第1篇 物業(yè)管理財務(wù)資產(chǎn)部部門職能
物業(yè)管理公司財務(wù)資產(chǎn)部部門職能
1、負(fù)責(zé)公司預(yù)算管理;成本管理;會計事務(wù)、項目成本核算管理;資產(chǎn)管理;公積金管理。
2、負(fù)責(zé)公司會計事務(wù)、項目成本核算、收入管理、稅收核算與籌劃管理。
3、負(fù)責(zé)公司現(xiàn)金和支票的管理;往來賬目管理;票據(jù)管理及醫(yī)藥費報銷;庫存貨幣資金管理 。
4、負(fù)責(zé)擬定各服務(wù)項目工作管理制度、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)規(guī)程、考核標(biāo)準(zhǔn)。
5、負(fù)責(zé)對各項目指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查、考核。
6、負(fù)責(zé)與各部及客戶服務(wù)中心之間工作協(xié)調(diào)。
第2篇 物業(yè)管理費催繳宣傳標(biāo)語范例
1.物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
2.知榮辱,樹新風(fēng),加強業(yè)主自治自律!
3.拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害!
4.樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
5.物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費來支持!
6.欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
7.加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
8.拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!
9.樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
10.共建和諧樹新風(fēng),八榮八恥記心中!
11.維護業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費清收清欠工作!
12.加強物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
13.辛勤勞動無尚光榮,物業(yè)管理功德無量!
14.依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質(zhì)價相符的服務(wù)!
15.改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
16.揚榮棄恥,不做痞子/賴子和渣滓!
17.尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
18.加強民主,依法治國,構(gòu)建和諧社會!
19.樹立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
20.實現(xiàn)社會和諧,建設(shè)美好家園!
第3篇 金碧世家物業(yè)管理公司簡介
金碧世家物業(yè)管理有限公司簡介
一、企業(yè)現(xiàn)狀
廣州市金碧世家物業(yè)管理有限公司為廣州恒大實業(yè)集團屬下五大產(chǎn)業(yè)集團之一物業(yè)集團屬下具有獨立法人資格的專業(yè)化、規(guī)范化物業(yè)管理公司,注冊資金100萬元,資質(zhì)4級。公司現(xiàn)下設(shè)辦公室、客戶服務(wù)中心、工程維修部、保安部、環(huán)衛(wèi)部5個部門。
公司建立了全面質(zhì)量管理體系和內(nèi)部運作管理機制,健全了各類規(guī)章制度,具有完善的計算機辦公與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng),以及先進(jìn)的通訊、防盜、消防、工程維修等設(shè)備,秉承'規(guī)范管理、專業(yè)運作、優(yōu)質(zhì)服務(wù)'的經(jīng)營理念。在管理小區(qū)的過程中,始終堅持以人為本,以'業(yè)主至上,服務(wù)第一'為宗旨,灌輸'高起點、嚴(yán)管理、精服務(wù)'的管理服務(wù)思想,努力打造'金碧物業(yè)'的品牌,并銳意創(chuàng)新,不斷進(jìn)取,追求完美。
公司擁有一支事業(yè)心強,業(yè)務(wù)素質(zhì)高的專業(yè)化人才隊伍。現(xiàn)有員工61人,其中,經(jīng)濟師1名,碩士1名,大專以上文化程度20余名,管理人員全部是大專以上文憑。公司吸納了行政管理、工程維修、園區(qū)綠化、社區(qū)文化等多方面的行業(yè)精英,組建了一支聞名廣州的特色保安隊伍,配備了智能化的小區(qū)保安監(jiān)控報警系統(tǒng),保安成為小區(qū)安全的守護神。
公司推出了獨特的服務(wù)理念。提出了'一個結(jié)果,兩種標(biāo)準(zhǔn)'的工作原則,即'一個結(jié)果':讓業(yè)主滿意的結(jié)果;'兩種標(biāo)準(zhǔn)',物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須解決,處理的結(jié)果讓業(yè)主滿意;非物業(yè)公司業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的,物業(yè)公司必須設(shè)法解決,處理的過程讓業(yè)主感動,直至滿意。同時,推出了'人過地清'、'首問責(zé)任制'、'總經(jīng)理信箱'、'總經(jīng)理接待日'等服務(wù)舉措,在提升服務(wù)質(zhì)量,融洽物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系方面,走出了一條成功之路。
二、企業(yè)理念
服務(wù)宗旨:堅持'業(yè)主至上,服務(wù)第一',營造現(xiàn)代化人文生活空間。
經(jīng)營理念:以業(yè)養(yǎng)業(yè)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。
管理目標(biāo):創(chuàng)建具有金碧特色的全國一流物業(yè)管理模式。
產(chǎn)品目標(biāo):營造良好的社區(qū)人文環(huán)境和銷售氛圍,把在管小區(qū)建設(shè)成為'健康文明,和諧進(jìn)步'的全國一流文化小區(qū)。
三、公司業(yè)績
(一)公司管理項目:第三金碧花園
(二)物業(yè)集團下屬4家具有獨立法人資格的物業(yè)公司,在管金碧花園、金碧華府、金碧新城、金碧世紀(jì)花園等10多個樓盤,形成各具特色的經(jīng)典樓盤。
(三)住宅業(yè)務(wù):我公司的住宅業(yè)務(wù)的發(fā)展取得了令人矚目的佳績,自前期介入第三金碧花園項目以來,業(yè)主滿意率高達(dá)98%以上,無一起治安案件發(fā)生,2003年保安部王澤忠同志因工作成績突出被評為集團公司先進(jìn)個人。
四、管理優(yōu)勢
(一)人才優(yōu)勢。我司屬恒大物業(yè)集團下屬公司,在管理人才方面,由集團公司給予統(tǒng)一調(diào)配,資源共享,因此,在人才儲備與使用方面具有更優(yōu)于其他公司的明顯的優(yōu)勢。
(二)技術(shù)優(yōu)勢。公司擁有專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理、運作、監(jiān)控系統(tǒng),引入了現(xiàn)代化科學(xué)管理機制,具有明顯的技術(shù)優(yōu)勢。
(三)公共關(guān)系優(yōu)勢。公司自成立以來,一直注重于品牌建設(shè),努力在業(yè)內(nèi)塑造一個良好的物業(yè)管理品牌,形成良好的口碑,注重對外宣傳及公眾形象,對于項目的宣傳效應(yīng)會起到積極推動的作用。公司多年的市場運作,與公安、工商、稅務(wù)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水等各政府部門關(guān)系融洽,已形成良好的外圍環(huán)境。
(四)企業(yè)文化優(yōu)勢。公司十分重視企業(yè)文化建設(shè),弘揚'艱苦創(chuàng)業(yè)、無私奉獻(xiàn)、努力拼搏、開拓進(jìn)取'的企為精神,發(fā)揚'精心策劃、狠抓落實、辦事高效的'工作作風(fēng),提出并實踐'金碧園'、'金碧人'理念,推出以'共建'為特色的濃郁的社區(qū)文化,全面提升物業(yè)品質(zhì)。
第4篇 物業(yè)管理部主管職務(wù)說明書
工作概述:熟悉轄區(qū)內(nèi)安防重點、難點與地形地貌,主要為裝修單位、外圍墻、低柵欄別墅及洋房首層,采取積極的防范措施;制訂中隊工作計劃,督導(dǎo)崗位工作實操。
(一)任職資格
1、年齡要求:35歲以下
2、身體要求:男,170cm以上(女,165cm以上),身體協(xié)調(diào)性好,體格勻稱,能持續(xù)工作10小時以上,視力不得低于5.0,無色盲及口吃。
3、學(xué)歷要求:高中、中?；蛞陨蠈W(xué)歷
4、工作經(jīng)歷:任職大型物業(yè)社區(qū)保安領(lǐng)班1年以上;
5、工作技能要求
經(jīng)《物業(yè)管理部主管任用標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以試用;經(jīng)《物業(yè)管理部主管試用轉(zhuǎn)正考核標(biāo)準(zhǔn)》評測合格后予以轉(zhuǎn)正。
(二)工作關(guān)系
1、直接上級:經(jīng)理助理
2、直接下級:副主管
3、合作部門:
(1)內(nèi)部部門:屋村各部及其他部門
(2)外部部門:駐地派出所、消防中隊、執(zhí)法中隊、交警中隊
(三)崗位職責(zé)
1、制訂中隊工作計劃,帶領(lǐng)中隊做好以'治安防范'為中心的'五防'工作;;
2、建立轄區(qū)住戶狀況、租戶狀況裝修管理、車輛管理等檔案;
3、負(fù)責(zé)對轄區(qū)業(yè)戶的家訪或隨訪;
4、監(jiān)督中隊隊員嚴(yán)格執(zhí)行崗位操作規(guī)程;
5、對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主對物業(yè)管理員服務(wù)質(zhì)素、工作質(zhì)量滿意度負(fù)責(zé)
6、與各中隊主管及兄弟部門協(xié)作,協(xié)同苑區(qū)管理;
7、教育和帶領(lǐng)中隊執(zhí)行公司、部門的有關(guān)部門條令、規(guī)章制度,做好遵紀(jì)守法教育,嚴(yán)防各種事故、案件發(fā)生;
8、組織中隊軍事隊列、業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)工作;
9、關(guān)心愛護下屬,及時了解和掌握隊員思想動態(tài),幫助其解決實際問題;
10、主持中隊例會與點名;
11、妥善處理與中隊相關(guān)的投訴及各類事件;
12、負(fù)責(zé)中隊隊員、領(lǐng)班一天內(nèi)假期申請的審批,并核準(zhǔn)2日或以上假期申請;
13、擬訂中隊崗位加班計劃與申請;
14、擬訂中隊隊員與領(lǐng)班調(diào)薪計劃并預(yù)以評核;
15、負(fù)責(zé)中隊領(lǐng)班級的任免與調(diào)配,并報部門備案;
16、每日審閱中隊各班值班記錄;
17、完成上級賦予的其他任務(wù)。
(四)工作目標(biāo)與衡量標(biāo)準(zhǔn)
1、確保社區(qū)無安全管理責(zé)任事故案件發(fā)生,自然案發(fā)率(備注:非管理責(zé)任造成,不可預(yù)測)每年不得超過1%戶;
2、確保轄區(qū)業(yè)戶、租戶綜合檔案備案清晰、完善,每戶一檔無漏記或錯位記錄;部門確保社區(qū)內(nèi)重要情況,如租戶、住戶有違法犯罪可疑等情況即時與派出所溝通,并向部門經(jīng)理匯報;
3、確保家訪或隨訪情況記錄詳細(xì),并分析總結(jié),一周內(nèi)予以回復(fù);
4、確保各崗位實操80分以上比率不低于95%,中隊隊員儀容儀表扣分少于5分/月;
5、確保年度業(yè)主問卷調(diào)查滿意度達(dá)到95%;
6、確保中隊發(fā)揮一職多能,全面對安全、環(huán)境、工程、水電維修等工作進(jìn)行協(xié)作、監(jiān)管,確保中隊隊員及骨干無因主觀不配合、協(xié)作等情形出現(xiàn);
7、確保每月一次安全教育,中隊無嚴(yán)重違紀(jì)或違法犯罪發(fā)生,無重大工傷事故;
8、每周不得少于1次1小時左右的軍事隊列或業(yè)務(wù)理論培訓(xùn)學(xué)習(xí),每周不得少于2次中隊組織的長跑與體能訓(xùn)練,確保中隊成員綜合素質(zhì)95%達(dá)到《物業(yè)管理考核達(dá)標(biāo)》標(biāo)準(zhǔn);
9、每季度不得少于一次針對單個隊員的談心與交流,確保無因管理失職、關(guān)心愛護不夠而引致的人員流失或辭職;
10、嚴(yán)格執(zhí)行《會議制度》,做好上傳下達(dá),確保各項工作及時總結(jié)、調(diào)整、部署,無遺漏或不及時;
11、處突3分鐘至現(xiàn)場(非工作期間5分鐘),確保投訴當(dāng)日有跟進(jìn),確保無因處置態(tài)度不佳、包庇縱容等主觀過失引致的二次投訴;
12、確保中隊請假程序正確,符合《請銷假制度》,無因請假引致崗位欠缺而影響工作;
13、確保加班計劃符合《加班管理規(guī)定》;
14、確保調(diào)薪計劃符合《薪酬規(guī)定》;
15、確保每日對各班次值班記錄內(nèi)容的跟進(jìn);
16、確保選拔任免的骨干符合崗位能力要求。
第5篇 物業(yè)某園區(qū)電梯使用管理守則
物業(yè)園區(qū)電梯使用管理守則
為保證電梯安全、平穩(wěn)、高效,更好地為住戶服務(wù),請遵守以下規(guī)定:
1.0電梯管理
1.1切勿讓幼兒單獨乘坐或進(jìn)入電梯,以免發(fā)生危險。
1.2乘坐電梯時應(yīng)注意安全,進(jìn)出轎廂時保持良好秩序,不得擁擠或沖撞。
1.3嚴(yán)禁在轎廂內(nèi)吸煙。
1.4嚴(yán)禁攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。
1.5嚴(yán)禁在轎廂四壁涂寫、刻劃或敲打四壁。
1.6電梯門在關(guān)閉時不得將身體任何部位或其它物品伸出門外,以免發(fā)生危險。
1.7轎廂內(nèi)應(yīng)保持安靜、清潔。嚴(yán)禁大聲喧嘩或亂丟雜物、垃圾等。
1.8運行中電梯出現(xiàn)突然故障,請乘客不要驚慌,請乘客立即按轎廂內(nèi)的'緊急報警按鈕'求救,管理處會及時派來電梯工救援乘客。
1.9發(fā)生火警時,切勿乘搭電梯,因電梯可能隨時在半途停頓,將人困于電梯內(nèi),被困者可能會因濃煙而致命。
1.10電梯全天24小時開放。
2.0電梯做為臨時貨梯管理規(guī)定
2.1電梯做為臨時貨梯是管理處為業(yè)主的裝修及搬屋時提供方便。
2.2業(yè)主裝修時搬運材料及搬家時使用電梯,需先向管理處申請。業(yè)主在使用電梯時如對電梯造成損壞,影響電梯安全運行要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并賠償。
2.3搬運人員在搬運物品過程中,造成轎廂及電梯間環(huán)境污染要負(fù)責(zé)清潔干凈,違者視情節(jié)輕重處以賠償。
2.4搬運物品時,對可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝,細(xì)心搬運,物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。
2.5搬運水泥等可能對轎廂底部造成污損的物品時要在轎廂底部預(yù)先鋪好油布或塑料布,違者視情節(jié)輕重處以賠償。
2.6每次電梯運載物品,總重不得超過電梯額定載荷1000公斤,單件物品重不得超過50公斤,大件物品的長*寬*高不得超過120*80*200(厘米),袋裝或箱裝物品疊放時,不得超過三層。
2.7砂不得用電梯運載,需從安全通道的樓梯搬運,造成樓梯間環(huán)境污染的要負(fù)責(zé)清潔干凈;造成樓梯間公共設(shè)施損壞的要恢復(fù)原狀。
2.8貨梯開放時間:8:30--19:30;如有特殊情況需向管理處申請。
3.0當(dāng)發(fā)現(xiàn)有水滲入電梯或電梯底坑有積水時,應(yīng)立即停止使用,以免觸電;業(yè)主在沖洗屋內(nèi)衛(wèi)生時,請注意,切勿讓水流入電梯內(nèi),以免損壞電梯設(shè)備。
4.0電梯維修人員每周對電梯作例行檢查、維護保養(yǎng),因維修、保養(yǎng)而正常停用或其它原因造成停梯,維修人員將會在一樓掛牌告示。
第6篇 項目物業(yè)工程部管理范圍4
項目物業(yè)工程部管理范圍(四)
工程部負(fù)責(zé)的日常工作有:
1.對建筑物及所有機電設(shè)備的日常運行管理及維護保養(yǎng)。
2.對物業(yè)未盡人意之處提出整改方案。
3.對客戶的裝修工程方案審核,對施工進(jìn)行監(jiān)督管理。
4.對客戶進(jìn)行有償服務(wù)。
5.為物業(yè)管理提供有關(guān)工程詢問。
6.公司及物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
一、強電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)變配電系統(tǒng)的日常運行、管理及維護、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)空調(diào)、冷水機組等動力電源的供給。一般情況下電機、控制器由空調(diào)專業(yè)自行負(fù)責(zé),但當(dāng)對方技術(shù)力量不足或設(shè)備工具不全時,應(yīng)給予支持配合。
3.負(fù)責(zé)給排水專業(yè)所有動力電源的維修保養(yǎng)。
4.負(fù)責(zé)物業(yè)公共區(qū)域的照明維修。
5.負(fù)責(zé)物業(yè)臨時供電的安排和計劃。
6.負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)強電及卷簾門的維修、保養(yǎng)。
7.負(fù)責(zé)提供節(jié)約電力的計劃方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
8.對系統(tǒng)不完善的地方提出整改方案,并經(jīng)批準(zhǔn)后實施。
9.為客戶提供有償服務(wù)。
二、空調(diào)、給排水專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)空調(diào)制冷、采暖通風(fēng)系統(tǒng)的日常運行、管理及維修、保養(yǎng)工作。
2.改善空調(diào)、采暖、通風(fēng)系統(tǒng)的設(shè)計,使物業(yè)有一個良好舒適環(huán)境,同時最大限度節(jié)約能源。
3.負(fù)責(zé)整個物業(yè)的供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、熱水鍋爐系統(tǒng)的運行、維修保養(yǎng)工作。
4.負(fù)責(zé)生活水水質(zhì)報檢工作。
5.負(fù)責(zé)消防水系統(tǒng)(消火栓、噴灑)的維修、保養(yǎng)工作。
6.為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
三、綜合維修專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)所有衛(wèi)生潔具、設(shè)備的維修、保養(yǎng)。
2.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)水箱、水池及污水井、雨水井等基礎(chǔ)設(shè)施的維修整改。
3.負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)公共范圍的天花、墻、門等項目的修理、調(diào)整。
4.負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)方面的問題,例如滲漏、裂縫等維修、整改。
5.負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和物業(yè)公司的家具維修。
6.負(fù)責(zé)安排一些小五金件的維修和調(diào)整。
7.負(fù)責(zé)一些臨時性的任務(wù)。
8.負(fù)責(zé)為業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
四、弱電專業(yè)
1.負(fù)責(zé)整個物業(yè)內(nèi)保安監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、物業(yè)自控系統(tǒng)、消防自動報警及公共應(yīng)急廣播系統(tǒng)、有線電視的正常運行和維修、保養(yǎng)工作。
2.負(fù)責(zé)向業(yè)主、客戶提供有償服務(wù)。
第7篇 物業(yè)供水管理程序
物業(yè)的供水管理程序
1目的
本程序明確了對物業(yè)供水管理實施控制的職責(zé)、方法和要求,以確保用戶的供水及安全用水。
2適用范圍
適合于本公司目前所承接物業(yè)的供水管理。
3相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/ti9002-iso9002,4.9,4.10,4.11,4.13
4相關(guān)文件
4.1《物業(yè)裝修管理》
4.2《水泵站運行規(guī)程》
4.3《質(zhì)量手冊》
4.4《給排水管道維護管理規(guī)程》
4.5《建筑給排水工程規(guī)范》
4.6《安裝工程施工及驗收規(guī)范》
5職責(zé)
5.1機電工程部總體負(fù)責(zé)本公司所有供水設(shè)施的維修保障及運行控制;其中zz開關(guān)站具體負(fù)責(zé)zz苑中心泵站的正常運行。
5.2沙河管理部具體負(fù)責(zé)本公司沙河南、北工業(yè)區(qū)供水設(shè)施的正常運行 ,并負(fù)責(zé)抄沙河南、北工業(yè)區(qū)所有用戶的水表的抄表工作。
5.3物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)zz航苑大廈供水設(shè)施的正常運行, 并負(fù)責(zé)本公司生活區(qū)各住戶的水表的抄表工作。
5.4經(jīng)營部負(fù)責(zé)本公司商業(yè)用戶的水表抄表工作, 并負(fù)責(zé)本公司管理物業(yè)全部用戶的水費計算。
5.5財務(wù)部負(fù)責(zé)本公司管理物業(yè)全部用戶的水費收繳。
5.6機電工程部負(fù)責(zé)停水的搶修及通知相關(guān)部門。
5.7公司承接zz外物業(yè)管理項目中, 由其物業(yè)管理處具體負(fù)責(zé)該物業(yè)供水設(shè)施的正常運行。
6實施程序
6.1入住用戶用水水量的申請報裝。
6.1.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)向用戶發(fā)放《用水申請表》,具體參見運作程序《物業(yè)裝修管理》執(zhí)行。
6.1.2用戶向機電工程部提供供水系統(tǒng)管道平面圖及管道系統(tǒng)圖。
6.1.3機電工程部負(fù)責(zé)對其審查,經(jīng)批準(zhǔn)后用戶方可施工。
6.1.4機電工程部對用戶的施工驗收合格后供水,并由水工班負(fù)責(zé)碰管接表的施工或監(jiān)理,若驗收不合格,按本程序6.4.4條規(guī)定將不給予供水。
6.1.5施工驗收標(biāo)準(zhǔn)按初步審批意見及《建筑給水排水工程規(guī)范》和《安裝工程施工及驗收規(guī)范》進(jìn)行。
6.2正常供水
6.2.1本公司所有泵站的每月值班均由各相應(yīng)站長在上月末根據(jù)情況制定《值班人員安排表》,巡視項目及要求按《水泵站運行規(guī)程》執(zhí)行。
6.2.2機電工程部負(fù)責(zé)保障本公司zz中心泵站,北苑住宅區(qū)及zz苑內(nèi)所有建筑供水設(shè)施的安全可靠運行,24小時值班,做好水泵運行記錄。
6.2.3沙河管理部負(fù)責(zé)保障本公司沙河南、北工業(yè)區(qū)內(nèi)供水設(shè)施的安全可靠運行,做好水泵運行記錄。
6.2.4物業(yè)管理部具體負(fù)責(zé)zz航苑大廈供水設(shè)施的安全可靠運行,并做好運行記錄。
6.2.5所有泵站的《水泵運行記錄表》應(yīng)每半月上交機電工程部,由技術(shù)主管進(jìn)行匯總及技術(shù)分析,發(fā)現(xiàn)不正常即采取相應(yīng)的措施予以解決。
6.3正常停水
6.3.1公司接到自來水公司發(fā)出的停水通知后,機電工程部在一小時內(nèi)通知相關(guān)部門,并作記錄,由物業(yè)管理部、沙河管理部在接到通知不超過半小時內(nèi)及時通知用戶。
6.3.2公司供水設(shè)備或管道維修改造及清洗水池等需停水時,由物業(yè)管理部、沙河管理部在停水前一天書面通知用戶。
6.3.3由于工程之需要,對消防設(shè)施停水時,應(yīng)由用戶報消防辦批準(zhǔn)后,再由機電工程部按排執(zhí)行,在工作中應(yīng)實行閥門操作表制度。
6.4非正常停水
6.4.1自來水公司事故停水,由機電工程部及時與自來水公司取得聯(lián)系,了解恢復(fù)供水時間,并報告公司領(lǐng)導(dǎo)和通知相關(guān)部門,作好記錄。物業(yè)管理部、沙河管理部掌握恢復(fù)供水時間后,在半小時內(nèi)書面通知用戶。
6.4.2公司供水設(shè)備、管道在運行過程中出現(xiàn)故障或爆管造成停水,機電工程部應(yīng)盡量縮小停水范圍,及時搶修,并報告公司領(lǐng)導(dǎo),通知相關(guān)部門,并作好記錄,同時物業(yè)管理部、沙河管理部在接到通知后半小時內(nèi)書面通知用戶。
6.4.3沙河南、北工業(yè)區(qū)事故停水, 沙河管理部及時掌握情況,盡量縮小停水范圍,及時搶修,并報告公司領(lǐng)導(dǎo)和機電工程部,由機電工程部派人搶修,并作記錄;同時沙河管理部在發(fā)生事故停水不超過半小時內(nèi)通知用戶。
6.4.4懲罰性停水:當(dāng)用戶違反了公司的消防、租賃、裝修等管理條例,經(jīng)通告而拒不改正者,在得到公司領(lǐng)導(dǎo)同意后,由機電工程部對其進(jìn)行強制性停水。
6.5應(yīng)急供水保障
6.5.1機電工程部在接到自來水公司停水通知后,提前做好所屬水池水箱蓄水準(zhǔn)備,以備停水時應(yīng)急供水。
6.5.2航苑大廈管理處在接到停水通知后,提前做好大廈水池水箱蓄水準(zhǔn)備,以備停水時應(yīng)急供水。
6.5.3沙河管理部在接到停水通知后,提前做好樓宇水池水箱蓄水準(zhǔn)備,以備停水時應(yīng)急供水。
6.5.4當(dāng)供電局或公司停電時,各相關(guān)部門應(yīng)分別啟動發(fā)電機,充分保障各泵站的正常供水。
6.5.5任何人未經(jīng)消防辦及公司領(lǐng)導(dǎo)同意,不得動用消防蓄備用水。
6.6工程臨時供水
6.6.1在無現(xiàn)成供水設(shè)施、管道且施工中需提供水源的工程施工時,施工、裝修單位在施工前應(yīng)向機電工程部提出書面申請,申請包括:
a.施工及裝修單位名稱
b.施工及裝修地點、內(nèi)容和所需時間段
c.施工日用水量
6.6.2由機電工程部審查后決定臨時供水的接管處及配表大小。
6.6.3機電工程部負(fù)責(zé)對臨時供水設(shè)施進(jìn)行檢查后準(zhǔn)允供水。
6.6.4工程結(jié)束后,由施工、裝修單位向機電工程部提出申請,拆除臨時供水設(shè)施、管道,恢復(fù)至原狀態(tài)。
6.6.5由于施工或停水而浪費的水,由機電工程部負(fù)責(zé)計量和收費,其它臨時供水的抄表計費工作由機電工程部通知經(jīng)營部進(jìn)行,并由財務(wù)收費。
6.7水質(zhì)保障
6.7.1機電工程部每年對zz苑小區(qū)、北苑、南苑18、19棟,城東街2、 3棟所有水池、水箱進(jìn)行消毒清洗兩次,并作記錄。
6.7.2沙河管理部每年對沙河南北工業(yè)區(qū)內(nèi)所有水池、水箱進(jìn)行消毒清洗兩次,并作記錄。
6.7.3機電工程部將清洗后的水池、水箱儲水取樣送至福田區(qū)防疫站進(jìn)行衛(wèi)生化驗,并及時領(lǐng)取化驗結(jié)果。
6.7.4沙河管理部將清洗后的水池、水箱儲水取樣送至南山
區(qū)防疫站進(jìn)行衛(wèi)生化驗,并及時領(lǐng)取化驗結(jié)果,并將水池清洗記錄及化驗結(jié)果上交機電工程部,由技術(shù)主管綜合分析。若化驗合格,存檔備案;若不合格,則根據(jù)相應(yīng)情況找出不合格原因,并加以處理,直至化驗合格為止。
6.7.5機電工程部隨時接受配合相關(guān)衛(wèi)生防疫部門的臨時水質(zhì)衛(wèi)生抽檢工作。
6.7.6機電工程部、沙河管理部所派水池、水箱清洗人員應(yīng)在此前作體檢,以確保他們的身體健康狀況良好。
6.8用戶水表抄表
6.8.1經(jīng)營部在每月1-5日抄商業(yè)用戶水表。
6.8.2物業(yè)管理部在每月1-5日抄生活區(qū)住戶水表,報經(jīng)營部。
6.8.3沙河管理部在每月1-5日抄沙河南、北工業(yè)區(qū)用戶水表, 報經(jīng)營部。
6.9水費計算與收款
6.9.1經(jīng)營部負(fù)責(zé)統(tǒng)計各用戶的水度數(shù),計算出各用戶的水費并打印出水費票據(jù),將票據(jù)交財務(wù)部。
6.9.2財務(wù)部根據(jù)票據(jù)收取水費,具體運作按《物業(yè)管理費用的收取》程序執(zhí)行。
6.10公司供水設(shè)備的日常和定期維護保養(yǎng)
6.10.1機電工程部負(fù)責(zé)公司所轄范圍內(nèi)整個供水系統(tǒng)的運行、保養(yǎng)、維修工作,但在某些指定地點可以交由樓房管理處具體執(zhí)行運行保養(yǎng)任務(wù),機電工程部仍應(yīng)負(fù)督促及指導(dǎo)的責(zé)任,分工如下:
6.10.1.1沙河管理部負(fù)責(zé)沙河(南)、沙河(北)工業(yè)區(qū)泵站及供水設(shè)施的運行、保養(yǎng)。
6.10.1.2航苑大廈管理處負(fù)責(zé)航苑大廈泵站及供水設(shè)施的運行、保養(yǎng)。
6.10.2公司供水設(shè)備的定期維護保養(yǎng)均由水工維修班執(zhí)行,每年一次, 由機電工程部具體安排,做好定期維護保養(yǎng)記錄。
7質(zhì)量記錄
7.1用水申請表
7.2水泵站運行記錄表
7.3停水記錄表
7.4水質(zhì)檢驗記錄
第8篇 物業(yè)管理員工文明用語培訓(xùn)
物業(yè)管理公司員工文明用語培訓(xùn)
1、用語:
1.1當(dāng)外來人員進(jìn)入辦公區(qū),需要驗證時:
'先生/小姐請留步,麻煩您出示證件。'
'謝謝,您請進(jìn)。'
'對不起,無證不準(zhǔn)進(jìn)入,這是本公司的規(guī)定。'
'先生/小姐,您找誰是否提前預(yù)約'。
1.2對客戶、領(lǐng)導(dǎo)或職工打招呼時:
'早上好'、'您好'、'請進(jìn)'、'再見,您慢走'。
1.3有物品出入商場時:
'先生/小姐,您是否辦理相關(guān)手續(xù)攜帶物品請您從地下室出入。'
'對不起,攜帶物品需辦理相關(guān)手續(xù),麻煩您去管理部辦理《物品出入單》,經(jīng)確認(rèn)后,方可放行。'
1.4值班人員接聽電話或有人借用電話時:
'您好,這里是物業(yè)公司保安部,請問有什么事情需要我?guī)兔?
'請問您找誰'
'請稍等一下。'
'對不起,根據(jù)公司規(guī)定辦公電話不準(zhǔn)外借,很抱歉。'。
2、服務(wù):
2.1站崗的姿勢要求:兩臂自然下垂,挺胸抬頭,精神飽滿。不準(zhǔn)將手插在褲袋或背手,不能流露出疲倦的樣子。站立時不準(zhǔn)兩腿交叉或單腿伸得過長,倚靠在墻上。
2.2走路的姿勢要求:步伐端正、輕盈,肩部不得左右搖晃,抬頭挺胸。
2.3對來訪的客人打招呼時,應(yīng)做到有呼必應(yīng),有問必答,百問不厭。
2.4保安員要熟悉商場,并能準(zhǔn)確回答各層布局。
第9篇 金地花園物業(yè)管理方式
金地國際花園物業(yè)管理方式
借金地物業(yè)'以物業(yè)管理為依托,以業(yè)戶服務(wù)為中心'的管理理念和'基本職能標(biāo)準(zhǔn)化、業(yè)戶服務(wù)個性化'的管理模式;結(jié)合金地國際花園物業(yè)的實際狀況和業(yè)戶需求,使金地國際花園物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化,樹立北京市物業(yè)管理新典范。
(一)金地國際花園內(nèi)部管理架構(gòu)
(二)、運作機制
1.金地國際花園管理運作機制圖
2.全面質(zhì)量管理
根據(jù)iso9001質(zhì)量保證國際標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)要求,全面推行質(zhì)量管理,把質(zhì)量目標(biāo)落實到各部門、各環(huán)節(jié)直至到個人,并通過監(jiān)督檢查,使工作質(zhì)量不斷提高,達(dá)到業(yè)戶滿意的效果。
3.計劃目標(biāo)管理
按金地物業(yè)制定的各項管理指標(biāo),金地國際花園管理處各職能管理人員明確責(zé)任,授予權(quán)利,在實施過程中加強檢查和控制,并將目標(biāo)實施的各項進(jìn)展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現(xiàn)目標(biāo)動態(tài)控制,進(jìn)行目標(biāo)成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結(jié)合。
4.協(xié)調(diào)管理
運用協(xié)調(diào)管理的方法,解決在管理服務(wù)過程中經(jīng)常發(fā)生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業(yè)戶之間的矛盾和沖突。
--以行政職務(wù)權(quán)利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
--運用競爭手段促使相關(guān)方面關(guān)系的協(xié)調(diào),如通過崗位競爭,以先進(jìn)帶動后進(jìn),共同完成任務(wù)。
--輿論促動力,因勢利導(dǎo)利用輿論達(dá)到協(xié)調(diào)的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領(lǐng)導(dǎo)者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區(qū)今后促進(jìn)日常物業(yè)管理工作協(xié)調(diào)的核心力量。
5.督導(dǎo)管理
管理處擬采用金地物業(yè)管理公司成熟的督導(dǎo)管理方式,對各能職部門實施指揮和指導(dǎo)管理。
--經(jīng)濟管理,通過制定員工考評和工作成績的工資制度,調(diào)動員工積極性。
--法規(guī)管理,制定一套完整的規(guī)章制度和工作程序,以此規(guī)范員工言行,提高工作質(zhì)量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神,職業(yè)道德;加強員工培訓(xùn),不斷提高員工自身素質(zhì)和工作水平。
(三)、監(jiān)督機制
監(jiān)督機制是實現(xiàn)物業(yè)管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現(xiàn)的偏差。保證小區(qū)管理機構(gòu)及其工作人員依法辦事。
--管理者對機構(gòu)內(nèi)部工作人員進(jìn)行監(jiān)督
--業(yè)戶對管理機構(gòu)及工作人員進(jìn)行廣泛監(jiān)督,形成多方面綜合監(jiān)督體系
--過信息反饋監(jiān)督,通過各種手段及實現(xiàn)監(jiān)督管理的閉環(huán)機制,保證小區(qū)物業(yè)管理監(jiān)督機制的有效實現(xiàn)
(四)、信息反饋控制方式:
(1)中央控制室,通過投訴電話、閉路電視、巡更系統(tǒng)無線對講機等現(xiàn)代工具,及時反饋住宅區(qū)內(nèi)發(fā)生的情況。
(2)嚴(yán)格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章制度,實行規(guī)范化運作。
(3)流暢嚴(yán)密的運作流程,一環(huán)緊扣一環(huán)的,一環(huán)監(jiān)督一環(huán)。
(4)管理處經(jīng)理、主管的每月(日)檢查,通過總結(jié)評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發(fā)現(xiàn)管理服務(wù)上的缺點、盲點,以便改進(jìn)工作,提高服務(wù)質(zhì)量。
(五)量化管理及標(biāo)準(zhǔn)化運作
1、量化管理
每年根據(jù)iso9001質(zhì)量方針,確定年度質(zhì)量目標(biāo),對業(yè)主、客戶滿意率、機電設(shè)備運作完好率、維修及時率、消防隱患處理率等指標(biāo)作出量化要求。
1)實行目標(biāo)經(jīng)營管理責(zé)任制,對管理處管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化,作出具體要求。
2)管理處對全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化,確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時。
3)財務(wù)運作量化,制定詳細(xì)的年度財務(wù)預(yù)算方案,對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務(wù)指標(biāo)量化管理,提高效益。
2.運作標(biāo)準(zhǔn)化管理
1)貫徹公司iso9001物業(yè)管理質(zhì)量體系,導(dǎo)入iso14000環(huán)境管理質(zhì)量體系管理規(guī)程和操作要求。
2)運用公司《員工手冊》,規(guī)范管理處員工的行為,提倡專業(yè)、規(guī)范、文明的行為表率。
3)發(fā)揮計算機管理系統(tǒng)的作用,提高物業(yè)管理工作效率。
4)實施公司企業(yè)形象系統(tǒng)。
5)運用酒店管理模式在金地國際花園的進(jìn)行管理、服務(wù)工作。
第10篇 物業(yè)管理公司常用宣傳口號標(biāo)語
18個物業(yè)管理公司常用宣傳口號與標(biāo)語
1、維護業(yè)主合法權(quán)益,做好物業(yè)管理費清收清欠工作!
2、尊重勞動、尊重知識、尊重人才、尊重創(chuàng)造!
3、樹立正確的榮辱觀,糾正缺德失范的惡意欠費行為!
4、加強物業(yè)管理服務(wù),提高物業(yè)管理品質(zhì)!
5、物業(yè)管理業(yè)主當(dāng)家,小區(qū)建設(shè)依靠大家!
6、拖欠物業(yè)管理費是對交費業(yè)主的侵權(quán)和對全體業(yè)主的損害!
7、拖欠物業(yè)管理費是違約違規(guī)損人害已的錯誤行為!
8、物業(yè)管理有償服務(wù)需要業(yè)主按約繳費來支持!
9、欠費影響物業(yè)公司經(jīng)營,損害最大的是廣大業(yè)主的利益!
10、樹立正確的物業(yè)管理消費觀念,克服丑惡的賴賬消費行為!
11、實現(xiàn)社會和諧,建設(shè)美好家園!
12、依法依規(guī)從事物業(yè)管理,切實提供質(zhì)價相符的服務(wù)!
13、改善物業(yè)環(huán)境,加大清欠力度,解決歷史積欠!
14、加強物業(yè)管理,共建安全文明溫馨和諧的家園!
15、共建和諧樹新風(fēng),八榮八恥記心中!
16、加強民主,依法治國,構(gòu)建和諧社會!
17、樹立科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧平安社區(qū)!
18、知榮辱,樹新風(fēng),加強業(yè)主自治自律!
第11篇 某物業(yè)治安管理記錄
物業(yè)治安管理記錄
1.任何有關(guān)管理工作的記錄,或公司指示文件記錄,必須妥為保存。
2.上述記錄必須要有系統(tǒng)方式處理,如以日期、地區(qū)、事故類型、編號分類等方式。
3.物業(yè)主管必須確保上述記錄完整及準(zhǔn)確。
4.公司不會容許任何職員疏忽處理及保存物業(yè)之記錄。
5.特別事件報告
如意外、偷竊、搶劫、火警或其他特別事件等。
i.凡物業(yè)范圍內(nèi)發(fā)生任何意外事件,如偷竊、打劫、火警或其他告別事件,管理職員應(yīng)立即通知上司處理。
ii.照顧傷者,而擁有救傷資格之職員,在救護人員未到時應(yīng)對僵者施以急救。
iii.在事件發(fā)生時,所有職員應(yīng)遵照大廈主管或在場最高級職員之指示去處理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管應(yīng)于事件后盡快向上提交報告。
v.管理員工在未得到公司之同意下,不得將事件資料提供予任何人士或傳媒。
第12篇 物業(yè)管理知識--法規(guī)篇
物業(yè)管理知識學(xué)習(xí)-法規(guī)篇
001《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是建設(shè)部1994年3月24日第33號令。并于1994年4月1日批準(zhǔn)施行。
002深圳市物業(yè)管理的主要法律依據(jù)是“條例”及“細(xì)則”。
003《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》是經(jīng)市政府二屆第101次常務(wù)會議審議通過,于1998年7月20日發(fā)布并實施。
004“條例”是1994年6月18日深圳市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十三次會議通過,于1994年11月1日起施行。
005“條例”是1999年6月30日深圳市第二屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十三次會議修正。
006“細(xì)則”是深圳市政府二屆三十五次常務(wù)會議通過。1996年9月20日由深圳市市長李子彬發(fā)布《深圳市人民政府令》第二十五號施行。
007“條例”是以住宅小區(qū)類物業(yè)為基礎(chǔ)編寫的。
008“條例”所稱物業(yè)是指建成并投入使用的各類房屋及與之配套的公用設(shè)備、設(shè)施和公共場地。
009物業(yè)管理是指由專業(yè)機構(gòu)或公司,按照合同或契約,接受業(yè)主(用戶)的委托,按照市場經(jīng)營方式,運用現(xiàn)代管理方法和技術(shù),為使物業(yè)充分發(fā)揮其使用價值和經(jīng)濟效益而對物業(yè)本身及其業(yè)主(用戶)進(jìn)行管理并提供綜合服務(wù)。
*“條例”使用的概念是指對住宅區(qū)各類房屋及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地和住宅區(qū)的綠化、環(huán)境衛(wèi)生、公共秩序等項目進(jìn)行維護、修繕和整治,使之保持正常狀態(tài)的行為。
010物業(yè)專營公司是指接受物業(yè)管理公司委托,承擔(dān)住宅區(qū)的機電設(shè)備、清潔綠化、園林綠化、維修工程、保安服務(wù)等專項管理業(yè)務(wù)的機構(gòu)。
011住宅區(qū)是指以住宅為主,并有相應(yīng)配套公用設(shè)施及非住宅房屋的居住區(qū)。
012住宅區(qū)的范圍由市政府住宅行政管理部門會同有關(guān)部門劃定。
013業(yè)主是指住宅區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人。
014入住是指入住人收到書面入住(入伙)通知并辦理完結(jié)相應(yīng)手續(xù)。
015入住人在規(guī)定期限內(nèi)未辦理入住的視為入住,物業(yè)管理單位可從此時起收取相應(yīng)的管理費。
016業(yè)生公約是指由業(yè)主承諾的,對全體業(yè)主具有約束力的,有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護物業(yè)及其管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。
017自用部位是指用戶門以內(nèi)、毗連部位以外的全部自用部位、設(shè)施和設(shè)備,包括自用陽臺、門、窗、防盜網(wǎng),室內(nèi)自用隔墻、墻(板)面等。
018共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等)、抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施等。
019毗連部位是指房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。
020住宅區(qū)的公共場所和公用設(shè)施的使用和維護是由全體業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人共同使用和維護。
021住宅區(qū)的物業(yè)管理采用業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合,屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的模式。
022業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本權(quán)利是依法參加住宅區(qū)物業(yè)管理。
023業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人的基本義務(wù)是合理使用房屋和公用設(shè)施,維護住宅區(qū)公共利益。
024業(yè)主委員會成立的條件是住宅區(qū)入住率達(dá)到50%以上或自第一個業(yè)主入住起滿兩年。
025業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司之間是平等的民事主體關(guān)系(法律關(guān)系)。
026分期開發(fā)的住宅區(qū)如何選舉業(yè)主委員會:分期開發(fā)的住宅區(qū),經(jīng)已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主申請,區(qū)住宅主管部門可以召集臨時業(yè)主大會,在分期開發(fā)期間成立臨時業(yè)主委員會。臨時業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)與業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)相同。
027業(yè)主大會由本住宅區(qū)的業(yè)主組成。
028業(yè)主大會召開的條件是須經(jīng)由已入住的過半數(shù)投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行。
029業(yè)主大會業(yè)主不能出席或業(yè)主未滿十八歲的如何處理:書面委托代理人參加;法定代理人參加。
030業(yè)主大會每年至少召開一次。
031組織召開業(yè)主大會的程序是業(yè)主委員會
負(fù)責(zé)在會議召開七天前將業(yè)主大會召開日期和內(nèi)容送達(dá)每名業(yè)主。
032業(yè)主如何要求召開業(yè)主大會:經(jīng)持有住宅區(qū)全體業(yè)主10%以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應(yīng)在接到該項提議起20日內(nèi)就該項提議召開業(yè)主大會。
033經(jīng)提議而業(yè)主委員會不召開業(yè)主大會如何處理:在20日內(nèi),業(yè)主委員會未召集業(yè)主大會,由提議的業(yè)主向區(qū)住宅主管部門申請,區(qū)住宅主管部門可以責(zé)令或限期業(yè)主委員會召集業(yè)主大會。
034業(yè)主大會通過的決議必須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的過半數(shù)通過。
035業(yè)主大會表決可以采取投票方式或者其他方式,各類房屋按建筑面積每10平方米為1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的計算為1票,不足5平方米的不計票。
036業(yè)主大會的職權(quán)包括:1.選舉、罷免業(yè)主委員會組成人員;2.監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;3.聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告;4.決定住宅區(qū)內(nèi)關(guān)于業(yè)主利益的重大事項;5.修改業(yè)主公約;6.改變和撤消業(yè)主委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定;7.批準(zhǔn)業(yè)主委員會章程。
037業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會在業(yè)主中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會主任、副主任由業(yè)主委員會在其委員中選舉產(chǎn)生;業(yè)主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關(guān)單位的人員擔(dān)任業(yè)主委員會委員;業(yè)主委員會可聘請執(zhí)行秘書1至2名,負(fù)責(zé)處理業(yè)主委員會日常事物;
038業(yè)主委員會章程的制定業(yè)主委員會章程經(jīng)業(yè)主委員會委員一致同意制定,并經(jīng)業(yè)主大會批準(zhǔn)。
039業(yè)主委員會實行差額選舉方式。
040業(yè)主委員會委員的人數(shù)一般為11人至17人,經(jīng)業(yè)主大會決定可適當(dāng)增減,但最低不得少于5人。
041入選業(yè)主委員會委員的人員應(yīng)熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、有一定的組織能力和必要工作時間。
042業(yè)主委員會每屆任期三年。
043業(yè)主委員會換屆選舉業(yè)主委員會委員可連選連任。
044業(yè)主委員會成員的工作性質(zhì)委員為兼職,主任可專職。
045業(yè)主委員會會議由業(yè)主委員會主任根據(jù)工作需要召集,并應(yīng)在會議召開7天前將會議通知書及有關(guān)材料送達(dá)每位委員。
046業(yè)主委員會召開會議時,可以邀請政府有關(guān)部門、居民委員會、物業(yè)管理公司等單位的人員和非業(yè)主使用人代表參加會議。
047業(yè)主委員會向業(yè)主大會負(fù)責(zé)并報告工作。
048業(yè)主委員會的職權(quán)有:1.召集和主持業(yè)主大會;2.審議和決定住宅維修基金和公用設(shè)施專用基金的使用;3.采取公開招標(biāo)方式聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理,并與其訂立、變更或解除委托管理合同;4.審議物業(yè)管理公司制定的對本住宅區(qū)的年度管理計劃、住宅區(qū)配套工程和重大的維修工程項目;5.審議住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費的收費標(biāo)準(zhǔn);6.監(jiān)督物業(yè)管理公司對本住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。
049業(yè)主委員會的職權(quán)中,其中3.4.5.項規(guī)定的事項須報業(yè)主大會批準(zhǔn).
050業(yè)主委員會的義務(wù)包括:1.執(zhí)行業(yè)主大會各項決定;2.遵守和履行物業(yè)委托管理合同;3.不得從事各種投資和經(jīng)營活動;4.對物業(yè)管理公司的正當(dāng)經(jīng)營和管理活動予以支持和配合。
051業(yè)主委員會不可以從事以盈利為目的的經(jīng)營活動.
052業(yè)主委員會表決的原則是采取少數(shù)服從多數(shù)的原則。
053業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定等不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
054物業(yè)公司根據(jù)住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同對住宅區(qū)統(tǒng)一實施管理.
055物業(yè)委托管理合同應(yīng)包括的內(nèi)容:委托管理事項;管理標(biāo)準(zhǔn);管理權(quán)限;管理期限;管理費收支;利潤及風(fēng)險、監(jiān)督檢查;違約責(zé)任及其他權(quán)利義務(wù)條款。
056住宅區(qū)物業(yè)委托管理合同應(yīng)當(dāng)報區(qū)住宅管理部門備案.
057開發(fā)建設(shè)單位對住宅區(qū)前期的物業(yè)管理是:開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)從住宅區(qū)入住前6個月開始自行或委托物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行前期管理。
058前期管理的費用由開發(fā)建設(shè)單位自行承擔(dān)。
059開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)可以決定住宅小區(qū)的物業(yè)管理事宜.
060在住宅區(qū)開始入住2年內(nèi)成立業(yè)主委員會的,不可以終止物業(yè)管理公司與開發(fā)建設(shè)單位簽定的委托管理合同.但業(yè)主委員會可與開發(fā)建設(shè)單位簽訂委托管理合同,并行使本條例規(guī)定的各項職責(zé)。
061住宅區(qū)入住2年后,業(yè)主委員
會應(yīng)依“條例”規(guī)定聘請物業(yè)管理公司對住宅區(qū)進(jìn)行管理,原物業(yè)管理公司在同等條件下可以優(yōu)先承包管理。
062物業(yè)管理公司在住宅區(qū)范圍內(nèi)的管理事項包括:房屋的使用、維修、養(yǎng)護;消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房(棚)、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等公用設(shè)施的使用、維修、養(yǎng)護和管理;清潔衛(wèi)生;車輛行駛和停泊;公共秩序;市住宅主管部門規(guī)定和委托管理合同規(guī)定的其他物業(yè)管理事項。
063物業(yè)管理公司的權(quán)利是:根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī),結(jié)合實際情況,制定本住宅區(qū)物業(yè)管理辦法;依據(jù)委托管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用;制止違反住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的行為;選聘專營公司承擔(dān)專項經(jīng)營業(yè)務(wù)。
064物業(yè)管理公司的義務(wù)是:以為業(yè)主服務(wù)為宗旨,注重社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益;按市住宅主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和委托管理合同對住宅區(qū)實施物業(yè)管理;接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督;組織或協(xié)助有關(guān)部門提供社區(qū)生活服務(wù)和開展社區(qū)文化活動;按照法律、法規(guī)和市政府的有關(guān)規(guī)定從事經(jīng)營活動。
065住宅區(qū)內(nèi)車輛管理的規(guī)定包括:接受公安等部門的統(tǒng)一指導(dǎo)和監(jiān)督;進(jìn)入住宅區(qū)的車輛應(yīng)按規(guī)定停放在停車場或設(shè)置有停車標(biāo)志的場所;物業(yè)管理單位應(yīng)與車主明確車輛保管關(guān)系或車位有償使用關(guān)系,并按有關(guān)規(guī)定收取相應(yīng)的保管費或車位使用費。
066物業(yè)管理公司對住宅區(qū)的管理未能達(dá)到市住宅主管部門和委托管理合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),或者違反委托管理合同規(guī)定的,業(yè)主委員會或委托方可終止合同。
067物業(yè)管理公司因管理、維修、養(yǎng)護不善,造成業(yè)主損失的,應(yīng)賠償業(yè)主損失。
068物業(yè)管理公司違反有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定的,由有關(guān)部門依法予以處理。
069物業(yè)管理公司享受國家第三產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策.
070有關(guān)業(yè)主公約的規(guī)定有:由市住宅主管部門統(tǒng)一制訂示范文本;業(yè)主大會可以根據(jù)本住宅區(qū)的實際情況進(jìn)行修改補充,并報市住宅主管部門和區(qū)住宅主管部門備案;業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)、政府有關(guān)規(guī)定和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。
071業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括:住宅區(qū)名稱、地點、面積及戶數(shù);公共場所及公用設(shè)施狀況;業(yè)主大會的召集程序及決定住宅區(qū)重大事項的方式;業(yè)主使用其住宅和住宅區(qū)內(nèi)公共場所及公用設(shè)施的權(quán)益;業(yè)主參與住宅區(qū)物業(yè)管理的權(quán)利;業(yè)主對業(yè)主委員會及物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán);住宅區(qū)物業(yè)各項維修、養(yǎng)護和管理費用的繳交;業(yè)主在本住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)遵守的行為準(zhǔn)則;違反業(yè)主公約的責(zé)任;其他有關(guān)事項。
072業(yè)主公約生效的條件是:業(yè)主公約在住宅區(qū)入住率達(dá)到30%后,經(jīng)已入住業(yè)主中持有過半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主簽訂后生效。
073已生效的業(yè)主公約對本住宅區(qū)所有業(yè)主有約束力.
074業(yè)主入住時物業(yè)管理公司應(yīng)組織業(yè)主簽訂業(yè)主公約.
075在移交住宅區(qū)的同時,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向業(yè)主委員會移交的住宅區(qū)工程建設(shè)資料包括:住宅區(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖;地下管網(wǎng)竣工圖;住宅區(qū)各類房屋清單;出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單;住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單;住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施設(shè)備及公共場地的竣工日期。
076在業(yè)主委員會未成立時,由物業(yè)管理公司接管住宅區(qū)工程建設(shè)資料,并代為保管。
077業(yè)主、承租人和其他非業(yè)主使用人使用房屋應(yīng)遵守的規(guī)定有:未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。
078室內(nèi)部分的維修責(zé)任由業(yè)主負(fù)責(zé)維修。
079室內(nèi)部分維修責(zé)任界限的劃分是:業(yè)主大門內(nèi),水、電表閘、閥以內(nèi)。
080室內(nèi)部分的維修費用由業(yè)主(非業(yè)主使用人、租戶)負(fù)責(zé)。
081共用部分維修養(yǎng)護責(zé)任的劃分是由物業(yè)公司組織定期養(yǎng)護和維修。
082共用部分的維修養(yǎng)護費用從房屋(本體)維修基金中支付。
083公用設(shè)施維修責(zé)任界限的劃分是:住宅區(qū)的道路、路燈、溝渠、池、井、綠化、娛樂場所、停車場、連廊、自行車房(棚)等住宅區(qū)公用設(shè)施由物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理維修養(yǎng)護。
084公用設(shè)施的維修費用從管理服務(wù)費中支付。
085住宅區(qū)的水、電、煤氣、通訊等管線的維修養(yǎng)護由相關(guān)業(yè)務(wù)單位負(fù)責(zé),維修養(yǎng)護費用由相關(guān)業(yè)務(wù)單位支付。
086房屋毗連部位的維修養(yǎng)護由誰負(fù)責(zé)在房屋本體中不屬于共用部位和自用部位的部位、設(shè)施和設(shè)備。毗連部位及設(shè)施的
維修養(yǎng)護由毗連的業(yè)主或相關(guān)責(zé)任人共同組織實施或委托物業(yè)管理公司組織實施。
087毗連部位維修養(yǎng)護費用由業(yè)主和相關(guān)責(zé)任人按比例分擔(dān)費用。其*有墻體按兩側(cè)均分后,由每側(cè)業(yè)主按比例分擔(dān),共有樓板其樓面與頂棚部位由所在層業(yè)主負(fù)責(zé),其結(jié)構(gòu)部位由毗連層上下業(yè)主按比例分擔(dān)。
088人為造成公用設(shè)施損壞、損失的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)、賠償。
089房屋外觀的整潔、統(tǒng)一由業(yè)主、承租人、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理公司共同維護。
090房屋的修繕、粉刷由業(yè)主委員會決定。
091房屋的天面、外墻每10年至少修繕、粉刷一次。
092房屋的空調(diào)架、防盜網(wǎng)等外觀設(shè)施每三年至少修繕、粉刷一次。
093房屋的樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施每五年至少修繕、粉刷一次。
094房屋的天面、外墻、空調(diào)架、防盜網(wǎng)、樓梯間的墻面、臺階、扶手等設(shè)施項目到修繕粉刷期確實不需要修繕和粉刷的,業(yè)主委員會可向市、區(qū)住宅主管部門申請延期修繕和粉刷,經(jīng)市、區(qū)住宅主管部門同意,可以延期。
095房屋的修繕和粉刷等設(shè)施項目費用,外觀設(shè)施由業(yè)主或承租人承擔(dān);其他費用從住宅本體維修基金中支付。
096房屋及其附屬設(shè)施或住宅公用設(shè)施在可能危害房屋安全或公共安全時需即時維修。
097公用設(shè)施專用基金由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按一定的提取比例提取,并一次性向業(yè)主委員會劃撥;由區(qū)住宅主管部門設(shè)立專帳管理;使用辦法由市政府制訂;區(qū)住宅主管部門對業(yè)主委員使用公用設(shè)施專用基金不得干涉;
098公用設(shè)施專用基金提取的比例按住宅區(qū)除地價以外的建設(shè)總投資2%提取。
099公用設(shè)施專用基金用于購買管理用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重大維修工程項目。
100住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為。
101住宅區(qū)的專用房屋指的是物業(yè)管理的管理用房與按比例提供給業(yè)主委員會由物業(yè)管理公司經(jīng)營的商業(yè)用房。
102住宅區(qū)的專用房屋由開發(fā)建設(shè)單位在住宅區(qū)移交時按市政府規(guī)定以建造成本提供管理用房,以微利房價提供部分商業(yè)用房;
103住宅區(qū)的專用房屋的產(chǎn)權(quán)屬該住宅區(qū)全體業(yè)主;
104物業(yè)管理用房的計算方法是:物業(yè)管理用房面積(平方米)=人均管理用房規(guī)劃指標(biāo)(0.06)×住宅區(qū)房屋總套數(shù)(住宅、單身公寓套數(shù)加上非住宅房屋每 100平方米建筑面積折一套;寫字樓、商業(yè)面積、工業(yè)廠房等物業(yè)亦按每100平方米建筑面積折一套)×戶均人口數(shù)(3.75)。
105物業(yè)管理用房包括辦公用房、生活用房、庫房等,不包括機電及保安人員值班用房。
106保安人員宿舍用房由開發(fā)建設(shè)單位利用小區(qū)(大廈)內(nèi)相關(guān)公共場所解決。
107物業(yè)管理用房必須是正規(guī)用房。
108向業(yè)主委員會提供管理用房的期限在業(yè)主委員會成立2個月內(nèi)提供,最遲不超過6個月(商業(yè)用房、公用設(shè)施專用基金相同)。
109提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房面積的計算方法是多層按總建筑面積的3‰,高層住宅區(qū)或別墅區(qū)按總建筑面積的2‰提供。
110提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房的購置費可從公用設(shè)施專用基金中墊支,并從該商業(yè)用房經(jīng)營收入中收回。
111提供給業(yè)主委員會的商業(yè)用房由物業(yè)管理公司按委托管理合同使用、經(jīng)營,其收入用于彌補管理費的不足。
112住宅區(qū)的公用設(shè)施專用基金、住宅本體維修基金和管理服務(wù)費的收支帳目業(yè)主委員會應(yīng)每三個月至少公布一次,接受業(yè)主的監(jiān)督。
113業(yè)主、非業(yè)主使用人違反業(yè)主公約的,承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。
114對未交納物業(yè)管理服務(wù)費、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費用的,物業(yè)管理公司可要求業(yè)主限期交納。
115對逾期不交納物業(yè)管理費、本體維修基金的,可按日加收應(yīng)交納費用萬分之五的滯納金,并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交;連續(xù)六個月不交納的,可向人民法院申請追繳。
116物業(yè)管理公司違反物業(yè)
委托管理合同的約定并造成損失的,承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任并承擔(dān)相應(yīng)損失。
117業(yè)主委員會、業(yè)主大會違反“條例”第二十二條“業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)接受市、區(qū)住宅主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督;業(yè)主大會的決定、業(yè)主委員會章程的內(nèi)容或業(yè)主委員會的決定不得與憲法、法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。”規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤消其決定,并通告全體業(yè)主。
118業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司有下列行為之一的:①擅自擴大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn);②改變公用設(shè)施專用基金和住宅(本體)維修基金的用途,或未按規(guī)定定期公布收支帳目的;③改變專用房屋的用途,未按規(guī)定使用的;④管理制度不健全、管理混亂,造成對住宅區(qū)的房屋管理、維修、養(yǎng)護不善,經(jīng)市、區(qū)主管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)予以處罰的。業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并限期改正;逾期不改正的,業(yè)主委員會可以終止委托管理合同;市住宅主管部門和有關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正,并可處以3000元以上10000元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,市住宅主管部門可以降低其物業(yè)管理資質(zhì)等級,直至吊銷其物業(yè)管理的經(jīng)營項目。
119業(yè)主委員會進(jìn)行投資和經(jīng)營活動,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,可以并處3000元以上10000元以下的罰款。
120業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人未經(jīng)市政府有關(guān)部門批準(zhǔn),不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面及通道進(jìn)行違章鑿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋從事危害公共利益的活動;不得侵害他人的正當(dāng)權(quán)益。違反上述第三十八條規(guī)定的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,恢復(fù)原狀,可以并處1000元以上5000元以下的罰款。
121業(yè)主、非業(yè)主使用人或其他單位、個人違反住宅區(qū)內(nèi)禁止踐踏、占用綠化地;占用樓梯間、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用設(shè)施而影響其正常使用功能;亂拋垃圾、雜物;影響市容觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛等;損毀、涂劃園林藝術(shù)雕塑;聚眾喧鬧;隨意停放車輛和鳴喇叭;發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;排放有毒、有害物質(zhì);經(jīng)營業(yè)主公約所禁止的行業(yè);法律、法規(guī)及市政府規(guī)定禁止的其他行為的,市、區(qū)住宅主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正,可以并處100元以上2000元以下的罰款。
122寫字樓、商住樓及工業(yè)廠房等物業(yè)可參照本“條例”執(zhí)行。
123物業(yè)管理公司必須按照所持有的“物業(yè)管理資質(zhì)”從事相應(yīng)的物業(yè)管理工作。
124資質(zhì)證書分為甲級、乙級、丙級3種。
125物業(yè)管理公司按持有的不同資質(zhì)證書,進(jìn)行物業(yè)管理工作。持有甲級資質(zhì)證書的單位,可以管理各類物業(yè)并按甲級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費;持有乙級資質(zhì)證書的單位,可以管理30層以下的各類物業(yè)并按乙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費;持有丙級資質(zhì)證書的單位,可以管理9層以下的各類物業(yè)(涉外住宅區(qū)、別墅小區(qū)除外)并按丙級標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費。
126業(yè)主委員會是否有權(quán)委托會計師事務(wù)所對物業(yè)管理公司進(jìn)行審計業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司可以共同委托會計師事務(wù)所對住宅(本體)維修基金和管理服務(wù)費的使用明細(xì)表和收支明細(xì)帳目進(jìn)行審計。
127對物業(yè)公司審計的費用從管理費中支付。
128業(yè)主委員委托會計師事務(wù)所會對物業(yè)管理公司進(jìn)行審計的前提條件是在業(yè)主委員會與該物業(yè)管理公司之間的委托管理合同依法終止時。
129住宅區(qū)管理服務(wù)費總收入的主要來源有1.部分商業(yè)用房租金;2.公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的經(jīng)營收入;3.向業(yè)主收取管理服務(wù)費;4.住宅區(qū)的其他合法收入。
130住宅區(qū)管理服務(wù)費的基本開支有1.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備和公共場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、公用水電費、設(shè)備損耗費、垃圾清運費、綠化養(yǎng)護費等);2.業(yè)主委員會、管理處核定人員的津貼工資、福利及辦公、經(jīng)營費用;3.就管理工作而聘請的專營公司及其他聘請人員的費用;4.住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費;5.住宅區(qū)必要的社區(qū)文化活動費用。
131管理服務(wù)費不包含業(yè)主與非業(yè)主使用人的人身保險、財產(chǎn)保管保險費用。
132收取管理服務(wù)費項目和標(biāo)準(zhǔn)以及每年基本開支的項目和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會根據(jù)物業(yè)管理公司的資質(zhì)證書等級以及業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的實際需求,參照市物價主管部門和市住宅主管部門的指導(dǎo)收費標(biāo)準(zhǔn)審議確定后,報業(yè)主大會批準(zhǔn)執(zhí)行。
133住宅區(qū)管理服務(wù)費的收支帳目由業(yè)主委員會主任和住宅區(qū)管理處主任簽字并加蓋公章后每三個月至少張榜公布一次;年度帳目公布應(yīng)由業(yè)主委員會主任和物業(yè)管理公司法定代表人簽字并加蓋公章后公布。
134住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的所有權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)主委員會。
135住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金的主管部門市住宅主管部門和區(qū)住宅管理部門。
136住宅區(qū)公用設(shè)施專用基
金所說的開發(fā)建設(shè)單位總投資含公用設(shè)施配套費、建造成本。
137住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的范圍是:區(qū)內(nèi)的非市政道路、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等;文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房(棚)。(不包括產(chǎn)權(quán)不屬于全體業(yè)主共有的物業(yè))。
138住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金所說的重大維修項目的標(biāo)準(zhǔn)是:區(qū)內(nèi)道路路面、路基嚴(yán)重?fù)p壞,造成無法通行的;路燈線路需要改造或重新敷設(shè)的;溝、渠、池、井、井壁(面)出現(xiàn)嚴(yán)重斷裂或破損的;園林綠化地樹木、草皮及雕塑、小品等設(shè)施需重新造植或更新改造的;文化娛樂體育場所需改造、改建或因房屋的基礎(chǔ)傾斜造成裂縫或因結(jié)構(gòu)等原因造成柱、梁、板墻、裂縫或嚴(yán)重?fù)p壞的;停車場、連廊、自行車房(棚)需要更新、改造、改建的;地下排水管網(wǎng)大修、更新、改造等。
上述范圍之外的由市住宅主管部門確定。
139高層住宅區(qū)專用基金的使用比例30%用于本體外公用設(shè)施;其余用于本體共用設(shè)施的重大維修工程項目。
140專用基金不屬于業(yè)主委員會或物業(yè)管理公司的經(jīng)營收入。
141專用基金用于住宅區(qū)公用設(shè)施重大維修養(yǎng)護工程項目時,只能使用基金的增值部分。如增值部分不足,從管理費積累中墊支或由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
142物業(yè)管理公司需要使用專用基金時,應(yīng)向業(yè)主委員會提供法定代表人簽字蓋章的使用申請;該項目有關(guān)圖紙、預(yù)算資料;施工承接單位或人員資質(zhì)資料。
143業(yè)主委員會對物業(yè)管理公司使用專用基金的審批程序是:業(yè)主委員會在接到物業(yè)管理公司使用專用基金的申請后14日內(nèi)召集業(yè)主大會審議;同意后,向區(qū)住宅管理部門報送有業(yè)主委員會主任及物業(yè)管理公司法定代表人共同簽字的《住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金使用申請表》;區(qū)住宅管理部門應(yīng)在接到申請表后14日內(nèi)完成審批并將款項撥到物業(yè)管理公司帳戶。
144房屋(本體)維修基金屬各類物業(yè)業(yè)主的共有資產(chǎn),以每個單體物業(yè)為單位,由該單體物業(yè)的所有業(yè)主按各自物業(yè)的建筑面積分擔(dān)和享用。
145房屋(本體)維修基金的主管部門是市住宅主管部門;各區(qū)住宅主管部門對轄區(qū)內(nèi)各類物業(yè)的本體基金的使用和管理指導(dǎo)和監(jiān)督。
146業(yè)主繳交房屋(本體)維修基金規(guī)定:業(yè)主自該棟房屋竣工交付使用保修期滿后的第一個月起,按月繳交本體維修基金;業(yè)主發(fā)生變更時原業(yè)主所交的本體基金不予退還。因開發(fā)單位的原因造成空置的房屋,其本體基金由開發(fā)單位繳交。
147房屋(本體)維修基金的收取標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行市物業(yè)主管部門頒布的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)每兩年制訂和發(fā)布一次。各業(yè)主委員會可根據(jù)房屋的使用狀況和本體基金積累狀況,經(jīng)與物業(yè)管理公司協(xié)商后,對本體基金繳交標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整。
148房屋(本體)維修基金的使用原則是:按照取之于民,用之于民的原則,用于房屋本體共用部位的維修養(yǎng)護。
149房屋(本體)維修基金的使用范圍是:共用部位的維修養(yǎng)護由管理處組織實施,其費用從本體基金中支出。共用部位是結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等),抗震結(jié)構(gòu)部位(包括構(gòu)造柱、梁、墻等)、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、本體共用排煙道(管)、電梯、機電設(shè)備、本體消防設(shè)施、公共天線、本體上下水主管道、共用防盜監(jiān)控設(shè)施等。
150房屋(本體)維修基金的使用比例:本體基金的30%用于房屋本體共用部位的日常維修和零星小修,其余的70%用于房屋本體共用部位中修以上維護工程(含新增和改造工程,下同);用于中修以上維護工程時,須經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意。
151房屋(本體)維修基金維修標(biāo)準(zhǔn):房屋共用部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行國家建設(shè)部有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
152房屋(本體)維修基金不夠支出時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,由全體業(yè)主分?jǐn)?單棟房屋本體基金不夠使用時,經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意,由該棟各業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>
153物業(yè)管理公司之管理處對每年房屋(本體)維修基金的使用應(yīng)于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預(yù)算,提交業(yè)主委員會審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃及預(yù)算后15日內(nèi)作出答復(fù),逾期視為同意;急修工程應(yīng)在7日內(nèi)答復(fù),逾期視為同意。
154如業(yè)主委員會或該棟房屋部分業(yè)主不同意管理處使用本體基金進(jìn)行中修以上維修工程計劃時,管理處認(rèn)為有充足理由使用,或該項目實施與否涉及國家或特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關(guān)規(guī)定的,可由物業(yè)管理公司申請,經(jīng)區(qū)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。
155房屋(本體)維修基金使用之后的手續(xù):日常維護和零星小修由管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證;中修以上工程應(yīng)出具“施工項目清單”,由委員會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主 )、管理處主任簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
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p; 156房屋(本體)維修基金的帳務(wù)以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專(記)帳管理,并設(shè)立專用帳號存儲本物業(yè)的本體基金。
157房屋(本體)維修基金的監(jiān)督辦法:本體基金的收支項目,由管理處每三個月在各棟房屋的顯著位置公布一次?；饚つ苛忻骰饝?yīng)用的項目、部位、費用支出及證明人、基金余額(單體和全部),并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
158業(yè)主不按規(guī)定繳納基金的,管理處可按法規(guī)政策規(guī)定或委托管理合同、業(yè)主公約規(guī)定采取相應(yīng)催繳措施。
159物業(yè)管理公司及其管理處在使用房屋(本體)維修基金有下列不規(guī)范行為之一的,市、區(qū)住宅主管部門可依法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰:1.擅自提高本體基金收費標(biāo)準(zhǔn);2.改變本體基金的用途,挪作它用的;3.未按規(guī)定期限公布本體基金收支帳目的;4.拒絕接受業(yè)主委員會或業(yè)主查詢的。
160物業(yè)管理公司及其管理處未按時公布帳目或拒絕查詢的,業(yè)主可以拒繳本體基金。
161對房屋(本體)維修基金用于日常小修并超出規(guī)定的本體基金比例的,經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護單棟房屋50%以上業(yè)主同意,日常小修可以超出規(guī)定的本體基金比例,超出部分可在下年度本體基金的小修費里沖抵,或經(jīng)業(yè)主委員會決定提高本體基金收取標(biāo)準(zhǔn)彌補。
162房屋(本體)維修基金征收的具體標(biāo)準(zhǔn)是:本體基金征收標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)物業(yè)的使用年限及新舊程度,維修養(yǎng)護實際需要,并考慮群眾的經(jīng)濟承受能力等因素制定。本體基金可按如下標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主征收(注:房屋保修期內(nèi)不得征收):多層住宅(不帶電梯)每月每平方米建筑面積0.15元,高層商住樓、住宅樓(含帶電梯的多層住宅)每月每平方米建筑面積0.25元。其他房屋(含寫字樓、商業(yè)大廈、廠房等)的本體基金標(biāo)準(zhǔn),參照上述規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,但經(jīng)業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主同意,征收標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)上浮,但最高上浮幅度不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 50%。
163房屋(本體)維修基金使用的權(quán)限規(guī)定:動用本體基金,應(yīng)履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由物業(yè)管理處負(fù)責(zé)人和本棟房屋樓長共同簽字后支付;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟房屋占60%以上業(yè)主同意后方可使用。 本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟房屋的業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
164在特區(qū)從事住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、商住樓、寫字樓等各類物業(yè)及相配套的公用設(shè)施、設(shè)備、公共場地的管理服務(wù)的單位,應(yīng)遵守《深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》。
165物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)遵守社會化、專業(yè)化、企業(yè)化的原則,保持物業(yè)與城市環(huán)境的整潔優(yōu)美,保障物業(yè)的安全使用,維護業(yè)主和其他非業(yè)主使用人的合法權(quán)益。
166何種物業(yè)可以不采用招標(biāo)的方式確定物業(yè)管理企業(yè) 物業(yè)由開發(fā)建設(shè)單位自用的;在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),多層物業(yè)總建筑面積低于五萬平方米的,或高層物業(yè)總建筑面積低于二萬平方米的,或多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬平方米的。前款物業(yè)管理區(qū)域的范圍,由市主管部門會同有關(guān)部門劃定。
167物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo),可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)的形式。
168物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)包括:物業(yè)管理處機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項管理規(guī)章制度;管理服務(wù)人員配備方案;管理服務(wù)用房及其他物資裝備配置方案;管理服務(wù)費用收支預(yù)算方案;管理服務(wù)分項標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)承諾;社區(qū)文化服務(wù)方案;管理服務(wù)模式設(shè)想等。
169物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù),應(yīng)當(dāng)遵循國家有關(guān)的強制性標(biāo)準(zhǔn);沒有國家強制性標(biāo)準(zhǔn)的,應(yīng)當(dāng)符合市主管部門規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵物業(yè)管理企業(yè)采用國外先進(jìn)的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),提高管理服務(wù)水平。
170物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實施物業(yè)管理的傭金是不得超過物業(yè)管理成本的百分之十。
171物業(yè)管理公司派出機構(gòu)物業(yè)管理處下列項目支出列入物業(yè)管理成本,但不得重復(fù)計算:1.管理處管理人員的工資、福利;2.保潔消殺費;3.治安防范費;4.公用配套設(shè)施日常維修養(yǎng)護費;5.園林綠地維修養(yǎng)護費;6.用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊及經(jīng)營、辦公費用;7.公用部位水電費;8.電梯運行維修養(yǎng)護費;9.中央空調(diào)費。
172對物業(yè)管理企業(yè)在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)收取的管理服務(wù)費用及按規(guī)定用于管理服務(wù)的經(jīng)營性收入實行獨立核算。除去管理服務(wù)的成本開支、物業(yè)管理企業(yè)的傭金和依法應(yīng)繳納的稅、費后,有結(jié)余的,應(yīng)轉(zhuǎn)入本物業(yè)管理區(qū)域下年度的管理服務(wù)費用,不得擅自提取或挪作他用。
173物業(yè)管理企業(yè)在合理的時間內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)管理活動包括對物業(yè)進(jìn)行巡視、檢查、或?qū)门涮自O(shè)施、設(shè)備、公共場地和房屋本體共用部位及設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護或改造,或按規(guī)定對物業(yè)的裝修進(jìn)行監(jiān)管的,業(yè)主或非業(yè)主使用人應(yīng)當(dāng)提供方便并接受監(jiān)管,不得無理拒絕或阻撓。具體巡視、檢查的內(nèi)容和時間、維修養(yǎng)護或改的項目及施工的時間、地點均應(yīng)當(dāng)提前公布。業(yè)主、非業(yè)主使用人與物業(yè)管理企業(yè)對前款維修養(yǎng)護或改造的項目有分歧的,由市、區(qū)主管部門決定執(zhí)行;對維修養(yǎng)護或改造的費用有疑義的,可向物業(yè)管理企業(yè)提出質(zhì)詢,物業(yè)管理企
業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到質(zhì)詢后七日內(nèi)予以答復(fù)。
174業(yè)主及其他非業(yè)主使用人對物業(yè)管理企業(yè)公布的收費標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)項目、物業(yè)管理的收支帳目有疑義的,可向市、區(qū)主管部門和價格行政管理部門投訴;市、區(qū)主管部門或市、區(qū)價格行政管理部門應(yīng)在收到投訴后及時予以查處,并將查處結(jié)果書面通知投訴人。
175物業(yè)管理公司應(yīng)交納的稅種有:營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加;企業(yè)所得稅;增值稅;印花稅。
176營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、教育費附加的稅率為:營業(yè)收入的5%。營業(yè)稅的1%。營業(yè)稅的3%。
177收取的中央空調(diào)使用費不算作營業(yè)收入不計征營業(yè)稅。
178物業(yè)管理公司代收的水、電費收費項目要交增值稅。
