第1篇 小區(qū)住戶手冊(cè)：物業(yè)管理篇

龍城小區(qū)住戶手冊(cè):物業(yè)管理篇

一、物業(yè)管理人

湖南zz龍城物業(yè)管理有限公司依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》作為本物業(yè)管理人,享有或承擔(dān)《物業(yè)管理委托合同》中規(guī)定的物業(yè)管理人的各項(xiàng)權(quán)利、義務(wù)及責(zé)任,對(duì)本物業(yè)實(shí)施綜合一體化管理。

二、管理人的責(zé)任

--公共房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和業(yè)主室內(nèi)有償服務(wù);

--消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、連廊、園林綠化地、溝、渠、池、井、通道、道路、停車場(chǎng)等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

--公共區(qū)域清潔衛(wèi)生;

--車輛行駛及停泊;

--公共秩序;

--市住宅主管部門規(guī)定和委托合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

三、管理人的權(quán)利

--根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制訂本住宅區(qū)的物業(yè)管理辦法;

--依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》和政府有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用;

--選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù);

--制止違反本手冊(cè)和物業(yè)管理規(guī)定的行為。

四、管理人的義務(wù)

--以向業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益的統(tǒng)一;

--按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對(duì)本物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理;

--接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督;

--組織或協(xié)助有關(guān)部門開展社區(qū)文化活動(dòng)和全民健身活動(dòng)以及提供社區(qū)生活服務(wù);

--按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

五、管理費(fèi)的運(yùn)用

--公共場(chǎng)所保安、清潔、綠化等日常管理費(fèi)用;

--公共設(shè)施維修、保養(yǎng)費(fèi)用;

--公共區(qū)域(分?jǐn)偡秶酝?水、電費(fèi)用;

--公共設(shè)備、設(shè)施必要的保險(xiǎn)費(fèi)用及法定稅費(fèi);

--員工的工資、津貼、福利及辦公費(fèi)用;

--因管理工作需要而聘請(qǐng)的專業(yè)公司及人員的費(fèi)用;

--社區(qū)文化活動(dòng)的費(fèi)用;

--管理公司的酬金;

--其他管理費(fèi)用。

六、管理費(fèi)的繳付

--支票支付:當(dāng)住戶為公司客戶時(shí),可以采用支票的形式繳付費(fèi)用;

--現(xiàn)金繳付:業(yè)主或住戶親自到管理處交納管理費(fèi);

--管理費(fèi)由業(yè)主或租戶繳付均可,但如有拖欠,最終仍由業(yè)主承擔(dān)交納負(fù)責(zé)。

七、房屋本體維修基金

--本基金按照《湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定收取;

--本基金用于房屋本體公(共)用設(shè)施的維修保養(yǎng)項(xiàng)目,不夠支付時(shí)經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定,由各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)?

--本基金由管理處以房屋本體為單位設(shè)立專帳管理;

--業(yè)主發(fā)生變更的原業(yè)主所交基金不予退還。

八、管理人員

--管理處各類服務(wù)人員按職能分工不同,因安全護(hù)衛(wèi)和清潔、綠化工作人員較專注于本職工作,未必全面了解小區(qū)所有事務(wù),客戶若有問(wèn)題(緊急事件除外),請(qǐng)向管理處來(lái)電或來(lái)訪咨詢。

--本公司禁止管理處所有員工收受住戶任何賞金或物品。

--為保持高效率的物業(yè)管理服務(wù),懇請(qǐng)客戶合作,避免直接(緊急情況除外)差使管理人員做私人服務(wù),如有工作需求,請(qǐng)與管理處聯(lián)系。

九、聯(lián)絡(luò)途徑

--歡迎住戶提出與本物業(yè)管理有關(guān)的任何意見,可以用電話、信函、來(lái)訪等各方式,另外敬請(qǐng)留下姓名、詳細(xì)地址及電話號(hào)碼,以便進(jìn)一步聯(lián)絡(luò);

--若是投訴個(gè)別管理人員不努力工作、不稱職、不廉潔及不軌行為,請(qǐng)盡可能提供其姓名、編號(hào)、以便調(diào)查及處理。

十、物業(yè)管理處

--管理處是小區(qū)物業(yè)管理的事務(wù)中心;

--用戶可通過(guò)管理處咨詢物業(yè)管理服務(wù)及其它服務(wù)。

第2篇 物業(yè)業(yè)戶手冊(cè)：花園管理規(guī)則條約

業(yè)戶手冊(cè):花園管理規(guī)則及條約

為保障全體業(yè)戶的利益,業(yè)戶及訪客遵守下列規(guī)則及條例,物業(yè)服務(wù)中心可按實(shí)際情況做出修改及增加并告知業(yè)戶。

第一節(jié)物業(yè)使用

1、住宅物業(yè)不允許作有損樓宇整體結(jié)構(gòu)及影響其他業(yè)戶正常生活的用途。業(yè)戶請(qǐng)勿利用物業(yè)從事不道德或政府有關(guān)規(guī)定相抵觸的活動(dòng)。

2、為避免影響小區(qū)樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、屋頂露臺(tái)及安裝花架、儲(chǔ)物藍(lán)等。

3、如確需安裝防盜網(wǎng)等附屬設(shè)施,必須書面提請(qǐng)物業(yè)公司同意后,方可實(shí)施。

4、業(yè)戶請(qǐng)勿私自在單元或公共區(qū)域加設(shè)旗桿或飄揚(yáng)旗幟,不得在其單元或公共區(qū)域架設(shè)獨(dú)立天線或衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)設(shè)備。

5、為了業(yè)戶的居家便利,請(qǐng)自覺(jué)保持走廊、通道或樓梯暢通無(wú)阻。嚴(yán)禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發(fā)現(xiàn)其他業(yè)戶有此行為,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。

6、業(yè)戶應(yīng)遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。

7、如業(yè)戶違反上述規(guī)則,物業(yè)服務(wù)中心有權(quán)采取必要、有效的措施予以制止,維護(hù)所有業(yè)戶的共同利益。

第二節(jié)消防管理

1、物業(yè)服務(wù)中心作為社區(qū)消防工作的負(fù)責(zé)人,有責(zé)任貫徹“預(yù)防為主,防消結(jié)合”的方針。業(yè)戶有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)中心共同維護(hù)社區(qū)的消防安全。

2、消防通道是小區(qū)一旦發(fā)生意外火情的緊急救援通道,嚴(yán)禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區(qū)消防救援的順利進(jìn)行。

3、業(yè)戶不得在其戶內(nèi)、單元或公共場(chǎng)所存放易燃易爆危險(xiǎn)品以及可觸及法律法規(guī)或?qū)ζ渌麡I(yè)戶構(gòu)成滋擾和危險(xiǎn)的物品。

4、各樓梯走道、出口應(yīng)保持暢通無(wú)阻,請(qǐng)不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。

4、嚴(yán)禁在設(shè)立禁令標(biāo)志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護(hù)安全疏散標(biāo)志和照明設(shè)施等。

5、業(yè)戶使用家用電器需保證安全用電,請(qǐng)勿超負(fù)荷用電,以免發(fā)生事故。發(fā)現(xiàn)電器線路老化應(yīng)及時(shí)請(qǐng)專業(yè)維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃?xì)鉅t、灶具。

6、業(yè)戶因自身疏忽導(dǎo)致的水、氣、煙或其他有關(guān)物體外溢,損害他人及財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)由該業(yè)戶承擔(dān)全部責(zé)任。

7、為了消除消防隱患,請(qǐng)勿在地下車庫(kù)、地下通道、電梯內(nèi)等場(chǎng)所吸煙。

8、業(yè)戶進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修所用的材料應(yīng)符合防火要求或進(jìn)行防火處理,焊接、用電作業(yè)需由專業(yè)人員進(jìn)行,并落實(shí)安全區(qū)保障措施(如:配備滅火器材)。

9、禁止隨意動(dòng)用樓內(nèi)消防設(shè)備和器材,愛(ài)護(hù)安全疏散照明設(shè)施,嚴(yán)禁損壞、竊取消防設(shè)備和器材。如發(fā)現(xiàn)損壞或盜竊消防設(shè)備器材的行為,業(yè)戶有權(quán)進(jìn)行阻止且及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。

10、小區(qū)內(nèi)禁止使用明火,如在小區(qū)內(nèi)燃燒樹葉、垃圾等。

11、小區(qū)內(nèi)一旦發(fā)生火情,應(yīng)采取有效的應(yīng)變措施(如切斷電源,關(guān)閉火源通向走廊的門等),并及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心,服從秩序維護(hù)人員疏導(dǎo),迅速有序的轉(zhuǎn)移到安全地帶。

第三節(jié) 機(jī)動(dòng)車管理

1、新大地奧林花園b區(qū)為業(yè)戶提供的地下停車場(chǎng),由物業(yè)服務(wù)中心秩序維護(hù)人員進(jìn)行24小時(shí)定時(shí)巡邏。

2、地下停車場(chǎng)憑卡進(jìn)入,整齊停放,無(wú)證車輛一律不得入內(nèi)。已購(gòu)車位的業(yè)戶,須到物業(yè)服務(wù)中心交納泊車費(fèi),并辦理領(lǐng)取出入卡;如有可租用地下車庫(kù)停車位情況下,業(yè)戶有需求請(qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)手續(xù),領(lǐng)取出入卡。

3、業(yè)戶若停止租用地下停車庫(kù),請(qǐng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心辦理注銷手續(xù),交回出入卡.若卡丟失,應(yīng)及時(shí)到物業(yè)服務(wù)中心補(bǔ)辦.

4、外來(lái)車輛出入小區(qū),請(qǐng)服從秩序維護(hù)員人員的疏導(dǎo),合理停放.

5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內(nèi))及人行道等.

6、 車輛停放后,貴重物品請(qǐng)勿放置在車內(nèi).物業(yè)服務(wù)中心特別提醒您隨車物品請(qǐng)隨身攜帶,以免丟失,物業(yè)服務(wù)中心不承擔(dān)保管責(zé)任。

7、為共同維護(hù)停車場(chǎng)的環(huán)境衛(wèi)生,確保停車場(chǎng)的安全使用,請(qǐng)不要在停車場(chǎng)范圍內(nèi)洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請(qǐng)勿進(jìn)入停車場(chǎng).

8、為杜絕意外事故發(fā)生,入場(chǎng)位的車輛嚴(yán)禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場(chǎng)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙.

9、進(jìn)入停車場(chǎng)的車輛需遵守車場(chǎng)內(nèi)交通規(guī)則、標(biāo)志和服從車場(chǎng)內(nèi)車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設(shè)施,應(yīng)按原價(jià)賠償或恢復(fù)原狀.

第四節(jié)二輪車管理

1、本社區(qū)b區(qū)在零層設(shè)有自行車停車專區(qū),專區(qū)的存放處將由物業(yè)服務(wù)中心派專人負(fù)責(zé)集中看管,車輛存放實(shí)行有償服務(wù),其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府部門制定的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn).

3、業(yè)戶需將車存放到地下二輪車存放處,請(qǐng)到物業(yè)服務(wù)中心辦理存放手續(xù),領(lǐng)取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實(shí),憑此牌定期收費(fèi)。

4、園區(qū)樓前、馬路兩側(cè)、便道、綠地上禁止停放非機(jī)動(dòng)車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權(quán)利制止或搬離。無(wú)牌照車輛不予存放。

5、存放人應(yīng)服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請(qǐng)隨身攜帶。

6、存車人要愛(ài)護(hù)存車處的設(shè)備設(shè)施,維護(hù)存車處的環(huán)境衛(wèi)生。

7、凡辦理存放手續(xù)的車輛,若有丟失,經(jīng)核實(shí)確屬物業(yè)服務(wù)中心責(zé)任,物業(yè)服務(wù)中心將根據(jù)損失車輛的原價(jià)、新舊程度給與相應(yīng)賠償。若業(yè)戶未辦理相關(guān)存放手續(xù),或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負(fù)。

第五節(jié)園區(qū)環(huán)境衛(wèi)生管理

1、物業(yè)管理清潔人員負(fù)責(zé)公共部位公共環(huán)境的衛(wèi)生清潔,請(qǐng)全體業(yè)戶密切合作,共同維護(hù)良好的社區(qū)衛(wèi)生環(huán)境。

2、園區(qū)垃圾實(shí)行袋裝化,業(yè)戶的生活垃圾請(qǐng)置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運(yùn),請(qǐng)勿亂倒、亂拋。

3、業(yè)戶請(qǐng)勿在樓宇外墻公共設(shè)施設(shè)備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應(yīng)征得服務(wù)中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標(biāo)語(yǔ)、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場(chǎng)所、公共設(shè)施上。

4、為保持社區(qū)環(huán)境的寧?kù)o,戶內(nèi)活動(dòng)音量應(yīng)以不影響相鄰業(yè)戶休息為宜。

5、為保持公共樓梯走道整潔,請(qǐng)勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。

6、業(yè)戶要愛(ài)護(hù)公共財(cái)物、公共設(shè)施設(shè)備,維護(hù)公共區(qū)域衛(wèi)生。請(qǐng)勿在公共場(chǎng)所隨地吐痰、亂扔果皮。

7、特別提醒您請(qǐng)勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛(wèi)生間馬桶或下水道內(nèi),若由此導(dǎo)致堵塞,致使毗鄰業(yè)戶遭受損失或污染公共區(qū)域及引起公共區(qū)域下水管道堵塞或損壞,均應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第6節(jié)綠化管理

1、園區(qū)內(nèi)的花草、樹木、園藝景觀是美化點(diǎn)綴小區(qū)的設(shè)施,人人均有責(zé)任愛(ài)護(hù),任何人請(qǐng)勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。

2、業(yè)戶請(qǐng)勿在樹木上掛曬衣物,嚴(yán)禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設(shè)置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質(zhì)。

3、為維護(hù)園區(qū)園林的整體設(shè)計(jì)風(fēng)格,業(yè)戶請(qǐng)勿利用公共綠地種植農(nóng)作物或其它花木,請(qǐng)勿在陽(yáng)臺(tái)上搭接花架。

4、綠地水井系澆花養(yǎng)護(hù)之用,請(qǐng)勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。

5、小區(qū)水系內(nèi)的水泵、電氣、燈飾等請(qǐng)勿觸摸,以免造成意外損傷

6、業(yè)戶請(qǐng)自覺(jué)遵守《城市綠化管理?xiàng)l例》的規(guī)定及物業(yè)服務(wù)中心的規(guī)定,如造成公共區(qū)域草坪及綠化設(shè)施損壞者需按原價(jià)賠償。

第7節(jié) 電梯使用管理

1、乘坐使用電梯時(shí)應(yīng)文明操作,請(qǐng)勿使用硬物按動(dòng)或拍打顯示按鈕及隨意按動(dòng)警鈴按鈕。

2、電梯運(yùn)行過(guò)程中切勿將身體倚靠轎門,以免發(fā)生危險(xiǎn)。

3、為保障電梯安全運(yùn)行,乘坐電梯時(shí)不要追逐打鬧、前后搖晃。

4、進(jìn)出電梯時(shí),請(qǐng)勿在轎門中間停留或談話。

5、運(yùn)送重物時(shí),請(qǐng)將物品放置轎廂中間。

6、發(fā)現(xiàn)電梯超載訊號(hào)鈴聲響時(shí),站在門口的乘客應(yīng)自覺(jué)退出,不要采用任何形式的強(qiáng)制關(guān)門手段。

7、確保防燃防爆,勿攜帶危險(xiǎn)物品進(jìn)入電梯。

8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學(xué)齡前兒童須由大人帶領(lǐng)乘梯。

9、為了大家的身體健康,請(qǐng)不要在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。

10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。

11、如遇火警時(shí),切勿使用電梯。

12、當(dāng)電梯在運(yùn)行上突然發(fā)生停運(yùn)等故障時(shí),乘客不必緊張,可按警鈴報(bào)告,耐心等待維修人員到來(lái),禁止采取拍打按鈕、廂體以及強(qiáng)行撬門等急躁行為,這可能導(dǎo)致對(duì)電梯的破壞,使救援工作及電梯修復(fù)更加困難。

13、乘客看到停運(yùn)標(biāo)志時(shí),請(qǐng)不要采取任何令其開啟或移動(dòng)標(biāo)志牌的行為,以免發(fā)生人身、設(shè)備意外事故。

第8節(jié) 飼養(yǎng)寵物管理

1、小區(qū)嚴(yán)禁飼養(yǎng)家禽、家畜。養(yǎng)犬應(yīng)符合《鄂爾多斯市養(yǎng)犬管理規(guī)定》。

2、飼養(yǎng)寵物以不影響相鄰業(yè)戶的正常居住為前提,不得在小區(qū)公共場(chǎng)所飼養(yǎng)。

3、業(yè)戶攜犬或其它動(dòng)物出戶時(shí)應(yīng)由成年人牽領(lǐng),并在物業(yè)服務(wù)中心規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行遛犬或其它動(dòng)物。

4、請(qǐng)寵物主人自覺(jué)清除寵物糞便。

5、因飼養(yǎng)人或第三人過(guò)錯(cuò)致使犬或其它動(dòng)物傷害他人的,飼養(yǎng)人或第三人應(yīng)負(fù)擔(dān)被傷害人的全部醫(yī)療費(fèi)用,并賠償被傷害人損失。

第9節(jié) 安全防范管理

1、為保障業(yè)戶的居住安全,小區(qū)實(shí)行封閉式管理,提供24小時(shí)秩序維護(hù)巡邏,請(qǐng)業(yè)戶協(xié)助秩序維護(hù)人員共同做好防范工作。

2、業(yè)戶雇傭的裝修工人應(yīng)憑物業(yè)服務(wù)中心辦理的出入證進(jìn)入樓內(nèi)施工。

3、小區(qū)內(nèi)嚴(yán)禁任何機(jī)構(gòu)或人士進(jìn)行推銷,兜售及類似活動(dòng),若發(fā)現(xiàn)可疑人士或異常情況,請(qǐng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心。

4、為保障業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時(shí),需由業(yè)戶本人到物業(yè)服務(wù)中心辦理放行手續(xù)。

5、業(yè)戶外出前請(qǐng)將門窗關(guān)好,切勿讓年幼兒童單獨(dú)留在屋內(nèi),以免發(fā)生危險(xiǎn)。

6、業(yè)戶外出或晚間入睡前,請(qǐng)關(guān)閉門窗,以免發(fā)生意外。

7、業(yè)戶如遺失鑰匙,請(qǐng)立即更換門鎖,以防偷竊事件發(fā)生。

8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請(qǐng)其出示有效證件,必要時(shí)向物業(yè)服務(wù)中心咨詢。

第3篇 物業(yè)人力資源管理管理手冊(cè)

物業(yè)公司質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全管理手冊(cè)

--人力資源管理

1.0 總則

本公司建立并保持員工培訓(xùn)程序,明確培訓(xùn)需求,確保全體員工,尤其是重要崗位的相關(guān)人員能夠勝任其所擔(dān)負(fù)的工作,以滿足質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系建立及運(yùn)行要求。

2.0 職責(zé)

2.1 各部門負(fù)責(zé)提出相關(guān)的《培訓(xùn)需求計(jì)劃》。

2.2 公司管理部根據(jù)培訓(xùn)需求制訂年度的《培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施。

2.3 管理者代表負(fù)責(zé)全體員工的培訓(xùn)批準(zhǔn)工作。

2.4 品質(zhì)部負(fù)責(zé)有關(guān)培訓(xùn)的支持性工作。

3.0 程序概況

3.1公司需經(jīng)培訓(xùn)的員工包括:

a. 管理層人員;

b. 技術(shù)人員;

c. 操作人員;

d. 新員工。

3.2培訓(xùn)需求

3.2.1 公司管理層人員需接受相關(guān)的質(zhì)量/環(huán)境/安全管理體系文件內(nèi)容培訓(xùn)。

3.2.2 技術(shù)人員和操作人員將規(guī)定崗位資格要求和安全衛(wèi)生意識(shí)的培訓(xùn)要求。對(duì)國(guó)家政策要求持證上崗的將按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

3.2.3 對(duì)可能產(chǎn)生重大事故的崗位人員應(yīng)進(jìn)行培訓(xùn),使其明確自己的職責(zé),并熟悉本崗位應(yīng)急準(zhǔn)備與響應(yīng)措施。

3.2.4 特殊工種的員工必須接受相應(yīng)的特殊工種培訓(xùn)、安全操作規(guī)程訓(xùn)練,持有關(guān)證件才能正式上崗。

3.3培訓(xùn)實(shí)施

3.3.1 每年公司管理部根據(jù)各部門培訓(xùn)計(jì)劃制訂公司年度的《培訓(xùn)計(jì)劃》,管理者代表審核后,總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3.3.2 各部門及管理處負(fù)責(zé)具體實(shí)施培訓(xùn),公司管理部進(jìn)行監(jiān)督檢查。

3.3.3 各項(xiàng)培訓(xùn)結(jié)果由相關(guān)部門建立相應(yīng)的《員工培訓(xùn)檔案》,培訓(xùn)考核不合格者不得上崗工作。

3.4培訓(xùn)績(jī)效考核

3.4.1 根據(jù)員工所受的教育、培訓(xùn)和經(jīng)歷情況,對(duì)員工的能力進(jìn)行考核,以確保其具備相應(yīng)的專業(yè)技能和必備的質(zhì)量/環(huán)境/安全衛(wèi)生意識(shí)。

3.5培訓(xùn)記錄

3.5.1 員工培訓(xùn)的結(jié)果將形成必要的記錄,以證實(shí)培訓(xùn)的實(shí)施。

4.0支持性文件

4.1《員工培訓(xùn)程序》(***-tp-08)

4.2《員工錄用管理程序》(***-qp-02)

第4篇 物業(yè)管理項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃

物業(yè)管理項(xiàng)目質(zhì)量計(jì)劃

1.對(duì)新洽談項(xiàng)目建立項(xiàng)目和客戶工作人員檔案并做好檔案管理工作。

2.對(duì)正在洽談的項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)與有關(guān)部門和人員進(jìn)行溝通,確?？蛻羲栀Y料正確性和有效性。

3.與項(xiàng)目(業(yè)主)有關(guān)人員建立良好的工作關(guān)系。

4.如項(xiàng)目洽談成功,將有關(guān)文件送交相關(guān)部(運(yùn)作部、財(cái)務(wù)部、總經(jīng)理室)

5.對(duì)業(yè)務(wù)人員進(jìn)行有計(jì)劃的培訓(xùn),提高業(yè)務(wù)水平和競(jìng)爭(zhēng)力。

6.新進(jìn)員工進(jìn)行崗前培訓(xùn)和在崗培訓(xùn),確保業(yè)務(wù)人員水準(zhǔn)。

第5篇 物業(yè)管理處客服接聽電話的藝術(shù)

管理處客服接聽電話的藝術(shù)

別讓講筒懸掛在肩膊,也不要讓它離開嘴唇太遠(yuǎn)。你要把講筒放得近些,大概距離嘴唇兩寸,然後對(duì)正它講話,就會(huì)有最佳的效果,切勿昂首向天或向著窗口講話。

假如說(shuō)話含糊不清,或聲線太低,對(duì)方便不會(huì)明白你說(shuō)的是什麼,別亢聲疾呼。用平時(shí)友誼的語(yǔ)調(diào)來(lái)談話就可以,并且要來(lái)得自然。

假如你是zz廣場(chǎng)職員,你便應(yīng)該向?qū)Ψ秸f(shuō)明:我是***管理處×××。你先把大廈說(shuō)出顯示你愿意在友誼的平面下和對(duì)方通話;這樣,會(huì)鼓勵(lì)對(duì)方也把他的名字說(shuō)出,因

第6篇 某園區(qū)物業(yè)檔案建立與管理

園區(qū)物業(yè)檔案建立與管理

檔案資料管理是物業(yè)管理工作中的一個(gè)重要組成部分,科學(xué)的、規(guī)范化的檔案管理能有效地為園區(qū)的公用設(shè)施的使用、維修、改建和各項(xiàng)管理工作提供指引和服務(wù)。為此,管理處將配備檔案管理人員,建章立制,充分利用智能化系統(tǒng)、電腦系統(tǒng)和原始文件資料管理三個(gè)手段,建立與完善【**新城國(guó)際】檔案管理體系,對(duì)所有檔案資料進(jìn)行嚴(yán)格的、科學(xué)的、集中的管理,為業(yè)主服務(wù)。

(一)檔案建立

檔案資料的分類:

1、開發(fā)商提供的資料

各類圖紙;

各類設(shè)施設(shè)備單位和聯(lián)系人、保修卡和說(shuō)明書;

所有房屋驗(yàn)收的合格證明;

所有業(yè)主商品房買賣合同的復(fù)印件;

業(yè)主基本情況表等;

房屋維修記錄。

2、管理處自建檔案資料

物業(yè)資料;

住戶資料;

日常管理資料;

車輛管理檔案;

裝修管理檔案;

工程返修檔案;

維修服務(wù)檔案;

收費(fèi)管理檔案;

設(shè)備管理檔案;

社區(qū)文化檔案;

業(yè)主意見征詢、統(tǒng)計(jì)記錄;

服務(wù)質(zhì)量回訪記錄;

住戶投訴及處理記錄;

員工檔案管理;

培訓(xùn)檔案;

行政文件;

業(yè)主管理委員會(huì)文件。

(二)檔案管理

檔案建立和管理流程

收集-整理-分類-分級(jí)-編號(hào)-登記-輸入電腦-入柜-利用-檢查

檔案管理要求

1、多種形式的檔案儲(chǔ)存方式并利于保管。

2、電腦儲(chǔ)存,便于查找和利用。

3、原始文件按照其使用性質(zhì)及重要性分類并編制相應(yīng)文件目錄。

4、檔案按不同業(yè)務(wù)性質(zhì)分塊,以內(nèi)容分類,逐一編號(hào),登記造冊(cè),編輯目錄并分柜保存。

5、檔案管理人員必須做到檔案標(biāo)識(shí)清晰、分類明確,易查找,檔案借閱必須辦理手續(xù)并及時(shí)收回,防止文件流失和泄密。

6、檔案存放的環(huán)境要求達(dá)到防火、防潮等,配置有效的滅火器材,遇潮濕天氣需放置生石灰等物質(zhì),以保證檔案資料的完好無(wú)損。

第7篇 物業(yè)管理處操作員工守則

1.目的

規(guī)范管理處操作員工的工作,嚴(yán)明紀(jì)律,提高效率,實(shí)現(xiàn)公司服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)。

2. 范圍

適用于**廣場(chǎng)管理處操作人員的日常工作。

3. 操作員工守則

3.1 按時(shí)上下班,不得遲到早退。

3.2 上下班按時(shí)打卡,不得請(qǐng)人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時(shí)打卡,應(yīng)向上級(jí)說(shuō)明,可辦理簽卡。下班時(shí)不得提前在卡機(jī)前等待打卡。

3.3如有特殊情況需在工作時(shí)間外出,可向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假,但未獲批準(zhǔn)不得擅離工作崗位。

3.4上班時(shí)必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、胡子,衣服要干凈,衣領(lǐng)要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對(duì)應(yīng),不得錯(cuò)戴。

3.5講究衛(wèi)生,不得在大廈內(nèi)隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。

3.6 不得在公共場(chǎng)所或工作場(chǎng)所吸煙、吃東西和閑談。

3.7 在班組辦公室內(nèi),不準(zhǔn)高聲談笑、看報(bào)紙;無(wú)具體任務(wù)時(shí)可看業(yè)務(wù)書籍。

3.8 員工如廁必須到環(huán)衛(wèi)部門的公共廁所,不得在大廈衛(wèi)生間如廁。

3.9中午就餐必須嚴(yán)格遵守管理處規(guī)定的時(shí)間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。

3.10 員工必須服從管理處調(diào)度員和班長(zhǎng)的安排,保證工作高效率,不得無(wú)故拖延,消極怠工,更不得在公共場(chǎng)所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調(diào)度員復(fù)命。

3.11員工進(jìn)入客戶房間服務(wù),應(yīng)先按門鈴或輕敲客戶房門,待客戶同意后方可進(jìn)入工作。為客戶服務(wù)必須認(rèn)真負(fù)責(zé),客戶有疑問(wèn)時(shí),必須耐心解釋,如自己無(wú)法或無(wú)權(quán)解釋,應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發(fā)生爭(zhēng)執(zhí);不許與客戶談?wù)撚嘘P(guān)公司內(nèi)部事務(wù),更不得與客戶開玩笑。

3.13員工為客戶服務(wù)或在公共場(chǎng)所工作完畢后,必須對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,必要時(shí)與管理處聯(lián)系,找清潔工提供協(xié)助。

3.14不準(zhǔn)收受業(yè)主錢物,如按規(guī)定應(yīng)收取現(xiàn)金的必須向客戶說(shuō)明后,一起(或代為)到管理處繳費(fèi),并將正式發(fā)票交給業(yè)主。

3.15員工到大堂和廣場(chǎng)進(jìn)行工作,必須盡最快速度完成并及時(shí)離開,不得在大堂和廣場(chǎng)逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺(tái)及附近打電話、閑談。

3.16如工作牽涉多個(gè)班組或部門時(shí),各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。

3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場(chǎng)工作可乘坐客梯。

3.18 員工往返工作地點(diǎn),先用對(duì)講機(jī)聯(lián)系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時(shí)間不能到達(dá),則必須走消防樓梯,不得延時(shí)等待。

3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。

3.20 如工作任務(wù)暫時(shí)不能完成,必須在四小時(shí)內(nèi)向調(diào)度員匯報(bào)情況。

3.21 不準(zhǔn)利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細(xì)記載時(shí)間內(nèi)容,接聽外線電話必須盡量縮短時(shí)間。

3.22 上班時(shí)間不許串崗,空調(diào)、電梯班員工不得進(jìn)入電房,維修班電工除執(zhí)行班長(zhǎng)安排的任務(wù)外,不得到電房閑談。

3.23 上班時(shí)間不得帶熟人、朋友進(jìn)入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。

3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛(wèi)生。

3.25 不得損壞公共財(cái)物,不準(zhǔn)將公物占為已有,更不得帶公物回家。

3.26 發(fā)生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護(hù)集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團(tuán)結(jié),服從安排,積極配合。

3.27員工如嚴(yán)重違反本守則規(guī)定,將處以一定數(shù)額的罰金并扣發(fā)當(dāng)月部份或全部崗位津貼。

3.28員工之間必須互相監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有人違反本規(guī)定而不予制止的,給予相同處理。

4相關(guān)文件

《員工守則》

第8篇 物業(yè)保安管理員考核綱要

物業(yè)(保安)管理員考核綱要

(一)課目:業(yè)務(wù)技能考核

目的:檢驗(yàn)訓(xùn)練效果,提升隊(duì)伍單兵素質(zhì)

內(nèi)容:一.業(yè)務(wù)知識(shí)考核

二.企業(yè)文化大綱

三.隊(duì)列

四.車輛指揮

五.擒敵拳

六.消防技能

七.體能(100m/3km/俯臥撐)

方法:全部統(tǒng)一組織,分項(xiàng)實(shí)施

時(shí)間:總計(jì)七課時(shí)

要求: 一.組織嚴(yán)密,將考技術(shù)與練作風(fēng)緊密結(jié)合;

二.堅(jiān)持'公開、公平、公正'的原則,通過(guò)考試客觀地反映工作水平與訓(xùn)練水平。

(二)物業(yè)管理員考核評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)

1.隊(duì)列、擒敵拳、車輛指揮、體能參照班長(zhǎng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;

2.《業(yè)務(wù)知識(shí)》與《企業(yè)文化大綱》按試卷筆試進(jìn)行;

3.消防考核標(biāo)準(zhǔn)

消防課目評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)(共60分)

(三)評(píng)分表

物品業(yè)管理員考核總表(共250分)

第9篇 物業(yè)區(qū)公用設(shè)備設(shè)施管理守則

物業(yè)園區(qū)公用設(shè)備(設(shè)施)管理守則

為更好地為園區(qū)居民服務(wù),使各業(yè)主享受到舒適、安逸的生活。特制定本規(guī)定:

1、公用設(shè)備(設(shè)施)包括樓宇天臺(tái)、樓梯、電梯、車庫(kù)、道路、溝、渠、池、井、機(jī)房、泵房、備用設(shè)備、宣傳欄、雕塑、游泳池、球場(chǎng)設(shè)備、園林小品、綠化帶、公用照明、供水、供電、供氣、通訊、保安消防器材、交通管理器材等。

2、各業(yè)主(住戶)不可更改、破壞各公用設(shè)備(設(shè)施),否則,按原價(jià)格賠償。

3、不可在道路、走廊、樓梯、樹干、天臺(tái)、二樓平臺(tái)及其他公共用地晾曬衣物或掛放、存儲(chǔ)家私和雜物等。

4、禁止在走廊、外墻或其他公共設(shè)施場(chǎng)地放置香火臺(tái),燒香,以免影響外觀整潔;否則,管理處有權(quán)予以清理并視情節(jié)輕重予以經(jīng)濟(jì)賠償。

5、設(shè)備(設(shè)施)維修期間,請(qǐng)業(yè)主(住戶)予以配合,不可在設(shè)備(設(shè)施)未恢復(fù)使用功能投入使用。

6、公用設(shè)備(設(shè)施)修繕費(fèi)用由受益業(yè)主(住戶)共同承擔(dān)。

第10篇 某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書前言

商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理投標(biāo)書前言

首先非常感謝zz**商業(yè)廣場(chǎng)投資有限公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)我司的信任,使我司對(duì)**廣場(chǎng)項(xiàng)目有了很好的了解。

**廣場(chǎng)以其優(yōu)越的地理環(huán)境、人性化的設(shè)計(jì)理念、個(gè)性化的居住空間、高雅的品質(zhì)為錫城的成功人士提供了理想的居所,為錫城的房地產(chǎn)項(xiàng)目增添了新的亮點(diǎn),必將為廣大成功人士所青睞。如此高尚的社區(qū),需要選擇一個(gè)好的物業(yè)'管家',為廣大業(yè)主提供社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。上海銳翔物業(yè)管理公司既具有國(guó)際化的酒店、高檔別墅、公寓、住宅等管理經(jīng)驗(yàn),同時(shí)聚集了一批專業(yè)化程度很高的物業(yè)管理人才。我司誠(chéng)摯期望能成為貴司的合作伙伴,將我司多年積累的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)用于**廣場(chǎng)的管理,共同努力提高物業(yè)管理服務(wù)水平,打造錫成物業(yè)精品,使貴我雙方及廣大業(yè)主共同實(shí)現(xiàn)'三贏'。

為了能讓貴司全面了解我司的專業(yè)管理水平和服務(wù)質(zhì)量,同時(shí)也為了實(shí)現(xiàn)**廣場(chǎng)的升值潛力,實(shí)現(xiàn)**廣場(chǎng)的使用價(jià)值和社會(huì)效應(yīng),給客戶提供全方位、更周到、超值的'美式管家'的管理與服務(wù),通過(guò)我司的精心策劃,編制出了本管理方案,在此呈報(bào)給貴司審閱。

本管理方案由我司簡(jiǎn)介、項(xiàng)目管理組織架構(gòu)、管理人員編制方案、前期物業(yè)服務(wù)管理內(nèi)容、物業(yè)開辦費(fèi)用預(yù)算及相關(guān)管理文件等部分組成,詳盡闡述了我司對(duì)**廣場(chǎng)的管理理念及具體運(yùn)作方案。由于時(shí)間關(guān)系,闡述中可能有未盡完善和疏漏之處,望貴司提出寶貴意見,我司將及時(shí)予以修正,并真誠(chéng)地希望在與貴司不斷深入的溝通中,進(jìn)一步完善此管理方案。

由于物業(yè)管理工作屬于一項(xiàng)內(nèi)容繁雜的綜合性管理事務(wù),尤其是在項(xiàng)目前期階段,具有很多實(shí)際的事務(wù)性工作需要物業(yè)管理公司提前介入,特別是隨著項(xiàng)目的進(jìn)展,物業(yè)公司從管理和使用角度為開發(fā)商提出建設(shè)性意見與建議更具必要。至此,我司再次真誠(chéng)希望貴司能認(rèn)真考慮我司提交的管理方案,并最終選擇我司成為貴司的合作伙伴。

再次感謝貴司給對(duì)我司的信任!

第11篇 物業(yè)程序人力資源管理程序

物業(yè)程序文件:人力資源管理程序

1.目的

按崗位任職要求有效地招募優(yōu)秀員工,合理地開發(fā)人才、使用人才,不斷激勵(lì)員工,提高人力資源管理水平,以適應(yīng)公司可持續(xù)發(fā)展的需要。

2.范圍

適用于公司全體員工。

3.職責(zé)

3.1總經(jīng)理對(duì)公司人力資源管理制度、人事管理措施與政策進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。

3.2人力資源部負(fù)責(zé)公司人力資源管理工作,負(fù)責(zé)制訂相應(yīng)的管理措施與政策,不斷完善人力資源管理制度,并指導(dǎo)督促各部門按要求實(shí)施。

3.2各部門經(jīng)理負(fù)責(zé)部門人力資源管理工作,負(fù)責(zé)本部門的人力資源培訓(xùn)、開發(fā)與考核管理工作,同時(shí)負(fù)責(zé)監(jiān)督本部門的人力資源管理制度與政策的落實(shí),對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題要及時(shí)處理并反饋至人力資源部。

3.3各部門指定內(nèi)部人事管理員,負(fù)責(zé)本部門人事政策與制度的落實(shí)工作。

4.方法和過(guò)程控制

4.1招聘與調(diào)配

4.1.1依據(jù)公司的崗位任職要求,不斷擴(kuò)大公司的招聘渠道,對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行筆試、面試、復(fù)試等科學(xué)有效測(cè)試,以確保招聘到符合公司要求的優(yōu)秀人才。

4.1.2按照公司職位空缺情況與公司發(fā)展需要,對(duì)人員進(jìn)行合理調(diào)配,實(shí)現(xiàn)人力資源的動(dòng)態(tài)平衡。

4.2培訓(xùn)開發(fā)

4.2.1依據(jù)公司員工的崗位任職要求、顧客服務(wù)需要和公司發(fā)展目標(biāo),進(jìn)行培訓(xùn)需求調(diào)查,確定培訓(xùn)工作方向和目標(biāo)。

4.2.2設(shè)置有針對(duì)性的培訓(xùn)內(nèi)容,包括:客戶服務(wù)技能、物業(yè)管理知識(shí)、物業(yè)管理法規(guī)、設(shè)備管理與維修、家政服務(wù)、綠化管理、安全管理、服務(wù)禮儀等影響到公司服務(wù)品質(zhì)和企業(yè)理念等相關(guān)內(nèi)容。

4.2.3采取形式多樣的培訓(xùn)方式,培訓(xùn)形式包括:常規(guī)培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、在職輔導(dǎo)、崗位輪換、雙向交流等內(nèi)、外部培訓(xùn),以上級(jí)的在職輔導(dǎo)形式為主。鼓勵(lì)員工為發(fā)展需要學(xué)習(xí)與工作崗位相關(guān)的內(nèi)容。

4.2.4根據(jù)培訓(xùn)的具體形式和方法,對(duì)其有效性進(jìn)行評(píng)估,評(píng)估的方法可以包括考試、課堂交流、意見調(diào)查、現(xiàn)場(chǎng)操作等形式。

4.3績(jī)效考核

4.3.1依據(jù)公司的發(fā)展目標(biāo),年初公司與各部門簽定《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書》,各部門可以根據(jù)本部門的《經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書》在部門內(nèi)部進(jìn)行指標(biāo)分解,落實(shí)到人。

4.3.2公司對(duì)員工的業(yè)績(jī)進(jìn)行周期性考核,考核的類型分為:職員工考核、等級(jí)考核、升職考核、年度部門(個(gè)人)評(píng)比、即時(shí)獎(jiǎng)懲,以有效地激勵(lì)員工。

4.3.3考核結(jié)果與晉升、晉級(jí)、獎(jiǎng)金等掛鉤。

4.3.4公司建立良好的溝通渠道,形成由直屬上級(jí)、主管、部門經(jīng)理、人力資源部、管理者代表、總經(jīng)理組成的溝通網(wǎng)絡(luò),為公平公正的業(yè)績(jī)考核體系的建立及實(shí)施提供有效保障。

4.4人力資源開發(fā)

公司制訂相關(guān)制度,進(jìn)行職業(yè)生涯規(guī)劃,如崗位輪換和雙向交流等,對(duì)人力資源進(jìn)行合理開發(fā),以符合公司不斷發(fā)展的需要。

4.5員工關(guān)系

4.5.1公司實(shí)行透明化、扁平化的管理,制訂相關(guān)制度和措施,加強(qiáng)部門員工信息管理與反饋,建立良好的信息溝通渠道。

4.5.2公司提倡健康豐盛的人生,各部門應(yīng)不斷改善員工的工作生活環(huán)境,豐富員工業(yè)余文化生活。

5.支持性文件

**wy6.2-z01-01《人員招聘調(diào)配作業(yè)指導(dǎo)書》

**wy6.2-z01-02《培訓(xùn)管理作業(yè)指導(dǎo)書》

**wy6.2-z01-03《績(jī)效考核作業(yè)指導(dǎo)書》

第12篇 前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入程序與內(nèi)容

新項(xiàng)目前期物業(yè)管理施工建設(shè)階段介入

1物業(yè)在施工建設(shè)階段的介入主要側(cè)重于項(xiàng)目土建工程的尾聲,即在設(shè)備、門窗安裝階段,時(shí)間上大致在竣工驗(yàn)收前5個(gè)月。

2施工建設(shè)介入程序與內(nèi)容

2.1成立介入小組,一般2~3人,專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理,具有水電氣專業(yè)知識(shí)和良好的溝通技巧,并經(jīng)過(guò)相關(guān)工作的培訓(xùn)。地產(chǎn)項(xiàng)目部應(yīng)設(shè)定專人與物業(yè)對(duì)接,及時(shí)回復(fù)物業(yè)的建議。

2.2介入小組按照施工安裝進(jìn)度進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)跟進(jìn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)通過(guò)與地產(chǎn)、施工方等進(jìn)行溝通解決。要建立對(duì)日常各項(xiàng)工作的監(jiān)督和記錄制度,通常可通過(guò)建立一套報(bào)表體系來(lái)實(shí)施,報(bào)表包括的主要內(nèi)容有:工作計(jì)劃、檢查情況及對(duì)問(wèn)題處理的建議。

2.3實(shí)行填報(bào)前期介入情況周報(bào)制度,將在施工現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題以周報(bào)的形式書面呈報(bào)給地產(chǎn)相關(guān)部門,并跟進(jìn)所呈報(bào)問(wèn)題解決情況。

2.4物業(yè)定期參加地產(chǎn)組織的項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作協(xié)調(diào)會(huì),及時(shí)溝通相關(guān)問(wèn)題和進(jìn)度。

2.5物業(yè)對(duì)介入中發(fā)現(xiàn)的重要問(wèn)題應(yīng)以書面報(bào)告的形式上報(bào)給地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)問(wèn)題整改落實(shí)情況。

2.6物業(yè)公司在項(xiàng)目施工階段介入應(yīng)注意的要點(diǎn)

2.6.1了解委托項(xiàng)目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等,并指出設(shè)計(jì)中缺陷、遺漏的工程項(xiàng)目,加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過(guò)程的監(jiān)控。從業(yè)主使用功能角度,注意完善相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)劃缺陷,包括各類開關(guān)、空調(diào)位(孔)、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。

2.6.2地下室工程

地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境,是滲漏問(wèn)題的常發(fā)部位。因此,根據(jù)其設(shè)計(jì)采取的防水施工方案而相應(yīng)地重點(diǎn)監(jiān)理以下事項(xiàng):

a)無(wú)論采取何種防水設(shè)計(jì)施工,基坑中不應(yīng)積水,如有積水,應(yīng)予排除。嚴(yán)禁帶水或泥漿進(jìn)行防水工程施工。

b)采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時(shí),除嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求計(jì)算混凝土的配合比之外,應(yīng)重點(diǎn)檢查:砼攪攔時(shí)間不得少于2分鐘(用機(jī)械攪攔);底板應(yīng)盡量連續(xù)澆注,須留設(shè)施工縫時(shí),應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)范中的留設(shè)要求和施工要求施工后,墻體只允許留水平施工縫;后澆帶、沉降縫等應(yīng)盡量要求在底板以下,墻體外側(cè)相應(yīng)部位加設(shè)防水層(可用卷材、涂膜等);預(yù)埋件的埋設(shè)應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范施工;養(yǎng)護(hù)時(shí)間和養(yǎng)護(hù)方式應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控,此項(xiàng)是承建商經(jīng)常忽視的工序,但對(duì)砼的防水能力有較大的影響。

c)采用水泥砂漿防水層,除按設(shè)計(jì)及規(guī)范施工外,應(yīng)注意陰陽(yáng)角應(yīng)做成圓弧形或鈍角;剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工,各層緊密貼合不留施工縫。

2.6.3回填土工程

回填土工程涉及首層樓地面(無(wú)地下室結(jié)構(gòu)的)、外地坪的工程質(zhì)量,如回填質(zhì)量不好,將會(huì)導(dǎo)致地面投入使用一段時(shí)間后出現(xiàn)下沉、損壞埋設(shè)管道,使地面開裂等問(wèn)題。因此,應(yīng)對(duì)此項(xiàng)工程回填土成份、分層打夯厚度進(jìn)行監(jiān)控,有問(wèn)題應(yīng)堅(jiān)決要求返工,否則后患無(wú)窮。

2.6.4樓面、屋面砼工程

樓面、屋面砼工程質(zhì)量,通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個(gè)主要原因,亦是物業(yè)在以后的維修工作中無(wú)能為力的問(wèn)題,故在樓面、屋面砼工程中應(yīng)重點(diǎn)注意。

a)鋼筋綁扎:鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工,其開料長(zhǎng)度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問(wèn)題,均造成以后樓板的開裂,特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應(yīng)重點(diǎn)檢查,同時(shí)應(yīng)監(jiān)督施工單位切實(shí)做好鋼筋墊塊工作,以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。

b)砼澆注:除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外,鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問(wèn)題,物業(yè)參與監(jiān)理的人員應(yīng)重點(diǎn)對(duì)廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進(jìn)行監(jiān)理,有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點(diǎn)監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問(wèn)題,通常會(huì)引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水,還會(huì)出現(xiàn)難以檢查維修的問(wèn)題。如剪力墻因砼搗制不密實(shí),出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后,在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面,導(dǎo)致維修困難,故對(duì)以上部位砼的振搗應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控。

2.6.5砌筑工程

建成物業(yè)常有墻體與梁底的結(jié)合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象,造成此問(wèn)題,通常是墻體砌筑至梁底時(shí)的砌筑方式不對(duì),砂漿不飽。因此,在砌筑工程中應(yīng)對(duì)砌筑砂漿的飽滿、墻頂磚砌方式進(jìn)行監(jiān)督,墻頂與梁底間的砌磚,應(yīng)把磚體斜砌,使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底,并保證砂漿飽滿。

2.6.6裝飾工程

a)外墻面:外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個(gè)關(guān)鍵。以我國(guó)目前的常用做法,外墻面仍未做到對(duì)外來(lái)雨水作整體設(shè)防(無(wú)特別的防水層),僅是靠外墻面的砂漿抹灰層,外飾面作防水,故外墻底層抹灰的實(shí)度、外飾面粘貼層的飽滿(無(wú)空鼓、空殼)、抿縫飽滿等方面,應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督。

b)內(nèi)墻面及天花板:內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。如混合砂漿中含石灰、紙筋等材料,應(yīng)注意砂漿的攪攔均勻,以免造成墻體飾面開裂,墻體與砼梁、柱搭接處,最好加設(shè)砂布等材料后再抹灰。

c)地面:廚、廁地面,作為濕區(qū)應(yīng)重點(diǎn)監(jiān)理,注意砂漿密實(shí)及查坡泄水方面。

2.6.7門窗工程

木門與墻體接合處,由于材質(zhì)的差別,經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)縫隙,外墻窗戶通常會(huì)出現(xiàn)窗框與墻體間滲水,這些都是施工問(wèn)題,應(yīng)按有關(guān)施工規(guī)范及設(shè)計(jì)方案嚴(yán)格監(jiān)理施工。

2.6.8給排水工程

a)給水工程:現(xiàn)有高層建筑通常采用高位水池供水,其低樓層的供水,常常因高差問(wèn)題造成水壓較大,而設(shè)計(jì)者通常會(huì)在由高位水池通往低層住宅的主管上設(shè)減壓閥。由于減壓閥的自身構(gòu)造,較易為細(xì)小雜物堵塞,故建議高位水池出水口的管口不要設(shè)為敞開管口式,應(yīng)改為密孔眼管道入水,以阻擋雜物進(jìn)入。如供水管道埋設(shè)在墻內(nèi),則應(yīng)在隱蔽前做試水、試壓試驗(yàn)。

b)排水工程:原有常用的鑄鐵管,常因質(zhì)量問(wèn)題,出現(xiàn)管壁砂眼滲水、接口容易滲水,使用年限短等問(wèn)題,使物業(yè)管理公司維修困難、管理費(fèi)用增多,在可能的情況下建議改用pvc水管。