第1篇 物業(yè)管理不合格控制程序范本

1.0 目的

1.1 本規(guī)程規(guī)定了質量體系運行過程中的不合格處置辦法,保證質量體系運行過程中的不合格得到有效控制,確保服務質量滿足規(guī)定要求。

2.0 適用范圍

2.1 本規(guī)程適用于對質量體系運行過程中不合格的控制。

3.0 職責

3.1 各部門和管理、作業(yè)人員對發(fā)現(xiàn)的實施不合格負責立即或及時糾正。

3.2 各部門負責人負責范圍內發(fā)生的系統(tǒng)、重大、慣性不合格的控制。

3.3公司管理者代表負責體系不合格的控制,主持不合格評審,批準《不合格評審記錄》。

3.4質量控制小組負責組織不合格評審。

4.0 程序要點和實施

4.1 不合格性質的劃分

a)實施不合格:沒有按規(guī)定程序、規(guī)范實施;

b)效果不合格:實施結果沒有達到預期目標或規(guī)定要求;

c)體系不合格:文件沒有作出規(guī)定或提出要求;文件不相容;文件不適用;在某一時間內,不合格分布集中在個別要素或個別部門。

4.2 不合格類型

a)產品不合格:采購的有形產品不合格;設備、設施、裝置不合格;

b)服務不合格:沒有滿足顧客的合理需要或沒有達到公司規(guī)定的要求而造成的服務投訴;

c)管理不合格:沒有按程序、規(guī)定進行管理和控制。

4.3 受控狀態(tài)下的質量改進不應納入不合格范圍

4.4 除在工作、作業(yè)過程中由實施人員發(fā)現(xiàn)并立即糾正的不合格外,服務和管理工作的不合格應由發(fā)現(xiàn)著或歸口管理部門按規(guī)定予以記錄。這種記錄一般在日檢、周檢、月檢記錄中的評價欄中顯示。

4.5 顧客對服務結果的評價,是不合格的重要反饋途徑。這種反饋可以在《業(yè)主(住戶)投訴》、《回訪記錄》或提供服務確認單中得到。

4.6 采購的有形產品不合格,除接收后發(fā)現(xiàn)的應予記錄外,原則采用退貨或拒收的處置方式,但在退貨前應予以標識。

4.7 設備、設施不合格,除記錄外,應停止使用進行檢修處置。直接提供顧客使用的設備(如電梯)應設置“檢修”或“暫停使用”等標識。

4.8 管理工作和服務的一般不合格一經發(fā)現(xiàn)或指出,由責任人自行糾正。

4.9 不合格的評審

4.9.1 下列不合格應進行評審

a)顧客嚴重投訴時或在一段時間內(如一個月)顧客集中投訴某一項提供的服務時;

b)對一個季度《回訪記錄》和半年一次的業(yè)主/住戶意見征詢結果的統(tǒng)計、分析、業(yè)主/住戶表達的突出(集中)不滿意問題;

c)發(fā)生重大責任事故時;

d)連續(xù)二個月,公司下達的質量目標沒有完成時。

4.9.2 不合格的評審由質量控制小組組織、管理者代表主持,以公司主管領導及有關部門負責人參加的評審會議形式進行。

4.9.3 評審的主要內容為:

a)確定責任部門或責任者;

b)評價影響程度和范圍;

c)提出處置意見。

4.9.4質量控制小組應負責建立《不合格評審記錄》,管理者代表負責批準《不合格評審記錄》,重大問題由管理者代表報總經理批準。

4.10 不合格的處置

4.10.1不合格處置主要有下列方式及其組合:

a)返工;

b)請求顧客讓步接收;

c)賠禮道歉;

d)賠償損失;

e)補充完善文件、資源;

f)對員工進行培訓;

g)按規(guī)定對責任者進行考核。

4.10.2凡經評審的不合格,管理者代表應責成責任部門按《糾正和預防措施控制程序》規(guī)定,從根源上

加以糾正。

4.11 記錄

4.11.1各部門應保存不合格記錄,其保存期按公司檔案管理制度有關規(guī)定執(zhí)行。

4.11.2行政人事部應保存《不合格評審記錄》原件(正本),責任部門應保存《不合格評審記錄》副本,其保存期按公司檔案管理制度有關規(guī)定執(zhí)行。

5.0引用文件和記錄表格

5.1 《糾正/預防措施控制程序》

5.2 《顧客滿意度測量控制程序》

5.3 《回訪工作規(guī)程》

5.4 《投訴處理規(guī)程》

第2篇 物業(yè)管理基礎知識培訓-5

物業(yè)管理基礎知識培訓(5)

什么是物業(yè)

所謂物業(yè),是指已建成并具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。

該詞譯自英語property或estate,由香港傳入沿海、內地,其在國外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。

物業(yè)根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業(yè)廠房等等

誰來行使物業(yè)管理權

住宅區(qū)的物業(yè)管理權由業(yè)主通過業(yè)主大會及物業(yè)管理委員會行使而得以實現(xiàn)。

所謂業(yè)主,一般指住宅區(qū)內房地產產權人和使用人,或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權人。業(yè)主大會由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達到50%以上時,區(qū)房地產管理部門應會同開發(fā)建設單位及時召集第一次業(yè)主大會。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會,不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。

業(yè)主大會有如下職權:①選舉、罷免物業(yè)管理委員會的組成人員;②監(jiān)督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內關于業(yè)主利益的重大事項;⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批準管委會章程。

物業(yè)管理如何服務

物業(yè)管理的根本宗旨,是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能滿足他們的合理要求。

在實際操作中,物業(yè)管理服務按物業(yè)工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務。

物業(yè)交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業(yè)主,即發(fā)展商或投資商。此階段的服務內容包括:

1、從物業(yè)管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 ;

2、制定物業(yè)管理計劃包括計算機管理份額;

3、制定的物業(yè)管理組織架構;

4、制定物業(yè)管理工作程度并提供員工培訓計劃 ;

5、制定第一年度物業(yè)管理財物預算;

6、參與工程監(jiān)理 ;

7、參與設備購置 ;

8、參與工程驗收;

9、擬定物業(yè)管理文本 ;

交付使用后的物業(yè)管理服務對象就是全體業(yè)主和用戶,基本內容通常包括以下幾個方面:

1、房屋及設備維修保養(yǎng);

2、房屋保險事宜;

3、保安服務;

4、清潔服務 ;

5、綠化環(huán)境保養(yǎng) ;

6、緊急事故處理 ;

7、 處理業(yè)主投訴;

8、財務管理 。

根據業(yè)戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業(yè)務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。

業(yè)主的權利與義務

根據《物業(yè)管理條例》,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利:

(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;

(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;

(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;

(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;

(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;

(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

同時,業(yè)主在物業(yè)管理活動中,應履行下列義務:

(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;

(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;

(五)按時交納物業(yè)服務費用;

(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

物業(yè)管理的常見糾紛

目前,物業(yè)管理中存在的問題主要有以下表現(xiàn):

1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)管理公司,造成物業(yè)管理水平低,服務質量差;

2、公用設施專用基金不落實,造成小區(qū)公用設施的維修、興 建、保養(yǎng)等問題難以解決;

3、制度不健全,管理秩序混亂;

4、管理者與業(yè)主之間權責利不明確,影響小區(qū)物業(yè)管理的正常進行;

5、亂收費現(xiàn)象嚴重。

財產受損應由物業(yè)公司賠償嗎

目前,有些業(yè)主的家中財產被盜之后,要求物業(yè)管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業(yè)管理公司交納了管理費,那么,財產一旦損失,物業(yè)管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。

首先,物業(yè)管理公司收取的管理費是為業(yè)主提供服務的成本報酬,既不是業(yè)主財產的保管費,也不是財產的保險費。

其次,物業(yè)管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防范,其主要職責是維護區(qū)域的公共秩序,而不是為某單個業(yè)主看家守財。物業(yè)管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無法完全杜絕盜竊案件的發(fā)生?？梢哉f小區(qū)保安人員的配備及其工作,已經阻止或避免了許多案件的發(fā)生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業(yè)主已從中受益。

只要物業(yè)管理公司履行了其應盡的管理義務,業(yè)主的賠償要求便與理相悖、于法無據,理所當然被物業(yè)管理公司拒絕。

當然,若由于物業(yè)管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發(fā)生,則其應當根據過錯程度,承擔相應的賠償責任。

第3篇 物業(yè)區(qū)公用設備設施管理守則

物業(yè)園區(qū)公用設備(設施)管理守則

為更好地為園區(qū)居民服務,使各業(yè)主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規(guī)定:

1、公用設備(設施)包括樓宇天臺、樓梯、電梯、車庫、道路、溝、渠、池、井、機房、泵房、備用設備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場設備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。

2、各業(yè)主(住戶)不可更改、破壞各公用設備(設施),否則,按原價格賠償。

3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺、二樓平臺及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲家私和雜物等。

4、禁止在走廊、外墻或其他公共設施場地放置香火臺,燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權予以清理并視情節(jié)輕重予以經濟賠償。

5、設備(設施)維修期間,請業(yè)主(住戶)予以配合,不可在設備(設施)未恢復使用功能投入使用。

6、公用設備(設施)修繕費用由受益業(yè)主(住戶)共同承擔。

第4篇 物業(yè)管理培訓講義：理解客戶的技巧2

物業(yè)管理培訓講義:理解客戶的技巧(下)

【本講重點】

提問的技巧

復述的技巧

在理解客戶的過程中,只善于傾聽是遠遠不夠的,還必須適當地向客戶提出問題,以真正了解客戶的需求。

提問的技巧

1.提問的目的

◆僅善于聽是不夠的

現(xiàn)在的服務行業(yè)面臨著一個同樣的困擾,那就是每一名服務代表在一線的服務崗位上都在進行著一種超負荷的工作,人們承受的工作壓力都是非常大的。這在前面已經講過。

【案例】

像中國移動和中國聯(lián)通這樣的巨型企業(yè),它們客戶服務中心的服務代表每天接聽電話的數量都會超過 260個。每天去接這樣大量的電話,員工勢必會非常疲憊,這樣就會導致服務質量的下降。這些企業(yè)的客戶服務部門對員工都有一個接通率的要求。如果服務代表只是讓客戶講,他聽,而且還表現(xiàn)出很有興趣聽的樣子,那么一碰到滔滔不絕的人,把他所有的遭遇沒完沒了講給你聽,那么這名服務代表就很難完成接通率的任務了,而且別的客戶的電話必然打不進來,同樣會導致整家企業(yè)服務質量的下降。

在服務過程中,服務代表只善于傾聽是遠遠不夠的,是很難能給客戶提供滿意的服務的,還應學會怎樣去結束客戶的談話等服務技巧。

◆提問的目的

服務代表在傾聽的過程中,應該迅速地把客戶的需求找出來。如果客戶的需求不明確,服務代表必須幫助客戶找到一種需求,通常情況下就是通過提問來達到這種目的,所以說提問的目的就是能迅速而有效地幫助客戶找到正確的需求。

當然,服務代表提出的問題都應該是有針對性的,然后幫助客戶來作出相應地判斷:他的需求是什么。一些優(yōu)秀的服務代表往往通過幾個問題就能迅速找到客戶的核心需求究竟在哪里。

2.開放式問題的使用技巧

開放式問題就是讓客戶比較自由地把自己的觀點盡量都講出來。這種提問的方式可以幫助服務代表去了解一些情況和事實。比如當你去醫(yī)院看病時,醫(yī)生問你哪里不舒服,這就是一個開放式的問題。開放式的問題可以幫助服務代表了解客戶的需求,問題出在哪里。

一般來說,在服務一開始時,服務代表使用的都是開放式的提問。但由于開放式的問題,客戶的回答也可能是開放的,很多時候往往根本起不到有效縮短服務時間的作用,因此,在很多時候服務代表還需要使用封閉式的問題進行提問。

3.封閉式問題的使用技巧

封閉式問題的使用是完全幫助客戶來進行判斷,客戶面對你的問題時只需要回答是或者不是。封閉式的提問需要服務代表本身有很豐富的專業(yè)知識。大量地使用封閉式問題還有一個前提就是所有的回答都必須是肯定的。

如果所有的回答都是肯定的,那么你的客戶就會覺得你真的很職業(yè),因為你有非常準確的判斷能力。服務代表能正確地、大量地使用封閉式的提問,能充分地體現(xiàn)這名服務代表的職業(yè)素質。

【案例】

小王自己不懂車,他感覺到車的發(fā)動機在帶速時,會“當當當”響,覺得響得很討厭。然后就把車開到了修理廠。一個小伙子接待了他,問車怎么了。小王就說發(fā)動機有問題了,當當當響;接著又問,哪兒響小王就說不清具體是那兒響,反正就這一塊;是嗎,什么時候開始的小王說大概有一星期了。

小伙子在車上東看看西看看,也找不到問題究竟出在那里。過一會他把他師傅找過來了,他師傅過來以后,提問的方式就馬上轉變了,第一個問題是發(fā)動機的機油換沒換,小王說好像是一個月之前換的。接著師傅又問,你這兩天車是不是經常點著然后不走,小王回答說是有這種情況。然后師傅又問化油器清洗過嗎,小王說前段時間洗的。這時師傅說可能毛病出在化油器上,一看果然如此,化油器堵住了。

小伙子提出的一些開放式問題沒有起到作用,他的師傅一用封閉式的問題提問,就馬上找到了汽車“當當當”響的原因所在。這就說明小伙子的師傅有很豐富的專業(yè)知識和非常準確的判斷能力。

4.如何使用提問技巧來妥善地解決客戶的需求

在提問技巧中開放式和封閉式兩種問題都有必要,一般情況下如何使用呢通常都是先提一個開放式的問題,有什么需要我?guī)兔Φ膯崛缓篑R上又轉入封閉式的問題,兩種提問的技巧交互使用,迅速的判斷出客戶的問題所在。當然如果服務代表能夠很成功地運用封閉式的問題,馬上就把客戶的問題找到,那么說明他的經驗非常豐富,因為多數服務代表在提封閉式問題的時候都是運用個人的經驗來做出判斷,這是提問的技巧。

【自檢】

下面是中國國際航空公司針對他們的服務而對乘客提出的問題,請你判斷下列提問哪些是開放式的問題,哪些是封閉式的問題。

你對國航有什么意見

□開放式問題 □封閉式問題

安排本次航程時,是你親自與國航聯(lián)系的嗎

□開放式問題 □封閉式問題

選擇航空公司時你最主要的考慮因素是什么

□開放式問題 □封閉式問題

本次旅行中你和誰結伴

□開放式問題 □封閉式問題

小航空公司提供的服務一般比大航空公司好嗎

□開放式問題 □封閉式問題

飛機上的食品服務對你而言是否重要

□開放式問題 □封閉式問題

復述的技巧

復述技巧包括兩個方面:一方面是復述事實,另一方面是復述情感,這與傾聽的內容是相同的,因為復述也就是把你所聽到的內容重新敘述出來。

圖 7-1 復述的技巧

1.復述事實

◆復述事實的目的

復述事實的目的就是為了徹底地分清責任,服務代表先向客戶確認自己所聽到的是否正確,如果客戶說對了,那以后出現(xiàn)問題的責任就不在服務代表身上了。

◆復述事實的好處

①分清責任

服務人員通過復述,向客戶進行確認,印證所聽到的內容,如果客戶沒有提出異議,那么再有問題,責任就不在服務人員身上了。

②提醒作用

復述事實還有一個好處就是可以提醒客戶是不是還有遺忘的內容,是不是還有其它問題需要一起解決。這是針對那些客戶自己也搞不明白自己究竟需要什么東西時而采取的,當你重復完,可以問問客戶還有沒有什么要補充的,如果客戶說沒有了,就可以進入解決問題的階段了。

③體現(xiàn)職業(yè)化素質

復述事實還可以體現(xiàn)服務人員的職業(yè)化素質。對事實的復述不僅能體現(xiàn)出服務人員的專業(yè)水準,更重要的是讓客戶感覺到對方是在為自己服務,自己是被服務的客戶,這種感覺是很重要的。這在一定意義上滿足了客戶情感的需求。

2.復述情

感的技巧

第5篇 南油物業(yè)行政管理總則

雅園物業(yè)行政管理總則

一、為了加強管理,完善各項工作制度,促進公司發(fā)展,提高經濟效益,根據國家有關法律、法規(guī)及公司章程的規(guī)定,特制訂此管理總則。

二、公司的經營戰(zhàn)略是'一業(yè)為主,多種經營'。經營方針是'面向市場,服務用戶'。

三、公司全體員工都必須遵守公司章程,遵守公司的規(guī)章制度和各項決定、紀律。

四、公司的財產屬公司所有,公司禁止任何組織、個人利用任何手段侵占或破壞公司財產。

五、公司禁止任何所屬機構、個人損害公司的形象、聲譽。

六、公司禁止任何所屬機構、個人,因小集體或個人利益而損害公司利益、破壞公司發(fā)展。

七、公司的用人原則是'任人唯賢''唯才是用'。公司通過發(fā)揮全體員工的積極性、創(chuàng)造性,提高全體員工的技術、管理、經營水平,不斷完善公司的經營管理體系,實行多種形式的責任制,不斷壯大公司實力和提高經濟效益。

八、公司提倡全體員工刻苦學習科學技術和文化知識,公司為員工提供學習、深造條件和機會,努力提高員工的素質和水平,造就一支思想和業(yè)務過硬的員工隊伍。

九、公司鼓勵員工發(fā)揮才能多做貢獻,對于有突出貢獻者,公司給予獎勵、表彰。

十、公司為員工提供平等競爭的環(huán)境和晉升的機會,鼓勵員工積極向上。

十一、公司倡導員工團結互助,同舟共濟,發(fā)揚集體合作和集體創(chuàng)造精神。

十二、公司鼓勵員工積極參與公司的決策和管理,支持員工就公司事務及發(fā)展提出合理化建議,對做出貢獻者公司給予獎勵、表彰。

十三、公司尊重員工的辛勤勞動,為個人創(chuàng)造良好的工作條件,提供應有的待遇,充分發(fā)揮其知識為公司多作貢獻。

十四、公司為員工提供收入、福利保證,并隨著經濟效益的增長而提高員工各方面的待遇。

十五、公司實行'按勞取酬','多勞多得'的分配原則。

十六、公司實行崗位責任制,實行考勤和考核制度,促進員工端正工作作風和提高工作效率,保證為用戶提供優(yōu)質高效的服務。

十七、公司提倡勵行節(jié)約,反對鋪張浪費。降低消耗,增加收入,提高效益。

十八、維護公司利益,對任何違反公司章程和各項規(guī)章制度的行為,都要追究責任。

第6篇 港式物業(yè)管理專題介紹3

三、管理費的理定

在物業(yè)管理中,管理費是業(yè)主最關心的問題之一。很多時候業(yè)主都想知道管理費都包括哪些費用管理公司是怎么理定管理費的為什么有時候管理費會增加等下面從幾個方面為大家介紹管理費:

(一)管理費開支包括的內容

1.公共地方及設施的維修與保養(yǎng),如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等;

2.公共地方清潔服務;

3.保安服務;

4.公共地方水電費、煤氣費、采暖費、空調費等;

5.管理公司員工薪金及福利;

6.財產保險及第三者責任保險;

7.大型維修改善儲備基金;

8.管理公司酬金;

9.行政支出,包括法律及專業(yè)費用、核銷費用、管理處的支出一切雜項等。

以上開支,管理公司必須備有詳細準確的帳目,如業(yè)主有要求,應隨時提供給業(yè)主查詢,管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產負債表經核數師核對,交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。

(二)管理費的增加

管理費理定之后,并非一成不變,因各種因素的影響在新的一年度開始,往往管理費需要調整,通常下列因素會直接影響管理費的水平。

1.通貨膨脹因素;

2.發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶,故意將管理費壓低而導致巨大管理開支赤字;

3.管理公司財務管理不善及其他不可預見的因素。

物業(yè)管理公司要增加管理費,必須通過一定的程序進行,不可以擅自做主。簡言之,須經業(yè)主委員會和業(yè)主法團同意方可。如果業(yè)主法團開會決議否定了新的收支預算案,經理人應視該年度預算管理費總額與上一年度的相同,然后另外增加不得超過此數的10%,直至新的收支預算給業(yè)主法團接納為止。如果經理人在新的財政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預算案,則管理費不可以有任何增加。

雖然增加管理費是解決大廈管理赤字的一個方法,但如果赤字額巨大,僅僅靠合理地 增加管理費并不能解決問題,有時會需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補赤字,或暫挪用管 理費押金或儲備基金,以應付當前的需要,待管理帳戶有盈余時再撥回填補。

(三)管理費的分擔

有了管理費支出總額,那么管理公司是怎么將這筆費用分攤到每個小業(yè)主頭上的呢按現(xiàn)時的大廈公契計算及分攤管理費有三種常見的方法:

1.以該單元的建筑面積;

2.以不可分割權份數;

3.以管理份額。

無論以哪一種方法計算分攤,其每個單元應支付的管理費份數必須在大廈公契附表中列出,下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費。

第7篇 物業(yè)合同協(xié)議管理程序文件

物業(yè)程序文件:合同(協(xié)議)管理程序

1.目的

規(guī)范和指引公司各部門、管理處對各種合同(協(xié)議)的訂立、變更、解除及保管,資金/采購的制定、審批流程。

2.范圍

適用于公司各部門、管理處。

3.定義

公司合同分為a、b、c兩類:

a類合同:是指為明確轄區(qū)物業(yè)管理責權力關系,與開發(fā)商、業(yè)主/業(yè)主委員會達成的書面約定。如業(yè)主公約、物業(yè)管理服務合同

b類合同:是指為獲取資源,與供方達成的業(yè)務書面約定及房產銷售租賃業(yè)務的書面約定。如清潔服務合同、工程合同、物品采購合同、銷售租賃合同。

c類合同:除a、b類以外的合同,包括公司、部門、管理處與內部班組簽訂的各種管理責任書、與政府相關部門,與職員簽訂的勞動用工合同等。

4.職責

部門/崗位工作職責

責任部門負責合同的草擬、初審及履行

品質管理部負責從品質保證進行審核

財務管理部負責對資金管理角度進行審核

辦公室負責從法律風險角度、后勤資源保障角度、人力資源管理角度進行評審及公司合同的保管

總經理、財務負責人、分管負責人、管理處經理負責權限范圍的合同審批

5.方法和過程控制

5.1 合同的訂立

5.1.1合同的訂立應遵循事先簽訂的原則,所有合同須按此程序規(guī)定通過評審、簽訂生效后方可履行。

5.1.2公司所有格式化合同須在發(fā)布生效前進行評審。評審時填寫相應的合同(協(xié)議)審批表,在公司內部網公布。

5.1.3 單項采購/服務費用在2000元以上(含2000元)需與供方簽訂合同。

5.1.4下列合同簽訂前不需評審:

a.各部門與內部班組簽訂的各種管理責任書。

b.勞動用工合同

c.與政府相關部門簽訂的格式化合同

d.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同。此類合同按相關租售業(yè)務管理規(guī)定訂立。

5.1.3 a類合同的訂立

5.1.3.1未成立業(yè)主委員會之前

5.1.3.1.1 《前期物業(yè)管理服務合同》和《業(yè)主公約》(臨時)在項目確定物業(yè)管理招投標之前,應充分與地產公司進行溝通,并收集相關資料,在確定完全領會開發(fā)商需求后,由公司法務人員草擬合同(參照國家、天津、集團示范文本)

5.1.3.1.2 在項目招投標后,在中標通知書發(fā)出后2工作日日內公司法務人員完成《前期物業(yè)管理服務合同》擬定。之后2工作日內組織召開物業(yè)公司合同評審會,根據會議討論意見或建議進行修改,報物業(yè)公司內部匯簽,一般情況下3工作日內完成匯簽工作。

5.1.3.1.3 物業(yè)公司內部匯簽后,1工作日內上報地產公司,一周內完成地產公司內部匯簽。如有修改意見,于2工作日內完成修改。

5.1.3.1.4 在完成物業(yè)公司、地產公司匯簽、修改后,立即上報集團物業(yè)管理部備案。

5.1.3.1.5《前期物業(yè)管理服務合同》和《業(yè)主公約》(臨時)整個擬定、審核、簽訂工作需約30個工作日。

5.1.3.2成立業(yè)主委員會之后

5.1.3.2.1《物業(yè)管理服務合同》在業(yè)主會成立后或原服務合同到期前,由該管理處指定人員,充分與業(yè)主委員會人員進行溝通,在完全領會業(yè)主需求后,擬定合同(參照國家、天津、集團示范文本)。

5.1.3.2.2合同上報審批流程參考5.1.3.1.3、5.1.3.1.4和5.1.3.1.5

5.1.3.3 a類合同擬制、審核、批準權限

合同名稱擬制更改審核批準

《前期物業(yè)管理服務合同》法務人員法務人員辦公室主任/品質管理部經理/財務管理部經理 /分管負責人/財務負責人

地產總辦/銷售部/地產分管副總物業(yè)公司總經理

地產公司總經理

《業(yè)主公約》

(臨時)法務人員法務人員辦公室主任/品質管理部經理/分管負責人

地產總辦/銷售部/地產分管副總物業(yè)公司總經理

地產公司總經理

《物業(yè)管理服務合同》管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處經理/辦公室/品質管理部/財務管理部/分管領導/財務負責人

地產總辦物業(yè)公司總經理

地產分管副總

《業(yè)主公約》管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處指定人員/業(yè)主委員會管理處經理/品質管理部/辦公室/分管領導物業(yè)公司總經理

5.1.4b類合同的訂立

5.1.4.1簽訂b類合同前,須對供方的主體資格、履約能力、資信、價格、風險控制及合同條款等進行評估,進行合同評審時,由經辦人所在部門、管理處填寫相應的合同(協(xié)議)審批表,后附合同草案,按審批權限報相關部門、領導審核/審批。

5.1.4.2審批權限如下:

權限

合同總金額主管經理相關職能部門分管領導財務負責人總經理

2000元以下申請審批////

2000-10000元申請審核審核審核審批/

10000元以上申請審核審核審核審核審批

備注1.公司做為中介方的各類房屋委托、代理、租售合同不按照此原則審批

2.采購物品合同遵循以上審批原則,但應以公司公布的合格供應商為采購方,專業(yè)性極強物資(如電子電腦配件等)采購,應事先征得相關職能部門同意

3.資產類采購從于固定資產審批方式。

5.1.4.3審批對應明細:

合同類型職能部門審批過程審批期限審批表備注

工程合同品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《工程合同(協(xié)議)審批及履行情況表》包括工程外包、設備維修保養(yǎng)、工程改造等合同

非標準管理合同服務類品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《非標準管理合同(協(xié)議)審批表》包括清潔合同(外包、清掏、拓荒 等)、綠化養(yǎng)護合同

物品采購類辦公室/品質管理部-辦公室相關職能部門審核不超過2個工作日/部門《非標準管理合同(協(xié)議)審批表》資金、物品采購計劃外耗材采購、電子辦公設備、固定資產類采購由辦公室、財務管理部審核

物業(yè)管理專業(yè)設備、ci標識采購由品質

管理部、財務管理部審核

經營銷售合同銷售類合同按地產公司批準價以上出售,由經營管理部批準,并抄報分管負責人、總經理。租賃類合同由經營管理部審核,報分管負責人審批,抄送總經理。每口審核不超過2個工作日《經營銷售合同(協(xié)議)審批表》

5.1.4.3審批過程傳遞要求:

5.1.4.3.1管理處/部門經理在權限內決定操作的事項,要按業(yè)務類別抄送職能專業(yè)部門、財務管理部和承辦部門的分管負責人。

5.1.4.3.2需財務負責人審批的事項,應從發(fā)起開始,在主送下一審批環(huán)節(jié)的同時,抄送該審批流程涉及的所有人員、財務管理部及總經理。

5.1.4.3.3需總經理審批的事項,應從發(fā)起開始,在主送下一審批環(huán)節(jié)的同時,抄送該審批流程涉及的所有人員及財務管理部。同時抄送總經理秘書。

5.1.4.3.4對于緊急事件的處理:可采用先行告知、獲準后實施,后期按流程補報的方式。

5.1.4.3.5財務管理部對全程進行監(jiān)控,對于超出月度計劃范圍的事項要及時提出反饋意見。

5.1.4.3.6對未按上述流程操作或未經審批先執(zhí)行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進行處理。

5.1.4.4審批過程時間要求:

5.1.4.4.1正常業(yè)務的審批:各審批環(huán)節(jié)應在收到郵件的2個工作日內完成批復。有疑義的事項直接回復發(fā)起人,抄送要求按5.1.4.3內容執(zhí)行。

5.1.4.4.2對于以下幾種情況時間另行約定:

5.1.4.4.3需要履行招投標程序的事項:在10個工作日內完成該環(huán)節(jié)的審批;需要市場調研、現(xiàn)場查勘核對及價格比對的事項:應在4個工作日內完成該環(huán)節(jié)的審批;需要報地產審批的事項:應在10個工作日內完成該流程的審批。

5.1.4.4.4對于未按上述要求執(zhí)行的情況,將采用扣減管理積分3分/次的方式進行處理。

5.2 合同的履行

5.2.1合同訂立后,經辦部門負責對合同的履行進行跟蹤;財務管理部負責對合同的收、付款內容進行監(jiān)督;其他相關部門給予必要協(xié)助。

5.2.2工程類合同在工程竣工后,必須實施驗收,申請部門填寫《工程驗收表》,工程完工后由施工單位向管理處報驗收申請,管理處先組織相關人員進行自驗,而后上報品質管理部,品質管理部在接到申請3工作日內,與施工單位、管理處完成驗收工作,驗收合格后方可報財務管理部付款。

5.2.3根據合同需要分批付款的如清潔、綠化、電梯維保等,由經辦人所在部門、管理處填寫《供方服務付款評估表》,按流程審批后,報財務管理部付款。

5.2.4當合同當事人發(fā)生或可能發(fā)生違約時,或者發(fā)生與合同有關的爭議時,經辦人員須及時向管理處/部門經理報告并知會公司相關部門。

5.2.5當合同須變更、中止、續(xù)簽時,責任部門應參照合同訂立程序報審,另行簽訂合同或補充合同,或按審批意見執(zhí)行。

5.3 合同的管理

5.3.1各管理處應指定專人負責合同及合同相關資料的保管,并登記在《合同登記表》上;公司合同由辦公室負責保管。

5.3.2保密合同的合同經辦人員、合同管理人員及所有有條件知悉合同內容的人員須對合同的保密負責;保密合同的查閱、復印須經保管部門第一負責人批準,并予以記錄。相關部門因業(yè)務需要經辦公室主任同意后,可保存合同復印件;財務管理部保存非格式化經營類合同的復印件。

6.質量記錄表格

tjzzwy7.2.2-z01-f1《工程合同(協(xié)議)審批及履行情況表》

tjzzwy7.2.2-z01-f2《非標準管理合同(協(xié)議)審批表》

tjzzwy7.2.2-z01-f3《經營銷售合同(協(xié)議)審批表》

tjzzwy7.2.2-z01-f4《工程驗收表》

tjzzwy7.2.2-z01-f5《供方付款評估表》

第8篇 ds物業(yè)項目排水管理程序

物業(yè)項目排水管理程序

1目的

本程序明確了對客戶排水管理實施控制的職責,方法和要求,以確保客戶順利, 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。

2適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項目的排水管理。

3相關標準要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相關文件

4.1《質量手冊》

4.2城管辦(1988)12號《關于廚房下水管旁增設隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026號《深圳市市政排水設施管理細則》

4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護管理規(guī)程》

4.5《物業(yè)的供水管理》

4.6《物業(yè)的裝修管理》

4.7《安裝工程施工及驗收規(guī)范》

5職責

5.1各物業(yè)管理處負責各該區(qū)內的排水設施管理, 及室內排水支管和排水設施的維修服務。

5.2公司機電工程部負責技術管理及配合有關工程驗收。

5.3公司機電工程部管道維修班負責室外排水管道和室內排水主管道的維修服務。

6實施程序

6.1排水工程的驗收

6.1.1機電工程部參加新建工程排水管道的驗收并向施工部提出驗收意見書。

6.1.2工程驗收合格方可投入使用。

6.1.3機電工程部負責收集技術資料并交經理部統(tǒng)一管理。

6.1.4機電工程部負責向樓宇管理處進行技術指導。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物業(yè)管理處負責該區(qū)內的排水設施的管理, 負責該區(qū)內的室內(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。

6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問題通知機電工程部處理。

6.2.3用戶的排水設施故障, 由物業(yè)管理處負責受理, 屬機電工程部的職責, 報告機電工程部處理。

6.3排水管道的定期維護管理

6.3.1機電工程部每周安排維修班對室外排水管道進行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。 沙河區(qū)部分由沙河管理部負責巡視。

6.3.2在雨季前安排一次對全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫《給排水管道巡視記錄表》。

6.3.3化糞池由機電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請環(huán)衛(wèi)清理車進行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。

6.4故障處理

6.4.1機電工程部接到用戶或管理處故障報告后,通知管道維修班處理。

6.4.2管道維修班在接到故障報告后,由班長開出維修通知單后派員處理,將處理結果報告機電工程部,并記錄在維修單上。

6.4.3維修班如遇故障不能處理時,報告機電工程部,機電工程部根據情況安排處理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機電工程部對用戶要求改建的排水工程,必須對圖紙設計和施工質量進行控制。

6.5.2用戶改建的圖紙應交機電工程部審查,并填寫《管道安裝審批表》。

6.5.3機電工程部負責圖紙審查,提出審批意見給用戶,用戶按審批意見修改圖紙后方可施工。

6.5.4機電工程部按審批意見及《安裝工程施工及驗收規(guī)范》進行驗收,合格后方可供水。驗收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。

7質量記錄

7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)

7.2管道安裝審批表

7.3維修通知單

7.4化糞池清理記錄表

7.5管理處值班記錄表

第9篇 永金物業(yè)管理有限公司簡介材料

蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司的簡介

蘇州工業(yè)園區(qū)永金物業(yè)管理有限公司成立于2001年10月,并由中國物業(yè)管理協(xié)會副會長單位、北京第一家涉外物業(yè)管理公司――天鴻集團燕僑物業(yè)加盟管理。經過多年的實踐與摸索,在借鑒天鴻集團先進管理模式的基礎上,結合自身實際不斷修正強化,從而在公司內部管理和對外服務兩方面逐步形成了一套較為成熟的、并符合蘇州地區(qū)物業(yè)管理實際情況的管理模式。

十幾年來,我公司在社會各界的關心和支持下,由創(chuàng)業(yè)初期的總計30余人發(fā)展到今天的注冊資金五百萬元,中高層管理人員25名(其中包括高級工程師2名、注冊會計師1名、注冊物業(yè)管理師1名,工程師3名、助理經濟師18名),獲得物業(yè)管理企業(yè)經理證書、物業(yè)管理員上崗資格證書及其他各類相關專業(yè)上崗證書人員40名,一線工作人員300余人,總管理面積達120萬平方米以上的中型物業(yè)管理企業(yè)。

我公司所管理的物業(yè)類型眾多,包括豪華別墅、普通小區(qū)、老新村、寫字樓、商業(yè)大夏、度假區(qū)、大型停車場、學校、廠房及政府機關等,并為其竭誠提供保安、保潔、綠化、客服及工程維修等各項專業(yè)服務。

我公司的組織架構設為二室二部一處,分別為:總經理室、綜合辦公室、客戶服務部、物業(yè)管理部與各小區(qū)物業(yè)管理處。近年來,我公司進行了大刀闊斧的內部機構調整,更進一步明確了各相關崗位職責和工作實施流程,大大提升了工作效率及工作質量,并按照管理觀念現(xiàn)代化、管理方式程序化、管理組織網絡化、管理手段現(xiàn)代化的要求,逐步建立和健全了一整套極具特色且高度切合實際的物業(yè)管理體系,由此向著更高、更廣、更遠的目標穩(wěn)步前進!

第10篇 廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約意見稿

廣州市物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(征求意見稿)

第一章總則

第一條 為加強本小區(qū)物業(yè)的管理,維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益,維護公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據《物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、建設部《業(yè)主大會規(guī)程》等有關規(guī)定,制定本規(guī)約。

第二條 本規(guī)約由首次業(yè)主大會通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

第二章業(yè)主的共有權

第三條本業(yè)主建筑物區(qū)域內物業(yè)的基本情況

物業(yè)名稱;

座落位置;

物業(yè)類型:

建筑面積:

業(yè)主建筑物區(qū)域四至:

第四條根據有關法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設施設備的共有權:

(一)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用部位,包括該幢建筑物的承重結構、主體結構,公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、戶外墻面、屋面、公共平臺、蓄水池等;

(二)由單幢建筑物的全體業(yè)主共有的共用設施設備,包括該幢建筑物內的給排水管道、落水管、水箱、照明設施、消防設施、避雷設施、電子鎖、對講系統(tǒng)等;

(三)由業(yè)主建筑物區(qū)域內全體業(yè)主共有的共用部位和共用設施設備,包括圍墻、池井、照明設施、共用設施設備使用的房屋、物業(yè)管理用房”(包括業(yè)主委員會用房)庭院花園、一樓全部架空樓層門廊、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、公用供電設備、電子門禁、水泵及其控制系統(tǒng)、公用給排水管網、消防設施設備等。

第三章物業(yè)使用原則

第五條 為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動中授予物業(yè)服務公司 以下權利:

1、根據本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

2、以批評、規(guī)勸、公示、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;

第六條本物業(yè)管理區(qū)域內,物業(yè)服務收費采取方式。業(yè)主應按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。

物業(yè)服務費用(物業(yè)服務資金)是物業(yè)服務活動正常開展的基礎,涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應積極倡導欠費業(yè)主履行交納物業(yè)服務費用的義務。

第七條業(yè)主對物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。

第八條業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。

第九條業(yè)主應按設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)設計用途的,業(yè)主應在征得相關業(yè)主及業(yè)主委員會同意后,報有關行政主管部門批準,并告知物業(yè)服務企業(yè)。

第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應事先告知物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會,并與其簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議。未簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議裝修材料不得進入小區(qū);

簽訂協(xié)議時交納1000元裝修押金,裝修押金在裝修完工、經物業(yè)服務企業(yè)或業(yè)主委員會派專業(yè)人員檢查合格后退還。

業(yè)主應按裝飾裝修管理服務協(xié)議的約定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項,不得從事裝飾裝修的禁止行為。

第十一條業(yè)主應按設計預留的位置安裝空調,未預留設計位置的,應按物業(yè)服務企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。

第十二條業(yè)主應在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場所。

本業(yè)主建筑物區(qū)域的裝飾裝修施工時間為早8:00至12:00下午2:00至7:00,其他時間不得施工。

第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權益的,業(yè)主應及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。

第十四條業(yè)主應按有關規(guī)定合理使用水、電、氣、等共用設施設備,不得擅自拆改。

第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯及扶梯,應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的電梯扶梯使用管理規(guī)定。

第十六條在物業(yè)管理區(qū)域內行駛和停放車輛,應遵守本物業(yè)管理區(qū)域的車輛行駛和停車規(guī)則。

第十七條本業(yè)主建筑物區(qū)域內禁止下列行為:

(一)損壞房屋承重結構,破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質;

(二)違法搭建建筑物、構筑物;

(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;

(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設施;

(五)未經業(yè)主大會同意及有關政府部門批準,擅自占用、改建、擴建小區(qū)內及周邊市政道路;

(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;

(七)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,存放、鋪設超負荷物品;

(八)排放有毒、有害物質;

(九)亂拋垃圾,高空拋物;

(十)發(fā)出超過規(guī)定標準的環(huán)境噪聲;

(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。

第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內飼養(yǎng)動物不得違反有關規(guī)定,并應遵守以下約定:

(一)不得在公共場所大小便 ;

(二)進入公共場所要使用繩索牽好,以防傷及他人。

(三)不得因喧叫妨礙他人休息。

第四章物業(yè)的維修養(yǎng)護

第十九條業(yè)主應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

專項維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、公用設施的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修基金使用須經相關聯(lián)業(yè)主2/3同意方可使用。

第二十條業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,應當將業(yè)主規(guī)約內容、物業(yè)服務費用標準等事項告知受讓人或者承租人,并自物業(yè)轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起五日內,將物業(yè)轉讓或者出租情況告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主轉讓房屋應取得業(yè)主委員會關于交納物業(yè)服務費及維修基金的相關證明,未按時交納物業(yè)服務費及維修基金的,業(yè)主委員會可通知房管局暫不予辦理房地產契約變更。

第二十一條業(yè)主對

物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權益。

第二十二條因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時,業(yè)主或物業(yè)服務企業(yè)應事先告知相關業(yè)主,相關業(yè)主應給予必要的配合。

相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護的進行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應負責修復并承擔賠償責任。

第二十三條因維修養(yǎng)護物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會或物業(yè)服務企業(yè)的同意,并在約定期限內恢復原狀。

第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權益時,責任人應當及時采取措施消除隱患。

第二十五條建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位在保修期限和保修范圍內拒絕修復或拖延修復的,業(yè)主可以自行或委托他人修復,修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔。

第二十六條本物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主按規(guī)定繳存、使用和管理維修資金。

第五章違約責任

第二十七條業(yè)主違反本規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)可依據本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第二十八條業(yè)主違反本規(guī)約關于業(yè)主共同利益的約定,導致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可依據本臨時規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第二十九條建設單位未能履行本規(guī)約約定義務的,業(yè)主和物業(yè)服務 企業(yè)可根據本規(guī)約向人民法院提起訴訟。

第六章附則

第三十條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨立使用并具有排他性的房屋、空間、場地及相關設施設備。

本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設施設備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內業(yè)主專有部分以外的,屬于多個或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場地及相關設施設備。

第三十一條業(yè)主轉讓或出租物業(yè)時,應提前書面通知物業(yè)服務企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。

第11篇 山莊物業(yè)停車場管理作業(yè)指導書

山莊停車場管理作業(yè)指導書

1.0目的

加強zz山莊內外停車場的管理,更好地為業(yè)主服務,方便停車,保障車輛停放有序和安全,并保障車輛交通暢通。

2.0適用范圍

適用于zz山莊管家服務中心轄區(qū)車輛停放管理。

3.0職責

3.1服務中心經理、安管主管、安管班長負責對停車場安管員的工作進行監(jiān)督檢查。

3.2巡邏安管員按本指導書開展工作。

4.0作業(yè)規(guī)程

4.1停車場進車管理

4.1.1車輛進入停車場時→在道閘外側進行檢查→首先有停止信號(手勢)→敬禮→檢查車輛及車內人員→是否本小區(qū)業(yè)主→發(fā)臨時停車卡→檢查完畢后→說:'謝謝' →打開道閘→打放行手勢→將車輛指引到車位上→填寫車輛出入登記表→注明車輛進入時間及車況。

4.1.2留意進入車場時車輛情況,發(fā)現(xiàn)車輛外觀有明顯破損跡象時,應及時提醒車主,并進行相關記錄;對帶有危險品的車輛禁止進入車場;如有特殊情況,及時報告有關上級領導。

4.2停車場日常管理

4.2.1停車場巡邏員用正確手勢指揮車輛通行或倒車,禁止車輛逆行,發(fā)現(xiàn)有違章停車應及時糾正,指揮車輛整齊停放于適當位置,提醒車主鎖好車門、窗,并將車內貴重物品隨身帶走。

4.2.2停車場巡邏員要不斷巡視停車場,保持精神高度集中,注意觀察每輛車輛的停泊,隨時詳細檢查車輛的車況,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油、未關好車門、窗、未上鎖等現(xiàn)象應及時處理并通知車主,同時在《安管員值班記錄》上做好記錄。

4.2.3發(fā)現(xiàn)有無關人員進入停車場或在停車周圍徘徊時,應勸其離開,禁止商販和乞丐進入停車場及周圍,遇緊急情況立即向上級報告。

4.2.4嚴防車輛發(fā)生碰撞、摩擦,如發(fā)生上述情況,停車場巡邏員須記下肇事車車牌號碼, 暫不放行肇事車出車場, 并聯(lián)系安全主管(班長)、管家服務中心經理協(xié)助受害車主與肇事車主協(xié)商處理方法。

4.2.5了解和掌握業(yè)主的車型、車牌號、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、居住棟號、居住電話號碼等,以便識別。

4.2.6嚴密注視車輛情況和駕駛員的行為,若遇醉酒駕車者應立即勸阻,避免交通意外事故的發(fā)生,并報告當值班長。

4.2.7嚴禁在車場內占用公共地方修理車輛、洗車或試剎車,一經發(fā)現(xiàn)應立即勸止。

4.2.8停車場巡邏員在日常工作時要檢查以下標識:入口標志、方向指示、停車線和禁止停放線、嚴禁煙火標志是否清晰、準確,如發(fā)現(xiàn)問題必須及時報告安全主管(班長)并記錄。

4.2.9停車場巡邏員每天對車場消防栓、滅火器、道閘及照明設施進行巡視,如發(fā)現(xiàn)問題要及時報告安全主管(班長)安排人員修理,并做好記錄。

4.2.10協(xié)助清潔工維護好停車場內清潔衛(wèi)生,保持停車場整潔。

4.2.11停車場巡邏員應確保無證無牌車輛、漏油車、病車不得在停車場內停放。

4.2.12管家服務中心經理指派專人負責月卡的銷售、發(fā)放。

4.3停車場出車管理

4.3.1車輛出停車場時→在道閘內側進行檢查→敬禮→取臨時停車卡→按規(guī)定收費,說:'謝謝'→打開道閘→打放行手勢→填寫車輛出入登記表→注明車輛出場時間。

4.3.2停車場值班員必須認真執(zhí)行收費制度,堅持原則,不得徇私舞弊,如不開票據或亂收費、不收費等,一經發(fā)現(xiàn)證據必嚴肅處理;對持月卡車主要核對卡號及車牌相符,禁止一卡多用。

4.3.3對不交費或沒有帶卡要求出場的車主,收費員無權私自放行車輛,應嚴格安裝《突發(fā)事件處理作業(yè)指導書》相關內容進行處理,并及時匯報安全主管、值班班長或管家服務中心。

4.3.4各班在交班時做好交接工作,清點車輛數,認真填寫登記本,對當班發(fā)生的情況及發(fā)票的編號、檢查設備情況登記清楚。

4.3.5停車場值班員按規(guī)定及時到管家服務中心財務繳回收取的停車費并領取新的停車費發(fā)票。

4.4特殊情況的處理

4.4.1若遇道閘失靈時,停車場值班員應立即匯報值班班長,在道閘沒有恢復正常,或正在維修時,停車場出口應放置擋車柱,停車場安管員確認出場車輛后,方可放行。

4.4.2停車場值班員注意車輛車況及車主的行為,若遇醉酒駕駛者應立即勸阻,避免交通事故發(fā)生。

4.4.3遇有公安、武警、工商稅務等車輛出車拒絕交費時,應呼叫值班班長或安全主管到場,核對其證件,并經管家服務中心經理同意后給予免費并做好記錄。

4.4.4遇有沖閘出車時,停車場值班員看清車牌號碼、車型,立即報警,并向班長、主管和管家服務中心經理報告。

5.0支持性文件

5.1突發(fā)事件處理作業(yè)指導書

6.0質量記錄

6.1qp-10-29-f001安管員值班記錄表

6.2qp-10-35-f001車輛出入登記表

6.3臨時停車卡(無固定格式)

第12篇 順昌物業(yè)管理公司簡介材料

合肥順昌物業(yè)管理公司的簡介

隸屬于合肥城改投資建設(集團)有限公司的合肥順昌物業(yè)管理公司,是一家“獨立核算、自主經營、自負盈虧、自我發(fā)展”具有獨立法人資格的國家一級資質物業(yè)管理企業(yè)。公司現(xiàn)設有總經理室、副總經理室、財務經營部、辦公室、質量管理部、秩序維護部、工程技術部、企業(yè)策劃部、人力資源部等八個部門,擁有員工400余人,中高層管理人員均取得建設部頒發(fā)的全國物業(yè)管理企業(yè)經理上崗證。公司目前管轄范圍包括合肥市中級人民法院、中石化大廈、中國銀行安徽省分行、合肥市科技館、安徽省總工會、合肥市民政局、合肥市司法局、仁和大廈、網迅大廈、興業(yè)銀行合肥分行、城改集團辦公樓、安徽農村信用社聯(lián)合社辦公樓、金娟廣告公司辦公樓、永盛裝飾工程有限公司辦公樓、琥珀山莊、新景花園、琥珀新天地、柏莊春暖花開、應流花園、城隍廟市場、三十頭工業(yè)園、合肥六中、合肥幼兒師范學院、潘集區(qū)政務服務中心、潘集區(qū)文體局辦公樓、潘集區(qū)建設綜合樓等多處物業(yè),建筑面積共計200余萬平方米,居民20000余戶。

總經理提出“業(yè)主至上,服務為本”的工作宗旨,公司堅持社會效益帶動經濟效益,物質文明和精神文明同步發(fā)展。順昌人辛勤的工作,不僅獲得廣大業(yè)主的信任,而且贏得了良好的社會信譽,所管轄的琥珀山莊小區(qū)1996年連續(xù)獲得“合肥市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”、“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”、“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號;仁和大廈、合肥市中級人民法院項目近年分別獲得“合肥市城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”“安徽省城市物業(yè)管理優(yōu)秀師范大廈”稱號。2000年9月21日,公司獲得iso9000國際認證證書,這是安徽省物業(yè)管理行業(yè)中首家通過認證,這不僅標志著我省物業(yè)管理水平實現(xiàn)與國際接軌有了零的突破,而且填補了我省物業(yè)管理行業(yè)的一項空白,2008年我公司又順利通過了iso9000:2008版認證,更充分表明了我公司對iso9000工作從認知度、認可度到執(zhí)行力三方面都有了全面的提升。公司自成立至今,還先后獲得各類榮譽多達四十余項。中央電視臺、人民日報、文匯報、中國建設報、安徽電視臺、安徽日報、新安晚報、合肥晚報等國家、省、市新聞單位對我公司的物業(yè)管理工作給予充分肯定。

琥珀山莊良好聲譽迎來了*、朱