第1篇 某物業(yè)管理公司會計(jì)核算重點(diǎn)
物業(yè)管理公司會計(jì)核算重點(diǎn)
一、會計(jì)科目制定
一九九八年四月十一日,國家公布了物業(yè)管理行業(yè)須按照《施工房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的條例。因此,在制定一級會計(jì)科目時,必須遵照國家規(guī)定,但子細(xì)目卻可按實(shí)際的需要增減。現(xiàn)就物業(yè)管理行業(yè)的要求編制一份會計(jì)科目樣本以供參考。
二、成本核算
每一獨(dú)立的物業(yè),按其功能不同,可分為不同的'部分',如:住宅(或公寓)、辦公樓、商場、停車場、會所等。若業(yè)主公約規(guī)定須按物業(yè)的不同'部分'分別獨(dú)立核算,則在建賬時應(yīng)給予充分考慮。大部分的《財(cái)務(wù)軟件》已備有輔助核算功能,財(cái)務(wù)管理部應(yīng)盡量加以利用。
建賬后,日常操作的重點(diǎn)是清楚識別及界定各項(xiàng)費(fèi)用及收入的歸屬,按其所歸屬的'部分'準(zhǔn)確核算。正確的'部分'分類能準(zhǔn)確反映各'部分'的經(jīng)營損益情況,對了解各'部分'的財(cái)務(wù)狀況,改進(jìn)管理極其重要。對于無法明確識別及界定其歸屬的費(fèi)用,則稱之為'公攤費(fèi)用'或'待攤費(fèi)用',對于這些'待攤費(fèi)用'應(yīng)在各會計(jì)期間歸集后,合理分?jǐn)傊粮?部分'。分?jǐn)偟姆椒ㄓ卸喾N,如:面積、管理份額、該項(xiàng)費(fèi)用總額、人員工資總額等,發(fā)生的費(fèi)用類型不同,選用的分?jǐn)傓k法也有所不同,但最基本的原則是合理性。必要時,分?jǐn)傓k法的選用應(yīng)征求有關(guān)部門意見,取得物業(yè)總經(jīng)理甚至委托方的認(rèn)可。
三、應(yīng)收賬管理
對于物業(yè)管理行業(yè)來說,應(yīng)收賬管理是其財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)之一,工作較為繁重。財(cái)務(wù)管理部須計(jì)算每一個業(yè)戶應(yīng)繳納的各種費(fèi)用,如水、電費(fèi)等,亦要定期清理、核對和報告各項(xiàng)費(fèi)用的繳付情況。定期發(fā)出繳付通知書、催款通知書、對賬通知書,定期進(jìn)行銀行委托付款的劃款工作等。
進(jìn)行應(yīng)收賬款管理,需先行收集以下數(shù)據(jù):
1.各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.該物業(yè)所有單位的編號及面積。
3.每一個單位的管理費(fèi)起計(jì)日期。
4.各單位每月應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用(如管理費(fèi))的金額。
5.業(yè)戶/用戶/使用人的數(shù)據(jù),如姓名、聯(lián)絡(luò)地址、電話、所擁有的單位編號。
6.空置單位的界定標(biāo)準(zhǔn),收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)。
7.滯納金有關(guān)規(guī)定,如起計(jì)日期、利率等。
8.由管理處代收水電費(fèi)時,水電費(fèi)的抄表日期、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。
四、注意事項(xiàng)
1.收樓時應(yīng)注意事項(xiàng)
(1)用戶付款的方法
用戶在支付每月費(fèi)用時,可采用多種方法,如親自到管理處繳付現(xiàn)金或支票,或采用委托銀行自動轉(zhuǎn)賬付款。財(cái)務(wù)人員應(yīng)在用戶收樓時,準(zhǔn)備一份詳細(xì)的付款方法說明書,并連同委托銀行自動轉(zhuǎn)賬授權(quán)書交予用戶。付款方法說明書上應(yīng)列明:
①管理處的地址及辦公時間。
②以支票付款時,支票抬頭的名稱。
③辦理銀行轉(zhuǎn)賬的手續(xù)及各項(xiàng)須知。
(2)業(yè)主收樓時繳交的各項(xiàng)費(fèi)用及押金的賬務(wù)處理
通常業(yè)主在收樓前或收樓時已按發(fā)展商或物業(yè)管理公司的要求,預(yù)付了數(shù)月管理費(fèi)及各種押金、初裝費(fèi)等。其中部分款項(xiàng),如預(yù)付管理費(fèi)、管理費(fèi)按金等應(yīng)由管理處收取,電話、煤氣初裝費(fèi)等應(yīng)由發(fā)展商收取。當(dāng)財(cái)務(wù)管理部由開發(fā)商或物業(yè)部取得有關(guān)收費(fèi)資料,并收到已出售單元的數(shù)據(jù)時,應(yīng)及時與開發(fā)商財(cái)務(wù)管理部溝通,明確各項(xiàng)收費(fèi)的歸屬及時入賬及時對賬。
(3)預(yù)收管理費(fèi)的處理
對于用戶于收樓時預(yù)繳的管理費(fèi),應(yīng)自交納管理費(fèi)起計(jì)日起按月結(jié)轉(zhuǎn)收入。財(cái)務(wù)管理部應(yīng)對管理費(fèi)的起計(jì)日期的確定標(biāo)準(zhǔn)及特殊情況下的批準(zhǔn)程序有明確的了解,并以此標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù),確定統(tǒng)一的起計(jì)當(dāng)月的管理費(fèi)計(jì)算方法。以免計(jì)算方法不統(tǒng)一引致的應(yīng)收賬混亂,以及與業(yè)主間的糾紛。
2.每月應(yīng)注意的事項(xiàng)
(1)繳款通知書
①發(fā)出日期及截止日期
物業(yè)管理公司的經(jīng)費(fèi),主要是來自管理費(fèi)收入。為確保有充裕的流動資金,財(cái)務(wù)管理部必須在每月一號(或按公約規(guī)定的日期)前發(fā)出繳款通知,使業(yè)戶能按時付款。由于打印通知書需時間,為確保業(yè)戶能如期收到發(fā)出的交款通知書,必須提前三天發(fā)出。如果業(yè)戶在截止日期后才付款,公司發(fā)出的通知書上將不會反映該項(xiàng)付款。為避免誤會,所有通知書須注明發(fā)出日期和截止日期,并明確告知用戶在該日期后支付的款項(xiàng)沒有包含滯納金在內(nèi)。
②水、電費(fèi)
如各單位的水、電費(fèi)是由管理處負(fù)責(zé)收取,管理處每月須派員抄錄各儀表的讀數(shù),然后按照每度的收費(fèi)及最低消費(fèi)計(jì)算應(yīng)收款項(xiàng),并將各單位應(yīng)付的水電費(fèi)用和管理費(fèi)在每月付款通知書中分項(xiàng),要求各單位在繳付管理費(fèi)時一并繳付。
因抄讀各儀表需時,財(cái)務(wù)管理部應(yīng)與有關(guān)部門訂定一個固定抄讀日期,并把結(jié)果在付款通知書截止日前交予財(cái)務(wù)管理部。
③繳費(fèi)通知書的管理
繳款通知書最少要有兩聯(lián),一聯(lián)給客戶,另一聯(lián)由管理處存檔。若除管理處外,還有其它機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)收款,便需要多一聯(lián),供對方存檔作為收費(fèi)依據(jù)。
(2)催款通知書
業(yè)主公約通常對業(yè)戶繳納管理費(fèi)等的義務(wù)有詳細(xì)規(guī)定,管理處應(yīng)制定可操作的催款流程。對未按期付款單位,便須按追收程序定期發(fā)出催款通知書,直至采取截停水、電供應(yīng)及發(fā)出律師信,進(jìn)行法律訴訟。財(cái)務(wù)管理部有責(zé)任定期將各單位的各項(xiàng)收費(fèi)情況通知物業(yè)部及物業(yè)總經(jīng)理,待其決定采取適當(dāng)措施。
第2篇 萬達(dá)物業(yè)質(zhì)量管理手冊目錄
wd物業(yè)質(zhì)量管理手冊目錄
1 前言……………………………………………………………………………………1
1.1 發(fā)布令………………………………………………………………………………4
1.2 手冊目錄……………………………………………………………………………5
1.3 術(shù)語和定義…………………………………………………………………………7
2 服務(wù)理念、方針和目標(biāo)………………………………………………………………9
3 管理組織………………………………………………………………………………11
3.1 管理公司……………………………………………………………………………12
3.2 項(xiàng)目所在公司………………………………………………………………………14
3.3 物業(yè)分公司…………………………………………………………………………15
4 管理體系………………………………………………………………………………21
4.1 方案管理……………………………………………………………………………24
物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查指引…………………………………………………………29
顧客需求調(diào)查指引………………………………………………………………32
物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)…………………………………………………………35
4.2 目標(biāo)管理 …………………………………………………………………………37
年度物業(yè)管理責(zé)任書……………………………………………………………41
整體(分期)物業(yè)管理責(zé)任書…………………………………………………47
管理處物業(yè)管理責(zé)任書…………………………………………………………52
wdwy-fr-mm4201 目標(biāo)(計(jì)劃)調(diào)整審批表………………………………………56
4.3 計(jì)劃管理……………………………………………………………………………57
wdwy-fr-mm4301 月份工作計(jì)劃及考核表………………………………………62
5 行政人事管理…………………………………………………………………………63
5.1 人力資源……………………………………………………………………………64
wd物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范…………………………………………………………71
物業(yè)員工獎懲管理規(guī)定…………………………………………………………77
wdwy-fr-mm5101 職務(wù)說明書……………………………………………………81
wdwy-fr-mm5102 面試評估表……………………………………………………83
wdwy-fr-mm5103 新員工錄用批準(zhǔn)匯簽單………………………………………84
wdwy-fr-mm5104 新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書…………………………………………85
wdwy-fr-mm5105 就職擔(dān)保書……………………………………………………86
wdwy-fr-mm5106 員工自然情況登記表…………………………………………87
wdwy-fr-mm5107 員工轉(zhuǎn)正考核表………………………………………………88
wdwy-fr-mm5108 員工轉(zhuǎn)正審批表………………………………………………89
wdwy-fr-mm5109 員工離職申報表………………………………………………90
wdwy-fr-mm5110 離職工作交接表………………………………………………91
wdwy-fr-mm5111 離職面談清單…………………………………………………92
wdwy-fr-mm5112 員工獎勵申請表………………………………………………93
wdwy-fr-mm5113 員工處罰單……………………………………………………94
5.2 培訓(xùn)…………………………………………………………………………………95
wdwy-fr-mm5201 培訓(xùn)計(jì)劃表……………………………………………………101
wdwy-fr-mm5202 員工培訓(xùn)經(jīng)歷登記表…………………………………………102
wdwy-fr-mm5203 外出培訓(xùn)審批表………………………………………………103
wdwy-fr-mm5204 培訓(xùn)效果及意見征詢表………………………………………104
5.3 行政管理……………………………………………………………………………105
文件編號及標(biāo)識規(guī)定……………………………………………………………119
wdwy-fr-mm5301 會議(培訓(xùn))簽到表……………………………………………125
wdwy-fr-mm5302 文件(合同)批閱記錄表………………………………………126
wdwy-fr-mm5303 文件批閱單……………………………………………………127
wdwy-fr-mm5304 發(fā)文擬辦單……………………………………………………128
wdwy-fr-mm5305 受控文件清單…………………………………………………129
wdwy-fr-mm5306 受控文件發(fā)放登記表…………………………………………130
wdwy-fr-mm5307 外來文件清單…………………………………………………131
wdwy-fr-mm5308(對顧客)公開文件清單………………………………………132
wdwy-fr-mm5309 工作記錄一覽表………………………………………………133
wdwy-fr-mm5310 工作記錄歸檔移交單…………………………………………134
wdwy-fr-mm5311 資料目錄………………………………………………………135
wdwy-fr-mm5312 過期工作記錄處置審批表……………………………………136
wdwy-fr-mm5313 印章使用登記本………………………………………………137
6 成本管理系統(tǒng)…………………………………………………………………………138
6.1 成本控制………………………………………………139
開辦費(fèi)用測算指引………………………………………………………………144
日常運(yùn)作成本測算指引…………………………………………………………146
工程常用工具與備品清單………………………………………………………157
wdwy-fr-mm6101 物業(yè)成本超支報警表…………………………………………160
wdwy-fr-mm6102 物業(yè)目標(biāo)成本調(diào)整申請表……………………………………161
6.2 采購及分包…………………………………………………………………………162
wdwy-fr-mm6201 供方合格評定審批表…………………………………………172
wdwy-fr-mm6202 合格供方名錄…………………………………………………174
wdwy-fr-mm6203 供方服務(wù)監(jiān)督評估表…………………………………………175
wdwy-fr-mm6204 招標(biāo)工作計(jì)劃…………………………………………………176
wdwy-fr-mm6205 招標(biāo)文件審批表………………………………………………177
wdwy-fr-mm6206 評標(biāo)定標(biāo)審批表………………………………………………178
wdwy-fr-mm6207 物資采購計(jì)劃…………………………………………………179
wdwy-fr-mm6208 零星(應(yīng)急)物料采購申請單…………………………………180
6.3 合同管理……………………………………………………………………………181
wdwy-fr-mm6301 (前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表…………………………………185
wdwy-fr-mm6302 經(jīng)濟(jì)合同審批表………………………………………………186
wdwy-fr-mm6303 經(jīng)濟(jì)合同臺帳…………………
………………………………187
7 項(xiàng)目承接、策劃和準(zhǔn)備………………………………………………………………188
7.1 物業(yè)項(xiàng)目承接………………………………………………………………………189
7.2 物業(yè)分公司及管理處組建…………………………………………………………194
7.3 項(xiàng)目前期介入………………………………………………………………………198
前期介入階段與工作內(nèi)容要點(diǎn)………………………………………………… 201
營銷配合管理規(guī)定……………………………………………………………… 212
7.4 物業(yè)驗(yàn)收與接管……………………………………………………………………216
物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 222
物業(yè)驗(yàn)收與移交資料清單……………………………………………………… 229
物業(yè)接管驗(yàn)收項(xiàng)目清單………………………………………………………… 238
物業(yè)接管驗(yàn)收問題處理單……………………………………………………… 239
7.5 入伙(住)管理………………………………………………………………………240
入伙通知書……………………………………………………………………… 247
入伙須知………………………………………………………………………… 248
wdwy-fr-mm7501 出庫單…………………………………………………………250
wdwy-fr-mm7502 入伙流程簽認(rèn)單………………………………………………251
wdwy-fr-mm7503 業(yè)戶情況登記表………………………………………………252
wdwy-fr-mm7504 區(qū)域防火責(zé)任書………………………………………………253
wdwy-fr-mm7505 入伙收樓確認(rèn)單………………………………………………254
wdwy-fr-mm7506 整改項(xiàng)目報告…………………………………………………255
wdwy-fr-mm7507 業(yè)戶入伙統(tǒng)計(jì)表………………………………………………256
7.6 物業(yè)保修……………………………………………………………………………257
wdwy-fr-mm7601 物業(yè)保修卡……………………………………………………259
wdwy-fr-mm7602 工程維修作業(yè)單………………………………………………260
7.7 裝修管理……………………………………………………………………………261
wdwy-fr-mm7701 業(yè)戶裝修施工申報審批表……………………………………265
wdwy-fr-mm7702 裝修施工人員登記表…………………………………………267
wdwy-fr-mm7703 施工許可證……………………………………………………268
wdwy-fr-mm7704 動火許可證……………………………………………………269
wdwy-fr-mm7705 裝修巡查記錄表………………………………………………270
wdwy-fr-mm7706 違規(guī)裝修整改通知書…………………………………………271
8 日常物業(yè)服務(wù)…………………………………………………………………………272
8.1 顧客溝通……………………………………………………………………………274
wdwy-fr-mm8101 顧客信息登記表………………………………………………278
8.2 顧客特定服務(wù)………………………………………………………………………279
8.3 小區(qū)公共服務(wù)………………………………………………………………………283
8.4 物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營………………………………………………………………………291
8.5 應(yīng)急管理……………………………………………………………………………299
8.6 物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)標(biāo)識…………………………………………………………………303
9 監(jiān)督與改進(jìn)……………………………………………………………………………307
9.1 不合格控制及糾正、預(yù)防措施……………………………………………………308
wdwy-fr-mm9101 不合格評審報告………………………………………………315
wdwy-fr-mm9102 糾正及預(yù)防措施報告…………………………………………316
9.2 物業(yè)服務(wù)檢查………………………………………………………………………317
物業(yè)服務(wù)檢查標(biāo)準(zhǔn)……………………………………………………………… 324
wdwy-fr-mm9201 物業(yè)服務(wù)檢查記錄表…………………………………………332
wdwy-fr-mm9202 月檢計(jì)劃測試表………………………………………………333
wdwy-fr-mm9203 物業(yè)服務(wù)評價表………………………………………………334
9.3 投訴處理……………………………………………………………………………335
投訴分析指引…………………………………………………………………… 338
wdwy-fr-mm9301 投訴信息登記表………………………………………………341
wdwy-fr-mm9302 投訴處理回訪單………………………………………………342
9.4 顧客滿意測量………………………………………………………………………343
wdwy-fr-mm9401 業(yè)主滿意度調(diào)查問卷示范文本………………………………347
9.5 體系內(nèi)部審核………………………………………………………………………359
wdwy-fr-mm9501 管理體系內(nèi)部審核實(shí)施計(jì)劃…………………………………364
wdwy-fr-mm9502 審核現(xiàn)場檢查表………………………………………………365
wdwy-fr-mm9503 首次/末次會議簽到表……………………………………… 366
wdwy-fr-mm9504 內(nèi)審不合格報告………………………………………………367
wdwy-fr-mm9505 體系審核總結(jié)報告……………………………………………368
9.6 管理評審……………………………………………………………………………370
wdwy-fr-mm9601 管理評審計(jì)劃…………………………………………………373
wdwy-fr-mm9602 管理評審報告…………………………………………………374
9.7 監(jiān)督審核……………………………………………………………………………375 附件:
第3篇 某物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
通過人員巡查,對房屋裝修實(shí)行依法管理,及時發(fā)現(xiàn)施工存在的問題,維護(hù)房屋的整體結(jié)構(gòu)及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產(chǎn)生環(huán)境公害和危及人身安全的隱患存在。
2.0適用范圍
適用于**居業(yè)主的裝修管理及現(xiàn)場巡查管理。
3.0職責(zé)
3.1管理處主任助理負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(用戶)裝修申請的審批,并對裝修過程進(jìn)行巡查監(jiān)管及裝修驗(yàn)收工作。
3.2管理處收費(fèi)員核收裝修應(yīng)繳費(fèi)用。
3.3管理處維修人員負(fù)責(zé)對裝修線路、用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
3.4護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)裝修過程的巡查、監(jiān)督。
4.0作業(yè)用具
安全帽、絕緣鞋、水靴、測電筆、手電筒等器具。
5.0作業(yè)準(zhǔn)備
管理處準(zhǔn)備《裝修申請表》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請表》、《臨時動火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。
6.0作業(yè)內(nèi)容
6.1裝修申請手續(xù)辦理。
6.1.1由業(yè)主(用戶)準(zhǔn)備以下a-f項(xiàng)資料,交管理處審核。
a、入伙通知書/購房合同/租房合同;
b、裝修設(shè)計(jì)方案/設(shè)計(jì)圖紙;
c、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照;
d、施工人員身份證及相關(guān)資料;
e、代理裝修證明及代理人身份證;
f、其它相關(guān)資料、文件。
6.1.2管理處主任助理對業(yè)主備齊的資料及《裝修申請審批表》的內(nèi)容進(jìn)行審批,留存有關(guān)資料或復(fù)印件。
6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》,指導(dǎo)業(yè)主填寫《裝修申請表》。
6.1.4告知業(yè)主和施工單位,在裝修過程中,管理處對裝修質(zhì)量、涉及健康與安全、環(huán)境保護(hù)的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責(zé)任書》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》。
6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用,指引業(yè)主到收費(fèi)室繳納相關(guān)費(fèi)用。如業(yè)主未繳清費(fèi)用,管理處則不允許進(jìn)入現(xiàn)場施工(經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)特批除外)。
6.1.6施工單位負(fù)責(zé)人填寫《裝修人員出入申請表》,向管理處提供施工人員身份證復(fù)印件及相關(guān)資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。
6.2二次裝修現(xiàn)場管理
6.2.1治安、消防管理
6.2.1.1護(hù)管隊(duì)巡邏人員負(fù)責(zé)對二裝現(xiàn)場治安、消防、環(huán)境保護(hù)、安全文明施工等檢查管理工作。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為,應(yīng)立即予以制止或要求其即時整改。若未及時整改,應(yīng)向領(lǐng)班、管理處主任助理匯報,由管理處主任助理依據(jù)《治安、消防責(zé)任書》中的相關(guān)條款發(fā)函并處理。
6.2.1.2工程如需動明火作業(yè),施工單位動火作業(yè)人員應(yīng)持有效操作證到管理處填寫《施工臨時動火作業(yè)申請表》,并在動火現(xiàn)場配備1~2瓶滅火器。在動火人員妥善處理動火現(xiàn)場后,管理處可發(fā)放《臨時動火作業(yè)票》,并隨時關(guān)注現(xiàn)場情況。
6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進(jìn)出及堆放控制
6.2.2.1施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進(jìn)入小區(qū)施工。
6.2.2.2施工單位需要加班時,應(yīng)到管理處填寫《裝修加班申請表》,經(jīng)管理處主任審批后通知護(hù)管隊(duì),由護(hù)管班長按表放行施工和定時清場。
6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設(shè)備等物品的出入應(yīng)填寫《物資出入放行單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)后,交管理處主任審核批準(zhǔn),門崗隊(duì)員根據(jù)實(shí)際物品的種類進(jìn)行控制。
6.2.2維修人員檢查內(nèi)容:
6.2.2.1墻外人行道地表應(yīng)無沉降、損壞現(xiàn)象;
6.2.2.2施工人員進(jìn)入工地要戴安全帽及其它防護(hù)用品;
6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設(shè)施,須經(jīng)管理處同意,接駁供電、供氣設(shè)施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;
6.2.2.4裝修施工用電應(yīng)提前七天向管理處申報,并說明電器、工具的種類、負(fù)荷、使用時間,并提供特種作業(yè)人員的操作證;
6.2.2.5施工期間的臨時線路要按《廣東省臨時線路架接標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行,不許亂接亂拉,必須配備臨時配電盤。
6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動消防設(shè)施;嚴(yán)禁工地長流水,造成水資源浪費(fèi)。
6.2.2.7工地?zé)缸鳂I(yè)要先向管理處申請,辦理《動火作業(yè)票》,確保線路符合安全規(guī)定,周圍無易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹木等。審批后由持證作業(yè)人員進(jìn)行動火作業(yè)。
6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應(yīng)在藍(lán)色區(qū)域。
6.2.2.9一旦發(fā)生上述各項(xiàng)問題之一者,要立即進(jìn)行停工整改,經(jīng)確認(rèn)無誤并由管理處同意后方可施工。
6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收,確定無違章現(xiàn)象。
6.4裝修工程驗(yàn)收完畢,管理處主任助理督促施工隊(duì)交回《臨時出入卡》,《裝修許可證》,此時辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現(xiàn)象應(yīng)立即指出限期整改,并根據(jù)情節(jié)填寫《違規(guī)裝修處罰通知單》給予相應(yīng)處罰。
7.0作業(yè)要求:
7.1噪音控制:
7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進(jìn)行,周末所有施工時間段不準(zhǔn)有任何噪音施工。
7.1.2 所有施工噪音音量不準(zhǔn)超出50分貝。
7.1.3 所有超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)分貝的施工必須向管理處提出書面申請,經(jīng)管理處征詢?nèi)w業(yè)主后方可執(zhí)行。
7.1.4 施工噪音的監(jiān)測由品保部負(fù)責(zé)。
7.2 粉塵控制
7.2.1 所有的袋裝水泥不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū),如果有涉及到水泥澆筑施工時,必須調(diào)配后方可進(jìn)入小區(qū)。
7.2.2 直接在塵土上施工時必須潑灑少量水,防止塵土飛揚(yáng)。
7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護(hù)措施,以防止噪音、粉塵擴(kuò)散。
7.3 安全作業(yè)措施
7.3.1 所有施工單元必須有注冊資質(zhì),并留存復(fù)印件。
7.3.2 所有施工作業(yè)管理處有權(quán)進(jìn)行安全檢查,對漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時制止并限
期整改。
7.3.3 對消防設(shè)施、設(shè)備配備情況要及時檢查。
7.4 環(huán)境污染控制
7.4.1 嚴(yán)禁漏水、漏油車輛進(jìn)入小區(qū)。
7.4.2 在施工現(xiàn)場不允許焚燒雜物、垃圾等物品。
8.0 相關(guān)文件及記錄
《**居住宅裝修管理規(guī)定》
《裝修申請表》
《房屋裝修承諾書》
《裝修承造商施工保證書》
《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》
《裝修許可證》
《裝修登記表》
《施工人員出入申請表》
《臨時動火作業(yè)申請表》
《臨時動火作業(yè)票》
第4篇 某物業(yè)管理責(zé)任保險條款
物業(yè)管理責(zé)任保險條款
總則
第一條 為保障物業(yè)管理者的合法權(quán)益,促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展,特制定本保險。
第二條 凡取得物業(yè)管理資質(zhì)證書并依法在工商行政管理部門登記注冊的物業(yè)管理者,均可作為本保險的被保險人。
保險責(zé)任
第三條 在本保險期限內(nèi),被保險人在本保險單明細(xì)表中列明區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理工作過程中,因過失導(dǎo)致意外事故而致使第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任,本公司負(fù)賠償責(zé)任。
第四條 發(fā)生保險事故后,被保險人支付的經(jīng)本公司同意的訴訟或仲裁費(fèi)用,本公司根據(jù)本保險合同的規(guī)定負(fù)賠償責(zé)任。
第五條 發(fā)生保險事故后,被保險人為減少對第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失的賠償責(zé)任所支付的必要、合理的費(fèi)用, 本公司根據(jù)本保險合同的規(guī)定負(fù)賠償責(zé)任。
責(zé)任免除
第六條 下列原因造成的損失,本公司不負(fù)賠償責(zé)任:
(一)被保險人或其代表及雇員的故意行為;
(二)戰(zhàn)爭、軍事行動、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、民眾騷亂、盜竊、搶劫;
(三)核反應(yīng)、核輻射及放射性污染;
(四)大氣、土地和水污染及其他污染;
(五)火災(zāi)、爆炸、地震、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、洪水、臺風(fēng)等自然災(zāi)害,但因被保險人管理、維護(hù)不善,造成災(zāi)害來臨時本不應(yīng)發(fā)生的損失除外;
(六)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋建筑、設(shè)施以及第三者電器設(shè)備本身缺陷所導(dǎo)致的損失;
(七)直接或間接由于計(jì)算機(jī)2000年問題。
第七條 下列損失和費(fèi)用,本公司也不負(fù)賠償責(zé)任:
(一)被保險人或其代表及雇員自身的人身傷亡以及被保險人或其代表及雇員所有或其保管、控制的非物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失;
(二)被保險人與他人簽訂的協(xié)議中所約定的責(zé)任,但即使沒有這種協(xié)議,被保險人仍應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任不在此限;
(三)物業(yè)管理資質(zhì)證書被資質(zhì)審批部門吊銷期間所發(fā)生的損失;
(四)被保險人將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給他人導(dǎo)致的第三者的人身傷亡及財(cái)產(chǎn)損失;
(五)保險事故引起的第三者精神損害及被保險人減產(chǎn)、停產(chǎn)等間接損失;
(六)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位未依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任發(fā)生的損失;
(七)本保險單明細(xì)表中列明區(qū)域內(nèi)機(jī)動車輛及非機(jī)動車輛的損失;
(八)游泳場所內(nèi)發(fā)生的第三者人身傷亡及財(cái)產(chǎn)損失;
(九)電梯運(yùn)行事故或故障導(dǎo)致的第三者人身傷亡及財(cái)產(chǎn)損失;
(十)罰款、違約金或懲罰性賠款;
(十一)保險單明細(xì)表或有關(guān)特別約定中規(guī)定的應(yīng)由被保險人自行負(fù)擔(dān)的免賠額。
第八條 其他不屬于本保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失、費(fèi)用, 本公司也不負(fù)賠償責(zé)任。
賠償限額
第九條 本公司對每次保險事故承擔(dān)的本條款第三條、第四條、第五條的賠償金額之和不超過保險單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額,每次保險事故每人人身傷亡賠償金額不超過保險單明細(xì)表中列明的每人每次事故賠償限額。在保險期限內(nèi),無論發(fā)生多少次保險事故,本公司承擔(dān)的最高賠償金額不超過本保險單明細(xì)表中列明的累計(jì)賠償限額。
投保人、被保險人義務(wù)
第十條 投保時,投保人應(yīng)履行如實(shí)告知義務(wù),對投保申請書中的事項(xiàng)以及本公司提出的其他事項(xiàng)做出真實(shí)、詳盡的說明或描述,并提供物業(yè)管理資質(zhì)證書及本公司要求提供的其他材料。
第十一條 投保人應(yīng)按約定如期繳付保險費(fèi)。
第十二條 發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故時,被保險人應(yīng)盡力采取必要的措施以減少損失。同時,應(yīng)立即通知本公司,并書面說明事故發(fā)生的原因、經(jīng)過和損失程度。
第十三條 在得知可能
引起索賠訴訟時,被保險人應(yīng)及時通知本公司。本公司有權(quán)以被保險人的名義接辦對訴訟的抗辯或處理索賠事宜,被保險人應(yīng)向本公司提供一切所需的資料和協(xié)助。
第十四條 在本保險有效期限內(nèi),如果保險重要事項(xiàng)變更或保險標(biāo)的危險程度增加,被保險人應(yīng)及時書面通知本公司,本公司有權(quán)要求增加保險費(fèi)或解除本保險合同。被保險人如未履行上述通知義務(wù),本公司有權(quán)拒絕賠償因危險程度增加而發(fā)生保險事故所造成的損失。本保險合同解除后,本公司將按日比例退還被保險人本保險單項(xiàng)下未到期部分的保險費(fèi)。
第十五條 被保險人應(yīng)當(dāng)遵守國家及當(dāng)?shù)刂鞴懿块T頒布的有關(guān)安全法規(guī)及管理規(guī)定,講求職業(yè)道德,盡職盡責(zé)做好物業(yè)管理工作。
第十六條 投保人、被保險人如不履行條款第十條至第十五條規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù),本公司有權(quán)拒絕賠償或終止本保險合同。
賠償處理
第十七條 被保險人在向本公司申請賠償時,應(yīng)提供下列材料:
(一)保險單正本;
(二)營業(yè)執(zhí)照及物業(yè)管理資質(zhì)證書;
(三)相關(guān)職權(quán)機(jī)關(guān)出具的事故證明;
(四)索賠人的索賠申請和損失清單;
(五)經(jīng)過法院或仲裁機(jī)關(guān)裁判的,應(yīng)提供生效裁判文書;
(六)本公司要求提供的其他材料。
第十八條 發(fā)生保險事故時,未經(jīng)本公司書面同意,被保險人或其代表對第三者不得做出任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償。
第十九條 發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失,應(yīng)當(dāng)由第三方負(fù)責(zé)賠償?shù)?被保險人應(yīng)采取一切必要措施向第三方索賠。本公司自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額范圍內(nèi)代位行使被保險人對第三方請求賠償?shù)臋?quán)利。在本公司向第三方行使代位請求賠償權(quán)利時,被保險人應(yīng)積極協(xié)助,并提供必要的文件和所知道的有關(guān)情況。
第二十條 投保人如有重復(fù)保險的情況,本公司僅負(fù)按比例賠償?shù)呢?zé)任。
第二十一條 被保險人的索賠期限,從其知道或應(yīng)當(dāng)知道保險事故發(fā)生之日起,不得超過兩年。
其他事項(xiàng)
第二十二條 本保險合同生效后,投保人可隨時書面申請解除本保險合同,保險費(fèi)按短期費(fèi)率計(jì)收;本公司亦可提前十五天發(fā)出書面通知解除本保險合同,保險費(fèi)按日比例計(jì)收。
第二十三條 被保險人與本公司之間因本保險事宜發(fā)生爭議時,可以協(xié)商解決,協(xié)商不成的,由雙方當(dāng)事人根據(jù)保險合同的約定,從下列兩種方式中選擇一種解決:
(一)提交 仲裁委員會仲裁。
(二)向被告住所地人民法院起訴。
定義:
第5篇 物業(yè)管理經(jīng)理職位描述2
物業(yè)管理經(jīng)理職位描述(二)
崗位職責(zé):
1、協(xié)助經(jīng)理監(jiān)察、審查、評估及修訂物業(yè)管理的職能及工作的能力;
2、執(zhí)行政府各項(xiàng)法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系;
3、管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、
4、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;
5、負(fù)責(zé)樓宇、設(shè)施、設(shè)備的驗(yàn)收及設(shè)備設(shè)施的維修,安排各項(xiàng)維修工程和專業(yè)的發(fā)標(biāo)工作;
6、負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和管理綠化、保安等相關(guān)工作;
7、業(yè)主投訴,保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生及維持治安秩序。
任職資格
1、高中或以上學(xué)歷;
2、持有效物業(yè)管理經(jīng)理上崗證;
3、3年以上專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn),其中最少2年管理處日常事務(wù)工作經(jīng)驗(yàn);
4、熟悉物業(yè)管理工作流程、條例及相關(guān)法律法規(guī),有豐富的客戶服務(wù)及物業(yè)工程、安保、保潔管理工作經(jīng)驗(yàn);
5、具備獨(dú)立處理及跟進(jìn)管理日常管理事務(wù)的能力;
6、有較強(qiáng)的語言表達(dá)及溝通能力,善于與客戶及相關(guān)政府部門溝通。
第6篇 物業(yè)管理概論試題答案
《物業(yè)管理概論》試題與答案
一、名詞解釋
1、物業(yè)管理:是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托,依據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治,并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。
2、業(yè)主:指物業(yè)所有人,即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。
3、物業(yè)管理企業(yè):是指按合法程序成立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的經(jīng)營物業(yè)管理業(yè)務(wù)的企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體。
4、物業(yè)的接管驗(yàn)收:是物業(yè)管理企業(yè)接管開發(fā)企業(yè)、建設(shè)單位或個人委托管理的新建房屋或原有房屋時,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管檢驗(yàn)。
5、業(yè)主委員會:是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。
6、業(yè)主大會:是由全體業(yè)主組成,決定物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。
7、非業(yè)主使用人:指不擁有物業(yè)的所有權(quán),但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業(yè)使用權(quán),并實(shí)際使用物業(yè)的人。
8、可能毛租金收入:物業(yè)可以獲得的最大租金收入稱為可能毛租金收入,它等于物業(yè)內(nèi)全部可出租面積與最大可能租金水平的乘積。
9、有效毛收入:從可能毛租金收入中扣除空置和收租損失后,再加上其他收入,就得到物業(yè)的有效毛收入。
10、凈經(jīng)營收入:從有效毛收入中扣除經(jīng)營費(fèi)用后就可得到物業(yè)的凈經(jīng)營收入。
11、物業(yè)管理綜合服務(wù):指除房屋建筑主體管理和房屋設(shè)備、設(shè)施管理之外的各項(xiàng)服務(wù)與管理工作,包括公共服務(wù)中的環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、消防管理、車輛道路管理和專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)。
12、賠償金:是違約方的違約行為給對方造成損害事實(shí)時,單純處理違約金仍不足以補(bǔ)償其經(jīng)濟(jì)損失,則應(yīng)由違約方支付給對方一定數(shù)額的損失補(bǔ)償費(fèi)。
13、違約金:指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定,應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。
14、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi):指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
15、維修基金:指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。
16、租賃住宅:指使用人不具有房屋的產(chǎn)權(quán),通過房屋租賃的形式取得在一定時期內(nèi)使用權(quán)的住宅。
17、商品房住宅:指國家或開發(fā)企業(yè)投資建造的,按市場價全額出售給購房者住用的住宅,以及其他以市場價格交易的各類住宅。
18、業(yè)主公約:由全體業(yè)主承諾的,并對全體業(yè)主(也包括非業(yè)主使用人)有共同約束力的,有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
19、物業(yè)管理委托合同:明確物業(yè)管理委托方和授托方的權(quán)利、義務(wù)的契約。
20、房屋完好率:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積的百分比。
二、簡答題
1、物業(yè)管理的基本內(nèi)容包括哪些
答:
其基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為:常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項(xiàng)服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類。
一、常規(guī)性的公共服務(wù):指物業(yè)管理中的基本管理工作,是物業(yè)管理企業(yè)面向所有住用人提供的最基本的管理與服務(wù),目的是確保物業(yè)的完好與正常使用,保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。
二、針對性的專項(xiàng)服務(wù):指物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住用人的工作、生活條件,面向廣大住用人,為滿足其中一些住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。主要有:1、日常生活類;2、商業(yè)服務(wù)類;3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類;4、金融服務(wù)類5、經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù);6、社會福利類。
三、委托性的特約服務(wù):為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個別需求受其委托而提供的服務(wù)。
2、物業(yè)管理有哪些基本環(huán)節(jié)
答:基本環(huán)節(jié)為:物業(yè)管理的策劃階段;物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段;物業(yè)管理的啟動階段;物業(yè)管理的日常動作階段。
3、物業(yè)管理的基本性質(zhì)和特點(diǎn)各是什么
答:性質(zhì):物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理;是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一管理;是與建立社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的管理,是一種服務(wù)行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè)。
特點(diǎn):業(yè)主自治自律與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。
4、常規(guī)性的公共服務(wù)包括哪八項(xiàng)基本內(nèi)容
答:公共服務(wù)主要有8項(xiàng):1、房屋建筑主體的管理;2、房屋設(shè)備、設(shè)施的管理;3、環(huán)境衛(wèi)生的管理;4、綠化管理;5、治安管理;6、消防管理;7、車輛道路管理;8、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。
5、物業(yè)管理早期介入的作用是什么
答:1、有利于優(yōu)化設(shè)計(jì),完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié);
2、有利于提高房屋建造質(zhì)量;
3、有利于保證物業(yè)的使用功能;
4、有利于加強(qiáng)對所管物業(yè)的全面了解;
5、早期介入有利于后期管理工作的進(jìn)行;
6、有利于樹立物業(yè)管理企業(yè)形象。
6、物業(yè)管理公司參與施工階段質(zhì)量監(jiān)理的要點(diǎn)是什么
答:1、應(yīng)選派有關(guān)專業(yè)人員參與工程施工質(zhì)量監(jiān)理;
2、要盡可能全面地收集物業(yè)的各種資料,同時熟悉各個部分,為日后管理作充分的準(zhǔn)備;
3、按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),對工程設(shè)計(jì)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、開發(fā)商一起認(rèn)真進(jìn)行技術(shù)交底和圖紙會審;
4、工程施工中按國家現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同不斷進(jìn)行檢查。
7、簡述竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別
答:首先,性質(zhì)不同?？⒐を?yàn)收是政府行為。接管驗(yàn)收是企業(yè)行為,是根據(jù)物業(yè)管理委托合同,對物業(yè)委托方委托的物業(yè)進(jìn)行的質(zhì)量驗(yàn)收;
其次,竣
工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收所處的階段和作用不同。竣工驗(yàn)收是施工單位向建設(shè)單位移交物業(yè)的過程,接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)的過程;竣工驗(yàn)收合格后,標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再驗(yàn)收,接管驗(yàn)收一旦完成,標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)行使用階段。
第三,在竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收中物業(yè)管理企業(yè)的參與與職責(zé)不同?？⒐を?yàn)收時,物業(yè)管理企業(yè)只是參加者。而在接管驗(yàn)收中,物業(yè)管理企業(yè)與開發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位是直接的責(zé)任關(guān)系。
8、住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成包括哪些項(xiàng)目
答:1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取和福利費(fèi);
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3、綠化管理費(fèi);
4、清潔衛(wèi)生費(fèi);
5、保安費(fèi);
6、辦公費(fèi);
7、物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);
8、法定稅費(fèi);
9、利潤。
9、簡述環(huán)境綠化的基本要求
答:(一)居住區(qū)綠地規(guī)劃布置的基本要求
1、根據(jù)居住功能組織和居民對綠地的使用要求,采取集中與分散,重點(diǎn)與一般,點(diǎn)、線、面結(jié)合的原則,以形成完整統(tǒng)一的居住區(qū)綠地系統(tǒng),并與周圍的綠地系統(tǒng)相協(xié)調(diào);
2、節(jié)約用地、盡可能利用劣地、坡地、洼地進(jìn)行綠化。原有綠化、湖河水面要自然利用;
3、應(yīng)注意美化居住環(huán)境的要求;
4、在植物配置和種植方式上力求投資少,有收益,便于管理。
(二)居住區(qū)綠化村種選擇和植物配置
1、對于大面積綠化,應(yīng)選擇易長、易管、少修剪、少蟲害、有特點(diǎn)的優(yōu)良樹種,一般以喬木為主,也可考慮一些有經(jīng)濟(jì)價值的植物,一些重點(diǎn)綠化地段,如居住區(qū)入口、公共活動中心,可選種一些,觀賞性的喬灌木或少量花卉;
2、行道樹宜選用遮陽力強(qiáng)的落葉喬木,老年兒單休憩、游戲場所忌用有毒或帶刺植物,運(yùn)動場地則應(yīng)避免大量揚(yáng)花、落果、落花的樹木等;
3、樹種可選用速生或慢生相結(jié)合,以速生為主,以迅速形成環(huán)境綠化;
4、應(yīng)考慮四季景色變化,可采用喬木與灌木,常綠與落葉,以及不同樹姿和色彩變化的樹種,搭配組合,力求四季常青,鮮花常開,以豐富居住環(huán)境。
10、簡述發(fā)生火災(zāi)應(yīng)采取的措施
答:當(dāng)火災(zāi)或其他意外事故(如爆炸)一旦發(fā)生,而又無法制止或控制險情,處于緊急情況時,就應(yīng)立即報警、切斷火源或事故源,并積極組織人員疏散。尤其是高層住宅和商貿(mào)樓宇,疏散路線長,人員分散,組織疏散困難。一般作法是:先及時切斷火源;然后利用樓宇內(nèi)的分割裝置,如商場內(nèi)的防火卷簾等將事故現(xiàn)場隔斷,阻止災(zāi)情擴(kuò)大;組織人員通過緊急通道、疏散樓梯等迅速撤離。緊急情況下的疏散關(guān)鍵是組織工作,平時應(yīng)進(jìn)行一定的訓(xùn)練,以便有備無患。
在確保人員安全的情況下,為避免險情擴(kuò)大,應(yīng)盡量將危險品轉(zhuǎn)移至安全處;然后可將貴重財(cái)產(chǎn)運(yùn)送至安全地帶。
11、簡述居住區(qū)道路規(guī)劃布置的基本要求
答:1、居住區(qū)內(nèi)部道路主要為本居住區(qū)服務(wù);
2、道路走向要便于職工上下班;
3、應(yīng)充分利用和結(jié)合地形;
4、充分利用原有道路和工程設(shè)施;
5、車行道一般應(yīng)通至住宅每單元的入口處;
6、盡端式道路長度不宜超過120m;
7、如車道寬度為單車道時,則每隔150m左右應(yīng)設(shè)置車輛會讓處;
8、道路寬度應(yīng)考慮工程管線的合理鋪設(shè);
9、道路的線型、斷面等應(yīng)與整個居住區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑群體的布置有機(jī)地結(jié)合。
12、試述單個業(yè)主最基本的權(quán)利
答:依法享有所擁有的物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理委托合同提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。
13、簡述物業(yè)管理招標(biāo)書的主要內(nèi)容
答:招標(biāo)書的主要內(nèi)容:
1、擬招標(biāo)的物業(yè)基本情況;
2、物業(yè)管理的內(nèi)容;
3、對招標(biāo)的有關(guān)說明;
4、物業(yè)管理考核標(biāo)準(zhǔn)與獎罰措施;
5、投標(biāo)開標(biāo)時間;
此外,對投標(biāo)申請的具體內(nèi)容和要求還應(yīng)做出較詳細(xì)的說明,以便于投標(biāo)單位編制標(biāo)書。
14、試述公開招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的一般程序
答:
1、成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組;
2、向社會發(fā)布招標(biāo)公告;
3、編制招標(biāo)書;
4、投標(biāo)單位的資質(zhì)審查;
5、投標(biāo)申請書的報送;
6、開標(biāo)、定標(biāo);
7、簽訂物業(yè)管理委托合同。
15、簡述業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)
答:
權(quán)利:
1、召集和主持業(yè)主大會;
2、修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程;
3、決定聘請物業(yè)管理企業(yè);
4、審議物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法;
5、審議年度管理工作計(jì)劃、年度費(fèi)用概預(yù)算;
6、檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作;
7、監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用,負(fù)責(zé)物業(yè)維修基金的籌集、使用和管理;
8、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。
義務(wù):
1、籌備并向業(yè)主大會報告工作;
2、執(zhí)行業(yè)主大會通過的各項(xiàng)決議,接受廣大業(yè)主的監(jiān)督;
3、貫徹執(zhí)行并督促業(yè)主遵守物業(yè)管理及其他有關(guān)法律、政策規(guī)定,協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實(shí)各項(xiàng)管理工作,對住用戶開展多種形式的宣傳教育;
4、嚴(yán)格履行物業(yè)管理委托合同,保障本物業(yè)各項(xiàng)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn);
5、接受政府行政管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督指導(dǎo),執(zhí)行政府部門對本物業(yè)的管理事項(xiàng)提出的指令和要求;
6、本會作出的決定不得違反法律、法規(guī)政策,不得違反業(yè)主大會的決定,不得損害業(yè)主公共利益。
16、確定寫字樓租金時,要考慮哪些因素
答:
1、計(jì)算可出租或可使用面積;
2、基礎(chǔ)租金與市場租金;
3、出租單元的面積規(guī)劃和室內(nèi)裝修;
17、選擇寫字樓承租人時考慮的主要準(zhǔn)則是什么
答:
1、承租人的商業(yè)信譽(yù)和財(cái)務(wù)狀況;
2、所需面積大小;
3、需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。
18、在選擇零售商業(yè)物業(yè)的承租人時要考慮哪些因素
答:
1、聲譽(yù);
2、財(cái)務(wù)能力;
3、承租人組合與位置分配;
4、承租人需要的服務(wù)。
19、簡述物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員的必備知識和必備能力。
答:部門經(jīng)理必備知識:
1、了解房地產(chǎn)有關(guān)理論和開發(fā)經(jīng)營、管理等基本知識;
2、熟悉物業(yè)管理的基本理論和有關(guān)政策法規(guī),掌握本地區(qū)有關(guān)物業(yè)管理要求,計(jì)費(fèi)規(guī)定等;
3、掌握房屋完損等級標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢測方法和安全管理的基本知識;
4、掌握物業(yè)管理的有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、修繕標(biāo)準(zhǔn)和管理標(biāo)準(zhǔn);
5、掌握房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備、設(shè)施等修繕(維護(hù))的基本知識;
6、掌握計(jì)算機(jī)應(yīng)用知識。
部門經(jīng)理必備能力:
1、具有建立健全部門崗位責(zé)任制和部門管理規(guī)章制度能力;
2、具有制定工作計(jì)劃,并組織實(shí)施的能力;
3、具有及時處理危漏房和房屋、設(shè)備、設(shè)施的搶修排險和火警匪救護(hù)等突發(fā)事件的能力;
4、具有宣傳教育、組織各類活動及處理一般矛盾的能力;
5、具有處理專項(xiàng)業(yè)務(wù)并能與相關(guān)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)的能力;
6、具有熟練應(yīng)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理的能力。
20、簡述住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
第7篇 物業(yè)程序文件小區(qū)商鋪管理程序
1目的
規(guī)范商鋪管理行為,維護(hù)小區(qū)舒適、安全、文明的居住環(huán)境。
2范圍
適用于公司各管理處商鋪管理。
3職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)簽定商鋪管理協(xié)議書,協(xié)調(diào)、解決商鋪糾紛。
3.2由管理處經(jīng)理指定專人對商鋪進(jìn)行日常巡查及管理。
4方法和過程控制
4.1管理處應(yīng)根據(jù)本小區(qū)具體情況,制定相應(yīng)的商鋪管理規(guī)定,規(guī)范商鋪經(jīng)營及從業(yè)人員的行為。
4.2管理處經(jīng)理在商鋪開業(yè)前應(yīng)于商鋪經(jīng)營者簽定《商戶管理協(xié)議書》、《商鋪消防管理責(zé)任書》、《商鋪從業(yè)人員情況登記表》、《委托銀行代收款協(xié)議書》,明確商鋪經(jīng)營范圍和管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),并實(shí)行門前三包責(zé)任制。
4.3如商鋪需要裝修,除按程序文件編號**wy7.5.1-g03程序執(zhí)行外,還應(yīng)提供外墻、燈箱、標(biāo)識等的設(shè)計(jì)方案,確保外觀基本統(tǒng)一和整體美觀。
4.4各商鋪?zhàn)匀胱∑鹑齻€月內(nèi),須向管理處提供《營業(yè)執(zhí)照》、法人代表身份證的復(fù)印件,以及從業(yè)人員身份證明、計(jì)劃生育證明、相片等資料,并建立商鋪管理檔案,特殊經(jīng)營項(xiàng)目的商鋪,須取得相關(guān)政府部門簽發(fā)的許可證方可開業(yè)。
4.5管理處經(jīng)理應(yīng)指定專人對商鋪的環(huán)境衛(wèi)生、物品擺放進(jìn)行日常管理,發(fā)現(xiàn)有違反商鋪管理規(guī)定的行為,及時糾正并予以記錄。
4.6管理處經(jīng)理指定專人對商鋪消防、電器進(jìn)行管理,在現(xiàn)場設(shè)置《商鋪設(shè)施檢查記錄表》,每季度檢查、記錄一次,要求各商鋪配置足夠的消防器材,定期維護(hù)使用電器。
4.7商鋪管理人員應(yīng)定期檢查商鋪的經(jīng)營活動,發(fā)現(xiàn)無經(jīng)營或涉嫌賭博、販毒、吸毒、色情等違法行為時,應(yīng)及時予以制止并向部門經(jīng)理匯報,部門經(jīng)理視情況,決定是否采取更嚴(yán)厲的措施。
4.8如工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、公安、計(jì)生辦等政府部門工作人員對商鋪進(jìn)行檢查,管理處應(yīng)驗(yàn)明證件并登記后予以配合。
5支持性質(zhì)量記錄表格
**wy-7.5.1-g04-f1《商鋪管理協(xié)議書》
**wy-7.5.1-g04-f2《商鋪消防管理責(zé)任書》
**wy-7.5.1-g04-f3《商鋪從業(yè)人員情況登記表》
**wy-7.5.1-g04-f4《商鋪設(shè)施檢查記錄表》
第8篇 物業(yè)管理質(zhì)量體系文件分供方管理程序
物業(yè)管理公司質(zhì)量體系文件:分供方管理程序
1.0目的確保物業(yè)公司選擇的分供方能提供滿足合同要求的物資和服務(wù)。
2. 0適用范圍適用于相關(guān)部門采購物資時,對物資供應(yīng)商(即分供方)和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方的選擇。
3．0職責(zé)
3.1 行政部組織對分供方和物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目分承包方進(jìn)行資格審查、質(zhì)量審查和檔案的建立及管理。
3.2 物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé)批準(zhǔn)確定合格分供方與分承包方名單,并由經(jīng)理或其指定人員簽署采購或分包合同。
4. 0工作程序
4.1 物資供應(yīng)商的選擇和評審
4.1.1 供應(yīng)商的資格要求:a)必須有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)供應(yīng)商提供商品的價格,c)供應(yīng)的物資必須能保證符合所需物資的型號、規(guī)格、質(zhì)量要求等。
4.1.2 各部門(管理處)應(yīng)擬出符合上述要求的若干家供應(yīng)商,對其評審等從以下幾方面進(jìn)行:a)供應(yīng)商的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)供應(yīng)商的品牌,c)產(chǎn)品樣品的評審,d)對比類似產(chǎn)品使用的歷史情況,e)對比類似產(chǎn)品的試驗(yàn)結(jié)果,f)供應(yīng)商售后服務(wù)狀況等。
4.1.1 行政部對評審結(jié)果進(jìn)行記錄,并將兩個以上入選的供應(yīng)商評審記錄報物業(yè)管理公司經(jīng)理確認(rèn)批準(zhǔn),形成《分供方評審表》。
4.1 物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目(包括外協(xié)加工及制作)分承包方的選擇和評審
4.2.1 分承包方的資格要求a)有合格的營業(yè)執(zhí)照,b)提供的服務(wù)能滿足本公司管理和質(zhì)量要求,c)在達(dá)到質(zhì)量要求的前提下,價格適宜。
4.2.2 行政部擬定出符合上述要求的若干家分承包方,會同相關(guān)部門或人員對其進(jìn)行初審,內(nèi)容包括:a)分承包方的資質(zhì),信譽(yù)情況,b)分承包方的質(zhì)量保證體系資料(如有),c)分承包方的技術(shù)力量、人員素質(zhì)。d)價格,e)有無服務(wù)方面的承諾等。
4.2.3 行政部對評審結(jié)果進(jìn)行記錄,入選的分承包方評審記錄由管理者代表確認(rèn)以后,報物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.4 所有經(jīng)評估合格的供應(yīng)方都應(yīng)列入《合格分供方一覽表》中,該名單由物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.5 工程發(fā)包由物業(yè)管理公司經(jīng)理負(fù)責(zé),應(yīng)注意:a)工程發(fā)包應(yīng)嚴(yán)格按照投標(biāo)或定向議標(biāo)程序和相關(guān)規(guī)定進(jìn)行,b)對方提供的業(yè)績及榮譽(yù)資料必須進(jìn)行驗(yàn)證考查作出評審,c)建安工程合同除應(yīng)有明確的工程范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、竣工時間外,還必須明確取費(fèi)等級、材料設(shè)備供應(yīng)責(zé)任、工程造價核定及撥款結(jié)算的規(guī)定等。a)由相關(guān)部門起草合同的文本,按《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》核準(zhǔn)。
4.1 對分供方的詢價控制參見《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》
4.2 合格分供方的年度復(fù)審
4.4.1 物業(yè)管理公司經(jīng)理每年12月組織對合格供應(yīng)商和合同期在1年以上的合格分承包方進(jìn)行一次年度復(fù)審,審核內(nèi)容包括:a)過去一年分供方的業(yè)績,b)過去一年供應(yīng)的物資質(zhì)量狀況/分承包服務(wù)的質(zhì)量管理狀況,c)各部門對相關(guān)分供方工作的檢查和評定記錄,d)本公司于其在以往的采購活動中未發(fā)現(xiàn)過嚴(yán)重質(zhì)量問題糾紛。(注:提供一次性服務(wù)的分供方無需進(jìn)行該項(xiàng)目復(fù)審)
4.4.2 凡在評審中確定沒有達(dá)到合同要求的分承包方,經(jīng)物業(yè)管理公司經(jīng)理批準(zhǔn),以下列方式處理:a)取消其合格分供方資格,b)要求其限期整改,對未能在限期內(nèi)改進(jìn)的,終止承包合同,取消其合格分承包方資格。
4.4.3 行政部建立合格分供方檔案,并將《合格分供方一覽表》按受控文件的方式發(fā)放到管理者代表和相關(guān)部門。合格分供方檔案主要包括以下內(nèi)容:a)分供方提供初審時的資料,b)供應(yīng)商的產(chǎn)品介紹或說明/分承包方年度復(fù)審記錄,c)分供方提供的其他資料。
1.0相關(guān)文件
5.1 《工程發(fā)包、采購、外協(xié)加工的詢價制度》
5.1 《采購與分包合同、協(xié)議簽定程序的有關(guān)規(guī)定》
第9篇 物業(yè)管理處新員工入職培訓(xùn)大綱
項(xiàng)目管理處新員工入職培訓(xùn)大綱
一、物業(yè)管理屬服務(wù)行業(yè),要用服務(wù)行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來要求工作人員。
1、物業(yè)管理是為業(yè)主提供服務(wù),依靠管理費(fèi)、停車費(fèi)等提供服務(wù)后所得的收入作為生存的根本。管理是更好為業(yè)主服務(wù),不得以'管理業(yè)主者'自居,而是從'服務(wù)業(yè)主'的角度考慮問題。
2、物管作為服務(wù)行業(yè),需遵循服務(wù)行為的二大宗旨'顧客就是上帝','盡量滿足顧客需求'。
二、做好物業(yè)管理工作最需要下列2點(diǎn):
1、友善、微笑:(1)見人點(diǎn)頭微笑;(2)與人交流帶著微笑;(3)解決爭端帶著微笑。
2、主動:(1)業(yè)主有困難主動上前;(2)業(yè)主有問題主動回答;(3)業(yè)主有要求主動解決。
三、爭端解決辦法
1、產(chǎn)生爭端原因:(1)業(yè)主不服從管理,分三類○1違章裝修;○2停車管理;○3停車收費(fèi)。(2)各類問題投訴。
2、解決辦法:
遵循:二要,三不原則。(1)要微笑;(2)要友善;
(1)不推諉,馬上著手解決;(2)不言語傷人,不說粗話,不冷嘲熱諷,不說傷人話;(3)不動手,除偷、盜、搶外,其它情況下不得先動手,別人先動手,能避則避,確定不能避的,著重保護(hù)自己,不得動手打人。
四、反復(fù)宣講有關(guān)規(guī)章制度、獎罰制度,逐條將'制度匯編'有關(guān)內(nèi)容向員工解說,用事例做示范,強(qiáng)調(diào)違章的處罰。
第10篇 工業(yè)區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式
工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)文件格式
一、投標(biāo)單位應(yīng)按下列名稱、格式的要求制訂投標(biāo)文件:
1、投標(biāo)書(格式)
2、法人代表授權(quán)委托書(格式)
3、投標(biāo)報價表(格式)
4、物業(yè)管理企業(yè)概況
5、物業(yè)管理單位近期主要業(yè)績表
6、本項(xiàng)目物業(yè)管理人員組成表
7、本項(xiàng)目物業(yè)管理負(fù)責(zé)人簡歷表
8、前期物業(yè)管理方案
9、各類附件:營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、獲獎情況復(fù)印件,項(xiàng)目負(fù)責(zé)人職稱證書、崗位證書及身份證復(fù)印件等。
10、工器具配備計(jì)劃
附件1物業(yè)管理投標(biāo)書
:
我公司已全面閱讀與研究了物業(yè)管理招標(biāo)文件及有關(guān)附件,并進(jìn)行了周密的勘察?，F(xiàn)按招標(biāo)文件規(guī)定,根據(jù)本公司綜合實(shí)力和本物業(yè)項(xiàng)目的實(shí)際情況,編制投標(biāo)書。我公司愿意以招標(biāo)文件規(guī)定的內(nèi)容,承擔(dān)本物業(yè)項(xiàng)目的管理及相關(guān)服務(wù)。如能中標(biāo),我公司保證按招標(biāo)文件的要求履行投標(biāo)書中的承諾,按時簽訂并認(rèn)真履行前期物業(yè)服務(wù)合同。
我公司鄭重承諾,若在投標(biāo)書送達(dá)截止日期至定標(biāo)過程中有違規(guī)、違紀(jì)行為,自愿放棄投標(biāo)保證金的退還。
投標(biāo)人:
法定代表人:
(委托代理人)
日期:年 月 日
附件2授權(quán)委托書
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代理人無權(quán)委托。特此委托。
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碧湖區(qū)塊
項(xiàng)目名稱:z工業(yè)園區(qū)前期物業(yè)管理
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一 次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊(duì)對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營 利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只 是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有 較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。
1.實(shí)行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價或政府指導(dǎo)價。
其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價。
實(shí)行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。
此外,對實(shí)行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第12篇 物業(yè)管理華盛小區(qū)精神文明公約
愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行
家園美怡心神愛環(huán)境護(hù)草茵
夫妻諧敬如賓老少樂合家親
舉止佳典雅真睦近鄰義與信
助公益尊師生軍警民魚水情
危與難皆挺身公有物惜如金
害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁
重安全講文明道與德親力行
一、總則
愛國家愛小區(qū)立公約共執(zhí)行
熱愛國家,接受我們國家五千年悠久的文明,才能更加熱愛自己居住的小區(qū)。
熱愛我們共同的家園,建設(shè)好自己美麗的家園,是我們每個人的責(zé)任,訂下公共遵守的公約,進(jìn)行規(guī)范、引導(dǎo)和約束,全員參與,鄭重承諾,那么本區(qū)將成為真正的楷模區(qū)、理想地。
二、環(huán)境篇
家園美怡心神愛環(huán)境護(hù)草茵
舒適、安靜、文明的大環(huán)境能夠凈化人的心靈,護(hù)草茵雖是小事一樁,但人人愛護(hù)清潔衛(wèi)生,不亂吐痰,不亂扔垃圾,共同營造我們擁有的優(yōu)良環(huán)境,小區(qū)人就能心曠神怡、萬事順意。
三、家庭篇
夫妻諧敬如賓老少樂合家親
老吾老以及人之老,幼吾幼以及人之幼,是中華民族的優(yōu)良傳統(tǒng)美德,孝敬父母、愛護(hù)長幼,是我們小區(qū)人義不容辭的權(quán)利和義務(wù)。
四、鄰里篇
舉止佳典雅真睦近鄰義與信
古代有千金買鄰的佳話,您和您的鄰居有緣相鄰,是一大幸事。
鄰里和睦是建立新型和諧的居住環(huán)境的重要因素,一個微笑、一句關(guān)切的語言都能使鄰里之間心懷感激。舉止文明、高尚典雅,建立新型健康的鄰里關(guān)系。
五、社會篇
助公益尊師生軍警民魚水情
積極熱心參加社會公益活動,獻(xiàn)出真誠、獻(xiàn)出愛心,與人方便,自己方便,在小區(qū)自覺形成尊重知識、尊重人才、尊重科學(xué)的良好社會風(fēng)尚,在小區(qū)內(nèi),形成軍警民一家親的風(fēng)氣。
六、公共篇
危與難皆挺身公有物惜如金
與人方便,自己方便,一人有難,八方支援,有事情,商量辦,愛護(hù)公物、珍惜如金,形成良好的公共行為規(guī)范,是住宅小區(qū)良好形象的有力保障。
七、風(fēng)尚篇
害蟲滅贓物扔黃賭消毒品禁
橫掃一切害蟲是我們義不容辭的責(zé)任,自然界的害蟲以及人為的災(zāi)害都關(guān)系我們的生活質(zhì)量,嚴(yán)禁傳播一切黃色內(nèi)容的刊物、音像,本區(qū)的住戶都要培養(yǎng)良好的道德情操,將一切毒品、毒害、毒源堅(jiān)決地拒之門外。
八、道德篇
重安全講文明道與德親力行
安全、文明、禮貌、道德是小區(qū)精神文明建設(shè)的標(biāo)志,您的權(quán)利參與,將是小區(qū)的希望。
我的小區(qū),我的家,用我們的真誠和努力,共同迎接美好的明天!
