第1篇 物業(yè)管理公司持續(xù)改進程序-13

物業(yè)管理公司持續(xù)改進程序(13)

1.0目的:

通過制訂與實施糾正和預防措施,消除實際或潛在的不合格服務,以達到持續(xù)改進的目的。

2.0適用范圍:

2.1日常檢查中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格服務。

2.2客戶關于服務的重大投訴。

2.3內(nèi)部質(zhì)量審核和管理評審中發(fā)現(xiàn)的嚴重不合格服務。

2.4外部檢查發(fā)現(xiàn)的一般(嚴重)不合格。

2.5潛在不合格服務。

3.0職責:

3.1各部門負責對本部門內(nèi)發(fā)生的一般(嚴重)不合格服務進行調(diào)查分析,制訂并實施糾正措施,跟蹤驗證。

3.2綜合事務部負責跟蹤驗證公司糾正與預防措施的執(zhí)行情況。

4.0程序:

各部門自檢、巡檢時發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),公司監(jiān)督檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),客戶的投訴,管理評審和內(nèi)審中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格),外部檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格(潛在不合格)。

檢查人員做好檢查記錄;接待投訴的人員做好投訴記錄。

對輕微的不合格予以立即關閉;對嚴重的不合格發(fā)《糾正通知單》;對潛在不合格填寫《預防通知單》。

糾正(預防)措施完成并驗證有效后,并在《糾正通知單》、《預防通知單》上作記錄。

5.0支持性工具:《糾正通知單》

《預防通知單》

編制:審核:批準:日期:

第2篇 物業(yè)管理手冊－環(huán)境因素識別評價控制程序

物業(yè)管理手冊:環(huán)境因素識別與評價控制程序

1、目的

對本公司活動、產(chǎn)品和服務中能控制或可望施加影響的環(huán)境因素進行識別、評價,確定公司的重要環(huán)境因素,實現(xiàn)對環(huán)境污染的預防和有效控制,確保環(huán)境管理體系的有效運行,制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司各部門在活動、產(chǎn)品和服務中能夠控制或可能對其施加影響的環(huán)境因素的識別、評價、更新。

3、職責

3.1管理者代表負責環(huán)境因素及重要環(huán)境因素的審批。

3.2品質(zhì)部

3.2.1負責組織公司各部門對環(huán)境因素識別與評價、更新。

3.2.2負責確定公司重要環(huán)境因素。

3.3公司各部門負責本部門環(huán)境因素識別。

4、程序

4.1環(huán)境因素識別

4.1.1公司主要通過現(xiàn)場調(diào)查和評議的方法對公司活動、產(chǎn)品和服務全過程及可能施加影響相關方的環(huán)境因素進行識別。

4.1.2環(huán)境因素覆蓋范圍

4.1.2.1業(yè)主入住和裝修

4.1.2.2社區(qū)文化活動

4.1.2.3清潔服務

4.1.2.4綠化服務

4.1.2.5公共秩序管理

4.1.2.6維修服務

4.1.2.7辦公過程

4.1.2.8納入計劃的或新的開發(fā)、新的或修改的活動、產(chǎn)品和服務

4.1.2.9可施加影響的相關方(供貨方、承包方、業(yè)主)

4.1.3環(huán)境因素分類

4.1.3.1ⅰ類:水、氣、聲、渣污染物排放或產(chǎn)生。

4.1.3.2ⅱ類:能源、資源、原材料消耗。

4.1.3.3ⅲ類:對相關方可施加影響環(huán)境問題及要求;

4.1.3.4ⅳ類:其他。

4.1.4環(huán)境因素識別時應考慮過去、現(xiàn)在、將來三種時態(tài)。

4.1.5環(huán)境因素識別時應考慮正常、異常、緊急三種狀態(tài)。

4.1.6環(huán)境因素識別時應考慮八種類型

a.向大氣的排放;

b.向水體的排放;

c.向土地的排放;

d.原材料和自然資源的使用;

e.能源使用;

f.能量釋放(如熱、輻射、振動等);

g.廢物和副產(chǎn)品;

h.物理屬性,如大小、形狀、顏色、外觀等。

4.1.7可施加影響的環(huán)境因素

不屬于本公司直接行為產(chǎn)生的環(huán)境問題,但可以通過對相關方施加影響促使其改善環(huán)境行為的應予以識別。

4.1.8識別環(huán)境因素時應進行預見性分析,確保環(huán)境因素全面、系統(tǒng)。環(huán)境因素識別主要從廢水、煙塵、噪聲、固體廢棄物、能源和材料的浪費、急性中毒、潛在污染(異常情況、緊急情況)幾方面進行。

4.1.9識別環(huán)境因素的依據(jù)

4.1.9.1客觀的能夠控制或能夠施加影響的。

4.1.9.2法律、法規(guī)與其他要求有明確規(guī)定的。

4.1.9.3相關方有要求的。

4.1.10各部門采取上述識別依據(jù)和方法,對本部門活動的全過程進行現(xiàn)場調(diào)查,識別出本部門環(huán)境因素,填寫部門《環(huán)境因素識別表》上報品質(zhì)部,品質(zhì)部匯總審核后,編制公司《環(huán)境因素識別表》,報管理者代表審批。

4.2重要環(huán)境因素的評價

4.2.1環(huán)境因素評價流程

分析調(diào)查影響環(huán)境的因素→評價環(huán)境因素→確定重要環(huán)境因素

4.2.2重要環(huán)境因素評價依據(jù)

4.2.2.1有關的法律、法規(guī)和其他要求。

4.2.2.2環(huán)境影響的規(guī)模,嚴重程度和發(fā)生頻次。

4.2.2.3環(huán)境事故風險概率和危害程度。

4.2.2.4本公司的實際控制情況。

4.2.2.5相關方要求和關注程度。

4.2.3評價重要環(huán)境因素的方法

4.2.3.1評價指標:

重要環(huán)境因素評價考慮以下5個指標:

a.遵守法律法規(guī)和污染物達標狀況;

b.發(fā)生頻率(排放量);

c.控制狀況;

d.影響程度;

e.節(jié)能降耗增效。

4.2.3.2評價方法:

a.專家評定法;

b.綜合打分法。

計算e=b+c+d,a≥4或e≥10為重要環(huán)境因素;a:法律符合性,b:污染因素發(fā)生頻率;c:控制狀況;d:影響范圍;e:綜合值;詳見《環(huán)境因素評價表》。

4.2.4由品質(zhì)部組織,管理者代表主持各部門依據(jù)環(huán)境因素評價,結(jié)合本部門實際情況對已識別的環(huán)境因素進行評價,填寫《環(huán)境因素評價表》,并由品質(zhì)部對評價出的重要環(huán)境因素填寫《重要環(huán)境因素清單》,報管理者代表審批。

4.3環(huán)境因素清單的發(fā)放

管理者代表批準后的《環(huán)境因素識別表》、《環(huán)境因素評價表》和《重要環(huán)境因素清單》,由品質(zhì)部執(zhí)行《文件控制程序》發(fā)放辦法,發(fā)放到相關部門。

4.4品質(zhì)部應監(jiān)督、協(xié)調(diào)各部門對評價出的重要環(huán)境因素進行有效控制。對重要環(huán)境因素的控制采用以下方法:

4.4.1制定目標、指標、管理方案執(zhí)行《目標、指標和管理方案控制程序》;

河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司文件編號:jw/qem-019-2005標題:環(huán)境因素識別與評價控制程序章節(jié)號5.4.3版本號0/b

4.4.2制定管理程序執(zhí)行相關運行控制程序;

4.4.3培訓與教育;

4.4.4制定應急預案;

4.4.5加強現(xiàn)場監(jiān)督檢查;

4.4.6保持現(xiàn)有措施。

4.5環(huán)境因素的更新

4.5.1品質(zhì)部每年管理評審前應組織一次環(huán)境因素的識別和評定工作。

4.5.2當發(fā)生以下情況時,品質(zhì)部應及時進行環(huán)境因素的識別、評價和更新

4.5.2.1當法律、法規(guī)及其他要求發(fā)生變更時。

4.5.2.2當本組織活動、產(chǎn)品和服務發(fā)生變化時。

4.5.2.3當相關方有合理抱怨時。

4.5.2.4當公司環(huán)境方針有變化時。

4.5.3當服務項目、活

動及材料發(fā)生重大變化時,相關部門應重新識別環(huán)境因素,并反饋給品質(zhì)部,由品質(zhì)部確認、評價、更新環(huán)境因素,相關部門根據(jù)更新意見修改《環(huán)境因素識別表》、《環(huán)境因素評價表》和《重要環(huán)境因素清單》。

4.6公司在制定目標、指標和管理方案及運行控制、培訓、信息交流、績效監(jiān)測等時,應考慮重要環(huán)境因素的影響。

4.7本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關文件

5.1《文件控制程序》

5.2《目標、指標、管理方案控制程序》

5.3《記錄控制程序》

6、相關記錄

6.1《環(huán)境因素識別表》jw/jl-5.4.3-001

6.2《環(huán)境因素評價表》jw/jl-5.4.3-002

第3篇 物業(yè)管理主管經(jīng)理崗位說明書

物業(yè)管理主管、經(jīng)理崗位說明

崗位職責:

1、對接物業(yè)咨詢公司籌備物業(yè)管理公司成立事宜;

2、負責物業(yè)公司總體戰(zhàn)略與經(jīng)營計劃的制定、執(zhí)行和監(jiān)督工作;

3、建立和健全物業(yè)公司的管理體系與組織結(jié)構(gòu)、制定及修改物業(yè)管理的職能;

4、主持公司的日常經(jīng)營管理工作;

5、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

6、制定物業(yè)管理預算方案,管理日常物業(yè)的服務品質(zhì)、操作管理流程及適當?shù)呢攧者\行情況;

7、執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關各部門保持良好關系。

任職資格:

1、本科或以上學歷,物業(yè)管理或行政管理等相關專業(yè),具有物業(yè)管理中級職稱,有經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;

2、有物業(yè)管理相關經(jīng)驗;

3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作;

4、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關物業(yè)管理相關法律、法規(guī);

5、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強,富有團隊合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計劃并協(xié)調(diào)實施;

6、具有較強的社交網(wǎng)絡和能力。

第4篇 成都萬科物業(yè)管理公司簡介材料

成都萬科物業(yè)管理有限公司的簡介

作為萬科物業(yè)專業(yè)管理機構(gòu)之一,成都萬科物業(yè)始終堅持“全心全意全為您”的服務宗旨,秉承“服務至誠,精益求精,管理規(guī)范,進取創(chuàng)新”的質(zhì)量方針,結(jié)合成都當?shù)氐娜宋沫h(huán)境,按專業(yè)化、標準化的要求不斷規(guī)范內(nèi)部管理運作。在業(yè)務管理上,萬科物業(yè)已建立了完善的企業(yè)內(nèi)部運作制度和各項操作流程,人事管理、財務管理及房屋維修資金的管理和使用等各項工作都做到了有章可循。

借鑒集團超前的管理理念和規(guī)范化的管理、專業(yè)化的服務等諸多管理經(jīng)驗,公司取得了優(yōu)良的管理服務業(yè)績:

2002年4月,公司被推舉為成都市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位。 2003年7月,在管項目城市花園獲“錦江區(qū)十佳衛(wèi)生住宅小區(qū)”稱號。 2003年7月,在管項目城市花園和萬興苑雙雙通過了創(chuàng)市優(yōu)評審,并分別榮獲“成都市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)/大廈”稱號。其中城市花園小區(qū)還榮獲“四川省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”稱號。

2003年11月,公司通過了中國質(zhì)量認證中心四川評審中心(cqc)開展的iso9001:2000質(zhì)量管理體系現(xiàn)場審核,并于2004年1月5日正式領取iso9001:2000質(zhì)量管理體系認證證書。此舉標志著成都物業(yè)公司的內(nèi)部管理工作穩(wěn)步邁上了一個嶄新的臺階,服務品質(zhì)得到了進一步提升。

未來,成都萬科物業(yè)將繼續(xù)堅持以業(yè)主的生活為本,秉承“全心全意為您”的服務理念,不斷追求服務創(chuàng)新,營造美好生活氛圍,著力為業(yè)主提供更高品質(zhì)的物業(yè)管理專業(yè)服務!

第5篇 某物業(yè)管理公司員工招聘流程

物業(yè)管理公司員工招聘流程

員工招聘是指根據(jù)酒店的經(jīng)營目標、人員編制計劃及酒店業(yè)務部門對所需員工的工作要求即錄用條件,由人事部主持進行的征聘、考核與挑選合格員工的業(yè)務活動過程。

酒店人事部能否招聘、甄選與錄用高質(zhì)量的合格人選,是關系到整個酒店員工隊伍素質(zhì)高低的第一步,直接影響到酒店的經(jīng)營管理水平和服務質(zhì)量。酒店員工招聘程序分為三個階段:準備階段(包括制訂招聘計劃與進行招聘宣傳)、選擇階段:(包括招聘報名與招聘考試)和錄用階段(包括政審、體檢和入職報到)

1.招聘計劃

制訂有效的招聘計劃的依據(jù)是:社會勞動力市場的供應狀況與酒店業(yè)務部門對補充員工的需求申請。

(1)內(nèi)部招聘:針對某些少量的空缺,在酒店范圍內(nèi)部張貼向員工進行招聘,應聘員工必須首先獲得所在部門主管的允許才能報告,參加考試后決定是否錄用。 (2)員工推薦:通過酒店員工推薦他們熟悉而符合酒店招聘要求的人參加應聘,由員工向人事培訓部索取求職申請表介紹推薦人員參加考試。

(3)社會招聘:酒店人事部通過報刊或電視等媒介工具刊登招聘廣告,采取信函報考或集中報名面試等方法進行招聘。

2.業(yè)務部門的用人申請

人事部編印《員工聘用申請表》,分發(fā)給酒店各業(yè)務部門,由各部門主管根據(jù)本部門業(yè)務發(fā)展及員工流動情況,提出員工聘用申請,統(tǒng)一由總經(jīng)理審批、人事部經(jīng)理核準,納入員工計劃。

3.制訂招聘計劃

招聘計劃一般包括需要招聘的部門和工種、所需員工的人數(shù)和職位要求;人員來源渠道和相應的招聘方式;招聘實施的具體方案(報名與考試場地、參與人員、規(guī)模與經(jīng)費預算等)。

4.辦理計劃申報手續(xù)

對于人數(shù)規(guī)模較大的社會招聘,一般要以酒店組織出面,由人事部向市人事局及勞動局辦理用工申請手續(xù),所需刊登的招聘啟事廣告必須由當?shù)厝耸戮峙c勞動局審批蓋章后才能準許刊出。

(二)招聘宣傳

人事部要以對外公布招聘啟事或簡章進行宣傳,向招聘對象介紹酒店情況及征聘人員的聯(lián)位要求。招聘簡章(啟事)的內(nèi)容:

(1)酒店介紹;

(2)招聘崗位與要求;

(3)甄選方法與錄取條件;

(4)報名辦法;

(5)錄用待遇;

(三)招聘報名

(1)書信報告;

(2)面試報名;

(四)招聘考試

(1)面試:酒店人事部及業(yè)務部門主管,通過與應聘者的面談,對應聘者的外貌、身材、儀表舉止等予以評分,還可了解到應聘者的語言表達能力、性格、才識、應變能力和發(fā)展?jié)摿?主考人員應及時填寫《招聘面試考核表》為錄用提供依據(jù);

(2)筆試:酒店人事部將在員工試用期和培訓后,按酒店招聘要求編印考卷用于筆試;

(3)操作技術考試:人事部按招聘要求,組織應聘人員對某項操作技術進行實際演習與操作示范,由用人部門主管對考核成績進行評分記錄,作為錄用依據(jù)。(4)資歷證件審核:人事部對酒店一些特殊技術工種檢查其身份證、學歷證以及其它專業(yè)等級證書;

(五)錄用手續(xù)

(1)政審;

(2)體檢:人事部要求應聘者參加常規(guī)的體格檢查,確定應聘者的身體條件是否符合招聘要求;

(3)入職報到:應聘者經(jīng)過報名、考試、體檢、政審等招聘程序后,被錄用者會到酒店人事部發(fā)出的《錄用報到通知單》,在規(guī)定的日期到酒店人事部辦公室辦理入職報到手續(xù),填寫員工個人履歷表、簽訂勞動合同、參加新員工入門培訓課程。

簽署人:

zz物業(yè)管理有限公司

第6篇 z大學物業(yè)管理中心首問負責制

為切實轉(zhuǎn)變本中心工作作風,提高服務水平,進一步密切與師生員工的聯(lián)系,結(jié)合我中心實際,特制定本制度。

一、首問負責制的內(nèi)容

首問負責制是指來物業(yè)管理中心或轄區(qū)服務窗口咨詢、辦事、來訪的師生員工最先詢問到的中心員工必須完成為其解答、辦理或引導辦理有關工作事宜。其中,最先接待的中心員工為首問責任人。

首問責任人的責任就是對自己最先接待的師生員工提出的問題負有解答、辦理或引導辦理責任。

二、首問負責制的基本要求

(一)中心每個員工都要當好首問責任人,方便師生,服務師生,維護中心良好形象的義務和責任。

(二)首問責任人在接待服務對象時要做到語言文明、熱情禮貌、態(tài)度誠懇、有問必答,不以任何借口推諉、搪塞、拖辦或拒絕辦理,不能在接待時使用“不知道”、“不清楚”、“不歸我管”等言語。

(三)對涉及本人工作崗位職責的事宜,首問責任人要做到按規(guī)定程序辦理。一次可以辦妥的,不讓服務對象來第二次。對因其它等原因暫時不能辦理的,要向?qū)Ψ街v明理由和注意事項。對不符合學校規(guī)定的事項,要耐心做好解釋和化解矛盾等工作。

(四)對不屬于本人工作崗位職責范圍內(nèi)的事宜,首問責任人要向服務對象講清辦事流程和需要的資料,并幫助其進行辦理。

(五)對因特殊原因在節(jié)假日或休息時間來辦事的服務對象,任何員工不得怠慢,要問明情況,盡力幫助其聯(lián)系或辦理有關事宜。

三、組織領導和檢查考核

首問負責制在中心統(tǒng)一領導下,由各部門主管具體負責實施。

首問負責制落實情況要作為年終考核的一項重要內(nèi)容,本年度內(nèi)被舉報或投訴(經(jīng)查屬實的)的員工,當年不能評為先進。

第7篇 物業(yè)區(qū)域告示欄設置使用管理程序

物業(yè)區(qū)域告示欄設置與使用管理程序

1 告示欄的設置

為了能將管理中心的各項工作安排及時通知客戶,為了加強管理中心與客戶之間的聯(lián)系與溝通,特此在公共區(qū)域設置告示欄,以方便客戶。

2 公告欄使用管理程序

前言

公告欄的定義:管理中心設置在首層大堂明顯位置,用于張貼**物業(yè)管理中心針對**內(nèi)全體客戶之重要公告,及發(fā)布重要信息時使用的設施稱為公告欄。

設置目的:**物業(yè)管理中心設置公告欄的目的是方便管理中心與客戶間的信息傳遞,使客戶能夠及時知曉管理中心發(fā)布的重要信息,方便客戶的日常辦公。

批準實施:《公告欄使用管理程序》由**物業(yè)管理中心物業(yè)部制訂,經(jīng)管理中心總物業(yè)經(jīng)理審核后批準實施。

公告欄內(nèi)公告的張貼

公告欄內(nèi)張貼的任何公告均須經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準后方可張貼。

除特殊原因外,所有公告均以a4紙(297mmχ210mm)打印,每張公告在不與其他公告發(fā)生重疊時,均以透明圖釘在距離紙張四角臨近兩邊各10mm處固定。

張貼及撤換公告的工作由物業(yè)助理負責。

公告的張貼及撤換時間根據(jù)公告內(nèi)所載信息的生效時間確定,具體情況可參照以下2條處理:

如公告所載信息為不需要客戶提前做任何準備工作,則張貼工作在公告時間生效前48小時完成。

如公告所載信息需要提前告之客戶做好準備工作,需在所載信息生效前72小時將公告張貼在公告欄內(nèi)。

公告欄可張貼公告部分的尺寸為上下長870mm,左右寬570mm,公告欄內(nèi)最多只能張貼6張公告,具體的張貼方式根據(jù)公告的多少來確定:

1張公告時,此公告張貼于公告欄的中心位置,即公告左邊距離公告欄左邊180mm,公告上邊距離公告欄280mm。

當有2張公告時,2張公告上下排列,每張公告左邊距離公告欄左邊仍為180mm,上公告為生效日期早的公告,同時其上邊距離公告欄120mm,下公告為生效日期晚的公告。上公告下邊與下公告上邊距離為30mm。

當有3張公告時,當三張公告內(nèi)容相同,但文字分別以英文、中文、日文分別書寫時,則公告欄左上角張貼英文公告,其左邊距離公告欄60mm,其上邊距離公告欄120mm;公告欄右上角張貼中文公告,其左邊距離英文公告右邊為30mm,其上邊距離公告欄同為120mm,英文公告正下方30mm張貼日文公告。如所張貼的三份公告的內(nèi)容不同,則左上角公告為生效日期最遠,右上角公告生效日期晚于左上角公告,左下角的公告為生效日期最近的公告。

當有4張公告時,前三張的張貼位置同“c.”;有3張公告時,第四張公告張貼在第三張公告的正右方30mm處,且第四張公告的生效日期比其左側(cè)公告還近。

當有5張公告時,左上角公告左邊距離公告欄左邊仍為60mm,其上邊距離公告欄上邊為10mm,右上角公告位于左上角公告正右方60mm處,第三張公告上邊壓在左上角第一份公告下邊重疊15mm處,第四張公告上邊壓在右上角第二份公告下邊重疊15mm處,第五張公告上邊壓在第三張公告下邊重疊15mm處,其日期及順序排列參照“c”及“d”。

當有6張公告時,其前五張公告排列順序同上,第六張公告上邊壓在第四張公告下邊重疊15mm處。其日期及順序排列參照“c”及“d”。

如兩張公告的生效日期相同時,則已公告序號小的排在較早的位置上。

公告欄內(nèi)公告的撤消

公告的有效日期已到期時,由物業(yè)助理于到期當日20:00前,將到期的公告取下,并于次日交物業(yè)經(jīng)理確認收回簽字。如有特殊情況未能按時撤消公告,物業(yè)助理應及時上報,由物業(yè)經(jīng)理跟進處理。

公告欄內(nèi)的到期公告被撤下后,如還有其他公告,撤下公告的人員需要按照本程序b項第5]條的規(guī)定對剩余的公告進行重新排列。

所有撤消的公告由物業(yè)助理進行存檔,保存期限為三年,到期后由物業(yè)助理進行統(tǒng)一處理。

第8篇 某商業(yè)廣場物業(yè)管理成本測算實例

一、總體指標

按業(yè)主總體要求,物管處工效考核年總指標為(100% 入駐率):開支100萬。

按以上指標,每月平均分解為:開支8.33萬。

二、各部門指標分解(按100%入駐率)

1、保潔隊

每月人力成本合計:10人×500.00元+1×1200.00元=6200.00元

材料與其它開支:1300.00元

合計:7500.00元/每月×12月=9萬元/年

2、保安部

每月人力成本合計:18人×700.00元+1×1200.00=13800.00元

其它開支:300.00元

合計:14100.00元/每月×12月=16.92萬元/年

3、維修隊

每月人力成本合計:9人×900.00元+1×1200.00=9300.00元

公共水電費成本每月:9500.00元

空調(diào)油耗平均每月:1.67萬(年使用6個月×3.333萬/月=20萬)

物業(yè)維保(外協(xié)合同以外的)成本合計每月平均:750.00元

合計:平均每月36250.00元/使用空調(diào)每月52880.00元/不使用空調(diào)每月19550.00萬元。

4、客戶服務部

人員工資成本每月:4300.00元

辦公費用每月:500.00元(含電話費)

宣傳與培訓費用:200.00元

其它費用:200.00元

合計:5200.00元

三、外協(xié)大型設備固定費用分解

1、梯維保:1.2萬元/年,0.1萬元/月

2、央空調(diào)維保:0.6萬元/年,0.05萬元/月

3、力系統(tǒng)維保:2萬元/年,0.167萬元/月

4、花木租擺、綠化養(yǎng)護:3萬元/年,0.25萬元/月

5、玻璃幕及結(jié)構(gòu)維修:3萬元/年,0.25萬元/月

6、照明與亮化系統(tǒng):0.6萬元/年,0.05萬元/月

以上合計10.4萬元/年,0.8667萬元/月

7、其它項目

設備年檢費用:1.0萬元/年,0.1萬元/月

大廈修繕與其它不可預見性項目:8.5萬元/年, 0.708萬元/年

以上合計9.5萬元/年,0.808萬元/月

四、各部門工效掛鉤方案

1、保潔隊:

總成本控制應在7500.00元/月范圍內(nèi)。

除人員工資外,其它成本總額為1300.00元/月。增減支出的比例為其工效工資的考核比例,如某月成本節(jié)約5%,則工效工資統(tǒng)一增長5%。

實例:100%入駐率時,保潔隊共10人,其它成本指標共為1300.00元,某月實際支出1000.00元,則節(jié)約300.00元,節(jié)約率23%。按其工效工資應獎勵額度為:員工50.00元(績效工資總額)×23%=11.50元、主管:100.00元(績效工資總額)×23%=23元。合計:11.5元×10人+1×23=138元。

2、保安隊

總體成本應控制在14100.00元/月范圍內(nèi),除人員工資外,其它開支總額為300.00元/月,考核獎懲方案如上。

3、維修隊

總體成本應控制在平常月份1.955萬元,每年的12月、1月、2月、6月、7月、8月空調(diào)月份為5.288萬元范圍內(nèi)。

除人員工資外,其他開支總額為不開空調(diào)份1.025萬元/月、開空調(diào)4.358萬元/月。考核獎懲方案如上。

4、客戶服務部

總體成本應控制在

5200.00元/月。

除人力成本外,其他成本總額為900.00元/月?？己霜剳头桨溉缟稀?/p>

五、創(chuàng)收獎勵方案

1、因以上人力、物力指標均只計算維持投資廣場物業(yè)管理日常開支成本,故不另列除物業(yè)管理費以外的創(chuàng)收考核指標。但各部門如有創(chuàng)收按公司制定的方案提成。

2、創(chuàng)收提成獎勵的范圍包含各種有償服務項目,但不含日常服務中的另收費項目,日常服務項目如裝修管理等的創(chuàng)收總額凈利潤計入物業(yè)管理處總的儲用基金,另做員工活動、福利開支等用途。

六、指標修正

上述指標均按投資廣場100%入駐率計算,但其中部分項目與入駐率有關聯(lián),70%入駐率時成本變化不大,70%入駐率以下時成本會有減少。按目前70%入駐率的實際情況,各部門的每月的相關指標修訂為下表所示:

部門 指標項目 指標計算式 指標值 備注

保潔隊 人員工資 7*500.00+1*1200.00=4700.00 4700.00 合計5610.00

材料及其他 1300.00(總額)*70%(入駐率)=910.00 910.00

保安隊 人員工資 15*700.00+1*1200.00=11700.00 11700.00 合計11910.00

其他開支 300.00(總額)*70%(入駐率)=210.00 210.00

維修隊 人員工資 7*900.00+1*1200.00=7500.00 7500.00 合計:平常月14675.00空調(diào)月48000.00

公共水電費 9500.00(總額)*70%(入駐率)=6650.00 6650.00

空調(diào)油耗 3.333萬元(與入駐率關系不大) 33333.00

維保成本 750.00(總額)*70%(入駐率)=525.00 525.00

客戶服務部 人員工資 2700.00 2700.00 合計3330.00

辦公費用 500.00(總額)*70%(入駐率)=350.00 350.00

其他支出 400.00(總額)*70%(入駐率)=280.00 280.00

總計:平常月份35525.00元/空調(diào)月份68858.00元/平均月份52191.5元

第9篇 物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導書二

物業(yè)園區(qū)消防管理作業(yè)指導書(2)

4.3基本消防知識

4.3.1消防工作方針是'預防為主,防消結(jié)合'。

4.3.2 火災的預防措施

4.3.2.1制定消防安全制度;

4.3.2.2確定消防安全責任人;

4.3.2.3對本公司員工進行消防安全教育培訓,成立義務消防隊;

4.3.2.4組織防火檢查、清除火災隱患;

4.3.2.5按規(guī)定配置消防設施器材,并定期組織檢查、維護,確保消防設施和器材完好、有效;

4.3.2.6保障疏散消防安全通道的出口暢通;

4.3.3 小區(qū)內(nèi)消防設施的種類及用途

消防設施,是指為滿足撲救火災需要而專門修筑或設置的水塔、水池、水箱、消火栓、滅火器、固定系統(tǒng)滅火裝置等。小區(qū)內(nèi)常見的消防設施及其常見的放置部位、用途如下:

4.3.3.1戶內(nèi)消火栓:設置在走道的墻上。該設備屬消防隊員專用,用于一般物質(zhì)火災滅火。

4.3.3.2干粉滅火器。

4.3.3.3 (1211)滅火器(注)

以上兩種滅火器設置在各幢樓樓道、各崗位、各重點部位。用于油類、氣體、電氣及一般物質(zhì)火災的滅火。

注:滅火器的使用方法:

1)拉出保險銷,立于上風處。

2)手握噴頭,對準火源根部或下部。

3)按下壓閥進行滅火。

4.3.3.4自動噴淋系統(tǒng):裝置設在地車庫頂部,火災發(fā)生后,氣溫超過68度,噴淋頭下端的紅色膨脹管自動破裂噴水、撲滅火災。

4.3.3.5手動警鈴:一般設置在樓梯間或室內(nèi)消火栓旁邊,作用在于當火災發(fā)生時,報

警人打破手動警鈴玻璃,通過弱電系統(tǒng)將報警信號及時傳輸?shù)奖O(jiān)控室(報警主機)。

4.3.3.6防火卷簾門:一般設置在地下車庫以及面積較大的場所,作用在于當火災發(fā)生時,防火卷簾門內(nèi)外的煙、溫感探頭將火災信號傳輸?shù)奖O(jiān)控中心,由監(jiān)控中心聯(lián)動控制系統(tǒng)將卷簾門自動放下,從達到隔離或控制火災蔓延的目的。

4.3.3.7防火閥:一般設置在風管以及中央空調(diào)的送風管上,作用在于當火災發(fā)生時,防

火閥自動關閉,達到控制煙霧、火焰從管道內(nèi)蔓延的目的。

4.3.3.8水泵結(jié)合器:一般設置在樓宇的周邊,作用在于當火災發(fā)生時,由手抬水泵或消防車向大樓的消防管網(wǎng)不斷增加水壓。

4.3.3.9水動警鈴:一般設置在樓宇首層外墻以及水泵房的外墻上,作用在于當消防管網(wǎng)水壓明顯下降時報警,提示人們:大樓內(nèi)已發(fā)生消防管網(wǎng)泄漏或是發(fā)生火災。

4.3.3.10消防控制中心:小區(qū)內(nèi)所有消防系統(tǒng)的控制中心,按規(guī)定由專職人員二十四小時進行監(jiān)控,當火災發(fā)生時,是向各部門下達各項消防指令的重要場所。

4.3.4 火災的發(fā)生與撲救

4.3.4.1火災的分類

4.3.4.1.1固體火災;

4.3.4.1.2液體火災或可溶化為液體的固體火災;

4.3.4.1.3氣體火災;

4.3.4.1.4金屬物質(zhì)火災。

4.3.4.2火災的形成及特征

4.3.4.2.1燃燒:俗稱'起火',是物質(zhì)產(chǎn)生的一種放熱、發(fā)光的化學反應;

4.3.4.2.2燃燒具有三個特征:發(fā)光、放熱、產(chǎn)生新的的物質(zhì);

4.3.4.2.3燃燒可分為多種類型如:閃燃、著火、自爆、爆炸等;

4.3.4.3燃燒的條件

4.3.4.3.1可燃物:凡是在空氣中能夠燃燒的物質(zhì),無論是氣體、固體、液體,如木材、紙張、棉花、酒精、乙炔、鉀等;

4.3.4.3.2助燃物:即有幫助和支持燃燒的物質(zhì),如空氣、氧氣、高錳酸鉀等;

4.3.4.3.3著火源:即有點燃火的能源,如明火、電火花、摩擦或撞擊產(chǎn)生的能量等。

以上三個條件必須同時具備,相互作用,才能形成燃燒。

4.3.4.4 搶救火災的原則

4.3.4.4.1先控制后消滅的原則;

4.3.4.4.2救人重于救火的原則;

4.3.4.4.3先重點后一般的原則。

4.3.4.5 初起火災的撲救

4.3.4.5.1及時報警,組織撲救;

4.3.4.5.2集中使用力量,控制火勢蔓延;

4.3.4.5.3疏散物資,建立空間地帶,減少損失;

4.3.4.5.4積極搶救被困人員;

4.3.4.6滅火的基本原理和方法

4.3.4.6.1冷卻法:起冷卻作用的主要滅火劑是水、二氧化碳和泡沫兼有冷卻作用,作用原理是降低燃燒溫度,消除著火源;

4.3.4.6.2隔離法:將燃燒物與附近可燃物隔離或者疏散開,從而分隔可燃物和助燃物,使其無法繼續(xù)反應、燃燒;

4.3.4.6.3窒息法:采取適當?shù)拇胧?阻止空氣進入燃燒區(qū),或用惰性氣體稀釋空氣中的含氧量,使燃燒物質(zhì)缺乏或斷絕氧氣而熄滅。常用的方法有:石棉毯、濕毛毯、濕麻袋捂蓋燃燒物,沙土掩蓋燃燒物,封閉著火空間,消除助燃條件,達到滅火的目的;

4.3.4.6.4抑制法:使滅火劑參與燃燒的連鎖反應,抑制火焰,使燃燒過程中產(chǎn)生的游離量消減,從而導致燃燒停止,常見的滅火劑有1211、1301、干粉等。滅火時一定要將足夠數(shù)量的滅火劑準確地噴射在燃燒區(qū),使滅火劑參與和阻斷燃燒反應,否則將起不到抑制燃燒反應的作用。

4.4小區(qū)火災的種類、原因及救火應急方案

4.4.1 小區(qū)防火重點部位

4.4.1.1車庫;

4.4.1.2辦公室(如公司各部門辦公、地下車庫辦公室等);

4.4.1.3配電房;

4.4.1.4物品倉庫;

4.4.1.5會所;

4.4.1.6監(jiān)控室。

4.4.2 小區(qū)火災的種類及原因

4.4.2.1油起火:如業(yè)主炒菜時不小心而引起廚房起火。

4.4.2.2煤氣起火:如煤氣的泄露而引起火災。

4.4.2.3小孩玩火:如由于管理的不夠嚴格而導致室內(nèi)起火。

4.4.2.4電起火:如因裝修工地私拉亂接,或室內(nèi)電線老化、接頭不牢而引起電短路導致室內(nèi)裝修物或家具引起火災

。

4.4.2.5車庫或其他部位因禁明、暗火不嚴而導致火災。

4.4.2.6因抽煙后亂扔未滅煙頭或睡覺前抽煙而引起火災。

4.4.2.7冬季取暖引起火災。

4.4.2.8自殺、爆炸引起火災。

4.4.3 小區(qū)保安人員接火警后的處置方法

4.4.3.1火警電話為119,報警時應講清楚失火地點、單位、部位、著火物資、火勢、被困人員、聯(lián)系電話及姓名等。

4.4.3.2小區(qū)處理火警方法。

4.4.3.2.1各崗位保安人員無論接到何種形式的火警信息后,應先通知巡視人員到實地查看,并及時將情況報告消防控制中心,同時參加火災撲救。

4.4.3.2.2由消防中心及時通知各職能部門主管迅速到達控制中心,指揮所有人員滅火。4.5各職能部門職責

4.5.1主管或部門值班人員職責:

接警后,立即趕赴現(xiàn)場,指揮保安人員共同做好搶救工作,搶救人員、保護和疏散物資,維護好火場秩序,當警方消防隊趕到后,要配合消防隊并給予一切便利。

4.5.1.1保安隊職責

接警后,除監(jiān)控中心和門崗需進行監(jiān)控聯(lián)絡外,所有人員帶上消防裝具迅速趕到現(xiàn)場馬上投入撲救工作,并積極做好搶救人員、保護和疏散物資的搶救工作,如火勢已失去控制,當警方消防隊趕到時,安全人員要向警方消防隊介紹火場情況,并做好向?qū)Чぷ?積極配合警方消防部門完成好滅火任務,設立警戒帶,維護好火場秩序,限制無關人員進入火場。

4.5.1.2維修班職責

在接到報警后,維修班要密切和保安隊加強聯(lián)系,隨時準備切斷電源、啟動消防供水系統(tǒng),并使各風口、管道的閥門全部關閉,阻止火勢蔓延。

4.5.1.3內(nèi)勤職責

接警后,先與保安隊監(jiān)控中心取得聯(lián)系,隨時了解火情,并逐級通知各個部門、總值班以及其他單位的領導,視火災及人員傷亡情況通知120,在整個火災處理過程中起到上傳下達的作用,確保通訊設備的線路暢通。

4.5.1.4其他部門員工職責

當小區(qū)發(fā)生重大火災,各部門員工要保持鎮(zhèn)定,立即報告各級領導或保安隊。力所能及地協(xié)助保安人員做好救人、保護和疏散物資的工作,自覺維護小區(qū)的秩序,保護業(yè)主(住戶)迅速離開,防止有人破壞滅火工作正常進行。

4.5.2疏散和搶救被困人員

積極搶救受火災威脅的人員,是滅火工作的首要任務。當有人員受到火勢威脅時,應根據(jù)救人任務的大小和現(xiàn)有滅火力量,首先組織參戰(zhàn)人員救人,同時部署組織一定力量滅火,在力量不足的情況下,應將主要力量投入救人工作。

4.5.2.1疏散救人的方法

4.5.2.2由領導發(fā)出疏散指令,引導人們疏散到安全地帶;

4.5.2.3疏散順序:首先疏散著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上。當著火層以上可能受火災影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災層下一層、下二層人員;

4.5.2.4與此同時,還要依次檢查各樓層,保證所有人員按要求撤離。在檢查時,要特別注意以下地點:墻角、門旁以及桌子和其他物體的下面。因為人驚慌時,常常躲在這些地方,尤其是兒童;

4.5.2.5當樓層受火面積大,受困人員較多時,可先引導、疏散受困人員到安全地帶,然后再設法轉(zhuǎn)移到地面;

4.5.2.6如被困人員無法利用緊急通道疏散時,可利用云梯、曲臂車等登高工具,架設在樓房位置實施救援;也可利用室外排水管或安全繩搶救被困人員;也可張開救生網(wǎng)或帆布,把棉被鋪在地面,以供被困人員跳樓逃生;

4.5.2.7當火場被困人員暫時無法施救時,可利用廣播引導火場人員進行自救:如用被條連結(jié)成繩吊落到下層的方法;或密閉門窗、堵塞孔洞,防止煙氣竄入房間,再用水淋濕門窗降溫,同時清除這些部位的易燃物品,防止火勢蔓延過來。若房內(nèi)外有救生器材,則引導他們使用這些器材,如救生繩、救生袋進行自救;

4.5.3疏散救人時要注意的事項

4.5.3.1在火災情況下,所有的電梯都自動鎖在第一層,疏散時切記不可使用電梯,應由樓梯疏散;

4.5.3.2疏散時,要沿著緊急出口標志指示的方向走,因煙氣都懸浮在上部,故應彎腰或爬行前進;

4.5.3.3疏散時,要濕毛巾、衣物等捂住口、鼻,避免被煙氣嗆住導致窒息;

4.5.3.4緊急疏散時,切記要由首層向樓宇外跑,不要錯走到地下室;

4.5.3.5為搜查未疏散人員而進入關閉的房間前,要先用手試一試門,看是否很熱,如果很熱表明里面已有火。如果要開門一定要憋住呼吸,因為煙和熱都能致人于死地。如果房間內(nèi)比較大而手邊沒有滅火工具時,應立即將門掩上;

4.5.3.6對受傷的人員,除在現(xiàn)場進行急救外,重傷者還應及時送醫(yī)院搶救治療。

4.5.4 疏散與保護物資

對受火勢威脅的各種物資,以及業(yè)主(住戶)的貴重物品、車輛、設備以及圖書檔案資料等是采取疏散還是就地保護,要根據(jù)火情來決定,其目的是盡量避免或減少公共和私人財產(chǎn)損失。

4.5.4.1 幾種需要疏散與保護的物資

4.5.4.1.1重要物資受到火、煙等直接威脅而無法保護時,要進行疏散,特別是業(yè)主的貴重物品和不能用水撲救的物資,必須立即疏散;

4.5.4.1.2易燃、易爆或有毒物品以及受較大壓力的桶、罐等容器和設備,在火勢威脅下有發(fā)生燃燒、爆炸或散發(fā)毒氣的危險時,要抓緊疏散或加強保護措施;

4.5.4.1.3當物資妨礙消防人員接近火源而影響滅火行動時,要盡快搬移;

4.5.4.1.4對有助火勢蔓延的物資,要迅速轉(zhuǎn)移。

4.5.4.2 疏散與保護物資的要求和方法

4.5.4.2.1一般情況下,應先疏散與保護貴重的、有爆炸和有害有毒的以及處于下風方向的物資,然后疏散和保護受火勢威脅較小的、處于上風方向的物資和其它一般物資;

4.5.4.2.2在受火勢威脅的情況下,要用水槍掩護疏散物資的人員,保護他們的安全;

4.5.4.2.3疏散搬走物資時,對貴重和爆炸物品要輕拿輕放,防止損壞或因碰撞引起事故;

4.5.4.2.4疏散出來的物資不得堵塞道路,應放在免受水、火等威脅的安全地方,并派人保護,防止丟失和損壞;

4.5.4.2.5對需要就地保護的物資、設備等,可根據(jù)不同情況用水射、冷凍、降溫或者用浸濕的麻袋、帆布、棉被等覆蓋,不能用水冷卻的可設法使用石棉板等隔火材料將其火焰隔開。

5相關文件

《消防法》

《治安處罰條例》

第10篇 物管培訓:物業(yè)管理公司概述

一、物業(yè)管理公司的性質(zhì)

物業(yè)管理公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。物業(yè)管理具有服務性,因而物業(yè)管理公司也具有服務性。物業(yè)管理公司不生產(chǎn)產(chǎn)品,而是提供服務,享受第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策。物業(yè)管理公司的性質(zhì)具有以下特點:

第一,物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人。物業(yè)管理公司是按合法程序建立,從事物業(yè)管理活動,為業(yè)主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經(jīng)濟實體。物業(yè)管理公司作為企業(yè)的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業(yè)的管理與服務工作,自主經(jīng)營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等。因此,物業(yè)管理公司除了本行業(yè)自身的專業(yè)特色以外,在市場地位、經(jīng)營運作、法律地位等方面和其他企業(yè)一樣,都要遵循企業(yè)法人講究質(zhì)量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說,物業(yè)管理公司是一個獨立的企業(yè)組織,它在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權。

第二,物業(yè)管理公司屬于服務性企業(yè)。物業(yè)管理公司的主要職能是通過對物業(yè)的管理和提供的多種服務,為業(yè)主和租戶創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環(huán)境。物業(yè)管理公司作為非生產(chǎn)性企業(yè),主要是通過對物業(yè)的維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生以及直接為業(yè)主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此,從本質(zhì)上說,物業(yè)管理公司的“產(chǎn)品”只有一個,那就是服務。物業(yè)管理公司的服務是有償?shù)?是帶有經(jīng)營性的,是屬于企業(yè)性的經(jīng)濟行為。

第三,物業(yè)管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現(xiàn)階段城市現(xiàn)代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發(fā)展中,某些管理的職能和職權并沒有完全轉(zhuǎn)軌和明確,所以物業(yè)管理公司在向業(yè)主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能,例如大廈的質(zhì)量安全、住宅小區(qū)內(nèi)的市政設施等等。

二、物業(yè)管理公司的類型

物業(yè)管理公司按不同的劃分標準,可分為不同的類型。

(一)按存在形式劃分

物業(yè)管理公司按存在形式劃分,有獨立的物業(yè)管理公司和附屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業(yè)化程度一般都比較高;而后者的發(fā)展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發(fā)的特定項目,有的已發(fā)展成獨立化、專業(yè)化和社會化的物業(yè)管理企業(yè)。

(二)按服務范圍劃分

物業(yè)管理公司按服務范圍劃分,有綜合性物業(yè)管理公司和專門性物業(yè)管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理、維修與養(yǎng)護以及為住戶提供各種服務;后者就物業(yè)管理的某一部分內(nèi)容實行專業(yè)化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。

(三)按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分

物業(yè)管理公司按企業(yè)所有制性質(zhì)劃分,可分為全民所有的物業(yè)管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質(zhì)、私營性質(zhì)的物業(yè)管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業(yè)管理公司占大部分,私營性質(zhì)的正在崛起。我國香港等地的物業(yè)管理公司有比較豐富的管理經(jīng)驗,并看好大陸的物業(yè)管理市場,是一支不可忽視的力量。

(四)按管理層次劃分

物業(yè)管理公司按管理層次,可分為單層物業(yè)管理公司、雙層物業(yè)管理公司和多層物業(yè)管理公司。單層物業(yè)管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業(yè)工人,而是通過承包方式把具體的作業(yè)任務交給專門性的物業(yè)管理公司或其他作業(yè)隊伍;雙層物業(yè)管理公司包括行政管理層和作業(yè)層,作業(yè)層實施具體的業(yè)務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等;多層物業(yè)管理公司一般規(guī)模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業(yè)公司,如清洗公司、園林公司等等。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的深入發(fā)展,物業(yè)管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發(fā)展,這樣不僅可以創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟效益,而且對于節(jié)約管理成本、實施品牌管理,以及促進物業(yè)管理公司的規(guī)范化和社會化發(fā)展,都是十分有益的。

三、物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系

物業(yè)管理公司受產(chǎn)權人和使用人的委托,對其物業(yè)實施管理與維修,對產(chǎn)權人和使用人提供各種服務。物業(yè)管理公司與產(chǎn)權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。

(一)產(chǎn)權人與使用人的構(gòu)成

產(chǎn)權人(業(yè)主)和使用人(用戶)的構(gòu)成比較復雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團體,二是私人用戶。

1.法人團體

法人團體可分為企業(yè)、事業(yè)單位和社會團體等。法人團體作為物

業(yè)的業(yè)主,是指物業(yè)的所有者不是自然人即個人,而是企事業(yè)單位或社團組織。企業(yè)包括各種性質(zhì)和各種行業(yè)的公司企業(yè),事業(yè)單位和社會團體包括政府機關、各種協(xié)會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業(yè)者,該法人團體便構(gòu)成了該物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人。

2.私人用戶

住宅、寫字樓、公共商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè),其產(chǎn)權或使用權有相當一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業(yè)主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構(gòu)成也是比較復雜的,就戶籍而言,有當?shù)厝恕⑼獾厝撕屯鈬?就身份而言,有企業(yè)家、國家公務員、個體經(jīng)營者、教師、白領階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業(yè)的產(chǎn)權人或使用人,他們就是該物業(yè)的私人用戶,并享有該物業(yè)產(chǎn)權人和使用人應有的權利和義務。

(二)業(yè)主管理委員會與業(yè)主大會

根據(jù)國家建設部第33號令第6條:“住宅小區(qū)應當成立住宅小區(qū)管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產(chǎn)行政主管部門指導下,由住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權人和使用人的合法權益?！?/p>

管委會由業(yè)主和使用人共同選舉產(chǎn)生,代表業(yè)主和使用人的合法權益。管委會是參與物業(yè)管理的常設機構(gòu)。業(yè)主和使用人的權利主要通過管委會來實現(xiàn)。

一般情況下,物業(yè)已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應召開首次業(yè)主大會,選舉產(chǎn)生管委會。其后業(yè)主大會由管委會負責召集。通常情況下,業(yè)主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業(yè)主大會的決定須投票人過半數(shù)通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。

業(yè)主大會的主要任務是:①選舉管委會;②監(jiān)督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業(yè)主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當?shù)臎Q定;⑥討論其他需要研究的問題。

業(yè)主大會閉會期間,由選舉產(chǎn)生的管委會執(zhí)行大會決定和負責日常工作。

管委會的權利包括:①制定管委會章程,代表業(yè)主和使用人維護他們的合法權利;②決定選聘或續(xù)聘物業(yè)管理公司;③審議物業(yè)管理公司制定的年度管理計劃和小區(qū)管理服務的重大措施;④檢查、監(jiān)督各項管理工作的實施及規(guī)章制度的執(zhí)行情況。

管委會的義務包括:①根據(jù)業(yè)主和使用人的意見和要求,對物業(yè)管理公司的管理工作進行檢查和監(jiān)督;②協(xié)助物業(yè)管理公司落實各項管理工作;③接受業(yè)主和使用人的監(jiān)督;④接受房地產(chǎn)行政主管部門、各有關行政主管部門及物業(yè)所在地人民政府的監(jiān)督和指導。

(三)物業(yè)管理公司與管委會的關系

第11篇 寫字樓物業(yè)管理處簡介

寫字樓項目物業(yè)管理處簡介

物業(yè)管理處于二0**年*月成立于**sj物業(yè)發(fā)展有限公司,公司系外商合資商業(yè)企業(yè)-長沙sj堂實業(yè)有限公司的子公司,為物業(yè)管理行業(yè)二級資質(zhì)和房地產(chǎn)四級資質(zhì)企業(yè)。

物業(yè)管理處現(xiàn)有20人,員工平均年齡41歲;本科學歷2人,大專以上學歷4人;中專學歷2人;高中學歷11人;黨員2人;取得物業(yè)企業(yè)管理經(jīng)理資格證1人;物業(yè)管理師資格證5人;保安經(jīng)過嚴格政審、培訓,并取得保安資格證,全體隊員兼任義務消防隊員。

物業(yè)管理處在公司總經(jīng)理的直接領導下,具體對寫字樓關聯(lián)的租售樓、保安、停車場收費、物業(yè)管理等業(yè)務管理,對部門工作的全面計劃、管理、教育培訓、考核等具體工作。其日常工作對總經(jīng)理負責。始終把物管服務中安全管理擺在重要位置,以為業(yè)主客戶創(chuàng)造舒適、安全的辦公環(huán)境為工作的起點和落腳點。

為使企業(yè)創(chuàng)造最好的經(jīng)濟效益和社會效益而服務。

第12篇 物業(yè)文件資料管理程序文件

物業(yè)程序文件:文件資料管理程序

1.目的

規(guī)范公司和各管理處/部門文件資料的管理,確保文件資料處于受控狀態(tài)。

2.范圍

適用于公司各管理處/部門文件資料的管理。

3、定義

無

4.職責

部門/崗位工作職責頻次/時間

總經(jīng)理審批公司紅頭文件,必要時對各管理處/部門收到的外來公文提出處理意見。1個工作日

分管負責人必要時對分管管理處、部門收到的外來公文提出處理意見。1個工作日

管理處/部門負責人審批以本管理處/部門名義發(fā)布的文件。

對本管理處/部門收到的外來公文提出處理意見。及時

經(jīng)辦人員編制需發(fā)布的文件、辦理文件規(guī)定的相關事項。及時

文件管理員文件的管理、控制。及時

辦公室負責對物業(yè)公司級行政文件、其他文件、外來公文的管理、控制及時

5.方法及過程控制

5.1文件的分類

5.1.1行政文件:公司級人事任免、獎懲決定、對內(nèi)外發(fā)文等以紅頭文件形式發(fā)布,公司日常往來函、公司級會議紀要、管理處/部門級行政文件以非紅頭文件形式發(fā)布。

5.1.2業(yè)務文件:包括各類管理制度、組織架構(gòu)、職務說明書等。

5.1.3其他文件:包括新聞稿件、宣傳海報等(不需編號)。

5.1.4外來文件:包括外來公文和外來標準/法規(guī)。外來公文指政府部門、上級公司下發(fā)的公文。外來標準/法規(guī)指政府部門制定的與公司業(yè)務有關的各種行業(yè)標準、管理/技術標準、法律法規(guī);上級公司下發(fā)的各種管理制度等。

5.2文件的編碼及格式

5.2.1公司級行政文件編號方法為:物總字【年度】序號,序號為三位數(shù)。須經(jīng)辦公室審批、統(tǒng)一管理。紅頭文件格式如下:

紅色文件頭

編號(小四宋體)

文件名稱(小二號黑體、加粗)

文件內(nèi)容(小四號宋體)

簽署人(四號宋體)

(小四號宋體) zz物業(yè)管理有限公司

(小四號宋體,中文數(shù)字) 二○○五年六月七日

5.2.2部門級行政文件編號方法為:部門/管理處簡稱【年度】序號,序號為三位數(shù)。部門/管理處簡稱如:辦公室、品質(zhì)、財務、經(jīng)管、世貿(mào)、城花、都花、新城、美樹、水晶城、東麗湖、西青,如增加新部門/管理處,由品質(zhì)管理部確定部門簡稱。格式為:

物業(yè)公司文件(小三號黑體、加粗)

文件編號(四號黑體)

文件名稱(小二號黑體、加粗)

文件內(nèi)容(小四號宋體)

(小四號宋體)zz物業(yè)管理有限公司

(小四號宋體)部門/管理處名稱

(小四號宋體)簽名:

(小四號宋體,中文數(shù)字) 二○○五年七月十五日

注:業(yè)務部門文件的字體須符合以上要求,字號可根據(jù)具體情況確定,但須保持文件各部分字號大小的協(xié)調(diào)性。

5.2.3業(yè)務文件格式

5.2.3.1組織架構(gòu)和職務說明書

*****組織架構(gòu)/職務說明書(三號黑體、加粗)

部門/管理處簡稱-年度-編號(每年從01開始)(小四黑體)

文件內(nèi)容(宋體)

編制: 審核: 審批: (宋體)

年月日年月日 年月日(宋體)

5.2.3.2各類管理制度

a.文件表頭樣式

***(管理處/部門名稱)管理制度編號tjzzwy(部門簡稱)-***

名稱版本a/0第頁 共頁

編制更改審核批準生效期年 月 日

b.管理處/部門可根據(jù)需要將管理制度分為'顧客關系'、'環(huán)境'、 '職能'、 '安全'、'工程'等類別,并通過文件編號予以區(qū)分,如:花園新城'客戶關系'類文件編號為'tjzzwy(新城)- k**(**:為序號,從01開始)'。

c.版本控制:按體系文件控制方法執(zhí)行。

5.3文件的發(fā)布

5.3.1所有文件均需經(jīng)過審批后方可發(fā)布。通過宣傳欄向顧客公布的信息須保存審批記錄。

5.3.2重要文件送達開發(fā)商、業(yè)主/業(yè)主委員會及相關業(yè)務單位時,須請對方在《文件發(fā)放簽收表》簽收,并保存簽收記錄。

5.4文件的更改

5.4.1文件如需更改,須由原文件擬定部門進行更改并按文件原審批程序重新報批。

5.5外來文件的處理

5.5.1當管理處收到外來公文需處理時,填寫《文件處理表》,由管理處負責人提出處理意見,同時抄送辦公室、品質(zhì)管理部,必要時報相關職能部門提出處理意見后進行處理,處理完后由文件管理員負責存檔。

5.5.2 收到外來標準/法規(guī)時,按《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》處理。

5.6文件的存檔

按照《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》執(zhí)行。

5.7電子文檔的管理

按照《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》執(zhí)行。

5.8文件的保密

5.8.1公司需嚴格保密的文件包括:總經(jīng)理辦公會議紀要、公司經(jīng)營戰(zhàn)略性會議紀要、重大事故分析報告、薪金福利制度、獎金分配數(shù)額及其它重要文件等。

5.8.2保密文件以電子文檔形式傳送時,須加密碼

。

5.8.3有權閱讀保密文件的公司職員對保密文件負有保密責任。

6.支持性文件

tjzzwy4.2.4-z01《質(zhì)量記錄及文檔管理程序》

7.質(zhì)量記錄表格

tjzzwy4.2.3-z01-f2 《文件發(fā)放簽收表》

tjzzwy4.2.3-z02-f1 《文件資料存儲清單》