第1篇 物業(yè)管理公司簡介網(wǎng)站宣傳材料

物業(yè)管理有限公司簡介(公司網(wǎng)站宣傳)

公司簡介

武漢東木物業(yè)管理有限公司成立于二oo三年,源于廈門頂尖科技集團(tuán)武漢公司。注冊資本300萬元,是一家擁有國家二級資質(zhì)并通過iso9001國際質(zhì)量體系認(rèn)證的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司。公司現(xiàn)有員工1100余人,其中獲得崗位專業(yè)證書的有80多人,各類管理人員和專業(yè)技術(shù)人員種類齊全。今日,本公司已躍居為漢陽最具規(guī)模和極負(fù)盛譽(yù)的物業(yè)公司之一,專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務(wù):保安服務(wù)、清潔服務(wù)、工程服務(wù)、綠化服務(wù)、會務(wù)服務(wù)、特約服務(wù)等。通過多年的實(shí)踐,我們在湖北市場上取得了一席之位,為社會樹立了健康完善的物業(yè)服務(wù)形象,創(chuàng)立了具有特色的物業(yè)管理模式,這主要是公司管理層的正確領(lǐng)導(dǎo),不斷追求一流的進(jìn)取精神和全體員工勤奮工作的成果。

公司以優(yōu)質(zhì)的服務(wù),合理的價(jià)格在湖北物業(yè)市場中占有相當(dāng)?shù)姆蓊~,管理面積超過一百伍拾萬平方米,管理類型豐富,有寫字樓、商場、住宅、工業(yè)園、4s店、醫(yī)院、大專院校、體育場館等。東木物業(yè)在充分借鑒深圳物業(yè)管理先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的同時(shí),以“快速反應(yīng),精致服務(wù)”的發(fā)展理念,以優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)信譽(yù),以規(guī)模經(jīng)營創(chuàng)效益的經(jīng)營方針,逐步在專業(yè)化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)化和規(guī)?；县S富與完善,并形成了一整套特色的物業(yè)管理模式。公司從客戶和市場的需求出發(fā),不斷改進(jìn)和完善管理服務(wù)體系,寓管理于服務(wù)之中,全心全意為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),自覺回報(bào)客戶、奉獻(xiàn)社會。

企業(yè)文化

企業(yè)使命:締造經(jīng)典物業(yè)品牌,幫助發(fā)展商建立持久的競爭優(yōu)勢。

企業(yè)宗旨:經(jīng)典物業(yè)品牌的締造者高尚生活空間的創(chuàng)造者未來生活方式的倡導(dǎo)者合作伙伴信譽(yù)的延續(xù)者質(zhì)量方針,以顧客為中心,持續(xù)改進(jìn)我們的服務(wù)。

企業(yè)目標(biāo):創(chuàng)可持續(xù)發(fā)展的全國一流的物業(yè)管理企業(yè)精神:以人為本,服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,溝通創(chuàng)造滿意企業(yè)道德:誠實(shí)做人,誠實(shí)做事企業(yè)信念:一份耕耘,一份收獲。

◇追求管理、服務(wù)行為標(biāo)準(zhǔn)化、人性化

◇致力于建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系和“平等互動”的服務(wù)文化

◇強(qiáng)調(diào)“即時(shí)服務(wù)和隱性管理”相結(jié)合

◇強(qiáng)調(diào)維修基金的效能管理與維修計(jì)劃的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合

◇確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化

◇確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美

◇致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識

◇致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

超前、創(chuàng)新意識

一流的服務(wù),不只是被動地滿足顧客的暫時(shí)需求,還要以超前的意識去引導(dǎo)消費(fèi),滿足顧客的潛在需求;以創(chuàng)新的的精神去推陳出新,滿足顧客變化的需求。

售后意識

始終把每一個合作發(fā)展商作為自己最重要的服務(wù)對象,把物業(yè)管理企業(yè)作為發(fā)展商的“售后服務(wù)部門”,傾心為發(fā)展商提供前期介入、銷售促進(jìn)及信譽(yù)延續(xù)等服務(wù)。“高:以高素質(zhì)的專業(yè)人才,利用高科技手段,去實(shí)施高質(zhì)量的管理。當(dāng)今的物業(yè)管理,對智能化、園藝、社區(qū)文化、配套服務(wù)等要求越來越高,因此,我們把高素質(zhì)專業(yè)人才作為高質(zhì)量服務(wù)的基礎(chǔ),一直致力于提高員工隊(duì)伍的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能,對招聘、培訓(xùn)、激勵、考核嚴(yán)格把關(guān),造就了大批優(yōu)秀專業(yè)人才。

低成本運(yùn)作

一直堅(jiān)持“為業(yè)主用好每一分錢”的原則,嚴(yán)格、科學(xué)地進(jìn)行成本管理,為業(yè)主提供最佳性價(jià)比的服務(wù),從而使業(yè)主、租戶、發(fā)展商、物管企業(yè)全面受益。

精良的管理團(tuán)隊(duì)

一支深諳物業(yè)管理精髓的精英團(tuán)隊(duì)。我們致力于建設(shè)中國最好的物業(yè)管理者隊(duì)伍,公司的發(fā)展也因之有了綿綿不絕、用之不竭的動力源泉。

關(guān)注細(xì)節(jié)

實(shí)施人性化管理,創(chuàng)導(dǎo)和睦的鄰里關(guān)系。我們在管理中強(qiáng)調(diào)溝通、理解與接納傾訴,關(guān)注生活細(xì)節(jié)。在日常工作中,工作人員是顧客傾訴的對象,傾心聆聽,還開通了24小時(shí)服務(wù)的綠色熱線電話和網(wǎng)上物管服務(wù)。同時(shí),管理人員也作為顧客理性的使者,為其出謀劃策,排憂解難,還可以作為顧客產(chǎn)生共鳴的朋友等。我們?yōu)轭櫩蛣?chuàng)造了文明、健康、和睦的鄰里關(guān)系,在顧客中產(chǎn)生了巨大的向心力和凝聚力。

簡化內(nèi)部管理事務(wù)

我們堅(jiān)持“做精、做強(qiáng)”戰(zhàn)略,在精細(xì)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化與人性化“四化”上下功夫,而不是簡單“克隆”、盲目“做大”。我們苦練內(nèi)功、厚積薄發(fā)的市場戰(zhàn)略充分保證了所接管的每個物業(yè)都能成為服務(wù)精品。

服務(wù)項(xiàng)目多,配套齊全

充分利用現(xiàn)有資源以及適當(dāng)引入外部資源,為顧客各項(xiàng)合法的共性化及個性化需求提供服務(wù)。服務(wù)內(nèi)容以菜單的方式通過網(wǎng)絡(luò)、公告等形式向顧客公開,全天候?yàn)轭櫩吞峁┤轿粌?yōu)質(zhì)服務(wù)。在我們所服務(wù)的許多社區(qū)里,顧客只需要一部電話,或者一臺電腦,就可做到足不出戶享受購物、訂餐、維修、家政等各項(xiàng)服務(wù)。

管理優(yōu)勢

*人才儲備

第2篇 小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算

第一部分 財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。

一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)

二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系

1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。

3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取

1、我們將在管理處設(shè)置專職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。

2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。

3、對于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。

第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算

一、物業(yè)資金的籌措與使用

管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標(biāo)書沒有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營。

二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測算匯總

(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測算依據(jù)及說明

1、煙臺市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);

2、《招標(biāo)書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;

3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗(yàn);

4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;

5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;

6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場行情。

7、本公司對管理先期購置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。

(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)

第三部分 維修基金的管理使用計(jì)劃

維修基金的管理

1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。

2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會審議通過后執(zhí)行。

3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會審批。

4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

第3篇 物業(yè)管理質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析程序

1.目的

利用統(tǒng)計(jì)技術(shù),對本公司物業(yè)管理活動進(jìn)行科學(xué)分析,找出影響質(zhì)量的主要因素,全面糾正和預(yù)防物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的失誤,不斷提高整個質(zhì)量管理的水平。

2.適用范圍

適用于物業(yè)管理質(zhì)量活動的統(tǒng)計(jì)分析。

3. 引用文件

3.1 質(zhì)量手冊4.20統(tǒng)計(jì)分析

3.2 iso9002標(biāo)準(zhǔn)4.20統(tǒng)計(jì)分析

4. 職責(zé)

4.1 iso9000工作小組負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析工作。

4.2 管理者代表負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)分析報(bào)告的批準(zhǔn)。

5.統(tǒng)計(jì)分析程序

5.1分析前的準(zhǔn)備

5.1.1iso9000工作小組負(fù)責(zé)收集整理統(tǒng)計(jì)分析依據(jù),包括:

a.物業(yè)管理質(zhì)量大檢查發(fā)現(xiàn)的不合格;

b.客戶意見調(diào)查或客戶投訴反映的問題;

c.質(zhì)量體系審核發(fā)現(xiàn)的不合格。

5.2統(tǒng)計(jì)分析工具

5.2.1采用現(xiàn)代常用的三種統(tǒng)計(jì)技術(shù)(但不限于):

a.魚刺(因果)圖法;

b.柱狀圖法;

c.排列圖。

5.3實(shí)施

5.3.1公司物業(yè)管理質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析每年至少一次,由iso9000工作小組組織,管理者代表主持實(shí)施。

5.3.2由于特殊情況需要增加質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析時(shí),由iso9000工作小組負(fù)責(zé)人提出。管理者代表批準(zhǔn)主持進(jìn)行。

5.4記錄和反饋

5.4.1 物業(yè)的管理質(zhì)量統(tǒng)計(jì)分析均要形成報(bào)告,以備查詢和追溯,報(bào)告保存在iso9000工作小組。

5.4.2 iso9000工作小組根據(jù)統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果需采取糾正預(yù)防措施,按糾正和預(yù)防措施qp-9.1程序文件執(zhí)行。

6. 支持性文件和記錄

6.1 質(zhì)量目標(biāo)指標(biāo)定義及其分解

第4篇 三級文件：物業(yè)業(yè)務(wù)投訴及建議管理作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)三級文件:業(yè)務(wù)投訴及建議管理作業(yè)指導(dǎo)書

1、目的

規(guī)范顧客投訴問題的處理程序,以保證業(yè)主的投訴能及時(shí)、準(zhǔn)確、滿意地得到解決,并以此改進(jìn)和提高服務(wù)質(zhì)量。

2、適用范圍

適用于各部門受理業(yè)主各種服務(wù)項(xiàng)目的有效投訴。

3、職責(zé)

3.1管理者代表負(fù)責(zé)對各部門匯報(bào)上來的未能處理的顧客投訴提出處理意見,親自或委托企業(yè)管理部處理業(yè)主直接向本公司上級或政府有關(guān)部門的投訴。

3.2企業(yè)管理部是公司所發(fā)生投訴的歸口管理部門,負(fù)責(zé)督導(dǎo)部門負(fù)責(zé)人對投訴處理結(jié)果進(jìn)行回訪,并負(fù)責(zé)所有投訴記錄的歸檔。

3.3部門負(fù)責(zé)人處理部門業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的所有投訴。

3.4管理處及俱樂部前臺負(fù)責(zé)對用戶投訴的接待、記錄、聯(lián)系處理與上報(bào)工作。

3.5所有員工都有向上級及時(shí)匯報(bào)業(yè)主投訴的責(zé)任。

4、方法與過程控制

4.1投訴分類

4.1.1一類投訴:由于我公司自身管理或服務(wù)不到位而產(chǎn)生的投訴;

4.1.2二類投訴:由于房屋質(zhì)量方面的問題而導(dǎo)致的投訴;

4.1.3三類投訴:由于規(guī)劃紅線外問題而產(chǎn)生的投訴。

4.2操作流程

4.2.1對于業(yè)主在工作現(xiàn)場或管理處的當(dāng)面投訴,當(dāng)事人需先向業(yè)主致歉,對業(yè)主的意見表示感謝,當(dāng)場可以解決的須當(dāng)場處理,并向上級匯報(bào),不能當(dāng)場處理的,兩小時(shí)內(nèi)通知上級領(lǐng)導(dǎo),由上級領(lǐng)導(dǎo)給出處理意見進(jìn)行處理。

4.2.2處理完畢后處理的具體過程、結(jié)果、分析及時(shí)報(bào)客戶接待員,當(dāng)天記錄在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》中。

4.2.3對于業(yè)主通過信件、電話、電子郵件等途徑提出的投訴,獲得信息的人須在1小時(shí)內(nèi)將投訴內(nèi)容告知客戶接待員,由接待員將內(nèi)容記錄在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》上,并根據(jù)投訴內(nèi)容進(jìn)行分類傳達(dá),向相關(guān)責(zé)任人下發(fā)《工作聯(lián)系單》,相關(guān)責(zé)任人接到《工作聯(lián)系單》后要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)給予處理并回復(fù)相關(guān)意見到客戶接待員(一類投訴4小時(shí)內(nèi)處理,二類投訴當(dāng)天處理,三類投訴三天內(nèi)處理)。

4.2.4凡接到《工作聯(lián)系單》的投訴處理負(fù)責(zé)人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒有處理完畢的,客戶接待員將此信息上報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo);若投訴在兩天內(nèi)仍沒有回復(fù),客戶接待員可直接上報(bào)高層領(lǐng)導(dǎo)。

4.2.5對于處理難度較大的,或直接到公司、集團(tuán)或政府有關(guān)部門等的投訴必須立即上報(bào)

部門第一負(fù)責(zé)人,有部門第一負(fù)責(zé)人提出處理意見,再報(bào)公司分管領(lǐng)導(dǎo),處理完畢后統(tǒng)一匯總到管理處客戶接待員處記錄歸檔。

4.2.6一類投訴處理完畢后要形成案例分析,各部門進(jìn)行學(xué)習(xí)培訓(xùn);二類投訴按《質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)工程維修流程》進(jìn)行處理,影響較大的問題則由保修辦以書面形式呈報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo),并跟進(jìn)處理反饋結(jié)果;對于三類投訴由客戶接待員向業(yè)主進(jìn)行相應(yīng)的解釋,視投訴問題的具體情況、困難程度設(shè)法予以解決,對于無法解決的問題可與有關(guān)部門協(xié)商共同解決,無法解決的投訴應(yīng)向業(yè)主做出有關(guān)解釋和說明并得到業(yè)主的理解。

4.2.7接受投訴的責(zé)任部門在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》上提出處理意見,并由各區(qū)域客戶服務(wù)人員簽名確認(rèn)后報(bào)上級領(lǐng)導(dǎo),每條信息后面都應(yīng)有相關(guān)人員的簽名和日期。

4.2.8投訴處理的完成情況,須在《業(yè)主投訴/建議處理記錄表》中予以體現(xiàn),客戶接待員保存《工作聯(lián)系單》原件,責(zé)任部門保存附件。

4.2.9管理處負(fù)責(zé)投訴的分析和總結(jié),有關(guān)的分析和總結(jié)作為管理評審的輸入信息。

4.3處理后的回訪

對業(yè)主的投訴處理后,由部門第一負(fù)責(zé)人或其委托人在3天之內(nèi)以電話或上門的形式進(jìn)行回訪,并在《業(yè)主投訴記錄表》上做好記錄?；卦L工作的主要內(nèi)容是:

4.3.1征詢業(yè)主對投訴的處理意見,檢查處理的效果。

4.3.2征詢業(yè)主對于以后防止出現(xiàn)類似問題的預(yù)防措施。

5、引用文件

**wy7.5.4-s01-01《質(zhì)量缺陷責(zé)任期內(nèi)工程維修流程》

6、支持記錄表格

**wy8.3-z01-f1《業(yè)主投訴記錄表》

《工作聯(lián)系單》

第5篇 金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)分項(xiàng)指標(biāo)

第三金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)

(一)總體目標(biāo)

根據(jù)第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(鋪)和綜合服務(wù)樓為一體及規(guī)劃路交叉貫穿小區(qū)的住宅區(qū)特點(diǎn),公司突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,以滿足業(yè)主的居住生活要求,在管理上實(shí)行相對封閉的區(qū)域分區(qū)管理,實(shí)現(xiàn)'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(qū)(各標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)、別墅區(qū))、陶冶休閑區(qū)(花世界、森林世界、水世界)、健康區(qū)(會所、網(wǎng)球場、游泳池)、教育區(qū)(幼兒園、市五中);在服務(wù)上實(shí)行分質(zhì)、分級的服務(wù)方式,采用別墅、公寓物業(yè)管理的服務(wù)優(yōu)點(diǎn),突出別墅個性化服務(wù),以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務(wù)質(zhì)量和鮮明的分區(qū)(組團(tuán))管理特點(diǎn)。

在管理期內(nèi)把第三金碧花園建設(shè)成為'安全文明,和諧進(jìn)步'的全國一流文化小區(qū)。根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn),在第三金碧花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后,達(dá)到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書;二年后達(dá)到省級或'全國優(yōu)秀住宅示范小區(qū)'管理考評標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。

(二)分項(xiàng)指標(biāo)

1、房屋的完好率100%

2、房屋零修、急修及時(shí)率100%

3、維修質(zhì)量合格率100%

4、設(shè)施、設(shè)備完好率100%

5、消防設(shè)備完好率,消防水泵供水率達(dá)100%;

6、清潔保潔率95%以上

7、綠化完好率100%

8、道路完好率100%

9、管理公共區(qū)域的照明完好率100%

10、業(yè)主(住戶)對物業(yè)管理滿意率98%以上,業(yè)戶投訴處理率100%

11、有效投訴低于1%

12、回訪、跟蹤率100%

13、物業(yè)管理費(fèi)的收取率95%

14、重大治安事故或刑事案件發(fā)案率為0

15、停車場完好率100%

16、重大火災(zāi)發(fā)生率為0

17、物業(yè)資料管理完好率100%

18、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%

第6篇 物業(yè)管理公司質(zhì)量手冊:資源管理

物業(yè)管理有限公司質(zhì)量手冊:資源管理

1資源提供

公司通過以下幾個方面確定和提供質(zhì)量管理體系實(shí)施和保持所需的人力資源、設(shè)備設(shè)施、相關(guān)信息、基礎(chǔ)設(shè)施和工作環(huán)境等相應(yīng)資源,滿足顧客要求、增強(qiáng)顧客滿意。

2人力資源

2.1總則

公司確定每一影響服務(wù)質(zhì)量的人員和崗位所應(yīng)具備的能力,包括在適當(dāng)?shù)慕逃?、招聘、培?xùn)基礎(chǔ)上所具有的服務(wù)意識、服務(wù)禮儀、服務(wù)技能、業(yè)務(wù)知識、專業(yè)技能和有關(guān)經(jīng)驗(yàn);制定人員招聘和錄用規(guī)定、各崗位任職要求和任職能力的準(zhǔn)則、招聘考核和日常工作考核的準(zhǔn)則和與之有關(guān)的培訓(xùn)要求;建立完善的選拔人才和培養(yǎng)人才的機(jī)制使各崗位人員勝任工作;就人力資源的調(diào)配建立相應(yīng)的管理機(jī)制,確保人力資源系統(tǒng)的有效性。

2.2能力、意識和培訓(xùn)

2.2.1對每一影響服務(wù)質(zhì)量的人員及崗位,結(jié)合其工作性質(zhì)、工作要求和在實(shí)現(xiàn)顧客滿意方面的要求等因素進(jìn)行分析和評估,確定其應(yīng)具備的意識和能力,制定人員錄用標(biāo)準(zhǔn)和崗位任職要求,建立jsnhwy0-01《人員招聘與錄用程序》予以明確。

2.2.2建立jsnhwy0-02《員工培訓(xùn)程序》對培訓(xùn)工作進(jìn)行指導(dǎo)和控制,通過崗前培訓(xùn)、入職培訓(xùn)、強(qiáng)化培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、外送培訓(xùn)等多種方式的培訓(xùn)使每一影響服務(wù)質(zhì)量的人員具備其應(yīng)有的服務(wù)意識和能力。

2.2.3根據(jù)其工作性質(zhì)、工作要求和在實(shí)現(xiàn)顧客滿意方面的要求建立相應(yīng)的考核制度以評價(jià)培訓(xùn)的效果,定期進(jìn)行人力資源的評估和分析,建立jsnhwy0-03《員工考核程序》對過程所需的依據(jù)、準(zhǔn)則及具體的方法方式和手段予以明確和指導(dǎo)。

2.2.4根據(jù)評價(jià)、評估和分析的結(jié)果,結(jié)合有關(guān)的要求對影響服務(wù)

質(zhì)量的人員進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)動和升/降職,以確保各崗位配備人員的適宜性,建立jsnhwy0-04《人力資源調(diào)配管理程序》予以管理和控制。2.2.5公司通過在日常工作/會議中的宣貫和培訓(xùn)、組織開展各類主題活動和成立qc活動小組等方式使全體員工都能認(rèn)識到所從事活動的相關(guān)性和重要性和為實(shí)現(xiàn)公司質(zhì)量目標(biāo)應(yīng)做的貢獻(xiàn)。

2.2.6所有人員教育、招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)動及升/降職的資料都形成質(zhì)量記錄,有關(guān)記錄的管理和控制按文件jsnhwy4.0-02《質(zhì)量記錄控制程序》的要求執(zhí)行。

3基礎(chǔ)設(shè)施

3.1公司確定、提供并維持在物業(yè)管理服務(wù)提供所需的基礎(chǔ)設(shè)施。

a)在物業(yè)管理服務(wù)方面,確定和提供所需的管理用房,與項(xiàng)目服務(wù)質(zhì)量有關(guān)的各類機(jī)電配套設(shè)施設(shè)備等,建立相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行管理;

b)員工宿舍,電腦硬件和軟件、電話、傳真等通訊設(shè)施及對講設(shè)備等。

3.2公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)是物業(yè)管理服務(wù)的一個業(yè)務(wù)組成,從另一個角度出發(fā),公用設(shè)施設(shè)備也是物業(yè)管理服務(wù)所必需的重要基礎(chǔ)設(shè)施之一?；谶@一特點(diǎn),公司建立jsnhwy0-05《公共設(shè)施、設(shè)備管理程序》,對物業(yè)管理服務(wù)中的公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行統(tǒng)一管理和控制。

4工作環(huán)境

a)對工作環(huán)境進(jìn)行管理和控制,確定和滿足物業(yè)管理服務(wù)中各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備工作場所的環(huán)境要求;

b)確保工作環(huán)境符合健康和安全的要求、環(huán)保要求、法律法規(guī)的要求,定期組織員工進(jìn)行體檢以保障員工的身心健康;

5相關(guān)文件

jsnhwy0-01 《人員招聘與錄用程序》

jsnhwy0-02 《員工培訓(xùn)程序》

jsnhwy0-03 《員工考核程序》

jsnhwy0-04 《人力資源調(diào)配管理程序》

jsnhwy0-05 《公共設(shè)施、設(shè)備管理程序》

第7篇 物業(yè)鑰匙管理控制程序

1.0 程序目的

加強(qiáng)鑰匙有序管理,有效控制鑰匙登記、領(lǐng)用、借用、配換手續(xù),增強(qiáng)管理處員工、業(yè)主和住戶安全意識。

2.0 適應(yīng)范圍

適用于管理處管轄樓宇、公共設(shè)施、設(shè)備房以及辦公場所的鑰匙管理。

3.0工作職責(zé)

3.1管理處客服中心負(fù)責(zé)所轄區(qū)域內(nèi)樓宇公共部分和未入伙的鑰匙管理。

3.2運(yùn)行主管負(fù)責(zé)所管轄區(qū)域水、電、電梯、空調(diào)、消防設(shè)施鑰匙的管理。

4.0 程序內(nèi)容

5.1 鑰匙放置在帶鎖的鑰匙柜內(nèi),鑰匙柜鑰匙由專人控制使用。

5.2 開發(fā)建設(shè)單位移交鑰匙,均需在《鑰匙管理登記表》中記錄。

5.3 因工作需要增配或更換鑰匙,由部門負(fù)責(zé)人書面申請,經(jīng)管理處審批同意方可配制或更換,并在《鑰匙管理登記表》::上記錄。

5.4 借用鑰匙

5.4.1管理處其它部門人員因工作需要借用鑰匙,均需管理處經(jīng)理批準(zhǔn),借用水、電、消防等與設(shè)備相關(guān)的鑰匙需維修部領(lǐng)班同意,并認(rèn)真填寫《鑰匙借用登記表》后方可借用。

5.4.2業(yè)主借用天臺、未入伙單元的鑰匙,需管理處經(jīng)理同意后,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。

5.4.3 有線電視臺、電話公司等小區(qū)外的單位工作人員因工作需要借用鑰匙均需提供工作證或其它有效證件的復(fù)印件,由維修領(lǐng)班同意,派員陪同使用并在《鑰匙借用登記表》上登記。

5.5 鑰匙不慎遺失,責(zé)任人立即向部門負(fù)責(zé)人口頭陳述遺失經(jīng)過,并通知保安部采取防范措施,部門負(fù)責(zé)人根據(jù)遺失鑰匙性質(zhì)決定是否配制或更換門鎖,其費(fèi)用由遺失責(zé)任人承擔(dān),并在兩天內(nèi)寫一份書面遺失經(jīng)過交管理處簽閱存檔。

5.6 在使用中鎖匙被損壞,當(dāng)事人應(yīng)立即告知借出鑰匙部門負(fù)責(zé)人、經(jīng)批準(zhǔn)予以維修或更換。

5.7 管理處交接班人員,要在交接班本上登記簽收鑰匙種類、數(shù)量的交接記錄。

6.0 支持性文件

6.1《鑰匙管理登記表》

6.2《鑰匙借用登記表》

第8篇 物業(yè)管理手冊使用指南

物業(yè)管理手冊的使用指南

1 管理公司

1.1 通過本手冊及其支持文件的編制和實(shí)施,管理公司可以系統(tǒng)地對物業(yè)服務(wù)運(yùn)

作進(jìn)行策劃、指導(dǎo)和控制。管理公司應(yīng)將本手冊的實(shí)施監(jiān)督和修訂完善作為其履行管理責(zé)任的重要內(nèi)容,不斷豐富和積累物業(yè)服務(wù)運(yùn)作的管理經(jīng)驗(yàn),持續(xù)提升決策和監(jiān)督水平。

1.2 本手冊及其支持文件是管理公司評價(jià)各項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作效率和規(guī)范程度的客觀依據(jù),管理公司在審查項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司提交的工作計(jì)劃、報(bào)告,或進(jìn)行現(xiàn)場檢查時(shí),均應(yīng)評估項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司業(yè)務(wù)運(yùn)作過程及其結(jié)果與本手冊規(guī)定的符合程度。

1.3 管理公司物業(yè)管理部及其他職能部門在項(xiàng)目開發(fā)前期階段,必須按本手冊及其支持文件的規(guī)定認(rèn)真履行其在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的具體操作職責(zé)。

2 項(xiàng)目所在公司

2.1 項(xiàng)目所在公司在項(xiàng)目開發(fā)前期階段履行物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的具體操作職責(zé),以及對物業(yè)分公司的日常物業(yè)服務(wù)運(yùn)作實(shí)施監(jiān)督時(shí)必須依據(jù)本手冊及其支持文件的規(guī)定。

2.2 根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,項(xiàng)目所在公司在組建新的物業(yè)分公司(及管理處)時(shí),可依據(jù)本手冊及其支持文件對新公司員工進(jìn)行系統(tǒng)的業(yè)務(wù)制度培訓(xùn),并將本手冊及其支持文件作為新公司管理層實(shí)施業(yè)務(wù)運(yùn)作管理的基礎(chǔ)。

2.3 本手冊及其支持文件的學(xué)習(xí)、應(yīng)用和完善,是項(xiàng)目所在公司人員不斷加深物業(yè)后期服務(wù)的專業(yè)認(rèn)識,規(guī)避房產(chǎn)開發(fā)過程中的物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn),并對物業(yè)分公司實(shí)施有效監(jiān)督的重要途徑之一。

3 物業(yè)分公司

1 本手冊及其支持文件明確了管理公司對物業(yè)分公司業(yè)務(wù)運(yùn)作的基本要求,是各物業(yè)分公司進(jìn)行溝通和決策的基本規(guī)范。

2 各物業(yè)分公司在具體物業(yè)服務(wù)過程中,必須遵循本手冊及其支持文件的強(qiáng)制性規(guī)定。

3 各物業(yè)分公司在日常管理工作中,應(yīng)將本手冊及其支持文件作為員工業(yè)務(wù)培訓(xùn)的基本內(nèi)容,所有新入職員工均必須學(xué)習(xí)本手冊及其支持文件的規(guī)定,并作為正式聘用的考核依據(jù)之一。

4 通過本手冊的修訂完善和實(shí)施,各物業(yè)分公司可以有效地學(xué)習(xí)、交流成功的業(yè)務(wù)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)。

第9篇 物業(yè)管理手冊－節(jié)能降耗控制程序

物業(yè)管理手冊:節(jié)能降耗控制程序

1、目的

為了節(jié)約能源、資源、降低消耗,減少對環(huán)境的污染,提高經(jīng)濟(jì)效益,制定本程序。

2、范圍

本程序適用于本公司環(huán)境管理體系所覆蓋部門節(jié)能降耗的控制。

3、職責(zé)

3.1管理部負(fù)責(zé)公司各項(xiàng)節(jié)能降耗指標(biāo)的確定。

3.2管理者代表負(fù)責(zé)節(jié)能降耗指標(biāo)的審核。

3.3總經(jīng)理負(fù)責(zé)對節(jié)能降耗指標(biāo)的批準(zhǔn)。

3.4各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)本部門用水、用電等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計(jì)、分析。

3.5管理部負(fù)責(zé)辦公用品、車用燃料油等能耗、物耗指標(biāo)的控制、統(tǒng)計(jì)、分析,品質(zhì)部對落實(shí)情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。

3.6各部門負(fù)責(zé)本部門節(jié)能降耗工作的實(shí)施和管理。

4、程序

4.1節(jié)能降耗指標(biāo)的制定與考核

4.1.1節(jié)能降耗指標(biāo)是指公司內(nèi)水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的耗用量,應(yīng)體現(xiàn)節(jié)能降耗的要求。

4.1.2每年年初由管理部根據(jù)上年度的實(shí)際消耗情況,確定出本年度的水、電、保潔材料、車用燃料油、辦公用品的消耗指標(biāo),編制公司《年度節(jié)能降耗計(jì)劃》經(jīng)管理者代表審核,總經(jīng)理批準(zhǔn)后,由管理部統(tǒng)一下達(dá)。

4.1.3各部門每月26日前統(tǒng)計(jì)節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況,填寫《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》報(bào)品質(zhì)部。

4.1.4品質(zhì)部每季度對各部門節(jié)能降耗指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查,填寫《品質(zhì)部抽檢單》,并對各部門進(jìn)行考核。具體執(zhí)行《節(jié)能降耗管理辦法》。

4.2實(shí)施管理

4.2.1公司實(shí)行集中領(lǐng)導(dǎo),分工負(fù)責(zé),按責(zé)任制要求將指標(biāo)層層分解。

a)品質(zhì)部負(fù)責(zé)制定《節(jié)能降耗管理辦法》職責(zé),定期進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、抽查;

b)工程部和各物業(yè)服務(wù)中心按《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》做好設(shè)備的維修和記錄; c)管理部負(fù)責(zé)制定《辦公用品管理制度》、《節(jié)能降耗管理辦法》,對辦公用品和汽車燃料油消耗的統(tǒng)計(jì)和控制;

d)管理部每月依據(jù)車用燃料油消耗情況填寫《車用燃料油月消耗記錄》。

4.2.2各部門對能源、資源的使用實(shí)行科學(xué)管理、合理利用,嚴(yán)格執(zhí)行上述各項(xiàng)管理規(guī)定,努力降低各種能源、資源的消耗,杜絕各種浪費(fèi)和消除不應(yīng)發(fā)生的損失。

4.3各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實(shí)。

4.4本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關(guān)文件

5.1《節(jié)能降耗管理辦法》

5.2《基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備和工作環(huán)境控制程序》

5.3《辦公用品管理制度》

5.4《能源使用管理辦法》

6、相關(guān)記錄

6.1《年度節(jié)能降耗計(jì)劃》jw/jl-7.5.1-11-001

6.2《車用燃料油月消耗記錄》jw/jl-7.5.1-11-002

6.3《月管理目標(biāo)、指標(biāo)完成情況統(tǒng)計(jì)分析》jw/jl-8.2.1-001

第10篇 物業(yè)區(qū)公共設(shè)施管理程序

物業(yè)轄區(qū)公共設(shè)施管理程序

1、目的

本程序明確了對公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運(yùn)行。

2、使用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施 (環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng),電梯閉路監(jiān)視系統(tǒng)、公用天線、公共照明、路燈)

3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso9002 4.94.8

4、相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊 4.9過程控制

4.2物業(yè)管理分承包方的控制

5、職責(zé)

5.1物業(yè)管理部、沙河管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常管理事務(wù)。

5.2機(jī)電工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔、小區(qū)公用設(shè)施的策劃、小區(qū)公用設(shè)施分承包方的委托評審工作。

5.3財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按合同的規(guī)定向分承包方支付規(guī)定的費(fèi)用。

6、實(shí)施程序

6.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理

6.1.1機(jī)電工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運(yùn)行的情況下對圖紙進(jìn)行審批,并將情況報(bào)告物業(yè)管理部或沙河管理部。

6.1.2物業(yè)管理部、沙河管理部根據(jù)機(jī)電工程部的意見對施工進(jìn)行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴?fù)。

6.1.3機(jī)電工程部在其施工完畢后將其峻工圖收集歸檔,并補(bǔ)充在相應(yīng)的資料中。

6.1.4物業(yè)管理部、沙河管理部應(yīng)在日常巡視值班中對市政公用設(shè)施進(jìn)行監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在值班記錄表上作出記錄并及時(shí)通知市政相關(guān)業(yè)務(wù)部門處理。

6.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理

6.2.1機(jī)電工程部負(fù)責(zé)對小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行策劃并上報(bào)總經(jīng)理,經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,峻工后將資料整理歸檔。

6.2.2機(jī)電工程部負(fù)責(zé)按cpm-op-023程序的規(guī)定對小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行發(fā)包和評審,并將情況報(bào)物業(yè)管理部、沙河管理部。

6.2.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)zz小區(qū)的路燈維修,沙河管理部負(fù)責(zé)沙河小區(qū)的路燈維修,沙河管理部、物業(yè)管理部負(fù)責(zé)各自區(qū)內(nèi)公共照明的維修。

6.2.4物業(yè)管理部、沙河管理部負(fù)責(zé)按對分承包合同的要求進(jìn)行監(jiān)管并配合機(jī)電工程部作好對分承包方的評審工作。

6.2.5機(jī)電工程部所繪制的圖紙,應(yīng)有擬制、審核人員簽字并經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)后,方可生效。

6.3故障狀態(tài)的處理

6.3.1小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由各管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,影響較大時(shí)應(yīng)向上一級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告.同時(shí)將結(jié)果記錄在值班記錄上。

6.3.2各管理處負(fù)責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障并按合同的要求直接向分承包方報(bào)修.同時(shí)將處理結(jié)果記錄在值班記錄上。

6.3.3如分承包方不能按合同要求及時(shí)進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將情況上報(bào)機(jī)電工程部,由機(jī)電工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。

6.3.4如故障維修單位需要,機(jī)電工程部、物業(yè)管理部、沙河管理部均有配合的義務(wù)。

7記錄

7.1值班記錄

7.2分承包方資格評定表

7.3承包合同

7.4合格分承包方清單

第11篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措

物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財(cái)力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價(jià)值可能大于借貸資金的價(jià)值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。

(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

1.自有物業(yè)收入

主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。

2.銀行借貸

從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

3.抵押貸款

以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

4.發(fā)行債券

在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。

債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時(shí),債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

5.發(fā)行股票

股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

籌資成本是指經(jīng)營者在一定時(shí)期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時(shí)期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價(jià)的,這個代價(jià)就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

1.借款利息

指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計(jì)算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

2.股息(或債券利息)

股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時(shí),應(yīng)按當(dāng)時(shí)的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時(shí)便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

3.公司自有

資金的存款利息

自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化。籌資成本的分析評價(jià)指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

籌資成本額

籌資成本率=―――――――――――――×100%

籌資總額

二、抵押貸款

抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險(xiǎn)小、安全性高的特點(diǎn)。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財(cái)產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進(jìn)行探討。

(一)抵押貸款及其特點(diǎn)

抵押就是債務(wù)人在法律上把財(cái)產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財(cái)產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財(cái)產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。

抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價(jià)款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財(cái)產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。

抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。

(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價(jià)值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價(jià)值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價(jià)值的抵押物。

(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財(cái)產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財(cái)產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險(xiǎn)。

此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時(shí)候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時(shí)提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。

(二)抵押貸款的作用

抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款

我國過去長期實(shí)行高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財(cái)政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財(cái)產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識,提高其信譽(yù)觀念,促使其按時(shí)清償債務(wù)。

2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時(shí),可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財(cái)產(chǎn)拍賣后以價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。

3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制其短期行為

物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險(xiǎn)意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財(cái)產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制,限制短期行為。

4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行

在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時(shí)性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時(shí)閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

(三)抵押貸款的一般原則

如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時(shí),應(yīng)遵循如下原則:

1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則

盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財(cái)之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險(xiǎn)的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險(xiǎn)。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則

集中于一個時(shí)期償還債務(wù),往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時(shí)安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。

3.妥善安排,有效利用的原則

應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

申請抵押貸款時(shí)不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時(shí)還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

5.妥善制定還貸計(jì)劃的原則

所有的抵押貸款均要按時(shí)償還本息。因此,在每一筆貸款借款時(shí)都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計(jì)劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財(cái)。

三、資金籌措方案的分析與評估

由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。

在對資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

(一)籌資結(jié)構(gòu)分析

物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險(xiǎn)較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險(xiǎn),但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險(xiǎn)較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)最小、獲取容易、成本最低的目的。

(二)籌資成本分析

銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計(jì)成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時(shí)間不一致時(shí),可以執(zhí)行折現(xiàn)計(jì)算。籌資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

綜合資金成本的計(jì)算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。

(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析

籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時(shí)間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時(shí)候投入,以縮短資金占用時(shí)間。對于不同時(shí)期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。

(四)利率與匯率風(fēng)險(xiǎn)分析

第12篇 物業(yè)管理前期入住流程范本

■入住流程第一步

經(jīng)紀(jì)公司銷售部

辦理地點(diǎn):銷售中心

入住前

置業(yè)顧問工作職責(zé):

1、約定入住辦理時(shí)間,寄發(fā)資料。

2、與業(yè)主約定入住辦理時(shí)間,告知 需帶資料,并提前一天統(tǒng)計(jì)匯總報(bào)星泰銷售部。

3、填寫入住手冊并將其中入住通知書復(fù)印2份交審核組。

4、每日50組,業(yè)主入住置業(yè)顧問全程陪同

寄發(fā)入住相關(guān)資料,包括:

1、《入住手冊》

2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶一覽表

3、物業(yè)公司收費(fèi)明細(xì)表及客戶表格、協(xié)議。

4、致業(yè)主的一封信

注:入住資料由銷售部統(tǒng)一填寫完畢并復(fù)印2份后,交審核組統(tǒng)一寄送審核組工作職責(zé):

1、審核《結(jié)算單》、《入住通知書》

2、復(fù)印《入住通知書》并轉(zhuǎn)交開發(fā)商協(xié)調(diào)員

3、聯(lián)系郵局、寄送《入住通知書》(集中辦理)

注:《入住通知書》::必須全部以掛號信寄出。

經(jīng)紀(jì)公司需履行的其他職責(zé):

按戶收集準(zhǔn)備客戶資料,包括結(jié)算單、補(bǔ)充協(xié)議

產(chǎn)權(quán)辦理委托書及表格

■入住流程第二步

經(jīng)紀(jì)公司銷售部

辦理地點(diǎn):銷售中心

入住辦理工作先在銷售中心(售樓處)進(jìn)行,辦理完畢后到現(xiàn)場物業(yè)公司辦公室領(lǐng)取驗(yàn)房、鑰匙。

業(yè)主辦理入住手續(xù)由置業(yè)顧問全程陪同。

入住當(dāng)日工作內(nèi)容:

1、置業(yè)顧問:接待業(yè)主,理清業(yè)主資料,業(yè)主未帶復(fù)印件的由置業(yè)顧問負(fù)責(zé)復(fù)印。

注:業(yè)主資料明細(xì),詳見《入住須知》

2、置業(yè)顧問:領(lǐng)取《房價(jià)款結(jié)算單》、《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議》和相關(guān)表格,讓業(yè)主簽字確認(rèn)。

3、控制辦理入住節(jié)奏

4、解答業(yè)主相關(guān)問題

■入住流程第三步

經(jīng)紀(jì)公司客服部1組

辦理地點(diǎn):銷售中心

工作內(nèi)容:

1、確認(rèn)業(yè)主身份,收集業(yè)主資料

2、收集《結(jié)算單》營銷欄

3、在《入住確認(rèn)單》上簽字

注:業(yè)主資料明細(xì),詳見《入住須知》

4、填寫《公共維修基金分戶卡》

■入住流程第四步

開發(fā)商財(cái)務(wù)部

辦理地點(diǎn):銷售中心

工作內(nèi)容:

1、辦理購房尾款補(bǔ)差結(jié)算

2、收集《結(jié)算單》營銷欄

3、查看客戶所有票據(jù),開具發(fā)票

4、收取產(chǎn)權(quán)辦理相關(guān)費(fèi)用

a、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)

b、印花稅

c、測繪費(fèi)

d、公共維修基金

e、契稅

在《入住確認(rèn)單》上簽字

■入住流程第五步

經(jīng)紀(jì)公司客服部2組

辦理地點(diǎn):銷售中心

工作內(nèi)容:

開發(fā)商協(xié)調(diào)員:填寫《出庫單》

《出庫單》業(yè)主欄作為憑證交客戶到物業(yè)公司辦理入住手續(xù);財(cái)務(wù)欄當(dāng)日與財(cái)務(wù)部交接。

經(jīng)紀(jì)公司客服部負(fù)責(zé):

1、核對客戶相關(guān)票據(jù)、入住確認(rèn)單

2、向業(yè)主提供《四書》::并簽字確認(rèn)

3、《入住情況說明》當(dāng)日完成

4、發(fā)放入住禮品

■入住流程第六步

物業(yè)公司財(cái)務(wù)部

辦理地點(diǎn):物業(yè)辦公室

客戶向物業(yè)公司交納以下費(fèi)用

1、物業(yè)服務(wù)費(fèi) 半年

2、有線電視初裝費(fèi)

3、供暖費(fèi)

領(lǐng)取電卡水卡煤氣卡

■入住流程第七步

物業(yè)公司驗(yàn)房中心

辦理地點(diǎn):物業(yè)辦公室

物業(yè)公司及經(jīng)紀(jì)公司置業(yè)顧問陪同業(yè)主領(lǐng)取鑰匙并驗(yàn)房

如果驗(yàn)收合格,物業(yè)公司請業(yè)主在《房屋驗(yàn)收表》簽字確認(rèn)

客戶發(fā)現(xiàn)問題,標(biāo)注于《房屋驗(yàn)收表》

置業(yè)顧問、物業(yè)公司客服人員和工程人員分別在《房屋驗(yàn)收表》上簽字

■入住流程第八步

相關(guān)服務(wù)

辦理地點(diǎn):物業(yè)辦公室

現(xiàn)場服務(wù)廠商

有線電視

網(wǎng)絡(luò)、電話

注:現(xiàn)場協(xié)調(diào)工作由開發(fā)商與經(jīng)紀(jì)公司各派一名協(xié)調(diào)員,統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理相關(guān)事務(wù)。

維保流程

維保主要分兩大階段,第一階段是總包向物業(yè)公司交房,第二階段是業(yè)主收房。

第一階段的維保負(fù)責(zé)人為總包,第二階段的維保負(fù)責(zé)人是物業(yè)公司,第一與第二階段的維保流程基本相同,現(xiàn)就第二階段的維保流程說明如下:

1、業(yè)主收房,由開發(fā)商、物業(yè)根據(jù)業(yè)主提出的問題填寫'房屋驗(yàn)收單',并由三方簽字確認(rèn),'房屋驗(yàn)收單'當(dāng)天交至物業(yè)工程部。

2、物業(yè)工程部根據(jù)'房屋驗(yàn)收單'及'維保單位匯總表'整理填寫'返修單'。'返修單'包括房號;返修內(nèi)容;返修單位、返修負(fù)責(zé)人、填表日期、返修工程完成時(shí)間、物業(yè)公司填表人、填表時(shí)間、開發(fā)商接表人、接表日期及備注。

'返修單'一式三份,開發(fā)商、要求返修的業(yè)主、物業(yè)各保留一份。

為確保返修工程按時(shí)間完成,每張返修單加附一張返修期限確認(rèn)表。

3、在每日的返修例會上(各維保單位負(fù)責(zé)人均參加)提交返修單,各維保單位簽字收單,于當(dāng)天或第二天返回'返修期限確認(rèn)表'。如維保單位對'返修單'有異議的由開發(fā)商工程部專業(yè)工程師確定是否在整改范圍。如是,維保單位執(zhí)行'返修單',如不是,由物業(yè)公司根據(jù)開發(fā)商的建議或由開發(fā)商客服與業(yè)主協(xié)商解決此'返修單'的內(nèi)容。

4、①、維保方在'返修期限確認(rèn)表'限定的時(shí)間內(nèi)完成返修工作,將'返修單'上交物業(yè)及開發(fā)商客服部驗(yàn)收,如驗(yàn)收合格,此'返修單'歸檔,返修工作結(jié)束;如驗(yàn)收不合格,由物業(yè)公司再次下發(fā)'返修單'并附'維保質(zhì)量警告書',物業(yè)根據(jù)此'返修單'的'返修期限確認(rèn)表'規(guī)定的時(shí)間(不能比第一次工期長)通知開發(fā)商客服部,由客服部通知業(yè)主維修延期并解釋原因,如返修方再次返修不合格,

則與維保方簽訂的維保合同中的違約條款自動生效,開發(fā)商有權(quán)將此部分維保工作交與有能力按質(zhì)按時(shí)完成工作的單位,費(fèi)用從原維保單位質(zhì)保金及工程款中扣除。

②、維保方在'返修期限確認(rèn)表'規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未完成返修工作,物業(yè)公司將'返修單'收回,再次下發(fā)'返修單'并附'維保延期警告書',物業(yè)公司根據(jù)重新下發(fā)的'返修單'的'返修期限確認(rèn)表'規(guī)定的時(shí)間(不能比第一次工期長)通知開發(fā)商客服部,由客服部通知業(yè)主維修延期并解釋原因,如返修方再次不能按時(shí)完成返修工作,則與維保方簽訂的維保合同中的違約條款自動生效,開

發(fā)商有權(quán)將此部分維保工作交與有能力按質(zhì)按時(shí)完成工作的單位,費(fèi)用從原維保單位質(zhì)保金及工程款中扣除。

5、'返修單'返修工作驗(yàn)收合格后,由開發(fā)商客服部通知業(yè)主再次驗(yàn)房。

①、業(yè)主簽字認(rèn)可,整改結(jié)束。

②、業(yè)主提出新問題,進(jìn)入下一維保流程。