第1篇 某某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍

某物業(yè)管理處各部門主要工作范圍

(1)管理處經(jīng)理、副經(jīng)理:是日常工作的指揮者,同時又是監(jiān)督檢查者,各項指令下達(dá)后,策劃、安排和執(zhí)行機(jī)構(gòu)即開始動作,執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道回到指揮機(jī)構(gòu),供經(jīng)理、副經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié),在整個運(yùn)作過程中,經(jīng)理、副經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題,并加以糾正,做到有布署、有檢查、有總結(jié),從而保證管理的有效性。

(2)綜合管理部

--按iso9000要求對文件及各項質(zhì)量記錄進(jìn)行管理。

--負(fù)責(zé)對業(yè)主(住戶)進(jìn)行意見調(diào)查和對調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析。

--對糾正和預(yù)防措施報告進(jìn)行有效驗證。

--負(fù)責(zé)業(yè)主(住戶)投訴、用戶意見、新聞媒體、上級主管部門信息的收集、記錄、歸納、統(tǒng)計、分析并及時傳遞,為決策者、管理人員、質(zhì)量分析提供依據(jù)。

--負(fù)責(zé)與公司各有關(guān)職能部門的信息傳遞。

--充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息并整理利用。

--負(fù)責(zé)對外接待工作。

--負(fù)責(zé)處理行政、總務(wù)的管理工作。

--負(fù)責(zé)收取各項費(fèi)用收取與帳務(wù)公布。

--負(fù)責(zé)材料采購、驗收入庫、領(lǐng)料及庫房管理工作。

--負(fù)責(zé)管理處檔案資料的管理工作。

--制定社區(qū)文化活動計劃,豐富業(yè)主(住戶)的文化生活。

--按計劃組織有業(yè)主(住戶)參加的大型社區(qū)文娛、體育活動,致力營造健康向上、個性鮮明的社區(qū)文化。

--負(fù)責(zé)開展管理處宣傳教育工作和公益、精神文明活動。

--負(fù)責(zé)文化設(shè)施、場所的管理工作。

--組織開展便民服務(wù)。

(3)工程部

--負(fù)責(zé)工程監(jiān)督、驗收工作。

--負(fù)責(zé)各設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行、維護(hù),并做好運(yùn)行維護(hù)記錄。

--負(fù)責(zé)設(shè)備及設(shè)備房的清潔衛(wèi)生。

--負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施的突發(fā)事故。

--配合供電公司、自來水公司、電話公司、有線電視臺等業(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。

--負(fù)責(zé)對房屋建筑、設(shè)備設(shè)施的科學(xué)養(yǎng)護(hù),保證房屋完好。

--根據(jù)業(yè)主(住戶)報修要求,及時進(jìn)行維修,保證質(zhì)量。

--負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的24小時值班,發(fā)現(xiàn)異常情況迅速報告值班領(lǐng)導(dǎo)。

(4)環(huán)境管理部

--負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生。

--做好 '四害'的消殺工作與白蟻防治工作。

--負(fù)責(zé)將樓內(nèi)的垃圾清運(yùn)到中轉(zhuǎn)站并監(jiān)督環(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)。

--負(fù)責(zé)所轄物業(yè)內(nèi)綠化的養(yǎng)護(hù)管理、造型與修剪。

--按iso9000質(zhì)量管理體系對綠化工作進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。

--保證綠化設(shè)備設(shè)施完好,水源有保障。

(5)安全管理部

--負(fù)責(zé)大廈安全管理工作計劃的制訂并實施。

--負(fù)責(zé)各樓層的保衛(wèi)巡視、巡更,按巡邏路線圖和時間實行24小時巡查值班制度。

--控制來訪人員,按規(guī)定程序辦理來訪手續(xù)。

--維護(hù)大廈公共秩序。

--負(fù)責(zé)維持車輛進(jìn)出秩序,做好車輛出入記錄。

--負(fù)責(zé)制訂突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施。

--協(xié)助公安、武警、派出所做好治安保衛(wèi)工作。

--負(fù)責(zé)大廈內(nèi)消防監(jiān)督管理。

--參加義務(wù)勞動與便民服務(wù)活動。

第2篇 z物業(yè)區(qū)域配電室安全工作管理規(guī)定

配電室安全工作管理規(guī)定

一、安全管理

a.電氣工作人員必須貫徹'安全第一預(yù)防為主'的方針,堅持'保人身、保電網(wǎng)、保設(shè)備'的原則,切實保證安全生產(chǎn)和安全運(yùn)行,安全用電。

b.安全生產(chǎn),人人有責(zé)。用電單位應(yīng)設(shè)置專職或兼職的安全管理機(jī)構(gòu),組織好本單位電氣安全生產(chǎn),各級領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)重視電氣工作人員對規(guī)程的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)工作。并應(yīng)按規(guī)定的內(nèi)容,定期進(jìn)行檢查和考試。

c.任何工作人員發(fā)現(xiàn)有違反本規(guī)程,并足以危機(jī)人身和設(shè)備時,應(yīng)立即制止。對認(rèn)真遵守規(guī)程,防止事故發(fā)生者,應(yīng)給予表揚(yáng)和獎勵。對違反本規(guī)定者,應(yīng)認(rèn)真分析,加強(qiáng)教育,分別情況嚴(yán)肅處理。對違反本規(guī)定造成嚴(yán)重事故的直接責(zé)任人,應(yīng)按情節(jié)輕重,予以處分。

d.各用電單位如發(fā)生由本單位原因造成供電系統(tǒng)停電事故,以及本單位重要電氣設(shè)備(如變壓器、斷路器等)事故和人身觸電傷亡事故,應(yīng)立即報告供電部門及有關(guān)單位。事后應(yīng)填寫正式事故報告,保送供電部門用電管理單位。

e.發(fā)生事故后,應(yīng)立即組織有關(guān)專業(yè)人員認(rèn)真調(diào)查,分析事故必須實事求是,尊重科學(xué),嚴(yán)肅認(rèn)真。要做到'事故原因不清楚不放過,事故責(zé)任者和應(yīng)受教育者沒有受到教育不放過、沒有采取防范措施不放過'的三不放過原則。

f.各用電單位除認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)程外,可根據(jù)具體情況制定補(bǔ)充條文一并執(zhí)行。

二、現(xiàn)場電氣工作人員必須具備的條件

a.經(jīng)醫(yī)師鑒定無妨礙從事電氣工作的病歷。

b.熟悉本規(guī)程,具備必要的電氣知識,且按其工種、崗位熟悉有關(guān)電氣設(shè)備知識,并經(jīng)考試取得合格證。

c.掌握緊急救護(hù)法。

d.在用戶受送電裝置上作業(yè)的工作人員必須經(jīng)電力管理部門審核合格,取得電力管理部門頒發(fā)的《電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證》

三、電氣作業(yè)基本安全措施

a.按安全管理要求電氣設(shè)備的電壓分類

本規(guī)程中按安全管理要求電氣設(shè)備的電壓分為:

高壓:指電氣設(shè)備對地電壓在250v以上者;

低壓:指電氣設(shè)備對地電壓在250v及以下者;

b.按停電類別在電氣設(shè)備上工作分類

運(yùn)用中的高壓電氣設(shè)備的絕緣部分應(yīng)視為帶電體,不可觸摸。停電的電氣設(shè)備在為裝設(shè)電線前應(yīng)視為帶電設(shè)備。

在運(yùn)用中的高壓電氣設(shè)備上工作,根據(jù)所需采取的安全措施,分為三大類。

(a)全部停電的工作,系指室內(nèi)高壓設(shè)備,包括架空引入線、電纜進(jìn)入線及與引入線直接連接的室外高壓設(shè)備全部停電、通至鄰接帶電設(shè)備室的門全部閉鎖。

(b)部分停電的工作,系指室內(nèi)高壓設(shè)備部分停電,或室內(nèi)雖全部停電,而通至鄰接設(shè)備室的門并未全部閉鎖。線路工作系指雙回線架空線一回路停電或不同電壓的線路同桿架設(shè)時,其中一層線路不停電。

c.不停電的工作,系指下列情況:

(a)工作本身不需要停電或不存在偶然觸及導(dǎo)電部分的可能性;

(b)許可在帶電設(shè)備外露可導(dǎo)電部分上進(jìn)行的工作。

d.在高壓設(shè)備上工作,必須遵守下列各項

(a)填寫工作票或口頭、電話命令;

(b)至少應(yīng)有兩人在一起工作;

(c)完成保證工作人員安全的組織措施和技術(shù)措施。

e.在電氣設(shè)備上工作保證安全的組織措施

(a)工作票制度;

(b)工作交底制度;

(c)工作許可制度;

(d)工作監(jiān)護(hù)制度;

(e)工作間斷和工作轉(zhuǎn)移制度;

(f)工作終結(jié)和送電制度。

f.在電氣設(shè)備上工作保證安全的技術(shù)措施

(a)停電;

(b)驗電;

(c)裝設(shè)接地線;

(d)懸掛標(biāo)示牌和裝設(shè)遮攔。

第3篇 某物業(yè)社區(qū)文化活動管理工作程序

物業(yè)社區(qū)文化活動管理工作程序

1 目的

寓教育于社區(qū)文化活動之中,創(chuàng)建高品位的人文環(huán)境。

2 適用范圍

適用于客服部組織開展的各類社區(qū)文化活動。

3 職責(zé)

3.1 客服經(jīng)理負(fù)責(zé)編制社區(qū)文化活動計劃,并具體組織實施;

3.2 總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核,批準(zhǔn)社區(qū)文化活動計劃;

3.3 其他部門員工配合社區(qū)文化活動的順利開展。

4 工作程序

4.1 較大型社區(qū)文化活動

4.1.1 客服經(jīng)理在每次較大型的社區(qū)文化活動開展前,應(yīng)擬定活動的實施計劃,并報公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn);

4.1.2 客服經(jīng)理根據(jù)上級審批意見制定活動的具體方案;

4.1.3 客服經(jīng)理應(yīng)組織協(xié)調(diào)各部門完成活動的前期準(zhǔn)備工作,并向業(yè)戶/使用人及有關(guān)單位發(fā)出活動通知;

4.1.4 活動進(jìn)行時,客服部工作人員應(yīng)注意安全防范工作,防止意外事故的發(fā)生;

4.1.5 管理人員在活動結(jié)束后應(yīng)及時清理現(xiàn)場;

4.1.6 活動完成后,客服部應(yīng)及時填寫《社區(qū)文化活動記錄表》對活動進(jìn)行總結(jié)。

4.2 常設(shè)性的社區(qū)文化活動

客服部按規(guī)定時間開放社區(qū)文化活動中心,并設(shè)專人管理,以豐富業(yè)戶的日常文化生活。

5 流程圖(略)

第4篇 物業(yè)區(qū)公共場地使用管理工作程序

物業(yè)轄區(qū)公共場地使用管理工作程序

1 目的

維護(hù)業(yè)戶/使用人利益,保障公共場地規(guī)范、合理使用。

2 適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。

3 職責(zé)

3.1 客服部負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象。

3.2 客服助理、保安員負(fù)責(zé)對樓道、屋面、門崗、等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)

行巡查、糾正,并及時向客服部匯報。

3.3 管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象時,均有責(zé)任制止或向有關(guān)人員報告。

4 工作程序

4.1 客服部

4.1.1 客服部在日常工作時應(yīng)注意檢查業(yè)戶/使用人有無未經(jīng)客服部批準(zhǔn)私自使用轄區(qū)內(nèi)的公共場地及在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)。

4.1.2 在業(yè)戶/使用人有特殊情況需占用或使用公共場地時,客服部應(yīng)請業(yè)戶/使用人寫出書面申請,在不違反《消防安全管理條例》和物業(yè)的美觀整齊的前提下根據(jù)'有償使用'的原則,對相應(yīng)公共場地實行統(tǒng)一規(guī)劃,有償使用,同時在《公用場地使用登記表》相應(yīng)欄目中做好記錄。

4.1.3 對違反公共場地使用規(guī)定的,損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者,物業(yè)管理部除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外,還應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。

4.1.4 客服部在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場地清潔衛(wèi)生,對于亂涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。

4.2保安員及管理公司其他工作人員均有責(zé)任對公共場所不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止和糾正。

5 流程圖(略)

第5篇 物業(yè)服務(wù)中心交樓工作管理規(guī)定

為明確交樓流程及各種工作程序,使相關(guān)部門互相配合,保障交樓工作的順利進(jìn)行,特制定本規(guī)定。

第一章總則

第一條本規(guī)定適用于服務(wù)中心、工程部及相關(guān)部門;

第二條服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)交樓資料和物品的準(zhǔn)備;交樓籌備方案的擬定,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后報相關(guān)部門具體實施;交樓現(xiàn)場的布置;為新業(yè)主辦理收樓手續(xù);帶領(lǐng)新業(yè)主進(jìn)行房屋的驗收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù);整理新業(yè)主的收樓資料,并輸入電腦生成物業(yè)管理費(fèi)等工作;

第三條督導(dǎo)室主要負(fù)責(zé)新業(yè)主收樓資料的存檔及查詢工作。

第四條工程部主要負(fù)責(zé)的工作:

1)物業(yè)前期介入,驗收房屋的工程質(zhì)量;

2)設(shè)計單位、施工單位和監(jiān)理單位一同進(jìn)行房屋的接管驗收工作;

3)與施工單位進(jìn)行房間鑰匙的交接;

4)帶領(lǐng)新業(yè)主進(jìn)行房屋的驗收手續(xù),并抄錄水電表的底數(shù)。

第五條環(huán)衛(wèi)部主要負(fù)責(zé)新交樓宇公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及交樓現(xiàn)場的保潔工作。

第六條保安部主要負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場的保安治安工作及園區(qū)車輛出入的管理。

第七條辦公室主要負(fù)責(zé)為交樓人員提供后勤保障工作。

第二章交樓準(zhǔn)備工作

第八條服務(wù)中心根據(jù)集團(tuán)公司銷售部提供的新樓宇交樓時間,提前20天出臺《交樓籌備方案》,主要確定交樓時間、地點、人員配備、各部門相關(guān)人員的工作職責(zé)和工作要求。

第九條服務(wù)中心須根據(jù)《交樓籌備方案》的內(nèi)容準(zhǔn)備交樓所需的各項資料及物品,主要包括:

1)服務(wù)中心負(fù)責(zé)填寫采購計劃并催辦辦公室準(zhǔn)備交樓所需辦公用品。并填寫業(yè)主檔案袋;

2)督導(dǎo)室負(fù)責(zé)與集團(tuán)銷售部聯(lián)系,拷貝新收樓的業(yè)主資料,以便進(jìn)行業(yè)主身份的核查與審查;

3)督導(dǎo)室負(fù)責(zé)打印《業(yè)主鑰匙簽收本》、《銀行帳號登記本》等交樓所需相關(guān)資料;

4)服務(wù)中心須對《住戶手冊》、《住戶檔案表》、《樓房交接驗收表》等,根據(jù)新交樓的總戶數(shù)進(jìn)行盤點。如數(shù)量不夠,須及時填寫采購計劃進(jìn)行申購和印刷;

5)服務(wù)中心須準(zhǔn)備《物業(yè)公司簡介》、《金碧花園簡介》、《金碧花園配套設(shè)施簡介》等宣傳材料。

第十條工程部須提前1個月進(jìn)行物業(yè)接管驗收的前期介入工作,記錄工程質(zhì)量問題,及時反饋施工單位和裝修單位進(jìn)行整改,并將記錄及整改情況上報公司領(lǐng)導(dǎo)。

第十一條工程部在交樓前3天與施工單位交接房間鑰匙,后與服務(wù)中心進(jìn)行交接。交接時應(yīng)登記條數(shù),并掛于鑰匙板上。鑰匙與房號須一一對應(yīng)。

第十二條服務(wù)中心在接到鑰匙后,須抽樣核查所交鑰匙是否與房號吻合,是否能夠打開房間大門。如有鑰匙與房間不符的,須及時知會維修中心。維修中心及時與施工單位聯(lián)系處理,確保鑰匙的準(zhǔn)確性。

第十三條服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)交樓現(xiàn)場的布置工作,落實現(xiàn)場物品的擺放與宣傳物品的懸掛位置,交樓現(xiàn)場主要設(shè)集團(tuán)財務(wù)與銷售處、現(xiàn)場咨詢處、交樓處、業(yè)主填表處、家政服務(wù)及房屋中介等。保安部應(yīng)配合服務(wù)中心做好物品的搬運(yùn)及擺放工作。環(huán)衛(wèi)部負(fù)責(zé)在現(xiàn)場擺放花草盆景,并將現(xiàn)場打掃干凈。辦公室負(fù)責(zé)落實飲水機(jī)等后勤設(shè)備。

第十四條服務(wù)中心應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)辦理收樓手續(xù)各項環(huán)節(jié)的工作,做到分工明確,責(zé)任到人。

第三章交樓工作程序

第十五條業(yè)主辦理收樓手續(xù)應(yīng)首先到現(xiàn)場設(shè)置的財務(wù)和銷售處開單交款,憑《準(zhǔn)予入通知書》到物業(yè)公司辦理收樓手續(xù)。一般情況下,沒有《準(zhǔn)予入住通知書》的業(yè)主不予辦理手續(xù),也不可驗收房屋。

第十六條服務(wù)中心負(fù)責(zé)為業(yè)主辦理收樓手續(xù)。業(yè)主須出示身份證原件及復(fù)印件,填寫《住戶檔案表》、《住戶手冊》之業(yè)主公約存根,登記銀行帳號或現(xiàn)場辦理委托劃帳手續(xù)。委托收樓的,還須提供《業(yè)主委托書》、委托人及被委托人的身份證及復(fù)印件。

第十七條收樓資料備齊后,為業(yè)主辦理房間鑰匙的交接手續(xù)。業(yè)主須在《鑰匙簽收本》上簽名,并注明領(lǐng)取的條數(shù)和時間,然后由物業(yè)助理或者維修技工陪同業(yè)主前往驗收房屋。

第十八條物業(yè)助理或維修技工陪同業(yè)主驗收房屋時,須認(rèn)真填寫《樓房交接驗收表》上準(zhǔn)確記錄業(yè)主所發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題。驗收完畢,抄錄水電表底數(shù),將水電及門窗完全關(guān)閉。驗收人和業(yè)主須在《樓房交接驗收表》上簽字確認(rèn),并注明時間,必要時,業(yè)主可留下保修鑰匙,驗樓人員須在《樓房交接驗收表》上予以注明?！稑欠拷唤域炇毡怼返谝宦?lián)存入業(yè)主檔案中,第二聯(lián)交工程維修部跟進(jìn)保修,第三聯(lián)交業(yè)主。

第十九條如業(yè)主對房屋質(zhì)量或設(shè)計存在不滿,拒絕接收房屋,驗樓人員須將全部鑰匙收回,并在《拒收樓房號一覽表》上予以注明。拒收樓戶經(jīng)服務(wù)中心經(jīng)理審核確認(rèn)后,暫時不予收取物業(yè)管理費(fèi)。拒收樓戶的管理費(fèi)收取具體參見《物業(yè)管理費(fèi)收繳管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定。

第二十條每天收樓工作完成后,應(yīng)將《樓房交接驗收表》的第一聯(lián)與收樓檔案裝訂在一起,作為完整的業(yè)主資料存檔,并統(tǒng)計交樓的總戶數(shù),由樓管主管負(fù)責(zé)制作《交樓日報表》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后于次日呈報公司領(lǐng)導(dǎo)。

第二十一條服務(wù)中心每天統(tǒng)計保修鑰匙的房號及條數(shù),整理后交工程維修部簽收。

第二十二條交樓過程中,物業(yè)公司工作人員應(yīng)向業(yè)主宣傳園區(qū)的各項管理規(guī)定及物業(yè)管理法規(guī)政策,保持良好的服務(wù)意識,爭取與業(yè)主交朋友,樹立物業(yè)公司良好的企業(yè)形象。

第四章收樓后的工作

第二十三條收樓結(jié)束,由保安部負(fù)責(zé)清場工作,服務(wù)中心負(fù)責(zé)保管交樓中的可再使用物品。

第二十四條服務(wù)中心負(fù)責(zé)跟進(jìn)保修工作,保修工作應(yīng)及時避免業(yè)主的強(qiáng)烈投訴。

第二十五條對于拒收樓戶,服務(wù)中心設(shè)專人負(fù)責(zé)跟催工程維修部的保修工作,一旦保修工作完成,應(yīng)及時通知業(yè)主前來進(jìn)行第二次驗收。

第五章附則

第二十六條本管理規(guī)定自下發(fā)之日起實施。

第二十七條本管理規(guī)定由服務(wù)中心負(fù)責(zé)解釋

第6篇 太陽城物業(yè)管理前期介入籌備工作計劃

*確定物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

順馳物業(yè)根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗,針對項目實際情況,以各時間段和各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)做出比較準(zhǔn)確和切合實際的測算,為順馳水藍(lán)確定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提供依據(jù)。一旦順馳水藍(lán)確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后,順馳物業(yè)將與當(dāng)?shù)匚飪r局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系,確保在最快的時間內(nèi),通過申報審批程序,并最終獲得批準(zhǔn)。

*安排和招聘管理人員

順馳物業(yè)可抽調(diào)在武漢和天津物業(yè)分公司的部分骨干到項目任職,只需從荊州本地招聘少量空缺的管理崗位及一定數(shù)量操作崗位的員工。由于物業(yè)管理處的骨干員工,均在順馳物業(yè)工作了一段時間,因此,在最快的時間內(nèi)建立物業(yè)管理中心的管理架構(gòu),熟悉順馳物業(yè)和順馳水藍(lán)的管理要求,可迅速開展物業(yè)管理工作,并達(dá)到較高的管理水平。

*完成物業(yè)管理人員入職培訓(xùn)

順馳物業(yè)將根據(jù)首期入住小區(qū)的戶數(shù),制定合理的物業(yè)管理人員架構(gòu)。在人員到位后,順馳物業(yè)利用各種培訓(xùn)手段,對所有的員工均進(jìn)行生態(tài)化服務(wù)理念、客戶第一的服務(wù)意識以及禮儀、禮貌和崗位責(zé)職的培訓(xùn);對不同的專業(yè)人員,進(jìn)行崗位技能培訓(xùn),使每位員工迅速熟悉順馳物業(yè)的企業(yè)文化及具備必須的物業(yè)管理知識,確保員工的素質(zhì)能夠滿足客戶的要求。

*準(zhǔn)確各種物品和裝備

順馳物業(yè)按順馳水藍(lán)批準(zhǔn)的物業(yè)管理啟動預(yù)算,購置各種物業(yè)管理所需的物資裝備,以保證物業(yè)管理處的正常運(yùn)作,購置工作包括:購置各種辦公家具和設(shè)備、購置各種通訊器材、定制首期制服、購置警械和安保用品、購置各種設(shè)備、工具和維修用品等。此外,順馳物業(yè)還將免費(fèi)提供物業(yè)管理軟件和郵件服務(wù)信箱軟件,以隨時保持與總部的聯(lián)系。

*參與設(shè)備調(diào)試和驗收

順馳物業(yè)將首先派遣的豐富經(jīng)驗的工程主管和工程人員,參與設(shè)備設(shè)施的調(diào)試驗收,熟悉物業(yè)內(nèi)的建筑情況和設(shè)備配置,檢查和記錄施工缺陷及影響業(yè)主入住的未完工程,協(xié)助督促施工單位整改。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度,為順利驗收和接管做好各項準(zhǔn)備工作。

*提供施工現(xiàn)場安保服務(wù)

施工臨近竣工階段,工地現(xiàn)場施工單位多、人員雜,順馳物業(yè)將根據(jù)順馳水藍(lán)的要求,在最短的時間內(nèi)調(diào)配和招聘安保人員進(jìn)場,協(xié)助施工單位保衛(wèi)物業(yè)安全、維護(hù)成品完好、防止人為損壞和注意防火安全。建立進(jìn)出小區(qū)的檢查制度,減少盜竊現(xiàn)象和已安裝完備的設(shè)施設(shè)備損壞現(xiàn)象的發(fā)生。

*確保物業(yè)管理各種方案

順馳物業(yè)根據(jù)小區(qū)建設(shè)、周邊環(huán)境、購房及租房對象和物業(yè)配置設(shè)施等情況,制定一系列適合太陽城的物業(yè)管理方案,使管理人員上崗后,能清楚地知道其在本物業(yè)內(nèi)所承擔(dān)的角色。物業(yè)管理方案包括:《物業(yè)驗收方案》、《小區(qū)保安方案》、《小區(qū)清潔和滅蟲招標(biāo)方案》、《工程設(shè)施維修保養(yǎng)方案》、《財務(wù)運(yùn)行方案》、《人事管理方案》、《物業(yè)客戶服務(wù)方案》、《小區(qū)的交通管理方案》、《小區(qū)內(nèi)停車管理方案》、《小區(qū)社區(qū)活動方案》等。

*制訂物業(yè)管理的各項規(guī)章制度

順馳物業(yè)將根據(jù)物業(yè)的實際情況,結(jié)合國家和有關(guān)物業(yè)法規(guī),提供合適的管理公約文本,供順馳水藍(lán)制訂正式的《物業(yè)管理公約》。順馳物業(yè)將結(jié)合《物業(yè)管理公約》,制定完整的規(guī)章制度和服務(wù)規(guī)范。其中部分需要印刷后發(fā)放小主業(yè);部分需要裝幀在鏡框內(nèi)上墻,部分留存物業(yè)管理處遵照執(zhí)行。

*完成物業(yè)保險工作

對物業(yè)進(jìn)行保險是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見的風(fēng)險一種有效方式,可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時的應(yīng)付難度,使意外事件得到圓滿的解決。在物業(yè)管理籌備期中,順馳物業(yè)利用以往經(jīng)驗,將通過市場公開招標(biāo)方式,辦妥財產(chǎn)一切險和公眾責(zé)任險。

第7篇 小區(qū)物業(yè)管理保潔服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn)

一、保潔工作標(biāo)準(zhǔn)

1、地面(室內(nèi)所有公共區(qū)域的大理石、地磚):目視地面50公分長,無明顯灰塵、污漬及雜物。

2、墻面(室內(nèi)所有公共區(qū)域的墻面):用衛(wèi)生紙擦拭80公分長,檢查衛(wèi)生紙無明顯污漬。

3、樓梯(室內(nèi)所有樓梯):抽查2-3層,無痰漬、煙頭、香口膠、紙屑、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。

4、玻璃及鏡面(室內(nèi)所有玻璃門、窗、墻、鏡):抽查不同位置3-5處,每處抽查1平方米,質(zhì)量達(dá)到無水漬、污漬、手印,潔凈、明亮。

5、衛(wèi)生間:墻面無水漬、污漬;地面無積水、煙頭、紙屑、香口膠等;洗手盆無水漬、潔凈;小便池?zé)o銹漬、煙頭等;大便池?zé)o銹漬、不積大便、煙頭等、無明顯臭味。

6、室內(nèi)外排水溝:抽查20米,無煙頭、泥沙等垃圾物,無明顯臭味。

7、明溝:抽查1-3米,不積泥沙、垃圾物等,暢通。

8、各類標(biāo)牌、指示牌:抽查2-3個,用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵,光亮。

9、消防設(shè)備設(shè)施:抽查2-3個消防拴,無灰塵、垃圾及蜘蛛網(wǎng)。

10、垃圾桶、煙灰盅、欄桿:檢查3-5個垃圾桶或煙灰盅,無痰漬、污漬、灰塵,保潔明亮;抽查10米欄桿無灰塵、污漬、光亮;抽查2-3部電梯外門,用衛(wèi)生紙擦拭,明亮無明顯灰塵、污漬。

11、廣場:抽查50平方米,無煙頭、果皮、紙屑等垃圾物,地面保潔衛(wèi)生。

12、綠化帶(池):抽查10盆花草,盆內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物;抽查室外綠化帶30平方米內(nèi)無煙頭、飲料盒、紙屑等垃圾物。

13、垃圾房:垃圾清運(yùn)完后檢查地面無垃圾;污水溝無垃圾、泥沙、積水;墻面與墻角無灰塵、無蜘蛛網(wǎng);設(shè)備保潔、干凈、光亮。

14、停車場:地面抽查30平方米,無垃圾;墻面與墻角無灰塵、蜘蛛網(wǎng);抽查排水溝20米內(nèi)無煙頭、泥沙、垃圾物。

15、樓梯扶手:抽查2-3層樓梯扶手,用衛(wèi)生紙擦拭,衛(wèi)生紙無明顯污漬。

第8篇 z物業(yè)巡邏管理員工作職責(zé)

物業(yè)巡邏管理員工作職責(zé)

1. 保持高度警惕性,預(yù)防突發(fā)性,危害性事故及責(zé)任事故的發(fā)生,確保苑區(qū)的全面安全。

2. 按管理部布置的規(guī)定路線方式和時間進(jìn)行巡邏。

3. 熟悉苑區(qū)的設(shè)施設(shè)備安置情況,負(fù)責(zé)檢查所經(jīng)路線的消防設(shè)施及苑區(qū)設(shè)施非正常情況,詳細(xì)情況記錄在專用巡邏記錄簿上。

4. 對苑區(qū)公共區(qū)域:如水、電表房,會所等進(jìn)行檢查,確保并無賊人匿藏,對進(jìn)入苑區(qū)可疑人員布控,并及時報告高級管理員和管理處。

5. 巡邏時應(yīng)注意隨時將消防防火門開關(guān),對故障或損壞情況報告高級管理員。

6. 確保苑區(qū)內(nèi)所有門、閘或特定地點按指示的程序鎖妥。

7. 確認(rèn)所有鎖,掛鎖及鎖具安全完整無缺。

8. 在特定時間內(nèi)發(fā)現(xiàn)單元內(nèi),閘無鎖好,應(yīng)立即通知有關(guān)公司或住戶以確定是人為疏忽或遭人盜竊。

9. 巡視大廈各主要防線,包括外圍、天臺、花園、平臺及低層客戶等是否安全幾關(guān)閉妥當(dāng),以防賊人非法進(jìn)入或有鄰近苑區(qū)攀爬入內(nèi)。

10. 留意通道之燈光是否之夠或需要調(diào)換,更換修理。

11. 如發(fā)現(xiàn)任何在苑區(qū)內(nèi)留連或舉動可疑的人,應(yīng)立即加以盤問,并立即匯報高級管理員及管理處。

12.認(rèn)真接待客戶投訴,并立即把處理結(jié)果上報高級管理員和管理處。

13.積極認(rèn)真地幫助住戶解決各種困難,并向高級管理員報告。

第9篇 某物業(yè)管理公司文書工作管理規(guī)定

物業(yè)管理公司文書工作管理規(guī)定

為了使公司的文書管理工作更加制度化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化,保證檔文件和資料的完整齊全,防止遺失泄密,特制定本規(guī)定。

一、主題內(nèi)容與適用范圍:

1、本規(guī)定明確了文書的收發(fā)、用印、傳遞、催辦、立卷、檔和查閱等管理辦法。

2、本規(guī)定適用于公司的日常文書檔案處理工作,也適用于公司各部門兼職文書員的工作。

二、收文:

1、凡屬公司種類收文,統(tǒng)一由行政人事部指定文書員簽收、拆封,并及時、準(zhǔn)確做好收文登記。凡屬公司領(lǐng)導(dǎo)親收的公文,公司領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)將來文編號及到文日期通知行政人事部指定文書員予以登記。

2、收文登記時,必須填寫收文一式二份(見附件一、附件二),第一聯(lián)與來文聯(lián)在一起,第二聯(lián)作簽收及行政人事部留底。

3、凡收文登記的文件,必須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批示方可發(fā)閱。做到當(dāng)天收文當(dāng)天登記,當(dāng)天送主管領(lǐng)導(dǎo)批閱,并按批示處理。

4、凡屬急件必須及時送主管領(lǐng)導(dǎo)批閱,并按批示迅速處理。

5、凡外出開會或托人帶回的文件,為防止文件耽擱、遺失或泄密,必須立即交行政人事部做好登記手續(xù)后方可閱辦。

7、文件辦妥后,應(yīng)按部門案卷檔。

三、發(fā)文:

1、凡以公司名義發(fā)出的正式文件(內(nèi)部或外發(fā)),必須到行政人事部辦理發(fā)文手,并分別按照公司發(fā)文文本的格式打印(文本格式見附件三、附件四),經(jīng)登記、編號后方可發(fā)出,底稿與發(fā)文副本放在一起檔。

2、凡公司報送上級的報告、匯報、計劃、總結(jié)等文件,必須到行政人事部辦理發(fā)文手,并按照公司發(fā)文文本的格式打印(文本格式見附件三),經(jīng)統(tǒng)一登記、編號后方可發(fā)出,底稿與發(fā)文副本放在一起檔。

3、文件擬稿要按發(fā)文稿(見附件五)的擬制程序進(jìn)行:一般應(yīng)由主要經(jīng)辦部門擬稿,由擬稿人署名、該主辦部門負(fù)責(zé)人核稿簽字、行政人事部審稿,然后由行政人事部送公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。需經(jīng)幾個部門協(xié)辦或認(rèn)可的文稿,在主辦部門負(fù)責(zé)人簽字后,應(yīng)由主辦部門送協(xié)辦部門會簽,然后由主辦部門送行政人事部審稿,再由行政人事部送公司領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。

4、凡以一般函發(fā)文,須經(jīng)發(fā)文部門主管領(lǐng)導(dǎo)同意或授權(quán),并按照公司標(biāo)準(zhǔn)函文本的格式打印(文本格式見附件六),由行政人事部登記、編號后發(fā)出。函文必須留底備查,留底稿上應(yīng)有發(fā)文部門負(fù)責(zé)人的簽字。

5、對來信、來函應(yīng)作好登記,經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)閱批后轉(zhuǎn)遞有關(guān)部門辦理。復(fù)信、復(fù)函與來信、來函放在一起,辦妥后檔。

6、凡以公司名義張貼、通告通知、規(guī)章制度等均需擬稿,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意或簽發(fā)后方可張貼,并作好登記、編號,底稿與張貼件放在一起檔。

7、凡在公司內(nèi)部印發(fā)資料,必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人在底稿上簽字同意,到行政人事部填寫文函打印申請(見附件七),辦理文印委托手,經(jīng)核準(zhǔn)后方可印發(fā),并在行政人事部留底檔一份(底稿加打印件)。

8、一切應(yīng)屬檔的文件,文稿若是書寫件,應(yīng)用鋼筆或毛筆書寫,不可用鉛筆、圓珠筆或彩色水筆書寫。文稿須清晰整潔,標(biāo)點符號準(zhǔn)確。若文稿修改較多,造成稿面不清,抄出清稿,以審稿、校對和檔。

四、用印:

1、凡公司發(fā)文用印,必須與原稿核對,如有錯漏,需更正后方可蓋章。

2、凡屬業(yè)務(wù)常規(guī)報表之外的上報材料、報表等需蓋部門公章或公司公章時,必須經(jīng)部門負(fù)責(zé)人或(分管)公司領(lǐng)導(dǎo)的同意后,方可蓋章。

3、公司行政介紹信由行政人事部統(tǒng)一簽發(fā),介紹信及印章由專人保管、開具、監(jiān)印。簽發(fā)介紹信應(yīng)符合國家有關(guān)政策及上級有關(guān)規(guī)定,并在職權(quán)范圍內(nèi)。

4、開具介紹信須經(jīng)部門或公司領(lǐng)導(dǎo)同意,介紹信上必須寫明辦理的具體事項,不得以“聯(lián)系工作”、“購物”等含糊籠統(tǒng)的字名表示。

5、禁止在空白紙張或空白介紹信上蓋章。

6、介紹信有效期市內(nèi)一般為三天,市外一般為七至十天。介紹信存根記載和正文要一致,在介紹信存根上必須標(biāo)明簽發(fā)人。介紹信存根由行政人事部檔備查。

7、員工需公司證明其私人事由,如確有需要,應(yīng)經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核同意,并在申請證明的原稿上簽字,行政人事部方可按有關(guān)政策及規(guī)定予以證明。證明的內(nèi)容由行政人事部用公司標(biāo)準(zhǔn)函文本簽發(fā),原稿留底備查。如要求證明的內(nèi)容不符合國家有關(guān)政策及上級有關(guān)規(guī)定,或本公司無法證明的,行政人事部有權(quán)拒絕證明或蓋章。

8、公司各級公章由行政人事部集中管理,逐一備案。凡領(lǐng)用新章、還舊章,一律由使用部門負(fù)責(zé)人親自到行政人事部辦理。部門應(yīng)將印章保管人名報行政人事部備案,辦理保管人簽字手續(xù);保管人若有變動應(yīng)向行政人事部辦理移交簽字手。

9、刻制公司各級公章統(tǒng)一由行政人事部指定專人辦理,未經(jīng)行政人事部負(fù)責(zé)人簽字,不予報銷刻制費(fèi)用,并追究擅自外發(fā)刻制責(zé)任。

五、文書的傳遞:

1、凡公司內(nèi)部印發(fā)的文件資料,應(yīng)由行政人事部指定文書員統(tǒng)一編號、登記,重要的蓋上定期回收章定期收回,不得擅自銷毀。

2、凡上級下達(dá)的機(jī)要文件,按指定范圍閱讀,一律不準(zhǔn)帶回家或帶到公共場所,不準(zhǔn)私借,閱后即還行政人事部指定文書員保存。

3、上級或公司的文件,凡屬絕密或注明不準(zhǔn)翻印的一律不得復(fù)制。其他文件如確需復(fù)制,必須經(jīng)行政人事部主任或地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理室簽字批準(zhǔn),并在行政人事部辦理登記手續(xù)后,由行政人事部指定復(fù)制;其中有密級的,復(fù)制件應(yīng)編號,在密級可閱范圍人員中簽收使用,并在行政人事部規(guī)定的期限內(nèi),由使用人本人退還行政人事部予以銷毀,并在登記冊上作注銷和銷毀證明簽字。

4、凡只需公司領(lǐng)導(dǎo)閱辦的上級文件,閱辦后即退還行政人事部檔;凡轉(zhuǎn)至部門閱辦的文件,閱辦后即退還行政人事部檔;凡轉(zhuǎn)由幾個部門閱辦的,由行政人事部依次傳遞,各閱辦部門留文一般不超過三天即應(yīng)退還行政人事部,急件留文期限由行政人事部傳遞時另定。

5、行政人事部指定文書員應(yīng)在收文的留底聯(lián)(見附件二)上寫明傳閱路線及實際傳到日期,以按留文期及時回收、傳遞或催辦。

六、文書的催辦:

1、行政人事部指定文書員每月清對一次收發(fā)文情況,對超過留文期限的或公司需調(diào)回的文件,開具催文通知(見附件八)。

2、收到催文通知的部門或,個人,應(yīng)即將文件退還行政人事部,如確實遺失應(yīng)報告行政人事部備案查失。

七、文書的立卷和歸檔:

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2、行政人事部指定文書員和部門兼職文書員負(fù)責(zé)公司和部門文件的收發(fā)、保管。根據(jù)檔要求,認(rèn)真做好有保存價值文書材料的催辦、整理、立卷和檔工作。

3、根據(jù)平時立卷和年終組卷相結(jié)合的要求,文書員平時應(yīng)注意收集有關(guān)文件和資料檔,應(yīng)根據(jù)文件或資料的內(nèi)容,及時收入有關(guān)案卷夾內(nèi);按平時成的一項工作或一次會議,及時清理,立即裝訂成卷;年終按保管期限的規(guī)定,分個度、分級別、分問題分別立卷。

4、立卷時應(yīng)按要求分裝訂,寫明案卷標(biāo)題,卷內(nèi)文件以時間順序排列,卷內(nèi)目錄一式三份。

5、案卷在次年一季度向行政人事部檔,部門或個人不得繼保存。部門或個人需要繼使用的材料,應(yīng)先檔后借閱。

6、公司受上級部門獎懲的資料,包括獎狀、證書、通知等,收到材料的部門或個人,應(yīng)在收到資料的三天內(nèi)即將原件向行政人事部檔。檔后原件一般不予借用;如確需使用原件,應(yīng)辦理借用手并有期限。

7、名部門收到未經(jīng)登記的文件資料時,應(yīng)及時向行政人事部補(bǔ)辦登記手。辦完的文件資料要有系統(tǒng)、完整,來文和復(fù)文要放在一起檔。

8、各部門互送文件、材料時,由文件、材料制作部門立卷檔。幾個部門會辦的文件、材料,由主辦部門立卷檔。收發(fā)的文件、材料屬公司的,由行政人事部立卷檔。

9、文書檔案一般須將原件檔,重要材料一般不準(zhǔn)以復(fù)印件檔。

八、文書檔案的查閱:

1、凡查閱由本部門成檔后的文書檔案材料,需經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人簽字同意方可查閱。

2、凡因工作需要查閱由非本部門成檔后的文書檔案材料,需經(jīng)行政人事部主任批準(zhǔn)方可查閱。屬密級檔案材料,需經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可查閱。

3、查閱文書檔案一般應(yīng)在行政人事部內(nèi)進(jìn)行;如確需借出行政人事部,應(yīng)經(jīng)行政人事部主任同意并辦理借離手,一般應(yīng)在一周內(nèi)還。借離的文書檔案不得帶出公司,例外情況需經(jīng)行政人事部主任或公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。

4、外位來本公司查閱或抄錄文書檔案材料時,必須持介紹信,根據(jù)材料性質(zhì)經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)或行政人事部主任批準(zhǔn),到行政人事部辦理查閱或抄錄登記手續(xù)后,方可查閱。

5、查閱或借閱文書檔案者應(yīng)注意對文書檔案的保密和保護(hù),不得私自轉(zhuǎn)借、復(fù)印,不得向無關(guān)人員擴(kuò)散文書檔案的內(nèi)容,不得遺失、抽換、涂改、圈點、拆散,閱后應(yīng)及時還;行政人事部指定文書員必須按頁核對,發(fā)現(xiàn)有上述情況,查閱或借閱者應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。

九、文書檔案的交接、統(tǒng)計、保管:

1、行政人事部指定文書員或部門兼職文書員調(diào)動,均需辦移交手。

2、行政人事部指定文書員應(yīng)做好檔案的統(tǒng)計工作,包括檔案的收進(jìn)、移出、銷毀、結(jié)存、整理、保管、鑒定、利用等內(nèi)容。

3、文書檔案的保管要做到防潮、防光、防塵、防蟲、防火、防盜,保持清潔,以保護(hù)檔案的完整無損,延長檔案的使用壽命。

十、附則:

第10篇 物業(yè)管理公司合同評審工作程序

質(zhì)量管理程序文件

--物業(yè)管理公司合同評審程序

1.0 目的

通過對標(biāo)書、合同(草案)或訂單進(jìn)行評審,確保其內(nèi)容明確,并能準(zhǔn)確理解用戶或發(fā)展商的要求,使合同得以順利履行。

2.0 適用范圍

適用于本公司各類租賃和提供物業(yè)管理服務(wù)的標(biāo)書、合同的草案及正常服務(wù)范圍以外的維修或安裝訂單及口頭訂單等的評審。

3.0 定義

訂單:指對要求進(jìn)行說明的文件或記錄。

4.0 職責(zé)

4.1 總經(jīng)理主持并組織有關(guān)部門或人員對物業(yè)委托管理合同或標(biāo)書等重大項目合同的評審。

4.2 房屋、電話租賃合同及其他一般性服務(wù)合同由合同涉及的部門負(fù)責(zé)人組織評審,公司主管負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)審批。

4.3 正常服務(wù)范圍以外的維修或安裝訂單由機(jī)電班長或訂單接收人進(jìn)行評審。

4.4 合同評審記錄由辦公室負(fù)責(zé)保存。

5.0 工作程序

5.1重大項目合同(如物業(yè)管理項目標(biāo)書、物業(yè)委托管理合同等)的評審。

5.1.1 總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織有關(guān)部門或人員通過與顧客了解接觸、溝通聯(lián)絡(luò)以及對市場的調(diào)查和分析來了解顧客的真實需要。

5.1.2 在投標(biāo)或合同簽訂之前,總經(jīng)理主持召集專題會議,有關(guān)部門或人員對標(biāo)書或合同草案內(nèi)容以及服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行評審,確認(rèn)本公司有能力達(dá)到用戶或發(fā)展商要求。

5.1.3 對合同的評審確保

a)在簽訂合同之前,各項條款內(nèi)容明確、合理;

b)公司具有滿足合同能力,與投標(biāo)不一致的地方已得到解決;

c)當(dāng)合同變更時,應(yīng)重新評審,評審后更改的內(nèi)容及時準(zhǔn)確傳達(dá)到有關(guān)部門o

5.1.4各相關(guān)部門負(fù)責(zé)對合同涉及到本部門的內(nèi)容進(jìn)行評審,并在《合同評審記錄》上填寫評審記錄,經(jīng)總經(jīng)理簽字確認(rèn)。

5.1.5 《合同評審記錄》由公司辦公室負(fù)責(zé)保存o

5.2一般性服務(wù)合同(如業(yè)主公約或物業(yè)管理契約,房屋、攤位租賃及電話出租合同等)的評審。

5.2.1 在合同簽定之前,由合同簽訂部門負(fù)責(zé)人組織有關(guān)人員對合同的草案內(nèi)容進(jìn)行評審。如合同有標(biāo)準(zhǔn)合同文本(通用范本),只需對標(biāo)準(zhǔn)合同文本進(jìn)行評審,報公司主管負(fù)責(zé)人審批。

5.2.2《合同評審記錄》由合同簽訂部門負(fù)責(zé)保存。

5.3維修或安裝訂單的評審

5.3.1 以口頭或書面等方式出現(xiàn)的屬于正常服務(wù)范圍之外的維修或安裝訂單電主管或訂單接收人評審,或記錄后預(yù)約現(xiàn)場評審。

5.3.2 如用戶的要求內(nèi)容不明確時,由專業(yè)人員在現(xiàn)場進(jìn)行評審并做出答復(fù),將結(jié)果記錄在《維修通知單》上。

5.3.3 上述評審記錄由管理處負(fù)責(zé)保存。

5.4合同的修改

5.4.1 合同的雙方發(fā)現(xiàn)合同中存在需修改問題時,均有義務(wù)就待修改條款通知對方,并取得一致意見。修改后的合同要進(jìn)行重新評審并做好評審記錄。

6.0 相關(guān)文件

6.1 《質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊》'文件資料控制程序' 4.3章

6.2 《質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊》'職責(zé)描述'3.2章

6.3 《合同評審記錄》***-qp-08-1/b

6.4 《維修通知單》***-qp-06-4/b

6.5 《經(jīng)濟(jì)效益分析意見》或《可行性分析》(不定格)

6.6 《物業(yè)管理投標(biāo)書》或《物業(yè)管理方案》(不定格)

6.7 《物業(yè)委托管理合同》(不定格)

第11篇 假日花園物業(yè)管理日常工作方案

假日花園物業(yè)管理的日常工作方案

日常物業(yè)管理是一項涉及面廣、長期連續(xù)的管理工作。按階段來分,它可以分為前期介入期、入駐期以及正常使用期;按專業(yè)來分,又可以分為物業(yè)維

zz假日花園物業(yè)常規(guī)服務(wù)流程圖

修、交通管理、安全管理、社區(qū)文化建設(shè)、衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等諸多項目。其中部分項目我們已在其他章節(jié)予以闡述,此處不再重復(fù)。本部分著重對前期介入、業(yè)主入駐、二次裝修管理、業(yè)主投訴及處理、安全管理、交通管理、消防管理、機(jī)電智能化公共設(shè)備設(shè)施管理、園林綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保護(hù)與消殺等十個專題進(jìn)行敘述。

第一章 前期介入

前期介入是現(xiàn)代物業(yè)管理的一項基礎(chǔ)性工作,其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計、施工過程中,使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求,為后期管理創(chuàng)造有利條件。我們將著眼于以下幾方面的工作:

一、成立項目小組

簽訂物業(yè)管理委托合同后,我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)人員,組成zz假日花園項目小組,先行到位,開展前期介入工作。項目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系,同時對小區(qū)的設(shè)計、施工過程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問題提出意見和建議,定期與開發(fā)商、承建商進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。

二、早期介入的主要工作

(一)會審圖紙

從環(huán)境布局,管網(wǎng)設(shè)置,泊車場所,防盜報警設(shè)施,水電煤氣計量,減少重復(fù)裝修等細(xì)節(jié)方面考慮。

(二)參與質(zhì)量管理

對設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對隱蔽工程進(jìn)行驗收,使質(zhì)量隱患消滅在萌芽時,促進(jìn)物業(yè)建造質(zhì)量和驗收效率的提高。為今后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行,維修創(chuàng)造條件。

(三)收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)檔案資料和項目產(chǎn)權(quán)資料,為今后辦證、維修、改造等作專業(yè)技術(shù)準(zhǔn)備。

(四)熟悉小區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的情況、服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特殊要求,同時熟悉與小區(qū)有關(guān)的供電、供水、市政等政府職能部門的情況,建立和諧的工作關(guān)系,使物業(yè)管理順利運(yùn)作。

三、進(jìn)行物業(yè)交付前的實操性工作

在較深入了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開發(fā)商攜手,做好以下各項前期準(zhǔn)備工作:

(一)協(xié)助開發(fā)商銷售工作,在銷售現(xiàn)場提供物業(yè)管理咨詢,解釋業(yè)主提出的相關(guān)問題;

(二)提供相關(guān)專業(yè)建議,協(xié)助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計方案;

(三)協(xié)助制訂小區(qū)外交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案;

(四)收集工程圖紙資料,現(xiàn)場參與設(shè)備的安裝調(diào)試;

(五)對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工質(zhì)量;

(六)建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系,開展如通郵、通電、通水、電話申請、有線電視、地名申報等準(zhǔn)備工作;

(七)積極開展各類招商引租工作;

(八)針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。

四、按規(guī)范實施接管驗收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù),以及對物業(yè)的了解,本著'對業(yè)主負(fù)責(zé),對開發(fā)商負(fù)責(zé)、對社會負(fù)責(zé)'的宗旨,對zz假日花園進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收。

第二章 業(yè)主入駐

入伙是物業(yè)管理工作最為繁忙和關(guān)鍵的一個階段,同時也是物業(yè)管理公司展示自身形象,打開工作局面的一個良好契機(jī)。

一、入駐儀式簡潔活潑

為擴(kuò)大'zz假日花園'的知名度及影響力,增加業(yè)主的小區(qū)榮譽(yù)感,增強(qiáng)小區(qū)的凝聚力,樹立'zz假日花園'精品物業(yè)及物業(yè)管理公司的形象,我們將舉行簡潔活潑的入駐儀式,邀請廣大業(yè)主以及政府主管部門、房地產(chǎn)開發(fā)公司等相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、當(dāng)?shù)孛襟w、知名人士參加,以體現(xiàn)物業(yè)管理公司與業(yè)主實現(xiàn)自我的信心和美好愿望。

入駐儀式主要內(nèi)容要簡潔,富有特色。

二、辦理入伙高效迅捷

(一)合理安排各組團(tuán)或各業(yè)主的入伙時間,錯開入伙波峰,節(jié)約辦理手續(xù)時間,加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理(具體入伙時間安排與開發(fā)商協(xié)商解決);

(二)設(shè)立入伙總服務(wù)臺,一條龍辦理入駐手續(xù),隨到隨辦,簡潔高效;

(三)還可考慮提供預(yù)約上門辦理入伙的專項服務(wù);

(四)聯(lián)系供電、供水、電信、銀行等相關(guān)社會專業(yè)機(jī)構(gòu)現(xiàn)場同步辦公,方便業(yè)主入伙。

zz假日花園入伙手續(xù)辦理流程

辦理順序辦理地點辦理依據(jù)辦理內(nèi)容

1管理處服務(wù)中心入伙通知書及相關(guān)資料確認(rèn)業(yè)主提供的相關(guān)資料、證件,復(fù)印留底,向業(yè)主講解入伙手續(xù)辦理過程及入伙后注意事項

2管理處財務(wù)部管理處入伙手續(xù)單收取入伙費(fèi)用,開立業(yè)主戶頭

3管理處服務(wù)中心管理處入伙手續(xù)單簽訂業(yè)主公約、領(lǐng)取用戶手冊

4物業(yè)部物業(yè)管理員入伙手續(xù)單及財務(wù)證明驗收樓宇及房內(nèi)設(shè)施(如業(yè)主提出質(zhì)量問題,應(yīng)立即反饋至開發(fā)單位,按相關(guān)程序處理)發(fā)放房屋鑰匙

5行政部資料管理員全部入伙資料服務(wù)中心確認(rèn)無誤后,交資料員保存并錄入電腦

注:業(yè)主入伙后將樓宇轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓須在管理處辦理相應(yīng)的業(yè)主更名手續(xù),辦理程序參照 上述程序;

三、入駐期配套服務(wù)力求完善

(一)入駐初期,我們將在有關(guān)社會機(jī)構(gòu)的協(xié)助下,開設(shè)一些商品銷售、設(shè)備安裝、物資搬運(yùn)等服務(wù),方便業(yè)主日常辦公及生活;

(二)在入伙期內(nèi)由管理處工作人員組建一支入駐服務(wù)隊伍,滿足業(yè)主提出的合理要求,同時應(yīng)付各類突發(fā)事件。

四、入駐期的便民服務(wù)措施

(一)組織辦公設(shè)備及裝修建材展銷。入駐期間我們將聯(lián)系一些品質(zhì)優(yōu)良、信譽(yù)良好的設(shè)備廠商和裝修建材商家,向業(yè)主推介,方便業(yè)主按需選購。

(二)提供臨時外買服務(wù)。隨著入伙業(yè)主的迅速增加,小區(qū)餐飲配套服務(wù)短期內(nèi)難以解決部分業(yè)主的需求。為此,我們將組織提供快餐外買服務(wù),解決部分業(yè)主及裝修施工人員的臨時就餐問題。

(三)成立便民搬運(yùn)隊。為解決小區(qū)入駐期間搬運(yùn)量大、業(yè)主搬家難的問題,我們將組織便民搬運(yùn)隊,為業(yè)主提供各類搬運(yùn)服務(wù)。

(四)增設(shè)公用電話亭。我們將和電話公司積極聯(lián)系,在小區(qū)外增設(shè)ic卡公用電話亭,方便業(yè)主入駐期間或以后來往顧客撥打電話,也可于緊急條件下作報警使用。

第三章 二次裝修管理

業(yè)主入伙后,隨之而來的就是房屋二次裝修的高峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)安全,維護(hù)小區(qū)的統(tǒng)一、美觀,我們將以樓盤結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴(yán)格進(jìn)行裝修管理。

一、加強(qiáng)宣傳,正確

引導(dǎo)

(一)針對zz假日花園小區(qū)業(yè)主大多素質(zhì)較高的特點,加強(qiáng)裝修法規(guī)的宣傳,導(dǎo)入先進(jìn)的裝修設(shè)計理念,合理的室內(nèi)設(shè)計方案,恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇,有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主,減輕二次裝修管理的壓力。

(二)制訂詳細(xì)的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主,同時管理處提供必要的房屋工程圖紙,指導(dǎo)業(yè)主進(jìn)行二次裝修。

二、嚴(yán)格審批,加強(qiáng)巡查

根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗,我們在小區(qū)裝修管理中注重于以下步驟:

(一)在二次裝修的審批過程中,建立物業(yè)主管初審、工程主管復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制,強(qiáng)化審批責(zé)任。

(二)加強(qiáng)對施工隊伍的管理,實施'二證一書'制度,即要求裝修施工單位辦理'裝修許可證'和'施工人員出入證',并簽訂'二次裝修責(zé)任書',同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作為約束。

(三)加強(qiáng)裝修過程的監(jiān)管,實施'全員管理'。我們要求,各專業(yè)的管理服務(wù)人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓(xùn)。

(四)強(qiáng)調(diào)下列監(jiān)管重點:

1、為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求物業(yè)主管的例行巡查外,管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進(jìn)行全方位監(jiān)管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。

2、為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題,我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認(rèn)后方可繼續(xù)施工。

3、為維持小區(qū)裝修秩序及安全,我們將加強(qiáng)對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經(jīng)允許的動火作業(yè);實施對外來人員準(zhǔn)入制度,嚴(yán)格管制各出入口,對搬出/入物品一律登記后放行;嚴(yán)格控制施工的時間及裝修垃圾的清運(yùn),消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。

三、依法管理,以理服人

對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù),要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴(yán)重且不服從管理的業(yè)主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。

裝修管理流程圖:

裝修

管理涉及的質(zhì)量控制文件:

《政府有關(guān)法規(guī)》《裝修申請表》

《裝修現(xiàn)場巡視記錄》《裝修違章處理記錄》

《裝修工程驗收表》《裝修管理程序》

《裝修施工管理規(guī)定》《違章施工整改通知單》

四、謹(jǐn)慎驗收,不留隱患

我們將著重驗收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、防水工程、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量,對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報,經(jīng)管理處驗收核準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格驗收,同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度,既在裝修完畢后的二個月內(nèi),我們將再次上門復(fù)查,對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。

我們承諾:因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二,違章裝修整改率百分之百。

第四章 業(yè)戶投訴處理

投訴處理是物業(yè)管理環(huán)節(jié)中一項嚴(yán)謹(jǐn)而極富技巧性的工作,迅速、及時、合理地處理業(yè)戶的投訴能贏得業(yè)主的高度信賴,反之將傷及管理處形象及企業(yè)信譽(yù),破壞與業(yè)戶之間的良性關(guān)系。為此我們制訂了詳細(xì)的投訴處理流程管理規(guī)定。

對于業(yè)戶投訴我們在管理處設(shè)置客戶服務(wù)中心予以統(tǒng)一管理,具體管理思路如下:

一、投訴受理

業(yè)戶可通過電話、來訪、書信或其他形式投訴,客戶服務(wù)中心值班人員按投訴的內(nèi)容進(jìn)行分類。對于非管理處職責(zé)所在或非管理原因而導(dǎo)致的投訴,將委婉向業(yè)戶說明緣由并協(xié)助業(yè)戶進(jìn)一步通過其他渠道予以解決;對業(yè)戶的有效投訴,由值班人員填寫《業(yè)戶投訴登記表》,并安排有關(guān)部門及時處理,重大投訴向管理處經(jīng)理匯報,由管理處經(jīng)理按權(quán)限處理。

二、投訴處理

為實現(xiàn)有效投訴處理的高效率,管理處24小時接受業(yè)主投訴,值班人員做好投訴記錄及電話錄音、電腦登記備查。對于維修方面的有效投訴,我們要求維修人員十分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場,零修及時處理,急修不過夜。對于其他方面的投訴,我們將及時分派至相關(guān)責(zé)任部門,并要求與業(yè)戶約定回復(fù)時間(最長回復(fù)時間不超過三個工作日),暫時無法解決的問題將制定相關(guān)計劃向業(yè)戶進(jìn)行解釋,普遍性投訴問題由管理處在小區(qū)公告欄集中公告解決措施。

對于因管理原因產(chǎn)生的投訴,每半月進(jìn)行一次總結(jié)并提出改進(jìn)的具體方案。此外,我們將每季度向業(yè)戶公布一次'管理報告',以反映管理處一個季度中投訴受理及處理的結(jié)果。

三、投訴回訪

業(yè)戶有效投訴處理完畢后,由服務(wù)中心統(tǒng)一以電話或上門的形式回訪,以征求業(yè)戶意見,同時在《業(yè)戶投訴登記表》上做好回訪記錄,我們要求回訪率為100%。

第五章 安全管理

一、安全管理的措施及對策

(一)確保保安員的綜合素質(zhì)

1、素質(zhì)管理。對保安員實施準(zhǔn)軍事化管理,采用我們在實踐中總結(jié)的一整套人員管理程序,做到'五統(tǒng)一''三集中',即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓(xùn)、集中管理。

2、意識培養(yǎng)。努力培養(yǎng)保安員的服務(wù)意識,樹立'業(yè)主需要就是工作'的觀念,改變原來保安員單一的護(hù)衛(wèi)功能,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務(wù)員'的有機(jī)統(tǒng)一體。

(二)安全管理體系的建立

1.確定'動態(tài)管理'思想,即在崗位的安排上我們將采用固定保安崗與流動崗位相結(jié)合的設(shè)置,對小區(qū)實行動態(tài)監(jiān)控管理。

2.在動態(tài)管理的層次上我們采用機(jī)動巡邏的方式,巡邏保安員負(fù)責(zé)小區(qū)整體外圍和樓宇內(nèi)部重點防范部位的安全巡視,確保管理不出現(xiàn)盲點。

3.在防范的策略上強(qiáng)調(diào)與當(dāng)?shù)氐闹伟步M織聯(lián)防聯(lián)治,發(fā)揮治安的規(guī)模優(yōu)勢。

4.強(qiáng)調(diào)全員管理。車管員要求發(fā)揮治安固定崗的作用,管理處其他員工亦應(yīng)擔(dān)負(fù)起安全管理和防范的義務(wù),建立起'快速反應(yīng),快速支援'體系。

5.充分發(fā)揮業(yè)主的力量,共同參與小區(qū)安全防范。

(三)安全管理的重點轉(zhuǎn)移

1、接管入伙期,我們主要以人防為主,物防為輔。安全管理對象主要針對周邊施工人員、現(xiàn)場裝修人員及外來可疑人員。這一時期的工作重點是杜絕違章裝修,制止破壞公共設(shè)施以及保證小區(qū)環(huán)境的干凈整潔。

2、正常使用期,安全防范逐步轉(zhuǎn)向人防、物防、技防相結(jié)合,著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員,工作重點是杜絕閑雜人員進(jìn)入小區(qū),疏導(dǎo)車輛,室內(nèi)防盜和公共秩序維護(hù)。

(四)逐步完善技防手段

我們將通過多種渠道籌集資金,并積極爭取開發(fā)商及業(yè)主的支持,逐步完善小區(qū)內(nèi)的技術(shù)防范手段,向科技要平安。我們擬逐步在小區(qū)內(nèi)配備包括門禁系統(tǒng)、樓宇可視對講系統(tǒng)、室內(nèi)報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、電子圍墻等安全防護(hù)設(shè)施。

第六章 車輛及交通管理

小區(qū)的車輛及交通管理歷來是物業(yè)管理的難點之一,如何確保小區(qū)區(qū)域內(nèi)的車輛安全,交通順暢以及行人的安全需要對小區(qū)的交通狀況有準(zhǔn)確的預(yù)測和合理的安排。

一、交通狀況預(yù)測及分析:

(一)入伙初期小區(qū)的交通安全設(shè)施(如減速駁,交通標(biāo)識等)亟待完善,管理好人行道、交通主道的人車分流。

(二)車輛以私家車數(shù)量較多,交通自覺意識不強(qiáng),極少數(shù)'特殊公民'存在不服從管理,超速、亂停放、占用消防通道等行為。

二、管理措施與對策

(一)車管員在車庫出入口協(xié)助疏導(dǎo)車輛進(jìn)出。同時,要求保安員對進(jìn)入的車輛進(jìn)行正確引導(dǎo),加強(qiáng)巡視安排車輛合理停放,同時加強(qiáng)對地下一、二層車庫的管理。

(二)強(qiáng)化保安員的巡邏職責(zé),同時在合理位置增設(shè)擋車樁。除緊急救助和搬家外,嚴(yán)禁機(jī)動車輛停留在大門口區(qū)域。

(三)樹立保險意識,實現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。要求業(yè)主購買車輛保險,同時管理處將定期購買停車場公共保險。

(四)面對'特殊公民'值勤時車管員將存在一定的心理壓力,為此我們將要求他們一視同仁,規(guī)范管理。對違章行駛或停泊且屢教不改者,我們將積極向其上級監(jiān)管機(jī)關(guān)反映情況,取得行政上的支持。

第七章 消防管理

消防工作至關(guān)重要,我們始終保持高度警覺,將日常消防管理作為一項重要工作來抓。我們著重開展以下幾項工作:

我們堅持'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防工作方針,嚴(yán)格實行防火安全責(zé)任制,并樹立'全員防消'的管理觀念,實施全員義務(wù)消防員制。

加強(qiáng)消防教育宣傳和培訓(xùn)演練工作

(一)消防教育宣傳工作

我們將在小區(qū)宣傳欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識,并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座。小區(qū)入伙時,我們還將向每戶業(yè)主發(fā)放一冊《消防知識手冊》,同時聯(lián)系部分消防器材商家到小區(qū)定點服務(wù),建議業(yè)主配置滅火器。

(二)做好消防培訓(xùn)及演練工作

重點加強(qiáng)保安員的消防實戰(zhàn)演練,每年組織兩次義務(wù)消防隊員和小區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練,提高全體小區(qū)成員的'自救'意識和能力,防范于'未燃'。

一、加強(qiáng)二次裝修的消防管理

(一)對二次裝修審批時,要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可入場施工。

(二)對于復(fù)雜裝修和大面積裝修,要求施工單位必須提供消防報批手續(xù)以及滅火方案,方可開工。

(三)在入駐期間,我們將通過設(shè)專人巡邏監(jiān)管、安置擋車樁、安置簡明指示標(biāo)識等辦法,著重解決違章占用消防通道的問題,保證消防通道的順暢。

二、建立zz假日花園消防快速反應(yīng)分隊

結(jié)合以往的工作經(jīng)驗,我們將在保安員中選拔一批隊員組建管理處'消防快速反應(yīng)分隊',以保證一旦出現(xiàn)火警時,我們能迅速作出反應(yīng),立足'自救',最大限度地減少火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如下:

zz假日花園消防應(yīng)急處理程序流程圖

(一)報警

1、管理處所有人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識,發(fā)現(xiàn)異常情況如煙霧、火光等,應(yīng)立即向上級領(lǐng)導(dǎo)及消防部門匯報。

2、管理處值班員接到火警報警后,應(yīng)迅速通知附近人員趕往現(xiàn)場,查明報警地址、燃燒起因、目前火勢、周邊環(huán)境及人員受傷情況等。

(二)召集

1、火警確認(rèn)后,通知義務(wù)消防隊員趕赴現(xiàn)場。

2、管理處所有人員一旦獲悉火警均應(yīng)立即直赴現(xiàn)場,參與滅火。管理處經(jīng)理接報后應(yīng)趕往監(jiān)控中心進(jìn)行調(diào)度,經(jīng)理助理接報后應(yīng)趕往現(xiàn)場進(jìn)行指揮。

3、到達(dá)現(xiàn)場的人員必須聽從現(xiàn)場指揮的調(diào)配。

(三)滅火

1、現(xiàn)場指揮根據(jù)火場情況,迅速組織到場員工成立滅火組、搶救組、疏散組、警戒組及支援組等,開展滅火工作。滅火人員執(zhí)行命令應(yīng)迅速、準(zhǔn)確。

2、滅火組在現(xiàn)場指揮的帶領(lǐng)下使用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救組應(yīng)迅速組織人力將貴重物品及危險物品搬離現(xiàn)場。疏散組負(fù)責(zé)協(xié)助鄰近火場的居民迅速由消防通道疏散,同時指揮停泊在危險區(qū)域內(nèi)的車輛駛離。

3、后續(xù)趕往火場的人員為支援組。按現(xiàn)場指揮的命令,向現(xiàn)場運(yùn)送滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。

4、若火勢過大且消防警已到場時,不必要的人員要迅速撤離。義務(wù)消防員繼續(xù)協(xié)助消防警滅火直至火勢被完全控制。

(四)善后與恢復(fù)

火勢完全熄滅后,保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場警戒,保護(hù)現(xiàn)場,并協(xié)助消防部門查明火因,統(tǒng)計損失,向上級提交事故報告。

第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)

園林綠化是有生命的,可以美化生活,陶冶情操,對實現(xiàn)以人為本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠,加強(qiáng)綠化管理,創(chuàng)造清潔、安靜、舒適、優(yōu)美的生態(tài)小區(qū),極大的提高環(huán)境效益。

一、實行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)本著'經(jīng)濟(jì)、美觀'的指導(dǎo)思想,見縫插針,合理配置,注意景觀,采取重點與一般,集中與分散,點、線、面、帶相結(jié)合的方法,以自然式和混合式的格局,利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化,收到'立地成景、四季常青'的效果,從而形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

園林綠化的布置注意層次的搭配,正確選擇植物的品種,配置必要的速生、抗病蟲的花草樹木,以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑等,做到遮蔭、防塵、調(diào)節(jié)視覺效果。

二、綠化養(yǎng)護(hù)管理

俗話說:'三分種樹,七分養(yǎng)護(hù)',這說明日常養(yǎng)護(hù)管理十分重要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等,還有防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時,還要針對不同花草樹木的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長期,對生存的客觀條件的要求,進(jìn)行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝,樹形美

觀完整無傾斜,花壇土壤疏松無垃圾,草坪平整清潔無雜草。

(一)樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)

1、新種樹苗:本地苗成活率95%,外地苗成活率85%

2、蟲害的樹木不超過2%;

3、綠化建筑小品無損壞;

4、草坪無高大雜草,綠地?zé)o家生、野生地藤蔓植物;

5、草地整潔無磚塊、垃圾。

(二)樹木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

1、樹木:生長態(tài)勢基本正常;葉子枝干基本正常。

2、草坪:覆蓋率在90%以上;基本上無雜草;生長和顏色基本正常不枯黃;基本無病蟲害。

(三)綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求:

1、樹木:定期澆水、施肥、松土、修剪2次,每年噴藥3次;

2、綠籬:定期澆水、施肥、修剪3次,每年噴藥3次;

3、草坪:按期澆水、施肥、除草,每年噴藥2次。

三、擺放植物花卉

綠化人員對小區(qū)周圍及內(nèi)部的花草樹木和景點進(jìn)行養(yǎng)護(hù)和管理,為顧客創(chuàng)造優(yōu)美高雅的環(huán)境。根據(jù)小區(qū)情況,將重點開展屋頂綠化和垂直綠化。

植物的具體品種需根據(jù)當(dāng)?shù)貤l件確定,詳細(xì)方案另行制定。

第九章機(jī)電、智能化等設(shè)備設(shè)施的管理

一、供電系統(tǒng)設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

變配電房是供電系統(tǒng)的心臟,加強(qiáng)變配電房的管理及設(shè)備養(yǎng)護(hù)極為重要。變配電房配專人值班管理,做到'一看二聞',即看儀表是否正常、刀閘、線頭有無異常,聞是否有焦味;定期打掃,始終保持室內(nèi)清潔,經(jīng)常進(jìn)行檢測試驗,對配備發(fā)電機(jī)定期進(jìn)行試運(yùn)行檢查,做到有備無患。另外加強(qiáng)對照明、電梯、空調(diào)、消防系統(tǒng)等電器設(shè)備的故障和系統(tǒng)的損壞及時進(jìn)行維修,保證機(jī)電設(shè)備的完好正常運(yùn)行。同時還要經(jīng)常檢查各用戶用電情況,了解用戶用電是否規(guī)范,發(fā)現(xiàn)問題及時幫助解決。

(一)系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電氣維修制度;

2、實行24小時運(yùn)行或維修值班制度,發(fā)現(xiàn)故障,及時排除;

3、加強(qiáng)日常維護(hù)檢修。公共使用的照明、指示、顯示燈具要保證完好;管轄范圍內(nèi)的電氣線路符合設(shè)計、施工技術(shù)要求,線路負(fù)荷要滿足和保證用戶用電安全;確保發(fā)配電設(shè)備安全運(yùn)行。

4、停電、停電提前通知業(yè)主/住戶,以免造成經(jīng)濟(jì)損失或人員傷亡;

5、臨時施工工程及業(yè)主裝修要有用電管理措施;

6、發(fā)生火災(zāi)、地震、臺風(fēng)等突然情況時,要及時切斷電源;

7、電表安裝、抄表、用電計量及公共用電進(jìn)行合理分配。

(二)電梯系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)與管理

1、根據(jù)電梯制造廠家提供的圖紙資料及技術(shù)性能指標(biāo)制訂電梯安全運(yùn)行和保養(yǎng)的規(guī)章制度;

2、電梯運(yùn)行人員和維修人員必須持證上崗,電梯的故障修理必須由經(jīng)勞動部門審查認(rèn)可的單位和人員承擔(dān);

3、必須堅持定期檢查維護(hù)保養(yǎng)工作,建立健全電梯設(shè)備檔案及修理記錄,做好電梯的安全年檢工作;

4、電梯運(yùn)行發(fā)生任何故障時,應(yīng)首先救護(hù)乘客出梯;

5、保持機(jī)房、井道、轎廂的清潔。

(三)公共空調(diào)設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)管理

1、做好小區(qū)公共區(qū)域空調(diào)設(shè)施設(shè)備的核查登記,制訂完善、合理的保養(yǎng)計劃和巡查制度;

2、認(rèn)真落實所轄設(shè)施設(shè)備的日常維修、保養(yǎng)及搶修工作,確保設(shè)備安全運(yùn)行;

3、日常保養(yǎng)要做到:

a、按規(guī)定分解設(shè)備,進(jìn)行檢查、清洗、清掃、更換易損件;

b、檢查安全防護(hù)裝置,清除設(shè)備運(yùn)動部件和表面的灰塵、油污、銹跡、蛛網(wǎng)等;

c、檢查冷卻、電氣和控制裝置,添加雪種;

d、消除設(shè)備故障或隱患,保證功能正常,符合使用要求。

二、智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理

智能化設(shè)備的養(yǎng)護(hù)管理包括公共天線、對講系統(tǒng)、監(jiān)控、門禁、自動報警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)等。所有智能化設(shè)備管理實行24小時值班制度,運(yùn)行人員嚴(yán)格按照體系文件所列項目進(jìn)行巡視,在日常使用、檢查中發(fā)現(xiàn)異常問題,及時維修。

智能化設(shè)備按照保養(yǎng)程序采取逢雙月保養(yǎng)一次。對講門禁系統(tǒng)是檢查電器元件及接線接觸是否良好,通話音質(zhì)、圖象是否清晰等;對閉路監(jiān)控系統(tǒng)檢查攝像機(jī)、錄像機(jī)工作是否正常,監(jiān)視器圖象、色彩是否清晰等;對自動報警、遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)檢查并緊固各電器接線端子,檢查運(yùn)行指示燈是否正常,控制系統(tǒng)是否正常。通過加強(qiáng)管理和養(yǎng)護(hù),保證智能化設(shè)備的正常運(yùn)行。在使用和運(yùn)行中發(fā)現(xiàn)的日常報修處理,按故障級別,應(yīng)急處理方法如下:

(一)攝像監(jiān)控及紅外監(jiān)控故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修;

(二)停車場智能管理系統(tǒng)故障,15分鐘到達(dá)現(xiàn)場維修;

(三)公用天線故障,20分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修;

(四)自動報警系統(tǒng)故障,10分鐘達(dá)到現(xiàn)場維修。

對于技術(shù)難度大的故障,及時與供貨商和安裝單位聯(lián)系解決,管理處有關(guān)人員對此過程進(jìn)行監(jiān)督。建立主要智能化設(shè)備的維護(hù)檔案,把設(shè)備的技術(shù)資料數(shù)據(jù)、保養(yǎng)登記、維修記錄、事故處理登記妥善保存,以便查閱。

第十章 環(huán)境保護(hù)與消殺服務(wù)

一、環(huán)境保護(hù)

在zz假日花園的環(huán)境保護(hù)上,我們將著重解決有關(guān)垃圾污染、噪音污染、視覺污染、空氣污染等四方面的問題。

(一)垃圾處理

現(xiàn)階段垃圾分類實施難的因素在于:業(yè)戶環(huán)保意識有待提高,普遍忽視垃圾投向垃圾箱前的第一次分類;生活垃圾客觀構(gòu)成較復(fù)雜,分類難度大,分類成本高;垃圾回收系統(tǒng)組織不健全。我們將竭力推進(jìn)垃圾分類工作,變廢為寶,具體做法是:通過開展系列的社區(qū)文化活動,積極宣傳小區(qū)環(huán)保的重要性及垃圾分類的方式;合作設(shè)計多種造型美觀,經(jīng)濟(jì)實用的垃圾分類設(shè)施,以實現(xiàn)垃圾減量化收集,降低垃圾分類回收的難度;同時,管理處將設(shè)專人對小區(qū)內(nèi)的垃圾進(jìn)行人力分檢,確保分類效果。

此外,我們將積極與環(huán)保部門合作,多方開辟垃圾分類后的回收渠道。

(二)噪音消除

小區(qū)內(nèi)外噪音產(chǎn)生的來源主要包括:裝修施工、汽車、商業(yè)網(wǎng)點、設(shè)備以及日常的小區(qū)活動等。

我們擬采取如下措施進(jìn)行預(yù)防及消除:

1、嚴(yán)格控制二次裝修及周邊建筑施工的時間,以避免噪音擾民;

2、嚴(yán)格車輛管理,重要區(qū)域除搬家、急救外,禁止車輛行駛、停放,小區(qū)廣場車輛禁止鳴笛;

3、做好商業(yè)樓層的規(guī)劃及招商工作,杜絕有可能產(chǎn)生強(qiáng)烈噪音的商業(yè)機(jī)構(gòu)在小區(qū)內(nèi)經(jīng)營;

4、在小區(qū)周界培育綠化圍墻,以立體綠化減弱噪音。

(三)美化觀瞻

我們將與城管、派出所等有關(guān)部門密切配合,同時對保安員、保潔員等設(shè)定具體管理目標(biāo),加強(qiáng)巡查和清潔,杜絕小區(qū)內(nèi)外的'亂張貼、亂擺賣、亂停放、亂搭建、亂堆放、亂拉掛'等六亂現(xiàn)象,為業(yè)主營造美麗的環(huán)境。

(四)凈化空氣

客觀上,對于凈化空氣物業(yè)管理公司所能做的工作有限,但是我們?nèi)耘f盡最大努力去改善小區(qū)內(nèi)外的空氣質(zhì)量。比如,加強(qiáng)綠化管理及養(yǎng)護(hù)工作,有效減少區(qū)內(nèi)揚(yáng)塵,積極向業(yè)主推薦使用諸如節(jié)水馬桶等,減少業(yè)主對周邊環(huán)境承載的壓力。

二、環(huán)境管理

(一)環(huán)境衛(wèi)生管理要點:

1.全員保潔,人過地凈;重點部位,重點保潔。

2.確保小區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類衛(wèi)生宣傳標(biāo)識齊全;

3.建立專業(yè)化的保潔隊伍,制訂詳細(xì)的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn),實行每日16小時保潔服務(wù);

4.生活垃圾和裝修垃圾實行分類袋裝,日產(chǎn)日清,收集和轉(zhuǎn)運(yùn)采用密閉方式。

(二)環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn):

序號項 目具 體 措 施標(biāo) 準(zhǔn)

01垃圾箱每日清洗一次并套上黑色垃圾袋擺放在指定位置并加蓋密閉,桶外壁干凈無垃圾粘附物

垃圾車、池垃圾車、池每日沖洗,每周徹底消殺一次垃圾車無明顯附著物,垃圾池周圍無積水、污漬

02樓道地面1、水泥地面每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次

2、瓷磚地面每日用地拖擦拭一遍

3、大理石地面定期拋光打蠟1、水泥地面目視無煙頭、碎紙、果皮等垃圾,無積水、無塵土、無痰跡

2、瓷磚地面干凈,無明顯污跡黑印,無積水,條縫清晰

3、大理石地面光亮,可映出照明輪廓,干凈無蠟跡

03公共墻面1、內(nèi)墻面每周徹底清潔一次,每日巡掃污染處

2、天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)

1、抹灰、噴涂墻面凹凸處無明顯灰塵,無蛛網(wǎng)

2、瓷磚墻面目視無污跡、無塵、無亂張貼,用白紙巾擦拭表面50厘米,紙巾不被明顯污染

3、外墻光亮、整潔,無明顯水漬、油漬

04公共照明燈罩每月用清潔劑清洗擦抹一次目視燈罩表面干凈,內(nèi)部無積塵

05消火栓、電表蓋、管線等每周用清潔毛巾擦抹1、玻璃明亮,目視無塵

2、箱頂、側(cè)無塵,用白紙巾擦試30厘米不被明顯污染

3、無明顯積塵、無蛛網(wǎng)

06玻璃門、窗、幕、墻每日用清潔毛巾擦抹,每周用清潔劑徹底清洗一次1、玻璃目視明亮,無灰塵、污跡、無水珠

2、窗臺目視無積塵

3、鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照出人影像

07樓梯扶手每日用清潔毛巾擦抹無塵,用白紙緊擦拭30厘米,紙巾不被明顯污染

樓梯梯級每天清掃,每周拖抹一次,每月沖洗一次目視干凈無垃圾,無雜物,無明顯污跡(油污、黑印等)

08各種指示牌、標(biāo)識每周清洗擦抹一次目視無明顯積塵、無水珠、無破損

09集中綠地每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次草坪目視干凈,無明顯廢紙、塑料袋、瓶罐等垃圾,無磚頭、大石子,配自動剪草機(jī)

10宣傳欄每天擦抹一次玻璃明亮,目視無塵、無水珠,不銹鋼面光亮,宣傳欄內(nèi)無明顯的可見積塵

11花池每月徹底擦抹及沖洗一次。隨時清潔污染處瓷貼片干凈、無明顯污跡、水垢

12地面其他公共設(shè)施每月徹底擦抹一次,隨時清潔污染處無亂張貼,無亂涂劃,無破損

13廣場地磚、小區(qū)道路每日清掃一次,每隔2小時巡掃一次,每月沖洗一次目視干凈,無雜物,無明顯污跡,條縫清晰、無雜草

14單車棚、地面停車設(shè)施每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次目視無明顯污跡,無積塵,無生銹破損現(xiàn)象

15雨水井、排水溝每周沖洗一次,每月徹底消殺三次無明顯垃圾,雜物及泥沙,無蚊蟲滋生

16不銹鋼門框、扶手每周徹底清潔保養(yǎng)一次,隨時清潔污染處1、亞光不銹鋼表面無污跡,無灰塵,半米內(nèi)可映出人影

2、鏡面不銹鋼表面光亮,三米內(nèi)能清晰映出人物影像

三、'四害'消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生,預(yù)防疾病的發(fā)生,進(jìn)行除蟲、滅鼠消殺服務(wù),進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專業(yè)的消殺隊伍,配備消殺器材,定期對小區(qū)進(jìn)行消殺,每周五將對小區(qū)外的道路、地下排污管道、空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物,進(jìn)行集中消殺,在不同季節(jié),或特殊需要配合市政部門可以調(diào)整消殺的頻率,進(jìn)行定點重點防治,減少蚊蠅蟲的孳生地。經(jīng)常巡查、抽查,收集業(yè)主反映的信息,進(jìn)行針對性的投放鼠藥,進(jìn)行專項季節(jié)性的滅鼠消殺工作,扼制鼠患的發(fā)生,進(jìn)而徹底消滅蟲害、鼠患。

(一)消殺時間:每周五下午。

(二)消殺地點:垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、設(shè)備房、消防梯、停車場、商業(yè)網(wǎng)點等。

(三)消殺過程及方法:用噴霧器噴灑殺蟲藥水,消殺蟲害;投藥、放藥、裝籠、堵洞,或者向業(yè)主發(fā)藥,消滅鼠患。

第12篇 地產(chǎn)公司委托前期物業(yè)管理工作業(yè)務(wù)指引書

地產(chǎn)公司委托物業(yè)前期管理工作業(yè)務(wù)指引書

1、目的

以內(nèi)部市場化為原則,理順地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間前期介入工作的經(jīng)營和業(yè)務(wù)關(guān)系。

2、適用范圍

適用于地產(chǎn)公司和物業(yè)公司前期介入相關(guān)工作但不限于工程規(guī)劃設(shè)計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務(wù)等階段工作的指導(dǎo)。

3、職責(zé)

3.1物業(yè)公司新項目管理部、地產(chǎn)項目部和地產(chǎn)客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。

3.2物業(yè)公司新項目部在新項目論證報告中對物業(yè)管理準(zhǔn)入可行性進(jìn)行分析。

3.3地產(chǎn)公司和物業(yè)公司須參照本規(guī)范,結(jié)合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協(xié)議,以明確雙方業(yè)務(wù)和經(jīng)營關(guān)系。

4、原則

4.1物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間應(yīng)本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進(jìn)招商地產(chǎn)銷售的原則,合理確定物業(yè)公司和地產(chǎn)公司因產(chǎn)品屬性不同而帶來交叉環(huán)節(jié)工作的責(zé)權(quán),理順在業(yè)務(wù)和經(jīng)營方面的相互關(guān)系,建立規(guī)范、高效的協(xié)同機(jī)制。

4.2在業(yè)務(wù)關(guān)系上,物業(yè)公司與地產(chǎn)公司之間需建立清晰的業(yè)務(wù)流程,按照內(nèi)部市場化原則,明確雙方責(zé)、權(quán)、利,在此基礎(chǔ)上理順雙方的人、財、物關(guān)系,以確保物業(yè)公司的良性經(jīng)營。作為兩個獨立經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)實體,在各項具體業(yè)務(wù)上,地產(chǎn)公司與物業(yè)公司之間應(yīng)以契約形式明確各自權(quán)利和義務(wù)。

4.3地產(chǎn)公司應(yīng)與物業(yè)公司應(yīng)按照已確定的各項委托業(yè)務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法(確保至少按季度結(jié)算一次)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行結(jié)算。

5、定義

5.1前期物業(yè)管理是指房屋集中交付使用之日起,至業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司實施的物業(yè)管理。

5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段,物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,向地產(chǎn)公司提出建設(shè)性意見,以減少產(chǎn)品缺陷的過程。

5.3房屋交付使用是指業(yè)主收到書面入住通知并辦理完結(jié)相應(yīng)入伙手續(xù);業(yè)主收到入住通知后在限定期限內(nèi)不辦理相應(yīng)手續(xù)的,視為房屋已交付使用。

5.4項目開辦費(fèi)是指在項目集中入伙前,物業(yè)公司為實現(xiàn)新項目的正常物業(yè)管理而產(chǎn)生的人員儲備、辦公設(shè)施購置、工具材料采購、員工生活設(shè)施完善等前期費(fèi)用。

5.5物業(yè)移交是在竣工驗收后地產(chǎn)公司將物業(yè)的公共部位、配套設(shè)施設(shè)備和場所移交給物業(yè)公司,物業(yè)公司對相關(guān)設(shè)施的質(zhì)量、使用性、完好性、感觀效果等進(jìn)行驗收。

5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后,物業(yè)公司對項目內(nèi)各類房屋、共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及場所進(jìn)行全面清潔,以保證業(yè)主入住時的良好狀態(tài)。

6、方法和過程控制

6.1項目前期介入

6.1.1為提供令客戶滿意的產(chǎn)品,規(guī)避和減少項目缺陷,在項目的規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)和營銷策劃階段地產(chǎn)公司應(yīng)要求物業(yè)公司提前介入,物業(yè)公司應(yīng)站在業(yè)主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性(更新、改造、升級)等方面,提出建設(shè)性意見。

6.1.1.1規(guī)劃設(shè)計過程的控制。地產(chǎn)公司召集物業(yè)公司召開設(shè)計說明會,說明相關(guān)設(shè)計內(nèi)容、提供相關(guān)技術(shù)資料。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員了解項目設(shè)計方案,從物業(yè)管理與業(yè)主使用角度對設(shè)計方案提出建議書供地產(chǎn)公司參考,地產(chǎn)公司決策部門最終確認(rèn)并決定是否采納物業(yè)公司提出的建議并知會物業(yè)公司。

6.1.1.2施工過程的控制。物業(yè)公司新項目管理部組織專業(yè)人員定期與地產(chǎn)公司項目部召開現(xiàn)場會議或參加地產(chǎn)公司工程例會以了解和跟蹤工程進(jìn)展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區(qū)的環(huán)境、安全、設(shè)備設(shè)施的安裝、硬件配套等方面提出建設(shè)性意見提交《工程整改建議書》。

6.1.1.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月,物業(yè)公司、監(jiān)理公司對各類工程進(jìn)行全面的驗收檢查并提交《物業(yè)驗收報告》,所有專業(yè)工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責(zé)任分工并規(guī)定完成時限。地產(chǎn)客服委員會為物業(yè)公司的對接部門,由客服委員會協(xié)調(diào)地產(chǎn)各部門對物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)的工程問題進(jìn)行整改,確保入伙之前的工程質(zhì)量。

6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業(yè)公司需配合地產(chǎn)公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務(wù);客戶的接待咨詢服務(wù);對地產(chǎn)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動做好組織落實工作;加強(qiáng)樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)公司與業(yè)主溝通的橋梁,把業(yè)主在樓盤銷售過程中對小區(qū)規(guī)劃、設(shè)計的合理要求反饋給地產(chǎn)公司。

6.1.1.4.1在營銷過程中,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)對相關(guān)問題統(tǒng)一口徑,規(guī)避售樓出現(xiàn)的矛盾。

6.1.1.4.2對于營銷階段發(fā)生的費(fèi)用,地產(chǎn)公司和物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照《物業(yè)服務(wù)前期介入委托合同》(附件一)進(jìn)行。

6.1.2項目前期介入階段,地產(chǎn)公司應(yīng)每月組織召開業(yè)務(wù)聯(lián)席會議,召集物業(yè)公司相關(guān)人員就物業(yè)公司提出的意見進(jìn)行溝通。

6.1.3項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關(guān)酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān)(參考標(biāo)準(zhǔn):按前期介入項目建筑面積計算,每平方米2~4元)。

6.2前期物業(yè)管理階段

6.2.1前期物業(yè)管理服務(wù)合同:

6.2.1.1由物業(yè)公司新項目部負(fù)責(zé)在房屋銷售之前,按照相關(guān)法規(guī)要求,起草《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》、《業(yè)主臨時公約》。

6.2.1.2經(jīng)地產(chǎn)公司與物業(yè)公司共同認(rèn)可后,雙方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》,明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責(zé)權(quán)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、專用房屋、維修資金及違約責(zé)任等。在合同簽訂時應(yīng)充分考慮其對后期的影響,為從前期物業(yè)管理過渡到業(yè)主委托管理階段創(chuàng)造條件,該合同應(yīng)和地產(chǎn)公司在銷售時與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同的(關(guān)于前期物業(yè)管理的約定)內(nèi)容一致。

6.2.2物業(yè)管理方案策劃:在房屋竣工驗收之前,物業(yè)公司新項目部應(yīng)擬定項目的物業(yè)管理方案,該方案是對管理服務(wù)工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務(wù)內(nèi)容、管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)部管理機(jī)制、品質(zhì)控制方法、管理費(fèi)測算等內(nèi)容。

6.2.3物業(yè)管理費(fèi)測算

6.2.3.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理策劃方案中詳列物業(yè)管理費(fèi)的測算依據(jù)以及測算結(jié)果。

6.2.3.2物業(yè)管理費(fèi)定價應(yīng)參照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)水平,確保物業(yè)管理項目(含分期開發(fā)項目)收支平衡,原則上不贊同為促進(jìn)地產(chǎn)銷售而降低物業(yè)管理費(fèi)引起管理費(fèi)定價虧損的做法,如確有必要,地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)虧損。

6.2.4項目開辦費(fèi)

6.2.4.1物業(yè)公司應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算

時,將項目開辦費(fèi)在合同期限內(nèi)分?jǐn)偟轿飿I(yè)管理成本中。

6.2.4.2如果地產(chǎn)公司認(rèn)為物業(yè)公司測算的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高,物業(yè)公司也可將部分成本單獨與地產(chǎn)公司結(jié)算,通常應(yīng)在項目入伙前三個月由地產(chǎn)公司向物業(yè)公司支付開辦費(fèi)(參照標(biāo)準(zhǔn):按接管面積計算,每平方米2~3元),以便物業(yè)公司正常開展工作。

6.2.5管理用房提供:

6.2.5.1地產(chǎn)公司應(yīng)按照法規(guī)要求向物業(yè)公司或業(yè)主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。

6.2.5.2管理用房的標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的,從其規(guī)定;當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的,地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計)向物業(yè)公司提供管理用房,不足部分由物業(yè)公司自行解決,由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費(fèi)測算時統(tǒng)籌考慮。

6.2.5.3地產(chǎn)公司應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規(guī)劃應(yīng)充分考慮到項目物業(yè)管理模式的需要,可從服務(wù)輻射區(qū)域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應(yīng)根據(jù)項目具體情況確定。規(guī)劃的面積,需要考慮管理處駐場人數(shù)和周邊活動設(shè)施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設(shè)在地下室中,須確保通風(fēng)、噪音應(yīng)達(dá)到國家住宅房內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.2.5.4管理用房裝修由物業(yè)公司提出設(shè)計和施工方案,報地產(chǎn)公司審核。管理用房裝修費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),裝修標(biāo)準(zhǔn):按照實際提供的建筑面積計算,不低于每平方米500元。

6.2.6保潔開荒

6.2.6.1保潔開荒屬產(chǎn)品符合性責(zé)任,地產(chǎn)公司應(yīng)監(jiān)督各施工單位負(fù)責(zé)其作業(yè)范圍的清場及保潔工作。

6.2.6.2地產(chǎn)公司如將保潔開荒工作委托物業(yè)公司,期間產(chǎn)生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產(chǎn)公司承擔(dān).

6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)

6.2.7.1房屋集中交付使用實行地產(chǎn)公司項目組總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,成立由地產(chǎn)客服、營銷、工程、物業(yè)等各部門、各專業(yè)口聯(lián)合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發(fā)生的費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體包括:現(xiàn)場布置、辦公設(shè)備消耗、驗房費(fèi)用、材料印刷費(fèi)、各種活動費(fèi)用等。

6.2.7.2地產(chǎn)公司如委托物業(yè)公司全權(quán)辦理房屋集中交付使用手續(xù)的,物業(yè)公司需提前將集中入伙策劃方案和費(fèi)用預(yù)算(人工成本、物料消耗、現(xiàn)場布置、管理酬金等)報地產(chǎn)公司審核,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān).

6.2.8售后服務(wù)

6.2.8.1地產(chǎn)公司按照《房屋質(zhì)量保證書》規(guī)定承擔(dān)房屋維修、公共設(shè)施設(shè)備保修期內(nèi)的返修以及完善責(zé)任,此外對已過保修期但經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)定屬質(zhì)量問題的仍需地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)公司只負(fù)責(zé)正常的工程返修工作(具體參見地產(chǎn)、物業(yè)、施工三方《保修協(xié)議書》)

6.2.8.2地產(chǎn)公司如將保質(zhì)期內(nèi)的維修、返修工作委托物業(yè)公司落實,應(yīng)與施工單位、物業(yè)公司簽訂三方協(xié)議書,明確保修的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)控方法和處罰措施,物業(yè)公司有權(quán)對施工方的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評估和扣罰。

6.2.8.3地產(chǎn)公司委托物業(yè)公司管理維修、返修工作,物業(yè)公司酬金收取標(biāo)準(zhǔn)按照《保修協(xié)議書》相關(guān)內(nèi)容執(zhí)行。

6.2.8.4地產(chǎn)公司項目部工程結(jié)束后,須留專業(yè)工程師負(fù)責(zé)工程后續(xù)問題的跟蹤處理以及與物業(yè)公司的工程對接。

6.2.9空置房管理

6.2.9.1空置房是地產(chǎn)公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費(fèi)及水、電、供暖等費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān)。

6.2.9.2.為避免在客戶看房時出現(xiàn)不良現(xiàn)象,地產(chǎn)公司應(yīng)對空置房建立巡查制度,對門窗、水管、開關(guān)、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進(jìn)行定期檢查,必要時對空置房定期清潔。如地產(chǎn)公司將上述工作委托物業(yè)公司,費(fèi)用由地產(chǎn)公司承擔(dān),具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由地產(chǎn)公司與物業(yè)公司雙方協(xié)定。

6.3其他

6.3.1代墊款項和代收代付業(yè)務(wù)按照相關(guān)財務(wù)管理規(guī)定執(zhí)行。

6.3.2因地產(chǎn)公司銷售或其它需要,承諾向業(yè)主贈送的物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān),此部分費(fèi)用由地產(chǎn)公司劃撥給物業(yè)公司。

6.3.3若地產(chǎn)公司在開發(fā)建設(shè)時已經(jīng)繳納了水電氣等配套設(shè)施的開戶費(fèi)用,地產(chǎn)公司應(yīng)在簽訂房屋銷售合同、代辦房產(chǎn)證、按揭手續(xù)時一并收取該項費(fèi)用。若委托物業(yè)公司在業(yè)主入住時收取此筆費(fèi)用,可參照地產(chǎn)委托代理業(yè)務(wù)操作。

6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項目用水、電、氣、暖等費(fèi)用形成的交費(fèi)與收費(fèi)之間存在的價差、量差,如按施工用或工業(yè)用標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)與按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)之間形成的價差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實際存在的收支價差和量差,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)補(bǔ)差責(zé)任。物業(yè)公司應(yīng)至少每季度統(tǒng)計一次并報地產(chǎn)相關(guān)部門。

6.3.5地產(chǎn)公司在制定與物業(yè)管理相關(guān)的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時,應(yīng)充分征求物業(yè)公司意見。

6.3.6地產(chǎn)公司不得對購房者作出超過《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》范圍的承諾,雙方應(yīng)在房屋銷售前對可能出現(xiàn)的問題統(tǒng)一口徑;對因銷售承諾過失導(dǎo)致日后增加物業(yè)管理成本和難度的,應(yīng)由地產(chǎn)公司承擔(dān)責(zé)任。

7、相關(guān)文件

《前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議》

《前期物業(yè)服務(wù)合同》

《保修協(xié)議書》