國際商城機電設(shè)備設(shè)施管理措施
z國際商城機電設(shè)備設(shè)施管理措施
z國際商城對物業(yè)管理中設(shè)備管理要求很高。我物業(yè)公司根據(jù)多年的實際物管經(jīng)驗,針對z國際商城的主要設(shè)備技術(shù)特點。制定一套切實可行的設(shè)備管理制度。確保建筑物內(nèi)所有機電設(shè)備在節(jié)能、環(huán)保的前提下,能有效的發(fā)揮設(shè)備的運行效率。延長設(shè)備的使用壽命。確保物業(yè)的保值、增值。
1、z國際商城設(shè)備設(shè)施的特點
1.1電梯、消防、設(shè)備智能化等專業(yè)性設(shè)備。均采用先進設(shè)備。要求物業(yè)公司操作人員對設(shè)備基本性能及操作熟識程度高
1.2各機電設(shè)備數(shù)量多,工作特性復(fù)雜。要求物業(yè)公司制定確實可行的管理制度及節(jié)能措施。
1.3各機電設(shè)備分布面廣,功能各異,要求物業(yè)公司必須全面掌握所有設(shè)備情況。列出詳盡的設(shè)備臺帳,周密的設(shè)備保養(yǎng)計劃,編制有效可行的應(yīng)急措施
2z國際商城機電設(shè)備管理的原則和目標
2.1機電設(shè)備設(shè)施管理的原則
a、預(yù)防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設(shè)備時刻處于良好狀態(tài)。
b、對設(shè)備做到'三好'、'四會'、和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設(shè)備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質(zhì)。
c、實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結(jié)合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。
d、完善設(shè)備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設(shè)備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
e、修舊利廢,合理更新,降低設(shè)備維修費用,提高經(jīng)濟效益。
f、規(guī)范供配電設(shè)備設(shè)施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設(shè)備設(shè)施正常運行。
g、推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方式和手段。
2.2機電設(shè)備運行管理目標
a.提高設(shè)備的運行效率,保證運行質(zhì)量。最大目的是提高運作效益。
b.保證各項機電設(shè)備的正常運行,確保為業(yè)主提供一個舒適、安全、高質(zhì)量的辦公環(huán)境。
c.發(fā)揮機電設(shè)備的管理優(yōu)勢,確保業(yè)主的設(shè)備達到原有的設(shè)計性能,并適當延長設(shè)備的使用壽命,確保業(yè)主的物業(yè)保值、增值。
3機電設(shè)備的基礎(chǔ)管理
a、設(shè)備管理維修組織的設(shè)立
為了保證各系統(tǒng)設(shè)備正常、安全、可靠運行,在接管本物業(yè)之前,即著手組建樓宇設(shè)備管理組織機構(gòu),負責設(shè)備運行和設(shè)備維修兩方面的工作,以便順利開展各項設(shè)備管理維修活動,實現(xiàn)設(shè)備管理的各項目標。我們設(shè)立機電運行維修組,作為物業(yè)接管后專門的樓宇設(shè)備管理維修組織機構(gòu),并接受公司技術(shù)部門的指導。
物業(yè)管理正式運行后,機電運行維修組負責行使各種樓宇設(shè)備(合同范圍內(nèi))使用壽命期內(nèi)的綜合管理職能,保證設(shè)備資產(chǎn)的使用效益,按照現(xiàn)代設(shè)備管理方法,保證設(shè)備管理和維修運行高效、便捷,滿足用戶對設(shè)備使用功能的要求。
b、設(shè)備資產(chǎn)管理
設(shè)備資產(chǎn)管理的主要內(nèi)容包括建立設(shè)備資產(chǎn)臺帳、建立設(shè)備資產(chǎn)檔案、編制設(shè)備資產(chǎn)統(tǒng)計表,我們主要負責設(shè)備資產(chǎn)臺帳管理。
接管本物業(yè)的初期階段,由我公司專業(yè)工程師對各樓各系統(tǒng)主要設(shè)備進行分類、統(tǒng)計、整理、標識、編號和登記,建立一套完整的設(shè)備臺帳,便于日后維護管理查閱。
c、制定設(shè)備管理制度和考核指標
在物業(yè)管理初期,管理處機電運行維修組組織有關(guān)人員針對物業(yè)的特點,從各系統(tǒng)主要設(shè)備的性能參數(shù)、技術(shù)規(guī)范和運行要求,結(jié)合我們多年物業(yè)管理的經(jīng)驗,制定一套行之有效的有關(guān)設(shè)備運行、維護、保養(yǎng)和維修的程序文件、操作規(guī)程、巡視維護規(guī)定等指導性文件,為今后的物業(yè)管理具體實施工作提供規(guī)范化、科學性的指南。同時,還制定各崗位人員的崗位責任制度、各設(shè)備機房管理制度等文件,明確劃分各崗位人員的職責,規(guī)定各設(shè)備機房的管理要點。
正式接管以后,在整個物業(yè)管理的各環(huán)節(jié)、各階段,針對各系統(tǒng)設(shè)備,我們始終按照《全國物業(yè)管理示范商城考評標準》的具體要求分解、量化各項考核指標。
3.1機電設(shè)備前期介入管理
3.1.1前期介入管理流程
存在問題
合格
3.1.2機電設(shè)備的調(diào)試、驗收、接管
a.前期介入的機電管理人員應(yīng)仔細研讀專業(yè)圖紙,了解設(shè)備的基本技術(shù)參數(shù),熟悉各專業(yè)施工人員,為以后設(shè)備在保修期內(nèi)維修建立良好的關(guān)系。
b.管理處機電設(shè)備人員進行全面的設(shè)備檢查,調(diào)試各種設(shè)備。在較短時間內(nèi)盡最大可能掌握設(shè)備的性能、結(jié)構(gòu)、參數(shù)、工作環(huán)境、操作要領(lǐng),熟悉管網(wǎng)、線路走向及相關(guān)控制的具體位置,并做好詳細記錄,并做好已完工產(chǎn)品的保護。
c.應(yīng)主動與業(yè)主溝通、協(xié)商驗收接管問題,雙方應(yīng)盡量統(tǒng)一驗收標準(以相關(guān)國家驗收標準為主),安排好交接具體人員,時間及相關(guān)注意事項。
d.雙方按規(guī)定做好驗收,經(jīng)驗收人員檢查設(shè)備無質(zhì)量問題,相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施圖紙資料及運行、維修資料都提供齊全后,以雙方在驗收報告上簽字為準,交接完成。
3.1.3機電設(shè)備管理人員的培訓。
積極與業(yè)主溝通,對于特殊設(shè)備施工方要對操作人員進行崗前培訓,管理人員應(yīng)虛心學習,認真記錄,為以后的管理打好基礎(chǔ)。
3.1.4完善機電設(shè)備管理制度
根據(jù)z國際商城現(xiàn)場的實地考察,經(jīng)過與業(yè)主、原管理單位的溝通,通過對設(shè)備的實地詳盡了解,建立設(shè)備臺帳,設(shè)備檔案,編制設(shè)備保養(yǎng)計劃, 制定各項職責、操作規(guī)程、可操作的各項設(shè)備應(yīng)急事故處理規(guī)程。
9.3.1.5在業(yè)主的指導下,管理處機電人員應(yīng)做好設(shè)備的試運行工作,并將工作重點由前期介入管理逐步向設(shè)備正常運行、管理工作過渡。
3.2機電設(shè)備運行與維護管理(正式管理)
設(shè)備使用與維護管理是設(shè)備使用期管理的主要內(nèi)容,其目的是通過對設(shè)備使用與維護的科學管理,正確使用和精心維護設(shè)備,從而保持設(shè)備的技術(shù)狀態(tài),防止發(fā)生突發(fā)性故障,降低故障發(fā)生率,延長設(shè)備使用壽命,提高使用效率。
3.2.1z國際商城機電設(shè)備管理
a.設(shè)備操作管理;
*制定符合z國際商城設(shè)備特點的各主要設(shè)備的操作規(guī)程,并完全按操作規(guī)程進行日常操作,保證設(shè)備的正常使用,避免誤操作發(fā)生事故。
*各主要設(shè)備設(shè)24小時值班,每天按規(guī)定對設(shè)備進行巡視,檢查、操作,并做好記錄。
*建立嚴格的交接班制度,崗位制度,考核制度,確保機電設(shè)備管理目標的實現(xiàn)。
*建立嚴格的持證上崗制度,要求設(shè)備操作人員掌握'三好、四會',三好:管好,維護好;四會:會使用,會維護,會檢查,會排除故障。
b.設(shè)備維護保養(yǎng)管理
*建立健全鷹商城設(shè)備的維修保養(yǎng)制度,是保證設(shè)備正常使用的必要手段,通過維護保養(yǎng),不僅可以使設(shè)備隨時處于良好的運行狀態(tài),而且可以保證各項運行參數(shù)合格,達到設(shè)備設(shè)計性能的最大發(fā)揮及延長使用壽命的目的。
*針對z國際商城設(shè)備的不同特點,建立周密的保養(yǎng)計劃,上報業(yè)主批準后做好保養(yǎng)工作,在'清潔、整齊、潤滑、安全可靠'的保養(yǎng)要求下,查找和預(yù)防故障的發(fā)生,避免不必要的事故發(fā)生。
*維護保養(yǎng)類別及內(nèi)容
日常維護保養(yǎng):由設(shè)備操作人員按照各項設(shè)備的基本操作要求,對設(shè)備進行清掃、擦拭,對各專業(yè)設(shè)備運動部件加油,潤滑,檢查各種監(jiān)測設(shè)備的技術(shù)參數(shù)是否正常,緊固松動部件,消除故障隱患,
定期維護保養(yǎng):管理處專業(yè)工程師在年初針對不同設(shè)備制定維保計劃,上報業(yè)主批準后,按計劃由設(shè)備操作人員在工程師指導下按要求對設(shè)備進行局部拆卸,檢查情況,更換易損易耗件,排除隱患,確保設(shè)備在下一運行周期內(nèi)健康運行。
專業(yè)外委保養(yǎng):專業(yè)性非常強,需具有相關(guān)資質(zhì)方能進行維護保養(yǎng)的設(shè)備,由管理處工程師對合格供方審查合格后,上報業(yè)主,經(jīng)業(yè)主批準后,按照設(shè)備的特點,有針對性的制定委托保養(yǎng)合同、考核標準及考核辦法,由管理處專業(yè)設(shè)備的分管人員對外委單位進行監(jiān)督,考核。對外委單位實行合格供方評審制度,實行全程式管理,對于不能按合同要求完成委托項目或存在較大質(zhì)量隱患的專業(yè)單位,立即解除合同,重新評定合格專業(yè)維修單位。
*維修保養(yǎng)的基本要求。
整齊:設(shè)備裝置及控制線路完好、整齊。設(shè)備附件,運行維護工具、儀表、材料、備件應(yīng)擺放整齊。
清潔:設(shè)備內(nèi)外可視部位清潔,無破損,銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣,漏現(xiàn)象,工作現(xiàn)場整潔。
潤滑:按規(guī)定周期檢查換油,清洗或更換過濾網(wǎng),保持油質(zhì)良好。
安全可靠:設(shè)備電氣電子操作控制系統(tǒng)靈敏完好,絕緣及接地牢固符合要求,安全保護性能完好,監(jiān)控指示儀表準確完好,防護裝置有效,
無超壓、超溫、超負荷工作狀態(tài),檢修設(shè)備工具的監(jiān)視測量裝置在精度允許范圍內(nèi)。
*設(shè)備維修保養(yǎng)的流程
4設(shè)備維修管理
設(shè)備在使用過程中,零部件不可避免會發(fā)生磨損、變形、腐蝕、斷裂,當磨損程度達到一定程度時,設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)逐漸劣化,性能下降,功能降低,甚至喪失使用價值。根據(jù)設(shè)備運行的具體情況,我們對設(shè)備局部或整體進行拆卸以更換磨損變形嚴重以及功能完全喪失的零部件,并進行適當?shù)恼{(diào)整、調(diào)試,恢復(fù)設(shè)備的正常使用。
4.1設(shè)備維修方式
預(yù)防維修:按預(yù)先制定的維修技術(shù)和計劃要求進行預(yù)防性維修與修理,可分定期維修和狀態(tài)維修,定期維修以設(shè)備工作時間(包括運行時間和停歇時間)或以設(shè)備運行時間為基礎(chǔ)進行的預(yù)防維修,本質(zhì)上是一種周期性修理方式,根據(jù)設(shè)備性能、使用特點、磨損規(guī)律和狀態(tài),預(yù)先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內(nèi)容和要求。它適用于設(shè)備的故障及性能劣化與使用累計時間直接關(guān)聯(lián)的零部件或平時需連續(xù)運行,無法停車的功能輸出及流程類設(shè)備,目的是消除故障隱患,增加設(shè)備的可靠度。狀態(tài)維修以設(shè)備技術(shù)狀態(tài)為基礎(chǔ)的預(yù)防性維修,根據(jù)日常維修、定期檢測和診斷提供的設(shè)備狀態(tài)信息,經(jīng)過統(tǒng)計分析處理,了解掌握設(shè)備故障隱患,零部件劣化程度,適時的有針對性的進行專項預(yù)防性維修。
改善維修:對設(shè)備局部或零件的設(shè)計結(jié)構(gòu)、尺寸、材質(zhì)加以改進、改裝,以減少故障、增加設(shè)備的可靠度和維修性的措施。
事后維修:對設(shè)備已發(fā)生的故障或性能減低到規(guī)定要求以下的狀態(tài)進行修理,也成故障修理。
4.2維修方式的選擇
為了保證用最經(jīng)濟的費用獲得最佳得設(shè)備維修效果,我們根據(jù)設(shè)備運行得可靠性要求,故障頻率、配置情況、運行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是,在保證設(shè)備維修質(zhì)量和設(shè)備使用功能得前提下,追求設(shè)備維修得合理經(jīng)濟性。
從設(shè)備故障產(chǎn)生的過程、時間來看,設(shè)備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產(chǎn)生的規(guī)律性故障;有因某種異常因素的作用,在設(shè)備任意運行時刻產(chǎn)生的突發(fā)性隨機故障。
有發(fā)展期的規(guī)律性故障,如導軌、剎車片、密封環(huán)等磨損故障,通過觀察、記錄或預(yù)測故障發(fā)展的征兆,我們采用定期維修或狀態(tài)維修的方式排除設(shè)備故障。
無發(fā)展期的規(guī)律性故障,如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點發(fā)生在重點設(shè)備的零部件上,直接危及到設(shè)備正常、安全運行,我們采取緊急維修的方式排除設(shè)備故障。如果故障點發(fā)生在非重點設(shè)備的零部件上,沒有威脅到設(shè)備的正常、安全運行,我們采取事后維修的方式排除設(shè)備故障。
有發(fā)展期的突發(fā)性故障,典型的如軸承,由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產(chǎn)生微片剝落形成麻點,若不及時更換,在某時刻就會產(chǎn)生突發(fā)性故障,我們充分狀態(tài)檢測的手段,采用狀態(tài)維修的方式排除故障。
無發(fā)展期的突發(fā)性故障,如在異常因素作用下(過載、過熱、過流、沖擊、斷流等)瞬間及產(chǎn)生斷裂、燒毀等突發(fā)性故障。根據(jù)設(shè)備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。
4.3維修類別
大修:按維修計劃,對設(shè)備全部或大部分拆解,修復(fù)基準件、主運轉(zhuǎn)件,更換或修復(fù)全部不符合技術(shù)要求的零件,修理、調(diào)整電氣電子控制系統(tǒng),更換老化的元器件,修復(fù)附屬裝置,整理翻新設(shè)備外觀,恢復(fù)設(shè)備規(guī)定的技術(shù)狀態(tài),每三年進行一次。
中修:將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結(jié)合,對設(shè)備進行有針對性、有目標的檢查,獲取設(shè)備故障發(fā)展過程的征兆,制定相應(yīng)的維修計劃,部分解體修理和更換磨損部件,調(diào)整部分機構(gòu),必要時對基準件、主運轉(zhuǎn)件進行局部修理、調(diào)整、校正,恢復(fù)修理項目的技術(shù)狀態(tài)。通過設(shè)備中修,我們避免了定期維修(主要是大修)時,單純依據(jù)設(shè)備累計運行時間,而忽略原始質(zhì)量、運轉(zhuǎn)條件、負荷率、維護保養(yǎng)優(yōu)劣程度,按照常規(guī)經(jīng)驗或統(tǒng)一的修理周期結(jié)構(gòu)及時間間隔安排大修造成的過剩修理(某些零部件技術(shù)狀態(tài)尚好卻安排了修理或更換)或設(shè)備修理(某些零部件技術(shù)狀態(tài)已劣化卻未安排修理或更換)“帶病”運行的狀態(tài)。每年進行一次。
小修:除定期維護保養(yǎng)的全部內(nèi)容外,針對巡檢、定檢發(fā)現(xiàn)的問題,更換或修復(fù)磨損件和已產(chǎn)生故障的元器件,調(diào)整、緊固運動件、連接件,恢復(fù)設(shè)備正常工作能力。
定期調(diào)整與安全性檢測實驗:定檢調(diào)整即定期精度調(diào)整,對機械設(shè)備定期實施幾何精度檢查調(diào)整,檢查調(diào)整運動部件運動相互配合間隙,以達到精度和穩(wěn)定的要求。安全性檢測實驗是對動力設(shè)備和動力管線的要害部位和關(guān)鍵性能參數(shù),按技術(shù)要求(規(guī)定的時間周期和性能參數(shù)指標)采取各種實驗、測量和測試措施,以掌握動力設(shè)備及其系統(tǒng)在相鄰兩次計劃修理期間的運行的可靠性和安全性,以及時發(fā)現(xiàn)隱患,預(yù)防事故發(fā)生。
5z國際商城分系統(tǒng)設(shè)備管理
5.1.供配電管理
a、每日保養(yǎng)維修由設(shè)備責任人巡視檢查一次并記錄。
b、每周由設(shè)備責任人維護保養(yǎng)一次如下項目:動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環(huán)網(wǎng)柜外表除塵、配電室室內(nèi)射燈、路燈、出入口應(yīng)急指示燈;各電器設(shè)備運行是否正常。并做好記錄。
c、每月保養(yǎng)維修
由設(shè)備責任人維護檢修一次如下項目并記錄。
*緊固動力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計量表接線端子,并除塵。
*檢查所有空氣開關(guān)、斷路器、電表等配電設(shè)備。
*檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換是否靈敏。
d、年度保養(yǎng)維修
*由設(shè)備主管組織設(shè)備責任人緊固所有配電箱開關(guān)、母排螺栓、詳細檢查、測試聯(lián)絡(luò)開關(guān)的電氣、機械聯(lián)鎖裝置,對開關(guān)機械轉(zhuǎn)動部位加少量潤滑油脂,清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。
*管理處經(jīng)理審核檢修記錄。上報z國際商城。
5.2電梯系統(tǒng)管理
a、為確保電梯安全運行,對電梯進行管理維護和檢查,管理處應(yīng)設(shè)專職人員負責,委托有資格的專門檢修和保養(yǎng)電梯的單位維修保養(yǎng)。
b、進行維修保養(yǎng)和檢查的專職人員,應(yīng)有實際工作經(jīng)驗和熟悉維修、保養(yǎng)要求。
c、維修人員應(yīng)每周對電梯的主要安全設(shè)施和電氣控制部分進行一次檢查。
d、電梯委保單位在管理機電專業(yè)人員監(jiān)督下按合同要求進行保養(yǎng)維修。并作好相關(guān)記錄。
e、發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用,待修復(fù)并經(jīng)仔細檢查后方可使用。。
f、若電梯停止使用超過一周,必須先進仔細檢查和試運行后,方可使用。
g、電梯的故障,檢查的經(jīng)過,維修的過程,維修人員應(yīng)在電梯履歷表中作詳細記錄。
h、電源電壓、頻率、相序,必須符合電梯技術(shù)資料中的規(guī)定。
i、電梯正常工作條件應(yīng)符合國家相關(guān)規(guī)定。
5.3消防系統(tǒng)管理
a.消防管理人員必須執(zhí)證上崗,熟悉建筑物消防監(jiān)控系統(tǒng)的性能、用途;懂原理、懂操作、懂安全規(guī)范,掌握系統(tǒng)的運作狀況,要求精心維護保養(yǎng),使之處于正常完好狀態(tài)。
b.消防監(jiān)控中心24小時值班,值班人員應(yīng)按照管理要求進行巡查,并做好巡查記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理,處理不了的及時上報管理處。
c.消防系統(tǒng)由專職人員負責管理和值班,非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄,認真執(zhí)行交接班制度。
d.對區(qū)域報警器、系統(tǒng)報警器、聯(lián)動控制柜等柜內(nèi)進行清掃除塵,線路松動的進行緊固,對文字標志等到有脫落的要進行修補。對可能接觸不良部位進行加固,以確保系統(tǒng)處在良好狀態(tài)。并按照要求進行聯(lián)動測試
5.4給排水管理
a.了解建筑物的供水系統(tǒng),掌握管線分布、水箱、水泵開關(guān)總摯安裝位置,嚴格執(zhí)行給排水設(shè)備維護保養(yǎng)制度,為業(yè)主提供正常的工作生活用水和消防用水。
b.按管理要求及要點定期巡視水泵運轉(zhuǎn)情況,檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴防跑、冒、滴、漏,發(fā)生供水故障應(yīng)及時發(fā)出通知,告訴受影響業(yè)主,同時進行搶修,盡快恢復(fù)供水。
c.消防供水設(shè)備、線管應(yīng)經(jīng)常檢查,如有損壞,應(yīng)立即檢修,禁止使用消防水管作其它用途,確保消防設(shè)施完整無損。
d.經(jīng)常巡視用水終端,做好節(jié)約用水措施。
e.定期巡視消防蓄水池水位,保障消防用水。
f.經(jīng)常留意供水單位的停水通知,并及時通知業(yè)主做好停水準備。
6設(shè)備管理的應(yīng)急措施及方案
6.1設(shè)備系統(tǒng)的維修管理
設(shè)備在運行中常常會因為某些非正常因素造成設(shè)備的停用、功能喪失。或效能下降。這些原因會危害設(shè)備的正常使用,還會危害設(shè)備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時。將會造成業(yè)主資產(chǎn)和個人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預(yù)防措施。杜絕事故發(fā)生對于發(fā)生的設(shè)備事故要及時維修。認真分析原因吸取教訓。制定防范措施避免再發(fā)生。
6.1.1設(shè)備故障處理流程
否 通知甲方
能
配
合
6.1.2設(shè)備故障處理
a故障分類:
設(shè)備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務(wù)的情況均定義為故障,凡故障發(fā)生時,均應(yīng)視情況分為重大故障和一般故障兩級處理
重大故障:人身傷亡事故、設(shè)備故障導致經(jīng)濟損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發(fā)生火災(zāi)等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
b故障處理細則
a、設(shè)備發(fā)生故障,值班人員根據(jù)要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報經(jīng)理及設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位。及時通知業(yè)主。并按要求采取應(yīng)急處理措施。經(jīng)理接到報告后應(yīng)第一時間趕到現(xiàn)場。指揮故障處理;如為一般故障。及時與設(shè)備的保修、保養(yǎng)專業(yè)單位聯(lián)系。并協(xié)助處理
b、值班人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備檢測設(shè)備的參數(shù)及設(shè)備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發(fā)展。迅速排除危害人員及設(shè)備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設(shè)備的信號顯示及操作時間、故障現(xiàn)象。
c、值班人員配合有關(guān)人員進行故障處理時應(yīng)迅速、果斷、正確、鎮(zhèn)靜。不違反安全操作規(guī)程
d、故障處理完畢后。由專業(yè)技術(shù)人員根據(jù)實際對故障原因進行分析取證,查明故障產(chǎn)生的原因、形成機理及規(guī)律并做好預(yù)防措施
e、查明原因、分清責任。對相關(guān)人員進行處罰及教育。制定防范措施
f、事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實記錄。以文件形式上報經(jīng)理及業(yè)主。并作好相關(guān)的檔案
6.2各機電設(shè)備設(shè)搶修、應(yīng)急處理方案
6.2.1停電應(yīng)急處理措施
z國際商城配電系統(tǒng)設(shè)計了柴油發(fā)電機作為突發(fā)停電的應(yīng)急備用電源。平常發(fā)電機設(shè)定為自動工作狀態(tài),一旦發(fā)生高壓環(huán)網(wǎng)柜或高壓變電站故障、檢修,發(fā)電應(yīng)急備用電源啟動。
突發(fā)性市電停電后,自動設(shè)計狀態(tài)的發(fā)電機會在很短時間內(nèi)起動運行提供備用電源。如發(fā)電機不起動,值班員應(yīng)即時采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟動備用供電設(shè)備,并積極組織人員搶修故障供電設(shè)備,及時恢復(fù)供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發(fā)電機主控制箱上選擇開關(guān)的設(shè)置是否正確,如打在“?！被颉笆謩印蔽恢?應(yīng)按日常檢查程序進行檢查,情況正常將選擇開關(guān)擰到“自動”位置。
*如選擇開關(guān)位置正常,則檢查切換柜擇位開關(guān),如有錯,即刻糾正將其打在“自動”位置。
*若以上兩項都正確,則應(yīng)檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應(yīng)先斷開主回路開關(guān),分回路斷路器,更換后恢復(fù)合閘。在故障處理過程中,應(yīng)先斷開“市電、備用”電源切換柜,并即刻通知監(jiān)控中心值班員、電梯值班員等做好應(yīng)急準備等事項。
*檢查各設(shè)備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應(yīng)急燈是否起用,并保證動作正常,作人員疏散照明之用。
*如當班值班員無法短時間內(nèi)消除故障,應(yīng)及時向主管領(lǐng)導匯報,并通知業(yè)主做好應(yīng)急準備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結(jié)。上報管理處經(jīng)理及業(yè)主。
6.2.2給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案
a.市政供水計劃性停水,管理處提前通知業(yè)主,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
b.市政供水管網(wǎng)故障造成突發(fā)性停水,來不及通知業(yè)主時,管理處設(shè)法滿足業(yè)主生活用水,事后向業(yè)主說明原因。
c.由于供水設(shè)備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:
*接到事故報警后,機電運行維修組人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)趕現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。查出事故原因,及時搶修,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
*加壓泵出現(xiàn)故障停止運轉(zhuǎn)時,值班員應(yīng)及時將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時將備用泵投入使用,即時通知相關(guān)負責人組織搶修。
*主管網(wǎng)漏水或爆管時,應(yīng)即時停泵,關(guān)閉進水閥門,分管網(wǎng)漏水或爆管時,應(yīng)即時關(guān)閉分管網(wǎng)閥門,并及時進行搶修。
*事故不能在2小時處理的,管理處經(jīng)理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知業(yè)主。
d、排水部分突發(fā)事故:
*商城排水主管爆裂或堵塞時,應(yīng)及時與市政排水主管部門取得聯(lián)系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網(wǎng)爆裂或堵塞時,應(yīng)及時組織搶修。
*地下停車場集水坑排水不良時,應(yīng)即時用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網(wǎng)作檢查、搶修。
*設(shè)備、物資等受到排水影響引發(fā)不良后果現(xiàn)象的,應(yīng)及時采取保護措施并通知相關(guān)人員到現(xiàn)場及時搶修。
給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理流程圖
6.2.3 電梯應(yīng)急處理方案
無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,乘客按以下程序執(zhí)行,保證乘客人身安全。
a.當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應(yīng)沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?，F(xiàn)場確認發(fā)生火災(zāi)時,必須立即通知管理處組織人員滅火救災(zāi);同時根據(jù)火災(zāi)輕重程度不同,對設(shè)有可作消防員專用的電梯,將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關(guān)閉,防止向其他樓層延燒。若系統(tǒng)誤報。盡快排除故障,恢復(fù)電梯、扶梯正常運行。
b.突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,值班人員應(yīng)通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應(yīng)先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客。
*停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關(guān)好。
*轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關(guān)閉狀態(tài),應(yīng)先將其完全關(guān)閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關(guān)好。
*手動盤車時,至少兩人進行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(以高于或低于樓面不超過0.5米為準),應(yīng)松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
*電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復(fù)電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處及業(yè)主。
電梯應(yīng)急處理流程圖
6.2.5消防系統(tǒng)應(yīng)急措施
監(jiān)控中心24小時對各區(qū)域?qū)崟r監(jiān)控,同時認真落實巡邏制度,保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責任區(qū)內(nèi)及時發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患,真正做到火災(zāi)早發(fā)現(xiàn)、早撲滅、少損失。一旦發(fā)生火災(zāi),保證火災(zāi)能初期在短時間撲滅,消除火災(zāi)對人員疏散的威脅,減少火災(zāi)損失,確保建筑物人員生命安全,按以下規(guī)定進行:
a發(fā)生火災(zāi)時,監(jiān)控中心立即通知有關(guān)人員進火災(zāi)應(yīng)急狀態(tài),并啟動義務(wù)消防員、保安隊人員等進入著火區(qū)域搶險,爭取在火災(zāi)發(fā)生初期,利用大樓內(nèi)自有的消防器材滅火。
b若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應(yīng)盡量控制火災(zāi)曼延,立即向“119”報警并組織人員疏散。根據(jù)著火區(qū)域的地點和火情的變化,做出相應(yīng)的滅火方法和步驟。
*消防人員引導消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。
*監(jiān)控中心人員開啟消防廣播,通知引導人群迅速撤離火區(qū)。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災(zāi)有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮(zhèn)靜,按指揮進行自救、疏散。
*配電管理人員應(yīng)切斷火場內(nèi)所有電源。確保火勢不因電器設(shè)備引起蔓延。同時隨時做好備用電源的轉(zhuǎn)送工作。
*給排水管理人員迅速啟動水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*空調(diào)管理人員同時啟動排煙設(shè)備,對疏散樓梯保持正壓送風。
*電梯管理人員按照電梯應(yīng)急管理規(guī)定,利用消防梯進行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
c.火災(zāi)消滅后,相關(guān)人員對工作情況進行總結(jié),清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業(yè)主。
