物業(yè)管理公司簡介材料（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：82

物業(yè)管理公司簡介材料

第1篇物業(yè)管理公司簡介材料

物業(yè)管理公司簡介

**市**物業(yè)管理有限公司成立于2000年,注冊資金100萬,是具有三級資質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)企業(yè);公司成立后建立了規(guī)范的管理制度,設(shè)立了各部門、各崗位職責(zé)制度和客服中心、清潔綠化、秩序維護(hù)巡查、水電維修、財務(wù)等各項管理制度,從而提高了工作效率;隨著制度化的形成,促進(jìn)了持續(xù)的發(fā)展勢頭;在公司領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下,員工愛崗敬業(yè),無私奉獻(xiàn),隊伍綜合素質(zhì)逐步提高,服務(wù)理念、服務(wù)意識也不斷加強(qiáng),公司管理層及骨干員工都具有超前的服務(wù)理念和服務(wù)意識;曾管理服務(wù)過多種類型物業(yè),如電子科技大學(xué)**學(xué)院、**居、**花園、**教師樓、**華庭、**花園、**居、**苑、**山莊、**花園、**花園、**苑等,而**坊、**雅筑也即將進(jìn)駐收樓。

公司以'規(guī)范管理,優(yōu)質(zhì)服務(wù),品牌經(jīng)營,業(yè)主滿意'為目標(biāo);'樹立形象、打造品牌、拓展市場'是公司宗旨;公司堅持'務(wù)實、求精、效益、創(chuàng)新'的質(zhì)量管理方針,以人為本,奉行'以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)'的服務(wù)宗旨;公司始終圍繞客戶的需求和期望開展物業(yè)管理服務(wù)工作;通過系列的物業(yè)服務(wù)確保滿足客戶當(dāng)前和未來的期望,并努力超越客戶的期望。

第2篇物業(yè)公司質(zhì)量管理部副總監(jiān)崗位說明書

部門:質(zhì)量管理部部門主管職位:副總監(jiān)

職位:副總監(jiān)直屬上司職位:總經(jīng)理

管轄人數(shù):6

主要工作職責(zé):

1.負(fù)責(zé)質(zhì)量工作,包括組織服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、qe體系運(yùn)作、創(chuàng)優(yōu)等品質(zhì)管理工作。

2.負(fù)責(zé)建立和發(fā)展公司服務(wù)質(zhì)量考核制度,并組織實施和作出評價。

3.組織半年一度的業(yè)戶滿意度調(diào)查,受理業(yè)戶升級投訴。

4.負(fù)責(zé)對各項目發(fā)生的重大事故的組織調(diào)查分析及處理工作。

5.規(guī)劃公司物業(yè)服務(wù)質(zhì)量整體改進(jìn)和提升計劃,并組織落實。

6.組織項目業(yè)務(wù)檢查、項目月度、季度、年度考核工作。

7.監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查、考核各項目物業(yè)服務(wù)的日常管理工作。

8.負(fù)責(zé)組織新項目籌建工作。

9.督導(dǎo)并協(xié)助承判商改善服務(wù)質(zhì)量,建立完善的質(zhì)量管理制度。

10.負(fù)責(zé)初審各項目年度預(yù)算。

11.完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的相關(guān)工作。

工作經(jīng)驗及技能(即入職要求):

學(xué) 歷:本科以上

知識:物業(yè)管理專業(yè)知識、企業(yè)管理知識和法律法規(guī)知識

技能/才能:文字表達(dá)和溝通技能

相關(guān)工作經(jīng)驗及年資:物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)、企業(yè)管理專業(yè)本科以上學(xué)歷;受過物業(yè)管理經(jīng)理培訓(xùn)、法律法規(guī)等方面的培訓(xùn);5年以上物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)控制相關(guān)工作經(jīng)驗;熟悉物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及物業(yè)管理法律法規(guī),熟悉物業(yè)示范項目達(dá)標(biāo)考評工作及iso體系運(yùn)行,熟悉物業(yè)管理企業(yè)考核與品質(zhì)控制方法,熟練使用辦公軟件;具優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力、組織能力和溝通、協(xié)調(diào)能力。

第3篇小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測算

一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源

居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對居住小區(qū)內(nèi)的房屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡稱“暫行辦法”)。為了貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被動居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長期實行住宅福利制度,一些居民對收取多項的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。

要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金;

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入;

4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;

5.開發(fā)單位給予一定的支持。

現(xiàn)簡單分述為下:

1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。

在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。

2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項基金(以下簡稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對這項基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項維修基金。

維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:

(1)公有住房出售后維修基金的收取

公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時一次性收取一定數(shù)額的維修基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維修基金。

(2)商品房出售后維修基金的收取

商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。

①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。

②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時一次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價的1.5%每平方米提取。分次籌集是指事先將維修基金計入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。

不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時 ,經(jīng)業(yè)主委員會研究決定,還可臨時向業(yè)主籌集。

(3)維修基金的使用與管理

維修基金必須?？顚Ｓ?只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。因此,必須加強(qiáng)對維修基金使用的管理。

維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實際操作使用。在業(yè) 主委員會未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時,由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計劃與預(yù)算,報業(yè)主委員會批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主

委員會和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項基金,因為這筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會委托在一定時間內(nèi)管理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項基金的安全,必須由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)該基金的使用,做到?？顚Ｓ?防止挪作他用。

維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。

3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實體,開展多種經(jīng)營,創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊,完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場等。組建裝修隊對新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營取得的部分利潤,彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。

物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的收入和利潤,從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營利潤。同時,其收入和利潤事先也無法準(zhǔn)確的測算和預(yù)計。因此,這種收入和利潤并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營的部分利潤(注意,只是部分利潤)也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實際出發(fā),而提出的在一定時期內(nèi)帶有較強(qiáng)過渡色彩的措施。

4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動物業(yè)管理的發(fā)展和住房制度的改革,政府還在多方面對物業(yè)管理給予大力扶持。

目前,政府對物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :

1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對收費(fèi)的管理。

2.規(guī)定對房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。

3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營中可適當(dāng)減免部分稅金等。

4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。

5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:

按成本價出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營管理,經(jīng)營收入用于小區(qū)物業(yè)管理。

6.以成本租金租用。這是指對經(jīng)營性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。

隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會保障性的特點(diǎn),對中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會給予必要的支持。

二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則

《暫行辦法》特別對收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時抽出,國家鼓勵物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實行政府一定價、政府指導(dǎo) 價和經(jīng)營者定價。

1.實行政府定價、政府指導(dǎo)價。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實行政府定價或政府指導(dǎo)價。

其中對普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實行政府定價。如北京市規(guī)定對水、電、房租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對高級公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實行政府指導(dǎo)價。

實行政府定價和政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費(fèi)用開支情況,向物價部門申報,由物價部門征求物業(yè)管理行

政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價格規(guī)定幅度內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

2.實行經(jīng)營者定價。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務(wù),除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實行經(jīng)營者定價。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。

實行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r部門備案。

特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。

三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測算方法

(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成

“暫行辦法”第八條對居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:

1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);

2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);

3.綠化管理費(fèi);

4.清潔衛(wèi)生費(fèi);

5.保安費(fèi);

6.辦公費(fèi);

7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。

8.法定稅費(fèi);

其中第2項至第6項費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價主管部門根據(jù)本地區(qū)實際情況確定。

此外,對實行物業(yè)保險的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財產(chǎn)保險(如火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。

(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算原則

居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價不同,其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實施工作。

第4篇新城物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

新城國際物業(yè)管理整體設(shè)想及策劃

一、物業(yè)管理的定位

【**新城國際】由杭州****地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè),位于杭州市錢江新城內(nèi),東至富春江路,南臨慶春東路,西與錢江路,北依錢潮路。物業(yè)類型由高層住宅、商鋪、商場綜合辦公樓組成,總用地面積59152平方米,總建筑面積184972.27平方米,總戶數(shù)736戶。

在今后的物業(yè)管理中,我們將倡導(dǎo)以人為本的服務(wù)理念,融入星級酒店的服務(wù)方式,努力將酒店式服務(wù)體現(xiàn)在物業(yè)管理服務(wù)的各個區(qū)域、各個時段和各個環(huán)節(jié),貫穿于物業(yè)管理服務(wù)的全過程。我們將利用園區(qū)的一切資源和能力向業(yè)主提供力所能及的服務(wù)。除物業(yè)管理一般的活動外,充分考慮物業(yè)的情況,以豐富的布置、多彩的主題活動、繽紛的氛圍,組織一些不同主題的沙龍、晚會,是業(yè)主與業(yè)主之間溝通交流的新天地。同時,始終遵循'可持續(xù)發(fā)展'與'人與自然和諧相處'的生態(tài)價值觀,倡導(dǎo)綠色、環(huán)保、生態(tài)、節(jié)能的生活方式,倡導(dǎo)環(huán)保裝修、實行垃圾分類處理并輔以節(jié)水、節(jié)能及社區(qū)綠化等措施,營造一個安全、文明的健康園區(qū)。

我們要使園區(qū)內(nèi)的各項硬件配套設(shè)施充分利用,同時加強(qiáng)園區(qū)軟環(huán)境的建設(shè),務(wù)求通過我們的管理與服務(wù),使業(yè)主的需求都能得到滿足,并使園區(qū)的各項配套設(shè)施都能做到'物盡其用',不使開發(fā)商的投資有絲毫的浪費(fèi)。

二、管理目標(biāo)

一年內(nèi)達(dá)到杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)考核標(biāo)準(zhǔn)。

兩年內(nèi)達(dá)到杭州市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標(biāo)準(zhǔn)。

三年內(nèi)達(dá)到全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)、大廈標(biāo)準(zhǔn)。

業(yè)主和使用人對物業(yè)管理服務(wù)的綜合滿意率達(dá)到95%以上。

三、管理模式

在【**新城國際】的管理中,我們擬采用事業(yè)部的管理模式,實行經(jīng)理負(fù)責(zé)制。由物業(yè)經(jīng)理總體負(fù)責(zé)管理處各項日常事務(wù)和對外協(xié)調(diào)、聯(lián)絡(luò)工作。下設(shè)綜合管理部、客戶服務(wù)中心、工程部、保安部,根據(jù)不同物業(yè)類型開展有針對性的服務(wù)工作。

四、管理特色

人員管理

1、一站式服務(wù)--業(yè)主只需將他的需求告訴綠城物業(yè)【宋都新城國際】物業(yè)管理處的任何一位員工,都將迅速進(jìn)入一套嚴(yán)密、高效的處理程序,以期為業(yè)主提供最為便捷之服務(wù)。

2、零打擾服務(wù)--綠城物業(yè)員工各項工作的開展,以盡可能不打擾業(yè)主正常工作與休息為基礎(chǔ),努力實現(xiàn)零打擾。

氛圍管理

針對本物業(yè)的特點(diǎn),綠城物業(yè)擬從外圍著手,由外及里,開展'氛圍營造'工程。突出高檔、簡潔的氛圍;保安形象和禮貌禮儀的高標(biāo)準(zhǔn)要求,借以提升外部形象;有序的車輛行駛、停放管理;到位、凸顯文化氣息和綠化點(diǎn)綴并不斷更新等等。

設(shè)立客戶服務(wù)中心

結(jié)合【**新城國際】的物業(yè)實際情況,設(shè)置客戶服務(wù)中心,提供12小時服務(wù),做到業(yè)主需求、意見和建議的收集、處理、反饋、回訪渠道暢通,使客服中心真正成為物業(yè)管理服務(wù)的窗口。

物業(yè)交付特色

【**新城國際】總建筑面積為184972.27平方米,總戶數(shù)為736戶,物業(yè)為一次性集中交付,只有在大量的人力和物力的支持下,交付的各項工作才能順利完成。結(jié)合我司春江花月、上海綠城等大型樓盤交付的經(jīng)驗,在物業(yè)交付前做好充分準(zhǔn)備,編制詳細(xì)的交付方案,并將得到公司的大力支持。在【**新城國際】交付時公司將抽調(diào)大批工作人員協(xié)助交付,這將是【**新城國際】交付順利完成的重要保證。

五、管理措施

我司通過對【**新城國際】的實地踏勘以及對該園區(qū)基礎(chǔ)資料的掌握、周邊基礎(chǔ)配套與地理環(huán)境的分析,結(jié)合園區(qū)不同物業(yè)類型的特色,認(rèn)為在今后【**新城國際】的物業(yè)管理服務(wù)中,尤其要抓好以下幾個重點(diǎn)工作。

強(qiáng)調(diào)安全第一和預(yù)防為主的原則。

(一)安全管理是住宅及辦公樓物業(yè)管理工作的重中之重。園區(qū)的安全保衛(wèi)工作,不僅涉及業(yè)主的財產(chǎn)及人生安全,還涉及客戶的商業(yè)機(jī)密。由于本物業(yè)的物業(yè)類型豐富,我們將對不同類型物業(yè)采取不同的保安模式。

(二)園區(qū)的安全管理主要包括三個方面,一是消防安全,二是治安防范,三是及時處理各類突發(fā)事件。

1、在消防安全方面,強(qiáng)調(diào)預(yù)防為主,防大于治,不斷消除和整治各種消防隱患。

2、在治安防范方面,根據(jù)園區(qū)特點(diǎn),從全面布防、全員防范的觀點(diǎn)出發(fā),利用技防硬件,走'人防、技防'相結(jié)合的路線,將可能出現(xiàn)的治安問題杜絕在萌芽狀態(tài)。

3、在應(yīng)急事件處理方面,做到有預(yù)見性、有方案、有組織、有演練,做到處事不驚、處驚不亂、應(yīng)對有方,通過突發(fā)事件和異常情況處理方案的編制,防患于未來。

維護(hù)住宅的私密性,保障辦公樓的機(jī)密性。

(一)周密策劃,充分利用我司接管多種物業(yè)的管理經(jīng)驗,參照國內(nèi)外先進(jìn)的管理模式,拓展思路,制訂出適合本園區(qū)特點(diǎn)的管理制度和方案。

(二)在加強(qiáng)員工職業(yè)素質(zhì)訓(xùn)練的基礎(chǔ)上,加強(qiáng)思想教育,樹立員工的保密意識、維護(hù)寫字樓業(yè)主形象意識和為業(yè)主服務(wù)的意識,提升高檔物業(yè)的形象。

(三)加強(qiáng)園區(qū)管理,創(chuàng)造有序的住宅生活環(huán)境,營造親切、嚴(yán)謹(jǐn)、開放、通達(dá)的辦公氛圍。

做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù),確保正常運(yùn)行。

(一)建立一支穩(wěn)定的高素質(zhì)的工程技術(shù)人員隊伍。擬采取公司內(nèi)部選派和外部招聘相結(jié)合的方式,由專業(yè)人員組成工程部,做好設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)服務(wù)和有償維修服務(wù)。

(二)建立技術(shù)設(shè)備資料檔案庫,完善接管驗收程序,收集必要的圖紙資料,為后期工作奠定基礎(chǔ)。此外,通過工程技術(shù)人員早期介入的形式,提前熟悉設(shè)施設(shè)備與管線。

(三)充分利用公司工程技術(shù)力量。經(jīng)過多年的運(yùn)作,我司已經(jīng)成立了工程技術(shù)部和維修中心,并已和多家專業(yè)公司建立了長期合作的關(guān)系。在寫字樓的日常管理中,我司將充分利用公司的工程技術(shù)力量和外部資源,進(jìn)一步降低日常維修養(yǎng)護(hù)的成本。

專業(yè)保潔,創(chuàng)建整潔的環(huán)境

(一)當(dāng)今社會,人們?nèi)找孀⒅乜諝赓|(zhì)量與環(huán)境指標(biāo)。因此,保潔工作是園區(qū)形象的重要體現(xiàn),關(guān)乎園區(qū)的外在形象,直接影響業(yè)主的生活與工作狀態(tài)。整潔的環(huán)境不僅是健康的需要,還能使人賞心悅目,提高工作效率。

(二)做好前期'開荒'。在園區(qū)交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調(diào)專業(yè)人員,協(xié)助管理處做好園區(qū)'開荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎(chǔ)。

(三)嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)計劃,落實各項檢查制度。我們將根據(jù)園區(qū)具體情況,制訂詳盡的作業(yè)計劃,詳細(xì)規(guī)定保潔標(biāo)準(zhǔn)和頻次。

兼顧局部與全體、動態(tài)與靜態(tài)的管理與服務(wù)

(一)由于本園區(qū)物業(yè)類型的特殊性,我們在為辦公樓業(yè)主提供完善服務(wù)的同時,也要為住宅業(yè)主提供溫馨、舒

適、安全的生活環(huán)境。

(二)針對住宅、辦公樓的功能不同,進(jìn)行服務(wù)上的合理分割,設(shè)立住宅與辦公樓服務(wù)區(qū),保持相對獨(dú)立。保證住宅區(qū)域的舒適、安靜和辦公樓區(qū)域的專業(yè)、高效。

(三)在對園區(qū)配套設(shè)施的利用上,也要根據(jù)物業(yè)區(qū)域的不同,有效利用、合理使用。

完善配套服務(wù),強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量。

(一)為增強(qiáng)辦公樓的服務(wù)功能,滿足住宅區(qū)域業(yè)主的需要,在今后的管理中,我司除充分利用園區(qū)原有配套外,還將不斷完善各種配套服務(wù),給園區(qū)業(yè)主提供便利。

(二)拓寬服務(wù)內(nèi)容,滿足各類業(yè)主的需求。為業(yè)主解決日常生活問題,我司還將提供委托代辦服務(wù),如:代訂機(jī)票、車票,代理房屋租賃與轉(zhuǎn)讓,個人行李托運(yùn),出租車預(yù)約服務(wù),代訂報刊雜志、鐘點(diǎn)工、洗衣服務(wù)等。

第5篇永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念內(nèi)容

永安物業(yè)管理公司經(jīng)營理念:

中等收費(fèi)、高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù):公司承諾在整個行業(yè)中保持中等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),絕不低價的惡性競爭,也不追求高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),保持合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);把更多的實惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù),讓客戶滿意是我們的追求。

以質(zhì)量立足市場:以高標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量服務(wù)立足市場,并不斷的超越市場服務(wù),使九洲物業(yè)獲得市場的認(rèn)同。

以品牌延續(xù)市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽(yù)。

企業(yè)管理理念:

用人理念:人盡其材,職以能分。

市場理念:市場就是我們的立足點(diǎn),沒有市場,其他一切都無從談起。

品位理念:品牌是客戶用心托起來的。

崗位理念:

對自己工作目標(biāo)要求的高低與自己對企業(yè)的忠誠度成正比。

“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。

面對業(yè)主的一線員工表現(xiàn)如何,決定了企業(yè)在市場中的成敗。

服務(wù)理念:

親情服務(wù):物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;

到位服務(wù):想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;

細(xì)微服務(wù):物業(yè)管理無小事;

員工座右銘:

將小事做成精品。

將細(xì)節(jié)做到極至。

將投訴做成驚喜。

時刻提醒:

天天做小事,件件非小事。

干部不引導(dǎo),員工無目標(biāo)。

投入業(yè)主的需求,才產(chǎn)出業(yè)。

第6篇物業(yè)管理者代表職務(wù)說明書

物業(yè)公司管理者代表職務(wù)說明書

管理者代表職務(wù)說明:

1組織相關(guān)部門具體落實質(zhì)量目標(biāo)的細(xì)化分解,及時向經(jīng)理匯報質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況。

2 組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實施、維持和改進(jìn),以保證質(zhì)量管理體系符合iso9001:2000標(biāo)準(zhǔn)。

3監(jiān)督相關(guān)部門質(zhì)量管理體系的運(yùn)行情況。

4負(fù)責(zé)組織收集行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)及同行的先進(jìn)管理方法。

5負(fù)責(zé)《質(zhì)量手冊》、《程序文件》的審核。

6參與公司重大質(zhì)量活動。主持內(nèi)部質(zhì)量審核,確定內(nèi)部質(zhì)量審核組長,制訂年度審核計劃。

7負(fù)責(zé)制定管理評審報告,對管理評審中出現(xiàn)的重大不合格組織進(jìn)行糾正。

8組織編制公司年度管理服務(wù)質(zhì)量計劃。

9負(fù)責(zé)就質(zhì)量管理體系相關(guān)的事宜與外部聯(lián)絡(luò)。

第7篇 x佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容

南湖佳園日常物業(yè)管理內(nèi)容

1.秩序維護(hù)

根據(jù)園區(qū)面積及實際情況,結(jié)合實際的管理經(jīng)驗,利用人防與技防結(jié)合的方式進(jìn)行園區(qū)的秩序維護(hù)管理。

園區(qū)面積1.9萬平方米,管理面積較小,小區(qū)的秩維管理設(shè)有固定崗、巡邏崗。小區(qū)主出入口一個設(shè)固定崗,二十四小時值守,來訪人員必須到門衛(wèi)室登記,經(jīng)門衛(wèi)通知業(yè)主,取得聯(lián)系并經(jīng)業(yè)主同意后方可進(jìn)入園區(qū)。對進(jìn)出園區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理。白天加強(qiáng)固定崗管理力度,注重進(jìn)出人員和車輛的詢問和登記。

由于園區(qū)面積較小,秩維人員巡邏時可以看到整個園區(qū),所以在園區(qū)中固定崗設(shè)立一人,巡邏人員設(shè)一人。

門崗人員應(yīng)保證出入口暢通,確保無閑雜人員進(jìn)入,大件物品進(jìn)出時應(yīng)檢查、登記。巡邏人員按規(guī)定線路定時巡邏,對整個園區(qū)公共部位的秩序維護(hù)、消防等進(jìn)行維護(hù)和管理。重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位增加巡邏次數(shù)。在巡視過程中對園區(qū)內(nèi)的車輛進(jìn)行引導(dǎo),使其有序通行和停放。夜間巡邏人員增加巡邏次數(shù),無離崗現(xiàn)象發(fā)生。

秩維人員負(fù)責(zé)做好'防火、防盜、防暴、防破壞的四防工作。定期宣傳消防知識,使業(yè)主時時注意防火、防盜。定期檢查消防設(shè)施的完好情況,熟悉各消防施設(shè)的使用方法、分布位置,掌握突發(fā)事件的應(yīng)急預(yù)案,如遇到緊急情況時應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)急方案,并及時報告相關(guān)部門(公安、消防等),在相關(guān)部門人員沒到場之前應(yīng)采取有效措施保持好現(xiàn)場或組織疏散人群,盡量協(xié)助、配合相關(guān)部門處理好相關(guān)事宜。

車輛管理方面,秩維人員分清職責(zé)范圍,認(rèn)真執(zhí)守、盡職盡責(zé),未經(jīng)許可園區(qū)內(nèi)禁止外來機(jī)動車輛進(jìn)入。秩維員對進(jìn)入園區(qū)的車輛進(jìn)行指揮和疏通。停放在園區(qū)的車輛應(yīng)停放有序,非機(jī)動車擺放整齊。

園區(qū)內(nèi)禁止鳴笛、禁止練車、限速行駛。

2.環(huán)境管理

公共區(qū)域由保潔員循環(huán)保潔,主要包括道路、綠地、樓梯通道、電梯轎箱、公共玻璃、垃圾中轉(zhuǎn)站等。

標(biāo)準(zhǔn):道路無明顯污跡、雜物、積水等;垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾桶內(nèi)垃圾不散裝,無超載、無強(qiáng)異味、無污水橫流;電梯轎箱擦拭干凈、無油跡、無粘貼小廣告現(xiàn)象;樓梯通道定期拖洗,無廢舊物占道現(xiàn)象;花草、樹木養(yǎng)護(hù),適時灌溉,定期施肥、除蟲、剪枝,及時補(bǔ)種,保持優(yōu)美的綠化環(huán)境。根據(jù)園區(qū)實際情況定期進(jìn)行消毒和滅蟲除害。垃圾箱及垃圾中轉(zhuǎn)站定期清潔、消毒。對清潔過程中有安全隱患或造成使用不便處,應(yīng)設(shè)有明顯標(biāo)識或采取有效防范措施。

道路、綠地等每日循環(huán)保潔;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次;樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;雨、雪天氣及時清除區(qū)內(nèi)主要道路積水、積雪。

保潔人員在保潔時間內(nèi)協(xié)助秩序維護(hù)員協(xié)查本區(qū)域內(nèi)的情況。負(fù)責(zé)對本區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)備故障情況的報修和檢查。

3.維修、養(yǎng)護(hù)管理

沈鐵南湖佳園的房屋維修養(yǎng)護(hù)及設(shè)施、設(shè)備的管理、維護(hù)將堅持'管養(yǎng)合一'的原則,制定合理的養(yǎng)護(hù)計劃,建立和健全科學(xué)的規(guī)章制度,切實做到業(yè)主滿意。將制定出《公共設(shè)施日常維修計劃及實施方案》、《房屋共用部位維修養(yǎng)護(hù)計劃及實施方案》。

對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄,明確責(zé)任人。操作維護(hù)人員嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范,保證設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常。

消防設(shè)施應(yīng)配備完好,位置適當(dāng),可隨時啟用,如有設(shè)備老化及時更新。設(shè)備房保持整潔、通風(fēng),無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。路燈、樓道燈等公共設(shè)施、設(shè)備正常使用,完好率不低于93%。確保雨水、污水管道保持通暢,相關(guān)設(shè)施無破損。容易危及人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警示標(biāo)志和防范措施,對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案。

協(xié)調(diào)處理各項維修計劃、裝修疑難事件;定期巡視各設(shè)備房,檢查各類設(shè)備的運(yùn)轉(zhuǎn)情況,并發(fā)現(xiàn)異常及時采取有效措施。

4.檔案管理

公司的檔案由主任負(fù)責(zé)管理,主要包括檔案的收集、整理、編排、保存。檔案資料的內(nèi)容包括從接管驗收時接手的資料、證件等到施實管理工作中形成的具有參考利用價值的文件材料和相關(guān)工作記錄等。檔案保存時注意防潮、防蟲、防破損。管理時應(yīng)按檔案類型等做統(tǒng)一分類,做有序編排,設(shè)目錄大綱,以便查找。

檔案保編排有序,裝訂整齊,目錄清楚。

作廢文件須經(jīng)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)并加蓋作廢章后方能銷毀。

保持文件的清楚、干凈、無蟲咬,每年對公司的檔案文件進(jìn)行一次全面清查,每季進(jìn)行一次部門文件抽查,確保文件資料的完整。

檔案借閱時嚴(yán)格遵守借閱時間及規(guī)定,注意公司的保密文件不外漏,在有人借閱時應(yīng)提醒借閱人按時歸還并保證借閱的資料完整無損壞。

5.物業(yè)服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

公共秩序維護(hù):實行24小時值班制。負(fù)責(zé)維護(hù)園區(qū)內(nèi)秩序,制定巡視和值班制度,嚴(yán)格控制外來人員進(jìn)入小區(qū),配合公安機(jī)關(guān)預(yù)防和處理治安案件。

保潔:'五定'即定人、定地點(diǎn)、定時間、定任務(wù)、定質(zhì)量。'六無'即無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無污水贓物、無明顯糞跡和浮土。'七凈'即路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹根草坪凈、樓梯凈、單元門口凈。

綠化:定期栽種補(bǔ)綠、定期對小區(qū)內(nèi)樹木、草坪及爬藤等澆水、施肥、除雜草、修剪、除病蟲。讓業(yè)主擁有一個'綠、凈、美、安'的生活環(huán)境。

維修:熱情接待業(yè)主報修,做到維修及時,保證質(zhì)量,態(tài)度認(rèn)真。維修期間不準(zhǔn)吃、拿、卡、要;不準(zhǔn)超標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);全心全意為業(yè)主服務(wù)。

第8篇物業(yè)區(qū)空置房管理程序

物業(yè)轄區(qū)空置房管理程序

1.0目的

規(guī)范空置房的管理工作,確?？罩梅抗芾淼馁|(zhì)量。

2.0適用范圍

適用于各物業(yè)服務(wù)中心已接管的空置房的管理。

3.0職責(zé)

3.1客戶服務(wù)部經(jīng)理負(fù)責(zé)空置房管理的組織、監(jiān)督工作。

3.2客戶服務(wù)員負(fù)責(zé)依據(jù)本規(guī)程實施空置房的日常管理工作。

3.3物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)保管空置房的鑰匙,清潔或其他人員需領(lǐng)用時,應(yīng)填寫《借用鑰匙登記表》。

4.0程序要點(diǎn)

4.1空置房的定義:指未出售及業(yè)主尚未收房的已接管的房屋。

4.2空置房的登記建檔與收費(fèi)

4.2.1經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心接管的空置房由客戶服務(wù)部經(jīng)理安排專人進(jìn)行登記造冊。

4.2.2每月底客服助理查驗《業(yè)主/住戶入伙情況一覽表》,對業(yè)主/住戶入住情況進(jìn)行統(tǒng)計,將空置房登記在《空置房統(tǒng)計表》內(nèi),每月5日前報物業(yè)服務(wù)中心主任審核。

4.2.3空置房管理費(fèi)用征收方法:按物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%(扣除衛(wèi)生費(fèi))向房地產(chǎn)開發(fā)公司或未收樓業(yè)主(指已通知收樓但因業(yè)主本人原因未及時收樓)計征物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。

4.3空置房的巡查、維護(hù)

4.3.1空置房由客戶服務(wù)部進(jìn)行日常管理。由物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部經(jīng)理安排專人每月對空置單位的主體結(jié)構(gòu)、屋面與地面、電氣、水系統(tǒng)、衛(wèi)生間、消防、附屬工程等項目進(jìn)行巡查一遍并填寫《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》。發(fā)現(xiàn)問題及時通知相關(guān)部門處理。

4.3.2 發(fā)現(xiàn)問題,屬保修期內(nèi),及時與開發(fā)公司聯(lián)系,協(xié)助解決;不屬保修項目應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)中心設(shè)備維護(hù)部聯(lián)系, 安排維修。

4.3.3環(huán)境管理部每月須對空置房進(jìn)行一次例行清潔。清潔項目有房內(nèi)天面、地板、墻面及其設(shè)施衛(wèi)生間、窗戶等,并透換空氣, 保持空置單位內(nèi)干凈、整潔、清新,并填寫《空置房清潔記錄表》。

4.3.4客戶服務(wù)部根據(jù)季節(jié)變化定時對空置房進(jìn)行開窗通風(fēng)、散熱。特別是在梅雨季節(jié),應(yīng)加大對空置房的檢查力度,防止墻面、天花發(fā)霉、木制品生蟲及變形,必要時應(yīng)進(jìn)行干燥處理。

4.3.5客戶服務(wù)部巡樓時應(yīng)注意空置房的防火、防盜工作。如發(fā)現(xiàn)空置房內(nèi)有異常情況應(yīng)及時向客戶服務(wù)部經(jīng)理匯報。

4.3.6參照有關(guān)電電器使用說明書,定期將電器打開試運(yùn)行,以保持電器良好的工作狀態(tài),檢查完畢后注意及時關(guān)閉電源。

4.4 售樓看房

4.4.1當(dāng)開發(fā)公司售樓部、營銷部需帶領(lǐng)顧客看房時, 物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部做好鑰匙領(lǐng)用記錄。

4.5 空置單位鑰匙的管理

4.5.1物業(yè)服務(wù)中心客戶服務(wù)部接管物業(yè)后,空置單位鑰匙要分類編號,貼上標(biāo)簽,注明樓號、房號及室內(nèi)、外門識別標(biāo)識。

4.5.2空置單位鑰匙要管理規(guī)范。

4.5.3安排人員專職管理鑰匙,并填寫《鑰匙存放登記表》。借出鑰匙要填寫《借用鑰匙登記表》,鑰匙按時歸還后由鑰匙管理員在《鑰匙存放登記表》中注銷。管理人員在工作需要領(lǐng)用鑰匙也須登記。

4.5空置房的利用

4.5.1長期閑置的空置房物業(yè)服務(wù)中心可申請進(jìn)行合理利用。

4.5.2客戶服務(wù)部經(jīng)理應(yīng)留意收集承租信息,對空置房采取出租等方式加以利用。經(jīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司申請同意后方可辦理。

4.5.3客戶服務(wù)部每次巡樓后應(yīng)將空置房的維護(hù)管理狀況記錄在《服務(wù)質(zhì)量檢查記錄表》中,每月匯總一次上交物業(yè)服務(wù)中心主任審核,相關(guān)資料保存期至空置房售出后一年。

第9篇物業(yè)公司管理處辦公規(guī)則

物業(yè)公司項目管理處辦公規(guī)則

1 信件

所有寄予本管理中心的信件,均需交由獲授權(quán)人開啟和登記,然后交有關(guān)部門處理。

2 文件傳閱

內(nèi)部文件傳閱,由總經(jīng)理辦公室將文件送達(dá)相關(guān)的部門與人員,閱后立即交還總辦,中央存檔,從速完成文件要求的事項。

3會議室

使用會議室需提前一天與辦公室聯(lián)系,經(jīng)批準(zhǔn)后,服從辦公室的安排。使用完畢,關(guān)好門窗及電器開關(guān)。

4來訪接待

因公接待來訪者,有關(guān)部門需派適當(dāng)人員帶領(lǐng)客人進(jìn)入會

客室或會議室或其他辦公地點(diǎn),陪同來訪者直至離開公司。

5告示牌

管理中心內(nèi)部告示牌將設(shè)在明顯處,隨時將管理中心與政府的有關(guān)政策、要求、指示等的通知貼于此,敬告員工。

6就餐

午餐時間小時,員工不可因用餐而遲到。

7差旅費(fèi)

按差旅費(fèi)規(guī)定辦理。

第10篇物業(yè)管理責(zé)任保險-大眾

第一章總則

第一條為保障物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益,維護(hù)社會公共利益和社會穩(wěn)定,特開辦本保險。

第二條凡在工商行政管理部門登記注冊,具備物業(yè)管理相應(yīng)資質(zhì)并正常經(jīng)營的物業(yè)管理企業(yè),均可根據(jù)本條款規(guī)定向本公司提出投保申請,經(jīng)保險人審核同意后,成為本保險的被保險人。

第三條本保險單生效的前提必要條件為:被保險人必須如實地填寫投保申請書的各項內(nèi)容,不得隱瞞真實情況。如果被保險人或其代表漏報、錯報、虛報有關(guān)本保險的實質(zhì)性內(nèi)容,則本保險單無效。

第二章保險責(zé)任

第四條在本保險期限內(nèi),被保險人及其雇員在本保險單明細(xì)表列明的管理區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)管理活動過程中,因過失、疏忽導(dǎo)致業(yè)主遭受人身傷亡或財產(chǎn)損失,依法應(yīng)由被保險人承擔(dān)的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任,保險人根據(jù)本保險單的約定予以賠償。

第五條對被保險人因上述原因而支付的事先經(jīng)保險人書面同意的下列費(fèi)用,保險人亦負(fù)責(zé)賠償:

(1)訴訟費(fèi)用;

(2)發(fā)生保險責(zé)任事故后,被保險人為縮小或減少對業(yè)主的人身傷亡或財產(chǎn)損失的賠償責(zé)任而支付的必要的、合理的費(fèi)用。

第三章責(zé)任免除

第六條因下列原因直接或間接造成的損失、費(fèi)用和責(zé)任,保險人不負(fù)責(zé)賠償:

(一) 戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭行為、敵對行為、武裝沖突、恐怖活動、罷工、暴動、騷亂、盜竊、搶劫;

(二)政府有關(guān)當(dāng)局的行政行為或執(zhí)法行為;

(三)核反應(yīng)、核子輻射和放射性污染;

(四)大氣、土地、水污染及其它污染;

(五)震動、移動或減弱支撐;

(六)地震、雷擊、暴風(fēng)、暴雨、冰雹、洪水、火山爆發(fā)、地下火、泥石流、臺風(fēng)等自然災(zāi)害;

(七)建筑物建造質(zhì)量問題、公共設(shè)施設(shè)備產(chǎn)品質(zhì)量問題或安裝質(zhì)量問題。

第七條下列原因引起的任何索賠,保險人不負(fù)責(zé)賠償:

(一)被保險人根據(jù)與他人簽訂的、未經(jīng)被保險人認(rèn)可的物業(yè)服務(wù)合同或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任,但即使沒有這種合同或協(xié)議,被保險人仍應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任不在此限;

(二)被保險人及其雇員的故意行為或非職業(yè)行為;

(三)被保險人雇傭未取得物業(yè)管理資格證書的人員從事物業(yè)管理活動;

(四)被保險人將保險單上列明的管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人;

(五)被保險人從事物業(yè)管理服務(wù)合同約定以外的項目的管理或服務(wù)活動。

第八條下列損失和費(fèi)用,保險人也不負(fù)賠償責(zé)任:

(一)被保險人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人員所有的、或雖非其所的但由其保管或控制的非物業(yè)的財產(chǎn)損失;

(二)罰款、罰息、違約金、懲罰性賠款或精神損失賠償金;

(三)本保險單明細(xì)表或有關(guān)條款中規(guī)定的應(yīng)由被保險人自行負(fù)擔(dān)的免賠額;

(四)其他不屬于本保險責(zé)任范圍內(nèi)的一切損失和費(fèi)用。

第四章賠償限額與免賠額

第九條本保險的累計保險賠償限額由被保險人自行確定。

第十條本保險每次事故賠償限額由被保險人和保險人協(xié)商確定,但最高不能超過累計賠償限額的1/3,在每次事故賠償限額中,每人的人身傷亡賠償限額以人民幣十萬元為限。

第十一條本保險實行絕對免賠額規(guī)定,免賠額由被保險人和保險人協(xié)商確定,但每次事故的免賠額不能低于人民幣一萬元整。

第五章保險期限與保險費(fèi)

第十二條本保險的保險期限為一年,自起保日的零時起至期滿日的二十四時止,期滿續(xù)保,另辦手續(xù)。

第十三條本保險的保險費(fèi)率根據(jù)保險人的《物業(yè)管理責(zé)任保險費(fèi)率表》確定。被保險人當(dāng)年收取的物業(yè)管理費(fèi)乘以保險費(fèi)率,即為本保險的年保險費(fèi)。

第六章被保險人義務(wù)

第十四條被保險人在投保時應(yīng)履行如實告知義務(wù),提供被保險人負(fù)責(zé)管理的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地的詳細(xì)資料、物業(yè)服務(wù)合同和所有雇員的名單,并如實回答保險人就有關(guān)情況提出的詢問。

第十五條被保險人應(yīng)按約定如期繳付保險費(fèi)。

第十六條在本保險期限內(nèi),如果發(fā)生保險重要事項變更或保險標(biāo)的危險程度增加的情況,被保險人應(yīng)及時書面通知保險人,并辦理相關(guān)批改手續(xù)和調(diào)整保險費(fèi)。

第十七條被保險人應(yīng)選聘可靠、認(rèn)真、合格的工作人員,按照國家有關(guān)法規(guī)和物業(yè)管理合同的要求,做好各項物業(yè)及設(shè)施的日常維修養(yǎng)護(hù)工作,保證相關(guān)物業(yè)管理設(shè)備和公共設(shè)施設(shè)備處于良好的可使用狀態(tài)。對已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的風(fēng)險隱患,應(yīng)立即予以修復(fù),如應(yīng)由其他責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)的,被保險人除應(yīng)立即通知有關(guān)責(zé)任人外,還應(yīng)及時采取臨時性的保障措施以防止事故發(fā)生。本公司有權(quán)自行或邀請專業(yè)人員對被保險人的物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查,被保險人應(yīng)予以配合,并對保險人提出的整改建議認(rèn)真付諸實施。

第十八條發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的事故后,在未經(jīng)保險人的檢查和同意之前,被保險人對發(fā)生事故的物業(yè)不得予以改變或修復(fù)。

第十九條被保險人獲悉可能引起訴訟時,應(yīng)立即以書面形式通知保險人;當(dāng)接到法院傳票或其他法律文書后,應(yīng)及時送交保險人。

第二十條被保險人如果不履行上述第十四條至第十九條中任何一項義務(wù),保險人有權(quán)拒絕賠償,或從解約通知書送達(dá)之日的十五日后解除本保險合同。

第七章賠償處理

第二十一條發(fā)生保險責(zé)任事故時,未經(jīng)保險人書面同意,被保險人或其代表人對索賠方自行作出的任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償,保險人均不承擔(dān)賠償責(zé)任。必要時,保險人可以以被保險人的名義對訴訟進(jìn)行抗辯或處理有關(guān)索賠事宜,被保險人在保險人的要求下,應(yīng)給予積極的協(xié)助。

第二十二條保險人對被保險人每次保險事故的賠償金額以法院或政府有關(guān)部門依法裁定的或經(jīng)雙方當(dāng)事人及保險人協(xié)商確定的應(yīng)由被保險人償付的金額為準(zhǔn),但最高不得超過本保險單明細(xì)表中列明的每次事故賠償限額和每人每次事故人身傷亡賠償限額。由同一起物業(yè)責(zé)任事故引起的一系列索賠應(yīng)視為同一起保險事故。在本保險期限內(nèi),保險人對被保險人多次保險事故的累計賠償金額以本保險單明細(xì)表中列明的累計賠償限額為限。

第二十三條保險事故發(fā)生后,經(jīng)保險人事先書面同意,被保險人為縮小或減少對業(yè)主的經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任而支付的必要的、合理的費(fèi)用以及訴訟費(fèi)用,保險人負(fù)責(zé)賠償。

第二十四條發(fā)生本保險責(zé)任范圍內(nèi)的損失,應(yīng)由其他有關(guān)責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償?shù)?被保險人應(yīng)采取一切必要的措施行使或保留向有關(guān)責(zé)任方索賠的權(quán)利。在辦理必要手續(xù)后,保險人自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額內(nèi)代位行使被保險人向有關(guān)責(zé)任方請求賠償?shù)臋?quán)利。在保險人向有關(guān)責(zé)任方行使代位請求賠償權(quán)利時,被保險人應(yīng)積極協(xié)助,并提供必要的文件和所知道的有關(guān)情況。必要時,保險人有權(quán)以被保險人的名義向有關(guān)責(zé)任方提出賠償要求。未經(jīng)保險人書面同意,被保險人自行接受有關(guān)責(zé)任方就有關(guān)損失作出的付款或賠償安排,或放棄向有關(guān)責(zé)任方索賠的權(quán)利,保險人可以拒絕賠償并有權(quán)追回已賠付的款項。

第二十五條保險人有權(quán)以被保險人的名義代為和解,但和解金額需經(jīng)被保險人書面同意。若被保險人對于保險人和解協(xié)商的賠償金額不同意,而主張進(jìn)行抗辯或訴訟時,由此增加的賠償金額及其他費(fèi)用一并由被保險人承擔(dān)。

第二十六條保險事故發(fā)生后,如被保險人有重復(fù)保險存在,保險人僅負(fù)按比例賠償?shù)呢?zé)任。

第二十七條被保險人向保險人申請賠償時,應(yīng)提交保險單正本、事故證明、法院判決書或調(diào)解書、索賠報告、損失清單、相關(guān)責(zé)任人員的物業(yè)管理職業(yè)資格證書、發(fā)票、縣級以上醫(yī)院出具的傷殘證明、物業(yè)服務(wù)合同和其他必要的單證材料。

第二十八條保險人收到被保險人的索賠請求及作為索賠依據(jù)的所有證明文件、資料和單據(jù)后,應(yīng)及時審核,并在所有單證齊全且與被保險人達(dá)成賠償金額協(xié)議后十日內(nèi)賠償保險金。

第二十九條被保險人自其知道或應(yīng)當(dāng)知道保險事故發(fā)生之日起二年內(nèi),不向保險人提出書面索賠請求的,或自保險人書面通知之日起一年內(nèi)不領(lǐng)取應(yīng)得的賠款,即作為自愿放棄權(quán)益。

第八章爭議處理

第三十條凡有關(guān)本保險單的一切通知,被保險人均應(yīng)以書面形式通知保險人。

第三十一條被保險人和保險人之間有關(guān)本保險的爭議解決方式由當(dāng)事人從下列兩種方式中選

擇一種:

(一)履行本合同發(fā)生的爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會仲裁;

(二)履行合同發(fā)生的爭議,由當(dāng)事人協(xié)商解決,協(xié)商不成的,依法向人民法院起訴。

第九章其他事項

第三十二條本保險自合同生效后,被保險人可隨時書面申請解除本保險合同,保險人自收到要求解除合同的書面申請之日起,不再承擔(dān)在此之日之后所發(fā)生的保險事故的賠償責(zé)任;保險人亦可提前十五天發(fā)出書面通知解除保險合同,并自本保險合同解除之日起,不再承擔(dān)此日之后所發(fā)生的保險事故的賠償責(zé)任。未到期的保險費(fèi)按日平均計退。

第三十三條有關(guān)本條款的爭議處理受中國司法管轄,適用中華人民共和國的法律。

聯(lián)系方式

公司名稱:大眾保險股份有限公司

聯(lián)系地址:上海市漢口路398號(華盛大廈)

聯(lián)系電話:

第11篇物業(yè)管理員崗位說明書

物業(yè)管理員崗位說明

崗位職責(zé):

1、具有良好的責(zé)任心、敬業(yè)精神、團(tuán)隊合作意識、職業(yè)道德操守及公關(guān)能力,并具有親和力、溝通表達(dá)能力強(qiáng),有較強(qiáng)的協(xié)調(diào)處置能力;

任職要求:

1、負(fù)責(zé)對商場客戶及小區(qū)業(yè)主相關(guān)物業(yè)物業(yè)管理問題的解答并提供相關(guān)的規(guī)范性咨詢服務(wù);

2、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶的接待、報修、投訴處理工作;

3、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶資料的收集、整理、存檔及定期更新工作;

4、負(fù)責(zé)業(yè)主、租戶裝修、入住的申請、辦理及裝修監(jiān)督管理,做好“四?！狈?wù)工作的協(xié)調(diào);

5、負(fù)責(zé)按時收取物業(yè)費(fèi),對逾期未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)及其他費(fèi)用,及時制定催繳方案及計劃,并報上級領(lǐng)導(dǎo)審批后積極落實,確保物業(yè)管理處的預(yù)期目標(biāo)。

第12篇住宅區(qū)內(nèi)配套商鋪運(yùn)營物業(yè)管理設(shè)想

住宅區(qū)內(nèi)的配套商鋪運(yùn)營及物業(yè)管理設(shè)想

(一)商鋪運(yùn)營

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進(jìn)行'統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營'是商鋪區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。

'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場競爭。

'分散經(jīng)營',是商鋪對消費(fèi)者和經(jīng)營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營,只是在消費(fèi)者和經(jīng)營者之間搭建橋梁。

1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管'

為了達(dá)到'統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。

'品牌審核管理'指:招商對象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。審核包括對廠商和產(chǎn)品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。

'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關(guān)鍵條款必須進(jìn)入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等,還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經(jīng)營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:

①本項目擬定位于旅游紀(jì)念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經(jīng)商鋪所有業(yè)主的認(rèn)可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可)

②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

③為整個商鋪促銷各單個經(jīng)營戶需承擔(dān)的義務(wù);

④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;

⑤投保范圍事宜;

⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結(jié)算等

另外營業(yè)時間的確定也要經(jīng)統(tǒng)一表決或經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可;

1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護(hù)和提高經(jīng)營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應(yīng)該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。

組織策劃相關(guān)的促銷活動,所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算,經(jīng)業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｈ绻啼伣y(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。

1.3'統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督'有助于經(jīng)營者間的協(xié)調(diào)和合作。

商鋪須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營活動,保證商鋪的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有:

①指導(dǎo)項目:店鋪布置指導(dǎo)、促銷活動安排;

②協(xié)調(diào)項目:協(xié)調(diào)經(jīng)營者之間的緊張關(guān)系,增進(jìn)經(jīng)營者之間合作;

③服務(wù)項目:行政事務(wù)管理;

④監(jiān)督項目:維護(hù)商鋪的紀(jì)律、信譽(yù),協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務(wù)內(nèi)容包括:

1.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

2.商鋪裝修服務(wù)管理

3.商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

4.商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

5.商鋪保安服務(wù)管理

6.商鋪保潔服務(wù)管理

7.商鋪綠化服務(wù)管理

8.商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

9.商鋪廣告管理

10.商鋪保險管理

11.商鋪業(yè)戶服務(wù)管理

3、本項目商鋪物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備

商鋪管理的人員配備原則是因事設(shè)崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費(fèi)都用在刀刃上。

對本項目商業(yè)部分?jǐn)M在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設(shè)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一',對人員和部門作如下配置:

1.業(yè)戶服務(wù)部

設(shè)主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內(nèi)部管理、下設(shè)業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務(wù)、物料管理等職。接待員的多少主要依據(jù)于業(yè)戶服務(wù)部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。

2.維保服務(wù)部

設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運(yùn)行,使物業(yè)保值和升值。維保服務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。

3.保安服務(wù)部

設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據(jù)商鋪保安的值勤點(diǎn)、工作量和作業(yè)班次進(jìn)行配備。

4.保潔綠化部

設(shè)主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪的室內(nèi)保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護(hù)工作。該部門的主要職責(zé)是保潔服務(wù)管理和綠化服務(wù)管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據(jù)商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進(jìn)行安排。

5.經(jīng)營服務(wù)部

設(shè)主管或兼職主管一人,全面負(fù)責(zé)商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經(jīng)營服務(wù)工作。該部門的主要職責(zé)是配合業(yè)戶的經(jīng)營活動,促進(jìn)商鋪經(jīng)營銷售和物業(yè)管理工作。

4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細(xì)化方案

1、業(yè)戶服務(wù)部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務(wù),二是內(nèi)部管理。

1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務(wù)的重要內(nèi)容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務(wù)并與業(yè)戶、顧客進(jìn)行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務(wù)一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費(fèi)與內(nèi)外聯(lián)系等。

1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務(wù)因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結(jié)果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據(jù)之一;

1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應(yīng)迅速做記錄,填寫《維修任務(wù)單》,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;

1.4走訪回訪

接待員的走訪內(nèi)容包括三方面:

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務(wù)的意見、建議;

二是對報修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪;

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進(jìn),曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標(biāo)是一致的。

1.5內(nèi)外聯(lián)系

商場內(nèi)部聯(lián)系:

商鋪的內(nèi)部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費(fèi)、水電能耗費(fèi)、鋪位的報修搶修費(fèi)等;向商鋪方收取物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)。商鋪服務(wù)管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。

商場的外部聯(lián)系:

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務(wù)上的聯(lián)系,如處理不好這些關(guān)系,會使商鋪的經(jīng)營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。

1.6、商鋪裝修服務(wù)管理

裝修管理應(yīng)包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨(dú)列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據(jù)經(jīng)營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準(zhǔn)后作一些小的變動裝修,裝修管理應(yīng)做好以下幾個方面:

建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度;

專人負(fù)責(zé)對工程實行嚴(yán)格的監(jiān)督;

選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修;

對裝修現(xiàn)場進(jìn)行監(jiān)督管理。

1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點(diǎn)

二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的,應(yīng)嚴(yán)格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負(fù)荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計圖、裝修協(xié)議,對工程進(jìn)行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應(yīng)視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:

凡涉及電力設(shè)備(由鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等)進(jìn)行增建、改裝的;為該層的消防設(shè)備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進(jìn)行增建或改造的

;為該層的電梯、自動扶梯進(jìn)行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進(jìn)行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風(fēng)設(shè)備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計方案所附的圖紙,應(yīng)包括:清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細(xì)節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關(guān)細(xì)節(jié));電力供應(yīng)設(shè)備分布圖及電線敷設(shè)簡圖(附有敷設(shè)電線資料及負(fù)荷量);照明設(shè)備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責(zé)任、施工期保險等。等等

1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中,物業(yè)管理處應(yīng)派專人在現(xiàn)場進(jìn)行管理。管理的內(nèi)容主要包括3方面:

對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進(jìn)行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復(fù)雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內(nèi)施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴(yán)格按認(rèn)可的設(shè)計圖紙進(jìn)行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施,則由業(yè)戶負(fù)責(zé)將其修復(fù),直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。這些管理服務(wù)都應(yīng)做好詳細(xì)記錄,作為竣工驗收時的證據(jù)或參考。等等

2、維保服務(wù)部

2.1商鋪設(shè)備、設(shè)施維保服務(wù)管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)較高,維修要求嚴(yán),其內(nèi)容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點(diǎn)在于各種設(shè)施,設(shè)備上,因為商業(yè)物業(yè)設(shè)施設(shè)備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護(hù)及維修管理的好壞直接影響經(jīng)營環(huán)境和經(jīng)營活動的正常運(yùn)行。一些設(shè)備如電梯,自動扶梯等易出故障的設(shè)施設(shè)備,保證其正常運(yùn)行主要靠平時養(yǎng)護(hù)。

商鋪設(shè)備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調(diào)、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽(yù)帶來不利影響。所以應(yīng)選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運(yùn)行狀況和空調(diào)系統(tǒng)、自動扶梯的運(yùn)行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調(diào)、自動扶梯正常運(yùn)行。

商鋪設(shè)備設(shè)施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。

2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理

2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應(yīng)制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經(jīng)管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結(jié)果。

2.22工程性質(zhì)的確定。

依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設(shè)施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經(jīng)營業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;

中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構(gòu)件,保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如樓頂?shù)木植啃蘅樆虿糠种刈雒鎸?加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應(yīng)按《應(yīng)急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴(kuò)大,注意保護(hù)現(xiàn)場,及時向上級報告或呼叫救護(hù)車。應(yīng)特別強(qiáng)調(diào),在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

3、保安服務(wù)部

3.1監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進(jìn)行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應(yīng)進(jìn)行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應(yīng)及時錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據(jù)、線索,有利破案等等。

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認(rèn)真、敬業(yè)。

3.2消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內(nèi)人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災(zāi)時的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災(zāi),高樓內(nèi)的豎井多,煙囪效應(yīng)可使火災(zāi)熱煙上升速度達(dá)到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災(zāi)死亡率中最高的。鑒于防止火災(zāi)的重要性,商鋪都安裝有先進(jìn)的火災(zāi)探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災(zāi)自動報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達(dá)到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導(dǎo)線將報警信號傳輸至報警器,進(jìn)行有效監(jiān)控與預(yù)防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災(zāi)應(yīng)急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責(zé)、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應(yīng)明確自身的職責(zé)范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負(fù)責(zé),責(zé)任明確,防患未然',切實貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災(zāi)報警號時,立即用對講機(jī)通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應(yīng)急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點(diǎn)是商鋪內(nèi)人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調(diào)查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報,應(yīng)迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細(xì)記錄。

定期對消防設(shè)施、設(shè)備、器材及消防通道、標(biāo)記、放火門進(jìn)行檢查,確保完好備用、通道暢通、標(biāo)記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設(shè)備要認(rèn)真檢查,防止發(fā)生電氣超負(fù)荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓(xùn)及消防演習(xí),使人人都會使用消防器具,掌握火災(zāi)逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務(wù)水平。等等

4、商鋪保潔服務(wù)管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設(shè)施及周圍的綠地、廣場、停車場等;

內(nèi)部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內(nèi)、辦公室內(nèi)等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經(jīng)營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。

4.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務(wù)管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)這些標(biāo)準(zhǔn)、要求再定出保潔的頻率(次數(shù)),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》,內(nèi)容有檢查的部位、項目、清潔的標(biāo)準(zhǔn)、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務(wù)作業(yè)規(guī)程》,這個'規(guī)程'指導(dǎo)保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓(xùn)教材,其要點(diǎn)有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。

4.2商鋪保潔管理的重點(diǎn)

商鋪的清潔管理重點(diǎn)之一是地坪清潔。隨著人流的進(jìn)出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;

商鋪的玻璃無框門、室內(nèi)柱上鏡、電梯內(nèi)鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應(yīng)定時清潔以消除不潔現(xiàn)象;

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點(diǎn);

商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風(fēng)吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。

商戶鋪內(nèi)產(chǎn)生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;

雨大進(jìn)門處及其他公用過道應(yīng)設(shè)置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進(jìn)大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進(jìn)行消殺工作;

在商鋪的營業(yè)時間內(nèi),保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;

在雨雪天,商鋪進(jìn)門處應(yīng)勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;

對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。

5、商鋪綠化服務(wù)管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎(chǔ)。商鋪內(nèi)外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應(yīng)配備專業(yè)技術(shù)人員,依據(jù)季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習(xí)性及要求,制定詳細(xì)的管理細(xì)則,指導(dǎo)養(yǎng)護(hù)人員實行。

5.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風(fēng)格和局部獨(dú)立的構(gòu)圖要統(tǒng)一協(xié)調(diào),水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進(jìn)入草坪;

保持綠地環(huán)境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補(bǔ)檀:定期對花木修剪整形;

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進(jìn)行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標(biāo)識;

草坪要經(jīng)常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;

臺風(fēng)前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風(fēng)工作,風(fēng)后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等

5.2商鋪室內(nèi)綠化管理

花卉擺放前要有設(shè)計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設(shè)計風(fēng)格相協(xié)調(diào);

花卉上掛名稱牌,簡介花卉學(xué)名、俗稱、習(xí)性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;

花卉搬運(yùn)時,注意保護(hù)花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;

商鋪人流量較大,因此商鋪內(nèi)擺放的花卉要經(jīng)常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點(diǎn)擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調(diào)劑、更換位置;等等

5.3檢查督導(dǎo)

部門主管對保沽、綠化,服務(wù)各組工作時時進(jìn)行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責(zé)任:管理處經(jīng)理、業(yè)戶部督導(dǎo)不定期對各組工作進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數(shù)次,對主管進(jìn)行處罰。

6、商鋪經(jīng)營服務(wù)管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經(jīng)營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經(jīng)營管理.作為物業(yè)管理公司也應(yīng)將商鋪經(jīng)營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務(wù)緊密地聯(lián)系起來。

6.1租賃管理

出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經(jīng)營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經(jīng)營特色;商鋪所處的位置。另外經(jīng)營商品給管理帶來的易難也應(yīng)作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據(jù)面積),然后根據(jù)市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金,然后根據(jù)承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

6.1.1競標(biāo)租賃的注意事項:

嚴(yán)格審定投標(biāo)者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經(jīng)驗、經(jīng)營業(yè)績,資信狀況及經(jīng)營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;

投標(biāo)的程序須規(guī)范、嚴(yán)密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預(yù)付競標(biāo)租金的保證方式,有關(guān)撤回投標(biāo)的規(guī)定,以及中標(biāo)后延時簽約的賠償,應(yīng)作更為周全和深人的考慮。

6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項:

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應(yīng)了解承租人的資格、經(jīng)營管理經(jīng)驗,資金狀況,以及目前所經(jīng)營店鋪的數(shù)目,業(yè)績情況及所經(jīng)營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;

承租人的經(jīng)營性質(zhì),經(jīng)營范圍,所經(jīng)營的商品檔次和質(zhì)量.是否有能力進(jìn)行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務(wù)前景有較大的發(fā)展等。

6.1.3租金條款

租金制定的參考因素:

要參考周邊社區(qū)人口數(shù)目,流動人口的數(shù)目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:

要參考商品經(jīng)營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經(jīng)營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經(jīng)營狀況等。

租金的組成要素:

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費(fèi)、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費(fèi)等。

大中修整改更新基金等累加應(yīng)分?jǐn)偟矫科椒矫住?也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等

7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃

7.1廣告統(tǒng)一管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經(jīng)濟(jì)利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內(nèi)部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時,必須加強(qiáng)商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設(shè)計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設(shè)計相協(xié)調(diào),這就要求承租業(yè)戶的廣告設(shè)計必須經(jīng)過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設(shè)計格調(diào)。

7.2廣告策劃

樓宇內(nèi)外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內(nèi)的,由商戶提出設(shè)計要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經(jīng)營服務(wù)管理的一項重要任務(wù),就是要設(shè)法把顧客吸引進(jìn)來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.

節(jié)日期間還可以相應(yīng)地進(jìn)行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又?jǐn)U大了商鋪的知名度,吸引大批消費(fèi)者來購物助興。

協(xié)調(diào)好社會關(guān)系,與政府及其他組織機(jī)構(gòu)保持聯(lián)絡(luò),參與社會公益活動如捐助失學(xué)兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機(jī)會。

8、服務(wù)項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應(yīng)不斷增加服務(wù)項目,擴(kuò)大服務(wù)領(lǐng)域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:

開辦商務(wù)中心,為業(yè)戶提供傳真、復(fù)印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務(wù):

開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:

辦好商鋪內(nèi)部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務(wù):

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等

為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務(wù),使顧客生活中的大多數(shù)服務(wù)要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…

9、商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災(zāi)),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進(jìn)門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風(fēng)險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應(yīng)采取兩種措施:

工程或服務(wù)的公眾責(zé)任險、財產(chǎn)險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責(zé)任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據(jù)事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產(chǎn)險,是為防止商鋪可能遭受火災(zāi)、臺風(fēng)、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應(yīng)主動出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災(zāi)提供建設(shè)性意見。

(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案

為維護(hù)商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導(dǎo),綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔(dān)負(fù)起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內(nèi)專門挑選形象較好和工作細(xì)心的保安、保潔人員負(fù)責(zé)。

具體配置:商城廣場部位保潔設(shè)2人,保安設(shè)外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內(nèi)部巡邏2人;酒店廣場部位設(shè)保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內(nèi)部的工程維修和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。

(三)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'總體人員配置表:

總計:32人

(四)'商業(yè)物業(yè)管理點(diǎn)一'物業(yè)管理支出明細(xì)

(一)員工薪金:計30500元/月

1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人

1500元/月人×1人=1500元/月

2、各部主管4人

1300元/月人×4人=5200元/月

3、保安隊,保安員12人

(1)外保兼泊車員(6人):

950元/月人×6人=5700元/月