新注冊(cè)物業(yè)管理師-物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述模擬試題

第一章 物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理概述

【考點(diǎn)1】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的性質(zhì)和管理對(duì)象

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供( )服務(wù),滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求。

a.物業(yè)管理

b.設(shè)施管理

c.價(jià)值管理

d.投資管理

【答案】 c

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理,是以收益性物業(yè)為對(duì)象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù),所以主要提供價(jià)值管理服務(wù)。 a、 b、

d三個(gè)選項(xiàng)太片面,沒(méi)有突出物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理綜合性管理服務(wù)的性質(zhì)。故本題選 c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1頁(yè)。

2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實(shí)物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。

a.甲級(jí)

b.乙級(jí)

c.丙級(jí)

d.二級(jí)

【答案】b

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。專業(yè)人員主要依據(jù)物業(yè)所處的位置、樓宇設(shè)計(jì)裝修狀況和收益能力對(duì)其進(jìn)行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)。甲級(jí)寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實(shí)物狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù);乙級(jí)寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實(shí)物狀況良好,建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進(jìn)的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級(jí)寫字樓已使用的年限較長(zhǎng),建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實(shí)物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級(jí)寫字樓的分類標(biāo)準(zhǔn)。故本題選

b.,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第2~3頁(yè)。

3.在一個(gè)大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬(wàn)平方米,內(nèi)設(shè)置大面積百貨和超市大賣場(chǎng),里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂(lè)設(shè)施、文化廣場(chǎng)及餐飲,有效商業(yè)服務(wù)半徑達(dá)200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。

a.區(qū)域購(gòu)物中心

b.市級(jí)購(gòu)物中心

c.地區(qū)購(gòu)物中心

d.居住區(qū)商場(chǎng)

【答案】a

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個(gè)方面。一般區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在10萬(wàn)平方米以上,是規(guī)模巨大,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心;市級(jí)購(gòu)物中心的建筑規(guī)模一般在3萬(wàn)平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個(gè)城市;地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)建筑規(guī)模一般為1―3萬(wàn)平方米,服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場(chǎng)商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第3~4頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

4.下面選項(xiàng)中屬于甲級(jí)寫字樓特征的有( )。

a.優(yōu)越的地理位置

b.建筑物實(shí)物狀況良好

c.有自然磨損存在

d.有完善的物業(yè)管理服務(wù)

e.收益能力與新建成的寫字樓相當(dāng)

【答案】a. d. e

【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級(jí)寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質(zhì)量達(dá)到或超過(guò)有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當(dāng),有完善的物業(yè)管理服務(wù)。有關(guān)乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓的特征詳見(jiàn)第2題的解析。

5.區(qū)域購(gòu)物中心的特征包括( )。

a.建筑規(guī)模一般在1萬(wàn)平方米以上

b.業(yè)態(tài)業(yè)種復(fù)合度高

c.有效商業(yè)服務(wù)半徑可達(dá)200公里

d.商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一部分為主

e.服務(wù)人口1萬(wàn)人左右

【答案】b. c

【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購(gòu)物中心的建筑面積在10萬(wàn)平方米以上,是規(guī)模巨大,集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場(chǎng)以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。有關(guān)零售商業(yè)物業(yè)的具體內(nèi)容詳見(jiàn)第3題的解析。

6.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)除了包括以保證物業(yè)正常適用的運(yùn)行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產(chǎn)所進(jìn)行的( )、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

a.資本投資決策

b.市場(chǎng)營(yíng)銷

c.物業(yè)管理

d.租賃管理

e.成本控制

【答案】a. b. d. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的內(nèi)涵。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理除了包含物業(yè)管理,主要服務(wù)還體現(xiàn)在價(jià)值管理服務(wù)方面。本題前一句表述的內(nèi)容為物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進(jìn)行哪些方面的管理活動(dòng),主要是價(jià)值服務(wù)管理方面的內(nèi)容,包括資本投資決策、市場(chǎng)營(yíng)銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價(jià)值和經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。故本題選a. b. d. e.,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1頁(yè)。

7.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象主要包括( )等。

a.寫字樓

b.零售商業(yè)物業(yè)

c.居民自有住宅

d.工業(yè)物業(yè)

e.酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施

【答案】a. b. d. e.

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務(wù)、辦公活動(dòng)提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構(gòu)成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復(fù)合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購(gòu)物中心、市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)等。需要特殊說(shuō)明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項(xiàng)所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第2~6頁(yè)。

【考點(diǎn)2】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

8.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是在( )的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

a.延長(zhǎng)物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命周期

b.維持物業(yè)正常使用

c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理

d.實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化

【答案】d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命周期內(nèi),持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求,在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)上,保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。a、 b、 c選項(xiàng)中的內(nèi)容也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理所應(yīng)達(dá)到的內(nèi)容要求,但不是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的最終目標(biāo)。故本題選 d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第6頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

9.圖1―1所示為某房地產(chǎn)投資信托的組織結(jié)構(gòu)。從圖中可以看出,該集團(tuán)承擔(dān)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作同時(shí)覆蓋了( )的管理工作。

a.物業(yè)保險(xiǎn)管理

b.資產(chǎn)管理

c.物業(yè)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

e.基金管理

【答案】b. c. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的目標(biāo)。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負(fù)責(zé)基金管理和資產(chǎn)管理,×××零售管理公司主要負(fù)責(zé)三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費(fèi)。圖中所描述的關(guān)系并不能得出 a、d兩項(xiàng)的結(jié)論。故本題選 b、 c、 e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第7頁(yè)。

【考點(diǎn)3】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設(shè)置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。

a.管

理型物業(yè)管理企業(yè)

b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

d.投資型物業(yè)管理企業(yè)

【答案】c

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任,在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務(wù),是具有物業(yè)運(yùn)行過(guò)程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)營(yíng)能力管理的企業(yè),既設(shè)置管理層,又設(shè)置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第8~9頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

11.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)的企業(yè)一般有()。

a.管理型物業(yè)管理企業(yè)

b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)

c.投資型物業(yè)管理企業(yè)

d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)

e.所有物業(yè)管理公司

【答案】a. d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問(wèn)、咨詢服務(wù)等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問(wèn)、咨詢服務(wù);而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的運(yùn)營(yíng)。故本題選a、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第89頁(yè)。

【考點(diǎn)4】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

12.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,物業(yè)管理和設(shè)施管理的主要作用是( )。

a.在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)

b.為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流

c.詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略

d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風(fēng)險(xiǎn)

【答案】b

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次的主要作用。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,是定位在現(xiàn)場(chǎng)操作層面的管理,對(duì)于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現(xiàn)金流;資產(chǎn)管理通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風(fēng)險(xiǎn)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第10~11頁(yè)。

13.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),以為某一機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動(dòng)是( )。

a物業(yè)管理

b.設(shè)施管理

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】b

【解析】本題考查的是設(shè)施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù),以保障物業(yè)始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài);設(shè)施管理的主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào),為某一機(jī)構(gòu)(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司,指導(dǎo)它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃;房地產(chǎn)組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第9―10頁(yè)。

14.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)中,負(fù)責(zé)審定某物業(yè)的投資計(jì)劃,并考察資本開(kāi)支能否有效提高物業(yè)價(jià)值,來(lái)決定是否批準(zhǔn)該投資計(jì)劃的企業(yè)是( )。

a.物業(yè)管理公司

b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司

c.房地產(chǎn)組合投資管理公司

d.設(shè)施設(shè)備管理公司

【答案】b

【解析】本題考查的是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設(shè)施管理公司主要負(fù)責(zé)物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)操作層面的正常運(yùn)營(yíng);資產(chǎn)管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產(chǎn)管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo);房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內(nèi)容符合資產(chǎn)管理公司的職責(zé)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第1 1頁(yè)。

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sp; 15.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn),為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標(biāo)管理資產(chǎn)計(jì)劃,這些特征屬于( )的內(nèi)容。

a.物業(yè)管理

b.設(shè)施管理

c.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

d.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)三個(gè)層次的特征。房地產(chǎn)組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo),評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn);審批資產(chǎn)管理公司為維修物業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)安全、功能先進(jìn),保持其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位而提出的更新改造計(jì)劃,以經(jīng)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn),以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和處置物業(yè)資產(chǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第10頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

16.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理通常將其分為( )三個(gè)層次。

a.物業(yè)管理或設(shè)施管理

b.房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

c.房地產(chǎn)基金管理

d.企業(yè)保險(xiǎn)管理

e.房地產(chǎn)組合投資管理

【答案】a.b.e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理通常分為物業(yè)管理或設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中,物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主,房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第9―10頁(yè)。

17.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責(zé)的有( )等。

a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃

b.保持與租戶的聯(lián)系并收租

c.控制運(yùn)營(yíng)成本及保存財(cái)務(wù)報(bào)告記錄

d.資本性支出計(jì)劃

e.物業(yè)維護(hù)及安全管理

【答案】b.c.d.e

【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責(zé)。物業(yè)管理主要定位于現(xiàn)場(chǎng)操作層面,主要職責(zé)是保持與租戶的聯(lián)系、收租、控制運(yùn)營(yíng)成本、財(cái)務(wù)報(bào)告和記錄的保存、物業(yè)維護(hù)、資本性支出計(jì)劃、危機(jī)管理、安全管理、公共關(guān)系管理等。a選項(xiàng)內(nèi)容屬于資產(chǎn)管理的主要職責(zé),故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第11頁(yè)。

18.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中,屬于資產(chǎn)管理主要職責(zé)的有( )等。

a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃

b.資本性支出計(jì)劃及公共關(guān)系

c.監(jiān)控物業(yè)績(jī)效

d.負(fù)責(zé)投資組合的績(jī)效

e.管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè)

【答案】a. c. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中資產(chǎn)管理的主要職責(zé)。資產(chǎn)管理通過(guò)物業(yè)管理的工作來(lái)實(shí)施自己的戰(zhàn)略計(jì)劃,并在資產(chǎn)持有期間努力滿足投資者的投資回報(bào)目標(biāo)。資產(chǎn)管理的主要職責(zé)是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計(jì)劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策,監(jiān)控物業(yè)績(jī)效,管理和評(píng)價(jià)物業(yè)管理企業(yè),協(xié)助物業(yè)管理的租戶關(guān)系工作,定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析等。b選項(xiàng)內(nèi)容屬于物業(yè)管理的職責(zé),d選項(xiàng)內(nèi)容屬于組合投資管理的職責(zé),故本題選a、c、e。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第11頁(yè)。

19.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)層次工作中,屬于組合投資管理主要職責(zé)的有( )等。

a.制定并執(zhí)行組合投資策略

b.設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)

c.定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析

d.負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用

e.監(jiān)控物業(yè)績(jī)效及物業(yè)的持有、出售分析

【答案】a. b. d

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中組合投資管理的主要職責(zé)。組合投資管理以投資者的目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)參數(shù)特征為基礎(chǔ),詳細(xì)制定和執(zhí)行一個(gè)投資組合戰(zhàn)略,主要職責(zé)是制定投資組合目標(biāo)與投資準(zhǔn)則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設(shè)計(jì)和調(diào)整物業(yè)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu),負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用,監(jiān)督購(gòu)置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策,負(fù)責(zé)投資組合績(jī)效,客戶報(bào)告與現(xiàn)金管理等。c、e選項(xiàng)內(nèi)容均屬于資產(chǎn)管理的職責(zé)。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第11頁(yè)。

【考點(diǎn)5】物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的工作內(nèi)容

單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

>20.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關(guān)鍵因素是( )。

①投資回收期②預(yù)期收益③還貸能力④風(fēng)險(xiǎn)水平

a.①④

b.②③

c.②④

d.①③

【答案】c

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標(biāo)準(zhǔn)、構(gòu)建信息基礎(chǔ)、決策分析、進(jìn)行資產(chǎn)組合等。近年來(lái)制定決策的過(guò)程越來(lái)越復(fù)雜,而相比于其他因素來(lái)說(shuō),影響投資決策的兩個(gè)關(guān)鍵因素是預(yù)期收益和風(fēng)險(xiǎn)水平。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第12~13頁(yè)。

21.在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作現(xiàn)金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務(wù)支出的是( )。

a.日常維修費(fèi)用

b.物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c.管理人員的工資

d.法定稅費(fèi)

【答案】b

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)支出的幾個(gè)重要方面包括日常維修費(fèi)用、計(jì)提維修準(zhǔn)備金、設(shè)施維護(hù)費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)、法律和財(cái)務(wù)費(fèi)用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用屬于企業(yè)內(nèi)部支出,不屬于物業(yè)服務(wù)支出。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第15頁(yè)。

多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

22.下列關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。

a.現(xiàn)金流和成本管理是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理常規(guī)工作的重要組成

b.日常維修和維護(hù)的開(kāi)支由物業(yè)的租戶承擔(dān)

c.物業(yè)出租的成本負(fù)擔(dān)應(yīng)全部轉(zhuǎn)移給租戶

d.應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理維護(hù)

e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應(yīng)事先與保險(xiǎn)公司簽訂合約

【答案】a. d. e

【解析】本題考查的是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進(jìn)行資產(chǎn)管理,主要包括現(xiàn)金流和成本管理、日常維修和維護(hù)、未來(lái)維修和維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理和物業(yè)保險(xiǎn)管理5個(gè)部分。日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源,需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式,可能會(huì)由租戶承擔(dān),也可能會(huì)由業(yè)主承擔(dān),這取決于雙方的商談結(jié)果,所以b選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。對(duì)于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會(huì)希望讓租

戶在租金之外承擔(dān)盡可能多的費(fèi)用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風(fēng)險(xiǎn)和不確定性帶來(lái)的意外成本,但是,把所有成本負(fù)擔(dān)都轉(zhuǎn)移給租戶,在一些情況下既不現(xiàn)實(shí),也不明智。比如,在租戶可能對(duì)物業(yè)的某一部分不滿意時(shí),這時(shí)為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔(dān)較低的維修責(zé)任,而自己負(fù)擔(dān)大部分。所以c選項(xiàng)表述錯(cuò)誤。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第14~18頁(yè)。

23.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的服務(wù)費(fèi),下列說(shuō)法中正確的有( )。

a.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由業(yè)主支付

b.服務(wù)費(fèi)用實(shí)際是由租戶支付

c.包括供暖、排污、電梯等公共服務(wù)設(shè)施

d.包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或維修

e.計(jì)算時(shí)不用考慮會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本

【答案】b. c. d

【解析】本題考查的是現(xiàn)金流和成本管理的內(nèi)容。服務(wù)費(fèi)覆蓋的內(nèi)容本質(zhì)上應(yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān),但實(shí)際上是由租戶支付的。在一個(gè)物業(yè)里面,這部分費(fèi)用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務(wù)設(shè)施,還包括針對(duì)整體物業(yè)的保險(xiǎn)或者維修費(fèi)用。每個(gè)租戶在計(jì)算服務(wù)費(fèi)的時(shí)候,還必須考慮到會(huì)計(jì)和審計(jì)等專業(yè)服務(wù)成本,這些費(fèi)用一般是按照租戶繳納的服務(wù)費(fèi)的一定比例來(lái)計(jì)算的。故本題選。b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第16―17頁(yè)。

24.關(guān)于物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中對(duì)物業(yè)的維修與維護(hù),下列說(shuō)法中正確的有( )。

a.通常業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶

b.目前大多數(shù)出租活動(dòng)業(yè)主承擔(dān)各種維修成本

c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù)

d.維修計(jì)劃應(yīng)該從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮

e.日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式

【答案】a. d. e

【

解析】本題考查的是日常和未來(lái)物業(yè)維修和維護(hù)的相關(guān)知識(shí)。日常維修和維護(hù)的開(kāi)支來(lái)源需要租約各方通過(guò)溝通來(lái)確定具體履行方式,業(yè)主會(huì)尋找能夠全部承擔(dān)各種維修成本的租戶,這也是目前大多數(shù)出租活動(dòng)處理這個(gè)問(wèn)題的方式,所以b選項(xiàng)錯(cuò)誤。對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者投資的工廠、倉(cāng)庫(kù)和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經(jīng)有了約定的習(xí)慣,即一般是由租戶負(fù)責(zé)物業(yè)未來(lái)的維修和維護(hù),所以c選項(xiàng)錯(cuò)誤。維修計(jì)劃應(yīng)該是全面且系統(tǒng)的,應(yīng)從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第17~18頁(yè)。

25.案例分析題:在一宗已開(kāi)發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè),但是由于該地塊排水系統(tǒng)出現(xiàn)問(wèn)題,致使該塊土地?zé)o法進(jìn)行實(shí)際的開(kāi)發(fā)運(yùn)作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè),對(duì)于該塊土地,正確的做法是( )。

a.防止他人利用某些權(quán)利或者名義對(duì)自己的土地所有權(quán)造成侵害

b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場(chǎng),確保土地不被別人占有

c.檢查土地的欄護(hù)情況,確保臨近的土地使用者沒(méi)有侵占其土地

d.對(duì)土地進(jìn)行等級(jí)評(píng)定和保險(xiǎn)

e.不定期查看土地,確保沒(méi)有負(fù)面因素作用在土地上

【答案】 a.c. d. e