新廠房物業(yè)公共事務(wù)管理制度

公司新廠房物業(yè)公共事務(wù)管理制度

一、物業(yè)接管驗(yàn)收管理制度

1、驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作

本驗(yàn)收管理制度是指由xx網(wǎng)絡(luò)能源有限公司新廠房項(xiàng)目招標(biāo)組向深圳市**物業(yè)管理有限公司進(jìn)行的物業(yè)驗(yàn)收和移交工作。

**物業(yè)組織項(xiàng)目專業(yè)人員組成驗(yàn)收小組參加驗(yàn)收工作。

驗(yàn)收小組根據(jù)提供的圖紙,按照項(xiàng)目設(shè)計(jì)要點(diǎn)、竣工圖、設(shè)施清單、所有設(shè)施設(shè)備出廠合格證書、設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗(yàn)報(bào)告等進(jìn)行驗(yàn)收。

2、驗(yàn)收的實(shí)施

驗(yàn)收小組在驗(yàn)收過程中,可先按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、設(shè)備清單進(jìn)行單項(xiàng)驗(yàn)收,然后再進(jìn)行綜合驗(yàn)收;實(shí)物的驗(yàn)收,主要應(yīng)核查設(shè)備和主要部件的規(guī)格、型號(hào)、制造廠,并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。

3、驗(yàn)收后的處理工作

驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告,寫出物業(yè)的綜合性驗(yàn)收評(píng)定意見書,呈交項(xiàng)目招標(biāo)組。對(duì)存在問題的設(shè)備、設(shè)施寫出書面報(bào)告,上報(bào)項(xiàng)目招標(biāo)組。管理處負(fù)責(zé)人代表物業(yè)管理接收單位同物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交,并辦理有關(guān)手續(xù)。驗(yàn)收小組要會(huì)同項(xiàng)目招標(biāo)組簽字生效,將全部、檔案資料移交給管理處存檔。

4、驗(yàn)收后不合格的處理工作

對(duì)在驗(yàn)收發(fā)現(xiàn)存在問題的設(shè)施、設(shè)備,管理處制訂整改落實(shí)措施,并報(bào)項(xiàng)目招標(biāo)組和**物業(yè)審核。

5、設(shè)備驗(yàn)收

驗(yàn)收的條件是設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;主要設(shè)備、設(shè)施安裝位置與安裝質(zhì)量符合;設(shè)備或系統(tǒng)的技術(shù)性能應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合,檢查結(jié)果記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。對(duì)移交的竣工圖,在《驗(yàn)收交接記錄》中記錄。對(duì)物業(yè)的其它配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收結(jié)果也記錄在《驗(yàn)收交接記錄表》中。

二、公共設(shè)施維護(hù)管理制度

1、管理處負(fù)責(zé)廠區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備的日常管理、檢查維護(hù),確保設(shè)施、設(shè)備處于良好運(yùn)行狀態(tài)。

2、公用設(shè)施、設(shè)備標(biāo)識(shí)系統(tǒng)規(guī)范完整、準(zhǔn)確無誤。

3、廠區(qū)內(nèi)疏散指示器、安全出口不得損壞。

4、廠區(qū)內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施損壞,須及時(shí)修理和更換。

5、市政公用設(shè)施、設(shè)備如發(fā)生損壞,立即通知市屬有關(guān)部門維修或更換。

6、任何部位和個(gè)人不得損壞或挪用公用 設(shè)施、設(shè)備。

三、臨時(shí)用電、用水管理規(guī)定

1、臨時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)

1)施工前,由施工單位或根據(jù)施工項(xiàng)目和用電量大小,向管理處遞交'臨時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)表'。

2)'臨時(shí)用電計(jì)劃申請(qǐng)表'中,應(yīng)列明所使用電動(dòng)設(shè)備的名稱、功率和數(shù)量。

3)管理處派技術(shù)人員對(duì)其機(jī)械電氣設(shè)備進(jìn)行檢查核實(shí)。

4)申請(qǐng)人或單位必須提供操作人員的上崗證復(fù)印件,每人一證。操作人員無證的,管理處一律不予批準(zhǔn)申請(qǐng)。

2、臨時(shí)用電管理規(guī)定

1)凡施工所使用的電動(dòng)設(shè)備、工具及電線等器材,必須符合國家有關(guān)產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)定和安全要求。

2)在管理處技術(shù)人員指定的地點(diǎn)接線,并安裝漏電保護(hù)開關(guān)、用電計(jì)量表、施工配電盤(箱)。

3)電動(dòng)工具、臨時(shí)照明線路應(yīng)使用合格插頭、插座。

3、臨時(shí)用電施工限制

1)不影響廠區(qū)內(nèi)機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作。

2)不超出供電負(fù)荷量允許范圍。

3)噪音很大的電動(dòng)工具,嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間進(jìn)行操作,不影響業(yè)主的正常作息和生活。

4、禁止以下行為:

1)亂拉亂接電線。

2)超出設(shè)計(jì)負(fù)荷的臨時(shí)用電,未經(jīng)申請(qǐng)用電計(jì)劃的用電。

3)直接將電線插入插座的用電行為。

5、管理處管理權(quán)限

1)有權(quán)勸阻或制止違章操作。

2)有權(quán)對(duì)業(yè)主單位進(jìn)行巡視檢查。

3)有權(quán)對(duì)所使用的電動(dòng)設(shè)備工具隨時(shí)進(jìn)行檢查。

4)對(duì)不聽勸阻的違章施工行為,可停止供電,以防止事故發(fā)生。

6、臨時(shí)用水管理

1)施工前,施工單位或業(yè)主單位根據(jù)施工項(xiàng)目和用水量,向管理處預(yù)先申請(qǐng)臨時(shí)用水。

2)使用人需安裝水表,并接入管理處指定的用水接口。

3)禁止任何亂接水的行為,不聽勸阻管理處可采取停水措施。

四、投訴處理和分析制度

1、凡業(yè)主對(duì)管理處管理、服務(wù)方面的投訴,不論采取何種方式(如信函、電話或面談),均需進(jìn)行接待、記錄,同時(shí)應(yīng)做好相應(yīng)記錄。

2、管理處接到投訴后,在預(yù)約時(shí)間內(nèi)向業(yè)主答復(fù)采取何種補(bǔ)救處理措施,答復(fù)時(shí)間最長不超過一天。

3、管理處按照業(yè)主投訴的內(nèi)容,安排相應(yīng)人員解決問題,并將結(jié)果反饋給客戶服務(wù)中心。

4、對(duì)重大問題的投訴,相應(yīng)人員不能處理的或需統(tǒng)一協(xié)調(diào)的問題,直接報(bào)管理處主任。由管理處主任作出處理決定。

5、客戶服務(wù)中心應(yīng)通過電話或采用其它形式跟蹤投訴處理結(jié)果,未解決的,責(zé)成有關(guān)部門/管理處迅速處理。

6、對(duì)業(yè)主的投訴,應(yīng)即時(shí)作出分析總結(jié),對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問題,應(yīng)組織有關(guān)部門進(jìn)行深入探討并找出解決辦法,防止重復(fù)發(fā)生類似問題。

五、意見調(diào)查和回訪制度

1、公司品質(zhì)管理部每半年進(jìn)行一次業(yè)主意見調(diào)查。業(yè)主意見調(diào)查應(yīng)列明業(yè)主對(duì)以下方面的滿意程度:

1)安全管理

2)綠化管理

3)清潔服務(wù)

4)'四害'消殺服務(wù)

5)投訴或意見處理

6)停車場(chǎng)管理

7)設(shè)備設(shè)施管理

8)電梯管理

9)維修服務(wù)

10)服務(wù)態(tài)度

2、品質(zhì)管理部對(duì)回收的意見表進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,并將結(jié)果按調(diào)查表的回收份數(shù)、總的滿意率以及分項(xiàng)滿意率、業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的意見、建議(共性、個(gè)性的意見)等書面交給管理處。

3、對(duì)存在的問題,管理處主任提出整改意見,責(zé)成有關(guān)人員限期解決。

4、對(duì)業(yè)主的誤解,應(yīng)進(jìn)行必要的耐心解釋。

5、業(yè)主意見調(diào)查結(jié)果及整改方案應(yīng)向業(yè)主公布,接受監(jiān)督。

6、相關(guān)職能部門應(yīng)定期對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪。

7、回訪時(shí),虛心聽取意見,誠懇接受批評(píng),采納合理化建議,做好回訪記錄。

8、回訪中,對(duì)業(yè)主單位的詢問、意見,不能當(dāng)即答復(fù)的,應(yīng)告知預(yù)約時(shí)間答復(fù)。

9、業(yè)主意見評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)計(jì)算方法

1)統(tǒng)計(jì)計(jì)算應(yīng)根據(jù)已發(fā)放和回收的調(diào)查表進(jìn)行。

2)統(tǒng)計(jì)計(jì)算符號(hào)

n- 發(fā)放的調(diào)查表總數(shù)

h- 回收的調(diào)查表總數(shù)

x- 調(diào)查表的調(diào)查項(xiàng)目數(shù)

y- 每份調(diào)查表評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)數(shù)

o- 評(píng)價(jià)滿意的項(xiàng)目總數(shù)

a- 回收率: %;

k- 滿意率: %;

3)統(tǒng)計(jì)計(jì)算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

六、維修管理制度

1、管理處接到的業(yè)主維修的訴求后,必須在5分鐘內(nèi)安排相關(guān)維修技術(shù)人員到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施維修。

2、維修工到現(xiàn)場(chǎng)后,要做到:

1)自覺維護(hù)管理處及業(yè)主的權(quán)益,不做損害管理處名譽(yù)的事情。

2)不要不懂裝懂,遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地向工程技術(shù)人員匯報(bào)并請(qǐng)求支援解決。

3、維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí),應(yīng)主動(dòng)征求業(yè)主意見,盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣,如有改動(dòng),應(yīng)征求業(yè)主的同意后方可進(jìn)行。

4、維修工進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)維修時(shí),應(yīng)進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè),判斷出發(fā)生故障的原因。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂裝,造成不必要的返工。

5、維修工進(jìn)行維修時(shí),要把有影響的物品遮蓋、包扎好(用塑料布、廢報(bào)紙等)。盡量使噪音降到最低限度,嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘲笑取鬧。

6、維修工作完成后,維修工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地:小的工作垃圾裝入塑料袋內(nèi),大的工作垃圾(如泥沙、磚頭、紙箱等)要搬到附近的垃圾桶邊。用干凈的抹布擦拭弄臟的各部位(如桌椅、墻壁、地面等)。恢復(fù)各物品的原貌(位置)。

7、全部工作完成后,維修工要試驗(yàn)維修后的效果給業(yè)主看,試驗(yàn)次數(shù)不少于3次,同時(shí)要給業(yè)主講解應(yīng)注意的事項(xiàng),如果業(yè)主有不滿意的地方(合理的要求),則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至業(yè)主滿意為止。

8、確認(rèn)一切正常后,維修工應(yīng)禮貌地請(qǐng)業(yè)主在《維修單》上簽名確認(rèn)。維修工離開業(yè)主單位現(xiàn)場(chǎng)時(shí),應(yīng)禮貌地謝謝業(yè)主支持、配合與諒解。

9、維修工回到管理處及時(shí)做好維修記錄。

> 10、在維修完成后,由管理員不定期進(jìn)行抽查回訪。

七、垃圾收集與處理管理制度

1、垃圾的分類處理

1)工程垃圾:瓦礫、碎磚、灰渣等堅(jiān)硬的工程垃圾應(yīng)用斗車或其它裝運(yùn)工具運(yùn)送到指定地點(diǎn)倒放,禁止倒在垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。路面灰塵、泥沙等粉塵性垃圾在運(yùn)送途中應(yīng)加以遮擋,防止垃圾掉落或飛揚(yáng)引起二次污染。

2)生活垃圾:清潔工清潔時(shí)的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶內(nèi),量大的垃圾應(yīng)直接運(yùn)送到小區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)站內(nèi)。清潔工應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)收集垃圾桶內(nèi)的垃圾并轉(zhuǎn)運(yùn)至垃圾中轉(zhuǎn)站。

2、垃圾中轉(zhuǎn)站的垃圾應(yīng)日產(chǎn)日清,如垃圾較多影響垃圾存放時(shí),可增加清運(yùn)次數(shù)。

3、清潔人員應(yīng)負(fù)責(zé)垃圾中轉(zhuǎn)站周圍的衛(wèi)生。保證垃圾中轉(zhuǎn)站里的垃圾存放齊整,地面無散落的垃圾。

1)負(fù)責(zé)每天一次沖冼垃圾中轉(zhuǎn)站地面。

2)每天應(yīng)對(duì)垃圾中轉(zhuǎn)站進(jìn)行一次消殺工作。

4、垃圾中轉(zhuǎn)站的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn):

1)地面無散落垃圾,無污水,污漬;

2)墻面無粘附物,無明顯污跡;

3)垃圾做到日產(chǎn)日清;

4)所有垃圾集中堆放在堆放點(diǎn),做到合理、衛(wèi)生、四周無散積垃圾;

5)可作廢品回收的垃圾應(yīng)另行堆放;

6)垃圾站應(yīng)保持清潔無異味,每天應(yīng)定時(shí)噴灑藥水,防止發(fā)生蟲害;

7)按要求做好垃圾袋裝化。

5、垃圾車撒落在小區(qū)內(nèi)的垃圾由垃圾清運(yùn)人員負(fù)責(zé)掃凈。

6、綜合管理員應(yīng)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)檢查清潔工的工作情況,并記錄。

八、衛(wèi)生消殺管理制度

1、綜合管理員應(yīng)根據(jù)季節(jié)的變化制定出衛(wèi)生消殺工作的管理。

2、消殺工作計(jì)劃應(yīng)包括以下內(nèi)容;

1)消殺對(duì)象;

2)消殺區(qū)域;

3)消殺方式藥物計(jì)劃;

4)消殺費(fèi)用預(yù)算。

3、消殺區(qū)域包括:樓梯口、梯間及周圍公共部分、平臺(tái)、沙井、化糞池、垃圾箱、垃圾中轉(zhuǎn)站等室外公共區(qū)域。

4、消殺方式以噴藥消殺為主,滅鼠方法主要采取投放拌有鼠藥的餌料。

5、投放鼠藥必須在保證安全的前提下進(jìn)行,必要時(shí)掛上明顯的標(biāo)識(shí)。

6、消殺作業(yè)完畢,應(yīng)將器具、藥具統(tǒng)一清冼保管。

7、消殺工作標(biāo)準(zhǔn)

1)檢查倉庫或廠區(qū)生產(chǎn)車間,目視無明顯蚊蟲在飛。

2)檢查和樓層及轉(zhuǎn)角垃圾桶擺放處,目視無蒼蠅滋生地。

3)檢查樓內(nèi)和污水井、無害蟲出現(xiàn)。

4)抽檢樓道、綠化地、排污渠無明顯鼠跡,用布粉法檢查老鼠密度,不超過1%,鼠洞每2萬平方米不超過1個(gè)。

8、消殺工作的管理與檢查

1)消殺工作前,綜合管理員必須詳盡地告訴作業(yè)人員應(yīng)注意的安全事項(xiàng)。

2)綜合管理員每周檢查一次消殺工作的進(jìn)行情況并將工作情況記錄于工作記錄中。

3)綜合管理員現(xiàn)場(chǎng)跟蹤檢查,確保操作正確。

九、受傷/急癥等緊急救援措施

1、若有發(fā)生受傷或急癥等人員,旁人應(yīng)根據(jù)原因緊急采取相應(yīng)措施或打電話給管理處救援。

2、管理處人員應(yīng)使傷者或急癥者處于溫暖及合適的環(huán)境中,并細(xì)心呵護(hù)。

3、管理處在救援傷者時(shí),同時(shí)撥打'120'尋求援助,說明具體方位。

4、管理處應(yīng)派護(hù)管員到廠區(qū)門口等待醫(yī)務(wù)人員的到來。

十、火警應(yīng)急措施

1、發(fā)生火警,切勿急燥,保持鎮(zhèn)定。通知監(jiān)控中心或撥打火警電話'119'。

2、緊急關(guān)閉電源、管理處人員應(yīng)緊急疏散廠區(qū)內(nèi)的人員。

3、擊破安裝在樓道里的報(bào)警按鈕。

4、遇到濃煙,應(yīng)用浸濕的毛巾等物捂住面部及身體。

5、用滅火設(shè)備撲滅火源,但切勿把自己置身于危險(xiǎn)中。

6、迅速脫離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng),請(qǐng)牢記不要搭乘電梯。

十一、停水/停電的應(yīng)急措施

1、當(dāng)接到相關(guān)部門停水/停電通知時(shí),應(yīng)以書面形式提前通知業(yè)主,做好相應(yīng)的準(zhǔn)備。并在大堂入口處顯著位置貼'溫馨提示'等通知。

2、當(dāng)遇到突然停水時(shí),管理處應(yīng)打電話給政府相關(guān)部門咨詢,同時(shí)并以電話/廣播等方式快速通知業(yè)主,后再以書面形式補(bǔ)辦。

3、當(dāng)遇到突然停電時(shí),應(yīng)起用另一回路電源,若無雙回路,發(fā)電機(jī)30秒之內(nèi)自動(dòng)啟動(dòng),保證廠區(qū)的弱電系統(tǒng)正常運(yùn)行。

4、突然停電時(shí),被困在電梯有人員應(yīng)通知管理處專人進(jìn)行解困。解困后,將電梯降至首層。

5、突然停電時(shí),應(yīng)以電話/廣播等形式通知業(yè)主,然后再以書面形式通知業(yè)主。

6、突然停電時(shí),應(yīng)急時(shí)派專人檢查廠房內(nèi)的所有設(shè)備。

7、突然停電時(shí),應(yīng)打電話咨詢供電部門有關(guān)事項(xiàng)。