第1篇 z物業(yè)管理公司簡介物業(yè)投標(biāo)

z物業(yè)管理公司簡介(物業(yè)投標(biāo))

aa市z物業(yè)管理有限公司為20**年成立的現(xiàn)代新型物業(yè)管理企業(yè),公司注冊(cè)資本50萬元人民幣,物業(yè)管理暫定資質(zhì)。

z物業(yè)公司引進(jìn)深圳先進(jìn)的物業(yè)管理機(jī)制和運(yùn)作模式,充分吸收豐富的物業(yè)管理行業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。并從深圳高薪聘請(qǐng)一批資深物業(yè)管理人士擔(dān)任公司中**.鳳凰城職務(wù)。z物業(yè)公司現(xiàn)有員工12多人,中層管理人員物業(yè)管理專業(yè)大專以上文化程度占90%以上,所有管理人員均持有建設(shè)部頒發(fā)物業(yè)崗位證書。z物業(yè)將建成一支業(yè)務(wù)精干、專業(yè)豐富、訓(xùn)練有素的物業(yè)管理人才隊(duì)伍。

z物業(yè)目前正管理和服務(wù)著蔚藍(lán)水岸等aa市高檔住宅小區(qū)等,總管理面積達(dá)5萬平方米,業(yè)務(wù)范圍涵蓋多層和**.鳳凰城住宅、綜合商住樓的物業(yè)管理和服務(wù)。

z物業(yè)以“以客戶為中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,運(yùn)用iso9000:2000國際質(zhì)量管理體系為手段,積極塑造aa市物業(yè)管理的新品牌和行業(yè)典范…

z物業(yè)從外地引進(jìn)高級(jí)物業(yè)管理人才擔(dān)任公司**.鳳凰城管理人員以來,充分吸收深圳先進(jìn)的物業(yè)管理理念,有著自己鮮明的管理特征,并在aa市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)率先提出“客戶服務(wù)中心物業(yè)管理模式”、“360度生活管家服務(wù)”、 “個(gè)性化服務(wù)”等令行業(yè)人士耳目一新的管理理念。

第2篇 質(zhì)量手冊(cè)-物業(yè)管理數(shù)據(jù)分析控制程序

目的

收集和分析適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù),以確定質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性,并識(shí)別可以實(shí)施的改進(jìn)。

2適用范圍

適用于對(duì)來自監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。

3職責(zé)

3.1管理部

a.負(fù)責(zé)歸口管理公司對(duì)內(nèi)、對(duì)外相關(guān)數(shù)據(jù)的傳遞與分析、處理;

b.負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)技術(shù)的選用、批準(zhǔn)、組織培訓(xùn)及檢查統(tǒng)計(jì)技術(shù)的實(shí)施效果。

3.2各部門

a.負(fù)責(zé)各自相關(guān)的數(shù)據(jù)收集、傳遞、交流;

b.負(fù)責(zé)本部門統(tǒng)計(jì)技術(shù)的具體選擇與應(yīng)用。

4程序

4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀地反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。

4.2數(shù)據(jù)的來源

4.2.1外部來源

a.政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;

b.地方政府機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;

c.市場(chǎng)動(dòng)態(tài);

d.相關(guān)方(如業(yè)主和住戶、供應(yīng)方等)反饋及投訴等。

4.2.2內(nèi)部來源

a.日常工作,如質(zhì)量目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)記錄、內(nèi)部質(zhì)量審核與管理評(píng)審報(bào)告及體系正常運(yùn)行的其他記錄;

b.存在、潛在的不合格,如質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果、糾正預(yù)防措施處理結(jié)果等;

c.緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事故等;

d.其他信息,如員工建議等。

4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的質(zhì)量記錄、書面資料、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式。

4.3數(shù)據(jù)的收集、分析與處理

4.3.1對(duì)數(shù)據(jù)的收集、分析與處理應(yīng)提供如下信息:

a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;

b.服務(wù)滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;

c.過程、服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢(shì),包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì);

d.供方的信息等。

4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理

4.3.2.1管理部負(fù)責(zé)政府相關(guān)部門、認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析,并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。

4.3.2.2政策法規(guī)類信息由管理部及相關(guān)部門收集、分析、整理、傳遞。

4.3.2.3管理部及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主和住戶進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。

4.3.2.4各部門直接從外部獲取的其他類數(shù)據(jù),應(yīng)在一周內(nèi)用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》報(bào)告管理部,由其分析整理,根據(jù)需要傳遞、協(xié)調(diào)處理。

4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理

4.3.3.1管理部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。

4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),對(duì)存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。

4.3.3.3緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門迅速報(bào)告公司主管部門處理。

4.3.3.4其他內(nèi)部信息獲得者可用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》反饋給管理部處理。

4.4數(shù)據(jù)分析處理

4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計(jì)方法。

4.4.2本公司基本統(tǒng)計(jì)方法的選擇

a.對(duì)于市場(chǎng)、業(yè)主和住戶滿意程度、質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》等;

b.對(duì)過程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量,采用控制圖法,每月各部門編制《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》;

c.根據(jù)物品類別及對(duì)質(zhì)量的影響,對(duì)物品的檢測(cè)采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。

4.4.3統(tǒng)計(jì)方法實(shí)施要求

a.管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)方法培訓(xùn)。

b.正確使用統(tǒng)計(jì)方法,確保統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí)。

4.4.4對(duì)統(tǒng)計(jì)方法適用性和有效性的判定

a.是否降低了不合格率;

b.是否能為有關(guān)過程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量;

c.是否提高了工作效率;

d.是否降低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。

4.5管理部每個(gè)月對(duì)各部門統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用的記錄進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)主要的質(zhì)量問題要求責(zé)任部門采取相應(yīng)的糾正、預(yù)防措施,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。

4.6統(tǒng)計(jì)記錄的管理

對(duì)于統(tǒng)計(jì)記錄的管理要分清職責(zé)和權(quán)限,進(jìn)行分級(jí)管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對(duì)統(tǒng)計(jì)記錄進(jìn)行有效的管理與控制。

5相關(guān)文件

5.1《過程和服務(wù)的測(cè)量和監(jiān)控程序》

5.2《質(zhì)量記錄控制程序》

5.3《文件控制程序》

5.4《改進(jìn)控制程序》

6質(zhì)量記錄

6.1《信息聯(lián)絡(luò)處理單》

6.2《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》

6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》

6.4《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》

第3篇 全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試-物業(yè)管理實(shí)務(wù)試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分。每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)

1.一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)注冊(cè)資本應(yīng)為人民幣( )萬元以上。

a.50 b.300

c.500 d.1000

2.新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起( )日內(nèi),向工商注冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)資質(zhì)。

a.30 b. 45

c. 60 d. 90

3. 某物業(yè)管理公司僅管理高層住宅類型的物業(yè),管理總面積達(dá)120萬平方米,從管理類型和面積上看,該公司符合申報(bào)( )資質(zhì)條件。

a. 一級(jí)b. 二級(jí)

c. 三級(jí)d. 三級(jí)暫定

4. 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)結(jié)束后,招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起( )日內(nèi),按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面前期物業(yè)服務(wù)合同。

a. 7 b. 15

c. 30 d. 45

5. 在前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中,評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果向招標(biāo)人推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人( )。

a. 可任選其中一個(gè)作為中標(biāo)人

b. 應(yīng)以報(bào)價(jià)最低的為中標(biāo)人

c. 應(yīng)報(bào)請(qǐng)房地產(chǎn)行政主管部門確定中標(biāo)人

d. 應(yīng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人

6. 物業(yè)管理投標(biāo)的過程包括:①準(zhǔn)備投標(biāo)文件,②獲取招標(biāo)信息,③登記并取得招標(biāo)文件,④參加開標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)議,⑤送交投標(biāo)文件,⑥簽訂物業(yè)服務(wù)合同(或前期物業(yè)服務(wù)合同)。正確的投標(biāo)步驟是( )。

a. ③-②-①-④-⑤-⑥b. ③-②-①-⑤-④-⑥

c. ②-③-①-④-⑤-⑥d. ②-③-①-⑤-④-⑥

7. 物業(yè)服務(wù)合同由( )與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。

a. 各業(yè)主分別 b. 業(yè)主大會(huì)

c. 業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主 d. 物業(yè)建設(shè)單位

8. 業(yè)主臨時(shí)公約由( )制定。

a. 建設(shè)單位 b. 購房人

c. 物業(yè)管理企業(yè)d. 房地產(chǎn)行政主管部門

9. 物業(yè)管理的早期介入是建設(shè)單位引入的( )。

a. 設(shè)計(jì)工作 b. 工程監(jiān)理工作

c. 開發(fā)建設(shè)工作d. 物業(yè)管理咨詢活動(dòng)

10. 前期物業(yè)管理是指從前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起至( )之日止的物業(yè)管理活動(dòng)。

a. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開b. 業(yè)主大會(huì)成立

c. 50%業(yè)主入住 d. 物業(yè)服務(wù)合同生效

11. 業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)管理企業(yè),原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向( )交還有關(guān)的物業(yè)管理資料和物業(yè)管理用房等。

a. 建設(shè)單位 b. 業(yè)主委員會(huì)

c. 政府主管部門d. 新物業(yè)管理企業(yè)

12. 因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,( )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a. 裝修人b. 裝修企業(yè)

c. 裝修施工人員d. 物業(yè)管理公司

13. 在購房合同約定的期限內(nèi),業(yè)主未辦理入住及其相應(yīng)手續(xù)的,( )。

a. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住不成立

b. 建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)將視業(yè)主入住成立

c. 業(yè)主未與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明的,視同入住成立

d. 即使業(yè)主與建設(shè)單位聯(lián)系并作有效聲明,仍視為入住不成立

14. 檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采取( )查驗(yàn)方法。

a. 測(cè)量b. 敲擊

c. 使用d. 目測(cè)

15. 房屋主體按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料劃分類別,不包括( )。

a. 磚結(jié)構(gòu)b. 木結(jié)構(gòu)

c. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)d. 框架結(jié)構(gòu)

16. 對(duì)于重點(diǎn)和重要設(shè)施設(shè)備的維修,應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)( )。

a. 事后維修 b. 緊急搶修

c. 預(yù)防性維修 d. 大修

17. 物業(yè)供配電系統(tǒng)技術(shù)檔案不包括()記錄。

a. 日常運(yùn)行 b. 客戶投訴

c. 維修和技術(shù)改造d. 各項(xiàng)電氣預(yù)防性實(shí)驗(yàn)和其它測(cè)試

18. 下列四種方法中,不屬于白蟻防治主要方法的是( )。

a. 挖巢法b. 藥殺法

c. 熏蒸法d. 誘殺法

19. 下列四項(xiàng)工作中,不屬于小區(qū)綠化日常養(yǎng)護(hù)工作的是( )。

a. 澆水b. 病蟲害防治

c. 雜草防治 d. 綠化改造工程

20. 下列關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范工作責(zé)任的說法中,表述正確的是( )。

a. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作

b. 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范工作負(fù)有全部責(zé)任

;c. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生刑事案件時(shí),物業(yè)管理企業(yè)不承擔(dān)任何責(zé)任

d. 物業(yè)管理企業(yè)可對(duì)嫌疑人進(jìn)行留置訊問

21. 下列關(guān)于消防通道管理的說法中,正確的是( )。

a、物業(yè)管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

b、物業(yè)管理公司任何時(shí)候都不能將消防通道劃為停車位

c、物業(yè)管理公司如將消防通道劃為停車位,應(yīng)做好安全警示

d、業(yè)主在消防通道停車與物業(yè)管理公司無關(guān),無須進(jìn)行管理

22. 電梯出現(xiàn)緊急情況時(shí),乘客應(yīng)采取的正確措施是( )。

a. 確認(rèn)電梯處于靜止?fàn)顟B(tài),撬開轎廂門逃生

b. 通過安全窗撤離轎廂

c. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng)通知管理人員,靜候救援

d. 通過電話或?qū)χv系統(tǒng),在管理人員的指揮下采取措施自救

23. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每( )不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。

a. 三個(gè)月b. 半年

c. 一年d. 二年

24. 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括( )和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

a. 物業(yè)服務(wù)成本b. 物業(yè)服務(wù)支出

c. 物業(yè)服務(wù)支出、法定稅費(fèi)d. 物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)

25. 住宅專項(xiàng)維修資金屬于()所有。

a.物業(yè)管理企業(yè) b.全體業(yè)主

c.物業(yè)管理企業(yè)和全體業(yè)主 d.建設(shè)單位

26. 在業(yè)主大會(huì)成立前,住宅專項(xiàng)維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)( )。

a.提出計(jì)劃,房地產(chǎn)行政主管部門審核后劃拔

b.自行決定

c.與部分業(yè)主商議決定

d.與建設(shè)單位商議決定

27. 物業(yè)服務(wù)合同約定以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取的是()。

a.政府定價(jià)

b.政府指導(dǎo)價(jià)

c.業(yè)主定價(jià)

d.物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定

28. 新建物業(yè)承接驗(yàn)收時(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)向()索取物業(yè)檔案資料。

a.業(yè)主b.建設(shè)單位

c.施工單位d.監(jiān)理單位

29. 某項(xiàng)目管理處擬購置固定資產(chǎn),須書面報(bào)請(qǐng)公司批準(zhǔn),采用的文書類型應(yīng)是()。

a. 通知b. 報(bào)告

c. 請(qǐng)示d. 決定

30. 按照《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》(建設(shè)

部令第110號(hào)),業(yè)主在辦理住宅裝飾裝修手續(xù)時(shí),物業(yè)管理企業(yè)(或指定方)可以按照裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議,收取()。

a.管理服務(wù)費(fèi) b.審批費(fèi)

c.施工現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)d.裝修保證金

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

31. 二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書由()頒發(fā)和管理。

a.國務(wù)院建設(shè)主管部門

b.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

c.省、自治區(qū)人民政府房地產(chǎn)主管部門

d.直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

e.設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門

32. 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在申請(qǐng)資質(zhì)時(shí),除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗(yàn)資證明之外,還要持()向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報(bào)。

a. 企業(yè)法定代表人的身份證明

b. 企業(yè)總經(jīng)理的身份證明

c. 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同

d. 管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同

e. 物業(yè)服務(wù)合同

33. 物業(yè)管理招標(biāo)的主體包括()。

a. 物業(yè)管理企業(yè)b. 物業(yè)建設(shè)單位

c. 業(yè)主大會(huì) d. 業(yè)主委員會(huì)

e. 物業(yè)所有權(quán)人

34. 前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同兩者的區(qū)別有()。

a. 簽訂合同的主體不同

b. 合同終止條件不同

c. 前期物業(yè)服務(wù)合同須經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)合同則不需要

d. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同

e. 前期物業(yè)服務(wù)合同屬于無固定期限合同,物業(yè)服務(wù)合同屬于固定期限合同

35.下列關(guān)于業(yè)主公約的說法中,正確的有()。

a. 業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過后生效

b. 業(yè)主公約對(duì)全體業(yè)主具有約束力

c. 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)管理企業(yè)具有約束力

d. 業(yè)主公約對(duì)物業(yè)建設(shè)單位具有法律約束力

e. 業(yè)主公約僅有道義上的約束力

36. 某物業(yè)竣工交付6個(gè)月時(shí),因電梯機(jī)房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中,正確的有()。

a. 立即通知電梯公司解決故障停梯問題

b. 電梯公司應(yīng)履行保修責(zé)任,并承擔(dān)維修費(fèi)用

c. 建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)此次事故的全部費(fèi)用

d. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔(dān)滲漏機(jī)房的維修責(zé)任及費(fèi)用

e. 電梯機(jī)房屬物業(yè)共用部位,修繕費(fèi)用應(yīng)在專項(xiàng)維修資金中列支

37. 按使用功能劃分,物業(yè)可分為()物業(yè)。

a. 居住b. 公共

c. 商業(yè)d. 工業(yè)

e. 其他

38. 物業(yè)管理區(qū)域停車場(chǎng)的物業(yè)管理人員一般應(yīng)包括()。

a. 車輛維修員 b. 車輛清洗員

c. 交通疏導(dǎo)及管理員 d. 停車場(chǎng)保潔員

e. 停車收費(fèi)員

39. 物業(yè)管理企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入包括(&n

bsp;)收入。

a. 物業(yè)管理 b. 物業(yè)經(jīng)營

c. 政策性虧損補(bǔ)貼d. 物業(yè)大修

e. 共用部位的租賃收入

40. 物業(yè)管理企業(yè)利潤總額包括()。

a. 企業(yè)所屬項(xiàng)目上交的管理酬金 b. 營業(yè)利潤

c. 投資凈收益 d. 營業(yè)外收支凈額

e. 補(bǔ)貼收入

41. 物業(yè)服務(wù)支出的構(gòu)成不包括()。

a. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用

b. 物業(yè)管理企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)用

c. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)費(fèi)用

d. 管理服務(wù)人員的工資

e. 項(xiàng)目管理處用房裝飾裝修費(fèi)用

42. 按照《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》,物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行()。

a.政府定價(jià)b.政府指導(dǎo)價(jià)

c.市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià) d.業(yè)主定價(jià)

e.政府與業(yè)主共同定價(jià)

43. 住宅專項(xiàng)維修資金可用于()。

a.彌補(bǔ)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足

b.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修

c.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新

d.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的改造

e.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修

44. 下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的說法中,正確的有()。

a. 由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

b. 管理服務(wù)利潤是固定的,不隨物業(yè)管理成本的變動(dòng)而變動(dòng)

c. 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況進(jìn)行審計(jì)

d. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支相抵,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)

e. 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用中不包括法定稅費(fèi)

45. 物業(yè)管理信用檔案的建立范圍包括()。

a. 物業(yè)管理企業(yè) b. 物業(yè)管理專業(yè)人員

c. 業(yè)主委員會(huì) d. 建設(shè)單位

e. 物業(yè)使用人

三、案例分析題(共2題,每題20分。請(qǐng)根據(jù)背景材料,按要求作答)

案例分析題 (一)

某物業(yè)管理公司管理一高層住宅小區(qū),近斯收到部分業(yè)主投訴及建議,具體意見匯總見下表。問題1:解決上述問題,需要資金投入的項(xiàng)目有哪些費(fèi)用如何解決(不考慮人工、培訓(xùn)等管理成本的增加)(5分)

編號(hào) 意 見 與 建 議

1 部分樓梯間陳舊,要求進(jìn)行粉刷

2 保安人員更換頻繁,給小區(qū)安全管理帶來隱患

3 小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂,建議加強(qiáng)管理

4 小區(qū)外市政道路邊常有小攤販,環(huán)境臟亂,建議加強(qiáng)管理

5 常有人到小區(qū)散發(fā)廣告,住戶反感,也存在不安全因素

6 樓道燈損壞頻率高,建議及時(shí)檢查更換

7 某部電梯安全隱患嚴(yán)重,需要大修

8 建議小區(qū)外墻全部翻新

9 小區(qū)老鼠和蚊蠅較多(特別是蚊子),建議采取措施

10 小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況,要求加強(qiáng)管理

11 部分業(yè)主要求減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)

12 希望提供家政服務(wù)

13 部分業(yè)主反映交通不便,要求向交通部門建議增設(shè)到達(dá)小區(qū)的公交線路

14 建議清潔工作業(yè)時(shí)間與業(yè)主的上下班時(shí)間盡量錯(cuò)開,避免與業(yè)主爭用電梯

問題2:上述不屬于物業(yè)管理企業(yè)管理職責(zé)范圍的項(xiàng)目有哪些對(duì)此,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如何處理(4分)

問題3:試分析第9項(xiàng)問題產(chǎn)生的可能原因和應(yīng)采取的措施(4分)

問題4:在上述所有問題中,您認(rèn)為不可能滿足業(yè)主要求,僅需要進(jìn)行必要的溝通和解釋的項(xiàng)目是哪一項(xiàng)為什么(4分)

問題5:針對(duì)上述問題,請(qǐng)結(jié)合您的工作實(shí)踐,試舉出至少三項(xiàng)管理措施,以提高管理服務(wù)水平(3分)

案例分析題 (二)

某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某住宅小區(qū),由甲物業(yè)管理公司承擔(dān)前期物業(yè)管理。業(yè)主于2003年8月開始入住,2005年5月該小區(qū)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會(huì),并按照業(yè)主大會(huì)決議選聘了乙物業(yè)管理公司。業(yè)主委員會(huì)與乙物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同,合同于2005年8月1日零時(shí)生效。業(yè)主委員會(huì)以書面形式通知甲物業(yè)管理公司應(yīng)于2005年8月1日前辦理完成物業(yè)交接驗(yàn)收手續(xù)。甲物業(yè)管理公司收到業(yè)主委員會(huì)書面通知后,安排了該小區(qū)管理服務(wù)人員退場(chǎng),但以部分業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由,拒絕移交相應(yīng)的物業(yè)管理資料,拒不配合物業(yè)交接查驗(yàn)。

2006年8月15日,頂層的20戶業(yè)主發(fā)現(xiàn)房間在雨天滲水,于是聯(lián)名要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)。乙物業(yè)管理公司稱這是因甲物業(yè)管理公司管理不善所致,應(yīng)由甲物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)修繕。之后,乙物業(yè)管理公司不再受理業(yè)主有關(guān)該問題的投訴。

問題1:上述20戶業(yè)主提出的修復(fù)請(qǐng)求是否合理是否應(yīng)由乙物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)無償修復(fù)(4分)

問題2:乙物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng) 如果您是該公司的負(fù)責(zé)人,如何處理業(yè)主的投訴(4分)

問題3:該小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)合同何時(shí)終止 (3分)

問題4:甲物業(yè)管理公司拒絕移交的理由是否成立請(qǐng)說明理由(3分)

問題5:在甲物業(yè)管理公司拒絕移交物業(yè)管理資料和配合物業(yè)交接查驗(yàn)的情況下,乙物業(yè)管理公司應(yīng)如何進(jìn)行物業(yè)承接查驗(yàn)(6分)

2006年度全國物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試

《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》試卷答案

一、單項(xiàng)選擇題(共30題,每題1分)

1.c 2.a 3.c 4.c 5.d 6.d 7.c 8.a 9.d 10.d 11.b 12.a 13.c 14.b 15.d 16.c 17.b 18.c 19.d 20.a 21.b 22.c 23.c 24.b 25.b 26.a 27.d 28.b 29.c 30.a

二、多項(xiàng)選擇題(共15題,每題2分。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選每個(gè)選項(xiàng)0.5分)

31.bd 32.acd 33.bce 34.abe 35.ab 36.ac 37.acde 38.cde 39.abd 40.bcde 41.be 42.bc 43.bcd 44.ad 45.ab

三、案例分析題(共2題,每題20分)

案例分析題(一)

問題1答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

(1)需要資金投入的項(xiàng)目有:第1、6、7、8、9項(xiàng)(2.5分,答對(duì)每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。

(2)其中第1、6、9項(xiàng)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)費(fèi)在中列支(1.5分,答對(duì)每項(xiàng)0.5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分);第7、8項(xiàng)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)?1分, 每項(xiàng)0. 5分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分;答對(duì)從住宅專項(xiàng)維修資金中列支,或由全體業(yè)主分?jǐn)偩傻梅?。

問題2答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

(1)第4項(xiàng)和第12、13項(xiàng)(2分,答對(duì)任意2項(xiàng)得2分,答對(duì)1項(xiàng)得1分,錯(cuò)答1項(xiàng)得0分)。

(2)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向業(yè)主作出解釋,第4項(xiàng)和第13項(xiàng)不屬于物業(yè)管理企業(yè)直接管理職責(zé)范圍,無權(quán)直接處理(1分);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向有關(guān)部門(城管、交通等)反映,積極協(xié)調(diào),爭取解決,可積極聯(lián)系家政,按業(yè)主要求提供相應(yīng)服務(wù)(0.5分);并跟蹤事態(tài),及時(shí)向業(yè)主通報(bào)(0.5分)。(凡未答第12項(xiàng)如何處理的不扣分)。

問題3答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

(1)可能原因有:環(huán)境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因;有食源是老鼠較多的原因(2分)。

(2)應(yīng)采取措施:加強(qiáng)環(huán)境治理,包括:及時(shí)清運(yùn)垃圾,積水處理,加強(qiáng)藥物滅殺蚊蠅,利用鼠夾、毒餌等物理、化學(xué)、生物等方法滅鼠(1.5);同時(shí)加強(qiáng)宣傳教育,取得業(yè)主配合(0.5分)。

問題4答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

第11項(xiàng)(2分),因?yàn)槲飿I(yè)管理服務(wù)是公共性服務(wù),所有業(yè)主均有按同等標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)(2分,答因受契約、合同等約定,不能隨意減免物業(yè)服務(wù)費(fèi),也可以得分)。

問題5答案要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

1、加強(qiáng)基礎(chǔ)管理,包括日常檢查和員工培訓(xùn);

2、調(diào)整優(yōu)化管理服務(wù)工作流程;

3、加強(qiáng)安全管理,公共秩序管理;

4、加強(qiáng)小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備的更新改造工作;

5、加強(qiáng)小區(qū)衛(wèi)生管理工作;

6、加強(qiáng)溝通和宣傳工作(答對(duì)上述任意3項(xiàng)得3分,答出其它措施,只要合理也可以得分)。

案例分析題(二)

問題1答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

(1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請(qǐng)求是合理的,因房屋未超過保修期限(2分);

(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的,因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分,凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的,本得分點(diǎn)與上一得分點(diǎn)均不得分)。

問題2答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分);

(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場(chǎng),統(tǒng)計(jì)業(yè)主損失情況(1分),積極向業(yè)主做好解釋工作,告知業(yè)主在保修期內(nèi),房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分);

(3)同時(shí)應(yīng)將有關(guān)情況及時(shí)告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時(shí)告知建設(shè)單位),積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕,隨時(shí)向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展情況(1分)。

問題3答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

答'2005年7月31日(24時(shí))'或'2005年8月1日(零時(shí))'均可以得分(3分)。

問題4答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

拒絕移交的理由不成立(1分);理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)督促,物業(yè)管理企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分,答因合同已終止,依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料,也可以得分)。

問題5答題要點(diǎn)及評(píng)分標(biāo)準(zhǔn):

(1)乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會(huì)的配合下,對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實(shí)物查驗(yàn),做好查驗(yàn)記錄(1分);盡可能邀請(qǐng)具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會(huì)等)參加查驗(yàn)工作(1分)。

(2)自查驗(yàn)之日起,乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案(2分)。

第4篇 物業(yè)程序文件小區(qū)商鋪管理程序

1目的

規(guī)范商鋪管理行為,維護(hù)小區(qū)舒適、安全、文明的居住環(huán)境。

2范圍

適用于公司各管理處商鋪管理。

3職責(zé)

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)簽定商鋪管理協(xié)議書,協(xié)調(diào)、解決商鋪糾紛。

3.2由管理處經(jīng)理指定專人對(duì)商鋪進(jìn)行日常巡查及管理。

4方法和過程控制

4.1管理處應(yīng)根據(jù)本小區(qū)具體情況,制定相應(yīng)的商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經(jīng)營及從業(yè)人員的行為。

4.2管理處經(jīng)理在商鋪開業(yè)前應(yīng)于商鋪經(jīng)營者簽定《商戶管理協(xié)議書》、《商鋪消防管理責(zé)任書》、《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行代收款協(xié)議書》,明確商鋪經(jīng)營范圍和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并實(shí)行門前三包責(zé)任制。

4.3如商鋪需要裝修,除按程序文件編號(hào)**wy7.5.1-g03程序執(zhí)行外,還應(yīng)提供外墻、燈箱、標(biāo)識(shí)等的設(shè)計(jì)方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。

4.4各商鋪?zhàn)匀胱∑鹑齻€(gè)月內(nèi),須向管理處提供《營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證的復(fù)印件,以及從業(yè)人員身份證明、計(jì)劃生育證明、相片等資料,并建立商鋪管理檔案,特殊經(jīng)營項(xiàng)目的商鋪,須取得相關(guān)政府部門簽發(fā)的許可證方可開業(yè)。

4.5管理處經(jīng)理應(yīng)指定專人對(duì)商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、物品擺放進(jìn)行日常管理,發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,及時(shí)糾正并予以記錄。

4.6管理處經(jīng)理指定專人對(duì)商鋪消防、電器進(jìn)行管理,在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置《商鋪設(shè)施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護(hù)使用電器。

4.7商鋪管理人員應(yīng)定期檢查商鋪的經(jīng)營活動(dòng),發(fā)現(xiàn)無經(jīng)營或涉嫌賭博、販毒、吸毒、色情等違法行為時(shí),應(yīng)及時(shí)予以制止并向部門經(jīng)理匯報(bào),部門經(jīng)理視情況,決定是否采取更嚴(yán)厲的措施。

4.8如工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、計(jì)生辦等政府部門工作人員對(duì)商鋪進(jìn)行檢查,管理處應(yīng)驗(yàn)明證件并登記后予以配合。

5支持性質(zhì)量記錄表格

**wy-7.5.1-g04-f1《商鋪管理協(xié)議書》

**wy-7.5.1-g04-f2《商鋪消防管理責(zé)任書》

**wy-7.5.1-g04-f3《商鋪從業(yè)人員情況登記表》

**wy-7.5.1-g04-f4《商鋪設(shè)施檢查記錄表》

第5篇 z物業(yè)監(jiān)視測(cè)量裝置管理程序

1.0 目的

通過對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備、器具進(jìn)行管理,確保監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的能力滿足使用要求。

2.0 范圍

適用對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備從配置、校準(zhǔn)、檢測(cè)、使用至管理各個(gè)環(huán)節(jié)的控制。

3.0 職責(zé)

3.1 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)提出監(jiān)視測(cè)量設(shè)備采購、檢定計(jì)劃的申請(qǐng);負(fù)責(zé)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用、校準(zhǔn)和管理。

3.2 物業(yè)公司(管理處)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備采購、檢定計(jì)劃的審批。

3.3 工程維護(hù)部負(fù)責(zé)保存監(jiān)視測(cè)量設(shè)備相關(guān)技術(shù)資料及檢定報(bào)告,并報(bào)業(yè)務(wù)總部一份備存。

3.4 業(yè)務(wù)總部負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢測(cè)、使用進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)、支持。

3.5 全面質(zhì)量管理辦公室負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢定、管理情況進(jìn)行檢查。

4.0 工作內(nèi)容

4.1 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的范圍。

4.1.1 按用途可分為向顧客計(jì)費(fèi)用的;維護(hù)和檢修設(shè)備用的;對(duì)設(shè)備運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行監(jiān)視的。

4.1.2 按裝置可分為安裝于固定管道、設(shè)備上的;移動(dòng)使用的;

4.1.3 按來源可分為公司原來已有的、新購置的、借用的;

4.1.4 按形式可分為儀器、儀表、磅秤、天平、量具、測(cè)試軟件等。

4.2 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備配置要求

4.2.1 數(shù)量滿足使用需要。

4.2.2 最大量程、最小分度值和精度等級(jí)滿足被測(cè)對(duì)象精密度、準(zhǔn)確度的要求。

4.3 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的檢定和采購

4.3.1 系統(tǒng)工程師在每年12月26日前根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備使用特點(diǎn)制定年度《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備檢定計(jì)劃》,經(jīng)部門經(jīng)理審核后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。

4.3.2 系統(tǒng)工程師根據(jù)審批的年度檢定計(jì)劃將計(jì)量器具送檢。

4.3.3 系統(tǒng)工程師應(yīng)根據(jù)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計(jì)劃或申請(qǐng),經(jīng)部門經(jīng)理審核報(bào)總經(jīng)理審批,按《采購控制程序》的規(guī)定進(jìn)行采購。

4.3.4 采購計(jì)劃或申請(qǐng)應(yīng)詳列所需采購監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的下列資料:

a.名稱、型式或型號(hào)、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級(jí)等;

b.數(shù)量、該產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應(yīng)商名稱。

4.3.5 采購人員應(yīng)嚴(yán)格按采購資料進(jìn)行采購,如有變動(dòng),應(yīng)事先征詢系統(tǒng)工程師的意見。

4.3.6 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備采購回來后,應(yīng)按相關(guān)規(guī)定辦理進(jìn)出倉手續(xù)。系統(tǒng)工程師應(yīng)核對(duì)實(shí)物是否與所申報(bào)采購資料相符,并核查驗(yàn)證包裝、外觀及所附帶證明、證件。

4.4 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的管理。

4.4.1 系統(tǒng)工程師應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)管理監(jiān)視測(cè)量設(shè)備,其職責(zé)為:

a.建立《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳》,其內(nèi)容應(yīng)包括:設(shè)備編號(hào)、名稱、出廠編號(hào)、型式或型號(hào)、量程參數(shù)、精度等級(jí)、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門(人)、開始使用日期、檢定周期等惟一性標(biāo)識(shí)和可追溯性資料,并隨監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的變化而保持臺(tái)帳的可用性和可追溯性。

b.對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備逐一進(jìn)行編號(hào)標(biāo)識(shí),其要求為:

--采用符號(hào)和順序進(jìn)行編號(hào),示例如下:

--符號(hào)規(guī)則如表一:

裝置符號(hào):

h:移動(dòng)使用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備

g:固定裝置上的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備

類型符號(hào):

c:測(cè)量尺寸的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備

d:測(cè)量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)

z:測(cè)量重量用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備

p:測(cè)量壓力、真空度用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備

本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;

--標(biāo)識(shí)方法應(yīng)按方便、適用、可行、易于觀察的原則進(jìn)行,一般采用帶色彩(如紅色、黃色)的不干膠紙編號(hào)后粘貼于監(jiān)視測(cè)量設(shè)備適宜部位的方法實(shí)施。

c.規(guī)定監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期。監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的校準(zhǔn)周期根據(jù)其使用頻率及監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的精度等級(jí)確定,如表二:

測(cè)量尺寸的:校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量電參數(shù)的:校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量重量的:校準(zhǔn)周期為二年

測(cè)量壓力的:校準(zhǔn)周期為二年

裝于設(shè)備上,但不能拆卸的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備:隨設(shè)備大修時(shí)進(jìn)行校準(zhǔn)

法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備:按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準(zhǔn)周期進(jìn)行校準(zhǔn)

d.按確定或規(guī)定的校準(zhǔn)周期將監(jiān)視測(cè)量設(shè)備委托國家授權(quán)的計(jì)量監(jiān)督檢測(cè)單位進(jìn)行校準(zhǔn),并辦理相關(guān)委托手續(xù)。

e.對(duì)監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用、停用、報(bào)廢及校準(zhǔn)標(biāo)識(shí)的保持進(jìn)行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。

4.5 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用。

4.5.1 監(jiān)視測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)確保測(cè)量設(shè)備(原安裝于機(jī)械、電氣設(shè)備上的除外)在使用前(含新購置的)均經(jīng)過了校準(zhǔn),且校準(zhǔn)結(jié)論滿足使用要求。

4.5.2 使用人員應(yīng)熟悉監(jiān)視測(cè)量設(shè)備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用監(jiān)視測(cè)量設(shè)備,并確保在校準(zhǔn)的有效期內(nèi)使用。

4.5.3 使用人員在調(diào)整監(jiān)視測(cè)量設(shè)備時(shí),應(yīng)防止由于調(diào)整不當(dāng),而使校準(zhǔn)狀態(tài)失準(zhǔn)。

4.5.4 當(dāng)發(fā)現(xiàn)測(cè)量設(shè)備失準(zhǔn)時(shí),應(yīng)對(duì)已測(cè)量或計(jì)量的結(jié)果進(jìn)行復(fù)查,消除由于失準(zhǔn)可能造成的影響。

4.5.5 測(cè)量設(shè)備的保管環(huán)境應(yīng)適當(dāng),不應(yīng)與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損壞、失準(zhǔn)、銹蝕等。

4.5.6 測(cè)量設(shè)備在使用過程中發(fā)現(xiàn)損壞,使用人員應(yīng)停止使用,將測(cè)量設(shè)備送修,修理后的測(cè)量設(shè)備應(yīng)重新送檢,檢測(cè)合格后方可使用。

4.5.6 系統(tǒng)工程師應(yīng)對(duì)測(cè)量設(shè)備被發(fā)現(xiàn)損壞前所進(jìn)行的測(cè)量工作結(jié)果進(jìn)行評(píng)審,對(duì)任何準(zhǔn)確性有疑問的測(cè)量結(jié)果,應(yīng)重新使用合格的監(jiān)視測(cè)量設(shè)備進(jìn)行測(cè)量。

4.6 校準(zhǔn)的委托。

4.6.1 如公司無校準(zhǔn)設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)物及專業(yè)人員,即無能力進(jìn)行校準(zhǔn),凡需校準(zhǔn)的測(cè)量設(shè)備一律委托國家授權(quán)校準(zhǔn)單位進(jìn)行校準(zhǔn),出具測(cè)量設(shè)備檢定報(bào)告。

4.6.2 測(cè)量設(shè)備管理人員在委托校準(zhǔn)時(shí),應(yīng)將送交校準(zhǔn)設(shè)備的使用量值范圍列入委托書中,并請(qǐng)校準(zhǔn)單位在校準(zhǔn)報(bào)告/記錄中列出所使用校準(zhǔn)設(shè)備型號(hào)、環(huán)境溫度、校準(zhǔn)判定依據(jù)的國家標(biāo)準(zhǔn)代號(hào)。

4.6.3 對(duì)檢定合格的測(cè)量設(shè)備應(yīng)進(jìn)行標(biāo)識(shí),并在《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備檢定計(jì)劃》上寫明檢驗(yàn)日期及結(jié)果。

4.7 測(cè)量設(shè)備的限制使用和報(bào)廢。

4.7.1 測(cè)量設(shè)備經(jīng)校準(zhǔn)后判定為不合格的區(qū)段或范圍,測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用,::這種限制應(yīng)以適當(dāng)?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y(cè)量設(shè)備的人員,并在設(shè)備的適當(dāng)部位或存放處或包裝物上明確予以標(biāo)識(shí)。

4.7.2 無法限定區(qū)段和范圍的可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準(zhǔn)合格后方允許使用。檢定不合格的測(cè)量設(shè)備應(yīng)貼上《停用證》,以防非預(yù)期使用,無檢修價(jià)值的予以報(bào)廢。報(bào)廢應(yīng)辦理相關(guān)手續(xù),并報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.8 測(cè)量設(shè)備管理人員應(yīng)長期保存監(jiān)視測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳、校準(zhǔn)、檢測(cè)記錄、限制使用或報(bào)廢測(cè)量設(shè)備的審批單。

5.0 相關(guān)文件

5.1《采購控制程序》(qp-7.4-01)

6.0 記錄表格

6.1《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備檢定計(jì)劃》(qr-7.6-01-01)

6.2《監(jiān)視測(cè)量設(shè)備臺(tái)帳》(qr-7.6-01-02)

第6篇 某商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)

z商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部組織機(jī)構(gòu)

一、項(xiàng)目整體架構(gòu)圖

本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理有限公司--本商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)管理部--商戶服務(wù)部/財(cái)務(wù)部/租賃部/保安部/行政策劃部/管理部/工程技術(shù)部/園林綠化部/清潔部

架構(gòu)圖說明:

1、架構(gòu)設(shè)置原則是精干高效、分工協(xié)作,物業(yè)公司實(shí)行物業(yè)部經(jīng)理負(fù)責(zé)制。

2、物業(yè)部內(nèi)部實(shí)行垂直管理,減少管理層次,提高效率。

3、各職能部門職責(zé)

1)商戶服務(wù)部:接受商戶咨詢,處理商戶投訴。

2)工程技術(shù)部:負(fù)責(zé)房屋本體及設(shè)備設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、水電管理等工作。

3)保安部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)安全管理和秩序維護(hù)、停車場(chǎng)、車輛管理工作。

4)園林綠化部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)綠化養(yǎng)護(hù)、花卉培育工作。

5)清潔部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)清潔衛(wèi)生、垃圾清運(yùn)、消殺工作。

6)財(cái)務(wù)部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)財(cái)務(wù)管理,財(cái)政收支,財(cái)務(wù)核算等工作。

7)租賃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)鋪位招商出租、租金政策的制定、商戶變換更替等工作。

8)行政策劃部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部行政事務(wù)、廣告策劃制作、大型各類商業(yè)活動(dòng)策劃等工作。

9)管理部:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)日常事務(wù)管理工作。

二、人員編制及職責(zé)

共**人:

(一)、管理人員:人員編制**人

1、人員設(shè)置:

設(shè)經(jīng)理*名,商戶服務(wù)人員*名。

2、任職資格:

1)經(jīng)理:大學(xué)?？埔陨蠈W(xué)歷;中級(jí)以上職稱;三年以上物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

2)商戶服務(wù)人員:中專以上學(xué)歷;初級(jí)以上職稱;三年以上商戶服務(wù)和市場(chǎng)拓展工作經(jīng)驗(yàn)。

3、職責(zé):

經(jīng)理:

1、對(duì)物業(yè)部員工進(jìn)行培訓(xùn),工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。

2、建立、健全物業(yè)部各項(xiàng)規(guī)章制度,并組織實(shí)施。

3、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評(píng)定和服務(wù)水平的提高。

4、負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)的商業(yè)氛圍營造和商戶入租率的提高。

4、協(xié)調(diào)處理與政府主管部門、租商戶等各方關(guān)系。

商戶服務(wù)人員(分區(qū)域負(fù)責(zé)):

1、負(fù)責(zé)處理商戶投訴、咨詢,負(fù)責(zé)商戶回訪、商戶意見收集。

2、協(xié)助處理所管轄區(qū)域商戶問題和廣告位、鋪位的經(jīng)營管理。

3、負(fù)責(zé)建立商戶檔案和物業(yè)部資料(運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄、保養(yǎng)記錄、檢查記錄、維修記錄等)。

4、協(xié)助物業(yè)部經(jīng)理對(duì)各部門工作進(jìn)行檢查、監(jiān)督。

(二)、工程技術(shù)部:人員編制**人

1、人員設(shè)置:

值班電工*名,負(fù)責(zé)配電房值班24小時(shí)運(yùn)行及日常巡查及小修;維修工*名:負(fù)責(zé)房屋、消防、給排水、停車場(chǎng)等公共設(shè)施和商戶的應(yīng)急維修保養(yǎng);

2、任職資格

1)主管部長:中專以上學(xué)歷;中級(jí)技師以上職稱;5年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

2)維修工:職高以上學(xué)歷;具相關(guān)專業(yè)上崗證;一年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

3、職責(zé)

主管部長:*人

1、負(fù)責(zé)本部門的工作安排。

2、負(fù)責(zé)制定本部門的工作計(jì)劃,做好工作總結(jié)。

3、負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施設(shè)備的檢修計(jì)劃,組織編制設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng),并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。

維修工:

1、房屋本體維保的內(nèi)容:外墻面、公共屋面、公共通道門廳、樓梯間上、下水主管、房屋本體承重及抗震結(jié)構(gòu)部位。

2、給排水上下水管道。

3、檢查消防系統(tǒng)的正常性。

運(yùn)行電工:*人,24小時(shí)值班

1、配電房必須設(shè)鎖,閑人免進(jìn)。進(jìn)出配電房應(yīng)放好防鼠檔板。

2、每班做好巡查記錄,《變配電運(yùn)行記錄表》、《設(shè)備故障處理表》。

3、對(duì)高(低)壓操作及檢修必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套、測(cè)電筆、接地線等,而且在保護(hù)人監(jiān)護(hù)下執(zhí)行操作。

4、需要停電進(jìn)行線路檢修時(shí),首先需要檢查電梯是否已停在一樓并確定轎廂內(nèi)無人員的情況下,方可進(jìn)行操作。

5、要執(zhí)行停、送電操作,必須辦好有關(guān)手續(xù),堅(jiān)持工作掛牌制度。凡要執(zhí)行高壓部分及低壓母聯(lián)開關(guān)時(shí),未經(jīng)主管人員批準(zhǔn),不許操作。停電拉閘、檢修停電要掛標(biāo)志牌。

6、禁止用超長金屬物在帶電低壓柜上工作。

7、嚴(yán)格執(zhí)行崗位職責(zé),遵守交接班制度和安全、防火、清潔衛(wèi)生制度。

8、配電房室內(nèi)溫度控制在40℃以下。

9、停電時(shí)應(yīng)先斷開各分路的空氣開關(guān),再斷開各回路控制柜的隔離開關(guān),然后再斷開多功能斷路器,最后再斷開總隔離開關(guān)。禁止帶負(fù)荷拉刀閘(隔離開關(guān))。

10、送電時(shí)首先檢查各分路是否斷開,然后合電源總隔離開關(guān),多功能斷路器,各分回路控制隔離開關(guān),最后按各分路的空氣開關(guān)的順序依次合閘送電。

11、在惡劣的氣候環(huán)境下,要加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的特巡,當(dāng)發(fā)生事故時(shí),應(yīng)保持冷靜,按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障,并做好記錄。

(三)、保安部:**人

1、人員設(shè)置:

保安員

崗位設(shè)置:

固定崗位**個(gè)(出入口**個(gè)),**個(gè)巡邏崗分片巡邏,消防監(jiān)控中心**個(gè)崗位、**個(gè)外圍巡邏崗。共**崗。輪休崗**人,共需***人。

2、任職資格。

1)主管部長:高中以上學(xué)歷;退役軍人;三年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

2)領(lǐng)班:高中以上學(xué)歷;二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

3)保安員:初中中以上學(xué)歷;通過保安員上崗培訓(xùn);退伍軍人尤佳。

3、職責(zé)

1、固定崗

1)24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視本商業(yè)廣場(chǎng)外圍各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時(shí)通知主管部長就地處置,且隨時(shí)匯報(bào)動(dòng)態(tài)情況,直到問題處理完畢;

2)掌握本商業(yè)廣場(chǎng)出入客人各類人員動(dòng)態(tài);

3)對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行查實(shí)登記、疏導(dǎo)秩序。

2、巡邏崗

1)負(fù)責(zé)職責(zé)范圍內(nèi)秩序維護(hù),防止發(fā)生事故,每小時(shí)巡視一次;

2)巡查、登記公共部位設(shè)施、設(shè)備完好情況;

3)對(duì)管區(qū)內(nèi)的可疑人員、物品進(jìn)行盤問、檢查;

4)制止本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)發(fā)生的打架、滋擾事件;

5)驅(qū)趕

本商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)的散發(fā)廣告等閑雜人員;負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證,負(fù)責(zé)緊急事件的應(yīng)急處理;

6)回答訪客的咨詢,必要時(shí)為其導(dǎo)向;

7)指揮車輛的停放,保證消防通道暢通。

3、消防中心

1)、實(shí)行24小時(shí)值班制。

2)、值班人員保持高度的警覺性和高度的責(zé)任心,能熟練操作設(shè)備。

3)、值班人員在工作期間不得擅自離開工作崗位。

4)、控制中心出現(xiàn)報(bào)警信號(hào),首先打電話到報(bào)警部位查明情況,如若誤報(bào),立即消除,如發(fā)現(xiàn)異常情況或火警,立即報(bào)警。

5)、值班人員應(yīng)填寫設(shè)備運(yùn)行記錄,值班過程中發(fā)現(xiàn)誤報(bào)應(yīng)填寫時(shí)間、地點(diǎn)等。

(四)、園林綠化部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設(shè)置:

園林工**名,

園林工:

1)熟悉本商業(yè)廣場(chǎng)的綠化布局和個(gè)人包干地區(qū)的職責(zé)范圍,以及花草樹木的品種數(shù)量,并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。

2)對(duì)花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥,并修理枯病枝、傷害枝等,更換死亡苗木,澆水。

3)要保證綠化場(chǎng)地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊,遇到有違章違法行為要及時(shí)加以勸阻,不聽勸阻的要及時(shí)報(bào)告保安人員和主管人員,協(xié)助對(duì)其勸阻和處置。

4)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

(五)、清潔部:人員編制**人(外包除外)。

1、人員設(shè)置:清潔員**名。

崗位設(shè)置:負(fù)責(zé)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)外道路廣場(chǎng)、公共設(shè)施(路燈桿、宣傳欄等)衛(wèi)生,垃圾收集等,分區(qū)負(fù)責(zé),原則上根據(jù)樓層棟號(hào)劃分,每棟(層)樓**人負(fù)責(zé)循環(huán)清潔,外圍**人。

2、任職資格:

主管部長:中專以上學(xué)歷,二年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3、職責(zé):

主管:

1)負(fù)責(zé)整個(gè)本商業(yè)廣場(chǎng)室內(nèi)及公共部分清潔衛(wèi)生的管理工作。

2)負(fù)責(zé)本部門員工的培訓(xùn)及考核工作。

3)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

清潔員

1)負(fù)責(zé)包干范圍內(nèi)的保潔工作,按照工作制度實(shí)施保潔。

2)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

(六)、財(cái)務(wù)部:

1、人員設(shè)置:設(shè)財(cái)務(wù)部長、主管會(huì)計(jì)、出納人員、收費(fèi)人員等各*人。

2、任職資格:

1)財(cái)務(wù)部長、主管會(huì)計(jì)大專學(xué)歷以上,相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè),*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn);

2)出納人員、收費(fèi)人員中專學(xué)歷以上,基礎(chǔ)會(huì)計(jì)。

3、崗位職責(zé):

財(cái)務(wù)部長、主管會(huì)計(jì)職責(zé):

1)負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)管理工作,編制財(cái)務(wù)計(jì)劃落實(shí)完成計(jì)劃的措施,嚴(yán)格執(zhí)行《會(huì)計(jì)法》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》;

2)組織搞好財(cái)務(wù)核算工作,建立各級(jí)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析析制度,挖掘增收節(jié)支潛力;

3)掌握資金活動(dòng)和經(jīng)營成果情況,當(dāng)好領(lǐng)導(dǎo)參謀;

4)監(jiān)督執(zhí)行國家各項(xiàng)財(cái)經(jīng)政策、法規(guī)、嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用的開支;

5)負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)計(jì)憑證和會(huì)計(jì)報(bào)表的審核和各類經(jīng)濟(jì)檔案保管歸檔;

6)負(fù)責(zé)員工工資、各項(xiàng)津貼等發(fā)放和審核;

7)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

出納人員、收費(fèi)人員職責(zé):

1)負(fù)責(zé)公司管理服務(wù)費(fèi)銀行托收、現(xiàn)金銀行存款的收支、管理、記帳結(jié)算工作;

2)做好收費(fèi)統(tǒng)計(jì)、核算及催收工作;

3)負(fù)責(zé)建立健全現(xiàn)金、銀行存款日記帳和其它帳目,定期核對(duì)、帳目清晰、手續(xù)完備、帳帳相符、帳表相符、日清月結(jié)、準(zhǔn)確無誤;

4)嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)務(wù)制度,不得挪用公款或私自借支;

5)完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。

(七)、租賃部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、租務(wù)管理助理。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

3、崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)制定公司年度招商租賃計(jì)劃及實(shí)施細(xì)節(jié),并予以實(shí)施;

2)負(fù)責(zé)對(duì)外招商租賃業(yè)務(wù)的承接、洽談;

3)做好市場(chǎng)調(diào)查研究,及時(shí)了解市場(chǎng)信息,做好市場(chǎng)信息匯總和綜合分析,掌握同業(yè)動(dòng)態(tài),為公司相關(guān)決策提出供依據(jù);

4)負(fù)責(zé)溝通與租戶的關(guān)系,做好相應(yīng)的公關(guān)工作;

5)做好租戶檔案的分類整理工作;

6)做好領(lǐng)導(dǎo)交辦其它工作。

(八)、行政(人事)策劃部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、策劃設(shè)計(jì)助理**人。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,*年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),有成功策劃工作案例。

3、崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)了解當(dāng)前國家的方針、政策,貫徹落實(shí)執(zhí)行公司各項(xiàng)指令,深入調(diào)查研究為公司決策層提供決策依據(jù);

2)負(fù)責(zé)公司工作計(jì)劃、總結(jié)、規(guī)章制度等各類文件的起草審核工作;

3)負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作組織安排、接待、參觀等公關(guān)活動(dòng);

4)做好公司各部門之間的協(xié)調(diào)工作,做好公司辦公用品采購、入庫、領(lǐng)用等管理工作;

5)負(fù)責(zé)公司人事安排、招聘、錄用、轉(zhuǎn)正、調(diào)配、離辭等管理工作,檢查公司各部門的考勤工作;

6)負(fù)責(zé)公司員工飯?zhí)?、宿舍管理等后勤保障工?車輛調(diào)度和管理等工作;

7)負(fù)責(zé)制定公司員工培訓(xùn)計(jì)劃,提高員工素質(zhì)和實(shí)際工作能力;

8)負(fù)責(zé)公司廣場(chǎng)的商情、廣告、宣傳、設(shè)計(jì)、制作及大型各類活動(dòng)策劃、布置、管理等工作;

(九)、管理部:

1、人員設(shè)置:設(shè)主管部長、助理管理員**人。

2、任職資格:大專以上學(xué)歷,工商行政管理學(xué)畢業(yè),三年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

3、崗位職責(zé):

1)負(fù)責(zé)實(shí)施本商業(yè)廣場(chǎng)的房屋主體本體的管理、公用設(shè)施的管理、保潔綠化工作等;

2)負(fù)責(zé)本部門崗位職責(zé)、各項(xiàng)規(guī)章制度的貫徹落實(shí);

3)督導(dǎo)所屬部門人員貫徹執(zhí)行保證各項(xiàng)工作保質(zhì)、保量、安全、及時(shí)順利的完成;

4)制定公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、更新改造計(jì)劃,上報(bào)批準(zhǔn)后組織實(shí)施;

5)督導(dǎo)保潔、綠化員工按操作規(guī)程和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)做好本職工作;

第7篇 物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序作業(yè)指導(dǎo)文件

物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序

1.目的

規(guī)范指揮監(jiān)控中心的工作,明確指揮監(jiān)控中心的職責(zé)。

2.范圍

適用于公司各業(yè)務(wù)部門(沒有指揮監(jiān)控中心的管理處,由部門經(jīng)理指定人員或崗位執(zhí)行指揮監(jiān)控中心的功能)。

3.職責(zé)

3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查指揮監(jiān)控中心的工作。

3.2指揮監(jiān)控中心主管負(fù)責(zé)具體計(jì)劃、組織、落實(shí)、實(shí)施指揮監(jiān)控中心的工作。

4.方法和過程控制

4.1指揮監(jiān)控中心的內(nèi)部管理

4.1.1要求指揮監(jiān)控中心值班人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識(shí)或本管理處消防設(shè)備操作的培訓(xùn),且考核合格,具備處理緊急事件的能力。

4.1.2在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識(shí)的培訓(xùn),由部門經(jīng)理指定的人員擔(dān)任,代班時(shí)間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時(shí)間及代班期間的重要事項(xiàng)。指揮監(jiān)控中心須保存經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)的可在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員名單。

4.1.3指揮監(jiān)控中心是整個(gè)小區(qū)(大廈)的控制樞紐,負(fù)責(zé)對(duì)接到的信息進(jìn)行綜合處理,及時(shí)調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。

4.1.4運(yùn)用各類通訊設(shè)施及時(shí)通知相關(guān)人員處理有關(guān)事宜并保證公司的正常工作聯(lián)系。

4.1.5受理顧客投訴,及時(shí)調(diào)配人員處理并做好記錄,同時(shí)向管理處匯報(bào),及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。

4.1.6指揮監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責(zé)范圍及特長,熟悉小區(qū)(大廈)環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。

4.1.7通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)(大廈)的人員,發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況及時(shí)通知就近護(hù)管員監(jiān)視和處理,及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。

4.1.8監(jiān)督護(hù)管員嚴(yán)格履行物資搬運(yùn)放行手續(xù)。

4.1.9指揮監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護(hù)管員及時(shí)聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。

4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達(dá)處理方案,必要時(shí)通知上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求援,事后及時(shí)做好詳細(xì)記錄。

4.1.11任何時(shí)間,指揮監(jiān)控中心值班人員不得讓無關(guān)人員在指揮監(jiān)控中心逗留。作好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。

4.2指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備

4.2.1指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處住戶的聯(lián)系電話名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、周邊醫(yī)院及政府相關(guān)職能部門的聯(lián)系電話,管理處重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話等。

4.2.2指揮監(jiān)控中心須保存有關(guān)資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《鄭州市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有線電視、水、電、煤氣、電話收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),市有關(guān)出租房屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。

4.3對(duì)鑰匙的管理(沒有指揮監(jiān)控中心的部門由管理處管理)

4.3.1本款所稱鑰匙是指設(shè)備房、消防通道門、管理處等場(chǎng)所以及空置房的鑰匙,由部門經(jīng)理指定專人(一般為指揮監(jiān)控中心主管)對(duì)鑰匙加以標(biāo)識(shí),并進(jìn)行分類保管。

4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統(tǒng)一放在本部門管理處或指揮監(jiān)控中心特制的鑰匙柜內(nèi),多余鑰匙統(tǒng)一放在備用鑰匙柜內(nèi),由指揮監(jiān)控中心值班人員監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,領(lǐng)用鑰匙必須當(dāng)天歸還,并予以記錄。

4.3.3員工因工作需要長期領(lǐng)用的鑰匙,須由部門經(jīng)理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。

4.3.4任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時(shí),須填寫《鑰匙配制申請(qǐng)表》,報(bào)部門經(jīng)理同意后方可配制。

4.3.5鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交還現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。

4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門經(jīng)理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),部門經(jīng)理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。

4.3.7中心主管應(yīng)列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動(dòng)情況及時(shí)進(jìn)行記錄。

4.4對(duì)錄象帶的管理

4.4.1管理處經(jīng)理必須對(duì)錄象帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,錄制重點(diǎn)部位(車場(chǎng)、出入口等)的內(nèi)容。

4.4.2指揮監(jiān)控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機(jī)的使用時(shí)間超過五年(以每天用24小時(shí)計(jì)),錄象帶(每月錄一次)的使用時(shí)間超過一年,必須更換。

4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時(shí)間標(biāo)識(shí),每個(gè)管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個(gè)月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。

4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內(nèi)予以歸還。

4.5對(duì)拾遺物品的管理

4.5.1任何員工在小區(qū)(大廈)內(nèi)撿到任何物品都必須及時(shí)交指揮監(jiān)控中心值班人員。

4.5.2當(dāng)值人員在接收撿到的物品時(shí),必須將所拾物品進(jìn)行詳細(xì)記錄,并交管理處經(jīng)理確認(rèn)是一般物品還是貴重物品。

4.5.3一般物品交指揮監(jiān)控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。

4.5.4管理處及時(shí)張貼拾遺物品啟事通知顧客。

4.5.5貴重物品保留一年無人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理上報(bào)公司另行處理;一般物品保留三個(gè)月無人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案。

4.5.6顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí),須說明失物的內(nèi)容、失物地點(diǎn)和出示其它有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。

4.6顧客投訴(建議)回訪制度

4.6.1每一位員工都有責(zé)任收集并匯報(bào)來自客戶對(duì)小區(qū)(大廈)管理的看法、建議或意見。

4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導(dǎo)客戶按合理途徑向公司投訴的責(zé)任。

4.6.3當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí),受理者必須如實(shí)記錄或提出回避。

4.6.4受理投訴必須態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責(zé)任。

4.6.5認(rèn)真做好客戶投訴記錄,及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為客戶保密。

4.6.6凡因市政設(shè)施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所

引起的客戶投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時(shí)做好回訪工作,決不允許推托了事。

4.6.7凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣、維修不及時(shí)等引起的客戶投訴,必須認(rèn)真查出原因及責(zé)任人,及時(shí)處理并做好回訪工作。采取相應(yīng)措施杜絕類似事件再次發(fā)生,并及時(shí)向客戶通報(bào)。

4.6.8被投訴服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,經(jīng)核實(shí)后必須誠懇地向客戶道歉,嚴(yán)重者作通報(bào)批評(píng),有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)回訪,以了解改進(jìn)后客戶的反映。

5.質(zhì)量記錄和表格

《物資搬運(yùn)放行條》

《拾遺物品登記表》》

《指揮監(jiān)控中心交接班記錄表》

《值班記錄表》

《鑰匙配制申請(qǐng)表》

《鑰匙使用登記表》

《備用鑰匙清單》

第8篇 物業(yè)質(zhì)量手冊(cè)之資源管理1

物業(yè)《質(zhì)量手冊(cè)》之資源管理(1)

1資源提供

1.1為實(shí)施、保持質(zhì)量管理體系并持續(xù)改進(jìn)其有效性,通過持續(xù)滿足客戶要求以不斷增強(qiáng)客戶滿意,物業(yè)管理公司應(yīng)及時(shí)確定并提供所需資源。

1.2物業(yè)管理公司物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)提供資源的決策。并確保提供資源,以滿足物業(yè)管理公司質(zhì)量管理體系運(yùn)行的需要和為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)全體員工,為業(yè)主和客戶提供物業(yè)服務(wù)符合作業(yè)規(guī)范的需要。

1.3各部門負(fù)責(zé)本部門資源的管理,確保本部門使用的資源能力符合各項(xiàng)服務(wù)規(guī)范的要求。資源不足時(shí),及時(shí)維護(hù)保持其能力,必要時(shí)經(jīng)評(píng)審向物業(yè)管理公司領(lǐng)導(dǎo)提出,調(diào)整或更新資源的需求,以確保本部門質(zhì)量體系和服務(wù)提供的符合性。

2 人力資源控制程序

1.0目的

為了加強(qiáng)物業(yè)管理公司人員管理和促進(jìn)企業(yè)發(fā)展,確保物業(yè)管理公司各崗位人員勝任本崗位能力要求,并進(jìn)行培訓(xùn)以滿足本程序。

2.0范圍

適用于物業(yè)管理公司所有員工的招聘、錄用、人事資料、檔案管理、勞動(dòng)合同、試用期、職位調(diào)動(dòng)、工作表現(xiàn)考核、身體檢查、合同的解除及離職程序等,均按本程序執(zhí)行。

3.0職責(zé)

3.1行政人事部

3.1.1負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理公司各部門的《崗位任職要求》。

3.1.2負(fù)責(zé)公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》的制定及監(jiān)督實(shí)施。

3.1.3負(fù)責(zé)上崗前的基礎(chǔ)教育。

3.1.4負(fù)責(zé)人員能力確認(rèn)及培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估。

3.2各部門

負(fù)責(zé)編制本部門員工的崗位技能培訓(xùn)需求申請(qǐng)。

3.3管理者代表負(fù)責(zé)審核《崗位任職要求》和《年度培訓(xùn)計(jì)劃》。

3.4物業(yè)總經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)管理公司《崗位任職要求》和《年度培訓(xùn)計(jì)劃》。

4.0程序流程圖

招聘/培訓(xùn)控制流程

責(zé)任人/支持文件質(zhì)量記錄

行政人事部培訓(xùn)需求申請(qǐng)培訓(xùn)計(jì)劃

物業(yè)總經(jīng)理

行政人事部

相關(guān)各部門

相關(guān)各部門培訓(xùn)記錄表

相關(guān)各部門培訓(xùn)記錄表

行政人事部/檔案管理辦法

5.0控制要求

5.1招聘及培訓(xùn)的依據(jù)

5.1.1《崗位任職要求》作為各崗位員工招聘和培訓(xùn)的依據(jù)。

5.1.2《崗位任職要求》的內(nèi)容:

5.1.2.1崗位人員應(yīng)具有的資歷證書;

5.1.2.2崗位人員應(yīng)具有的專業(yè)知識(shí);

5.1.2.3崗位人員應(yīng)具有的操作技能;

5.1.2.4工作經(jīng)歷(經(jīng)驗(yàn))的要求。

5.1.3行政人事部負(fù)責(zé)人編制各類人員《崗位任職要求》,報(bào)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.1.3.1部門負(fù)責(zé)人應(yīng)至少滿足下列條件之一:

a.具備相關(guān)專業(yè)的技術(shù)職稱;

b.大專以上學(xué)歷,并已工作3年以上

c.受過相關(guān)的職業(yè)培訓(xùn);

d.具備3年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。

5.1.4《崗位任職要求》經(jīng)審批后,作為行政人事部選擇、招聘、安排人員的主要根據(jù)。

5.2招聘管理

5.2.1物業(yè)管理公司對(duì)所需人員均實(shí)行'聘用制'。各部門如需招聘人員須按《行政人事部政策與程序》中招聘程序執(zhí)行。

5.2.2部門經(jīng)理根據(jù)本部門的工作需要,提出招聘計(jì)劃,報(bào)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

5.2.3總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由行政人事部負(fù)責(zé)執(zhí)行。

5.3培訓(xùn)管理

5.3.1培訓(xùn)種類

5.3.1.1新員工培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容:

a.公司基礎(chǔ)教育:包括公司簡介、員工守則、質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)、安全和環(huán)保意識(shí)、相關(guān)法律法規(guī)、質(zhì)量管理體系標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)知識(shí)等的培訓(xùn)。由行政人事部組織進(jìn)行。

b.部門基礎(chǔ)教育:學(xué)習(xí)本部門作業(yè)指導(dǎo)書和主要內(nèi)容,由所在部門負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行。

c.崗位技能培訓(xùn):學(xué)習(xí)作業(yè)指導(dǎo)書,掌握所用設(shè)備的性能、操作步驟、安全事項(xiàng)及緊急情況的應(yīng)變措施等,由所在崗位技術(shù)負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行,并進(jìn)行書面和操作考核,合格者方可上崗。

5.3.1.2在崗人員培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容由各部門根據(jù)崗位要求自行確定,報(bào)行政人事部備案。

5.3.1.3特殊崗位人員培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容由各部門根據(jù)特殊崗位要求自行確定,報(bào)行政人事部備案。

a.認(rèn)真執(zhí)行《北京市物業(yè)管理單位經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理人員實(shí)行崗位持證上崗制度管理辦法》,行政人事部會(huì)同相關(guān)部門根據(jù)具體情況制定《特殊崗位人員名單》報(bào)物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

b.電工、電梯工、空調(diào)工、駕駛員等需取得國家授權(quán)部門相應(yīng)的培訓(xùn)合格證書。

c.管理體系內(nèi)審員應(yīng)由認(rèn)證機(jī)構(gòu)培訓(xùn)、考核、持證上崗。

d.行政人事部按《特殊崗位人員名單》安排有關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),合格后方可上崗。

e.行政人事部負(fù)責(zé)建立、保存員工《培訓(xùn)檔案》。

5.3.1.4轉(zhuǎn)崗人員培訓(xùn)(同5.3.1,c)

5.4培訓(xùn)計(jì)劃及實(shí)施

5.4.1每年11月份各部門上報(bào)財(cái)務(wù)部下年度《培訓(xùn)需求申請(qǐng)》,行政人事部匯總后編寫物業(yè)管理公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》(包括培訓(xùn)內(nèi)容、對(duì)象、時(shí)間、考核方式等內(nèi)容),報(bào)管理者代表審核,物業(yè)總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)各部門,并監(jiān)督實(shí)施。

5.4.2每次培訓(xùn)各相關(guān)部門應(yīng)填寫《培訓(xùn)記錄表》,記錄培訓(xùn)人員、時(shí)間、地點(diǎn)、內(nèi)容及考核成績等,培訓(xùn)后將有關(guān)記錄、試卷或操作考核記錄等交行政人事部存檔。

5.4.3各部門培訓(xùn),應(yīng)填寫《培訓(xùn)需求申請(qǐng)》,報(bào)行政人事部審核,管理者代表批準(zhǔn),相關(guān)部門組織實(shí)施。

各部門外部培訓(xùn),應(yīng)填寫《外派培訓(xùn)協(xié)議書》,報(bào)物業(yè)總經(jīng)理審核,總公司批準(zhǔn)后實(shí)施。

5.4.4通過培訓(xùn)教育,使員工意識(shí)到:

5.4.4.1滿足客戶和法律法規(guī)要求的重要性。

5.4.4.2違反這些要求所造成的后果。

5.4.4.3自已從事的活動(dòng)與公司發(fā)展的相關(guān)性。

5.4.4.4公司鼓勵(lì)員工參與質(zhì)量管理,為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)做出貢獻(xiàn)。

5.5培訓(xùn)效果追蹤認(rèn)定

5.5.1通過理論考核、操作考核、業(yè)績?cè)u(píng)定和觀察等方法,評(píng)價(jià)培訓(xùn)的有效性,評(píng)價(jià)被培訓(xùn)的人員是否具備

了所需的能力。

5.5.2隨時(shí)對(duì)各部門員工進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)抽查,對(duì)不能勝任本職工作的員工,應(yīng)及時(shí)暫停工作,安排培訓(xùn)、考核、或轉(zhuǎn)崗,使員工的能力與其從事的工作相適應(yīng)。

5.6員工考核

5.6.1員工考核按《員工手冊(cè)》執(zhí)行。

5.6.2對(duì)員工日常考核,包括:考勤、工作態(tài)度及質(zhì)量、行為規(guī)范、儀容儀表、勞動(dòng)紀(jì)律等方面。

6.0相關(guān)文件

6.1《崗位任職要求》

6.2《行政人事部政策與程序》

7.0質(zhì)量記錄

7.1《年度培訓(xùn)計(jì)劃》

7.2《培訓(xùn)需求計(jì)劃》

7.3《培訓(xùn)記錄表》

7.4《特殊崗位人員名單》

7.5《外派培訓(xùn)協(xié)議書》

第9篇 物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)管理維護(hù)培訓(xùn)

物業(yè)園區(qū)電力系統(tǒng)的管理與維護(hù)培訓(xùn)

1、供電設(shè)備的組成

用電單位的用電來源,一般分為高壓供電和低壓供電兩種。所為高壓供電,是用戶直接從高壓線路上取得電源,通過自備的降壓變壓器,將高壓轉(zhuǎn)換成低壓(380伏/220伏),再分配給各用電點(diǎn);低壓供電,是指從供電局已經(jīng)轉(zhuǎn)換成低電壓的線路上直接取得電源。低壓供電減少了變壓器的投資,也不用對(duì)其進(jìn)行維護(hù)(由供電局維護(hù))。用電量小的單位一般多選用低壓供電的方式。按照全國供電規(guī)則的規(guī)定,一般用電容量大于250千瓦以上的單位,必須選用高壓引進(jìn)。

用戶將低壓電流通過控制閘,根據(jù)需要將'電能'分配到各用電點(diǎn),這項(xiàng)工作稱為配電;將高壓轉(zhuǎn)換成低壓的工作稱為變電。用來裝置這些設(shè)備的場(chǎng)所叫配電室(站)/變壓室(站)。每個(gè)用電點(diǎn)又通過一定數(shù)量的閘刀和熔斷器將電能再分配到各個(gè)用電器具,如電梯、電燈、插座等處使用。這些裝有控制閘刀和熔斷器裝置的箱體成為配電箱。

用電量大的單位,為監(jiān)視供用電情況,達(dá)到安全可靠運(yùn)行的目的,還必須設(shè)置一些聲、光、指示信號(hào)、控制計(jì)量儀表、保安防護(hù)系統(tǒng)、操作控制系統(tǒng)等輔助設(shè)施。這些部分共同組成一個(gè)完整的共用電系統(tǒng),使電正常運(yùn)行。

2、供電設(shè)備的管理與維護(hù)

(1)供電設(shè)備的管理

對(duì)供電設(shè)備進(jìn)行管理的目的是保證其正常運(yùn)行,供電不間斷。為此,首先應(yīng)了解和掌握全部設(shè)備的各種資料。應(yīng)掌握的資料包括以下幾個(gè)方面:

①供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用點(diǎn)內(nèi)容及主要要求(如住宅和商服設(shè)施、工廠車間、辦公樓等,對(duì)用電的要求是不一樣的);

②供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配件方法(如高、低壓重點(diǎn)保護(hù)單位,單、雙路供電等);

③全部電氣平面圖、系統(tǒng)圖;

④施工中的各級(jí)各階段的驗(yàn)收證明書、變更洽商紀(jì)錄(如絕緣遙測(cè)記錄,接地點(diǎn)組織的測(cè)定,單、全負(fù)荷實(shí)驗(yàn)結(jié)果報(bào)告和支路的負(fù)荷電流實(shí)測(cè)記錄,電壓變化情況記錄等);

⑤核對(duì)實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置是否與圖紙要求一致,地下埋設(shè)管路的具體位置與平面圖是否一致;

⑥正式使用后,各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。

掌握資料后,即應(yīng)制定管理辦法。一般包括下列內(nèi)容:

①定期巡視維護(hù)和重點(diǎn)檢測(cè)。

根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電局的'電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程',寫出固定的巡視日期和內(nèi)容(可分為一般部位和重點(diǎn)部位、一般項(xiàng)目和重點(diǎn)項(xiàng)目等);根據(jù)設(shè)備的使用頻率和季節(jié)的不同,定出測(cè)定的項(xiàng)目,如雨季前要進(jìn)行遙測(cè)地極的接地電阻值,夏季要進(jìn)行遙測(cè)線路的絕緣電阻值,以及特殊節(jié)日前的有關(guān)項(xiàng)目檢查等。

②建立各項(xiàng)設(shè)備檔案。

所有較大的用電設(shè)備均應(yīng)按臺(tái)編號(hào),建立檔案,如鍋爐房內(nèi)的風(fēng)機(jī)、水泵、廚房內(nèi)的機(jī)具。一般建立如下檔案:電氣平面圖、設(shè)備原理圖、接線圖等有關(guān)圖紙;用電電壓、頻率、實(shí)測(cè)電流等有關(guān)數(shù)據(jù);維修記錄、運(yùn)行記錄、巡視記錄及大修后的實(shí)驗(yàn)報(bào)告記錄等。

③積極有效地宣傳安全用電、和利用電的知識(shí),掌握用電的一般知識(shí)和應(yīng)遵守的用電規(guī)定。

(2)供電設(shè)備的維護(hù)與保養(yǎng)。

供電設(shè)備的維護(hù)范圍,須按照供電規(guī)則中所規(guī)定的產(chǎn)權(quán)分界點(diǎn)的劃分原則來執(zhí)行。依據(jù)'全國供用電規(guī)則'對(duì)維護(hù)管理與產(chǎn)權(quán)分界的界定,供電局與用戶電氣設(shè)備的維護(hù)管理范圍遵照以下原則:

①低壓供電的,以供電接戶線的最后(第一)支持物為分界點(diǎn),支持物屬供電局;

②10千伏及以下變壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn),第一斷路器或進(jìn)線套管的維護(hù)責(zé)任由雙方協(xié)商確定;

③35千伏及以上高壓供電的,以用戶廠界外或配電室前的第一斷路器或進(jìn)線套管為分界點(diǎn),第一機(jī)電桿屬供電局;

④采用電纜供電的,本著便于維護(hù)管理的原則,由供電局與用戶協(xié)商確定;

⑤產(chǎn)權(quán)屬于用戶的線路,以分支點(diǎn)或以供電局變電所外第一基電桿為分界點(diǎn),第一基電桿維護(hù)管理責(zé)任由雙方協(xié)商確定。計(jì)費(fèi)電度表及附屬件的購置、安裝、移動(dòng)、更換、校驗(yàn)、拆除、加封、啟封等均由供電局負(fù)責(zé)。

對(duì)供電設(shè)備的維護(hù)可分為日常巡視維護(hù)和定期檢查保養(yǎng)兩個(gè)方面。應(yīng)根據(jù)供電范圍內(nèi)的具體情況,參照供電部門的'電氣設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程',定出重點(diǎn)檢查的項(xiàng)目。供電規(guī)程中的所有規(guī)定都是系統(tǒng)正常運(yùn)行的保證也是維護(hù)保養(yǎng)的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。主要有以下內(nèi)容:

①觀察總盤上的各類儀表、電壓是否正常,使用電源的變化情況,高峰用電時(shí)的電流數(shù)值,三相電流是否平衡,對(duì)照值班記錄檢查分析有無差異;

②核對(duì)各個(gè)支路的實(shí)際負(fù)荷是否與裝設(shè)的保護(hù)元件整定值相符合(按規(guī)定采用熱元件時(shí),整定值為負(fù)荷電流的1-1.5倍,采用熔絲時(shí),按負(fù)荷電流的1.25-1.5倍選用);

③配電箱的固定是否牢固,箱內(nèi)期間是否完好無損,各閘具的接頭有無松動(dòng),操作是否靈活,刀刃及接點(diǎn)有無燒傷,導(dǎo)線絕緣是否老化、變脆,熔短器有無焦痕;

④導(dǎo)線絕緣是否良好(用兆歐表搖測(cè)絕緣電阻值,低壓線路應(yīng)不低于0.5兆歐),各類絕緣導(dǎo)線的絕緣是否老化,特別是各接頭處有無變焦、變脆,絕緣包布有無失效,接頭之間有無電腐蝕現(xiàn)象;

⑤沿墻及沿頂棚架設(shè)的明線是否松脫、垂落、損傷,有無其他物品觸碰到線,室外架空線的瓷瓶是否破裂,導(dǎo)線垂度是否過大,有風(fēng)時(shí)導(dǎo)線搖拽線間有無相碰現(xiàn)象,電桿是否歪斜,木桿根有無糟朽、缺土、下凹;

⑥金屬管連接的地線是否良好,有無虛脫或腐蝕,各種管線固定是否牢固,管子接頭有無脫扣拔節(jié)現(xiàn)象,管子有無塌腰變形;

⑦各用電器具,如燈頭、開關(guān)、插座等是否牢固,燈頭吊線據(jù)地是否太低,有無自行拉扯的臨時(shí)線路等;

⑧各種地板的接地電阻是否符合規(guī)定(防雷接地10歐姆以下,保護(hù)接地4歐姆以下),接地導(dǎo)線有無傷痕和腐蝕;

⑨特殊房間應(yīng)有特殊要求,如潮濕、高溫、易燃、放爆等場(chǎng)所應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定重點(diǎn)進(jìn)行檢查維護(hù)。

(3)線路的常見故障及檢修

線路的常見故障包括斷路、短路、接觸不良及漏電等。在檢修時(shí),首先應(yīng)根據(jù)各種現(xiàn)象加以綜合分析判斷,找出故障原因及故障所在,在按情況加以排除。

①斷路,分線斷路和中線斷路兩種,應(yīng)換新線。

②短路,是指相線于相線之間、相線與中線之間或相線與接地線之間斷接的現(xiàn)象(即電阻等于或接近于零),應(yīng)環(huán)線或重新包扎。

③接觸不良,是指在正常使用中發(fā)現(xiàn)電壓有較大的波動(dòng)或者照明發(fā)光發(fā)暗或忽明忽暗。應(yīng)分段檢查,找出接觸不良部位重裝重接。

④漏電。這是因?yàn)閷?dǎo)線老化、受潮、絕緣層損壞或受環(huán)境破壞而造成電流

泄漏,嚴(yán)重的能造成人身事故,或造成不能正常用電。檢查方法時(shí)用兆歐表測(cè)量線路或設(shè)備的絕緣電阻,然后按具體情況予以修復(fù)或更換。

⑤管子配線的絕緣電阻的測(cè)量及換線。由于管子里導(dǎo)線在長期不通風(fēng)、散熱極差的狀態(tài)下工作,導(dǎo)線的絕緣層及易發(fā)生粘連、變脆、老化,導(dǎo)致導(dǎo)線絕緣電阻下降。此時(shí),必須對(duì)管內(nèi)導(dǎo)線進(jìn)行更換。

3、電力系統(tǒng)的操作

設(shè)置操作模擬圖板的目的如下:

(1)電氣設(shè)備的實(shí)際狀態(tài)很難一目了然,有了模擬圖板,可以明確展示供電方式和電器設(shè)備間的相互聯(lián)系及其各斷路器的'合'、'斷'狀態(tài)。

(2)可以正確部署安全措施,防止錯(cuò)誤操作事故,并借以指導(dǎo)值班人員進(jìn)行倒閘操作的模擬演習(xí)。

(3)可以進(jìn)行日常培訓(xùn)練習(xí),提高值班人員的操作技術(shù)水平以及處理事故的能力。

(4)可以加深值班人員對(duì)電力設(shè)備的接線方式、布置方位、命令代號(hào)的記憶。

變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作的制度如下:

(1)變配電所高低壓電器設(shè)備部分停電工作,應(yīng)執(zhí)行變電停電工作票。工作票的主要內(nèi)容應(yīng)包括:工作內(nèi)容、工作地點(diǎn)、停電范圍、停電時(shí)間以及安全措施等。

(2)工作范圍應(yīng)在工作票中用單線系統(tǒng)圖加以注明,用不同顏色標(biāo)明停電及帶電部分。

(3)在工作票中,應(yīng)填寫清除所要拉開的隔離開關(guān)和斷路器的高度編號(hào),并應(yīng)注明裝設(shè)接地線的確實(shí)地點(diǎn)和應(yīng)設(shè)的遮攔和標(biāo)示牌等。

(4)工作終結(jié),要履行送電前的檢查以及工作負(fù)責(zé)人在工作票上簽名等手續(xù)。

工作票簽發(fā)應(yīng)由電氣負(fù)責(zé)人或電氣工程師擔(dān)任,簽發(fā)工作票時(shí)應(yīng)重點(diǎn)檢查的內(nèi)容如下:

(1)工作的必要性。

(2)工作是否安全。

(3)工作票上所填安全措施是否正確。

(4)工作票所劃停電范圍是否正確,有無其它電源返回的可能。

(5)所指派的工作負(fù)責(zé)人和工作人員的技術(shù)水平是否能滿足工作需要,能否在規(guī)定的停電時(shí)間內(nèi)完成工作任務(wù)。

(6)所準(zhǔn)備的工具、材料以及安全用具是否齊全。

工作監(jiān)護(hù)制度是保證人身安全及操作正確的主要措施。監(jiān)護(hù)人的職責(zé)是保證工作人員在工作中的安全。所監(jiān)護(hù)的主要內(nèi)容如下:

(1)部分停電時(shí),監(jiān)護(hù)人應(yīng)時(shí)刻注意工作人員的活動(dòng)范圍,使其與帶電設(shè)備保持規(guī)定的安全距離。

(2)帶電作業(yè)時(shí),除應(yīng)監(jiān)護(hù)工作人員的活動(dòng)范圍外,還應(yīng)注意工作人員是正確使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正確等。

(3)監(jiān)護(hù)人發(fā)現(xiàn)工作人員中有不正確的動(dòng)作或違反規(guī)程的做法時(shí),應(yīng)及時(shí)提出糾正,必要時(shí)可令其停止工作,并立即向上級(jí)報(bào)告。

(4)監(jiān)護(hù)人在執(zhí)行監(jiān)護(hù)時(shí),不應(yīng)兼做其它工作。在下列情況下,監(jiān)護(hù)人可參加班組的工作:

①全部停電時(shí);

②在變電所內(nèi)部分停電時(shí),只有在安全措施可靠,工作人員集中在一個(gè)工作地點(diǎn),工作人員連同監(jiān)護(hù)人不超過三人時(shí);

③所有室內(nèi)、外帶電部分,均有可靠的安全遮攔,完全可以做到防止觸電的可能時(shí)。

凡遇到下列情況時(shí),可不填寫工作票:

(1)事故緊急搶修工作。

(2)用絕緣工具做低壓測(cè)試工作,如用鉗形電流表進(jìn)行的測(cè)試工作等。

(3)線路工作人員在巡視或檢查外觀時(shí)。

工作結(jié)束后送電前,進(jìn)行安全檢查的內(nèi)容如下:

(1)工作負(fù)責(zé)人應(yīng)會(huì)同值班員對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查,特別要核對(duì)斷路器及隔離開關(guān)的分、合位置是否符合工作票所填的實(shí)際情況,核對(duì)無誤后,雙方在工作票上簽字。

(2)拆除臨時(shí)遮攔、臨時(shí)接地線和標(biāo)示牌,恢復(fù)常設(shè)遮欄、換掛標(biāo)示牌等。

(3)清點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)工具和材料,不應(yīng)有遺漏。

(4)工作負(fù)責(zé)人對(duì)工作范圍進(jìn)行全面檢查,認(rèn)為沒有問題后宣布工作終結(jié),帶全體工作人員撤離工作地點(diǎn)之后,方可辦理送電手續(xù)。

(5)送電后,工作負(fù)責(zé)人應(yīng)檢查設(shè)備情況,運(yùn)行正常后才可離開現(xiàn)場(chǎng)。

操作票是防止錯(cuò)誤操作的主要措施之一。它的主要內(nèi)容應(yīng)包括操作任務(wù)、操作順序、發(fā)令人、受令人、操作人、監(jiān)護(hù)人以及操作時(shí)間等。執(zhí)行操作票的方法及步驟要求如下:

(1)當(dāng)受令人得到操作命令,并復(fù)誦無誤后方可執(zhí)行。

(2)在變、配電所的架空或電纜出線上進(jìn)行工作而要求停電時(shí),值班人員必須在接到工作負(fù)責(zé)人的書面要求后,填寫操作票,方可進(jìn)行操作。

(3)倒閘操作必須由兩人執(zhí)行,其中由對(duì)設(shè)備較熟悉者作監(jiān)護(hù)。

(4)操作前,應(yīng)根據(jù)操作票內(nèi)容和順序在模擬板上進(jìn)行核對(duì)性操作。

(5)操作時(shí),應(yīng)先檢查斷路器或隔離開關(guān)的原來位、合位置,并檢查是否與工作票所填寫的一致。

(6)操作中,應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行監(jiān)護(hù)制、復(fù)誦制,要求每操作完一步即應(yīng)由監(jiān)護(hù)人員在操作項(xiàng)目前劃'√'。

(7)每張操作票只能填寫一項(xiàng)操作任務(wù),并應(yīng)由操作人填寫操作票。

(8)操作票應(yīng)有編號(hào),以操作過的操作票應(yīng)注明'已執(zhí)行',對(duì)以執(zhí)行的操作票,保存期限至少為三個(gè)月。

操作人員在執(zhí)行操作票的過程中,發(fā)現(xiàn)操作票上填寫的內(nèi)容有錯(cuò)誤,應(yīng)拒絕執(zhí)行;同時(shí),應(yīng)立即向調(diào)度員或現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人報(bào)告,提出不能執(zhí)行的理由,并指出錯(cuò)誤之處,但不可私自涂改。

第10篇 物業(yè)管理公司內(nèi)部審核控制程序-13

物業(yè)管理公司內(nèi)部審核控制程序(13)

1.0目的:

通過按策劃的時(shí)間間隔進(jìn)行內(nèi)部管理體系審核,確定管理體系活動(dòng)及其結(jié)果是否符合策劃的安排,確保管理體系的有效性。

2.0適用范圍:

適用于本公司內(nèi)部管理體系審核。

3.0職責(zé):

3.1管理者代表負(fù)責(zé)批準(zhǔn)《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》,批準(zhǔn)審核報(bào)告。

3.2審核組長負(fù)責(zé)每一次具體的《內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》、《內(nèi)部管理體系審核報(bào)告》及《不符合項(xiàng)報(bào)告單》。

3.3綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)內(nèi)審中不合格的糾正措施進(jìn)行驗(yàn)證。

4.0程序:

4.1綜合事務(wù)部在每年十二月底編制《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》,并確定審核組長及審核組成員,報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施。

4.2審核組長應(yīng)為公司領(lǐng)導(dǎo)。

4.3內(nèi)部管理體系審核通常為半年一次,必要時(shí)可增加審核次數(shù)。

4.4審核組長應(yīng)在審核前一天對(duì)審核員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn),以提高審核效率和技巧。

4.5審核組長負(fù)責(zé)確定審核組成員,成立審核組。審核組長和審核員必須經(jīng)過送外進(jìn)行專門的審核員培訓(xùn)并取得內(nèi)審員資格證書,且與被審核部門無直接關(guān)系。

4.6審核過程

計(jì)劃內(nèi)容應(yīng)包括:本次審核的目的、需要審核的要素及內(nèi)容范圍、審核依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)或文件、審核組織及人員、審核的日程安排。計(jì)劃報(bào)管理者代表批準(zhǔn)后執(zhí)行。

審核員負(fù)責(zé)編制檢查清單,準(zhǔn)備各種審核表格及文件。

審核組長將審核日程安排表提前5-7天通知相關(guān)部門。

審核組長負(fù)責(zé)主持召開受審核部門與審核員間的首次會(huì)議。

審核小組到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施審核。

對(duì)審核中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)經(jīng)確認(rèn)后,填寫《不符合項(xiàng)報(bào)告單》,并由受審核部門負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)。

審核工作完成后,審核組長負(fù)責(zé)召開未次會(huì)議,向受審核部門介紹審核結(jié)果。

審核組長在審核結(jié)束后一周內(nèi)負(fù)責(zé)提交審核報(bào)告,審核報(bào)告由管理者代表批準(zhǔn)后,以文件形式向全公司發(fā)布。

責(zé)任部門負(fù)責(zé)采取糾正措施。

審核組長負(fù)責(zé)派專人對(duì)內(nèi)審中不合格項(xiàng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。

審核結(jié)束后,所有審核記錄轉(zhuǎn)交綜合事務(wù)部存檔,存檔期二年。

5.0支持性工具

《年度內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》

《內(nèi)部管理體系審核計(jì)劃》

《內(nèi)部管理體系審核檢查清單》

《不符合項(xiàng)報(bào)告單》

《內(nèi)部管理體系審核報(bào)告》

編制:審核:批準(zhǔn):日期:

第11篇 中級(jí)物業(yè)管理員理論試卷

(考試時(shí)間:90分鐘)

注意:將正確的答案項(xiàng)的代號(hào)填入答題卡中,請(qǐng)按要求填涂

一、 單項(xiàng)選擇題(每小題1分,共60分)

1. 物業(yè)管理公司部門劃分的方法-般有以目標(biāo)為基礎(chǔ)的劃分、( )和混合劃分。

a、以區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)劃分 b、以質(zhì)量為基礎(chǔ)劃分

c、以活動(dòng)為基礎(chǔ)的劃分 d、以性質(zhì)為基礎(chǔ)劃分

2. 招聘小區(qū)管理處主任適用的面談方式是( )。

a、操作性面試 b、非引導(dǎo)性面談 c、問題式面談 d、模式化面談

( )是物業(yè)管理招投標(biāo)中項(xiàng)目談判的最后階段。

a、合作意向的展開 b、管理合同談判 c、合同期限確定 d、合作項(xiàng)目實(shí)際考察

3. 下列不是物業(yè)管理前期介入的作用的是( )。

a、幫助承建商做好工地管理 b、完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)

c、把好驗(yàn)收關(guān) d、完善物業(yè)的使用功能

4. 明確規(guī)定開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理公司各方面權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任的基礎(chǔ)規(guī)章是( )

a、房屋預(yù)售合同 b、售房協(xié)議 c、物業(yè)管理公約 d、物業(yè)管理規(guī)定

5. 下列不屬于入伙手續(xù)文件的是( )。

a、物業(yè)管理規(guī)定 b、入伙通知書 c、入伙手續(xù)書 d、房(鋪)交接書

6. 住宅小區(qū)首次業(yè)主大會(huì)召開的條件之-是( )。

a、已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)50%以上b、已人住的業(yè)主數(shù)達(dá)到50%以上

c、已交付使用物業(yè)的單元數(shù)達(dá)50%以上d、物業(yè)交付使用已超過-年

7. 按規(guī)定業(yè)主委員會(huì)委員不得少于( )人。

a、3人 b、5人 c、7人 d、9人

8. 設(shè)備管理中,影響樓宇或小區(qū)的設(shè)備故障或施工,要向( )報(bào)告。

a、班組長 b、技術(shù)主管 c、工程部經(jīng)理 d、物業(yè)經(jīng)理

9. 物業(yè)區(qū)域治安管理的自主性與機(jī)動(dòng)靈活性以( )為前提。

a、公平性 b、客觀性 c、受制性 d、實(shí)用性

10. 房地產(chǎn)經(jīng)營包括房地產(chǎn)生產(chǎn)過程經(jīng)營和( )經(jīng)營。

a、消費(fèi)過程 b、流通過程 c、管理過程 d、投資過程

11. 根據(jù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及其內(nèi)

部構(gòu)成,房地產(chǎn)市場(chǎng)-般可分為( )。

a、-級(jí) b、二級(jí) c、三級(jí) d、四級(jí)

12. 物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是( )。

a、物業(yè)管理的經(jīng)營者 b、物業(yè)的所有權(quán)者和使用者 c、物業(yè) d、服務(wù)

13. 我國住房制度改革初期和物業(yè)管理市場(chǎng)起步階段,物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格采用()形式是十分必要的。

a、政府定價(jià) b、政府指導(dǎo)價(jià) c、經(jīng)營者定價(jià) d、市場(chǎng)定價(jià)

14. 物業(yè)管理的委托與代理關(guān)系中,被代理人是指( )。

a、各類相關(guān)的專業(yè)公司 b、物業(yè)管理公司;c、用戶 d、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)

15. 物業(yè)管理的本質(zhì)特征是( )。

a、管理 b、服務(wù) c、規(guī)范 d、受托

16. 與租賃經(jīng)營型物業(yè)管理相比,委托服務(wù)型物業(yè)管理在產(chǎn)權(quán)上( )。

a、既有管理權(quán)又有產(chǎn)權(quán) b、有管理權(quán)而無產(chǎn)權(quán)

c、既沒有管理權(quán)又沒有產(chǎn)權(quán) d、有產(chǎn)權(quán)而無管理權(quán)

17. 物業(yè)管理的基本問題是( )。

a、權(quán)利主體問題 b、統(tǒng)-管理問題c、有償服務(wù)問題 d、合理收費(fèi)問題

18. 認(rèn)證機(jī)構(gòu)及物業(yè)管理行業(yè)人士普遍認(rèn)為物業(yè)管理公司只需按( )標(biāo)準(zhǔn)建立質(zhì)量體系。

a、is09001 b、is09002 c、is09003 d、is09004

19. 社區(qū)文化的第-個(gè)層面是( )。

a、環(huán)境文化 b、行為文化 c、制度文化d、精神文化

20. 購物中心基本分為兩類:-類是開放式的-類是( )。

a、封閉式的 b、半開放式的 c、半封閉式的 d、綜合式的

21. ( )是公共商業(yè)樓宇的關(guān)鍵承租戶,對(duì)公共商業(yè)樓宇起主要作用。

a、大型承租, b、主要承租戶 c、基本承租,d、-般承租戶

22. 按人口和用地規(guī)模多少的不同,住宅小區(qū)可分為( )、居住小區(qū)和居住組團(tuán)。

a、居住區(qū) b、居住中心 c、居住群 d、居住片區(qū)

23. 綜合大廈最顯著的特點(diǎn)是( ),它決定了管理的各項(xiàng)要求。

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24. 會(huì)所設(shè)計(jì)的主題思想是要明確規(guī)定( )。

a、會(huì)員應(yīng)遵守的事項(xiàng) b、會(huì)員的權(quán)利義務(wù) c、會(huì)費(fèi)的繳納方式d、會(huì)員的入會(huì)手續(xù)

25. 車輛停放管理收費(fèi)應(yīng)根據(jù)( )物價(jià)部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

a、國家 b、省 c、當(dāng)?shù)?d、a或b

26. 下列不是智能物業(yè)的系統(tǒng)構(gòu)成的是( )。

a、通信自動(dòng)化系統(tǒng)b、用電自動(dòng)化系統(tǒng) c、辦公自動(dòng)化系統(tǒng) d、建筑自動(dòng)化系統(tǒng)

27. 物業(yè)管理員工總體上可以分為三個(gè)層次,即決策層、 ( )、操作層。

a、中層 b、管理層 c、經(jīng)理層 d、懂事層

28. 下列不是管理層管理技巧要求的是( )。

a、應(yīng)變能力強(qiáng) b、善于溝通 c、善于協(xié)調(diào) d、以規(guī)服人

29. 下列中不是住宅小區(qū)管理的原則是( )。

a、綜合管理的原則 b、以人為本,服務(wù)第-的原則

c、所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離的原則 d、科技第-的原則

30. 我國負(fù)責(zé)小區(qū)管理的歸口管理工作的是( )。

a、工商行政主管部門 b、人民政府c、人民法院 d、房地產(chǎn)行政主管部門

31. '霸王原則'和忽視對(duì)方權(quán)利的'格式合同'之所以不受法律保護(hù),是因?yàn)樗`反了( )。

a、合法原則 b、誠實(shí)信用原則 c、公平原則 d、當(dāng)事人意思自治原則

32. 民事責(zé)任主要表現(xiàn)為-種( )上的責(zé)任。

a、職務(wù) b、財(cái)產(chǎn) c、管理 d、經(jīng)濟(jì)

33. 實(shí)行無過錯(cuò)責(zé)任原則,是因?yàn)橛捎谠谖飿I(yè)管理中常常涉及大量高度( )的義務(wù)。

a、重要性 b、技術(shù)性 c、復(fù)雜性 d、危險(xiǎn)性

34. 有舊房出售時(shí),原住房有優(yōu)先購買權(quán);職工購買舊房居住或經(jīng)營-定時(shí)期后,允許其出售,但原出售單位有優(yōu)先購買權(quán)。這里的'-定時(shí)期'-般是指( )。

a、半年 b、1年 c、3年 d、5年

35. 根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定,土地使用者應(yīng)當(dāng)在簽訂土地使用權(quán)出讓合同( )內(nèi),支付全部土地使用權(quán)出讓金。

a、30 日 b、60 日 c、90 日 d、l00 日

&nb

sp;36. 拆除房地產(chǎn)管理局直管公房的其補(bǔ)償安置協(xié)議所進(jìn)行的公證屬于( )。

a、自愿性公證 b、強(qiáng)制性公證 c、合理性公證 d、合法性公證

37. 司法審判是( )。

a、-審終審 b、兩審終審 c、三審終審 d、最高人民法院終審

38. 某電氣照明施工圖中,燈具的標(biāo)注是'4-s g',每盞燈具燈泡數(shù)量是( )。

a、4個(gè) b、3個(gè) c、 2個(gè)d、1個(gè)

39. 某單相電氣照明線路采用銅芯雙層塑料絕緣線,導(dǎo)線截面4mm2,穿鋼管敷設(shè),管徑是15mm2,線路正確的標(biāo)注是( )。

a、bv-2×4-g15 13、blv-4×2-g15 c、bvv-2×4-g15 d、bll-2×4-g15

40. -只220伏、1 10:的普通白熾燈,接于220伏電源工作,其電流是 ( )。

a、2安 b、0.5安 c、1安 d、110安

41. 單純照明電路,熔斷器熔體的額定電流應(yīng)按線路額定電流的多少倍來選擇( )。

a、1.0 b、1.1 c、1.8d、2.0

42. 空調(diào)中最好的載冷劑是( )。

a、水 b、鹽水 c、油 d、氨

43. 居民住宅、辦公場(chǎng)所的漏電開關(guān)選擇應(yīng)為( )。

a、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒

b、動(dòng)作電流選不大于3安,動(dòng)作時(shí)間不大于0.1秒

c、動(dòng)作電流選不大于30毫安,動(dòng)作時(shí)間不大于10秒

d、動(dòng)作電流和動(dòng)作時(shí)間越小越好

44. 液體制冷劑在蒸發(fā)器中蒸發(fā),其( )。

a、蒸發(fā)壓力越高溫度越低 b、蒸發(fā)壓力越低溫度越高

c、蒸發(fā)壓力越低溫度越低 d、蒸發(fā)壓力與溫度無關(guān)

45. 安全鉗的作用是( )。

a、將轎廂或?qū)χ貖A持在導(dǎo)軌上,使其停止運(yùn)動(dòng) b、保持曳引鋼絲繩所受張力均勻

c、使電梯轎廂門關(guān)閉嚴(yán)密 d、電梯發(fā)生超載時(shí),切斷電梯控制電路

46. 門窗的立面形式是可以從( )中看出。

a、立面圖 b、平面圖 c、剖面圖 d、節(jié)點(diǎn)大樣圖

47. 混凝土構(gòu)件表面出現(xiàn)不規(guī)則裂縫,此類裂縫-般是由于( )產(chǎn)生的裂縫。

a、沉降 b、溫度 c、荷載 &n

bsp; d、干縮

48. 平屋面防水作法有剛性防水、柔性防水、金屬防水和( )防水。

a、防水混凝土 b、剛性抹面防水層c、卷材 d、復(fù)合材料

49. 拆換塊料面層、門窗玻璃等均包括拆舊換新,以( )計(jì)算工程量。

a、實(shí)際塊數(shù) b、建筑面積c、實(shí)際拆換面積 d、實(shí)際拆換體積

50. 《廣州市房屋修繕工程預(yù)算定額》(土建工程分項(xiàng)1998.4)中的'房屋修繕工程各項(xiàng)計(jì)費(fèi)程序表'是用于計(jì)算( )。

a、單位工程總用工數(shù) b、單位工程總材料消耗量

c、單位工程總機(jī)械臺(tái)班數(shù) d、單位工程工程造價(jià)

51. 給排水系統(tǒng)圖宜按45。正面斜軸側(cè)投影法繪制,正確投影坐標(biāo)是( )。

a、*┴y,z與y成45°b、y┴z,y與*成45°

c、*┴z,*與y成45° d、y┴z,y與*成90°

52. 坐式大便器是( )。

53. 給水管道的防腐措施是除銹和涂( )。

a、防銹漆 b、白色乳膠漆 c、內(nèi)墻涂料 d、內(nèi)外墻涂料

54. 敷設(shè)輸電線時(shí),管、槽內(nèi)允許電線接頭數(shù)量( )。

a、2個(gè) b、0個(gè) c、3個(gè) d、4個(gè)

55. 單相'左'、'中'、'右'扁三孔插座正確接線是( )。(相線:l;中性線:n;地線:pe)

a、左孔接l,右孔接n,中孔接pe b、左孔接n,右孔接l,中孔接pe

c、左孔接pe,右孔接l,中孔接n d、左孔接pe,右孔接n,中孔接l

56. 滅火器設(shè)置錯(cuò)誤的是( )。

a、放在明顯和便于取用的地點(diǎn)。 b、不影響人員安全疏散。

c、放置要穩(wěn)固。 d、把滅火器放人紅色鐵箱內(nèi)上鎖,并滿足以上三個(gè)條件。

57. 化糞池臭氣穿過蹲廁存水彎水封噴出原因是( )。

a、通氣管未安裝通氣帽。 b、通氣管安裝高度未能高出頂層2m以上。

c、立管檢查口數(shù)量太小。 d、化糞池沉積物多造成堵塞。

58. 檢修pe管遭,粘合連接處漏水原因是( )。

a、粘合處有水 b、空氣中呈酸性 c、空氣中呈堿性 d、熱空氣焊接溫度過低

59. 蹲廁鑄鐵存水彎滲漏,解決方法是( )。

a、涂瀝青或水坭漿 b、涂銀色油漆 c、涂乳液 d、涂乳膠漆

60. 室內(nèi)泄漏煤氣時(shí),有效處理方法是( )。

a、按抽油煙機(jī)開關(guān)實(shí)施排氣 b、打開

所有門窗

c、開廚房燈,排除泄漏故障 d、開浴室燈,排除泄漏故障

二、 判斷題(每小題1分,共20分)

1. 物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)。( )

2. 目標(biāo)管理應(yīng)以滿足總的效益目標(biāo)為準(zhǔn) ;( )

3. 文化是企業(yè)發(fā)展的靈魂。 ( )

4. 物業(yè)管理的竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收的驗(yàn)收的目的不同。 ( )

5. 發(fā)現(xiàn)有人到小區(qū)內(nèi)推銷商品不應(yīng)予以沒收。 ( )

6. 物業(yè)管理學(xué)的研究方法有唯物辯證法、系統(tǒng)方法、實(shí)證方法。 ( )

7. 物業(yè)管理的自我管理包括依法經(jīng)營、明確市場(chǎng)定位、制定和完善經(jīng)營管理制度、員工培訓(xùn)。( )

8. 物業(yè)管理服務(wù)體系屬于混合服務(wù)體系。 ( )

9. 封閉式管理是高層樓宇的管理模式之一。 ( )

10. 制定車輛停放保管制度是小區(qū)車輛管理的內(nèi)容之一。 ( )

11. 物業(yè)管理收費(fèi)是一種管理收費(fèi)( )。

12. 所謂嚴(yán)格責(zé)任原則也就是無過錯(cuò)原則( )。

13. tn-s接地制式的中性線與保護(hù)線是合一的。 ( )

14. 空調(diào)冷源設(shè)備可分為壓縮式制冷和吸收式制冷兩大數(shù)。 ( )

15. 當(dāng)鋼筋混凝土主梁有次梁作用集中力時(shí),應(yīng)在有次梁的部位增設(shè)箍筋或吊筋。 ( )

16. 房屋修繕工程定額是指在房屋建筑工程中,在合理的勞動(dòng)組織與合理使用材料的前提下,完成單位合格建筑產(chǎn)品所必須的而且是額定的人工、材料的數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)。 ( )

17. 某單位辦公樓臨近城市道路,為了提高經(jīng)濟(jì)效益,計(jì)劃將一、二層樓作為商鋪招租,為了了解其結(jié)構(gòu)安全可靠性等方面能否適應(yīng)新的需要,對(duì)房屋必須進(jìn)行查勘與鑒定。( )

18. 鋼筋的材料代換是不需要經(jīng)設(shè)計(jì)單位簽字蓋章的。 ( )

19. 塑料管的連接方式有:螺紋連接、法蘭連接、焊接、粘接。 ( )

20. 水泵軸承溫度高的原因是潤滑油不足。 ( )

三、 綜合題(每小題5分,共20分)

1. 物業(yè)管理前期介入有什么作用

2. 物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營有什么影響

3. 某小區(qū)原由開發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司進(jìn)行管理,業(yè)主入住后對(duì)該公司不滿意,結(jié)果,業(yè)主委員會(huì)經(jīng)研究討論,決定解聘該公司。但該公司表示:其與開發(fā)商訂有委托管理合同,如業(yè)主解聘本公司,則須承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)此,請(qǐng)結(jié)合所學(xué)物業(yè)管理法律知識(shí),談?wù)勀愕目捶ā?/p>

4. 見圖示:○55

請(qǐng)問:①該房屋建筑面積是多少

②其是多少層

③其各層層高是多少

答案:

物業(yè)管理員模擬試卷(二)

一、單選題:

(01

第12篇 商業(yè)公司物業(yè)管理中心職能

主要職能為:負(fù)責(zé)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的秩序安全維護(hù)、保潔綠化、住宅小區(qū)客戶服務(wù)的相關(guān)工作,具體如下:

1、安管部職能

(1)負(fù)責(zé)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的秩序安全維護(hù)工作,配合營運(yùn)管理中心商場(chǎng)營運(yùn)的工作,包括:防盜、防搶、防暴、防火、人員車輛進(jìn)出、物料放行以及各類安全應(yīng)急事件等方面工作;

(2)負(fù)責(zé)建立健全安全管理方面有關(guān)管理制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;

(3)響應(yīng)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)秩序安全管理方面的歸口處理,加強(qiáng)與相應(yīng)業(yè)務(wù)部門的溝通、協(xié)助,將處理情況及時(shí)反饋至相應(yīng)業(yè)務(wù)部門;

(4)建立健全安全管理方面相關(guān)設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳,包括但不限于消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、對(duì)講設(shè)施、消防門、通道門鎖等,并建立相應(yīng)的管理制度,加強(qiáng)巡查、例檢,做好相應(yīng)記錄備案;

(5)根據(jù)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的不同情況,合理規(guī)劃秩序安全維護(hù)、崗位布局、班次人員安排等,杜絕安全漏洞;

(6)根據(jù)公司各業(yè)務(wù)板塊有關(guān)活動(dòng)對(duì)秩序安全維護(hù)的需求,合理組織人員進(jìn)行相應(yīng)響應(yīng)、配合,確?；顒?dòng)秩序良好,避免安全事故發(fā)生;

(7)建立健全安全管理方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,盡可能將安全方面的突發(fā)事件對(duì)公司營運(yùn)的不良影響降至最低;

(8)從安全管理角度,及時(shí)巡檢、發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;

(9)負(fù)責(zé)編制、落實(shí)秩序安全維護(hù)方面有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃;

(10)負(fù)責(zé)與秩序安全維護(hù)有關(guān)的相關(guān)政府部門進(jìn)行對(duì)接,如協(xié)助公安部門、消防部門對(duì)公司范圍的合理性工作;

(11)公司交辦的其他工作。

2、保潔綠化部職能

(1)負(fù)責(zé)公司范圍各業(yè)務(wù)板塊的保潔綠化工作,配合營運(yùn)管理中心商場(chǎng)營運(yùn)的工作,包括:商場(chǎng)保潔綠化、住宅小區(qū)保潔綠化、公司辦公區(qū)域保潔綠化、房產(chǎn)公司營銷中心與樣板房保潔綠化工作;

(2)負(fù)責(zé)建立健全保潔綠化有關(guān)規(guī)章制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;

(3)根據(jù)保潔綠化區(qū)域進(jìn)行合理責(zé)任分區(qū),編制具體明確的工作內(nèi)容、操作流程、標(biāo)準(zhǔn)要求,通過合理的人員調(diào)配、安排,按要求做好保潔綠化工作,展現(xiàn)舒適、整潔、衛(wèi)生、美觀的環(huán)境形象;

(4)負(fù)責(zé)建立健全保潔綠化相關(guān)臺(tái)帳,包括:區(qū)域臺(tái)帳(如:衛(wèi)生間配置、綠化配置)工具臺(tái)帳,加強(qiáng)監(jiān)管;

(5)響應(yīng)各業(yè)務(wù)板塊對(duì)保潔綠化管理方面的歸口處理,加強(qiáng)與相應(yīng)業(yè)務(wù)部門的溝通、協(xié)助,將處理及時(shí)反饋相應(yīng)業(yè)務(wù)部門;

(6)根據(jù)公司各業(yè)務(wù)板塊有關(guān)活動(dòng)對(duì)保潔綠化的需求,合理組織人員進(jìn)行相應(yīng)響應(yīng)、配合,確保活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)整潔、美觀;

(7)建立健全保潔綠化管理方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,從保潔綠化角度盡可能將突發(fā)事件對(duì)公司營運(yùn)的不良影響降至最低;

(8)從保潔綠化管理角度,及時(shí)巡檢、發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;

(9)負(fù)責(zé)編制、落實(shí)保潔綠化方面有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃;

(10)負(fù)責(zé)與環(huán)境綠化有關(guān)的相關(guān)政府部門進(jìn)行對(duì)接,如協(xié)助衛(wèi)生監(jiān)管部門對(duì)公司范圍的合理性工作;

(11)公司交辦的其他工作。

3、住宅小區(qū)客服中心職能

(1)作為業(yè)戶與公司對(duì)接的樞紐窗口部門,負(fù)責(zé)小區(qū)客戶服務(wù)工作,包括:業(yè)務(wù)咨詢辦理、投訴處理、報(bào)修處理、費(fèi)用收繳、樓宇巡查管理、裝修管理、客戶關(guān)系、滿意度調(diào)查、社區(qū)文化及跟進(jìn)回訪等服務(wù)工作;

(2)負(fù)責(zé)建立健全住宅小區(qū)客服有關(guān)管理制度,并上報(bào)審批執(zhí)行;

(3)負(fù)責(zé)編制、實(shí)施住宅小區(qū)客服工作年度/季度/月度工作目標(biāo)、工作計(jì)劃;

(4)認(rèn)真貫徹關(guān)于物業(yè)管理的各項(xiàng)法規(guī)、政策、標(biāo)準(zhǔn),組織落實(shí)上級(jí)主管部門下達(dá)的有關(guān)任務(wù);

(5)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的客戶房屋租賃中介和商務(wù)服務(wù)工作;

(6)負(fù)責(zé)組織對(duì)相關(guān)分包方工作(如清潔、綠化、消殺等)進(jìn)行審核、管理、評(píng)定;

(7)負(fù)責(zé)住宅小區(qū)維修資金使用的具體操作工作;

(8)組織協(xié)調(diào)住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作;

(9)定期開展問卷調(diào)查或抽樣訪問活動(dòng),了解情況,聽取意見,與業(yè)戶保持良好關(guān)系,不斷提高管理服務(wù)水平;

(10)建立健全住宅小區(qū)客服方面應(yīng)急處理機(jī)制,在合理應(yīng)急的同時(shí),做好相應(yīng)的應(yīng)急儲(chǔ)備,從住宅小區(qū)客服角度盡可能將突發(fā)事件對(duì)公司營運(yùn)的不良影響降至最低;

(11)從住宅小區(qū)客服角度,及時(shí)巡檢、發(fā)現(xiàn)、消除安全隱患;

(12)負(fù)責(zé)編制、落實(shí)住宅小區(qū)客服方面有關(guān)培訓(xùn)計(jì)劃;

(13)負(fù)責(zé)與住宅小區(qū)客服有關(guān)的相關(guān)政府部門進(jìn)行對(duì)接,如協(xié)助物業(yè)管理部門、居委會(huì)對(duì)小區(qū)范圍的合理性工作;

(14)公司交辦的其他工作。