某花園專項(xiàng)維修資金使用管理辦法

z花園專項(xiàng)維修資金使用管理辦法(2009)

為了加強(qiáng)對jy花園小區(qū)專項(xiàng)維修資金的管理,保障本建筑區(qū)劃內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用,維護(hù)專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《北京市專項(xiàng)維修資金使用管理辦法(試行)》等國家有關(guān)法律、法規(guī),制定本管理辦法。本建筑區(qū)劃內(nèi)專項(xiàng)維修資金的使用、管理、續(xù)籌和監(jiān)督,適用本辦法。

1定義

1.1專項(xiàng)維修資金(以下簡稱“維修資金”):是指業(yè)主繳存的,專項(xiàng)用于本建筑區(qū)劃內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程。業(yè)主繳存的維修資金屬于業(yè)主所有。

1.2物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備:是指本建筑區(qū)劃內(nèi)屬全體業(yè)主或部分業(yè)主共同所有且共同使用的部位及設(shè)施設(shè)備。

1.3物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程:是指除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍以外的中修、大修以及更新、改造。

1.4本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人:可依照業(yè)主大會會議決議委托業(yè)主委員會配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理賬戶;也可依照業(yè)主大會會議決議委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或會計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行管理。

2維修資金的開戶

2.1業(yè)主大會以業(yè)主委員會開立維修資金賬戶,應(yīng):

2.1.1召開業(yè)主大會會議表決并通過《北京市朝陽區(qū)jy花園專項(xiàng)維修資金使用管理辦法》(本辦法)。

2.1.2確定以業(yè)主委員會的名義開立本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶的開戶銀行(分支機(jī)構(gòu))。

2.1.3確定本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人。

2.1.4確定由業(yè)主委員會主任、副主任作為本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶的責(zé)任人。

2.2業(yè)主委員會應(yīng)在由業(yè)主大會選定的開戶銀行(分支機(jī)構(gòu)),開立本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶,并接受所在地市、各區(qū)縣建設(shè)委員會等主管部門的監(jiān)督。

2.3業(yè)主委員會只能在一家銀行(分支機(jī)構(gòu))開立一個維修資金專用賬戶。該專用賬戶按房屋戶門號設(shè)立明細(xì)戶。賬戶開立后,原則上不得變更開戶行;確需變更的,須經(jīng)業(yè)主大會決議通過。

2.4本建筑區(qū)劃維修資金專用賬戶開立后,業(yè)主委員會應(yīng)于3個工作日內(nèi),登錄北京市專項(xiàng)維修資金管理系統(tǒng)(**)進(jìn)行用戶注冊登記,并將開戶資料報送市資金中心區(qū)縣管理部備案。

2.5本建筑區(qū)劃維修資金,由業(yè)主委員會向代管的市居住小區(qū)管理辦公室(以下簡稱“市小區(qū)辦”)申請,并在與市小區(qū)辦簽訂移交協(xié)議的7個工作日后,核查維修資金專用賬戶中的本建筑區(qū)劃專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)情況。

3維修資金專用賬戶的管理及維修資金的使用

3.1本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人負(fù)責(zé)本小區(qū)維修資金存取款、記賬、對賬、分?jǐn)偤怂慵笆芾碜兏鼧I(yè)務(wù)等日常管理工作。全體業(yè)主及業(yè)主委員會負(fù)責(zé)維修資金使用的監(jiān)督工作。

3.1.1業(yè)主委員會應(yīng)委托本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人每月就由開戶銀行(分支機(jī)構(gòu))向業(yè)主委員會發(fā)出的對賬單,核對維修資金專用賬戶的賬目。

3.1.2業(yè)主委員會應(yīng)每月與開戶銀行核對維修資金賬目,并應(yīng)至少每半年一次向業(yè)主公布已發(fā)生的維修工程項(xiàng)目、維修費(fèi)用、分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)及資金使用管理的其他有關(guān)情況。

3.1.3業(yè)主委員會可委托具有專業(yè)資質(zhì)的社會中介機(jī)構(gòu)代理維修資金使用涉及的維修工程可行性研究、預(yù)決算審核、施工質(zhì)量驗(yàn)收、費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)的審核等。業(yè)主委員會應(yīng)就委托事項(xiàng)、委托費(fèi)用及費(fèi)用來源等事項(xiàng)簽訂書面協(xié)議。委托費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照國家規(guī)定執(zhí)行且在業(yè)主大會經(jīng)費(fèi)年度預(yù)算內(nèi)。如超過年度預(yù)算,依《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》中規(guī)定執(zhí)行。

3.2維修資金使用原則及范圍:

3.2.1維修資金使用管理遵循“專戶存儲,業(yè)主決策,?？顚Ｓ?核算到戶”的原則。

3.2.2維修資金應(yīng)專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修工程,不得挪作他用。保修期內(nèi)的維修責(zé)任按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.2.3下列費(fèi)用不得從維修資金中列支:

3.2.3.1依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用;

3.2.3.2依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

3.2.3.3應(yīng)當(dāng)由責(zé)任人承擔(dān)的因人為損壞共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

3.2.3.4根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定,應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

3.2.4業(yè)主大會可根據(jù)國家法律法規(guī)的規(guī)定,決議沉淀部分維修資金的增值存儲計(jì)劃;或者在保證維修資金正常使用的前提下,決議在一級市場購買國債并持有到期;嚴(yán)禁將維修資金挪作他用。

3.2.4.1利用業(yè)主交存的維修資金購買國債的,應(yīng)經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

3.2.4.2禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

3.2.5下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入維修資金專用賬戶滾存使用:

3.2.5.1維修資金的存儲利息;

3.2.5.2維修資金購買國債的增值收益;

3.2.5.3共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的業(yè)主所得收益,但業(yè)主大會另有決定的除外;

3.2.5.4共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值。

3.3維修資金使用的分?jǐn)傇瓌t:

3.3.1建筑區(qū)劃內(nèi)、樓宇外立面的維修工程費(fèi)用由建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.2樓宇內(nèi)的維修工程費(fèi)用由該幢樓宇全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.3一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的,專屬一個單元業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,維修工程費(fèi)用由該單元全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.4專屬一個樓層業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,維修和更新、改造費(fèi)用由該樓層全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

3.3.5共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修工程,涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的,開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出的住宅、非住宅的建筑面積,分?jǐn)偩S修工程費(fèi)用。

3.3.6未建立及尚未補(bǔ)建、續(xù)籌維修資金的,建筑區(qū)劃內(nèi)發(fā)生中修、大修及更新、改造時所需分?jǐn)偟木S修費(fèi)用,由相關(guān)住宅、非住宅業(yè)主承擔(dān)。

3.4維修資金使用的條件:

3.4.1業(yè)主委員會應(yīng)將由物業(yè)服務(wù)企業(yè)于每年年底提交的物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修計(jì)劃、編制費(fèi)用預(yù)算和分?jǐn)偯骷?xì),在

建筑區(qū)劃內(nèi)向全體業(yè)主公示。

3.4.1.1涉及建筑區(qū)劃內(nèi)全體業(yè)主的維修工程,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議,并經(jīng)占建筑區(qū)劃內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后實(shí)施;

3.4.1.2涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修工程,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開所涉及范圍內(nèi)業(yè)主會議,經(jīng)所涉及范圍內(nèi)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決通過后實(shí)施。

3.4.2業(yè)主委員會應(yīng)依照業(yè)主大會決議,按分?jǐn)偯骷?xì)核對所涉及業(yè)主個人賬戶內(nèi)的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業(yè)主委員會應(yīng)在3日內(nèi)公示需補(bǔ)足維修資金的業(yè)主名單及所需金額,待資金到位后可按本辦法第3.5條的規(guī)定組織實(shí)施。

3.5維修資金使用的程序:

3.5.1經(jīng)業(yè)主大會授權(quán),業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織施工及驗(yàn)收,并依法確定施工單位,簽訂施工合同等。

3.5.2業(yè)主委員會可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)持相關(guān)材料到銀行辦理資金預(yù)支或結(jié)算手續(xù):

3.5.2.1到銀行辦理資金預(yù)支手續(xù)時應(yīng)提交維修資金預(yù)支用備案表、維修工程施工合同及維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表等;

3.5.2.2工程竣工驗(yàn)收合格后到銀行辦理資金結(jié)算手續(xù)時應(yīng)提交維修費(fèi)用決算單、維修費(fèi)用發(fā)票、最終維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、費(fèi)用決算分戶調(diào)整表等。

3.5.3維修資金賬戶須使用信匯憑證或電匯憑證結(jié)算,不得支取現(xiàn)金,不得使用其他票據(jù)或者結(jié)算憑證。用于支付維修工程費(fèi)用的維修資金只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業(yè)公司賬戶中。

3.6維修資金的續(xù)籌

3.6.1如一幢樓房或一戶業(yè)主的維修資金經(jīng)使用后,不足首次歸集額的30%時,業(yè)主委員會應(yīng)提醒業(yè)主續(xù)籌。

3.6.2維修資金的續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法應(yīng)由業(yè)主大會決定,續(xù)籌金額一般應(yīng)由業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

3.6.3續(xù)籌資金必須交到維修資金專用賬戶,存入業(yè)主明細(xì)戶。

3.7維修資金賬戶的變更

3.7.1業(yè)主大會、業(yè)主委員會合并、分立或撤銷時,應(yīng)委托本建筑區(qū)劃維修資金賬戶的日常管理人憑合并、分立或撤銷證明材料及業(yè)主資金明細(xì)戶清單,到市資金中心區(qū)縣管理部申請辦理合并、分立或撤銷業(yè)主委員會賬戶手續(xù);并憑區(qū)縣建委出具的備案證明到開戶銀行辦理賬戶的合并、分立或者撤消,進(jìn)行相應(yīng)維修資金的劃轉(zhuǎn)。

3.7.2因業(yè)主委員會發(fā)生變更引起銀行賬戶或者銀行預(yù)留印鑒發(fā)生變化的,必須及時到銀行辦理賬戶變更手續(xù)。未及時辦理變更手續(xù)的,賬戶內(nèi)的維修資金不得支取使用。

4維修資金的緊急支取預(yù)案

4.1啟動專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取的條件:

4.1.1政府有行政裁決權(quán)利的部門下達(dá)的書面行政裁定書,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

4.1.2政府無行政裁決權(quán)利的部門提出的書面意見,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

4.1.3本建筑區(qū)劃內(nèi)居民會議或居民代表會議授權(quán)居民委員會做出的書面指導(dǎo)意見,并在本建筑區(qū)劃內(nèi)公示。

4.1.4業(yè)主委員會決議認(rèn)為必須使用的,但應(yīng)有除本建筑區(qū)劃內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)外的第三方中介機(jī)構(gòu)書面認(rèn)同意見。

4.2對符合本辦法第4.1條規(guī)定的緊急情況,業(yè)主委員會應(yīng)依照物業(yè)服務(wù)企業(yè)公示的分?jǐn)偯骷?xì)核對所涉及業(yè)主個人賬戶內(nèi)的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業(yè)主委員會應(yīng)在3日內(nèi)公示需補(bǔ)足維修資金的業(yè)主名單及所需金額。如公示后5日內(nèi)資金未到位,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)墊付并補(bǔ)足資金。被墊付人除應(yīng)償還該資金外,還需支付應(yīng)償還總金額日千分之*的滯納金,滯納金歸全體利益關(guān)系人所有。

4.3專項(xiàng)維修資金應(yīng)急支取的辦法:

4.3.1業(yè)主委員會應(yīng)對由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對維修工程的必要性及費(fèi)用預(yù)算出具的鑒定報告進(jìn)行審核,且決議同意后,由業(yè)委會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)通報區(qū)建委小區(qū)辦(物業(yè)科)、屬地街道辦事處、居委會;并在居委會監(jiān)督下,將物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)上述鑒定報告制定的費(fèi)用預(yù)算、維修費(fèi)用按戶分?jǐn)偯骷?xì)表等,在維修工程涉及業(yè)主的公共活動區(qū)域予以公告。鑒定費(fèi)用可計(jì)入本次維修工程成本。

4.3.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法確定施工單位,簽訂施工合同。

4.3.3物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持資金支用申請、資金預(yù)支用備案表、業(yè)主委員會決議、專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定報告、維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、維修資金交納情況統(tǒng)計(jì)表、施工合同等材料,按照開戶銀行(分支機(jī)構(gòu))規(guī)定的程序辦理維修資金(提前)支取手續(xù);業(yè)委會開立尚未開立維修資金賬戶的,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持上述文件材料,到市小區(qū)辦或市資金中心區(qū)縣管理部辦理資金預(yù)支手續(xù)。

4.3.4工程竣工驗(yàn)收合格后,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)持維修費(fèi)用決算單、維修費(fèi)用發(fā)票、最終維修費(fèi)用分?jǐn)偯骷?xì)表、費(fèi)用決算分戶調(diào)整表等到市小區(qū)辦、市資金中心區(qū)縣管理部或開戶銀行(分支機(jī)構(gòu))辦理資金結(jié)算手續(xù)。

5維修資金的查詢、轉(zhuǎn)讓和提余

5.1業(yè)主可憑由銀行按規(guī)定向業(yè)主提供的維修資金查詢卡查詢個人賬戶內(nèi)維修資金收支情況。

5.2業(yè)主可通過登錄北京市專項(xiàng)維修資金系統(tǒng)(*)查詢個人維修資金的交納、費(fèi)用分?jǐn)?、支用、結(jié)息及余額等情況。

5.3業(yè)主變更時,原業(yè)主或變更后的業(yè)主應(yīng)持房屋轉(zhuǎn)讓合同、維修資金過戶協(xié)議、雙方身份證明及維修資金交款憑證到市資金中心區(qū)縣管理部辦理變更手續(xù)。維修資金由轉(zhuǎn)讓雙方按明細(xì)戶內(nèi)賬面余額進(jìn)行結(jié)算,或從其約定。

5.4因拆遷或其他原因造成房屋滅失的,業(yè)主應(yīng)到市資金中心區(qū)縣管理部辦理銷戶手續(xù),提取明細(xì)戶賬面余額。

6維修資金的追討

6.1業(yè)主未按規(guī)定或業(yè)主大會決議續(xù)籌、補(bǔ)建或使用維修資金的,業(yè)主委員會或其他利益關(guān)系人可以向人民法院起訴。

6.2物業(yè)服務(wù)企業(yè)挪用維修資金的,業(yè)主委員會可書面提請物業(yè)管理行政部門按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,追回挪用的維修資金。

6.3業(yè)主委員會挪用維修資金的,依法追究責(zé)任人的責(zé)任。

7附則

7.1本辦法如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,且被人民法院確認(rèn)無效的,該條款無效,但不影響其它條款的有效性。本辦法業(yè)主委員會負(fù)責(zé)解釋。

7.2本辦法經(jīng)業(yè)主大會依照《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》表決通過之日起施行。

7.3此后本辦法的修改,須按《北京市朝陽區(qū)jy花園小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》組織召開業(yè)主大會會議,并經(jīng)決議通過。本辦法的修正案被通過后,由業(yè)主委員會向全體業(yè)主公告。