第1篇 z物業(yè)工程部文件交接管理規(guī)程
物業(yè)工程部文件交接管理規(guī)程
1.0目的:
保證工程部對外、對內(nèi)的信息準確及時的處理。
2.0范圍:
工程部與其它部門之間聯(lián)系文件。
3.0職責
3.1資料員負責文件接收與發(fā)放、存檔工作。
3.2接收文件時根據(jù)文件內(nèi)容,轉(zhuǎn)發(fā)至各相關(guān)人員,做好記錄,并存檔。
4.0支持性工具:
《資料交接表》
編制:審核:批準:日期:
第2篇 物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。
3.0職責
3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。
3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。
3.3物業(yè)工程部具體負責公共設施物業(yè)的接管驗收工作。
3.4地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗收的準備工作
4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。
4.1.2成立物業(yè)接管小組
a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,管理處各相關(guān)部門應立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;
b)接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:
---物業(yè)管理處管家部負責業(yè)主資料的驗收移交,以及協(xié)助房屋的驗收移交工作;
---物業(yè)管理處工程部具體負責公共設施和機電設備的驗收移交工作。
c)地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作
4.1.3接管驗收前的準備:接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:
a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
b)提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);
c)準備好接管驗收記錄表格:
---《公共配套設施接管驗收表》;
---《機電設備接管驗收表》;
---《接管驗收問題整改表》。
4.2資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。
4.2.1綜合竣工驗收資料:
a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);
b)建設工程竣工驗收證書;
c)建設消防驗收合格證;
d)公共配套設施綜合驗收合格書;
e)供水合同;
f)供電協(xié)議書、許可證;
g)供氣協(xié)議書、許可證;
4.2.2施工設計資料:
a)全套設計圖紙;
b)圖紙會審記錄;
c)設計變更通知單;
d)工程預決算報告書;
e)重要的施工會議紀要;
f)隱蔽工程驗收記錄;
g)沉降觀測記錄;
h)其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.2.3機電設備資料:
a)機電設備出廠合格證;
b)機電設備使用說明書(要求中文);
c)機電設備安裝、調(diào)試報告;
d)設備保修卡、保修協(xié)議。
4.2.4業(yè)主資料:
a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.3物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別
4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。
4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。
4.4接管驗收標準和驗收方法
4.4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。
4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
4.5房屋本體硬件設施的具體驗收標準
4.5.1主體結(jié)構(gòu):
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.5.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.5.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.5.8樓梯、扶手:
a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.5.13光纖已開通,收視良好。
4.5.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。
4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。
4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.5.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.5.21其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。
4.6公共配套設施接管驗收標準
4.6.1天臺:
a)天溝、落水口暢通完好;
b)隔熱層、防水層完好。
4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。
4.6.3屋面避雷設施連接牢固。
4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;
b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;
c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;
d)交通標識線、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱標識清楚,玻璃完好;
b)消防設施配件齊全;
c)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。
4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。
4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。
4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。
4.6.11停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。
4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。
4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。
4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。
4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。
4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。
4.6.18信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。
4.7機電設備的接管驗收
4.7.1變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。
4.7.2中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。
4.7.3消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。
4.7.4給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。
4.7.5安全監(jiān)控報警設備:同消防監(jiān)控設備。
4.8接管驗收遺留問題的處理
4.8.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
b)對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務部相關(guān)人員簽字確認。
4.8.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.8.3對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產(chǎn)公司售后服務部在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。
4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。
5.0記錄
5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
5.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
6.0相關(guān)支持文件
6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
6.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
第3篇 物業(yè)工程部工具管理標準作業(yè)規(guī)程制度
物業(yè)工程部工具管理標準作業(yè)規(guī)程
1、目的
1.1、規(guī)范工程部工具管理工作,確保工程部工具完整及各項性能完好。
2、適用范圍
2.1、適用于物業(yè)公司工程部的工具管理。
3、職責
3.1、工程部經(jīng)理負責檢查工具管理工作的實施情況并負責工具的申購管理。
3.2、工程維護部主任負責工具的庫房盤點工作。
4、程序要點
4.1、《工程維護部工具年度采購計劃》的制定;
4.1.1、每年的12月15日之前,由工程維護部主任制定下一年度《工程維護部工具年度采購計劃》并上報經(jīng)理審批。
4.1.2、《工程維護部工具年度采購計劃》應包括如下內(nèi)容:
a、所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地;
b、預計費用;
c、購買時間;
d、用途。
4.1.3、工程部的工具分成兩類:一類是個人使用工具,另一類是公用工具。個人使用工具由個人領用并負責保管,公用工具由工程部經(jīng)理負責保管。工程部倉管員對所領用工具記錄在《工程部個人工具領用登記表》內(nèi)。
4.1.4、個人使用工具和公用工具由工程維護部主任填寫《領料單》,經(jīng)工程部經(jīng)理批準后到倉庫領取負責發(fā)放和暫時保管。
4.1.5、個人使用工具管理
4.1.6、工程部員工正式上崗時,由員工填寫《領料單》經(jīng)工程部經(jīng)理批準后,在倉管員處領取一套個人使用工具。工程部員工個人使用工具每年只能補領一次。工程部倉管員應對員工所領工具簿記在《工程部個人工具領用登記表》內(nèi)。
4.1.7、個人使用工具應加以愛護,避免違規(guī)操作損壞工具的使用壽命;
4.1.8、工程部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn),嚴禁用作私人用途。
4.1.9、工程部員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程部經(jīng)理批準后在倉管員處以舊換新,倉管員應做好登記。
4.1.10、員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應將個人使用工具全部退還給工程部,對于丟失或人為損壞的工具通知財務部扣發(fā)相應的錢款。工程部經(jīng)理必須將員工退還的個人使用工具登記在《工具保管登記表》內(nèi),并在'備注'一欄注明'退還'字樣。員工退還的個人使用工具要設專柜保管并作以舊換新用的工具。
4.1.11、工程維護部主任每月18號檢查每個員工的個人使用工具,對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊。
4.1.12、對于換下來的個人使用工具每半年由工程部倉管員進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內(nèi),經(jīng)核實后將實際情況上報部門經(jīng)理審批,經(jīng)工程部經(jīng)理審批后,上報物業(yè)公司總經(jīng)理審批,審批后由工程部經(jīng)理負責報廢處理。
4.2、公用工具管理
4.2.1、員工借用公用工具或各部門之間借用公用工具,都應在工程部經(jīng)理的同意下,由倉管員將借用工具登記在《工具借用登記表》上。
4.2.2、公用工具使用注意愛護,定期由工程部經(jīng)理安排專人檢查維修,發(fā)現(xiàn)公用工具損壞要及時上報工程部經(jīng)理處理。
4.2.3、公用工具屬公司財產(chǎn),嚴禁用作私人用途。
4.2.4、公用工具如丟失或人為損壞,則應由借用人負責照價賠償。
4.2.5、工具如屬正常使用損壞,對于小型的(500元以下)經(jīng)工程部經(jīng)理確認及物業(yè)總經(jīng)理批準后可以以舊換新。對于500元以上的公用工具須先由使用部門經(jīng)理填寫《報廢工具登記表》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核后上報物業(yè)公司總經(jīng)理審批。
4.2.6、工程部經(jīng)理工作調(diào)遷、辭工或被解雇時,工程部經(jīng)理會同工程部倉管員一起對公用工具進行盤點,發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應追究工程部經(jīng)理的責任。
4.2.7、對于公用工具中的計量器具或安全用具應定期送檢,檢驗后合格的 方可使用,否則應重新申購。
4.2.8、工程部倉管員每月25號應將所保管的工具進行一次盤點并登記在《倉管員保管工具登記表》上,對于需要補充的工具應盡快制定計劃申購。
5、記錄
5.1、《工具保管登記表》
5.2、《工程部個人工具領用登記表》
5.3、《工具借用登記表》
5.4、《報廢工具登記表》
5.5、《工程部工具年度采購計劃表》
6、相關(guān)文件
第4篇 物業(yè)公司工程部人員安全操作規(guī)程制度
物業(yè)公司工程部人員安全操作規(guī)程
各特種行業(yè)的操作人員必須持國家相關(guān)上崗證方可上崗;
1、在作業(yè)場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行.總閘必須掛有'有人工作,禁止合閘'的標志牌,或者拆除熔斷絲,以防止誤合閘;
2、各供電回路的操作開關(guān),要有清楚明顯的標志牌。停電時,先停負荷開關(guān),后停隔離開關(guān)(即先用電點后供電點);送電時,先送隔離開關(guān),后送負荷開關(guān)(即先供電點后用電點)。
3、盡可能不要帶電作業(yè)。如必須帶電工作時,應遵守帶電作業(yè)的有關(guān)規(guī)定,采取可靠的安全措施(如要有專人監(jiān)護等)。
4、嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發(fā)生,應停止交接。由交班人員負責處理事故,接班人員協(xié)助。
5、機房內(nèi)禁止帶入火種,嚴禁在機房或電梯轎箱內(nèi)吸煙。機房內(nèi)消防器材應齊備良好。客梯因檢修或保養(yǎng)需停機時必須確認轎廂內(nèi)無乘客后,方可停機。
6、在轎箱做檢修、保養(yǎng)工作時,除了識別故障和調(diào)試需要外, 禁止開快車。
7、在井底工作時,首先開亮井底燈,按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。
8、機房、井道因工作需要進行動火作業(yè)時,必須遵守動火作業(yè)規(guī)定,指定專人操作和監(jiān)視,事后清理火種,嚴防火災事故發(fā)生。
9、焊工(含電焊、氣焊,下同)工作前,必須穿戴好工作服和防護用品,不準裸露身體,以防止燙傷或觸電。
10、焊接前,還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物,應清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監(jiān)護。
11、開啟電焊機前,應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接,以防短路或觸電。
12、焊接時,應戴好防護面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光傷眼。
13、焊接電線的截面積應根據(jù)焊接電流和所需電纜長度選用,防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒,造成事故。
14、停放在露天的電焊設備,必須有防雨設施,下雨天禁止進行焊接作業(yè)。
第5篇 金融城物業(yè)工程維修工作規(guī)程
金融中心工程維修工作規(guī)程
l、目的
使工程維修工作能有序、高效地開展,確保公用機電設施、設備正常安全運行,并得到及時的維護和保養(yǎng)。
2、范圍
管理處的日常維修管理工作,以及設施設備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)。
3、運作程序
3.l運行班組運作程序
3.1.1運行班組人員負責機電設施、設備的24小時操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄,并處理一般性維修保養(yǎng)工作。
3.1.2值班人員必須嚴格安排班時間表上下班,不得擅離職守,并嚴格按交接班制度進行交接。
3.1.3運行班組每天向工程管理人員匯報前一天值班情況,如實反映設備運行狀態(tài)。
3.1.4值班期間發(fā)生緊急情況,應采取臨時應急措施,并及時向工程管理人員匯報。
3.1.5vrv空調(diào)運行人員在空調(diào)停用期間轉(zhuǎn)為維修班組成員,負責對空調(diào)系統(tǒng)進行維修和保養(yǎng)。
3.1.6運行人員負責配合并協(xié)助維修人員進行設施、設備的維修和保養(yǎng)工作,如單獨操作時,應填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2維修班組運作程序
3.2.1對于運行班組不能完成的維修保養(yǎng)工作,經(jīng)工程管理人員統(tǒng)籌安排后,由維修組負責實施,運行組配合,共同完成。
3.2.2維修班組負責按編制的維修保養(yǎng)計劃對設施、設備進行維修保養(yǎng),并負責填寫《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》。
3.2.3維修人員按規(guī)定定期對各設備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不掉的應立即向工程管理人員匯報。
3.2.4維修人員負責承擔日常報修(含急修)處理和業(yè)主特約維修工作.在發(fā)生突發(fā)性設備故障后,應迅速集中人員趕到現(xiàn)場,進行搶修。
3.2.5維修班組成員下班后向值班人員留下通訊聯(lián)系方式,以便緊急情況下能及時調(diào)度。
3.3工程值班運作程序
3.3.1工程值班室平時設在班組辦公室,夜間設在變配電房或中控室。
3.3.2工程值班室由管理處直接管理,工程管理人員兼職,保證二十四小時有人值守。
3.3.3負責接聽并記錄設備設施報修電話、設備運行狀況報告和業(yè)主意見,及時通知相關(guān)人員處理并向管理處領導報告。
3.3.4負責收集維修結(jié)果的反饋信息,向管理處領導匯報。
3.3.5負責記錄各運行班組上一天值班情況,并向管理處領導轉(zhuǎn)報。
3.3.6在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領導的指示下達通知,調(diào)動人員、物資,保證事件能得到及時處理。
3.4管理處主任運作程序
3.4.1根據(jù)設施設備運行狀況、維修保養(yǎng)計劃和相應材料需求,以及工器具計劃,組織設備運行和維修保養(yǎng)計劃的實施,并進行監(jiān)督檢查.超出權(quán)限范圍的報公司批準。
3.4.2根據(jù)值班室的報告,合理調(diào)配維修力量,進行設施設備的維修。
3.4.3發(fā)生重大、緊急情況時,及時向上級匯報并根據(jù)的指示,迅速組織人員、物資進行搶修、搶救工作。
3.4.4負責維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓考核工作,每月組織工程管理人員和各班組長對機電設施、設備進行一次全面檢查。
3.4.5負責工程對外協(xié)調(diào)聯(lián)系工作。
相關(guān)質(zhì)量記錄:
1.《設施/設備維修保養(yǎng)記錄》 zc-05/b03
第6篇 綠景物業(yè)工程電工日常安全操作規(guī)程制度
物業(yè)工程電工日常安全操作規(guī)程
一.作業(yè)前:
1.電工必須持有操作證(高壓電工須有高壓進網(wǎng)許可證)才能上崗,上崗前必須穿戴好絕緣鞋、工作服;檢查必須的工具和防護用品是否安全可靠。
2.變配電室操作必須嚴格執(zhí)行工作票、操作票制度。停電維修時應在有關(guān)部位懸掛標志警示牌,以免發(fā)生誤操作,同時應提前通知受影響的客戶。
3.未經(jīng)專業(yè)主管同意不得帶電操作;如必須帶電操作,應有監(jiān)護人方可操作。
4.任何設備未經(jīng)檢驗一律視為有電,待驗證后方可用手觸及。設備維護檢修操作應首先切斷設備電源,驗證無電后接上接地裝置,掛上警示牌方可進行工作。
5.在高空或上梯工作時,應檢查梯子的可靠性,是否放穩(wěn),系上安全帶方可工作。
二.作業(yè)中:
1.維修操作應保證設備線路與圖紙一致,不得私自擅改線路,防止意外事故。如原設備線路與圖紙不符,應報告主管。
2.維修操作不應放過任何設備故障可疑點;帶電工作應集中注意力,嚴禁在工作中說笑,防止觸電、碰線等事故的發(fā)生。
3.有人觸電時,應切斷電源,然后對觸電者進行搶救,必要時應進行人工呼吸。電氣設備著火時,應切斷電源后救火,帶電設備、配電間禁用泡沫滅器,應用干粉二氧化碳滅火器。
4.帶電清掃配電箱時,使用漆刷的金屬部份須用膠帶包裹好,清掃的垃圾防止進入接觸器、空氣開關(guān)。
三.作業(yè)后
1.維修操作后,應清理場地,清點工具、零配件有無遺漏在電氣設備內(nèi)(特別是配電箱),尤其是小的螺絲、螺帽、線段等金屬物,防止短路。
2.恢復設備送電應先取警示牌,對電氣設備控制柜應先送控制電源,檢查動作正確后方可送主電源。
3.停電維修設備影響大廈內(nèi)客戶的,送電前應提前通知做好準備,防止意外事故發(fā)生。
4.各種電氣設備、開關(guān)箱等周圍禁止堆放雜物和易燃易爆物品,維修工作后應及時清理現(xiàn)場。
第7篇 物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程制度
物業(yè)小區(qū)工程部緊急事件處理工作規(guī)程
1.0目的
保證工程部人員處理物業(yè)設施設備緊急事件的快速性、準確性,以確保小區(qū)設施設備發(fā)生緊急事件后的影響面最小,損失最低。
2.0適用范圍
適用公司管轄的各物業(yè)小區(qū)物業(yè)設施設備緊急事件的處理工作。
3.0職責
3.1物服中心主任負責緊急事件處理工作的組織、指揮和督導。
3.2工程部主管緊急事件處理工作的組織和實施。
3.3工程部領班和技工緊急事件處理工作的實施。
4.0工作程序
4.1緊急性電氣故障處理程序
4.1.1發(fā)生市電停電或配電房總開關(guān)跳閘停電時,配電值班人員立即手持手電進入配電房檢查屬于市電停電還是配電房總開關(guān)跳閘停電,屬市電停電應立即打電話至供電局詢問停電原因和來電時間,同時報告運行領班和工程部主管,報客服中心前臺;
4.1.2配電值班人員留守配電值班室等候恢復供電操作,同時接聽解答顧客的電話咨詢,做好停電的相關(guān)記錄;
4.1.3工程部維修領班立即帶領全班人員分頭檢查電梯困人情況,如有則立即實施《電梯困人員救援工作規(guī)程》,同時向顧客提供必要的電氣技術(shù)方面的支持,工程部其他技術(shù)人員回配電值班室協(xié)助配電值班人員工作;
4.1.4屬配電房總開關(guān)跳閘停電,配電值班人員應立即報告運行領班或工程部主管和物服中心主任,同時初步檢查分析跳閘停電原因,并做好停電的相關(guān)記錄;
4.1.5維修領班立即帶領全班人員檢查電氣設備,并知會運行值班人員是否屬設備故障造成,同時執(zhí)行1.3項的工作;
4.2緊急性溢、停水處理程序
4.2.1由于管道破裂、水閥或浮球閥失靈等故障發(fā)生溢水后工程部人員應首先關(guān)閉相關(guān)的水閥防止繼續(xù)溢水,同時立即向工程部其他人員通報要求給予支援,如果溢水發(fā)生在負層,排污水泵不能及時自動時轉(zhuǎn)為手動抽水,如果溢水發(fā)生在其他樓層,由于沒有排污水泵應立即將溢水掃進最近的地漏,避免溢水進入配電室、弱電房等設備機房重地;
4.2.2工程部其他人員在接到通報后應立即全力趕赴現(xiàn)場共同清掃溢水,維修班長組織搶修故障管道或設備等,維修工作完成后即時將水閥開啟,當事人做好溢水的相關(guān)記錄;
4.2.3市政供水停水后由于小區(qū)儲水池有一段時間的自供水能力,此時運行人員應立即向自來水公司詢問停水原因和恢復供水時間,同時報告運行班長或工程部主管;屬市政提前通知停水的,運行人員應在停水前將水池水補滿,并報告工程部主管和物服中心主任。
4.3燃氣泄漏處理程序
4.3.1當燃氣泄漏發(fā)生時,運行值班人員應立即先將燃氣總閥關(guān)閉,報告工程部運行領班和工程部主管,通知安管部派員保證安全,此時泄漏點嚴禁操作開關(guān)各類電氣設備,嚴禁動用任何火源和有可能產(chǎn)生閃點的金屬碰撞火花等;
4.3.2工程部主管在接到報告后立即趕泄漏點指揮,通知客服中心前臺報通知燃氣公司搶修;
4.3.3工程部人員積極配合安管消防員同共處理燃氣泄漏的安全事宜,當值人員做好相關(guān)的記錄;
4.3.4工程部人員積極協(xié)助燃氣公司的燃氣管道搶修,做好相關(guān)的記錄。
4.4火災事件處理程序
4.4.1當發(fā)現(xiàn)火警時,工程部當事人應立即通知客服中心前臺和安管部,并打電話向119報警,同時向工程部主管報告,由工程部主管協(xié)調(diào)火災事件的處理;
4.4.2工程部運行值班人員堅守崗位,保證供水、供電,保證消防水泵、正壓風機、排煙風機正常運行;
4.4.3凡工程部人員必須積極撲救,不遺余力,務求把火災事故消滅在萌芽之中,把損失減小到最低限度,同時積極配合安管部或消防部門的火災撲救工作。
第8篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
三、室內(nèi)有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3、進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。
9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第9篇 物業(yè)工程使用梯子安全操作規(guī)程制度
物業(yè)工程使用梯子安全操作規(guī)程
1.移動式梯子在使用之前必須檢查梯子是否有損壞,是否有拉繩,是否有防滑裝置,升降梯子拉繩是否有斷股,滑輪是否完好,千斤靈活可靠,確認無誤后方可使用。
2.使用梯子時要放置穩(wěn)固,與地面夾角以60度為宜,要有專人扶梯,梯子上有人時,嚴禁移動梯子。
3.嚴禁兩個人站在同一個梯子工作,梯子的最高檔不得站人,禁止站在頂端進行工作。
4.必須兩人站在同一個梯子上工作時,要檢查梯子是否能承受兩個人的重量,在采取安全措施后方可進行工作。
5.使用升降梯進行升降時,要注意手禁止放在兩扇梯子中間以防砌傷手,要將千斤放好,拉繩綁好,固定牢固后方可上人工作。
6.升降梯升高到最高點,在最高點操作時應增加扶梯人數(shù),禁止兩個人同上一個梯子。
7.上下梯子時應面向梯子,嚴禁手拿工具或材料上下梯子。
第10篇 物業(yè)管理綠化工程接管驗收規(guī)程
物業(yè)管理公司綠化工程接管驗收規(guī)程
一.目的
規(guī)范綠化工程驗收程序,確保綠化質(zhì)量得以嚴格控制。
二.適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對由承包方承擔的綠化工程的驗收接管。
三.職責
1.主管經(jīng)理負責工程驗收結(jié)果審核、審核。
2.園林綠化主管負責綠化標準的實施及工程進度的跟進。
3.園藝師負責施工質(zhì)量及苗木質(zhì)量的把關(guān),并報告予主管經(jīng)理。
四.竣工初驗
1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。
2.施工單位還應同時遞交《工程綠化設計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關(guān)資料。
3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現(xiàn)場核實工程竣工情況,并做好相關(guān)記錄提高予主管經(jīng)理。
4.在初驗過程中應著重注意以下事項:
a.苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;
b.苗木規(guī)格是否符合設計要求;
c.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:
d.施工場地是否按要求清理干凈;
e.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設計要求;
5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預防標準作業(yè)規(guī)程》處理。
6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養(yǎng)護期。
五.養(yǎng)護期滿復驗
1.施工單位在養(yǎng)護期滿過后,填寫?zhàn)B護期間自檢報告及養(yǎng)護期滿復驗申請報告,申請復驗。
2.主管經(jīng)理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護情況。
3.合格苗木必須符合以下標準:
a.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;
b.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;
c.喬灌木規(guī)格符合設計要求;
d.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;
e.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現(xiàn)象;
f.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;
g.施工場地無殘留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期。
5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。
六.驗收后的工作
1.物管公司綠化主管統(tǒng)計實際工程量,并連同接管意見上報物業(yè)管理公司總經(jīng)理審核后并提交總經(jīng)理審批。
2.將審批的驗收結(jié)果及實際工程量遞交開發(fā)商結(jié)算部予以結(jié)算。
3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養(yǎng)護管理。
七.驗收后的資料整理
1.將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔;
a.《綠化工程合同》;
b.《綠化工程設計圖》;
c.《綠化種植更改簽證》;
d.《綠化工程竣工圖》;
e.《苗木種植一覽表》;
f.《綠化工程初驗、復驗表》;
g.《綠化工程預決算書》;
h.《實際工程量統(tǒng)計表》;
i.《綠化工程竣工報告》。
2.對上述資料均應存檔公司檔案室長期保管。
第11篇 物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程
1 目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司各管理項目內(nèi)區(qū)域內(nèi),對住戶報修或工程維修的維修工作規(guī)程,規(guī)范維修服務工作,為住戶提供滿意的服務。
1.2適用范圍
適用于yy物業(yè)管理公司各管理項目內(nèi)區(qū)域內(nèi)的維修服務項目,包括水電系統(tǒng)日常維修維護及住戶有償服務維修。
2 工作流程
2.1 接到工程報修的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
2.2 做好維修安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2.3 做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
2.4 維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置,如有住戶出入必須主動禮讓。
2.5 維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
3 室內(nèi)有償維修程序:
3.1 記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
3.2 用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3.3 進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
3.4 如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
3.5 如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
3.6 維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
3.7 維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
3.8 用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。
3.9 用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
3.10維修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
第12篇 物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序,確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系統(tǒng)的機電處員工作。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。
3.0職責
3.1工程部主管負責檢查弱電系統(tǒng)機電處員工作的實施情況。
3.2組長負責弱電系統(tǒng)作的組織實施。
3.3弱電工負責弱電系統(tǒng)工作。
4.0程序要點
4.1弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
4.1.1嚴格遵守系統(tǒng)各項運行制度、保證系統(tǒng)處于良好的狀態(tài)。
4.1.2領班每年12月制定下年度的保養(yǎng)計劃,并負責實施。
4.1.3在日常維修中作好防靜電工作。
4.1.4對撤除的部件與端子作好記錄和標貼,以防止混亂。
4.1.5對于一主一備的設備不可同時保養(yǎng),以先主后備的順序進行。
4.1.6對于紅外、激光、微波等發(fā)射裝置,不能用濕式清潔劑清洗,應用吸塵器進行清潔。
4.1.7各設備的元器件、參數(shù)不得隨意更改。
4.1.8系統(tǒng)維護結(jié)束以后,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,在觀察一段時間,將系統(tǒng)調(diào)試運行正常,填寫記錄表格。
4.2弱電系統(tǒng)維護注意事項
4.2.1應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。
4.2.2應注意安全操作:
a)確保人身安全:維修時如需帶電作業(yè)(電壓高于36v時),應做好相應的絕緣措施;
b)確保維修設施的安全:測量某焊點電壓切忌與相鄰焊點相碰;維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相碰,最好用絕緣板托起;注意合理放置機電處員工作以免引起意外。
4.2.3必須正確判斷故障部位、故障元器件,切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。
4.3基本維修方法
4.3.1觀察法:
a)有無虛焊、松脫、燒焦的元器件;
b)有無異常的聲音;
c)觀察圖象效果。
4.3.2靜態(tài)測量法:
a)短路電阻測量法;
b)電流測量判斷法;
c)電壓測量判斷法。
4.4小區(qū)組團對講機維修
4.4.1室內(nèi)聽不到鈴聲:
a)檢查主機按鈕開關(guān)是否接觸良好,否則應更換按鈕開關(guān);
a)檢查室內(nèi)分機待機轉(zhuǎn)換開關(guān)是否接觸良好,如接觸不行則應整修處理。
b)通過上述兩個部驟如仍不振鈴,則應重點檢查振鈴放大電路,直至故障排除。
4.4.2不能對講:
a)檢查通話線是否接觸良好,如不行則重新焊接;
b)檢查室內(nèi)分機擴音器、揚聲器是否正常,如不正常則應更換。
c)檢查室內(nèi)分機放大電路,重點檢查三極管直至故障排除。
4.4.3不能開樓下大閘門:
a)檢查鎖舌不見是否靈活,如阻滯則應加潤滑油;
b)檢查開鎖磁線圈接線是否良好、線圈是否燒壞,如時則應重新接好線頭或更換電磁線圈;
d)開鎖按鈕是否接觸良好、開鎖繼電器是否動作可靠、開鎖電路有無損壞的元器件,如有問題則應逐一檢查并排除故障。
4.4.4主機無電源:
a)檢查轎式整流二極管有無損壞,如損壞則應更換同規(guī)格二極管;
b)檢查電源變壓器是否燒壞,如是則應更換同規(guī)格的變壓器。
4.5可視對講機維修
4.5.1無圖象、聲音,但開鎖正常:
a)調(diào)節(jié)亮度電位器觀察屏幕有無光柵,如油光柵則應檢查室內(nèi)機與門口機的圖象信號連接是否接牢,則應重新接好(燙錫焊接);
b)如調(diào)節(jié)亮度電位器屏幕仍無光柵,此時應檢查室內(nèi)急電路板,包括震蕩電路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查,直至故障排除。
4.5.2通話無聲音:
a)檢查聽筒與室內(nèi)機的界限是否牢固,否則應重新接好(燙錫、焊接);
b)調(diào)節(jié)音量電位器,如揚聲器理有交流聲發(fā)出,則說明室內(nèi)機的放大電路有問題,室內(nèi)機放大電路包括音頻輸入電路、牽制放大電路、攻防電路,此時應逐級進行檢查直至故障排除。
4.6程控交換機維護管理規(guī)程
4.6.1程控交換機的有關(guān)維護包養(yǎng)工作由弱點技工負責。
4.6.2要保證交換機工作電源的供應(ups),中央空調(diào)的開啟。
4.6.3值班人員巡檢交換機的運行情況,如發(fā)現(xiàn)異聲、異味、電壓不穩(wěn)定立即檢查維修。
4.6.4未經(jīng)同意,禁止修改交換機的運行參數(shù)。改動參數(shù)后,必須記錄在當班日志和保養(yǎng)記錄表上。
4.6.5配線架的配線改動后必須修改配線資料。
4.6.6維護終端平時運行是處于關(guān)閉狀態(tài),使用時再開啟。
4.6.7檢查或維修功能卡前必須先關(guān)閉交換機電源,帶上防靜電手套。
4.5.8保持機架、個功能卡、整流器、散熱柵的衛(wèi)生清潔工作,各連接端子連接可靠。
4.6.9當交換機發(fā)生故障而不能立即修復時,應在最短的時間內(nèi)通知廠商到場維修恢復。
4.6.10所有的保養(yǎng)工作結(jié)束后,應測試系統(tǒng)是否正常,并填寫設備檢查保養(yǎng)記錄表。
5.0記錄
5.1監(jiān)控中心設備檢查
6.0相關(guān)支持文件
6.1《監(jiān)控中心設備檢查表》
