小區(qū)質(zhì)量保修階段工程和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)程制度

小區(qū)質(zhì)量保修階段工程和設(shè)備管理監(jiān)控規(guī)程

1.0目的

為入伙后房屋、設(shè)備設(shè)施進(jìn)入免費(fèi)保修階段提供操作指引,以便及時(shí)處理客戶(hù)報(bào)修和確保各類(lèi)設(shè)備設(shè)施正常安全運(yùn)行。

2.0范圍

適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司(以下稱(chēng)地產(chǎn)、物業(yè))。

3.0職責(zé)

3.1物業(yè)公司負(fù)責(zé)編制、發(fā)布和修訂本工作規(guī)程。

3.2地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)對(duì)入伙及保修階段工程質(zhì)量問(wèn)題的處理。

3.3地產(chǎn)工程部負(fù)責(zé)監(jiān)督、督促各施工單位工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。

3.4地產(chǎn)對(duì)保修期內(nèi)的房屋和設(shè)備質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)管理責(zé)任。

3.5物業(yè)公司負(fù)責(zé)在保修階段對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行日常管理和巡查。

4.0方法和過(guò)程控制

4.1工程質(zhì)量問(wèn)題處理方法

4.1.1地產(chǎn)在入伙前,需結(jié)合具體情況確定工程質(zhì)量返修的管理辦法。目前工程質(zhì)

量返修問(wèn)題的處理主要有兩種方式:a、由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理;b、地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)。

4.1.1.1由地產(chǎn)直接負(fù)責(zé)跟進(jìn)處理

1)物業(yè)任一部門(mén)接到客戶(hù)反映的工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí),須予以記錄,并反饋至地產(chǎn)相關(guān)部門(mén);

2)地產(chǎn)相關(guān)部門(mén)通知施工方并會(huì)診、約定維修時(shí)間,跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等,并將處理信息反饋給物業(yè),以便協(xié)助處理和跟進(jìn);

3)地產(chǎn)工程部每月需統(tǒng)計(jì)并填報(bào)《工程質(zhì)量保修記錄表》,并報(bào)地產(chǎn)總公司;

4)在處理過(guò)程中,積極與客戶(hù)進(jìn)行溝通,防止問(wèn)題的升級(jí)。

4.1.1.2地產(chǎn)委托物業(yè)代理跟進(jìn)服務(wù)

1)地產(chǎn)與物業(yè)在入伙前簽訂工程返修委托代理合同或施工方、地產(chǎn)、物業(yè)簽定三方協(xié)議,明確工作方法及相關(guān)責(zé)任;

2)為物業(yè)便于管理,地產(chǎn)并將施工方的保證金轉(zhuǎn)至物業(yè)直接管理。物業(yè)內(nèi)部須制訂保證金的扣罰審批流程,并將扣罰標(biāo)準(zhǔn)通知施工方;

3)物業(yè)負(fù)責(zé)受理業(yè)主報(bào)修、聯(lián)系施工方會(huì)診、約定維修時(shí)間,跟進(jìn)、驗(yàn)收、交付、記錄等工作,物業(yè)服務(wù)中心指定工程維修助理負(fù)責(zé)處理工程質(zhì)量問(wèn)題,

4)服務(wù)中心接到工程質(zhì)量問(wèn)題時(shí),須進(jìn)行記錄,并開(kāi)具《房屋返修工作記錄單》,交工程維修助理負(fù)責(zé)處理。

5)工程維修助理聯(lián)系業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查看,并將查看結(jié)果記錄在《房屋返修工作記錄單》上。如查看結(jié)果為業(yè)主誤報(bào)或業(yè)主自身原因造成,無(wú)須維修或業(yè)主自行解決的,工程維修助理將《房屋返修工作記錄單》進(jìn)行存檔。

6)確認(rèn)為工程質(zhì)量問(wèn)題,工程維修助理通知施工單位負(fù)責(zé)人安排返修,施工單位負(fù)責(zé)人制定返修方案填寫(xiě)在《房屋返修工作記錄單》上,并簽名確認(rèn)。

7)如保修單位不履行責(zé)任,或多次返修不成功的,由物業(yè)制定返修方案,安排返修,并填寫(xiě)扣款通知單交返修單位確認(rèn)。

8)如為小修項(xiàng)目(五金配件、門(mén)窗配件等),返修完畢后,工程維修助理需對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪,并將回訪結(jié)果的填寫(xiě)在《房屋報(bào)修登記表》的備注欄。如較大維修,工程維修助理需與業(yè)主商定維修時(shí)間,與施工隊(duì)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)交底,并與施工隊(duì)負(fù)責(zé)人在《房屋維修任務(wù)書(shū)》上簽名確認(rèn)。工程維修助理安排施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)維修。維修完畢后,工程維修助理隨即進(jìn)行初驗(yàn),合格后會(huì)同業(yè)主、施工隊(duì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行驗(yàn)收,并請(qǐng)業(yè)主在《房屋返修工作記錄單》上簽名確認(rèn)。

9)工程維修助理每月需匯總填報(bào)《工程質(zhì)量保修記錄表》報(bào)地產(chǎn)工程部。

10)工程維修助理將返修資料歸檔。

4.1.2對(duì)于業(yè)主反映的普遍公共設(shè)施配套等問(wèn)題,由物業(yè)提交專(zhuān)題報(bào)告報(bào)地產(chǎn),由地產(chǎn)負(fù)責(zé)處理。

4.2設(shè)備保修期內(nèi)的管理工作

4.2.1地產(chǎn)與物業(yè)按照《新建物業(yè)接管驗(yàn)收指引》,辦理驗(yàn)收手續(xù),對(duì)部分在《物業(yè)管理委托合同》中未明確的設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保的管理工作可一并交接給物業(yè),同時(shí)對(duì)供應(yīng)商保證金的扣罰流程共同進(jìn)行確定。

4.2.2為在接管初期設(shè)備設(shè)施免費(fèi)維保期內(nèi)對(duì)施工或安裝單位的維保工作進(jìn)行有效監(jiān)控,地產(chǎn)應(yīng)確保移交時(shí),提供設(shè)備設(shè)施采購(gòu)及安裝的合同復(fù)印件、維保作業(yè)計(jì)劃、維保期限及內(nèi)容和其它服務(wù)承諾的復(fù)印件,設(shè)備設(shè)施供應(yīng)商及安裝單位的聯(lián)系人、電話、地址等資料。

4.2.3物業(yè)應(yīng)制定各類(lèi)設(shè)備的保養(yǎng)作業(yè)指導(dǎo)書(shū),包含對(duì)保修期內(nèi)的設(shè)備設(shè)施的維修、保修監(jiān)督工作,并嚴(yán)格按照作業(yè)指導(dǎo)書(shū)進(jìn)行操作,填寫(xiě)相關(guān)質(zhì)量記錄。

4.2.4保修期內(nèi)是由安裝單位/供應(yīng)商進(jìn)行日常保養(yǎng)維修的,服務(wù)中心應(yīng)按照維保方提供保養(yǎng)計(jì)劃,將維修方每次到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行保養(yǎng)的情況記錄在《服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表》上,并將日常出現(xiàn)的故障和服務(wù)不及時(shí)等情況在記錄表中記錄。

4.2.5電梯保修期結(jié)束后如物業(yè)公司仍須分包給社會(huì)專(zhuān)業(yè)公司維保的,物業(yè)公司應(yīng)在電梯保修到期前二個(gè)月,著手準(zhǔn)備供方的評(píng)估工作,確定有資格的合格供方。

4.2.6對(duì)于保修期內(nèi)的各類(lèi)設(shè)備,在出現(xiàn)或發(fā)現(xiàn)故障和問(wèn)題時(shí),服務(wù)中心應(yīng)及時(shí)通知安裝單位處理,如影響到業(yè)主使用的,應(yīng)同時(shí)做好防范措施。服務(wù)中心將故障及處理情況進(jìn)行詳細(xì)記錄在《保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表》,報(bào)送物業(yè)公司和地產(chǎn)公司相關(guān)部門(mén)。

5.0支持性文件

qp-15-02工程質(zhì)量和設(shè)備保修協(xié)議書(shū)

6.0質(zhì)量記錄

qp-15-01-f001保修期內(nèi)設(shè)備故障處理記錄表

qp-15-01-f002服務(wù)供方設(shè)備保養(yǎng)維修記錄表

qp-15-01-f003工程質(zhì)量保修記錄表

qp-05-01-f008房屋返修申報(bào)表

qp-05-01-f009房屋返修處理登記表