第1篇 物業(yè)管理公司保潔員崗位說明書
物業(yè)管理有限公司保潔員崗位說明書
部 門:經(jīng)營(yíng)部
崗 位:保潔員
編制時(shí)間:
直屬上司:會(huì)館管理員
直屬部下:無(wú)
一、任職條件(含培訓(xùn)要求):
1、男女不限
2、初中學(xué)歷以上
3、能承受高強(qiáng)度的工作壓力,具備與他人團(tuán)結(jié)合作能力
4、具有服務(wù)、保潔相關(guān)行業(yè)一年以上工作經(jīng)驗(yàn)
5、具有一定的表達(dá)溝通能力,性格開朗、樂觀,精力充沛
二、職涯發(fā)展:
通過學(xué)習(xí)掌握定時(shí)消殺程序,廣泛聽取客戶意見向上反饋匯報(bào),提出改進(jìn)方案。用會(huì)館內(nèi)勤的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格要求,學(xué)習(xí)成長(zhǎng)、積極上進(jìn)。
三、主要責(zé)權(quán):
1、盡職盡責(zé)按照操作規(guī)程及保潔標(biāo)準(zhǔn)所要求做好本責(zé)任區(qū)工作;
2、因任何原因離開工作崗位事先征得主管同意,如對(duì)上級(jí)做的決定有不同意見,應(yīng)先完成再進(jìn)行討論;
3、對(duì)客人遺忘物品妥善保管經(jīng)確認(rèn)交還客人或在前臺(tái)登記;
4、根據(jù)客流量多少隨時(shí)做好保潔工作,并定時(shí)巡視重點(diǎn)區(qū)域;
5、愛護(hù)保潔設(shè)備,定期保養(yǎng),即時(shí)維修,延長(zhǎng)使用壽命。
6、積極參加小區(qū)衛(wèi)生突擊工作,如:道路積雨、積雪的及時(shí)清掃突擊工作。
7、向客戶宣傳衛(wèi)生常識(shí),勸阻并制止不衛(wèi)生,不文明的現(xiàn)象和行為。
8、有義務(wù)維護(hù)公共設(shè)施、設(shè)備的正常使用狀況,在保潔過程中,如發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施有損壞,應(yīng)及時(shí)上報(bào)。
9、清潔時(shí),盡量回避客戶,對(duì)客戶提出的要求和建議盡量幫助解決或反饋主管領(lǐng)導(dǎo)。
10、制定每周、每月保潔重點(diǎn),按計(jì)劃執(zhí)行實(shí)施,合理使用保潔用品。
四、工作目標(biāo):
保證會(huì)館內(nèi)部、外部的日常保潔,最大限度的服務(wù)好顧客。
五、組織關(guān)系:
1、受會(huì)館內(nèi)勤指揮與監(jiān)督,并向其直接報(bào)告;
2、以誠(chéng)懇、友善的態(tài)度和其他部門相關(guān)人員協(xié)調(diào)、聯(lián)系,并就其有關(guān)部門工作所提的詢問、質(zhì)疑,予以解答;
3、與本會(huì)館其他工種協(xié)調(diào)合作,完成相關(guān)工作。
總經(jīng)理 主管副總 部門經(jīng)理
第2篇 成都市物業(yè)管理事故災(zāi)害中應(yīng)急預(yù)案
第一節(jié) 治安事故應(yīng)急預(yù)案
第五十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)常見的治安事故主要有:打架斗毆,搶劫,盜竊,非法攜帶、存放槍支、彈藥,攜帶、存放或生產(chǎn)易燃易爆、劇毒、腐蝕、放射性等危險(xiǎn)物品,故意破壞公用設(shè)施或市政設(shè)施等違反治安管理?xiàng)l例和國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)的行為。
第五十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)治安事故的處置,應(yīng)遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī),治安事故的相關(guān)責(zé)任人員應(yīng)由公安機(jī)關(guān)或政府其他機(jī)構(gòu)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)員工的法制教育,在處置治安事故時(shí),不能有違法行為。
第五十五條 治安事故的預(yù)防:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)與受聘提供服務(wù)的建筑區(qū)劃所在地派出所建立良好的關(guān)系,保持信息互通,建立治安事件報(bào)警聯(lián)動(dòng)機(jī)制;
(二)經(jīng)常在建筑區(qū)劃開展法制宣傳教育,提高公眾的法制意識(shí),營(yíng)造文明守法的社區(qū)環(huán)境;
(三)加強(qiáng)對(duì)建筑區(qū)劃公共秩序的維護(hù),嚴(yán)格執(zhí)行憑證出入、來(lái)訪人員登記制度。
(四)提高警惕,發(fā)現(xiàn)有可疑人員或跡象,立即報(bào)告公安機(jī)關(guān),并追查到底;
(五)加強(qiáng)對(duì)秩序維護(hù)員的法制教育,使其對(duì)違法犯罪行為及治安事故有一定的認(rèn)識(shí),在合法的情況下履行公共秩序維護(hù)職責(zé);
(六)經(jīng)常對(duì)秩序維護(hù)員進(jìn)行防衛(wèi)技能訓(xùn)練,鍛煉身體的協(xié)調(diào)性和靈活性,增強(qiáng)攻防擊打的能力。
第五十六條 打架斗毆事件的應(yīng)急預(yù)案
(一)打架斗毆事件發(fā)生后,秩序維護(hù)人員應(yīng)迅速趕到現(xiàn)場(chǎng),并勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場(chǎng),緩解矛盾;
(二)如當(dāng)事人不聽勸阻,或勢(shì)態(tài)嚴(yán)重,有違反治安管理?xiàng)l例甚至有犯罪傾向的,應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)報(bào)告;在條件允許的情況下,對(duì)當(dāng)事人采取合法的手段進(jìn)行控制;
(三)控制中心應(yīng)通過監(jiān)控系統(tǒng)對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行監(jiān)控,并通知巡邏秩序維護(hù)人員注意其動(dòng)向,防止當(dāng)事人逃逸,并按規(guī)定保存監(jiān)控錄像;
(六)疏散圍觀人員,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入事故現(xiàn)場(chǎng),對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)和相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保護(hù),以便公安機(jī)關(guān)對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查;
(七)打架斗毆事件造成人身傷害的,應(yīng)立即通知醫(yī)療機(jī)構(gòu),對(duì)傷員進(jìn)行救治;
(八)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)如實(shí)反映情況,積極配合公安機(jī)關(guān)對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查;
(九)在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理;
(十)對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,并組織相關(guān)人員對(duì)事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十七條 盜竊事件應(yīng)急預(yù)案:
(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實(shí)施盜竊,應(yīng)當(dāng)立即當(dāng)場(chǎng)抓獲,采取合法手段對(duì)犯罪分子進(jìn)行控制,并通知公安機(jī)關(guān)進(jìn)行處理;
(二)如果盜竊行為已經(jīng)發(fā)生,應(yīng)立即報(bào)告公安機(jī)關(guān),并對(duì)建筑區(qū)劃各出入口、通道進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止犯罪分子逃逸;
(三)對(duì)可疑人員,可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束,并報(bào)告或移交公安機(jī)關(guān)處理;
(四)盜竊事件發(fā)生后,應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置警戒線,疏散圍觀人員,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入事故現(xiàn)場(chǎng),對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)和相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保護(hù),重點(diǎn)是保護(hù)犯罪分子經(jīng)過的通道、翻越的窗戶臺(tái)階等,以便公安機(jī)關(guān)對(duì)盜竊事件進(jìn)行調(diào)查;
(五)如是入室盜竊,室內(nèi)無(wú)人,應(yīng)立即通知業(yè)主趕到現(xiàn)場(chǎng);
(六)現(xiàn)場(chǎng)目擊人員應(yīng)如實(shí)反映現(xiàn)場(chǎng)情況,積極配合公安機(jī)關(guān)對(duì)事故進(jìn)行調(diào)查。
(七)在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理;
(八)對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對(duì)事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十八條 搶劫事件應(yīng)急預(yù)案:
(一)若發(fā)現(xiàn)犯罪分子正在實(shí)施搶劫時(shí),應(yīng)迅速制止。在制止犯罪的同時(shí),應(yīng)注意自身安全,當(dāng)犯罪分子手持兇器時(shí),應(yīng)高聲呼喊,呼叫附近秩序維護(hù)員和群眾前來(lái)協(xié)助,抓獲犯罪分子并立即報(bào)警;
(二) 如犯罪分子已逃離現(xiàn)場(chǎng),應(yīng)向目擊者或當(dāng)事人問清劫匪的人數(shù)、體貌特征、衣著顏色和逃逸的方向,并立即組織人員進(jìn)行堵截和報(bào)警, 同時(shí)呼叫控制中心,通過監(jiān)控閉路電視追蹤監(jiān)視犯罪分子;如是駕車逃跑,應(yīng)記下車牌號(hào)碼并立即報(bào)警;
(三)對(duì)建筑區(qū)劃各出入口、通道進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止犯罪分子逃逸,并制止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入;
(四) 在事故現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置警戒線,疏散圍觀人員,劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng),等待公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證;
(五)搶劫事件造成人身傷害的,應(yīng)立即通知醫(yī)療機(jī)構(gòu),對(duì)傷員進(jìn)行救治;
(六)警方未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察未完畢,當(dāng)班執(zhí)勤秩序維護(hù)員不能離開現(xiàn)場(chǎng)。在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理;
(十)對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對(duì)事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第五十九條 故意傷(殺)人事件應(yīng)急預(yù)案:
(一)如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位秩序維護(hù)員配合。同時(shí),迅速報(bào)警和報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人。
(二)造成人身傷害的,應(yīng)立即通知附近醫(yī)療機(jī)構(gòu),對(duì)傷員進(jìn)行救治;
(三)設(shè)置警戒線,保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),疏散圍觀人員,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入,歹徒留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸。保護(hù)搶劫現(xiàn)場(chǎng)遺留的痕跡、物證,等待公安機(jī)關(guān)調(diào)查取證;
(四)對(duì)建筑區(qū)劃各出入口、通道進(jìn)行嚴(yán)格控制,防止歹徒逃逸,并通知監(jiān)控中心密切監(jiān)控各個(gè)區(qū)域,監(jiān)視歹徒行蹤;
(五)登記目擊者和事主的情況,及時(shí)向目擊者和周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄;
(六)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)如實(shí)向警方匯報(bào)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng)情況,協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案;
(七)警方未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察未完畢,當(dāng)班執(zhí)勤秩序維護(hù)員不能離開現(xiàn)場(chǎng)。在得到公安機(jī)關(guān)的許可后,方可對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理;
(八)對(duì)此次事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對(duì)事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第六十條 建筑區(qū)劃內(nèi)其他常見治安事件及處理措施:
(一)在建筑區(qū)劃內(nèi)游蕩或借口找人卻說不出被訪人姓名和詳細(xì)住址,或接二連三敲住戶房門,或一個(gè)個(gè)樓道按住戶電子門。
處理措施:密切注意其舉止,必要時(shí)可采取監(jiān)視、盤問以及勸其離開等方式。
(二)發(fā)現(xiàn)身上攜帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。
處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來(lái)并送所在轄區(qū)派出所。
(三)攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無(wú)任何證明。
處理措施:暫時(shí)將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無(wú)法出具任何證明,即送交派出所。
(四)在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。
處理措施:立即設(shè)法攔截,詢問驗(yàn)證,如屬盜竊、搶劫財(cái)物的,送交警方處理。
(五)自行車、摩托車無(wú)牌、無(wú)行駛證、無(wú)鋼印、有撬損痕跡或?qū)⑽撮_鎖的自行車背走或提走。
處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
(六)機(jī)動(dòng)車拿不出行駛證,說不出車牌號(hào),沒有停車證。
處理措施:暫扣人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
(七)遇到秩序維護(hù)員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。
處理措施:設(shè)法阻截,用對(duì)講機(jī)通知有關(guān)的大門崗、巡邏崗執(zhí)勤人員協(xié)助將其擒獲。
(八)低價(jià)出售物品,與實(shí)際價(jià)值相差較大。
處理措施:暫時(shí)扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
(九)長(zhǎng)時(shí)間一個(gè)人獨(dú)處不離開。
處理措施:詢問是否需要幫助,若非業(yè)主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細(xì)盤查。
(十)發(fā)現(xiàn)天臺(tái)隔熱層、消防栓箱內(nèi)或自行車棚內(nèi)等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。
處理措施:不動(dòng)隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監(jiān)視嫌疑人的行動(dòng),如發(fā)現(xiàn)作案,則將其擒獲并扭送警方處理。
第二節(jié) 消防安全事故應(yīng)急預(yù)案
第六十一條 建筑區(qū)劃最常見的災(zāi)害是火災(zāi),火災(zāi)是指在時(shí)間或空間上失去控制的燃燒所造成的災(zāi)害,是最普遍地威脅公眾安全和社會(huì)發(fā)展的主要災(zāi)害之一?；?給人類帶來(lái)文明進(jìn)步、光明和溫暖。但是,失去控制的火,就會(huì)給人類造成災(zāi)難。人們?cè)谟没鸬耐瑫r(shí),不斷總結(jié)火災(zāi)發(fā)生的規(guī)律,盡可能地減少火災(zāi)及其對(duì)人類造成的危害。
燃燒的三要素: 可燃物、助燃物及著火源。
防火的主要措施: 控制可燃物、隔絕助燃物、消除著火源。
第六十二條 火災(zāi)依據(jù)物質(zhì)燃燒特性,可劃分為a、b、c、d、e五類。
a類火災(zāi):指固體物質(zhì)火災(zāi)。這種物質(zhì)往往具有有機(jī)物質(zhì)性質(zhì),一般在燃燒時(shí)產(chǎn)生灼熱的余燼。如木材、煤、棉、毛、麻、紙張等火災(zāi);
b類火災(zāi):指液體火災(zāi)和可熔化的
固體物質(zhì)火災(zāi)。如汽油、煤油、柴油、原油,甲醇、乙醇、瀝青、石蠟等火災(zāi);
c類火災(zāi):指氣體火災(zāi)。如煤氣、天然氣、甲烷、乙烷、丙烷、氫氣等火災(zāi);
d類火災(zāi):指金屬火災(zāi)。如鉀、鈉、鎂、鋁鎂合金等火災(zāi);
e類火災(zāi):指帶電物體和精密儀器等物質(zhì)的火災(zāi)。
第六十三條 根據(jù)公安部2007年6月26日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整火災(zāi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的通知》,火災(zāi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)分為特別重大火災(zāi)、重大火災(zāi)、較大火災(zāi)和一般火災(zāi)四個(gè)等級(jí):
特別重大火災(zāi),指造成30人以上死亡,或者100人以上重傷,或者1億元以上直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi);
重大火災(zāi),指造成10人以上30人以下死亡,或者50人以上100人以下重傷,或者5000萬(wàn)元以上1億元以下直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi);
較大火災(zāi),指造成3人以上10人以下死亡,或者10人以上50人以下重傷,或者1000萬(wàn)元以上5000萬(wàn)元以下直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi);
一般火災(zāi),指造成3人以下死亡,或者10人以下重傷,或者1000萬(wàn)元以下直接財(cái)產(chǎn)損失的火災(zāi)。(注:'以上'包括本數(shù),'以下'不包括本數(shù)。)
第六十四條 消防安全工作貫徹預(yù)防為主,防消結(jié)合的原則,物業(yè)服務(wù)企業(yè)在預(yù)防和處置消防安全事故的主要工作是協(xié)組公安消防監(jiān)督部門進(jìn)行消防安全檢查、消防安全知識(shí)宣傳、消防隊(duì)伍建設(shè)等。
第六十五條 消防安全事故的預(yù)防
(一)堅(jiān)持'誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)'的原則,確定建筑區(qū)劃防火工作負(fù)責(zé)人、責(zé)任人,對(duì)相關(guān)區(qū)域的消防安全工作負(fù)責(zé)。組織各崗位做好消防安全防范工作,使崗位員工明確自己崗位的消防安全責(zé)任,掌握預(yù)防和控制火災(zāi)事故的應(yīng)急措施;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將容易發(fā)生火災(zāi)、一旦發(fā)生火災(zāi)可能嚴(yán)重危及人身和財(cái)產(chǎn)安全以及對(duì)消防安全有重大影響的部位確定為消防安全重點(diǎn)部位,設(shè)置明顯的防火標(biāo)志,實(shí)行嚴(yán)格管理;
(三)根據(jù)各建筑區(qū)劃實(shí)際情況設(shè)置配備消防器材設(shè)施,對(duì)消防器材、設(shè)施進(jìn)行登記造冊(cè),做到定點(diǎn)存放,定人管理,定期檢查、保養(yǎng),保證完好有效;
(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)動(dòng)用明火實(shí)行嚴(yán)格的消防秩序維護(hù)。禁止在具有火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)的場(chǎng)所使用明火。因特殊情況需要進(jìn)行電、氣焊等明火作業(yè)的,動(dòng)火部門和人員應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)的用火管理制度辦理審批手續(xù),落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管負(fù)責(zé)人,在確認(rèn)無(wú)火災(zāi)、爆炸危險(xiǎn)后方可動(dòng)火施工。動(dòng)火施工人員應(yīng)當(dāng)遵守消防安全規(guī)定,并落實(shí)相應(yīng)的消防安全措施。
(五)保障疏散通道、安全出口暢通,并設(shè)置符合國(guó)家相關(guān)規(guī)定的消防安全疏散指示標(biāo)志和應(yīng)急照明設(shè)施,保持防火門、防火卷簾、消防安全疏散指示標(biāo)志等設(shè)施處于正常狀態(tài);
(六)在建筑區(qū)劃開展豐富多彩的消防知識(shí)宣傳普及活動(dòng),提高業(yè)主、使用人的消防安全意識(shí)和逃生技能,預(yù)防火災(zāi)事故的發(fā)生;
(七)定期組織開展消防安全演練,使員工熟悉火災(zāi)發(fā)生的原理、滅火和傷員急救等知識(shí),提高員工的防火、滅火技能,
(八)定期組織安全防火工作大檢查,并做好記錄,發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患和不安全因素,及時(shí)整改,建立完整的消防工作臺(tái)帳;
(九)協(xié)組公安消防監(jiān)督部門對(duì)建筑區(qū)劃進(jìn)行消防安全檢查,對(duì)存在安全隱患的,及時(shí)整改。
第六十六條 消防安全事故發(fā)生時(shí)的緊急措施:
(一)當(dāng)接到火警信號(hào)時(shí),控制中心應(yīng)立即通知就近巡邏秩序維護(hù)員前往查看,確認(rèn)屬實(shí)后,立即撥打'119'報(bào)告消防部門,并上報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理或公司負(fù)責(zé)人,同時(shí),安排人員到路口或建筑區(qū)劃入口對(duì)消防部門的車輛、人員進(jìn)行引導(dǎo)。報(bào)警人員應(yīng)向消防部門詳細(xì)報(bào)告火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的情況,包括火場(chǎng)的單位名稱和具體位置、燃燒物資、人員圍困情況、聯(lián)系電話和姓名等信息;
(二)打開所有通道,啟動(dòng)廣播通知事故區(qū)域人員撤離,組織秩序維護(hù)人員到達(dá)各通道口,做好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)秩序維護(hù)和人員的疏散撤離工作;
(三)設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)立即把電梯迫降到底層,保證各消防設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn),并對(duì)起火區(qū)域的天然氣、電源等進(jìn)行關(guān)閉,防止火災(zāi)引發(fā)其他次生事故;
(四)對(duì)相關(guān)區(qū)域進(jìn)行警戒隔離,禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入;
(五)在消防部門趕到前,火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)總指揮(項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況對(duì)參與消防撲救的人員進(jìn)行初步分工,分別成立滅火組、搶救組、供水組、后勤組等,做好消防隊(duì)到來(lái)之前的輔助性工作:如火災(zāi)情況的調(diào)查、人員受困情況的初步估計(jì)、各消防設(shè)備的準(zhǔn)備就緒、救災(zāi)道路的暢通等,并隨時(shí)與消防部門保持聯(lián)系以及時(shí)匯報(bào)現(xiàn)場(chǎng)情況;
(六)在消防部門趕到前,組織秩序維護(hù)人員對(duì)初起火災(zāi)進(jìn)行撲救,就近原則運(yùn)用滅火器材(如滅火器、消防栓等)撲滅火源,滅火時(shí)應(yīng)注意:
1、滅火人員應(yīng)配備必要的自我防務(wù)工具,如防火服、或用水將自身淋濕等,要在保障自身安全的前提下,對(duì)火災(zāi)進(jìn)行撲救;
2、針對(duì)不同的著火物質(zhì),正確選用滅火裝置;
3、先控制、后消滅,即首先制止住火勢(shì)蔓延,在扼制火勢(shì)發(fā)展的基礎(chǔ)上,集中優(yōu)勢(shì)兵力,迅速撲滅火災(zāi)?？刂苹饎?shì)與撲滅燃燒是同時(shí)進(jìn)行的,即在控制火勢(shì)時(shí)滅火;在撲滅燃燒中控制火勢(shì)發(fā)展,互相配合,互為補(bǔ)充,取得最佳滅火效果;
4、事故現(xiàn)場(chǎng)附近有易燃易爆物品時(shí),應(yīng)立即轉(zhuǎn)移,防止火勢(shì)擴(kuò)大或發(fā)生爆炸。
七)救人第一,出現(xiàn)人員傷亡時(shí)候,應(yīng)立即通知醫(yī)療救護(hù)機(jī)構(gòu),對(duì)傷員進(jìn)行搶救;
(八)消防部門趕到后,現(xiàn)場(chǎng)總指揮(項(xiàng)目經(jīng)理或物業(yè)服務(wù)負(fù)責(zé)人)應(yīng)立即向消防隊(duì)員詳細(xì)匯報(bào)火災(zāi)情況,包括燃燒物資、人員圍困情況以及前期撲救情況,協(xié)助消防隊(duì)制訂滅火撲救方案,以便消防部門迅速采取合理的撲救措施;
(九)積極協(xié)組消防部門滅火,隨時(shí)為消防隊(duì)員提供火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)的具體情況,為火災(zāi)撲救工作提供有效的建議,并隨時(shí)聽從現(xiàn)場(chǎng)總指揮的調(diào)度以參與火災(zāi)撲救工作中去,并且積極配合醫(yī)療救護(hù)人員受傷人員進(jìn)行急救護(hù)理工作,盡量減少人員傷亡。
第六十七條 消防安全事故善后措施:
(一)協(xié)組公安消防部門對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行警戒封鎖,保持現(xiàn)場(chǎng)和相關(guān)證據(jù)不被破壞;
(二)積極協(xié)助公安消防部門對(duì)事故原因及受災(zāi)情況進(jìn)行調(diào)查和統(tǒng)計(jì),相關(guān)在場(chǎng)人員應(yīng)如實(shí)匯報(bào)事故現(xiàn)場(chǎng)情況;
(三)在得到公安消防部門的允許后,方可對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理;
(四)環(huán)境維護(hù)人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,掃除積水、清除損毀物;
(五)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查,特別是水、電、氣等設(shè)施;
(六)對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,整理相關(guān)資料并存檔,組織相關(guān)人員對(duì)事故進(jìn)行總結(jié),吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),杜絕類似情況再次發(fā)生。
第六十八條 火災(zāi)發(fā)生時(shí)的疏散自救方法:
(一) 熟悉環(huán)境,臨危不亂:每個(gè)人應(yīng)對(duì)生活、工作的建筑物結(jié)構(gòu)及逃生出口熟悉,平時(shí)應(yīng)做到了然于胸,當(dāng)身處陌生環(huán)境也應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成留意通道及出口的方位等的習(xí)慣,便于關(guān)鍵時(shí)刻逃生自救;
(二)保持鎮(zhèn)定,明辨方向:突遇火災(zāi)時(shí)應(yīng)保持鎮(zhèn)定,不要盲目地跟從人流和相互擁擠,盡量往空曠或明亮的地方和樓層下方跑。若通道被阻,則應(yīng)背向煙火方向,通過陽(yáng)臺(tái),氣窗等往室外逃生;
(三)不入險(xiǎn)地,不貪財(cái)物:不要因?yàn)轭櫦百F重物品,浪費(fèi)寶貴的逃生時(shí)間,緊記生命最重要;
(四)簡(jiǎn)易防護(hù),掩鼻匍匐:通過有煙霧的路線,可采用濕毛巾或濕毯子掩鼻匍匐撤離;
(五)善用通道,莫入電梯:發(fā)生火災(zāi)盡量使用樓梯,或利用陽(yáng)臺(tái)、窗臺(tái)、屋頂?shù)扰实桨踩攸c(diǎn),或利用下水管道滑下樓脫險(xiǎn)。不可使用電梯逃生;
(六)避難場(chǎng)所,固守待援:如身處房?jī)?nèi),應(yīng)側(cè)手摸房門,感到燙手,千萬(wàn)不能開門,應(yīng)關(guān)緊迎火的門窗,打開背火的窗門,用濕毛巾塞住門縫,不停用水淋濕防止煙火滲入,固守房間,等待救援;
(七)傳遞信號(hào),尋求援助:被煙火圍困時(shí)盡量在陽(yáng)臺(tái)、窗口(白天可用鮮艷的衣物在窗口晃動(dòng),晚上可用手電等物閃動(dòng)或敲擊物品發(fā)出聲音求救)傳遞信號(hào)求救;
八)火已近身,切勿驚跑:如果身上著火,切勿驚跑和用手拍打,驚跑和拍打只會(huì)形成風(fēng)勢(shì),加速氧氣補(bǔ)充,促旺火勢(shì)。正確的做法是,立即脫掉衣服或就地打滾,壓住火苗,能及時(shí)跳入水中或讓人向身上澆水更有效;
(九)緩降逃生,滑繩自救:高層樓層起火后,應(yīng)迅速利用身邊的繩索、床單、窗簾等制成簡(jiǎn)易繩并用水打濕后,從窗戶或陽(yáng)臺(tái)沿繩滑至下面樓層逃生。即使跳樓應(yīng)在消防員準(zhǔn)備好逃生氣墊并且要求樓層在四層以下才考慮這一方式。還可選擇水池、軟雨蓬、草地等,如有可能應(yīng)先丟下大量棉被,沙發(fā)墊或打開大傘跳下。
第三節(jié) 設(shè)施設(shè)備事故應(yīng)急預(yù)案
第六十九條 建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施設(shè)備事故主要是由于對(duì)設(shè)施設(shè)備年久失修,造成設(shè)施設(shè)備老化,或因操作不當(dāng),造成設(shè)施設(shè)備故障等原因造成。
第七十條 建筑區(qū)劃內(nèi)設(shè)施設(shè)備事故常見的有:給排水系統(tǒng)故障、供配電系統(tǒng)故障、燃?xì)廨斔拖到y(tǒng)故障、電梯系統(tǒng)故障、消防系統(tǒng)故障事故等。其特點(diǎn)主要有:具有極大的偶然性和突發(fā)性;發(fā)生原因的復(fù)雜性和發(fā)展變化的多樣性;可能造成極大的
危害性;可以采取科學(xué)的手段降低損失和危害。
第七十一條 設(shè)施設(shè)備事故的預(yù)防:
(一)設(shè)施設(shè)備在使用期限內(nèi),在經(jīng)過合理有效的維修保養(yǎng)和嚴(yán)格按照規(guī)范進(jìn)行操作的情況下,一般不會(huì)出現(xiàn)安全事故;
(二)把好物業(yè)承接驗(yàn)收關(guān),把質(zhì)量驗(yàn)收作為物業(yè)設(shè)施設(shè)備的重要內(nèi)容,認(rèn)真、謹(jǐn)慎地進(jìn)行查驗(yàn)工作,把物業(yè)項(xiàng)目在建造過程中存在的問題消除在物業(yè)的使用之前;
(二)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)的、科學(xué)的維修保養(yǎng),建立科學(xué)的維保計(jì)劃。對(duì)特種設(shè)施設(shè)備,應(yīng)聘請(qǐng)具有相應(yīng)資格的專業(yè)維保機(jī)構(gòu)提供維保服務(wù);
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬,對(duì)建筑建筑區(qū)劃內(nèi)的所有設(shè)施設(shè)備登記造冊(cè),并隨時(shí)記錄使用、檢查、維修、保養(yǎng)情況;
(四)共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)按照國(guó)家法律、法規(guī)的相關(guān)規(guī)定取得相應(yīng)的職業(yè)資格證、上崗證、操作證、崗位培訓(xùn)合格證等,持證上崗,并定期參加繼續(xù)教育。
(五)堅(jiān)持'誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)'的原則,確定建筑區(qū)劃設(shè)施設(shè)備管理工作負(fù)責(zé)人、責(zé)任人,對(duì)設(shè)施設(shè)備的管理工作負(fù)責(zé)。定期組織相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn),使崗位員工明確自己的崗位責(zé)任,掌握科學(xué)熟練的操作技能,提高警惕,杜絕麻痹大意,樹立設(shè)施設(shè)備安全管理觀念;
(六)應(yīng)當(dāng)配備必要設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)、故障搶險(xiǎn)器具、材料;制定設(shè)施設(shè)備故障事故處置預(yù)案;
(七)有計(jì)劃地開展設(shè)施設(shè)備安全檢查,并做好詳細(xì)記錄,發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)進(jìn)行整改;
(八)定期在建筑區(qū)劃內(nèi)開展安全用水、用電、用氣及正確使用電梯使用等知識(shí)的宣傳,使業(yè)主、使用人掌握科學(xué)的設(shè)施設(shè)備使用知識(shí),培養(yǎng)物業(yè)使用人的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí);
(九)適當(dāng)引入市場(chǎng)化風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制,購(gòu)買共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、公共責(zé)任險(xiǎn)等。
第七十二條 設(shè)施設(shè)備事故的處置應(yīng)注意:
(一)設(shè)施設(shè)備安全事故可能造成或已經(jīng)造成人員被困或人身傷害的,堅(jiān)持'解救人員第一,保障財(cái)產(chǎn)安全第二'的原則,立即解救被困人員,并通知醫(yī)療機(jī)構(gòu)對(duì)傷員進(jìn)行搶救;
(二)排除設(shè)施設(shè)備故障事故時(shí),應(yīng)注意證據(jù)保全,對(duì)事故原因進(jìn)行調(diào)查取證,以便事后確定事故責(zé)任方;
(三)對(duì)電梯、消防等特種設(shè)施設(shè)備故障事故的處理應(yīng)在專業(yè)維保單位的指導(dǎo)下進(jìn)行,當(dāng)專業(yè)維保機(jī)構(gòu)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,應(yīng)立即向其敘述事故的起因、嚴(yán)重程度、危害范圍、緊急處置過程等詳細(xì)信息,并積極協(xié)助其進(jìn)行處理;
第七十三條 建筑區(qū)劃內(nèi)停水的應(yīng)急預(yù)案
(一)市政管網(wǎng)計(jì)劃停水
1、當(dāng)接到停水通知后,立即以書面形式告知業(yè)主、使用人停水信息,告之內(nèi)容包括:實(shí)施停水的單位、停水的原因、時(shí)間和范圍及恢復(fù)供水時(shí)間等;
2、提請(qǐng)業(yè)主、使用人提前儲(chǔ)備用水;
3、如果停水時(shí)間太長(zhǎng),聯(lián)系自來(lái)水公司送水。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停水
1、接到停水信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到現(xiàn)場(chǎng)查看,同時(shí)與自來(lái)水公司聯(lián)系確認(rèn)是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、停水原因查明后,立即組織人員搶修;
3、如維修時(shí)間較長(zhǎng),應(yīng)立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停水原因、范圍、預(yù)計(jì)恢復(fù)供水時(shí)間等;
4、若停水時(shí)間太長(zhǎng),聯(lián)系自來(lái)水公司送水;
5、事后查明有關(guān)停水原因,以書面形式告知相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)停電的應(yīng)急預(yù)案
(一)市政管網(wǎng)計(jì)劃停電
1、在收到供電部門發(fā)布的停電通知后,應(yīng)在停電前三天在顯著位置張貼通告,告知停電相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告知內(nèi)容包括:實(shí)施停電的單位、停電的原因、時(shí)間和范圍及恢復(fù)供電時(shí)間等。并提請(qǐng)業(yè)主、使用人停電期間關(guān)閉所有電器;
2、共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員準(zhǔn)備突發(fā)故障的排除及配合進(jìn)行設(shè)備養(yǎng)護(hù),并在停電前關(guān)閉相關(guān)設(shè)施的電源;
3、停電前提前停止電梯運(yùn)行,并提請(qǐng)業(yè)主、使用人暫時(shí)不要使用電梯;
4、停電后,迅速啟動(dòng)電機(jī)供電;
5、停電期間加強(qiáng)建筑區(qū)劃內(nèi)的公共秩序維護(hù),防止不法之徒渾水摸魚;
6、電力恢復(fù)后,檢查建筑區(qū)劃內(nèi)的設(shè)施設(shè)備是否正常運(yùn)行。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停電
1、接到停電信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到現(xiàn)場(chǎng)查看,同時(shí)與供電單位聯(lián)系確認(rèn)是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、控制中心及時(shí)查看電梯內(nèi)是否困人,如有,依照電梯困人應(yīng)急預(yù)案處置;
3、停電原因查明后,立即組織人員搶修;
4、通知秩序維護(hù)人員加強(qiáng)停電區(qū)域的巡邏和各出入口的控制;
5、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)關(guān)閉相關(guān)設(shè)備電源開關(guān);
6、如搶修時(shí)間較長(zhǎng),應(yīng)立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停電原因、范圍、預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間等;
7、供電恢復(fù)后立即開啟相關(guān)設(shè)備,并檢查共用電器設(shè)備是否正常運(yùn)行;
8、事后查明有關(guān)停水原因,以書面形式告知相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十五條 建筑區(qū)劃內(nèi)停氣的應(yīng)急預(yù)案
(一)市政管網(wǎng)計(jì)劃停氣
1、在收到供氣部門發(fā)布的停氣通知后,應(yīng)在顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告知內(nèi)容包括:實(shí)施停氣的單位、停氣的原因、時(shí)間和范圍及恢復(fù)供氣時(shí)間等。并提請(qǐng)業(yè)主、使用人停氣期間關(guān)閉所有燃?xì)饩?
2、停氣期間建筑區(qū)劃將轉(zhuǎn)向集中用電,共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)施設(shè)備的檢查,避免超負(fù)荷;
3、供氣恢復(fù)后,加強(qiáng)建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?迅速關(guān)閉相應(yīng)氣閥并進(jìn)行處理。
(二)建筑區(qū)劃內(nèi)故障停氣
1、接到停氣信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到現(xiàn)場(chǎng)查看,同時(shí)與燃?xì)夤韭?lián)系確認(rèn)是否是市政管網(wǎng)的原因;
2、停氣原因查明后,立即組織人員搶修;
3、如是因管網(wǎng)破裂導(dǎo)致停氣,應(yīng)立即關(guān)閉閥門,疏散相關(guān)區(qū)域人員,禁止使用明火,用水稀釋燃?xì)鉂舛取２⒓皶r(shí)通知燃?xì)夤厩皝?lái)處理;
4、如維修時(shí)間較長(zhǎng),應(yīng)立即在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置張貼通告,告知相關(guān)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人,告之內(nèi)容包括:停氣原因、范圍、預(yù)計(jì)修復(fù)時(shí)間等;
5、停氣期間建筑區(qū)劃將轉(zhuǎn)向集中用電,共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)供電設(shè)施設(shè)備的檢查,避免超負(fù)荷;
6、供氣恢復(fù)后,加強(qiáng)建筑區(qū)劃的巡查,如發(fā)現(xiàn)燃?xì)庑孤?迅速關(guān)閉相應(yīng)氣閥并進(jìn)行處理。
7、事后查明有關(guān)停氣原因,以書面形式告知相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十六條 電梯故障事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)客戶服務(wù)中心或控制中心在接到電梯故障信息后,應(yīng)首先確認(rèn)電梯是否困人,并通知相關(guān)維保單位在最短時(shí)間內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理事故;
(二)若有乘客被困電梯,有閉路電視及電梯對(duì)講機(jī)的,應(yīng)把鏡頭移至該困人電梯,觀察電梯內(nèi)情況,并詳細(xì)詢問被困人有關(guān)情形,保持與被困人的聯(lián)系,特別是老人、小孩、孕婦和患有心臟病、高血壓者要密切關(guān)注其身體狀況;
(三)通過與被困人的聯(lián)系及現(xiàn)場(chǎng)查看,確定電梯故障停留樓層,立即組織進(jìn)行人員施救:
1、故障電梯轎廂地面距門檻小于500mm時(shí),可打開廳門和轎廂門解救被困人員;
2、故障電梯轎廂地面距門檻大于500mm時(shí),搶修人員迅速到達(dá)電梯機(jī)房實(shí)施盤車救援。
3、遇有其他復(fù)雜情況,如安全鉗已動(dòng)作或者鋼絲繩移位等,應(yīng)由電梯公司專門人員處理;
(四)對(duì)救出的被困人員進(jìn)行安撫,并了解其身體狀況,對(duì)身體不適或受傷者要及時(shí)進(jìn)行救治;
(五)救出被困人員后,設(shè)置停止使用標(biāo)識(shí)并進(jìn)行故障的搶修;
(六)如電梯的修復(fù)耗時(shí)較長(zhǎng),應(yīng)在建筑區(qū)劃內(nèi)顯著位置以書面形式告知相關(guān)業(yè)主、使用人,并禁止使用故障電梯;
(七)故障排除后,對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,分析總結(jié)原因,以書面形式報(bào)告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十七條 浸水、漏水事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)當(dāng)接到浸水、漏水報(bào)修信號(hào)后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員前往現(xiàn)場(chǎng)勘查確認(rèn)浸水、漏水狀況及原因;
(二)立即關(guān)閉供水總閥或采取相應(yīng)方案制止;
(三)通知環(huán)境維護(hù)人員用吸水機(jī)、疏通、烘干機(jī)等排除積水;
(四)浸水、漏水影響重要設(shè)備使用的,應(yīng)立即關(guān)閉相關(guān)設(shè)施設(shè)備或采取相應(yīng)措施,防止勢(shì)態(tài)擴(kuò)大;
(五)組織人員對(duì)浸水、漏水故障進(jìn)行處理;
(六)處理完畢后,對(duì)事故現(xiàn)場(chǎng)相關(guān)證據(jù)進(jìn)行保全,通知環(huán)境維護(hù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,并恢復(fù)供水;
(七)如無(wú)法及時(shí)恢復(fù)供水的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關(guān)區(qū)域業(yè)主、使用人。并做好解釋安撫工
作;
(八)浸水、漏水事故處理完畢后,對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,分析總結(jié)原因,以書面形式報(bào)告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
(九)突發(fā)浸水、漏水事故時(shí)要注意共用設(shè)施設(shè)備的安全:
1、及時(shí)將電梯升至不受水浸的安全樓層;
2、防止配電室及其他電器設(shè)備受浸。首先應(yīng)切斷或堵塞水源,并關(guān)閉相關(guān)電器設(shè)備的電源開關(guān)。
第七十八條 雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)接到雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞報(bào)修信息后,立即通知共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)員到位進(jìn)行檢查;
(二)檢查堵塞原因,確定堵塞的位置;
(三)打開檢查口,清理堵塞,并放水沖洗,直至能正常使用;
(四)處理事故時(shí)注意設(shè)立告示牌,提請(qǐng)過往的人員注意安全;
(五)處理完畢后,通知環(huán)境維護(hù)人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理;
(五)如無(wú)法及時(shí)恢復(fù)的,在建筑區(qū)劃顯著位置以書面形式告知相關(guān)區(qū)域業(yè)主、使用人;
(六)雨、污水管及排水管網(wǎng)阻塞事故處理完畢后,對(duì)事故進(jìn)行詳細(xì)記錄,分析總結(jié)原因,以書面形式報(bào)告相關(guān)負(fù)責(zé)人。
第七十九條 消防系統(tǒng)故障事故的應(yīng)急預(yù)案:
(一)消防警鐘誤鳴
1、接到消防警鐘鳴響信號(hào)時(shí),應(yīng)立即確認(rèn)消防警鐘鳴響的具體位置;
2、通知就近巡邏秩序維護(hù)員前往查看,確定是否發(fā)生火災(zāi)或警鐘誤鳴;
3、若確認(rèn)是有效消防報(bào)警,按照消防安全事故應(yīng)急預(yù)案處置;
4、若確認(rèn)是消防警鐘誤鳴,通知控制中心重新設(shè)置警鐘,并做好相關(guān)區(qū)域人員的安撫和解釋工作;
5、通知消防設(shè)備維保單位檢查和維修。
(二)消防花灑頭爆裂
1、若發(fā)現(xiàn)消防花灑頭爆裂滲水,應(yīng)立即通知控制中心;
2、就近巡邏秩序維護(hù)人員迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)查看,確認(rèn)爆裂原因;
3、若是因?yàn)榛鹁?按照消防安全事故應(yīng)急預(yù)案處置;
4、若是意外爆裂,通知控制中心靜止警鐘,并通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員關(guān)閉閥門,到場(chǎng)協(xié)助處理;
5、記錄事故現(xiàn)場(chǎng)情況,保全相關(guān)證據(jù),并拍照存案;
6、通知環(huán)境維護(hù)人員到場(chǎng)處理積水;
7、通知消防設(shè)備維保單位檢查和維修。
第八十條 燃?xì)庑孤┦鹿实膽?yīng)急預(yù)案:
(一)接到有燃?xì)庑孤┗蛞伤迫細(xì)庑孤┦鹿市畔⒑?迅速通知就近秩序維護(hù)人員前往查看;
(二)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)注意:
1、關(guān)閉對(duì)講機(jī)、手機(jī)等電子通訊設(shè)備;
2、切不可按(疑似)燃?xì)庑孤┑膯挝换蚍块g的門鈴;
3、切不可開啟(疑似)燃?xì)庑孤┑膯挝换蚍块g內(nèi)的任何電器及使用室內(nèi)電話;
(三)盡量開啟相關(guān)區(qū)域的門窗,使空氣流通;
(四)通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員關(guān)閉相關(guān)區(qū)域的燃?xì)忾y門;
(五)疏散撤離相關(guān)區(qū)域內(nèi)的人員,對(duì)相關(guān)區(qū)域?qū)嵤┩ǖ揽刂?
(六)發(fā)現(xiàn)煤氣中毒者,立即施救,將其移至戶外,呼吸新鮮空氣,并通知醫(yī)療機(jī)構(gòu)前往救治;
(七)必要時(shí)可采取用水沖等方式稀釋燃?xì)鉂舛?
(八)通知燃?xì)夤緦?duì)管網(wǎng)進(jìn)行維修。
第四節(jié) 其他事故災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案
第八十一條 建筑區(qū)劃事故災(zāi)害還包括:交通事故、觸犯國(guó)家法律的刑事事件等。
第八十二條 其他事故災(zāi)害應(yīng)急預(yù)案,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第八十三條 其他事故災(zāi)害預(yù)防和處置,應(yīng)以預(yù)防為主,堅(jiān)持預(yù)防與應(yīng)急相結(jié)合。
第3篇 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)-5
物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)(5)
什么是物業(yè)
所謂物業(yè),是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設(shè)備,市政、公用設(shè)施,房屋所在的土地與附屬的場(chǎng)地、庭院等。
該詞譯自英語(yǔ)property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其在國(guó)外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等
誰(shuí)來(lái)行使物業(yè)管理權(quán)
住宅區(qū)的物業(yè)管理權(quán)由業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理委員會(huì)行使而得以實(shí)現(xiàn)。
所謂業(yè)主,一般指住宅區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人,或商業(yè)大廈、工業(yè)區(qū)等物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主大會(huì)由本住宅區(qū)或物業(yè)的業(yè)主組成。住宅區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí),區(qū)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同開發(fā)建設(shè)單位及時(shí)召集第一次業(yè)主大會(huì)。業(yè)主可委托代理人出席業(yè)主大會(huì),不滿18周歲的業(yè)主由其法定代理人出席。
業(yè)主大會(huì)有如下職權(quán):①選舉、罷免物業(yè)管理委員會(huì)的組成人員;②監(jiān)督管委會(huì)的工作; ③聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告;④決定住宅區(qū)(或其他物業(yè))內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項(xiàng);⑤修改業(yè)主公約;⑥改變和撤銷管委會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;⑦批準(zhǔn)管委會(huì)章程。
物業(yè)管理如何服務(wù)
物業(yè)管理的根本宗旨,是為全體業(yè)主和用戶提供及保持良好的生活、工作環(huán)境,并盡可能滿足他們的合理要求。
在實(shí)際操作中,物業(yè)管理服務(wù)按物業(yè)工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用后兩方面服務(wù)。
物業(yè)交付使用前,管理公司的服務(wù)對(duì)象主要是大業(yè)主,即發(fā)展商或投資商。此階段的服務(wù)內(nèi)容包括:
1、從物業(yè)管理的角度,就樓宇的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和功能配置提出建議 ;
2、制定物業(yè)管理計(jì)劃包括計(jì)算機(jī)管理份額;
3、制定的物業(yè)管理組織架構(gòu);
4、制定物業(yè)管理工作程度并提供員工培訓(xùn)計(jì)劃 ;
5、制定第一年度物業(yè)管理財(cái)物預(yù)算;
6、參與工程監(jiān)理 ;
7、參與設(shè)備購(gòu)置 ;
8、參與工程驗(yàn)收;
9、擬定物業(yè)管理文本 ;
交付使用后的物業(yè)管理服務(wù)對(duì)象就是全體業(yè)主和用戶,基本內(nèi)容通常包括以下幾個(gè)方面:
1、房屋及設(shè)備維修保養(yǎng);
2、房屋保險(xiǎn)事宜;
3、保安服務(wù);
4、清潔服務(wù) ;
5、綠化環(huán)境保養(yǎng) ;
6、緊急事故處理 ;
7、 處理業(yè)主投訴;
8、財(cái)務(wù)管理 。
根據(jù)業(yè)戶要求還可提供一些有償服務(wù),如:代理租售業(yè)務(wù)、戶內(nèi)維修、清潔服務(wù)、送餐郵遞及其他商務(wù)服務(wù)等等。
業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)
根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權(quán)利:
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議,并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議,行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員,并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金(以下簡(jiǎn)稱專項(xiàng)維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
同時(shí),業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中,應(yīng)履行下列義務(wù):
(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
(四)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
物業(yè)管理的常見糾紛
目前,物業(yè)管理中存在的問題主要有以下表現(xiàn):
1、沒有成立正規(guī)的物業(yè)管理公司,造成物業(yè)管理水平低,服務(wù)質(zhì)量差;
2、公用設(shè)施專用基金不落實(shí),造成小區(qū)公用設(shè)施的維修、興 建、保養(yǎng)等問題難以解決;
3、制度不健全,管理秩序混亂;
4、管理者與業(yè)主之間權(quán)責(zé)利不明確,影響小區(qū)物業(yè)管理的正常進(jìn)行;
5、亂收費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。
財(cái)產(chǎn)受損應(yīng)由物業(yè)公司賠償嗎
目前,有些業(yè)主的家中財(cái)產(chǎn)被盜之后,要求物業(yè)管理公司進(jìn)行賠償。他們認(rèn)為,既然自己向物業(yè)管理公司交納了管理費(fèi),那么,財(cái)產(chǎn)一旦損失,物業(yè)管理公司就應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。這種理解是不正確的。
首先,物業(yè)管理公司收取的管理費(fèi)是為業(yè)主提供服務(wù)的成本報(bào)酬,既不是業(yè)主財(cái)產(chǎn)的保管費(fèi),也不是財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)。
其次,物業(yè)管理中的保安工作也只是配合居委會(huì)、公安機(jī)關(guān)搞好治安防范,其主要職責(zé)是維護(hù)區(qū)域的公共秩序,而不是為某單個(gè)業(yè)主看家守財(cái)。物業(yè)管理公司的保安能力是有限的,從客觀上并無(wú)法完全杜絕盜竊案件的發(fā)生?？梢哉f小區(qū)保安人員的配備及其工作,已經(jīng)阻止或避免了許多案件的發(fā)生,把案件降到最低限度,作為服務(wù)對(duì)象的業(yè)主已從中受益。
只要物業(yè)管理公司履行了其應(yīng)盡的管理義務(wù),業(yè)主的賠償要求便與理相悖、于法無(wú)據(jù),理所當(dāng)然被物業(yè)管理公司拒絕。
當(dāng)然,若由于物業(yè)管理公司存在管理疏忽,而導(dǎo)致了盜竊案件的發(fā)生,則其應(yīng)當(dāng)根據(jù)過錯(cuò)程度,承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第4篇 物業(yè)管理公司章程范例
物業(yè)管理有限公司章程范例
為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》(以下簡(jiǎn)稱《公司法》)及其他有關(guān)法律、行政法規(guī)的決定,由一方出資設(shè)立zz市rh物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱'公司'),特制定本章程。
第一章公司名稱和住所
第一條 公司名稱:zz市rh物業(yè)管理有限公司
第二條 公司住所:zz市火車南站開發(fā)區(qū)aa嘉園小區(qū)
第二章公司經(jīng)營(yíng)范圍
第三條 公司經(jīng)營(yíng)范圍:主營(yíng)房地產(chǎn)物業(yè)管理、維修、養(yǎng)護(hù),樓宇機(jī)電配套設(shè)備管理維修,清潔衛(wèi)生,庭園綠化及轄區(qū)內(nèi)車輛停放管理。兼營(yíng)與住宅(含大廈)相配套的商業(yè)、飲食業(yè)、便民服務(wù)業(yè)。
第三章公司注冊(cè)資本
第四條 公司注冊(cè)資本:人民幣伍拾萬(wàn)元。
第四章股東的姓名或者名稱
第五條股東姓名左愛梅
第五章公司的機(jī)構(gòu)及其產(chǎn)生辦法、職權(quán)、議事規(guī)則
第六條公司設(shè)立執(zhí)行董事,由股東擔(dān)任,行使下列職權(quán):
(1)決定公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;
(2)制訂公司的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案;
(3)制訂公司的利潤(rùn)分配方案和彌補(bǔ)虧損方案;
(4)制訂增加或者減少注冊(cè)資本的方案;
(5)擬訂公司合并、分立、變更公司形式、解散的方案;
(6)決定公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置;
(7)提名公司經(jīng)理人選,根據(jù)經(jīng)理的提名,聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人,決定其報(bào)酬事項(xiàng);
(8)制定公司的基本管理制度;
(9)代表公司簽署有關(guān)文件。
第七條股東作出的公司決定采取書面形式,簽字后制備于公司,公司設(shè)立經(jīng)理1名,由股東擔(dān)任或聘任(解聘)。經(jīng)理對(duì)股東負(fù)責(zé),行使下列職權(quán):
(1)主持公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理工作;
(2)組織實(shí)施公司年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和投資方案;
(3)擬訂公司內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置方案;
(4)擬訂公司的基本管理制度;
(5)制定公司的具體規(guī)章;
(6)提請(qǐng)聘任或者解聘公司副經(jīng)理,財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人;
(7)聘任或者解聘除應(yīng)由投資人聘任或者解聘以外的負(fù)責(zé)管理人員;
第八條公司設(shè)立監(jiān)事1名,由股東聘任產(chǎn)生。監(jiān)事對(duì)股東負(fù)責(zé)。
監(jiān)事行使下列職權(quán):
(1)檢查公司財(cái)務(wù);
(2)對(duì)執(zhí)行董事、經(jīng)理行使公司職務(wù)時(shí)違反法律、法規(guī)或者公司章程的行為進(jìn)行監(jiān)督;
(3)當(dāng)經(jīng)理的行為損害公司的利益時(shí),要求經(jīng)理予以糾正;
(4)提議召開公司會(huì)議;
(5)依照《公司法》第一百五十二條的規(guī)定,對(duì)執(zhí)行董事、高級(jí)管理人員提起訴訟。
(6)接受《公司法》規(guī)定的監(jiān)事的責(zé)任和義務(wù)
第九條公司執(zhí)行董事、經(jīng)理、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人不得兼任公司監(jiān)事。
第六章財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)、利潤(rùn)分配及勞動(dòng)用工制度
第十條公司應(yīng)當(dāng)依照法律、行政法規(guī)和國(guó)務(wù)院財(cái)政部門的規(guī)定建立本公司的財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)制度,并應(yīng)當(dāng)每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)作財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告。
第十一條財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告包括下列財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及附屬明細(xì)表;
1、資產(chǎn)負(fù)債表;
2、損益表;
3、財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)表;
4、財(cái)務(wù)情況說明書;
5、利潤(rùn)分配表。
第十二條執(zhí)行董事為公司的法定代表人。
第十三條公司除法定的會(huì)計(jì)帳冊(cè)外,不得另設(shè)會(huì)計(jì)帳冊(cè)。對(duì)公司資產(chǎn),不得以任何個(gè)人名義開立帳戶存儲(chǔ)。
第十四條公司交納所得稅后的利潤(rùn),按下列順序分配:
1、彌補(bǔ)上一年度虧損;
2、提取10%列入法定公金;
3、提取5%-10%列入法定公益金;
4、提取任意公益金;
5、投資人取得投資利潤(rùn)。
公司法定公積金累積額為公司注冊(cè)資本的50%以上的,可以不再提取。是否提取任意公積金由投資人決定。公司不得彌補(bǔ)公司虧損和法定公積金、公益金之前分配利潤(rùn)。
第十五條勞動(dòng)用工制度按國(guó)家法律、法規(guī)及國(guó)務(wù)院勞動(dòng)部門的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七章公司的解散事由與清算辦法
第十六條公司的營(yíng)業(yè)期限為二十年,從《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》簽發(fā)之日起計(jì)算。
第十七條公司有下列情形之一的,可以解散:
(1)公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者公司章程規(guī)定的其他解散事由出現(xiàn)時(shí);
(2)股東決定解散;
(3)因公司合并或者分立需要解散的;
(4)公司違反法律、行政法規(guī)被依法責(zé)令關(guān)閉的;
(5)因不可抗力事件致使公司無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)的;
(6)宣告破產(chǎn)。
第十八條公司解散時(shí),應(yīng)依《公司法》的規(guī)定成立清算組對(duì)公司進(jìn)行清算。清算結(jié)束后,清算組應(yīng)當(dāng)制作清算報(bào)告,報(bào)股東會(huì)或者有關(guān)主管機(jī)關(guān)確認(rèn),并報(bào)送公司登記機(jī)關(guān),申請(qǐng)注銷公司登記,公告公司終止。
第八章其他事項(xiàng)
第十九條 公司根據(jù)需要或涉及公司登記事項(xiàng)變更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得與法律、法規(guī)相抵觸,同時(shí)應(yīng)向公司登記機(jī)關(guān)做備案登記。
第二十條 公司登記事項(xiàng)以公司登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)的為準(zhǔn)。
第二十一條公司章程條款如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸的,以國(guó)家法律法規(guī)為準(zhǔn)。
第二十二條 本章程自公司設(shè)立之日起生效。
第二十三條 本章程一式三份,股東一份,公司留存一份,并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案一份。
股東簽字(蓋章):
zz市rh物業(yè)管理有限公司
20**年1月2日
第5篇 高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)用分析
高檔住宅項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)用分析
1、經(jīng)濟(jì)來(lái)源
定期收取的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)
住宅維修基金
以業(yè)養(yǎng)業(yè),多種經(jīng)營(yíng)收入
珠光集團(tuán)給予的支持
政府給予的政策扶持
2、主要支出
管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)
公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)
綠化管理費(fèi)
清潔衛(wèi)生費(fèi)
保安費(fèi)
辦公費(fèi)
固定資產(chǎn)折舊費(fèi)
法定稅費(fèi)
物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)
維修基金范圍應(yīng)支出費(fèi)用
3、如何盈利
綜上所屬,如何合理使用物業(yè)管理費(fèi)和拓展新的物業(yè)管理項(xiàng)目,達(dá)到開源節(jié)流,最終實(shí)現(xiàn)盈利,需要珠光物業(yè)認(rèn)真考慮。
(1)開源部份
以業(yè)養(yǎng)業(yè),多種經(jīng)營(yíng):本著'取之小區(qū)、用于小區(qū)'的原則,嚴(yán)格按照物價(jià)部門審批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)。廣泛開展各種便民有償服務(wù),如房屋裝修、水電維修、代定報(bào)刊等服務(wù)內(nèi)容。同時(shí),開辦超市、托兒所、幼兒園、活動(dòng)中心、酒吧等多種經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,最終走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)的良性循環(huán)。
擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,降低管理成本:在現(xiàn)代社會(huì)中,物業(yè)管理將發(fā)展成為一種有效提高居民生活質(zhì)量的最佳選擇,作為房地產(chǎn)業(yè)的組成部分,物業(yè)管理也是必不可少的配套行業(yè),隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步發(fā)展,物業(yè)管理的市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大,產(chǎn)值也會(huì)越來(lái)越高。在這種形勢(shì)下,珠光物業(yè)必須努力提高服務(wù)質(zhì)量,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),不斷擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模,增加新的物業(yè)管理項(xiàng)目,降低企業(yè)負(fù)擔(dān),壯大實(shí)力,最終成為一個(gè)規(guī)范化、規(guī)?；⑿畔⒒?、專業(yè)化的現(xiàn)代化物業(yè)管理公司,在成都,乃至全國(guó)創(chuàng)出自己所特有的企業(yè)品牌。
(2)節(jié)流部份
強(qiáng)化內(nèi)部管理,提高工作效率:通過健全內(nèi)部管理機(jī)制,不斷完善服務(wù)功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企業(yè)成本,減低業(yè)主負(fù)擔(dān)。每一位員工必須具備高度責(zé)任感和很高的工作效率,能夠快速、高效、高質(zhì)量的完成自己的工作。
節(jié)約能源:能源約占管理開支20%以上,因此在節(jié)減管理開支中,節(jié)能是一種有效的方法。珠光物業(yè)在服務(wù)過程中將憑借以往的管理經(jīng)驗(yàn),安排成立專題研究小組,并按照實(shí)際情況制定預(yù)算,盡量節(jié)省管理開支。
人員精簡(jiǎn):按'**御景灣'設(shè)備及環(huán)境制定節(jié)約方案,并充分利用'**御景灣'的智能化系統(tǒng),使人防和技防有機(jī)結(jié)合。利用專業(yè)系統(tǒng)的培訓(xùn)工作提升員工知識(shí)水平,加強(qiáng)工作質(zhì)量和效率,強(qiáng)調(diào)一崗多能、一崗多專,以達(dá)到精簡(jiǎn)架構(gòu)的目的。
長(zhǎng)遠(yuǎn)設(shè)備維修計(jì)劃:編制并實(shí)施預(yù)防性維修計(jì)劃減低設(shè)備的突發(fā)性毀壞,以便減輕維修費(fèi)用的開支。
提升設(shè)備系統(tǒng)功率:保持系統(tǒng)在其最高運(yùn)行功率,以減低運(yùn)作費(fèi)用及延長(zhǎng)設(shè)備使用期。
第6篇 萬(wàn)科某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬(wàn)科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約(2022)
萬(wàn)科星園是全體業(yè)主共同的家園,為加強(qiáng)本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益,維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和北京市的有關(guān)規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡(jiǎn)稱本規(guī)約)。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:北京市朝陽(yáng)區(qū)萬(wàn)科星園小區(qū)
物業(yè)類型:北京萬(wàn)科服務(wù)有限公司
坐落位置:北京市朝陽(yáng)區(qū)仰山路
建筑物總面積:約32萬(wàn)平米
國(guó)有土地使用證明文件政府批文號(hào):京朝國(guó)用(2000出)字第0097號(hào)
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)行使業(yè)主關(guān)于物業(yè)管理事項(xiàng)的共同決定權(quán)。
3、業(yè)主應(yīng)遵守物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)做出的決議、決定。配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的物業(yè)服務(wù)活動(dòng),遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)章制度。同時(shí),業(yè)主應(yīng)保證其共居人、使用人及相關(guān)人員遵守本規(guī)約和相關(guān)規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設(shè)計(jì)用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,自覺維護(hù)物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關(guān)規(guī)定。不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設(shè)施設(shè)備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物等?？照{(diào)外掛設(shè)備應(yīng)按指定位置安裝,陽(yáng)臺(tái)外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標(biāo)識(shí)牌、廣告牌或標(biāo)語(yǔ)等。
5、愛護(hù)公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設(shè)施設(shè)備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應(yīng)按指定時(shí)間和地點(diǎn)投放,避免遺撒。
6、自覺維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動(dòng),以及法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定禁止的其它活動(dòng);遵守環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)管理規(guī)定,實(shí)時(shí)清理寵物糞便;乘坐電梯的,應(yīng)當(dāng)避開乘梯的高峰時(shí)間。
8、機(jī)動(dòng)車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應(yīng)避讓行人,嚴(yán)禁鳴喇叭;車輛出入應(yīng)按規(guī)定出示相應(yīng)證件或登記;機(jī)動(dòng)車應(yīng)在規(guī)劃的車位停放,嚴(yán)禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場(chǎng)所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設(shè)施;停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,發(fā)生噪音應(yīng)迅速解除。
9、業(yè)主應(yīng)及時(shí)對(duì)專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權(quán)益的損壞部位和設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責(zé)任的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞時(shí),應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)或業(yè)主委員會(huì),并采取必要措施防止損失擴(kuò)大。
10、對(duì)異產(chǎn)毗連的物業(yè)進(jìn)行維修,各相關(guān)業(yè)主應(yīng)積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失的,阻撓人應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。業(yè)主應(yīng)配合物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)和相鄰業(yè)主必要時(shí)進(jìn)入專有部分以內(nèi)進(jìn)行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應(yīng)予以修復(fù)或適當(dāng)賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,責(zé)任人應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。
12、業(yè)主需要進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修的,應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。裝飾裝修房屋,應(yīng)在規(guī)定時(shí)間施工,不得擅自拆改承重結(jié)構(gòu)、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用,因裝飾裝修導(dǎo)致物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)及賠償責(zé)任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺(tái),依約定由部分業(yè)主專有使用的,由對(duì)該露臺(tái)享有專有使用權(quán)的業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任。
第三章 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的交納
14、業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi),因故不能按期交納的,應(yīng)委托他人按期代交或及時(shí)補(bǔ)交。對(duì)欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)進(jìn)行催繳或委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)催繳,采取電話、書面和當(dāng)面等催繳方式,并可采取相應(yīng)催繳措施。欠費(fèi)六個(gè)月以上或長(zhǎng)期拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)可在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示欠費(fèi)情況;逾期仍不納的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無(wú)故欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)采取有關(guān)措施,并從逾期之日起每日按應(yīng)交納費(fèi)用總額的萬(wàn)分之三征收滯納金。此滯納金計(jì)入本年度物業(yè)服務(wù)費(fèi)的其他收入,歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)其專有部分和專有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)等特約性服務(wù),應(yīng)另行支付費(fèi)用。
17、業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定交納和使用專項(xiàng)維修資金,并及時(shí)續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或出租其擁有的物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)要求新業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內(nèi),將房屋轉(zhuǎn)讓或出租等情況告知業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè),應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任。
第四章 業(yè)主行為準(zhǔn)則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠(chéng)懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。
21、業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬(wàn)科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關(guān)審批手續(xù),不得惡意占用任何共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場(chǎng)所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)物品,家中生活燃?xì)鈨?chǔ)存及使用符合政府燃?xì)獍踩褂靡?guī)范。
27、愛護(hù)本物業(yè)內(nèi)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備,造成損壞應(yīng)照價(jià)賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護(hù)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動(dòng)等可能產(chǎn)生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產(chǎn)生惡臭、刺激性氣味或嚴(yán)重?zé)焿m的物質(zhì)。
30、不從室內(nèi)向外拋擲任何物品,對(duì)易墜落的物品做好安全防護(hù),定期檢查,防止跌落,臺(tái)風(fēng)暴雨來(lái)臨前即時(shí)加固或收回室內(nèi)。
31、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分擅自張貼大字報(bào)、標(biāo)語(yǔ),不在共有部分使用擴(kuò)音器材(物業(yè)服務(wù)及公益性活動(dòng)需要除外)。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動(dòng)物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應(yīng)對(duì)動(dòng)物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時(shí),及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)或配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時(shí)維修;不及時(shí)維修或不予配合,由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人維修,無(wú)上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人或上述利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人不維修的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以主動(dòng)維修養(yǎng)護(hù),費(fèi)用由利害關(guān)系人或相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災(zāi)等緊急情況時(shí),配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取緊急避險(xiǎn)措施,并依據(jù)法律法規(guī)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。
35、因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),在物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先告知的情況下,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。因相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)而造成他人或公共財(cái)產(chǎn)受到損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應(yīng)遵守本管理規(guī)約,否則業(yè)主將承擔(dān)連帶法律責(zé)任。
第五章 物業(yè)管理權(quán)利
37、 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利:
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實(shí)際需要來(lái)制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行;
b) 以勸阻、書面通知、上報(bào)政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c) 向欠費(fèi)業(yè)主追繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
d) 對(duì)業(yè)主共有車位,除非業(yè)主大會(huì)另有明確決議,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內(nèi)向外拋擲物品是嚴(yán)重違反公德和危害公共安全的行為,物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)勸告、制止;
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全,物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以對(duì)大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進(jìn)行登記并向業(yè)主核實(shí)。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應(yīng)征得共有產(chǎn)權(quán)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,否則物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)清理而無(wú)需事先通知。
第六章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應(yīng)自覺遵守本公約的各項(xiàng)規(guī)定,違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。
39、對(duì)業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和其他業(yè)主可督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的意見和建議,可直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出,遇有涉及公共利益的爭(zhēng)議應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決,或提交本小區(qū)業(yè)主大會(huì)表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費(fèi)六個(gè)月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)委員。
43、對(duì)于超過12個(gè)月沒有交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)禁止該業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租和抵押該欠費(fèi)的物業(yè)。
44、對(duì)個(gè)別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益的行為,由業(yè)主大或業(yè)主委員會(huì)授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產(chǎn)生的糾紛和爭(zhēng)議,首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達(dá)不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭(zhēng)議:向仲裁機(jī)構(gòu)申請(qǐng)仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,則該條款無(wú)效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬(wàn)科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經(jīng)本小區(qū)2023年業(yè)主大會(huì)審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五:《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬(wàn)科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權(quán)屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會(huì)。
北京市朝陽(yáng)區(qū)萬(wàn)科星園小區(qū)
2023年業(yè)主大會(huì)工作委員會(huì)
2023年10月15日
第7篇 物業(yè)公司程序文件－消防管理控制程序
物業(yè)公司程序文件:消防管理控制程序
1.0 目的
為預(yù)防事故發(fā)生及事故發(fā)生時(shí)將其危害降低到最小程度,保障人身及財(cái)產(chǎn)的安全,特對(duì)消防應(yīng)急處理予明確規(guī)定。
2.0 范圍
適用于公司管理項(xiàng)目發(fā)生的火災(zāi)、燃?xì)?、油類泄漏爆炸事故的處理?/p>
3.0 職責(zé)
3.1 管理處負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的使用管理。
3.2 安保部負(fù)責(zé)全公司人防工作的監(jiān)督檢查,定期組織管理處進(jìn)行安全消防演習(xí)。
3.3 工程部負(fù)責(zé)技防工作監(jiān)督檢查,并組織一季度一次的消防安全檢查。
3.4消防設(shè)備由工程部委托供方維護(hù)保養(yǎng),管理處負(fù)責(zé)保養(yǎng)情況的日常監(jiān)督。
4.0 程序
4.1 火災(zāi)預(yù)防,各單位應(yīng)加強(qiáng)對(duì)消防事故的人防、技防和物防。
4.1.1 公司每季度對(duì)管理處消防組織體系、設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況進(jìn)行檢查評(píng)比,將發(fā)現(xiàn)的隱患通報(bào)管理處,管理處將問題轉(zhuǎn)呈相關(guān)方處理并負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。
4.1.2 管理處須派專人24小時(shí)在消防中心值班,監(jiān)視火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)的工作。發(fā)現(xiàn)預(yù)報(bào)出現(xiàn)火災(zāi),立即派人現(xiàn)場(chǎng)巡察,若為誤報(bào),須排出故障,使主機(jī)復(fù)位。若發(fā)生火災(zāi)按4.2.1條處理。
4.1.3 燃?xì)夤芾戆础侗本┦腥細(xì)夤芾項(xiàng)l例》、《北京市燃?xì)獍踩芾硪?guī)定》相關(guān)條文執(zhí)行。
4.1.4 柴油發(fā)電機(jī)的油庫(kù)須按規(guī)范建造,油箱下方應(yīng)砌池,池中放入細(xì)沙,當(dāng)油泄漏時(shí),被沙吸收,流不出油庫(kù),不會(huì)將火帶出油庫(kù)。油庫(kù)內(nèi)應(yīng)裝自動(dòng)滅火裝置,門應(yīng)防火密封。發(fā)現(xiàn)油庫(kù)起火,迅速啟動(dòng)滅火裝置,防止油箱爆炸,并打電話119及通報(bào)給公司相關(guān)部門。
4.1.5 管理處定期進(jìn)行安全消防演習(xí),演習(xí)作業(yè)具體事項(xiàng)根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中關(guān)于制定滅火應(yīng)急方案和進(jìn)行演練的規(guī)定和《緊急情況處理控制程序》執(zhí)行。
4.2 火災(zāi)處理
4.2.1發(fā)生火警時(shí),在初期火災(zāi)時(shí)間(5分鐘)內(nèi)不能撲滅火災(zāi)時(shí),管理處應(yīng)立即撥'119'報(bào)警,同時(shí)根據(jù)《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中滅火應(yīng)急規(guī)程規(guī)定,組織義務(wù)消防隊(duì)員做好滅火、救人、引導(dǎo)住戶疏散等工作。 4.2.2 各單位對(duì)滅火流程和規(guī)定按照《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》中相關(guān)文件執(zhí)行。
5.0相關(guān)文件與記錄
《安全保衛(wèi)管理手冊(cè)》
第8篇 物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導(dǎo)書編寫
物業(yè)管理iso9001作業(yè)指導(dǎo)書的編寫
1. 概述
a. 什么是作業(yè)指導(dǎo)書
作業(yè)指導(dǎo)書是指為保證過程的質(zhì)量而制訂的程序。
―“過程”可理解為一組相關(guān)的具體作業(yè)活動(dòng)(如抹灰、砌磚、插件、調(diào)試、裝配、完成某項(xiàng)培訓(xùn))。
―作業(yè)指導(dǎo)書也是一種程序,只不過其針對(duì)的對(duì)象是具體的作業(yè)活動(dòng),而程序文件描述的對(duì)象是某項(xiàng)系統(tǒng)性的質(zhì)量活動(dòng)。
―作業(yè)指導(dǎo)書有時(shí)也稱為工作指導(dǎo)令或操作規(guī)范、操作規(guī)程、工作指引等。
作業(yè)指導(dǎo)書的作用
―是指導(dǎo)保證過程質(zhì)量的最基礎(chǔ)的文件和為開展純技術(shù)性質(zhì)量活動(dòng)提供指導(dǎo)。
―是質(zhì)量體系程序文件的支持性文件。
b. 作業(yè)指導(dǎo)書的種類
按發(fā)布形式可分為:
―書面作業(yè)指導(dǎo)書;
―口述作業(yè)指導(dǎo)書;
―計(jì)算機(jī)軟件化的工作指令;
―音像化的工作指令。
按內(nèi)容可分為:
―用于施工、操作、檢驗(yàn)、安裝等具體過程的作業(yè)指導(dǎo)書;
―用于指導(dǎo)具體管理工作的各種工作細(xì)則、導(dǎo),則、計(jì)劃和規(guī)章制度等;
―用于指導(dǎo)自動(dòng)化程度高而操作相對(duì)獨(dú)立的標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)范。
c. iso9000系列標(biāo)準(zhǔn)中對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書的要求
“如果沒有作業(yè)指導(dǎo)書就不能保證5質(zhì)量時(shí),則應(yīng)對(duì)生產(chǎn)和安裝方法制訂作業(yè)指導(dǎo)書”(gb/t19001-iso9001--9. 1)。
生產(chǎn)作業(yè)可由作業(yè)指導(dǎo)書規(guī)定到必要的程度。應(yīng)對(duì)工序能力進(jìn)行研究以確定工序的潛能。整個(gè)生產(chǎn)中使用工藝規(guī)定也應(yīng)寫成書面文件,務(wù)個(gè)作業(yè)指導(dǎo)書中均應(yīng)引用。作業(yè)指導(dǎo)書中應(yīng)明確規(guī)定圓滿完成工作以及符合技術(shù)規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則?！?gb/t19004-iso9004--10. 1. 1)。
“應(yīng)按照質(zhì)量體系的規(guī)定對(duì)作業(yè)指導(dǎo)書,規(guī)范和圖樣進(jìn)行控制”(gb/t19004-iso9004--11. 5)。
2. 作業(yè)指導(dǎo)書的內(nèi)容
常用的作業(yè)指導(dǎo)書、工作細(xì)則、標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)范通常應(yīng)包含的內(nèi)容 (見附表5.13).
3. 作業(yè)指導(dǎo)書的編號(hào)與管理
a. 基本要求
內(nèi)容應(yīng)滿足
―5w1h原則
任何作業(yè)指導(dǎo)書都須用不同的方式表達(dá)出:
where:即在哪里使用此作業(yè)指導(dǎo)書;
who:什么樣的人使用該作業(yè)指導(dǎo)書;
what:此項(xiàng)作業(yè)的名稱及內(nèi)容是什么;
why:此項(xiàng)作業(yè)的目的是干什么;
how:如何按步驟完成作業(yè)。
―“最好,最實(shí)際”原則
最科學(xué)、最有效的方法;
良好的可操作性和良好的綜合效果。
數(shù)量應(yīng)滿足
―不一定每一個(gè)工位,每一項(xiàng)工作都需要成文的作業(yè)指導(dǎo)書;
―“沒有作業(yè)指導(dǎo)書就不能保證質(zhì)量時(shí)”才用;
―描述質(zhì)量體系的質(zhì)量手冊(cè)之中究竟要引用多少個(gè)程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書;就根據(jù)各組織的要求來(lái)確定;
―培訓(xùn)充分有效時(shí),作業(yè)指導(dǎo)書可適量減少;
―某獲證企業(yè)質(zhì)量手冊(cè)中引用的作業(yè)指導(dǎo)書清單,詳見附表16。
格式應(yīng)滿足
―以滿足培訓(xùn)要求為目的,不拘一格;
―簡(jiǎn)單、明了、可獲唯一理解;
―美觀、實(shí)用。
b. 編寫步驟
見作業(yè)指導(dǎo)書編寫流程圖(見圖5.1)
流程圖說明
―作業(yè)指導(dǎo)書的編寫任務(wù)一般由具體部門承擔(dān);
―明確編寫目的是編寫作業(yè)指導(dǎo)書的首要環(huán)節(jié);
―當(dāng)作業(yè)指導(dǎo)書涉及其它過程(或工作)時(shí),要認(rèn)真處理好接口;
―編寫作業(yè)指導(dǎo)書時(shí)應(yīng)吸收損操作人員參與,并使他們清楚作業(yè)指導(dǎo)書的內(nèi)容。
c. 作業(yè)指導(dǎo)書的管理
作業(yè)指導(dǎo)書的批準(zhǔn)
―作業(yè)指導(dǎo)書應(yīng)按規(guī)定的程序批準(zhǔn)后才能執(zhí)行,一般由部門人負(fù)責(zé)人批準(zhǔn);
―未經(jīng)批準(zhǔn)的作業(yè)指導(dǎo)書不能生效。
作業(yè)指導(dǎo)書是受控文件
―經(jīng)批準(zhǔn)后只能在規(guī)定的場(chǎng)合使用;
―嚴(yán)禁執(zhí)行作廢的作業(yè)指導(dǎo)書;
―按規(guī)定的程序進(jìn)行更改和更新。
六、質(zhì)量記錄的定義和概念 回到頁(yè)首
a. 定義:為已完成的活動(dòng)或達(dá)到的結(jié)果提供客觀證據(jù)的文件。
質(zhì)量記錄為證明滿足質(zhì)量要求的程度或?yàn)橘|(zhì)量體系的要素運(yùn)行的有效性提供客觀證據(jù)。
質(zhì)量記錄的某些目的是證實(shí)、可追溯性預(yù)防措施和糾正措施。
記錄可以是書面的,也可以是貯存在任何媒體上。
b. 概念
質(zhì)量記錄是質(zhì)量體系文件的一組成部分,任何質(zhì)量活動(dòng)均會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量記錄,因此質(zhì)量記錄的確立、編制和管理對(duì)質(zhì)量體系的運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生重大影響。
2. 基本內(nèi)容
a. 產(chǎn)品、項(xiàng)目或合同質(zhì)量形成過程和最終狀態(tài)的證實(shí)記載;
b. 上述證實(shí)記載與要求狀態(tài)的驗(yàn)證記載;
c. 質(zhì)量體系運(yùn)行記載以及驗(yàn)證其有效性是否達(dá)到預(yù)定要求或合同規(guī)定要求的記載。在qg/t19004.1-iso9004-1標(biāo)準(zhǔn)中,對(duì)質(zhì)量記錄的控制內(nèi)容規(guī)定:
對(duì)于硬件、軟件和流程性材料產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)控制下述記錄:
(1). 檢驗(yàn)報(bào)告;
(2). 試驗(yàn)數(shù)據(jù);
(3). 鑒定報(bào)告;
(4). 驗(yàn)證報(bào)告;
(5). 審核報(bào)告;
(6). 物資材料評(píng)審報(bào)告;
(7). 校準(zhǔn)數(shù)據(jù);
(8). 質(zhì)量成本報(bào)告;
對(duì)于服務(wù)產(chǎn)品的質(zhì)量體系的質(zhì)量記錄至少應(yīng)提供并控制以下信息;
(1). 實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的進(jìn)展情況;
(2). 顧客對(duì)服務(wù)質(zhì)量的滿意水平和不滿意程度;
(3). 質(zhì)量體系評(píng)審和改進(jìn)服務(wù)的結(jié)果;
(4). 質(zhì)量趨勢(shì)的分析;
(5). 糾正措施及其效果;
(6). 分供方的工作績(jī)效;
(7). 人員的技能和培
訓(xùn)狀況;
(8). 與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較。
3. 作用的特點(diǎn)
a. 可操作性:
指導(dǎo)操作性使用的一種文件,因而明確、具體、實(shí)用。
b. 可檢查性:
質(zhì)量記錄反映操作者的實(shí)際操作活動(dòng),具有數(shù)量化和特征化,因而可以檢查和評(píng)價(jià)。
c. 可追溯性:
要需要追蹤了解查明原因時(shí)對(duì)通過質(zhì)量記錄查明情況,從而可以有針對(duì)性地采取預(yù)防和糾正措施。
d. 可見證收:
為企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部或外部質(zhì)量體系審核提供證據(jù),它可以證實(shí)是否已實(shí)施了規(guī)定的質(zhì)量體系要求及實(shí)施的程度。另外質(zhì)量記錄也可以反映對(duì)不合格采取了哪些糾正措施。
e. 系統(tǒng)性:
記錄了整個(gè)質(zhì)量活動(dòng)的完整過程,因而具有連續(xù)性,也為管理者分析質(zhì)量問題、質(zhì)量發(fā)趨勢(shì)提供依據(jù),同時(shí)也為質(zhì)量成本分析、統(tǒng)計(jì)技術(shù)的運(yùn)用提供了依據(jù)。
4. iso9001對(duì)質(zhì)量記錄的要求主要有
a. 管理評(píng)審記錄;
b. 合同評(píng)審記錄;
c. 設(shè)計(jì)評(píng)審、設(shè)計(jì)驗(yàn)證記錄;
d. 合格的分供方記錄;
e. 需方提供物資的記錄;
f. 產(chǎn)品標(biāo)記記錄;
g. 工房、設(shè)備和人員的鑒定記錄;
h. 進(jìn)貨檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
i. 緊急放行物資記錄;
j. 工房檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
k. 最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)記錄;
l. 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的校準(zhǔn)記錄;
m. 試驗(yàn)硬件和軟件檢驗(yàn)記錄;
n. 檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)記錄;
o. 不合格品記錄;
p. 不合格品評(píng)審和處置記錄;
q. 內(nèi)部質(zhì)量審核記錄;
r. 培訓(xùn)記錄;
s. 文件修改記錄;
t. 糾正和預(yù)防措施記錄;
u. 客戶投訴記錄;
另外為完善質(zhì)量體系至少應(yīng)補(bǔ)充以下質(zhì)量記錄:
a. 質(zhì)量成本分析報(bào)告;
b. 服務(wù)記錄。
5. 編制質(zhì)量記錄的要求
a. 內(nèi)容完整有效
項(xiàng)目?jī)?nèi)容完整,反映須記錄的重要項(xiàng)目,記錄表格中無(wú)缺項(xiàng)、漏項(xiàng)等;
填表人或編制人、審核、批準(zhǔn)人、日期等確保質(zhì)量記錄的有效性和可追溯性。
b. 質(zhì)量記錄應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化
標(biāo)準(zhǔn)化的質(zhì)量記錄既便于填制,也便于統(tǒng)計(jì)分析,同時(shí)也為進(jìn)一步使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行信息管理打下基礎(chǔ)。如有國(guó)際、國(guó)內(nèi)或行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)格式應(yīng)盡量采用。
c. 質(zhì)量記錄應(yīng)實(shí)用,符合質(zhì)量管理需要
質(zhì)量記錄應(yīng)反映質(zhì)量 體系運(yùn)行的情況,對(duì)那些不能為質(zhì)量管理和質(zhì)量保證提供依據(jù)的信息,不應(yīng)在質(zhì)量記錄中體現(xiàn)。
d. 質(zhì)量記錄的真實(shí)性和準(zhǔn)確性
質(zhì)量記錄填寫需規(guī)范化,字體大小一致,應(yīng)盡量減少涂改,如有涂改則應(yīng)蓋上涂改人校對(duì)章或簽字確認(rèn)。
6. 質(zhì)量記錄的管理
a. 質(zhì)量記錄的標(biāo)記
標(biāo)記可分為:分類標(biāo)記,分級(jí)標(biāo)記,分部門標(biāo)記和統(tǒng)一標(biāo)記。標(biāo)記方法可以用英文字母或阿拉伯?dāng)?shù)字表示,也可以以顏色來(lái)標(biāo)記分類,目的是使使用者一看便知質(zhì)量記錄是什么類別的。
b. 質(zhì)量記錄的收集
收集分為按規(guī)定時(shí)間間隔收集、按部門收集及按類別收集。對(duì)連續(xù)生產(chǎn)的組織來(lái)說按時(shí)間收集較佳,而對(duì)按項(xiàng)目生產(chǎn)和制作的組織來(lái)說按項(xiàng)目或類別收集較好。
c. 質(zhì)量記錄的編目
先編制索引以供檢索調(diào)用。
d. 質(zhì)量記錄的貯存
貯存形式:紙、硬盤、軟盤、錄像帶、錄音帶、微縮膠卷等;
貯存條件:防火、防蟲、防潮、防遺失、防損失,合適的溫溫度。
保存期:如合同或法規(guī)有規(guī)定則按合同或法規(guī)執(zhí)行,如沒有一般可對(duì)質(zhì)量記錄按重要性分級(jí)確定保存時(shí)間,對(duì)重要的質(zhì)量記錄應(yīng)保存5-7年。
e. 質(zhì)量記錄的過時(shí)處理
第9篇 x物業(yè)公司管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書
**物業(yè)公司管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書
為充分調(diào)動(dòng)員工之積極性,開展公平的勞動(dòng)競(jìng)賽,促進(jìn)工作,提高效率,完善花園管理員之責(zé)任制度,根據(jù)公司之實(shí)際管理要求和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),特對(duì)原《管理員崗位目標(biāo)責(zé)任書》進(jìn)行修訂,具體內(nèi)容如下:
一、 本責(zé)任書適用之職位范圍:
本責(zé)任書應(yīng)用管理處主任、管理員之任務(wù)。
二、 本責(zé)任書考評(píng)形式:
考評(píng)分自評(píng)、互評(píng)、住戶評(píng)議、上級(jí)鑒定四種,每月、每季、第年進(jìn)行一次,采用工資獎(jiǎng)金相結(jié)合之考評(píng)形式。
三、 本責(zé)任書之考評(píng)項(xiàng)目:
責(zé)任區(qū)住宅樓及公共設(shè)施完好率;治安案件、火災(zāi)、刑事案件、小區(qū)秩序;保潔、清潔、綠化;住戶評(píng)議;工作作風(fēng)、紀(jì)律;工作日記及房屋管理檔案。
四、 崗位目標(biāo)責(zé)任書之內(nèi)容:
堅(jiān)決服從公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理之法規(guī)及公司規(guī)章制度,并嚴(yán)格按章辦事,熱情服務(wù),做到業(yè)主、公司滿意,具體工作細(xì)則如下:
1、 要熟練掌握好物業(yè)管理之有關(guān)知識(shí)和公司之管理制度,樹立為住戶服務(wù)的思想。
2、 要切實(shí)熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之物業(yè)情況,合理安排責(zé)任區(qū)的所有員工之崗位(注:保安員之崗位應(yīng)與保安隊(duì)長(zhǎng)協(xié)商后上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定,其余員工根據(jù)實(shí)際情況安排崗位上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審核確定)。
3、 要熟練掌握好責(zé)任區(qū)內(nèi)之管理有關(guān)資料(其中包括收樓數(shù)據(jù)、鎖匙交收情況、維修情況、配套設(shè)施情況、入住情況、租戶情況、治安巡查、探訪登記數(shù)據(jù)、清潔衛(wèi)生情況等數(shù)據(jù)),且要有條理地進(jìn)行整理歸檔。
4、 統(tǒng)籌監(jiān)控好責(zé)任區(qū)內(nèi)之客戶服務(wù)、治安、維修、清潔、綠化等方面的工作,嚴(yán)格按照公司之制度辦事,確保責(zé)任區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生,治安秩序良好,業(yè)主滿意(注:公司將于每月不定期組織人員到各花園檢查,檢查結(jié)果按本辦法獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行)
5、 要及時(shí)組織人員修復(fù)損壞之樓宇及設(shè)施。
6、 按公司之規(guī)定及時(shí)安排工作人員修復(fù)業(yè)主/住戶要求之維修。
7、 嚴(yán)格按照公司之規(guī)定組織人員做好責(zé)任區(qū)內(nèi)之裝修監(jiān)控,嚴(yán)防違章事件發(fā)生。
8、 嚴(yán)格按照公司之要求辦理裝修手續(xù),嚴(yán)禁以任何理由及方式私人承接或私自代人承接裝修工程。
9、 確保責(zé)任區(qū)內(nèi)正常之生活條件不受影響,嚴(yán)禁無(wú)緣無(wú)故停水電供應(yīng)及公共設(shè)施之正常使用。
10、 確保責(zé)任區(qū)內(nèi)工作人員保持服裝整齊清潔、儀表端莊、精神飽滿、配戴好員工證。
11、 嚴(yán)格按照公司之制度公平及時(shí)地處理一切違紀(jì)事件。
12、 嚴(yán)格按照公司之制度組織員工做好住戶、探訪者、車輛、物品之出入管理。
13、 嚴(yán)格按照公司規(guī)定之工作程序接待業(yè)主/住戶,并作好有關(guān)記錄。
14、 有效、有禮及時(shí)處理業(yè)主之投訴(業(yè)主投訴的問題如能及時(shí)處理應(yīng)實(shí)時(shí)處理,如確不能及時(shí)處理的,應(yīng)要同業(yè)主另約時(shí)間到時(shí)安排人員跟進(jìn)投訴)。
15、 不準(zhǔn)與業(yè)主發(fā)生一切任何之私人經(jīng)濟(jì)來(lái)往,嚴(yán)禁以任何借口向業(yè)主索要什費(fèi)及錢物。
16、 按公司之規(guī)定組織好員工之培訓(xùn)和考核工作,提高員工之積極性,做到人盡其才。
17、 按公司之規(guī)定按時(shí)、按質(zhì)組織好員工之巡查工作。
18、 積極做好本花園之宣傳工作,定時(shí)按質(zhì)整理告示箱及宣傳欄,堅(jiān)持每月更換一次版面之要求。
19、 認(rèn)真積極地做好工作日記及周報(bào)表,按時(shí)按質(zhì)召開周務(wù)會(huì)。
20、 積極及時(shí)地處理突發(fā)事件,且要將此事件作好詳細(xì)記錄并要匯報(bào)公司(注:如發(fā)生重大事故除了組織人員處理外,還要第一時(shí)間報(bào)告公司按指示處理)。
21、 要保守公司之內(nèi)部秘密和業(yè)主/住戶資料(公安機(jī)關(guān)查案要求除外),不得假借公司名義或用職務(wù)之便做有損公司名譽(yù)或利益之行為。
22、 認(rèn)真審核水電工所抄之水電表,準(zhǔn)確率達(dá)100%,并按時(shí)上交公司。
23、 積極配合財(cái)務(wù)部做好管理費(fèi)及其它費(fèi)用之收取工作,努力使管理費(fèi)收費(fèi)率達(dá)到95%以上。
24、 認(rèn)真做好轄區(qū)內(nèi)之水電管理工作,確保水電損耗達(dá)到公司規(guī)定之要求。
25、 要積極主動(dòng)管理好花園日常工作,按質(zhì)完成公司領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)之臨時(shí)任務(wù)。
26、 要服務(wù)公司領(lǐng)導(dǎo)之安排,不準(zhǔn)有瞞騙、恐嚇公司領(lǐng)導(dǎo)之行為。
以上之二十六條工作細(xì)則是以每個(gè)花園作為一個(gè)考評(píng)單位,管理處之主任為主責(zé)任人,管理員作為付責(zé)任人按照考評(píng)形式根據(jù)以下獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考評(píng)。
扣 罰 項(xiàng) 目
序號(hào) 考評(píng)項(xiàng)目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
1 對(duì)公司之規(guī)章制度不熟悉(每月考評(píng)一次處理當(dāng)事人) 扣2分/月扣1分/月
2 對(duì)責(zé)任區(qū)情況不熟悉(每月考評(píng)一次處理當(dāng)事人) 扣2分/月扣1分/月
3 責(zé)任區(qū)之房管理檔案及鎖匙保管不全或保管不條理 扣1分/次扣1分/次
4 責(zé)任區(qū)內(nèi)清潔不干凈(滿3次扣分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
5 住宅樓守破損或公共設(shè)施一般扣壞超不定期三天未修復(fù)(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
6 大面積和嚴(yán)重破損或公用設(shè)施嚴(yán)重?fù)p壞(注:因沒有材料供應(yīng)及人手配合除外)十天未修復(fù) 扣2分/處 扣1分/處
7 住戶要求維修或合理投訴超過二天未答復(fù)(次) 扣2分/次扣1分/次
8 住戶要求維修超過三天未修復(fù)(大工程除外) 扣2分/次扣1分/次
9 住戶向公司合理投訴,輕微者責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)2次方扣分(屬當(dāng)事人加扣1分) 扣1分/次 扣1分/次
10 責(zé)任區(qū)內(nèi)之住戶/業(yè)主向公司提出合理投訴,屬管理處責(zé)任,情節(jié)嚴(yán)重者 扣5分/次 扣3分/次
(情節(jié)惡劣者辭退處理)
11 影響住戶生活(輕微滿3次扣分,引起住戶嚴(yán)重投訴辭退) 扣1分/次 扣0.5分/次
12 違章裝修未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)處理,而造成投訴者 扣5分/次扣3分/次
13 違章裝修不達(dá)成限期整改(超3天扣分,超過一月未整改按不整改處理) 扣1分/3天 扣0.5分/3天
14 違章裝修不整改(除扣分外,還要消除負(fù)面影響) 扣10分/宗扣8分/宗
15 責(zé)任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放,輕微的(滿3次扣分) 扣1分/次 扣0.5分/次
16 責(zé)任區(qū)內(nèi)亂拉、亂搭、亂挖、亂擺、亂放嚴(yán)重者,(每次要扣分) 扣2分/次 扣1分/次
17 上班穿拖鞋或沒有配帶員工證、私離崗位、睡覺、看小說雜志等現(xiàn)象(自行處理除外,責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)現(xiàn)此現(xiàn)象滿3次扣分)扣1分/次 扣0.5分/次
屬當(dāng)事人加扣2分/次
18 公報(bào)私仇,用個(gè)人恩怨處理工作事件(次) 辭退 辭退
19 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時(shí)處理(不當(dāng)值時(shí)間也要作好協(xié)調(diào)安排后方可離開公司,否則也按此處理)輕微者 扣2分/次 扣1分/次
并要負(fù)責(zé)消除負(fù)面影響
20 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生事故,不能合理及時(shí)處理(嚴(yán)重,造成損失還要賠償損失) 移送政府部門處理且辭退
21 對(duì)違紀(jì)事件不能公平及時(shí)處理(一般違紀(jì)不超過3天,嚴(yán)重違紀(jì)事件5天內(nèi)處理完) 扣3分/次扣1分/次
22 單車、摩托車、汽車保管區(qū)臟、亂、差(違例3輛或以上開始處罰) 扣0.5分/次.輛 扣0.5分/次.輛
23 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財(cái)物折合為3000元以下的 扣3分/宗 扣2分/宗
并要負(fù)責(zé)消除負(fù)面影響
序號(hào) 考評(píng)項(xiàng)目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
24 發(fā)生偷盜或其它治安案件,丟失或損失錢財(cái)物折合為3000元(含3000元)以上或發(fā)生刑事案件的 扣10分/宗 扣8分/宗
并要負(fù)責(zé)消除負(fù)面影響
25 發(fā)生重大或特大案件(除政府追究其責(zé)任外,如是嚴(yán)重失職作辭退處理) 扣15分/宗 扣10分/宗
26 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生交通事故,嚴(yán)重交通堵塞(如是嚴(yán)重失職作辭退處理) 扣2分/宗 扣1分/宗
27 責(zé)任區(qū)內(nèi)小區(qū)秩序混亂,閑雜人員聚集(包括非管理處人員在管理處閑聊) 扣0.5分/次.人 扣0.5分/次.人
28 責(zé)任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)檢查出現(xiàn)累積3次以上錯(cuò)、漏、不準(zhǔn)確、不及時(shí)、丟失等現(xiàn)象者 扣1分/次 扣0.5分/次
29 (1) 以各種借口向業(yè)主/住戶收取小費(fèi)或錢物(2) 私自承接或私自代人承接裝修工程(3) 私自代理業(yè)主/住戶租售業(yè)務(wù)(4) 私自為業(yè)主/住戶代收租金按照2002年1月1日發(fā)放之通知規(guī)定處理當(dāng)事人
30 沒有按照公司之規(guī)定巡查(處理當(dāng)事人) 扣2分/次扣1分/次
31 沒按公司要求做好宣傳欄及告示箱之換版及
保管工作(每月查1次) 扣2分/月 扣1分/月
32 下水井及排污井臟、堵或長(zhǎng)期破損(滿3處扣分) 扣1分/處 扣0.5分/處
33 綠化整體生長(zhǎng)不好,明顯缺水、缺肥、生蟲、死(每次考評(píng)發(fā)現(xiàn)) 扣1分/次 扣1分/次
34 綠化設(shè)施損壞、遺失,不能正常運(yùn)作(正常損耗除外) 扣2分/宗扣1分/宗
35 草地被踩壞0.5-2平方米或樹木被人損壞一棵 扣2分 扣1分
36 責(zé)任區(qū)內(nèi)發(fā)生員工與住戶無(wú)理爭(zhēng)吵、打罵(本人參與加扣3分) 扣2分/次 扣1分/次
37 散布謠言、搬弄是非鬧不團(tuán)結(jié),恐嚇領(lǐng)導(dǎo)者(處理當(dāng)事人,嚴(yán)重者辭退 扣5分/次 扣3分/次
38 引起新聞媒介,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的批評(píng)(處理當(dāng)事人) 扣3分/次扣2分/次
39 責(zé)任區(qū)內(nèi)之常住戶管理費(fèi),水電費(fèi)收繳率低于95%(每季度考評(píng)一次) 扣2分/季 扣1分/季
40 責(zé)任區(qū)內(nèi)之水電表每錯(cuò)一處(因嚴(yán)重失誤引志業(yè)主投訴加扣2分) 扣0.5分/次 扣0.5分/次
41 未嚴(yán)格按公司之工作流程處理事件(處理當(dāng)事人) 扣2分/件扣1分/件
42 周報(bào)表、工作日記不整潔、真實(shí)、完善及不按時(shí)繳交(當(dāng)事人) 扣1分/周 扣1分/周
43 出租房屋(鋪位)辦證率85%、常住戶辦理住戶證(臨時(shí)住戶證)率90%以下(暫時(shí)證率雖不在扣分之內(nèi),但不能低于60%) 扣2分/月 扣1分/月
44 年終住戶滿意率調(diào)查中,住戶對(duì)管理處滿意率在80%以下者 扣5分 扣3分
45 公司巡查發(fā)現(xiàn)的問題要求限期整改的而未能及時(shí)整改者 加倍處罰
46 如違反公司其它規(guī)章制度,將按公司之有關(guān)規(guī)定處理
加 分 項(xiàng) 目
序號(hào) 考評(píng)項(xiàng)目 主責(zé)任人 付責(zé)任人
1 責(zé)任區(qū)內(nèi)人受到書面表?yè)P(yáng)(屬當(dāng)事人另加計(jì)) 此類獎(jiǎng)勵(lì)項(xiàng)目申請(qǐng),由當(dāng)事人或部門主管將事件詳細(xì)書面說明,公司將根據(jù)事件的影響面大小和深遠(yuǎn)及實(shí)際意義,討論決定給當(dāng)事人,部門主管的獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)。
2 責(zé)任區(qū)受到送錦旗或獎(jiǎng)狀表?yè)P(yáng)(屬當(dāng)事人另加計(jì))
3 責(zé)任區(qū)受到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或新聞媒介通報(bào)表?yè)P(yáng)(屬當(dāng)事人另加)
4 在管理過程中能夠集中住戶的意見提出完善管理建議且被公司采納(當(dāng)事人,以書面形式提交公司)
5 為公司制造明顯的經(jīng)濟(jì)效益(承接裝修則按2%提成)
6 推出新穎實(shí)效的管理措施(以書面形式上呈公司審批方加分)
7 及時(shí)有效地處理特發(fā)事件,(突發(fā)事件是指發(fā)生火警、嚴(yán)重浸水、臺(tái)風(fēng)、暴雨、打架、搶劫、偷盜或?yàn)楣就旎亟?jīng)濟(jì)損失達(dá)人民幣200元以上之事件等)消除消極影響(獎(jiǎng)勵(lì)處理人,以書面形式上呈公司審批方加分)
8 責(zé)任區(qū)內(nèi)所有登記本等數(shù)據(jù)在月內(nèi)能按公司規(guī)定做到準(zhǔn)確、及時(shí)、無(wú)錯(cuò)漏、無(wú)丟失等現(xiàn)象者 加0.5分/月 加0.5分/月
9 出租屋辦證率達(dá)98%,外來(lái)人辦暫時(shí)證達(dá)95%以上,常住戶辦住戶證(臨時(shí)住戶證)率達(dá)100%以上 加0.5分/月加0.5分/月
五、 獎(jiǎng)罰標(biāo)準(zhǔn)(扣分為負(fù)分,加分為正分)
1、 月考評(píng)總計(jì)為-3分以上的為達(dá)標(biāo),可領(lǐng)取當(dāng)月全額效益工資 - 3(含- 3分)至-5分為基本達(dá)標(biāo),可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資95%;-5.5分至-7分,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的90%;-7.5分至-10分,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的80%;-10.5分以下為差,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的50%。
2、 試用期內(nèi)未扣過分,且考試考核(注:試用期過公司將對(duì)其進(jìn)行規(guī)章制度業(yè)務(wù)知識(shí)和花園內(nèi)熟悉情況考試)及格后方算試用合格。
3、 年內(nèi)有以下情況之一者,根據(jù)一時(shí)工作表現(xiàn)好壞,決定給予辭退;
(1) 連續(xù)兩月扣分在5分以上者,(2)半年扣分累計(jì)達(dá)15分以上者
(2) 一年扣分累各達(dá)20分以上者,(4)當(dāng)事人連續(xù)犯同樣問題三次以上
4、 月內(nèi)考評(píng)總計(jì)為+2~ +4分的,可領(lǐng)取當(dāng)月效益工資的110%;總計(jì)為+4.5以上的可領(lǐng)取效益工資的120%.
5、 年內(nèi)受過兩次警告、通報(bào)批評(píng)扣3分/兩次。
6、 年終根據(jù)年考評(píng)總分結(jié)合平時(shí)的工作表現(xiàn),決定給予適當(dāng)?shù)哪杲K獎(jiǎng)。
第10篇 物業(yè)公司人力資源管理培訓(xùn)控制程序
1.0目的為了給適當(dāng)?shù)膷徫挥行У呐渲眠m當(dāng)?shù)娜肆Y源,并且通過培訓(xùn),使員工掌握本崗位的技能,確保員工具備完成本崗位職責(zé)的能力。
2. 0適用范圍適用于公司崗位定崗、定編,人力資源開發(fā),人員錄用,人員培訓(xùn)的管理。
3．0職責(zé)
3.1 公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)公司員工錄用的批準(zhǔn),公司主管保安工作副總經(jīng)理負(fù)責(zé)保安員錄用的批準(zhǔn)。
3.2 公司辦公室負(fù)責(zé)編制公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.3 公司各部門、各管理處負(fù)責(zé)配合辦公室的各項(xiàng)工作開展。
4. 0實(shí)施程序
4.1 工作分析(定崗、定編)
4.1.1 有以下三種情況:第一,當(dāng)新組織(新管理處)建立時(shí);第二,當(dāng)組織發(fā)生變化產(chǎn)生新的工作時(shí);第三,當(dāng)工作由于新技術(shù)、新辦法出現(xiàn)或制度發(fā)生重要變革時(shí),需進(jìn)行工作性質(zhì)分析。
4.1.2 工作性質(zhì)分析由相應(yīng)職能部門及辦公室負(fù)責(zé),辦公室根據(jù)具體情況進(jìn)行崗位設(shè)置。
4.1.3 各部室(各管理處)負(fù)責(zé)根據(jù)各部室(各管理處)崗位工作定額或工作任務(wù)量,制定出崗位定編計(jì)劃,報(bào)辦公室審核,由總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.1.4 崗位定編每年進(jìn)行一次。
4.1.5 辦公室及各職能部門負(fù)責(zé)對(duì)公司各崗位進(jìn)行工作規(guī)范及工作人員條件分析,制定公司《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》,詳見該文件。
4.2 人員招聘和選擇
4.2.1 各單位缺編時(shí),由各單位負(fù)責(zé)人提出增補(bǔ)申請(qǐng),辦公室審核,增補(bǔ)時(shí)應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)部調(diào)配,內(nèi)部調(diào)配不了的,對(duì)外公開招聘或內(nèi)部員工推薦。
4.2.2 保安員招聘由保安部負(fù)責(zé),報(bào)辦公室審核,主管保安工作副總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.2.3 除保安員外其他員工招聘由辦公室負(fù)責(zé),公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。
4.3 人力資源開發(fā)(培訓(xùn))
4.3.1 新員工的培訓(xùn)新員工上崗前培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé),培訓(xùn)內(nèi)容:
(1) 公司質(zhì)量方針、目標(biāo)、企業(yè)精神及物業(yè)管理基本知識(shí);
(2) 職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)教育;
⑶ 公司的規(guī)章制度
4.3.2 在崗員工培訓(xùn)
4.3 .
2.1 辦公室根據(jù)各部門的年度培訓(xùn)計(jì)劃制定公司《年度培訓(xùn)計(jì)劃》,并組織實(shí)施及督促檢查。專業(yè)技術(shù)與技能的培訓(xùn),由主管部門負(fù)責(zé)。
4.3 .
2.2 外部培訓(xùn)由辦公室負(fù)責(zé)組織安排,并負(fù)責(zé)記錄。
4.3 .
2.3 內(nèi)部培訓(xùn)由主管部門或各部門、各管理處組織安排,內(nèi)部培訓(xùn)是根據(jù)工作需要和公司總經(jīng)理及各部門提出的在公司范圍內(nèi)有計(jì)劃性的培訓(xùn)項(xiàng)目。
4.3.3 特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員的培訓(xùn)
4.3 .
3.1 司機(jī)、電工、焊工特殊工種需經(jīng)市有關(guān)部門培訓(xùn)、年審。
4.3 .
3.2 各部門業(yè)務(wù)專業(yè)人員根據(jù)工作需要,經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)可參加市等有關(guān)部門組織的培訓(xùn)。
4.3.3 .3特殊工種和業(yè)務(wù)專業(yè)人員將參加培訓(xùn)獲得的等級(jí)證、操作證和其他證書交辦公室認(rèn)可,并將復(fù)印件存入員工檔案內(nèi)。
4.3.4 計(jì)劃外培訓(xùn)
4.3.4 .1公司根據(jù)實(shí)際情況,臨時(shí)提出的培訓(xùn)活動(dòng)由提出部門負(fù)責(zé)組織,公司總經(jīng)理提出的臨時(shí)培訓(xùn)由辦公室統(tǒng)籌安排。計(jì)劃外培訓(xùn)報(bào)辦公室存檔。
4.3.4 .2公司鼓勵(lì)員工通過自學(xué)或參加專業(yè)培訓(xùn)等途徑,從而提高專業(yè)技能和質(zhì)量管理意識(shí),所取得的有關(guān)結(jié)業(yè)證或?qū)W歷證書交辦公室審核后存入員工的檔案內(nèi)。
4.3.5 培訓(xùn)記錄
4.3.5 .1內(nèi)部培訓(xùn)記錄由本部門存檔。
4.3.5 .2其他培訓(xùn)記錄由辦公室存檔。
5. 0相關(guān)文件及記錄《崗位職責(zé)及崗位標(biāo)準(zhǔn)》zz021-01
第11篇 四川華神物業(yè)管理公司概況簡(jiǎn)介
四川華神物業(yè)管理有限公司概況
四川華神物業(yè)管理有限公司,是四川華神集團(tuán)股份有限公司、四川省絲綢公司、四川華神建設(shè)開發(fā)有限公司聯(lián)合成立的有限責(zé)任制企業(yè),組建于二零零二年十二月二十三日,注冊(cè)資金叁佰萬(wàn)元,目前接管的物業(yè)有華神大廈,康橋雅舍、華神工業(yè)園等,總建筑面積達(dá)十多萬(wàn)平方米,公司高、中層部門負(fù)責(zé)人100%大專以上文化程度,在冊(cè)管、修人員80%持證上崗。公司有一支準(zhǔn)軍事化的治安護(hù)衛(wèi)隊(duì),以文明的作風(fēng),親情的服務(wù),強(qiáng)壯的體魄、扎實(shí)的內(nèi)功,對(duì)公司管轄的物業(yè)進(jìn)行二十四小時(shí)的巡邏護(hù)衛(wèi),為轄區(qū)的安全奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
公司在董事長(zhǎng)李玢先生和總經(jīng)理林峰先生的領(lǐng)導(dǎo)下,開展公司內(nèi)部的質(zhì)量監(jiān)控體系工作,靈活的動(dòng)態(tài)管理模式,使具有雄厚技術(shù)實(shí)力的公司添上了科學(xué)管理的翅膀。公司具有良好的用人機(jī)制,使得公司的發(fā)展得到保障,讓員工在陽(yáng)光下展現(xiàn)自我,讓一批批新生力量到領(lǐng)導(dǎo)崗位上來(lái)肩負(fù)公司的重任。這是四川華神物業(yè)管理有限公司管理的特色。公司的理念是“尊重員工,提高自我,營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)氣氛”。全體員工以公司為家,視工作為第一要?jiǎng)?wù)。為業(yè)主(住戶)創(chuàng)造清新自然、典雅怡人,富有人情味的生活空間是華神物業(yè)人義不容辭的責(zé)任。華神物業(yè)讓每一位走近華神物業(yè)的人,都能被她執(zhí)著、真誠(chéng)、專業(yè)、敬業(yè)的精神感動(dòng),被親切、溫馨、富有詩(shī)意的浪漫情懷所感染。如果說物業(yè)本身是無(wú)聲的藝術(shù),那么,華神物業(yè)的物業(yè)管理便是華神物業(yè)人以責(zé)任心、自信心、愛心與溫情齊心譜寫并被每一位員工熱情朗誦的優(yōu)美詩(shī)篇。把管理、服務(wù)融合成為富有親和力的藝術(shù),是我們?nèi)A神物業(yè)人永遠(yuǎn)的追求。
公司通過開展質(zhì)量監(jiān)控體系的工作,把公司的業(yè)務(wù)運(yùn)作規(guī)范起來(lái),形成有強(qiáng)戰(zhàn)斗力的團(tuán)體、高度責(zé)任心的團(tuán)體、技術(shù)嫻熟的團(tuán)體。為下一步的開展iso認(rèn)證工作作鋪墊。
法人代表:**
聯(lián)系人:**
聯(lián)系電話:8**
傳真:8**
公司地址:成都市十二橋路*號(hào)新1號(hào)華神大廈b座*樓
郵政編碼:610075
第12篇 金地花園物業(yè)管理設(shè)想目標(biāo)
金地國(guó)際花園物業(yè)管理設(shè)想及目標(biāo)
作為北京cbd規(guī)劃社區(qū)的一個(gè)重要組成部分,金地國(guó)際花園以其優(yōu)越的地理位置,獨(dú)具匠心的園區(qū)環(huán)境建設(shè),特殊的業(yè)戶群體組成,具有國(guó)際一流水準(zhǔn)的卓越品質(zhì),和諧的融入整個(gè)大社區(qū),又明顯區(qū)別于其他區(qū)域的高貴風(fēng)格;繼而對(duì)后續(xù)的服務(wù)管理提出了更高、更深層次的要求。
對(duì)此,在充分考慮到園區(qū)實(shí)際情況及大環(huán)境的整體狀況下,結(jié)合金地物業(yè)的特點(diǎn),對(duì)金地國(guó)際花園的管理工作思路是:以完美體現(xiàn)金地國(guó)際花園作為北京長(zhǎng)安街尊貴起點(diǎn)、cbd財(cái)富之門的典范特質(zhì)為指導(dǎo)原則,iso9000質(zhì)量管理體系為實(shí)施準(zhǔn)則,充分發(fā)揮金地物業(yè)'人性化'管理優(yōu)勢(shì),導(dǎo)入酒店式物業(yè)管理模式,實(shí)施分區(qū)而治;形成相對(duì)獨(dú)立,和諧融入的管理格局,體現(xiàn)vip服務(wù)理念,彰顯尊貴。
(一)管理設(shè)想:
1、建設(shè)一支具有專業(yè)技術(shù)的管理隊(duì)伍,訓(xùn)練并儲(chǔ)備專業(yè)技能的物業(yè)管理人才;
2、利用金地國(guó)際花園優(yōu)越地理位置和硬件設(shè)施,營(yíng)造具有金地特色的高品位的社區(qū);
3、在物業(yè)管理基本職能方面(包括:安全管理、環(huán)境管理、工程維護(hù)管理、
行政事務(wù)管理、財(cái)務(wù)管理、物料管理及綜合服務(wù)管理)全面導(dǎo)入iso9001質(zhì)量管理體系,通過職業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化,結(jié)合金地國(guó)際花園的實(shí)際情況,全面落實(shí)達(dá)到'國(guó)優(yōu)'物業(yè)量化管理標(biāo)準(zhǔn)。
4、借鑒酒店業(yè)所獨(dú)具的高水準(zhǔn)服務(wù)模式結(jié)合金地物業(yè)多年發(fā)展形成的物業(yè)管理成熟經(jīng)驗(yàn)在金地國(guó)際花園推行以'業(yè)戶為中心'的酒店管理服務(wù)模式,主動(dòng)、適時(shí)了解業(yè)戶的表象需求及實(shí)質(zhì)需求;最大限度的滿足業(yè)戶潛在需求,將是金地國(guó)際花園管理處整體工作核心。通過在物業(yè)管理范圍內(nèi)實(shí)施金地倡導(dǎo)的'以人為本'的全方位個(gè)性化服務(wù),與業(yè)主建立良好的溝通渠道,共同營(yíng)造'溫馨家園'。
在國(guó)際花園物業(yè)管理中,將導(dǎo)入金地物業(yè)'即時(shí)服務(wù)'和'隱性管理'的管理理念。為金地國(guó)際花園每一戶建立服務(wù)檔案,對(duì)每一位業(yè)戶通過多信息渠道進(jìn)行資料積累和收集;基本資料包括但不限于以下項(xiàng)目:區(qū)域、國(guó)籍、民族、宗教信仰、政治信仰、職業(yè)經(jīng)歷、社會(huì)地位、學(xué)歷、血型、性格、愛好、習(xí)慣、生活基本規(guī)律、特殊嗜好、健康狀況、家庭組成及相關(guān)資料等;在持續(xù)對(duì)小區(qū)業(yè)戶的服務(wù)需求做全面、深入、細(xì)致的了解的基礎(chǔ)上,通過分析,針對(duì)性的擬定服務(wù)方案并跟蹤反饋信息,及時(shí)改進(jìn)和提升服務(wù)品質(zhì)以求達(dá)到服務(wù)于業(yè)戶開口之前,實(shí)現(xiàn)超前服務(wù);
關(guān)注服務(wù)細(xì)節(jié)亦將形成金地國(guó)際花園物業(yè)服務(wù)、管理的品質(zhì)準(zhǔn)則,服務(wù)產(chǎn)品本身的無(wú)形性、時(shí)效性以及科技含量低等特性決定了服務(wù)產(chǎn)品極易被克隆,因此不斷創(chuàng)新和擴(kuò)展服務(wù)產(chǎn)品內(nèi)涵的能力,將直接決定服務(wù)品質(zhì)的水準(zhǔn)高低。在金地國(guó)際花園的管理中通過以國(guó)際酒店業(yè)通行的服務(wù)細(xì)節(jié)管理模式,保障金地物業(yè)所崇尚的服務(wù)創(chuàng)新能力,突顯具有金地物業(yè)特征的微小服務(wù)特色。
在金地國(guó)際花園,業(yè)戶的滿意度將成為檢驗(yàn)金地物業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的唯一標(biāo)準(zhǔn),凡是業(yè)戶所需要的就是我們將要作的。
我們將通過成立'業(yè)戶應(yīng)急服務(wù)隊(duì)'和'二十四小時(shí)快速維修隊(duì)伍',保證在業(yè)戶需要幫助時(shí)會(huì)即時(shí)出現(xiàn),為業(yè)戶提供及時(shí)滿意的即時(shí)服務(wù)。'隱性管理',就是做到在業(yè)戶需要時(shí)即時(shí)出現(xiàn),業(yè)戶沒有服務(wù)需要時(shí)在視覺上則看不到有人在管理,從而形成雖看不到服務(wù)人員卻可以感受到我們無(wú)處不在的服務(wù);比如小區(qū)治安管理,只有固定執(zhí)勤崗位的保安員穿著職業(yè)保安制服,巡邏崗保安員在業(yè)戶活動(dòng)高峰期避開;小區(qū)的清潔工作在業(yè)戶活動(dòng)高峰期將嚴(yán)格避開業(yè)戶活動(dòng)區(qū)域,以免干擾影響業(yè)戶在園區(qū)的正常生活等,充分尊重業(yè)戶的私密空間。
金地國(guó)際花園管理目標(biāo)承諾:
在全面接管小區(qū)后一年內(nèi)使金地國(guó)際花園達(dá)到北京市物業(yè)管理優(yōu)秀商住小區(qū)的管理標(biāo)準(zhǔn),二年達(dá)到國(guó)家優(yōu)秀物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。
