物業(yè)管理培訓(xùn)-別墅管理（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：63

物業(yè)管理培訓(xùn)-別墅管理

第1篇物業(yè)管理培訓(xùn)-別墅管理

物業(yè)管理培訓(xùn):別墅管理

居住類(lèi)型上物業(yè)分為:一般住宅、公寓、別墅三種。從檔次上別墅屬于最高一層。別墅住宅隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展日益增長(zhǎng),成為房地產(chǎn)業(yè)的'寵物',倍受消費(fèi)者親睞。因此對(duì)別墅的管理也成為物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)重要課題。

所謂'別墅'現(xiàn)代漢語(yǔ)所給定義為:在郊區(qū)和風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。所謂'管理'在這里的喻義為物業(yè)管理,含保管、照管與料理、約束的并列關(guān)系。雖然書(shū)中對(duì)別墅的定義與目前市場(chǎng)上銷(xiāo)售的別墅及國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的別墅有諸多不同之處。但即稱(chēng)'別墅'住宅都有許多相同之特征,那么別墅的物業(yè)管理除了進(jìn)行一般物業(yè)管理工作所包涵的社區(qū)清潔、保安;一般設(shè)備養(yǎng)護(hù)、維修;公共設(shè)施保養(yǎng)、維護(hù)等,還要根據(jù)別墅的特性,搞好針對(duì)的服務(wù)管理工作,方能取得良好的效果和收益。

一、別墅環(huán)境的特性

由于別墅區(qū)選址大都在郊區(qū)、風(fēng)景區(qū),遠(yuǎn)離城市喧嘩區(qū)域,在開(kāi)發(fā)建設(shè)與其

它類(lèi)型物業(yè)相比,占地多、面積大、個(gè)性化強(qiáng)、綠化用地與占地面積的比例不低于1:1,各建筑之間距離大,道路寬闊。那么通常物業(yè)管理中所要求的,綠地?zé)o雜物、雜草,人行道和機(jī)動(dòng)車(chē)道無(wú)損壞;保持清潔標(biāo)準(zhǔn),就不適宜了。

首先園林綠化區(qū)域的設(shè)計(jì),在風(fēng)格上需與別墅的建筑相符,在選擇的品種上,需考慮到南北氣候的差異,否則會(huì)造成'碧綠'一會(huì)兒,'優(yōu)雅'一時(shí)的短時(shí)效應(yīng),一年只有一季二季綠的景象。如果這些'先天不足'一旦形成,那么后期的物業(yè)管理無(wú)論如何,也無(wú)法達(dá)到良好的效果。

另外,距離大、道路寬、人口密度小,宜造成了人與人之間情感溝通的不暢。根據(jù)別墅所處的區(qū)域,入住人群的類(lèi)別,通過(guò)'民意測(cè)驗(yàn)'、'客戶調(diào)查',增加一些實(shí)用功能的公共設(shè)施,如開(kāi)設(shè)露天健身房、兒童樂(lè)園、老人活動(dòng)地、露天燒烤區(qū)、藝術(shù)園藝塑品、信息欄等,以溝通開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)戶之間的情感,提高物業(yè)管理成效。

還有,象雪天及時(shí)有效地清掃道路,雨天道路排積水處理等等,正是這些看似細(xì)微的工作,構(gòu)成了管理的全面,可以體現(xiàn)管理水平的地方。

二、治安特性與管理

別墅在規(guī)劃上是統(tǒng)一設(shè)計(jì)、施工的幾十棟、上百棟為一組的、相對(duì)封閉、上

規(guī)模的社區(qū)。從價(jià)位上講,擁有者為有經(jīng)濟(jì)實(shí)力者及有社會(huì)地位者等人群。從使用上講,多為人們休假的第二居所;在京辦事處;集團(tuán)辦公地等。由于人流疏稀、人員密度小、財(cái)產(chǎn)價(jià)值大、隱患部位多,因此安全治安工作必須放在首位,要達(dá)到通信暢通、反應(yīng)迅速、防范有效,則要在人力和物力上加大投入。建立一套治安防范緊急反應(yīng)系統(tǒng)是必不可少的。以技防和人防相結(jié)合,利用先進(jìn)的智能化設(shè)施,對(duì)社區(qū)周界、出入口、車(chē)庫(kù)、公共場(chǎng)所、重要部位進(jìn)行24小時(shí)監(jiān)控。保安員利用固定或流動(dòng)的方式進(jìn)行詢問(wèn)、檢查、幫助別墅區(qū)內(nèi)的人員。以使用電動(dòng)、機(jī)動(dòng)交通工具達(dá)到'快速',以完備先進(jìn)的設(shè)備裝置達(dá)到'準(zhǔn)確',以訓(xùn)練有素的專(zhuān)業(yè)人員達(dá)到'有效'從而防范、控制、處理各類(lèi)突發(fā)事件。

但是值得注意的是,過(guò)多的盤(pán)問(wèn)、繁瑣的登記、嚴(yán)格的控制,會(huì)喪失住宅的舒適和方便感覺(jué),取而代之的是'壁壘森嚴(yán)'的'監(jiān)獄'感。如何恰如其分地做到安全又方便,確實(shí)是個(gè)難題。我想因?yàn)閯e墅面積大、人員流動(dòng)小、固定保安崗與流動(dòng)保安崗利用通信設(shè)備,實(shí)現(xiàn)'移動(dòng)通報(bào)制'可以緩解此矛盾。(即隨著來(lái)人、車(chē)輛的移動(dòng)線路,不斷的通報(bào)方位形成隱形安全網(wǎng))。有的別墅在對(duì)外來(lái)人員,車(chē)輛管理上實(shí)行主、付卡驗(yàn)證方式,效果也還可以。

在物業(yè)管理中,保安工作除了具備準(zhǔn)軍事化的素質(zhì)、職能,還應(yīng)該盡可能熟悉一棟別墅的各方面情況,從單純的保衛(wèi)職能到兼有幫助、服務(wù)職能。這屬于服務(wù)軟件上的范疇,不少項(xiàng)目,提出'有困難找保安'的承諾,是一個(gè)即好又難的課題。另外別墅區(qū)內(nèi)車(chē)輛交通的管理,也涉及到很大的安全因素,因?yàn)槊繎粼诓簧儆谝惠v車(chē)的現(xiàn)實(shí)狀況,使之必須'人車(chē)分流',那么標(biāo)識(shí)的正確、有效、到位、路線合理流暢是減少不安全因素的條件之一。

三、別墅的服務(wù)與管理

服務(wù)與管理從字面上看,前者是聽(tīng)從命令的,后者是發(fā)出命令的。但在物業(yè)

管理中就要將二者溶匯貫通,有機(jī)地結(jié)合起來(lái)。曾經(jīng)有境外某大型物業(yè)管理公司總裁感嘆:在中國(guó),很多人花幾百上千元吃頓飯沒(méi)關(guān)系,就是心疼每月幾十元的物業(yè)管理費(fèi)。這也從一個(gè)側(cè)面反映了國(guó)內(nèi)許多業(yè)戶對(duì)物業(yè)管理的不理解。在人們較熟悉的香港物業(yè)管理模式中,物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)完全來(lái)源于業(yè)主。在中國(guó)如何在人們的經(jīng)濟(jì)和心理承受力不到的前提下完全實(shí)現(xiàn)'以區(qū)養(yǎng)區(qū)',就要在服務(wù)的種類(lèi)多樣化,管理形式靈活上大做文章。

雖然別墅的封閉性、遠(yuǎn)離性帶來(lái)生活、日用品服務(wù)的必須性和單一性,但因別墅用戶的活動(dòng)半徑大,第一居住所等原因,使大件物品及耐用品不會(huì)在社區(qū)內(nèi)消費(fèi)。所以,安排服務(wù)設(shè)施,提供商品種類(lèi)要認(rèn)真推敲。

由于別墅建筑的特性及消費(fèi)人群的特性,使得別墅帶有很強(qiáng)的私密性,各種費(fèi)用的收繳是管理工作之必行,如上門(mén)收取,從服務(wù)角度上講固然可取,但頻頻打擾用戶又是不可取之。這時(shí)利用多費(fèi)統(tǒng)收、智能傳輸?shù)确绞?可以一舉兩得。

住別墅的一族人群對(duì)休閑、健身、娛樂(lè)都有一定的需求,應(yīng)運(yùn)而生的'會(huì)所'是一個(gè)很好的契機(jī)。辦好了,即可以滿足用戶需要,又可以提高收入,達(dá)到'以區(qū)養(yǎng)區(qū)'的目標(biāo)。但是現(xiàn)有項(xiàng)目會(huì)所空置、困置大有所在。故而一定要考察和制定會(huì)所的項(xiàng)目、周邊情況、經(jīng)營(yíng)的方式、面積的大小、收費(fèi)的高低等等一系列可行方案,解決經(jīng)營(yíng)和安全等問(wèn)題,方能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

另外別墅房屋的鑰匙管理;代出租委托管理;公司用房、會(huì)議活動(dòng)管理等等都是別墅區(qū)別于其它物業(yè)的服務(wù)項(xiàng)目,是值得進(jìn)一步探索的方面。

目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理,還處于探索、磨合階段,無(wú)論是國(guó)外的模式,還是國(guó)內(nèi)自產(chǎn)的,無(wú)論是借鑒酒店管理經(jīng)驗(yàn),還是引進(jìn)英式管家服務(wù);都沒(méi)有一套以一應(yīng)百的完全管理手冊(cè)。別墅的物業(yè)管理同樣如此,依據(jù)自身特點(diǎn)、市場(chǎng)情況及管理需要,堅(jiān)持創(chuàng)新和穩(wěn)步結(jié)合、服務(wù)與收益結(jié)合,業(yè)戶、開(kāi)發(fā)商、物管公司三方受益相結(jié)合,推動(dòng)本項(xiàng)目健康、持續(xù)發(fā)展,使別墅物業(yè)自身保值升值,物業(yè)管理公司產(chǎn)生社會(huì)效益,增加知名度和美譽(yù)度,創(chuàng)造服務(wù)品牌。

第2篇某小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表

小區(qū)物業(yè)管理員崗位考核表

類(lèi)別項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn) 考評(píng)辦法及扣分

制度執(zhí)行的員工守則的執(zhí)行(第一章,工作條例) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

崗位基本技能的掌握(客戶情況、物業(yè)概況、崗位標(biāo)準(zhǔn))

文明服務(wù)

按規(guī)定著裝,佩戴胸卡

每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

專(zhuān)業(yè)場(chǎng)所(室)環(huán)境整潔、規(guī)范

精神飽滿,工作時(shí)間不竄崗,不與他人閑談

崗位標(biāo)準(zhǔn) 范圍標(biāo)準(zhǔn) 每發(fā)現(xiàn)一處不符合扣0.5分

接待

規(guī)范用語(yǔ);電話鈴響三聲必有回聲;

文明禮貌,熱情接待,接待記錄清晰準(zhǔn)確;

管理處文件檔案資料管理準(zhǔn)確、完整。

管理

做好與客戶的聯(lián)絡(luò)工作,每月一次協(xié)助管理處主任與客戶進(jìn)行溝通,聽(tīng)取意見(jiàn),并落實(shí)及記錄

遇突發(fā)性、危害性事故或涉及客戶的重大事件發(fā)生,應(yīng)趕到現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急處理,并及時(shí)向上級(jí)部門(mén)匯報(bào),事后應(yīng)詳細(xì)進(jìn)行記錄。

各種工作應(yīng)詳細(xì)記錄如:會(huì)議、接待來(lái)訪、考核檢查等

目標(biāo)

管理處管理費(fèi)的收繳率達(dá)到90%以上。

客戶投訴處理的及時(shí)率100%

客戶有理投訴每月少于二件

注:

1、同一地點(diǎn)同類(lèi)問(wèn)題按發(fā)生次數(shù),加倍扣分

2、客戶提出有理申告的,每次扣十分

3、否決指標(biāo):發(fā)生各類(lèi)重大安全事故

第3篇小區(qū)財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

第一部分財(cái)務(wù)管理

財(cái)務(wù)管理是物業(yè)管理正常運(yùn)營(yíng)的'生命線'。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及省市有關(guān)物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運(yùn)作。

一、財(cái)務(wù)管理模式(附圖七)

二、建立規(guī)范、透明的財(cái)務(wù)體系

1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實(shí)際情況,制度切實(shí)可行的財(cái)務(wù)管理制度,并嚴(yán)格執(zhí)行。

2、和益行物業(yè)總公司對(duì)zz小區(qū)管理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查,并每年對(duì)管理處財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。

3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

4、管理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算報(bào)告,并提交物業(yè)管理委員會(huì)審批,經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

三、管理服務(wù)費(fèi)及代收代繳的收取

1、我們將在管理處設(shè)置專(zhuān)職收款員,負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。對(duì)于部分在上班時(shí)間交費(fèi)有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預(yù)約上門(mén)服務(wù)的形式,方便業(yè)主交費(fèi),提高費(fèi)用收繳率。

2、在費(fèi)用收取方式上,我們初期采用人工收費(fèi),且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。

3、對(duì)于極少數(shù)欠交管理服務(wù)費(fèi)用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進(jìn)行上門(mén)拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費(fèi)。對(duì)于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。

第二部分日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算

一、物業(yè)資金的籌措與使用

管理資金是物業(yè)管理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅(jiān)決按招標(biāo)書(shū)確定的參考價(jià)格及煙臺(tái)市建委、發(fā)改委等政府部門(mén)的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行;政府部門(mén)沒(méi)有規(guī)定及招標(biāo)書(shū)沒(méi)有提供參考價(jià)格的其他服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行或雙方協(xié)議價(jià)。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅(jiān)持'事前預(yù)算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí),確保資金的合理使用,實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。

二、日常物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算匯總

(一)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)測(cè)算依據(jù)及說(shuō)明

1、煙臺(tái)市政府相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)及收費(fèi)辦法(煙臺(tái)市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法);

2、《招標(biāo)書(shū)》提供的原始數(shù)據(jù)和有關(guān)規(guī)定;

3、經(jīng)我公司實(shí)地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測(cè)算經(jīng)驗(yàn);

4、稅費(fèi)按管理處總收入的5.5%計(jì)算;

5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計(jì)劃;

6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。

7、本公司對(duì)管理先期購(gòu)置各種設(shè)備、用具所需的費(fèi)用先行墊支,以后逐年折舊收回。

(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)

第三部分維修基金的管理使用計(jì)劃

維修基金的管理

1、對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(zhuān)帳管理,并設(shè)立專(zhuān)用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。

2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計(jì)劃和預(yù)算,提交管委會(huì)審議通過(guò)后執(zhí)行。

3、管理處需使用維修基金時(shí),應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算,并報(bào)管委會(huì)審批。

4、當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí),經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書(shū)面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會(huì)及其委托的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。

第4篇 ds物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序

物業(yè)項(xiàng)目排水管理程序

1目的

本程序明確了對(duì)客戶排水管理實(shí)施控制的職責(zé),方法和要求,以確?？蛻繇樌? 有序地工作和為客戶創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)境。

2適用范圍

適用于公司目前所承接的物業(yè)管理項(xiàng)目的排水管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso9002 4.94.104.134.16

4相關(guān)文件

4.1《質(zhì)量手冊(cè)》

4.2城管辦(1988)12號(hào)《關(guān)于廚房下水管旁增設(shè)隔油池的通知》

4.3深圳水字(1991)1026號(hào)《深圳市市政排水設(shè)施管理細(xì)則》

4.4zz物業(yè)公司(1991.3)《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》

4.5《物業(yè)的供水管理》

4.6《物業(yè)的裝修管理》

4.7《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

5職責(zé)

5.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)各該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施管理, 及室內(nèi)排水支管和排水設(shè)施的維修服務(wù)。

5.2公司機(jī)電工程部負(fù)責(zé)技術(shù)管理及配合有關(guān)工程驗(yàn)收。

5.3公司機(jī)電工程部管道維修班負(fù)責(zé)室外排水管道和室內(nèi)排水主管道的維修服務(wù)。

6實(shí)施程序

6.1排水工程的驗(yàn)收

6.1.1機(jī)電工程部參加新建工程排水管道的驗(yàn)收并向施工部提出驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)。

6.1.2工程驗(yàn)收合格方可投入使用。

6.1.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)收集技術(shù)資料并交經(jīng)理部統(tǒng)一管理。

6.1.4機(jī)電工程部負(fù)責(zé)向樓宇管理處進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)。

6.2排水管道的日常管理

6.2.1各物業(yè)管理處負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的排水設(shè)施的管理, 負(fù)責(zé)該區(qū)內(nèi)的室內(nèi)(公共部分)、外的排水管道的日常巡視,每天至少一次。

6.2.2各物業(yè)管理處的日常巡視應(yīng)在《管理處值班記錄表》記錄,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題通知機(jī)電工程部處理。

6.2.3用戶的排水設(shè)施故障, 由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)受理, 屬機(jī)電工程部的職責(zé), 報(bào)告機(jī)電工程部處理。

6.3排水管道的定期維護(hù)管理

6.3.1機(jī)電工程部每周安排維修班對(duì)室外排水管道進(jìn)行巡視, 巡視要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫(xiě)《給排水管道巡視記錄表》。沙河區(qū)部分由沙河管理部負(fù)責(zé)巡視。

6.3.2在雨季前安排一次對(duì)全區(qū)的排水管道的檢查井檢查一次,檢查要求按《給排水管道維護(hù)管理規(guī)程》執(zhí)行,并填寫(xiě)《給排水管道巡視記錄表》。

6.3.3化糞池由機(jī)電工程部安排每半年(1月份和7月份)清理一次,請(qǐng)環(huán)衛(wèi)清理車(chē)進(jìn)行清理, 管道維修班配合,并在《化糞池清理記錄表》記錄清理情況。沙河區(qū)部分由沙河管理部配合。

6.4故障處理

6.4.1機(jī)電工程部接到用戶或管理處故障報(bào)告后,通知管道維修班處理。

6.4.2管道維修班在接到故障報(bào)告后,由班長(zhǎng)開(kāi)出維修通知單后派員處理,將處理結(jié)果報(bào)告機(jī)電工程部,并記錄在維修單上。

6.4.3維修班如遇故障不能處理時(shí),報(bào)告機(jī)電工程部,機(jī)電工程部根據(jù)情況安排處理。

6.5排水工程的控制管理

6.5.1為保證排水系統(tǒng)的暢通,機(jī)電工程部對(duì)用戶要求改建的排水工程,必須對(duì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工質(zhì)量進(jìn)行控制。

6.5.2用戶改建的圖紙應(yīng)交機(jī)電工程部審查,并填寫(xiě)《管道安裝審批表》。

6.5.3機(jī)電工程部負(fù)責(zé)圖紙審查,提出審批意見(jiàn)給用戶,用戶按審批意見(jiàn)修改圖紙后方可施工。

6.5.4機(jī)電工程部按審批意見(jiàn)及《安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》進(jìn)行驗(yàn)收,合格后方可供水。驗(yàn)收不合格不能供水。要求施工單位按要求返工。

7質(zhì)量記錄

7.1給排水管道巡視記錄表(管道維修班用)

7.2管道安裝審批表

7.3維修通知單

7.4化糞池清理記錄表

7.5管理處值班記錄表

第5篇購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)管理手冊(cè)前言

購(gòu)物廣場(chǎng)《物業(yè)管理手冊(cè)》前言

某購(gòu)物廣場(chǎng)是*****有限公司在不斷發(fā)展壯大過(guò)程中開(kāi)設(shè)的一家集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)、休閑為一體的一站式消費(fèi)的大型商業(yè)廣場(chǎng);某購(gòu)物廣場(chǎng)依托某置業(yè)有限公司在蘭州地區(qū)行成了較高的人氣指數(shù),以及良好的品牌效應(yīng)。城市商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)部格局由國(guó)內(nèi)知名設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì),環(huán)境優(yōu)雅,并擁有完善的安保體系,優(yōu)質(zhì)的保潔服務(wù),超大的停車(chē)場(chǎng),是商家經(jīng)營(yíng)的首選場(chǎng)所。

物管部本著全心全意為商廈、為供應(yīng)商服務(wù)的目標(biāo),分別對(duì)總務(wù)管理、工程管理、安保管理等一系列歸屬物管部的工作進(jìn)行管理并細(xì)致劃分,使某購(gòu)物廣場(chǎng)物管部成為某購(gòu)物廣場(chǎng)最精英的部門(mén)。

物管部管理的類(lèi)別是整個(gè)商廈中管理最為繁雜并細(xì)致到商廈每一個(gè)角落的管理部門(mén)。物管部的方針是做到“事從手中過(guò),無(wú)巨細(xì)之分;接到任務(wù)時(shí),無(wú)任何疏漏!”

為精心打造某置業(yè)有限公司城市商業(yè)廣場(chǎng)這一新型商業(yè)模式,物管部全體員工將積極配合商廈內(nèi)的任何活動(dòng),從實(shí)際出發(fā),作到“商廈是我家,我愛(ài)我的家?！?/p>

第6篇物業(yè)管理處操作員工守則

1.目的

規(guī)范管理處操作員工的工作,嚴(yán)明紀(jì)律,提高效率,實(shí)現(xiàn)公司服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)。

2. 范圍

適用于**廣場(chǎng)管理處操作人員的日常工作。

3. 操作員工守則

3.1 按時(shí)上下班,不得遲到早退。

3.2 上下班按時(shí)打卡,不得請(qǐng)人打卡或代人打卡,如遇特殊情況未能及時(shí)打卡,應(yīng)向上級(jí)說(shuō)明,可辦理簽卡。下班時(shí)不得提前在卡機(jī)前等待打卡。

3.3如有特殊情況需在工作時(shí)間外出,可向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假,但未獲批準(zhǔn)不得擅離工作崗位。

3.4上班時(shí)必須保持著裝整潔,保持形象端正,不準(zhǔn)留長(zhǎng)發(fā)、胡子,衣服要干凈,衣領(lǐng)要整齊,不缺扭扣;精力充沛。必須佩戴胸卡和臂章,臂章要與工作對(duì)應(yīng),不得錯(cuò)戴。

3.5講究衛(wèi)生,不得在大廈內(nèi)隨地吐痰,亂扔垃圾,碰見(jiàn)垃圾必須隨手撿起放到垃圾桶。

3.6 不得在公共場(chǎng)所或工作場(chǎng)所吸煙、吃東西和閑談。

3.7 在班組辦公室內(nèi),不準(zhǔn)高聲談笑、看報(bào)紙;無(wú)具體任務(wù)時(shí)可看業(yè)務(wù)書(shū)籍。

3.8 員工如廁必須到環(huán)衛(wèi)部門(mén)的公共廁所,不得在大廈衛(wèi)生間如廁。

3.9中午就餐必須嚴(yán)格遵守管理處規(guī)定的時(shí)間,除派一人提前吃飯值班外,其余人員不得提前用餐。

3.10 員工必須服從管理處調(diào)度員和班長(zhǎng)的安排,保證工作高效率,不得無(wú)故拖延,消極怠工,更不得在公共場(chǎng)所休息,工作完成后必須盡快返回各自班組待命。并立即向調(diào)度員復(fù)命。

3.11員工進(jìn)入客戶房間服務(wù),應(yīng)先按門(mén)鈴或輕敲客戶房門(mén),待客戶同意后方可進(jìn)入工作。為客戶服務(wù)必須認(rèn)真負(fù)責(zé),客戶有疑問(wèn)時(shí),必須耐心解釋,如自己無(wú)法或無(wú)權(quán)解釋,應(yīng)及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。

3.12與客戶交談必須禮貌客氣,不得發(fā)生爭(zhēng)執(zhí);不許與客戶談?wù)撚嘘P(guān)公司內(nèi)部事務(wù),更不得與客戶開(kāi)玩笑。

3.13員工為客戶服務(wù)或在公共場(chǎng)所工作完畢后,必須對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理,必要時(shí)與管理處聯(lián)系,找清潔工提供協(xié)助。

3.14不準(zhǔn)收受業(yè)主錢(qián)物,如按規(guī)定應(yīng)收取現(xiàn)金的必須向客戶說(shuō)明后,一起(或代為)到管理處繳費(fèi),并將正式發(fā)票交給業(yè)主。

3.15員工到大堂和廣場(chǎng)進(jìn)行工作,必須盡最快速度完成并及時(shí)離開(kāi),不得在大堂和廣場(chǎng)逗留,工作用具不得在大堂隨意擺放,更不得在大堂前臺(tái)及附近打電話、閑談。

3.16如工作牽涉多個(gè)班組或部門(mén)時(shí),各班組人員必須密切配合,不得互相推諉扯皮,影響工作效率。

3.17 非特殊情況,員工只能乘坐貨梯。b1至b2上下往返不許乘坐電梯,但到大堂和廣場(chǎng)工作可乘坐客梯。

3.18 員工往返工作地點(diǎn),先用對(duì)講機(jī)聯(lián)系貨梯,b1---9f可等待2分鐘,10f以上可等待5分鐘,如貨梯在上述時(shí)間不能到達(dá),則必須走消防樓梯,不得延時(shí)等待。

3.19 如因特殊情況需乘坐客梯,必須佩戴'搶修'臂章,后上后下,注重禮儀。

3.20 如工作任務(wù)暫時(shí)不能完成,必須在四小時(shí)內(nèi)向調(diào)度員匯報(bào)情況。

3.21 不準(zhǔn)利用公司電話向外打私人電話,公事電話必須詳細(xì)記載時(shí)間內(nèi)容,接聽(tīng)外線電話必須盡量縮短時(shí)間。

3.22 上班時(shí)間不許串崗,空調(diào)、電梯班員工不得進(jìn)入電房,維修班電工除執(zhí)行班長(zhǎng)安排的任務(wù)外,不得到電房閑談。

3.23 上班時(shí)間不得帶熟人、朋友進(jìn)入本大廈,更不得帶到工作崗位逗留。

3.24 工作未完工不得下班,下班前必須搞好班組衛(wèi)生。

3.25 不得損壞公共財(cái)物,不準(zhǔn)將公物占為已有,更不得帶公物回家。

3.26 發(fā)生緊急情況(包括火警、暴力事件等)必須維護(hù)集體利益,不得貪生怕死,必須保持公司的緊密團(tuán)結(jié),服從安排,積極配合。

3.27員工如嚴(yán)重違反本守則規(guī)定,將處以一定數(shù)額的罰金并扣發(fā)當(dāng)月部份或全部崗位津貼。

3.28員工之間必須互相監(jiān)督,如發(fā)現(xiàn)有人違反本規(guī)定而不予制止的,給予相同處理。

4相關(guān)文件

《員工守則》

第7篇 x物業(yè)管理公司人力資源管理指引

1總則

1.1為確保人力資源滿足經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展需要,各物業(yè)分公司必須重視人力資源管理工作,遵照集團(tuán)和管理公司的制度規(guī)定,以崗位設(shè)置、薪酬體系、績(jī)效管理、員工教育培訓(xùn)為基礎(chǔ),逐步建立和完善本公司人力資源管理體系。

1.2人力資源管理應(yīng)堅(jiān)持公司業(yè)務(wù)需要與個(gè)人發(fā)展相結(jié)合的原則,將恰當(dāng)?shù)娜嗽谇‘?dāng)?shù)臅r(shí)間安排在恰當(dāng)?shù)奈恢?通過(guò)考試培訓(xùn)、激勵(lì)、考核等措施,不斷提升員工隊(duì)伍的整體素質(zhì),充分發(fā)揮人力資源效能。

2人事管理權(quán)限

2.1物業(yè)分公司(管理處)職位級(jí)別名稱(chēng)包括:總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、部門(mén)經(jīng)理/主任、主管/隊(duì)長(zhǎng)、班長(zhǎng)/組長(zhǎng)、員工,共7個(gè)職位級(jí)別。

2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由項(xiàng)目公司提出申請(qǐng),管理公司、集團(tuán)人力資源部門(mén)和管理公司物業(yè)管理部共同完成。

2.3物業(yè)分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任、保安隊(duì)長(zhǎng)(主管)的招聘、薪酬、人事任免由項(xiàng)目所在公司申報(bào),經(jīng)管理公司審核,報(bào)集團(tuán)人力資源部審批。

2.4物業(yè)分公司部門(mén)經(jīng)理的招聘、薪酬、人事任免,按照集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報(bào)項(xiàng)目所在公司和管理公司備案。

2.5物業(yè)分公司部門(mén)經(jīng)理以下人員的招聘、薪酬、人事任免,按照集團(tuán)、管理公司相關(guān)規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報(bào)項(xiàng)目所在公司備案。

2.6物業(yè)分公司財(cái)務(wù)人員接受項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部的垂直管理,同時(shí)對(duì)物業(yè)分公司的總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

3人員聘用

3.1基本要求

3.1.1一般情況下,新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定后,應(yīng)著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設(shè)計(jì)開(kāi)始前完成。物業(yè)分公司其他管理層成員的招聘時(shí)間應(yīng)納入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃及物業(yè)分公司組建工作計(jì)劃。

3.1.2各物業(yè)分公司在確定人員需求時(shí),應(yīng)明確工作崗位的職責(zé)范圍和任職條件,并以《職務(wù)說(shuō)明書(shū)》的形式對(duì)工作崗位進(jìn)行全面描述。

3.1.3《職務(wù)說(shuō)明書(shū)》應(yīng)作為各物業(yè)分公司人力資源管理的基礎(chǔ)文件,人員招聘、

考核、培訓(xùn)、晉升、調(diào)動(dòng)或淘汰,以及申請(qǐng)新增或撤并工作崗位時(shí),均必須將《職務(wù)說(shuō)明書(shū)》作為呈報(bào)審批的必需附件。

3.2招聘篩選的一般程序

3.2.1初篩及面試初選工作由物業(yè)分公司行政人事部承擔(dān),根據(jù)不同職位標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)一般性詢問(wèn)和

觀察,了解應(yīng)聘者是否符合聘用基本條件。同時(shí)聯(lián)合相關(guān)部門(mén)人員對(duì)初篩合格的人員進(jìn)行面試(從人品及專(zhuān)業(yè)等幾個(gè)方面進(jìn)行),填寫(xiě)《面試評(píng)估表》。

3.2.2技術(shù)考核在面試合格后需筆試或技術(shù)考核的人員,由物業(yè)分公司行政人事部與專(zhuān)業(yè)人士

共同確定考核內(nèi)容、方法,考核由行政人事部主持,一般采用書(shū)面試題和現(xiàn)場(chǎng)操作的考核方法,考核后由考核人給出評(píng)定意見(jiàn)。

3.2.3背景審核、調(diào)查行政人事部要有針對(duì)性地對(duì)部門(mén)經(jīng)理及其他特殊崗位的候選人員背景資料的真實(shí)性進(jìn)行審核調(diào)查。

3.2.4復(fù)審復(fù)審及主管領(lǐng)導(dǎo)最后約見(jiàn)由行政人事部組織實(shí)施。復(fù)審應(yīng)包括與用人部門(mén)經(jīng)理、業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)的面談。

3.2.5體檢由行政人事部組織擬聘用人員到公司指定醫(yī)院進(jìn)行體檢。

3.3錄用審批

3.3.1經(jīng)上述篩選評(píng)估程序后,物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)組織履行相關(guān)審批手續(xù),填寫(xiě)《新員工聘用批準(zhǔn)匯簽單》,報(bào)送相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。錄用審批必須按上述第2條人事管理權(quán)限的規(guī)定執(zhí)行。

3.3.2經(jīng)審批錄用的招聘人員,由行政人事部門(mén)發(fā)出通知,并與其簽訂《新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書(shū)》,明確報(bào)到日期、具體待遇及其他相關(guān)事宜。

3.4新員工入職

3.4.1在新員工正式報(bào)告前,行政人事部應(yīng)與用人部門(mén)共同做好以下準(zhǔn)備工作:

a)根據(jù)崗位需要安排工作區(qū)位及配置辦公用品、工作用具;

b)確定新員工入職引導(dǎo)人(由部門(mén)負(fù)責(zé)人或部門(mén)負(fù)責(zé)人指定的、已具備本公司相關(guān)崗位工作經(jīng)驗(yàn)一年以上的人員承擔(dān))。

3.4.2新員工到行政人事部報(bào)到時(shí),行政人事部應(yīng)按以下程序辦理:

a)說(shuō)明入職注意事項(xiàng),及相關(guān)手續(xù)辦理程序;

b)如有需要時(shí)應(yīng)要求新員工在報(bào)到一周內(nèi)提供《就職擔(dān)保書(shū)》;

c)發(fā)放、指導(dǎo)填寫(xiě)《員工自然情況登記》;

d)收集新員工個(gè)人登記照片;

e)介紹辦公用品配備標(biāo)準(zhǔn)和申領(lǐng)手續(xù),并約定領(lǐng)用時(shí)間;

f)介紹新員工入職引導(dǎo)人。

3.4.3用人部門(mén)入職引導(dǎo)人負(fù)責(zé)幫助新員工熟悉公司情況,介紹本職工作要求,指導(dǎo)申領(lǐng)辦公用品。

a)引領(lǐng)新員工至各部門(mén)進(jìn)行自我介紹;

b)協(xié)助申領(lǐng)辦公用品;

c)介紹崗位工作要求

3.4.4其它事項(xiàng)

a)人事部門(mén)在新員工按要求提供個(gè)人照片后,1個(gè)工作日內(nèi)做好新員工的工作牌、用餐卡(如有公司食堂)。

b)新員工必須嚴(yán)格按照要求填寫(xiě)表格、提供相關(guān)資料原件和復(fù)印件,一周內(nèi)交回人事主管。

c)外地員工報(bào)到必須在報(bào)到當(dāng)日,安排好公司宿舍。特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn),由公司安排暫住賓館(招待所)。

d)新員工報(bào)到后,公司應(yīng)在次月15日前辦理該員工社會(huì)保險(xiǎn)事宜。e)新員工報(bào)到后15日內(nèi),公司必須按規(guī)定與新員工簽署聘用合同。f)新員工報(bào)到后30日內(nèi),公司應(yīng)完成正式的新員工入職培訓(xùn)。

3.5新員工試用

3.5.1所有新進(jìn)員工均應(yīng)試用,行政人事部辦理新進(jìn)員工簽訂勞動(dòng)合的同時(shí)予以明確。新員工試用期一般為三到六個(gè)月。

3.5.2試用期間員工待遇按公司相關(guān)制度執(zhí)行。

3.6新員工轉(zhuǎn)正

3.6.1行政人事部在新員工試用期屆滿前5個(gè)工作日,將《員工轉(zhuǎn)正考核表》發(fā)至用人部門(mén),由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)新員工的轉(zhuǎn)正考核。

3.6.2上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)收到《員工轉(zhuǎn)正考核表》應(yīng)完成的工作及要求:

a)與本部門(mén)其他員工溝通,征詢考核意見(jiàn);

b)與入職引導(dǎo)人進(jìn)行溝通,就考核意見(jiàn)基本取得一致;

c)與新員工本人進(jìn)行面談;

d)填寫(xiě)《員工轉(zhuǎn)正考核表》。

3.6.3新員工轉(zhuǎn)正考核意見(jiàn)以上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)為主,同時(shí)應(yīng)綜合考慮入職引導(dǎo)人和本部門(mén)其他人員意見(jiàn)。如果考核意見(jiàn)存在明顯分歧,應(yīng)將不同意見(jiàn)記錄在考核表中。

3.6.4就考核表中的每一評(píng)估項(xiàng)目,上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)都應(yīng)與入職引導(dǎo)人、本部門(mén)其他人員(至少1/3),以及新員工本人交換考核意見(jiàn)。

3.6.5被考核員工的上級(jí)填好《員工轉(zhuǎn)正考核表》后,交由人事主管組織公司領(lǐng)導(dǎo)審核確認(rèn)考核結(jié)果:業(yè)務(wù)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

3.6.6經(jīng)總經(jīng)理審批后,人事主管負(fù)責(zé)正式辦理該員工轉(zhuǎn)正或辭退事宜。

a)同意該員工轉(zhuǎn)正,則按規(guī)定辦理轉(zhuǎn)正手續(xù);

b)需延長(zhǎng)試用期的,則通知員工本人;

c)需辭退的,則按規(guī)定辦理辭退手續(xù)。

3.6.7辦理正式轉(zhuǎn)正手續(xù)的,由人事主管協(xié)助新員工填寫(xiě)《員工轉(zhuǎn)正審批表》,并連同新員工試用期間培訓(xùn)記錄送呈用人部門(mén)經(jīng)理、分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理簽署審批意見(jiàn)。

3.6.8需延長(zhǎng)試用期的,在其本人同意后可繼續(xù)試用,重新試用期滿仍按上述轉(zhuǎn)正考核程序組織轉(zhuǎn)正考核,仍不合格的按辭退處理。

4員工離職

4.1各物業(yè)分公司員工離職的情形包括(不限于):

a)辭職:由員工本人提出,按離職程序辦理相關(guān)手續(xù)后視為辭職;

b)自動(dòng)離職:員工未以書(shū)面形式向公司提出辭職申請(qǐng),或申請(qǐng)未經(jīng)批準(zhǔn)、未辦理完結(jié)離職手續(xù)的視為自動(dòng)離職。自動(dòng)離職視其本人放棄在本公司的一切權(quán)利,不給予工資結(jié)算及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

c)勸退:公司裁員或認(rèn)為某員工不適宜本職工作,可勸退。

d)辭退:員工在工作期間嚴(yán)重違反公司制度、或符合公司規(guī)定必須即時(shí)解雇的,依據(jù)有關(guān)規(guī)定處理后再按離職程序辦理相關(guān)手續(xù)。

e)除名:如員工觸犯法律,被依法追究刑事責(zé)任的給予除名,不給予結(jié)算工資

及經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

f)合同期滿終止勞動(dòng)合同或雙方協(xié)商解除勞動(dòng)合同。

4.2離職申請(qǐng)與審批

4.2.1公司員工提出的辭職,由員工本人填寫(xiě)《員工離職申報(bào)表》,送交直接上級(jí)或行政人事部。其它情況下,由擬離職員工的直接上級(jí)填寫(xiě)《員工離職申報(bào)表》。

4.2.2物業(yè)分公司決定勸退、辭退、除名,以及合同期滿不再續(xù)簽或協(xié)商解除勞動(dòng)合同的,均必須按人事管理權(quán)限履行逐級(jí)審批手續(xù)。在完成內(nèi)部審批手續(xù)后,通知擬離職員工,并要求其在《員工離職申報(bào)表》上簽字

確認(rèn)。

4.2.3員工本人提出的辭職申請(qǐng),由其直接上級(jí)負(fù)責(zé)(或在本部門(mén)審批后轉(zhuǎn)交行政人事部)組織內(nèi)部審批手續(xù)。

4.2.4員工離職審批權(quán)限的特別規(guī)定:

a)物業(yè)分公司一般操作人員(不含專(zhuān)業(yè)技術(shù)〈工種〉人員)及辦公文員的離職,經(jīng)用人部門(mén)審批,報(bào)行政人事部備案,并辦理相關(guān)手續(xù);

b)基層主管以上級(jí)別人員及專(zhuān)業(yè)技術(shù)(工種)人員的離職,最后須報(bào)總經(jīng)理或分管副總審批。

4.3離職手續(xù)辦理

4.3.1員工離職申請(qǐng)批準(zhǔn)后,員工所在部門(mén)應(yīng)配合行政人事部督促離職員工辦理工作交接手續(xù),并完整填寫(xiě)《離職工作交接表》。

4.3.2所有離職員工均應(yīng)根據(jù)辭退員工個(gè)人意愿,由公司行政人事部(或分管領(lǐng)導(dǎo))組織離職面談,并如實(shí)填寫(xiě)《離職面談清單》。

4.3.3與離職員工相關(guān)的財(cái)務(wù)結(jié)算(包括離職補(bǔ)償),由財(cái)務(wù)部按集團(tuán)、管理公司及本公司財(cái)務(wù)制度的規(guī)定執(zhí)行。

4.3.4各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)收集、整理、歸檔員工離職的相關(guān)審批和移交手續(xù)記錄,屬集團(tuán)、管理公司人事權(quán)限范圍的應(yīng)將相關(guān)資料呈報(bào)集團(tuán)人力資源部或管理公司行政人事部。

5工作行為管理

5.1各物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)以身作則,指導(dǎo)、監(jiān)督本公司員工遵循集團(tuán)和管理公司有關(guān)工作行為的規(guī)定,努力維護(hù)和改善日常工作秩序。

5.2各物業(yè)分公司應(yīng)在管理公司《物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范》的基礎(chǔ)上,結(jié)合各專(zhuān)業(yè)服務(wù)

的需要制訂有針對(duì)性的服務(wù)行為規(guī)范。

5.3各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)按集團(tuán)行政管理制度的規(guī)定,做好本公司員工的考勤工作。除國(guó)家法定公眾假期,由各物業(yè)分公司正式發(fā)布休假通知外,其它各類(lèi)請(qǐng)、休假均必須辦理請(qǐng)假審批手續(xù),并確保正常業(yè)務(wù)工作不受影響。

5.4請(qǐng)、休假審批權(quán)限,以及員工休假權(quán)利,各物業(yè)分公司均必須按集團(tuán)公司《請(qǐng)休假管理規(guī)范》執(zhí)行,外派人員按集團(tuán)《外派員工探親假管理規(guī)定》執(zhí)行。

6員工關(guān)系管理

6.1管理公司鼓勵(lì)各物業(yè)分公司在控制成本的原則下,盡可能地開(kāi)展員工集體活動(dòng)和員工關(guān)懷行動(dòng),不斷豐富員工工作和生活,促進(jìn)員工隊(duì)伍的溝通交流和集體認(rèn)同感。

6.2各物業(yè)分公司應(yīng)充分重視員工提案的管理工作,鼓勵(lì)員工提出合理化建議或意見(jiàn),并積極、客觀、公正地進(jìn)行評(píng)價(jià)和利用。各物業(yè)分公司應(yīng)制訂本公司員工提案管理制度,對(duì)員工提案的收集、評(píng)價(jià)、實(shí)施及獎(jiǎng)勵(lì)做出明確規(guī)定。

6.3各物業(yè)分公司必須定期開(kāi)展員工滿意調(diào)查活動(dòng),以全面了解和評(píng)估員工對(duì)公司的真實(shí)感受,為改進(jìn)公司內(nèi)部管理提供機(jī)會(huì),同時(shí)員工滿意程度也是各級(jí)管理人員目標(biāo)管理責(zé)任制的重要內(nèi)容之一。

6.4針對(duì)物業(yè)分公司進(jìn)行的員工滿意調(diào)查由項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)組織實(shí)施,管理公司物業(yè)管理部予以指導(dǎo)和監(jiān)督,。

6.5各物業(yè)分公司應(yīng)確?？陀^、公正、平等地對(duì)各級(jí)員工,根據(jù)個(gè)人工作表現(xiàn)做出的獎(jiǎng)罰決定必須符合《物業(yè)員工獎(jiǎng)罰管理規(guī)定》的要求,真正達(dá)到獎(jiǎng)優(yōu)罰劣的效果。

7薪酬管理

7.1各物業(yè)分公司員工的薪級(jí)設(shè)置、核定、調(diào)整必須按集團(tuán)公司《薪酬管理制度》的要求執(zhí)行,根據(jù)人事管理權(quán)限履行規(guī)定的審批手續(xù)。

7.2員工薪資必須與工作業(yè)績(jī)掛鉤,各物業(yè)分公司總經(jīng)理有權(quán)在本公司工資總額的范圍內(nèi),根據(jù)員工效果考核結(jié)果決定員工浮動(dòng)工資及年終資金的分配,但必須報(bào)項(xiàng)目所在公司審批。

7.3及時(shí)足額發(fā)放員工工資是公司誠(chéng)信的重要體現(xiàn),各物業(yè)分公司必須保證按時(shí)足額發(fā)放員工工資。

8人員績(jī)效考核

8.1基本要求

8.1.1根據(jù)集團(tuán)公司績(jī)效考核的相關(guān)制度規(guī)定,管理公司建立和實(shí)施物業(yè)員工個(gè)人績(jī)效考核體系,確?？己斯ぷ鞯墓?、公正、公開(kāi),并有利于促進(jìn)物業(yè)員工個(gè)人績(jī)效、物業(yè)分公司整體績(jī)效的持續(xù)提升。

8.1.2各物業(yè)分公司應(yīng)參照管理公司規(guī)定的考核標(biāo)準(zhǔn)、程序和要求,建立和健全本公司人員績(jī)效考核制度,考核結(jié)果與個(gè)人工資掛鉤的同時(shí),應(yīng)著重關(guān)注問(wèn)題改善,加強(qiáng)考核反饋和溝通工作。

9相關(guān)文件與記錄

9.1wdwy-wi-mm5101au*物業(yè)服務(wù)行為規(guī)范

9.2wdwy-wi-mm5102物業(yè)員工獎(jiǎng)罰管理規(guī)定

9.3wdwy-fr-mm5101職務(wù)說(shuō)明書(shū)(范本)

9.4wdwy-fr-mm5102面試評(píng)估表

9.5wdwy-fr-mm5103新員工聘用批準(zhǔn)匯簽表

9.6wdwy-fr-mm5104新進(jìn)員工聘用確認(rèn)書(shū)

9.7wdwy-fr-mm5105就職擔(dān)保書(shū)

9.8wdwy-fr-mm5106員工自然情況登記表

9.9wdwy-fr-mm5107員工轉(zhuǎn)正考核表

9.10wdwy-fr-mm5108員工轉(zhuǎn)正審批表

9.11wdwy-fr-mm5109員工離職申報(bào)表

9.12wdwy-fr-mm5110離職工作交接表

9.13wdwy-fr-mm5111離職面談清單

9.14wdwy-fr-mm5112員工獎(jiǎng)勵(lì)申請(qǐng)表

9.15wdwy-fr-mm5113員工處罰單

第8篇科技園物業(yè)管理公約

科技工業(yè)園物業(yè)管理公約

為了加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的管理,保持物業(yè)的完好美觀,維護(hù)全體業(yè)主(或使用人)的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制定本公約。

一、定義

(一)在本公約中,除文意另有所指外:

1、本園區(qū): 總建筑面積為70000平方米。

以**科技工業(yè)園區(qū)竣工備案時(shí)的實(shí)際測(cè)量總建筑面積為準(zhǔn)。

北京市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同: 開(kāi)有限國(guó)用( 2004 )第 41 號(hào)

東至:;

南至:;

西至:;

北至: 。

2、業(yè) 主:指對(duì)某個(gè)單元擁有或共同擁有合法產(chǎn)權(quán)的人士,包括其日后

的合法繼承人或承讓人(包括轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)及互易等)。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'應(yīng)包括該抵押人和抵押權(quán)人。

3、使用人:指不擁有物業(yè)的產(chǎn)權(quán),只做為物業(yè)的實(shí)際使用人。

4、發(fā) 展商:指投資建造該工業(yè)區(qū)的北京博大**投資有限公司。

5、單元:指該工業(yè)區(qū)內(nèi)業(yè)主擁有房屋所有權(quán)的單元廠房或研發(fā)樓一

個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層平面。

6、管理費(fèi)用:指zz物業(yè)管理有限責(zé)任公司用于管理及保養(yǎng)本園區(qū)而引起的所有費(fèi)用及開(kāi)支。

7、本公約:指當(dāng)事人于簽署日期簽署的,并包括附屬文件及一切有關(guān)管理本工業(yè)園區(qū)的其它文件。

8、入住通知書(shū):指發(fā)展商于該工業(yè)園區(qū)可以交付給各業(yè)主使用時(shí)發(fā)給各業(yè)主的通知書(shū)。

9、公共地方:指業(yè)主/使用人戶門(mén)以外的地方,其中包括:

樓內(nèi),如:樓梯間、通道、電梯間、地下室、管理者辦事處、升降機(jī)房、水箱間、配電室、泵房、消防泵房、電視系統(tǒng)控制室、電話交換箱等;樓外,如:園區(qū)入口、行人道、地上地下停車(chē)場(chǎng)、行車(chē)道、綠化區(qū)、休憩地方、電表房、消防及保安設(shè)備控制室、天井及為本工業(yè)園區(qū)的業(yè)主(或使用人)、來(lái)訪者而設(shè)置并共用的地方或花園。

10、公共設(shè)施:指公共地區(qū)內(nèi)所有業(yè)主共用的各種儀器設(shè)備、電機(jī)、機(jī)

房、電纜、電線、管道等,但任何只供個(gè)別業(yè)主(或使用人)使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。

11、保留地方:指發(fā)展商在整體發(fā)展中未出售及保留產(chǎn)權(quán)的地方。

12、配套設(shè)施:指發(fā)展商為各業(yè)主提供的各種有償或無(wú)償?shù)姆?wù)設(shè)施。

13、外墻:指本工業(yè)園區(qū)的所有或部分外墻。

14、管理規(guī)則:指物業(yè)管理公司為維護(hù)各業(yè)主的利益實(shí)施有效管理而制定的有關(guān)管理規(guī)則。

15、裝修規(guī)則:指物業(yè)管理公司就各業(yè)主在其所屬單元的裝修、更改、加建及裝飾所作的規(guī)定。

16、綠化區(qū):由發(fā)展商所設(shè)計(jì)規(guī)劃在本工業(yè)園區(qū)內(nèi)實(shí)施綠化的地區(qū)。

17、管理委員會(huì):指各業(yè)主按照本公約適時(shí)召開(kāi)的業(yè)主大會(huì)上選出的管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)管委會(huì))。

18、業(yè)主大會(huì):由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)重大管理事項(xiàng)的業(yè)主自治管理組織。

二、總則

zz物業(yè)管理有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)物業(yè)管理公司)是該園區(qū)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。在管委會(huì)未成立前,業(yè)主或使用人同意由發(fā)展商指定的上述機(jī)構(gòu)依照法律授權(quán)及有關(guān)規(guī)定對(duì)'本園區(qū)'的房屋、公共設(shè)施、秩序等事務(wù)行使管理權(quán)。全體業(yè)主及有關(guān)人員均應(yīng)支持配合物業(yè)管理公司工作,并有權(quán)對(duì)物業(yè)公司的工作提出意見(jiàn)和建議。

公約雙方在平等互利及嚴(yán)格遵守國(guó)家法律法規(guī)的基礎(chǔ)上制訂本公約及附屬文件并履行各自的權(quán)利、職責(zé)和義務(wù),并應(yīng)知曉對(duì)自己的行為應(yīng)該承擔(dān)的法律責(zé)任和道德責(zé)任。

第一章業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)

第一條業(yè)主的權(quán)利

在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)定及政府訂立的有關(guān)法規(guī)并按期繳納有關(guān)費(fèi)用的條件下,各業(yè)主將享有下述權(quán)利:

1、每個(gè)業(yè)主對(duì)其單元有全權(quán)處理權(quán),包括出售、轉(zhuǎn)讓、抵押、按揭、出租、批準(zhǔn)享用或以其他方式處置或變賣(mài),而無(wú)須其他業(yè)主或?qū)υ搱@區(qū)有任何權(quán)益的人士同意,但該處理須明確地受本公約限制和保障。若任何業(yè)主出租其單元給任何租戶,須就該租戶應(yīng)當(dāng)履行及遵守本公約的條款向其他業(yè)主負(fù)責(zé)。

2、各業(yè)主將其所屬單元出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租于第三者時(shí),不得將其享有該單元的任何權(quán)利與其擁有的使用權(quán)分開(kāi)出售、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租。

3、各業(yè)主、租戶及其雇傭工人、中介人或許可人均對(duì)有關(guān)公共地方有通行權(quán)。但各業(yè)主須負(fù)責(zé)此地方的所有維修費(fèi)、改善或加建等工程的費(fèi)用。

4、依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施和公共場(chǎng)所的權(quán)利。包括所有下水道,污水渠、化糞池、上水管(閥)、通風(fēng)管道、氣體供應(yīng)管道及所有高壓、低壓、微壓電纜或電線。

5、各業(yè)主在繳足所有應(yīng)付管理費(fèi)用時(shí),有權(quán)享受物業(yè)管理公司提供的服務(wù)。

6、有權(quán)按國(guó)家法規(guī)政策及物業(yè)管理公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修。

7、對(duì)園區(qū)的各項(xiàng)管理決策,擁有投票權(quán)。

8、有權(quán)對(duì)物業(yè)管理工作提出建議、意見(jiàn)或批評(píng)。

9、有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共同設(shè)施設(shè)備和物業(yè)管理范圍內(nèi)的市政共用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時(shí)組織修繕。

10、有權(quán)要求物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目。

11、有權(quán)要求房屋毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)養(yǎng)護(hù)責(zé)任,對(duì)方不維修養(yǎng)護(hù)或不予配合的,可要求物業(yè)管理公司強(qiáng)制維修保養(yǎng),并按規(guī)定分?jǐn)傎M(fèi)用。各業(yè)主均享有其所屬單元

的絕對(duì)使用權(quán),但除作為居住外不得作其他用途。

第二條業(yè)主的義務(wù)

在使用、轉(zhuǎn)讓或租賃所擁有物業(yè)時(shí),請(qǐng)您遵守物業(yè)管理法規(guī)政策并遵守以下條款:

(1) 應(yīng)與其他非業(yè)主使用人建立合法租賃關(guān)系,告知對(duì)方遵守本公約及物業(yè)管理公司根據(jù)管理的需要而制定的各項(xiàng)規(guī)則。

(2) 如轉(zhuǎn)讓,前業(yè)主在轉(zhuǎn)讓日前一周應(yīng)將其名下的各項(xiàng)費(fèi)用交清,受讓人應(yīng)知曉各項(xiàng)管理費(fèi)用的收取辦法。

(3) 在轉(zhuǎn)讓或租賃時(shí),請(qǐng)您提前一個(gè)月以書(shū)面形式告知物業(yè)管理公司并將使用人所簽署的承諾書(shū)交于物業(yè)管理公司。

(4) 前業(yè)主如未能交清應(yīng)付的管理費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用,物業(yè)管理公司有權(quán)向前業(yè)主或使用人追討。

(5) 執(zhí)行管委會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。

(6) 委托物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序、保安、綠化等管理,全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理公司根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和管委會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

(7) 業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司的各項(xiàng)管理工作。

(8) 業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理公司的管理工作如有意見(jiàn)或建議,可直接向物業(yè)管理公司投訴,發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過(guò)管委會(huì)協(xié)調(diào)解決。

(9) 加強(qiáng)安全防范意識(shí),自覺(jué)遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,做好防火防盜工作,確保家庭及人身財(cái)產(chǎn)安全。

(10) 各業(yè)主進(jìn)行室內(nèi)裝修,應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)管理公司制訂的裝修管理規(guī)定,獲得物業(yè)管理公司的同意后,方可進(jìn)入園區(qū),并交納裝修保證金(詳見(jiàn)裝修管理協(xié)議書(shū))。

(11) 業(yè)主如委托物業(yè)管理公司對(duì)其自用部分和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

(12) 凡房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù);拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的,由管委會(huì)委托物業(yè)管理公司進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

10、在本物業(yè)范圍內(nèi),請(qǐng)不要有下列行為:

(1)擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車(chē)場(chǎng)等共用設(shè)施及場(chǎng)地;

(4)損壞、拆除或改造供電、供氣、供暖、通訊、有線電視系統(tǒng)等;

(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)在該住宅區(qū)的任何部分存放危險(xiǎn)及易燃易爆物品;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造各種噪音及大聲喧嘩影響他人的休息;

(9)將其單元用作非法或不道德,或與土地批文、政府用途許可、交付使用通知書(shū)或與本公約相抵觸的用途,不得有滋擾、損害其他業(yè)主的事情發(fā)生;

(10)要求物業(yè)管理公司及其下屬為其提供與該園區(qū)管理無(wú)關(guān)的服務(wù);

(11)阻塞任何公共地方或放置垃圾、廢物于公共地方內(nèi);(否則,物業(yè)管理公司有權(quán)將該物件移走,所產(chǎn)生費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān),對(duì)該業(yè)主的損失,物業(yè)管理公司不需負(fù)責(zé));

(12)涂污公共地方或公共服務(wù)設(shè)施,張貼任何通告、懸掛招牌或其它物件于戶外及公用地方;

(13)隨意停放車(chē)輛;

(14)在公共場(chǎng)所、道路亂設(shè)攤點(diǎn);亂搭、亂建、亂掛、設(shè)立廣告牌;

(15)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其它行為。

11、各業(yè)主應(yīng)如期付清其名下應(yīng)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)、維修基金及其它款項(xiàng)。

12、業(yè)主須負(fù)責(zé)承擔(dān)維修住宅區(qū)的結(jié)構(gòu),包括外墻、公共地方及公共設(shè)施等費(fèi)用。并按時(shí)交納其名下物業(yè)須付的稅項(xiàng)、水電等有關(guān)公共設(shè)施費(fèi)用。

13、因業(yè)主違約的行為導(dǎo)致該住宅區(qū)或其中一部分被毀壞,則違約業(yè)主對(duì)因此而產(chǎn)生的所有損失、損害、費(fèi)用、訴訟、索賠及要求須負(fù)有賠償責(zé)任。

第二章發(fā)展商的責(zé)任及權(quán)利

第三條在管委會(huì)成立之前,負(fù)責(zé)制定管理公約。

第四條審定物業(yè)管理公司擬定的物業(yè)管理制度。

第五條檢查監(jiān)督物業(yè)管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。

第六條審定物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算及決算。

第七條委托物業(yè)管理公司管理的房屋、設(shè)施、設(shè)備應(yīng)達(dá)到國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)要求。

第八條向物業(yè)管理公司提供所需全部圖紙、檔案、資料。

第九條當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理費(fèi)用時(shí),有義務(wù)負(fù)責(zé)催繳。

第十條協(xié)調(diào)、處理本物業(yè)未交付使用前的管理遺留問(wèn)題。

第十一條協(xié)助物業(yè)管理公司做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

第十二條組織籌建本物業(yè)管委會(huì)。

第十三條承擔(dān)本物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。

第三章物業(yè)管理公司的權(quán)利與責(zé)任

第十四條物業(yè)管理公司依據(jù)有關(guān)法規(guī),結(jié)合實(shí)際情況,制訂本園區(qū)管理的相關(guān)規(guī)定。

第十五條依照管理公約和委托管理合同對(duì)本園區(qū)實(shí)施管理。

第十六條依照管理公約和委托管理合同收取管理費(fèi)、維修基金及其它代收代繳費(fèi)用。

第十七條物業(yè)管理公司有權(quán)對(duì)違約業(yè)主提出訴訟。

第十八條物業(yè)管理公司有責(zé)任在業(yè)主入住50%時(shí),協(xié)助組織成立第一屆管委會(huì)。

第十九條有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。

第二十條有權(quán)選聘專(zhuān)營(yíng)公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)。

第二十一條有權(quán)制止違反有關(guān)小區(qū)管理的規(guī)章制度的行為。

第二十二條物業(yè)管理公司有責(zé)任對(duì)本園區(qū)的公共場(chǎng)所的照明、消防設(shè)備、保安設(shè)備、機(jī)電設(shè)備、園林綠化地等公用設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù),并保持其良好的功效。

第二十三條保持園區(qū)內(nèi)公共地方的清潔衛(wèi)生。

第二十四條保持園區(qū)內(nèi)公共綠地的清潔,并進(jìn)行合理養(yǎng)護(hù)。

第二十五條對(duì)園區(qū)內(nèi)的車(chē)輛進(jìn)行管理,定位停放,并收取停放費(fèi)。

第二十六條安排管理人員和保安人員對(duì)園區(qū)進(jìn)行日常巡視,對(duì)違章行為進(jìn)行糾正及處罰。

第二十七條收取的各項(xiàng)費(fèi)用將用于日常管理,房屋、公共設(shè)施設(shè)備、環(huán)境綠化等的維護(hù)和保養(yǎng),并實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用,年度費(fèi)用收支情況張榜公布,接受上級(jí)部門(mén)及交費(fèi)人的監(jiān)督。

第二十八

條物業(yè)管理公司及其職員在下列情況時(shí)無(wú)需對(duì)業(yè)主及使用者負(fù)責(zé):

1、因任何設(shè)施設(shè)備必要的保養(yǎng)、維修及更換;

2、自然災(zāi)害,如水災(zāi)、地震、大風(fēng)或其它不可抗拒的損害、毀滅;

3、無(wú)法避免的燃料、能源、電力、材料、供水的短缺;

4、物業(yè)管理公司所無(wú)法控制的其它一切原因。

第二十九條在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候?yàn)楸緢@區(qū)的公共地方包括公共設(shè)施投保,以物業(yè)管理公司的名義統(tǒng)一支付保險(xiǎn)費(fèi)以使該保險(xiǎn)有效。

第四章管委會(huì)

第三十條管委會(huì)的組建:

1、當(dāng)入住率達(dá)到50%時(shí),發(fā)展商、物業(yè)管理公司在房地局小區(qū)辦指導(dǎo)監(jiān)督下成立管委會(huì)籌備組、制定組建管委會(huì)實(shí)施方案起草管委會(huì)章程。

2、籌備組與業(yè)主、使用人代表進(jìn)行協(xié)商,推薦管委會(huì)委員候選人。

3、管委會(huì)委員人數(shù)以5-15人單數(shù)為宜,其中使用人不超過(guò)管委會(huì)委員總數(shù)的30%。

4、籌備組組織召開(kāi)全體業(yè)主、使用人代表參加的第一次業(yè)主大會(huì),審議通過(guò)管委會(huì)章程,選舉管委會(huì)委員,組建管委會(huì)。

5、業(yè)主投票實(shí)行本園區(qū)每一單元一票;使用者實(shí)行本園區(qū)內(nèi)一個(gè)租賃單位一票;

6、召開(kāi)管委會(huì)第一次會(huì)議,選舉產(chǎn)生管委會(huì)主任。管委會(huì)主任必須是業(yè)主或業(yè)主代表。

7、管委會(huì)經(jīng)批準(zhǔn)成立后,籌備組職能終止。

第三十一條管委會(huì)的主要職責(zé):

1、選聘或解聘物業(yè)管理公司,與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。

2、審議物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、年度計(jì)劃、財(cái)務(wù)預(yù)算和結(jié)算。

3、聽(tīng)取產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見(jiàn)和建議,監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理服務(wù)活動(dòng)。

4、審議批準(zhǔn)物業(yè)管理公司制訂的物業(yè)管理規(guī)章制度。

5、組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。

6、協(xié)助物業(yè)管理公司開(kāi)展各項(xiàng)工作。

第三十二條業(yè)主大會(huì)職責(zé):

1、聽(tīng)取管委會(huì)工作報(bào)告;

2、審議和通過(guò)上一年度財(cái)務(wù)結(jié)算和下一年度財(cái)務(wù)預(yù)算;

3、審核與修訂《管理公約》、《管委會(huì)章程》等文件;

4、決定物業(yè)管理公司的選聘、續(xù)聘與改聘;

5、管委會(huì)的換屆選舉與委員的增減;

第三十三條業(yè)主大會(huì)的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。不得背離物業(yè)管理委托合同的有關(guān)條款。如違反此規(guī)定,物業(yè)管理行政主管部門(mén)有權(quán)予以糾正或撤消。

第五章法律責(zé)任

第三十四條凡有違反本公約規(guī)定者,除制止其行為外,還應(yīng)照章交納違約金,違約金按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行,該項(xiàng)違約金將納入住宅區(qū)管理基金,用于園區(qū)公益事業(yè)。

第三十五條物業(yè)管理公司人員違反本公約或有關(guān)管理規(guī)定,將同上述規(guī)定進(jìn)行處罰,給住戶造成直接經(jīng)濟(jì)損失的,由責(zé)任人負(fù)責(zé)賠償,并追究責(zé)任直至法律責(zé)任。

第三十六條本公約中各條款如與國(guó)家法律、法規(guī)相抵觸,以國(guó)家法律、法規(guī)為準(zhǔn)。其他條款仍然有效。

第六章附則

第三十七條本公約自簽字或蓋章之日起生效。本公約一式二份,業(yè)主(或使用者)、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

業(yè)主簽章:zz物業(yè)管理有限責(zé)任公司

第9篇物業(yè)管理基本思路

項(xiàng)目物業(yè)管理基本思路

考慮到****配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)較高,又包含多種物業(yè)類(lèi)型,作為該項(xiàng)目的物業(yè)管理商,除了需要具備專(zhuān)業(yè)細(xì)致的工作態(tài)度外,更需要以富有人情化的管理理念為業(yè)主打造一個(gè)工作與生活的理想空間。南都物業(yè)在充分了解開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)的遠(yuǎn)景規(guī)劃基礎(chǔ)上,盡可能地從****業(yè)主的生活需求去規(guī)劃物業(yè)管理工作思路:

1、采用酒店式服務(wù)管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)結(jié)合。

****是集多層、小高層及各類(lèi)商教娛樂(lè)設(shè)施為一體的、生活配套齊全的新型高檔住宅區(qū),在建筑功能、整體環(huán)境乃至客戶群體需求上,都有其特定的服務(wù)與管理要求。它與南都物業(yè)目前管理的杭州南都德加公寓、南都江濱花園有許多相似之外。在長(zhǎng)期的物業(yè)管理工作中,**物業(yè)管理公司培養(yǎng)了大批物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才,積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。南都物業(yè)從接盤(pán)管理的第一個(gè)項(xiàng)目起至今,始終將星級(jí)酒店的服務(wù)理念和管理模式與傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式有機(jī)地結(jié)合起來(lái),通過(guò)不斷地加強(qiáng)員工培訓(xùn)和現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量控制,將公司的企業(yè)文化融入到每一位員工敬業(yè)愛(ài)崗的行動(dòng)中。與業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)保持經(jīng)常性的溝通、聯(lián)系,進(jìn)行開(kāi)放式的民主化管理,形成了特有的'南都物業(yè)管理模式',得到了業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、政府主管部門(mén)的認(rèn)可和社會(huì)的廣泛好評(píng),也引起了業(yè)界的關(guān)注。**物業(yè)管理公司將借鑒以往成功的經(jīng)驗(yàn),并針對(duì)長(zhǎng)沙市物業(yè)管理的特點(diǎn),對(duì)****實(shí)施'親情化'的居家型酒店服務(wù)管理模式。

2、爭(zhēng)創(chuàng)物業(yè)管理優(yōu)秀示范園區(qū),提高****美譽(yù)度,確保房產(chǎn)保值增值。

介入物業(yè)管理行業(yè)以來(lái),南都物業(yè)以'專(zhuān)業(yè)+真誠(chéng)'贏得了業(yè)主的信任和市場(chǎng),成為行業(yè)內(nèi)少數(shù)幾家具有杭州市一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)之一。目前,在**物業(yè)管理公司管理的樓盤(pán)中,已有相當(dāng)規(guī)模的樓盤(pán)榮獲國(guó)家和省、市級(jí)的優(yōu)秀物業(yè)管理榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)(詳見(jiàn)榮譽(yù)一覽表)。根據(jù)****的現(xiàn)有條件,南都物業(yè)計(jì)劃從接管之日起,制定詳細(xì)的工作目標(biāo),明確項(xiàng)目前期的具體工作人員,負(fù)責(zé)對(duì)****物業(yè)管理工作的籌劃和落實(shí)。公司人事行政部、品質(zhì)管理部、保安部、管家部、工程管理中心、綠化管理中心等專(zhuān)業(yè)部門(mén)將進(jìn)行分工合作,對(duì)派駐管理員、當(dāng)?shù)貑T工進(jìn)行質(zhì)量管理、保安管理、設(shè)備管理、保潔綠化管理等專(zhuān)業(yè)化方面的培訓(xùn)、管理、優(yōu)化組合人力資源,提高工作績(jī)效,通過(guò)公司和管理處全體員工的共同努力,力爭(zhēng)在交房后三年內(nèi)(依據(jù)入住戶數(shù))使****被評(píng)為省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū),或者相應(yīng)類(lèi)更高的榮譽(yù)稱(chēng)號(hào),使****的物業(yè)管理工作讓業(yè)主滿意、開(kāi)發(fā)商滿意、物業(yè)公司滿意。

3、與在建項(xiàng)目聯(lián)片管理,做到區(qū)域資料共享,確保安全無(wú)憂。

由于****工程分三期建設(shè),分批交付使用,無(wú)形中給物業(yè)管理中心帶來(lái)了一定的難度,南都物業(yè)已在這方面積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。如南都江濱花園分三期建設(shè),以以完全借鑒其分區(qū)管理經(jīng)驗(yàn),實(shí)現(xiàn)區(qū)域聯(lián)片管理,確保小區(qū)安全無(wú)憂。例如人流、車(chē)流、周邊環(huán)境、裝修與施工及小區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施、社區(qū)活動(dòng)等各項(xiàng)管理和服務(wù)都是需要我們認(rèn)真加以分類(lèi)管理的方面。為了做好****的物業(yè)管理工作,根據(jù)****物業(yè)類(lèi)別多、機(jī)電設(shè)備、智能化設(shè)施技術(shù)要求高的特點(diǎn),**物業(yè)管理公司除了派駐專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行日常管理外,還將充分發(fā)揮公司各專(zhuān)業(yè)管理中心的規(guī)模優(yōu)勢(shì)、技術(shù)優(yōu)勢(shì)和設(shè)備優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全方位的支持。

4、結(jié)合各類(lèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,豐富物業(yè)管理內(nèi)容,為業(yè)主提供各類(lèi)優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

長(zhǎng)沙****以其良好的居住品質(zhì)吸引了來(lái)自不同城市的購(gòu)買(mǎi)力。據(jù)了解,****一期預(yù)售異?；鸨?除本地購(gòu)買(mǎi)自住客戶以外,也有不少的購(gòu)買(mǎi)客戶來(lái)自于浙江及其它周邊城市?？紤]到客戶的不同購(gòu)買(mǎi)用途,南都物業(yè)將提供多種特約服務(wù),例如與浙江省公眾房網(wǎng)聯(lián)手從事小區(qū)代租代售服務(wù);由南都酒店服務(wù)公司提供會(huì)所服務(wù);由工程管理中心全方位為業(yè)主提供一條龍裝修服務(wù)等,不僅使本地業(yè)主感受到星級(jí)管家服務(wù),也使異地的投資客戶放心購(gòu)買(mǎi)。

第10篇物業(yè)管理公司人力資源管理程序

1.0目的:規(guī)范公司職員招聘、培訓(xùn)、辭(退)職的管理,確保員工掌握相關(guān)崗位的服務(wù)質(zhì)量的要求和操作技能,增強(qiáng)服務(wù)意識(shí),從而提高企業(yè)整體素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量。

2.0適用范圍:公司各類(lèi)人員的招聘、培訓(xùn)、辭(退)職。

3.0職責(zé):

3.1 用人部門(mén)負(fù)責(zé)提出用人申請(qǐng)。

3.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)發(fā)布招聘信息及收集應(yīng)聘信息。

3.3 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)組織對(duì)應(yīng)聘人員進(jìn)行管理。

3.4 綜合事務(wù)部全面負(fù)責(zé)公司員工培訓(xùn)的日常管理工作。

3.5 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)制訂公司《月培訓(xùn)計(jì)劃》,組織實(shí)施,并予以評(píng)估。

3.6 對(duì)涉及崗位技能的培訓(xùn)由相關(guān)部門(mén)組織實(shí)施并予以評(píng)估。

3.7 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員的辭(退)職管理。

3.8 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)員工人事檔案的建立。

4. 0程序

4.1 職員的招聘及其考核

4.1.1 用人部門(mén)根據(jù)工作需要提出用人申請(qǐng),填寫(xiě)《用人申請(qǐng)單》,報(bào)綜合事務(wù)部審核,由綜合事務(wù)部上報(bào)總經(jīng)理審批。

4.1.2 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)按公司文件規(guī)定的人員素質(zhì)要求發(fā)布招聘信息,并將收集的應(yīng)聘資料移交綜合事務(wù)部。

4.1.3 綜合事務(wù)部與用人申請(qǐng)部門(mén)共同對(duì)應(yīng)聘資料進(jìn)行篩選,通過(guò)面試或考核,確定錄用人選。

4.1.4 綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)職員試用期滿的轉(zhuǎn)正考核,并保存考核記錄。

4.2 培訓(xùn)

4.2.1 入職培訓(xùn):綜合事務(wù)部應(yīng)在一周內(nèi)對(duì)新入職員工進(jìn)行入職培訓(xùn),內(nèi)容包括公司規(guī)章制度、企業(yè)文化等,培訓(xùn)完成后須對(duì)培訓(xùn)效果進(jìn)行評(píng)估,并保持記錄。

4.2.2 在職培訓(xùn)

4.2 .2.1 綜合事務(wù)部每年底組織調(diào)查各部門(mén)對(duì)下年度培訓(xùn)的需求。

4.2.2 .2綜合事務(wù)部匯總培訓(xùn)需求后,制訂年度培訓(xùn)計(jì)劃。

4.2.2 .3各部門(mén)每月底上報(bào)下月培訓(xùn)計(jì)劃,并按計(jì)劃實(shí)施與考核。

第11篇物管師物業(yè)管理實(shí)務(wù)模擬練習(xí)題12

2022物管師《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》模擬練習(xí)題12

(單選與多選部分)

一、單項(xiàng)選擇題(每題1分,每題的備選項(xiàng)中,只有1個(gè)最符合題意)

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依法成立、具備專(zhuān)門(mén)資質(zhì)并具有獨(dú)立企業(yè)法人地位,依據(jù)(物業(yè)服務(wù)合同 )從事物業(yè)管理相關(guān)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。

a. 物業(yè)管理服務(wù)合同b. 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

c. 管理規(guī)約d. 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的(a)登記內(nèi)容包括:企業(yè)名稱(chēng)的預(yù)先審核、公司地址、注冊(cè)資本、股東人數(shù)和法定代表人、公司人員和公司章程。

a. 工商注冊(cè) b. 資質(zhì)申請(qǐng)

c. 稅務(wù)注冊(cè) d.組織機(jī)構(gòu)代碼注冊(cè)

3. 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè),其資質(zhì)等級(jí)按最低等級(jí)核定,并設(shè)(b)年的暫定期。

a. 半b. 一 c. 二d. 三

4. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起(c)天內(nèi),向當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)資質(zhì)。

a. 10b. 20c. 30d. 60

5.省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)(b )級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。

a. 一級(jí) b. 二級(jí)c. 三級(jí) d. 四級(jí)

6. 物業(yè)管理招標(biāo)是由多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)I(yè)管理公司參與競(jìng)投,從中選擇(a )的競(jìng)投者,并與之訂立物業(yè)管理服務(wù)合同的一種交易行為。

a. 最符合條件b. 服務(wù)費(fèi)用最低

c. 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)最高 d. 性價(jià)比最高

7.物業(yè)管理投標(biāo),是對(duì)物業(yè)管理招標(biāo)的響應(yīng),是指(b )的物業(yè)服務(wù)企業(yè),根據(jù)招標(biāo)文件中確定的各項(xiàng)管理服務(wù)要求與標(biāo)準(zhǔn),編制投標(biāo)文件,參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的行為。

a. 具有相應(yīng)資質(zhì)b. 符合招標(biāo)條件

c. 被指定參加 d. 由上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)推薦

8.根據(jù)物業(yè)的不同類(lèi)型,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為(d )兩大類(lèi)招標(biāo)。

a. 住宅項(xiàng)目和寫(xiě)字樓項(xiàng)目b. 住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目

c. 商業(yè)項(xiàng)目和非商業(yè)項(xiàng)目d. 住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目

9.物業(yè)管理招標(biāo)的方式包括(a)。

a. 公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)b. 公開(kāi)招標(biāo)和非公開(kāi)招標(biāo)

c. 協(xié)議招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)d. 住宅項(xiàng)目招標(biāo)和非住宅項(xiàng)目招標(biāo)

10.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的基本原則是:物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)依法組織實(shí)施,招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程應(yīng)(d)。

a. 公開(kāi)、合理、平等b. 公開(kāi)、公平、合理

c. 公開(kāi)、合理、公正d. 公開(kāi)、公平、公正

11.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為:(b)

a. 公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)

b. 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)和顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)

c整體物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)和單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo).

d. 全方位服務(wù)型管理和顧問(wèn)服務(wù)型管理

12.公開(kāi)招標(biāo)的主要特點(diǎn)是招標(biāo)人以公開(kāi)的方式邀請(qǐng)(d)的法人組織參與投標(biāo),招標(biāo)程序和中標(biāo)結(jié)果公開(kāi),評(píng)選條件及程序是預(yù)先設(shè)定的,且不允許在程序啟動(dòng)后單方面變更。

a 確定 b 3-5家

c 符合要求d不確定

13.合同是當(dāng)事人之間意思表示一致的結(jié)果。合同的訂立,必須經(jīng)過(guò)(c )兩個(gè)階段。

a、邀請(qǐng)要約、承諾b、要約、反要約

c、要約、承諾 d、邀請(qǐng)要約、反要約

14.《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定:“當(dāng)事人訂立合同,有書(shū)面形式、口頭形式和其他形式。”其中的其他形式主要指行為合同形式,也就是通常人們所說(shuō)的(c)合同。

a、書(shū)面合同b、口頭合同

c、事實(shí)合同d、其他合同

15.下面哪項(xiàng)不屬于前期物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容(c):

a、共用部位的承接驗(yàn)收內(nèi)容b、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

c、業(yè)主自用部位的承接驗(yàn)收d、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗(yàn)收

16.(b)是指新建物業(yè)竣工之前,建設(shè)單位根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的需要,引入的物業(yè)管理的咨詢活動(dòng)。

a、前期管理b、早期介入

c、物業(yè)管理咨詢d、項(xiàng)目的可行性研究

17.下列哪個(gè)階段不屬于早期介入階段(d):

a、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 b、建設(shè)階段

c、銷(xiāo)售階段d、物業(yè)承接查驗(yàn)階段

18.早期介入服務(wù)的對(duì)象是(b),并根據(jù)雙方約定支付早期介入服務(wù)費(fèi)用。

a 施工單位 b 建設(shè)單位

c 業(yè)主大會(huì) d 業(yè)主委員會(huì)

19.物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)新接管物業(yè)項(xiàng)目的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的接管驗(yàn)收通常稱(chēng)為( b)。

a、前期管理b、物業(yè)的承接查驗(yàn)

c、早期介入d、工程項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

20.(b)是通過(guò)啟用設(shè)施或設(shè)備來(lái)直接檢驗(yàn)被查驗(yàn)對(duì)象的安裝質(zhì)量和使用功能,以直觀地了解其符合性、舒適性、安全性等。

a、檢測(cè)查驗(yàn) b、使用查驗(yàn)

c、試驗(yàn)查驗(yàn) d、觀感查驗(yàn)

21.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)的承接查驗(yàn)不同于新建物業(yè)的承接查驗(yàn),其承接查驗(yàn)內(nèi)容、重點(diǎn)都有一定區(qū)別。下列不屬于物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)物業(yè)承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作的是(c):

a、分析是否符合承接查驗(yàn)條件 b、成立物業(yè)承接查驗(yàn)小組

c、與建設(shè)單位共同開(kāi)展查驗(yàn)工作d、準(zhǔn)備資料和工具

22.新建物業(yè)的物業(yè)管理工作移交中,移交方為該物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位,承接方為(a):

a、物業(yè)服務(wù)企業(yè)b、業(yè)主大會(huì)

b、社區(qū)居民委員會(huì)d、建設(shè)單位行政主管部門(mén)

23.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)更迭時(shí)管理工作移交,如承接的部分物業(yè)項(xiàng)目還在保修期內(nèi),承接單位應(yīng)與建設(shè)單位、移交單位共同簽訂(d),明確具體的保修項(xiàng)目、負(fù)責(zé)保修的單位及聯(lián)絡(luò)方式、保修方面遺留問(wèn)題的處理情況。

a 保修協(xié)議b 驗(yàn)收協(xié)議c 移交清單 d 移交協(xié)議

24.(b)是指建設(shè)單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續(xù),同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續(xù)的過(guò)程。

a、早期介入 b、物業(yè)入住c、前期管理 d、承接查驗(yàn)

25.在物業(yè)辦理入住手續(xù)階段,建設(shè)單位或物業(yè)管理單位陪同業(yè)主一起驗(yàn)收其名下的物業(yè),登記水、電、氣表起始數(shù)、房屋驗(yàn)收情況,購(gòu)房合同雙方應(yīng)在(a)上簽字確認(rèn)。

a、《業(yè)主入住房屋驗(yàn)收表》b、《物業(yè)驗(yàn)收須知》

c、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》d、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

26.驗(yàn)房驗(yàn)收不合格的部分,物業(yè)管理單位應(yīng)協(xié)助業(yè)主敦促建設(shè)單位進(jìn)行工程不合格整改、質(zhì)量返修等工作。發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問(wèn)題,建議采取的辦法是(b ):

a、向建設(shè)單位辦理退房手續(xù)b、暫不發(fā)放鑰匙。

c、向行業(yè)主管部門(mén)反映 d、由業(yè)主自行解決

27.物業(yè)管理單位實(shí)施裝飾裝修管理的依據(jù)主要是( b)以及國(guó)家和地方的其它規(guī)定。

a、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

b、建設(shè)部110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理規(guī)定》

c、《業(yè)主(住戶)手冊(cè)》

d、《管理規(guī)約》

28.在物業(yè)裝飾裝修之前,目前較為通常的做法是由物業(yè)管理單位和裝修人應(yīng)簽訂(d),約定物業(yè)裝飾裝修管理相關(guān)事項(xiàng)。

a、《管理規(guī)約》 b、《前期物業(yè)管理協(xié)議》

c、《物業(yè)驗(yàn)收須知》d、《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

29.物業(yè)管理單位應(yīng)詳細(xì)核查裝飾裝修申請(qǐng)登記表中的裝修內(nèi)容,下述哪些行為在物業(yè)管理單位允許動(dòng)工范圍內(nèi)(d):

a、變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);b、擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸

c、拆改供暖管道和設(shè)施;d、在正常負(fù)荷范圍內(nèi)增加室內(nèi)隔墻數(shù)量

30.物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)報(bào)告的,由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)給予警告,可處裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議約定的裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)(a)倍的罰款。

a、2-3 b、1-2 c、3-4d、4-5

31.在進(jìn)行裝修管理服務(wù)時(shí),下列不屬于重點(diǎn)檢查的裝飾裝修項(xiàng)目是:(b )

a有無(wú)變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu);

b 地板磚的品牌和顏色;

c有無(wú)將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間;

d有無(wú)拆改供暖管道和設(shè)施;

32.物業(yè)裝飾裝修行政主管部門(mén)的工作人員接到物業(yè)管理單位對(duì)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違法行為的報(bào)告后,未及時(shí)處理,玩忽職守的,依法給予(c)。

a罰款b停職檢查c行政處分d行政拘留

33.垃圾清運(yùn)費(fèi)是指裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運(yùn)費(fèi)用。如裝修垃圾業(yè)主按照要求管理并自行清運(yùn),則該費(fèi)用可免予繳納。否則,裝修人應(yīng)向物業(yè)管理單位繳納該費(fèi)用,裝修垃圾由(a )代為清運(yùn)。

a物業(yè)管理單位b環(huán)衛(wèi)部門(mén)

c行政主管部門(mén)d居委會(huì)

34. 因裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,(d )應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。

a物業(yè)管理單位b建設(shè)單位

c行政主管部門(mén)d裝修人

35.裝修人裝飾裝修活動(dòng)侵占公共空間,對(duì)公共部位和設(shè)施造成損害的,(a)可以責(zé)令其改正,造成損失的,依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

a城市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)b物業(yè)管理單位

c建設(shè)單位 d街道辦事處

36.未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn),在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)中搭建建筑物、構(gòu)筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗的,由城市規(guī)劃行政主管部門(mén)按照(b )及相關(guān)法規(guī)的規(guī)定處罰。

a《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》b《城市規(guī)劃法》

c《物業(yè)管理?xiàng)l例》 d《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》

37.( a)是指完好房屋與基本完好房屋建筑面積之和占房屋總建筑

面積的百分比。

a、房屋完好率b、危房率

c、房屋基本完好率d、設(shè)備設(shè)施完好率

38.房屋完好等級(jí)的評(píng)定方法是根據(jù)各類(lèi)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成部分的完好及損壞程度進(jìn)行的,通常把房屋的完損等級(jí)分為以下哪5類(lèi)(c):

a、精品房、一般完好房、輕微損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房

b、精品房、完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房

c、完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房、危險(xiǎn)房

d、完好房、基本完好房、輕微損壞房、一般損壞房、嚴(yán)重?fù)p壞房

39.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,電梯每(c)要由政府技術(shù)監(jiān)督部門(mén)進(jìn)行檢驗(yàn)合格才能繼續(xù)使用。

a半年b兩年c一年d九個(gè)月

40.常見(jiàn)電梯按用途分為(a ):

a、乘客電梯、載貨電梯和客貨梯b、直流電梯、交流電梯

c、單機(jī)控制電梯、集選控制電梯d、運(yùn)行梯和高峰梯

41.房屋及設(shè)備設(shè)施管理的基本要求是:做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)工作,充分發(fā)揮設(shè)備功能,有效延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的( c),并自始至終把安全管理工作放在最重要的位置上。

a使用功能b技術(shù)壽命c(diǎn)使用壽命d技術(shù)更新

42.(b )是一種主動(dòng)的具有預(yù)防作用的維修策略,是物業(yè)管理應(yīng)提倡的主要維修養(yǎng)護(hù)方式。

a緊急搶修b預(yù)防性維修c事后維修d大、中修

43.在設(shè)施設(shè)備節(jié)能管理中,(d)是一種最常用、最經(jīng)濟(jì)的節(jié)能方式。

a經(jīng)常進(jìn)行技術(shù)改造

b對(duì)設(shè)備的及時(shí)更新

c根據(jù)實(shí)際情況減少使用時(shí)間

d采用管理手段節(jié)能降耗

44.清潔衛(wèi)生服務(wù)管理的基本方法,大致可分為(a)兩大類(lèi):

a、外包管理及自行作業(yè) b、戶內(nèi)有償清潔及公區(qū)日常保潔

c、垃圾分類(lèi)收集及統(tǒng)一存放管理d、專(zhuān)業(yè)化服務(wù)及提供差異化服務(wù)

45.對(duì)于校園布局緊湊、人員活動(dòng)較多的區(qū)域如教學(xué)樓、學(xué)生及教職工生活區(qū)、實(shí)驗(yàn)樓、辦公樓等場(chǎng)所等,應(yīng)采用(a )管理。

a、精品式b、自然式

c、放養(yǎng)式d、間歇式

46.下列消滅白蚊的方法中屬于藥殺法的是( b ):

a、根據(jù)蟻路、空氣孔、分飛孔及兵蟻、工蟻的分布等判斷找出蟻巢后將其挖除的辦法。

b、通過(guò)在白蟻蛀食的食物中或在白蟻主要出入的蟻路中噴入白蟻藥物,使出入的白蟻身體粘上白蟻藥粉,藥粉通過(guò)相互傳染傳遞給其它白蟻,導(dǎo)致整巢白蟻中毒死亡。

c、通過(guò)藥物和燈光兩種方法誘殺

d、利用白蟻的天敵或病菌對(duì)白蟻進(jìn)行生物滅殺

47.下列屬于綠化的日常管理內(nèi)容的是(b):

a、草坪翻新與補(bǔ)植、綠籬翻新補(bǔ)植、林下綠地改造、園林建筑小品翻新、花壇植物更換等

b、澆水、修剪造型、施肥、中耕除草、病蟲(chóng)害防治、綠化保潔等

c、苗圃花木種植及工程苗木種植

d、節(jié)假日或喜慶等特殊場(chǎng)合對(duì)小區(qū)公共區(qū)域或會(huì)議場(chǎng)所等進(jìn)行花木裝飾等布置

48.針對(duì)大型公共物業(yè)綠化的特點(diǎn),在進(jìn)行綠化管理時(shí)必須注意的問(wèn)題不包括下列哪項(xiàng)(d ):

a、不宜使用帶刺、有毒、易斷的綠化植物。

b、不宜使用果樹(shù)或大花植物作綠化。

c、植物養(yǎng)護(hù)應(yīng)注重對(duì)綠地的圍護(hù),避免人為因素造成植物損壞。

d、不宜使用大喬木作綠化

49.日常綠化管理的方法包括:建立健全綠化管理制度,明確日常綠化(b)。

a基本內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn) b檢查內(nèi)容與檢查重點(diǎn)

c基本要求和針對(duì)性要求 d標(biāo)準(zhǔn)和要求

50.. 工廠綠化植物受周?chē)h(huán)境影響較大,其植物綠化功能以(d )為主,在植物選用上多選用生長(zhǎng)快、成活率高、抗性強(qiáng)的樹(shù)種。

a、莊嚴(yán)b、幽雅c、舒適d、環(huán)保

51.(a)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府相關(guān)部門(mén),為維護(hù)公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服務(wù)活動(dòng)。

a、公共安全防范管理服務(wù) b、車(chē)輛停放服務(wù)

c、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)防范d、物業(yè)裝修管理服務(wù)

52.消防工作的指導(dǎo)原則是(b):

a、安全第一,預(yù)防為主b、預(yù)防為主,防消結(jié)合

c、不顧一切,滅火為主d、安全第一,財(cái)產(chǎn)第二

53. 在消防裝備的維護(hù)管理中,對(duì)配置在各項(xiàng)目的消防器材要實(shí)行定期統(tǒng)計(jì)制度,(d)應(yīng)作一次全面統(tǒng)計(jì)工作,以保證項(xiàng)目配備的消防器材完整、齊全。

a每半年b每年

c每季d每月

54.消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性,易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置,一般在高層和超高層物業(yè)每層樓放置的消防栓(箱)內(nèi)應(yīng)配置(d)瓶滅火器。

a、 1b、 2c、 3d、 4

55.消防器材的配置應(yīng)結(jié)合物業(yè)的火災(zāi)危險(xiǎn)性,易燃易爆物品特點(diǎn)進(jìn)行合理的配置,一般在住宅區(qū)內(nèi),多層建筑中每層樓的消防栓(箱)內(nèi)均配置(b)瓶滅火器。

a、 1b、 2c、 3d、 4

56.在消防裝備的維護(hù)管理中,對(duì)常規(guī)消防裝備應(yīng)定期檢查,至少(b)進(jìn)行一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)破損、泄漏、變形或工作壓力不夠時(shí),應(yīng)對(duì)器材進(jìn)行維修和調(diào)換申購(gòu),以防發(fā)生事故。

a、每周b、每月c、每季 d、每年

57. (a)是物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)過(guò)程中突然發(fā)生的,可能對(duì)服務(wù)對(duì)象、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和公眾產(chǎn)生危害,需要立即處理的事件。

a. 物業(yè)管理緊急事件b. 風(fēng)險(xiǎn)

c. 物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)d. 緊急避險(xiǎn)

58.物業(yè)服務(wù)企業(yè)在處理火警時(shí)首先要確認(rèn)和了解起火的(a)、范圍和程度。

a. 位置b. 原因

c. 時(shí)間d. 材料

59.易燃?xì)怏w泄漏時(shí),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)立即通知(c)。

a. 業(yè)主 b. 醫(yī)療急救單位

c. 燃?xì)夤綿. 公安消防機(jī)關(guān)

60. ( b)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所取得的各項(xiàng)收入,包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。

a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)總收入

61.(c)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中,為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供維修、管理和服務(wù)所取得的收入。

a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入

62.(d)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動(dòng)所取得的收入。

a. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收入 b. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入

c. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入d. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)其他業(yè)務(wù)收入

63.( b)是指在一獨(dú)立行使管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編制、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)。

a.物業(yè)管理項(xiàng)目預(yù)算管理b. 物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理

c.物業(yè)管理項(xiàng)目資產(chǎn)管理d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理

64.物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于(a )所有。

a.全體業(yè)主b.行業(yè)主管

c.物業(yè)管理單位 d.建設(shè)單位

65.物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)總額包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及( a )。

a補(bǔ)貼收入b其他經(jīng)營(yíng)凈收益

c政策性補(bǔ)貼收入d其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)

66.下列關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的敘述不正確的是:( d )

a可用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)國(guó)債

b業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施

c專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有

d業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金給予退還,或隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶

67.電子媒體檔案一般分為兩類(lèi),一類(lèi)是保存于電腦硬盤(pán)的文字和圖形圖像資料,另一類(lèi)是閉路視頻監(jiān)控設(shè)備產(chǎn)生的錄像資料。新的監(jiān)控設(shè)備已將二者合一為(c )形式存貯。

a.數(shù)字b.錄像磁帶

c.硬盤(pán)數(shù)位 d.磁帶

68.房屋共用部分和共用設(shè)施設(shè)備的檢測(cè)、檢修與運(yùn)行記錄檔案,在分析房屋本體安全、設(shè)備運(yùn)行狀況和事故分析中有時(shí)起十分關(guān)鍵性的作用,因此這類(lèi)檔案的真實(shí)性和保存期限一般不能低于設(shè)備的使用年限(b )倍。

a.1b.2

c.3d.4

69.(a)是指利用計(jì)算機(jī)和網(wǎng)絡(luò)信息手段,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況,經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī),經(jīng)營(yíng)中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等按規(guī)定格式進(jìn)行記錄,并向社會(huì)公示、接受社會(huì)監(jiān)督的信用信息管理系統(tǒng)。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案 b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信息檔案

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)檔案 d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)績(jī)檔案

70.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有(d )等執(zhí)(從)業(yè)人員。

a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)b.物業(yè)管理師

c.物業(yè)管理經(jīng)理d.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)管理師

71.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案的目標(biāo)是以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、( b )自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)為基礎(chǔ),形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng),并通過(guò)中國(guó)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實(shí)現(xiàn)各級(jí)物業(yè)管理行政主管部門(mén)、行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站的互聯(lián)互通。

a.政府部門(mén)b.物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)

c.物業(yè)服務(wù)企業(yè)d.執(zhí)(從)業(yè)人員

72.物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后,被投訴企業(yè)應(yīng)在(c)天內(nèi)將處理意見(jiàn)反饋給信用檔案管理部門(mén),反饋意見(jiàn)應(yīng)由當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門(mén)

簽章。無(wú)正當(dāng)理由不按期反饋的,可作為不良記錄記入企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案并進(jìn)行公示。

a.3 b.10

c.15d.30

73.( b )期物業(yè)管理檔案收集范圍較為明確,主要是權(quán)屬資料檔案、技術(shù)資料檔案和驗(yàn)收文件檔案,檔案收集的索取對(duì)象較單一,主要是建設(shè)單位。

a物業(yè)入住b物業(yè)承接查驗(yàn)

c日常物業(yè)管理d早期介入

74.物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的數(shù)量較多且分布較散,所管物業(yè)類(lèi)型結(jié)構(gòu)復(fù)雜,員工整體素質(zhì)較高,培訓(xùn)資源比較充裕,宜建立(b)級(jí)培訓(xùn)體系。

a.一 b.二

c.三 d.四

75.(a)是指員工要求離開(kāi)現(xiàn)任職位,與企業(yè)解除勞動(dòng)合同,退出企業(yè)工作的人事調(diào)整活動(dòng)。

a辭職 b 辭退c資遣d解聘

76.(c)是企業(yè)因故提出與員工終止勞動(dòng)合同的一項(xiàng)人事調(diào)整活動(dòng)。它不是員工過(guò)錯(cuò)造成的。

a辭退 b辭職 c資遣d內(nèi)退

77.客戶滿意是指客戶感覺(jué)狀態(tài)的水平,它來(lái)源于一項(xiàng)服務(wù)的績(jī)效或產(chǎn)出與客戶的期望所進(jìn)行的比較,( b ) 會(huì)達(dá)成客戶滿意。

a績(jī)效不及期望 b績(jī)效與期望相稱(chēng)

c績(jī)效超過(guò)期望 d績(jī)效大于或等于期望

78.物業(yè)管理應(yīng)用文書(shū)的類(lèi)型有行政公文、事務(wù)文書(shū)、制度文書(shū)、禮儀文書(shū)和(d )。

a. 條據(jù)類(lèi)文書(shū) b. 告啟類(lèi)文書(shū)

c. 告知類(lèi)文書(shū) d. 其他日常文書(shū)

79.下列行政公文屬于外行文的是:(b)

a決定b 函

c通知d報(bào)告

80. 物業(yè)管理行政公文中,(c)是唯一不受內(nèi)外、上下、用印等規(guī)范限制的文種。

a函b意見(jiàn) c會(huì)議紀(jì)要d通報(bào)

二、多項(xiàng)選擇題(每題2分,每題中的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上選項(xiàng)符合題意。錯(cuò)選或多選,本題不得分;少選,選對(duì)每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的特征可以歸納為(abd )。

a. 獨(dú)立的企業(yè)法人b. 具有一定的公共管理性質(zhì)的職能

c. 實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理d. 屬于服務(wù)性企業(yè)

2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照投資主體的經(jīng)濟(jì)成分劃分,可分為全民所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、集體所有制物業(yè)服務(wù)企業(yè)、(bc)和其它物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

a. 物業(yè)管理有限責(zé)任公司b. 外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)

c. 民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè) d. 物業(yè)管理股份有限公司

3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按股東出資形式劃分,可分為(abc)。

a. 物業(yè)管理有限責(zé)任公司b. 物業(yè)管理股份有限公司

c. 股份合作型物業(yè)服務(wù)企業(yè) d. 外資物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4.根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)主體的不同,可以將物業(yè)管理招標(biāo)分為(bcd)的招標(biāo)。

a. 招標(biāo)公司為主體b. 物業(yè)建設(shè)單位為主體

c. 業(yè)主大會(huì)為主體 d. 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為主體

5.根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的方式不同,物業(yè)管理招標(biāo)可以分為( ad)等。

a. 全權(quán)管理項(xiàng)目招標(biāo)b. 單項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)

c. 分階段項(xiàng)目招標(biāo)d. 顧問(wèn)項(xiàng)目招標(biāo)

6.物業(yè)管理招標(biāo)程序包括成立招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組、編制招標(biāo)文件、公布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、發(fā)放招標(biāo)文件、投標(biāo)申請(qǐng)人資格預(yù)審、接受投標(biāo)文件、成立評(píng)標(biāo)委員會(huì)和( abd)等階段的內(nèi)容。

a. 開(kāi)標(biāo)b. 評(píng)標(biāo)

c. 圍議d. 中標(biāo)

7.物業(yè)管理投標(biāo)的程序包括:( abd ) 、送交投標(biāo)文件、接受招標(biāo)方的資格審查、參加開(kāi)標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)答辯和評(píng)標(biāo)、簽約并執(zhí)行合同等內(nèi)容。

a. 獲取招標(biāo)信息 b. 項(xiàng)目評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)防范

c. 了解專(zhuān)家評(píng)委的組成 d. 準(zhǔn)備投標(biāo)文件

8.投標(biāo)的策略和技巧主要包括:投標(biāo)的組織策劃、項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)踏勘和( abc)等內(nèi)容。

a. 投標(biāo)文件的編寫(xiě)b. 投標(biāo)報(bào)價(jià)的策略和技巧

c. 現(xiàn)場(chǎng)答辯的技巧d. 口頭表達(dá)的技巧

9、前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容包含以下哪幾個(gè)主要部分(acd):

a、合同的當(dāng)事人、物業(yè)基本情況

b、業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

c、物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理、承接查驗(yàn)和使用維護(hù)