第1篇 物業(yè)管理手冊－相關(guān)方環(huán)境制約控制程序

1、目的

為對相關(guān)方(業(yè)主、供方、裝修施工方、廢物處置方、運(yùn)輸方、設(shè)備維修方等)施加影響,使他們了解本公司的環(huán)境方針,努力去滿足本公司的環(huán)境要求,特制定本程序。

2、范圍

本程序適用于為公司提供產(chǎn)品或服務(wù)的可施加影響的相關(guān)方。

3、職責(zé)

3.1本公司對外有業(yè)務(wù)聯(lián)系的部門(管理部、品質(zhì)部、市場部、工程部、人力資源部、禮兵部、物業(yè)服務(wù)中心)負(fù)責(zé)了解相關(guān)方的情況,以便確定是否建立合作關(guān)系。

3.2本公司對外有業(yè)務(wù)關(guān)系的部門負(fù)責(zé)向相關(guān)方宣傳、解釋本公司的環(huán)境方針,提出本公司對相關(guān)方的環(huán)保要求,指導(dǎo)和監(jiān)督相關(guān)方的環(huán)?；顒?。

4、程序

4.1供方

4.1.1管理部在選擇供貨方時優(yōu)先選擇已通過iso14001環(huán)境體系認(rèn)證或正在建立環(huán)境管理體系的單位,或已得到地方環(huán)保部門認(rèn)可的污染物達(dá)標(biāo)的單位。填寫《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》,并予以保存。

4.1.2對可施加影響的供貨方,管理部要宣傳本公司的環(huán)境方針,要求供貨方提供環(huán)保產(chǎn)品。采購危險化學(xué)品時,管理部應(yīng)要求他們提供危險化學(xué)品安全數(shù)據(jù)表(msds)。

4.1.3對供方可提出下列要求:

a)提供產(chǎn)品的合格證明,需要時提供檢測報告;

b)有毒有害廢棄物的回收;

c)運(yùn)輸時不得灑落;

d)汽車油料無滴漏;

e)車輛尾氣排放達(dá)標(biāo)。

4.2承包方

4.2.1物業(yè)服務(wù)中心

a)負(fù)責(zé)向綠化承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,并在合同中提出明確的環(huán)保要求,使其在作業(yè)活動中將環(huán)境污染降至最低,不發(fā)生擾民事件。

b)負(fù)責(zé)向廢物處理、處置承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,索取資質(zhì)證明并在合同、協(xié)議或附加環(huán)境要求文件中明確在處理、處置廢物的同時不得造成二次污染。

c)負(fù)責(zé)向社區(qū)內(nèi)提供服務(wù)的工作單位和人員提出明確的環(huán)保要求,必要時提出環(huán)保知識培訓(xùn)要求。

d)負(fù)責(zé)進(jìn)入社區(qū)車輛的管理,不允許在社區(qū)內(nèi)鳴笛、油料滴漏等,防止對環(huán)境造成污染。

e)負(fù)責(zé)對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理,預(yù)防公共設(shè)施、設(shè)備的損壞、噪音擾民、污染或安全事故發(fā)生。具體執(zhí)行《業(yè)主入住及裝修控制程序》。

4.2.2工程部負(fù)責(zé)向設(shè)備維修承包方宣傳本公司的環(huán)境方針,并在合同中提出明確的環(huán)保要求,使其在作業(yè)活動中將環(huán)境污染降至最低,不發(fā)生擾民事件。

4.3各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)對業(yè)主施加下列影響

4.3.1宣傳本公司的環(huán)境方針、目標(biāo)、指標(biāo)。

4.3.2與業(yè)主共同識別及協(xié)商解決物業(yè)服務(wù)中心管理范圍存在的環(huán)境因素,使其得到有效控制和改善。具體執(zhí)行《信息交流控制程序》。

4.4各相關(guān)部門將本部門的主要相關(guān)方名錄傳遞給品質(zhì)部,由品質(zhì)部建立本公司《可施加影響主要相關(guān)方清單》。

4.5本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關(guān)文件

5.1《業(yè)主入住及裝修控制程序》

5.2《信息交流控制程序》

6、相關(guān)記錄

6.1《可施加影響主要相關(guān)方清單》jw/jl-7.5.1-12-001

6.2《供方質(zhì)量、環(huán)境保證能力調(diào)查記錄》jw/jl-7.4-004

第2篇 物業(yè)公司質(zhì)量記錄管理程序

物業(yè)公司質(zhì)量記錄的管理程序

1目的

建立質(zhì)量記錄的收集、傳遞、標(biāo)識、保存等管理程序,以確保服務(wù)滿足規(guī)定要求,能夠提供足夠的有效的證據(jù)。

2適用范圍

本程序適用于公司質(zhì)量記錄的管理。

3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素

gb/t19002-iso90024.16

4相關(guān)文件

4.1質(zhì)量手冊4.16質(zhì)量記錄的控制

4.2作業(yè)指導(dǎo)書的控制

5職責(zé)

5.1各部門負(fù)責(zé)按程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書的有關(guān)規(guī)定建立質(zhì)量記錄。

5.2質(zhì)量記錄由制定部門進(jìn)行控制。

5.3質(zhì)量記錄使用單位負(fù)責(zé)按規(guī)定要求記錄、整理、歸檔、查閱、保管和處理。

6實(shí)施程序

6.1質(zhì)量記錄表格的建立

6.1.1各部門依照程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書中規(guī)定的質(zhì)量活動項(xiàng)目,建立質(zhì)量記錄表格,并建立質(zhì)量記錄表格發(fā)放清單。

6.2質(zhì)量記錄表格編號方法為:

cpm--op--***/***--*

6.3質(zhì)量記錄表格的控制、發(fā)放。

6.3.1制定質(zhì)量記錄表格的部門負(fù)責(zé)將質(zhì)量記錄表格的底樣和發(fā)放清單交經(jīng)理部備案。

6.3.2經(jīng)理部根據(jù)底樣建立《質(zhì)量記錄檢索目錄》。

6.3.3質(zhì)量記錄表格底樣由制定部門發(fā)放給使用單位,使用單位在發(fā)放清單上簽字。

6.3.4質(zhì)量記錄表格制定部門負(fù)責(zé)根據(jù)記錄的使用量提出印制要求,交經(jīng)理部審核印刷。

6.3.5經(jīng)理部根據(jù)印刷申請,對照《質(zhì)量記錄檢索目錄》審核是否是有效版本后辦理。

6.4質(zhì)量記錄表格的修改、發(fā)放

6.4.1質(zhì)量記錄表格需修改時,由制定部門根據(jù)修改意見修改。

6.4.2修改后的質(zhì)量記錄表格,由制定部門更新底樣,發(fā)放記錄清單,并負(fù)責(zé)收回所有使用單位舊表格底樣,收回的舊底樣由制定單位銷毀。

6.5標(biāo)識、抄寫

6.5.1所有的質(zhì)量記錄應(yīng)字跡清楚,基本內(nèi)容齊全,能分清各類名稱等,每一份質(zhì)量記錄均有日期。

6.5.2所有質(zhì)量記錄中的數(shù)據(jù)不允許用涂改液涂改,若書寫記錄有錯誤,應(yīng)用橫線劃掉,并且要能識別原有記錄。

6.6保存

6.6.1各部門主管應(yīng)確保質(zhì)量記錄貯存在合適的環(huán)境中,貯存在磁盤的資料要按規(guī)定程序進(jìn)行操作,維護(hù)及復(fù)制、保證在規(guī)定的保管期內(nèi),記錄的內(nèi)容清晰、齊全、完整,可隨時作為質(zhì)量體系活動的有效證據(jù),提供給需方或其代表或第三方審核機(jī)構(gòu)。

6.6.2如需要查詢質(zhì)量記錄,經(jīng)被查詢部門經(jīng)理同意,須作登記。查詢完畢返還,作好登記以防遺失。

6.6.3經(jīng)理部根據(jù)質(zhì)量記錄使用要求或規(guī)定,定出保管年限并在《質(zhì)量記錄檢索目錄表》中明確。

6.7處理

6.7.1各部門根據(jù)質(zhì)量記錄的保管年限規(guī)定處置方法對涉及到公司技術(shù)、經(jīng)營等重要資料應(yīng)采取銷毀方法,以確保公司的技術(shù)、經(jīng)營等資料不泄密。

6.8記錄

6.8.1質(zhì)量記錄檢索目錄表

6.8.2質(zhì)量記錄發(fā)放清單

6.8.3質(zhì)量記錄借閱登記

第3篇 小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容5

小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容(五)

在接管小區(qū)物業(yè)后,我們將就下列事項(xiàng)進(jìn)行管理:

1、房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等;

2、房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù),包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、公共消防設(shè)備、中央供水系統(tǒng)等;

3、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理,包括道、室外上下管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車棚、停車場等;

4、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理;

5、公共環(huán)境的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn),包括公共場地、房屋建筑共用部位;

6、交通、車輛行駛及停泊;

7、配合當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和秩序巡視工作;

8、組織開展社區(qū)文化娛樂活動;

9、整理、保管與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料;

10、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。包括責(zé)令停止違章行為,要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金;

11、處理法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng);

12、積極配合小區(qū)的銷售。13、太陽能統(tǒng)一編號。

第4篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司的組建

一、物業(yè)管理公司的目標(biāo)定位

物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善,按照社會化、企業(yè)化、專業(yè)化、制度化的發(fā)展思路,對物業(yè)實(shí)施有效的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù),是現(xiàn)代化城市管理和房地產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分。物業(yè)管理公司若要在市場競爭中處于有利地位,在組建之初就必須確立明確的發(fā)展目標(biāo)。

物業(yè)管理公司作為第三產(chǎn)業(yè),其服務(wù)性質(zhì)決定了它的宗旨必須是“業(yè)主至上,服務(wù)第一”。物業(yè)管理公司的總體目標(biāo)是提供優(yōu)良的物業(yè)管理和高水平的多種經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理公司的運(yùn)作目標(biāo)應(yīng)包括以下幾個方面:

(1)妥善管理和維護(hù)業(yè)主的物業(yè)財產(chǎn),使之始終保持良好的狀態(tài),并得以保值、升值,延長使用壽命。

(2)以較少的投入,為業(yè)主和用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù),使他們在安全、文明、舒適、愉快的環(huán)境中工作和生活。

(3)積極開展各種有益的物業(yè)經(jīng)營和有償服務(wù)活動,創(chuàng)造較高的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,增強(qiáng)競爭實(shí)力。

物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標(biāo)包括:

(一)信譽(yù)目標(biāo)

良好的信譽(yù)是公司的無形資產(chǎn),有時甚至決定著公司的存亡。物業(yè)管理公司應(yīng)把信譽(yù)目標(biāo)擺在首位,塑造好企業(yè)形象,使業(yè)主和用戶有一種信任感,從而為企業(yè)在市場競爭中打下良好的基礎(chǔ)。

(二)盈利目標(biāo)

利潤目標(biāo)包括委托方要求達(dá)到的盈利目標(biāo)和物業(yè)管理公司自己制定的目標(biāo)。

(三)發(fā)展目標(biāo)

物業(yè)管理公司必須通過物業(yè)管理活動,逐步取得相關(guān)知識、技能、經(jīng)驗(yàn)和利潤,通過實(shí)踐和培訓(xùn),提高員工綜合能力,促進(jìn)公司業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。

(四)服務(wù)目標(biāo)

服務(wù)目標(biāo)是指物業(yè)管理公司的服務(wù)所要達(dá)到的讓業(yè)主和用戶各方面都滿意的標(biāo)準(zhǔn)。

二、物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件與申辦程序

物業(yè)管理公司是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展和對物業(yè)管理的需要而產(chǎn)生的。物業(yè)管理公司的組建和其他企業(yè)一樣,必須符合工商行政管理等部門的有關(guān)規(guī)定,獲得批準(zhǔn)才能成立。

(一)物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件

物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件,主要是為界定、查驗(yàn)、衡量這類公司具備或擁有的資金數(shù)量、專業(yè)人員、受托管理物業(yè)的規(guī)模等方面的狀況,是企業(yè)的實(shí)力、規(guī)模的標(biāo)志。由于各地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展程度不同,具體的資質(zhì)條件也各不相同。一般的資質(zhì)條件主要包括:

(1)物業(yè)管理公司擁有或受托管理一定建筑面積的物業(yè),如上海市規(guī)定的建筑面積須在1萬平方米以上。

(2)一定數(shù)量的注冊資金,如廣州市規(guī)定注冊資金須在10萬元以上。

(3)有符合規(guī)定的公司名稱和公司章程。

(4)有固定的辦公場地和設(shè)施。

(5)有必要的管理機(jī)構(gòu)和人員。

(6)有符合國家法規(guī)政策的經(jīng)營范圍。

(7)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。

(二)物業(yè)管理公司的申報資料

內(nèi)資企業(yè)(含國有、集體、股份合作)一般應(yīng)提供下列資質(zhì)資料:

(1)主管單位對申請物業(yè)管理公司的經(jīng)營資質(zhì)進(jìn)行審批的報告。

(2)設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性報告和上級主管單位的批準(zhǔn)文件。

(3)管理章程。

(4)公司法人代表任命書或聘任書。

(5)驗(yàn)資證明。

(6)注冊及經(jīng)營地點(diǎn)證明。

(7)擁有或受托管理物業(yè)的證明材料。

(8)具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明文件。

(9)其他有關(guān)資料。

外商投資企業(yè)(含中外合資、中外合作及外商獨(dú)資),除需提供內(nèi)資企業(yè)申報審批所需的有關(guān)資料外,還需提供合資或合作項(xiàng)目議定書、合同等文件副本及有關(guān)批準(zhǔn)文件;外商獨(dú)資企業(yè)應(yīng)委托本市具有對外咨詢代理

資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請報批事項(xiàng)。

私營企業(yè)除補(bǔ)充個人身份證明和待業(yè)證明等有關(guān)資料外,其余資質(zhì)資料大體相同。

(三)物業(yè)管理公司申請成立的程序

一般情況下,物業(yè)管理公司領(lǐng)到資質(zhì)審批文件后,按有關(guān)規(guī)定向工商行政管理機(jī)關(guān)辦理注冊登記手續(xù)后才能對外營業(yè)。具體程序包括:

(1)根據(jù)上述成立條件,準(zhǔn)備材料和文件。

(2)向所在地房地產(chǎn)主管部門提出申請。

(3)向所在地工商行政管理局申請企業(yè)名稱登記、法人注冊登記和開業(yè)登記。

(4)到稅務(wù)部門進(jìn)行稅務(wù)登記,以及到公安機(jī)關(guān)(或授權(quán)單位)進(jìn)行公章登記和刻制。

第5篇 物業(yè)公司行政管理工資管理作業(yè)指導(dǎo)書

物業(yè)公司行政管理作業(yè)指導(dǎo)書--工資管理

一、根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)管理的要求,本著“三個有利,三個掛鉤”的原則,即有利于提高工作效率;有利于開發(fā)人力資源;有利于增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益;將個人收入與企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益掛鉤,與本人工作態(tài)度與服務(wù)質(zhì)量、勞動紀(jì)律掛鉤,與工作績效掛鉤。充分調(diào)動全體員工的積極性和主動性,努力實(shí)現(xiàn)公司管理目標(biāo)。

二、工資構(gòu)成

1、基本工資

2、崗位津貼

3、職務(wù)補(bǔ)貼

4、工種補(bǔ)貼

5、月獎金

三、工資崗級標(biāo)準(zhǔn)

1、制定原則:根據(jù)行業(yè)及企業(yè)實(shí)際經(jīng)營狀況,制定員工工作崗位工資標(biāo)準(zhǔn)。

2、劃分標(biāo)準(zhǔn):根據(jù)工作性質(zhì)不同分為三種崗位工資,相同崗位工資又依據(jù)學(xué)歷、經(jīng)驗(yàn)等不同分為若干等級。

3、工資等級

a、管理人員:a)一般;b)中級;c)高級

b、技術(shù)人員:a)一般;b)中級;c)高級;

c、保安人員:a)一般;b)中級;c)高級

四、崗位工資級別評定辦法

1、員工經(jīng)招聘錄用后,根據(jù)任職資格確定工作崗位。

2、辦公室將員工基本情況進(jìn)行初審后,報送公司總經(jīng)理審批員工崗位工資級別標(biāo)準(zhǔn),特殊情況的員工可由總經(jīng)理批準(zhǔn)給予適當(dāng)級別的工資標(biāo)準(zhǔn)。

3、高級管理人員(總經(jīng)理、副總)的工資級別標(biāo)準(zhǔn)由董事會決定。

4、試用期人員工資根據(jù)新聘員工從事的崗位,按相應(yīng)崗位的試用工資標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放。

五、工資發(fā)放

每月28日為發(fā)薪日。由辦公室提前一周將員工考勤統(tǒng)計結(jié)果和上月的考評結(jié)果報公司總經(jīng)理審批后,報送財務(wù)部計發(fā)。

六、其他薪金發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)

1、雙薪。根據(jù)公司當(dāng)年經(jīng)營情況酌情發(fā)放/終止。發(fā)放辦法是年滿12個月的,發(fā)放1個月的工資,未滿12個月的,不予發(fā)放(試用期員工不享受雙薪)。

2、加班費(fèi)。經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意在日法定標(biāo)準(zhǔn)工作時間以外加班的及國家法定休息日值班和加班的,按《勞動合同》有關(guān)規(guī)定計發(fā)加班工資。

七、工資變動管理

1、員工工資實(shí)行動態(tài)管理。員工評定崗位級別后,工資按照崗位標(biāo)準(zhǔn)套入相應(yīng)的檔次,具體執(zhí)行薪隨崗定、崗變薪變、易崗易薪的工資管理原則。

2、根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和目標(biāo)管理情況,由公司領(lǐng)導(dǎo)研究決定調(diào)升和下浮員工工資的比例,以增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展后勁。

3、工資調(diào)整與勞動紀(jì)律掛鉤:

對于員工表現(xiàn)將依據(jù)獎勵制度執(zhí)行,發(fā)現(xiàn)有違紀(jì)現(xiàn)象,按相應(yīng)的處罰標(biāo)準(zhǔn)在當(dāng)月的工資中扣除。具體執(zhí)行《員工獎懲條例》。

起草人:審核人:審批人:

日期:日期:日期:

第6篇 物業(yè)管理練習(xí)題二

一、名詞解釋

1、物業(yè)管理協(xié)會

2、物業(yè)管理招標(biāo)

二、填空題

1,我國的物業(yè)管理實(shí)行三級管理體制,即 ,

和。其中

處于基礎(chǔ)地位、核心作用。

2,政府對物業(yè)管理的市場管理是通過 來實(shí)現(xiàn)的,即政府管理屬 ,其基本職能和作用是

其管理的首要任務(wù)和重要手段是。目前政府對物業(yè)管理的重點(diǎn)是 。

3,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會是指由 ,

等組成的民間行業(yè)組織。

4,物業(yè)管理的自我管理首先應(yīng)從 開始。

5,業(yè)主公約是一份由 承諾,并對均有約束力的有關(guān) 等方面 的行為準(zhǔn)則。

6,物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理,其首要環(huán)節(jié)是 。

7,物業(yè)管理的前期管理是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)即介入,從事物業(yè)形成前的階段性管理。

8,房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進(jìn)行的是 ,而物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行的是。

9,物業(yè)竣工是指該物業(yè)所屬的工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝以后達(dá)到了所規(guī)定的要求,具備了 的條件。

10,所謂'入伙'是指 。

24,物業(yè)管理的全過程的管理包括

。

11、物業(yè)管理招標(biāo)是由 制訂物業(yè)管理招標(biāo)文件,向社會公開招聘確定物業(yè)管理企業(yè)的過程。

12、物業(yè)管理招標(biāo)具有與其他招標(biāo)一些不同的特點(diǎn),如 , 。

13,物業(yè)管理招標(biāo)必須貫徹' , , '的原則。

14,物業(yè)管理招標(biāo)文件一般包括 , ,。

三、判斷題

1,業(yè)務(wù)管理部門負(fù)責(zé)環(huán)衛(wèi)、園林、綠化,治安消防,車輛、水、電煤及業(yè)主投訴的管理及處理。 ( )

2,物業(yè)管理前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實(shí)施平行交叉管理的方法。( )

3,對物業(yè)管理企業(yè)而言,首先應(yīng)參與市場競爭獲取物業(yè)管理權(quán)。( )

4,物業(yè)管理企業(yè)通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)要進(jìn)行可行性,可靠性分析。( )

5,物業(yè)通過竣工驗(yàn)收,即表示物業(yè)管理企業(yè)由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入對物業(yè)的實(shí)體管理之中。( )

6,業(yè)主對物業(yè)的驗(yàn)收是對物業(yè)給排水和門窗墻地面的驗(yàn)收。( )

7,業(yè)主對物業(yè)擁有所有權(quán),所以業(yè)主可根據(jù)自己的要求隨意裝修,不需經(jīng)其他方面批準(zhǔn)。( )

8,物業(yè)管理企業(yè)一旦中標(biāo),就可以長期占有這一市場分額,直到所管物業(yè)的壽命結(jié)束。( )

9,對較大范圍、大規(guī)模的收益性物業(yè)的物業(yè)管理一般采用選標(biāo)方式,他可以減少招標(biāo)的工作量。( )

10,物業(yè)管理招標(biāo)的超前介入是指僅在規(guī)劃設(shè)計階段的參與。( )

四、選擇題

1,物業(yè)管理企業(yè)自律性的規(guī)章制度稱為( )

a,業(yè)主公約b,物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制

c,住戶手冊d,業(yè)主管理委員會章程

2,物業(yè)管理市場管理中,屬于宏觀管理的是( )

a,政府管理b,物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的管理

c,物業(yè)管理企業(yè)自我管理d,部門管理

3,物業(yè)的建設(shè)是否有保證,業(yè)主的資信條件是否較好,并能協(xié)作配合是物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的( )分析。

a,可行性b,可靠性c,可盈利性

d,經(jīng)濟(jì)性

4,物業(yè)由建筑商向開發(fā)商移交的過程稱為物業(yè)的( )

a,竣工驗(yàn)收 b,接管驗(yàn)收c,用戶入住

d,收樓

5,為了讓業(yè)主明了手續(xù)辦理的順序,使整個過程井然有序,所發(fā)給住戶的文書是( )

a,入伙通知書b,入伙手續(xù)書 c,收樓須知

d,住戶手冊

6,住戶的裝修管理由( )全權(quán)負(fù)責(zé)。

a,業(yè)主管理委員會b,房管唆 c,物業(yè)管理企業(yè)

d,所屬物業(yè)轄區(qū)的物業(yè)管理處

7,物業(yè)管理企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計階段就參與物業(yè)的建設(shè)中去體現(xiàn)了物業(yè)管理招標(biāo)的( )特點(diǎn)。

a,接段性b,超前介入c,時間性d,計劃性

五、簡述題

1、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對物業(yè)市場管理的實(shí)施途徑有哪些

2,物業(yè)前期管理的主要內(nèi)容有哪些

3,簡要敘述物業(yè)前期管理的必要性。

4,物業(yè)接管驗(yàn)收和物業(yè)竣工驗(yàn)收的區(qū)別何在

5,簡要敘述物業(yè)全過程管理的主要內(nèi)容及入伙階段的主要工作。

6,簡述物業(yè)管理招標(biāo)及投標(biāo)的程序。

第7篇 鳳凰城小區(qū)前期物業(yè)管理模式

鳳凰城小區(qū)項(xiàng)目前期物業(yè)管理模式

一、針對項(xiàng)目的管理思路

根據(jù)我們對**.鳳凰城項(xiàng)目的實(shí)際情況的分析,我們擬訂的**.鳳凰城項(xiàng)目的管理思路為:

*強(qiáng)調(diào)成本控制意識和成本管理程序

*強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)

*強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個性化

*致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升

*致力于培養(yǎng)員工的專業(yè)素質(zhì)以及社區(qū)全員的參與意識

*致力于文化功能的提升,塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

二、管理服務(wù)模式

根據(jù)我們對**.鳳凰城項(xiàng)目的定位分析,我們確立**.鳳凰城項(xiàng)目的管理模式是:

*緊密圍繞“質(zhì)量、成本雙否決”的運(yùn)作核心,提供“質(zhì)優(yōu)價廉”的服務(wù)產(chǎn)品;

*倡導(dǎo)“以客戶為中心”客戶服務(wù)前向化的流程管理思想,建立以流程為基石的客戶需求滿足價值鏈;

*致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系,推廣“平等互動”的服務(wù)文化。

在確定管理模式的基礎(chǔ)上,針對**.鳳凰城的特色及實(shí)際情況,我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)管理的基本思路。

我公司將秉承“服務(wù)創(chuàng)造價值,品質(zhì)成就未來”的管理理念,依托我們在已有項(xiàng)目的成功經(jīng)營模式和經(jīng)驗(yàn),完善的質(zhì)量管理體系,根據(jù)開發(fā)商在招標(biāo)文件中對**.鳳凰城的客戶定位、綜合公共設(shè)施的智能化程度等因素,我們擬在**.鳳凰城采用以“以客戶為中心、以品質(zhì)為導(dǎo)向”的 “客戶服務(wù)前向化”經(jīng)營管理模式。

三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價值鏈

圍繞“服務(wù)創(chuàng)造價值、品質(zhì)成就未來”的經(jīng)營理念和我們擬在**.鳳凰城采用的“以客戶為中心,以品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營管理模式,如中標(biāo)后我公司將在**.鳳凰城項(xiàng)目全面推行競爭型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服務(wù)價值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示我管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。

我用高性價比的優(yōu)質(zhì)服務(wù)為客戶提供使用物業(yè)的便利、安全和舒適的生活環(huán)境、促進(jìn)物業(yè)的保值增值,同時為自己創(chuàng)造生存和發(fā)展空間,我們用服務(wù)為客戶創(chuàng)造消費(fèi)價值、為公司股東、員工創(chuàng)造投資和工作價值、同時為社會創(chuàng)造我們的存在價值。我們把員工滿意、客戶滿意、股東滿意作為我們的追求目標(biāo)。

創(chuàng)建有效服務(wù)鏈?zhǔn)疽鈭D(略)

四、物業(yè)管理外部溝通導(dǎo)向圖

外部溝通導(dǎo)向圖說明:

*在***鳳凰城業(yè)主委員會成立之前,開發(fā)商通過招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè),并與之簽訂物業(yè)管理合同。

*如我公司中標(biāo),我們將設(shè)立***鳳凰城管理處,全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目物業(yè)管理工作。

****鳳凰城管理處在業(yè)務(wù)上接受荊州市房管局物業(yè)科、街道辦事處和社區(qū)居委會等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

*在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時,按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會。

*管理處將在物業(yè)管理公司原有的社會公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第8篇 z大學(xué)物業(yè)管理中心首問負(fù)責(zé)制

為切實(shí)轉(zhuǎn)變本中心工作作風(fēng),提高服務(wù)水平,進(jìn)一步密切與師生員工的聯(lián)系,結(jié)合我中心實(shí)際,特制定本制度。

一、首問負(fù)責(zé)制的內(nèi)容

首問負(fù)責(zé)制是指來物業(yè)管理中心或轄區(qū)服務(wù)窗口咨詢、辦事、來訪的師生員工最先詢問到的中心員工必須完成為其解答、辦理或引導(dǎo)辦理有關(guān)工作事宜。其中,最先接待的中心員工為首問責(zé)任人。

首問責(zé)任人的責(zé)任就是對自己最先接待的師生員工提出的問題負(fù)有解答、辦理或引導(dǎo)辦理責(zé)任。

二、首問負(fù)責(zé)制的基本要求

(一)中心每個員工都要當(dāng)好首問責(zé)任人,方便師生,服務(wù)師生,維護(hù)中心良好形象的義務(wù)和責(zé)任。

(二)首問責(zé)任人在接待服務(wù)對象時要做到語言文明、熱情禮貌、態(tài)度誠懇、有問必答,不以任何借口推諉、搪塞、拖辦或拒絕辦理,不能在接待時使用“不知道”、“不清楚”、“不歸我管”等言語。

(三)對涉及本人工作崗位職責(zé)的事宜,首問責(zé)任人要做到按規(guī)定程序辦理。一次可以辦妥的,不讓服務(wù)對象來第二次。對因其它等原因暫時不能辦理的,要向?qū)Ψ街v明理由和注意事項(xiàng)。對不符合學(xué)校規(guī)定的事項(xiàng),要耐心做好解釋和化解矛盾等工作。

(四)對不屬于本人工作崗位職責(zé)范圍內(nèi)的事宜,首問責(zé)任人要向服務(wù)對象講清辦事流程和需要的資料,并幫助其進(jìn)行辦理。

(五)對因特殊原因在節(jié)假日或休息時間來辦事的服務(wù)對象,任何員工不得怠慢,要問明情況,盡力幫助其聯(lián)系或辦理有關(guān)事宜。

三、組織領(lǐng)導(dǎo)和檢查考核

首問負(fù)責(zé)制在中心統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下,由各部門主管具體負(fù)責(zé)實(shí)施。

首問負(fù)責(zé)制落實(shí)情況要作為年終考核的一項(xiàng)重要內(nèi)容,本年度內(nèi)被舉報或投訴(經(jīng)查屬實(shí)的)的員工,當(dāng)年不能評為先進(jìn)。

第9篇 物業(yè)管理處員工培訓(xùn)計劃

物業(yè)項(xiàng)目管理處員工培訓(xùn)計劃

培訓(xùn)時間

培訓(xùn)分四期,于20**年1月中旬開始,首期以員工的物業(yè)管理基礎(chǔ)、概念等方面進(jìn)行培訓(xùn),將物業(yè)管理基礎(chǔ)先行鋪開,以方便日后進(jìn)行專業(yè)性的培訓(xùn)課程。

此期為兩時半個月時間;

第二期為專業(yè)性的課程,針對不同的功能部門工作需要,安排有關(guān)的培訓(xùn)課程,此期為三個月時間,各個部門將同期隔斷分開進(jìn)行培訓(xùn);

第三期為溫習(xí)及專題培訓(xùn),根據(jù)首二期的培訓(xùn)工作后,進(jìn)行員工溫習(xí),同時按照'**'的項(xiàng)目特性和管理要求,安排專題培訓(xùn),以配合現(xiàn)場實(shí)際需要。

最后一期為外部培訓(xùn)及評估考核,根據(jù)員工的職能職別,由人力資源部,項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理和**物業(yè)顧問按員工的表現(xiàn)及需要提交人員名單及培訓(xùn)方案,上報物業(yè)公司管理層,安排出外培訓(xùn)及考察。在考察完畢后,對全體員工進(jìn)行全面評估及考核,以核定培訓(xùn)課程和人員的最終成效。

培訓(xùn)課程分類

員工培訓(xùn)內(nèi)容

員工培訓(xùn)內(nèi)容則按物業(yè)項(xiàng)目不同而制定,而建議培訓(xùn)將安排如下:

管理層及主管

基本課程:不少于12小時第(1)至第(10)講

專題課程:不少于16小時第(11)至第(30)講

行政人事及辦公室

基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講

專題課程:不少于八小時第(10)至第(16)講

工程

基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講

專題課程:不少于八小時第(17)至第(25)講

物業(yè)管理

基本課程;不少于10小時第(1)至第(10)講

專題課程:不少于10小時第(20)至第(30)講

保安/保潔

基本課程:不少于八小時第(1)至第(10)講

專題課程:不少于八小時第(20)至第(30)講

工作著裝

一、儀容及服裝

對一般物管員、辦公室人員來說:

1、頭發(fā)必需整齊、干凈。提議男同事每1至2個月剪一次頭發(fā),以保持清爽整齊。

2、為避免頭屑及油脂過多,每兩天都要洗一次頭發(fā),如有需要每一天都要洗。

3、每天早上都要把胡子徹底的刮凈。注重面部儀容(尤其是眼睛和口腔)。每天早餐之后,牙齒必須刷干凈,口腔不可以有異味。

4、早上刷牙的時候要確保牙齒之間沒有食物,在午餐之后必須漱口,刷牙(如有需要)以保持口氣清新。

5、工作服必須每天保持干凈、整潔(尤其是領(lǐng)口、袖子、手套和外套)。

6、內(nèi)衣的領(lǐng)口不可以高超過制服的領(lǐng)口,下擺不可以長過制服的下擺。

7、在當(dāng)值之前必須把你的鞋子擦干凈。

8、注意周一至周五必須穿著正規(guī)的上班服裝。牛仔褲、拖鞋、涼鞋、運(yùn)動服最好留在周末外出時才穿著。

9、如留手指甲,應(yīng)確保指甲長度不妨礙工作,如打字、打電話不會弄傷別人。盡量避免留得太長以至有損個人清潔健康及專業(yè)的形象。指甲油方面,為保持專業(yè)形象,只可以涂透明或淺色或淡粉色調(diào)為主。

10、女員工請?jiān)诿刻焐习嗲凹拔顼埡笸可线m當(dāng)?shù)目诩t及胭脂以給人容光煥發(fā)的感覺。

11、女員工頸上、手腕及腳腕間勿帶可發(fā)出聲響或顏色太鮮艷、搶眼的手飾。另一方面,飾物亦不可戴得過量,如女員工勿超過1條手鏈、1只手表或2只戒指。

12、在辦公室工作的男員工襯衫應(yīng)以淺白為主,加上領(lǐng)帶及外套,穿戴整齊(加上外套)是辦公時間的必備儀容。為建立專業(yè)人士形象,男同事不可穿深色衣服,白色或淺色帶線條均宜。襪子必須與西服顏色相配,切忌黑色皮鞋配白襪子。

13、男同事的西裝要特別袖口及領(lǐng)口整潔,可以用'衣領(lǐng)凈'預(yù)先噴在衣領(lǐng)及袖口上位置以加強(qiáng)潔力,洗好必須燙得筆挺(特別是袖口及衣領(lǐng)為當(dāng)眼處)才可穿著。

14、女同事切忌在下班前,在辦公室范圍內(nèi)補(bǔ)妝以影響部門及自己專業(yè)的形象。

15、男女同事所用之古龍水或香水不宜過濃,會令人有嘔心感覺。一般以旁邊人士聞到便已足夠了。

對保安員及工程人員來說:

1、鬢角不可以長過1.5公分(在戴上帽子之后)。

2、制服和外套上的所有紐扣必須要扣上。

3、不得挽袖口、卷褲腿、披衣、敞懷。

4、必須把自己的工作卡放在左胸上。

工作態(tài)度

一、優(yōu)質(zhì)的工作態(tài)度

對一般物管及辦公室人員來說:

1、在上班之前15分鐘到達(dá)公司。

2、把自己的儀容整理好,清理工作臺,準(zhǔn)備馬上投入工作。

3、秘書進(jìn)老板的辦公室之前應(yīng)輕輕地敲門3次,讓老板意識到你的存在才可以進(jìn)去。如果你雙手拿著東西,就應(yīng)該說一聲:'對不起,打擾您一下,有一位林先生要跟您見面'。

4、不可以在辦公室內(nèi)大聲談笑或吃零食。

5、切忌在辦公室大聲談笑。

6、不可聚上三三兩兩一同去洗手間,因?yàn)檗k公室內(nèi)必須有人接聽電話及接受老板的指示。

7、交談或講話聲量切忌太大,聲音約以1米以內(nèi)別人可以聽到便可。

8、在客人面前要常常保持站直、微笑。

9、交談保持低聲量,提議在1米距離之內(nèi)的人可以聽到你的說話。保持目光集中,友善地望著對方的眼睛。適時地點(diǎn)頭表示你明白或同意。

10、在工作時間之內(nèi),特別是服務(wù)工作,前臺的服務(wù)員和物業(yè)管理主任要做到:

1)、立正。

2)、微笑。

3)、歡迎語。

4)、留心聆聽,讓客人把事情說完后,物管員再開始說話。

5)、盡量對所有的問題都能清晰地和準(zhǔn)確地回答。

6)、遇到不清楚的事情應(yīng)說:'對不起,我不太清楚,請等一會。讓我查問一下'。

7)、對客人的需要要考慮周到。例如:幫助客人查詢電話號碼,替客人叫出租車等。

8)、有人投訴時應(yīng)該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極地面對和處

理問題。

對保安及工程人員來說:

1、走路時必須身體的正直和均一的速度。一般情況下不應(yīng)該奔跑。

2、工作時間之內(nèi)特別是站崗和巡邏的時候,保安員、物管員必須:站如松。動作可歸納為'三挺、兩收、兩平'。三挺,即挺腿、挺胸、挺頸;兩收,即小腹微收,下頜微收;兩平,即肩平,兩眼向前平視。

3、不可以把手放在袖子或口袋里面。

4、當(dāng)客人前來問詢的時候要微笑歡迎客人。

5、首先要留心聆聽。

6、然后正確地回答所有的問題。

7、工作要有靈活性。例如:遇有沒有車證的司機(jī)時,應(yīng)該先把排在后面的出租車調(diào)往另外一條通道。這樣就可以避免所有的車輛都排在一條隊(duì)中,影響通道的暢通。

8、遇到不清楚的事情應(yīng)說:'對不起,我不太清楚,請您稍等,讓我查一下'。

9、有投訴的時候應(yīng)該保持鎮(zhèn)定,耐心的聆聽,積極的面對和處理問題。

10、走路時保持身體正直和均一的速度。

11、保安員必須做到知法、守法和執(zhí)法。

第10篇 物管培訓(xùn):物業(yè)管理公司資金籌措

物業(yè)管理公司需要的資金主要靠合適的籌措方式和最佳籌措方案來完成。

本章簡要介紹物業(yè)管理公司資金的基本籌措方式,物業(yè)投資的籌資成本、抵押貸款、對資金籌措方案的分析與評估。

一、物業(yè)管理公司資金的籌措方式

物業(yè)經(jīng)營的巨額資金,一般都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)經(jīng)營者的財力。對多數(shù)經(jīng)營者而言,沒有外援就根本無法完成項(xiàng)目的建設(shè),因而,資金籌措是物業(yè)經(jīng)營管理活動過程中關(guān)鍵的一環(huán)。而廣泛地尋找資金來源,大量獲取借貸資金,即俗語所謂“用別人的錢來賺錢”,幾乎成了物業(yè)經(jīng)營資金籌集措施的主導(dǎo)思想。即使經(jīng)營者手中有足夠的資金,由于其自有資金的價值可能大于借貸資金的價值,經(jīng)營者也愿意靠借貸去投資。也就是說,如果經(jīng)營者通過借貸資金而將其自有資金“分散”到更多的經(jīng)營項(xiàng)目中去,將會創(chuàng)造更多的收益。

(一)物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式

一般來講,物業(yè)經(jīng)營的資金籌措方式可分為自有資金與借貸資金兩大類。其具體的籌措方式主要有:

1.自有物業(yè)收入

主要指自有物業(yè)的銷售收入和出租收入。目前的趨勢是,為了應(yīng)付市場行情與產(chǎn)業(yè)政策的波動與變化,許多經(jīng)營者將自己投資開發(fā)或購置的物業(yè)(主要是寫字樓、酒樓、商場之類的物業(yè))用于出租,以獲取穩(wěn)定的租金收入。

2.銀行借貸

從銀行透支以應(yīng)付短期債務(wù),或向銀行借貸利率較高的長期貸款。

3.抵押貸款

以自身所擁有的物業(yè)作抵押物,向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款。抵押貸款一般是經(jīng)營者籌集長期資金來源的重要途徑。

4.發(fā)行債券

在市場經(jīng)濟(jì)日益發(fā)展的今天,債券發(fā)行已成為資金籌措的重要渠道。按發(fā)行的主體不同,可分為企業(yè)債券和金融債券兩大類。

企業(yè)債券是項(xiàng)目投資公司(如房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)公司)以債務(wù)人身份發(fā)行的債權(quán)憑證。持券人可憑此債券取得規(guī)定的利息并到期還本。金融債券是銀行自身為籌集資金而發(fā)行的債權(quán)憑證,或受政府及企業(yè)委托而發(fā)行的債權(quán)憑證。債權(quán)人可憑債券到期收回本息,也可提前向銀行申請貼現(xiàn)。

債券有規(guī)定的期限,到期就要還本付息,靠發(fā)行債券籌集資金而開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,一般都靠出售來收回投資,償付債務(wù)本息及其他費(fèi)用后即為投資利潤。因此,在制定項(xiàng)目的籌資方案時,債券的還本付息期限通常就是該物業(yè)的投資開發(fā)期限。

5.發(fā)行股票

股票是股份制企業(yè)以股份形式集資、發(fā)放股息的憑證。認(rèn)購股票是一種投資行為。認(rèn)股后就只有從企業(yè)經(jīng)營收入中按期領(lǐng)取股息的紅利(即超過規(guī)定股息標(biāo)準(zhǔn)的利潤)的權(quán)利。股票不能還本,只能在證券市場上轉(zhuǎn)讓和出售。故發(fā)行股票籌集的資金,可用作項(xiàng)目的長期資金。項(xiàng)目開發(fā)后可租賃經(jīng)營,靠每年的租金收入支付股息、紅利和其他費(fèi)用后,形成投資者長期、穩(wěn)定的利潤。

在物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營中,經(jīng)營者自有資金所占的比例越少,其投資利潤率就越高。若同一物業(yè)的兩個投資方案(a、b)所獲利潤均為800萬元,a方案需投入自有資金1000萬元,b方案需投入自有資金2000萬元。即使經(jīng)營者可提供2000萬元的自有資金,他也愿意選擇a方案。因?yàn)閍方案的自有資本利潤率為80%(800/1000),而b方案的自有資本利潤率只有40%(800/2000),經(jīng)營者寧肯拿它擁有的2000萬元資金投資兩個或更多的項(xiàng)目,而不愿集中投資在一個項(xiàng)目上。作為經(jīng)營者,他最關(guān)心的當(dāng)然莫過于自有資金利潤率(或稱為自有資金收益率)了。

(二)物業(yè)經(jīng)營的籌資成本

籌資成本是指經(jīng)營者在一定時期為籌措資金而付出的全部費(fèi)用。如前所述,資金的籌集就是依靠一定的手段購買資金在一定時期內(nèi)的使用權(quán)。因而籌集資金是要付出代價的,這個代價就是籌資成本?；I資成本的高低取決于籌資方式、籌資使用期、籌資數(shù)額等因素。目前,我國的物業(yè)經(jīng)營籌資成本主要是借款利息、發(fā)行股票與債券的股息及企業(yè)自有資金的存款利息等。

1.借款利息

指經(jīng)營者向銀行或其他金融信貸部門借款或抵押貸款、企業(yè)間資金拆借而付出的利息。借款利息按復(fù)利計算。利息的大小取決于借貸(還貸)方式、借貸期限、利率及借貸金額。

2.股息(或債券利息)

股息(或債券利息)是指公司發(fā)行股票與債券后,按一定的股息率(或債券利率)支付的利息。股息率的多少,取決于公司經(jīng)營狀況,投資分析時,應(yīng)按當(dāng)時的平均水平考慮。債券利率則是在發(fā)行時便已確定的。股息(或債券利息)的大小等于股息率(或債券利率)乘以發(fā)行股票(或債券)的總額。

3.公司自有

資金的存款利息

自有資金存款利息是一種虛擬的籌資成本,相當(dāng)于把這筆自有資金存入銀行而得到的存款利息。其利息額等于存款利率與自有資金額之積。

籌資成本的構(gòu)成將隨著國家金融體制的改革,房地產(chǎn)金融市場的進(jìn)一步開放,籌資方式的多樣化而發(fā)生變化。籌資成本的分析評價指標(biāo)是籌資成本率,即籌資成本額與籌資總額之比:

籌資成本額

籌資成本率=―――――――――――――×100%

籌資總額

二、抵押貸款

抵押貸款屬于擔(dān)保貸款的一種,與信用放款相比具有風(fēng)險小、安全性高的特點(diǎn)。在我國,由于社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立與完善,市場機(jī)制的作用,加之許多歷史的原因,銀行貸款面臨著諸多的風(fēng)險。商業(yè)銀行等金融企業(yè)也從自身的經(jīng)營原則出發(fā),借鑒發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn),更多地采用財產(chǎn)擔(dān)保方式發(fā)放抵押貸款,是其信貸資金運(yùn)用的最佳選擇。抵押貸款既適宜于短期貸款,又適宜于長期貸款;既適宜于人民幣貸款,又適宜于外匯貸款。因此,有必要在此對抵押貸款進(jìn)行探討。

(一)抵押貸款及其特點(diǎn)

抵押就是債務(wù)人在法律上把財產(chǎn)抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人,作為債務(wù)人履行擔(dān)保的一種形式。在債務(wù)清償以前,債權(quán)人擁有財產(chǎn)的抵押權(quán),以避免遭受經(jīng)濟(jì)損失,當(dāng)債務(wù)人按期償還債務(wù),抵押財產(chǎn)關(guān)系結(jié)束;一旦債務(wù)人不能按期履行償債責(zé)任,債權(quán)人具有處分抵押財產(chǎn)并優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,抵押的目的是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。

抵押貸款是指銀行以及其他金融機(jī)構(gòu)要求借貸人提供自己合法的財產(chǎn)作為抵押物而發(fā)放的貸款。借款人按期償還貸款本息,貸款人把抵押物歸還給借款人;否則,貸款人根據(jù)借款合同以及抵押協(xié)議處分抵押物,并以所得價款優(yōu)先償還貸款。所以,抵押貸款是以財產(chǎn)為擔(dān)保物的一種放款方式。

抵押貸款相對于信用貸款而言,不僅具有銀行信用的一般特征,而且具有自己獨(dú)特的性質(zhì),具體體現(xiàn)在以下幾個方面:

(1)“兩權(quán)”分離具有雙重性質(zhì)。抵押貸款不僅具有信貸資金所有權(quán)和使用權(quán)分離的性質(zhì),而且具有抵押物抵押權(quán)和使用權(quán)分離的特點(diǎn)。抵押期間,抵押物抵押權(quán)屬貸款人,使用權(quán)通常仍歸借款人;只有按期償還貸款本息,抵押物才能重新歸還給借款人。因此,在整個抵押期間,無論是資金,還是抵押物,其抵押權(quán)和使用權(quán)都是分離的。

(2)貸款和抵押物具有融合性。抵押貸款是依靠抵押物價值而發(fā)放的貸款,也就是抵押數(shù)量受抵押物價值的制約。因此,抵押貸款將貸款與抵押物融合在一起,借款人為了取得定量的抵押貸款,必須提供足夠價值的抵押物。

(3)擔(dān)保具有憑物性。抵押貸款的擔(dān)保是以借款人的財產(chǎn)作為抵押標(biāo)的,必須提供實(shí)實(shí)在在的抵押物,才能獲得貸款。因此,抵押物的擔(dān)保須憑借現(xiàn)實(shí)的財產(chǎn),可有效地避免貸款風(fēng)險。

此外,相對于信用擔(dān)保貸款而言,抵押貸款還具有擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性的特點(diǎn)。信用擔(dān)保貸款人的實(shí)際責(zé)任發(fā)生在借款人借款到期不能償還的時候,因而是一種“未來責(zé)任”;抵押貸款在辦理貸款時提供實(shí)實(shí)在在的抵押品,否則便不能取得貸款,擔(dān)保責(zé)任是現(xiàn)實(shí)的。

(二)抵押貸款的作用

抵押貸款是一種古老的貸款形式。在商品經(jīng)濟(jì)條件下,抵押貸款得到迅速的發(fā)展。在我國,抵押貸款業(yè)務(wù)尚在恢復(fù),需要大膽實(shí)踐,所以應(yīng)該不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),提高其管理水平,以適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求,充分認(rèn)識抵押貸款的作用,以利于進(jìn)一步開展這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

1.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)信譽(yù)觀念,按期償還貸款

我國過去長期實(shí)行高度集中的計劃經(jīng)濟(jì)體制,銀行一直采用供給方式向工商企業(yè)提供貸款。隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的逐步建立,原來那種單一信用放款方式已不能適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求,并暴露出許多弊端,概括起來為“三化、三高”。所謂“三化”就是短期貸款長期化,長期貸款固定化,信貸資金財政化;“三高”指三個居高不下,即產(chǎn)品資金占用居高不下,逾期貸款比例居高不下,虧損掛賬占用居高不下。這必然導(dǎo)致公司信譽(yù)度低,甚至發(fā)生賴賬有理的怪現(xiàn)象,致使銀行貸款不能按期收回,甚至根本不能收回。抵押貸款須將借款人所有的財產(chǎn)抵押給銀行,因而有利于增強(qiáng)借款公司的償債意識,提高其信譽(yù)觀念,促使其按時清償債務(wù)。

2.有利于保障信貸資金的安全性,提高銀行資產(chǎn)質(zhì)量

銀行資產(chǎn)質(zhì)量低下,大量逾期、呆滯貸款的出現(xiàn),不僅嚴(yán)重影響銀行的流動性和盈利性,而且直接威脅著信貸資金的安全和其債權(quán)人利益。抵押貸款所具有的擔(dān)保責(zé)任現(xiàn)實(shí)性和憑物性特點(diǎn),使銀行在借款人一旦不能按期償還貸款本息時,可依據(jù)抵押貸款合同強(qiáng)制處分抵押物,并享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利;若借款企業(yè)破產(chǎn),依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第32條“破產(chǎn)宣告前成立的有財產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán),債權(quán)人享有就該擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利”的規(guī)定,銀行同樣享有破產(chǎn)企業(yè)財產(chǎn)拍賣后以價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利

,這就大大增強(qiáng)了信貸資金的安全。因此,銀行更多地以抵押方式放款,有利于提高資產(chǎn)的質(zhì)量,也有利于保護(hù)債權(quán)人的利益,保障銀行貸款的安全。

3.有利于物業(yè)管理公司增強(qiáng)風(fēng)險約束機(jī)制,限制其短期行為

物業(yè)管理公司由于存在利益驅(qū)動性,因而具有強(qiáng)烈的擴(kuò)大投資的需求。但是,因我國投資體制不完善,爭項(xiàng)目、爭投資現(xiàn)象普遍,缺乏投資風(fēng)險意識,特別是對銀行貸款能否按期歸還,考慮甚少。采用抵押財產(chǎn)形式發(fā)放貸款,促使公司提高償還貸款的自覺性,迫使公司從自身的經(jīng)濟(jì)利益出發(fā)考慮投資項(xiàng)目的可行性,可有效地避免盲目投資。因此,開展抵押貸款業(yè)務(wù),有利于公司增強(qiáng)風(fēng)險約束機(jī)制,限制短期行為。

4.有利于物業(yè)管理公司加速資金周轉(zhuǎn),保證再生產(chǎn)順利進(jìn)行

在生產(chǎn)經(jīng)營過程中,公司因某種臨時性原因亟須周轉(zhuǎn)資金,可將存貨、票據(jù)、證券等作為抵押物,向銀行申請抵押貸款。這樣,可使公司暫時閑置資產(chǎn)提前轉(zhuǎn)化為貨幣資金,滿足經(jīng)營過程對資金的需求,加速資金周轉(zhuǎn),提高經(jīng)濟(jì)效益,保證再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。

(三)抵押貸款的一般原則

如前所述,抵押貸款是以自己所擁有的物業(yè)作為抵押物向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)申請長期貸款的籌資方式。公司在依賴抵押貸款而籌集資金時,應(yīng)遵循如下原則:

1.公司的債務(wù)與其自有資產(chǎn)必須保持適當(dāng)平衡關(guān)系的原則

盡管“負(fù)債經(jīng)營”已成為當(dāng)代企業(yè)經(jīng)營的生財之道,然而恰當(dāng)?shù)呐e債規(guī)模仍然是企業(yè)經(jīng)營要堅(jiān)持的一個原則,不考慮自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與承受能力,一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場波動,就會帶來損失,甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”,保持公司的負(fù)債額與自有資本恰當(dāng)?shù)谋壤?是制定籌資方案,進(jìn)行融資決策的一項(xiàng)基本原則。

2.盡可能均勻安排債務(wù)償還期原則

集中于一個時期償還債務(wù),往往會使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩(wěn)定的資金供給,最好同時安排有較長期限的貸款,應(yīng)力爭借款有一定的償還寬限期。

3.妥善安排,有效利用的原則

應(yīng)盡量安排長期貸款用于項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),短期貸款用于支付貸款本息及維持項(xiàng)目經(jīng)營,充分利用好每一筆貸款。

4.統(tǒng)籌兼顧、全面考慮的原則

申請抵押貸款時不僅要認(rèn)真考慮貸款利息,還應(yīng)研究賦稅條例、法律咨詢等問題及因不能按時還貸而承受的懲罰性支出(滯納金)等支出成本問題。

5.妥善制定還貸計劃的原則

所有的抵押貸款均要按時償還本息。因此,在每一筆貸款借款時都應(yīng)制定好切實(shí)可行的環(huán)節(jié)、計劃。盡可能均勻安排每年支付的貸款本息,以利于理財。

三、資金籌措方案的分析與評估

由于存在資金渠道多元化的現(xiàn)狀,物業(yè)管理公司的資金籌措方案也必然有多種。為此,應(yīng)對各方案進(jìn)行分析比較,取其優(yōu)者。

在對資金籌措方案進(jìn)行分析以前,首先應(yīng)剔除方案所存在的各種虛假因素,比較明顯的是不同方案服務(wù)的對象不一致,即不是為同一項(xiàng)目而籌集的方案,它們之間顯然沒有可比性;又如籌集不同方案中的資金來源不落實(shí)或根本不可能,則不用分析就應(yīng)否定該方案,再如方案中對各種資金的安排不合理,不符合要求,則也應(yīng)對方案中的具體安排調(diào)整落實(shí)后再進(jìn)行分析評估。通過分析評估,選擇具有獲取方便、使用安排最佳和資金成本最低的籌資方案。

(一)籌資結(jié)構(gòu)分析

物業(yè)管理公司籌措資金的來源各有各的優(yōu)缺點(diǎn)。一般而言,銀行貸款手續(xù)比較簡便,利率較低,基本無發(fā)行費(fèi)用,但銀行限制條件較多,使用貸款的風(fēng)險較大。發(fā)行股票不需支付固定利息,股本不要?dú)w還,使用無風(fēng)險,但發(fā)行手續(xù)較繁,成本較高。發(fā)行債券有利于保證企業(yè)的控制權(quán),籌資成本較低,債息固定,而且是稅前支付并且較低,但使用債券風(fēng)險較大,會在還本付息期間給企業(yè)造成資金壓力。企業(yè)自籌資金來源兼?zhèn)淞松鲜龈鞣N資金的優(yōu)點(diǎn),但一般數(shù)量有限,無法保證需求。所以,應(yīng)該選擇一個合理的籌資結(jié)構(gòu),使各種資金的組合達(dá)到風(fēng)險最小、獲取容易、成本最低的目的。

(二)籌資成本分析

銀行貸款的資金成本是利息,利用國外貸款還要支付承諾費(fèi),股票的資金成本是各年的股利加發(fā)行費(fèi)用,而債券則是固定利息加發(fā)行費(fèi)用。自籌資金可以不計成本。資金成本一般用各項(xiàng)成本占各自資金總額的比例來表示。在成本支出時間不一致時,可以執(zhí)行折現(xiàn)計算?；I資成本分析,主要是通過比較分析,選擇條件優(yōu)惠的資金來源,使綜合資金成本最低。

綜合資金成本的計算可以用加權(quán)平均法。在求出各項(xiàng)資金成本的基礎(chǔ)上,將其分別乘以各項(xiàng)資金占總資金的比重并相加,即得加權(quán)平均資金成本。

(三)資金使用結(jié)構(gòu)分析

籌集資金以后如何使用,實(shí)際上也是關(guān)系到資金成本的重要問題。資金的使用一方面應(yīng)當(dāng)按需要在不同的時間投入,另一方面應(yīng)考慮不同來源的資金如何進(jìn)行適當(dāng)?shù)陌才?。由于資金需求往往是跨年度的,資金的實(shí)際使用應(yīng)該在必需的時候投入,以縮短資金占用時間。對于不同時期和不同成本的資金,應(yīng)考慮得當(dāng),長期投資應(yīng)用于固定資產(chǎn),短期資金應(yīng)用于流動資產(chǎn);資金成本低的先投入,成本高的后投入。根據(jù)這些原則,將不同的資金作不同的搭配,形成最佳的使用結(jié)構(gòu)。

(四)利率與匯率風(fēng)險分析

第11篇 安必盛物業(yè)管理公司簡介

安必盛物業(yè)管理有限公司簡介

上海安必盛物業(yè)管理有限公司于2005年初,由上海東苑集團(tuán)旗下的東苑物業(yè)管理有限公司更名改制而來。公司成立于2001年11月,是上海市物業(yè)管理協(xié)會的會員代表單位,具有物業(yè)管理二級資質(zhì),通過'iso9001'質(zhì)量管理體系論證,于2005年4月被上海市物價局授予'誠信建設(shè)單位'、2005年度被評為'閔行區(qū)十佳物業(yè)管理企業(yè)'、2006年被評為'上海市物業(yè)管理協(xié)會優(yōu)秀會員單位'、在第三屆中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)人氣榜被評為2006年度優(yōu)秀物業(yè)管理公司。

公司一直遵循'用心成就品質(zhì)'的企業(yè)宗旨,擁有一批具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和較高專業(yè)技術(shù)水平的管理隊(duì)伍。公司實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,公司機(jī)構(gòu)設(shè)置為:'五部十六處',即:市場拓展部、物業(yè)管理部、品質(zhì)保障部、計劃財務(wù)部、行政人事部和各項(xiàng)目管理處;并投資成立上海雅斯酒店管理公司,管理酒店式公寓、商辦樓等專業(yè)物業(yè)。

公司現(xiàn)已管理的項(xiàng)目有住宅、別墅、公眾物業(yè)、辦公樓、商場、酒店式公寓及顧問管理等多種類型,總建筑面積達(dá)200萬平方米。

公司提倡'以人為本,持續(xù)改進(jìn)'的管理理念。

安必盛物業(yè)人以'管一處樓盤,留一處口碑'努力的目標(biāo),用心來經(jīng)營和管理物業(yè)。在日常管理工作中,以整潔儀容儀表、文明言行舉止展現(xiàn)物業(yè)人的風(fēng)貌,使業(yè)主倍感親切;以急業(yè)主所急,想業(yè)主所想,竭盡全力為業(yè)主解決問題,達(dá)到方便業(yè)主生活的目的;以嚴(yán)格的系統(tǒng)管理,不斷發(fā)現(xiàn)和改進(jìn)管理中存在的問題,實(shí)現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意,不斷提高創(chuàng)建物業(yè)品牌。

公司一貫堅(jiān)持的質(zhì)量方針為:創(chuàng)建一流的服務(wù)品牌、營造和諧的生活環(huán)境。質(zhì)量目標(biāo)為:保持安全文明管理區(qū)域和物業(yè)管理規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)窗口的稱號,爭創(chuàng)市級優(yōu)秀示范、文明小區(qū);公司新接管的物業(yè)兩年內(nèi)力爭達(dá)到區(qū)級文明小區(qū)、市級優(yōu)秀物業(yè)管理項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。公司對每一位員工的工作要求是:虛心聽取業(yè)主意見,全心全意為業(yè)主服務(wù)。

在當(dāng)今激烈的市場競爭中,安必盛物業(yè)公司將繼續(xù)稟承'用心成就品質(zhì)'的宗旨,'以人為本,持續(xù)改進(jìn)'的管理理念,不斷以法規(guī)規(guī)范人,以良好的風(fēng)尚鼓舞人,以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)感化人,確保業(yè)主獲得超值服務(wù)享受、感受全新工作環(huán)境。

安必盛物業(yè)愿用我們不懈地努力為你我的明天譜寫更美好地樂章!

企業(yè)管理理念及服務(wù)理念

根據(jù)物業(yè)管理的先進(jìn)操作模式和企業(yè)自身的特點(diǎn),公司采取以下管理理念:團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機(jī)制+先進(jìn)模式和一體化管理

1、團(tuán)隊(duì)意識和吃苦精神:在當(dāng)前資本企業(yè)向人本企業(yè)轉(zhuǎn)變的過程中,團(tuán)隊(duì)意思和吃苦精神的樹立無疑是企業(yè)求生存、求發(fā)展的先決條件。'企業(yè)以人為本、員工以企業(yè)為家'便是其核心體現(xiàn)。

2、個性舒張和競爭機(jī)制:在人本企業(yè)中講的是如何用人,如何充分調(diào)動其積極性為企業(yè)的發(fā)展做貢獻(xiàn)。個性舒張是對員工活力激發(fā)的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發(fā)揮其工作的能動性,有利于員工自身素質(zhì)的培養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能的提高;競爭機(jī)制是企業(yè)用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機(jī)制將是企業(yè)在招聘、培訓(xùn)、定崗、換崗、升降職的主要方法。

3、先進(jìn)模式和一體化管理:作為物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業(yè)自身發(fā)展的模式是關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大事。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人在總結(jié)多年的物管經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上結(jié)合當(dāng)前沿海和國外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)摸索出自己的一套經(jīng)營管理模式:以人為中心、強(qiáng)調(diào)服務(wù)、重品牌、適時發(fā)展的經(jīng)營模式。當(dāng)然再好管理模式也需要人們認(rèn)同的標(biāo)準(zhǔn)來對它鑒定,國際質(zhì)量管理體系(iso9001:2000)、環(huán)境管理體系(iso14000)、職業(yè)健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業(yè)成立開始便導(dǎo)入一體化管理體系,用質(zhì)量管理來保證我們服務(wù)產(chǎn)品的完美性。

4、'真切付出、心靈交匯'是我公司的服務(wù)理念。從本行業(yè)來說,物管企業(yè)與業(yè)主或物業(yè)使用人之間是一種合作關(guān)系,是企業(yè)如何創(chuàng)造一種環(huán)境使我們的合作方很好的生活、學(xué)習(xí)、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達(dá)成一種理解、協(xié)調(diào)與共識。

第12篇 酒店物業(yè)材料物資管理操作程序

酒店物業(yè)項(xiàng)目材料物資管理操作程序

收貨工作操作程序

(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)除商品外所有物資(食品、酒水、物料用品及工程材料等)進(jìn)店時的收訖驗(yàn)查工作。

(2)上崗后做好收貨前準(zhǔn)備工作。檢查核準(zhǔn)磅稱的準(zhǔn)確性。

(3)收貨時嚴(yán)把檢驗(yàn)關(guān),杜絕一切不符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)及使用標(biāo)準(zhǔn)的貨物進(jìn)店。

a、認(rèn)真核準(zhǔn)數(shù)量。凡能稱重量的必須過磅。

b、核準(zhǔn)入貨的品種、規(guī)格及型號

c、嚴(yán)把質(zhì)量關(guān),對購入貨品要核查是否屬于'三無'(既無商標(biāo)、無生產(chǎn)廠家、無生產(chǎn)日期),核查是否在保質(zhì)期內(nèi)。尤其是食品,更要查有無變質(zhì)現(xiàn)象,瓜果是否新鮮等等。

(4)核查購入物品是否已列入'月度申購計劃表'內(nèi),是否屬于經(jīng)批準(zhǔn)的訂貨單內(nèi)容的。如不符合手續(xù)的要查明原因后再收貨。對未完成的訂單要在上面注明已到貨數(shù)量金額及到貨日期,并加以保存好。

(5)及時辦理收貨手續(xù)。

a、根據(jù)發(fā)票編制收貨日報表。對無發(fā)票的要辦理無發(fā)票收貨單并列入收貨日報表內(nèi)。

b、嚴(yán)格簽收手續(xù),做到貨票相符、發(fā)票與日報表相符、發(fā)票與日報表相符、日報表與實(shí)物相符。

(6)收貨后及時通知申購部門前來領(lǐng)貨。經(jīng)驗(yàn)查確認(rèn)后,領(lǐng)貨人在發(fā)票或收貨日報上簽收。

(7)對應(yīng)該入庫的貨品,及時通知倉庫來人驗(yàn)收領(lǐng)取。

(8)編制的收貨日報表一式四份,一份交成本控制部,一份交領(lǐng)取的部門,一份交采購部,另一份自存?zhèn)洳椤?/p>

(9)月末,協(xié)助成本、倉庫、財務(wù)部門做好盤點(diǎn)及核對帳目工作。

(10)同采購員、倉庫保管員及成本控制員保持密切工作聯(lián)系,互通情況,及時解決工作中發(fā)生的問題。

倉庫保管操作程序

(1)負(fù)責(zé)公司入庫貨物的驗(yàn)收、保管及發(fā)放工作。

(2)貨物入庫。

a、認(rèn)真驗(yàn)收、查核貨物的數(shù)量、質(zhì)量、保存有效期等,符合要求的方能入庫。

b、開出入庫驗(yàn)收單,填清貨物的品名、規(guī)格、型號及數(shù)量等。

c、貨物裝卸輕拿輕放,分類碼放整齊,留出消防通道。

d、及時登記帳卡,每天結(jié)出數(shù)量合計數(shù)。

e、合理利用倉庫條件,分門別類保管好各類貨品。

f、做好清潔衛(wèi)生工作,保持庫房整潔。

g、嚴(yán)格按消防有關(guān)規(guī)定擺放各類貨品。

h、經(jīng)常檢查各類貨品,防止變質(zhì)損耗。發(fā)現(xiàn)霉變情況,及時采取措施處理解決。

(4)發(fā)貨出庫

a、嚴(yán)格按發(fā)貨規(guī)章制度辦事。領(lǐng)貨必須憑主管人員簽過字的領(lǐng)料單。如有特殊原因,需得到庫房主任和有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批同意后方可出庫。

b、認(rèn)真核點(diǎn)出庫貨物。驗(yàn)收無誤后,發(fā)、領(lǐng)雙方在領(lǐng)料單上簽字。三聯(lián)領(lǐng)料單,一聯(lián)交領(lǐng)用部門,一聯(lián)倉庫留存,一聯(lián)交財務(wù)部記帳。

c、發(fā)貨后及時登記有關(guān)帳卡。

(5)采用科學(xué)合理的方法管理庫房。根據(jù)各部門使用情況,制定各類貨物的最高限量和最低儲量。

(6)掌握各類貨物的庫存量,每月按時制定補(bǔ)充庫存量的申購計劃表,報財務(wù)成本控制部。

(7)積極配合成本控制部做好每月的盤點(diǎn)工作,做到物卡相符、帳卡相符、帳帳相符。

(8)每天下班時要檢查庫房有無隱患。關(guān)閉電源,鎖好庫門,將庫房鑰匙交到前臺,辦完手續(xù)后方可離庫。

物資財產(chǎn)核算操作程序

1、物資財產(chǎn)核算主要工作

(1)負(fù)責(zé)公司內(nèi)各類物資財產(chǎn)(食品原料、酒水、物料用品、工作材料、固定資產(chǎn)和低值易耗品)的帳務(wù)科目設(shè)置、記帳核算工作。

(2)根據(jù)各類物資財產(chǎn)收料單登記分類及明細(xì)金額數(shù)量帳。

(3)分別對各類物資財產(chǎn)帳進(jìn)行核算,每日結(jié)出各帳務(wù)科目的借貸方發(fā)生額及余額。

(4)參與月末、年末的倉庫盤點(diǎn)工作。

(5)參與月末、年末的物資財產(chǎn)申購計劃工作。

(6)運(yùn)用核算后所得的各項(xiàng)數(shù)量,參與對成本費(fèi)用控制的工作。

2、食品、酒水帳務(wù)核算

(1)根據(jù)食品原料倉庫收貨單,審核原始發(fā)票的品種、數(shù)量及金額。核對無誤后,分食品大類開出明細(xì)進(jìn)貨清單交財務(wù)出納付款。

(2)根據(jù)倉庫收發(fā)料單,按品種分別登記明細(xì)帳和分類帳。

3、物料用品帳務(wù)核算

(1)根據(jù)倉庫保管員轉(zhuǎn)來的各類物品的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。

(2)根據(jù)各類物品的每月發(fā)料進(jìn)行統(tǒng)計、核價、計算,并按品種、部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。

(3)月末編制各類物品收發(fā)存月報表。

(4)配合有關(guān)部門制定各物品的消耗定額,參與費(fèi)用定額管理工作。

(5)每月同物品倉庫保管核對實(shí)物帳卡,做到帳帳相符。

4、工程材料帳務(wù)核算

(1)根據(jù)各類工程材料的收發(fā)料單,登記分類明細(xì)金額數(shù)量帳。

(2)登記工程部個人領(lǐng)用工具的輔助帳。當(dāng)領(lǐng)用人員發(fā)生變動時,及時變動人員姓名、或轉(zhuǎn)移注銷其名單、工具名稱。

(3)根據(jù)月發(fā)料單進(jìn)行統(tǒng)計、核價、計算,并按材料品種及部門編制月領(lǐng)用明細(xì)表。

(4)月末編制工程材料的收發(fā)存月報。

(5)每月同工程材料管理員核對實(shí)物帳,做到帳帳相符。

(6)熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況,對非正常的或報損的材料要協(xié)助查明原因并寫報告上報部門主管。

簽署人:物業(yè)管理有限公司