第1篇 物業(yè)管理員試題
1.室內(nèi)排水管道堵塞,使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎
答:室內(nèi)排水管道堵塞地清除:管道堵塞會(huì)造成流水不暢,排泄不通,嚴(yán)重地會(huì)在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置,在靠近的檢查口,清掃口,屋頂通氣管等處,采用人工或機(jī)械疏通;如無效時(shí),則采用尖鏨剔洞疏通,或采用“開天窗”的辦法,進(jìn)行大開挖,排除堵塞。
2.排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩,如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象,你知道應(yīng)該怎樣機(jī)型維修嗎
答:室外排水管道的維修:1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設(shè)計(jì)圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時(shí)用毛竹片進(jìn)行疏通,再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷,同時(shí)放水沖淤;如還疏通不了時(shí),在堵塞位置上進(jìn)行破土開挖,采用局部起管疏通。
3.如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障,你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎
答:高位水箱及浮球閥的常見故障、產(chǎn)生原因及維修方法:
設(shè)備名稱 常見故障 產(chǎn)生原因 維修方法
水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹脂
球閥 關(guān)不住球閥不出水 膠皮磨損挑桿銹蝕、水眼被堵 換膠皮墊除銹疏眼
4.生活飲用水的質(zhì)量直接關(guān)系到人們的身體健康,對(duì)高位水箱進(jìn)行清洗消毒,你知道是怎樣規(guī)定的嗎
答:高位水箱的清洗消毒:高位水箱由于多種原因?qū)е庐愇锴秩攵斐伤|(zhì)污染,每年進(jìn)行一次水箱清洗工作,每三年進(jìn)行一次水箱消毒工作。
5.我國(guó)消防管理的方針是“預(yù)防為主,防消結(jié)合”。消防設(shè)備保證隨時(shí)有效地供水至關(guān)重要,物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣加強(qiáng)對(duì)消防設(shè)備維修管理哪
答:消防設(shè)備維修管理:1、對(duì)于室內(nèi)消防設(shè)備與室內(nèi)供水管道部分的維修相同,室外的管道,應(yīng)做好冬季防凍保溫工作;2、對(duì)于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應(yīng)按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行定時(shí)檢查、保養(yǎng)及試驗(yàn)工作,不合格的應(yīng)及時(shí)更換;3、儲(chǔ)水池應(yīng)存足夠的水量,并隨時(shí)補(bǔ)足;離心泵及其電機(jī),定時(shí)檢查保養(yǎng)并設(shè)置備用水泵。
6.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務(wù):1、提供引導(dǎo)服務(wù)及簡(jiǎn)單咨詢服務(wù)。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當(dāng)大堂人流過多擁擠時(shí),引導(dǎo)部分客人從消防電梯廳進(jìn)出。4、客人攜帶較多物品時(shí),為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務(wù)。
7.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強(qiáng)保安巡邏,消除各種不安全因素,請(qǐng)你說出對(duì)巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進(jìn)入用戶的房間內(nèi)。2、巡邏方式主要有定時(shí)和不定時(shí)巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
8.北京某物業(yè)小區(qū)治安班長(zhǎng)王昌兵接到業(yè)主報(bào)案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會(huì)怎樣緊急處理
答:對(duì)爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理:1、迅速報(bào)警,不要輕易動(dòng)可疑爆炸物,盡可能保護(hù)、控制現(xiàn)場(chǎng),并立即通知公司領(lǐng)導(dǎo)和各部門經(jīng)理人員到場(chǎng)。2、各部門人員到現(xiàn)場(chǎng)后的職責(zé):布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場(chǎng);同時(shí)報(bào)告公安機(jī)關(guān)。3、工程部立即關(guān)閉可能引起惡性事故的設(shè)備,撤走可以移動(dòng)的貴重物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時(shí)指揮部,組織指揮各項(xiàng)工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務(wù)經(jīng)理傳達(dá)指揮部的指示,協(xié)調(diào)工作,記錄現(xiàn)場(chǎng)處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準(zhǔn)備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅(jiān)守崗位,配合排除險(xiǎn)情。
9.我國(guó)消防管理的方針“預(yù)防為主,防消結(jié)合”一旦要發(fā)生火警時(shí)你知道應(yīng)急措施嗎
答:發(fā)生火警時(shí)的應(yīng)急措施:1、打“119”并報(bào)告上級(jí);2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢(shì);4、組織群眾撤離危險(xiǎn)區(qū);5、嚴(yán)防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關(guān)部門做好善后處理工作。
10.火災(zāi)起初階段是滅火的最佳時(shí)期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
11.固體廢棄物污染的防治有哪些措施
答:固體廢棄物污染的防治內(nèi)容和措施:1、全過程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲(chǔ)存,綜合利用、處理到最終處置的全過程進(jìn)行管理。2、實(shí)行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結(jié)合,集中防治是物業(yè)管理公司的職責(zé);分散防治是業(yè)主和使用
人應(yīng)盡的義務(wù)。建設(shè)區(qū)域性的地下隱蔽拉機(jī)房、生活垃圾壓縮收集站、有機(jī)垃圾再生處理機(jī)等。
12.噪聲污染妨礙人們的工作,學(xué)習(xí)和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會(huì)生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設(shè)立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時(shí)間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內(nèi)從事施工作業(yè);3、禁止機(jī)動(dòng)車、船在禁止鳴笛區(qū)域內(nèi)鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動(dòng)。應(yīng)采取有效措施控制音響。
13.物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu)設(shè)置,無論規(guī)模大小都只設(shè)一個(gè)清潔班,這個(gè)說法對(duì)嗎
答:不對(duì)。設(shè)置物業(yè)管理企業(yè)保潔機(jī)構(gòu):最簡(jiǎn)單的是設(shè)置一個(gè)公共衛(wèi)生清潔班,直接由公衛(wèi)主任或部門經(jīng)理負(fù)責(zé)。對(duì)于一個(gè)規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言,其保結(jié)部一般分設(shè)三個(gè)班(組);樓宇清潔服務(wù)班(組)、公共區(qū)域清潔班(組)、高空外墻清潔班(組)。
14.請(qǐng)你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么
答: 保潔管理的操作細(xì)則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求,以便在管理中進(jìn)行定量、定期檢查考核。
15.保潔管理除了實(shí)行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括哪些具體措施
答:保潔管理的具體措施:1、實(shí)行生活垃圾分類袋裝化;2、進(jìn)行超前的宣傳教育;3、配備必要的硬件設(shè)施。4、經(jīng)濟(jì)處罰及典型暴光。
16.物業(yè)管理公司綠化部門只設(shè)綠化養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),對(duì)嗎你認(rèn)為應(yīng)該怎樣設(shè)置。
答:設(shè)置物業(yè)管理公司綠化管理機(jī)構(gòu):根據(jù)實(shí)際出發(fā),可設(shè)專門部門,也可與清潔部門合并,綠化部門一般至少設(shè)一個(gè)養(yǎng)護(hù)組兼帶管理職責(zé),如果需要,也可設(shè)花圃組和服務(wù)組?；ㄆ越M和服務(wù)組均可直接對(duì)外經(jīng)營(yíng),為公司創(chuàng)收。
17.技術(shù)工人是綠化工作中的實(shí)際操作者,你了解綠化養(yǎng)護(hù)操作與管理的基本方法和要求嗎
答:綠化養(yǎng)護(hù)與管理的操作:1、澆水;2、施肥;3、除雜草、松土;4、修剪整形;5、除病蟲;6、樹木等技術(shù)管理。
18.居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點(diǎn),是居住小區(qū)中不可缺少的有機(jī)組成部分,你知道居住區(qū)綠地種類嗎
答:居住區(qū)綠化的類型:1、小區(qū)級(jí)綠地(稱小游園);2、公共綠地(組團(tuán)綠地);3、宅旁綠地;道路綠地;5、公共建筑專用綠地。
19.你了解綠化養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量要求嗎請(qǐng)你說出對(duì)樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質(zhì)量要求。
答:綠化養(yǎng)護(hù)管理質(zhì)量要求:1、樹木無枯枝;2、樹形無傾斜;3、綠籬無缺枝;4、花壇無垃圾;5、草坪無雜草。
20.某居住小區(qū)剛剛建成入住,計(jì)劃在“七一”紀(jì)念黨的生日,開展文體娛樂活動(dòng),他們?cè)谥贫ǚ桨敢郧?應(yīng)該調(diào)查了解哪些情況
答:要使制訂的文體活動(dòng)方案切實(shí)可行,必須做好調(diào)查分析:1、了解管區(qū)內(nèi)有多少人對(duì)文體活動(dòng)感情興趣。2、掌握管區(qū)內(nèi)可供開展文體活動(dòng)的場(chǎng)地和設(shè)施。3、掌握管區(qū)能動(dòng)員出來運(yùn)動(dòng)器械及樂器設(shè)備。4、資金預(yù)算和籌措。
21.某物業(yè)管理公司策劃開展文體娛樂活動(dòng),以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強(qiáng)了解與溝通,融洽關(guān)系,推進(jìn)合作,你能為他們?cè)O(shè)計(jì)活動(dòng)項(xiàng)目嗎
答:一、設(shè)計(jì)一般性活動(dòng)項(xiàng)目:1。體育項(xiàng)目;2。健身氣功;3。文體活動(dòng)。二、設(shè)計(jì)主題性活動(dòng)項(xiàng)目:1。以節(jié)日為主題的活動(dòng);2。以紀(jì)念日為主題的活動(dòng);3。以重大事件為主題的活動(dòng)。
22.你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內(nèi)舉行國(guó)慶節(jié)慶?；顒?dòng)的方案,請(qǐng)問制定文體娛樂活動(dòng)方案的具體步驟是什么
答:制訂活動(dòng)方案的步驟:1、人員組織;2、方案構(gòu)思;3、匯總討論;4、征求意見;5、報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批。
23.管理文體娛樂活動(dòng),嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度,你知道物業(yè)管理內(nèi)部有關(guān)規(guī)章制度的種類嗎
答:有關(guān)規(guī)章制度的種類:1、《員工守則》;2、場(chǎng)館人員的《崗位職責(zé)》;3、《考核獎(jiǎng)懲辦法》;4、各種《檢查制度》。
24.開展任何活動(dòng)都必須制定規(guī)章制度,那么,落實(shí)文體規(guī)章制度方法有哪些
第2篇 金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)分項(xiàng)指標(biāo)
第三金碧花園物業(yè)管理總體目標(biāo)和分項(xiàng)指標(biāo)
(一)總體目標(biāo)
根據(jù)第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(chǎng)(鋪)和綜合服務(wù)樓為一體及規(guī)劃路交叉貫穿小區(qū)的住宅區(qū)特點(diǎn),公司突破傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式,以滿足業(yè)主的居住生活要求,在管理上實(shí)行相對(duì)封閉的區(qū)域分區(qū)管理,實(shí)現(xiàn)'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(qū)(各標(biāo)準(zhǔn)層區(qū)、別墅區(qū))、陶冶休閑區(qū)(花世界、森林世界、水世界)、健康區(qū)(會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池)、教育區(qū)(幼兒園、市五中);在服務(wù)上實(shí)行分質(zhì)、分級(jí)的服務(wù)方式,采用別墅、公寓物業(yè)管理的服務(wù)優(yōu)點(diǎn),突出別墅個(gè)性化服務(wù),以此整合和提升物業(yè)公司的整體服務(wù)質(zhì)量和鮮明的分區(qū)(組團(tuán))管理特點(diǎn)。
在管理期內(nèi)把第三金碧花園建設(shè)成為'安全文明,和諧進(jìn)步'的全國(guó)一流文化小區(qū)。根據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn),在第三金碧花園小區(qū)物業(yè)基本交付使用后,達(dá)到廣州市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的管理考核標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書;二年后達(dá)到省級(jí)或'全國(guó)優(yōu)秀住宅示范小區(qū)'管理考評(píng)標(biāo)準(zhǔn),并獲得有效證書。
(二)分項(xiàng)指標(biāo)
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及時(shí)率100%
3、維修質(zhì)量合格率100%
4、設(shè)施、設(shè)備完好率100%
5、消防設(shè)備完好率,消防水泵供水率達(dá)100%;
6、清潔保潔率95%以上
7、綠化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共區(qū)域的照明完好率100%
10、業(yè)主(住戶)對(duì)物業(yè)管理滿意率98%以上,業(yè)戶投訴處理率100%
11、有效投訴低于1%
12、回訪、跟蹤率100%
13、物業(yè)管理費(fèi)的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件發(fā)案率為0
15、停車場(chǎng)完好率100%
16、重大火災(zāi)發(fā)生率為0
17、物業(yè)資料管理完好率100%
18、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率:100%
第3篇 物業(yè)顧問項(xiàng)目裝修管理程序
顧問項(xiàng)目裝修管理程序
為規(guī)范裝修手續(xù)辦理,保障顧客利益,確保房屋正常、安全使用,維持小區(qū)共用部分統(tǒng)一美觀的外部形象,特制定此管理程序。
一、裝修手續(xù)辦理
1、顧客需要進(jìn)行室內(nèi)裝修工程,須會(huì)同其委托的裝修者向管理處進(jìn)行申報(bào)登記,交驗(yàn)裝修單位的《承建資格證書》原件,填寫《裝修申報(bào)表》和《裝修施工人員登記表》,提交裝修合同復(fù)印件、裝修圖紙、承建資格證書復(fù)印件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件(加蓋公章)。裝修施工人員還須提交有關(guān)身份證復(fù)印件,并張貼在《裝修施工人員登記表》的背面。
2、如需改變建筑物主體或承重結(jié)構(gòu),由申請(qǐng)人向管理處提交建筑物原設(shè)計(jì)單位或有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位提出的設(shè)計(jì)方案及政府設(shè)計(jì)審批部門的審批證明材料。
3、管理處與顧客、裝修者三方共同簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》。
4、管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)裝修方案進(jìn)行審批(也可以書面授權(quán)的形式指定主辦以上人員辦理),并對(duì)施工人員進(jìn)行審核,包括人員身份、技術(shù)狀況、裝修資質(zhì)證明、施工時(shí)間(最長(zhǎng)不得超過三個(gè)月)、機(jī)械設(shè)備工具情況及負(fù)責(zé)人聯(lián)系辦法,于三日內(nèi)做出批復(fù)。
5、管理處經(jīng)理指定人員將批準(zhǔn)意見知會(huì)裝修申請(qǐng)人,同時(shí)知會(huì)管理處各部門予以留意和配合,并建立裝修管理檔案。
6、管理處財(cái)務(wù)人員按裝修收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)收取相應(yīng)的費(fèi)用與裝修保證金。
7、管理處簽發(fā)《裝修許可證》、《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》。
二、裝修現(xiàn)場(chǎng)管理
1、安全管理員負(fù)責(zé)對(duì)照《出入卡》對(duì)裝修施工人員進(jìn)出小區(qū)進(jìn)行管理。
2、裝修施工隊(duì)將《裝修許可證》張貼在裝修戶門外,《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》和《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》張貼在裝修戶門內(nèi),以便于裝修工人對(duì)照?qǐng)?zhí)行和管理處監(jiān)管。裝修管理人員及各班巡邏安全員負(fù)責(zé)對(duì)以上工作監(jiān)督執(zhí)行。
3、如裝修工程延期,應(yīng)知會(huì)業(yè)主會(huì)同裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到管理處辦理延期手續(xù)。
4、在整個(gè)裝修過程中,安全巡邏員每天至少檢查一次各裝修隊(duì)的《裝修許可證》、《出入卡》及必要上崗證是否齊全有效,消防措施、材料堆放、垃圾處理、裝修時(shí)段是否符合要求,有無違章留宿、生火做飯及違法違紀(jì)行為等;管理處技術(shù)人員應(yīng)每?jī)商熘辽贆z查一次各裝修隊(duì)是否按經(jīng)批準(zhǔn)的方案、格式裝修,是否有亂接、擅改管線,是否有違章打墻、鉆孔、破壞防水層,裝修材料、用電用水等是否符合要求。檢查情況記錄于《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》。裝修時(shí)進(jìn)行物資搬運(yùn)應(yīng)填寫《物資搬運(yùn)放行條》。如裝修過程中有違規(guī)行為,管理處開具《裝修違章通知書》要求業(yè)主和裝修隊(duì)及時(shí)整改。
6、裝修隊(duì)撤離時(shí)所搬物品應(yīng)填《物資搬運(yùn)放行條》,在安全管理員監(jiān)督下清除垃圾并打掃干凈現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境衛(wèi)生時(shí),方可予以撤離。
7、裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理員在每日12:00負(fù)責(zé)檢查裝修戶施工人員停止作業(yè)情況,每日19:00負(fù)責(zé)督促施工人員離開大廈或小區(qū)。特殊情況要留宿的應(yīng)到管理處辦理有關(guān)手續(xù)。
8、如業(yè)主與裝修者因裝修問題產(chǎn)生爭(zhēng)議,管理處有義務(wù)勸阻爭(zhēng)吵行為,但不能代其中一方對(duì)另一方履行約束或代追繳行為;出現(xiàn)糾紛情況應(yīng)立即通知公安部門出面處理。
三、裝修驗(yàn)收
1、裝修工程結(jié)束,業(yè)主驗(yàn)收合格后,由業(yè)主向管理處提出驗(yàn)收申請(qǐng),管理處指定專人根據(jù)《裝修申報(bào)表》對(duì)裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收。主要驗(yàn)收裝修施工是否對(duì)共用部分產(chǎn)生影響。
2、對(duì)于驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)目,在《裝修申報(bào)表》中予以記錄,并責(zé)令裝修施工隊(duì)進(jìn)行整改和返修。整改完畢后,管理處進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。
3、管理處驗(yàn)收合格后,10個(gè)工作日內(nèi)辦理裝修保證金退還手續(xù)。
四、裝修手續(xù)辦理流程圖
裝修單位提供相關(guān)資料
1、施工人員身份證復(fù)印件1份、照片2張。
2、裝修單位《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《承建資格證書》、裝修合同復(fù)印件。
3、裝修施工圖紙1份。
業(yè)主填寫《裝修申報(bào)表》
裝修單位填寫《裝修施工人員情況登記表》
管理處備案裝修申請(qǐng)
業(yè)主、裝修單位、管理處三方簽訂《裝修管理服務(wù)協(xié)議》
業(yè)主、裝修單位交納裝修保證金及其它費(fèi)用
管理處簽發(fā)《裝修許可證》、
《出入證》、《裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控記錄表》
裝修單位進(jìn)行裝修、管理處監(jiān)督
裝修完成,業(yè)主自行驗(yàn)收
管理處驗(yàn)收
限期整改
退還裝修保證金(裝修驗(yàn)收合格之日
起十個(gè)工作日內(nèi),每周四下午)
(四)入伙手續(xù)辦理相關(guān)資料與表格
1.《入住指引》
2.《歡迎函》
3.《業(yè)主資料袋》
4.《業(yè)主資料卡》
5.《業(yè)戶手冊(cè)》
6.《房屋交付驗(yàn)收表》
7.《物品領(lǐng)用登記表》
8.《委托銀行代收款協(xié)議書》
9.《常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目表》
10.《裝修申報(bào)表》
11.《裝修許可證》
12.《裝修施工人員登記表》
13.《裝修管理服務(wù)協(xié)議書》
14.《裝修違章通知書》
15.《管理費(fèi)收費(fèi)通知單》
16.《工程遺留問題處理記錄表》
17.《物業(yè)入伙意見調(diào)查表》
第4篇 物業(yè)員工招聘錄用離退職管理程序
城市花園物業(yè)管理公司質(zhì)量體系
--物業(yè)員工招聘錄用、離退職管理程序
1.目的
規(guī)范公司員工招聘、錄用及離退管理,確保員工隊(duì)伍良好素質(zhì)和隊(duì)伍的健康成長(zhǎng).
2.范圍
適用于部門經(jīng)理、總經(jīng)理助理及以下員工的人事安排程序.
3.職責(zé)
3.1 總經(jīng)理審批職位補(bǔ)缺申請(qǐng),或新增職位申請(qǐng),監(jiān)督人事工作.
3.2 部門經(jīng)理及時(shí)申報(bào)職位空缺.
3.3 總經(jīng)理辦公室及時(shí)以160人才信息臺(tái)等公開途徑儲(chǔ)備各類人才建立人才庫,根據(jù)職位需要提供挑選職位人選,匯同各部門經(jīng)理組織面試工作.
3.4 總經(jīng)理辦公室主任負(fù)責(zé)人事監(jiān)察工作.
4.程序
4.1 各類崗位基本條件
4.1.1 保潔、勤雜員工基本條件.
4.1.1.1 18-40歲,身體健康、相貌端莊,初中畢業(yè),一年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn).
4.1.2 警衛(wèi)員基本條件
4.1.2.1 18-25歲,身高170厘米至186厘米,身體健康,體形勻稱,相貌端莊,高中畢業(yè), 二年相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),退伍軍人優(yōu)先.
4.1.3 廚師基本條件
4.1.3.1 23-45歲,職業(yè)高中畢業(yè),身體健康,無任何傳染病或皮膚病,四級(jí)廚師證或相當(dāng)水平.
4.1.4 幼教老師基本條件
4.1.4.1 23-35歲,幼師畢業(yè),從事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客戶班車司機(jī)
4.1.5.1 年齡22-30歲以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身體健康,雙眼裸視達(dá)1.0以上,能值晚班a牌駕駛執(zhí)照,有三年以上大客車安全駕駛經(jīng)驗(yàn).具備一定的車輛維修保養(yǎng)常識(shí),能夠診斷處理簡(jiǎn)單故障.
4.1.6 辦公室司機(jī)
4.1.6.1 22-26歲,男性,a牌駕駛執(zhí)照.有三年以上高級(jí)小轎車駕駛經(jīng)驗(yàn)及維護(hù)保養(yǎng)經(jīng)驗(yàn)和常識(shí).熟悉北京交通及商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn),具有一定行政與公關(guān)知識(shí).
4.1.7 技術(shù)工人基本條件
4.1.7.1 22-28歲,身體健康,相貌端莊,技工以上學(xué)歷,二年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn),能獨(dú)立操作.
4.1.8 技術(shù)領(lǐng)班基本條件
4.1.8.1 25-30歲,身體健康,中等專業(yè)學(xué)校以上學(xué)歷,從事相關(guān)技術(shù)工作三年以上,從事領(lǐng)班工作一年以上.
4.1.8.2 技術(shù)管理知識(shí)較全面,物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)維修經(jīng)驗(yàn)較豐富,能帶班,具有開放性心態(tài).
4.1.9 技術(shù)專業(yè)主管(工程師)基本條件.
4.1.9.1 25-35歲,身體健康,大專以上學(xué)歷,從事本技術(shù)工作五年以上,從事技術(shù)管理工作二年以上.
4.1.9.2 技術(shù)管理知識(shí)全面,物業(yè)設(shè)施保養(yǎng)維修經(jīng)驗(yàn)豐富.能獨(dú)立解決難題,較強(qiáng)的協(xié)調(diào)管理能力.
4.1.10 擬提升部門經(jīng)理、副經(jīng)理、總經(jīng)理助理職位招聘基本條件.
4.1.10.1 25-35歲,身體健康,相貌端莊,大專以上學(xué)歷,三年以上物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)歷,管理知識(shí)全面,溝通協(xié)調(diào)控制管理能力較強(qiáng),管理的敏感度較高,具有開放性心態(tài).
4.1.12 各類人員必須是能勤勞奉獻(xiàn)、敬業(yè),責(zé)任感和服務(wù)意識(shí)較強(qiáng),無犯罪前科,無不良習(xí)慣.
4.1.13 公司不招用與原單位未解除勞動(dòng)合同人員.
4.1.14 公司不招用與本公司員工有親朋關(guān)系的人員.
4.1.15 公司員工一律不得介紹或推薦其親朋來公司工作,若隱滿,一經(jīng)查實(shí),公司將進(jìn)行處分、處罰直至雙方都開除.
4.1.16 對(duì)通過各種關(guān)系、介紹來的人員,公司原則上婉拒,個(gè)別急需或緊缺人才崗位,可適當(dāng)考慮,但必須經(jīng)過聘用考試和面試,并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn).
4.2 補(bǔ)缺、新增職位申請(qǐng)
4.2.1 部門經(jīng)理填寫《職位申請(qǐng)表》報(bào)總經(jīng)理辦公室.
4.2.2 總經(jīng)理辦公室,根據(jù)申請(qǐng)單位情況審核或重新組織審核定員定編,后加簽意見報(bào)總經(jīng)理審批和將審核結(jié)果反饋給用人單位.
4.2.3 經(jīng)總經(jīng)理審批后,總經(jīng)理辦公室安排招聘事項(xiàng).
4.2.4 職位補(bǔ)充以內(nèi)部調(diào)動(dòng)為優(yōu)先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高級(jí)職位以內(nèi)部調(diào)動(dòng)為優(yōu)先.
4.3 甄選
4.3.1 人事主管從人才庫挑選合適人選后由總經(jīng)理辦公室主任甄選.
4.3.2 人事主管對(duì)所有應(yīng)聘人員應(yīng)在一周內(nèi)作出相應(yīng)的初選,送總經(jīng)理辦公室主任甄別.
4.3.3 對(duì)已甄別出的候選人給予職務(wù)上的實(shí)際評(píng)價(jià)及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性別、黨派、地域?yàn)榛A(chǔ)加以甄別應(yīng)聘者.
4.3.5 徹底甄別、處理、淘汰不合格的和那些沒有明確表示對(duì)職務(wù)真正感興趣的應(yīng)聘者.
4.3.6 至少有三個(gè)以上符合條件的合格應(yīng)聘者,參加面試.
4.4 面試
4.4.1 與面試者及用人部門預(yù)約面試時(shí)間;應(yīng)聘者填寫《員工履歷表》.
4.4.2 初次面談的接待者為用人部門相關(guān)專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室人事主管,以用人部門為主.
4.4.3 第一次復(fù)試面談接待者為用人部門部門經(jīng)理,相關(guān)專業(yè)主管和總經(jīng)理辦公室主任.
4.4.4 第二次復(fù)試面談接待者為總經(jīng)理辦公室主任,品質(zhì)管理部經(jīng)理和所分管的用人部門的總經(jīng)理助理或?qū)I(yè)總監(jiān).
4.4.5 第三次復(fù)試面談接待者為總經(jīng)理,或總經(jīng)理認(rèn)為有必要參加的相關(guān)人員.
4.4.6 警衛(wèi)、保潔、勤雜人員經(jīng)過第一次復(fù)試即可決定.
4.4.7 技術(shù)工人須經(jīng)過第二次復(fù)試;但第一次與第二次復(fù)試時(shí)間應(yīng)安排在半天時(shí)間內(nèi)完成.
4.4.8 技術(shù)領(lǐng)班以上人員須經(jīng)過第三次復(fù)試;但第一次與第二次復(fù)試時(shí)間應(yīng)安排在半天內(nèi)完成.
4.4.9 面試主要考察應(yīng)聘人運(yùn)用知識(shí)分析問題的熟練程序,實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),思維的敏捷性,語言表達(dá)能力、外表、氣質(zhì)、風(fēng)度、情緒的穩(wěn)定性,是否具備開放性心態(tài),對(duì)應(yīng)聘職位的認(rèn)識(shí)、態(tài)度、興趣、應(yīng)變能力等.
4.4.10用人部門評(píng)議人著重考察崗位知識(shí)能力、技術(shù)水平等;總經(jīng)理辦公室著重考察工作態(tài)度、法律觀念、紀(jì)律性、開發(fā)潛力、工作業(yè)績(jī)、公共關(guān)系能力,精神傾向,個(gè)性等.
4.4.11不僅要了解應(yīng)聘者過去的能力和業(yè)績(jī),更應(yīng)判斷應(yīng)聘者是否熱愛本職工
作,以及應(yīng)聘者適合在怎樣具體的工作環(huán)境中和群體中工作.
4.4.12 技術(shù)工人以上人員第一次復(fù)試時(shí)應(yīng)安排筆試和專業(yè)技能測(cè)試.
4.4.13 測(cè)試應(yīng)針對(duì)職務(wù),測(cè)試合格才能參加第二次復(fù)試.
4.4.14 技術(shù)領(lǐng)班人員復(fù)試者應(yīng)參加體驗(yàn),合格才參加第三次復(fù)試.
4.4.15 技術(shù)工人以下人員面試合格后應(yīng)參加體驗(yàn)合格后才能錄用.
4.5 錄用
4.5.1 警衛(wèi)員、保潔員勤雜人員面試合格后由分管用人部門的總經(jīng)理助理審批錄用.
4.5.2 技術(shù)工人以上人員由總經(jīng)理審批或按集團(tuán)人事要求呈報(bào)審批.
4.5.3 按《員工培訓(xùn)程序》等完成入職引導(dǎo)、培訓(xùn)工作.
4.6 試用期
4.6.1 技術(shù)、專業(yè)主管及以下員工試用期一般為三個(gè)月.若需要繼續(xù)觀察,最長(zhǎng)不應(yīng)超過半年.
4.6.2 部門副經(jīng)理以上職位,試用期為半年,若需繼續(xù)觀察,最長(zhǎng)不應(yīng)超過一年.
4.6.3 試用期滿,不合格者應(yīng)予以辭退.
4.6.4 工作表現(xiàn)突出、成績(jī)優(yōu)異、發(fā)展?jié)摿Υ蟮穆殕T,或管理架構(gòu)改革期可根據(jù)情況縮短新職員試用期.
4.7 轉(zhuǎn)正
4.7.1 部門經(jīng)理以下員工,由部門經(jīng)理填寫《普通員工轉(zhuǎn)正審批表》或《專業(yè)技術(shù)及管理人員轉(zhuǎn)正審批表》報(bào)總經(jīng)理辦公室審核,報(bào)總經(jīng)理審批.
4.8 轉(zhuǎn)集團(tuán)人事關(guān)系
4.8.1 部門副經(jīng)理以上職位轉(zhuǎn)正后,以及工作表現(xiàn)優(yōu)良,有發(fā)展?jié)摿?工作滿一年的專業(yè)主管、管理人員可轉(zhuǎn)入集團(tuán)人事關(guān)系.
4.9 勞動(dòng)合同
4.9.1 公司應(yīng)與員工簽訂勞動(dòng)合同.
4.10 離退職
4.10.1 員工按與公司簽訂的勞動(dòng)合同要求辦理離退手續(xù).
4.10.2 離退手續(xù)于批準(zhǔn)日起兩天內(nèi)辦理完畢,嚴(yán)重違反公司規(guī)定及國(guó)家法規(guī)被辭退者,應(yīng)在一天內(nèi)辦理完畢.
5.支持性和相關(guān)性文件.
**4.18-01《員工培訓(xùn)程序》
**4.10-05《員工考核及獎(jiǎng)懲程序》
**4.9-01 《職業(yè)規(guī)范》
**4.1-04 《崗位職責(zé)》
《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》
《**城市花園物業(yè)管理公司勞動(dòng)合同》
6.質(zhì)量記錄及表格
**4.1-03-f1-01《職位申請(qǐng)表》
**4.1-03-f2-01《員工履歷表》
**4.1-03-f3-01《入職培訓(xùn)通知》
**4.1-03-f4-01《普通員工轉(zhuǎn)正審批表》
**4.1-03-f5-01《專業(yè)技術(shù)及管理人員轉(zhuǎn)正審批表》
**4.1-03-f6-01《員工辭職申請(qǐng)表》
**4.1-03-f7-01《辭(勸)退通知書》
第5篇 物業(yè)管理公司常用宣傳口號(hào)標(biāo)語
18個(gè)物業(yè)管理公司常用宣傳口號(hào)與標(biāo)語
1、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費(fèi)清收清欠工作!
2、尊重勞動(dòng)、尊重知識(shí)、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
3、樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費(fèi)行為!
4、加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
5、物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
6、拖欠物業(yè)管理費(fèi)是對(duì)交費(fèi)業(yè)主的侵權(quán)和對(duì)全體業(yè)主的損害!
7、拖欠物業(yè)管理費(fèi)是違約違規(guī)損人害已的錯(cuò)誤行為!
8、物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費(fèi)來支持!
9、欠費(fèi)影響物業(yè)公司經(jīng)營(yíng),損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
10、樹立正確的物業(yè)管理消費(fèi)觀念,克服丑惡的賴賬消費(fèi)行為!
11、實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧,建設(shè)美好家園!
12、依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實(shí)提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)!
13、改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
14、加強(qiáng)物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
15、共建和諧樹新風(fēng),八榮八恥記心中!
16、加強(qiáng)民主,依法治國(guó),構(gòu)建和諧社會(huì)!
17、樹立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
18、知榮辱,樹新風(fēng),加強(qiáng)業(yè)主自治自律!
第6篇 x灣項(xiàng)目物業(yè)管理范圍
御景灣項(xiàng)目物業(yè)管理范圍
**物業(yè)提供管理服務(wù)的范圍包括常規(guī)性的公共服務(wù)、針對(duì)性的特約服務(wù)和委托性的專項(xiàng)服務(wù),具體如下:
1、公共服務(wù)
(1)房屋建筑共用部位維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括:住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、設(shè)備機(jī)房等。
(2)房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括:共用的上下水管道、落水管、電線、供電線路、照明、煤氣管線、消防設(shè)施、安防設(shè)施、路燈、標(biāo)識(shí)標(biāo)牌、公益性文體設(shè)施等。
(3)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括:道路、圍墻、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車房(棚)、停車場(chǎng)(庫)等。
(4)物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的配套附屬服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。
(5)專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。
(6)公用綠地、花木、建筑小品等的園林式綠化養(yǎng)護(hù)與管理。
(7)公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括:公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn),定期消殺以及化糞池、溝渠的清掏等。
(8)交通、車輛、道路的有序行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。
(9)對(duì)住宅區(qū)實(shí)行封閉式管理,全天24小時(shí)倒班輪值,維護(hù)公共秩序和安全。
(10)配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作(但不含人身、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和保管責(zé)任)。
(11)對(duì)物業(yè)內(nèi)消防管理。包括:火災(zāi)的預(yù)防及發(fā)生火災(zāi)時(shí)的救護(hù)與處理。
(12)負(fù)責(zé)向業(yè)主和租(用)戶收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi)用,維護(hù)全體業(yè)主公共利益。
2、特約服務(wù)/專項(xiàng)服務(wù)
(1)節(jié)日期間裝飾物業(yè),包括燈光及其它飾物。
(2)結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點(diǎn),組織開展豐富多彩的社區(qū)文化、娛樂活動(dòng),以協(xié)調(diào)社區(qū)人際關(guān)系、溝通情愫。
(3)管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。
(4)接受業(yè)主和租(用)戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。
(5)全方位居家服務(wù)。包括公共事業(yè)申辦(如水電氣、電話、有線電視)、代訂報(bào)刊雜志、收發(fā)郵件、家政服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、各類商務(wù)服務(wù)支持等。
(6)理禮并用、德法共行,對(duì)業(yè)主和租(用)戶違反業(yè)主公約及物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。
第7篇 嘉佳物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介
嘉佳物業(yè)管理有限公司簡(jiǎn)介
**嘉佳物業(yè)管理有限公司(全稱:chongqing jiajia realty management co., ltd,簡(jiǎn)稱:jj)由多名長(zhǎng)期從事物業(yè)管理的資深人士組建而成,是具有獨(dú)立法人的有限責(zé)任公司。公司按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,從而在制度上避免了以往物業(yè)管理實(shí)踐中的母子公司、關(guān)聯(lián)公司等弊端,確保了公司物業(yè)管理的專業(yè)性、公正性和穩(wěn)定性。
為了能夠在精心呵護(hù)各類物業(yè)的同時(shí)滿足業(yè)主不斷提高的服務(wù)需求,物業(yè)公司按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的要求聚集了一批**市物業(yè)管理中的精英人士。五位部門經(jīng)理以上負(fù)責(zé)人中,研究生一人、本科三人、大專一人;高級(jí)職稱三人,中級(jí)職稱二人。對(duì)所有管理人員全部要求大專以上并持有物業(yè)管理上崗證書,同時(shí)精選文化素質(zhì)高、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)、有相關(guān)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的操作層員工持證上崗工作,為物業(yè)及業(yè)主提供科學(xué)細(xì)致的管理與優(yōu)質(zhì)周到的服務(wù)。
**嘉佳物業(yè)管理有限公司成立于二00四年,注冊(cè)資金50萬,獲得**市三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。公司建立了現(xiàn)代企業(yè)管理制度,實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。
公司下設(shè)綜合部、管理部、保安部、工程部、財(cái)務(wù)部和管理服務(wù)中心等機(jī)構(gòu)。各部門職能分工明確,圍繞公司的經(jīng)營(yíng)宗旨和服務(wù)理念為業(yè)主服務(wù)。綜合部主要負(fù)責(zé)公司行政、人事檔案管理和質(zhì)量管理、員工培訓(xùn)考核及后勤保障工作;管理部主要負(fù)責(zé)處理商務(wù)樓或新接物業(yè)的日常事務(wù),與業(yè)主溝通、解決業(yè)主或用戶提出的問題,同時(shí)負(fù)責(zé)清潔、綠化的管理工作;保安部主要負(fù)責(zé)商務(wù)樓內(nèi)治安和消防的安全防范工作以及商務(wù)樓內(nèi)的車輛管理工作;工程部主要負(fù)責(zé)商務(wù)樓或新管物業(yè)內(nèi)建筑及其附屬設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù),負(fù)責(zé)各類工程資料的保管和保持與本物業(yè)相關(guān)的設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商的聯(lián)系等。以確保其正常運(yùn)轉(zhuǎn)和使用,同時(shí)為業(yè)主提供特約服務(wù);管理服務(wù)中心主要負(fù)責(zé)公司相關(guān)信息的收集,接待業(yè)主求助或投訴,并將信息傳遞到相關(guān)部門以確保問題得到及時(shí)妥善解決。
公司全面導(dǎo)入iso9001:2000質(zhì)量管理體系,以'物業(yè)完好,業(yè)主滿意'為質(zhì)量目標(biāo),以'與業(yè)主做真誠(chéng)的朋友'為服務(wù)理念。遵循'以優(yōu)質(zhì)高效、業(yè)主滿意、持續(xù)改進(jìn)'的質(zhì)量方針,弘揚(yáng)'團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、開拓、奉獻(xiàn)'的企業(yè)精神。使全體員工運(yùn)用制度化、程序化、標(biāo)準(zhǔn)化手段開展科學(xué)管理,實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、人性化規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)。
公司經(jīng)營(yíng)貫徹'以業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)和以業(yè)養(yǎng)業(yè)方針'。除物業(yè)管理外,公司還大力開展多種經(jīng)營(yíng)的有償服務(wù),以有償服務(wù)逐步解決物業(yè)管理收入的不足。隨著社會(huì)的發(fā)展,人們對(duì)生活質(zhì)量、物業(yè)管理服務(wù)的要求越來越高,維權(quán)意識(shí)越來越強(qiáng),將如何滿足業(yè)主們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的需求隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)加劇,對(duì)一個(gè)企業(yè)的要求也越來越高,我們又如何才能立于不敗之地嘉佳物業(yè)的企業(yè)信念能堅(jiān)強(qiáng)的回答以上兩問,那就是'誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、真誠(chéng)合作、平等互利'。
第8篇 物業(yè)園區(qū)監(jiān)控中心管理作業(yè)指導(dǎo)書
1、無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi),外單位因公進(jìn)入,須部長(zhǎng)或公司領(lǐng)導(dǎo)書面或電話通知;
2、外來人員進(jìn)入須登記,并填寫《來訪登記表》;
3、24小時(shí)負(fù)責(zé)制,并做好交接班記錄;
4、監(jiān)控中心配備的辦公設(shè)施、設(shè)備、儀器、儀表、工具、通訊工具、圖紙、資料、備品、備件不經(jīng)管理處主任同意,任何人不得外借;
5、禁止使用中心電腦玩游戲或做與工作無關(guān)的事情;
6、未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意,嚴(yán)禁向電腦內(nèi)拷貝任何文件及安裝軟件,更改程序等;
7、對(duì)各項(xiàng)資料嚴(yán)格保密;
8、遵守設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定,學(xué)會(huì)維護(hù)保養(yǎng);
9、時(shí)刻注意異常現(xiàn)象,并做好觀察記錄,及時(shí)反饋上級(jí);
10、保持室內(nèi)環(huán)境和設(shè)備清潔;
11、錄相帶、音樂帶登記整理,不得損壞和遺失;
12、電子屏幕上的內(nèi)容需安防班長(zhǎng)審核;
13、嚴(yán)禁吸煙;
14、不合格事項(xiàng)記入部門內(nèi)部考核中。
第9篇 物業(yè)品質(zhì)管理員職務(wù)說明書
物業(yè)公司品質(zhì)管理員職務(wù)說明書
品質(zhì)管理員職務(wù)說明:
1協(xié)助主管處理日常事務(wù);
2負(fù)責(zé)本部門文件、資料、表單的打印、發(fā)放、建立、歸檔、保存等管理工作;
3督促、檢查各部門的服務(wù)質(zhì)量,對(duì)質(zhì)量體系運(yùn)行過程中發(fā)現(xiàn)的不合格項(xiàng)進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證;
4參與公司質(zhì)量活動(dòng)的策劃,以及質(zhì)量事故的處理;
5負(fù)責(zé)收集各類訊息并及時(shí)提供給主管;
6承辦主管臨時(shí)交付的事項(xiàng);
7協(xié)助主管對(duì)公司各部門服務(wù)質(zhì)量的考核,建立考核檔案;
8與其他部門的聯(lián)系與溝通;
9按時(shí)完成主管臨時(shí)交辦的其他工作。
第10篇 商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理要求
商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理問題
商業(yè)物業(yè)包括各類商業(yè)廣場(chǎng)及shopping mall等,由于商業(yè)物業(yè)公共設(shè)施配套齊全,每年公共設(shè)施能源費(fèi)的消耗大都在數(shù)百萬元乃至數(shù)千萬元不等。中央空調(diào)系統(tǒng)作為公共設(shè)施中的一個(gè)重要組成部分,運(yùn)行期間水電費(fèi)的消耗頗巨,控制其運(yùn)行成本,并有效地處理實(shí)際管理中遇到的各類問題,是商業(yè)物業(yè)管理工作中的一項(xiàng)不可或缺的重要環(huán)節(jié),特別是對(duì)多產(chǎn)權(quán)、多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,尤為突出。
筆者根據(jù)對(duì)江蘇省首家shopping mall四年多的管理實(shí)踐,對(duì)中央空調(diào)運(yùn)行成本及相關(guān)管理工作在此做一初探。
一、中央空調(diào)運(yùn)行費(fèi)用
中央空調(diào)系統(tǒng),由于管道多,覆蓋面積大,運(yùn)行成本亦較高。在對(duì)商業(yè)物業(yè)的中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本進(jìn)行估算時(shí),應(yīng)主要考慮以上因素:
1、用電成本(p1、k1、p2)
主機(jī)(p1、k1)
根據(jù)商業(yè)物業(yè)所配備的空調(diào)主機(jī)數(shù)量、用電功率、營(yíng)運(yùn)時(shí)間、使用周期、用電價(jià)格等,對(duì)一年中夏冬二季的運(yùn)行成本進(jìn)行計(jì)算,然后按一年12個(gè)月進(jìn)行平均,得出每個(gè)月的平均電費(fèi)p1。
在實(shí)際操作過程中,由于主機(jī)并非滿負(fù)荷運(yùn)行,故根據(jù)具體情況,在計(jì)算中要考慮其負(fù)荷系數(shù)k1,k1≈0.6~0.9。
輔機(jī)(p2)
此處主要指中央空調(diào)系統(tǒng)中的冷卻塔、冷卻泵、冷凍泵、空氣處理機(jī)組、各類風(fēng)機(jī)盤管等?？筛鶕?jù)實(shí)際不同的類型、數(shù)量和功率,進(jìn)行估算。需注意的是因季節(jié)的不同,在制冷和供暖時(shí),輔機(jī)的數(shù)量和類型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空調(diào)管道內(nèi)的循環(huán)用水,開放式冷卻塔的日常消耗用水,應(yīng)根據(jù)空調(diào)供應(yīng)期間的實(shí)際耗水量及每天的日均正常用水量綜合進(jìn)行考慮。
3、用汽成本(p4)
對(duì)于以蒸汽為能源的溴化鋰機(jī)組,除考慮空調(diào)系統(tǒng)的用電成本外,還要考慮用汽費(fèi)用。根據(jù)每臺(tái)主機(jī)每小時(shí)耗汽量、每天運(yùn)行時(shí)間、蒸汽單價(jià)、每年空調(diào)運(yùn)行的天數(shù)等,計(jì)算出每月的平均蒸汽費(fèi)用。
4、管道損耗(k2)
冷暖氣在中央空調(diào)管道輸送過程中,因氣流的紊流損耗,管壁損失等所產(chǎn)生的管道損耗,以管道損耗系數(shù)k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、預(yù)溫?fù)p耗(k3)
因管道內(nèi)外溫度差異,冷暖氣在輸送過程中,在管道內(nèi)要經(jīng)過一段時(shí)間的預(yù)熱或預(yù)冷后,才能達(dá)到一定的出口溫度,故冷暖氣在傳輸過程中的能量損失,可用預(yù)溫?fù)p耗系數(shù)k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季預(yù)溫時(shí)間隨管道長(zhǎng)短不同而有所變化,通常在40分鐘左右,冬季預(yù)溫時(shí)間較夏季短。
6、變損線損(k4)
廣場(chǎng)內(nèi)電能的變壓器損耗和線路損耗應(yīng)由所有用戶共同承擔(dān),變損線損約占供電量的1%~3%,作為中央空調(diào)系統(tǒng),該項(xiàng)損耗可在其用電成本中,取變損系數(shù)k4≈1.01~1.03加以考慮。
7、電價(jià)差異(k5、k6)
在估算上述用電成本中,注意各地動(dòng)力用電和照明用電的電價(jià)差異,動(dòng)力用電比照明用電通常約低15%左右,故應(yīng)根據(jù)各地實(shí)際電價(jià)對(duì)之進(jìn)行計(jì)算。
另外,白天用電高峰時(shí)期與夜間低谷時(shí)期電價(jià)也不同,在計(jì)算中,應(yīng)根據(jù)用電的不同時(shí)間段加以區(qū)分,在此白天和夜間的電價(jià)分別以k5、k6表示。
8、周期變化
由于一年中空調(diào)的使用周期主要集中在冬夏二季,同時(shí)冬夏季空調(diào)供應(yīng)的時(shí)間和耗能量亦有區(qū)別。長(zhǎng)江中下游地區(qū),通常一年中除三、四月份和十一月份不開空調(diào)外,其他月份每月耗能量均不同,因此計(jì)算中央空調(diào)運(yùn)行成本時(shí),在考慮到全年各種氣溫的變化因素后,按月均價(jià)格向業(yè)主收取費(fèi)用較為合適。
9、成本匯總(p)
以p表示空調(diào)運(yùn)行總成本,則考慮到上述各種因素后空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季節(jié)和溫度變化的影響
在長(zhǎng)江中下游地區(qū)(其他地區(qū)可根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況進(jìn)行修正),夏季空調(diào)供應(yīng)時(shí)間平均為五個(gè)多月,冬季約四個(gè)多月,根據(jù)總建筑面積達(dá)7萬m2的揚(yáng)州時(shí)代廣場(chǎng)四年來的實(shí)際統(tǒng)計(jì)資料,如果將全年空調(diào)供應(yīng)成本的平均價(jià)格定為單位1,則全年不同月份,不同季節(jié)空調(diào)所耗費(fèi)用的不同比例詳見圖1。
由圖1可見,中央空調(diào)的能源耗費(fèi)高峰在夏季六至九月,其最高成本約為平均成本的178%,且整個(gè)空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行成本下半年的支出大于上半年。
三、公攤空調(diào)費(fèi)
對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè),無須區(qū)分自用空調(diào)和公攤空調(diào)的費(fèi)用,但對(duì)于多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)廣場(chǎng)而言,計(jì)算公攤空調(diào)費(fèi)用則是一項(xiàng)不可或缺的重要工作。盡管在封閉的業(yè)主自用部位和敞開的公共部分設(shè)有隔墻,但由于冷暖氣的流動(dòng)和熱量的交換,自用部位和公共空間的空調(diào)溫度很快就會(huì)達(dá)到均衡。因此空調(diào)使用成本與空間容積大小成正比,故根據(jù)業(yè)主自用部位和公共部位各自的使用面積和層高,分別計(jì)算其容積,由此確定公共部位的容積(含室內(nèi)中庭、公共用房等)占商業(yè)物業(yè)室內(nèi)總?cè)莘e的比例,并由此初步確定公攤空調(diào)費(fèi)的大小。此處系用容積比例法,對(duì)公攤空調(diào)費(fèi)用的估算作一探討。
1、氣體的不均勻影響
由于冷暖空氣性質(zhì)的差異,存有暖升冷降的情況,同時(shí)由于公共部位如中庭等處,空間較大,溫度難以均衡,故存在溫度的不均勻性,因此在計(jì)算公共部位冷暖氣容積時(shí),應(yīng)考慮氣體的不均勻性影響,此處以影響系數(shù)k表示:k≈0.75~0.95。
2、計(jì)算步驟
①首先依據(jù)施工竣工圖,并根據(jù)商業(yè)物業(yè)室內(nèi)享用空調(diào)的各部位的使用面積和層高逐一進(jìn)行實(shí)地測(cè)量,對(duì)存有變化之處,做好記錄,對(duì)實(shí)際容積進(jìn)行修正,作為數(shù)字統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)。
②把修正過的實(shí)際數(shù)據(jù)填入表1中。
③業(yè)主自用和公攤空調(diào)費(fèi)估算
a、業(yè)主自用空調(diào)費(fèi)用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物業(yè)公攤空調(diào)費(fèi)用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用實(shí)例
時(shí)代廣場(chǎng)五樓由某娛樂公司經(jīng)營(yíng),根據(jù)行業(yè)特點(diǎn),開發(fā)商按合同未為其在室內(nèi)安裝和配備中央空調(diào)設(shè)施,故室內(nèi)空調(diào)全由業(yè)主另行安裝,室內(nèi)空調(diào)費(fèi)用亦由業(yè)主自行承擔(dān)。而對(duì)于公攤空調(diào)費(fèi)用問題,業(yè)主認(rèn)為應(yīng)該交,但要求管理公司作出合理的收費(fèi)依據(jù),在我們將上述計(jì)算過程向業(yè)主交待并進(jìn)行審核后,業(yè)主愉快接受了該項(xiàng)費(fèi)用。
四、延時(shí)空調(diào)費(fèi)
延時(shí)空調(diào)費(fèi)指在正常的營(yíng)業(yè)時(shí)間之外,按部分業(yè)主或使用人的要求,另外開啟空調(diào)系統(tǒng)所產(chǎn)生的費(fèi)用。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)在多產(chǎn)權(quán)多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)內(nèi),使用較為頻繁,如揚(yáng)州時(shí)代
廣場(chǎng)因業(yè)態(tài)多,經(jīng)營(yíng)主題不同,在商場(chǎng)打烊后繼續(xù)使用中央空調(diào)至凌晨的商家不少,也有清晨即需供應(yīng)空調(diào)的商家。
延時(shí)空調(diào)費(fèi)的計(jì)算,除根據(jù)實(shí)際開機(jī)時(shí)間的長(zhǎng)短,按第一部分所述內(nèi)容逐一計(jì)算空調(diào)成本外,還需考慮加班人員的加班費(fèi)用,即管理公司的加班成本。然后根據(jù)申請(qǐng)使用延時(shí)空調(diào)的業(yè)主的數(shù)量和實(shí)際享用空調(diào)的室內(nèi)面積之和,計(jì)算延時(shí)空調(diào)費(fèi)成本,由申請(qǐng)供應(yīng)延時(shí)空調(diào)的業(yè)主或商戶共同承擔(dān)。由于單獨(dú)開機(jī)成本較高,如果業(yè)主較少或使用面積不大,則費(fèi)用相對(duì)較高。
五、小結(jié)
根據(jù)四年多的工作實(shí)踐,對(duì)商業(yè)物業(yè)中央空調(diào)管理工作的幾個(gè)問題,小結(jié)如下:
1、對(duì)于單一產(chǎn)權(quán)的商業(yè)物業(yè)而言,計(jì)算中央空調(diào)的運(yùn)行成本和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),是一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作,由于商業(yè)物業(yè)面積大,能源費(fèi)用運(yùn)行成本高,如對(duì)成本估算不足或?qū)κ召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)制定有誤,則對(duì)整個(gè)財(cái)務(wù)收支平衡會(huì)帶來顛覆性的嚴(yán)重后果,故應(yīng)引起各級(jí)管理人員高度重視。
2、對(duì)于多產(chǎn)權(quán),多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)而言,由于業(yè)主眾多,各業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)時(shí)間差異較大,且業(yè)主入住的前期硬件條件又各有不同,故計(jì)算業(yè)主或商家的自用和公攤空調(diào)費(fèi)用,是理順收費(fèi)工作的一個(gè)不可或缺的重要工作。
3、在多業(yè)態(tài)的商業(yè)物業(yè)中,延時(shí)空調(diào)費(fèi)的出現(xiàn)是一種常見的情況,由于前期建設(shè)和后期招商的變化,以及不同業(yè)態(tài)對(duì)中央空調(diào)的需求不同,導(dǎo)致空調(diào)運(yùn)行成本增加,也增加了業(yè)主的使用成本。改變此狀況的根本方法是定位設(shè)計(jì)并定位引進(jìn)商家,或是在商家入駐后,根據(jù)具體情況對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行局部改造。從節(jié)省能源的角度計(jì),應(yīng)盡量避免長(zhǎng)期延時(shí)使用空調(diào)。
4、中央空調(diào)費(fèi)的支出,在一年中起伏較大,夏季達(dá)到高峰,下半年的該項(xiàng)支出比上半年約增加30%~50%,為便于搞好成本控制和收費(fèi)工作,在全年應(yīng)按月均價(jià)收費(fèi),年終決算。
第11篇 x物業(yè)管理公司組織管理
物業(yè)管理公司組織管理
第一條根據(jù)公司章程,公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制,實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo),分級(jí)管理。做到指揮靈活,信息暢通,協(xié)調(diào)一致。
第二條通過方針目標(biāo)管理及各種經(jīng)濟(jì)責(zé)任制考核,調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和主動(dòng)性。
第三條本著精干高效的原則,機(jī)構(gòu)設(shè)置不搞一刀切,不搞上下對(duì)口,不因人設(shè)事。
第四條貫徹'責(zé)權(quán)統(tǒng)一'的原則,對(duì)部門及各類人員的職責(zé)進(jìn)行明確、合理分工。
第五條逐步完善各部門、各員工的工作標(biāo)準(zhǔn),并嚴(yán)格考核,以提高服務(wù)、業(yè)主、客戶滿意度為中心。
第六條本公司組織結(jié)構(gòu)圖(略)
第12篇 物業(yè)管理知識(shí)問答題-4
物業(yè)管理知識(shí)問答題(4)
1、物業(yè)管理用房應(yīng)按什么比例配置產(chǎn)權(quán)歸誰所有
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定:建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房,最低不得少于80平方米,產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時(shí)應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應(yīng)面積。建設(shè)單位在辦理房屋預(yù)售許可證和房地產(chǎn)初始登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理用房配置的相關(guān)資料,經(jīng)審核符合條件的,方可核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房
答:《物權(quán)法》第七十七條規(guī)定:“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意?！?/p>
法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房,但對(duì)這一行為進(jìn)行了限制:一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應(yīng)當(dāng)征得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關(guān)系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說,業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營(yíng)性用房,在遵守相關(guān)法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上,還必須通過協(xié)商,征得有利害關(guān)系的所有業(yè)主的同意,有利害關(guān)系的業(yè)主可以實(shí)行“一票否決權(quán)”,限制這一行為,維護(hù)自己的權(quán)利。換句話說,只要一個(gè)有利害關(guān)系的業(yè)主不同意,即使其他人都同意,當(dāng)事人也不得將住宅改為經(jīng)營(yíng)性用房。
3、哪些事項(xiàng)應(yīng)該由業(yè)主共同決定
答:《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定:“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定:(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;(二)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員;(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。”
決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備包括哪些部分
答:根據(jù)建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房[1998]第213號(hào))第三條規(guī)定:共用部位是指住房主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?,戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住房?jī)?nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會(huì)越權(quán)業(yè)主該怎么辦
答:業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權(quán)人,不僅對(duì)建筑物專有部分享有專有權(quán),對(duì)共用部分享有共有權(quán),同時(shí)作為小區(qū)成員還享有成員權(quán),業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)的形式,通過民主協(xié)商,個(gè)人利益服從共同利益,少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益,采取多數(shù)決定或絕對(duì)多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項(xiàng)。
由于業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn)作缺少相關(guān)監(jiān)督,侵害業(yè)主權(quán)益的事件不斷出現(xiàn),在實(shí)踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處;也可以采用在業(yè)主大會(huì)內(nèi)部設(shè)置監(jiān)督部門等方式,來避免業(yè)主委員會(huì)的越權(quán)行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負(fù)責(zé)維修
答:應(yīng)由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維修。樓梯間的照明燈屬于公共設(shè)施設(shè)備,它的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用包含在物業(yè)管理費(fèi)中,但樓道公共照明的電費(fèi)本著誰收益、誰承擔(dān)的原則應(yīng)由業(yè)主分擔(dān)。
7、房頂漏水到底應(yīng)該誰來修
答:分幾種情況。國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l理》第四十條規(guī)定,屋面防水最低保修期限為5年,如果你的房子沒出保修期,應(yīng)該由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修;如果已經(jīng)出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已經(jīng)繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金的,從專項(xiàng)維修資金中列支,未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔(dān)。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費(fèi)
答:首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容,物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務(wù)性質(zhì)和提供方式可分為三種:常規(guī)性公共服務(wù)、針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)和委托性特約服務(wù)。
常規(guī)性公共服務(wù)面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人,目的是保證物業(yè)的完好和正常使用,保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序,美化人們的生活環(huán)境,這一服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務(wù),內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定,業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項(xiàng)服務(wù)大致包含六項(xiàng)內(nèi)容:房屋管理、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)、公共保結(jié)服務(wù)、綠化養(yǎng)護(hù)管理、公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)如:代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。
針對(duì)性專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件,滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目,并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)予以公布,當(dāng)住戶需要這項(xiàng)服務(wù)時(shí),可自行選擇。如:家政服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)、中介服務(wù)等。
委托性特約服務(wù)是為滿足小區(qū)內(nèi)個(gè)別住戶的委托而提供的服務(wù),一般未在合同或?qū)Ｏ蚍?wù)中設(shè)立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務(wù),物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務(wù)而獲得的報(bào)酬,并不包括專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)的報(bào)酬,因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務(wù)和特約服務(wù)應(yīng)當(dāng)另外支付報(bào)酬,具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設(shè)單位已經(jīng)聘請(qǐng)了物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu),業(yè)主是否有權(quán)更換
答:按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關(guān)條款的規(guī)定,在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理,并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿,業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
前期物業(yè)服務(wù)合同期限已滿,尚未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的,物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定,繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù),直至業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止,但業(yè)主大會(huì)要求物業(yè)管理企業(yè)退出的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)退出。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務(wù)的,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)于期滿前2個(gè)月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主委員會(huì)如何成立
答:《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定:“符合下列條件之一的,建設(shè)單位、物
業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主(超過20%)可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面要求:(一)新建物業(yè)入住率達(dá)到50%以上的;(二)物業(yè)入住率達(dá)到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的;(三)非新建物業(yè)具備實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l件的?！?/p>
區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會(huì)的書面申請(qǐng)后,應(yīng)當(dāng)和物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織成立由業(yè)主代表和居民委員會(huì)成員組成的業(yè)主大會(huì)籌備組。
籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作:(一)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;(二)擬定《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則(草案)》和《業(yè)主公約(草案)》;(三)登記和確認(rèn)業(yè)主身份;(四)確定業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生辦法;(五)其他準(zhǔn)備工作。
籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi),組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議,選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、制定業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務(wù)費(fèi)到底做什么用的有哪幾部分構(gòu)成
答:《淄博市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),期于全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的,物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分:
1)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6)辦公費(fèi)用;
7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金列支,不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用
答:物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的一項(xiàng)制度,在《物權(quán)法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應(yīng)由房屋買受人交納(房?jī)r(jià)總額的2%),由開發(fā)商在房屋出售時(shí)代收,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí),統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管,保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金,由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲(chǔ)存、?？顚Ｓ玫脑瓌t進(jìn)行管理。
