第1篇 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)換證升級辦理流程需提交資料
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)換證(升級)辦事流程:
各縣級市、區(qū)物業(yè)管理主管部門受理、預(yù)審
↓
物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)換證(升級)審批受理
(行政審批大廳)
↓
經(jīng)辦人初審
(轉(zhuǎn)市物管辦)
↓
查看現(xiàn)場
(市物管辦)
↓
核審
(市物管辦)
↓
簽批
(市房管局)
↓
制證發(fā)證
(市物管辦)
提交資料:
1、資質(zhì)等級換證(升級)報告;
2、資質(zhì)等級換證(升級)申報表(一式三份);
3、企業(yè)法人的任命書和身份證明(提交復(fù)印件時需驗原件)
4、物業(yè)管理企業(yè)近兩年統(tǒng)計年報、財務(wù)狀況;(復(fù)印件)
5、營業(yè)執(zhí)照;(提交復(fù)印件時需驗原件)
6、到期資質(zhì)證書;(原件)
7、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同,管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。(提交復(fù)印件時需驗原件)
8、物業(yè)服務(wù)合同;
9、業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)的評議;
10、其它有關(guān)資料。
第2篇 泰達醫(yī)院物業(yè)管理計劃書
泰達國際醫(yī)院物業(yè)管理計劃書
**國際醫(yī)院在規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)以及物業(yè)管理方面都要求全新的創(chuàng)意和更高水平,追求“更加優(yōu)秀”的立
意,堅持以人為本,樹立“服務(wù)永遠是第一”的理念,強調(diào)每一細(xì)節(jié)都能想病人所想,隨病人所愿,無論從
整體規(guī)劃、設(shè)計建設(shè),還是對物業(yè)管理的要求來看,**國際醫(yī)院都是高起點、高水準(zhǔn)、高品位的智能化大型
醫(yī)院。
針對**國際醫(yī)院物業(yè)管理的各個要素,在深入挖掘醫(yī)院的設(shè)計和運作思路的基礎(chǔ)上,充分把握泰達國際
醫(yī)院對物業(yè)管理的高標(biāo)準(zhǔn)需求,仔細(xì)琢磨物業(yè)管理工作重點和難點,確立了我們的整體構(gòu)想和管理經(jīng)營思路
,可概括為:
創(chuàng)造性地采用星級酒店結(jié)合醫(yī)院特點的管理模式
天津**大酒店是**集團經(jīng)營管理的四星級酒店,從規(guī)模、內(nèi)部項目構(gòu)成、部分服務(wù)管理內(nèi)容來看,都有
相似之處,同時又都具智能化、高標(biāo)準(zhǔn)的特點。我們具備了星級酒店的管理經(jīng)驗和建全完善的管理制度。經(jīng)
過調(diào)研和論證,我們認(rèn)為創(chuàng)造性地采用星級酒店的管理模式,針對醫(yī)院的特殊要求和特點進行調(diào)整改進,是
泰達國際醫(yī)院物業(yè)管理的最佳選擇。
我們的體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。
我們抓的三大效益是:社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益。
我們的質(zhì)量方針是:規(guī)范的管理、高效的服務(wù)、文明禮貌的環(huán)境。
我們的服務(wù)理念是:服務(wù)是核心,安全是生命,文化是靈魂,商譽是資產(chǎn)。
**國際醫(yī)院物業(yè)管理的工作重點:
1.制定科學(xué)合理、切實可行的設(shè)施運行計劃、設(shè)備養(yǎng)護和維修計劃,確保設(shè)施設(shè)備的正常運轉(zhuǎn)。在具體操作
上,我們強調(diào)“三個到位”。一是對設(shè)施設(shè)備的技術(shù)性能、操作程序的學(xué)習(xí)掌握到位,二是專業(yè)技術(shù)操作人
員的選聘、培訓(xùn)到位,三是管理人員的管理質(zhì)量和管理水平培訓(xùn)考核到位。
2.杜絕因管理原因造成的治安事件的發(fā)生,確定在前期物業(yè)管理期間以“人防為主,技防為輔”,在常規(guī)物
業(yè)管理期間以“技防為主、人防為輔,科學(xué)防范”的整體治安防范思路。在具體操作中我們強調(diào)“三防”結(jié)
合,即人防、物防、技防相結(jié)合。保安力量由泰達國際醫(yī)院物業(yè)管理處統(tǒng)一指揮,多重結(jié)合,即流動崗相結(jié)
合,全面防范與重點防范相結(jié)合,著裝與便裝相結(jié)合,白天寬松與夜晚嚴(yán)密相結(jié)合。在充分調(diào)動人的因素的
前提下,運用醫(yī)院的智能化保安設(shè)施,統(tǒng)一管理,快速調(diào)動,確保安全防范萬無一失。
3.認(rèn)真做好院區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清潔工作,制定衛(wèi)生管理制度,劃分責(zé)任區(qū)域,確定衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),做到垃圾日產(chǎn)日清
,樓道、公共區(qū)域無亂堆亂放,定期殺滅蚊、蠅、鼠,并做到無滋生源。維護管養(yǎng)好院區(qū)內(nèi)的園林綠化項目
。
4.運用合理手段對進出醫(yī)院的車輛進行有序管理、秩序停車。隨著醫(yī)院的投入使用,就診人數(shù)的不斷增加,
進出車輛在院內(nèi)的行駛和停放的管理問題至關(guān)重要。我們將在車輛的入口和停車場派車管員現(xiàn)場指揮疏導(dǎo),
對急診搶救車輛進行專門引導(dǎo),劃分行駛路線和停車車位,堅決維護醫(yī)院范圍內(nèi)的駛停車秩序。
三、擬采取的管理方式
面對**國際醫(yī)院對物業(yè)管理工作高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)的要求,我們的基本管理思路是:嚴(yán)格資質(zhì)管理,確保
各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì);提供24小時全方位專業(yè)化的星級酒店式服務(wù);嚴(yán)格法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)制度,規(guī)范
組織和個人的管理服務(wù)行為;運用現(xiàn)代管理手段科學(xué)管理,實施品牌和形象戰(zhàn)略。
我們的方式分組織機構(gòu)、整體運作、信息反饋和激勵機制四部分。
1.組織機構(gòu)
(1)組織機構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效,一專多能。**國際醫(yī)院管理處實行公司領(lǐng)導(dǎo)下的管理處負(fù)責(zé)制,實行
物業(yè)處整體統(tǒng)一管理和職能部門專項管理相結(jié)合的管理方式。
(2)管理處內(nèi)部實行垂直領(lǐng)導(dǎo),減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率。
(3)管理處設(shè)管業(yè)部、保安部、工程部、環(huán)保部。管業(yè)部是指揮控制的樞紐,24小時值班,行使信息收集、
歸檔、整理和日常事務(wù)、服務(wù)的管理職能。其中包括醫(yī)院商務(wù)中心、銀行、餐廳、食堂、鮮花禮品店、商店
等的管理服務(wù),及對就診病人進行導(dǎo)診服務(wù),對專家門診展示公告牌及時更換和養(yǎng)護。保安部負(fù)責(zé)醫(yī)院治安
、交通與消防管理。工程部負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)工作。環(huán)保部負(fù)責(zé)院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化服務(wù)
。
2.整體運作
(1)整體運作分提前介入、機構(gòu)組建,驗收接管和常規(guī)管理幾個階段。運作的原則是全面、合理、高效、環(huán)
環(huán)相扣,保證各環(huán)節(jié)緊密銜接,無盲點、無積淀。
(2)運作流程堅持全過程管理,保證指揮和監(jiān)督的有效性。
(3)運行操作職責(zé)明確,工作程序有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范。
3.信息反饋
(1)信息是重要的經(jīng)營資源,全面真實的反映**國際醫(yī)院的物業(yè)管理的所有信息,是不斷完善和調(diào)整管理和
服務(wù)內(nèi)容的根本依據(jù)。
(2)信息反饋通道暢通,信息內(nèi)容集中分析整理,管理處發(fā)出指令跟蹤檢查。
(3)對反饋信息的檢查核實,我們采用行政檢查、專項檢查、外部監(jiān)督等方式,對不合格的服務(wù)制定改進處
理措施。
4.激勵機制
(1)激勵是我們?nèi)诵曰芾淼姆绞?。尊重個人權(quán)利,保持團隊精神,服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟和社會雙重效益是
考核的標(biāo)
準(zhǔn)。
(2)激發(fā)員工潛能,發(fā)揮群眾效能,充分調(diào)動員工積極性。
(3)在實際工作中以獎為主,以懲為輔,堅持優(yōu)勝劣汰,獎懲分明,通過獎勵鞭策員工積極向上。
四、根據(jù)泰達國際醫(yī)院的物業(yè)管理要求,擬定管理指標(biāo):
序號指標(biāo)名稱 國家標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行指標(biāo) 管理指標(biāo)實施措施
1 房屋及配套設(shè)施完好率 98% 100% 采用管理處統(tǒng)一管理,工程部分區(qū)負(fù)責(zé),責(zé)任到人,建立完
善的巡查、監(jiān)管、維護制度,健全檔案記錄。
2 零修急修
及時率 99%100%建立嚴(yán)格的修繕制度、要求維修人員接到維修單后攜帶工具5分鐘
內(nèi)到現(xiàn)場,零修工程及時完成,急修工程不過夜,并建立回訪制度和回訪記錄,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為本,實行24小
時值班制度。
3 維修工程質(zhì)量
合格率 100%100% 分項監(jiān)督,工程部嚴(yán)格把關(guān),按照工序一步到位,杜絕返工,并
及時回查確保功效。
維修工程質(zhì)量
回訪率100% 建立維修回訪制度,及時征求報修部門意見,保證反饋渠道暢通,以確保
維修服務(wù)質(zhì)量。
4 清潔保潔率99% 100% 院內(nèi)樓內(nèi)保潔責(zé)任分片,落實到人,進行24小時保潔工作,巡查
制度,記錄完善,監(jiān)督檢查措施嚴(yán)謹(jǐn),嚴(yán)格考核制度,實行10%淘汰制。
序號 指標(biāo)名稱 國家標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行指標(biāo) 管理指標(biāo)實現(xiàn)措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落實責(zé)任人,堅持對院內(nèi)道路、路燈及停車場等公用設(shè)施進行日常巡視
檢修和定期維護保養(yǎng),由工程部監(jiān)督執(zhí)行,檢查落實,并建立建全檔案記錄,完善規(guī)章制度,確保公共設(shè)施
完好并正常使用。
停車場、存車棚完好率 95% 100%
6 路燈完好率
及使用率95% 99%
7 治安案件發(fā)生率 杜絕因管理原因造成的事件發(fā)生 實行24小時保安巡查制度,保安監(jiān)控中心24小時監(jiān)控值
班,接受報警及實施調(diào)度,根據(jù)實際情況,確立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明確保安職責(zé),層
層防護,確保院區(qū)內(nèi)的人員及財產(chǎn)安全。
車輛被盜率 杜絕因管理原因造成的事件發(fā)生
8 火災(zāi)發(fā)生率 全員義務(wù)消防員制,定期培訓(xùn)和演習(xí),加大宣傳力度,由保安進行日常巡視,發(fā)現(xiàn)隱患及時處
理,確保院區(qū)安全。
9 違章發(fā)生率 建立交叉巡視制度,跟蹤管理,及時發(fā)現(xiàn)及時處理,加強宣傳工作,杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)
的回訪記錄。
違章處理率 90%以上 100%
10 有效投訴率 2‰以下 1‰以下 按照政策規(guī)定做好做細(xì)各項工作,采取措施,加強溝通,定期走訪院方,
征求管理意見,強化服務(wù)意識,提高員工素質(zhì),及時為院方排憂解難,投訴處理有結(jié)果、有記錄和進行回訪
。
投訴處理率 95%以上100%
投訴回訪率95%以上 100%
11 院方對物業(yè)管理工作的滿意率100% 采取現(xiàn)代化的科學(xué)管理手段,開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)
、助殘服務(wù),完善院區(qū)服務(wù)內(nèi)容,在日常工作中,注意收集信息意見,加強院管雙方的溝通交流,以確保院
方對物業(yè)管理工作的滿意。
1
2 綠化完好率95%99%建立專業(yè)化的清潔衛(wèi)生,園林綠化養(yǎng)護隊伍,責(zé)任到
人,區(qū)域負(fù)責(zé)與巡查制度相結(jié)合,發(fā)現(xiàn)問題及時修復(fù),確保小區(qū)公共綠化無破壞,無踐踏,無黃土裸露。
13 機電設(shè)施設(shè)備
完好率 95% 100% 完善機電設(shè)備的運作制度和維護保養(yǎng)制度,配備專業(yè)工程技術(shù)人員,所有維修人員全部持
證上崗,實行24小時正常運轉(zhuǎn),出現(xiàn)故障及時排除。
五、**市房地產(chǎn)信托集團情況簡介
**市房地產(chǎn)信托集團是1993年4月組建的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團。集團以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為重點,以物業(yè)管
理為基礎(chǔ),集房地產(chǎn)、科、工、貿(mào)、餐飲娛樂、金融為一體,實行多元化經(jīng)營,擁有房地產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)經(jīng)營
管理、物業(yè)管理、建筑施工、裝飾、建設(shè)監(jiān)理、供熱服務(wù)、物資供銷、酒店旅店等十多項業(yè)務(wù),50余家控股
、參股及國內(nèi)外合資合作企業(yè);資產(chǎn)總額20億元,年創(chuàng)利稅5000萬元以上。**市房地產(chǎn)信托集團是房信集團
的核心企業(yè),具有房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)和物業(yè)管理一級資質(zhì),年開發(fā)建設(shè)達60余萬平方米。
憑借先進的技術(shù)與科學(xué)的管理,集團先后開發(fā)建設(shè)了水上村、翠湖溫泉花園、賓泰公寓、佳怡公寓等十幾個
大型項目,此外還投資與興建了康岳大廈、金美大廈、金坤大廈等一批綜合商貿(mào)寫字樓以及華苑地華里、北
洋花園等安居工程。以其高質(zhì)量的建筑品質(zhì)、獨特的設(shè)計風(fēng)格、完善的物業(yè)服務(wù)贏得了社會的高度評價。
**市房地產(chǎn)信托集團在2002年全年完成營業(yè)收入(產(chǎn)值)5.38億元,比去年增幅超過20%;實現(xiàn)利潤3308萬元
第3篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：竣工驗收期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:竣工驗收期間
(二)物業(yè)竣工驗收期間物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容
1.參與竣工驗收
物業(yè)公司派專業(yè)人員參與政府質(zhì)檢部門組織的竣工驗收工作,協(xié)助發(fā)展商督促施工單位完成驗收資料的準(zhǔn)備,組織技術(shù)人現(xiàn)場勘察房屋及配套的設(shè)施設(shè)備是否具備驗收重要條件,從實用的角度出發(fā),向房地產(chǎn)發(fā)展商提出房屋安全及設(shè)備設(shè)施使用的合理化建議,要求施工單位按質(zhì)按量完成房地產(chǎn)開發(fā)商交給的施工任務(wù),協(xié)助開發(fā)商監(jiān)督施工單位對竣工驗收工作中提出問題的整改實施情況。
2.簽定物業(yè)管理服務(wù)合同
按照國家相關(guān)法規(guī)編制物業(yè)管理服務(wù)合同,同房地產(chǎn)發(fā)展商商討相關(guān)條款,在接管驗收前完成相關(guān)法律手續(xù)。
3.組織接管驗收
由物業(yè)公司牽頭,對小區(qū)工程的施工質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備的使用功能、技術(shù)資料、項目文件和業(yè)主資料等工作匯同已購房業(yè)主進行接管驗收。
4.協(xié)助發(fā)展商處理工程遺留問題
5.(1)常見的非結(jié)構(gòu)性工程質(zhì)量問題包括:
--屋面滲漏水;
--有防水要求的地面滲水;
--外墻面滲水;
--室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面層松動;
--抹灰層、面磚、油漆、墻紙脫落殘缺;
--門窗開關(guān)不靈、縫隙過大、缺件;
--廁所、廚房、淋浴室、陽臺積水、倒泛水;
--供水管道堵塞,小區(qū)道路深陷;
--其他常見的問題。
(2)問題的處理程序
--在保修期發(fā)生保修范圍肉質(zhì)工程質(zhì)量問題建設(shè)單位或建設(shè)單位委托物業(yè)管理公司通知施工單位維修。
--施工單位自接到通知之日起,應(yīng)立即到達現(xiàn)場搶修。同時,建設(shè)單位、物業(yè)管理公司或業(yè)主應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報告,即使采取安全防范措施,并由原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)登記的設(shè)計單位提出整修方案,原施工單位實施,原工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督,維修時,業(yè)主應(yīng)當(dāng)配合。
--施工單位非因特殊原因,未能在約定的時限到達維修現(xiàn)場,開發(fā)建設(shè)單位有義務(wù)再次通知施工單位限時維修,如施工單位再次違約,開發(fā)建設(shè)單位有權(quán)在不提高工程標(biāo)準(zhǔn)的前提下,委托物業(yè)管理公司組織自行返修和委托其他單位維修,發(fā)生的費用由原施工單位承擔(dān)。
--保修完工后,建設(shè)單位、物業(yè)公司、房屋所有人組織驗收。
--因保修不及時造成的人身、財產(chǎn)損害,由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。
第4篇 物業(yè)管理設(shè)備維護成本控制
物業(yè)管理設(shè)備維護成本的控制
設(shè)備是物業(yè)的大腦、心臟、神經(jīng)和血液。是設(shè)備賦予物業(yè)以生命,現(xiàn)代化的設(shè)備賦予物業(yè)以現(xiàn)化的生命,智能化設(shè)備賦予物業(yè)以智能化的生命。離開了設(shè)備,物業(yè)就變成了黑暗中冰冷的空殼,就喪失了使用價值。設(shè)備維護事關(guān)重大。無論停電、跑水、漏氣,都會嚴(yán)重影響業(yè)主的生活和工作,都會直接威脅業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。對物業(yè)管理設(shè)備維護服務(wù)人員來說,真是“接到報修如聞警報,排除故障刻不容緩!”
物業(yè)管理設(shè)備維護服務(wù)
(一)設(shè)備維護服務(wù)對象的構(gòu)成
以設(shè)備電氣性質(zhì)和機電結(jié)合的程序為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、強電設(shè)備:(1)高、低壓變配電設(shè)備。(2)緊急發(fā)電機組。(3)照明系統(tǒng)。2、弱電設(shè)備:(1)樓宇自動化系統(tǒng)(bas)(廣義的)。(2)通訊自動化系統(tǒng)(cas)。(3)辦公自動化系統(tǒng)(oas)。3、機電設(shè)備:(1)電梯。(2)中央空調(diào)。(3)燃?xì)馊加湾仩t。(4)給排水各類動力機械等。
(二)設(shè)備維護服務(wù)形式的構(gòu)成
以人與設(shè)備相互間的互動關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、運行:值班、操作、巡視、清掃、應(yīng)急處理等。2、維修:日常零修、緊急搶修、按計劃的小修、中修、大修。3、養(yǎng)護:日養(yǎng)護、周養(yǎng)護、月養(yǎng)護、季度養(yǎng)護、年度養(yǎng)護。
(三)設(shè)備維護服務(wù)成本的構(gòu)成
以產(chǎn)生成本的對象為標(biāo)準(zhǔn),可以劃分為:1、能源成本:耗電、耗水、耗氣(油)等。2、維修成本:維修工具、常用維修材料、設(shè)備低值易損零部件、設(shè)備貴重核心零部件等。3、人工成本:定編人工成本、臨時人工成本、外包人工成本等。
設(shè)備維護服務(wù)成本控制的意義
(一)能源成本控制的重要性
在現(xiàn)代建筑中,隨著照度和舒適度等人工環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的提高,各類強電、弱電、機電設(shè)備的大量應(yīng)用,使建筑能耗急劇增加。有專家統(tǒng)計,當(dāng)今北京一幢大型公共建筑的用電量比1949年全北京市的總用電量還多。1994年廣州某酒店,夏季用全部建筑設(shè)備都開動,每天耗電13萬度。一般每天耗電約9萬度。其中約60%為空調(diào)耗電。另據(jù)統(tǒng)計,在發(fā)達國家,建筑物的耗能占全國總耗能的30%~40%左右。而在建筑物的耗能中,采暖、空調(diào)、通風(fēng)設(shè)備的耗能占65%左右,是耗能大戶;生活熱水占15%;照明、電梯、電視占14%;廚事占6%。顯而易見,節(jié)約能源不僅直接影響到物業(yè)營運的成本和業(yè)主的經(jīng)濟效益,而且直接關(guān)系到環(huán)境效益和社會效益。
(二)維修成本控制的重要性
在一座現(xiàn)代化大廈的投資中,各類強電、弱電和機電設(shè)備的投資比重愈來愈大,甚至接近或超過整個建筑主體結(jié)構(gòu)的總體金額。位于北京朝陽區(qū)的某5a級智能化大廈,在1996年投資安裝的部分設(shè)備的價格是:
1、大廈結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)(加拿大)1套:1,000萬元。
2、智能自動消防系統(tǒng)(美國)1套:500萬元。
3、燃?xì)?燃油自動鍋爐(德國)3臺:360多萬元。
4、離心式中央空調(diào)水冷機組(美國)4臺:385萬元。
5、變頻式空氣處理機(法國)61臺:623萬元。
6、三菱高速電梯(日本)14臺:3,330萬元。
該建筑建安總投資3億元,結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修基本上各占總投資的1/3。這些造價驚人的設(shè)備如果經(jīng)常發(fā)生故障,其維修成本是難以承受的。
(三)人工成本控制的重要性
本文雖然按論述序列將人工成本排在第三位,但實際上在大部分物業(yè)管理項目中,人工成本都是僅次于能源成本列第二位。例如:北京某智能型高檔商務(wù)寫字樓,1997年2月物業(yè)管理財務(wù)支出總計為96.8萬元。其中能源費(電費、水費、燃油費)為35.7萬元,占總支出的36.9%;人工費(員工工資、春節(jié)過節(jié)費、午餐費、勞務(wù)費、醫(yī)藥費)為29.7萬元,占總支出的30.7%;維修費(維修工具、設(shè)備零件、易耗材料、工程勞務(wù)、裝修費等)為17.5萬元,占總支出的18.1%。而且實踐證明,控制人工成本的難度要遠大于控制其他成本的難度。
設(shè)備維護服務(wù)成本控制的方法
(一)控制能源成本的方法
管理方法:
1、編制能源成本控制計劃:(1)成本預(yù)算。(2)控制指標(biāo)。(3)控制標(biāo)準(zhǔn)。(4)控制措施。(5)控制過程。(6)控制崗位責(zé)任制。
2、實施“全員控制”和“全過程控制”。
技術(shù)方法:
1、對空調(diào)、照明、電梯系統(tǒng)的工況實時進行監(jiān)測,由計算機智能管理建筑物的能源。
2、提高樓內(nèi)溫度的控制精度,避免夏季室溫過冷與冬季室溫過熱的能源浪費。據(jù)統(tǒng)計,夏季設(shè)定溫度下調(diào)1℃,將增加能耗9%;冬季設(shè)定溫度上調(diào)1℃,將增加能耗12%。
3、空調(diào)設(shè)備采用高效率機組,以變頻調(diào)速控制電動機運行及合理的啟停操作。
4、冬季供暖嚴(yán)格按照供暖運行技術(shù)指標(biāo)運行(系統(tǒng)泄漏率、每平方米能耗控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)流量控制指標(biāo)、每平方米循環(huán)水泵耗電控制指標(biāo)等)。
5、合理規(guī)定在初寒期、嚴(yán)寒期和末寒期的運行調(diào)節(jié)方式。根據(jù)實際情況,靈活運用質(zhì)調(diào)節(jié)、量調(diào)節(jié)、分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)、間歇調(diào)節(jié)等運行調(diào)節(jié)方式。
6、嚴(yán)禁用工業(yè)用水進行草地灌溉。
7、全部實現(xiàn)路燈的自動控制(例如聲控)等。
(二)控制維修成本的方法
管理方法:
1、編制維修成本控制計劃。
2、制定嚴(yán)格的維修工具、材料、零部件的采購、出入庫、配送和使用回收等規(guī)章制度。
技術(shù)方法:
1、在一座建筑物正常運作的整個生命周期中,運轉(zhuǎn)完全正常的設(shè)備,即近乎達到免維護水平的比例只有40%~60%;正常運行但存在潛在故障增長趨勢的設(shè)備比例為20~30%;運行基本正常,但報警水平在增長的設(shè)備比例為15%~20%;已經(jīng)存在嚴(yán)重問題,必須及時采取有效措施的設(shè)備比例達5%~20%。要實施有效的設(shè)備維修服務(wù)并控制維修成本,就必須針對以上四種狀態(tài)的設(shè)備編制不同的維修養(yǎng)護計劃并嚴(yán)格實施,以保障安全運行,降低維修成本。
2、設(shè)備在其壽命周期內(nèi)發(fā)生故障的情況,與人的一生很相似。人有幼兒期、青壯年期和老年期。設(shè)備相應(yīng)地有初期故障期、偶發(fā)故障期和磨耗故障期。
(1)在初期故障期:設(shè)備維護服務(wù)人員要了解設(shè)備中壽命最短的零部件,編制管理檔案,并經(jīng)常加以特別關(guān)注。還要了解設(shè)備中最重要最昂貴的零部件,編制管理檔案和應(yīng)急處理預(yù)案。還要了解設(shè)備在設(shè)計、安裝、調(diào)試等方面的缺陷和不足,找出隱患并加以解決,盡快降低設(shè)備的初始故障率使其進入穩(wěn)定運行狀態(tài)。
(2)在偶發(fā)故障期:此時設(shè)備的故障率下降到準(zhǔn)許故障率之下。在這一階段,應(yīng)著重提高設(shè)備
維護服務(wù)人員對故障的檢測診斷能力和修理能力,加強對材料備品的管理。
(3)在磨耗故障期:這時設(shè)備或設(shè)備系統(tǒng)已接近或達到各自的壽命期,由于零部件的磨損和材質(zhì)的劣化故障率上升。但如果在磨耗故障期之前將部分零部件更新就可以降低此時的故障率,減少維修材料的更大消耗。在這個時期還應(yīng)精心進行預(yù)防保養(yǎng),定期對零部件進行檢測,掌握其劣化,程度。同時堅持平時的清掃、給油、調(diào)整,減緩零部件的磨損和劣化進程,延長使用壽命,降低維修成本。
(三)控制人工成本的方法
管理方法:
1、編制人工成本控制計劃。
2、因事設(shè)崗,因崗定員。
3、科技含量較高的物業(yè)管理項目(例如智能化大廈),其設(shè)備維護服務(wù)人員可以實行定編人員與外包人員相結(jié)合的人工管理模式。
4、科技含量較低的物業(yè)管理項目(例如普通住宅小區(qū)),其設(shè)備維護服務(wù)人員可以實行“一崗全責(zé)”的定崗定編管理模式。這種用工模式的特點就是改變崗位的單一性,強調(diào)崗位的綜合性,其本質(zhì)就是“減少崗位種類,增加崗位內(nèi)容”。實踐證明,這種方法非常適用于科技含量較低的物業(yè)管理項目,對減少用工、降低成本、提高效益(工作效率和員工收益)、做好工作具有顯著的效果。
技術(shù)措施:
1、組織實施“強化專業(yè),一專多能”的培訓(xùn)。
2、組織實施“強調(diào)綜合,一崗多責(zé)”的培訓(xùn)。
設(shè)備維護服務(wù)成本控制的效果
這里以一個能源成本控制的成功案例來論證“設(shè)備維護服務(wù)成本控制”的效果。
(一)設(shè)備情況
某物業(yè)管理項目部接受委托對一個普通居民住宅小區(qū)(建筑面積1萬m2,兩棟6層磚混結(jié)構(gòu)的居民樓,120戶業(yè)主)提供冬季供暖服務(wù)。供暖設(shè)備是一臺drq-95型自動燃?xì)忮仩t,輸出熱量為930kw,允許最高出水溫度為90℃。全年供暖費收入33萬元。
(二)節(jié)能控制
該項目在2001―2002年供暖期采取了以下節(jié)能措施:
1、在供暖前對全部地下管網(wǎng)實施了大檢修,使外網(wǎng)因跑、冒、滴、漏導(dǎo)致的熱損耗降低為零。
2、在供暖中嚴(yán)格控制出水溫度。不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),任何人不得擅自升溫。同時定時入戶測溫,確保室溫不低于18℃(北京地區(qū)國家規(guī)定是16℃)。
3、在供暖全過程實行了“分階段變流量的質(zhì)調(diào)節(jié)”運行調(diào)節(jié)方式。即:在整個冬季,把供暖期按室外氣溫的高低分為幾個階段。在室外溫度較低階段中保持較大的流量,而在室外氣溫較高的階段中保持較小的流量。但在每一個階段內(nèi)采用質(zhì)調(diào)節(jié)來保持室內(nèi)設(shè)定溫度。
(三)效果顯著
實施節(jié)能控制前:
燃?xì)馊站牧?894m3。
燃?xì)饪偤牧?894m3×145 = 129,630m3≈130,000m3。
燃?xì)饪傎M用:1.8元×130,000m3 = 234,000元。
實施節(jié)能控制后:
燃?xì)馊站牧?614m3。
燃?xì)饪偤牧?614m3×145 = 89,030m3≈90,000m3。
燃?xì)饪傎M用:1.8元×90,000m3 = 162,000元。
綜合效益:
社會效益:節(jié)省燃?xì)?0,000 m3。
環(huán)境效益:減少了燃燒廢氣向大氣的排放。
經(jīng)濟效益:
(1)節(jié)支(等于增收):72,000元。
第5篇 助理物業(yè)管理師試卷:基礎(chǔ)知識
助理物業(yè)管理師試卷-基礎(chǔ)知識
第一部分職業(yè)道德(1~50題,共50道題)
一、職業(yè)道德理論知識部分
答題指導(dǎo):
◆該部分均為選擇題,每題均有四個備選項,其中單項選擇題只有一個選項正確,多項選擇題有兩個或兩個以上選項正確.
◆請根據(jù)題意的內(nèi)容和要求答題,并在答題卡上將所選答案的相應(yīng)字母涂黑。
◆錯選、少選、多選均不得分。
(一)單項選擇題(請在下述每題的4個選項中,選擇1個選項,并將答題卡相應(yīng)宇母涂黑)
l、你認(rèn)為沒有顧客時,柜臺服務(wù)人員比較妥當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?)
(a)坐下來休息一下(b)與同事聊聊天 (c)整理一下貨架上的物品(d)看報紙
2、符合從業(yè)人員舉止得體要求的是()
(a)態(tài)度謙卑 (b)表情嚴(yán)肅(c)謹(jǐn)小慎微 (d)形象莊重
3、流傳于商界的諺語'悅來客店興旺,狗猛酒酸蕭條',說明了()的重要性。
(a)愛崗敬業(yè) (b)團結(jié)協(xié)作 (c)勤勞節(jié)儉 (d)文明禮貌
4、下列關(guān)于職業(yè)興趣的表述中.你認(rèn)為正確的是()。
(a)每個從業(yè)人員都可以完全依據(jù)自己的職業(yè)興趣選擇職業(yè)
(b)對不感興趣的崗位,從業(yè)人員有權(quán)不服從安排
(c)興趣和愛好是天生的.后天無法培養(yǎng)
(d)盡可能地把崗位需要與個人興趣結(jié)合起來
5、對于從業(yè)人員來說,關(guān)于學(xué)習(xí)的正確說法是()。
(a)學(xué)習(xí)技能就夠了,沒有必要強調(diào)知識的學(xué)習(xí)
(b)既要向同行學(xué)習(xí),也要向行業(yè)以外的人學(xué)習(xí)
(c)學(xué)就學(xué)先進.比自己水平低、能力差的人不值得學(xué)習(xí)
(d)知識不都是有用的,不必學(xué)習(xí)與工作無關(guān)的知識
試卷下載:助理物業(yè)管理師試卷-基礎(chǔ)知識
第6篇 物業(yè)管理手冊－信息交流控制程序
物業(yè)管理手冊:信息交流控制程序
1、目的
為保證環(huán)境管理體系內(nèi)、外部信息交流渠道的暢通,及時答復(fù)和處理涉及重要環(huán)境因素的外部信息,特制定本程序。
2、范圍
本程序適用于公司的內(nèi)、外部各類環(huán)境信息的傳遞和處理。
3、職責(zé)
3.1品質(zhì)部是環(huán)境信息管理的歸口部門,負(fù)責(zé)內(nèi)、外環(huán)境信息的傳遞與處理。
3.2品質(zhì)部及各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對相關(guān)方環(huán)境信息的收集和處理。
3.3各部門負(fù)責(zé)工作范圍內(nèi)環(huán)境信息的傳遞和交流。
4、程序
4.1環(huán)境信息內(nèi)容與分類
4.1.1內(nèi)部信息
a)正常環(huán)境信息,如環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測量、環(huán)境管理體系審核、管理評審以及體系正常運行時的信息;
b)環(huán)境因素更新信息;
c)法律法規(guī)跟蹤信息;
d)不符合糾正信息;
e)環(huán)境事故或緊急情況信息;
f)其它內(nèi)部信息,如員工的建議和抱怨等。
4.1.2外部信息
a)地方環(huán)保局和環(huán)保監(jiān)測機構(gòu)檢查或監(jiān)測結(jié)果;
b)相關(guān)方反饋的信息及其投訴;
c)認(rèn)證機構(gòu)審核信息;
d)同行業(yè)環(huán)境和技術(shù)方面的信息;
e)就重要環(huán)境因素與外界交流的信息;
f)其它外部信息,如環(huán)境管理和環(huán)保治理技術(shù)等方面的信息。
4.2內(nèi)部信息的收集與處理
4.2.1正常信息的交流
a)品質(zhì)部按照程序文件的有關(guān)規(guī)定傳遞環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)和管理方案、環(huán)境監(jiān)視與測量、環(huán)境管理體系審核和管理評審等信息。
b)各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定收集并傳遞正常信息。
4.2.2環(huán)境因素更新信息的交流,執(zhí)行《環(huán)境因素識別和評價控制程序》。
4.2.3法律法規(guī)跟蹤信息的交流,執(zhí)行《法律法規(guī)和其他要求控制程序》。
4.2.4不符合糾正信息的交流,執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。
4.2.5環(huán)境事故或緊急情況由發(fā)現(xiàn)部門及時傳遞給品質(zhì)部或禮兵部,應(yīng)急處理執(zhí)行《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》。
4.3外部信息的收集與處理
4.3.1品質(zhì)部負(fù)責(zé)接待地方環(huán)保局、監(jiān)測站和其它上級單位的環(huán)境檢查,收集有關(guān)信息,并傳遞給相關(guān)部門;當(dāng)檢查或監(jiān)測結(jié)果出現(xiàn)不符合情況時,執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。
4.3.2各部門收到相關(guān)方環(huán)境信息后,進行登記并落實。
4.3.3涉及相關(guān)方環(huán)境方面的投訴應(yīng)填寫《業(yè)主投訴處置單》及時反饋到各相關(guān)責(zé)任部門,責(zé)任部門要及時處理并填寫《業(yè)主投訴處置單》;如不能處理,及時報告給品質(zhì)部,品質(zhì)部應(yīng)在2個工作日內(nèi)提出處理意見,處理后,責(zé)任部門和品質(zhì)部要做好記錄,并執(zhí)行《不符合、糾正與預(yù)防措施控制程序》。
4.3.4各部門從外部獲得的其他類環(huán)境信息如“三廢”治理技術(shù)、節(jié)能降耗措施等,要及時傳遞給品質(zhì)部或職責(zé)管理部門,經(jīng)過分類、整理后,根據(jù)需要傳遞給相關(guān)部門。
4.4環(huán)境信息傳遞方式與記錄
4.4.1環(huán)境信息可采用書面資料、記錄、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式進行傳遞。
4.4.2各部門對接收、傳遞的環(huán)境信息予以記錄。
4.4.3全公司環(huán)境信息交流框圖如下:
4.5重要環(huán)境因素外部交流控制
4.5.1與業(yè)主就重要環(huán)境因素和對其的控制要求進行交流。
4.5.2與業(yè)主交流的內(nèi)容
a)了解建立環(huán)境管理體系的意義和內(nèi)涵;
b)參與社區(qū)環(huán)境保護預(yù)防污染目標(biāo)的制定和評審;
c)參與商討影響社區(qū)環(huán)境保護的任何變化;
d)參與社區(qū)環(huán)境保護事務(wù)。
4.5.3與業(yè)主交流的方式
a)座談會、培訓(xùn);
b)布告欄宣傳;
c)社區(qū)文化活動;
d)與業(yè)主/業(yè)主委員會/社區(qū)居委會協(xié)商與溝通。
4.5.4各物業(yè)服務(wù)中心以4.5.3的交流方式就4.5.2的內(nèi)容與業(yè)主/業(yè)主委員會/社區(qū)居委會建立長效協(xié)商與溝通機制,開展共創(chuàng)環(huán)保型社區(qū)活動,并做好記錄。
4.5.5各物業(yè)服務(wù)中心于每年管理評審前編制《社區(qū)環(huán)境保護年度總結(jié)》,提交業(yè)主委員會協(xié)商討論,并提出下年度改進要求。各物業(yè)服務(wù)中心將年度總結(jié)提交管理評審。
4.5.6各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)保存與業(yè)主協(xié)商溝通結(jié)果的記錄和發(fā)布。
4.6本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。
5.相關(guān)文件
5.1《環(huán)境因素識別和評價控制程序》
5.2《不符合、糾正和預(yù)防措施控制程序》
5.3《法律法規(guī)和其他要求控制程序》
5.4《應(yīng)急準(zhǔn)備和響應(yīng)控制程序》
5.5《記錄控制程序》
6.相關(guān)記錄
6.1《社區(qū)環(huán)境保護年度總結(jié)》jw/jl-5.5.4-001
6.2《業(yè)主投訴處置單》jw/jl-7.2-002
第7篇 物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序
公司程序文件版號:a
修改號:0
ej-qp 8.1 物業(yè)公司員工培訓(xùn)管理程序頁碼:1/4
1.目的:
建立公司員工教育培訓(xùn)工作系統(tǒng),制定培訓(xùn)工作方法和步驟,組織培訓(xùn),保持培訓(xùn)記錄,滿足員工崗位工作需要。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及物業(yè)分承包商員工的培訓(xùn)管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.18章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.18章
4.職責(zé):
4.1各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門人員培訓(xùn)計劃的實施和監(jiān)督考核,并做好培訓(xùn)記錄。
4.2公司各部門主任負(fù)責(zé)員工的各種日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃,并組織學(xué)習(xí)。
4.2.1工程維修部負(fù)責(zé)組織維修工、綠化工培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.2保安服務(wù)部負(fù)責(zé)組織保安員、車管員、保潔員培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.3財務(wù)部負(fù)責(zé)組織有關(guān)財務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.4經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)組織有關(guān)經(jīng)營管理及有關(guān)物業(yè)管理知識培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.5副總經(jīng)理負(fù)責(zé)培訓(xùn)計劃的審批。
4.2.6綜合辦公室負(fù)責(zé)各部室收集的各種培訓(xùn)資料存檔。
4.2.7分承包商負(fù)責(zé)組織其員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃的實施,同樣做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料的收集,統(tǒng)一送交綜合辦公室存檔。
5.工作程序:
5.1培訓(xùn)的分類:
5.1.1一般性培訓(xùn),目的是通過培訓(xùn)來提高各部門員工質(zhì)量意識和員
工素質(zhì),進行質(zhì)量教育和推廣質(zhì)量管理。
5.1.2專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),目的是通過專業(yè)化技術(shù)培訓(xùn)來滿足所在崗位特定要求,更加充分提高業(yè)務(wù)水平。
5.2培訓(xùn)的要求:
5.2.1綜合辦公室根據(jù)質(zhì)量體系及法律、法規(guī)要求,制定《員工培訓(xùn)大綱》,報副總經(jīng)理審批。
5.2.2綜合辦公室根據(jù)審批后的《員工培訓(xùn)大綱》及各部門員工的實際情況,制定《年度培訓(xùn)計劃》,由管理者副代表審核后,報副總經(jīng)理審批。
5.2.3公司各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)《年度培訓(xùn)計劃》,組織實施本部門的培訓(xùn),并填寫《培訓(xùn)考核記錄表》。
5.2.4《年度培訓(xùn)計劃》應(yīng)包括:
a 培訓(xùn)項目;
b 培訓(xùn)內(nèi)容;
c 培訓(xùn)參加人員;
d 培訓(xùn)時間;
5.2.5根據(jù)各項培訓(xùn)結(jié)果,綜合辦公室建立相應(yīng)的《員工培訓(xùn)檔案》,作出培訓(xùn)時間、人員具體情況、考核結(jié)果的記錄,培訓(xùn)考核不合格者不得上崗工作。
5.3培訓(xùn)流程:
5.3.1新招聘員工由綜合辦公室按《員工培訓(xùn)大綱》要求組織相關(guān)部門實施具體考核和崗位基礎(chǔ)培訓(xùn),符合崗位要求填寫《員工鑒定表》才可上崗。
5.3.2對于特殊崗位的員工必須接受特殊工種的培訓(xùn),持有關(guān)證件,在所在主管部門進行鑒定合格后才能正式上崗操作,特殊工作崗位包括:
a 內(nèi)部質(zhì)量審核員;
b 財務(wù)人員、物業(yè)管理員;
c電工、電梯維修工、電梯司機;
5.3.3在質(zhì)量體系正式開始運行時,按《員工培訓(xùn)大綱》要求對各類員工的資格作出鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結(jié)果填寫到《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.3.4在質(zhì)量體系運行以后,每年年初按《員工培訓(xùn)大綱》對公司員工作一次資格鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結(jié)果填寫到《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.3.5各部門按《年度培訓(xùn)計劃》的要求分別組織實施培訓(xùn),并填寫《培訓(xùn)考核記錄表》。
5.3.6在物業(yè)分承包商范圍內(nèi),各崗位員工培訓(xùn)內(nèi)容與要求及達標(biāo)水平應(yīng)與公司水平一致。
5.4計劃外的培訓(xùn):
5.4.1公司各部門根據(jù)公司的實際需求情況,制定計劃外培訓(xùn),填寫《培訓(xùn)計劃修訂申請單》,報副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.4.2公司鼓勵員工通過自學(xué)參加社會專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,取得有關(guān)證明,均記錄在《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.5培訓(xùn)記錄:
5.5.1每次培訓(xùn)結(jié)束后,負(fù)責(zé)各種培訓(xùn)的負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《培訓(xùn)考核記錄表》,交綜合辦公室審查確認(rèn),將各次培訓(xùn)的考試成績登記在《員工培訓(xùn)檔案》中,并歸檔保存。
5.5.2
送外培訓(xùn),受培訓(xùn)人必須填寫《培訓(xùn)考核記錄表》,并將培訓(xùn)證書送交綜合辦公室認(rèn)可,并留下復(fù)印件,記入本人的《員工培訓(xùn)檔案》。
5.6當(dāng)制定的培訓(xùn)計劃不能如期執(zhí)行或需增加、改變培訓(xùn)內(nèi)容時,各部門(包括分承包商)可根據(jù)實際情況,對年度培訓(xùn)計劃的相關(guān)項目進行修改調(diào)整,填寫《培訓(xùn)計劃修訂申請單》,報副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《年度培訓(xùn)計劃》ej-qr-qp8.1-01
6.2《員工培訓(xùn)檔案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培訓(xùn)考核記錄表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《員工鑒定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培訓(xùn)計劃修訂申請單》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
第8篇 iso9000物業(yè)-員工培訓(xùn)管理程序
公 司 程 序 文 件版號:a
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ej-qp 8.1 員工培訓(xùn)管理 頁碼:1/4
1.目的:
建立公司員工教育培訓(xùn)工作系統(tǒng),制定培訓(xùn)工作方法和步驟,組織培訓(xùn),保持培訓(xùn)記錄,滿足員工崗位工作需要。
2.適用范圍:
適用于公司各部門及物業(yè)分承包商員工的培訓(xùn)管理。
3.引用文件:
3.1質(zhì)量手冊第4.18章
3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)第4.18章
4.職責(zé):
4.1各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門人員培訓(xùn)計劃的實施和監(jiān)督考核,并做好培訓(xùn)記錄。
4.2公司各部門主任負(fù)責(zé)員工的各種日常業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃,并組織學(xué)習(xí)。
4.2.1工程維修部負(fù)責(zé)組織維修工、綠化工培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.2保安服務(wù)部負(fù)責(zé)組織保安員、車管員、保潔員培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.3財務(wù)部負(fù)責(zé)組織有關(guān)財務(wù)專業(yè)知識培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.4經(jīng)營管理部負(fù)責(zé)組織有關(guān)經(jīng)營管理及有關(guān)物業(yè)管理知識培訓(xùn)計劃的實施,并做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料收集。
4.2.5副總經(jīng)理負(fù)責(zé)培訓(xùn)計劃的審批。
4.2.6綜合辦公室負(fù)責(zé)各部室收集的各種培訓(xùn)資料存檔。
4.2.7分承包商負(fù)責(zé)組織其員工專業(yè)知識培訓(xùn)計劃的實施,同樣做好有關(guān)培訓(xùn)記錄和檔案資料的收集,統(tǒng)一送交綜合辦公室存檔。
5.工作程序:
5.1培訓(xùn)的分類:
5.1.1一般性培訓(xùn),目的是通過培訓(xùn)來提高各部門員工質(zhì)量意識和員
工素質(zhì),進行質(zhì)量教育和推廣質(zhì)量管理。
5.1.2專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),目的是通過專業(yè)化技術(shù)培訓(xùn)來滿足所在崗位特定要求,更加充分提高業(yè)務(wù)水平。
5.2培訓(xùn)的要求:
5.2.1綜合辦公室根據(jù)質(zhì)量體系及法律、法規(guī)要求,制定《員工培訓(xùn)大綱》,報副總經(jīng)理審批。
5.2.2綜合辦公室根據(jù)審批后的《員工培訓(xùn)大綱》及各部門員工的實際情況,制定《年度培訓(xùn)計劃》,由管理者副代表審核后,報副總經(jīng)理審批。
5.2.3公司各部門負(fù)責(zé)人根據(jù)《年度培訓(xùn)計劃》,組織實施本部門的培訓(xùn),并填寫《培訓(xùn)考核記錄表》。
5.2.4《年度培訓(xùn)計劃》應(yīng)包括:
a 培訓(xùn)項目;
b 培訓(xùn)內(nèi)容;
c 培訓(xùn)參加人員;
d 培訓(xùn)時間;
5.2.5根據(jù)各項培訓(xùn)結(jié)果,綜合辦公室建立相應(yīng)的《員工培訓(xùn)檔案》,作出培訓(xùn)時間、人員具體情況、考核結(jié)果的記錄,培訓(xùn)考核不合格者不得上崗工作。
5.3培訓(xùn)流程:
5.3.1新招聘員工由綜合辦公室按《員工培訓(xùn)大綱》要求組織相關(guān)部門實施具體考核和崗位基礎(chǔ)培訓(xùn),符合崗位要求填寫《員工鑒定表》才可上崗。
5.3.2對于特殊崗位的員工必須接受特殊工種的培訓(xùn),持有關(guān)證件,在所在主管部門進行鑒定合格后才能正式上崗操作,特殊工作崗位包括:
a 內(nèi)部質(zhì)量審核員;
b 財務(wù)人員、物業(yè)管理員;
c電工、電梯維修工、電梯司機;
5.3.3在質(zhì)量體系正式開始運行時,按《員工培訓(xùn)大綱》要求對各類員工的資格作出鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結(jié)果填寫到《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.3.4在質(zhì)量體系運行以后,每年年初按《員工培訓(xùn)大綱》對公司員工作一次資格鑒定,并填寫《員工鑒定表》,將鑒定結(jié)果填寫到《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.3.5各部門按《年度培訓(xùn)計劃》的要求分別組織實施培訓(xùn),并填寫《培訓(xùn)考核記錄表》。
5.3.6在物業(yè)分承包商范圍內(nèi),各崗位員工培訓(xùn)內(nèi)容與要求及達標(biāo)水平應(yīng)與公司水平一致。
5.4
計劃外的培訓(xùn):
5.4.1公司各部門根據(jù)公司的實際需求情況,制定計劃外培訓(xùn),填寫《培訓(xùn)計劃修訂申請單》,報副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.4.2公司鼓勵員工通過自學(xué)參加社會專業(yè)技術(shù)培訓(xùn),提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識,取得有關(guān)證明,均記錄在《員工培訓(xùn)檔案》中。
5.5培訓(xùn)記錄:
5.5.1每次培訓(xùn)結(jié)束后,負(fù)責(zé)各種培訓(xùn)的負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫《培訓(xùn)考核記錄表》,交綜合辦公室審查確認(rèn),將各次培訓(xùn)的考試成績登記在《員工培訓(xùn)檔案》中,并歸檔保存。
5.5.2送外培訓(xùn),受培訓(xùn)人必須填寫《培訓(xùn)考核記錄表》,并將培訓(xùn)證書送交綜合辦公室認(rèn)可,并留下復(fù)印件,記入本人的《員工培訓(xùn)檔案》。
5.6當(dāng)制定的培訓(xùn)計劃不能如期執(zhí)行或需增加、改變培訓(xùn)內(nèi)容時,各部門(包括分承包商)可根據(jù)實際情況,對年度培訓(xùn)計劃的相關(guān)項目進行修改調(diào)整,填寫《培訓(xùn)計劃修訂申請單》,報副總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
6.支持性文件與質(zhì)量記錄:
6.1《年度培訓(xùn)計劃》ej-qr-qp8.1-01
6.2《員工培訓(xùn)檔案》ej-qr-qp8.1-02
6.3《培訓(xùn)考核記錄表》ej-qr-qp8.1-03
6.4《員工鑒定表》ej-qr-qp8.1-04
6.5《培訓(xùn)計劃修訂申請單》ej-qr-qp8.1-05
6.6《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范行為》ej-wi-qp8.1-01
6.7《物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范用語》ej-wi-qp8.1-02
第9篇 某物業(yè)分公司采購與分包管理程序
物業(yè)分公司采購與分包管理程序
1總則
1.1嚴(yán)格規(guī)范物業(yè)服務(wù)過程中的采購及業(yè)務(wù)分包,不僅是保證物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、維護ee物業(yè)服務(wù)品牌的基本要求,也是有效控制物業(yè)服務(wù)成本,倡導(dǎo)廉潔自律的重要舉措,各物業(yè)分公司必須遵照管理公司制度規(guī)定,確保采購及業(yè)務(wù)分包活動公開、有序地進行。
1.2根據(jù)管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》規(guī)定,結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的實際情況,各物業(yè)分公司凡單項合同額2萬元(含)以上的采購(分包)業(yè)務(wù),必須納入招標(biāo)系統(tǒng)進行控制,包括但不限于:
a)物料、設(shè)備采購;
b)一次性工程分包(維修、更新改造、新增);
c)服務(wù)分包等。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)供方管理、物料采購及服務(wù)分包的計劃制訂和具體實施,以及
20萬元以下的招標(biāo)工作。
2.2項目所在公司負(fù)責(zé)組織20萬元(含)以上、50萬元以下的招標(biāo)工作。
2.350萬元(含)以上的招標(biāo)項目按《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
2.4管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)指導(dǎo)和監(jiān)督項目所在公司物業(yè)管理方面的采購及分包過程。
3供方管理
3.1供方合格評定準(zhǔn)則
3.1.1為確保供方提供的物料或服務(wù)滿足規(guī)定要求,所有物料采購和服務(wù)分包必須首先進行供方合格評定。
3.1.2產(chǎn)品供方合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于):
a)工商局頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照,合法經(jīng)營;
b)有資質(zhì)證書;
c)固定的營業(yè)地點;
d)充足的供貨資源;
e)提供明確有效的合格產(chǎn)品質(zhì)量證明憑據(jù);
f)合理的產(chǎn)品價位;
g)以及在合作期間產(chǎn)品使用合格率達到98%以上;
h)供貨及時性達到95%以上;
i)對不合格品能及時退換的良好售后服務(wù)等。
3.1.3公用事業(yè)(包括供電、供水、環(huán)衛(wèi)以及地域性極強的供暖等)服務(wù)部門沒有可供選擇的余地,但對其單位架構(gòu)、相關(guān)人員情況、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)特殊規(guī)定等亦應(yīng)進行了解,以便與其配合達到滿足服務(wù)的需求。
3.1.4可供選擇的服務(wù)(工程)供方,其合格評定標(biāo)準(zhǔn)包括(但不限于):
a)具備合法的營業(yè)執(zhí)照、固定的營業(yè)地點;
b)滿足服務(wù)項目的能力;
c)良好的社會信譽;
d)合理的承包價格;
e)優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量,及跟蹤服務(wù)的有效性和及時性。
3.2供方合格評定方法
3.2.1業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集供方基本信息,根據(jù)供方的資質(zhì)等級、技術(shù)力量、設(shè)備條件等方面進行供方初評,至少應(yīng)評審供方以下幾個方面的優(yōu)勢:
a)質(zhì)量、性能及其穩(wěn)定性;
b)價格;
c)信譽--履約信譽與社會信譽度;
d)售后服務(wù);
e)付款方式;
f)交貨方式、交貨周期;
g)公共關(guān)系;
h)品牌;
i)供方內(nèi)部運作狀況;
3.2.2業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)填寫《供方合格評定審批表》,記錄對上述評審結(jié)論。品
質(zhì)部負(fù)責(zé)復(fù)核,并重點對供方的營業(yè)執(zhí)照、特殊行業(yè)的資質(zhì)證明等進行驗證,其營業(yè)執(zhí)照的項目范圍和特殊行業(yè)資質(zhì)證明必須合法有效。
3.2.3經(jīng)初評合格的供方,在可行時應(yīng)由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門組織相關(guān)部門人員進行現(xiàn)場考察,現(xiàn)場考察人員中必須包括品質(zhì)部派出的人員。
3.2.4現(xiàn)場考察主要內(nèi)容是考察供方的營業(yè)地點、公司規(guī)模等,必要時對其所承包的項目進行考察核實,以確定其承包業(yè)務(wù)能力和社會的信譽程度。
3.2.5現(xiàn)場考察評估通過后,業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂現(xiàn)場考察報告,并由考察人員會簽。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)將現(xiàn)場考察報告,連同《供方合格評定審批表》一起提交總經(jīng)理審批。
3.2.6經(jīng)審批后的供方由品質(zhì)部負(fù)責(zé)列入《合格供方名錄》,并分發(fā)至業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門執(zhí)行。
3.3合格供方的監(jiān)督評估
3.3.1物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)建立合格供方檔案,并適時更新。合格供方檔案的內(nèi)容包括(不限于)以下信息:
a)供方的名稱、注冊地址;
b)評審結(jié)果和記錄;
c)供方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;
d)資質(zhì)等級證書;
e)質(zhì)量保證書;
f)其他證明材料。
3.3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門對合格供方的履約表現(xiàn)進行監(jiān)督評估,根據(jù)不同類型供方采用適當(dāng)?shù)脑u估周期和方式,包括:
a)對常用物料的合格供方每半年進行一次綜合的監(jiān)督評估;
b)對提供長期連續(xù)服務(wù)的供方應(yīng)每季度進行一次綜合評估;
c)對提供一次性服務(wù)或一次性工程的供方,應(yīng)在合同執(zhí)行完后一個月內(nèi)完成供方監(jiān)督評估。
3.3.3物業(yè)分公司在進行合格供方監(jiān)督評估時,可參照管理公司《供方合格評定與
監(jiān)督評估指引》的規(guī)定執(zhí)行,并形成《合格供方監(jiān)督評估表》。
3.3.4合格供方監(jiān)督評估依據(jù)包括上述3.1.2至3.1.4條規(guī)定、合同執(zhí)行情況等,尤其應(yīng)注意對以下內(nèi)容的評估:
a)掌握供方內(nèi)部管理的狀況;
b)供方產(chǎn)品價格的變化;
c)社會信譽的變化;
d)同物業(yè)公司合作的情況跟蹤;
e)其他應(yīng)當(dāng)跟蹤管理的要素。
3.3.5合格監(jiān)督評估所引起的任何必要措施由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)實施,品質(zhì)部對措施實施情況進行跟蹤驗證,并形成跟蹤記錄。
4招標(biāo)工作程序
4.1招標(biāo)項目立項
4.1.1招標(biāo)項目由物業(yè)分公司各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門根據(jù)年度工作計劃提出,計劃內(nèi)的招標(biāo)項目可直接編制招標(biāo)文件。非計劃內(nèi)的招標(biāo)項目由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門擬定招標(biāo)計劃,必須按上述第2條規(guī)定的權(quán)限履行報批手續(xù)。
4.1.2招標(biāo)計劃的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):招標(biāo)內(nèi)容、成本估算額、招標(biāo)方式、招標(biāo)文件編制時間、資格評審時間、發(fā)標(biāo)日期、進場時間等。
4.1.3物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂招標(biāo)文件,招標(biāo)文件的內(nèi)容應(yīng)包括(但不限于):
a)招標(biāo)人(公司)簡介,包括公司的名稱、地址、聯(lián)系方式、基本情況等;
b)招標(biāo)項目簡介,包括項目內(nèi)容、項目要求等;
c)對投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求,包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;
d)評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及方法;
e)評標(biāo)活動方案,包括招標(biāo)組織機構(gòu),開標(biāo)時間及地點等;
f)其他事項的說明。
4.1.4擬訂招標(biāo)文件的其它具體要求按管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
4.1.5招標(biāo)文件的審批權(quán)限按上述第2條的規(guī)定執(zhí)行。實際操作中招標(biāo)計劃、招標(biāo)
小組、招標(biāo)文件及擬邀請投標(biāo)單位的資格審查可同步報批。
4.2成立招標(biāo)小組
4.2.1每個招標(biāo)項目均必須根據(jù)招標(biāo)項目的特點成立招標(biāo)小組,負(fù)責(zé)整個招標(biāo)工作。原則上與投標(biāo)單位有利害關(guān)系的人員不得作為招標(biāo)小組成員。
4.2.2招標(biāo)小組人數(shù)必須為奇數(shù),且不少于3人。業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門經(jīng)理、財務(wù)部經(jīng)理、品質(zhì)部經(jīng)理及相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為招標(biāo)小組成員,全過程參與招標(biāo)工作。
4.2.3在整個招標(biāo)過程中,每次評審招標(biāo)小組成員出席人數(shù)不得少于總?cè)藬?shù)的2/3。
4.3投標(biāo)單位確定
4.3.1物業(yè)分公司招標(biāo)一般宜采用邀請招標(biāo)方式,由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)收集相關(guān)供方信息,由招標(biāo)小組審查確定擬邀請投標(biāo)單位。
4.3.2各類招標(biāo)項目預(yù)選投標(biāo)單位應(yīng)不少于三家。投標(biāo)單位應(yīng)優(yōu)先從《合格供方名錄》中選擇,合格供方名錄中沒有或數(shù)量不夠時,才可從其它推薦途徑選擇投標(biāo)單位。投標(biāo)單位的資格預(yù)審應(yīng)遵循以下規(guī)定:
a)已列入公司《合格供方名錄》的單位直接具備投標(biāo)資格;
b)未列入公司《合格供方名錄》的單位,應(yīng)按上述第3條的規(guī)定經(jīng)評定合格后才能作為擬邀請的投標(biāo)單位;
c)已從公司《合格供方名錄》取消的單位,兩年內(nèi)不得參與投標(biāo)。
4.4發(fā)標(biāo)
4.4.1招標(biāo)文件的發(fā)放、現(xiàn)場踏勘和答疑由招標(biāo)小組負(fù)責(zé)組織,公司各部門視實際需要指派人員配合,但至少應(yīng)保證同時有來自不同部門的二人參加。
4.4.2招標(biāo)文件發(fā)放、現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)答疑均應(yīng)形成書面記錄,其中招標(biāo)答疑記錄應(yīng)作為招標(biāo)文件的補充附件一并發(fā)給投標(biāo)單位。
4.5開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)
4.5.1招標(biāo)小組主持開標(biāo)工作,現(xiàn)場拆封,該過程應(yīng)形成書面記錄,參加開標(biāo)的全體人員簽字確認(rèn)。
4.5.2開標(biāo)后招標(biāo)小組組織相關(guān)人員進行標(biāo)書的分析,以便進一步的評標(biāo)定標(biāo)工作。
4.5.3招標(biāo)小組組長主持招標(biāo)項目的評標(biāo)工作,招標(biāo)小組全體人員參加,實際人數(shù)
不少于3人。
4.5.4各類專業(yè)的評標(biāo)工作均必須遵循管理公司《au*地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,經(jīng)招標(biāo)小組評標(biāo),并將評標(biāo)結(jié)果按規(guī)定權(quán)限(上述第2條)報批后確定中標(biāo)單位。
4.5.5確定中標(biāo)單位后3日內(nèi),招標(biāo)小組向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書,并將中標(biāo)結(jié)果以書面形式通知其他投標(biāo)單位。
4.6合同簽訂及招標(biāo)文檔管理
4.6.1物業(yè)分公司業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定,組織內(nèi)部的合同評審過程,并與中標(biāo)單位進行合同洽談,簽訂正式采購或分包合同。
4.6.2招標(biāo)過程中形成所有文件和記錄由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)整理成冊,并在正式合同簽訂后一個月內(nèi)移交行政人事部統(tǒng)一存檔保管。
5物料采購
5.1物料定額標(biāo)準(zhǔn)
5.1.1各物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)實際需要,明確各類材料、部件、工具、用品及小型設(shè)備的基本庫存量,包括工程設(shè)備維護所需的備品備件,建立物料庫存量標(biāo)準(zhǔn)及部門或個人使用工具的配備標(biāo)準(zhǔn),編制《物業(yè)采購分類明細(xì)表》,經(jīng)本公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。
5.1.2《物料采購分類明細(xì)表》是物業(yè)分公司提出采購需求、制訂采購計劃的依據(jù)之一,物業(yè)分公司行政人事部部應(yīng)每半年一次組織各部門對《物業(yè)采購分類明細(xì)表》進行評審更新,并報本公司總經(jīng)理審批。
5.2年度采購計劃
5.2.1物業(yè)分公司行政人事部根據(jù)工裝管理規(guī)定、物料定額標(biāo)準(zhǔn)、各類工作人員數(shù)量,及各單位自然狀況等信息,制定年度物料采購計劃,報總經(jīng)理審批。
5.2.2年度物料采購計劃是制訂年度收支預(yù)算的依據(jù)之一,在年度采購計劃執(zhí)行過程中,因業(yè)務(wù)變化或其它因素導(dǎo)致年度采購計劃調(diào)整時,必須相應(yīng)調(diào)整公司年度收支預(yù)算計劃,并報項目所在公司審批。
5.3月度采購計劃
5.3.1每月固定消耗的常用物料,例如勞保用品、清潔用品、易損備件(燈管、鎮(zhèn)
流器、窗把手、水龍頭、電話線)等的月度補充計劃,由行政人事部倉管員根據(jù)庫存量于每月25日前提出。
5.3.2物業(yè)分公司各部門(管理處)根據(jù)下月工作需要,結(jié)合年度物料計劃制定下月的物料采購計劃,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量(如有特殊要求,須說明),經(jīng)本公司財務(wù)部經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批后,于每月25日前報行政人事部。
5.3.3行政人事部根據(jù)倉管員的月度補充計劃及各部門(管理處)月度物料采購計劃,于每月28日前擬定下月《物料采購計劃》。
5.4計劃采購實施
5.4.1經(jīng)總經(jīng)理審批后的《物料采購計劃》交行政人事部采購員實施采購。凡屬于招標(biāo)范圍的采購必須按上述第4條的規(guī)定,通過招標(biāo)選擇采購供方。不屬于招標(biāo)范圍的采購必須從經(jīng)批準(zhǔn)的《合格供方名錄》選擇,未列入《合格供方名錄》的供方必須按上述第3條規(guī)定經(jīng)評定合格后方可選擇。
5.4.2各類物料采購必須按管理公司合同管理的規(guī)定執(zhí)行,凡采購金額在5000元(含)以上的采購項目必須簽訂正式的書面合同。采購金額在5000元以下沒有簽訂正式書面合同的采購項目均必須在進貨驗收合格后付款。
5.4.3對簽訂長期供貨合同,分批供貨的采購項目,行政人事部采購人員應(yīng)以書面形成發(fā)出采購訂單,特殊情況下口頭提出的采購訂單應(yīng)予以記錄。
5.4.4采購大宗物料或采購數(shù)量在10個以上的物料時,一般應(yīng)通知合格供應(yīng)商送貨上門。
5.4.5行政人事部采購人員應(yīng)及時組織進貨的驗收入庫手續(xù),具體按物業(yè)分公司制訂的物料管理程序執(zhí)行。
5.5零星、應(yīng)急物料的申購
5.5.1零星物料是指除常用物料外的、所需數(shù)量較少,且沒有庫存的物料。應(yīng)急物料是指突發(fā)性急用,且沒有庫存的物料。
5.5.2各物業(yè)分公司的零星、緊急采購必須按以下程序執(zhí)行:
a)物料使用部門(人員)填寫《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》,說明物料名稱、型號、規(guī)格、數(shù)量,并交部門經(jīng)理(管
理處主任)審核;
b)《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交財務(wù)部經(jīng)理及總經(jīng)理審批;
c)經(jīng)審批的《零星(應(yīng)急)物料采購申請單》交行政人事部采購員實施采購。
5.5.3緊急情況下的非常用物料采購,可以采取緊急措施在供方處對實物質(zhì)量進行驗證后自行購買,但在購買后須按上述要求補辦緊急采購手續(xù)。
5.6物料采購時效
5.6.1常用物料采購原則上應(yīng)在3個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.2特殊物料的采購原則上應(yīng)在5個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.3零星物料的采購原則上應(yīng)在1個工作日內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
5.6.4緊急物料的采購原則上應(yīng)在3個小時內(nèi)完成,特殊情況報行政人事部經(jīng)理(管理處主任)同意后另行處理。
6物料保管
6.1各物業(yè)分公司應(yīng)建立物料管理程序,明確規(guī)定物料進貨驗收、入庫、儲存保管及領(lǐng)用出庫的管理責(zé)任、方法和控制要求。
6.2所有外購物料均必須執(zhí)行進貨驗收,確認(rèn)符合采購合同要求后方可收貨、入庫。物業(yè)分公司應(yīng)設(shè)置物料貯存?zhèn)}庫,將各類物料分區(qū)存放,做到擺放整齊、標(biāo)識明確,防止物料損壞、變質(zhì)或丟失。其中,有毒有害化學(xué)物資必須隔離存放,并做好防護措施。
6.3物料進、出庫必須按規(guī)定辦理手續(xù),入庫物料應(yīng)經(jīng)驗收合格,出庫物料應(yīng)辦理領(lǐng)用審批和簽收手續(xù)。
6.4各類物料應(yīng)按種類、規(guī)格分別列賬,逐次記錄進、出明細(xì),并每月盤點一次,確保各項物料賬物相符。
6.5物業(yè)分公司各管理處作業(yè)班組集中領(lǐng)用的物料,在班組內(nèi)的領(lǐng)用也應(yīng)建立相應(yīng)的記錄,并由領(lǐng)用人簽收。
7服務(wù)(工程)分包
7.1物業(yè)分公司的服務(wù)分包應(yīng)在《物業(yè)管理方案》中予以明確,經(jīng)項目所在公司總經(jīng)理審批后執(zhí)行。物業(yè)分公司臨時決定的服務(wù)分包,按本手冊第6.3節(jié)規(guī)定的合同審批權(quán)限,2萬元(含)以下的由本公司總經(jīng)理審批,超過2萬元的報項目所在公司總經(jīng)理審批。
7.2物業(yè)分公司所有對外分包服務(wù)應(yīng)明確質(zhì)量要求,包括服務(wù)范圍、作業(yè)方式與內(nèi)容、服務(wù)過程及效果評價方法等,并作為分包合同必需附件。
7.3物業(yè)分公司應(yīng)根據(jù)本手冊的規(guī)定,明確分包服務(wù)監(jiān)管責(zé)任部門(人員)對分包服務(wù)執(zhí)行過程監(jiān)視和效果評估,并針對不同類型的分包服務(wù)采用適當(dāng)?shù)目刂品椒?包括(不限于):
a)針對長期連續(xù)分包業(yè)務(wù)(如清潔、綠化等),應(yīng)根據(jù)分包合同要求制定相應(yīng)的管理規(guī)定,對供方服務(wù)質(zhì)量進行連續(xù)監(jiān)控;
b)針對周期性的分包業(yè)務(wù)(如:消殺、電梯保養(yǎng)等),由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專責(zé)人員進行監(jiān)理,并要求服務(wù)供方提供每次業(yè)務(wù)執(zhí)行報告,監(jiān)管人員跟蹤確認(rèn);
c)針對一次性的分包服務(wù)或一次性維修工程,根據(jù)實際需要要求供方提交書面執(zhí)行方案,并由監(jiān)管責(zé)任部門負(fù)責(zé)指派專人進行現(xiàn)場監(jiān)督檢查。
7.4物業(yè)分公司所有分包服務(wù)監(jiān)視和評估均應(yīng)形成書面記錄,發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時要求服務(wù)供方進行整改,相關(guān)整改過程和結(jié)果確認(rèn)均應(yīng)形成書面記錄。
8相關(guān)文件與記錄
8.1管理公司《ee地產(chǎn)經(jīng)營管理制度》6.3節(jié)《招投標(biāo)管理》
8.2wdwy-fr-mm6201供方合格評定表
8.3wdwy-fr-mm6202合格供方名錄
8.4wdwy-fr-mm6203合格供方監(jiān)督評估表
8.5wdwy-fr-mm6204招標(biāo)工作計劃
8.6wdwy-fr-mm6205招標(biāo)文件審批表
8.7wdwy-fr-mm6206評標(biāo)、定標(biāo)審批表
8.8wdwy-fr-mm6207物料采購計劃
第10篇 某某物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序
某物業(yè)員工培訓(xùn)管理程序
為了給公司員工提供一個良好的職業(yè)培訓(xùn)及發(fā)展環(huán)境,從而改善受訓(xùn)者的專業(yè)知識、服務(wù)技能及職業(yè)態(tài)度,并因此提高工作效率和客戶服務(wù)水平,保證公司服務(wù)品質(zhì),以適應(yīng)公司持續(xù)發(fā)展的需要,特制定本管理程序。
一、公司各類培訓(xùn)及責(zé)任部門
****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)公司總體培訓(xùn)工作的計劃、組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督,組織各類員工的入職培訓(xùn)、強化培訓(xùn)、專題培訓(xùn)、升任主管以上人員的培訓(xùn)、部門經(jīng)理在職培訓(xùn)、特殊工作人員培訓(xùn)、外送(聘)培訓(xùn),保存培訓(xùn)及考核記錄,并對培訓(xùn)效果進行評估總結(jié)。
管理處培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)本部門新到崗人員的崗前培訓(xùn)、部門理以下人員的在職培訓(xùn)、升任部門組長、班、組長人員的升職培訓(xùn)及考核。
二、公司培訓(xùn)計劃管理
1、公司年度培訓(xùn)計劃管理
1)公司《年度培訓(xùn)大綱》由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門于每年十二月根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要制定,報**物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)。由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)組織實施。
2)《年度培訓(xùn)大綱》內(nèi)容應(yīng)包括:
a.培訓(xùn)目的;
b.培訓(xùn)方式;
c.培訓(xùn)類別及對象;
d.培訓(xùn)內(nèi)容安排。
2、公司月度培訓(xùn)計劃管理
每月底,****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門根據(jù)公司年度培訓(xùn)大綱要求,編制公司下月培訓(xùn)計劃。管理處制定下月《培訓(xùn)計劃》,并于每月3日前將本部門本月培訓(xùn)計劃報****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門備案。職能部門月《培訓(xùn)計劃》由****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門統(tǒng)一編制,報****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門經(jīng)理審批后執(zhí)行。
三、培訓(xùn)實施管理
1、崗前培訓(xùn)
1)入職引導(dǎo)
新員工在上崗前,由所在部門經(jīng)理指定的部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人或直屬上級,對其組織實施崗前培訓(xùn),引導(dǎo)新員工熟悉工作環(huán)境,了解工作范圍、崗位職責(zé)、公司規(guī)章,掌握專業(yè)技能等。
2)新成立管理處人員崗前培訓(xùn)
a、****物業(yè)管理有限公司人力資源管理部門負(fù)責(zé)組織新建管理處人員的崗前培訓(xùn),并根據(jù)崗位要求及培訓(xùn)內(nèi)容舉行上崗前考核:
b、對新建管理處全體工作人員的培訓(xùn)內(nèi)容包括:新建管理處組織架構(gòu)、崗位職責(zé);物業(yè)管理相關(guān)法規(guī);本大廈(小區(qū))情況簡介;入伙流程;各崗位專業(yè)服務(wù)禮儀、專業(yè)工作技能等。
c、專業(yè)技能培訓(xùn)內(nèi)容包括:
a.管理類:品質(zhì)、人事、培訓(xùn)、行政、財務(wù)、租賃、信息、資料管理等
b.技術(shù)類:房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施情況、裝修管理等
c.安全類:安全防范、停車場、消防管理、緊急突發(fā)事件處理等
d.保潔類:清潔綠化消殺技能及程序、材料工具的使用等
2、入職培訓(xùn)
1)入職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括:
a.公司概況、企業(yè)文化、經(jīng)營理念
b.公司管理規(guī)章制度
c.職業(yè)道德規(guī)范、員工手冊
d.物業(yè)管理基礎(chǔ)知識
e.顧客溝通技巧、服務(wù)禮儀
f.品質(zhì)基礎(chǔ)課程
g.安全教育、消防知識及急救常識
h.小區(qū)/大廈實景參觀等
2)培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)各類員工入職培訓(xùn)的組織實施工作。培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進行,考核不合格者有一次補考機會,兩次考核'不合格',公司將不予聘用。
3)培訓(xùn)管理員須將考核結(jié)果在部門范圍內(nèi)及時予以通報。
3、強化培訓(xùn)
1) 參加強化培訓(xùn)前,新員工須填寫《新員工試用情況反饋表》,于強化培訓(xùn)時上交現(xiàn)場培訓(xùn)助理,該記錄由管理處妥善保管。
2)強化培訓(xùn)的主要內(nèi)容為討論工作中的收獲及疑問并答疑、強化公司理念及顧客溝通技巧、物業(yè)管理法規(guī)等。
3)由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)各類員工強化培訓(xùn)的組織實施工作。培訓(xùn)考核一般以筆試閉卷方式進行,考核不合格者有一次補考機會,兩次考核'不合格',公司將做解除勞動關(guān)系處理。。
4)培訓(xùn)管理員須將考核結(jié)果在部門范圍內(nèi)及時予以通報。
4、在職培訓(xùn)
1)在職培訓(xùn)主要以直屬上級的在職輔導(dǎo)方式進行。
2)管理處各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門的培訓(xùn)計劃、課程設(shè)計、組織實施、效果評估等工作。
3)由管理處培訓(xùn)負(fù)責(zé)人按照本部門月度《培訓(xùn)計劃》負(fù)責(zé)組織至少每月安排一次在職培訓(xùn),考核至少每半年一次。
4)在職培訓(xùn)內(nèi)容主要為崗位服務(wù)技能。
5)在職培訓(xùn)考核不合格者,由所在部門安排再次培訓(xùn)或做出其他處理。培訓(xùn)及考核記錄由所在部門保存至少一年。
6)主管及以上人員在職培訓(xùn)
a、由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)組織安排每半年一次的在職培訓(xùn)。
b、培訓(xùn)內(nèi)容包括物業(yè)管理及企業(yè)經(jīng)營管理相關(guān)知識。
c、在職培訓(xùn)記錄由培訓(xùn)管理員妥善保存至少一年。
5、升職培訓(xùn)
1)升職培訓(xùn)適用于工作表現(xiàn)良好,工作能力較強,具較好發(fā)展?jié)摿?擬晉升到更高一級職位的員工。員工能否得到升職,應(yīng)視員工之專業(yè)知識技能及管理水平等方面與該職位是否適應(yīng)。
2)升職培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)包括:
a、擬晉升職務(wù)的職責(zé)及權(quán)限
b、擬晉升職位的專業(yè)知識及技能
c、管理技巧
6、特殊工作人員培訓(xùn)
1)由培訓(xùn)管理員組織安排從事特殊工作崗位(內(nèi)審員/培訓(xùn)負(fù)責(zé)人)員工的資格培訓(xùn);由培訓(xùn)管理員組織安排從事關(guān)鍵工作崗位(會計/出納/設(shè)備責(zé)任人/救生員/司機)員工的資格培訓(xùn)。
2)從事特殊及關(guān)鍵工作崗位員工須取得政府頒發(fā)的崗位資格證書,擔(dān)任部門配電柜、發(fā)電機、消防設(shè)施、水泵、立體車庫等設(shè)備的責(zé)任人及操作者,擔(dān)任部門救生員、專職機動車輛駕駛員并須經(jīng)過公司考核取得資格后方可正式上崗。
7、外送培訓(xùn)
根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要,由培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)組織有關(guān)人員外送培訓(xùn),雙方簽定1-3年的培訓(xùn)協(xié)議書。培訓(xùn)結(jié)束后須將結(jié)業(yè)證書原件交人事管理員存檔。
8、培訓(xùn)效果評估
1)各培訓(xùn)組織部門應(yīng)預(yù)先設(shè)定培訓(xùn)目標(biāo),培訓(xùn)結(jié)束后檢驗?zāi)繕?biāo)的達成情況,并定期開展培訓(xùn)效果評估及意見征詢活動,至少每半年一次總結(jié)培訓(xùn)成效,以便提高培訓(xùn)工作質(zhì)量。
2)培訓(xùn)管理員負(fù)責(zé)至少每半年組織
一次對各部門培訓(xùn)工作抽查并評估。
四、培訓(xùn)積分管理
1、參加培訓(xùn)者將得到相應(yīng)的培訓(xùn)積分。
2、培訓(xùn)積分將與個人考核、獎金及晉升直接掛鉤。
3、培訓(xùn)積分采用培訓(xùn)系數(shù)×培訓(xùn)課時的方法進行計算。
4、培訓(xùn)系數(shù)根據(jù)該次培訓(xùn)課程的專業(yè)程度、重要程度及難易程度等,分別為0.5、1.0、1.5、2.0四個系數(shù)。
5、培訓(xùn)課時指該次培訓(xùn)課程的授課時間,1小時為1個課時。
6、培訓(xùn)積分實行個人臺賬式管理,由各部門培訓(xùn)負(fù)責(zé)人將本部門參加培訓(xùn)人員的姓名、培訓(xùn)時間、培訓(xùn)課程、培訓(xùn)系數(shù)及培訓(xùn)積分統(tǒng)一進行登記管理。
五、培訓(xùn)須知
公司安排之培訓(xùn)活動,等同于正常出勤,應(yīng)參加培訓(xùn)人員無故不參加者,將按照相關(guān)考勤管理制度執(zhí)行。
培訓(xùn)是一次互動式的交流研討,希望你能運用創(chuàng)造性思維,積極參與;
學(xué)員必須攜帶相關(guān)學(xué)習(xí)用品準(zhǔn)時參加培訓(xùn),請勿遲到、早退;
上課期間注意事項:
請將傳呼機、手機設(shè)為關(guān)機(震機)狀態(tài);
上課期間請勿交頭接耳,發(fā)言須舉手,征得講師同意;
參觀期間須服從組織者的安排,遵守秩序,勿大聲喧嘩
課余休息期間注意事項:
請勿在辦公區(qū)域游蕩,請勿在無煙區(qū)抽煙,請勿大聲喧嘩;
未經(jīng)許可,請勿隨便動用公用設(shè)施和設(shè)備;
公共衛(wèi)生注意事項:
培訓(xùn)期間,每人每天只用一個紙杯,用完后請勿隨手丟棄,應(yīng)放入垃圾桶中;
愛護、保持食堂用餐區(qū)域衛(wèi)生,廢餐具請勿亂放,須統(tǒng)一放置;
愛護、保持洗手間衛(wèi)生,保持洗手間臺面、地面干凈整潔;
服裝注意事項:
學(xué)員在培訓(xùn)期間,須按要求佩帶胸牌,且在培訓(xùn)結(jié)束時及時向培訓(xùn)助理交還胸牌;
培訓(xùn)期間,學(xué)員須穿著崗位制服;
培訓(xùn)結(jié)束后,須主動協(xié)助培訓(xùn)助理整理、清潔培訓(xùn)教室。
附相關(guān)表格:
1、培訓(xùn)(會議)記錄表;
2、月度培訓(xùn)計劃;
3、外送培訓(xùn)協(xié)議書;
第11篇 物業(yè)管理會計核算方法范例
會計核算方法wi/cw-03
會計核算是會計的基本職能之一,在會計基礎(chǔ)工作中占有非常重要的地位,它對提高整個會計工作水平,起著舉足輕重的作用,為此,公司根據(jù)國家財政部頒布的《會計法》等一系列法律法規(guī),特制定如下會計核算管理辦法:
一.會計核算的一般要求
1.依法建帳。本公司依《中華人民共和國會計法》和國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定建立會計帳冊,進行會計核算,及時提供合法、真實、準(zhǔn)確、完整的會計信息。
2.會計核算內(nèi)容。
2.1 款項和有價證券的收付;
2.2 財物的收發(fā)、增減和使用;
2.3 債權(quán)債務(wù)的發(fā)生和結(jié)算;
2.4 資本基金的增減和經(jīng)費的收支;
2.5 收入、費用、成本的計算;
2.6 財務(wù)成果的計算和處理;
2.7 其他需要辦理會計手續(xù)、進行會計核算的事項;
3.會計核算的基本要求。
3.1 會計核算應(yīng)當(dāng)以實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)為依據(jù),按照規(guī)定的會計處理方法進行,保證會計指標(biāo)的口徑一致、相互可比和會計處理方法的一個年度前后期一致,年度前后期如有變更,應(yīng)當(dāng)在說明中加以披露。
3.2 會計核算年度:以公歷一月一日起至十二月三十一日止。
3.3 原則上以人民幣為記帳本位幣。
3.4 會計制度:實行《會計法》和《兩則兩制》,共性財務(wù)政策部分按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》執(zhí)行,特性財務(wù)政策部分按照《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》執(zhí)行。
3.5 固定資產(chǎn)折舊方法:以《會計法》規(guī)定的直線法執(zhí)行,按固定資產(chǎn)總額預(yù)留5%的殘值后每月按時計提折舊。
3.6 低值易耗品攤銷方法:以《會計法》規(guī)定的一次攤銷法按月攤銷,但同時要設(shè)備查簿對低值易耗品進行輔助管理。
3.7 存貨收發(fā)方法:采用《會計法》規(guī)定的先進先出法進行核算。
3.8 成本核算方法:按照《會計法》和《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》規(guī)定的實際成本法、開發(fā)間接費用按工程量進行分配的核算方法執(zhí)行。
3.9 會計核算原則:以《會計法》規(guī)定的權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。
3.10會計憑證、會計帳薄、會計報表和其他會計資料必須符合國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定,不得偽造、變造,不得設(shè)置帳外帳,不得報虛假的會計憑證和會計帳簿、報表。
3.11按照國家統(tǒng)一會計制度的要求設(shè)置和使用會計科目。
3.12公司使用會計電算化,所使用的會計軟件和電子計算機生成的會計憑證、會計帳簿、會計報表等會計資料應(yīng)當(dāng)符合國家頒布的《會計電算化管理辦法》、《會計核算軟件基本規(guī)范》等規(guī)章。未使用會計電算化前按國家規(guī)定的手工操作方法執(zhí)行。
3.13會計檔案應(yīng)當(dāng)按照《會計檔案管理辦法》的規(guī)定進行妥善保管,對電算化電子數(shù)據(jù)及相應(yīng)會計備份資料、文字資料等應(yīng)視同會計檔案進行管理。
3.14會計記錄文字統(tǒng)一使用中文。
3.15原始記錄:各種原始記錄(包括自制和外來),嚴(yán)格按《會計法》規(guī)定的辦法執(zhí)行,以保證原始記錄的嚴(yán)肅性、真實性和合法性。
二. 會計憑證
1.原始憑證必須具備如下內(nèi)容:
1.1 原始憑證的基本要素:憑證的名稱;填制憑證的日期;填制憑證單位名稱或填制人姓名;經(jīng)辦人員的簽名或者蓋章;接受憑證單位名稱;經(jīng)濟業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價和金額。
1.2 如從外單位取得的原始憑證,必須蓋有填制單位的公章;對外開出的原始憑證,必須加蓋本單位的公章。
1.3 自制的原始憑證必須有經(jīng)辦單位的領(lǐng)導(dǎo)人或者由單位領(lǐng)導(dǎo)人指定的人員簽名或者蓋章。
1.4 購買實物的原始憑證,必須有驗收證明。
1.5 支付款項的原始憑證,必須有收款單位和收款人的收款證明,不能僅以支付款項的有關(guān)憑證如銀行匯款憑證等代替。
1.6 發(fā)生銷貨退回的,除填制退貨發(fā)票外,還必須有退貨驗收證明;退款時,必須取得對方的收款收據(jù)或者匯款銀行的憑證,不得以退貨發(fā)票代替收據(jù)。
;1.7 職工因公出差借款憑據(jù),必須附在記帳憑證之后,收回借款時,應(yīng)當(dāng)另開收據(jù)或者退還借款付本,不得退還原借款收據(jù)。
1.8 經(jīng)上級有關(guān)部門批準(zhǔn)的經(jīng)濟業(yè)務(wù),應(yīng)當(dāng)將批準(zhǔn)文件作為記帳憑證的附件。
2.記帳憑證必須具備如下內(nèi)容:
2.1 記帳憑證的基本要素:填制憑證的日期;憑證編號;經(jīng)濟業(yè)務(wù)摘要;會計科目;金額;所附原始憑證張數(shù);填制憑證人員、稽核人員、記帳人員、會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人(主管會計人員)簽名或蓋章。
2.2 填制記帳憑證時,應(yīng)當(dāng)對記帳憑證進行連續(xù)編號,電腦打印出來的記帳憑證要加蓋制單人員、審核人員、記帳人員及財務(wù)負(fù)責(zé)人、主管會計人員印章或者簽字。
3.會計憑證的字跡和保管要求。
3.1 填制會計憑證的字跡必須清晰、工整。
3.2 會計憑證要及時傳遞,不得積壓,以保證會計核算的及時、正常進行。
3.3 會計憑證登記完畢后,應(yīng)當(dāng)按照分類和編號順序裝訂、保管,不得散失。
3.4 原始憑證不得外借,其他單位確需借用的,可以提供復(fù)制件,但應(yīng)當(dāng)履行嚴(yán)格的報批和借用登記手續(xù)。
3.5 原始憑證如有遺失,應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的要求取得相應(yīng)證明,并辦理審核和報批手續(xù)。
三.會計帳簿
1.會計帳簿的設(shè)置。按照國家統(tǒng)一會計制度的規(guī)定和會計業(yè)務(wù)的需要設(shè)置會計帳簿。包括總帳、明細(xì)帳、日記帳和其他輔助性帳簿,以上所有會計帳簿、會計憑證和會計報表均到市財政局指定的地點購買。
2.會計帳簿的啟用。新帳簿啟用時,應(yīng)當(dāng)在帳簿封面上寫明單位名稱和帳簿名稱,并填寫帳簿扉頁上的'啟用表',注明啟用日期、帳簿起止頁數(shù)、::記帳人員和會計機構(gòu)負(fù)責(zé)人、會計主管人員姓名等,并加蓋名章和單位公章。當(dāng)有記帳或者財務(wù)負(fù)責(zé)人調(diào)動工作時應(yīng)在'啟用表'上履行簽字等手續(xù)。
3.帳簿的登記。會計人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)審核無誤的會計憑證登記會計帳簿,具體方法嚴(yán)格按《會計法》的規(guī)定執(zhí)行。
4.帳簿記錄的錯誤更正。如果會計帳簿記錄發(fā)生錯誤,不允許涂改、挖補、刮擦、藥物消除字跡等手段更正,也不允許重抄,而應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況,按照規(guī)定采用劃線更正法等進行更正。
5.對帳。將會計帳簿記錄的有關(guān)數(shù)字與庫存實物、貨幣資金、有價證券、往來單位或者個人等進行相互核對,保證帳證相符、帳帳相符、帳實相符。
6.結(jié)帳。將本期內(nèi)所發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)全部登記入帳的基礎(chǔ)上,按照規(guī)定的方法對該期內(nèi)的帳簿記錄進行小結(jié)或年結(jié),結(jié)出本期或本年發(fā)生額合計和余額,并將其余額結(jié)轉(zhuǎn)下期或者轉(zhuǎn)入新帳。
四.編制財務(wù)報告
1.必須按照國家統(tǒng)一會計制度規(guī)定定期編制財務(wù)報告,包括會計報表主表、附表、附注及財務(wù)分析。
2.會計報表應(yīng)當(dāng)根據(jù)登記完整、核對無誤的會計帳簿記錄和其他有關(guān)資料編制,做到數(shù)字真實、計算準(zhǔn)確、內(nèi)容完整、說明清楚。
3.會計報表之間、會計報表各項之間,凡有對應(yīng)關(guān)系的數(shù)字,應(yīng)當(dāng)相互一致。
4.財務(wù)分析:按季度分析,分析應(yīng)包含各項財務(wù)指標(biāo),及重要的會計事項。
第12篇 某某物業(yè)裝修管理程序培訓(xùn)
某物業(yè)裝修管理程序
1、業(yè)主裝修時應(yīng)提前5 ―7天(涉及消防規(guī)定的應(yīng)先向消防部門辦理報批手續(xù))向物業(yè)公司提出室內(nèi)裝修申請并詳細(xì)、如實地填寫相關(guān)表格。
2、相關(guān)表格和資料:
裝修申請表
裝修改造工程消防審核申報表 [由施工方提供](建筑面積在200m2以上)
裝修期間臨時電力供應(yīng)申請表
裝修設(shè)計圖紙
3、物業(yè)公司對施工人員、業(yè)主進行室內(nèi)裝修管理條例、裝修管理辦法、房屋注意事項、裝修管理細(xì)則等方面的培訓(xùn) 。
4、裝修進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司提交以下資料 :
裝修單位營業(yè)執(zhí)照副本
裝修單位資質(zhì)等級證
各專業(yè)裝修圖
施工人員相片
專業(yè)操作證
5、工程技術(shù)人員審核裝修設(shè)計圖紙
衛(wèi)生間改變、單位載荷、用電功率、消防功能、承重結(jié)構(gòu)、外墻、空調(diào)位置等方面。
6、裝修進場時業(yè)主亦要向物業(yè)公司填寫以下資料(工程部、主任審核后) :
《裝修承諾書》
《二次裝修審核表》
《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》
《裝修安全消防協(xié)議書》
《電氣安裝審批表 》
《裝修施工人員登記表》
7、所有政府批文及物業(yè)公司文件發(fā)放后,向財務(wù)部門交付有關(guān)費用:
裝修押金
裝修管理費
工人出入證押金
工人出入證工本費
臨時供電安裝費(如需要)
租用/購置滅火器費用(裝修公司可自行購置)
垃圾清運費
8、管理處發(fā)放
裝修許可證(開工證)
要求:管理處存根進入業(yè)主裝修資料袋,發(fā)放給業(yè)主副聯(lián)張貼在戶內(nèi)明顯部位。
施工人員出入證
要求:每人一證、憑證出入
9、裝修現(xiàn)場的監(jiān)管
貨物進出的管理
裝修人員的管理
電梯使用的管理
車輛的管理
10、裝修完工
前提條件:已向消防、質(zhì)監(jiān)部門報竣工驗收并取得批復(fù)。
業(yè)主和施工隊負(fù)責(zé)人共同向管理處申請驗收。
工程部進行現(xiàn)場驗收(填寫驗收表雙方簽字確認(rèn))。
施工單位提交竣工圖紙。
業(yè)主提交工程合同及裝修工程質(zhì)量保證書復(fù)印件。
注意事項(資料)。
11、驗收合格后
憑相關(guān)收據(jù)退還工人出入證押金(待施工單位交回許可證及出入證)。
相關(guān)表格支持《二次裝修竣工驗收單》
12、裝修完畢及管理公司驗收合格之日起計三個月后
如無違反本規(guī)定及物業(yè)轄區(qū)其他管理規(guī)定的行為;
沒有對他人財產(chǎn)和公共場地、設(shè)施、設(shè)備等造成損害的;
沒有在公共區(qū)域遺留裝修雜物;
裝修工程符合有關(guān)條例及管理處事前所認(rèn)可的審批圖紙
退還裝修押金
相關(guān)表格支持《二次裝修工程結(jié)算確認(rèn)單》
