物業(yè)管理投標技巧策略（十二篇）

發(fā)布時間：2024-01-12 15:36:11 查看人數(shù)：59

物業(yè)管理投標技巧策略

第1篇物業(yè)管理投標技巧策略

物業(yè)管理投標的技巧與策略

參與物業(yè)管理投標是物業(yè)管理企業(yè)一項重大決策,應(yīng)當全面考慮項目特點、項目風(fēng)險及企業(yè)自身人力、財力、物資源情況,謹慎決策。一旦決定參與,就要調(diào)集精兵強將,全力投入。對于異地管理項目,企業(yè)要量力而行,如果項目類型既非企業(yè)目標客戶,又無法反映企業(yè)的核心專長或人力資源無法支持時,企業(yè)應(yīng)果斷放棄。此外,每次參加投標的物業(yè)管理企業(yè)均要是具有物業(yè)管理國家級資質(zhì)的企業(yè),并且一個企業(yè)如何在投標中脫穎而出,需要一定的技巧與策略。

一、投標中應(yīng)注意的幾個問題

(一)要樹立必勝的信心

自信是取勝的基礎(chǔ)。而自信則源于自身對標的非常清楚,制定的投標方案非常詳細、科學(xué)、先進、可行。面對評委,每一個答辯者應(yīng)當有充分的自信,因為評委再了解情況也不如投標者工作做得那么細、摸得那么清,所以投標者要認識到評委和自身的差距,打消恐懼,樹立自信。

(二) “一標打天下”的心理,要不得

大部分投標企業(yè)的標書都明顯保留著“原有項目”的痕跡。例如某企業(yè)在耕作機關(guān)辦公區(qū)項目投標書這樣寫道:“從提高業(yè)主的生活質(zhì)量出發(fā),開展多種便民贏利措施”、“家用電器更新安裝、維修、汽車美容、家政服務(wù)等”、“宣傳環(huán)保,倡導(dǎo)環(huán)保,獎懲激勵。我們每季度組織業(yè)主開展一次市政府辦公區(qū)環(huán)?；顒?每年度進行一次環(huán)保評比獎勵?！贝送?還有諸如開展“六一”兒童書畫大賽、介紹保姆、代訂牛奶等一些與本項目特點不符的文字描述。

參與市場競爭,一定要認真研究客戶的需求,了解其需求偏好,才能有的放矢、對癥下藥、畫龍點睛、事半功倍?！扒Ч盼恼乱淮蟪钡穆?xí)是與市場競爭的要求格格不入的,那種在原有的標書上改一下項目名稱的做法,是對社會的不負責(zé)任,最終也是對自己的不負責(zé)任。即使是中標了,標書將成為合同的必然附件,將產(chǎn)生法律效力,最終也極可能引起法律糾紛。

(三)標書的編寫大而全,沒必要

有些企業(yè)的投標書是“大部頭”作品,幾百頁的標書,其中占篇幅最多的是相關(guān)規(guī)章制度。

其實作為評委,要在3~4個小時認真閱完每一部標書是根本不可能的,更不要說去認真分析規(guī)章制度的科學(xué)性、合理性。一般來說,評委只是對該項目的分析、定位、報價、人員配備及對該項目采取的特殊管理措施和服務(wù)措施等認真審閱并提問。作為國家級資質(zhì)的企業(yè),特別是通過了有關(guān)質(zhì)量認證機構(gòu)頒證的企業(yè),只要出具有關(guān)證書,就不必在標書中羅列這些制度。

(四)投標報價,有技巧

有些項目的標的價,是取平均價作標桿,報價越接近者得分越高。所以,某投標企業(yè)雖極有意中標,但報價過低,被扣分太多,失去機會?？梢哉f,在評委打分項中,報價得分是客觀的,即不需評委打分,而由工作人員算分。因此,各投標單位應(yīng)注意掌握和這一技術(shù)手段。

(五)正式投標時的演講陳述、答辯現(xiàn)場表現(xiàn),很重要

有些企業(yè)在投標過程中,前期做了大量的準備,精心策劃,但是在正式投標時,在介紹時不能把標書的特色介紹出來;招標對于答辯往往都規(guī)定了時間,在這短短的時間之內(nèi)先講企業(yè)、再講標的物業(yè)、再談標書內(nèi)容方式是不可取的,平淡介紹無法給評委留下深刻的印象,常規(guī)敘述也不能突出自己標書的精髓,這種情況下投標者應(yīng)盡可能采用先進的宣傳工具(vcd、多媒體、投影等),把自己標書的特色和管理這個特定業(yè)的特別做法、精華之處全面展現(xiàn)。

(六)把握評委的心理等于平添勝算

由于時間限制,評委不可能對標的和標書非常了解,因而在向投標人提問時,評委一般都是問自己特長的問題。如評委在工作對社區(qū)文化有研究,那社區(qū)文化的內(nèi)容就問得多。作為答辯人一定要以謙虛的姿態(tài)認真回答,而不要爭辯,因為這個提問是評委的強項。同時,評委在聽取答辯時更看重聽取投標人對這個物業(yè)的管理有哪些獨特的做法和具體措施,作為投標者,對評委的這一心理也要有把握。

二、投標現(xiàn)場答辯技巧

物業(yè)管理投標答辯是招投標過程中為人們所關(guān)注的焦點。通過投標答辯,使評委和業(yè)主代表能充分了解投標企業(yè)所制作投標書的內(nèi)容,從而展示該物業(yè)管理企業(yè)的實力,同時投標企業(yè)回答問題的技巧不但能減少或消除會議的枯燥感而且也能體現(xiàn)出其管理人員的水平。物業(yè)管理企業(yè)投標負責(zé)人在投標過程中答辯技巧有如下:

(一)保持儀表,形象致勝

答辯會的評委和業(yè)主代表首先看到的是你本人,然后才聽到你的發(fā)言,在你說出第一句話前,他們已經(jīng)對你形成一種印象,因此。發(fā)言時,著裝和姿勢尤為重要。發(fā)言者的著裝應(yīng)舒適而且適合答辯會的場合,并充分考慮到與會者可能的穿著。站立筆直,兩腳有力,雙肩稍向后,這種姿勢能夠表現(xiàn)自信和自尊的氣質(zhì)。如果你的雙手和身體不停地晃動,玩弄小物體,眼睛不敢正視聽眾,那無疑是向聽眾傳遞你緊張不安、沒有做好準備的信號。

(二)控制聲音

發(fā)音清晰,不要出現(xiàn)語言含混不清或者把句子的末尾詞語吞掉的情況;恰當?shù)卣{(diào)整或改變音調(diào)可以增加講演的變化性和趣味性;足夠大的音量,讓在場的每位聽眾都能聽到你的講話。

(三)利用身體位置和動作

1.身體位置

發(fā)言者站在哪里很重要,許多專業(yè)人士認為,發(fā)言者的最佳位置是站在視覺材料(屏幕)的右邊,這樣,聽眾的視線在轉(zhuǎn)移到視覺材料之前會集中在發(fā)言者身上。如果你在發(fā)言的過程中需要走動,記住要站在不會擋住屏幕的位置上。

2.目光接觸

發(fā)言者和聽眾保持目光接觸非常重要。在你開始發(fā)言之前,你要花一點時間從一邊到另一邊看看各位評委與業(yè)主代表。這樣使聽眾意識到你很放松,做好準備。

在發(fā)言過程中,你應(yīng)該小心保證你是在與聽眾進行目光交流,使每一位聽眾感到你在與他保持接觸。目光接觸的技巧:在答辯過程中,即使他(她)說完話之后,你的眼神不要移開。如果必須移開,也要做得慢一點。不論講話的人是誰,一直盯著你的目標就對,你的眼神看著說話的人,不過每當說話人講到一個段落,你的眼神要順勢轉(zhuǎn)到目標對象上。這樣讓目標對象感覺到你對他的注意,緊繃的感覺可以稍微舒緩一點。

3.手勢和舉止

手勢和舉止要自然。發(fā)言者的手部動作應(yīng)該與你和人進行一對一交談時所用的手勢差不多,而且你也應(yīng)該相信自己能做到,你可用手勢來強調(diào)重點內(nèi)容。

(四)分析你的聽眾

發(fā)言者應(yīng)考查每位聽眾的背景、特征、專業(yè)領(lǐng)域等因素。你必須清楚哪些術(shù)語和縮略用語聽眾已耳熟能詳,哪些他們可能還沒聽說過。

(五)充分運用視覺材料

有效地利用視覺材料支持你的發(fā)言,在答辯過程中運用視覺材料能夠提高聽眾的興趣和記憶效果,并能幫助聽眾形成對發(fā)言者的個人特點和可信度的看法,這些材料能夠給聽眾留下正面的深刻印象。另外,在答辯中運用視覺材料能大大減少發(fā)言者的緊張感,提高自信心。

(六)語言

答辯過程其實就是溝通交流的過程,發(fā)言者必須充滿熱情,讓聽眾能很快接受你的觀點,學(xué)會適時地表現(xiàn)幽默是答辯過程中的重要技巧。同時幽默應(yīng)該是自然的,而不是被強迫的。

(七)把握時間是致勝鑰匙

任何一場答辯會都有時間限制,因此如何把握時間,在你所擁有的時間內(nèi)完成對你工作最有意義的事情顯得尤為重要。明智地選擇哪些內(nèi)容該講,哪些內(nèi)容不該講。

(八)答辯中常遇的問題及回答技巧

1.常遇問題

(1)項目的基本情況和相關(guān)數(shù)據(jù)

(2)財務(wù)預(yù)算的合理性和合法性

(3)目標和承諾的實現(xiàn)方式

(4)管理工作的流程

(5)人力資源問題

2.回答的技巧

(1)引用數(shù)據(jù)

(2)用法規(guī)政策說話

(3)過往成功經(jīng)歷和方法

第2篇物業(yè)管理投標申請人資格預(yù)審文件

1、招標邀請書

2、投標意向書

3、企業(yè)簡介(1000字以上)

4、營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件)

5、資質(zhì)證書(復(fù)印件)

6、管理業(yè)績( 管理項目、物業(yè)類型、面積、獲獎證書情況)

7、法定代表人簡介、從業(yè)資格證書

8、擬定管理處負責(zé)人簡介、從業(yè)資格證書

9、投標聯(lián)系人、電話

請投標單位務(wù)必于**年**月**日前將上述資料按順序裝訂成冊并送交***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(*路7號)客服部。

第3篇物業(yè)管理公司外委工程控制程序-13

物業(yè)管理公司外委工程控制程序(13)

1.0目的:

保證外委工程施工質(zhì)量,控制成本。

2.0適用范圍:

需委托外單位施工的工程項目。

3.0職責(zé):

3.1工程所屬單位負責(zé)外委工程的立項和管理;

3.2工程技術(shù)部負責(zé)外委工程的立項審核、施工單位資格審定和工程驗收審核。

3.3工程所屬單位負責(zé)施工監(jiān)督與管理;

3.4總經(jīng)理負責(zé)外委工程的審批。

4.0程序

工程所屬單位立項申請,內(nèi)容包括:工程的名稱、內(nèi)容、費用預(yù)算、工程項目、工期要求等。

工程技術(shù)部負責(zé)立項申請的審核。

總經(jīng)理負責(zé)立項申請的批準。

工程技術(shù)部負責(zé)施工單位的資格審定,擬定合同

報總經(jīng)理審批,總經(jīng)理負責(zé)合同的簽訂。

工程所屬單位對工程的進度、質(zhì)量進行監(jiān)督與管理。

工程技術(shù)部與工程所屬單位對工程進行竣工驗收。

收集相關(guān)資料和記錄。

5.0支持性工具

《外委工程立項申請表》

《工程竣工驗收、移交證明書》

編制:審核:批準:日期:

第4篇假日花園物業(yè)管理目標承諾

假日花園項目管理目標及承諾

1、以國家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標為各項管理工作的要求;

2、嚴格按照iso9001質(zhì)量管理體系規(guī)范化、制度化運作。

為實現(xiàn)我們對zz假日花園物業(yè)管理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想,依據(jù)國家建設(shè)部關(guān)于物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)的評比標準,并結(jié)合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標,對zz假日花園的物業(yè)管理工作確定如下承諾指標,并采取切實可行的措施予以落實。

第一章經(jīng)營指標承諾及采取的措施

一、管理服務(wù)費及代收代繳費收取率

國優(yōu)標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)實收費用額/應(yīng)收費用總額×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1、加強宣傳,提高業(yè)主對物業(yè)管理的消費意識。

2、以法規(guī)約束和優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進業(yè)主交費的積極性。

3、采取節(jié)假日照常辦公、提前預(yù)約、上門方式,方便業(yè)主交費。

4、采取手工收費與電腦劃帳相結(jié)合的方式,提高收繳率。

5、對于欠繳管理費的行為,我們將采取管理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳,必要時采用法律手段作為催繳措施。

二、商業(yè)用房租金收取率

承諾指標租金收取率98%

測定依據(jù)租金收取率實收租金額/應(yīng)收租金總額×100%≥95%

質(zhì)量保證措施

1.依托我們多年從事房屋租賃業(yè)務(wù)所積累的招租經(jīng)驗,制定切實可行的商業(yè)用房招租方案,采取有效措施吸引商家,如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營手續(xù)等。

2.以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè),促進zz假日花園的樓盤銷售,增強小區(qū)的消費需求,營造良好的商業(yè)環(huán)境。

3.與商家簽訂商用房租賃合同,明確雙方權(quán)利義務(wù),對租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定,如簽定租賃合同時收取一定押金以及提前一個月預(yù)收租金等。

4.對小區(qū)內(nèi)的各類消費需求進行充分調(diào)研,對經(jīng)營項目種類、規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準確的定位和把握,為商家提供合理化建議,確保商家有利可圖,提高商家交租的積極性。

第二章管理指標承諾及采取的措施

一、物業(yè)本體及配套設(shè)施完好率

國優(yōu)標準 98%

承諾指標98%

測定依據(jù)完好、基本完好樓盤面積/建筑物面積×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1.制訂詳細的物業(yè)本體及配套設(shè)施維修養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行。

2.物業(yè)本體及配套設(shè)施的巡查、保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標準量化分解到個人。日常維護檢查與定期維修巡查相結(jié)合,確保良好狀態(tài)。

3.嚴格二次裝修管理,建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò),對進入小區(qū)的施工單位實行跟蹤管理,防止損壞結(jié)構(gòu)、危及配套設(shè)施安全的行為。

二、物業(yè)零修、急修及時率

國優(yōu)標準98%

承諾指標100%

測定依據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1.建立嚴格的物業(yè)修繕制度,實行24小時值班,設(shè)立業(yè)戶報修專線電話。

2.維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場,零修立即處理,急修不過夜。

3.根據(jù)小區(qū)的功能和特點,儲備合理數(shù)量的常用材料,以備急用。

4.實行報修填單制,維修完成后經(jīng)報修人簽字確認后返回存檔。

5.每月對維修及時率進行統(tǒng)計,結(jié)果作為相關(guān)部門及個人的考核依據(jù)。

三、維修工程質(zhì)量合格率及回訪率

(一)維修工程質(zhì)量合格率

國優(yōu)標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1、加強對維修技工的專業(yè)培訓(xùn),所有技術(shù)人員持證上崗,嚴格按照操作規(guī)程進行維修。

2、維修工程實行業(yè)主、客戶質(zhì)量驗收、簽收制度。

3、加強外購材料、備件的驗收控制,確保質(zhì)量,提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗確認。

4、較為復(fù)雜的維修工程,事先應(yīng)制訂詳細的工作方案,同時要求維修主管到現(xiàn)場進行指導(dǎo)、監(jiān)督和驗收。

(二)維修工程回訪率

公司內(nèi)控標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)維修回訪數(shù)/總維修數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1、維修實行100%回訪制,采用電話、上門、書面征集等方式進行回訪,保證反饋渠道暢通。

2、每月5日前由維修主管對上月維修單進行統(tǒng)計、分析,并提交分析報告。

四、保潔率

公司內(nèi)控標準99%

承諾指標99%

測定依據(jù)保潔達標面積/保潔總面積×100%≥99%

質(zhì)量保證措施

1、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施,方便業(yè)主使用,加強宣傳教育,提高業(yè)主保潔意識。

2、垃圾日產(chǎn)日清,封閉轉(zhuǎn)運,杜絕二次污染,實施垃圾分類處理。

3、每日巡視檢查保潔情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理。

4、提倡'全員保潔,人過地凈'。

五、治安案件年發(fā)生率

公司內(nèi)控標準0.5‰

承諾指標0.5‰

測定依據(jù)案件發(fā)生次數(shù)/入駐總戶數(shù)×1000‰<0.5‰

質(zhì)量保證措施

1、提供24小時保安服務(wù)。采用單車、步行巡邏方式,建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合,充分發(fā)揮技防手段的作用。

2、嚴格控制外來人員進入,外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書,施工人員掛牌上崗,定位施工。

3、樹立'全員防范'意識,建立'快速反應(yīng)和快速支援'體系。

4、實行業(yè)主搬出/入登記制度,嚴格控制物料進出。

5、保安員實行準軍事化管理,定期進行軍事素質(zhì)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn),不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。

六、火災(zāi)年發(fā)生率

公司內(nèi)控標準0

承諾指標0.5‰

測定依據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)腭v戶數(shù)×1000‰<0.5‰

質(zhì)量保證措施

1、實行全員義務(wù)消防員制,建立一支'消防快速反應(yīng)分隊';制定嚴

格的消防管理制度和詳細的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案,

每年組織不少于一次的消防實戰(zhàn)演習(xí)。

2、定期開展各種形式的安全用電、用氣和防火宣傳,提高業(yè)主的消防意識。

3、小區(qū)所有動火作業(yè),施工單位必須事先申報并辦理動火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動火部位監(jiān)控人,并配備足夠的消防器材。

4、定期為業(yè)主提供安全用電檢查,及時消除隱患。

5、加強巡視和維修養(yǎng)護工作,確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。

七、年違章發(fā)生率與處理率

公司內(nèi)控標準1%

違章年發(fā)生率承諾指標1%

計算測定依據(jù)違章發(fā)生次數(shù)/入駐總?cè)藬?shù)×100%≤1%

公司內(nèi)控標準100%

違章處理率承諾指標100%

計算測定依據(jù)違章處理數(shù)/總違章數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1、加強物業(yè)管理法規(guī)宣傳,培養(yǎng)小區(qū)成員共同參與意識。

2、全員協(xié)調(diào)管理,建立交叉巡視制度,及時發(fā)現(xiàn)及時處理。

3、采用情理手段、經(jīng)濟手段和法律手段制止違章,建立跟蹤回訪制度。

八、業(yè)主年有效投訴率和處理率

(一)年有效投訴率

公司內(nèi)控標準2‰

承諾指標2‰

測定依據(jù)有效投訴次數(shù)/入駐總?cè)藬?shù)×1000‰≤2‰

質(zhì)量保證措施

1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務(wù)意識,為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù),使員工追求業(yè)主百分百的滿意。

2、保持業(yè)主和管理處之間溝通渠道的暢通,設(shè)立投訴電話和投訴信箱,不斷超越業(yè)主的服務(wù)需求,及時改進管理處工作中存在的問題和缺點。

(二)投訴處理率

公司內(nèi)控標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)處理有效投訴次數(shù)/有效投訴總次數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1、設(shè)立總服務(wù)臺并實行24小時值班,接受業(yè)主的各類投訴。值班員做好投訴記錄,并根據(jù)投訴內(nèi)容傳遞至相關(guān)責(zé)任部門。

2、各責(zé)任部門接到投訴后應(yīng)立即采取補救措施,并在預(yù)定時間內(nèi)向業(yè)主回復(fù)。暫時無法解決的問題應(yīng)制訂解決的計劃并向業(yè)主進行解釋。

3、投訴處理率作為部門及員工個人每月工作考核的重要指標直接與工資掛鉤。

九、業(yè)主綜合服務(wù)滿意率

國優(yōu)標準95%

承諾指標三年內(nèi)達97%以上

測定依據(jù)(滿意戶數(shù)+基本滿意戶數(shù))/入駐總戶數(shù)×100%≥97%

質(zhì)量保證措施

1、實行開放管理,向業(yè)主公開服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量標準,使物業(yè)管

理工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之中。

2、設(shè)立征詢意見箱和投訴受理電話。每半年向業(yè)主作一次業(yè)主滿意率調(diào)查,由管理處經(jīng)理主持對調(diào)查結(jié)果及業(yè)主反饋意見進行分析,及時調(diào)整和改進管理服務(wù)方案。對不合格項提出糾正和預(yù)防措施,并將實施結(jié)果直接向業(yè)主公布。

3、通過每季度召開一次質(zhì)量分析會,每半年組織一次內(nèi)部質(zhì)量審核,每年開展一次管理評審等活動,不斷改進和完善質(zhì)量保證體系,確保業(yè)主滿意。

十、綠化完好率

公司內(nèi)控標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)完好綠化面積/總綠化面積×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1、制訂科學(xué)的綠化養(yǎng)護計劃,并嚴格執(zhí)行。

2、物業(yè)主管每周對綠化養(yǎng)護情況進行巡視檢查,并將檢查結(jié)果作為園藝工的考核依據(jù)之一。

3、定期開展環(huán)保宣傳,組織園藝方面的小區(qū)活動,增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。

十一、道路、車場完好率

公司內(nèi)控標準98%

承諾指標98%

測定依據(jù)道路、車場完好面積/道路、車場總面積×100%≥98%

質(zhì)量保證措施

1、制訂詳細的養(yǎng)護計劃,定期巡視和維護。

2、市政工程進入轄區(qū)內(nèi)施工,管理處派人跟蹤協(xié)助管理并備案。

十二、管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率

公司內(nèi)控標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)培訓(xùn)合格人數(shù)/管理人員總數(shù)×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1、建立嚴格的培訓(xùn)制度并制訂詳細的培訓(xùn)計劃,配備專職培訓(xùn)人員以及先進的培訓(xùn)設(shè)施。

2、入職培訓(xùn)、崗位技能培訓(xùn)、素質(zhì)提高培訓(xùn)和理論政策培訓(xùn)相結(jié)合,

采用先進的培訓(xùn)方式確保培訓(xùn)效果。

3、強調(diào)理論與實踐相結(jié)合,培訓(xùn)與考核相結(jié)合,采取有針對性的培訓(xùn)方法,不斷提高員工的工作能力與工作績效。

十三、檔案建立與完好率

公司內(nèi)控標準100%

承諾指標100%

測定依據(jù)完好檔案數(shù)量/應(yīng)建檔案總量×100%=100%

質(zhì)量保證措施

1、制訂嚴密的檔案管理制度,配備專職人員管理,配置完善的檔案儲存設(shè)施及場所,加強檔案資料的收集、分類和歸檔管理。

2、采用原始資料與電腦磁盤雙軌制,確保檔案資料的安全可靠,實現(xiàn)檔案資料儲存方式的多元化。

第5篇物業(yè)公司管理手冊修訂換版

物業(yè)公司管理手冊的修訂和換版

1、管理手冊的修訂

1.1管理手冊的修訂和換版由品質(zhì)部組織實施。

1.2文件的修訂

1.2.1管理手冊由品質(zhì)部組織修訂,填寫《文件修訂單》,經(jīng)管理者代表審定,總經(jīng)理批準后,品質(zhì)部負責(zé)制作、登記和發(fā)放。

1.2.2作業(yè)指導(dǎo)書由各相關(guān)部門填寫《文件修訂單》,經(jīng)品質(zhì)部審核,管理者代表批準后,品質(zhì)部負責(zé)制作、登記和發(fā)放。

1.2.3當修訂部分達到原版面的三分之二或公司機構(gòu)發(fā)生重大變動時,由管理者代表批準,進行換版。

1.3修訂時采用發(fā)新頁換舊頁的方式進行,其要求如下:

1.3.1將本次修訂內(nèi)容和版本號修改之后,加以粗黑體字形式作出標識,將本頁內(nèi)容重新打印,換頁修訂后應(yīng)將舊頁收回。

1.3.2文件修訂后,應(yīng)將修訂后的修訂頁及時發(fā)放到位,并將原文件收回,非受控版本文件,不作修訂。

1.3.3發(fā)給外單位的非受控版本不進行跟蹤修訂。

2、管理手冊的換版

2.1由品質(zhì)部根據(jù)管理評審、內(nèi)部審核以及內(nèi)容修訂的程度,經(jīng)管理者代表同意后進行換版,換版后的手冊由總經(jīng)理重新審定批準并發(fā)布。

2.2手冊需換版時,注明新版號,發(fā)新收舊。

2.3品質(zhì)部應(yīng)保存管理手冊換版前后的兩種版本。

第6篇明德物業(yè)管理有限公司簡介

明德物業(yè)管理有限公司的簡介

山東明德物業(yè)管理有限公司注冊資金510萬元,是國家一級資質(zhì)企業(yè)。中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位。公司成立以來,立足高起點,借鑒新加坡和香港的物業(yè)管理理念和經(jīng)驗,吸納物業(yè)管理的資深專業(yè)管理人員,融入中國傳統(tǒng)'德'文化,使先進服務(wù)理念與東方人文融會貫通,塑造出有中國特色的'明德物業(yè)'品牌。順利通過了iso9001、iso14001、gb/t28001國際質(zhì)量體系認證。截止2023年12月底,累計管理面積達到1800余萬平方米,涉及大學(xué)城、高檔住宅區(qū)、寫字樓、機關(guān)辦公樓、工業(yè)園、醫(yī)院、體育中心等多種物業(yè)業(yè)態(tài)。項目遍及山東、山西、河南、河北、云南、黑龍江、遼寧、安徽、江蘇、江西等12個省市,在管項目206個,其中大學(xué)類項目占40%,是目前國內(nèi)管理高校物業(yè)最多的物業(yè)管理企業(yè)。

公司下設(shè)北京明德偉業(yè)物業(yè)管理咨詢公司、青島明德物業(yè)管理有限公司、安徽明德物業(yè)管理有限公司、黑龍江明德物業(yè)管理有限公司、云南明德物業(yè)管理有限公司、遼寧明德物業(yè)服務(wù)有限公司、濟南明德杰瑞酒店管理有限公司等子公司,并在河北、重慶、威海、煙臺、東營等地設(shè)立24個分公司,目前在職職工達到7000余人。公司現(xiàn)有高中級技術(shù)職稱的員工126人,部門經(jīng)理以上人員均獲得了建設(shè)部及山東省建設(shè)廳頒發(fā)的企業(yè)經(jīng)理和部門經(jīng)理上崗證書。在全國組織的注冊物業(yè)管理師考試中通過40余人,列山東物業(yè)企業(yè)之首。

公司以'一流的培訓(xùn),一流的人才,一流的管理,一流的服務(wù)'為職業(yè)目標,大力推行'學(xué)習(xí)型公司'為核心的崇尚業(yè)績、注重改進的考核激勵制度,公司員工始終以積極的心態(tài)苦練服務(wù)技能,為師生提供一流性價比的高品質(zhì)、專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)。

公司堅持'親情化管理,個性化服務(wù)'的宗旨,奉行'滿意無用,忠誠無價'的職業(yè)操守,為開發(fā)商、業(yè)主、師生策劃并實施物業(yè)經(jīng)營服務(wù)方案,發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增值潛力,更好體現(xiàn)物業(yè)保值、增值;通過對物業(yè)整體開發(fā),將物業(yè)管理從一般的維護、運行提升到對所轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理,真正達到讓業(yè)主和師生放心、省心、舒心的目的。

明德物業(yè)長期從事大學(xué)園區(qū)的物業(yè)管理,有較高的專業(yè)水準,受到了高校廣大師生的一致好評,在高校本科教學(xué)評估等大型活動中貢獻突出。經(jīng)過近幾年的發(fā)展,企業(yè)經(jīng)濟實力不斷增強。目前,公司先后購置了大型掃地車、灑水車、110指揮車、救生艇等,分別投放到各高校管理項目之中,極大的提高了公司的管理水平,也提升了高校后勤管理的層次。

公司董事長劉德明先生,現(xiàn)任中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)中心客座教授,中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事,山東省直機關(guān)青年聯(lián)合會常委,山東省公共關(guān)系協(xié)會副會長。2003年被聘為全國城建培訓(xùn)中心客座教授,幾年來在全國30多個省市巡回講授物業(yè)管理的相關(guān)課程,受訓(xùn)學(xué)員達5萬多人。2007年被聘為中國物業(yè)管理協(xié)會培訓(xùn)中心客座教授并參與了國家《物業(yè)管理條例》的起草工作。先后在省級、國家級刊物上發(fā)表論文10余篇,主要著作有《經(jīng)典物業(yè)管理方案》、《物業(yè)管理糾紛經(jīng)典案例》、《高校物業(yè)管理規(guī)范》等。1997年被評為山東省對外傳播獎優(yōu)秀工作者稱號;2001年,榮獲山東省'十佳'外宣工作者稱號;2003年在全省后勤系統(tǒng)'創(chuàng)先評優(yōu)'活動中被評為先進個人;2007年被聘為山東省青年管理干部學(xué)院物業(yè)管理專業(yè)客座教授;2007年被聘為濟南市物業(yè)管理投標專家;2023年3月被聘為山東省服務(wù)業(yè)標準化技術(shù)委員會委員;2023年3月被聘為《物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理指南》編委會委員;2023年12月被評為'中國誠信企業(yè)家'。 2023年1月入選*中央黨校'中國領(lǐng)導(dǎo)管理藝術(shù)文庫'。

為了總結(jié)高校物業(yè)管理的經(jīng)驗,先后出版了《精典物業(yè)管理方案》、《物業(yè)管理糾紛精典案例》、《高校物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》等書,中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)副會長徐俊達先生、教育部發(fā)展規(guī)劃司后勤改革處處長朱寶銅先生分別寫序。與此同時,公司董事長劉德明先后在《中國物業(yè)管理》、《現(xiàn)代物業(yè)》等雜志上發(fā)表了《大學(xué)城物業(yè)管理的模式及創(chuàng)新》、《我國物業(yè)管理行業(yè)人才需求趨勢分析和培養(yǎng)措施》、《對開放高校后勤服務(wù)市場、提升后勤服務(wù)質(zhì)量,促進后勤產(chǎn)業(yè)升級的若干思考》等論文,在業(yè)內(nèi)產(chǎn)生了較大的反響。2006年至今,公司董事長劉德明多次為中國高等教育學(xué)會高校后勤物業(yè)管理專業(yè)委員會和公寓管理專業(yè)委員會授課,得到了全國高校后勤領(lǐng)導(dǎo)的高度評價。

明德物業(yè)主動與高校開展校企合作。先后與北京林業(yè)大學(xué)、山東青年政治學(xué)院、山東女子學(xué)院以及曲阜師范大學(xué)合作,開設(shè)“明德物業(yè)班”、“明德會計班”等,實施“訂單式教育”、“雙軌制教學(xué)”、“零距離就業(yè)”,每年為公司培養(yǎng)150余名品學(xué)兼優(yōu)的學(xué)生,為公司人才梯隊建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。并在十幾所高校設(shè)立“明德獎學(xué)金”,獎勵奮發(fā)有為的莘莘學(xué)子,以此回報高校、回報社會。董事長劉德明兼任山東青年干部管理學(xué)院、曲阜師范大學(xué)等多所高校的客座教授,長期為高校學(xué)生講授物業(yè)管理課程及就業(yè)指導(dǎo)課程,受到學(xué)生的普遍歡迎。

第7篇年注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)專項練習(xí)匯總一

1、《物業(yè)管理條例》設(shè)立的制度均是針對(b )的物業(yè)管理活動而言

a、非住宅物業(yè)

b、居住物業(yè)

c、即包括居住物業(yè)也包括非住宅物業(yè)

d、以上答案都不對

2、 ( b )年,國家就開始逐步推行城鎮(zhèn)住房制度改革,開始實行向居民售房的試點。

a、1978

b、1979

c、1980

d、1981

3、 ( a)是我國第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件,是推動我國全面開展物業(yè)管理活動的基石,對我國建立物業(yè)管理活動秩序產(chǎn)生了重大影響。

a、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

b、《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標準》

c、《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))標準及有關(guān)考評驗收工作的通知》

d、《關(guān)于實行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

4、 (b )年,國家計委和建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》。該辦法對城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)、收費應(yīng)當遵循的原則、收費價格形式、物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成、代辦性質(zhì)的服務(wù)收費管理,以及違反《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》應(yīng)當給予的行政處罰,都做了明確規(guī)定。

a、1995

b、1996

c、1997

d、1998

5、非市場性的房屋管理( b )物業(yè)管理。

a、屬于

b、不屬于

c、包括

d、不包括

1、業(yè)主大會籌備組的工作內(nèi)容,應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開( c )日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

a、7

b、10

c、15

d、20

2、業(yè)主大會作出的一般決定,實行簡單多數(shù)表決原則,必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)( b )以上通過

a、1/2

b、2/3

c、3/4

d、4/5

3、經(jīng)業(yè)主委員會或者( b )%以上業(yè)主提議,認為有必要變更業(yè)主委員會委員的,由業(yè)主大會會議作出變更決定,并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

a、15

b、20

c、30

d、50

4、訂立業(yè)主公約是業(yè)主之間的共同行為,通常情況下,業(yè)主公約由業(yè)主大會籌備組草擬,經(jīng)首次業(yè)主大會會議審議通過,公約的修改權(quán)也屬于( a)。

a、業(yè)主大會

b、業(yè)主委員會

c、業(yè)主管委會

d、業(yè)主公約

5、物業(yè)管理招標投標是指業(yè)主或建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè),物業(yè)管理企業(yè)通過投標方式競聘物業(yè)管理項目的活動。其中,由建設(shè)單位通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,稱為( a )。

a、前期物業(yè)管理招標投標

b、物業(yè)管理招標投標

c、后期物業(yè)管理招標投標

6、寫字樓市場比較理想的情況下,市場租金一般( )基礎(chǔ)租金。

a.等于

b.低于

c.高于

d.不確定

答案:c

解析:比較理想的情況下,市場租金一般高于基礎(chǔ)租金。否則市場租金低于基礎(chǔ)租金,業(yè)主就需要進一步壓縮經(jīng)營成本來降低基礎(chǔ)租金。

7、從管理的角度來講,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施是( )

a.與客戶關(guān)系維護工作

b.與行政管理部門的協(xié)調(diào)工作

c.與開發(fā)商、施工企業(yè)的合作

d.房屋與設(shè)備維護工作

答案:d

解析:從管理的角度,確保物業(yè)資產(chǎn)保值率和升值率最大化的關(guān)鍵措施,是做好房屋與設(shè)備維護工作。這是寫字樓物業(yè)管理的第二個常觀目標。

8、收益部分使用率最大化是寫字樓物業(yè)管理的( )

a.經(jīng)營目標

b.服務(wù)目標

c.管理目標

d.微觀目標

答案:a

解析:使收益部分的使用率最大化,這是寫字樓物業(yè)管理的第一個常規(guī)目標。即其經(jīng)營目標

9、一套完整的會計報表包括( )組成

a.會計報表和文字報告

b.主表和附表

c.會計報表附注和財務(wù)情況說明書

d.《企業(yè)會計制度》規(guī)定的和企業(yè)內(nèi)部管理需要的報告。

答案:b

解析:詳見第三題解析。

10、( )是會計核算的最終產(chǎn)品,是物業(yè)管理企業(yè)向信息使用者提供財務(wù)信息的基本形式

a.主表

b.附表

c.會計報表

d.文字報告

答案:c

解析:會計報表包含主表和附表,是會計核算的最終產(chǎn)品。d也是提供給信息使用者的信息之一。

1、租售型寫字樓的空間,屬于收益部分的有( )

a.物業(yè)管理用房

b.租賃倉庫

c.店鋪

d.停車場

e.設(shè)備機房

答案:b,c,d,

解析:ae為物業(yè)維持的必備條件,不屬于收益性部分。

2、向業(yè)主租戶提交的物業(yè)管理報告的重點是( )

a.物業(yè)管理企業(yè)收取的管理費用值

b.物業(yè)管理費用用在何處

c.物業(yè)管理企業(yè)未來的計劃

d.企業(yè)盈利

e.本期物業(yè)經(jīng)營管理活動完成的情況

答案:a,b,c,

解析:與物業(yè)業(yè)主租戶相關(guān)的信息應(yīng)成為這類型報告的主要內(nèi)容,de兩項與業(yè)主不相關(guān)。

3、資金運用包括( )

a.資金的投放

b.支付罰款

c.各項資產(chǎn)的使用

d.補償物業(yè)經(jīng)營管理耗費

e.繳納

各種稅金

答案:a,c,

解析:資金運營是物業(yè)管理企業(yè)將籌集到的資金按照一定的原則投入到物業(yè)管理經(jīng)營服務(wù)中的過程,包括資金的投放于各項資產(chǎn)的使用。

4、按照不同的評價目的和評價工作的實施主體,物業(yè)管理績效評價的類型有( )

a.政府評價

b.新聞媒體評價

c.社會評價

d.企業(yè)集團內(nèi)部評價

e.企業(yè)自我診斷評價

答案:a,c,d,e,

解析:新聞媒體的主要作用是報道和宣傳,不作為績效評價的主體。

5、物業(yè)管理企業(yè)績效評價以( )四個方面的內(nèi)容作為評價重點。

a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力

b.資產(chǎn)運營水平

c.償債能力

d.物業(yè)管理企業(yè)

e.后續(xù)發(fā)展能力

答案:a,b,c,e,

解析:d選項為績效評價的對象,其余為評價內(nèi)容。

6、屬于物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是( )

a.建設(shè)施工合同

b.售房合同

c.收益性物業(yè)的租賃合同

d.水電供應(yīng)合同

e.專項維修工程合同

答案:a,b,d,

解析:a選項為建設(shè)單位的主要工作,因此正確?？梢栽陂_發(fā)過程中售房,因此正確;開發(fā)過程需要水電支持,因此d也正確。ce不屬于開發(fā)過程中的合同。

7、物業(yè)管理招標方式有( )

a.公開招標

b.有限競爭公開招標

c.邀請招標

d.有限競爭選擇招標

e.議標

答案:a,c,d,e,

解析:這里考察的是招標方式,其中d選項為c選項的別稱,因此正確選項為acde

8、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同的差異包括( )

a.合同的客體

b.合同的主體

c.合同簽訂的日期

d.合同的有效期限

e.合同的委托事項

答案:b,c,d,

解析:合同的客體均是物業(yè)管理企業(yè),是相同的。但是主體分為建設(shè)單位與業(yè)主委員會,也就是因為項目所處的時間的不同的,因此正確選項為bcd。

9、物業(yè)服務(wù)合同包括( )

a.租賃合同

b.物業(yè)服務(wù)合同

c.前期物業(yè)服務(wù)合同

d.保管合同

e.裝修合同

答案:b,c,

解析:根據(jù)物業(yè)所處時間的不同,合同主體的不同,導(dǎo)致其分為bc兩類,但是客體都是物業(yè)管理企業(yè)。

10、下面屬于事先控制的有( )

a.前饋性控制

b.材料成本控制

c.管理費用控制

d.簡單控制

e.防護性控制

答案:a,e,

解析:前饋控制是發(fā)生在成本發(fā)生之前的,因此屬于事先控制;防護性控制也是發(fā)生在成本開支之前的,因此正確選項為ae。其他選項為按照控制對象不同而進行的成本控制分類。

1、靜態(tài)運算的優(yōu)點是( )

a.編制簡單

b.具有挑戰(zhàn)性

c.可實現(xiàn)費用等效益最大化

d.調(diào)動員工控制費用支出積極性

e.編制成本低

答案:a,e,

解析:靜態(tài)預(yù)算也是固定預(yù)算,是以過去的實際費用支出為基礎(chǔ)的,優(yōu)點在于簡單、容易為各部門所接受。

2、宣傳廣告的費用支出數(shù)量取決于( )

a.人平均工資水平

b.新舊程度

c.物業(yè)的質(zhì)量

d.市場的供求狀況

e.物業(yè)的空置水平

答案:b,d,e,

解析:宣傳廣告費用支出的數(shù)量取決于物業(yè)的空置水平、新舊程度以及市場的供求狀況。因此正確選項為bde。

3、成本包括( )

a.物化勞動的價值

b.工資

c.活勞動創(chuàng)造的價值

d.福利費

e.所有耗去的費用

答案:a,c,

解析:成本是指全部生產(chǎn)費用,包括物化勞動和勞動耗費的價值。

4、租賃合同自然終止的情況包括( )

a.無正當理由,拖欠房屋租金6個月以上的

b.租賃合同到期

c.符合法律規(guī)定或者合同約定的解除合同條款的

d.因不可抗力致使租賃合同不能繼續(xù)履行的

e.當事人協(xié)商一致的。

答案:b,c,d,e,

解析:自然終止的情況有四種,包括合同到期,符合法律規(guī)定可以解除的、因不可抗力使租賃合同不能繼續(xù)履行的、當事人協(xié)商一致的。因此,正確選項為bcde

5、租賃方案與策略涉及的主要工作內(nèi)容有( )

a.確定可出租面積和租賃方式

b.編制租賃經(jīng)營預(yù)算

c.定位目標市場

d.確定租金方案

e.明確廣告策略

答案:a,b,c,d,

第8篇某物業(yè)公司檔案管理作業(yè)指導(dǎo)書怎么寫

物業(yè)公司檔案管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0適用范圍:公司各類文書文檔。

2. 0檔案管理規(guī)程:2.1檔案的歸檔和分類:綜合事務(wù)部根據(jù)檔案的性質(zhì)、內(nèi)容,整理立卷歸檔,并對檔案進行分類編號。

2. 2檔案的存檔:

2.2.1 存檔時,應(yīng)按檔案的分類編號,將檔案放置在相應(yīng)的位置。

做好檔案索引,以便于查找,保證隨查隨得。

2.2.2 案卷存檔前做好文件材料的檢查,對破損或裉色的材料要進行修補和復(fù)制;

裝訂部位過窄或有字跡的材料要加紙襯邊;

紙面過大的書寫材料要按卷宗大小折疊整齊;

字跡難以認清的材料要附上抄件;

卷宗標題要標明作者、問題或名稱,文字要簡練、確切,字跡要端正。

2. 3檔案的整理和保管:

2.3.1 及時對檔案進行清理和整理,防止檔案遺失、檔案立卷不全和無效檔案大量積壓。

2.3.2 檔案柜要堅固,防盜、防水、防潮、防塵、防鼠、防強光和防高溫。

2.3.3 每年對檔案材料的數(shù)量和保管情況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時補救,確保檔案的安全。

2. 4檔案的借閱須經(jīng)綜合事務(wù)部部長批準,借閱時間以三天為限。

2. 5檔案的處理:檔案達到規(guī)定的保存期限后,對失效的,沒有保存價值的檔案要進行適當?shù)奶幚怼?/p>

3. 0支持性工具:《資料借閱登記表》《文件目錄單》編制:審核:批準: 日

第9篇物業(yè)管理法規(guī)測試題2

物業(yè)管理法規(guī)測試題(下篇)

一、判斷題(每題1分,共10題)

1、專有部分是指在建筑物中依法取得的獨立使用并具有排他性獨立空間或區(qū)域,包括為這些空間和區(qū)域?qū)Ｓ玫挠嬃吭O(shè)施和管線接駁終端以內(nèi)的相關(guān)設(shè)備設(shè)施。( √ )

2、共用部分是指物業(yè)管理區(qū)域以內(nèi),專有部分以外的,屬于全體業(yè)主或兩個以上業(yè)主共同所有、共同使用的場所、空間、設(shè)備、設(shè)施。( √ )

3、物業(yè)建設(shè)單位依法所保留非法定共用部分的物業(yè)或配套設(shè)施,可以不按照原規(guī)劃設(shè)計的用途和功能使用。( χ )

4、建筑物專有部分的修繕、管理、維護,由業(yè)主自行負責(zé)并獨立承擔(dān)費用。( √ )

5、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理中應(yīng)以未出售物業(yè)的業(yè)主身份依法享有業(yè)主的權(quán)利并承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。( √ )

6、業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修物業(yè)的專有部分,不論是否涉及到共用部分均應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)申報登記。( √ )

7、建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有人對其專有部分享有單獨所有權(quán),可以自由占有、使用、收益、處分、并排除他人干涉。( √ )

8、已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納。( √ )

9、業(yè)主大會會議應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)1/2以上的業(yè)主參加才能生效。( χ )

10、業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納。( √ )

二、選擇題(每題1分,共20題)

1、保修期滿后,物業(yè)共用設(shè)施和附屬建筑物修繕的最終責(zé)任由業(yè)主或業(yè)主大會承擔(dān),執(zhí)行責(zé)任由( b )承擔(dān)。

a、業(yè)主 b、施工單位 c、建設(shè)單位 d、物業(yè)管理企業(yè)

2、( a )不屬于物業(yè)管理安全防范服務(wù)的范圍

a、業(yè)主人身與財產(chǎn)的安全保障 b、治安協(xié)防

c、交通秩序管理 d、消防管理

3、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向( b )收取有關(guān)費用。

a、業(yè)主 b、最終用戶c、業(yè)主委員會

d、業(yè)主大會 e、物業(yè)管理企業(yè)

4、物業(yè)管理糾紛的處理,通常分為( a )三個層次。

a、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁或訴訟

b、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁和訴訟

c、協(xié)商解決、調(diào)解、訴訟

d、協(xié)商解決、調(diào)解、仲裁再訴訟

5、建筑物致人損害的民事責(zé)任適用于( b )的歸責(zé)原則。

a、違約責(zé)任原則 b、過錯推定責(zé)任原則

c、無過錯責(zé)任原則 d、公平責(zé)任原則

6、先行調(diào)解制度作為我國民事訴訟的一項基本原則,在物業(yè)管理的行政復(fù)議和行政訴訟中( d )先行調(diào)解制度。

a、也適用b、允許采用c、應(yīng)該采用d、不適用

7、業(yè)主委員會是( d )。

a、全體業(yè)主合法權(quán)益的代表 b、物業(yè)共用部分的經(jīng)營者

c、重大事項的決策者 d、業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

8、對于管理運作混亂、濫用職權(quán)、嚴重違反物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策的業(yè)主大會,( d )可以責(zé)令其整頓或暫停工作。

a、開發(fā)建設(shè)單位b、全體業(yè)主

c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府物業(yè)管理主管部門

9、除首次業(yè)主大會外,業(yè)主行使業(yè)主大會會議表決權(quán)的依據(jù)是( a )。

a、業(yè)主大會議事規(guī)則 b、業(yè)主每人一票

c、業(yè)主所擁有的建筑面積 d、物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定

10、依據(jù)民法通則第一百二十六條的規(guī)定,建筑物或者附屬設(shè)施等倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的( b )應(yīng)當承擔(dān)民事責(zé)任,但能夠證明自己沒有過錯的除外。

a、建造施工者b、所有人或者管理人

c、物業(yè)管理企業(yè)d、政府主管部門

11、建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含( a )。

a、前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容 b、業(yè)主公約約定的內(nèi)容

c、業(yè)主臨時管理規(guī)約約定的內(nèi)容d、物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容

12、物業(yè)管理活動內(nèi)容的依據(jù)是( b )。

a、業(yè)主公約b、物業(yè)服務(wù)合同

c、業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)d、行政主管部門的監(jiān)督

13、物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時,應(yīng)當對(a)。

a、業(yè)主臨時管理規(guī)約予以書面承諾

b、前期物業(yè)服務(wù)合同予以書面承諾

c、業(yè)主公約予以的承諾

d、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以的承諾

14、制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度的權(quán)力歸(b)

a、物業(yè)管理企業(yè) b、業(yè)主大會

c、行政主管部門 d、居民委員會

15、業(yè)主大會發(fā)起的主體是(c)

a、建設(shè)單位 b、物業(yè)管理企業(yè) c、業(yè)主 d、行政主管部門

16、業(yè)主大會作出重大事項決定時,必須經(jīng)過物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主( b )通過。

a、2/3以上b、所持投票權(quán)2/3以上

c、1/2以上d、所持投票權(quán)1/2以上

17、首次業(yè)主大會投票權(quán)確定辦法由( c )規(guī)定

a、由《物業(yè)管理條例》 b、建設(shè)部

c、省、自治區(qū)、直轄市 d、全體業(yè)主

18、我國有權(quán)制定憲法、法律的國家權(quán)力機關(guān)是( a )

a、全國人民代表大會 b、國務(wù)院

c、地方行政機關(guān) d、地方人民代表大會

19、我國第一部物業(yè)管理行政規(guī)章是( c )。

a、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》

b、《物業(yè)管理條例》

c、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

d、《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規(guī)定》

20、我國第一部以授權(quán)立法形式頒布的地方性物業(yè)管理法規(guī)是( a )。

a、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》

b、《上海市居住物業(yè)管理條例》

c、《廈門市住宅區(qū)物業(yè)管理服務(wù)條例》

d、《海南省物業(yè)管理條例》

三、多項選擇題:(每小題1分,共20分)

1、國家規(guī)定的建筑工程的最低保修期限為( abcde. )

a.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)為工程的合理使用年

b. 有防水要求的屋面,衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為五年

c.供熱與供冷系統(tǒng)為兩個暖期、供冷期

d.電器系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為兩年

e.裝修工程為兩年

2、業(yè)主管理規(guī)約可以對( abcd )作出約定。

a.物業(yè)的使用 b.物業(yè)的維護及管理

c.業(yè)主的共同利益 d.物業(yè)應(yīng)當履行的義務(wù)

3、實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的,物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括(abc)

a.物業(yè)服務(wù)成本 b.稅費

c.物業(yè)管理企業(yè)的利潤 d.物業(yè)管理企業(yè)的酬金

4、依據(jù)國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》第十三條的規(guī)定,( ab )可以按照物業(yè)服務(wù)合同的約定聘請專業(yè)服務(wù)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。

a.物業(yè)管理企業(yè)b.業(yè)主大會c.業(yè)主委員會d.物業(yè)建設(shè)單位

5、物業(yè)管理服務(wù)收費標準由( a d)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法,在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

a.業(yè)主 b.業(yè)主大會 c.業(yè)主委員會 d. 物業(yè)管理企業(yè)

6、合同訂立的合法原則所包括的內(nèi)容有( abcd )。

a.合同內(nèi)容必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定

b.合同內(nèi)容不得損害國家利益

c.合同內(nèi)容不得損害社會公共利益

d.合同訂立的程序符合法律、法規(guī)的規(guī)定

7、以下屬于物業(yè)建設(shè)單位義務(wù)的有( abcd )

a. 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前,制定業(yè)主臨時公約

b. 建設(shè)單位應(yīng)當在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示,并予以說明

c. 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任

d. 承擔(dān)已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用

8、《中華人民共和國合同法》的總則中明確規(guī)定了( abcde )合同法的基本原則。

a.公平原則b.平等原則 c.自由原則

d.誠實信用原則e.合法性原則

9、依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,有( abcdef )情形之一的,合同無效。

a. 以欺詐、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益

b. 損害社會公共利益

c. 惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益

d. 以合法形式掩蓋非法目的

e. 違反法律的強制性規(guī)定

10、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在下列( ac)情況下,經(jīng)批準可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

a.投標人少于3個b.投標人少于5個

c.住宅規(guī)模較小d.物業(yè)建設(shè)單位認為沒有必要

11、通過招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的,招標人應(yīng)當按照以下( abc )規(guī)定時限完成物業(yè)管理招標投標工作。

a. 新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當在現(xiàn)售前30日完成

b. 預(yù)售商品房項目應(yīng)當在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成

c. 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前90日完成

d. 非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當在交付使用前60日完成

12、合同附隨義務(wù)是因締約關(guān)系而產(chǎn)生的( abc )以及其他誠實用原則或交易慣例產(chǎn)生的義務(wù)。

a.協(xié)助b.通知c.保密d.保護

13、依據(jù)《中華人民共和國合同法》規(guī)定,當事人不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,應(yīng)該承擔(dān)( acdef )的違約責(zé)任。

a.繼續(xù)履行合同b.支付罰款金c.支付違約

d.雙倍返還定金e.賠償損失f.采取補救措施

14、有下列( abcd )情形之一的,當事人可以解除合同

a. 因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的

b. 在履行期限屆滿之前,當事人一方明確表示或者以自己的行為表示不履行主要債務(wù)

c. 當事人一方遲延履行主要債務(wù),經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行

d. 當事人一遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的。

15、以下說法正確的是( a b )。

a. 從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格

b.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的服務(wù)

c.物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時,應(yīng)當與業(yè)主大會辦理物業(yè)驗收手續(xù)

d.物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主委員會同意,物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

16、以下說法錯誤的是(b c)

a、從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格

b、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的,從其約定,業(yè)主不再負連帶責(zé)任

c、前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限,且該期限未滿,業(yè)主委員會不得終止前期物業(yè)服務(wù)合同

d、住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定,必須告知相關(guān)的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。

17、以下屬于行政處罰的是( abcd )。

a. 警告 b. 罰款 c. 沒收非法所得和非法財物

d. 行政拘留 e.罰金

18、物業(yè)管理企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的,縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(acd)

a. 責(zé)令限期改正

b. 處委托合同價款20%以上50%以下的罰款

c. 處委托合同價款30%以上50%以下的罰款

d. 情節(jié)嚴重的,由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書

19、物業(yè)建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的,縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以(abd)

a. 責(zé)令限期改正

b. 給予警告

c. 沒收違法所得,并處10萬元以上30萬元以下的罰款

d. 沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款

20、依據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條的規(guī)定,處理相鄰關(guān)系應(yīng)遵循( abcd )的原則。

a. 有利生產(chǎn)b.方便生活 c.公平合理 d.團結(jié)互助

四、論述題:

1、試述《物業(yè)管理條例》的立法原則(8分)

答:《條例》在堅持民法基本原則和立法法規(guī)定的立法原則的前提下,主要遵循了以下基本原則。

一是,物業(yè)管理權(quán)利和財產(chǎn)權(quán)利相對應(yīng)的原則。

在我國《物權(quán)法》尚未出臺的情況下,《條例》吸收了發(fā)達國家成熟的建筑物區(qū)分所有權(quán)理論,對業(yè)主權(quán)利義務(wù)的規(guī)定,其實就是明確了業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。對業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)的規(guī)定,是基于業(yè)主擁有的財產(chǎn)權(quán)份額,將業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)利相應(yīng)建立在對自有房屋擁有的財產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)之上。

二是,維護全體業(yè)主合法權(quán)益的原則。

為維護全體業(yè)主的合法利益,《條例》既對物業(yè)管理企業(yè)的行為、業(yè)主大會的職責(zé)及其對涉及業(yè)主共同利益事項的表決、個別業(yè)主不按合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用損害全體業(yè)主利益的行為、有關(guān)政府部門的行政監(jiān)督管理責(zé)任等作了明確規(guī)定,也對建設(shè)單位、公用事業(yè)單位等物業(yè)管理相關(guān)主體依法應(yīng)當履行的義務(wù)作了詳盡規(guī)定。在處理行政處罰和承擔(dān)民事責(zé)任關(guān)系方面,《條例》設(shè)定的法律責(zé)任充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護全體業(yè)主利益的原則。

三是,現(xiàn)實性與前瞻性有機結(jié)合的原則。

《條例》注重保持法規(guī)、政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,對被實踐證明是行之有效的制度,如業(yè)主自律、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理等制度,予以保留。《條例》注重肯定實踐成果,將在實踐中積累的良好經(jīng)驗,如主管部門加強對業(yè)主大會的指導(dǎo)和監(jiān)督、物業(yè)管理企業(yè)做好物業(yè)接管驗收等,確立為法律規(guī)范。對于如何解決現(xiàn)實中存在的問題,如開發(fā)企業(yè)不交納未售出物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費用、任意擴大物業(yè)管理企業(yè)的治安責(zé)任、公用事業(yè)單位向物業(yè)管理企業(yè)轉(zhuǎn)嫁責(zé)任等,《條例》作出了明確規(guī)定。《條例》貫穿發(fā)展的指導(dǎo)思想,設(shè)立的業(yè)主大會、強制性維修養(yǎng)護等制度,符合市場經(jīng)濟的基本規(guī)律,符合未來立法趨勢。四是,從實際出發(fā),實事求是的原則。

我國各地區(qū)的物業(yè)管理發(fā)展很不平衡,沿海地區(qū)與中西部地區(qū)、大城市與中小城市,在物業(yè)管理市場發(fā)育程度、市場環(huán)境、管理服務(wù)水平

等方面差異較大?！稐l例》在堅持法律制度統(tǒng)一性的前提下,充分考慮各地區(qū)的實際情況,對房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營、物業(yè)管理區(qū)域劃分等問題僅作出原則性規(guī)定,有的規(guī)定的具體執(zhí)行辦法,授權(quán)省、自治區(qū)、直轄市制定。

2、《條例》的基本思路之一是:保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利,協(xié)調(diào)好單個業(yè)主利益和全體業(yè)主共同利益的關(guān)系。試問:你是如何理解這一基本思路的 (12分)

答案一: 物業(yè)管理的基礎(chǔ)是業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)。對物業(yè)進行管理是業(yè)主行使財產(chǎn)權(quán)的行為。選聘物業(yè)管理企業(yè)實施管理只是業(yè)主管理自身物業(yè)的方式之一,業(yè)主還可以根據(jù)實際情況決定采用其他方式,比如自我管理,或者將保潔、綠化等各項事務(wù)直接委托專業(yè)企業(yè)?！稐l例》本著尊重業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的原則,并不強制業(yè)主必須實行物業(yè)管理,而只是規(guī)范實行物業(yè)管理時各方的行為。當然,隨著社會對物業(yè)管理認同感逐步提高,越來越多的業(yè)主會選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。

《條例》充分尊重和維護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利。凡是依附于財產(chǎn)所產(chǎn)生的法律關(guān)系,均遵循了民事法律關(guān)系的基本原則,強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體,是服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系,保證業(yè)主充分行使財產(chǎn)權(quán)。對于業(yè)主的共同利益,也由業(yè)主在民主協(xié)商的基礎(chǔ)上自行平衡。《條例》對業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的尊重和保護,還體現(xiàn)在對侵害業(yè)主財產(chǎn)權(quán)的救濟上。建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)的行為給業(yè)主造成損失的,應(yīng)該依法承擔(dān)民事?lián)p害賠償責(zé)任;物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途,或利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的,所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護,剩余部分由業(yè)主大會決定使用。這充分體現(xiàn)了保護業(yè)主權(quán)益的立法精神。行政機關(guān)在實施對物業(yè)管理活動的行政管理中,必須牢牢把握這一精神。

答案二:業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ),物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利,不僅要保護單個業(yè)主的權(quán)利,而且要保護全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業(yè)主合法權(quán)益的保護:一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。

二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益,決定物業(yè)管理中的重大事項,業(yè)主委員會負責(zé)公共日常事務(wù),為保護業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會的會議形式和表決方式,業(yè)主通過業(yè)主大會行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利,如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等,為保護業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為,來保護業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主,物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費用時,不得收取手續(xù)費等額外費用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。

五、案例分析:

(一)某業(yè)主委員會成立后即發(fā)出通知要求物業(yè)管理企業(yè)在七天內(nèi)公布物業(yè)管理服務(wù)收費及支出賬目,物業(yè)管理企業(yè)未在此期限內(nèi)公布。業(yè)主委員會即在小區(qū)內(nèi)張貼告示要求全體業(yè)主從即日起停止向物業(yè)管理企業(yè)交費,并向業(yè)主委員會交費。第二天,業(yè)主委員會在小區(qū)內(nèi)擺攤收費,并給交費的業(yè)主開具蓋有委員會公章的收款收據(jù)。試分析業(yè)主委員會的行為是否合法,物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當依哪種途徑解決該問題。(8分)

答案要點:

1、業(yè)主委員會違反了《物業(yè)管理條例》第15條的規(guī)定,其收費行為沒有法律依據(jù)。

2、物業(yè)管理企業(yè)可通過協(xié)商或調(diào)解的方法要求業(yè)主委員會停止收費行為。

3、物業(yè)管理企業(yè)也可向物業(yè)管理行政主管部門投訴,要求行政主管部門糾正業(yè)主委員會的違法行為。

4、依據(jù)《物業(yè)管理條例》第19條的規(guī)定,業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的,物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,應(yīng)當責(zé)令限期改正或者撤

(二)為了配合政府的市容美化和夜景燈光工程,經(jīng)政府主管部門的批準,物業(yè)管理企業(yè)在其所管理的大廈的三樓平臺上,設(shè)置了一座大型的燈光廣告招牌出租。在處理廣告招牌的租金中,物業(yè)管理企業(yè)與該大廈的業(yè)主委員會發(fā)生了糾紛。為此業(yè)主委員會向人民法院起訴物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,要求拆除招牌。試問:(1) 該廣告招牌的出租租金屬于什么性質(zhì)應(yīng)如何分配(2分)

(2) 物業(yè)管理企業(yè)設(shè)置廣告招牌的行為是否侵害了業(yè)主的合法權(quán)益(2分)

答: (1)租金屬于商業(yè)收入,應(yīng)歸全體業(yè)主所有,可用于彌補物業(yè)管理費的不足;

(2)未侵害業(yè)主的利益。因為廣告牌是由市政府要求設(shè)立的,具有公益性。

(三)某花園小區(qū)業(yè)主陶小姐已有好幾個月沒繳納管理費了。物業(yè)企業(yè)上門催討時,陶小姐以前不久其家水管滲漏,物業(yè)企業(yè)沒有及時進行維修,給其生活造成了諸多不便為由,而拒交物業(yè)管理費用。試問陶小姐的主張是否有法律依據(jù)為什么(3分)

答:自來水管屬于業(yè)主專有設(shè)施,其維修應(yīng)由業(yè)主自行負責(zé)。當然也可以請物業(yè)企業(yè)維修,但這種維修屬特約服務(wù)的范圍,不屬物業(yè)管理綜合服務(wù)的范圍,物業(yè)管理企業(yè)并無法定維修的義務(wù),所以陶小姐的主張是沒有法律依據(jù)的。

(四)一天清晨,某車主找到某物業(yè)管理企業(yè)大廈停車場,稱其前晚停放在大廈消防通道的機動車輛出入口處的一輛紅色跑車不見了。停車場的值班人員查閱了車輛登記本,沒有發(fā)現(xiàn)該車前一天在停車場停放的任何記錄,于是就讓車主自行去公安機關(guān)報案。10個多月之后,物業(yè)管理企業(yè)接到人民法院的傳票以及保險企業(yè)的起訴書副本,稱保險企業(yè)已經(jīng)將紅色跑車理賠給了車主獲得了代位索賠權(quán),車主在車輛丟失前已經(jīng)購買了一年的停車場停放管理費,車主與停車場構(gòu)成保管合同關(guān)系,要求物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)車輛丟失的賠償責(zé)任。試問:

(1)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)車輛丟失的承擔(dān)責(zé)任嗎法律依據(jù)是什么(2分)

(2)依據(jù)《中華人民共和國合同法》的規(guī)定,如何具備保管合同關(guān)系(3分)

第10篇物業(yè)管理主管經(jīng)理崗位說明書

物業(yè)管理主管、經(jīng)理崗位說明

崗位職責(zé):

1、對接物業(yè)咨詢公司籌備物業(yè)管理公司成立事宜;

2、負責(zé)物業(yè)公司總體戰(zhàn)略與經(jīng)營計劃的制定、執(zhí)行和監(jiān)督工作;

3、建立和健全物業(yè)公司的管理體系與組織結(jié)構(gòu)、制定及修改物業(yè)管理的職能;

4、主持公司的日常經(jīng)營管理工作;

5、妥善處理一切緊急及突發(fā)事件;

6、制定物業(yè)管理預(yù)算方案,管理日常物業(yè)的服務(wù)品質(zhì)、操作管理流程及適當?shù)呢攧?wù)運行情況;

7、執(zhí)行政府各項法規(guī)、法令及物業(yè)管理公約,與有關(guān)各部門保持良好關(guān)系。

任職資格:

1、本科或以上學(xué)歷,物業(yè)管理或行政管理等相關(guān)專業(yè),具有物業(yè)管理中級職稱,有經(jīng)理人上崗證優(yōu)先;

2、有物業(yè)管理相關(guān)經(jīng)驗;

3、能夠組織協(xié)調(diào)開展物業(yè)管理工作;

4、熟悉物業(yè)管理操作流程且掌握有關(guān)物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī);

5、執(zhí)行力和規(guī)劃能力強,富有團隊合作及敬業(yè)精神;制定物業(yè)管理計劃并協(xié)調(diào)實施;

6、具有較強的社交網(wǎng)絡(luò)和能力。

第11篇物業(yè)管理手冊－固體廢物控制程序

物業(yè)管理手冊:固體廢物控制程序

1、目的

為了減少固體廢物(包括廢油脂)對環(huán)境污染,并對固廢的削減、治理以及綜合利用進行有效控制,特制定本程序。

2、范圍

本程序適用于公司各部門對固廢物管理的控制。

3、職責(zé)

3.1產(chǎn)生固廢物的各部門負責(zé)本部門固廢物的分類、存放。

3.2各物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)本轄區(qū)內(nèi)固廢物的管理、處置。

3.3品質(zhì)部負責(zé)固廢物分類存放和處置的監(jiān)督檢查。

4、程序

4.1固廢物分類和標識

4.1.1根據(jù)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》和河南省、鄭州市有關(guān)規(guī)定,結(jié)合公司的實際情況,將廢物分為四大類:

a)可回收利用的再生物:廢紙張、廢設(shè)備、廢玻璃、廢零部件、廢木料等;

b)危險、有毒有害廢物:廢電池、廢墨盒、廢色帶、廢燈管、不可降解物資、廢礦物油及含油廢物、廢溶劑桶、廢油漆桶、廢敵敵畏瓶、廢電子產(chǎn)品等;

c)一般工業(yè)廢物:不可利用的零廢部件、裝修廢棄物等;

d)生活垃圾:包括業(yè)主生活垃圾、公司辦公室廢物等。

4.1.2各部門根據(jù)以上的分類方法和本部門的實際情況,分類存放在設(shè)有明顯標識的容器內(nèi)。

4.1.3危險廢物如廢礦物油、廢溶劑等應(yīng)放入專用容器中,并做出明確的標識。

4.2固廢物的搬運和存放

4.2.1固廢物的搬運

a)各物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)將本部門產(chǎn)生的固廢物運送到指定的廢物統(tǒng)一存放場所。

b)為防止造成二次污染,在搬運過程中禁止廢物灑漏、揮發(fā)、傾倒以及存放在非存放場所。

4.2.2固廢物的存放

a)各物業(yè)服務(wù)中心委托清運公司管理本部門所轄區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生的固廢物存放點(垃圾中轉(zhuǎn)站),具體執(zhí)行《相關(guān)方環(huán)境制約控制程序》。

b)各種廢物分類存放,應(yīng)有明顯的標識;

c)存放場所要達到防火防爆、防地下滲透、防雨淋、防流失,保持周圍環(huán)境清潔;

d)危險、有毒有害廢物由各物業(yè)服務(wù)中心集中存在指定地點,并做出明確的標識。

4.3固廢物的處置和回收

4.3.1各物業(yè)服務(wù)中心對有利用價值的廢物應(yīng)綜合利用或?qū)ν怃N售,以減少資源的浪費。

4.3.2各物業(yè)服務(wù)中心負責(zé)定期收集、存放本轄區(qū)內(nèi)危險廢物,每半年交于有資質(zhì)的單位處置,并根據(jù)《相關(guān)方環(huán)境制約控制程序》,要求處置單位在運輸和處置過程中嚴格按《鄭州市危險廢物污染環(huán)境防治辦法》及《危險廢物轉(zhuǎn)移聯(lián)單管理辦法》執(zhí)行,防止二次污染。

4.3.3處置危險廢物時,相關(guān)部門應(yīng)做好記錄,填寫《危險廢物處置記錄》。

4.3.4對于一般工業(yè)廢物和生活垃圾、辦公廢物由各物業(yè)服務(wù)中心進行處置。

4.4品質(zhì)部每季度對各部門的固廢物分類存放和處置進行監(jiān)督檢查并填寫《品質(zhì)部抽檢單》。

4.5各部門按照《各部門環(huán)境因素管理辦法》要求落實。

4.6本程序產(chǎn)生的記錄按《記錄控制程序》規(guī)定執(zhí)行。

5、相關(guān)文件

5.1《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》

5.2《相關(guān)方環(huán)境制約控制程序》

5.3《鄭州市危險廢物污染環(huán)境防治辦法》

6、相關(guān)記錄

6.1《危險廢物處置記錄》jw/jl-7.5.1-10-001

第12篇 x小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責(zé)任