第1篇 物業(yè)管理手冊之項目前期管理

物業(yè)管理手冊:項目前期管理

1 總則

1.1 物業(yè)管理職能的全程參與和配合是ee房地產項目開發(fā)業(yè)務的競爭優(yōu)勢之一, 為確保房地產開發(fā)項目全面、準確滿足顧客需求和期望,贏得顧客忠誠,持續(xù)提升 au*地產品牌,各地項目所在公司管理層應切實加強項目前期管理工作,充分識別 和明確物業(yè)管理職能前期參與的任務和要求,提供物業(yè)管理介入所需的資源,并對 物業(yè)管理職能的參與過程進行監(jiān)督和評價。

1.2 各地物業(yè)分公司應充分重視項目前期管理工作,主動參與、積極配合,有計劃、 有序地開展物業(yè)管理籌備、項目前期介入等工作,為后續(xù)的物業(yè)服務有效運營奠定 堅實的基礎。

2 項目前期管理業(yè)務范圍

根據ee物業(yè)管理服務的特點,前期管理特指以下方面的物業(yè)管理活動,包括 但不限于:

a) 物業(yè)項目承接;

b) 物業(yè)服務策劃(詳見 4.1 方案管理);

c) 物業(yè)管理組織的組建;

d) 項目前期介入;

e) 項目驗收與接管;

f) 入伙管理; g) 物業(yè)保修; h) 裝修管理。

3 項目前期管理制度的執(zhí)行

為全面規(guī)范管理公司相關職能部門、管理公司物業(yè)管理部、項目所在公司、各 地物業(yè)分公司在項目前期階段的權責和工作關系,管理公司將盡可能地建立統(tǒng)一、 細化的制度規(guī)定,各地項目所在公司及其所下屬的物業(yè)分公司必須遵照執(zhí)行。

第2篇 物業(yè)公司年度管理評審報告范例

公司于20**年8月28日至29日召開了一次管理評審會議,會議就iso9001:2000質量管理體系自上次評審以來的充分性、符合性和適宜性進行了客觀的評價,并就質量管理體系的持續(xù)改進提出了許多可行的措施,同時也針對質量管理體系在運行中發(fā)現的不符合及不適宜的地方提出了糾正的要求?，F將此次管理評審的相關事宜具體報告如下。

一、管理評審會議目的

通過對自上次管理評審以來質量管理體系的充分性、符合性及適宜性的分析、評價,檢查質量管理體系在公司的運行情況,以保證質量管理體系的持續(xù)有效性和符合性及滿足公司發(fā)展的要求。

二、管理評審會議依據

iso9001:2000質量管理體系標準、公司質量手冊、程序文件、相關作業(yè)指導書、質量記錄及相關客觀、公正的調查報告。

三、管理評審會議時間

20**年8月28日至29日(具體見《第二次管理評審實施計劃》)

四、管理評審會議地點

z酒店

五、評審會議與會人員

**市電信局領導、電信實業(yè)公司領導、公司領導、職工代表及相關人員,具體人員名單如下:

zzz

六、管理評審會議實施計劃

具體見《第二次管理評審實施計劃》及《管理評審會議議程安排》,主要有:

公司領導作:《企業(yè)發(fā)展思路的報告》及《20**年上半年工作總結報告》

品質管理部作:《上次管理評審相關措施落實的報告》、《質量管理體系符合性報告》、《員工滿意度調查報告》及《用戶意見調查報告》

客戶服務中心作:《客戶服務中心20**年上半年工作總結》

[所有管理評審會議的報告見附件]

七、管理評審會議報告

此次管理評審會議通過對自上次管理評審會議以來,公司iso9001:2000質量管理體系的運行情況的評價,結合公司發(fā)展的實際,在分析了質量管理體系符合性、用戶和員工的滿意率及對公司上半年工作的總結的基礎上得出,iso9001:2000質量管理體系在公司運行的充分性、符合性和適宜性總體是有效的,也符合公司近期發(fā)展的要求。但通過對相關報告、數據的分析,發(fā)現質量管理體系在運行過程中也存在一些需改進的方面,需相關部門進行整改,以確保質量管理體系在公司的持續(xù)有效性和適宜性。

本次管理評審會議中決議出的相關需改進的方面列出如下,請各相關部門結合管理評審會議要求,結合公司實際情況將會議精神和整改要求灌輸到每位員工,對所提問題進行整改。品質管理部將根據問題所在,向各部門發(fā)出相應的《糾正預防措施報告》,并對所提問題進行跟蹤落實,納入部門和員工考核的范疇,望各部門引起高度的重視。

1、更新5s實質提升自身素養(yǎng)和服務素質

公司5s的工作,前期是一個推導和執(zhí)行的過程,根據公司的發(fā)展,原來的部分內容需要進行調整,以適應當前公司發(fā)展的需要。責任部門應根據公司實際對5s的實質內容、考核方式方法進行更新。逐步促使5s成為每位員工的一種日常工作行為,而不認為是一項任務,一種約束。常說5s工作起于素養(yǎng),而終于素養(yǎng),所以責任部門在5s的管理過程中,應注重對員工自身素質修養(yǎng)的培訓和灌輸,而不是通過有限的例行檢查或將相關的約束強加于員工之上,這樣也往往會造成5s在執(zhí)行中員工將其視為一種工作,而不是一種日常習慣。另各部門負責人對該項工作要予以足夠的重視,起表率作用,配合5s工作在公司的有效開展,從而促使各級人員自身素養(yǎng)和服務素質的提升。

2、完善培訓管理提高培訓質量

培訓是公司人才培養(yǎng)的根本,培訓效果的優(yōu)劣取決于培訓管理的方法、師資力量及有效的培訓計劃。目前公司的培訓按計劃在進行,但總體培訓的方式方法

及培訓效果和對培訓對象的適宜性評價有待提高和加強。因此責任部門應結合公司實際情況,合理、充分利用當前的培訓資源,因地制宜的完善培訓管理體制。具體來說要從培訓的需求分析、培訓所面對的適宜人群、合理的培訓內容、培訓的有效考核方法等方面予以完善。從而進一步提升培訓效果,為公司培訓、造就更多的優(yōu)秀人才,也為公司今后的發(fā)展儲備一定的可用人才。

3、加強績效考核完善內部管理

公司現行的績效考核規(guī)定,部分已不適應當前公司的實際。在運作過程中部分部門沒有嚴格按照要求,認真對部門人員進行績效的評定,甚至有關部門將每個月的績效考核搞成了一種平均主義,這樣大大挫傷了勤奮員工的工作積極性,同上也助長了部分不求上進人員的惰性。這雖然有相關負責人員把關不嚴之過,但也跟先前制度不完善、缺乏操作性有關。所以責任部門應對績效考核制度根據實際予以完善,使其更具備可操作性,將績效考核確實落實到每個人,使其感覺工作不好,就是績效不佳,就會影響自己的所得。同時各部門須嚴格執(zhí)行績效考核制度,使之成為公司管理的有力工具。公司內部管理的好壞,直接影響公司的發(fā)展,同時也影響服務質量?，F在公司的內部管理制度已相對健全,但缺乏相應有效的監(jiān)管體制,責任部門應結合實際出臺一套制度實施的監(jiān)管辦法,以確保公司各項制度的有效實施。

4、加強對問題的整改及相應措施的落實

公司現已有一套對發(fā)現問題、突發(fā)緊急事件等的處理辦法,但各部門對所出現問題的整改及相應措施的落實有待加強。主要體現在:a、對問題的處理不及時;b、相關問題經多次整改后又再發(fā)生。出現這些情況的主要原因是相關部門負責人對問題的重視不夠,相關責任人員對問題的認識不深,所采取的整改措施無效或執(zhí)行無效。因此今后相關問題的責任部門應嚴格問題整改措施的制定,并監(jiān)督措施的及時執(zhí)行,尤其是部門負責人不要將批復文件視為一次練字,而是一種責任。同時相關職能部門應確實肩負起監(jiān)管職能,有效跟蹤措施的落實、完成情況。

5、提升服務質量增加客戶滿意

從本次的用戶意見調查來看,用戶滿意率較去年有了很大的上升,但仍然存在一些急待改進、解決的地方,如:a、服務人員的自身素質的提高;b、社區(qū)文化活動因地制宜的開展;c、與業(yè)主的協調、溝通;d、綜合服務質量的提升;e、在已投入使用的所有樓層的洗手間都配置相關清潔用品等。以上對人的問題的解決主要還是合理、有效的招聘,和對現有人員的有效培訓來達成。對于物的因素,相關部門在健全相應服務制度的同時,應有效、合理的利用公司的資源,以有限的資源發(fā)揮最大的效能為各位員工的己任,這樣也就會把節(jié)約看作是一項義務。公司領導常說服務行業(yè)是100-1=0的行業(yè),所以公司只有在綜合服務提升的同時,再去追求特色服務,從而達到客戶滿意,這樣才能使公司實現可持續(xù)發(fā)展。

6、強化質量體系文件培訓

部門人員對公司質量體系文件認識不夠,個別部門有些工作不按照體系要求的去做,而是按照自身的

習慣、經驗去做,或都是體系是一套,而實際工作開展又是另一套做法。從而也造成體系在執(zhí)行過程中的偏差。至使體系文件在部門成為一種擺設,成為應付相關檢查的工具。另外從體系運行過程中及內外審的結果都表明,公司現各部門人員對自身工作中應用到的體系文件都沒有熟練的掌握,尤其是公司中層管理人員對質量體系文件的了解不多,造成質量體系在運行過程中出現較多的人為不合格。在此建議,公司負責培訓的部門及人員應根據公司各部門及各級人員的工作性質,制定一套詳盡有效的質量體系文件再培訓方案,并嚴把培訓質量,做到公司各員工對與自身工作有關的體系文件都能熟練掌握和應用。另對質量體系文件修改后的培訓,應由培訓負責部門出臺相應的培訓措施,確保更新的體系文件能在相關部門人員得到及時有效的培訓,避免文件更新了,而操作員工的行為不更新的情況。另公司領導應重視質量管理體系文件的執(zhí)行和培訓,以身作則的積極參加有關體系的完善和培訓工作。

7、加強對體系運行有效性的監(jiān)管

質量管理體系運行有效性的監(jiān)管是確保質量體系有效運行的重要手段,品質人員去相關部門檢查工作時,經常發(fā)現一些體系的小問題,有些問題已多次發(fā)生卻屢禁不止,究其主要原因是對質量體系運行的監(jiān)管缺乏控制力度。品質部門要負起質量體系監(jiān)管的責任,盡快出臺一套有效的質量體系監(jiān)管辦法,及時發(fā)現質量體系運行中的不符合點,并及時糾正。另各部門人員,尤其是各部門中層管理人員應加強對本部門質量體系的監(jiān)督。質量管理體系在任何時候都會存在一些有待改進的地方,這就需要公司各級人員都在日常工作中自覺維護體系、完善體系才能使公司質量體系達到持續(xù)改進的目的。

8、促進信息的及時、準確傳遞

公司現已基本具備較為完善的信息傳遞系統(tǒng),各部門在日常工作中應利用有效的信自溝通工具,及時將相關必要的信息傳遞給相關部門或人員,使該獲得信息的人員能在第一時間獲得必要的信息,以確保各項工作的順利、有效開展。必要時應將信息傳遞的不及時、不準確當成一種工作的失職,并與績效工資掛鉤。同時公司應努力提高相關制度的透明化、公開化,讓員工了解公司的動向和發(fā)展,從而為公司的發(fā)展出謀劃策。

9、提高員工工作積極性提升員工滿意率

企業(yè)以人為本,公司應力爭為員工營造一個相對滿意的工作環(huán)境,制定相應的激勵制度,讓公司各級員工在良好的氛圍中實現自我開發(fā)和自我實現。同時公司應完善用人制度及人員考核機制,做到能者上庸者下,使競爭與協同相結合,從而激發(fā)員工的工作積極性。只有滿意的員工,才有滿意服務。因此注重以人為本的企業(yè)用人理念是公司得以不斷發(fā)展的基礎,同時也是提高員工工作積極性及提升員工滿意率的最好途徑。

本次管理評審會議對公司今后的發(fā)展有著相當大的意義,明確了公司的發(fā)展方向,指出了公司在近期的工作目標。各部門應針對評審會議中提出的決議或不足,結合公司實際,認真采取有效措施將相關問題予以解決,以實現質量管理體系的持續(xù)改進和公司的可持續(xù)發(fā)展。

八、相關附件

1、《關于召開20**年度第二次管理評審會議的通知》

2、《第二次管理評審會議實施計劃》

3、《第二次管理評審會議議程安排表》

4、《上次管理評審相關措施落實的報告》

5、《客戶服務中心20**年上半年工作總結》

6、《質量體系符合性報告》

7、《員工滿意度調查報告》

8、《用戶意見調查報告》

9、《20**年上半年工作報告》

10、《企業(yè)發(fā)展思路的報告》

第3篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題-第十三章人力資源管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題匯編之第十三章人力資源管理

一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

1.關于員工辭職,說法不正確的是()。

a辭職是指員工要求離開現任職位,與企業(yè)解除勞動合同,退出企業(yè)工作的人事調整活動

b員工不符合辭職條件的,人事管理部門不能同意其辭職

c員工辭職時,人事管理部門和有關用人單位應督促其辦好有關工作移交及個人財物清理

d物業(yè)管理企業(yè)在員工人職時即應明確告知,員工辭職應當提前10日以書面形式通知企業(yè)

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工的解聘的了解和掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣。d選項應是提前30日以書面形式通知企業(yè),其余是對的。有關內容可參見教材第198頁。

2.關于員工的辭退說法不恰當的是()。

a員工的辭退就是廢除勞動合同

b辭退員工必須慎重考慮,恰當處理

c一般而言對無重大過失者,不要使用辭退的手段

d在試用期間被證明不符合錄用條件的應對當事人予以辭退

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對員工辭退的了解和掌握。a選項應是終止勞動合同而不是廢除,其余是對的。有關內容可參見教材第198頁。

3.關于入職培訓,說法不正確的是()。

a人職培訓一般包括職前培訓和試用培訓兩個環(huán)節(jié)

b職前培訓是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓知識

c試用培訓是對新員工在試用期內,在崗位進行的基本操作技能的培訓

d職前培訓的內容為崗位工作職責及工作要求

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對培訓的分類及內容的掌握。d選項的內容是人職培訓中試用培訓的內容,其余是對的。有關內容可參見教材第199頁。

4.關于考核的原則,說法不正確的是()。

a凡是與績效有關的工作都要列入考核指標體系

b考核的內容必須與工作有關,同時考核標準要便于衡量和理解

c考核標準的制訂與執(zhí)行會因個人因素而調整

d考核標準應適用于一切同類型員工,不能區(qū)別對待或經常變動

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對考核的原則的理解和掌握。c選項的內容是不對的,考核的標準對同類型的員工不能區(qū)別對待,其余是對的。有關內容可參見教材第207~208頁。

5.關于員工的獎勵,說法不正確的是()。

a一般來說,對員工的獎勵可分為物質獎勵和精神獎勵兩種

b要把物質獎勵與精神獎勵有機結合起來,使兩者相輔相成

c員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應該立即予以獎勵

d對不同的員工要采用相同的獎勵方式

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的掌握。d選項的內容是不對的,對不同的員工要采取不同的獎勵方式,其余是對的。有關內容可參見教材第208~209頁。

6.某物業(yè)管理企業(yè)下屬項目較多,而且項目所在地比較分散且物業(yè)類型結構復雜,該公司可采用的培訓體系是()。

a一級培訓體系

b二級培訓體系

c一、二級混合培訓體系

d以上都可以

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對建立培訓體系的掌握。一級培訓體系適合企業(yè)員工集中的企業(yè),二級培訓體系適合項目分散、物業(yè)類型結構復雜的企業(yè),本書沒有講到有混合培訓體系,故本題選b,有關內容可參見教材第199頁。

7.下列培訓不是項目負責人的能力培訓內容()。

a物業(yè)管理制度的制定

b創(chuàng)優(yōu)達標能力

c制訂物業(yè)維修方案

d公共關系

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對項目管理負責人的知識和能力培訓的理解和掌握。此培訓分為知識培訓和能力培訓兩類。d選項的內容是屬于對項目負責人的知識培訓的內容,其余是能力培訓的內容。有關內容可參見教材第202頁。

8.企業(yè)要根據經營戰(zhàn)略和經營目標等制訂年度培訓計劃,下列哪一項不屬于年度培訓計劃的內容()。

a培訓類型b培訓經費c培訓目標d效績考核結果

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對制訂年度培訓計劃的掌握。年度培訓計劃含有許多內容:培訓目標、對象、類型、課程、師資培訓經費等,但不含有效績考核結果。有關內容可參見教材第203頁。

9.物業(yè)管理企業(yè)的招牌應根據企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等諸多因素制訂招聘計劃,以下不屬于招聘計劃內容的是()。

a人員的招聘條件b對應聘者進行審核

c招聘渠道 d招聘人數和人員結構

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對制訂招聘計劃的掌握。b選項的內容是招聘的組織實施中的內容,有關內容可參見教材第195~196頁。

10.下列不屬于薪酬管理的主要內容是()。

a確定薪酬管理目標

b選擇薪酬政策

c制訂薪酬計劃

d薪酬結構設計

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工薪酬管理的主要內容的掌握。

d選項的內容是薪酬體系設計中薪酬體系設計基本步驟中第五步的

內容,有關內容可參見教材第204―206頁。

11.下列不屬于員工的解聘的是()。

a員工辭職b員工的辭退c員工的資遣d員工合同到期不再續(xù)簽

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對員工解聘的掌握。員工的解聘分為3種情況:辭職、辭退和資遣,d選項的內容不屬于員工的解聘,有關內容可參見教材第198頁。

二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應考慮哪些因素()。

a企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

b管轄項目類型

c物業(yè)面積的大小和業(yè)主構成情況

d項目所屬區(qū)域

e收入與消費傾向、消費特點

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)制訂招聘計劃應考慮的因素很多,但不包括d選項項目所屬區(qū)域。有關內容可參見教材第195頁。

2.物業(yè)管理企業(yè)要根據應聘崗位的特征、參加招聘人員的能力與素質及應聘者的數量和層次確定選拔方法,常用的選拔方法有()。

a篩選b初審c心理測試d知識測驗e勞動技能測驗

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的掌握程度。招聘實施有許多步驟,選拔方法也很多,主要包括:面試、心理測驗、知識測驗和勞動技能測驗。a選項和b選項的內容不包含在內,這兩個是對應聘者進行初審的內容。有關內容可參見教材第197頁。

3.關于培訓體系的建立說法正確的是()。

a一級培訓體系有利于充分利用企業(yè)的培訓資源,有利于統(tǒng)一公司的培訓標準和培訓要求,有利于降低培訓成本

b二級培訓體系有利于加強培訓的針對性、適應性、及時性,加強項目機構培訓的責任感

c如果項目機構的數量較多且分布較散,所管物業(yè)類型結構復雜,員工整體素質較高,培訓資源比較充裕,宜建立一級培訓體系

d如果企業(yè)員工集中,且培訓資源較緊缺,則宜建立二級培訓體系

e如果項目多且分散,則宜建立二級培訓體系

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對培訓體系建立的理解和掌握。有關內容可參見教材第199頁。

4.薪酬管理的目標是()。

a吸引高素質人才,穩(wěn)定現有員工隊伍

b使員工安心本職工作,并保持較高的工作業(yè)績和工作動力

c薪酬管理的目標與企業(yè)經營目標一致

d努力實現組織目標和員工個人發(fā)展目標的協調

e控制成本,防止虧損

【答案】a b d

【解析】本題考查的是考生對薪酬管理目標的理解和掌握。薪酬管理目標有3項內容,不包括c選項和e選項的內容,有關內容可參見教材第204頁。

5.關于員工的獎勵,說法正確的是()。

a一般來說,對員工的獎勵可分為物質獎勵和精神獎勵兩種

b要把物質獎勵與精神獎勵有機結合起來,使兩者相輔相成

c培訓是精神獎勵

d員工作出了成績,符合獎勵標準以后,管理者應該立即予以獎勵

e對不同的員工要采用相同的獎勵方式

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對員工的獎勵的理解和掌握。員工的獎勵分為員工的獎勵形式和員工獎勵應注意等內容,答案中只有e選項是錯誤的,有關內容可參見教材第208頁。

6.關于人職培訓,說法正確的是()。

a人職培訓一般包括職前培訓和試用培訓兩個環(huán)節(jié)

b職前培訓是指在新員工上崗前,為其提供基本的培訓知識

c試用培訓是對新員工在試用期內,在崗位進行的基本操作技能的培訓

d職前培訓的內容為崗位工作職責及工作要求

e入職培訓的目的是讓員工掌握基本的服務知識

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對人職培訓的理解和掌握。職前培訓和試用培訓的內容是不一樣的,d選項的內容是試用培tjli的內容,有關內容可參見教材第199頁。

7.招聘組織實施的內容有()。

a公布招聘信息

b設計應聘申請表

c對應聘人員進行初審

d確定選拔方法

e實施考核

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。e選項的內容不包括在招聘的組織實施的內容中,有關內容可參見教材第195―197頁。

8.對項目負責人的知識培訓主要包括()。

a經濟學

b物業(yè)管理企業(yè)的財務管理

c物業(yè)管理方案的制定

d策劃經營服務項目

e公共關系

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對項目管理負責人的知識和能力培訓的理解和掌握。此培訓分為知識培訓和能力培訓兩類。c選項和d選項的內容是屬于對項目負責人的能力培訓的內容,其余是知識培訓的內容。有關內容可參見教材第202頁。

9.面試的程序主要包括()。

a準備

b營造和諧氣氛

c提問

d心理測驗

e知識測驗

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對招聘的組織實施的理解和掌握。d選項和e選項的內容不包括在面試的選拔方法中,心理測驗和知識測驗也是選拔方法,有關內容可參見教材第197頁。

10.應聘申請表應反映的信息包括()。

a應聘者個人的基本信息

b應聘者職業(yè)興趣

c應聘者過去的工作經驗與業(yè)績

d應聘者的個人嗜好

e應聘者的能力特長

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對設計應聘申請表的掌握。d選項的內容不屬于申請表的內容,有關內容可參見教材第197.頁。

11.物業(yè)管理企業(yè)培訓的方法有()。

a課堂教學法

b現場教學法

c師徒式培訓法

d c方法最有效

e a、b法最有效

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對培訓方法的運用的理解和掌握。d選項和e選項的內容不包括在其中,有關內容可參見教材第203~204頁。

三、案例題

1.某公司財務人員小胡的合同即將到期,考慮到公司對小胡的工作不太滿意,不準備與其簽訂勞動合同。時值歲末年初,人員招聘困難,人事部欲與其簽訂3個月的用工合同,待招聘到新員工后在辭退小胡。在小胡合同期滿前1個月,公司人事部主管小苗將一份為期3個月的合同交給了小胡。因合同期僅有3個月,小胡十分不滿,故將未簽字的合同至于抽屜內沒有理睬。因工作較繁忙,小苗忘記催促小胡簽字。3個月后,公司招聘到了新員工,人事部王經理找ntj,胡,告訴她新的合同期滿,公司不再與其簽訂合同,請其另謀職業(yè)。小胡認為自己并沒有在為期3個月的新合同上簽字,自己的合同期限仍然是原合同的期限,即一年。請問小胡的想法是否正確如果公司要解聘小胡,是否要對其賠償經濟損失人事部在處理此事時有什么錯誤

【答案】(1)不正確。在原勞動合同期滿后,雙方形成的是事實勞動關系,雙方沒有約定合同期限。事實勞動關系并非等同于續(xù)簽了原合同,合同期限也不是原合同約定的一年期限。

(2)不予賠償。根據最高人民法院的相關司法解釋,勞動合同期滿后,勞動者仍在原用人單位工作,用人單位未表示異議的,勞動者和原用人單位之間存在的是一種事實上的勞動關系,而不等于

雙方按照原勞動合同約定的期限續(xù)簽了一個新的勞動合同。任何一方均有權隨時提出終止事實上的勞動關系。終止事實勞動關系的,用人單位應支付欠付的工資、獎金、保險、福利等報酬,但無須支付賠償金。

(3)原合同到期后,未及時督促員工簽署新的勞動合同,引發(fā)了原可避免的糾紛。

2.劉某在a公司工作已3年,表現優(yōu)秀。該公司與其簽訂了為期五年的勞動合同,同時,送劉某去參加一年的脫產學習弱電技術。劉某與a公司就學習一事簽訂了培訓協議:劉某學習的費用由a公司支付,學習期間工資照發(fā),學習回公司后,至少要再為a公司服役八年尚可調換工作。劉某學成后回a公司工作至勞動合同期滿,提前一個月,劉某提出辭職申請。一個月后,劉某到b公司工作并與b公司簽訂了為期二年的勞動合同。請問培訓協議對劉某有沒有約束力依據是什么劉某是否需要賠償a公司的經濟損失b公司在這種情況下與劉某簽訂勞動合同是否恰當為什么【答案】(1)有約束力。培訓協議內容是用人單位和勞動者之間技術培訓事宜達成的專項協議,是雙方真實意思表示,具有法律約束力。

(2)應予賠償。勞動部[1995]223號《違反(勞動法)有關勞動合同規(guī)定的補償辦法》第4條規(guī)定:勞動者違反規(guī)定或勞動合同的約定解除勞動合同,對用人單位造成損失的,勞動者應賠償用人單位的下列損失:1.用人單位招收錄用其所支付的費用;2.用人單位為其支付的培訓費用;3.給生產經營、工作造成的直接經濟損失;4.勞動合同約定的其他費用。這里的培訓費用是指單位有支付憑證的、與培訓有直接關系的費用,包括培訓期間的車旅費、住宿費、培訓課程費及其他相關費用。

(3)不恰當,根據劉某與公司的合同約定,劉某的勞動合同尚未解除,b公司不得聘用未解除勞動合同的勞動者,否則,給原用人單位造成經濟損失的,該用人單位應依法承擔賠償責任(《合同法》第99條)。

3.你是某物業(yè)公司人力資源部經理,負責人員招聘工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)招聘計劃包括哪些內容。

【答案】(1)計劃招聘人數和人員結構,包括專業(yè)結構、學歷結構。

(2)各類人員的招聘條件。

(3)招聘信息發(fā)布的時間、方式和范圍。

(4)招聘的渠道。

(5)招聘方法。

【解析】本題考查的是考生對招聘計劃制訂的理解和掌握。有關內容可參見教材第195頁。

4.作為物業(yè)公司人力資源部主管,負責人員培訓工作,請你說明項目管理負責人的知識和能力培訓一般包括哪些內容。

【答案】(1)知識培訓包括:經濟學、組織行為學、市場營銷、公共關系、物業(yè)管理企業(yè)財務管理、物業(yè)管理法規(guī)與房地產經營知識。

(2)能力培訓包括:制訂物業(yè)管理方案的能力、制訂物業(yè)管理制度的能力、編制費用預算的能力、制訂物業(yè)維修方案的能力、策劃經營服務項目的能力、創(chuàng)優(yōu)達標的能力。

【解析】本題考查的是考生對培訓的分類和內容的理解和掌握。有關內容可參見教材第202頁。

5.你是某物業(yè)公司人力資源部主管,負責人員培訓工作,請說明年度培訓計劃的主要內容包括哪些

【答案】年度培訓計劃的主要內容包括:培訓目標、對象、類型、課程、師資、內容、場地、時間、實踐操作和培訓經費等。

【解析】本題考查的是考生對培訓的分類及內容的理解和掌握。有關內容可參見教材第203頁。

6.你是某物業(yè)公司人力資源部經理,請說明薪酬體系設計的基本步驟有哪些。

【答案】一般包括以下幾個步驟:職位分析――職位評價――薪酬調查――薪酬定位――薪酬結構設計――薪酬體系的實施和修正。

【解析】本題考查的是考生對薪酬體系設計的理解和掌握。有關內容可參見教材第205~206頁。

7.你是某物業(yè)公司人力資源部經理,負責員工的考核工作,請說明物業(yè)管理企業(yè)員工的考核方法是什么。

【答案】物業(yè)管理企業(yè)員工考評通常采用定性考核法和定量考核法。定性考核法主要包括采用個人述職、群眾考評、組織談話、上級評定等方式進行。一般從“德”、“能”、“勤”、“績”四個方面組織考核。

定量考核法主要包括設計相應考核指標體系,通過對被考核人所管部門、承擔職責、工作完成情況進行指標分解,以量化指標進行考核。

定性考核和定量考核不是孤立的,而是應相互結合綜合評定。

第4篇 物業(yè)管理公司質量手冊：質量方針

物業(yè)管理公司質量手冊:質量方針

服務至誠,精益求精;

管理規(guī)范,進取創(chuàng)新。

我謹代表本公司的管理者,確定以上質量方針,這不僅是對全體員工的要求,也是對顧客服務質量的承諾。本公司將嚴格遵守法律規(guī)章,提供足夠資源,通過嚴格的培訓、考核和質量改進活動,確保全體員工理解并堅決貫徹執(zhí)行本質量方針,以顧客為中心,持續(xù)超越顧客不斷增長的期望。

z物業(yè)管理有限公司

總經理:

二○**年九月一日

第5篇 物業(yè)管理師技能考試模擬試題

物業(yè)管理師技能技能模擬試題

一、情境題

1、某物業(yè)管理公司參與市區(qū)一項物業(yè)的規(guī)劃設計工作,經理安排物業(yè)管理師老王列出物業(yè)管理公司在規(guī)劃設計及施工安裝階段應做好的工作。結果經理認為老王列舉的不全面,你知道嗎

2、經理分配剛剛畢業(yè)上班的劉心編寫一份物業(yè)管理方案文本,劉心無從下手,你能告訴他物業(yè)管理文本包括哪些內容嗎

3、請幫助李偉制定一份物業(yè)管理費用收支計劃。

4、新興物業(yè)管理公司制定了較為完善的房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃,但王工程師擔心計劃不能落實。請問如何實施房屋及附屬設備設施的維修養(yǎng)護計劃

5、于先生在編制房屋維修預算,當他做到“計算各種費用”時,對計算出的工程造價沒有把握。你能幫助他進行核算嗎如何計算工程造價

6、劉剛正著手花都物業(yè)的投標工作,在撰寫投標書時遇到了困難,只好向做律師的你求援。請你告訴他投標書的主要內容有哪些

7、如何實施員工績效考評方案。

二、案例題

1、某物業(yè)管理公司接管了新世紀花園的物業(yè)管理公司,公司經理李先生根據自己以往的經驗,連續(xù)幾天熬夜制定出一套物業(yè)管理制度,并準備付諸實施,請問這樣制定的物業(yè)管理制度合適嗎特定物業(yè)管理制度的程序的什么樣的

2、鵬飛物業(yè)管理公司面對業(yè)主欠交、拒交物業(yè)服務費的問題,采取了停水停電的方法,引起業(yè)主、使用人的極大不滿。你認為物業(yè)管理公司的做法正確嗎請回答如何有效處理物業(yè)服務收費糾紛

3、某物業(yè)公司計劃選擇已經入公攤面積的了下車庫進行裝修,開辦高檔休閑娛樂項目,并以此作為物業(yè)管理資金的主要來源。你認為是否可行請說明理由。

4、王青在制定某高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理方案時,參照一處現有的以經濟住房為主體的小區(qū)管理方案。他們這項物業(yè)管理方案是否成功如何才能制定出可行的物業(yè)管理方案

三、方案設計

1、請根據所管物業(yè)的性質和特點,設計一份物業(yè)管理方案。

2、請設計一份綠地景觀再開發(fā)方案(停車場擴建、增建方案)。

3、請設計一份物業(yè)管理企業(yè)市場營銷策略方案。

第6篇 家居商場物業(yè)移交接管管理流程

家居(廣場)商場物業(yè)移交和接管管理流程

1預備移交接管的工作程序:

*新建家居廣場成立后要安排物業(yè)工程技術人員提前介入項目建設,熟悉整個項目情況,為接管驗收工作做好準備,應主動收集工程資料,并及時向工程項目部提出物業(yè)管理方面需要整改的意見和建議。

*新建家居廣場于開業(yè)前一個月組成內部預接管驗收小組,盡早掌握設施、設備的性能、操作方法,以利于接管驗收的順利進行,并分步進行家居廣場內部組織的驗收登記,填寫預驗收記錄,將所發(fā)現的問題匯總后反饋給項目部,由其督促施工單位實施整改工作。

2移交接管的準備工作:

*移交新建家居廣場工程竣工驗收后、開業(yè)前,家居廣場應及時組建驗收接管小組,對所接管的物業(yè)從使用人的角度進行綜合性的驗收接管,以確保所接管的物業(yè)基本合格,滿足家居廣場的質量要求和使用要求。

*由區(qū)域物業(yè)部負責,抽調業(yè)務骨干組成物業(yè)接管驗收小組;

3接管驗收小組應當由以下部門人員組成:

*由商場物業(yè)部經理任接管驗收小組組長

*商場物業(yè)部文員接管物業(yè)的產權、工程、設備資料和相關合同資料;

*商場部抽調樓層管理人員協助本樓層的驗收移交工作;

*商場物業(yè)部具體負責房屋本體、公共設施設備和機電設備的驗收移交工作;

*商場安全部負責對消防驗收合格意見書的收集及對消防設施設備的驗收移交

*制定接管驗收工作計劃;

*準備接管驗收記錄表格:

*《物業(yè)接管驗收工作計劃表》;

*物業(yè)設備設施交接清單》;

*《物業(yè)圖紙資料交接清單》;

*《物業(yè)備品備件交接清單》;

*《物業(yè)工程遺留問題清單》;

*與工程項目部協調接管驗收事項、具體時間、工作進度等;

第7篇 寫字樓物業(yè)管理主要經營指標重要承諾

一、主要經營指標

(一)功效率(包括出勤率和工作效率):98%;

(二)設備完好率(或完全運行率):98%;

(三)用戶滿意率:85%;

(四)報修及時率:98%;

(五)回訪率:98%;

(六)維修質量合格率:98%;

(七)安全事故率:1‰;

(八)工傷設備事故率:1‰;

(九)節(jié)約能源(2000年--2002年):每年5%;

(十)水質、環(huán)保達標率:100%;

(十一)作業(yè)記錄歸檔率:100%;

(十二)技術培訓合格率:98s%;

(十三)管理費收繳率:90%;

(十四)綠化完好率:99%;

(十五)清潔保潔率:99%;

(十六)道路完好率及使用率:100%;

(十七)停車場完好率:100%;

(十八)投訴處理率:100%;

(十九)管理人員培訓合格率:98%;

(二十)住戶回訪率:100%;

(二十一)業(yè)主對物業(yè)服務滿意率:90%以上。

二、重要承諾:

(一)在實際入駐達到85%以上后的一年內達到市以上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標準;

(二)在2002年底前通過iso9002國際質量標準認證。

第8篇 物業(yè)管理職業(yè)道德培訓教材

物業(yè)管理公司職業(yè)道德培訓教材

職業(yè)道德定義

所謂職業(yè)道德,就是同人們的職業(yè)活動緊密聯系的符合職業(yè)特點所要求的道德準則、道德情操與道德品質的總和,它既是對本職人員在職業(yè)活動中行為的要求,同時又是職業(yè)對社會所負的道德責任與義務。 愛崗敬業(yè),誠實守信,辦事公道,服務群眾,奉獻社會。

職業(yè)道德的涵義包括以下八個方面:

(1)職業(yè)道德是一種職業(yè)規(guī)范,受社會普遍的認可。

(2)職業(yè)道德是長期以來自然形成的。

(3)職業(yè)道德沒有確定形式,通常體現為觀念、習慣、信念等。

(4)職業(yè)道德 依靠文化、內心信念和習慣,通過員工的自律實現。

(5)職業(yè)道德大多沒有實質的約束力和強制力。

(6)職業(yè)道德的主要內容是對員工義務的要求。

(7)職業(yè)道德標準多元 化,代表了不同企業(yè)可能具有不同的價值觀。

(8)職業(yè)道德承載著企業(yè)文化和凝聚力,影響深遠。

每個從業(yè)人員,不論是從事哪種職業(yè),在職業(yè)活動中都要遵守道德。要理解職業(yè)道德需要掌握以下四點:

首先,在內容方面,職業(yè)道德總是要鮮明地表達職業(yè)義務、職業(yè)責任以及職業(yè)行為上的道德準則。它不是一般地反映社會道德和階級道德的要求,而是要反映職業(yè)、行業(yè)以至產業(yè)特殊利益的要求;它不是在一般意義上的社會實踐基礎上形成的,而是在特定的職業(yè)實踐的基礎上形成的,因而它往往表現為某一職業(yè)特有的道德傳統(tǒng)和道德習慣,表現為從事某一職業(yè)的人們所特有道德心理和道德品質。甚至造成從事不同職業(yè)的人們在道德品貌上的差異。如人們常說,某人有“軍人作風”、“ 工人性格”、“農民意識”、“干部派頭”、“學生味”、“學究氣”、“商人習氣”等、

其次,在表現形式方面:職業(yè)道德往往比較具體、靈活、多樣。它總是從本職業(yè)的交流活動的實際出發(fā),采用制度、守則、公約、承諾、誓言、條例,以至標語口號之類的形式,這些靈活的形式既易于為從業(yè)人員所接受和實行,而且易于形成一種職業(yè)的道德習慣。

再次,從調節(jié)的范圍來看,職業(yè)道德一方面是用來調節(jié)從業(yè)人員內部關系,加強職業(yè)、行業(yè)內部人員的凝聚力;另一方面,它也是用來調節(jié)從業(yè)人員與其服務對象之間的關系,用來塑造本職業(yè)從業(yè)人員的形象。

最后,從產生的效果來看,職業(yè)道德既能使一定的社會或階級的道德原則和規(guī)范的“職業(yè)化”,又使個人道德品質“成熟化”。職業(yè)道德雖然是在特定的職業(yè)生活中形成的,但它決不是離開階級道德或社會道德而獨立存在的道德類型。在階級社會里,職業(yè)道德始終是在階級道德和社會道德的制約和影響下存在和發(fā)展的;職業(yè)道德和階級道德或社會道德之間的關系,就是一般與特殊、共性與個性之間的關系。任何一種形式的職業(yè)道德,都在不同程度上體現著階級道德或社會道德的要求。同樣,階級道德或社會道德,在很大范圍上都是通過具體的職業(yè)道德形式表現出來的。同時,職業(yè)道德主要表現在實際從事一定職業(yè)的成人的意識和行為中,是道德意識和道德行為成熟的階段。職業(yè)道德與各種職業(yè)要求和職業(yè)生活結合,具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性,形成比較穩(wěn)定的職業(yè)心理和職業(yè)習慣,以致在很大程度上改變人們在學校生活階段和少年生活階段所形成的品行,影響道德主體的道德風貌。 通過上述分析不難看出職業(yè)道德具有以下特點。

1. 職業(yè)道德具有適用范圍的有限性。

每種職業(yè)都擔負著一種特定的職業(yè)責任和職業(yè)義務。由于各種職業(yè)的職業(yè)責任和義務不同,從而形成各自特定的職業(yè)道德的具體規(guī)范。

2. 職業(yè)道德具有發(fā)展的歷史繼承性。

由于職業(yè)具有不斷發(fā)展和世代延續(xù)的特征,不僅其技術世代延續(xù),其管理員工的方法、與服務對象打交道的方法,也有一定歷史繼承性。如“有教無類”、“學而不厭,誨人不倦”,從古至今始終是教師的職業(yè)道德。

3. 職業(yè)道德表達形式多種多樣

由于各種職業(yè)道德的要求都較為具體、細致,因此其表達形式多種多樣。

4. 職業(yè)道德兼有強烈的紀律性。

紀律也是一種行為規(guī)范,但它是介于法律和道德之間的一種特殊的規(guī)范。它既要求人們能自覺遵守,又帶有一定的強制性。就前者而言,它具有道德色彩;就后者而言,又帶有一定的法律的色彩。就是說,一方面遵守紀律是一種美德,另一方面,遵守紀律又帶有強制性,具有法令的要求。例如,工人必須執(zhí)行操作規(guī)程和安全規(guī)定;軍人要有嚴明的紀律等等。因此,職業(yè)道德有時又以制度、章程、條例的形式表達,讓從業(yè)人員認識到職業(yè)道德又具有紀律的規(guī)范性。 職業(yè)道德是社會道德體系的重要組成部分,它一方面具有社會道德的一般作用,另一方面它又具有自身的特殊作用,具體表現在:

1、調節(jié)職業(yè)交往中從業(yè)人員內部以及從業(yè)人員與服務對象間的關系。

職業(yè)道德的基本職能是調節(jié)職能。它一方面可以調節(jié)從業(yè)人員內部的關系,即運用職業(yè)道德規(guī)范約束職業(yè)內部人員的行為,促進職業(yè)內部人員的團結與合作。如職業(yè)道德規(guī)范要求各行各業(yè)的從業(yè)人員,都要團結、互助、愛崗、敬業(yè)、齊心協力地為發(fā)展本行業(yè)、本職業(yè)服務。另一方面,職業(yè)道德又可以調節(jié)從業(yè)人員和服務對象之間的關系。如職業(yè)道德規(guī)定了制造產品的工人要怎樣對用戶負責;營銷人員怎樣對顧客負責;醫(yī)生怎樣對病人負責;教師怎樣對學生負責等等。

2、 有助于維護和提高本行業(yè)的信譽。

一個行業(yè)、一個企業(yè)的信譽,也就是它們的形象、信用和聲譽,是指企業(yè)及其產品與服務在社會公眾中的信任程度,提高企業(yè)的信譽主要靠產品的質量和服務質量,而從業(yè)人員職業(yè)道德水平高是產品質量和服務質量的有效保證。若從業(yè)人員職業(yè)道德水平不高,很難生產出優(yōu)質的產品和提供優(yōu)質的服務

3、 促進本行業(yè)的發(fā)展。

行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展有賴于高的經濟效益,而高的經濟效益源于高的員工素質。員工素質主要包含知識、能力、責任心三個方面,其中責任心是最重要的。而職業(yè)道德水平高的從業(yè)人員其責任心是極強的,因此,職業(yè)道德能促進本行業(yè)的發(fā)展。

4、 有助于提高全社會的道德水平。

職業(yè)道德是整個社會道德的主要內容。職業(yè)道德一方面涉及到每個從業(yè)者如何對待職業(yè),如何對待工作,同時也是一個從業(yè)人員的生活態(tài)度、價值觀念的表現;是一個人的道德意識,道德行為發(fā)展的成熟階段,具有較強的穩(wěn)定性和連續(xù)性。另一方面,職業(yè)道德也是一個職業(yè)集體,甚至一個行業(yè)全體人員的行為表現,如果每個行業(yè),每個職業(yè)集體都具備優(yōu)良的道德,對整個社會道德水平的提高肯定會發(fā)揮重要作用。

第9篇 物業(yè)區(qū)域管理責任制范本

一、目 的

1、規(guī)范巡查樓宇工作。

2、營造整潔、文明、安全、舒適的園區(qū)環(huán)境。

二、適用范圍

1、適用于業(yè)主服務中心物業(yè)助理負責的樓宇巡查工作。

2、適用于工程部維護保養(yǎng)人員日常維修、保養(yǎng)巡檢工作。

三、職責

1、業(yè)主服務中心和工程部主管負責樓宇巡查的日常組織管理工作。

2、物業(yè)助理、工程人員負責依照本規(guī)程實施樓宇巡查工作。

四、人員定們配置

1、總負責人:

2、組長:

3、洛杉磯組團負責人:

4、雅典組團負責人:

5、卡薩布蘭卡組團負責人:

五、工作程序

(一)建立區(qū)域管理責任制的必要性

1.范于未然,通過有效的檢查,將治安、消防等隱患消除。

2.杜絕違章裝修將違章裝修施工消除于萌芽狀態(tài)。

3.確保公共設施、設備處于良好狀態(tài)。

4.檢查區(qū)域清潔、綠化工作質量。

5.增加與住戶的溝通機會。

6.實施空置房的管理。

(二)樓宇巡查的方法應包括“看”、“聽”、“摸”、“調查了解”等。

“看”:通過觀察來發(fā)現樓宇管理服務中存在的問題。

“聽”:從設施設備運行時的聲音判斷是否有故障。

“摸”:通過用手觸摸感覺設施設備的使用狀況。

“調查了解”:向住戶或員工調查樓宇及公共設施設備的使用狀況。

以下以(工)代表工程部維修人員的職責,以(業(yè))代表業(yè)主服務中心物業(yè)助理的職責,以上各部門管理人員分工不分家,工作互相協作。

(三)房屋本體巡查的工作要領。

1.檢查水電表。檢查水電表是否處理正常工作狀態(tài),記錄損壞的水電表情況。當水電在無人居住的情況下運轉時應關上該單位閘閥,預防水浸事故,并在該單位門口巾上相關告示:當發(fā)現電表異常運轉(如倒轉、有盜電嫌疑)時,應及時報告工程部主管。(工)

2.巡查樓梯間:

(1)檢查走廊類、樓梯燈是否正常,門、窗是否處于完好狀態(tài);(業(yè))

(2)檢查梯間墻身、天花墻皮是否出現剝落、脫漆,墻、地面瓷處是否完整無損;(業(yè))

3.巡查大堂、門廳、走廊:

(1)檢查各類安全標識是否完好;(工)

(2)檢查公共設施和照明燈及垃圾箱是否完好;(業(yè))

(3)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。(業(yè))

(4)檢查公告欄張貼情況是否良好。(業(yè))

4.巡查中發(fā)現梯間彌漫石油氣味、焦味時應立即對相關單位進行調查,但原因不明時應立即告知公共事務部進行檢查。(業(yè))

5.巡查方法及要求:(業(yè))

(1)先走到樓房屋頂,從上至下逐戶檢查;

(2)發(fā)現損壞情況必須當日落單工程部。

6.發(fā)現住戶家中有異常情況時,除特別緊迫情況外,嚴禁進行入戶家中,更嚴禁擅自打開住戶門鎖進入住戶家中。(業(yè))

7.巡查完畢,應將樓宇巡查的相關狀況逐項記錄在《每日巡查記錄表》中。

(四)公共配套設施設備巡查的工作要領。

1.巡查水、電、氣、通訊設施:

(1)檢查室外設施有無破損現象,各種管線有無滲、漏、滴、冒現象;(工)

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nbsp;(2)檢查室外設施有無生銹、脫漆現象,標識是否完好;(業(yè))

2.巡查公共設施:

(1)檢查運動設施是否完好,是否有安全隱患;(業(yè))

(2)檢查兒童游樂設施是否完好,有無安全隱患;(業(yè))

(3)巡查綠地、綠籬、喬灌木是否有枯萎、霉病現象,是否有黃土裸露現象,長勢是否良好;(業(yè))

(4)發(fā)現損壞情況必須當日落單工程部或公共事務部。

3.巡查道路、廣場、公共場所:(業(yè))

(1)檢查設施設備是否完好,是否有違章占用現象。

(2)檢查標示、路牌、警示牌是否完好。

(3)檢查各類雨、污水井蓋是否完好,照明燈、裝飾類是否齊全。

(4)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

4.巡查周邊環(huán)境:(業(yè))

(1)檢查小區(qū)內是否有亂張貼、亂拉亂接線等現象。

(2)檢查是否有損壞公共設施、違章制造噪音、污染環(huán)境、高空拋物現象。

(3)檢查是否有違章飼養(yǎng)家禽家畜等現象。

(4)檢查衛(wèi)生狀況是否良好。

5.巡查房屋裝修:(工)

應按要求每日詳細記錄施工進度,檢查是否有違例裝修現象。

6.巡查空置房。(業(yè))

(五)對巡查中發(fā)現問題的處理要領。

1.物業(yè)助理巡查時發(fā)現有上述問題出現時,如本人能進行規(guī)勸、阻止、處理的,應予以立即解決;否則及時將問題記錄在《每日巡查記錄表》中,巡查回來后報告主管解決。

2.對巡查中發(fā)現的重大問題,物業(yè)助理應立即向業(yè)主服務中心經理匯報,并于當天填寫《重大事件報告表》。處理完畢后,由經理填寫《重大事件總結表》。

3.巡查中發(fā)現問題處理完畢后物業(yè)助理應現場驗證,處理的過程和驗證的結果均應有完整的記錄。

附:區(qū)域管理責任制表格

附1:《每日巡查記錄表》

附2:《重大事件報告表》

第10篇 大市場物業(yè)管理總則

大市場項目物業(yè)管理總則

搞好****大市場三期的物業(yè)管理對于大市場的穩(wěn)定、繁榮、發(fā)展、及房產的保值、增值具有特別重要的作用和意義。基于以上認識,為把大市場建設成為繁榮活躍、經營規(guī)范、健康有序、秩序井然、環(huán)境優(yōu)美、安全文明的華東最大的商貿物流批發(fā)基地、商品集散批發(fā)基地,同時為了不斷提高各商戶的經營效益、切實維護各商戶、顧客的合法權益,根據有關法律法規(guī)之規(guī)定,就商戶經營暨物業(yè)管理有關事項制定如下條 款,以資業(yè)主/經營戶等所有在市場參與經營活動者共同遵守。

第一條 總則

業(yè)主/經營戶自愿將所購/承租大市場內的商鋪及其共用部位、有權使用的共用設施設備委托給****大市場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱物業(yè)公司)進行管理,并且接受****大市場物業(yè)管理有限公司對自己在大市場內的經營行為所進行的管理及所提供的服務。

第二條 商戶經營管理內容

1、物業(yè)公司將采取有力措施宣傳、推廣和完善大市場的商業(yè)形象,以不斷促進**大市場的活躍、成熟和繁榮。為此,物業(yè)公司會進行廣告宣傳、招商工作,并根據市場情況對專業(yè)市場及商戶的經營范圍、經營品種、經營方式、營業(yè)時間進行調整及采取認為適當的促銷活動、促銷措施或其它商業(yè)手段,業(yè)主/經營戶同意無條 件予以積極配合。

2、市場經營的指導、服務和管理

(1)做好大市場的宣傳,提升大市場的品牌和知名度,引進國內外知名商家進駐大市場;

(2)協調與政府各職能部門的關系,防止有關部門對大市場的不合理干預及對商戶的不合理收費;

(3)協調商戶間的紛爭;

(4)制止及協助有關部門處理大市場內的違法違規(guī)活動;

(5)及時提供商品信息、價格信息、供求信息、物流信息;

(6)根據需要,在市場時機成熟時可提供物流配送等服務;

(7)規(guī)范經營、維護市場秩序,預防、制止、查處違規(guī)行為。

3、為提高商業(yè)信譽,維護****大市場三期的良好形象,業(yè)主/經營戶承諾所出售商品來源合法且貨真價實、物美價廉,嚴禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標準或環(huán)境污染控制標準或內容不健康或國家禁止流通的商品。

4、商戶必須合法經營、文明經商、禮貌待客、明碼標價,嚴禁摻雜使假、短斤少兩、欺行霸市、強賣騙賣、哄抬物價。

5、為維護大市場整體形象,經營戶須規(guī)定擺放證照、商品及其他物品。

6、按政府規(guī)定繳交各種稅費。

第三條 物業(yè)管理內容

1、負責商鋪外觀及大市場整體形象的維護和完善,商鋪共用部位、共用設施設備的維護和管理,并嚴格按照建設部標準保養(yǎng)、維護設備,保障各類設備正常運行。共用部位指商鋪公共屋頂、戶外墻面、戶外場地、設備機房和共用設施設備使用的房屋等;共用設施設備指共用的上下水管道、落水管、天線、通訊線路、照明、鍋爐、消防設施、公廁、綠地、道路、路燈、溝渠、池井、廣場、公益性文體設施等。

2、環(huán)境衛(wèi)生

負責公共場地、建筑物共同部位的清潔衛(wèi)生和垃圾的收集、清運,以確保公共場所干凈整潔。加強綠化,保證綠化帶無明顯黃土裸露;及時修剪、施肥、補種并及時防治病蟲害。

3、治安

協助公安部門維護大市場區(qū)域的公共秩序和治安防范,對大市場區(qū)域內實行二十四小時巡查。

4、交通秩序

(1)維持大市場區(qū)域內的道路暢通;

(2)指導車輛的行駛、停放,使車輛擺放有序。

(3)提供車位租用服務。

5、商鋪裝飾裝修管理與服務

(1)經營戶室內裝修的審批、審核及驗收;

(2)裝修施工單位的監(jiān)督與管理;

(3)廣告、宣傳經營活動的管理。

6、消防

(1)協助公安消防部門對大市場經營戶消防安全知識的宣傳工作;

(2)協助公安消防部門對大市場內的消防隱患進行檢查、整改;

(3)組建義務消防隊,并與業(yè)主/經營戶安全工作小組長保持聯系,達到群防群治;

(4)檢查消防設施,配備相應的消防器材。

7、商鋪共用部位、共用設施維修

(1)小修:小修小問題立即答復并積極處理;小修較大問題當天答復并積極處理;

(2)急修:急修小問題立即派人積極處理;急修大問題立即組織足夠人力積極處理。

第四條 業(yè)主/經營戶權利和義務

1、依法享有對自己所擁有物業(yè)的各項權利。

2、有權按有關規(guī)定在允許的范圍內進行室內裝修、維修和改造。

3、有權自己或聘請他人對房屋自用部位的各種管道、電線以及其它設施進行合法維修養(yǎng)護。

4、有權要求物業(yè)公司對市場內各種違章建筑、違章裝修以及違反物業(yè)管理規(guī)定的其他行為予以制止、糾正。

5、有權參加業(yè)主大會,并對大市場的各項管理決策擁有表決權。

6、就大市場和物業(yè)管理的有關問題向物業(yè)公司提出意見和建議。

7、遵守國家法律法規(guī)、政策及物業(yè)公司對大市場的有關管理規(guī)定、公約。

8、依據合同、約定和有關標準按時足額向物業(yè)公司交納市場和物業(yè)管理費及有償服務費用。

9、不得占用、損壞商鋪的共用部位、共有設施設備或改變其使用功能及破壞墻體外觀、主體結構等。

10、因搬遷、裝飾裝修等原因需合理使用共有部位、共有設施設備的,應事先通知物業(yè)公司,使用完畢后在物業(yè)公司限定的期限內恢復原狀,造成損失的,要給予相關權利人賠償。

11、業(yè)主/經營戶、商鋪其他使用人及訪客等違反本規(guī)定的行為造成損失的,由業(yè)主/經營戶承擔或連帶承擔賠償責任。

12、業(yè)主/經營戶、商鋪其他使用人在大市場公共范圍內經營活動須有謹慎和自我保護之義務,如不幸發(fā)生摔跤、打架斗毆、財物丟失或被盜、被侵害事件等,自行處理善后事宜并承擔一切后果。

13、業(yè)主/經營戶、商鋪其他使用人對其所監(jiān)護的限制民事行為能力或無民事行為能力人(如未成年人、精神病人等)在市場內的行為和活動有完全監(jiān)管責任,發(fā)生侵害或被侵害事件,自行承擔一切后果。

14、業(yè)主/經營戶、商鋪其他使用人對商鋪上擱置物、懸掛物負有安全維護之責任,如因擱置物、懸掛物脫落、墜落對他人造成損害的按國家規(guī)定承擔完全民事責任。

15、按照維護大市場整體利益、方便生活、團結互助、公平合理原則,正確處理商鋪的給排水、通風、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關系;給相鄰方造成妨礙或損失的,應當停止侵害、排

除妨礙、賠償損失。

16、為保持大市場的整體形象,業(yè)主/經營戶不得改變商鋪的結構、用途、外貌,業(yè)主/經營戶如因經營需要需對商鋪進行裝修、維修,必須將裝修、維修的設計圖樣、尺寸、施工單位及施工方案呈報物業(yè)公司,經物業(yè)公司書面同意后方可施工,并應在物業(yè)公司規(guī)定的合理時間內施工、完工。完工后應向物業(yè)公司申請驗收,驗收合格后方可開業(yè),且施工單位和業(yè)主/經營戶須交納一定的管理費及保證金。嚴禁對承重墻進行挖、改、拆。

17、業(yè)主經營戶不得對窗戶、陽臺、屋面、外墻做任何改變。如需搭建戶外雨棚、遮陽棚或安裝空調、防盜網或進行其他加建、改建的商戶,須申報物業(yè)公司審核批準后方可進行,除此以外,業(yè)主/經營戶不得進行有對商鋪存在任何損毀、潛在損毀以及對商鋪外貌、形象有任何改變的裝修、維修、改建、加建、搭建。

18、未經物業(yè)公司的書面同意,業(yè)主/經營戶不得改變商鋪的用途及經營范圍、類別或品種,更不得擅自停業(yè)、歇業(yè)或將商鋪長期閑置;如業(yè)主/經營戶須出租或轉讓所購商鋪,應提前一個月通知物業(yè)公司,并應確保其承租人、受讓遵守物業(yè)公司關于大市場管理的相關規(guī)定。業(yè)主/經營戶承諾物業(yè)公司享有該轉讓或出租商鋪的優(yōu)先受讓、承租權。

19、遵守物業(yè)公司依法律法規(guī)及本手冊規(guī)定所進行的管理,不得阻礙、干擾物業(yè)公司履行管理職責。

20、業(yè)主/經營戶必須在營業(yè)執(zhí)照核準的經營范圍內持照、亮照經營且只能經營物業(yè)管理合同約定范圍內的商品,國家有特殊規(guī)定的,還必須持有關部門核發(fā)的經營許可證照,做到資質合格、證照合法齊全。如果市場發(fā)生變化,業(yè)主/經營戶可根據市場需求適當調整經營范圍,但其經營范圍不能與大市場商業(yè)規(guī)劃相違背,并須事先經物業(yè)公司書面同意并辦妥有關工商登記手續(xù)。

21、業(yè)主/經營戶應按物業(yè)公司確定的開業(yè)時間準時開業(yè),否則按照《****大市場三期商戶經營暨物業(yè)管理合同》規(guī)定處理。

第五條 市場經營和物業(yè)管理費用

1、市場經營和物業(yè)管理費用收費標準按建筑面積計算,暫定為人民幣0.50元/平方米/月。業(yè)主/經營戶同意物業(yè)公司享有對以上收費標準在大市場正式開業(yè)后根據管理實際需要以保持收支平衡和正常運轉為目的的調整權利。該收費標準的調整經雙方協議或**市物價局批準后,由物業(yè)公司以大市場管理公告的形式在市場公告欄內公布視為送達業(yè)主/經營戶。

2、業(yè)主/經營戶應按物業(yè)公司入市通知書中載明的日期和項目、數額向甲方業(yè)主/經營戶交納首期市場經營和物業(yè)管理費及其他相關費用。

3、業(yè)主/經營戶應于每月五日前向物業(yè)公司交納本月市場經營和物業(yè)管理費;于每月五號前向物業(yè)公司交納上月所實際發(fā)生的水電費及其他費用;繳交方式可以為現金、支票或轉帳。

4、業(yè)主出租其商鋪,市場經營和物業(yè)管理費用由業(yè)主交納。

5、業(yè)主經營戶轉讓其所有的商鋪,須交清轉讓之前的市場經營和物業(yè)管理費及其他相關費用。

6、上述費用均不包括商鋪共用部位、共用設施設備大中修、更新、改造的費用。

7、公用照明、公用動力及水電線網損耗按所占有的商鋪建筑面積的比例分攤,每月由物業(yè)公司向業(yè)主/經營戶收取。

第六條 其他有償服務費用

1、車位及其他管理費按雙方協議或物價部門的有關規(guī)定執(zhí)行。

2、物業(yè)公司可根據大市場實際情況,開展各項有償服務和多種經營活動。

第七條 物業(yè)維修基金的管理與使用

1、物業(yè)維修基金的使用由物業(yè)公司提出年度使用計劃,經當地物業(yè)管理行政主管部門審核后劃撥。

2、維修基金不敷使用時,經當地物業(yè)管理行政主管部門審核批準,由物業(yè)公司向業(yè)主按其所占有的商鋪建筑面積的比例續(xù)籌。

3、業(yè)主轉讓商鋪時,結余基金不退還,隨商鋪同時過戶。

第八條 環(huán)境衛(wèi)生與秩序維護

1、商戶應自備垃圾袋,將垃圾置于指定的地點,不得飼養(yǎng)家畜禽及寵物,負責'門前三包'即包衛(wèi)生、包秩序、包綠化。

2、在市場內,禁止擺放、張貼、發(fā)送內容不健康的書報刊、宣傳單或播放內容不健康的音像制品;不得濫張濫貼、高聲吆喝、高分貝播放音像;不得打罵鬧事。

第九條 保險

商鋪及其范圍內的財產與人身安全的保險由業(yè)主/經營戶自行辦理并承擔相應費用。

第十條 廣告

1、大市場區(qū)域內的所有廣告(包括但不限于霓虹燈、廣告牌、橫幅、條 幅、宣傳單等形式)發(fā)布權屬于物業(yè)公司,業(yè)主/經營戶如需發(fā)布廣告,須將廣告內容、設計圖樣、尺寸、色彩效果、廣告形式、發(fā)布位置等,送物業(yè)公司審核,由物業(yè)公司統(tǒng)一管理、委托專業(yè)廣告公司制作,在報經有關廣告管理部門審批并交納一定的廣告費后,方可在物業(yè)公司確認或指定的方式、位置、期限內發(fā)布。

2、凡違反本規(guī)定發(fā)布廣告的,物業(yè)公司有權制止并責令其消除影響,并處以一定數額的違約金。

3、物業(yè)公司在大市場內的所有屋頂及外墻面上均可制作、發(fā)布廣告,但業(yè)主/經營戶所發(fā)布的廣告內容應有利于宣傳和促進大市場的繁榮與發(fā)展。

第十一條 其他

1、具體規(guī)定詳見細則。

第11篇 物業(yè)養(yǎng)護管理部管理構想

養(yǎng)護管理部管理構想

1、管理和服務系統(tǒng)的組織原則是精干高效、一專多能。管理部實行主任領導下的管理部負責制,實行股份公司職能部門整體管理與分片管理的管理方式;

2、綠地管理部實行內部垂直管理。設專職項目負責人1名,為管理層。主要職責是依據崗位職責,對全面工作的指揮、協調、檢查、校正、總結。不設中間環(huán)節(jié),以提高工作效率。保潔、綠化、維護主管各1人。綠化主管協助主任落實具體工作事項。不設管理部門。其他為作業(yè)層實施服務工作的全過程。管理部實行365天工作日,節(jié)假日由主任、各主管輪值處理日常事務,夜間由男性管理人員輪流值班。

3、護衛(wèi)管理隊長由維護主管分管,護管隊負責景區(qū)的治安執(zhí)勤巡邏與消防管理,處理各種突發(fā)事件和調解各類糾紛,提供便民服務。實行365天24小時輪休工作制;

4、保潔隊由保潔主管分管,負責公園環(huán)境保護、道路和水面的清潔衛(wèi)生,垃圾收集和通緝出運工作。設專職人員負責水面衛(wèi)生保潔工作;保潔人員6天工作輪休制,實行365天工作制;

5、綠化隊由綠化主管分管,專職負責景區(qū)的綠化管理養(yǎng)護(澆水、施肥、病蟲害防治、除草、修剪、補種等)。實行6天工作制;

6、工程維修由維護主管管理,負責公共建筑、共用部位、公共設施設備、景區(qū)小品的維修維護。配備通信工具,實行365天值守。

第12篇 物業(yè)項目倉庫管理程序格式怎樣的

物業(yè)管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進、出庫進行有效的控制。

2. 范圍適用于公司各部門。

3. 職責3.1 房產后勤管理部負責對公司各部門倉庫管理工作的監(jiān)督。

3. 2部門經理負責對本部門倉庫管理工作的監(jiān)督檢查。

3. 3倉管員負責按規(guī)定對倉庫進行管理。

3. 4部門出納/行政管理人員負責監(jiān)督倉管員的盤點與記帳工作。

3. 5財務管理部協助審定調劑物資的價格。

4. 方法和過程控制

4.1 倉庫管理要求

4.1.1各部門倉庫應懸掛本部門《倉庫管理規(guī)定》,其規(guī)定中應包括如下內容:a.物資區(qū)域、種類劃分;

b.倉庫的溫度濕度要求;

c.防霉、防濕、防火要求;

d.物資出入庫、領借用、盤點等管理;

e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。

f.其他未予明確的,部門可根據實際操作需要制訂流程或規(guī)定。

4.1.2各部門應根據物資的種類、用途等特點以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。

4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應做好標識,標識應統(tǒng)

一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。

包裝盒、包裝箱上的標識應朝外。

4.1.4倉庫內的消防設施應功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。

4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應設立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。

4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標識,除責任人外其他人未經許可不得動用。

4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。

4.2 物資入庫

4.2.1 倉管員對經檢驗合格的物資進行核實后,填寫《進倉單》(辦公文具、資產及職能部門零星采購的物資除外),由相關人員簽字確認后,按指定位置入庫,出納員憑《進倉單》連同發(fā)票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。

4.2.2 對急用物資可先直接拿至現場使用,事后由采購員攜帶發(fā)票到倉庫填寫《進倉單》,由倉管員入帳。

4.2.3 對于已領出庫未使用必須返回倉庫的可單獨計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘等以及返倉物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進倉單》,由返倉人員在《進倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認,經倉管員驗收入庫后及時登記入賬。

4.3 物資出庫

4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(借)用單》,項目清楚,手續(xù)齊全。

4.3.2 物資要按照'先進先出'的原則發(fā)放。

對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(借)用單》,由倉管員銷帳。

剩余物資必須存放在剩余物資存放點,剩余物資未使用完前,不能開封新物資。

4.3.3 急用物資領用人員必須填寫《物資領(借)用單》,對物資質量情況作檢驗記錄,隨后補辦審批手續(xù),由倉管員帳面銷帳。

4.3.4 《物資領(借)用單》由物資使用人填寫,相關業(yè)務負責人審批;

部門經理須對整個物資領用合理性情況進行監(jiān)督。

4.3.4 建立員工個人領用物資檔案,對所有需要歸還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調動、離職時由倉管員負責收回清點,填寫歸還日期后驗收入庫。

如有損壞或丟失倉管員應在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關規(guī)定予以賠償。

4.4 物資盤點

4.4.1倉管員每月底對庫存物資進行盤點,并填寫《倉庫物資盤點表》,報部門經理審批。

4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點,以確保盤點的有效性、準確性。

4.5其它物資的管理

4.5.1 對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產留下來的物資等,由部門根據實際情況按物資類別進行入庫,倉管員及時登記入帳。

4.5.2 暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進行處理。

4.6待處理物資管理

4.6.1 對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權限報批處理。

4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經理根據待處理物資的情況可做出變賣、內部調劑、報廢等處理。

4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報總經理或授權人審批處理。

4.7對于需調劑的物資或資產,報部門經理審核后,以郵件形式發(fā)送房產后勤管理部。

4.8房產后勤管理部與財務管理部視情況進行核實及價格審定,并由房產后勤管理部掛于物資供需網站。

4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網站上查閱,確無可調配的物資時,方可另行采購,否則財務管理部有權拒絕報銷。

5.支持性文件wy7.

5.1-a0

8 《危險品管理程序》6.質量記錄表格wy7.

5.5-01-f1《進倉單》wy7.

5.5-01-f2《物資領(借)用單》wy7.

5.5-01-f3《倉庫物資盤點表》wy7.

5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy

6.2-01-01-f

6 《交接手續(xù)完善表》wy

6.2-01-03-f

5 《離職手續(xù)表》