z廣場機電設(shè)備設(shè)施管理方案

商住廣場機電設(shè)備設(shè)施的管理方案

一、給排水系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

水泵房管理規(guī)定

1.值班人員應(yīng)對水泵房進(jìn)行日常巡視,檢查水泵、管道接口和閥門有無滴水現(xiàn)象.

2.經(jīng)常檢查水泵控制柜的指示燈指示,觀察停泵時水泵壓力表指示.在正常情況下消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關(guān)應(yīng)放在自動位置.

3.生活水泵規(guī)定每星期至少輪換使用一次,接觸器主開關(guān)每月檢查一次.

4.消防泵按消防安全相關(guān)規(guī)定進(jìn)行管理.

5.泵房每周打掃一次,泵及管道每月至少檢查擦洗一次.

6.水池每月應(yīng)加蓋上鎖,鑰匙由值班人員管理,透氣孔需用紗布包扎,以防雜物掉入水池中.

7.保證水泵房的通風(fēng)、照明以及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用.

水池水箱的清洗

1.地下水池或屋頂水箱一年至少清洗兩次,若遇到特殊需要可增加清洗次數(shù).水池或水箱清洗人員許持有健康合格證,清洗作業(yè)前一天應(yīng)通知有關(guān)用戶知曉停水時間,以便用戶作好儲水準(zhǔn)備.

2.清洗前應(yīng)作好所需機電工具、檢測工具、清潔工具以及消毒藥物的準(zhǔn)備工作.

3.對于屋頂水箱有兩個以上水箱供水是,應(yīng)輪流清洗,以避免停水給用戶帶來不便.

4.清洗程序有以下幾步:

1)第一步:關(guān)閉總閥,關(guān)閉水箱之間的連通閥門,開啟泄水閥,排空水池、水箱中的水.

2)第二步:讓泄水閥處于開啟狀態(tài),用鼓風(fēng)機對著水池、水箱口吹風(fēng)2小時以上,以便空氣流通,排除水池、水箱中的有毒氣體,吹進(jìn)新鮮空氣.

3)第三步:用燃著的蠟燭放入池底檢查是否因缺氧而熄滅,以確定水池、水箱中的空氣是否足夠.

4)第四步:清洗和檢查人員進(jìn)入池內(nèi)開始工作.

5)第五步:清洗人員用洗潔劑對池壁和池底洗刷不少于3遍,洗刷完畢用清水整體沖洗一遍.維修人員對水池中的管道、閥門、浮球、水位控制電路進(jìn)行檢查、維修.

6)第六步:清洗完畢后排盡水池中的污水,清除污跡,并向水池底部噴灑消毒藥水,封閉半小時后排出消毒水。

7)第七步:水池內(nèi)注入適量自來水, 用清水將上述部位反復(fù)清洗,清洗出消毒藥水.

8)第八部:在清洗工作徹底完成以后,開閘向水池、水箱注水,達(dá)到標(biāo)定的水位高度,并加蓋加鎖.

9)第九步:取水樣到市衛(wèi)生防疫檢測站化驗取證.

水泵房的定期保養(yǎng)

1.生活水泵和空調(diào)系統(tǒng)每周進(jìn)行一次一般性的檢查保養(yǎng),每年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

2.消防水泵和噴灑泵每兩月、補壓泵沒3個月進(jìn)行一次試運行,運行時間為10-15分鐘,消防泵啟動時在管網(wǎng)頂部試消防栓出口噴水射程達(dá)6米以上,每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

3.排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面的保養(yǎng).

4.水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門壓力表管道等隨泵同時保養(yǎng).

5.泵體的保養(yǎng):

1)檢查泵體有無破損,銘牌完好,水流方向指示明確清晰,外觀整潔,油漆完好;

2)補充潤滑油;

3)檢查盤根密封情況,若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填充料;

4)聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠墊圈若有損壞,應(yīng)予以更換;

5)緊固機座螺絲并做防銹處理;

6)生活水泵和空調(diào)水泵因運轉(zhuǎn)頻繁,每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換;

6.電機的保養(yǎng):

1)檢查外觀整潔度,銘牌完好,接地線連接良好。

2)拆開電機接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片,用500伏兆歐表搖測電機繞線組相與相相對地間的絕緣電阻值不底于0.5兆歐。

3)電機接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固、緊密。

7.相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng):

1)各閥門開關(guān)應(yīng)靈活,內(nèi)外無滲漏。

2)單向閥動作應(yīng)靈活,閥體內(nèi)外無滲漏。

3)壓力表指示準(zhǔn)確表盤清晰。

4)管道及各附件外表整潔美觀,無裂紋,油漆完整無脫落。

5)判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確,若有誤應(yīng)予以更正。

8.控制柜的保養(yǎng):

1)斷開控制柜總電源,檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān),啟動、停止按鈕動作應(yīng)安全可靠。

2)檢查柜內(nèi)的空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好,緊固各電器接觸線頭和接觸線端的接線螺絲。

3)清潔控制柜內(nèi)外灰塵。

4)合上總電源,檢查電源指示是否正常。

9.保養(yǎng)完畢啟動水泵,觀察電流表、指示燈指示是否正常。

10.觀察水泵運轉(zhuǎn)是否平穩(wěn),無明顯振動和異聲,壓力表指示是否正常,控制柜各電器無不良噪音。

二、電氣與電路系統(tǒng)的保養(yǎng)與管理

配電房管理規(guī)定

1.負(fù)責(zé)供電運作和維修的人員必須持證上崗,熟悉配電設(shè)備情況、操作方法和安全注意事項。

2.配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查,做好每日巡視記錄、值班記錄,執(zhí)行交接班制度。

3.配電設(shè)備由專職人員負(fù)責(zé)管理和值班,配電設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行,其他在場人員只做監(jiān)護,不得插手;嚴(yán)禁兩人同時倒閘操作,以免發(fā)生錯誤。

4.值班人員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況;嚴(yán)禁變壓、空氣開關(guān)超載運行。

5.經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔無塵。

6.停電時,應(yīng)提前向用戶發(fā)出通知;恢復(fù)送電時,在確認(rèn)供電線路正常、電氣設(shè)備完好后方可送電。

7. 供電線路嚴(yán)禁超載供電,配電房內(nèi)禁止亂拉亂接線路.在夏季供點時,應(yīng)按負(fù)荷的需求有計劃的切換變壓器.

8.做好配電房的防水、防潮工作,堵塞漏洞;嚴(yán)防蛇、老鼠等小動物進(jìn)入配電房.

9.保持配電房消防設(shè)施的完好齊備,保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用.

發(fā)電機房管理規(guī)定

1.發(fā)電機房門平時上鎖,鎖匙由配電房值班人員管理,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi).

2.配電值班人員必須熟悉發(fā)電機的基本性能和操作方法,發(fā)電機運行時,應(yīng)經(jīng)常性的巡視檢查.

3.平時應(yīng)經(jīng)常檢查發(fā)電機的機油油位、冷卻水水位是否合符要求,柴油箱中的儲備油量應(yīng)保持能滿足發(fā)電機帶負(fù)荷運行8小時的油量.

4.發(fā)電機每月空載試運行一次,運行時間不大于15分鐘,平時應(yīng)將發(fā)電機置于自動啟動狀態(tài).

5.發(fā)電機一旦啟動運行,值班人員應(yīng)立即前往機房觀察,啟動送風(fēng)機,檢查發(fā)電機各儀表指示是否正常.

6.嚴(yán)格執(zhí)行發(fā)電機定期保養(yǎng)制度,做好發(fā)電機運行記錄和保養(yǎng)記錄.

7.定期清掃發(fā)電機房,保證機房和設(shè)備的整潔,發(fā)現(xiàn)漏油現(xiàn)象及時處理.

8.加強防火和消防管理意識,確保發(fā)電機房消防設(shè)施完好齊備.

電氣維修管理規(guī)定

1. 電氣維修人員必須持證上崗,嚴(yán)格按照國家部門標(biāo)準(zhǔn)《電氣安裝工作規(guī)程》作業(yè).

2.在進(jìn)行電氣維修時維修人員應(yīng)穿戴好安全防護用品,配備絕緣良好的電工工具.

3.維修和保養(yǎng)電氣設(shè)備時,應(yīng)按要求做好保證安全的組織和技術(shù)措施,維修班班長應(yīng)在分配工作的同時向維修人員說明工作中的安全注意事項,并在工作中檢查、監(jiān)督執(zhí)行情況.

4.在配電干線、變壓器、低壓配電箱上作業(yè)時,應(yīng)設(shè)專人監(jiān)護,并至少兩人進(jìn)行.

5.一般情況下,盡量避免帶電作業(yè),若有特殊需要而必須帶電作業(yè)時,應(yīng)裝設(shè)隔離擋板,并有專人監(jiān)護.

6.在一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的開關(guān)和閘刀的操作把手上,應(yīng)懸掛'禁止合閘,有人作業(yè)'的標(biāo)識牌.

7.維修或保養(yǎng)后的電氣設(shè)備或線路,在經(jīng)搶救無誤、拆除所有安全措施、全體人員撤出工作現(xiàn)場后,方可送電.

發(fā)電機的定期保養(yǎng)

1.每個月開動發(fā)電機空載試機一次,每次半小時.

2.每季度保養(yǎng),即試機一次(1小時),保養(yǎng)程序如下:

1)第一步:斷開發(fā)電機的輸出自動開關(guān),把選擇開關(guān)置于手動狀態(tài),斷開控制電源.

2)第二步:檢查蓄電池液位,液位偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加入硫酸溶液或蒸水。

3)第三步:拆下空氣、機油濾清器,用汽油進(jìn)行清洗并除塵;檢查機油的油質(zhì),如渾濁有變質(zhì)的應(yīng)進(jìn)行更換。

4)第四步:裝回柴油濾清器后,應(yīng)檢查油閥及閥門是否調(diào)到滿負(fù)荷運轉(zhuǎn)時的油量,固定的螺絲有無松動;然后手動泵油,排除油路中的空氣。

5)第五步:更換水箱中的冷卻水然后搖測電機繞組的絕緣電阻。

6)第六步:檢查

整過機組有無漏油現(xiàn)象、接地是否良好,然后搞好機組清潔。

7)第七步:打開控制柜,檢查熔絲、螺絲接觸情況并緊固。

8)第八步:合上控制電源,并讓油溫、水溫感應(yīng)塞復(fù)位,并手動試機,觀察油壓、油溫、輸出電壓、頻率等。

9)第九步:手動進(jìn)行一小時后,進(jìn)行模擬停電試機,并檢查通風(fēng)、消防系統(tǒng)是否正常運轉(zhuǎn)。

10)第十步:停機后,把選擇開關(guān)置于自動部位,合上輸出開關(guān)。

低壓配電柜控制柜保養(yǎng)

1.準(zhǔn)備工作:

1)在配電柜停電保養(yǎng)的前一天通知用戶停電起止時間。

2)停電前做好一切準(zhǔn)備工作,特別是工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全,辦理好工作手續(xù)。

3)由維修班班長負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮,力求參加保養(yǎng)工作人員思想一致,行動統(tǒng)一,分工協(xié)作合理,以便高效率完成工作

2.保養(yǎng)程序:

1)第一:實行分段保養(yǎng),先保養(yǎng)保安負(fù)荷段。

2)第二:停保安負(fù)荷電,其余負(fù)荷照常供市電。斷開供保安負(fù)荷市電的空氣開關(guān),以及發(fā)電機空氣開關(guān),把發(fā)電機選擇開關(guān)置于'停止'位置,拆開蓄電池正、負(fù)極線,懸掛標(biāo)識牌,以防電機發(fā)、送電。

3)第三:檢查母線接頭處有無變形、有無放電變黑痕跡,緊固連接螺絲;螺絲栓若生銹應(yīng)寓予以更換,確保接頭連接緊密;檢查母線上的絕緣子有無松動和損壞。

4)第四:用手柄把總空氣開關(guān)從控制柜中搖出,檢查主觸點是否有燒熔痕跡,檢查滅弧罩是否燒黑和損壞,緊固各接線螺絲,清潔柜內(nèi)灰塵,試驗機械合閘、分閘情況。

5)第五:把各開關(guān)柜從抽屜柜中取出,緊固各接線端子,檢查電流互感器、電流表、電度表的安裝和接線,檢查手柄操作機件的靈活可靠性,緊固空氣開關(guān)進(jìn)出線,清潔開關(guān)柜內(nèi)和配電柜后面引出線處的灰塵。

6)第六:保養(yǎng)電容柜時,應(yīng)先斷開電容器總開關(guān),用10毫米以上的導(dǎo)線把電容器逐個對地放電,然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好,檢查電容器有無擊穿現(xiàn)象,并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。

7)第七:保安負(fù)荷段保養(yǎng)完畢,可啟動發(fā)電機對其他電路供電,停市電保養(yǎng)其余母線段。

8)第八:逐漸斷開低壓側(cè)空氣開關(guān),然后斷開供電變壓器電的高壓側(cè)真空短路器,合上接地開關(guān),懸掛'禁止合閘,有人工作'標(biāo)示牌。

接上述第三步至第六步所有要求保養(yǎng)完畢配電柜后,拆除安全裝置,斷開高壓側(cè)接地開關(guān),合上真空斷路器,觀察變壓器投入運行無誤后,向低壓配電柜逐級送電,并把保安負(fù)荷段由發(fā)電機供電轉(zhuǎn)為市電供電。

3.安全注意事項:

1)第一:停電后應(yīng)驗電。

2)第二:在分段保養(yǎng)配電柜時,帶電和不帶電配電柜交界處應(yīng)設(shè)隔離裝置。

3)第三:操作高壓側(cè)真空斷路器時,應(yīng)穿絕緣靴、戴絕緣手套,并有專人監(jiān)護。

三、電梯的維護和保養(yǎng)

電梯機房管理規(guī)定

1.每周對機房進(jìn)行一次全面的清潔,保證機房和設(shè)備表面無明顯灰塵,機房及通道內(nèi)不得住人、對方雜物。

2.保證機房通風(fēng)良好,風(fēng)口有防雨措施,機房內(nèi)懸掛溫度計,機房溫度不超過40℃。

3.保證機房照明良好,并配備應(yīng)急燈、滅火器、,盤車工具掛于顯眼處。

4.毗鄰水箱的機房應(yīng)做好防水防潮工作。

5.機房門窗應(yīng)完好并上鎖,未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意,禁止外人進(jìn)入,并注意采取措施,防止小動物進(jìn)入。

6.《電梯困人應(yīng)急措施》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰掛于顯眼處。

7.按規(guī)定定期對機房內(nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。

8.每天巡視機房,發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時處理。

電梯安全管理規(guī)定

1.電梯工必須持證上崗無證人員禁止操作。

2.每天對各電梯全面巡視一次,發(fā)現(xiàn)問題及時通知有關(guān)人員處理。

3.工程主管在周檢時組織人員對電梯進(jìn)行一次全面的檢查,發(fā)現(xiàn)安全隱患,立即組織整改。

4.工程主管組織人員按有關(guān)規(guī)定對電梯分包進(jìn)行評審,評審合格后方能承擔(dān)電梯維修、保養(yǎng)工作。

5.電梯工作人員和機電工程師負(fù)責(zé)對電梯保養(yǎng)和維修工作質(zhì)量進(jìn)行檢驗。

6.大廈統(tǒng)一在消防中心設(shè)立報警點,保證電梯發(fā)生故障時能接到警報。

7.在電梯機房和值班室懸掛《電梯困人應(yīng)急措施》,電梯發(fā)生困人故障時,嚴(yán)格按規(guī)章執(zhí)行。

8.經(jīng)勞動局檢測不和格未取得《合格證》的電梯嚴(yán)禁投入使用。

電梯安全操作規(guī)程

1.電梯行使前的檢查與準(zhǔn)備工作

1)開啟層門進(jìn)入轎箱之前,要注意轎箱是否停在該層。

2)開轎箱內(nèi)照明燈。

3)每日開始工作之前,將電梯上下行使數(shù)次,無異?，F(xiàn)象后方可使用。

4)層門關(guān)閉后,從層門外不能用手扳啟,當(dāng)層門轎門未完全關(guān)閉時,電梯不能正常啟動。

5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無顯著變化(在規(guī)定范圍內(nèi))。

6)經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。

2.電梯行使中的注意事項

1)轎箱的載重量應(yīng)不超過額定的載重量。

2)乘客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。

3)不許裝運易燃、易爆等危險品,如有特殊情況,需管理處同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護措施后裝運。

4)嚴(yán)禁在層門開啟的情況下,掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行使,不許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行使中的選層信號。

5)不許利用轎箱頂安全窗、轎箱門的開啟,裝運超長物品。

6)電梯行使中,應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎箱門上。

7)轎箱頂上部,除電梯固有的設(shè)備外,不得放置他物。

3. 當(dāng)電梯發(fā)生以下故障時,應(yīng)立即通知維修人員,停用檢修。

1)層、轎門完全關(guān)閉后,電梯未能正常行使。

2)運行速度顯著變化。

3)層、轎門關(guān)閉之前,電梯自行行駛。

4)行使的方向與選定的方向相反。

5)內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失靈、失控。

6)發(fā)覺有異常噪音、較大振動和沖擊。

7)當(dāng)轎箱在額定載重量下,如有超位端站位置而繼續(xù)運行。

8)安全鉗誤動作。

9)接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象。

10)發(fā)覺電氣部件引過熱而發(fā)生焦熱的臭味。

4.電梯使用完畢停電時,管理人員應(yīng)將轎箱停在基站,將操縱盤上的開關(guān)全部斷開,并將層門關(guān)閉。

5.電梯長期關(guān)閉,應(yīng)將電梯機房電源關(guān)掉。

電梯定期保養(yǎng)規(guī)程

1.機房保養(yǎng)規(guī)程

1)先關(guān)閉電源,控制柜掃塵和各接電點清潔,主要有接觸器、電阻、電抗器等的清潔及引線螺絲收緊。

2)電動機、測速機、卷揚機、拽引輪的檢查及油質(zhì)、油量的檢查。

3)卷揚機牙箱、油量、油質(zhì)的檢查。

4)限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃,活動部位注油。

5)制動器的行程、動作、靈活性檢查,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油。

6)電動機冷卻風(fēng)扇注油。

7)各回路絕緣電阻測量(半年一次)。

2.機身及井道保養(yǎng)規(guī)程

1)保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)(用檢測速度)

2)轎頂清掃及轎頂各操作開關(guān)有效確認(rèn)(安全窗開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、鋼帶防斷開關(guān)等)。

3)內(nèi)外門開閉動作及門腳膠的檢查。

4)內(nèi)外門耦合檢查、清掃、注油。開關(guān)門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門連鎖、門頭鏈條、路軌檢查、清掃。

5)內(nèi)外門閘銷及廳轎門連鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔,廳轎門連鎖開關(guān)接線檢查。

6)接合開關(guān)裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油。

7)各種撞動開關(guān)、刀、接點檢查。

8)鋼帶清掃、抹油,鋼帶開頭檢查。

9)超重開關(guān)清掃、注油。

10)行車情況檢查(啟動、行車、加減及停車之平穩(wěn)性、振動、噪音程度、平層差等)

11)各信號燈檢查及燈泡更換。

12)各油杯油量檢查、補充,張緊輪加油;井底各設(shè)備檢查、清掃、加油,各種安全開關(guān)、急停開關(guān)、地坑照明等開關(guān)的有效確認(rèn)。

四、空調(diào)的維護和保養(yǎng)

空調(diào)的保養(yǎng):對空調(diào)的日常維修保養(yǎng),是確保它安全可靠、高效能、長壽命運行的必要條件。有的用戶把空調(diào)器裝上后,常年累月的使用,從不清洗,這會使功能下降,直至發(fā)

生故障,為了防止性能下降,最主要的是及時清理贓物。

1)清洗:經(jīng)常用吸塵器除掉面板和機殼上的灰塵。也可用軟布或潮布抹去面板和機殼上的灰塵和贓物,切忌用汽油、煤油、或其他化學(xué)清洗劑擦洗。蒸發(fā)器前的過濾網(wǎng)勤清洗,過濾網(wǎng)的功能是濾除空氣中的灰塵,當(dāng)積累的灰塵太多時,便會阻礙氣流的暢通而降低制冷效果。保持蒸發(fā)器、冷凝器的清潔,保持散熱肋片的整齊有序、排列間隙暢通。每年夏季來臨準(zhǔn)備啟用空調(diào)器前,可將空調(diào)器的底盤抽出,對蒸發(fā)器、冷凝器、底盤全面清洗整理一次,以保證使用時,空調(diào)器能高效、可靠運行。清洗時要把電源板、風(fēng)機電機、電容器機電源線等電氣部分從清洗的地方取下來,可用吸塵器清潔蒸發(fā)器和冷凝器(冷凝器無濾塵網(wǎng)保護,一般灰塵多)散熱肋片上的灰塵,也可用濕布擦拭。風(fēng)機葉片、葉輪要用刷子沾水洗,如有油污,要加洗滌劑清洗,洗凈后最好用電吹風(fēng)機吹干,或放再通風(fēng)處自然晾干。

2)機械、電氣維護:注意運轉(zhuǎn)的聲音有否異常。注意溫控器、各種開關(guān)的動作是否靈活。定期檢查電氣線路,以確?？刂崎_關(guān)、保護裝置等能可靠地工作。運轉(zhuǎn)前應(yīng)檢查電氣線是否有誤,可用兆歐表對電氣系統(tǒng)的線路、壓縮機等進(jìn)行絕緣電阻的測試,如果發(fā)現(xiàn)絕緣電阻不符合規(guī)定的要求,要更換零部件或重新進(jìn)行絕緣處理。