房地產公司施工管理工作程序

房地產公司施工管理程序(修改版)

1.目的和范圍:規(guī)范公司開發(fā)建設項目的施工管理,確保施工質量、進度、成本達到公司預期的目標,符合國家和行業(yè)相關的標準。

2.職責:

2.1工程材料部和設計研發(fā)部負責項目開發(fā)的前期工作。

2.2工程材料部(項目部)負責協(xié)同設計研發(fā)部、審計核算部、監(jiān)理公司等有關部門對施工組織設計(方案)進行審查、優(yōu)化、確認。

2.3工程材料部(項目部)負責根據項目實際進展情況配合設計研發(fā)部和對外聯(lián)絡部統(tǒng)籌協(xié)調水、電、煤氣、消防、安防、弱電等各專業(yè)的設計進度,以及各專業(yè)施工隊伍的合同簽署、進場時間等,保證現(xiàn)場項目施工順利有序地進行。

2.4項目經理部是公司派駐現(xiàn)場的機構,履行項目業(yè)主代表的職責,在項目開發(fā)全過程中起上下溝通、內外協(xié)調的作用;項目(部)經理作為工程材料部管理成員派駐施工現(xiàn)場,履行合同中規(guī)定的駐地工程師代表職責,負責監(jiān)督施工合同和監(jiān)理合同的履行。當發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員不按監(jiān)理合同履行監(jiān)理職責,或與承包人串通給業(yè)主或工程造成損失的,項目經理有責任要求監(jiān)理單位更換不稱職的監(jiān)理人員。

2.5項目經理部負責組織監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見及時反饋給設計研發(fā)部;協(xié)調完成項目施工前期準備工作和施工階段工作;協(xié)助審計核算部進行項目投資控制;代表工程材料部組織項目竣工驗收,配合對外聯(lián)絡部進行綜合驗收;負責監(jiān)督監(jiān)理單位做好工程質量保修期內的監(jiān)理工

作;配合客戶服務部做好售后服務工作。

2.6工程材料部負責協(xié)調項目施工出現(xiàn)的重大問題的解決以及施工過程中外部協(xié)調工作,為監(jiān)理與施工工作的順利開展創(chuàng)造條件,負責主要設備以及部分材料的選定與采購。

2.7項目經理負責對項目參建各方的合同執(zhí)行情況進行綜合評價,并向總經理室提交專項評價報告。

2.8項目經理與監(jiān)理單位存在較大的意見分歧而雙方無法協(xié)調解決時,可以提交集團公司總經室組織專題會議討論解決。需及時處理的可以通過向總經理室遞交專題報告、請求召開專題會議的形式解決。

2.9總經理室總工程師參加各項目工地會議,負責協(xié)調項目部與監(jiān)理公司之間的工作。

3.項目施工管理:

3.1施工前準備工作:

3.1.1項目經理部根據總平面方案負責監(jiān)督監(jiān)理單位安排場地'三通一平'的管理工作。將該項目的勘察、試樁委托監(jiān)理單位實施監(jiān)理。項目經理部負責通過監(jiān)理單位向施工單位移交場地和原始的水準點、坐標點,并辦理交接手續(xù)。

3.1.2項目經理配合對外聯(lián)絡部向有關部門辦理項目施工用電、用水、電信、煤氣、破路申請等手續(xù)。

3.1.3項目經理負責編制項目施工管理計劃,確定項目工程的質量目標、管理計劃、管理手段、項目部人員配置與分工等,上報工程材料部經理審批,并傳遞到總經理室。

3.1.4在召開第一次工地會議前要求監(jiān)理單位上報《監(jiān)理規(guī)劃》(設備監(jiān)造規(guī)劃),項目經理負責對監(jiān)理單位的組織形式、人員構成、總監(jiān)的任命以及相應資質等進行審查,并予以確認。

3.1.5負責督促監(jiān)理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見反饋研發(fā)部。項目經理負責組織施工圖會審,并通知公司工程材料部、審計核算部、財務計統(tǒng)部、設計研發(fā)部和設計單位、勘察單位、政府監(jiān)督機構參加會審,會簽項目監(jiān)理單位整編的會審紀要,由項目部發(fā)放給相關部門和相關單位。

3.1.6項目經理負責召開第一次工地會議,組織項目監(jiān)理部與施工單位見面,落實各方職責。項目經理根據委托監(jiān)理合同宣布對總監(jiān)理工程師的授權。

3.1.7工程項目開工前,項目經理應要求項目總監(jiān)報送經總監(jiān)審核、簽認后的施工組織設計(方案)(設備采購方案及計劃、設備制造生產計劃和工藝方案)、施工總進度計劃、物資采購計劃,再上報工程材料部、審計核算部,從質量、造價、進度等角度出發(fā),對施工組織設計(方案)等進行優(yōu)化。

3.1.8項目經理督促總監(jiān)理工程師根據施工合同約定及時書面通知施工單位具備開工條件的具體時間,并審查、確認由總監(jiān)理工程師審核后上報的開工報審表及相關資料。

3.2項目施工過程:

項目經理在項目施工過程中的主要工作是監(jiān)督施工和監(jiān)理合同的履行。

3.2.1施工質量控制:

3.2.1.1項目經理在項目工程施工過程中,主要履行甲方代表職責。掌握現(xiàn)場施工的動態(tài)信息,并將監(jiān)理例會、施工協(xié)調專題會議等信息及時匯報給工程材料部。

a.監(jiān)理工作的監(jiān)督:

--項目經理應該定期(至少每月一次)全面檢查施工現(xiàn)場的監(jiān)理工作和監(jiān)理記錄,并作好日記。項目經理確認監(jiān)理單位報送的監(jiān)理月報,作為項目經理月報附件并上報工程材料部。

--項目經理參加總監(jiān)定期主持召開的工地例會,會簽會議紀要。并將紀要傳遞給工程材料部、總經理室。為加大協(xié)調力度,工程部經理和總經理室的總工程師應定期參加各項目工地例會,原則上每兩周參加一次。

--必要時,項目經理在工程開工前可明確需參加工程質量驗評工作的具體分部、分項,要求監(jiān)理單位通知項目經理參加此類分部、分項工程的質量驗評及現(xiàn)場的核查工作,符合要求后在驗評資料上予以簽認。

--項目經理參加總監(jiān)組織的對承包單位報送的分部工程和單位工程質量驗評進行審核和現(xiàn)場檢查,符合要求后予以簽認。

b.由項目經理監(jiān)督工程質量問題的解決:

--對于一般的工程質量問題,項目經理應通過監(jiān)理單位督促施工單位整改。

--對于重大的工程質量問題(影響結構安全或使用功能)由項目經理上報工程材料部,必要時召集設計單位、監(jiān)理事業(yè)部及設計研發(fā)部等有關人員專題研究解決。當出現(xiàn)質量事故時,項目經理應要求總監(jiān)及時提交質量事故書面報告。

3.2.1.2甲供材料、設備到場管理:

a.項目經理對項目監(jiān)理單位審核過的,由施工單位提供的甲供材料、設備進場計劃(比進場的計劃時間提前半年提供),進行核實會簽后,報送工程材料部。

b.工程材料部在甲供設備進場之前向項目經理部提供甲供材料、設備合同和相關技術資料。相關資料由項目經理部傳遞給監(jiān)理,由監(jiān)理傳遞給施工單位。

c.工程材料部在甲供材料、設備到場前5個工作日,以工作聯(lián)系函或電話通知項目經理。項目經理除負責在兩個工作日內反饋接收意見外,符合進場條件應通知監(jiān)理,由監(jiān)理單位會同施工單位,做好接收準備工作。

d.如現(xiàn)場情況不具備甲供材料、設備的進場條件,項目經理部通過監(jiān)理單位要求施工單位比計劃時間提前一個月提交第二次申報甲供材料、設備進場計劃。經總監(jiān)理工程師審核后,傳遞給項目經理部,由項目經理部上報工程材料部,由工程材料部及時與供應

商協(xié)調供貨時間的推延。

e.甲供設備到場后,項目經理部應協(xié)同監(jiān)理單位、施工單位、供應商四方根據工程材料部提供的合同、技術資料和裝箱單進行開箱檢驗。

f.項目經理部根據監(jiān)理處提供的甲供設備的安裝和調試情況,將不合格的甲供設備情況上報工程材料部,由工程材料部作清場或整改后使用的處理。

g.項目竣工時,項目經理部應要求監(jiān)理單位將甲供設備在安裝、調試階段的評價意見填寫在《產品使用情況表》中,并上報工程材料部。

3.2.1.3乙供物資的監(jiān)督管理:

a項目經理對監(jiān)理單位審核過的由施工單位提供的乙供物資(除地材外)采購計劃(施工單位按施工合同要求分階段提交),進行確認,上報工程材料部,工程材料部應及時對材料、設備的品牌和標準進行確定。由工程材料部、審計核算部核定價格,設計研發(fā)部配合工程材料部對影響建筑外觀和使用功能的材料、設備進行確認,并在施工合同約定的時間內經監(jiān)理單位簽署后轉施工單位。

b乙供材料的進場報驗委托監(jiān)理公司進行。

3.2.1.4樣品管理:

由工程材料部提供二份材料樣品,一份經監(jiān)理單位提供給施工單位,一份作為監(jiān)理單位對材料進場報驗的檢查依據。

3.2.2進度控制:

3.2.2.1項目經理應要求項目監(jiān)理單位在工程開工令下達前,提供施工總進度計劃,經項目經理確認后,上報總經室、工程材料部。

3.2.2.2項目經理負責對總監(jiān)理工程師審核過的當月工程完成量和下月進度計劃進行確認,并向工程材料部、總經理室報送。

3.2.2.3項目經理應要求總監(jiān)理工程師下達的工程暫停令和簽署的工程復工報審表應事先報告,如情況緊急或其他特殊原因來不及報告,應在實施后24小時內提交書面報告。

3.2.2.4當施工單位報送的當月工程完成量、下月進度計劃與總進度計劃有明顯滯后跡象時,項目經理應通過工地例會、專題會議或發(fā)指令給監(jiān)理單位,要求對此采取進度控制措施。

3.2.3投資控制:

3.2.3.1由審計核算部每月審核由監(jiān)理單位初審的進度款。

3.2.3.2項目經理對監(jiān)理單位報送的當月合格工程的形象進度進行審查,并傳遞至審計核算部。

a.項目經理應要求監(jiān)理處收到施工單位報送的月完成工作量報表,注明簽收時間;

b.項目經理應要求監(jiān)理處核查進度款資料,并完成量價初審、表述當月完成工作形象進度;

--月進度款資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表等

c.審計核算部依據有關資料,在合同規(guī)定截止時間內提出進度款審核意見和審定的整層次的工程量確認清單,通知項目經理部;

d.項目經理部在合同規(guī)定時間內將審核意見和工程量確認清單送交監(jiān)理單位,并辦好簽收記錄;

3.2.3.3項目經理審查由監(jiān)理單位審核上報的工程量增減確認單和經濟類簽證單,分專業(yè)編制流水號,分階段報送審計核算部。

3.2.3.4項目經理確認經過監(jiān)理處專業(yè)監(jiān)理工程師報送的竣工圖及中間結算或竣工結算資料,由項目經理部上報竣工結算資料及竣工圖給審計核算部,作竣工結算用。

a.項目經理應要求監(jiān)理單位注明收到施工單位報送的中間結算或竣工結算資料的簽收時間,并在監(jiān)理委托合同規(guī)定時間內核查資料和填寫可辦理結算請示單,由項目經理部上報審計核算部,如施工方報送的資料不完整,應退回監(jiān)理單位轉發(fā)施工單位重新報送。

b.項目經理部要求監(jiān)理單位必須報送的結算資料

--經監(jiān)理單位審核、項目部蓋章的竣工圖

--經監(jiān)理處及項目經理部確認的設計變更文件;

--由項目經理、監(jiān)理單位、設計單位、施工單位共同會審的會審紀要文件;

--經專業(yè)監(jiān)理工程師審核的,項目經理確認的工程經濟簽證單

--工程結算書

--工程量計算書

--鋼筋抽筋表

c.由項目經理上報的結算資料

--甲供材料、設備清單,注明名稱、規(guī)格、數量,并經項目經理簽認。

3.2.4設計變更:

執(zhí)行《設計過程管理程序》中3.6設計變更的有關規(guī)定。

3.2.5安全、文明施工控制:

項目經理監(jiān)督監(jiān)理對安全、文明施工的管理,如發(fā)現(xiàn)存在安全隱患或違反文明施工要求的情況時,督促監(jiān)理單位通知施工單位加以整改。

3.2.6分包單位的控制:

3.2.6.1總承包單位可將部分工程分包給具有相應資質條件的分包單位,但除總承包合同中約定的分包外,必須經過項目經理認可。

3.2.6.2由項目經理確認經監(jiān)理方審核的分包單位(由總承包商報送)的資質文件,并報工程材料部備案。

3.2.6.3項目經理發(fā)現(xiàn)施工單位的非法分包,應要求監(jiān)理單位通知非法分包商退場。

3.3工程驗收

3.3.1中間驗收:

3.3.1.1監(jiān)理單位組織中間驗收、主體結構驗收。項目經理部、設計單位、政府相關機構以及由工程材料部牽頭公司相關部門人員參加;設備的單機試車,由施工單位主持,項目經理部、監(jiān)理單位、設計單位、供應商、政府相關機構以及由工程材料部牽頭公司相關部門人員參加,召開專題會議。

3.3.2竣工驗收:

3.3.2.1項目經理參加監(jiān)理單位組織的竣工預驗收,并確認監(jiān)理單位的工程質量評估報告。對竣工預驗收提出的整改問題,由監(jiān)理督促整改,整改情況報送項目經理即可。

3.3.2.2項目經理部召集公司有關部門、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位和政府相關機構參加竣工驗收。

3.3.2.3竣工驗收工程質量符合要求,項目經理會同參加會議的各單位簽署竣工驗收報告。

3.3.2.4工程材料部將驗收報告上報總經理室,并傳遞到公司有關部門。

3.3.2.5在竣工驗收結束后,項目經理部確認監(jiān)理單位報送的相關資料,整理后上報工程材料部。

3.3.3綜合驗收:

3.3.3.1在單位工程取得單體竣工驗收證書,所有的配套工程均已經完成,且通過消防驗收后,由工程材料部向當地建設主管部門提交小區(qū)綜合驗收報告。由當地建設主管部門組織相關部門,參加小區(qū)綜合驗收,核發(fā)合格證書。詳見《項目報建、審批管理程序》。

3.3.3.2項目經理應要求監(jiān)理單位對小區(qū)綜合驗收中出現(xiàn)的不合格問題,要求監(jiān)理單位監(jiān)督施工單位進行處理,直至工程質量符合小區(qū)綜合驗收的要求,并辦好正式的移交證書并注明時間。

3.3

.3.3項目經理協(xié)助工程材料部收集整理工程竣工檔案資料,十五天內報市建委竣工備案辦公室。

3.3.3.4審計核算部的結算工作結束后,將竣工結算資料移交公司圖書檔案室。工程材料部將項目前期的文件資料匯總后報公司圖書檔案室。

3.3.4內部評價:

在單項工程竣工驗收和小區(qū)綜合驗收通過后,項目經理針對工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理、設備安裝等質量和進度情況,向工程材料部提交綜合或單項的評價報告。配合工程部和公司其他部室對設計、施工、監(jiān)理、材料設備供應與安裝等單位的合同執(zhí)行情況進行綜合評價。

3.4工程材料部文件及會議管理:

3.4.1工程材料部的各種文件、記錄等有關資料統(tǒng)一由工程材料部資料員管理、編號、收發(fā)。

3.4.2工程材料部、設計研發(fā)部的資料員對信息必須互相溝通,確保圖紙、文件、記錄真實有效。

3.4.3圖紙管理:

3.4.3.1工程材料部使用的圖紙由設計研發(fā)部提供,必須確保是有效版本。

3.4.3.2工程的所有變更內容的可行性和有效性,根據3.2.4條的規(guī)定進行確認。

3.4.4規(guī)范、標準、圖集

3.4.4.1項目部資料員通過《福建建設》網站及福建省建設標準化中心查詢有關規(guī)范、標準、圖集的有效版本的信息,并根據工程項目的需要購買,及時將規(guī)范、標準、圖集的目錄上報工程材料部。工程材料部每年六月將各項目使用規(guī)范、標準、圖集的情況上報總經室。

3.4.5其他文件管理見《文件管理控制程序》。

3.5.6相關會議

3.5.6.1工地例會:由項目經理部、公司相關部門、施工單位、監(jiān)理單位參加。由監(jiān)理單位主持,每兩周一次。

3.5.6.2專題會議:當問題不涉及施工方時由項目經理主持召開,根據施工現(xiàn)場的需要進行專題性討論和解決;當問題涉及施工方時即施工單位有參加會議時由監(jiān)理機構主持。

3.5.5項目經理月報:由項目經理編制,主要內容:總結本月工程質量、進度、造價控制情況,并根據監(jiān)理月報提出的問題進行分析,提出解決問題的措施、方法以及與公司內部協(xié)調及需要配合解決的問題。項目經理月報應附上監(jiān)理月報在下月初上報工程材料部并傳遞至總經理室。

3.5.6項目經理日志:由項目經理記錄,主要內容:記錄當日發(fā)生的工程概況、現(xiàn)場施工管理情況。存在的影響質量進度問題以及原因,當日召開的例會專題會議等主要內容,現(xiàn)場安全文明情況等。

4.相關文件:

編制:

日期:審核:

日期:批準: