第1篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析

任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預(yù)測(cè)并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財(cái)亦不例外。物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析是了解其經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況的重要途徑,同時(shí)也為預(yù)測(cè)和規(guī)劃未來提供了基礎(chǔ)。因而,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析與效益評(píng)價(jià)是其財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的重要組成部分。

一、財(cái)務(wù)分析概述

財(cái)務(wù)分析的過程是對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財(cái)務(wù)分析的目的、重點(diǎn)和運(yùn)用的方法就不相同。在探討財(cái)務(wù)分析的具體方法之前,有必要了解財(cái)務(wù)分析的目的、要求和類型等。

(一)財(cái)務(wù)分析的目的

物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析是以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表等相關(guān)資料為基礎(chǔ),運(yùn)用特定方法,對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行研究、評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè),從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關(guān)利益團(tuán)體的經(jīng)濟(jì)決策提供決策信息的一種管理活動(dòng)。

盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,然而,只有物業(yè)管理公司進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析較全面、深入。外部各利益團(tuán)體由于經(jīng)濟(jì)決策的具體目的不同,財(cái)務(wù)信息的需求不大一樣,因而其財(cái)務(wù)分析的目的各有不同。如債權(quán)人重點(diǎn)分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側(cè)重評(píng)估物業(yè)管理公司的管理服務(wù)素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權(quán)負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理,其財(cái)務(wù)分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢(shì)分析,還涉及對(duì)管理效率等能力的評(píng)價(jià)。此外,外部各利益團(tuán)體的財(cái)務(wù)分析以物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ),為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及有關(guān)法規(guī)編制的財(cái)務(wù)報(bào)告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí),除利用財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營(yíng)資料進(jìn)行更深入的分析。可見,盡管財(cái)務(wù)分析對(duì)物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體(包括業(yè)主)都至關(guān)重要,但由于他們?cè)谖飿I(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟(jì)利益,從而導(dǎo)致財(cái)務(wù)分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財(cái)務(wù)分析的具體目的可歸納為:

1.評(píng)價(jià)公司的財(cái)務(wù)狀況

就公司管理層、業(yè)主和債權(quán)人而言,分析公司的財(cái)務(wù)狀況,可以了解公司在一定時(shí)日資產(chǎn)的水平、構(gòu)成狀況及其流動(dòng)性,負(fù)債的水平、構(gòu)成狀況及其與資產(chǎn)的比例關(guān)系,從而對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和償債能力作出正確的判斷。

2.評(píng)估公司的管理效率

管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負(fù)債一經(jīng)確定,就具有相對(duì)的固定性,同時(shí),公司的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程就是運(yùn)用資產(chǎn)賺取收益的過程,負(fù)債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟(jì)資源而作出的經(jīng)濟(jì)決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評(píng)價(jià)公司的資金營(yíng)運(yùn)狀況、經(jīng)營(yíng)管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。

3.評(píng)價(jià)公司的獲利能力

物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有多種,盡管其基本業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)是一種盈利不多的業(yè)務(wù),但毋庸置疑,作為一經(jīng)營(yíng)性組織,盈利是其主要經(jīng)營(yíng)目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對(duì)物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關(guān)重要,而且對(duì)債權(quán)人,特別是長(zhǎng)期債權(quán)人也十分重要;因?yàn)楣緝敻堕L(zhǎng)期債務(wù)能力的強(qiáng)弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務(wù)合約的前提下,獲利能力的信息對(duì)業(yè)主也有一定價(jià)值,它至少反映了公司經(jīng)營(yíng)素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。

綜上所述,財(cái)務(wù)分析的一般目的在于,通過對(duì)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行分析、評(píng)價(jià),為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團(tuán)體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)決策提供依據(jù)。

(二)財(cái)務(wù)分析的要求

財(cái)務(wù)分析所提供的信息恰當(dāng)與否,對(duì)經(jīng)濟(jì)決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)需謹(jǐn)慎從事,并按以下要求進(jìn)行:

1.分析依據(jù)的公允性和充分性

由于財(cái)務(wù)報(bào)表是財(cái)務(wù)分析的基本依據(jù),財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允,直接影響著財(cái)務(wù)分析結(jié)論的正確性。判斷公司財(cái)務(wù)報(bào)表是否公允的標(biāo)準(zhǔn)為:①在報(bào)表的所有重要項(xiàng)目上,財(cái)務(wù)報(bào)表揭示的信息是否可靠、公允;②會(huì)計(jì)處理方法,包括會(huì)計(jì)核算方法和報(bào)表編制方法,是否前后期一致。如會(huì)計(jì)處理方法前后期發(fā)生變動(dòng),宜在財(cái)務(wù)分析之前進(jìn)行必要的調(diào)整,以消除其對(duì)分析結(jié)論可能產(chǎn)生的影響。

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,除利用公司財(cái)務(wù)報(bào)表反映的財(cái)務(wù)信息外,還需收集其他相關(guān)資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、國(guó)家制訂的有關(guān)物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果等,所有這些信息都是進(jìn)行物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析所必需的。

2.分析方法的恰當(dāng)性和綜合性

財(cái)務(wù)分析方法的選擇,取決于財(cái)務(wù)分析的目的。現(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)分析的具體目的不盡相同,財(cái)務(wù)分析的方法也必然會(huì)有所差別。依據(jù)分析目的恰當(dāng)?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結(jié)論的前提之一。例如,

業(yè)主最關(guān)心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時(shí)應(yīng)選擇相應(yīng)的方法,側(cè)重評(píng)估公司管理效率和經(jīng)營(yíng)管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟(jì)效益,十分關(guān)注經(jīng)營(yíng)管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會(huì)涉及對(duì)償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的評(píng)價(jià)。與此同時(shí),值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結(jié)論的正確性,就一分析目的而言,有時(shí)要綜合運(yùn)用多種不同的分析方法。

3.分析判斷的準(zhǔn)確性

財(cái)務(wù)分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果的因素時(shí),應(yīng)進(jìn)行深入的調(diào)查研究,重點(diǎn)區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結(jié)論。

(三)財(cái)務(wù)分析的種類

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)分析多種多樣,按不同的標(biāo)志可作不同的分類。

1.按分析對(duì)象分類

按照分析對(duì)象的不同,可分為資產(chǎn)負(fù)債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。

(1)資產(chǎn)負(fù)債表分析,是指基于資產(chǎn)負(fù)債表而進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。資產(chǎn)負(fù)債表反映了公司在特定時(shí)點(diǎn)的財(cái)務(wù)狀況,是公司的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負(fù)債表,能夠揭示出公司償還短期債務(wù)的能力,公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健與否或經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的大小,以及公司經(jīng)營(yíng)管理總體水平的高低等。

(2)損益表分析,是指以損益表為對(duì)象進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析。損益表反映了公司在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)營(yíng)成果,解釋了公司財(cái)務(wù)狀況發(fā)生變動(dòng)的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費(fèi)用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費(fèi)的合理性及其使用效益。

(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎(chǔ)進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析?，F(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會(huì)計(jì)年度源于經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、投資活動(dòng)和籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動(dòng)的原因和結(jié)果。對(duì)現(xiàn)金流量表進(jìn)行分析,有助于評(píng)價(jià)公司獲取現(xiàn)金及其等價(jià)物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)可能發(fā)生變化的方向,從而加深對(duì)公司財(cái)務(wù)狀況的認(rèn)識(shí)。

值得注意的是:現(xiàn)實(shí)中,純粹的資產(chǎn)負(fù)債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評(píng)價(jià)公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理水平時(shí),通常需同時(shí)以資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對(duì)象進(jìn)行財(cái)務(wù)分析。

2.按分析方法分類

按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。

(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)或多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比較,以反映它們之間的相互關(guān)系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構(gòu)成分析兩種。

(2)縱向分析,又稱趨勢(shì)分析,是通過對(duì)物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財(cái)務(wù)報(bào)表或財(cái)務(wù)比率進(jìn)行對(duì)比,借以反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)趨勢(shì)的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種。

(3)財(cái)務(wù)分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢(shì)分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢(shì)分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)狀況及其變化動(dòng)態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢(shì)分析揭示的信息進(jìn)行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。

物業(yè)管理公司進(jìn)行財(cái)務(wù)分析,研究、評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,必須以物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)報(bào)表為基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)報(bào)表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國(guó)頒布實(shí)施的會(huì)計(jì)制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財(cái)務(wù)報(bào)表主要包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財(cái)務(wù)情況說明書。其中,進(jìn)行財(cái)務(wù)分析主要運(yùn)用資產(chǎn)負(fù)債表和損益表兩大基本報(bào)表。

二、橫向財(cái)務(wù)分析

現(xiàn)實(shí)財(cái)務(wù)分析中,橫向財(cái)務(wù)分析是運(yùn)用最多的分析方法,主要包括比率分析和構(gòu)成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側(cè)面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營(yíng)管理效率等方面的信息。

(一)比率分析

比率分析是財(cái)務(wù)分析中常用的分析方法,其分析過程就是計(jì)算和解釋財(cái)務(wù)比率的過程。財(cái)務(wù)比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)方面,我們將其分為流動(dòng)性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務(wù)比率四類(1995年,財(cái)政部公布了一套不同于國(guó)際慣例的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,包括10個(gè)指標(biāo):收入利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額÷產(chǎn)品營(yíng)業(yè)凈額;總資產(chǎn)報(bào)酬率=〔利潤(rùn)+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤(rùn)÷實(shí)收資本;資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額;流動(dòng)比率〔或速動(dòng)比率〕;應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)凈額÷應(yīng)收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權(quán)益總額÷期初所有者權(quán)益總額;社會(huì)貢獻(xiàn)率=企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額÷平均資產(chǎn)總額;社會(huì)積

累率=納稅總額÷企業(yè)社會(huì)貢獻(xiàn)總額)。

1.流動(dòng)性比率

在正常經(jīng)營(yíng)條件下,物業(yè)管理公司的流動(dòng)負(fù)債需以其流動(dòng)資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動(dòng)性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務(wù)能力的指標(biāo)。該類指標(biāo)主要有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率。

(1)流動(dòng)比率。流動(dòng)比率是物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)總額除以流動(dòng)負(fù)債總額的比值,其計(jì)算公式為:

流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動(dòng)比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認(rèn)為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強(qiáng),短期負(fù)債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動(dòng)資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計(jì)算結(jié)果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強(qiáng),且1999年又進(jìn)一步升高。有經(jīng)驗(yàn)的分析人員都知道,該比率的恰當(dāng)水平會(huì)因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。

(2)速動(dòng)比率(酸性測(cè)試比率)。速動(dòng)比率指速動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債總額之比,計(jì)算公式為:

速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)÷流動(dòng)負(fù)債

公式中,速動(dòng)資產(chǎn)指扣除存貨后的流動(dòng)資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目。

在評(píng)價(jià)短期償債能力上,流動(dòng)比率存在一定的局限性。流動(dòng)資產(chǎn)中,各項(xiàng)目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應(yīng)收票據(jù)和應(yīng)收賬款均比存貨的流動(dòng)性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價(jià)格等原因而無法使用,其流動(dòng)性會(huì)大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動(dòng)比率比流動(dòng)比率更具有意義。

天龍物業(yè)管理公司的速動(dòng)比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習(xí)慣上,速動(dòng)比率以1為宜。由計(jì)算結(jié)果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強(qiáng),1999年更趨向合理。盡管還應(yīng)結(jié)合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進(jìn)一步分析,但速動(dòng)比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)的管理很可能存在問題。

2.管理效率比率

管理效率比率又稱運(yùn)營(yíng)效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財(cái)務(wù)指標(biāo),主要有應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個(gè)指標(biāo)反映了物業(yè)管理公司流動(dòng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。

(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時(shí)期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應(yīng)收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財(cái)務(wù)比率。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷應(yīng)收賬款

應(yīng)收賬款平均收現(xiàn)期=應(yīng)收賬款÷(營(yíng)業(yè)收入/360)=360÷應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應(yīng)收賬款的管理水平有明顯提高;其速動(dòng)比率的趨向合理,部分地同應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關(guān)。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會(huì)結(jié)合自身狀況和行業(yè)習(xí)慣制定應(yīng)收賬款政策(即處理應(yīng)收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強(qiáng)硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對(duì)各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對(duì)這一比率分析時(shí),應(yīng)重點(diǎn)同物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進(jìn)行比較。

(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動(dòng)性的財(cái)務(wù)指標(biāo),反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計(jì)算公式分別為:

存貨周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)成本÷存貨

存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營(yíng)業(yè)成本/360)

利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低。可見,天龍物業(yè)管理公司流動(dòng)比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關(guān)。同樣,分析存貨管理效率時(shí),應(yīng)結(jié)合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。

(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固

定資產(chǎn)的利用效率,計(jì)算公式為:

固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值

以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當(dāng)年購(gòu)置的固定資產(chǎn)投入服務(wù)的時(shí)間較遲有關(guān)。

(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營(yíng)業(yè)收入的比值,計(jì)算公式為:

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營(yíng)業(yè)收入÷資產(chǎn)總額

利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計(jì)算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標(biāo)是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運(yùn)用其資產(chǎn)獲取的營(yíng)業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設(shè)中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴(kuò)大服務(wù)能力的在建項(xiàng)目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?評(píng)價(jià)時(shí)還應(yīng)充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點(diǎn)。

3.獲利能力比率

近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團(tuán)體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財(cái)產(chǎn)增值,實(shí)現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關(guān)。長(zhǎng)期債權(quán)人的權(quán)益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務(wù)人的長(zhǎng)期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評(píng)價(jià)其受托代理責(zé)任的履行情況時(shí),獲利能力是最主要的指標(biāo)。此外,業(yè)主們也同樣關(guān)心這一能力,因?yàn)樵谡_處理盈利和服務(wù)關(guān)系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務(wù)質(zhì)量的好壞。獲利能力指標(biāo)包括收入(銷售)利潤(rùn)率、資產(chǎn)報(bào)酬率、權(quán)益報(bào)酬率等。

(1)營(yíng)業(yè)毛利率。營(yíng)業(yè)毛利率是毛利占營(yíng)業(yè)收入的百分比,計(jì)算方法如下:

營(yíng)業(yè)毛利率=(營(yíng)業(yè)收入-營(yíng)業(yè)成本)÷營(yíng)業(yè)收入=毛利÷營(yíng)業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)。這說明1999年的營(yíng)業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。

(2)收入(銷售)利潤(rùn)率。收入(銷售)利潤(rùn)率是凈利潤(rùn)和營(yíng)業(yè)收入之比。一般認(rèn)為,該比率是反映獲利能力的基本指標(biāo),它表明了一元營(yíng)業(yè)收入中可用于形成稅后利潤(rùn)的比重。在公司主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤(rùn)率和營(yíng)業(yè)毛利率結(jié)合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營(yíng)狀況。

收入利潤(rùn)率=凈利潤(rùn)÷營(yíng)業(yè)收入

從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤(rùn)率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個(gè)百分點(diǎn)。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營(yíng)業(yè)獲利能力明顯較強(qiáng)。從計(jì)算結(jié)果知,營(yíng)業(yè)毛利率和收入利潤(rùn)率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營(yíng)業(yè)成本的增長(zhǎng)速度大于成本費(fèi)用的下降速度(有關(guān)分析見構(gòu)成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營(yíng)業(yè)成本上漲的原因需結(jié)合物業(yè)管理公司的具體情況進(jìn)行分析。

(3)資產(chǎn)報(bào)酬率。資產(chǎn)報(bào)酬率又稱投資報(bào)酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤(rùn)和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。

資產(chǎn)報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額

從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報(bào)酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報(bào)酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤(rùn)率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計(jì)算結(jié)果表明:1999年,由于收入利潤(rùn)率的降低,該比率略有下降。

(4)權(quán)益報(bào)酬率。權(quán)益報(bào)酬率或凈值報(bào)酬率,是凈利潤(rùn)與所有者權(quán)益之比,其中,所有者權(quán)益是總資產(chǎn)扣除負(fù)債后的剩余權(quán)益。

權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益=凈利潤(rùn)÷(總資產(chǎn)-負(fù)債)

從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權(quán)益報(bào)酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進(jìn)一步確定(有關(guān)分析見杜邦體系部分)。

4.債務(wù)比率

債務(wù)比率利用負(fù)債與資產(chǎn)、權(quán)益之間的關(guān)系,反映物業(yè)管理公司償付長(zhǎng)期債務(wù)能力的高低以及物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。對(duì)此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體都十分關(guān)心。一般認(rèn)為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負(fù)債比率、負(fù)債權(quán)益比率和利息保障倍數(shù)等指標(biāo)。

(1)資產(chǎn)負(fù)

債比率。資產(chǎn)負(fù)債比率是負(fù)債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負(fù)債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外,由于債權(quán)人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權(quán)人利益的保障程度。

資產(chǎn)負(fù)債比率=負(fù)債總額÷資產(chǎn)總額

據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負(fù)債融資的比重有所降低。

評(píng)價(jià)資產(chǎn)負(fù)債比率時(shí),以行業(yè)平均水平作為判斷標(biāo)準(zhǔn)很重要。比重過高,投資者面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很高,債權(quán)人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會(huì)大幅升高,如我國(guó)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比率在70%~80%之間,這是造成國(guó)有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負(fù)債經(jīng)營(yíng)的利益。國(guó)際上,一般認(rèn)為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負(fù)債比重較低,經(jīng)營(yíng)比較保守。

(2)負(fù)債權(quán)益比率。負(fù)債權(quán)益比率是負(fù)債總額與所有者權(quán)益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權(quán)益為債權(quán)人提供的保障程度,比值越小,債權(quán)人的利益越有保障。

負(fù)債權(quán)益比率=負(fù)債總額÷所有者權(quán)益總額

從表2-3-1求得:1998年該公司的負(fù)債權(quán)益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認(rèn)為,負(fù)債權(quán)益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負(fù)債比率反映的信息相同。

(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營(yíng)業(yè)利潤(rùn)與利息費(fèi)用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務(wù)利息的能力,計(jì)算方法為:

利息保障倍數(shù)=息稅前利潤(rùn)÷利息費(fèi)用=(利潤(rùn)總額+利息費(fèi)用)÷利息費(fèi)用

經(jīng)計(jì)算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤(rùn)總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標(biāo)準(zhǔn)為1倍,恰當(dāng)?shù)母断⒛芰λ綉?yīng)結(jié)合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。

5.比率分析的基準(zhǔn)

為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團(tuán)體的分析人員需計(jì)算許多比率,并按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)計(jì)算結(jié)果進(jìn)行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評(píng)價(jià)判斷標(biāo)準(zhǔn)或基準(zhǔn)是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運(yùn)用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進(jìn)水平這兩個(gè)基準(zhǔn)。

就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團(tuán)體,都易于取得制定該標(biāo)準(zhǔn)所需要的資料,進(jìn)而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結(jié)出有助于改善經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。

比率分析的主要優(yōu)點(diǎn)在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進(jìn)行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)選擇評(píng)價(jià)基準(zhǔn)。盡管最常用的基準(zhǔn)是行業(yè)平均值,但績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進(jìn)水平為基準(zhǔn)。因?yàn)樾袠I(yè)平均值是高比率和低比率的簡(jiǎn)單平均,以其為基準(zhǔn)不利于績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營(yíng)管理水平。

目前,我國(guó)尚未有專門機(jī)構(gòu)或報(bào)刊定期公布分行業(yè)的平均財(cái)務(wù)比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》披露,財(cái)政部計(jì)劃定期公布分行業(yè)的財(cái)務(wù)比率標(biāo)準(zhǔn),各項(xiàng)準(zhǔn)備工作已在進(jìn)行之中。

6.比率分析的局限性

比率分析方法簡(jiǎn)明扼要、通俗易懂,為財(cái)務(wù)分析人士廣泛使用。但是,在實(shí)際運(yùn)用中值得注意的問題是:

(1)會(huì)計(jì)政策和程序的可比性。按照我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定,部分事項(xiàng)的會(huì)計(jì)處理多種方法并存,如存貨的計(jì)價(jià)方法等,物業(yè)管理公司可結(jié)合自身的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會(huì)選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會(huì)計(jì)報(bào)表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財(cái)務(wù)比率的對(duì)比分析難度增大。

(2)分析的綜合性。每一個(gè)財(cái)務(wù)比率分別從一個(gè)角度提供著物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)信息,但單一的財(cái)務(wù)比率意義并不大,難以進(jìn)行客觀的評(píng)價(jià)。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購(gòu)置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應(yīng)將各種比率反映的信息進(jìn)行綜合,才能作出正確的判斷。

(3)經(jīng)營(yíng)方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購(gòu)置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時(shí)期也可能會(huì)采用不同的經(jīng)營(yíng)方式。會(huì)計(jì)報(bào)表反映的是資金運(yùn)動(dòng)的過程和結(jié)果,必然會(huì)體現(xiàn)出這種差異,從而也會(huì)給比率分析帶來不可比性。

(4)多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進(jìn)行跨行業(yè)

的多種或多元化經(jīng)營(yíng),有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)甚至涉及多個(gè)行業(yè),而且這一趨勢(shì)正在進(jìn)一步增強(qiáng)。在多元化經(jīng)營(yíng)下,除非物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個(gè)以物業(yè)管理為主營(yíng)業(yè)務(wù)的物業(yè)管理集團(tuán)公司,經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個(gè)行業(yè),否則,比率分析時(shí)無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進(jìn)行橫向比較。當(dāng)然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營(yíng)相對(duì)單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進(jìn)行分析,但外部各利益團(tuán)體很難取得分部門的財(cái)務(wù)報(bào)表,其分析的難度可想而知。

(5)季節(jié)性經(jīng)營(yíng)的影響。在多元化經(jīng)營(yíng)方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務(wù)而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財(cái)務(wù)比率在淡季可能較低,而在旺季又會(huì)較高,難以通過對(duì)比分析判斷其變化情況。此時(shí),理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動(dòng)的影響降低至最小程度。

(6)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運(yùn)用的會(huì)計(jì)資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎(chǔ)計(jì)算的財(cái)務(wù)比率僅對(duì)預(yù)測(cè)未來有一定的參考價(jià)值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會(huì)計(jì)信息的歷史性會(huì)誤導(dǎo)分析的方向。

此外,比較分析中還應(yīng)注意行業(yè)基準(zhǔn)的選擇問題(前面已作分析),績(jī)優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎(chǔ)。

(二)構(gòu)成分析

構(gòu)成分析又稱百分比財(cái)務(wù)報(bào)表分析,是以報(bào)表的特定項(xiàng)目為基礎(chǔ),將絕對(duì)數(shù)財(cái)務(wù)報(bào)表轉(zhuǎn)化為相對(duì)數(shù)(構(gòu)成百分比)財(cái)務(wù)報(bào)表,通過分析各項(xiàng)目在不同時(shí)期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負(fù)債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(chǔ)(即100%),百分比損益表常以營(yíng)業(yè)收入為基礎(chǔ)。

某一項(xiàng)目所占百分比=(該項(xiàng)目金額÷資產(chǎn)總額或營(yíng)業(yè)收入)×100%

表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負(fù)債表和百分比損益表。實(shí)際工作中,需用多年的報(bào)表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報(bào)表來說明。

由于構(gòu)成分析側(cè)重于揭示財(cái)務(wù)狀況變動(dòng)的原因,在實(shí)際運(yùn)用時(shí),應(yīng)以比率分析為主、構(gòu)成分析為輔,兩種分析相互補(bǔ)充。此外,構(gòu)成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時(shí)期的財(cái)務(wù)狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。

構(gòu)成分析中,重點(diǎn)應(yīng)放在比重較大、波動(dòng)較大的項(xiàng)目以及影響重要財(cái)務(wù)比率的相關(guān)項(xiàng)目上。例如比率分析中的收入利潤(rùn)率,從表2-3-4知,營(yíng)業(yè)成本的比重升高了1.26個(gè)百分點(diǎn),這是造成1999年收入利潤(rùn)率降低0.65個(gè)百分點(diǎn)的根本原因。

表2-3-3中,流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高,達(dá)60%以上,這就導(dǎo)致了高流動(dòng)比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應(yīng)收賬款的比重降低(0.46個(gè)百分點(diǎn)),解釋了應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個(gè)百分點(diǎn),實(shí)收資本增加3.3個(gè)百分點(diǎn),兩者是造成資產(chǎn)負(fù)債比率降低3.6個(gè)百分點(diǎn)的主要因素等。

從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動(dòng)原因在于:營(yíng)業(yè)成本上升了1.26個(gè)百分點(diǎn),而同期期間費(fèi)用降低了0.48個(gè)百分點(diǎn)。因此,盡管營(yíng)業(yè)成本的變動(dòng)不大,但它是造成收入利潤(rùn)率下降的惟一因素,值得特別予以關(guān)注,并進(jìn)一步具體分析其升高的原因。

三、縱向分析與綜合分析

盡管橫向財(cái)務(wù)分析很有價(jià)值,但它僅能提供某一時(shí)期物業(yè)管理的財(cái)務(wù)信息。為了解動(dòng)態(tài)狀況,有必要進(jìn)行縱向分析?？v向分析又稱趨勢(shì)分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢(shì)分析兩種方法?？v向分析和橫向財(cái)務(wù)分析的結(jié)合,即綜合分析實(shí)現(xiàn)了兩者優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ),是物業(yè)管理財(cái)務(wù)分析中不可或缺的方法。

(一)指數(shù)分析

指數(shù)分析又稱定基百分比報(bào)表分析,是以基期財(cái)務(wù)報(bào)表中的各項(xiàng)目為基礎(chǔ),揭示各報(bào)告期財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目與基期報(bào)表中同一項(xiàng)目之間比例關(guān)系的一種縱向財(cái)務(wù)分析方法。

某一項(xiàng)目指數(shù)=(報(bào)告期金額÷基期金額)×100%

表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負(fù)債表和指數(shù)損益表。分析時(shí),重點(diǎn)應(yīng)放在波動(dòng)幅度較大的項(xiàng)目、波動(dòng)不大但很重要的項(xiàng)目上。對(duì)于異常波動(dòng)項(xiàng)目,如其絕對(duì)數(shù)較小時(shí)可不視為分析的重點(diǎn)。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長(zhǎng)高達(dá)133.33%,其絕對(duì)數(shù)僅增加4萬元。

如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負(fù)債方看,短期借款的減幅突出,達(dá)21.94%;盈余公積的升幅也達(dá)26.56%。如表2-3-6所示,營(yíng)業(yè)費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用分別降低了約8%,從而使期間費(fèi)用下降,這就進(jìn)一步解釋了為何收入利潤(rùn)率的降幅低于營(yíng)業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構(gòu)成分析提供了大體相同的信息。

值得注意的是:指數(shù)分析和構(gòu)成分析的側(cè)重點(diǎn)不同,構(gòu)成分析側(cè)重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結(jié)構(gòu)的短

期變化,指數(shù)分析的側(cè)重點(diǎn)在于反映物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)報(bào)表中各項(xiàng)目的長(zhǎng)期變動(dòng)趨勢(shì),但指數(shù)分析對(duì)構(gòu)成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構(gòu)成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運(yùn)用信息。三種分析方法結(jié)合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。

四、比率趨勢(shì)分析

比率趨勢(shì)分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財(cái)務(wù)比率依時(shí)間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對(duì)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢(shì)分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財(cái)務(wù)狀況是好是壞,而比率趨勢(shì)分析有助于外界和管理層判斷目前的財(cái)務(wù)狀況是暫時(shí)的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)比率。

從表2-3-7可以看出:①流動(dòng)性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動(dòng)比率較穩(wěn)定,速動(dòng)比率有降低趨勢(shì),物業(yè)管理公司的短期償債能力較強(qiáng)。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢(shì),因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動(dòng)不大。③獲利能力比率方面。營(yíng)業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤(rùn)率向下波動(dòng),資產(chǎn)報(bào)酬率趨向穩(wěn)定,權(quán)益報(bào)酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務(wù)比率方面。物業(yè)管理公司的負(fù)債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長(zhǎng)期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財(cái)務(wù)狀況惡化趨勢(shì)不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。

五、綜合分析:杜邦財(cái)務(wù)分析體系

物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)分析中,僅僅觀察財(cái)務(wù)報(bào)表無法洞察物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全貌,同時(shí)僅觀察單一的財(cái)務(wù)比率,也難以了解物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)狀況的全面情況。為此,需要把各種財(cái)務(wù)比率結(jié)合起來,其方法就是杜邦財(cái)務(wù)分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財(cái)務(wù)分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理提供了有益的分析框架。

杜邦財(cái)務(wù)分析體系是借助于幾個(gè)主要財(cái)務(wù)比率之間存在的既定關(guān)系,評(píng)判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國(guó)杜邦(dupont)公司的財(cái)務(wù)經(jīng)理最先提出并運(yùn)用了這一方法,故稱為杜邦財(cái)務(wù)分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財(cái)務(wù)比率之間的關(guān)系為

權(quán)益報(bào)酬率18.74%=資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%×權(quán)益乘數(shù)1.535

資產(chǎn)報(bào)酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤(rùn)率15.66%

其中,

權(quán)益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權(quán)益=1÷(1-資產(chǎn)負(fù)債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535

權(quán)益報(bào)酬率是一個(gè)高度綜合性指標(biāo),投資者對(duì)其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報(bào)酬率、收入利潤(rùn)率和資產(chǎn)負(fù)債比率三大比率的綜合體。這一關(guān)系解釋了三大比率如何相互影響,并進(jìn)而吸納其他財(cái)務(wù)比率共同決定權(quán)益報(bào)酬率的高低,同時(shí),也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權(quán)益報(bào)酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價(jià)值會(huì)更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權(quán)益報(bào)酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當(dāng),問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強(qiáng)存貨管理,減少存貨積壓,實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過降低營(yíng)業(yè)成本,實(shí)現(xiàn)收入利潤(rùn)率的攀升。③舉債經(jīng)營(yíng),提高資產(chǎn)負(fù)債比率,利用權(quán)益乘數(shù)的倍增作用,改善權(quán)益報(bào)酬率等。實(shí)際工作中,天龍物業(yè)管理公司應(yīng)結(jié)合自身的具體情況,選擇其中一個(gè)策略加以運(yùn)用或綜合運(yùn)用多個(gè)策略。

六、物業(yè)管理的效益評(píng)價(jià)

在當(dāng)前整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結(jié)合自身實(shí)際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務(wù),提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理工作中亟需解決的重大實(shí)踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評(píng)價(jià)工作。

(一)效益評(píng)價(jià)及意義

物業(yè)管理公司的效益評(píng)價(jià)是指用各種評(píng)價(jià)方法對(duì)公司的要素投入和產(chǎn)出效果進(jìn)行比較分析,并給出評(píng)價(jià)結(jié)論的管理活動(dòng)。物業(yè)管理公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)具有重要的意義。

(1)物業(yè)管理公司是獨(dú)立的法人經(jīng)濟(jì)實(shí)體,以盈利為目的,其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益為導(dǎo)向的,因此,評(píng)價(jià)公司經(jīng)濟(jì)效益的好壞就顯得十分重要。

(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨(dú)立經(jīng)濟(jì)實(shí)體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時(shí),物業(yè)管理為業(yè)主和使用權(quán)人服務(wù)。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)

造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個(gè)意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動(dòng)牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對(duì)服務(wù)質(zhì)量的評(píng)價(jià)也非常重要和非常必要。

(3)隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競(jìng)爭(zhēng)必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結(jié)合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴(yán)重浪費(fèi)的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強(qiáng)效益評(píng)價(jià)工作,提高財(cái)務(wù)管理水平,實(shí)現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟(jì)效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務(wù),是投入和產(chǎn)出的比例關(guān)系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評(píng)價(jià)工作,因而對(duì)自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應(yīng)達(dá)到什么水準(zhǔn)的效益等問題難以說清。為了適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進(jìn)一步強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理職能,積極開展效益評(píng)價(jià)工作。只有這樣才能真實(shí)反映和客觀評(píng)價(jià)物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評(píng)價(jià)過程和結(jié)果的分析、論證,找出效益高的運(yùn)行機(jī)制、管理經(jīng)驗(yàn)和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營(yíng)機(jī)制和管理模式,為制定財(cái)務(wù)計(jì)劃、經(jīng)營(yíng)決策和指導(dǎo)工作提供科學(xué)依據(jù)。因此,開展效益評(píng)價(jià)工作是提高資源使用綜合效益,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的基礎(chǔ)。

(二)效益評(píng)價(jià)工作的開展

1.應(yīng)將效益評(píng)價(jià)工作提到公司的重要議事日程上

效益評(píng)價(jià)工作涉及全公司的方方面面,關(guān)系公司發(fā)展的全局,做好效益評(píng)價(jià)工作的關(guān)鍵是公司領(lǐng)導(dǎo)的重視。因此,物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)要統(tǒng)一思想,提高認(rèn)識(shí),高度重視,不僅要深刻理解效益評(píng)價(jià)工作的作用及意義,而且要了解效益評(píng)價(jià)工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責(zé)提到議事日程卜。公司應(yīng)有一位總經(jīng)理分管此項(xiàng)工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調(diào)有關(guān)部門的工作。

2.調(diào)配力量,落實(shí)人員

物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)是開展效益評(píng)價(jià)的工作機(jī)構(gòu),應(yīng)在財(cái)務(wù)管理部門內(nèi)指定專人專職負(fù)責(zé)開展和協(xié)調(diào)效益評(píng)價(jià)工作。效益評(píng)價(jià)工作比較復(fù)雜,涉及面廣,技術(shù)性強(qiáng),需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項(xiàng)工作的落實(shí),公司應(yīng)為財(cái)務(wù)管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評(píng)價(jià)工作,公司其他部門也應(yīng)大力支持和密切配合,并為開展效益評(píng)價(jià)工作提供多方面的必要條件。

3.選擇評(píng)價(jià)領(lǐng)域

物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評(píng)價(jià)應(yīng)從以下四個(gè)方面開展相關(guān)工作:

(1)機(jī)構(gòu)設(shè)置、資源配置、設(shè)施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;

(2)項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資效益、技術(shù)裝備合理性、設(shè)備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;

(3)公司各部門、機(jī)構(gòu)的效益評(píng)價(jià);

(4)物業(yè)管理綜合效益評(píng)價(jià)。

(三)開展效益評(píng)價(jià)工作應(yīng)注意的幾個(gè)問題

1.評(píng)價(jià)指標(biāo)的確立

開展效益評(píng)價(jià)工作憑借的重要手段是科學(xué)、客觀的反映效益水平的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。但建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時(shí)間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評(píng)價(jià)指標(biāo)體系前,財(cái)務(wù)管理部門可先優(yōu)選數(shù)個(gè)指標(biāo),如反映工作效率、服務(wù)質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標(biāo)開展評(píng)價(jià)工作。

通過探討、比較,初步確立公司效益評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評(píng)價(jià)指標(biāo)主要有綜合效益指標(biāo)和服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)兩類:

(1)綜合效益指標(biāo)

①人均利潤(rùn)。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標(biāo)。用公式表示為:

人均利潤(rùn)=凈利潤(rùn)÷職工總數(shù)

②權(quán)益報(bào)酬率。它是衡量所有者權(quán)益獲利水平高低的指標(biāo)。權(quán)益報(bào)酬率越高,則說明公司運(yùn)用資金的效果越好。權(quán)益報(bào)酬率可用下式來計(jì)算:

權(quán)益報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷所有者權(quán)益總額)×100%

③成本費(fèi)用利潤(rùn)率。它是反映公司所花代價(jià)的水平的指標(biāo)。成本費(fèi)用利潤(rùn)率越高,說明花同樣代價(jià)所獲得的利潤(rùn)越高。其計(jì)算公式為:

成本費(fèi)用利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷成本費(fèi)用總額)×100%

④營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤(rùn)與經(jīng)營(yíng)收入的比例關(guān)系。營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率越高,則表明相同營(yíng)業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤(rùn)越多。計(jì)算公式如下:

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bsp; 營(yíng)業(yè)收入利潤(rùn)率=(凈利潤(rùn)÷營(yíng)業(yè)收入總額)×100%

⑤資產(chǎn)報(bào)酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標(biāo)。資產(chǎn)報(bào)酬率越高,說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計(jì)算公式如下:

資產(chǎn)報(bào)酬率=(凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)總額)×100%

⑥每股利潤(rùn),又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標(biāo),可用以下公式來計(jì)算:

普通股每股利潤(rùn)=(凈利潤(rùn)-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)

⑦股利報(bào)酬率。它是普通股每股股利與每股市場(chǎng)價(jià)格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報(bào)酬。其計(jì)算公式為:

股利報(bào)酬率=每股股利÷每股市價(jià)

⑧市盈率,又稱價(jià)格盈余率或價(jià)格與收益比率,是普通股每股市價(jià)與每股利潤(rùn)之比,可用公式表示:

市盈率=普通股每股市場(chǎng)價(jià)格÷普通股每股利潤(rùn)

(2)服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)通常難以確定和量化。現(xiàn)實(shí)中常用的指標(biāo)有:

①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個(gè)重要指標(biāo),具體又可分為房屋完好率、附屬設(shè)備完好率和配套設(shè)施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。

②維修及時(shí)率。它是反映房屋、附屬設(shè)備及配套設(shè)施維修效率的指標(biāo),維修及時(shí)率越高,則說明公司的服務(wù)效率越高。

③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標(biāo),維修合格率越高,則說明公司服務(wù)質(zhì)量高。

④火災(zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標(biāo)?；馂?zāi)事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。

⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標(biāo)。其計(jì)算公式如下:

物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價(jià)值÷期初物業(yè)總價(jià)值)×100%

⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標(biāo)準(zhǔn)人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護(hù)工作做得越好。

⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標(biāo)。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。

⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理好壞的指標(biāo)。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理得越好。

⑨環(huán)境綜合效益指標(biāo)。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標(biāo)。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設(shè)攤子、亂設(shè)廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。

⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。一般地,居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個(gè)綜合性的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標(biāo)準(zhǔn)也在提高,因而居民滿意率會(huì)發(fā)生變化。

在評(píng)價(jià)過程中,財(cái)務(wù)管理部門要逐步摸索出本公司各評(píng)價(jià)指標(biāo)的平均值,并進(jìn)而研究最佳值,以便據(jù)此對(duì)公司各部門進(jìn)行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。

2.評(píng)價(jià)手段的運(yùn)用

根據(jù)物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)施進(jìn)程,物業(yè)管理公司可進(jìn)行定期或不定期的效益評(píng)價(jià),并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進(jìn)行橫向比較,找出實(shí)際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強(qiáng)管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。公司各部門也可進(jìn)行定期或不定期的自我評(píng)價(jià),通過自身動(dòng)態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結(jié)經(jīng)驗(yàn),及時(shí)調(diào)整對(duì)策,強(qiáng)化管理力度。

公司進(jìn)行效益評(píng)價(jià)可采用的評(píng)價(jià)方法有很多,歸結(jié)起來有兩大類,即定性評(píng)價(jià)方法和定量評(píng)價(jià)方法。定性評(píng)價(jià)方法是對(duì)公司的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行定性描述,而定量評(píng)價(jià)方法則是用定量指標(biāo)和數(shù)學(xué)模型進(jìn)行效益評(píng)價(jià)的方法。一般地,進(jìn)行效益評(píng)價(jià)時(shí),應(yīng)把定性方法和定量方法結(jié)合起來進(jìn)行綜合分析。

3.評(píng)價(jià)工作的實(shí)施步驟

第2篇 物業(yè)工程管理部主管職務(wù)說明書

工作概述:

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》和公司的有關(guān)規(guī)定,負(fù)責(zé)維護(hù)社區(qū)樓宇的安全使用和公共環(huán)境的整潔;規(guī)范裝飾裝修的管理;協(xié)調(diào)與各相關(guān)單位的工作關(guān)系;審查申報(bào)登記的裝飾裝修施工圖紙;監(jiān)督社區(qū)內(nèi)的重大維修工程;指導(dǎo)下屬處理重大投訴;以及完成上級(jí)交辦的其他事項(xiàng)。

(一)任職資格

1、性別:男;

2、年齡要求:35歲以下;

3、學(xué)歷要求:大專或以上學(xué)歷,土木工程或物業(yè)管理專業(yè);

4、工作經(jīng)驗(yàn):具備3年以上工程管理或物業(yè)管理行業(yè)的工作經(jīng)驗(yàn);

5、工作技能:持物業(yè)管理上崗證及物業(yè)管理職業(yè)資格證書;經(jīng)部門招聘考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)合格可錄用;試用期經(jīng)員工轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)可轉(zhuǎn)正(見附表);經(jīng)晉升考核標(biāo)準(zhǔn)(主管)評(píng)測(cè)可晉升(見附表)。

(二)工作關(guān)系

1、直接上級(jí):屋村管理處副經(jīng)理

2、直接下級(jí):工程管理部副主管

3、合作部門:

(1)內(nèi)部部門:管理公司,建筑公司,售樓部,裝修公司,機(jī)電公司等;

(2)外部部門:規(guī)劃國(guó)土管理所,行政執(zhí)法分局(中隊(duì)),交通管理所等。

(三)崗位職責(zé)

履行部門職責(zé),確保實(shí)現(xiàn)部門所有工作目標(biāo)。

(四)工作要領(lǐng)和注意事項(xiàng)

1、處理問題時(shí)應(yīng)從全局上考慮;

2、審閱圖紙應(yīng)認(rèn)真細(xì)致,準(zhǔn)確標(biāo)明注意事項(xiàng)和禁止行為;

3、多與下屬溝通,了解各項(xiàng)工作的實(shí)際情況。

第3篇 利嘉物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

利嘉物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

荊州市利嘉物業(yè)管理有限公司是一家新興的物業(yè)管理服務(wù)商,注冊(cè)成立于2005年11月,是荊州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)員單位。公司資質(zhì)齊備、制度完善,目前受托管理寧波金達(dá)利集團(tuán)開發(fā)的觀邸城市別墅項(xiàng)目和長(zhǎng)宏地產(chǎn)開發(fā)的天緣居城市花園項(xiàng)目,目前共有員工32人,其中中級(jí)專業(yè)職稱人員5人,所有管理人員均持有建設(shè)部物業(yè)管理經(jīng)理上崗資格證,多數(shù)員工擁有大中專學(xué)歷,所有骨干員工都有在紅苑大酒店、順馳太陽城、投資廣場(chǎng)等本地或深圳等星級(jí)酒店和名企大型住宅、國(guó)優(yōu)寫字樓項(xiàng)目多年工作經(jīng)歷。

利嘉物業(yè)秉承'服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值,品質(zhì)成就未來'的理念、以'客戶滿意是我們永恒的追求'為宗旨,倡導(dǎo)'以人為本'的親情管理模式,視客戶為我們朝夕相伴的親人和朋友,珍惜客戶的信任,以積極熱情的心態(tài)去滿足客戶的服務(wù)需求,把誠(chéng)信的服務(wù)和客戶發(fā)自內(nèi)心的贊譽(yù),視作公司發(fā)展最牢固的基礎(chǔ)。

利嘉物業(yè)深知服務(wù)永無止境,十分重視對(duì)員工服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)和教育,要求員工做到'樹立服務(wù)意識(shí)、端正服務(wù)態(tài)度、掌握服務(wù)技能、提高服務(wù)質(zhì)量',力求'管理無盲區(qū),服務(wù)無缺陷,工作無差錯(cuò),客戶無怨言',著眼于做得'更細(xì)致、更周到、更標(biāo)準(zhǔn)',努力爭(zhēng)取持續(xù)超越客戶期望,贏得更多客戶滿意。

利嘉物業(yè)深信高品位、高檔次、高質(zhì)量的服務(wù)建立在高素質(zhì)的人才團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)之上,團(tuán)隊(duì)之和諧合作則是企業(yè)立足之本。全體利嘉物業(yè)人將以精英團(tuán)隊(duì)的姿態(tài)和百倍高昂的士氣努力把握企業(yè)發(fā)展契機(jī),向社會(huì)展示企業(yè)風(fēng)采,傳播企業(yè)文化,竭誠(chéng)為每一位客戶提供卓越服務(wù)。

公司服務(wù)范圍:住宅小區(qū)、商務(wù)大廈、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理服務(wù);家政保潔、設(shè)施維修及房屋修繕等社區(qū)服務(wù)。

公司地址:**市**路99號(hào)觀邸城市別墅商業(yè)區(qū)南3層

聯(lián)系電話:***

電子郵箱:

第4篇 商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理

商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會(huì)生產(chǎn)提供購(gòu)物的活動(dòng)場(chǎng)所。

商業(yè)物業(yè)管理具有的特點(diǎn)包括:服務(wù)對(duì)象的雙重性,即租戶和進(jìn)出的購(gòu)物人員;使用時(shí)間相對(duì)固定,一般商業(yè)物業(yè)的時(shí)間都有個(gè)具體的營(yíng)業(yè)時(shí)間,而且這時(shí)間是不輕易改變的;人員活動(dòng)的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時(shí)進(jìn)出,在進(jìn)出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內(nèi)空間以貨架擺設(shè)為多,很少間隔物。

按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、市級(jí)購(gòu)物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務(wù)人口在30萬以上,年?duì)I業(yè)額在5億元以上。

2、地區(qū)級(jí)購(gòu)物商場(chǎng)。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務(wù)人口在10萬之間,年?duì)I業(yè)額在1億-5億元之間。

3、居住區(qū)商場(chǎng)。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務(wù)人口在1萬-5萬之間,年?duì)I業(yè)額在3000萬-1億元之間。

按產(chǎn)權(quán)性質(zhì)分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:

1、臨時(shí)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)型。即開發(fā)商把物業(yè)的產(chǎn)權(quán)以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。

2、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)型。以出租的形式經(jīng)營(yíng)物業(yè),產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一,招租、管理等也統(tǒng)一,便于管理,經(jīng)營(yíng)效果比較好。

3、分散產(chǎn)權(quán)型。把物業(yè)產(chǎn)權(quán)出售給多個(gè)業(yè)主,,形成多人共有產(chǎn)權(quán),缺乏管理的統(tǒng)一,無法樹立整體運(yùn)營(yíng)的形象,經(jīng)營(yíng)效果不理想。

按建筑結(jié)構(gòu)分類為:敞開型;封閉型。

按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。

商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容

1、營(yíng)銷管理

(1)市場(chǎng)推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動(dòng),樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴(kuò)大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)打下基礎(chǔ)。

(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實(shí)力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。

(3)確定合理租金。租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金的基礎(chǔ)上,根據(jù)物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設(shè)備配置、服務(wù)水準(zhǔn)和商品類型、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量與價(jià)格等方面的差異進(jìn)行分類,作為定價(jià)的調(diào)劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時(shí)還要根據(jù)市場(chǎng)情況、租戶的租賃經(jīng)營(yíng)期限、租戶的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和信譽(yù)水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對(duì)這些基礎(chǔ)租金予以適當(dāng)調(diào)整。

2、日常管理

(1)對(duì)租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復(fù)印件,詳細(xì)了解租戶的信息,與租戶建立良好的關(guān)系,及時(shí)溝通,對(duì)租戶的要求盡量給予及時(shí)的答復(fù)。

(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協(xié)助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強(qiáng)值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點(diǎn)完后鎖好門窗,嚴(yán)格檢查清場(chǎng)。啟封時(shí),按預(yù)定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。

(3)消防工作。對(duì)消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項(xiàng)設(shè)備的專項(xiàng)使用,貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機(jī)意識(shí),制定各種安全規(guī)章制度。

(4)服務(wù)性設(shè)備的管理。電梯(客運(yùn)、貨運(yùn)、自動(dòng)扶梯)的安全性堅(jiān)持檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)報(bào)修,對(duì)水電系統(tǒng)、衛(wèi)生設(shè)備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。

(5)交通組織管理。在現(xiàn)有條件下管理好交通,以有效地引導(dǎo)和留住顧客,為商場(chǎng)的業(yè)主帶來更多的商機(jī)和利潤(rùn)。

(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場(chǎng)內(nèi)部的環(huán)境清掃,停車場(chǎng)、廣場(chǎng)、衛(wèi)生死角的清潔。

(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場(chǎng)內(nèi)外,給顧客和員工一個(gè)溫馨、舒適、優(yōu)美的購(gòu)物和工作環(huán)境。商場(chǎng)的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級(jí),而且直接塑造著顧客心中的商場(chǎng)形象,影響著顧客對(duì)商場(chǎng)的信譽(yù)和層次的判斷。

(8)停車場(chǎng)的管理。有效的疏導(dǎo)和管理車輛的進(jìn)出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。

商業(yè)物業(yè)管理的要求

(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場(chǎng)管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認(rèn)知、印入腦海,并潛移默化地產(chǎn)生聯(lián)想,通過具體對(duì)象、特征部分的認(rèn)可,逐步強(qiáng)化認(rèn)識(shí),達(dá)到接受目的。當(dāng)商業(yè)市場(chǎng)進(jìn)入印象時(shí)代后,消費(fèi)者認(rèn)可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場(chǎng)會(huì)有不同的價(jià)值,會(huì)給企業(yè)帶來不同的效益。

(2)營(yíng)造良好的商業(yè)服務(wù)環(huán)境。商場(chǎng)環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購(gòu)物欲望和在商場(chǎng)逗留的時(shí)間,進(jìn)而也影響到商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn),而且會(huì)給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場(chǎng)在社會(huì)的形象和商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。商場(chǎng)環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識(shí)。

(3)提供高標(biāo)準(zhǔn)的保安服務(wù)。大型商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積大,商品多,價(jià)值大,人群的層次、素質(zhì)和來源較復(fù)雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標(biāo)準(zhǔn)的治安服務(wù)。

(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費(fèi)用高,內(nèi)部設(shè)施完善,裝飾豪華,流動(dòng)資金和各類高檔消費(fèi)品儲(chǔ)存較多,一旦發(fā)生火災(zāi)比一般建筑物的直接損失要高,還會(huì)在國(guó)內(nèi)外造成不良的社會(huì)政治影響。

第5篇 質(zhì)量手冊(cè)-物業(yè)管理數(shù)據(jù)分析控制程序

目的

收集和分析適當(dāng)?shù)臄?shù)據(jù),以確定質(zhì)量管理體系的適宜性和有效性,并識(shí)別可以實(shí)施的改進(jìn)。

2適用范圍

適用于對(duì)來自監(jiān)視和測(cè)量活動(dòng)及其他相關(guān)來源的數(shù)據(jù)分析。

3職責(zé)

3.1管理部

a.負(fù)責(zé)歸口管理公司對(duì)內(nèi)、對(duì)外相關(guān)數(shù)據(jù)的傳遞與分析、處理;

b.負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)技術(shù)的選用、批準(zhǔn)、組織培訓(xùn)及檢查統(tǒng)計(jì)技術(shù)的實(shí)施效果。

3.2各部門

a.負(fù)責(zé)各自相關(guān)的數(shù)據(jù)收集、傳遞、交流;

b.負(fù)責(zé)本部門統(tǒng)計(jì)技術(shù)的具體選擇與應(yīng)用。

4程序

4.1數(shù)據(jù)是指能夠客觀地反映事實(shí)的資料和數(shù)字等信息。

4.2數(shù)據(jù)的來源

4.2.1外部來源

a.政策、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等;

b.地方政府機(jī)構(gòu)檢查的結(jié)果及反饋;

c.市場(chǎng)動(dòng)態(tài);

d.相關(guān)方(如業(yè)主和住戶、供應(yīng)方等)反饋及投訴等。

4.2.2內(nèi)部來源

a.日常工作,如質(zhì)量目標(biāo)完成情況、服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)記錄、內(nèi)部質(zhì)量審核與管理評(píng)審報(bào)告及體系正常運(yùn)行的其他記錄;

b.存在、潛在的不合格,如質(zhì)量問題統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果、糾正預(yù)防措施處理結(jié)果等;

c.緊急信息,如出現(xiàn)突發(fā)事故等;

d.其他信息,如員工建議等。

4.2.3數(shù)據(jù)可采用已有的質(zhì)量記錄、書面資料、討論交流、電子媒體、聲像設(shè)備、通訊等方式。

4.3數(shù)據(jù)的收集、分析與處理

4.3.1對(duì)數(shù)據(jù)的收集、分析與處理應(yīng)提供如下信息:

a.業(yè)主和住戶滿意或不滿意程度;

b.服務(wù)滿足業(yè)主和住戶需求的符合性;

c.過程、服務(wù)的特性及發(fā)展趨勢(shì),包括采取預(yù)防措施的機(jī)會(huì);

d.供方的信息等。

4.3.2外部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理

4.3.2.1管理部負(fù)責(zé)政府相關(guān)部門、認(rèn)證機(jī)構(gòu)的監(jiān)督檢查結(jié)果及反饋數(shù)據(jù)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)類數(shù)據(jù)的收集分析,并負(fù)責(zé)傳遞到相關(guān)部門。對(duì)出現(xiàn)的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。

4.3.2.2政策法規(guī)類信息由管理部及相關(guān)部門收集、分析、整理、傳遞。

4.3.2.3管理部及其他相關(guān)部門積極與業(yè)主和住戶進(jìn)行信息溝通,以滿足業(yè)主和住戶需求,妥善處理他們的意見,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》的有關(guān)規(guī)定。

4.3.2.4各部門直接從外部獲取的其他類數(shù)據(jù),應(yīng)在一周內(nèi)用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》報(bào)告管理部,由其分析整理,根據(jù)需要傳遞、協(xié)調(diào)處理。

4.3.3內(nèi)部數(shù)據(jù)的收集、分析與處理

4.3.3.1管理部依照相應(yīng)規(guī)定傳遞質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)、管理方案、內(nèi)審結(jié)果、最新的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)等的信息。

4.3.3.2各部門依據(jù)相關(guān)文件規(guī)定直接收集并傳遞日常數(shù)據(jù),對(duì)存在和潛在的不合格項(xiàng),執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。

4.3.3.3緊急信息由發(fā)現(xiàn)部門迅速報(bào)告公司主管部門處理。

4.3.3.4其他內(nèi)部信息獲得者可用《信息聯(lián)絡(luò)處理單》反饋給管理部處理。

4.4數(shù)據(jù)分析處理

4.4.1為了尋找數(shù)據(jù)變化的規(guī)律性,通常采用統(tǒng)計(jì)方法。

4.4.2本公司基本統(tǒng)計(jì)方法的選擇

a.對(duì)于市場(chǎng)、業(yè)主和住戶滿意程度、質(zhì)量、審核分析一般采用調(diào)查表,如《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》、《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》等;

b.對(duì)過程和服務(wù)的監(jiān)視和測(cè)量,采用控制圖法,每月各部門編制《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》;

c.根據(jù)物品類別及對(duì)質(zhì)量的影響,對(duì)物品的檢測(cè)采用相應(yīng)的抽樣檢驗(yàn)法。

4.4.3統(tǒng)計(jì)方法實(shí)施要求

a.管理部負(fù)責(zé)組織對(duì)有關(guān)人員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)方法培訓(xùn)。

b.正確使用統(tǒng)計(jì)方法,確保統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)的科學(xué)、準(zhǔn)確、真實(shí)。

4.4.4對(duì)統(tǒng)計(jì)方法適用性和有效性的判定

a.是否降低了不合格率;

b.是否能為有關(guān)過程能力提供有效判定,以利于改進(jìn)質(zhì)量;

c.是否提高了工作效率;

d.是否降低了成本,提高了質(zhì)量水平和經(jīng)濟(jì)效益。

4.5管理部每個(gè)月對(duì)各部門統(tǒng)計(jì)方法應(yīng)用的記錄進(jìn)行監(jiān)督檢查,對(duì)主要的質(zhì)量問題要求責(zé)任部門采取相應(yīng)的糾正、預(yù)防措施,執(zhí)行《改進(jìn)控制程序》。

4.6統(tǒng)計(jì)記錄的管理

對(duì)于統(tǒng)計(jì)記錄的管理要分清職責(zé)和權(quán)限,進(jìn)行分級(jí)管理,各部門按照《文件控制程序》和《質(zhì)量記錄控制程序》,對(duì)統(tǒng)計(jì)記錄進(jìn)行有效的管理與控制。

5相關(guān)文件

5.1《過程和服務(wù)的測(cè)量和監(jiān)控程序》

5.2《質(zhì)量記錄控制程序》

5.3《文件控制程序》

5.4《改進(jìn)控制程序》

6質(zhì)量記錄

6.1《信息聯(lián)絡(luò)處理單》

6.2《服務(wù)質(zhì)量檢查與考評(píng)表》

6.3《業(yè)主和住戶滿意程度調(diào)查表》

6.4《部門服務(wù)質(zhì)量控制圖》

第6篇 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取催繳程序

小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收取及催繳程序

(有關(guān)滯納金比例以該項(xiàng)目《業(yè)主公約》及《物業(yè)管理合同》為準(zhǔn))

業(yè)戶收樓時(shí)需將計(jì)費(fèi)時(shí)間終止到每自然季度末最后一日.

1.1預(yù)繳半年管理費(fèi)

1.1.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年6月1日及12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出次年《管理費(fèi)付款通知書》,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到《付款通知書》一個(gè)月內(nèi)繳納下一個(gè)半年的管理費(fèi)。

1.1.2每年的1月1日及7月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本年度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

1.1.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從1月1日或7月1日欠款的第一天起算)。

1.1.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

1.1.5《付款通知書》、《催款通知書》及《最后繳款通知書》均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.2預(yù)繳三個(gè)月管理費(fèi)

1.2.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各業(yè)戶發(fā)出下一季度〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下一季度的管理費(fèi)。

1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本季度應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳清欠款。《催款通知書》列明如未按規(guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

1.2.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)季度欠款的第一天起算)。

1.2.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

1.2.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

1.3預(yù)繳一個(gè)月管理費(fèi)

1.3.1物業(yè)公司財(cái)務(wù)部將于每月15日起向各業(yè)戶發(fā)出下月〈管理費(fèi)付款通知書〉,詳列應(yīng)交款明細(xì),規(guī)定業(yè)主須在收到〈付款通知書〉一個(gè)月內(nèi)繳納下月的管理費(fèi)。

1.3.2每月的1日起,財(cái)務(wù)部對(duì)尚未交納本月應(yīng)付款的業(yè)主發(fā)出《催款通知書》,列明欠款明細(xì)項(xiàng)目,通知其在收到〈催款通知書〉7日內(nèi)繳清欠款?！洞呖钔ㄖ獣妨忻魅缥窗匆?guī)定支付欠款,管理公司將對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰滯納金的提示。

1.3.3《催款通知書》發(fā)出后,業(yè)主逾期未清繳欠款的,管理公司將于第8日起發(fā)出《最后繳款通知書》,通知其必須于收到《最后繳款通知書》5日內(nèi)繳清,并對(duì)所欠款項(xiàng)收取每日3‰的滯納金(從當(dāng)月欠款的第一天起算)。

1.3.4在《最后繳款通知書》發(fā)出后逾期欠款仍未清繳的,管理公司將按《業(yè)主公約》《物業(yè)管理合同》規(guī)定做出其它追討行動(dòng),及對(duì)欠款者提出法律訴訟。

1.3.5《付款通知書》、〈催款通知書〉及〈最后繳款通知書〉均由財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)編制,統(tǒng)一經(jīng)客服部發(fā)出。

第7篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十章物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與緊急事件

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.以下關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)的說法中不正確的是()。

a風(fēng)險(xiǎn)是因未來的不確定性帶來的可能損失

b風(fēng)險(xiǎn)是收益或結(jié)果偏離期望值或平均值的可能性

c物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)是指物業(yè)管理企業(yè)在服務(wù)過程中,由于企業(yè)或企業(yè)以外的自然、社會(huì)因素所導(dǎo)致的應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)的意外損失

d物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型由前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)兩部分構(gòu)成

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)風(fēng)險(xiǎn)與物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和el常管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157頁。

2.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中不正確的是()。

a《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”

b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘

c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)萬回

d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”’應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

3.以下對(duì)緊急事件的性質(zhì)說法不正確的是()。

a緊急事件具有偶然性

b緊急事件具有隨機(jī)性

c緊急事件具有規(guī)律性

d緊急事件具有復(fù)雜性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時(shí)何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機(jī)性。這與選項(xiàng)c“緊急事件具有規(guī)律性”相矛盾。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162頁。

4.關(guān)于燃?xì)庑孤┨幚泶胧┎徽_的是()。

a抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)氣體泄漏后立即用手機(jī)報(bào)警

b立即打開門窗、關(guān)閉燃?xì)忾y門

c情況嚴(yán)重時(shí),應(yīng)及時(shí)疏散人員

d如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)立即通知醫(yī)療急救單位

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)處理燃?xì)庑孤┦录恼莆粘潭?。?dāng)發(fā)生燃?xì)庑孤┖笠⒓赐ㄖ細(xì)夤?但是不能在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)報(bào)警,應(yīng)為在泄漏現(xiàn)場(chǎng)使用手機(jī)可能會(huì)引起爆炸。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第164頁。

5.關(guān)于物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn),以下哪一說法是不正確的()。

a會(huì)造成物業(yè)共用部位損壞

b會(huì)降低物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本

c會(huì)使物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)一定的物業(yè)裝飾裝修管理責(zé)任

d會(huì)帶來安全隱患和鄰里糾紛

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)b“會(huì)降低物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本”應(yīng)為“會(huì)增加物業(yè)管理的運(yùn)行、維修和維護(hù)成本”。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

6.物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)按類型分類不包括()風(fēng)險(xiǎn)

a早期介入

b前期物業(yè)管理

c日常管理

d能源調(diào)價(jià)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的概念的理解。物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)類型包括早期介入的風(fēng)險(xiǎn)、前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)和日常管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157頁。

7.發(fā)生電梯故障的處理程序有:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助;③督促電梯維保單位全面檢查;④詳細(xì)記錄備案;⑤須留意被困人員情況,必要消防人員協(xié)助。正確的處理程序是()。

a①②③④⑤

b②⑤①③④

c①②⑤⑧④

d②①⑤③④

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)電梯故障處理的掌握程度。正確的處理程序是:①仔細(xì)觀察電梯情況,通過對(duì)講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰;②立即通知電梯專業(yè)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)救助;③留意被i~1)k

員情況,必要消防人員協(xié)助;④督促電梯維保單位全面檢查;⑤將此次事故做詳細(xì)記錄備案。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第164頁。

8.下列不屬于緊急事件的是()。

a火警

b噪音侵?jǐn)_

c高空墜物

d投訴

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

9.下列不屬于緊急事件事先準(zhǔn)備工作的是()。

a成立緊急事件處理小組

b制定緊急事件備選方案

c制定緊急事件的溝通計(jì)劃

d負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)備包括:成立緊急事件處理小組、制定緊急事件備選方案、制定緊急事件的溝通計(jì)劃。選項(xiàng)d“負(fù)責(zé)人迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)指揮”是緊急事件事中控制的要求。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

10.下列不是浸水、漏水緊急事件的處理方法是(

)。

a通知變壓器、配電室和電梯等采取緊急措施

b利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場(chǎng)

c對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照

d檢查排水管道是否暢通,防止淤塞

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)浸水、漏水處理的掌握程度。當(dāng)發(fā)生浸水、漏水事件時(shí),應(yīng):①檢查漏水的準(zhǔn)確位置及所屬水質(zhì),設(shè)法制止漏水;②若漏水可能影響變壓器、配電室和電梯等,通知相關(guān)部門采取緊急措施;③利用現(xiàn)有的設(shè)備工具,排除積水,清理現(xiàn)場(chǎng);④對(duì)現(xiàn)場(chǎng)拍照作為存檔及申報(bào)保險(xiǎn)理賠證明。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第165~166頁。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)早期介入的風(fēng)險(xiǎn)包括以下哪幾個(gè)方面()。

a項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)

b法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

c合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

d管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

e專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容的掌握程度。早期介入的風(fēng)險(xiǎn)包括:項(xiàng)目接管的不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)咨詢的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)b“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)”是日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn);選項(xiàng)c“合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)”是前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第157―160頁。

2.合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括以下哪幾個(gè)方面()。

a合同期限的風(fēng)險(xiǎn)

b合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

c合同仲裁的風(fēng)險(xiǎn)

d合同違約的風(fēng)險(xiǎn)

e合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括三個(gè)方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

3.物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)包括以下哪些方面()。

a高空拋物

b維修和維護(hù)成本

c堵塞消防通道

d損壞共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地

e改變物業(yè)使用功能

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)包括對(duì)物業(yè)使用出現(xiàn)不當(dāng)行為和不當(dāng)使用的情況,如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設(shè)施設(shè)備和場(chǎng)地等;還包括業(yè)主(或物業(yè)使用人)因物業(yè)的“瑕疵或當(dāng)事人疏忽”而發(fā)生的意外事故。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

4.緊急事件處理小組應(yīng)由哪些人員組成()。

a高層決策者

b各部門領(lǐng)導(dǎo)

c法律顧問

d公共部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)

e普通管理人員

【答案】a c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理的掌握程度。緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的高層決策者,公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加。故本題選a、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

5.以下哪些屬于物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件()。

a火警和電梯故障

b噪聲侵?jǐn)_和電力故障

c鄰里糾紛和寵物傷人

d浸水漏水和高空墜物

e刑事案件和臺(tái)風(fēng)

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件界定的掌握程度。物業(yè)管理服務(wù)過程中經(jīng)常會(huì)面臨的緊急事件有火警、氣體燃料泄漏、電梯故障、噪聲侵?jǐn)_、電力故障、浸水漏水、高空墜物、交通意外、

刑事案件和臺(tái)風(fēng)襲擊等。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

6.以下關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的說法中正確的是()。

a《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與

物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止”

b前期物業(yè)服務(wù)合同的期限具有不確定性,物業(yè)管理企業(yè)隨時(shí)有可能被業(yè)主大會(huì)解聘

c在訂立前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí),物業(yè)建設(shè)單位居于主導(dǎo)面

d前期物業(yè)服務(wù)合同是具有委托性質(zhì)的集體合同,由建設(shè)單位代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂

e前期物業(yè)服務(wù)合同是附解除條件的合同

【答案】b c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“《物業(yè)管理?xiàng)l例》26條規(guī)定:‘期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同30日后終止…應(yīng)為“期限未滿、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止”’而不是“30日后終止”。故本題選b、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

7.前期物業(yè)管理的合同風(fēng)險(xiǎn)包括()。

a合同期限

b合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

c法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)

e合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)前期物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。合同風(fēng)險(xiǎn)具體包括3個(gè)方面:合同期限、合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)和合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)c“法律概念不清導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第158頁。

8.業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。

a合同期限

b物業(yè)使用帶來的風(fēng)險(xiǎn)

c管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

d物業(yè)違規(guī)裝飾裝修帶來的風(fēng)險(xiǎn)

e高空拋物和改變物業(yè)使用功能的風(fēng)險(xiǎn)

【答案】b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。選項(xiàng)a“合同期限”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn);選項(xiàng)c“管理費(fèi)收繳

風(fēng)險(xiǎn)”屬于日常物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)中日常運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn),而不是“業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)”。故本題選b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

9.物業(yè)日常運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)包括()。

a替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)

b管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)

c合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)

d合i司執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)

e管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)日常物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的掌握程度。物業(yè)日常運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)包括:管理費(fèi)收繳風(fēng)險(xiǎn)、替公共事業(yè)費(fèi)用代收代繳存在的風(fēng)險(xiǎn)、管理項(xiàng)目外包存在的風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)管理員工

服務(wù)存在的風(fēng)險(xiǎn)和公共媒體在宣傳報(bào)道中的輿論風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)c“合同訂立的風(fēng)險(xiǎn)”和選項(xiàng)d“合同執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)”屬于前期物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第159頁。

10.物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范可從以下幾個(gè)方面進(jìn)行()。

a學(xué)法、懂法和守法

b抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí)

c妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系

d提高研究、控制和防范的能力

e提高管理費(fèi)的收取能力

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施的掌握程度。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施有6個(gè)方面:①學(xué)法、懂法和守法;②抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí);③妥善處理物業(yè)管理活

動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系;④重視企業(yè)宣傳,建立輿論平臺(tái);⑤引入風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制;⑥提高管理費(fèi)的收取能力。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第160~161頁。

11.緊急事件有以下哪些性質(zhì)()。

a極大的偶然性

b復(fù)雜性

c事先預(yù)知性

d隨機(jī)性

e規(guī)律性

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件性質(zhì)的掌握程度。緊急事件能否發(fā)生,何時(shí)何地發(fā)生,以什么方式發(fā)生,發(fā)生的程度如何,均是難以預(yù)料的,具有極大的偶然行和隨機(jī)性。這與選項(xiàng)c“事先預(yù)知性”和選項(xiàng)e“規(guī)律性”相矛盾。故本題選a、b、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162頁。

12.緊急事件的處理過程分為()階段。

a成立緊急事件處理小組

b制訂緊急事件備選方案

c制訂緊急事件溝通計(jì)劃

d制定專人向外界發(fā)布信息

e對(duì)事件責(zé)任人進(jìn)行處理

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)緊急事件處理過程的掌握程度。緊急事件處理可分為事先、事中和事后三個(gè)階段。選項(xiàng)a“成立緊急事件處理小組”j選項(xiàng)b“制訂緊急事件備選方案”、選項(xiàng)c“制

訂緊急事件溝通計(jì)劃”均屬于事先準(zhǔn)備的內(nèi)容;選項(xiàng)d“制定專人向外界發(fā)布信息”屬于事中控制的內(nèi)容。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163頁。

13.火警的處理處理步驟有()。

a了解和確認(rèn)起火的位置、范圍和程度

b組織義務(wù)消防隊(duì)全力撲救

c向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警

d清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車入場(chǎng)

e立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散

【答案】a c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)火警處理過程的掌握程度。選項(xiàng)b“組織義務(wù)消防隊(duì)全力撲救”應(yīng)為“組織義務(wù)消防隊(duì),在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y”。故本題選a、c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第163~164頁。

14.處理緊急事件的基本要求是()。

a成立緊急事件處理小組

b應(yīng)主動(dòng)出擊,直面矛盾及時(shí)處理

c根據(jù)變化有針對(duì)性提出有效的處理措施和方法

d緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部

門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加

e控制事態(tài)惡化和蔓延,把損失減少到最低限度,在最短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常

【答案】b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)處理緊急事件的要求的掌握程度。選項(xiàng)a“成立緊急事件處理小組”和選項(xiàng)d“緊急事件處理小組應(yīng)由企業(yè)的最高層決策者、公關(guān)部門、質(zhì)量管理部門、技術(shù)部門領(lǐng)導(dǎo)及法律顧問等共同參加”屬于緊急事件處理過程中的“事先準(zhǔn)備”的內(nèi)容,而不是“處理緊急事件的基本要求”。故本題選b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見教材第162~163頁。

三、案例題

“1.某寫字樓由a物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)。寫字樓為業(yè)主提供中央空調(diào)冷卻水,接vi至業(yè)主房屋內(nèi),房屋內(nèi)的空調(diào)設(shè)備由業(yè)主自行購(gòu)買和安裝。b公司是寫字樓的一租戶,因空調(diào)漏水,導(dǎo)致隔壁房屋內(nèi)進(jìn)水,c公司租用的是b公司隔壁的房間。屋內(nèi)進(jìn)水導(dǎo)致c公司的部分設(shè)備和貨物被損壞,造成了一定的經(jīng)濟(jì)損失。

事故發(fā)生后,a公司首先配合業(yè)主進(jìn)行事故現(xiàn)場(chǎng)處理,減少損失。同時(shí)向特種設(shè)備檢測(cè)所申請(qǐng)鑒定事故發(fā)生的原因。鑒定結(jié)論是因b公司在安裝房屋內(nèi)空調(diào)時(shí),螺絲松脫導(dǎo)致冷卻水漏出。基于上述情況,c公司向b公司提出賠償,a公司作為中間人,進(jìn)行調(diào)解,最后簽訂了三方協(xié)議,由a公司和b公司共同對(duì)c公司的損失進(jìn)行賠償。

事后a公司認(rèn)為自己不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任而反悔,c公司起訴至法院。因a公司已簽訂協(xié)議愿意承擔(dān)賠償責(zé)任,依法應(yīng)作出賠償。請(qǐng)問在上述事件的處理過程中,a公司的做法哪些是正確的在善后處理上,a公司應(yīng)注意什么

【答案】(1)當(dāng)安全事故發(fā)生時(shí),首先物業(yè)管理公司的義務(wù)是立即協(xié)助業(yè)主處理現(xiàn)場(chǎng)、減少損失,同時(shí)應(yīng)申請(qǐng)有關(guān)部門對(duì)事故發(fā)生的原因進(jìn)行鑒定,該鑒定結(jié)論將是以后認(rèn)定各方責(zé)任的依據(jù),也是法院在訴訟中認(rèn)定過錯(cuò)的根據(jù)。在本按案中,a公司的上述做法和處理措施是正確的。

(2)但當(dāng)b公司與c公司協(xié)商經(jīng)濟(jì)損失賠償過程中,未分清各方主體的法律地位,a公司承擔(dān)了不應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。b公司是空調(diào)設(shè)備的所有權(quán)人,是該設(shè)備的管理責(zé)任人,也是此事故的直接責(zé)任

人,對(duì)因設(shè)備造成的損失理應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。鑒定結(jié)論已經(jīng)證明責(zé)任在b公司,事實(shí)是清楚的,過錯(cuò)也是明確的。因a公司對(duì)法律的模糊導(dǎo)致了不應(yīng)有的損失。此外,a公司

應(yīng)為寫字樓購(gòu)買公眾

責(zé)任保險(xiǎn),以便于減少一旦發(fā)生由于管理疏忽或意外事故而造成第三者人身傷亡或者財(cái)產(chǎn)損失時(shí),由公司承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。

2.某物業(yè)管理公司職工在進(jìn)行清潔內(nèi)墻的施工過程中,由于升降機(jī)運(yùn)動(dòng)時(shí)該職工未站穩(wěn),不幸墜落下來,造成股骨骨折及腦震蕩,需要住院治療。住院期間,醫(yī)療費(fèi)、誤工費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、停工收人損失,造成公司損失共計(jì)人民幣3萬余元。請(qǐng)問根據(jù)此情況,你認(rèn)為物業(yè)公司應(yīng)該如何避免此類風(fēng)險(xiǎn)

【答案】(i)在日常管理和服務(wù)過程中,物業(yè)管理公司必然要聘請(qǐng)一定數(shù)量的員工,而這些員工在工作過程中可能發(fā)生與其所從事的工作相關(guān)的人身傷害和職業(yè)病危害的情況。依據(jù)有關(guān)法律和雇

傭合同的約定,雇主需履行相應(yīng)的保障責(zé)任。所以發(fā)生上述案例中的事故,雇主具有不可推卸的責(zé)任。作為微利經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理行業(yè)很難承擔(dān)如此大的風(fēng)險(xiǎn),要想避免這類風(fēng)險(xiǎn),就應(yīng)購(gòu)買雇主責(zé)任保險(xiǎn),將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁于保險(xiǎn)公司。

(2)物業(yè)公司還應(yīng)加強(qiáng)安全管理方面的培訓(xùn)和安全操作培訓(xùn)。購(gòu)買保險(xiǎn),雖然能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn),但傷者的痛苦和給公司的負(fù)面影響是無從轉(zhuǎn)嫁的。因此,從源頭管理也是非常重要的。

3.李小姐住在某小區(qū)五樓,六樓的鄰居王先生“五一”期間外出旅行。5月3日,李小姐發(fā)現(xiàn)天花板開始滴水,而且墻壁也出現(xiàn)滲水,意識(shí)到六樓鄰居家可能漏水了。她向管理該樓的物業(yè)管理公

司反映情況。但該物業(yè)管理公司卻稱:六樓住戶不在家,不能人室檢修。眼看情況越來越嚴(yán)重,非常著急,在萬般無奈的情況下,李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的監(jiān)督下,物業(yè)公司強(qiáng)行進(jìn)入六樓房間,解決了六樓漏水的問題。

但是事情遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束,五樓的李小姐責(zé)怪物業(yè)管理公司處理不及時(shí),造成她家受到財(cái)產(chǎn)損失,六樓的王先生則埋怨物業(yè)公司未經(jīng)他的許可擅自進(jìn)入他的房屋,物業(yè)公司夾在中間,顯得左右為難。

請(qǐng)問在上述案例中,你認(rèn)為物業(yè)公司的“夾縫”狀況是如何造成的由于強(qiáng)行進(jìn)入王先生家,給其造成的損失誰承擔(dān)給出你對(duì)物業(yè)公司在善后處理方面的意見。

【答案】(1)在一般情況下,物業(yè)公司確實(shí)無權(quán)強(qiáng)行進(jìn)入業(yè)主房屋,但如發(fā)生危急情況,為維護(hù)更大的利益或防止損失擴(kuò)大,物業(yè)公司可以實(shí)施緊急避險(xiǎn)行為。本案中,王先生家的漏水事實(shí)已經(jīng)

存在,也造成了李小姐家的財(cái)產(chǎn)損失,為了避免李小姐家損失的進(jìn)一步擴(kuò)大,物業(yè)管理公司可以采取撬門或其他方法進(jìn)入王先生家,解決漏水問題,這是符合緊急避險(xiǎn)的構(gòu)成要件的。同時(shí),物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)與王先生取得聯(lián)系,告知情況。物業(yè)公司在有權(quán)利也有能力控制危險(xiǎn)、減少損失的情況下,消極不作為,是造成“夾縫”狀況的主要原因。

(2)根據(jù)《民法通則》等的相關(guān)規(guī)定,如果六樓漏水是人為原因?qū)е?則由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償;如果是自然原因?qū)е?則李小姐作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人,應(yīng)當(dāng)對(duì)王先生的損失適當(dāng)賠償。同樣,

王先生自家的損失因?yàn)榍碎T減少了,李先生作為緊急避險(xiǎn)行為的受益人亦自行承擔(dān)撬門的損失。

(3)在善后處理上物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)注意的是:一、應(yīng)當(dāng)盡可能及時(shí)地把實(shí)際情況通知王先生;二、最好在有見證人(此案的派出所民警)在場(chǎng)的情況下進(jìn)入王先生家并通過圖片資料加以記錄;三、進(jìn)入王先生家后要注意加強(qiáng)對(duì)其家庭財(cái)產(chǎn)的保管,避免財(cái)產(chǎn)損失。

4.你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施,請(qǐng)說明在制定物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范措施時(shí)應(yīng)把握的主要內(nèi)容是什么

【答案】(1)物業(yè)管理企業(yè)要學(xué)法、懂法和守法,物業(yè)管理相關(guān)合同在訂立前要注重合同主體的合法性,合同服務(wù)的約定應(yīng)盡可能詳盡,避免歧義。

(2)物業(yè)管理企業(yè)要抓制度建設(shè)、抓員工素質(zhì)和抓管理落實(shí),建立健全并嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章制度和崗位責(zé)任制,不斷提高員工服務(wù)意識(shí)、服務(wù)技能和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。

(3)妥善處理物業(yè)管理活動(dòng)相關(guān)主體間的關(guān)系。

5.作為物業(yè)公司的管理人員,你認(rèn)為緊急事件的處理要求是什么

【答案】(1)盡可能努力控制事態(tài)的惡化和蔓延,把因事件造成的損失減少到最低限度,在最短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)正常。

(2)管理人員不能以消極、推托甚至是回避的態(tài)度來對(duì)待,應(yīng)主動(dòng)出擊,直面矛盾,及時(shí)處理。

(3)隨事件的不斷發(fā)展、變化,對(duì)原訂的預(yù)防措施和應(yīng)對(duì)方案要能靈活運(yùn)用,要能隨各種環(huán)境與條件的變化而有針對(duì)性地提出有效的處理措施和方法。

(4)緊急事件發(fā)生后應(yīng)由一名管理人員做好統(tǒng)一的現(xiàn)場(chǎng)指揮,安排調(diào)度,以免出現(xiàn)“多頭領(lǐng)導(dǎo)”,造成混亂。

(5)處理緊急事件應(yīng)以不造成新的損失為前提,不能因急于處理,而不顧后果,造成更大損失。

6.你是某物業(yè)公司的管理人員,負(fù)責(zé)安全管理工作,請(qǐng)說明發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)對(duì)措施是什么

【答案】應(yīng)對(duì)措施如下:

(1)了解和確認(rèn)起火位置、范圍和程度。

(2)向公安消防機(jī)關(guān)報(bào)警。

(3)清理通道,準(zhǔn)備迎接消防車人場(chǎng)。

(4)立即組織現(xiàn)場(chǎng)人員疏散。在不危及人身安全的情況下?lián)尵任镔Y。

(5)組織義務(wù)消防隊(duì)。在保證安全的前提下接近火場(chǎng),用適當(dāng)?shù)南榔鞑目刂苹饎?shì)。

第8篇 科瑞物業(yè)管理發(fā)展公司簡(jiǎn)介

上?？迫鹞飿I(yè)管理發(fā)展公司簡(jiǎn)介

上海科瑞物業(yè)管理發(fā)展有限公司專業(yè)從事中高檔商品住宅、小區(qū)、辦公樓宇、商場(chǎng)、酒店式小區(qū)等綜合性物業(yè)項(xiàng)目的全權(quán)委員物業(yè)管理、物業(yè)顧問服務(wù)及駐場(chǎng)物業(yè)顧問服務(wù)業(yè)務(wù),服務(wù)內(nèi)容還涉及房產(chǎn)咨詢、商務(wù)咨詢等方面;科瑞物業(yè)以規(guī)范、周到、守信、高效為企業(yè)宗旨,崇尚服從、自信、自律、進(jìn)取的企業(yè)精神。

科瑞物業(yè)由上海綠地物業(yè)發(fā)展有限公司經(jīng)改制,由上海綠地集團(tuán)控股、多方投資并和加拿大高力物業(yè)服務(wù)(上海)有限公司合作組建。是中國(guó)物業(yè)協(xié)會(huì)、上海市物業(yè)協(xié)會(huì)理事單位。并已通過英國(guó)皇家sgs公司審核認(rèn)證取得sio90012000質(zhì)量管理認(rèn)證。科瑞物業(yè)全方位體現(xiàn)現(xiàn)代物業(yè)管理理念,崇尚以人為本、生態(tài)平衡的管理服務(wù)本質(zhì),追求'高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)、大眾化收費(fèi)、可持續(xù)發(fā)展',維護(hù)社會(huì)、業(yè)主、企業(yè)三方利益?？迫鹞飿I(yè)通過于具有境外先進(jìn)物業(yè)管理理念的高力集團(tuán)合作,結(jié)合國(guó)內(nèi)業(yè)戶的實(shí)際需要,利用綠地物業(yè)前二百余萬平方米的物業(yè)管理和開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理五萬多平方米商鋪綜合市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn),可從物業(yè)建設(shè)階段開始,通過全方位的物業(yè)管理服務(wù),不斷地向發(fā)展商提供各種有利于節(jié)約投資、促進(jìn)銷售、保證質(zhì)量和物業(yè)管理等方面的意見和建議,協(xié)助開發(fā)商提高物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力,并為物業(yè)管理打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。

科瑞物業(yè)集團(tuán)高力物業(yè)國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)之經(jīng)驗(yàn)、綠地物業(yè)地域化操作之優(yōu)勢(shì),在高力物業(yè)管理總面積近1000萬平方米、綠地物業(yè)管理面積近200萬平方米的背景下,合約管理面積已逾230萬平方米,前期顧問管理合同簽訂100余萬平方米,管理方式有全權(quán)管理、駐場(chǎng)顧問管理及顧問管理。在上海、科瑞已成功管理上海綠地世紀(jì)城(上海春天)、世紀(jì)同樂、綠地世家、綠地科創(chuàng)小區(qū)、華能城市花園、錦綠新城等物業(yè)、綠地名人坊、龍辰苑等,另已在江西南呂、吉林長(zhǎng)春設(shè)立了子公司?？迫鹬铝τ陂_拓、發(fā)展上海及國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理市場(chǎng)?？迫鹞飿I(yè)董事長(zhǎng)張?chǎng)螄?guó),副董事長(zhǎng)、總經(jīng)理張一民,副總經(jīng)理王振太,在此致意各房產(chǎn)開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和社會(huì)各界人士,祈望合作,共圖發(fā)展;科瑞將給您帶來欣喜。

第9篇 中藥大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理范圍

中醫(yī)藥大學(xué)校區(qū)物業(yè)管理范圍

下述物業(yè)是指**中醫(yī)藥大學(xué)大學(xué)城校區(qū)一期所有物業(yè)(特殊說明的除外)。

1 物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修、維護(hù)、使用、運(yùn)行管理

1.1房屋建筑物本體及共用設(shè)施設(shè)備:包括但不限于共用的上下水管道、雨水管、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備配置系統(tǒng)等,公寓、宿舍室內(nèi)設(shè)施除外

1.2房屋建筑物共用部位:包括但不限于樓蓋、屋頂、梁柱、地面、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、公共部分的內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗等

1.3物業(yè)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備

1.4機(jī)電設(shè)施設(shè)備:包括但不限于以總水表以后范圍內(nèi)的衛(wèi)生用水、飲用水等供水設(shè)施和全部排水、排污設(shè)施及管道;電路和照明設(shè)備;電梯設(shè)備;配電房及設(shè)備;供熱系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)及末端設(shè)備;電鈴等

1.5小型維修:包括但不限于宿舍內(nèi)的照明、給排水設(shè)施、門、窗、鎖等(不含食堂、商店)

2 室內(nèi)外公共場(chǎng)地的清潔、保潔、消殺(除四害)、消毒

2.1教學(xué)區(qū)樓內(nèi)走廊、樓梯道、電梯間、衛(wèi)生間、課室、教師休息室、會(huì)議室、接待室、圖書資料室、閱覽室、自修室、陽臺(tái)、天臺(tái)等(不含行政辦公室、實(shí)驗(yàn)室)、教學(xué)區(qū)室外道路、停車場(chǎng)、體育場(chǎng)等公共區(qū)域的清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn)等;

2.2生活區(qū)學(xué)生宿舍、教師公寓房間外的公共部分、生活區(qū)室外道路、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等公共區(qū)域的清潔開荒、日常保潔、消殺、消毒、生活垃圾的收集、清運(yùn),不含食堂、商店的樓內(nèi)部分。

2.3 環(huán)境綠化(含盆景)、美化、修剪及養(yǎng)護(hù)管理

范圍包括固有綠地、道路兩邊綠化、樓宇間綠地等,涵蓋校區(qū)內(nèi)所有樹木(含古樹)、綠化帶、草坪、花壇、樹盆、綠籬、天然植物群落等。

2.4 學(xué)生宿舍(不含學(xué)生的床位分配)、學(xué)生活動(dòng)中心和教師公寓的管理

包括生活秩序管理、公共秩序管理、單車棚管理、宿舍紀(jì)律的維持等。

2.5 教學(xué)樓課室(不含實(shí)驗(yàn)室)的管理

2.6 教學(xué)樓內(nèi)課室教學(xué)物資、教學(xué)設(shè)備的管理

2.7 校園治安、消防和校區(qū)交通管理

2.8 物業(yè)管理制度與檔案、資料管理

2.9 校園綜合服務(wù)

第10篇 某某商城物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介

某商城物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介

(一)、企業(yè)介紹

**zz商城物業(yè)管理有限公司是**市物業(yè)供熱集團(tuán)公司與香港順邁國(guó)際有限公司依據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度合資組建的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的中外合資物業(yè)管理公司。2001年12月,正式成為全國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)944號(hào)會(huì)員,現(xiàn)為黑龍江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)理事單位,省物業(yè)專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng)單位,**市物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位,物業(yè)管理國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)。

公司現(xiàn)管理和已簽訂合同的物業(yè)項(xiàng)目包括zz商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸、中國(guó)銀行黑龍江省分行辦公樓、海富名都城、龍福家園、美霖嘉園、盛世嘉園、聚豪天下、江南國(guó)際公寓、百順風(fēng)華、太陽島風(fēng)景區(qū)、世茂濱江新城等多個(gè)高檔物業(yè)小區(qū),總面積逾200萬平方米。

公司繼承了香港順邁集團(tuán)先進(jìn)的國(guó)際物業(yè)管理模式,汲取了**市房產(chǎn)局近50年來對(duì)房屋維修、保養(yǎng)和內(nèi)業(yè)檔案管理的經(jīng)驗(yàn),并導(dǎo)入'環(huán)境+文化'的物業(yè)管理新理念,努力與國(guó)際化的物業(yè)管理模式接軌,并逐步向國(guó)內(nèi)知名,省內(nèi)領(lǐng)先的產(chǎn)業(yè)化、集團(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展。

(二)公司的組織結(jié)構(gòu)及下屬專業(yè)公司

嚴(yán)密合理的組織系統(tǒng)是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ),zz商城物業(yè)管理有限公司實(shí)行董事會(huì)監(jiān)督領(lǐng)導(dǎo)下的集中管理,通過嚴(yán)格的職能界定和崗位職責(zé)劃分,建立起了一套具有明確的職權(quán)劃分、嚴(yán)格的規(guī)章制度、合理的專業(yè)勞動(dòng)組織結(jié)構(gòu)系統(tǒng),從而確保了公司在董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下安全有序地運(yùn)行。公司以專業(yè)、高效、精干的原則,并根據(jù)公司未來的發(fā)展需要及公司的管理體制,設(shè)置了七個(gè)部門一個(gè)中心,主要有:綜合部、管家部、財(cái)務(wù)部、工程部、業(yè)務(wù)拓展部、法律事務(wù)部、安全管理部、管控中心。

圍繞物業(yè)管理服務(wù),公司先后成立了園林綠化公司、電梯維修公司、金屬制品公司、保潔服務(wù)公司等系列子公司

公 司 管 理 架 構(gòu) 圖

總經(jīng)理

副總經(jīng)理

管控中心

管家

部財(cái)務(wù)部

綜合部

安全管理部

業(yè)務(wù)拓展部

工程部

法律事物部

各物業(yè)管理處

物料庫(kù)檔案室司機(jī)班

食堂組

水電組

電梯組

綜合組

其中,綜合部負(fù)責(zé)公司行政管理、后勤與內(nèi)務(wù)管理、人事勞資、人力資源開發(fā)與培訓(xùn)、企業(yè)文化、社區(qū)文化、黨群工作、對(duì)外協(xié)調(diào)等。下設(shè)司機(jī)班、食堂。

管家部負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)檔案的建立與管理、費(fèi)用收繳稽核、制定費(fèi)用指標(biāo)、提出業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范、對(duì)所管物業(yè)實(shí)施統(tǒng)籌管理及對(duì)外接管物業(yè)規(guī)劃書的制定。下設(shè)檔案室、物料庫(kù)。

財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)公司日常財(cái)務(wù)活動(dòng)、建立財(cái)務(wù)管理制度、擬訂年度財(cái)務(wù)預(yù)算、提交年度財(cái)務(wù)決算、保證公司的運(yùn)轉(zhuǎn)能力。

工程部負(fù)責(zé)公司所管物業(yè)公共部位、公用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù),并制定公共設(shè)施、設(shè)備的年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃,建立設(shè)施、設(shè)備的內(nèi)業(yè)檔案,為業(yè)主的員工提供自用部位、自用設(shè)施設(shè)備的有償維修服務(wù)。

業(yè)務(wù)拓展部負(fù)責(zé)公司社區(qū)文化、各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)與服務(wù)項(xiàng)目的策劃、管理、開展便民服務(wù)等。

管控中心負(fù)責(zé)受理業(yè)主的員工報(bào)修、投訴及部門信息反饋,并作為公司樞紐環(huán)節(jié),協(xié)調(diào)、調(diào)度相關(guān)部門與人員,為業(yè)主的員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。負(fù)責(zé)各部門、各管理處服務(wù)質(zhì)量的巡查與監(jiān)控,督促提出整改措施及業(yè)務(wù)操作規(guī)程與規(guī)范,不斷提高服務(wù)水平。

安全管理部負(fù)責(zé)對(duì)安管人員進(jìn)行職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn),協(xié)助管控中心隨時(shí)對(duì)值班、值崗員工進(jìn)行檢查。監(jiān)督其在崗盡職及遵守公司制度,正規(guī)值班值崗。

法律事務(wù)部負(fù)責(zé)促進(jìn)公司各方面事務(wù)按市場(chǎng)規(guī)范及國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章、政策運(yùn)行、完善公司的各項(xiàng)合同關(guān)系,代理涉訴案件,加大費(fèi)用收繳力度。

(三)公司下設(shè)物業(yè)管理處

是物業(yè)管理的現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)所管范圍內(nèi)保安、保潔、報(bào)修、收費(fèi)工作,直接與業(yè)主的員工溝通、協(xié)調(diào),監(jiān)督所管人員的工作表現(xiàn)和行為規(guī)范。

現(xiàn)公司主要設(shè)有zz商城物業(yè)管理處、世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)管理處、得意居物業(yè)管理處、名人府邸物業(yè)管理處、省中行辦公樓物業(yè)管理處、海富名都城物業(yè)管理處、龍福家園物業(yè)管理處、美霖嘉園物業(yè)管理處、盛世嘉園物業(yè)管理處、聚豪天下物業(yè)管理處、江南國(guó)際公寓物業(yè)管理處、百順風(fēng)華物業(yè)管理處等多個(gè)物業(yè)管理處。

八個(gè)部門一個(gè)中心及下設(shè)管理處更好地延伸了公司的管理職能,密切地職能銜接使公司管理沒有空白。從而形成了以總經(jīng)理為中心的指揮領(lǐng)導(dǎo)網(wǎng)絡(luò)。

(四)、公司的管理模式

zz商城物業(yè)管理有限公司在成立之初即確定'安全第一,服務(wù)至上'為基礎(chǔ)性服務(wù)理念,以為業(yè)主提供'人性化、商業(yè)化'的管理為目標(biāo),并根據(jù)部門的職權(quán)范圍制訂了一套切實(shí)可行操作性強(qiáng)的運(yùn)作程序和管理規(guī)范,并對(duì)各個(gè)崗位制定了詳細(xì)的崗位職責(zé)。

根據(jù)實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)情況,每年公司要進(jìn)行年度總結(jié),半年召開一次經(jīng)濟(jì)分析會(huì);每月召開一次總經(jīng)理辦公會(huì),分析當(dāng)月公司各項(xiàng)工作中出現(xiàn)的問題,并制定出解決措施;每周由總經(jīng)理召開各部門,管理處經(jīng)理參加的公司例會(huì),研究解決各部門、管理處匯報(bào)上來的工作問題;每天各部門、各管理處召開本單位例會(huì),安排布置當(dāng)天工作。

定期例會(huì)制度確保了公司各項(xiàng)工作的順利完成,并使工作中出現(xiàn)的各種情況,能夠及時(shí)有效地得到解決。

(五)、物業(yè)公司的優(yōu)勢(shì)

1) 經(jīng)驗(yàn)豐富、精明強(qiáng)干的領(lǐng)導(dǎo)班子

一個(gè)企業(yè)要成功,就要有好的帶頭人,我公司現(xiàn)任總經(jīng)理曹學(xué)昌先生原就職于龍電物業(yè)公司任總經(jīng)理職務(wù),碩士研究生學(xué)歷,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,并正在**工業(yè)大學(xué)建設(shè)經(jīng)濟(jì)管理專業(yè)攻讀物業(yè)管理方面的博士學(xué)位,目前是省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)理事,省物業(yè)管理專業(yè)委員會(huì)副秘書長(zhǎng),省物業(yè)管理專家組成員,**物業(yè)管理協(xié)會(huì)常務(wù)理事,曹總經(jīng)理對(duì)高檔物業(yè)管理具有自己獨(dú)特的方法和思路。

公司還聘請(qǐng)臺(tái)灣的物業(yè)管理高級(jí)人才,原香港順邁集團(tuán)物業(yè)部經(jīng)理羅昌迨先生為公司經(jīng)營(yíng)顧問,承擔(dān)公司經(jīng)營(yíng)決策責(zé)任。

公司的中層管理干部也都具有大專以上的學(xué)歷,并且都有著多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn),理論與實(shí)踐的結(jié)合,使我們公司的領(lǐng)導(dǎo)決策層能在物業(yè)的行業(yè)中高瞻遠(yuǎn)矚,不斷的帶領(lǐng)我物業(yè)公司走向一個(gè)又一個(gè)新的高峰。

2)高素質(zhì)、高效率的優(yōu)秀保安團(tuán)隊(duì)

我們公司的安管人員大部分是軍隊(duì)的轉(zhuǎn)業(yè)退伍軍人,具有一定的體能、專業(yè)素質(zhì),熟悉防火、防盜及一般情況的處理,實(shí)行24小時(shí)晝夜值班的制度,晝夜進(jìn)行管區(qū)巡邏。我們的保安人員每天都要按軍事化管理的要求出早操、晨報(bào)、晨訓(xùn),每月三次小訓(xùn),一次大訓(xùn),以例行的比武促進(jìn)人員素質(zhì)不斷提高。迄今為止我們所管理的物業(yè)小區(qū)尚未發(fā)生一件重大治安事件。

3)技術(shù)過硬的專業(yè)維修隊(duì)伍

我們公司所配備的維修人員,各工種齊全,技術(shù)過硬,無論是水暖工、電工、木工、瓦工、電焊工大部分都持有相關(guān)的技術(shù)等級(jí)證書。

他們熟悉社區(qū)的管線走向及隱蔽工程,為了能隨時(shí)處置各種突發(fā)事件,確保及時(shí)有效地完成各種報(bào)修、急修和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作,工程維修人員同樣實(shí)行24小時(shí)值班制度,以保證在任何時(shí)間接到報(bào)修后都能在15分鐘到30分鐘內(nèi)迅速的趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修處理。

我們還根據(jù)各物業(yè)社區(qū)的具體情況,制定大中修計(jì)劃,按計(jì)劃定期的對(duì)各個(gè)物業(yè)小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備及房屋進(jìn)行維修、保養(yǎng),做到小修及時(shí)到位,大修不過夜。

4)專業(yè)的保潔隊(duì)伍

各管理處的保潔工作是我們物業(yè)日常工作的重點(diǎn),為此我公司成立了專業(yè)的保潔公司來負(fù)責(zé)各物業(yè)小區(qū)的保潔工作,該保潔公司負(fù)責(zé)人由具有多年賓館保潔經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任,同時(shí)我們還參照國(guó)家三星級(jí)酒店關(guān)于衛(wèi)生方面的檢查制度,制定了我公司詳細(xì)的保潔工作規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn),以此標(biāo)準(zhǔn)來衡量保潔人員的工作成績(jī)。

我們公司除了定期的對(duì)保潔員進(jìn)行有關(guān)保潔方面知識(shí)的專門培訓(xùn)外,還由管控中心每天派員到各管理區(qū)域進(jìn)行檢查督導(dǎo),并對(duì)保潔及工作人員的工作情況詳細(xì)記錄,按記錄進(jìn)行考核評(píng)定,獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。

5)專業(yè)的配套服務(wù)

我們公司除了業(yè)務(wù)拓展部,還根據(jù)公司未來發(fā)展的需要,成立了一系列專業(yè)化的子公司。

主要有:綠化公司、電梯維修公司、保潔公司、文化傳播公司等多個(gè)子公司。

綠化公司于2003年1月成立,公司主要組成人員均是具有本科以上學(xué)歷具有豐富經(jīng)驗(yàn)的農(nóng)業(yè)大學(xué)往屆畢業(yè)生組成,在成立至今短短的半年時(shí)間內(nèi)就順利完成了16個(gè)物業(yè)小區(qū)近20萬平米的選苗、布景、造型、修建、養(yǎng)護(hù)等各項(xiàng)綠化工作,受到了廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。

此外,他們還在哈市市郊成立了專門的綠化基地,與國(guó)內(nèi)一些知名苗圃基地有密切的合作關(guān)系,既保證了綠化質(zhì)量,又能隨時(shí)根據(jù)需要為業(yè)主的員工提供各種超值服務(wù)。

電梯維修公司也是我公司的子公司之一,公司主要組成人員均是具有相應(yīng)資質(zhì)的資深技術(shù)人員。從成立之初到現(xiàn)在,該公司除了保證我公司所管理的各物業(yè)小區(qū)的32部電梯正常維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行外,還對(duì)外承攬了的一系列電梯維修、養(yǎng)護(hù)工作,通過例行的維修及保養(yǎng),我公司所管理的物業(yè)小區(qū)所有電梯均運(yùn)行良好,無一例事故發(fā)生,既節(jié)約了成本,又為業(yè)主的員工降低了電梯養(yǎng)護(hù)的費(fèi)用。

保潔公司也是我公司重要的子公司之一,該公司配備了洗地機(jī)、吸水機(jī)、打蠟機(jī)、電動(dòng)升降平臺(tái)等一系列專業(yè)工具,公司主要負(fù)責(zé)人具有多年的星級(jí)賓館專業(yè)保潔經(jīng)驗(yàn),自公司成立以來,已經(jīng)對(duì)外承接了多項(xiàng)大理石地面清洗,打蠟和地毯清洗、養(yǎng)護(hù)等工作,受到廣大業(yè)主的員工的一致好評(píng)。

文化傳播公司是我們正在著手組建的子公司之一,主要負(fù)責(zé)對(duì)外宣傳、社區(qū)文化、廣告創(chuàng)意、文案、員工培訓(xùn)等工作。

6) 嚴(yán)密的規(guī)章制度

俗話說'沒有規(guī)矩,不成方圓',為提高公司員工的敬業(yè)、服務(wù)意識(shí),使公司上下能夠做到令行禁止,更有效率的完成好公司下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù),公司還引進(jìn)了部隊(duì)的軍事化管理機(jī)制,定期邀請(qǐng)駐地部隊(duì)的優(yōu)秀教練員對(duì)員工進(jìn)行軍訓(xùn)。

公司各部門和下屬管理處的員工實(shí)行半軍事化管理,每天早晨出操訓(xùn)練,背誦公司員工守則和文明用語,此項(xiàng)制度加強(qiáng)了員工的組織性、紀(jì)律性。

公司為管控中心配備了超短波電臺(tái),為保安和維修等一線部分人員配備了對(duì)講機(jī),在方便情況溝通的同時(shí),保證管理機(jī)關(guān)的各項(xiàng)指令及時(shí)有效的傳達(dá)到各個(gè)崗位,以便更好的為業(yè)主的員工服務(wù)。

公司根據(jù)創(chuàng)品牌企業(yè)和未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要,本著'能者上,庸者下,劣者退'的原則管理人力資源,通過制定嚴(yán)格的考核、獎(jiǎng)罰、晉升、辭退制度培養(yǎng)出一支素質(zhì)過硬、技能全面的人力資源隊(duì)伍。

7) 嚴(yán)格的人員選拔和培訓(xùn)制度

公司以'精干、高效、實(shí)用'原則,制定了一系列人員招聘、培訓(xùn)、選拔、儲(chǔ)備計(jì)劃。

在招聘工作中,公司嚴(yán)格把關(guān),以誠(chéng)信、敬業(yè)、協(xié)作為基本標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行招聘,經(jīng)過綜合部的初試、部門經(jīng)理和總經(jīng)理的面試、物業(yè)管理崗前培訓(xùn),經(jīng)考試合格試用期滿后才能正式上崗。

在培訓(xùn)工作中,公司制訂了詳細(xì)崗前和在崗培訓(xùn)計(jì)劃,不斷提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)。通過有組織培訓(xùn),有計(jì)劃選擇人才,公司的人力資源管理不斷走入正軌,我們把一批有專業(yè)技能的人才放到了能發(fā)展才干的崗位,把品行出眾的人才放到了能體現(xiàn)德才素質(zhì)的管理崗位,人盡其才,物盡其用,從而建立起一支更具專業(yè)水平,更有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。

(六)、驕人的業(yè)績(jī)

物業(yè)公司成立近兩年來,通過我們的不斷努力,取得了可喜的成績(jī),我們公司管理的zz商城、世紀(jì)廣場(chǎng)、得意居、名人府邸等物業(yè)小區(qū)先后多次被評(píng)為 '南崗區(qū)優(yōu)秀治安管理小區(qū)' 、'市級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'、'市級(jí)優(yōu)秀綠化庭院'、'省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)'等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào),更有業(yè)主的員工贈(zèng)送的錦旗多面和表揚(yáng)信數(shù)封。

世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)小區(qū)是**市物業(yè)管理示范單位,每年省市領(lǐng)導(dǎo)均會(huì)陪同外國(guó)元首和貴賓到該物業(yè)小區(qū)進(jìn)行參觀、指導(dǎo)。

我公司于2003年為我們所管理的zz商城物業(yè)小區(qū)和世紀(jì)廣場(chǎng)物業(yè)小區(qū)申報(bào)'全國(guó)物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)',在省建設(shè)廳和國(guó)家建設(shè)部組織的評(píng)檢過程中雙雙順利通過檢查,創(chuàng)下了同行業(yè)之最,成為東北地區(qū)為數(shù)不多的一次申報(bào)2個(gè)國(guó)家級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)并且順利通過的物業(yè)公司之一。

我公司于2004年成功申報(bào)國(guó)家一級(jí)資質(zhì),成為國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)。

公司于2004年初成立北京市zz人家物業(yè)管理分公司,同年接管北京市鼎盛園小區(qū),現(xiàn)正為其進(jìn)行前期物業(yè)管理服務(wù)。

第11篇 物業(yè)管理手冊(cè)自定義術(shù)語

《物業(yè)管理手冊(cè)》自定義術(shù)語

1 管理制度

本手冊(cè)沿用管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》中對(duì)“管理制度”的定義和解釋,并將“管理制度”與iso9000標(biāo)準(zhǔn)中的“文件”定義統(tǒng)一起來。

2 備案、核準(zhǔn)與審批

本手冊(cè)沿用管理公司《經(jīng)營(yíng)管理制度》中對(duì)“備案”、“核準(zhǔn)”、“審批”的定義和解釋,并嚴(yán)格區(qū)分管理公司、項(xiàng)目所在公司、物業(yè)分公司的相關(guān)權(quán)限。

3 物業(yè)管理(物業(yè)服務(wù))

“物業(yè)管理”的定義完全采用國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》中的規(guī)定,“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定,對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理,維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。”為突出本公司在物業(yè)管理活動(dòng)中的服務(wù)定位,強(qiáng)化服務(wù)提供者的角色,本手冊(cè)及其支持文件中均將“物業(yè)管理”稱為“物業(yè)服務(wù)”?！拔飿I(yè)服務(wù)”、“物業(yè)管理”、“物業(yè)管理服務(wù)”在本手冊(cè)及其支持文件中具有相同的含義。

4 顧客

“顧客”是指物業(yè)服務(wù)的接受者,具體包括業(yè)主、租賃住戶,以及配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)營(yíng)商戶或其他物業(yè)使用人。

5 前期介入

“前期介入”是指物業(yè)管理企業(yè)在正式驗(yàn)收、接管物業(yè)項(xiàng)目前,依據(jù)開發(fā)商要求或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)咨詢服務(wù)合同的約定,有償參與項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的活動(dòng)。

項(xiàng)目對(duì)外承接物業(yè)項(xiàng)目時(shí),前期介入工作的階段和內(nèi)容按服務(wù)合同約定執(zhí)行。管理公司范圍內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的前期介入階段和內(nèi)容,各級(jí)物業(yè)管理部門(公司)必須按本手冊(cè)及其支持文件的規(guī)定和開發(fā)業(yè)務(wù)部門(公司)的具體要求執(zhí)行。

6 專責(zé)人員

“專責(zé)”是指對(duì)某一項(xiàng)工作的結(jié)果負(fù)完全責(zé)任,或主要責(zé)任。但“專責(zé)”并不意味著專職,也可以是兼職。

7 授權(quán)人員(部門)

“授權(quán)人”或“授權(quán)人員”是指公司規(guī)定具有某項(xiàng)決策、執(zhí)行或監(jiān)督檢查權(quán)力的人員,授權(quán)方式可以是在管理制度中明確規(guī)定,也可以是上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)實(shí)際工作需要,在其職權(quán)范圍內(nèi)做出的臨時(shí)授權(quán)。

臨時(shí)授權(quán)工作的責(zé)任一般仍由上級(jí)權(quán)力授予人承擔(dān),除非該項(xiàng)授權(quán)得到了更高一級(jí)管理人員的書面批準(zhǔn)。

第12篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算

在物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理過程中,財(cái)務(wù)預(yù)算居于十分重要的地位。任何管理活動(dòng)都涉及了解過去、分析現(xiàn)在和規(guī)劃未來,物業(yè)管理財(cái)務(wù)也不例外。財(cái)務(wù)預(yù)算既是這些了解、分析和規(guī)劃活動(dòng)結(jié)果的集中體現(xiàn),又是保證公司的規(guī)劃目標(biāo)或財(cái)務(wù)管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的管理控制工具。

一、財(cái)務(wù)預(yù)算的含義及其要求

財(cái)務(wù)預(yù)算是現(xiàn)代公司理財(cái)?shù)闹匾侄?通過對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律的認(rèn)識(shí),以及充分調(diào)動(dòng)公司員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算編制和實(shí)施的積極性,它實(shí)現(xiàn)了科學(xué)管理和民主管理的結(jié)合。

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算及其作用

理論上,財(cái)務(wù)預(yù)算有廣義和狹義之分。廣義的財(cái)務(wù)預(yù)算是根據(jù)物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針,在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來的基礎(chǔ)上,對(duì)公司未來資金運(yùn)動(dòng)的過程和結(jié)果(包括資金來源、資金運(yùn)用和資金結(jié)構(gòu)等)進(jìn)行事先安排的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。具體而言,了解過去和分析現(xiàn)在是指了解公司過去和現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)成果及其財(cái)務(wù)狀況;預(yù)測(cè)未來是在了解過去和分析現(xiàn)在的基礎(chǔ)上,對(duì)未來可能出現(xiàn)的各種情況及其對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的影響進(jìn)行科學(xué)的推斷;而財(cái)務(wù)安排則是指為達(dá)成未來的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果,針對(duì)相關(guān)影響因素而進(jìn)行的各種財(cái)務(wù)決策活動(dòng)。狹義的財(cái)務(wù)預(yù)算則是各種財(cái)務(wù)安排的系統(tǒng)化和具體化,即財(cái)務(wù)決策結(jié)果的匯總。可見,財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的重要環(huán)節(jié),它提供了物業(yè)管理公司未來資金運(yùn)動(dòng)的信息,為物業(yè)管理公司管理層和業(yè)主等信息需求者評(píng)估物業(yè)管理公司未來的現(xiàn)金流量和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提供了基礎(chǔ)。

財(cái)務(wù)預(yù)算是物業(yè)管理公司理財(cái)活動(dòng)的起點(diǎn)。廣義財(cái)務(wù)預(yù)算過程中,基于對(duì)公司資金運(yùn)動(dòng)的分析和預(yù)測(cè),管理層對(duì)物業(yè)管理公司未來財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了各種安排,財(cái)務(wù)預(yù)算就是這些安排的匯總。就本質(zhì)而言,廣義財(cái)務(wù)預(yù)算確立了物業(yè)管理公司下一年度理財(cái)?shù)姆较蚝筒呗?因而,作為集中體現(xiàn)其結(jié)果的載體――財(cái)務(wù)預(yù)算,指明了物業(yè)管理公司理財(cái)?shù)木唧w目標(biāo),提供了對(duì)物業(yè)管理公司日常資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制的依據(jù),并可作為物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的要求

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程,是對(duì)公司未來經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)結(jié)果的安排過程。為此,為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算的有效性,編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),必須遵循以下原則或要求:

1.加強(qiáng)調(diào)查研究,認(rèn)識(shí)資金運(yùn)動(dòng)規(guī)律

與其他企業(yè)的資金運(yùn)動(dòng)相比,物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)――物業(yè)管理服務(wù)的資金運(yùn)動(dòng)相對(duì)較為簡(jiǎn)單,主要涉及收取管理費(fèi)和費(fèi)用支出兩個(gè)環(huán)節(jié)。盡管如此,為提高財(cái)務(wù)預(yù)算的準(zhǔn)確性和可操作性,仍需在編制財(cái)務(wù)預(yù)算之前,了解其資金運(yùn)動(dòng)的特點(diǎn),特別是設(shè)備維修保養(yǎng)等費(fèi)用支出項(xiàng)目的規(guī)律性。

2.實(shí)行參與管理,調(diào)動(dòng)員工積極性

財(cái)務(wù)預(yù)算是一種財(cái)務(wù)管理手段,其目的是對(duì)未來的資金運(yùn)動(dòng)進(jìn)行控制。這一控制通過公司各部門全體員工的執(zhí)行得以實(shí)現(xiàn)。實(shí)質(zhì)上,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程,就是財(cái)務(wù)管理目標(biāo)的設(shè)置過程?，F(xiàn)代管理研究表明:員工參與其目標(biāo)的確定過程,能有效地增強(qiáng)對(duì)其目標(biāo)的認(rèn)同,從而提高達(dá)成目標(biāo)的可能性。由于公司全體員工都將參與財(cái)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行,因此,應(yīng)盡可能讓員工參與財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程。

3.符合實(shí)際,適當(dāng)留有余地

預(yù)算作為一種控制目標(biāo),其水平的高低既應(yīng)該體現(xiàn)出挑戰(zhàn)性,同時(shí)也應(yīng)是可實(shí)現(xiàn)的,不應(yīng)是高不可攀的,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算難以起到應(yīng)有的作用。具體而言,編制的財(cái)務(wù)預(yù)算既應(yīng)符合公司的實(shí)際情況,不宜過低,同時(shí)也不宜過高,通過全體員工的努力應(yīng)能夠?qū)崿F(xiàn)。

4.全面權(quán)衡,提高資金使用效益

現(xiàn)代管理研究證明:計(jì)劃帶來的節(jié)約是最大的節(jié)約。物業(yè)管理服務(wù)中,管理收費(fèi)有既定標(biāo)準(zhǔn),如何提高管理收費(fèi)的使用效益必然是物業(yè)管理公司始終關(guān)心的主題。為此,不僅要求嚴(yán)格控制費(fèi)用支出,更重要的是在財(cái)務(wù)預(yù)算過程中,應(yīng)充分考慮各費(fèi)用支出的必要性及其經(jīng)濟(jì)價(jià)值,防止預(yù)算中包含不應(yīng)發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目。

(三)財(cái)務(wù)預(yù)算編制方法

財(cái)務(wù)預(yù)算有多種不同的編制方法。理論研究表明,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方法不同,其效益性和實(shí)現(xiàn)的可能性大不相同。現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司編制財(cái)務(wù)預(yù)算的常用方法為固定預(yù)算和零基預(yù)算兩種。

1.固定預(yù)算

固定預(yù)算,是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響,在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

固定預(yù)算是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法,在現(xiàn)實(shí)生活中得到了廣泛應(yīng)用。其優(yōu)點(diǎn)集中表現(xiàn)為:編制簡(jiǎn)單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。這一方法的缺點(diǎn)為:沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時(shí),由于采用該方法編制的預(yù)

算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。

2.零基預(yù)算

零基預(yù)算是指一切從零開始,通過重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項(xiàng)支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。該方法是美國(guó)學(xué)者p.德魯克等于20世紀(jì)60年代首先提出的,它很快就受到美國(guó)政府和工商界的重視。1976年,美國(guó)總統(tǒng)卡特將零基預(yù)算引入政府的預(yù)算管理,取得了較好的成效。在我國(guó),零基預(yù)算作為成本費(fèi)用預(yù)算的一種編制方法,越來越多地應(yīng)用于政府部門和以微利為主要特征的行業(yè)(如物業(yè)管理行業(yè)等)。

零基預(yù)算不受以往實(shí)際費(fèi)用支出水平的限制,完全根據(jù)預(yù)算期業(yè)務(wù)活動(dòng)的需要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)的輕重緩急,對(duì)各支出項(xiàng)目進(jìn)行逐個(gè)分析和計(jì)量,從而制定出費(fèi)用預(yù)算。具體而言,零基預(yù)算的編制程序?yàn)?①由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項(xiàng)目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;②將全部的費(fèi)用項(xiàng)目分為必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目和費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目?jī)纱箢?③對(duì)各費(fèi)用支出額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;④將預(yù)算期內(nèi)可動(dòng)用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項(xiàng)目之間進(jìn)行分配。分配時(shí),首先滿足必須保證支出的費(fèi)用項(xiàng)目,然后再按成本效益率的高低,將經(jīng)濟(jì)資源在費(fèi)用額可以增減變動(dòng)的費(fèi)用項(xiàng)目之間進(jìn)行優(yōu)化分配。

對(duì)物業(yè)管理公司而言,零基預(yù)算有著重要價(jià)值。在既定的管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)下,它有助于提高管理收費(fèi)的使用效益,改善公司與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強(qiáng)物業(yè)管理公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。但值得注意的是,零基預(yù)算也有一定的不足,主要表現(xiàn)為:編制預(yù)算的工作量相對(duì)較大,各費(fèi)用項(xiàng)目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)等。

二、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算,是對(duì)物業(yè)管理中資金運(yùn)動(dòng)過程和結(jié)果的全面反映,它涉及到公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的方方面面,內(nèi)容十分豐富。為此,有必要對(duì)其具體內(nèi)容作一認(rèn)識(shí)。

(一)編制財(cái)務(wù)預(yù)算的假定

現(xiàn)實(shí)中,物業(yè)管理公司的未來資金運(yùn)動(dòng)面臨著較高的不確定性。編制財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí),首先應(yīng)明確編制預(yù)算的前提條件,即為公司財(cái)務(wù)預(yù)算的編制作出必要的、合理的假定。

1.持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定

持續(xù)經(jīng)營(yíng)假定與持續(xù)經(jīng)營(yíng)會(huì)計(jì)假定相同,是指在可預(yù)見的將來,物業(yè)管理公司將繼續(xù)為目前所管理的物業(yè)提供服務(wù)。物業(yè)管理公司根據(jù)合同對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理,除雙方或單方違約情形外,這一假定是合理的。

2.單一業(yè)務(wù)假定

單一業(yè)務(wù)假定是指物業(yè)管理公司僅提供物業(yè)管理服務(wù),不從事多種經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)實(shí)中,許多物業(yè)管理公司從事多種經(jīng)營(yíng),但由于其非物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)的預(yù)算與一般公司的預(yù)算并無差別,而物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn),因此,有必要確立該假定,以簡(jiǎn)化財(cái)務(wù)預(yù)算的編制。

3.現(xiàn)金收支假定

現(xiàn)金收支假定是假定公司有完善的財(cái)務(wù)管理制度,包括內(nèi)部牽制制度、內(nèi)部稽核制度和現(xiàn)金庫(kù)存量(上、下限)制度等。

4.存貨假定

存貨假定是指假定公司的存貨按經(jīng)濟(jì)批量(經(jīng)濟(jì)批量是確定存貨采購(gòu)量的一種方式,在該方式下,預(yù)算期內(nèi)存貨的采購(gòu)費(fèi)用和存儲(chǔ)費(fèi)用之和最小)訂購(gòu),且?guī)齑媪磕軡M足日常維修保養(yǎng)之用。由于物業(yè)管理服務(wù)所需存貨多可在本地購(gòu)買,因此,公司無需儲(chǔ)備額外的存貨(也稱安全儲(chǔ)備量)以備不時(shí)之需。

5.營(yíng)運(yùn)資金假定

營(yíng)運(yùn)資金為任何公司從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需。營(yíng)運(yùn)資金假定是指假定公司的營(yíng)運(yùn)資金由物業(yè)管理公約所規(guī)定的、由業(yè)主繳納的管理費(fèi)押金提供。確立這一假定的現(xiàn)實(shí)意義在于,物業(yè)管理公司僅在極少數(shù)情形下為日常物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行外部融資。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的內(nèi)容

各物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)是在財(cái)務(wù)預(yù)算的指導(dǎo)下展開的,財(cái)務(wù)預(yù)算綜合反映了公司預(yù)算期內(nèi)的資金運(yùn)動(dòng)。一般而言,物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算包括收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算、管理費(fèi)用預(yù)算、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算、資本預(yù)算、預(yù)計(jì)損益表、現(xiàn)金預(yù)算和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表等多項(xiàng)內(nèi)容。

財(cái)務(wù)預(yù)算的具體內(nèi)容,主要包括八部分:

1.收入預(yù)算

物業(yè)管理公司的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)(多種經(jīng)營(yíng)部分的預(yù)算應(yīng)單獨(dú)編制預(yù)算,在此僅探討物業(yè)管理服務(wù)部分)兩個(gè)方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入,這一主營(yíng)業(yè)務(wù)收入又可進(jìn)一步分為管理收入(包括公共服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營(yíng)收入和大修收入等。

2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

營(yíng)業(yè)成本是物業(yè)管理公司在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出,其預(yù)算包括直接人工費(fèi)和直接材料費(fèi)預(yù)算兩部分。其中,直

接人工費(fèi)預(yù)算是公司在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)人員的工資、獎(jiǎng)金和福利費(fèi)等預(yù)計(jì)支出,而直接材料費(fèi)預(yù)算是物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計(jì)支出。

3.管理費(fèi)用預(yù)算

管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的主要組成部分之一,是從事物業(yè)管理活動(dòng)中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。其內(nèi)容包括物業(yè)管理公司管理人員的工資、獎(jiǎng)金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。

4.財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算

財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,其構(gòu)成項(xiàng)目包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用等。

5.資本預(yù)算

資本預(yù)算也稱設(shè)備維修更新計(jì)劃,是物業(yè)管理公司為實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長(zhǎng)期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購(gòu)入和更新改造支出的預(yù)算。

6.現(xiàn)金預(yù)算

現(xiàn)金預(yù)算亦稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。在此,現(xiàn)金并非指現(xiàn)鈔,而是指公司的貨幣資金。該預(yù)算是物業(yè)管理公司進(jìn)行貨幣資金日常管理的基本手段。

7.預(yù)計(jì)損益表

預(yù)計(jì)損益表又稱年度利潤(rùn)計(jì)劃,是在經(jīng)營(yíng)決策(包括財(cái)務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理公司預(yù)算期(通常為一年,下同)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤(rùn)的預(yù)算。

8.預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表

預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表或稱預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理公司資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

(三)現(xiàn)金預(yù)算和現(xiàn)金持有量的確定

現(xiàn)金預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算中居于中心地位的預(yù)算,它由現(xiàn)金收入、現(xiàn)金支出、現(xiàn)金余缺及其籌措和運(yùn)用四部分組成。由于現(xiàn)金是無收益或收益較低的資產(chǎn),編制現(xiàn)金預(yù)算時(shí),確定現(xiàn)金持有量是一項(xiàng)十分重要的財(cái)務(wù)決策。

1.現(xiàn)金預(yù)算

現(xiàn)金預(yù)算集中反映了物業(yè)管理公司預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金或貨幣資金收支及余缺情況,為物業(yè)管理公司日常的資金管理、融資和投資決策提供了依據(jù),因而,在物業(yè)管理公司理財(cái)中,對(duì)這一工具應(yīng)予以足夠的重視。

通常,現(xiàn)金預(yù)算由四部分內(nèi)容組成:

(1)現(xiàn)金收入

現(xiàn)金收入是指公司物業(yè)管理服務(wù)取得的現(xiàn)金收入?，F(xiàn)金收入不同于營(yíng)業(yè)收入,營(yíng)業(yè)收入是一個(gè)會(huì)計(jì)概念,其確認(rèn)基礎(chǔ)是權(quán)責(zé)發(fā)生制,無論款項(xiàng)是否收到,只要取得了收取款項(xiàng)的權(quán)利,即可確認(rèn)為收入;現(xiàn)金收入是一個(gè)財(cái)務(wù)概念,其確認(rèn)以收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ),即只有收到現(xiàn)金后才確認(rèn)為現(xiàn)金收入。兩者之間的差異主要體現(xiàn)在公司的應(yīng)收款項(xiàng)上。

(2)現(xiàn)金支出

現(xiàn)金支出的內(nèi)容很多,分為營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出和其他現(xiàn)金支出兩部分。營(yíng)業(yè)現(xiàn)金支出是預(yù)算期內(nèi)同物業(yè)管理公司管理服務(wù)有關(guān)的現(xiàn)金支出,包括采購(gòu)材料、員工工資、營(yíng)業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用(不含折舊)等成本費(fèi)用中的付現(xiàn)部分;其他現(xiàn)金支出主要有固定資產(chǎn)更新、上交的營(yíng)業(yè)稅和所得稅等方面的付現(xiàn)支出。

(3)現(xiàn)金余缺

現(xiàn)金余缺是現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出之間的差額。差額為正數(shù),說明現(xiàn)金有多余;差額為負(fù)數(shù),表明物業(yè)管理公司入不敷出,現(xiàn)金短缺。

(4)余缺的運(yùn)用或籌措

持有現(xiàn)金,收益很低;現(xiàn)金短缺,則公司的正常運(yùn)作難以為繼。為此,在保證現(xiàn)金最低余額的前提下,可將多余的現(xiàn)金用于償還物業(yè)管理公司的借款或作短期投資;現(xiàn)金短缺部分,應(yīng)考慮利用各種融資方式,如向銀行借款、調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)等加以解決。

2.現(xiàn)金持有量的確定

物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)不同,其現(xiàn)金持有量各不相同。合理確定現(xiàn)金持有量的方法很多,較為常用的有鮑摩爾模式等。

(1)持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)

現(xiàn)金持有量的確定,與公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)有密切關(guān)系。理論上,物業(yè)管理公司持有現(xiàn)金的動(dòng)機(jī)主要表現(xiàn)為:

①交易性動(dòng)機(jī)。交易性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了滿足日常營(yíng)業(yè)的需要而持有現(xiàn)金。在任何企業(yè),現(xiàn)金收入和現(xiàn)金支出都不可能完全同步、同金額發(fā)生,為此,必須持有一定數(shù)量的現(xiàn)金,以滿足支出大于收入時(shí)的現(xiàn)金需求。對(duì)物業(yè)管理公司而言,由于其現(xiàn)金收入主要來自物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi),在時(shí)間上相對(duì)集中,而支出發(fā)生的時(shí)間又相對(duì)分散,出于交

易性動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金顯得尤為必要。

②預(yù)防性動(dòng)機(jī)。預(yù)防性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了應(yīng)付意外情況而持有現(xiàn)金。構(gòu)成現(xiàn)金預(yù)算的現(xiàn)金收入和支出,都來源于公司對(duì)未來的預(yù)測(cè)。由于未來存在不確定性,任何預(yù)測(cè)都難以百分之百準(zhǔn)確,出現(xiàn)意外情況在所難免。為了滿足出現(xiàn)意外情況下的現(xiàn)金需求,有必要持有一定數(shù)量的現(xiàn)金作緩沖之用。如物業(yè)管理公司預(yù)計(jì)的公眾代辦性或特約服務(wù)收費(fèi)未能及時(shí)取得,或物業(yè)的供水(電)系統(tǒng)的維修支出大大超出計(jì)劃等,這些情況都要求公司有一定的、超出正常營(yíng)業(yè)需要的現(xiàn)金儲(chǔ)備。

③投機(jī)性動(dòng)機(jī)。投機(jī)性動(dòng)機(jī)是指企業(yè)為了利用可能出現(xiàn)的有利機(jī)會(huì)而持有現(xiàn)金。如預(yù)期存貨價(jià)格可能會(huì)發(fā)生暫時(shí)性大幅波動(dòng)時(shí),物業(yè)管理公司若計(jì)劃利用這一可能機(jī)會(huì),則必須持有與之相應(yīng)的現(xiàn)金?，F(xiàn)實(shí)中,僅有極少數(shù)公司出于此動(dòng)機(jī)而持有現(xiàn)金。

一般而言,公司持有現(xiàn)金的數(shù)量取決于上述三項(xiàng)動(dòng)機(jī),但值得注意的是,若出現(xiàn)現(xiàn)金需求時(shí),公司能從銀行等外部渠道取得資金,則公司持有現(xiàn)金的數(shù)量可相應(yīng)地減少。

(2)現(xiàn)金持有量的確定

現(xiàn)金是一項(xiàng)無直接收益或收益甚低的資產(chǎn),為此,公司持有現(xiàn)金數(shù)量越少越好;但另一方面,持有現(xiàn)金不足,又會(huì)給公司帶來嚴(yán)重后果?？梢?合理確定公司的現(xiàn)金持有量十分重要。最佳現(xiàn)金持有量的確定方法有多種,物業(yè)管理公司常用的方法為鮑摩爾模式。

鮑摩爾模式中,假定公司將多余的現(xiàn)金投資于國(guó)庫(kù)券等有價(jià)證券。需要現(xiàn)金時(shí),則出售有價(jià)證券?，F(xiàn)金支出相對(duì)穩(wěn)定:即在0~t1或ti~ti+1期間內(nèi),公司的現(xiàn)金持有量n隨支出穩(wěn)步減少至0(見圖2-3-4)。最佳現(xiàn)金持有量是總成本最低時(shí)的持有量,它取決于兩個(gè)因素:持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。即一筆資金既以現(xiàn)金形式持有,就無法同時(shí)以有價(jià)證券形式持有,此時(shí),因持有現(xiàn)金而損失的有價(jià)證券投資收益,稱為持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本。一般而言,持有現(xiàn)金的機(jī)會(huì)成本是一項(xiàng)變動(dòng)成本,即與現(xiàn)金持有量成正比例變化;有價(jià)證券轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的成本。轉(zhuǎn)換成本是指出售有價(jià)證券所必須支付的費(fèi)用,如通訊費(fèi)、稅金和手續(xù)費(fèi)等。轉(zhuǎn)換成本是一項(xiàng)固定成本,即僅與轉(zhuǎn)換次數(shù)有關(guān)系,而與每次的轉(zhuǎn)換金額無關(guān)(注:即使轉(zhuǎn)換成本中存在變動(dòng)成本,鮑摩爾模式仍然成立)。

三、物業(yè)管理財(cái)務(wù)預(yù)算的編制

不同的物業(yè)管理公司,編制預(yù)算的方式和程序各不相同。一般而言,為調(diào)動(dòng)廣大員工的積極性,在全面預(yù)算的編制過程中,應(yīng)盡可能讓物業(yè)管理公司的各個(gè)部門和所有員工共同參與,并由物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)編制財(cái)務(wù)預(yù)算。

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制涉及公司的各個(gè)部門,編制預(yù)算時(shí),需對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和編制程序作出具體、明確的規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)中,財(cái)務(wù)預(yù)算的編制方式和程序?yàn)?

1.編制方式

各物業(yè)管理公司常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。物業(yè)管理公司管理層首先將財(cái)務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá),作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo)(一下);各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報(bào)物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部門(一上);財(cái)務(wù)部門對(duì)各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財(cái)務(wù)預(yù)算,并報(bào)物業(yè)管理公司管理層,然后再由管理層交業(yè)主大會(huì)討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門執(zhí)行(二下)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算的編制程序

財(cái)務(wù)預(yù)算是經(jīng)營(yíng)預(yù)算中其他預(yù)算的匯總,編制財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)以其他預(yù)算為基礎(chǔ)。具體編制程序?yàn)?①根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求(特別是物業(yè)管理的內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等),編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;②以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算;③依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;④根據(jù)收入預(yù)算、營(yíng)業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理公司的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;⑤最后,綜合所有各項(xiàng)預(yù)算,編制利潤(rùn)預(yù)算(預(yù)計(jì)損益表)和預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表。值得注意的是,利潤(rùn)預(yù)算與財(cái)務(wù)規(guī)劃中的預(yù)計(jì)損益表并無不同。因?yàn)?預(yù)計(jì)損益表作為物業(yè)管理公司的控制目標(biāo)下達(dá)給各部門,然后再由各部門按照以上程序編制相應(yīng)的預(yù)算。這一編制過程,一方面使預(yù)計(jì)損益表得以分解,具備了實(shí)現(xiàn)的可能;另一方面,為物業(yè)管理公司理財(cái)提供了所需的新信息,如現(xiàn)金預(yù)算等。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程

財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程十分復(fù)雜,現(xiàn)以天馬物業(yè)管理公司為例,具體揭示財(cái)務(wù)預(yù)算的編制過程。

天馬物業(yè)管理公司僅負(fù)責(zé)一高層住宅小區(qū)――簡(jiǎn)稱“閑逸小區(qū)”的物業(yè)管理服務(wù)。1999年10月,天馬物業(yè)管理公司管理層進(jìn)行調(diào)查研究后決定:2000年的財(cái)務(wù)預(yù)算按靜態(tài)預(yù)算進(jìn)行編制。此后,天馬物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)部將預(yù)計(jì)損益表(表5.5)按部門進(jìn)行了分解,并下達(dá)給各部門。各部門根據(jù)下達(dá)的控制目標(biāo),結(jié)合自身的實(shí)際情況,編制了預(yù)算草案,其編制過程為:

1.收入預(yù)算

天馬公司的物業(yè)管理收入相對(duì)簡(jiǎn)單,僅包括公共服務(wù)收入、公眾代辦

性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入三部分。根據(jù)管理服務(wù)合同,公共服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行微利原則,并盡可能與政府指導(dǎo)定價(jià)相一致;公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)的收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。原則上,各項(xiàng)收費(fèi)都應(yīng)按時(shí)收取,但據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)知,本季度的管理公共服務(wù)收入中,80%于當(dāng)季收到款項(xiàng),其余20%于下季度收到;其他服務(wù)收費(fèi)基本上都于當(dāng)季收取。

另外,按照我國(guó)現(xiàn)行稅法的規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)就其營(yíng)業(yè)收入繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加和防洪工程維護(hù)費(fèi)等流轉(zhuǎn)稅。由于其流轉(zhuǎn)稅的征稅對(duì)象為營(yíng)業(yè)收入,為簡(jiǎn)便起見,將付現(xiàn)支出――營(yíng)業(yè)稅金列入了營(yíng)業(yè)收入預(yù)算。

2.營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

營(yíng)業(yè)成本是公司為賺取收入而發(fā)生的直接費(fèi)用,包括直接材料和直接人工費(fèi)。因此,編制營(yíng)業(yè)成本預(yù)算,應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ),分別確定公共服務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本。其中,公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)直接成本的確定較為容易,可參照其他工商企業(yè)采用的方法確定;公共服務(wù)的直接人工費(fèi),據(jù)保安人員、維修工程人員和清潔人員等直接從事公共服務(wù)人員的人數(shù)和當(dāng)?shù)氐墓べY水平(包括職工福利費(fèi))確定,其材料成本可以上年度實(shí)際發(fā)生的成本為基礎(chǔ),增減一定百分比(通常為物價(jià)指數(shù))來確定。由于直接材料多定點(diǎn)采購(gòu),公司的付款政策為:本季度采購(gòu)額或成本的70%于當(dāng)季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料費(fèi)的現(xiàn)金支出=70%×本季度直接材料費(fèi)+30%×上季度直接材料費(fèi)。

3.管理費(fèi)用預(yù)算

管理費(fèi)用預(yù)算是財(cái)務(wù)預(yù)算的重要組成部分。它涵蓋了天馬物業(yè)管理公司在提供服務(wù)過程中發(fā)生的所有間接費(fèi)用,包括管理人員的工資和福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)的折舊、保險(xiǎn)費(fèi)等。編制管理費(fèi)用預(yù)算的最佳方法為零基預(yù)算,但為了簡(jiǎn)便起見,天馬公司采用的仍然是固定預(yù)算。

4.現(xiàn)金預(yù)算

現(xiàn)金預(yù)算的編制,如上所述,以收入預(yù)算和成本費(fèi)用預(yù)算為依據(jù)。天馬物業(yè)管理公司所需營(yíng)運(yùn)資金由管理費(fèi)押金提供,最低的現(xiàn)金余額為10萬元,多余資金用于償還借款或購(gòu)買國(guó)庫(kù)券(年利率平均為7%);1999年度,物業(yè)管理公司無借款,也無投資。按物業(yè)管理合同,物業(yè)管理公司每季度收取經(jīng)理人酬金10萬元,預(yù)計(jì)所得稅為30萬元。

5.預(yù)計(jì)損益表

預(yù)計(jì)損益表是物業(yè)管理公司在預(yù)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)成果的匯總反映。

由于缺少1999年度天馬物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負(fù)債表,在此省略其預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表的編制。天馬物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算經(jīng)“閑逸小區(qū)”業(yè)主大會(huì)通過后,于2000年1月正式下達(dá)執(zhí)行。

四、物業(yè)管理的財(cái)務(wù)預(yù)算控制

財(cái)務(wù)預(yù)算,就其本質(zhì)而言,是一種控制手段。在物業(yè)管理公司,財(cái)務(wù)預(yù)算的實(shí)施就是借助于財(cái)務(wù)預(yù)算,對(duì)物業(yè)管理公司的資金運(yùn)動(dòng)過程進(jìn)行控制,即財(cái)務(wù)預(yù)算控制。為了保證財(cái)務(wù)預(yù)算能真正落到實(shí)處,公司財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)搞好物業(yè)管理財(cái)務(wù)的預(yù)算控制工作。

(一)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的

財(cái)務(wù)管理部門進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算控制的目的主要有:

(1)落實(shí)財(cái)務(wù)預(yù)算或財(cái)務(wù)計(jì)劃。財(cái)務(wù)預(yù)算能否有效地實(shí)施,很大程度上取決于財(cái)務(wù)預(yù)算控制是否有效。如果財(cái)務(wù)預(yù)算編制得好,但財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)失效,則很難保證公司目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

(2)及時(shí)糾正偏差。由于不可預(yù)見因素的存在,財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中難免會(huì)出現(xiàn)偏差,因而需要通過財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng),及早發(fā)現(xiàn)問題,找出產(chǎn)生偏差的原因,然后提出修改和補(bǔ)救辦法進(jìn)行糾正,保證財(cái)務(wù)預(yù)算任務(wù)的完成。

(3)提供決策依據(jù)。財(cái)務(wù)預(yù)算控制是對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算在實(shí)施過程中所進(jìn)行的定期性考核與檢查,因而在財(cái)務(wù)預(yù)算控制的過程中會(huì)形成各種反饋信息,這些反饋信息又將成為公司管理層決策時(shí)的重要參考依據(jù)。

財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容很廣泛,主要有成本費(fèi)用控制、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)控制、應(yīng)收票據(jù)控制、存貨控制、流動(dòng)負(fù)債控制、長(zhǎng)期負(fù)債控制和利潤(rùn)分配控制等。

(二)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容

財(cái)務(wù)預(yù)算控制主要應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作:

(1)將財(cái)務(wù)計(jì)劃的各項(xiàng)預(yù)算指標(biāo)分配落實(shí)到公司各部門。

(2)通過會(huì)計(jì)核算反映和監(jiān)督公司各部門有關(guān)指標(biāo)的實(shí)際完成情況。

(3)定期(按年或月)把實(shí)際完成情況同財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施。

(4)對(duì)責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評(píng)價(jià)和考核。

(5)根據(jù)考核結(jié)果和獎(jiǎng)懲辦法進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和處罰。

(6)調(diào)整預(yù)算。在財(cái)務(wù)

預(yù)算執(zhí)行過程中會(huì)發(fā)生一些不可預(yù)見的因素,造成財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行發(fā)生偏差,為了做到考核合理,獎(jiǎng)罰分明,一般在每年第三季度對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行有依據(jù)的必要調(diào)整,保證預(yù)算的合理性和可行性。

(三)財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

為保證財(cái)務(wù)預(yù)算的貫徹落實(shí),物業(yè)管理公司應(yīng)建立有效的財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。一般來說,財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)由組織系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、考核和獎(jiǎng)懲制度等組成。

(1)組織系統(tǒng)

組織系統(tǒng)對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算控制機(jī)構(gòu)及其各自工作職責(zé)作了規(guī)定。實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實(shí)行責(zé)任中心制,即在公司內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(公司內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心,每個(gè)責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心又可分為成本中心、費(fèi)用中心,利潤(rùn)中心和投資中心。一般地,物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)部門(如保安隊(duì)、綠化隊(duì)、維修隊(duì)等)和各職能科室成為成本中心,該成本中心負(fù)責(zé)將人工、原材料和機(jī)器設(shè)備等投入轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理服務(wù)。利潤(rùn)中心是獲取最大凈利潤(rùn)為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的組織單位。對(duì)一般物業(yè)管理公司或物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)來說,投資中心和利潤(rùn)中心應(yīng)分開,母公司或集團(tuán)公司是投資中心,而緊密層、松散層和各子公司則是利潤(rùn)中心,母公司或集團(tuán)公司對(duì)子公司實(shí)行投資控股關(guān)系,集團(tuán)公司內(nèi)部的各分公司和具體業(yè)務(wù)部門則是成本中心。

(2)信息系統(tǒng)

信息系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的重要組成部分。財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)的信息分為公司內(nèi)部信息和外部信息。內(nèi)部信息包括財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實(shí)際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù),這些數(shù)據(jù)可從財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)和會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)中取得。而外部信息如市場(chǎng)預(yù)測(cè)、市場(chǎng)行情、政策法規(guī)變動(dòng)等一般較難取得。在編制財(cái)務(wù)計(jì)劃預(yù)算時(shí),預(yù)算人員必須熟悉公司內(nèi)部和外部信息,計(jì)劃(預(yù)算)信息和現(xiàn)實(shí)信息。

(3)考核制度

考核是財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)發(fā)揮其作用的重要因素?？己说囊话阕龇ㄊ?根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實(shí)際發(fā)生的結(jié)果與財(cái)務(wù)計(jì)劃(或財(cái)務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實(shí)責(zé)任人,并提出補(bǔ)救辦法,最后形成財(cái)務(wù)報(bào)告,并作為公司決策和采取行動(dòng)的依據(jù)。

(4)獎(jiǎng)懲制度

獎(jiǎng)懲是根據(jù)業(yè)績(jī)考核結(jié)果,對(duì)業(yè)績(jī)突出者給予獎(jiǎng)勵(lì),對(duì)造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。考核的結(jié)果必須與獎(jiǎng)懲掛鉤,否則,財(cái)務(wù)預(yù)算控制就如同紙上談兵,財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)也就形同虛設(shè)。

(四)財(cái)務(wù)預(yù)算控制的步驟

財(cái)務(wù)管理部門實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制,一般應(yīng)遵循以下幾個(gè)步驟:

(1)建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)。建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)包括建立財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)和信息系統(tǒng),建立考核制度和獎(jiǎng)懲制度。財(cái)務(wù)預(yù)算控制組織系統(tǒng)是財(cái)務(wù)預(yù)算控制的組織保證,包括專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立、人員的配置、崗位責(zé)任的確立和責(zé)任中心、利潤(rùn)中心與投資中心的建立。信息系統(tǒng)包括建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo)),它是實(shí)施財(cái)務(wù)預(yù)算控制的依據(jù)。信息系統(tǒng)還應(yīng)包括信息反饋系統(tǒng),以保證各種信息能及時(shí)傳遞和反饋,保證控制措施的及時(shí)落實(shí)?？己酥贫群酮?jiǎng)勵(lì)制度是實(shí)施控制以及對(duì)考核結(jié)果進(jìn)行處理的有關(guān)規(guī)定。它們?cè)谥贫壬媳ＷC了財(cái)務(wù)預(yù)算控制的有效實(shí)施及財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(2)檢查監(jiān)督。根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實(shí)行監(jiān)督、檢查,比較實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異。

(3)分析原因。實(shí)際執(zhí)行結(jié)果與財(cái)務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會(huì)產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰,應(yīng)該予以明確。

(4)糾正偏差。提出糾正偏差的對(duì)策,并組織實(shí)施,盡最大努力減少損失。