第1篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)
一、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的要求
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須為實(shí)現(xiàn)公司的經(jīng)營管理目標(biāo)服務(wù),它的設(shè)置應(yīng)滿足以下四個(gè)基本要求:
(一)具備服務(wù)性的功能
物業(yè)管理公司是專門從事物業(yè)管理與服務(wù)的服務(wù)性企業(yè),它的組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證具備這些功能,并有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨。
(二)充分發(fā)揮公司員工潛能
物業(yè)管理公司的管理、經(jīng)營和服務(wù)活動(dòng)都是依靠每一個(gè)人來實(shí)現(xiàn)的。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求每一位職員都能人盡其才,充分發(fā)揮個(gè)人智慧。
(三)關(guān)系協(xié)調(diào)
公司是一個(gè)有機(jī)整體,是由人、財(cái)、物、技術(shù)、信息等要素和子系統(tǒng)組成的開放系統(tǒng),這種系統(tǒng)能否最大地發(fā)揮出整體功能,有賴于系統(tǒng)內(nèi)各要素的協(xié)調(diào)配合。因此,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須保證公司內(nèi)部各種關(guān)系的相互協(xié)調(diào)。
(四)效率與效益
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置要求從實(shí)際出發(fā),以低成本的投入達(dá)到最好的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益以及環(huán)境效益。
物業(yè)管理公司不是孤立的經(jīng)濟(jì)實(shí)體,而是開放的組織系統(tǒng)。要設(shè)計(jì)一個(gè)功能齊全、結(jié)構(gòu)合理的組織機(jī)構(gòu),首先必須明確每一個(gè)組織機(jī)構(gòu)的功能作用和具體目標(biāo),其次則需要考慮人、財(cái)、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協(xié)調(diào)關(guān)系。組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目的性和科學(xué)性是保證公司整體協(xié)調(diào)和高效運(yùn)作的關(guān)鍵。
二、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則
為了發(fā)揮物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的整體功能,實(shí)現(xiàn)公司的總目標(biāo),根據(jù)上述四個(gè)基本要求,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置應(yīng)遵循以下原則:
(一)目標(biāo)原則
公司有自己的經(jīng)營發(fā)展目標(biāo),組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須以公司的總體目標(biāo)為依據(jù)。從某種意義上講,組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置是實(shí)現(xiàn)公司總目標(biāo)的一種管理手段。因目標(biāo)設(shè)置機(jī)構(gòu),因機(jī)構(gòu)設(shè)職設(shè)人,這是組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的目標(biāo)原則。
(二)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)與層次管理原則
物業(yè)管理公司的經(jīng)營戰(zhàn)略和重大決策權(quán)應(yīng)集中在高層領(lǐng)導(dǎo)手中,而日常工作的管理與經(jīng)營權(quán)力則逐級授權(quán),實(shí)行層次化管理。統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)是各項(xiàng)工作協(xié)調(diào)進(jìn)行和實(shí)現(xiàn)總目標(biāo)的決策保證,分級層次管理則是充分發(fā)揮各級管理人員積極性的機(jī)制保障。如果公司的高層領(lǐng)導(dǎo)整日忙于事務(wù)性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會(huì)影響各層次管理人員的積極性,而且會(huì)使企業(yè)逐漸失去長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo),甚至迷失發(fā)展方向。這是企業(yè)逐漸步入正軌的情況下,高層領(lǐng)導(dǎo)尤應(yīng)注意的層次化管理問題。
(三)分工協(xié)作原則
分工協(xié)作是社會(huì)發(fā)展進(jìn)步的標(biāo)志,它不僅能提高勞動(dòng)生產(chǎn)率,而且能發(fā)揮整體效益。物業(yè)管理公司能否最大程度地發(fā)揮出整體效益,取決于組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)分工與相互協(xié)調(diào)。公司總的目標(biāo)如能分層次落實(shí)到各個(gè)部門,使之各司其職,相互協(xié)作,目標(biāo)也就不難實(shí)現(xiàn)了。
(四)責(zé)權(quán)對應(yīng)原則
整個(gè)公司的責(zé)任和權(quán)力是對等的,委以責(zé)任的同時(shí)也必須委以自主完成任務(wù)所必需的權(quán)力。有責(zé)無權(quán),不僅不能調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,而且使責(zé)任形同烏有,最終無法保證公司任務(wù)的完成;有權(quán)無責(zé),必然助長官僚主義,導(dǎo)致權(quán)力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關(guān)系時(shí),一般情況下應(yīng)盡量減少管理層級,盡可能地?cái)U(kuò)大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費(fèi)用也多了,會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機(jī)構(gòu)特性、管理內(nèi)容、人員能力以及組織機(jī)構(gòu)的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會(huì)影響公司的經(jīng)營效率。
三、物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的類型
物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產(chǎn)區(qū)域制、事業(yè)部制等。目前,我國物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業(yè)管理機(jī)構(gòu)最早的一種組織形式。采用這種類型的物業(yè)管理公司一般都是小型的專業(yè)化物業(yè)管理公司,以作業(yè)性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設(shè)專門的作業(yè)組,由經(jīng)理直接指揮。
直線制的
特點(diǎn)是企業(yè)的各級組織機(jī)構(gòu)從上到下實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),各級主管人員對所屬單位的一切問題負(fù)責(zé),不設(shè)專門職能機(jī)構(gòu),只設(shè)職能人員協(xié)助主管人員工作。
直線制的優(yōu)點(diǎn)是責(zé)權(quán)統(tǒng)一,行動(dòng)效率高;缺點(diǎn)是對領(lǐng)導(dǎo)者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業(yè)務(wù)。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎(chǔ)上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負(fù)責(zé)人外,還相應(yīng)地設(shè)置了職能機(jī)構(gòu)。這些職能機(jī)構(gòu)有權(quán)在自己的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事各項(xiàng)專業(yè)管理活動(dòng)。
目前,一般的大中型物業(yè)管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設(shè)物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)基本上即屬于這種類型。公司總部設(shè)有物業(yè)管理部、計(jì)劃開發(fā)部、財(cái)務(wù)部,下設(shè)經(jīng)營部、房產(chǎn)管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設(shè)業(yè)務(wù)部門、職能部門,如天河管理部下設(shè)土建、水電、綠化環(huán)衛(wèi)、保安隊(duì)、管理處、資料、預(yù)算等業(yè)務(wù)部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優(yōu)點(diǎn),既保持了直線制集中統(tǒng)一指揮的優(yōu)點(diǎn),又具有職能分工的長處,它將機(jī)構(gòu)形式分為兩個(gè)層次,一是管理層,一是作業(yè)層,這對減輕主管領(lǐng)導(dǎo)的負(fù)擔(dān),提高決策質(zhì)量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權(quán),各個(gè)職能部門之間因缺乏橫向聯(lián)系而容易產(chǎn)生脫節(jié)和矛盾,信息反饋的速度以及對環(huán)境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機(jī)構(gòu),應(yīng)特別注意克服它的弱點(diǎn)。
(三)現(xiàn)行常見的組織機(jī)構(gòu)
物業(yè)管理公司的組織機(jī)構(gòu)雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實(shí)際需要出發(fā),根據(jù)自己公司的特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)置。目前,一般物業(yè)管理公司的機(jī)構(gòu)設(shè)置大都采用經(jīng)理室管理層、職能部門層、下屬企業(yè)及管理處等三個(gè)層級的組織形式。
四、物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇
物業(yè)管理公司的集團(tuán)化選擇,是指多家物業(yè)管理企業(yè)(法人)以實(shí)力雄厚的大企業(yè)為核心,按一定的關(guān)系組成的多法人聯(lián)合體。物業(yè)管理公司隨著自身業(yè)務(wù)的不斷拓展和下屬企業(yè)的不斷增多,也可自身發(fā)展壯大為企業(yè)集團(tuán)。物業(yè)管理公司選擇集團(tuán)化經(jīng)營的發(fā)展道路,實(shí)際上是市場競爭的必然結(jié)果,它對改善物業(yè)管理有以下優(yōu)點(diǎn):
1.有利于資源共享,節(jié)省管理成本
現(xiàn)代大型物業(yè)需要現(xiàn)代化的維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備。但是物業(yè)管理公司往往由于業(yè)務(wù)量不夠而不敢購置或不能發(fā)揮這些設(shè)備的作用,從而造成許多浪費(fèi)。集團(tuán)化管理可統(tǒng)籌調(diào)配人力物力,降低人力成本,提高設(shè)備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實(shí)施品牌管理
集團(tuán)化管理將所管轄的物業(yè)統(tǒng)一在一個(gè)品牌的旗幟下,使每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在管理理念、服務(wù)宗旨、運(yùn)作模式、規(guī)章制度、行為規(guī)范甚至制服徽標(biāo)等方面都能體現(xiàn)品牌的特色,這對推行統(tǒng)一規(guī)范化的有償性服務(wù)、樹立企業(yè)形象都是十分有益的。
3.有利于產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益
集團(tuán)化管理通過對每個(gè)物業(yè)項(xiàng)目的管理取得合理利潤,雖單個(gè)項(xiàng)目利潤有限,但集中各個(gè)項(xiàng)目的微利就合成為可觀的經(jīng)濟(jì)效益。
4.有利于實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化
集團(tuán)化的物業(yè)管理使管理權(quán)分散的物業(yè)相對集中到一批有品牌的、有實(shí)力的集團(tuán)公司麾下,這對打破“誰建設(shè),誰管理”的物業(yè)管理格局是有促進(jìn)作用的。
第2篇 物業(yè)保潔工具物品管理作業(yè)指導(dǎo)書
序號 作業(yè)內(nèi)容 崗位 相關(guān)作業(yè)記錄
1)保潔人員向保潔管理員提出領(lǐng)用申請。
2)保潔管理員審查其物品領(lǐng)用記錄,確認(rèn)是否重復(fù)或頻繁領(lǐng)取。
3)審查通過后,由保潔人員填寫《工具領(lǐng)用單》,簽字批準(zhǔn)后發(fā)放
4)所有工具都要進(jìn)行建賬管理,做到帳物相符,每人必須在各自的《工具領(lǐng)用單》上簽字。
5)所有工具必須正確使用,要嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程,不準(zhǔn)違章使用。
6)所有工具堅(jiān)持'交舊領(lǐng)新'的原則,在領(lǐng)用新工具時(shí)必須交回舊的工具,交回的工具統(tǒng)一由保潔管理員處理,不準(zhǔn)外流。
7)專業(yè)工具未經(jīng)培訓(xùn)不得隨意使用。較大型的專業(yè)工具應(yīng)隨用隨借,當(dāng)日歸還。
8)所有工具實(shí)行丟失賠償?shù)脑瓌t。保潔員
保潔管理員《工具領(lǐng)用單》
《報(bào)廢審批表》
1)保潔組長每天對保潔工的工具使用情況進(jìn)行檢查,做好檢查記錄,發(fā)現(xiàn)不合格情況,要求保潔工整改。
2)保潔管理員每月需提交領(lǐng)用物品及數(shù)量的預(yù)算,向倉庫一次性領(lǐng)取。
3)保潔主管每月對保潔工的工具使用情況進(jìn)行抽查。
4)管理處經(jīng)理根據(jù)主管的匯報(bào)以及清潔工作的隨機(jī)檢查結(jié)果,對整體工具使用狀況進(jìn)行把握和監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)不合格情況,責(zé)令保潔主管整改管理處經(jīng)理
保潔主管
保潔管理員
保潔組長《檢查記錄表》
檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn):物品領(lǐng)取及時(shí)、規(guī)范
第3篇 物業(yè)管理員考試試題
一、選擇題(共65題,每題只有一個(gè)答案是正確的,將正確的答案序號填寫在括號中)
1.()是指正在使用中和已經(jīng)投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。
a物業(yè);b房地產(chǎn); c不動(dòng)產(chǎn);d固定資產(chǎn)。
2.物業(yè)管理是指()通過選聘物業(yè)管理企業(yè),并和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生的秩序的活動(dòng)。
a業(yè)主;b業(yè)主委員會(huì);c政府主管部門;d開發(fā)商。
3.()是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
a日常物業(yè)管理;b日常物業(yè)服務(wù);
c物業(yè)管理的早期介入;d前期物業(yè)管理。
4.業(yè)主或業(yè)主大會(huì),依法通過適當(dāng)方式選聘有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)以后,應(yīng)簽訂局面的()。
a《前期物業(yè)服務(wù)合同》;b《物業(yè)服務(wù)合同》;
c《物業(yè)管理服務(wù)合同》;d《物業(yè)管理合同》。
5.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責(zé)任應(yīng)當(dāng)非常明確,這體現(xiàn)了物業(yè)管理的()。
a權(quán)責(zé)分明原則;b依法行事原則;
c統(tǒng)一管理原則;d業(yè)主主導(dǎo)原則。
6.一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì),一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理,這主要體現(xiàn)了物業(yè)管理的()原則。
a專業(yè)高效;b統(tǒng)一管理;c公平競爭;d服務(wù)第一。
7.下列說法中,()不是物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利。
a實(shí)施物業(yè)管理;b收取物業(yè)服務(wù)費(fèi);
c決定專項(xiàng)維修資金的使用;d制止違法行為。
8.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中規(guī)定,對未取得資質(zhì)證書人事物業(yè)管理的,由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收所得中,并處()罰款。
a5-20萬元;b1-10萬元;c1-5萬元;d5-10萬元。
9.業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起()日內(nèi),將業(yè)主大會(huì)的成立情況等材料向房地產(chǎn)行政主管部門備案。
a15;b20;c30;d10。
10.物業(yè)管理區(qū)域第一次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和()的指導(dǎo)下成立。
a建設(shè)單位;b行業(yè)協(xié)會(huì);c居委會(huì);d街道辦事處。
11.負(fù)責(zé)對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的單位是()。
a業(yè)主委員會(huì);b行業(yè)協(xié)會(huì);
c房地產(chǎn)行政主管部門;d街道辦事處。
12.對違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a業(yè)主委員會(huì);b行業(yè)協(xié)會(huì);
c房地產(chǎn)行政主管部門;d物業(yè)管理企業(yè)。
13.住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容主要包括()和綠化、保潔、治安等環(huán)境的管理。
a房屋建筑及其配套設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù);b住戶室內(nèi)環(huán)境美化;
c各戶自用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù);d對環(huán)衛(wèi)部門的指導(dǎo)。
14.住宅小區(qū)()是住宅小區(qū)物業(yè)管理的重點(diǎn)。
a配套設(shè)備設(shè)施;b人文環(huán)境;
c小區(qū)內(nèi)居民;d自然環(huán)境。
15.寫字樓按現(xiàn)代化程度劃分有()。
a非商住型寫字樓、商住型寫字樓;b非特殊型寫字樓、特殊寫字樓;
c非綜合型寫字樓、綜合型寫字樓;d非智能型寫字樓、智能型寫字樓。
16.鑰匙的頒發(fā)屬于()工作內(nèi)容。
a前臺(tái)服務(wù);b商務(wù)中心服務(wù);
c客服中心;d綜合服務(wù)部。
17.我國一般商業(yè)場所停車位建設(shè)的建議指標(biāo)是每()平方米營業(yè)面積設(shè)置0.30個(gè)停車位。
a100;b200;c150;d80。
18.根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn),一座公共商業(yè)樓宇的()承租的商業(yè)區(qū)面積應(yīng)達(dá)50%以上。
a基本承租戶;
b一般承租戶;c主要承租戶;d長期承租戶。
19.工業(yè)區(qū)內(nèi)不得設(shè)置以()為燃料的鍋爐等設(shè)施。
a煤炭;b氣;c油;d其他。
20.在工廠內(nèi)堆放易燃、易爆、有腐蝕性的危險(xiǎn)品和有害物品,需經(jīng)()批準(zhǔn)同意設(shè)立專用庫房。
a業(yè)主委員會(huì);b物業(yè)管理企業(yè);c保衛(wèi)部門;d公安部門。
21.在靠近住宅區(qū)500米以內(nèi)的范圍里使用的油含硫量不得超過()。
a1%;b2%;c3%;d5%。
22.下列物業(yè)屬其它類物業(yè)的有()。
a住宅;b寫字樓;c商業(yè)場所;d學(xué)校。
23.其它類物業(yè)的特點(diǎn)有()。
a設(shè)施相同;b數(shù)量相對較多;c環(huán)境相近;d數(shù)量相對較少。
24.()頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》于2003年9月1日開始實(shí)施,這標(biāo)志著我國物業(yè)管理工作步入了新的發(fā)展階段。
a全國人民代表大會(huì);b國務(wù)院;
c國家發(fā)展改革委員會(huì);d建設(shè)部。
25.對違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定者,執(zhí)行各種行政處罰和行政處分的單位是()。
a房地產(chǎn)行政主管部門;b物業(yè)管理企業(yè);
c業(yè)主委員會(huì);d業(yè)主大會(huì)。
26.當(dāng)客戶投訴物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)垃圾無人清理時(shí),物業(yè)管理企業(yè)客服部的接待人員應(yīng)該()。
a讓客戶找保潔服務(wù)公司負(fù)責(zé)人解決;b向客戶表示同情;
c表明是物業(yè)管理公司的責(zé)任并及時(shí)解決;d表示及時(shí)向上級領(lǐng)導(dǎo)反映。
27.當(dāng)物業(yè)管理員在日常接待客戶時(shí),如果無法滿足客戶的要求,應(yīng)該()。
a明確拒絕;b表示抱歉;c推托責(zé)任;d滿口應(yīng)承。
28.物業(yè)管理員在走訪客戶,與客戶進(jìn)行面談時(shí),應(yīng)該做到()。
a仔細(xì)傾聽,耐心解答;b積極宣傳,影響對方;
c不斷解釋,消除誤會(huì);d急于表態(tài),隨意中斷。
29.對于客戶的電話投訴、書面投訴、當(dāng)面投訴,物業(yè)管理有關(guān)人員都應(yīng)該()。
a承擔(dān)責(zé)任;b盡力解決;c立即表態(tài);d詳細(xì)記錄。
30.()是業(yè)主辦理完入住手續(xù)的標(biāo)志。
a用房裝修完畢;b鑰匙交給業(yè)主;
c按合同付清房款;d得到房屋產(chǎn)權(quán)證。
31.下列()項(xiàng)屬于接待服務(wù)規(guī)范中禮節(jié)禮貌要求。
a佩戴工卡號;b雙手清潔;c講普通話;d不交頭接耳。
32.急修項(xiàng)目維修后,一般在()內(nèi)電話或上門回訪。
a12小時(shí);b24小時(shí);c36小時(shí);d48小時(shí)。
33.在辦理入住手續(xù)時(shí),請客戶簽署()。
a入伙通知書;b業(yè)主臨時(shí)公約;c結(jié)清余款通知書;d售房合同。
34.驗(yàn)收合格辦理交接登記,應(yīng)記錄()初始讀數(shù)。
a水、電、煤氣表;b水、電表;c電、煤氣表;dic卡。
35.接聽客戶來電時(shí),要求在鈴響()前接聽。
a2聲;b3聲;c4聲;d5聲。
36.房屋租賃的標(biāo)的物是()。
a種類物;b特定物;c替代物;d特殊物。
37.形成電子文件的關(guān)鍵是()。
a現(xiàn)代管理科學(xué);b網(wǎng)絡(luò)化的形成;
c計(jì)算機(jī)系統(tǒng)的建立;d檔案信息資源的開發(fā)。
38.物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的是()。
a服務(wù);b委托;c勞務(wù);d物業(yè)。
39.為準(zhǔn)確界定每個(gè)產(chǎn)權(quán)人擁有產(chǎn)權(quán)的范圍和比例,維護(hù)其合法權(quán)益,物業(yè)管理公司應(yīng)建立()制度,這是在實(shí)施物業(yè)管理前必須做好的一項(xiàng)工作。
a管理服務(wù);&
nbsp; b權(quán)屬登記;c產(chǎn)權(quán)備案;d委托合同。
40.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向()收取有關(guān)費(fèi)用。
a物業(yè)產(chǎn)權(quán)人;b相關(guān)單位;c物業(yè)承租人;d最終用戶。
41.按照有關(guān)規(guī)定,對物業(yè)管理企業(yè)()應(yīng)當(dāng)征收營業(yè)稅。
a代收的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi);b代收的房租;
c代收的專項(xiàng)維修資金;d代理收繳費(fèi)用業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入。
42.中高層建筑是指層數(shù)為()。
a1-3層;b4-6層;c7-9層;d10層以上。
43.屋面工程維修養(yǎng)護(hù)的中心內(nèi)容是()的養(yǎng)護(hù)。
a樓板;b保溫層;c保護(hù)層;d防水層。
44.建筑樓宇內(nèi)走廊及樓梯粉刷應(yīng)()一次。
a3年;b4年;c1年;d5-6年。
45.業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目分為急修項(xiàng)目和一般項(xiàng)目,對急修項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在接到報(bào)修()內(nèi)修理。
a24小時(shí);b48小時(shí);c72小時(shí);d12小時(shí)
46.因維修、養(yǎng)護(hù)而正常停用電梯時(shí),主要應(yīng)在大廈()掛出電梯停用告示牌。
a一層;b維修所在層;c頂層;d所有樓層。
47.樓內(nèi)電梯機(jī)房要有明亮光照,通風(fēng)良好,并必須配有()。
a電話;b空調(diào)設(shè)備;c取暖設(shè)備;d消防器材。
48.水泵房應(yīng)()打掃一次衛(wèi)生,()清潔一次水泵房內(nèi)的設(shè)備設(shè)施。
a每天 每天;b每天 每周;c每班 每天;d每班 每周。
49.二次供水的水池(箱)應(yīng)定期清洗、消毒,一般()清洗一次。
a每月;b每季度;c每半年;d每年。
50.國家對安全性能要求高的設(shè)備(電梯、鍋爐、消防設(shè)備) ()實(shí)施制度。
a安全檢查;b合格證;c特殊管理;d統(tǒng)一管理。
51.燃?xì)獗淼臋z定有效年限一般為()年。
a3-5;b4-6;c5-7;d6-8。
52房屋附屬設(shè)備設(shè)施的日常維修單,原則上一般故障應(yīng)在()內(nèi)完成。
a30分鐘;b1小時(shí);c2小時(shí);d4小時(shí)。
53物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)安全管理中的巡邏范圍是所管物業(yè)的()。
a所有地方;b公共區(qū)域;c周邊環(huán)境;d用戶房內(nèi)。
54發(fā)現(xiàn)可疑人員,對其(),子目其制造破壞事件。
a跟蹤觀察,暗中進(jìn)行監(jiān)視;b進(jìn)行檢查;
c進(jìn)行盤問;d扭送公安機(jī)關(guān)。
55安保服務(wù)需要()小時(shí)提供。
a12;b6;c8;d24。
56.安保部保安人員崗位輪轉(zhuǎn)的原則是()。
a固定崗位,流動(dòng)人員;b流動(dòng)崗位,固定人員;
c流動(dòng)崗位,流動(dòng)人員;d固定崗位,固定人員。
57發(fā)生電器設(shè)備火災(zāi)宜用()滅火。
a二氧化碳滅火器;b空氣泡沫滅火器;
c干粉滅火器;d鹵代烷滅火器。
58.干粉滅火器在噴粉滅火過程中應(yīng)始終保持()狀態(tài),否則不能噴粉。
a直立;b橫臥;c顛倒;d傾斜。
59.干粉滅火器滿()或再次充裝前,應(yīng)進(jìn)行1.5倍設(shè)計(jì)壓力的水壓試驗(yàn)。
a1年;b3年;c5年;d10年。
60低
層建筑室內(nèi)消防水箱應(yīng)貯存()的室內(nèi)消防用水量。
a1分鐘;b5分鐘;c1小時(shí);d10分鐘。
61輔酶在停車場被盜后,由物業(yè)管理部主管確認(rèn)后,立即通知車主,()向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)案。
a協(xié)同車主;b車主本人;c停車場保安; d物業(yè)經(jīng)理。
62車輛在駛?cè)胪＼噲?庫)時(shí)應(yīng)該 以() 慢速行駛,不得搶行或高速行駛,下雨、下雪天更應(yīng)小心慢行。
a0.5公里/小時(shí); b5公里/小時(shí);
c10公里/小時(shí); d20公里/小時(shí)。
63垃圾的來源主要是來自于()的過程。
a人類的生產(chǎn)和生活;b人類的生產(chǎn);c人類的生活;d動(dòng)物生存。
64.對直接人事二次供水設(shè)備、設(shè)施清洗和消毒的工作人員,必須()體檢一次,取得衛(wèi)生行政主管部門統(tǒng)一發(fā)放的健康合格證。
a每月; b每天; c每二年;d每年。
65.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定》,2000年以后人均建設(shè)用地指標(biāo)不同的城市,人均公共綠地面積在()以上,到2023年應(yīng)在6-8
第4篇 物業(yè)管理知識--消防管理篇
物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)-消防管理篇
001物業(yè)管理公司消防管理隊(duì)伍的原則是:每個(gè)管理處的員工都是公司的義務(wù)消防員。
002消防管理人員的具體工作內(nèi)容是:負(fù)責(zé)消防報(bào)警中心的日常值班;普及防火知識教育,落實(shí)防火崗位責(zé)任制;定期進(jìn)行消防安全檢查;火災(zāi)發(fā)生時(shí)是滅火的骨干力量。
003消防工作的方針是:“預(yù)防為主,防消結(jié)合”。
004消防工作包括防火與滅火兩個(gè)方面。
005消防安全工作的基本措施是:行政、技術(shù)和法制措施。
006 “防火責(zé)任人制度”是:“誰主管,誰負(fù)責(zé)”。
007我國最高消防行政法規(guī)是:《中華人民共和國消防條例》和《中華人民共和國消防條例實(shí)施細(xì)則》
008消防監(jiān)督的三要素是:監(jiān)督者,被監(jiān)督者和監(jiān)督標(biāo)準(zhǔn)。
009消防監(jiān)督最可靠的保證是:組織。
010消防重點(diǎn)部位的確定:火災(zāi)易發(fā)部位,發(fā)生火災(zāi)影響全局的部位,重點(diǎn)項(xiàng)目和技術(shù)設(shè)備,財(cái)富集中部位,人員集中部位,村鎮(zhèn)糧食加工廠。
011重點(diǎn)防火單位的防火責(zé)任人是:單位正職領(lǐng)導(dǎo)。
012重點(diǎn)防火單位工作人員對本人崗位的防火責(zé)任是:對本崗位的消防安全負(fù)責(zé)。
013室內(nèi)裝修應(yīng)使用:不燃材料、難燃材料及燃燒時(shí)不發(fā)出有毒氣體的材料。
014重點(diǎn)單位消防工作的重點(diǎn)是:制定應(yīng)急滅火和疏散方案,定期組織消防演練。
015公共場所發(fā)生火災(zāi)時(shí)現(xiàn)場工作人員承擔(dān)的義務(wù)是:組織,引導(dǎo)在場群眾疏散。
016物業(yè)管理單位的消防管理職責(zé)是:建立,健全防火安全制度,明確防火安全責(zé)任;管理、維修、保養(yǎng)、更新物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共消防設(shè)施和器材;落實(shí)值班巡查制度;建立義務(wù)消防隊(duì),撲救初期火災(zāi),引導(dǎo)安全疏散。
017對存在火災(zāi)隱患并不按要求整改的:自整改期限屆滿之日起對責(zé)任單位處以每日一千元以上五千元以下罰款。
018建筑物內(nèi)部裝修工程消防設(shè)計(jì)未經(jīng)審核或?qū)徍瞬缓细裆米允┕さ奶幰悦科椒矫琢P款30元。
019燃燒的四個(gè)特征是:放熱,發(fā)光,火焰和發(fā)煙。
020可燃物的著火方式是:引燃和自燃。
021大多數(shù)火災(zāi)是由引燃方式引起的。
022由引燃引起的火災(zāi)必須具備可燃物,助燃物,火源三個(gè)條件。
023火源主要是明火和高溫物體兩種。
024發(fā)熱的導(dǎo)線屬于火源。
025火災(zāi)的主要助燃物是:空氣(氧)。
026防止火災(zāi)發(fā)生的最重要措施是:消除火源。
027一氧化碳是劇毒、可燃性質(zhì)的氣體。
028火災(zāi)中導(dǎo)致人員死亡最多的原因是:煙毒氣致死50%以上。
029滅火的原理是:斷絕可燃物,降低火場溫度,窒息缺氧法,抑制火區(qū)連鎖反應(yīng)。
030火災(zāi)分為:a類固體,b類油脂及液體,c類氣體,d類可燃金屬。
031常用的滅火器主要有:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
032對一般固體火災(zāi)適用:清水,泡沫,二氧化碳和干粉滅火器。
033對貴重設(shè)備適用:二氧化碳滅火器。
034對檔案材料應(yīng)用:二氧化碳滅火器。
035對可燃液體適用:泡沫滅火器。
036干粉滅火器的用途最廣,它適用于氣體,液體和電氣設(shè)備火災(zāi)。
037干粉滅火器一般應(yīng)和泡沫滅火器連用。
038在配電房應(yīng)配置:干粉滅火器和二氧化碳滅火器。
039電氣線路火災(zāi)的原因是:短路,過負(fù)荷和接觸電阻過大。
040電氣線路的安裝必須由合格電工人員負(fù)責(zé)。
041電線絕緣必須合乎電壓要求。
042為在短路和過負(fù)荷時(shí)能及時(shí)切斷電源,必
須在線路中安裝熔斷器裝置。
043不可用鋼,鐵絲代替熔絲。
044接觸電阻過大會(huì)產(chǎn)生極大的熱量引致直接燃燒的后果。
045為防止接觸電阻過大必須做好保證牢固連接線路工作。
046防止電氣線路火災(zāi)的重點(diǎn)在:選材和安裝方面的工作。
047具較大火災(zāi)爆炸危險(xiǎn)性的焊割方法是:電焊和氣焊。
048在重點(diǎn)防火部位動(dòng)用電焊,氣焊必須經(jīng)過相應(yīng)級別的審批手續(xù)。
049在撲滅電氣火災(zāi)時(shí)應(yīng)堅(jiān)持先斷電,后滅火原則。
050發(fā)生火災(zāi)時(shí)切斷電源最好使用絕緣工具。
051為避免觸電,對使用滅火器撲滅電器火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意:盡量增大噴槍和帶電體的距離。
052氣焊使用的危險(xiǎn)氣體是:乙炔。
053倉庫內(nèi)物品擺放應(yīng)做到分類,分堆和防火間距要求。
054倉庫不可設(shè)置移動(dòng)式照明燈具。
055倉庫的電源開關(guān)必須安裝在:倉庫外。
056在消防安全責(zé)任上,建筑設(shè)計(jì)部門實(shí)行“誰設(shè)計(jì),誰負(fù)責(zé)”原則。
057經(jīng)公安消防機(jī)關(guān)審批的高層建筑防火設(shè)計(jì)圖紙不可在實(shí)際施工中變動(dòng)。
058撲滅初期火災(zāi)的最有利時(shí)機(jī)是:起火后5-7分鐘
059在組織滅火自救工作中,應(yīng)堅(jiān)持救人重于救火的前提。
060建筑物必須制定滅火和疏散應(yīng)急方案。
061對消防管理人員任職要求:先培訓(xùn),后上崗。
062在疏散中首先要了解:火場內(nèi)的人員有無被困。
063疏散的首要次序是:疏散著火層以上人員。
064在疏散中如何穩(wěn)定群眾情緒:喊話宣傳。
065疏散中人員較多或能見度較低時(shí),應(yīng)采用:魚貫隊(duì)列式的方法。
066對脫險(xiǎn)人員管理的首要任務(wù)是:阻止其重返火場。
067對物資疏散的第一任務(wù)是:疏散可能擴(kuò)大火勢和爆炸的物資。
068物資疏散和人員疏散不可同時(shí)在一個(gè)安全通道里進(jìn)行。
069地下建筑和地下停車場的安全出口至少應(yīng)有:2個(gè)。
070在疏散中對傷病員和行動(dòng)不便的人員應(yīng):使用消防電梯。
071由于中性平面效應(yīng),打開著火層以下的門窗時(shí)應(yīng)注意:不要過多打開門窗。
072動(dòng)力工程部門在發(fā)生火災(zāi)后不可立即撤離崗位去支援一線。
073最大的火災(zāi)隱患是人們對火災(zāi)隱患認(rèn)識不足,因此消防管理工作要切實(shí)做好宣傳教育方面工作。
074作為承建商,應(yīng)對物業(yè)消防系統(tǒng)安全負(fù)責(zé)。
075消防中心是整個(gè)消防系統(tǒng)的中心樞紐部分。
076自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)包括:煙感,溫感,警鈴。手動(dòng)按紐,聯(lián)動(dòng)設(shè)備。
077消防水不能借用它途。
078排煙閥、送風(fēng)閥在無火警時(shí)應(yīng)保持關(guān)閉狀態(tài)。
079氣體滅火系統(tǒng)一般安裝在:電氣設(shè)備房。
080設(shè)備房門都是防火門。
081消防通道的防火門要保持關(guān)閉狀態(tài):保證發(fā)生火災(zāi)時(shí)煙和熱量不能進(jìn)入消防通道內(nèi)。
082消防通道的照明燈,指示燈應(yīng)常亮。
083為防盜竊,可否在適當(dāng)時(shí)段鎖上消防通道門:否
084消防通道不可臨時(shí)堆放貨物。
085溫感一般安裝在:停車場和某些設(shè)備間。
086引起煙感誤報(bào)的主要原因是:煙霧和灰塵過大。
087報(bào)警時(shí),警鈴和緊急廣播會(huì):向報(bào)警層和上下兩層報(bào)警。
088風(fēng)閥開動(dòng)的形式是:報(bào)警層和上下兩層同時(shí)開動(dòng)。
089消防
設(shè)備在任何時(shí)候都應(yīng)處于自動(dòng)狀態(tài),而非手動(dòng)狀態(tài),這是因?yàn)?手動(dòng)狀態(tài)會(huì)令消防聯(lián)動(dòng)失效。
090火警發(fā)生后,所有電梯會(huì):迫降至最底層。
091消防系統(tǒng)是獨(dú)立系統(tǒng),但需要其它設(shè)備部門支持和配合。
092消防監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)該與安保系統(tǒng),樓宇自控系統(tǒng)共同工作才能發(fā)揮最佳效果。
093地下停車場的排煙風(fēng)機(jī)除消防功能外,還有:換氣,降低廢氣濃度的作用。
094當(dāng)你所在樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí),應(yīng)采用從消防通道到達(dá)下面最近的避難層的方法逃生。
095火災(zāi)發(fā)生時(shí),當(dāng)你處在火災(zāi)層以上的樓層時(shí)應(yīng)采用從消防通道到達(dá)上面最近避難層的方法逃生。
096消防噴淋系統(tǒng)有以下部分組成:噴頭,管道,信號閥,水流指示器,水泵,濕式報(bào)警閥,噴淋接合器。
097啟動(dòng)噴淋系統(tǒng)噴頭動(dòng)作的溫度:65-71℃。
098噴淋水泵靠壓力開關(guān)啟動(dòng)。
099維護(hù)人員平時(shí)檢查噴淋系統(tǒng)主要看:管道是否有水,總閥門是否常開。
100發(fā)生火災(zāi)時(shí)正確使用消防栓的步驟:拉開水帶,套在消防栓口上。裝上水槍,打開閥門,對準(zhǔn)火焰底部噴射。
101使用消防栓時(shí),最少要2個(gè)人操作。
102當(dāng)某個(gè)消防栓漏水時(shí)將該立管的總閥門關(guān)閉,排水.維修處理。
103維護(hù)人員每個(gè)季度檢查一次消防栓內(nèi)的設(shè)備。
104消防栓水泵用消防栓按紐啟動(dòng)。
105氣體滅火和泡沫滅火不能由消防中心控制,但可監(jiān)視動(dòng)作信號。
106發(fā)現(xiàn)火災(zāi),但煙感未動(dòng)作,立即打破手動(dòng)按紐報(bào)警。
107發(fā)現(xiàn)火災(zāi),身邊又無通訊設(shè)備.立即打破手動(dòng)按紐報(bào)警。
108手提式滅火器應(yīng)放在通道和容易發(fā)現(xiàn)的地方。
109一個(gè)消防噴淋頭的保護(hù)面積是12.5平方米。
110一只消防報(bào)警煙感器的保護(hù)面積是當(dāng)6m>h≥2m時(shí)為60平方米;當(dāng)12m>h≥6m時(shí)為80平方米。
111消防栓和消防栓之間的距離不應(yīng)超過30米。
112噴淋系統(tǒng)的信號閥是常開。
113所有消防系統(tǒng)的閘門平時(shí)應(yīng)處于常開狀態(tài)。
114疏散指示燈安裝在消防通道內(nèi)外的位置。
115疏散指示燈的電源不能關(guān)閉。
116消防系統(tǒng)現(xiàn)場設(shè)備平時(shí)處于自動(dòng)狀態(tài)。
117消防供電是雙回路。
118發(fā)電機(jī)發(fā)出的電供應(yīng)急照明,消防電梯和其它消防設(shè)備使用。
119應(yīng)急照明應(yīng)安裝在消防通道,設(shè)備房等位置。
120應(yīng)急照明日常檢查采用切斷正常電源,看能否動(dòng)作的方法。
121發(fā)生火災(zāi)時(shí),送風(fēng)閥要打開,打開后如何關(guān)閉現(xiàn)場手動(dòng)關(guān)閉。
122消防主要設(shè)備動(dòng)作以后,消防中心顯示運(yùn)行動(dòng)作和手動(dòng)自動(dòng)信號。
123消防中心的控制電源平時(shí)保持開啟。
124消防中心控制電源有2路(警鈴電源和控制電源)。
125消防栓和噴淋系統(tǒng)要穩(wěn)壓。
126消防供水系統(tǒng)每套有2個(gè)水泵(一用一備)。
127消防水如何供水先使用水箱供水,后啟動(dòng)水泵抽水。
128消防接合器的作用:當(dāng)水池,水箱無水時(shí),由消防車通過接合器供水。
129室外消防栓的作用:專供消防車取水。
130防火門的性質(zhì):是一種活動(dòng)的防火分隔物。
131防火門通常安裝在防火墻、前室、走道、樓梯間。
132防火門主要分為三級。甲級需耐火1.2小時(shí),材質(zhì)為雙面薄鋼板中填硅酸鈣板及陶瓷棉,主要用于防火分區(qū)的門洞口處;乙級須耐火0.9小時(shí),其構(gòu)造為厚木板單面或雙面釘石棉板及鐵皮,也有將木料經(jīng)防火浸料處理,主要設(shè)在樓梯間、前室及消
防電梯前室門洞口處;丙級應(yīng)耐火0.6小時(shí),主要用作管道井的檢修門。
133防火門的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意安裝自動(dòng)閉門器;安裝防火門開啟固定裝置;安裝電磁門鎖(常閉疏散通道防火門);設(shè)置雙扇關(guān)閉前后步驟順序器;安裝推桿式門鎖;防止地毯或其他物品卡住防火門問題。
134低層消防水箱一般儲(chǔ)存10分鐘的室內(nèi)消防水用量。
135消防水泵的技術(shù)要求是:一組消防水泵,至少應(yīng)有兩條吸水管,其中一條發(fā)生故障時(shí),其余吸水管應(yīng)仍能滿足供水的要求。高壓消防給水系統(tǒng)的每臺(tái)消防水泵則應(yīng)各有獨(dú)立的吸水管;消防水泵的吸水管和出水管,為便于檢查和維修,一般應(yīng)敷設(shè)在水泵房的地面上,其閥門應(yīng)設(shè)在操作方便的地方,并需有明顯的啟閉標(biāo)志;消防水泵的吸水管口徑不應(yīng)小于消防水泵進(jìn)水口的直徑;消防水泵宜采用自灌式引水,以保證及時(shí)供水;消防水泵與動(dòng)力機(jī)械應(yīng)直接連接;固定消防水泵一般應(yīng)設(shè)置備用泵;消防水泵的出水管上,應(yīng)裝設(shè)止回閥和供試驗(yàn)、檢查用的放水閥。
136高低壓配電房、計(jì)算機(jī)房等場所為什么采用氣體滅火而不用水滅火因?yàn)樗欠墙^緣體,而氣體是絕緣體(靠排除氧氣而滅火)。
137釋放消防氣體前要先關(guān)閉風(fēng)機(jī)等通風(fēng)設(shè)備,防止空氣流通。
138消防栓箱內(nèi)有水槍、水帶(有的還另帶卷盤)、錘子、報(bào)警按鈕裝置。
139消防栓栓口離地面高度是1.10m。(允許誤差2cm。)
140自動(dòng)噴淋系統(tǒng)每個(gè)大區(qū)又分幾個(gè)小區(qū),大小區(qū)分區(qū)的依據(jù)各是:壓力超過80mh2o分大區(qū),每個(gè)小區(qū)的噴頭數(shù)不超過800個(gè)。
141消防電梯的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意:設(shè)前室保護(hù),以防煙火侵入井道及轎廂中;轎廂承載力不小于1500kg,內(nèi)部面積不小于1.5*2.0m,以保證容納擔(dān)架和數(shù)名人員;轎廂內(nèi)配有通訊聯(lián)系、操作控制、事故電源及緊急照明等設(shè)施,內(nèi)部裝修為不燃及難燃材料;井道、機(jī)房單獨(dú)設(shè)置,隔墻為防火墻,門為甲級防火門,底坑有排水設(shè)施,頂部有通風(fēng)設(shè)施,井道內(nèi)不準(zhǔn)敷設(shè)其他用途電纜;設(shè)專用消防按紐等。
142火災(zāi)自動(dòng)探測報(bào)警設(shè)備由探測器、區(qū)域報(bào)警器和集中報(bào)警器組成。
143火災(zāi)自動(dòng)探測報(bào)警設(shè)備有感煙、感溫、光電和可燃?xì)怏w探測器等種類。
144火災(zāi)自動(dòng)探測報(bào)警設(shè)備的安裝使用及養(yǎng)護(hù)管理工作應(yīng)注意以下問題:嚴(yán)格按照設(shè)備說明書對適用范圍、環(huán)境條件、保護(hù)面積、安裝高度等要求安裝;傳輸線路與強(qiáng)電電纜分開敷設(shè),導(dǎo)線線芯(銅線)截面不小于0.75mm2,多芯電纜,單根線芯(銅線)截面不小于0.2 mm2,供電電源使用消防專用電源;由經(jīng)過專門訓(xùn)練人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù);維修由專業(yè)維修人員維修。
145火災(zāi)自動(dòng)探測報(bào)警設(shè)備一般常見故障及其檢查辦法是:主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷、接觸不良等情況;備用電源故障,檢查充電裝置、電池有無損壞,連線有無短路;探測回路故障,檢查該回路至火災(zāi)探測器的線路是否完好;誤報(bào)火警,應(yīng)勘察誤報(bào)現(xiàn)場有無水蒸汽、粉塵等影響。
146火災(zāi)事故照明和疏散指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)有:在疏散樓梯、走道和消防電梯及其前室以及人員密集的場所等部位設(shè)置事故照明;在配電室、消防控制室、消防水泵房、自備發(fā)電機(jī)房等設(shè)事故照明;疏散指示標(biāo)志應(yīng)設(shè)于走道墻面及轉(zhuǎn)角處、樓梯間的門口上方,以及環(huán)型走道中,其間距不宜大于20米,距地1.5-1.8米,應(yīng)寫有“e*it”的字樣,且為紅色;采用可充電蓄電池作為事故照明及疏散指示燈的電源;供人員疏散用的事故照明,主要通道上的照明不應(yīng)低于0.51*。
147為什么說熔斷器存在導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生的危險(xiǎn)性熔斷器在保護(hù)熔斷時(shí),會(huì)發(fā)生高溫金屬屑飛濺,如果熔斷器周圍有易燃物就容易導(dǎo)致火災(zāi)發(fā)生。
148熔斷器的安裝與養(yǎng)護(hù)管理措施有:選用熔斷器的熔絲時(shí),熔絲的額定電流應(yīng)與被保護(hù)的設(shè)備相適應(yīng);一般應(yīng)在電源進(jìn)線、線路分支和導(dǎo)線截面改變的地方安裝熔斷器,盡量使每段線路都能得到可靠的保護(hù);照明線路熔絲的額定電流應(yīng)稍大于實(shí)際負(fù)荷電流;為避免熔絲熔斷時(shí)引起周圍易燃物燃燒,熔斷器宜裝在具有火災(zāi)危險(xiǎn)的房屋外邊,否則應(yīng)加密封外殼,并離開可燃物構(gòu)件;經(jīng)常除塵,以保持熔斷器清潔;有爆炸危險(xiǎn)的場所,不能安裝一般的熔斷器。
149住宅發(fā)生火災(zāi)的可能性有:液化石油器具火災(zāi);廚房油鍋起火;煲粥干鍋起火;電器用具火災(zāi);兒童玩火火災(zāi),煙頭未熄引起火災(zāi)等。
150撲救住宅火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意的問題:發(fā)現(xiàn)室內(nèi)起火時(shí),切忌打開門窗,以免空氣對流,使火勢擴(kuò)大蔓延。滅火后,需打開門窗,將未燃盡的氣體或煙氣排除,防止復(fù)燃;嗅到液化氣氣味,切忌用明火檢查,禁忌開電燈,勿使用泄露點(diǎn)處電話,應(yīng)關(guān)緊相關(guān)閥門斷絕氣源及泄露點(diǎn)電源,開窗通風(fēng);發(fā)現(xiàn)起火,應(yīng)通知疏散鄰居。
151人員密集場所發(fā)生火災(zāi)時(shí)的撲救對策有:首先切斷電源,關(guān)閉可燃?xì)忾y門,打開送風(fēng)設(shè)備,關(guān)閉通風(fēng)設(shè)施,打開所有出入口疏散人員,啟動(dòng)滅火設(shè)備,將起火點(diǎn)的未燃物資搬走或隔離。
&
nbsp; 152人員密集場所發(fā)生火災(zāi)時(shí)應(yīng)注意的問題:當(dāng)有化學(xué)、塑料類物質(zhì)燃燒時(shí),要注意防毒氣和煙霧中毒;利用廣播形式宣傳、引導(dǎo)和穩(wěn)定人們的情緒,做到循序地按疏散計(jì)劃撤出被困人員,防止人群過擠造成踏、壓傷亡事故,制止脫險(xiǎn)者重返火場;滅火時(shí)要沿墻根行動(dòng),防止燃燒點(diǎn)上部墜落物壓傷人員。
153火場上主要的有害氣體可能有:一氧化碳、二氧化碳、氯化氫、氮的化合物、硫化氫、氰化氫、光氣等。
154火災(zāi)現(xiàn)場對人的危害主要有:缺氧、高溫、毒性氣體、塵害。
155人在火災(zāi)中主要的心理反映是:驚慌和群聚。
156激發(fā)人在火災(zāi)現(xiàn)場的積極心理的辦法是:教育、訓(xùn)練。
157火場逃生的主要方法有:自救、互救
158自救的主要方法有:熟悉所處環(huán)境;選擇逃生方法。
159火場可選擇的逃生方法有:立即離開危險(xiǎn)區(qū)域,選擇簡便、安全的通道和疏散設(shè)備,準(zhǔn)備簡易的防護(hù)器材,自制簡易救生繩索,切勿跳樓,創(chuàng)造避難場所。
160火場逃生應(yīng)注意的事項(xiàng):逃生動(dòng)作要迅速;注意隨手關(guān)閉通道上的門窗;若身上衣服著火,應(yīng)迅速將衣服脫下;不要輕易乘坐普通電梯;迅速報(bào)警;有可能撲滅初期火災(zāi)。
161尋找火場被困人員的方法有:詢問知情人;主動(dòng)呼喊;搜尋。
162對火場兒童的搜尋應(yīng)注意床上、床下、墻角、桌椅下、櫥柜內(nèi)及可以藏身的物體下面。
163火場急救的基本要求是:搶救傷員必須爭分奪秒;堅(jiān)持救人重于滅火的原則;掌握正確的施救方法。
164高層建筑火災(zāi)撲救的對策有:盡量利用建筑物內(nèi)已有的設(shè)施,如:消防電梯、消防通道、疏散層、擦窗機(jī)、室內(nèi)的疏散陽臺(tái)、疏散通廊、室內(nèi)設(shè)置的緩降器、救生袋、建筑物救生天面等進(jìn)行安全疏散;利用廣播對建筑物內(nèi)人員進(jìn)行廣播,告之起火有關(guān)信息及安全疏散路線、方法等;當(dāng)某一層某一部位起火且火勢不大時(shí),應(yīng)先通知著火層及其上一層和下一層的人員疏散,若火勢有發(fā)展,則應(yīng)通知著火層以上人員疏散;先救人后救物資。
165對高層建筑火災(zāi)中難以疏散的物資采取固定的大型機(jī)器設(shè)備,用噴射霧狀水流設(shè)置水幕等方法冷卻,不能用水冷卻的,也可用不燃或難燃材料予以遮蓋;對于易燃液體,可噴射泡沫予以覆蓋;對于忌水漬、煙熏、灰塵污染的物資,應(yīng)用蓬布等進(jìn)行遮蓋的措施進(jìn)行保護(hù)。
166高層建筑的火災(zāi)危險(xiǎn)性突出表現(xiàn)在:蔓延快,燃燒猛,難逃生。
167高層建筑消防安全管理法規(guī)是《高層建筑消防管理規(guī)則》。
168高層建筑的消防安全管理實(shí)施自防自救原則。
169高層建筑撲滅初期火災(zāi)不可以單純依賴公安消防部門。
170高層建筑撲滅初期火災(zāi)應(yīng)依靠高層建筑的員工和所有人員。
171高層建筑必須由有關(guān)單位的防火責(zé)任人組成防火領(lǐng)導(dǎo)小組。
171高層建筑管理單位必須設(shè)置消防安全機(jī)構(gòu)。
172高層建筑應(yīng)配置防火專職干部。
173高層建筑內(nèi)不可儲(chǔ)存易燃,易爆和化學(xué)物品。
174高層建筑消防管理“三嚴(yán)格”的對象是:吸煙,用火,用電。
175高層建筑內(nèi)的商鋪、寫字樓和客房不可使用電爐,電燙斗等電熱器具。
176高層建筑救火的成敗取決于初期火災(zāi)能否被撲滅。
177撲救高層建筑初期火災(zāi)的責(zé)任落實(shí)到該單位的員工。
178高層建筑火災(zāi)后發(fā)生后的首要任務(wù)是報(bào)警。
179高層建筑必須配備專職或義務(wù)消防隊(duì)。
180高層建筑提高滅火自救能力的物質(zhì)基礎(chǔ)是:建立以消防控制中心為中心,能監(jiān)控,組織指揮整個(gè)滅火流程的消防系統(tǒng)。
181高層建筑消防樓梯必須設(shè)有防排煙設(shè)施。
182對高層建筑內(nèi)的餐廳、歌舞廳等部位應(yīng)采取專門報(bào)警和疏散措施。
183高層建筑發(fā)生火災(zāi)后,值班的領(lǐng)導(dǎo)和管理員應(yīng)親臨一線。
184高層消防水箱儲(chǔ)存量的技術(shù)參數(shù)要求是:一類建筑不應(yīng)小于18立方米,二類建筑和一類住宅建筑不應(yīng)小于12立方米,二類住宅建筑不應(yīng)小于6立方米。其安裝高度必須滿足最不利點(diǎn)所設(shè)置室內(nèi)消火栓的水壓要求。
185旋轉(zhuǎn)電動(dòng)機(jī)著火時(shí),應(yīng)用:噴霧
水槍、二氧化碳滅火器、四氯化碳滅火器或二氟一氯一溴甲烷滅火。
第5篇 物業(yè)管理師備考:物業(yè)公共關(guān)系管理的步驟
物業(yè)管理公共關(guān)系管理的步驟
調(diào)查 策劃 實(shí)施 評估
6.1 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查
6.1.1 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的含義
6.1.2 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的內(nèi)容
6.1.3 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的基本程序
6.1.1 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的含義
物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查是指運(yùn)用科學(xué)的方法,有計(jì)劃,有步驟地去考察物業(yè)管理公司的公共關(guān)系狀態(tài),收集必要的資料,綜合分析相關(guān)的因素及相互關(guān)系,以達(dá)到掌握公司的情況,解決公司面臨的公共關(guān)系方面的實(shí)際問題為目的的實(shí)踐活動(dòng),是公共關(guān)系工作程序的第一步.
6.1.2 物業(yè)管理公共關(guān)系調(diào)查的內(nèi)容
1)物業(yè)管理公司的基本情況
2)物業(yè)管理公司外部公眾意見
3)對公司信息傳遞狀況的調(diào)查
1)物業(yè)管理公司的基本情況
(1)對物業(yè)管理經(jīng)營管理方面的各種情況的調(diào)查.(創(chuàng)辦的背景,重大事件,經(jīng)營管理目標(biāo),思想和特點(diǎn),資產(chǎn)狀況及對物業(yè)經(jīng)營,管理和服務(wù)的品種,價(jià)格,質(zhì)量,特點(diǎn).與其他物業(yè)管理公司比較其競爭力如何,有哪些潛在的競爭對象.)*
(2)對物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)者的情況的調(diào)查.(領(lǐng)導(dǎo)者的素質(zhì),個(gè)性,經(jīng)營管理的思想以及與職工的關(guān)系,與前任領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系. )
(3)對物業(yè)管理公司員工的情況的調(diào)查.(隊(duì)伍變化情況和目前的一般狀況,以及他們的需要,愿望,基本要求和意見建議.)
2)物業(yè)管理公司外部公眾意見
備考資料下載:物業(yè)管理師備考-物業(yè)公共關(guān)系管理的步驟
第6篇 某物業(yè)分公司采購與分包管理程序
物業(yè)分公司采購與分包管理程序
1總則
1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包,不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護(hù)ee物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求,也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本,倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措,各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定,確保采購及業(yè)務(wù)分包活動(dòng)公開、有序地進(jìn)行。
1.2根據(jù)管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)際情況,各物業(yè)分公司凡單項(xiàng)合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù),必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行控制,包括但不限于:
a)物料、設(shè)備采購;
b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增);
c)服務(wù)分包等。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計(jì)劃制訂和具體實(shí)施,以及
20萬元以下的招標(biāo)工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標(biāo)工作。
2.350萬元(含)以上的招標(biāo)項(xiàng)目按《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項(xiàng)目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。
3供方管理
3.1供方合格評定準(zhǔn)則
3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求,所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進(jìn)行供方合格評定。
3.1.2產(chǎn)品供方合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于):
a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,合法經(jīng)營;
b)有資質(zhì)證書;
c)固定的營業(yè)地點(diǎn);
d)充足的供貨資源;
e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù);
f)合理的產(chǎn)品價(jià)位;
g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達(dá)到98%以上;
h)供貨及時(shí)性達(dá)到95%以上;
i)對不合格品能及時(shí)退換的良好售后服務(wù)等。
3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強(qiáng)的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地,但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進(jìn)行了解,以便與其配合達(dá)到滿足服務(wù)的需求。
3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方,其合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于):
a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點(diǎn);
b)滿足服務(wù)項(xiàng)目的能力;
c)良好的社會(huì)信譽(yù);
d)合理的承包價(jià)格;
e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,及跟蹤服務(wù)的有效性和及時(shí)性。
3.2供方合格評定方法
3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集供方基本信息,根據(jù)供方的資質(zhì)等級、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進(jìn)行供方初評,至少應(yīng)評審供方以下幾個(gè)方面的優(yōu)勢:
a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性;
b)價(jià)格;
c)信譽(yù)--履約信譽(yù)與社會(huì)信譽(yù)度;
d)售后服務(wù);
e)付款方式;
f)交貨方式、交貨周期;
g)公共關(guān)系;
h)品牌;
i)供方內(nèi)部運(yùn)作狀況;
3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫《供方合格評定審批表》,記錄對上述評審結(jié)論。品
質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核,并重點(diǎn)對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進(jìn)行驗(yàn)證,其營業(yè)執(zhí)照的項(xiàng)目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。
3.2.3經(jīng)初評合格的供方,在可行時(shí)應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進(jìn)行現(xiàn)場考察,現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。
3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點(diǎn)、公司規(guī)模等,必要時(shí)對其所承包的項(xiàng)目進(jìn)行考察核實(shí),以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會(huì)的信譽(yù)程度。
3.2.5現(xiàn)場考察評估通過后,業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場考察報(bào)告,并由考察人員會(huì)簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)將現(xiàn)場考察報(bào)告,連同《供方合格評定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。
3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》,并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。
3.3合格供方的監(jiān)督評估
3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案,并適時(shí)更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名稱、注冊地址;
b)評審結(jié)果和記錄;
c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
d)資質(zhì)等級證書;
e)質(zhì)量保證書;
f)其他證明材料。
3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進(jìn)行監(jiān)督評估,根據(jù)不同類型供方采用適當(dāng)?shù)脑u估周期和方式,包括:
a)對常用物料的合格供方每半年進(jìn)行一次綜合的監(jiān)督評估;
b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進(jìn)行一次綜合評估;
c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方,應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個(gè)月內(nèi)完成供方監(jiān)督評估。
3.3.3物業(yè)分公司在進(jìn)行合格供方監(jiān)督評估時(shí),可參照管理公司《供方合格評定與
監(jiān)督評估指引》的規(guī)定執(zhí)行,并形成《合格供方監(jiān)督評估表》。
3.3.4合格供方監(jiān)督評估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等,尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評估:
a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況;
b)供方產(chǎn)品價(jià)格的變化;
c)社會(huì)信譽(yù)的變化;
d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤;
e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。
3.3.5合格監(jiān)督評估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)實(shí)施,品質(zhì)部對措施實(shí)施情況進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證,并形成跟蹤記錄。
4招標(biāo)工作程序
4.1招標(biāo)項(xiàng)目立項(xiàng)
4.1.1招標(biāo)項(xiàng)目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計(jì)劃提出,計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目可直接編制招標(biāo)文件。非計(jì)劃內(nèi)的招標(biāo)項(xiàng)目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標(biāo)計(jì)劃,必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報(bào)批手續(xù)。
4.1.2招標(biāo)計(jì)劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時(shí)間、資格評審時(shí)間、發(fā)標(biāo)日期、進(jìn)場時(shí)間等。
4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件,招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)招標(biāo)人(公司)簡介,包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等;
b)招標(biāo)項(xiàng)目簡介,包括項(xiàng)目內(nèi)容、項(xiàng)目要求等;
c)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;
d)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法;
e)評標(biāo)活動(dòng)方案,包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu),開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等;
f)其他事項(xiàng)的說明。
4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實(shí)際操作中招標(biāo)計(jì)劃、招標(biāo)
小組、招標(biāo)文件及擬邀請投標(biāo)單位的資格審查可同步報(bào)批。
4.2成立招標(biāo)小組
4.2.1每個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目均必須根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)成立招標(biāo)小組,負(fù)責(zé)整個(gè)招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。
4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù),且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員,全過程參與招標(biāo)工作。
4.2.3在整個(gè)招標(biāo)過程中,每次評審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。
4.3投標(biāo)單位確定
4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請招標(biāo)方式,由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息,由招標(biāo)小組審查確定擬邀請投標(biāo)單位。
4.3.2各類招標(biāo)項(xiàng)目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇,合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時(shí),才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定:
a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格;
b)未列入公司《合格供方名錄》的單位,應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標(biāo)單位;
c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位,兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。
4.4發(fā)標(biāo)
4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織,公司各部門視實(shí)際需要指派人員配合,但至少應(yīng)保證同時(shí)有來自不同部門的二人參加。
4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書面記錄,其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。
4.5開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)
4.5.1招標(biāo)小組主持開標(biāo)工作,現(xiàn)場拆封,該過程應(yīng)形成書面記錄,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。
4.5.2開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進(jìn)行標(biāo)書的分析,以便進(jìn)一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。
4.5.3招標(biāo)小組組長主持招標(biāo)項(xiàng)目的評標(biāo)工作,招標(biāo)小組全體人員參加,實(shí)際人數(shù)
不少于3人。
4.5.4各類專業(yè)的評標(biāo)工作均必須遵循管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,經(jīng)招標(biāo)小組評標(biāo),并將評標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報(bào)批后確定中標(biāo)單位。
4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi),招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書,并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。
4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理
4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定,組織內(nèi)部的合同評審過程,并與中標(biāo)單位進(jìn)行合同洽談,簽訂正式采購或分包合同。
4.6.2招標(biāo)過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)整理成冊,并在正式合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。
5物料采購
5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)
5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實(shí)際需要,明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量,包括工程設(shè)備維護(hù)所需的備品備件,建立物料庫存量標(biāo)準(zhǔn)及部門或個(gè)人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn),編制《物業(yè)采購分類明細(xì)表》,經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.1.2《物料采購分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計(jì)劃的依據(jù)之一,物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細(xì)表》進(jìn)行評審更新,并報(bào)本公司總經(jīng)理審批。
5.2年度采購計(jì)劃
5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量,及各單位自然狀況等信息,制定年度物料采購計(jì)劃,報(bào)總經(jīng)理審批。
5.2.2年度物料采購計(jì)劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一,在年度采購計(jì)劃執(zhí)行過程中,因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購計(jì)劃調(diào)整時(shí),必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計(jì)劃,并報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。
5.3月度采購計(jì)劃
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如勞保用品、清潔用品、易損備件(燈管、鎮(zhèn)
流器、窗把手、水龍頭、電話線)等的月度補(bǔ)充計(jì)劃,由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。
5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要,結(jié)合年度物料計(jì)劃制定下月的物料采購計(jì)劃,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求,須說明),經(jīng)本公司財(cái)務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后,于每月25日前報(bào)行政人事部。
5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補(bǔ)充計(jì)劃及各部門(管理處)月度物料采購計(jì)劃,于每月28日前擬定下月《物料采購計(jì)劃》。
5.4計(jì)劃采購實(shí)施
5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計(jì)劃》交行政人事部采購員實(shí)施采購。凡屬于招標(biāo)范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定,通過招標(biāo)選擇采購供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇,未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。
5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行,凡采購金額在5000元(含)以上的采購項(xiàng)目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項(xiàng)目均必須在進(jìn)貨驗(yàn)收合格后付款。
5.4.3對簽訂長期供貨合同,分批供貨的采購項(xiàng)目,行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單,特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。
5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個(gè)以上的物料時(shí),一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。
5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時(shí)組織進(jìn)貨的驗(yàn)收入庫手續(xù),具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。
5.5零星、應(yīng)急物料的申購
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少,且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用,且沒有庫存的物料。
5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行:
a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量,并交部門經(jīng)理(管
理處主任)審核;
b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財(cái)務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批;
c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實(shí)施采購。
5.5.3緊急情況下的非常用物料采購,可以采取緊急措施在供方處對實(shí)物質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)證后自行購買,但在購買后須按上述要求補(bǔ)辦緊急采購手續(xù)。
5.6物料采購時(shí)效
5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個(gè)工作日內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個(gè)小時(shí)內(nèi)完成,特殊情況報(bào)行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
6物料保管
6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序,明確規(guī)定物料進(jìn)貨驗(yàn)收、入庫、儲(chǔ)存保管及領(lǐng)用出庫的管理責(zé)任、方法和控制要求。
6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進(jìn)貨驗(yàn)收,確認(rèn)符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫,將各類物料分區(qū)存放,做到擺放整齊、標(biāo)識明確,防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中,有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放,并做好防護(hù)措施。
6.3物料進(jìn)、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù),入庫物料應(yīng)經(jīng)驗(yàn)收合格,出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。
6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬,逐次記錄進(jìn)、出明細(xì),并每月盤點(diǎn)一次,確保各項(xiàng)物料賬物相符。
6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料,在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄,并由領(lǐng)用人簽收。
7服務(wù)(工程)分包
7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確,經(jīng)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時(shí)決定的服務(wù)分包,按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限,2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批,超過2萬元的報(bào)項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理審批。
7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求,包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評價(jià)方法等,并作為分包合同必需附件。
7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定,明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評估,并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒?包括(不限于):
a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等),應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定,對供方服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控;
b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如:消殺、電梯保養(yǎng)等),由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專責(zé)人員進(jìn)行監(jiān)理,并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報(bào)告,監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn);
c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程,根據(jù)實(shí)際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案,并由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專人進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。
7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評估均應(yīng)形成書面記錄,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)要求服務(wù)供方進(jìn)行整改,相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書面記錄。
8相關(guān)文件與記錄
8.1管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格評定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名錄
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方監(jiān)督評估表
8.5wdwy-fr-mm6204招標(biāo)工作計(jì)劃
8.6wdwy-fr-mm6205招標(biāo)文件審批表
8.7wdwy-fr-mm6206評標(biāo)、定標(biāo)審批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采購計(jì)劃
第7篇 對物業(yè)管理投標(biāo)文件要求
對物業(yè)管理投標(biāo)文件的要求
1.投標(biāo)文件必須包含的內(nèi)容:
(1)投標(biāo)書,格式詳見附件五。
(2)投標(biāo)人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書復(fù)印件、法定代表人資格證明、法定代表人對參予投標(biāo)人員的授權(quán)委托書(格式詳見附件六,法定代表人親自參加除外)。
(3)銀行履約保函,格式詳見附件七。提供履約保證金方式為現(xiàn)金、支票、銀行匯票的除外。
(4)投標(biāo)人的信譽(yù)、業(yè)績證明材料。
(5)承擔(dān)本物業(yè)物業(yè)管理的領(lǐng)導(dǎo)班子配備情況,主要負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)崗位資格證明材料復(fù)印件。
(6)承擔(dān)本物業(yè)物業(yè)管理的工人、保安配備情況。
(7)除本招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)服務(wù)要求之外,還要達(dá)到的其他要求。
(8)投標(biāo)文件必須承諾,因達(dá)不到物業(yè)服務(wù)要求,對業(yè)主造成直接損失的,承擔(dān)賠償責(zé)任。具體如何賠償,如業(yè)主被盜、共用設(shè)施損壞或滅失、下水道堵塞后污水進(jìn)入房間等,應(yīng)詳細(xì)說明。未對業(yè)主造成直接損失的,如清潔衛(wèi)生不合格,應(yīng)如何處理也應(yīng)詳細(xì)說明。
(9)物業(yè)服務(wù)期限滿后,如果不按時(shí)撤離本物業(yè),應(yīng)承擔(dān)何種違約責(zé)任。
(10)對開發(fā)商應(yīng)盡的責(zé)任,業(yè)主向物業(yè)企業(yè)反映后,應(yīng)如何處理。
(11)是否愿意承擔(dān)本招標(biāo)文件第二部分所指的總水表涵蓋的整個(gè)區(qū)域的水費(fèi)代收工作在本物業(yè)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金到帳前,是否愿意墊資對本物業(yè)供水系統(tǒng)進(jìn)行改造,實(shí)現(xiàn)本物業(yè)的水表與周邊其它小區(qū)和單位的水表完全分離
(12)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要求:普通住宅必須在每月0.50元/米2以下(含0.50元/米2),已裝修、閑置三個(gè)月以上的住宅按普通住宅的1/2以下收取,未裝修且無人居住的住宅按普通住宅的1/5以下收取,車庫與普通住宅相同,商屋按普通住宅的2-3倍收取,業(yè)主委員會(huì)辦公用房免收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
(13)對業(yè)主違約的處理辦法。業(yè)主拖欠物業(yè)管理服務(wù)費(fèi),可以收取滯納金,滯納金收取比例不得超過銀行貸款利率的4倍。
(14)聯(lián)系方式。
(15)投標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)寫入投標(biāo)文件的其他材料。
2.對投標(biāo)文件的制作、送達(dá)要求
(1)投標(biāo)文件必須采用簡體中文。
投標(biāo)人需制作投標(biāo)文件多份,其中正本1份(書面文檔),副本5份(書面文檔),電子文檔1份。電子文檔最好采用htm、html或mht格式,也可以采用wps、word格式,存儲(chǔ)在軟盤或優(yōu)盤中。投標(biāo)文件之間如果不一致,責(zé)任由投標(biāo)人承擔(dān)。
(2)投標(biāo)文件正本和副本均應(yīng)使用不能擦去的墨水打印或書寫。并由投標(biāo)人的法定代表人親自簽署,加蓋法人單位公章和法定代表人印鑒。
(3)投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)密封包裝,并在包裝人標(biāo)明投標(biāo)項(xiàng)目名稱、投標(biāo)人名稱,注明開標(biāo)前不得開封,在密封處加蓋投標(biāo)人公章。
(4)投標(biāo)文件送達(dá)截止時(shí)間:20**年*月5日上午9點(diǎn)。
第8篇 某物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
物業(yè)管理有限公司程序文件
物業(yè)公司租售業(yè)務(wù)管理程序
1.目的:
加強(qiáng)租售現(xiàn)場業(yè)務(wù)操作的規(guī)范性。
2.范圍
公司全體租售業(yè)務(wù)人員。
3.職責(zé)
3.1管理處負(fù)責(zé)租賃業(yè)務(wù)的獨(dú)立操作,轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的現(xiàn)場接待、委托受理工作。
3.2租售中心負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的跟進(jìn)、洽談和手續(xù)辦理,對管理處租賃業(yè)務(wù)進(jìn)行管理監(jiān)督;并負(fù)責(zé)管理處租售專員租售業(yè)務(wù)的培訓(xùn)及指導(dǎo)。
3.3租售人員負(fù)責(zé)客戶收款工作的溝通,財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)收款。
3.4財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)監(jiān)督各項(xiàng)收款工作。
4.方法和過程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小區(qū)內(nèi)所有委托租、售房的信息,如朝向、面積、樓層、有無裝修、價(jià)格等,并清楚每套房的優(yōu)、劣勢。
4.1.2熟悉小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施及周邊相應(yīng)的配套設(shè)施。
4.1.3熟悉小區(qū)內(nèi)房屋總戶數(shù)、閑置戶數(shù),及閑置情況。
4.2接待
4.2.1對前來委托、咨詢的業(yè)主,給予及時(shí)、熱情的接待。
4.2.2業(yè)主委托房屋租售時(shí),通過聽、問、看等方式,盡可能多了解其房屋的具體情況。
4.2.3當(dāng)業(yè)主確定委托時(shí),與其簽訂《樓宇出租(售)委托書》,如業(yè)主通過電話委托,可先在《房屋出租/轉(zhuǎn)讓登記表》上登記。
4.2.4對前來委托、咨詢的客戶,與接待業(yè)主相同,在聽取客戶需求后,介紹適合的房屋,并帶領(lǐng)看房。如客戶選中意向房屋,要與其簽訂《樓宇求租(購)委托書》,并及時(shí)和業(yè)主和租售中心聯(lián)系,并把客戶需求告知,促進(jìn)買賣雙方達(dá)成交易;如客戶當(dāng)時(shí)并沒有特別滿意的,要將其需求登記在《客戶委托登記表》中,有合適房源再通知。
4.2.5按業(yè)主的委托價(jià)向客戶報(bào)價(jià),業(yè)主委托價(jià)如和市場價(jià)有很大差距,要建議業(yè)主采用市場價(jià)。
4.2.7對于登記委托的業(yè)主和客戶,要做好后續(xù)服務(wù),一個(gè)月至少要聯(lián)系一次,告知房屋的租售情況,并了解業(yè)主、客戶委托意向有沒有更改。溝通的方式不限,可以電話,也可以是面談。
4.3簽約
4.3.1《樓宇出租(售)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》。簽訂時(shí)要注意核實(shí)《房地產(chǎn)證》、業(yè)主身份證等有關(guān)資料原件,并保存復(fù)印件。如委托代理人辦理須提交合法的委托書。
4.3.2《樓宇求租(購)委托書》,一式兩份,每份后面要印有《交易須知》,簽訂時(shí)要注意核實(shí)客戶身份證。
4.3.3租賃交易時(shí),應(yīng)組織出租方與承租方簽訂房屋租賃合約;轉(zhuǎn)讓交易時(shí),則應(yīng)由買賣雙方和租售中心三方共同簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。
4.3.4房屋租賃合約一式叁份,由出租方、承租方簽字成立,租售中心、管理處均不可在房屋租賃合約上簽字或蓋章,但應(yīng)留存一份合約原件存檔。
4.3.5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一式叁份,簽訂時(shí)必須符合以下條件:買賣雙方共同自愿、買賣雙方具有合法的身份證明和行為能力、轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)清晰、無抵押(或即將無抵押)查封等限制產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的條件;《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》必須經(jīng)租售中心主管或授權(quán)人審核后,由所在業(yè)務(wù)部門蓋章。
4.3.6交易時(shí),可向交易雙方提供房屋出租/轉(zhuǎn)讓設(shè)施清單,供交易雙方使用。
4.4收款
4.4.1收款原則:在房屋交易過程中,租售業(yè)務(wù)人員不得經(jīng)手訂金、房款、傭金及其他款項(xiàng)和現(xiàn)金,所有收款均由本公司財(cái)務(wù)人員經(jīng)手,并出具'正式收款收據(jù)'。
4.4.2租賃業(yè)務(wù)傭金,在出租方、承租方簽訂房屋租賃合約時(shí)由部門財(cái)務(wù)人員收取。
4.4.3轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)收款:傭金在買方進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記(或出買方產(chǎn)權(quán)證明)時(shí)由部門財(cái)務(wù)人員收取;轉(zhuǎn)讓定金、購房款買方交公司后,需轉(zhuǎn)付定金、購房款時(shí),由經(jīng)辦人向公司申請,經(jīng)租售中心主管核對后按公司付款程序辦理。
4.4.4代理業(yè)務(wù)收款
4.4.4.1客戶定金,根據(jù)委托代理協(xié)議確定。如委托方委托現(xiàn)場人員收款,現(xiàn)場人員必須開具由委托方提供的正式收款收據(jù)。
4.4.4.2銷售代表在收到現(xiàn)金后,立即知會(huì)直接主管,并在一個(gè)工作
日內(nèi)存入指定帳戶(或交委托方)。收款人員對所收款項(xiàng)負(fù)有保管責(zé)任。
4.4.4.3定金款和收款收據(jù)財(cái)務(wù)聯(lián)交委托方時(shí),必須要求委托方人員簽收。
4.4.4.4收款收據(jù)不可遺失、損壞,作廢的收款收據(jù)必須完整保存,現(xiàn)場銷售人員對收據(jù)負(fù)保管責(zé)任。
4.4.5所有租售業(yè)務(wù)人員不得接受客戶任何形式的物質(zhì)酬謝。
4.6轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)操作指引
4.6.1轉(zhuǎn)讓流程圖
4.6.2簽定《房地產(chǎn)買賣合同》須提交的資料:買賣雙方身份證明;
轉(zhuǎn)讓房屋的《房地產(chǎn)證》;賣方的婚姻證明,如已婚需提供配偶有效同意轉(zhuǎn)讓的證明。
4.6.3按揭申請人的條件:具有合法的身份證明、婚姻證明,年滿十八周歲的國內(nèi)公民;有穩(wěn)定的收入和充足的還款來源;同意以購買的房屋作貸款抵押。
5.質(zhì)量記錄表格
vkwy7.5.1-g06-f1《樓宇求租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f2《樓宇出租委托書》
vkwy7.5.1-g06-f3《樓宇求購委托書》
vkwy7.5.1-g06-f4《樓宇出售委托書》
vkwy7.5.1-g06-f5《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》
第9篇 金和物業(yè)別墅項(xiàng)目擬采用管理模式
金和物業(yè)別墅項(xiàng)目擬采用的管理模式
1、物業(yè)管理架構(gòu)
zz物業(yè)服務(wù)中心由蘇州市金和物業(yè)管理有限公司直接領(lǐng)導(dǎo);服務(wù)中心作為zz的專職管理機(jī)構(gòu),財(cái)務(wù)獨(dú)立,在金和物業(yè)的授權(quán)下,履行《zz前期物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任;服務(wù)中心實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo);組織機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則是精干高效,一專多能;服務(wù)中心突出以服務(wù)客戶為中心,建立以客戶服務(wù)中心為重點(diǎn)的組織流程;服務(wù)中心實(shí)行24小事值班制,值班人員保持通訊暢通,授權(quán)在事件處理中代替服務(wù)中心代替行服務(wù)中心項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé),以使工作高效,提高服務(wù)品質(zhì)。
2、激勵(lì)機(jī)制:
此為我公司內(nèi)部對員工進(jìn)行管理的主要方式,每個(gè)員工的個(gè)人權(quán)益都要得到尊重,
第10篇 住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)承諾
住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)及承諾
在全體業(yè)主的大力支持和發(fā)展商的積極配合下,我們堅(jiān)信,通過**物業(yè)共同的努力,可以達(dá)到:
1、二年內(nèi)實(shí)現(xiàn)創(chuàng)建文明、安全小區(qū) ,達(dá)到'萍鄉(xiāng)市文明小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并爭取達(dá)到市優(yōu);
2、三年內(nèi)達(dá)到市優(yōu)秀示范小區(qū) ;四年內(nèi)達(dá)到省優(yōu)秀示范小區(qū),爭取達(dá)到國優(yōu);
3、建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制:臨修急修及時(shí)率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄;維修工程質(zhì)量合格率100%,維修工程質(zhì)量回訪率100%;
4、配套設(shè)施完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率100%;
5、業(yè)戶投訴受理率100%,投訴回訪率98%以上,業(yè)戶滿意率達(dá)95%以上;
6、無因物業(yè)管理責(zé)任而發(fā)生的重大安全責(zé)任事故,嚴(yán)格防范火災(zāi)、車輛被盜以及治安案件發(fā)生。
7、半年內(nèi)培育社區(qū)文化活動(dòng)的框架和雛形,二年內(nèi)成為成熟的優(yōu)秀商住樓,讓有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)有組織、有參與、有群體地成型,規(guī)模型、持續(xù)地進(jìn)行各種有利于經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益的活動(dòng)。
第11篇 南油物業(yè)行政管理總則
雅園物業(yè)行政管理總則
一、為了加強(qiáng)管理,完善各項(xiàng)工作制度,促進(jìn)公司發(fā)展,提高經(jīng)濟(jì)效益,根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂此管理總則。
二、公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是'一業(yè)為主,多種經(jīng)營'。經(jīng)營方針是'面向市場,服務(wù)用戶'。
三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規(guī)章制度和各項(xiàng)決定、紀(jì)律。
四、公司的財(cái)產(chǎn)屬公司所有,公司禁止任何組織、個(gè)人利用任何手段侵占或破壞公司財(cái)產(chǎn)。
五、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個(gè)人損害公司的形象、聲譽(yù)。
六、公司禁止任何所屬機(jī)構(gòu)、個(gè)人,因小集體或個(gè)人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。
七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性,提高全體員工的技術(shù)、管理、經(jīng)營水平,不斷完善公司的經(jīng)營管理體系,實(shí)行多種形式的責(zé)任制,不斷壯大公司實(shí)力和提高經(jīng)濟(jì)效益。
八、公司提倡全體員工刻苦學(xué)習(xí)科學(xué)技術(shù)和文化知識,公司為員工提供學(xué)習(xí)、深造條件和機(jī)會(huì),努力提高員工的素質(zhì)和水平,造就一支思想和業(yè)務(wù)過硬的員工隊(duì)伍。
九、公司鼓勵(lì)員工發(fā)揮才能多做貢獻(xiàn),對于有突出貢獻(xiàn)者,公司給予獎(jiǎng)勵(lì)、表彰。
十、公司為員工提供平等競爭的環(huán)境和晉升的機(jī)會(huì),鼓勵(lì)員工積極向上。
十一、公司倡導(dǎo)員工團(tuán)結(jié)互助,同舟共濟(jì),發(fā)揚(yáng)集體合作和集體創(chuàng)造精神。
十二、公司鼓勵(lì)員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務(wù)及發(fā)展提出合理化建議,對做出貢獻(xiàn)者公司給予獎(jiǎng)勵(lì)、表彰。
十三、公司尊重員工的辛勤勞動(dòng),為個(gè)人創(chuàng)造良好的工作條件,提供應(yīng)有的待遇,充分發(fā)揮其知識為公司多作貢獻(xiàn)。
十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經(jīng)濟(jì)效益的增長而提高員工各方面的待遇。
十五、公司實(shí)行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。
十六、公司實(shí)行崗位責(zé)任制,實(shí)行考勤和考核制度,促進(jìn)員工端正工作作風(fēng)和提高工作效率,保證為用戶提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。
十七、公司提倡勵(lì)行節(jié)約,反對鋪張浪費(fèi)。降低消耗,增加收入,提高效益。
十八、維護(hù)公司利益,對任何違反公司章程和各項(xiàng)規(guī)章制度的行為,都要追究責(zé)任。
第12篇 物業(yè)管理手冊－污水廢氣噪聲污染控制程序
物業(yè)管理手冊:污水、廢氣、噪聲污染控制程序
1、目的
為了加強(qiáng)污水、廢氣、噪聲污染防治工作,確保污染物達(dá)標(biāo)排放,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司污水、大氣污染物及噪聲防治管理工作。
3、職責(zé)
3.1產(chǎn)生或存在污水、廢氣、噪聲的部門負(fù)責(zé)本部門污染源的控制,并提出治理方案和負(fù)責(zé)環(huán)保治理設(shè)施的日常維護(hù)。
3.2物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)環(huán)保設(shè)施維護(hù)和保養(yǎng)。
3.3品質(zhì)部負(fù)責(zé)全公司污染物的監(jiān)督管理和委托地方環(huán)保部門對污染物的排放進(jìn)行審查。
4、程序
4.1污水控制
4.1.1本公司污染主要來自垃圾清運(yùn)車的清洗、垃圾中轉(zhuǎn)站的清洗和業(yè)主的生活污水。
4.1.2垃圾清運(yùn)車每周按相應(yīng)的保潔員作業(yè)指導(dǎo)書的規(guī)定到指定的地點(diǎn)進(jìn)行清洗;
4.1.3垃圾中轉(zhuǎn)站清洗的控制
a)垃圾中轉(zhuǎn)站每周按規(guī)定進(jìn)行清洗。
b)清洗形成的污水集中收集,排放到污水管道。
4.1.4嚴(yán)禁使用含磷洗滌劑沖洗廁所,確保生活污水達(dá)標(biāo)排放。
4.1.5物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)定期對社區(qū)下水管網(wǎng)的疏通和維護(hù),確保污水達(dá)標(biāo)排放。
4.2廢氣控制
4.2.1本公司大氣污染物主要來自社區(qū)空調(diào)、冰箱、機(jī)動(dòng)車尾氣等。
4.2.2消耗臭氧層物質(zhì)的控制
為符合《消耗臭氧層物質(zhì)蒙特利爾協(xié)議書》的要求,本公司自2005年起新購入冰箱、空調(diào)器等設(shè)備時(shí),將優(yōu)先選購環(huán)保型產(chǎn)品,并逐步完成含氟致冷劑的替代工作。
4.2.3其他大氣污染物的控制
a)公司的機(jī)動(dòng)車輛要做到專人負(fù)責(zé),定期養(yǎng)護(hù),使用清潔燃料,尾氣必須達(dá)標(biāo)排放;
b)通過與業(yè)主協(xié)商、溝通、宣傳欄等方式,引導(dǎo)業(yè)主定期對汽車的尾氣排放進(jìn)行檢測。
4.3噪聲控制
4.3.1本公司環(huán)境噪聲主要來自消防泵、水泵、業(yè)主裝修、機(jī)動(dòng)車、割草機(jī)、空調(diào)外機(jī)及社區(qū)文化活動(dòng)產(chǎn)生的噪聲。
4.3.2噪聲的控制措施
a)滿足質(zhì)量要求的前提下,采購低噪聲設(shè)備和備件;
b)加強(qiáng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),做到油路、氣路、水路暢通,使機(jī)器正常運(yùn)轉(zhuǎn)、降低噪聲;
c)業(yè)主裝修產(chǎn)生的噪聲按《業(yè)主入住及裝修控制程序》規(guī)定執(zhí)行;
d)各社區(qū)舉辦社區(qū)文化活動(dòng)時(shí)由物業(yè)服務(wù)中心與業(yè)主委員會(huì)或社區(qū)居委會(huì)協(xié)商確定有關(guān)事項(xiàng),降低噪聲污染的影響。
4.4污水、廢氣、噪聲監(jiān)測與監(jiān)督管理
品質(zhì)部執(zhí)行《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》委托地方環(huán)保部門對污染物的排放進(jìn)行審查。
4.5品質(zhì)部對監(jiān)測結(jié)果及時(shí)進(jìn)行分析與評價(jià),各責(zé)任部門對超標(biāo)項(xiàng)按《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》采取有效的整改措施。
4.6公司污水排放標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級、廢氣執(zhí)行《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級、噪聲執(zhí)行《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》1類、機(jī)動(dòng)車輛執(zhí)行《汽油車怠速污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》。
4.7各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實(shí)。
4.8本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5、相關(guān)文件
5.1《固體污染物控制程序》
5.2《消耗臭氧層物質(zhì)蒙特利爾協(xié)議書》
5.3《鄭州市建立無氟城市實(shí)施辦法的通知》
5.4《業(yè)主入住及裝修控制程序》
5.5《環(huán)境監(jiān)視和測量控制程序》
5.6《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》
5.7《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》
5.8《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》
5.9《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》
5.10《汽油車怠速污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》
5.11《記錄控制程序》
