毛片久久久,日韩中文字幕精品久久,欧美福利视频导航,亚洲一区二区三区视频,午夜免费福利网站,久久不射网站,成人福利视频网站

當前位置:1566范文網 > 企業(yè)管理 > 企業(yè)管理 > 管理方案

物業(yè)設備管理方案范本(四篇)

發(fā)布時間:2024-11-29 查看人數(shù):14

物業(yè)設備管理方案范本

第1篇 物業(yè)設備管理方案范本

提要:

設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應急處理方案。

量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

××廣場××號樓項目(--)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。

2.1××廣場××號樓項目(--)機電設備設施特點

××廣場××號樓項目(--)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)::及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:

2.1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。

2.1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。

2.1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。

2.1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。

2.2機電設備設施管理的重點和難點

2.2.1××廣場××號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。

2.2.2××廣場××號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

2.3機電設備管理的原則和目標

2.3.1機電設備管理的原則

2.3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。

2.3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

2.3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。

2.3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

2.3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。

2.3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。

2.3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理::方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。

2.3.2機電設備管理的目標

通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。

2.4加強與有關部門協(xié)調,做好重大會議、活動的設備管理

針對××廣場××號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

2.4.1維修人員全部到位,分工負責。

2.4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。

2.4.3備足備品備件,以被急用。

2.4.4加強與有關部門的協(xié)調,提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

2.5機電設備管理維修保養(yǎng)方式

2.5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

2.5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。

2.5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。

2.5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。

2.5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

2.6實行機電設備的動態(tài)管理

2.6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。

2.6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。

2.6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。

2.6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。

2.6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與××廣場××號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

2.6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。

2.7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施

2.7.1供配電系統(tǒng)

2.7.1.1管理要點及措施:

2.7.1.2效果:

(1)保證24小時正常運行。

(2)設備完好率99%以上。

(3)投訴處理率100%。

2.7.1.3記錄:

(1)供配電抄表記錄;

(2)供配電運行值班記錄;

(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;

(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)接地電阻測試記錄表。

2.7.1.4其它:

入住之初,協(xié)助××廣場××號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實××廣場××號樓項目(---)用電戶類別。

在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。

2.7.2給排

2.7.2.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。

(3)限水、停水能預先通知用戶。

(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。

(5)設備完好率99%以上。

(6)投訴處理率為100%。

2.7.2.3記錄:

(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;

(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;

(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)水池、水箱清洗記錄表;

(6)水池、水箱藥品投放記錄表;

(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。

2.7.3消防系統(tǒng)

本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。

2.7.3.1管理要點與措施:

2.7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。

(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為'0'。

(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。

(4)無火災及其它安全隱患。

2.7.3.3記錄:

(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;

(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)值班記錄;

(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;

(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(6)消防演習記錄。

2.7.4空調系統(tǒng)

2.7.4.1管理要點及措施:

2.7.4.2效果:

(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。

(2)建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。

(3)空調系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內的傳播。

(5)有準確完整的空調系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。

(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。

(7)系統(tǒng)設備完好率在99%以上。

2.7.4.3記錄:

(1)冷水機組運行記錄表。

(2)空調系統(tǒng)巡視維護表;

(3)空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

2.7.5電梯系統(tǒng)

2.7.5.1管理要點及措施。

2.7.5.2效果:

(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。

(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。

2.7.5.3記錄:

(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;

(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

2.7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)

2.7.6.1效果:

(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。

2.7.6.2記錄:

(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;

(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

2.8機電設備設施搶修、應急處理方案

2.8.1停電應急處理措施

2.8.1.1市電停電

當接到市電計劃停電通知后,立即檢查備用電源系統(tǒng),做好轉換備用電源的準備工作。并立即將停電信息反饋給用戶,使用戶對工作進行適當安排,盡量減小停電所造成的影響。同時,立即向供電部門了解停電原因和可能影響的時間,及時將信息反饋給用戶,并協(xié)助用戶解決因停電造成的困難。

2.8.1.2設備故障停電

(1)首先查明故障原因,根據(jù)具體情況啟用備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。

(2)各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方均安裝應急燈,并保證運作正常,作為人員疏散照明之用。

(3)管理處保安、清潔保潔等人員,現(xiàn)場安撫讀者等使用人,并安排有續(xù)疏散,避免出現(xiàn)混亂。

2.8.2給排水系統(tǒng)應急處理方案

2.8.2.1市政供水計劃性停水,管理處提前通知用戶,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。

2.8.2.2市政供水管網故障造成突發(fā)性停水,來不及通知用戶時,管理處設法滿足用戶生活用水,事后向用戶說明原因。

2.8.2.3由于供水設備故障造成突發(fā)事故,按下列程序執(zhí)行:

(1)接到事故報警后,水電維修人員應在5分鐘內趕到現(xiàn)場控制事態(tài)發(fā)展。

(2)水電維修人員在5分鐘內查出事故原因并及時處理,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。

(3)事故不能在2小時內處理的,管理處經理簽發(fā)停水通知單,并附上處理方案告知用戶。

(4)根據(jù)現(xiàn)場的具體情況,關閉相關的供水設施,并啟動相關的排污設施,防止水患。

2.8.3空調事故應急處理方案

水電維修人員必須準確掌握空調系統(tǒng)的運行情況,一旦發(fā)生故障,應立即判定故障類別,馬上通知管理處綜合管理部。

2.8.3.1冷水機組發(fā)生故障。

(1)空調運行人員立即啟動備用空調,恢復供冷。

(2)水電維修人員必須在出現(xiàn)故障后5分鐘以內趕至現(xiàn)場,確定事故原因,能自行處理的應及時排除故障,恢復機組正常工作,不能處理的故障,應在確定故障原因后3分鐘內通知專業(yè)維修單位,專業(yè)維修單位在30分鐘內趕至現(xiàn)場處理。

(3)故障不能在10分鐘內處理的,管理處綜合管理部須及時通知用戶,并說明故障原因。

2.8.3.2制冷機組附屬設備(如冷卻水泵、冷凍水泵、冷卻塔等)發(fā)生故障。

空調運行人員立即啟動備用設備,工程部及時組織人員維修,恢復設備正常使用。

2.8.3.3空調末端裝置發(fā)生故障。

工程部立即組織人員搶修,維修時應盡量減小影響供冷的范圍。

2.8.3.4故障排除后,做好故障分析報告,總結經驗,避免同類事故的發(fā)生。

2.8.4電梯應急處理方案

無論是停電或電梯自身發(fā)生故障造成意外停梯,還是因為消防系統(tǒng)報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客受到驚嚇。為此,須嚴格按以下程序執(zhí)行,保證乘客的人身安全。

2.8.4.1當消防系統(tǒng)報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數(shù)量,電話通知保安值班人員急赴現(xiàn)場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮(zhèn)靜?,F(xiàn)場確認發(fā)生火災時必須立即通知管理處組織人員滅火救災,同時停止電梯運行。若系誤報,盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。

2.8.4.2突發(fā)性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,消防值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知::水電班人員,根據(jù)樓層燈指示或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟釋放被困乘客。

(1)轎廂停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協(xié)助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。

(2)轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態(tài),應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。

(3)手動盤車時,至少兩人進行,一人雙手抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于最高或最低層候梯廳門口以上或以下位置時,應在松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。

(4)若電梯因安全鉗動作停車,手動盤車無法生效,則從安全窗解救出被困乘客。

2.8.4.3電梯自身發(fā)生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查明事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業(yè)人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處管理班。

2.8.5重視設備的使用管理和維修保養(yǎng),延長設備的大修周期和使用壽命。

2.8.5.1重視機電設備的使用管理

建立完善的機電設備運行值班制度、交接班制度及設備操作人員的崗位責任制。每臺大型的機電設備,都要由專人負責管理,隨時了解機電設備的運行狀況,保證設備設施時刻處于完好狀態(tài),杜絕設備帶病運行,以免引起大的機電設備事故,導致維修成本的提高,影響設備的經濟運行。

2.8.5.2加強機電設備維修養(yǎng)護

對設備實行三級保養(yǎng)(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng))和設備點檢,及時發(fā)現(xiàn)設備隱患,減少、避免突發(fā)故障,提高設備的完好率,使設備處于良好的運行狀態(tài),延長設備的大修周期和使用年限,從而避免因設備更新過快而引起過多的資金投入,其結果是降低了運行成本。

根據(jù)我們管理政府物業(yè)的經驗,維修養(yǎng)護好的設備,其壽命可以延長15%至25%。

2.8.5.3提高設備的運行效率,降低運行成本。提高電梯運行效率

①選擇全周自由式服務方式,提高電梯的運行效率。

②采用先進的操縱控制技術(如微機控制、并聯(lián)控制、群控控制、智能控制),優(yōu)化電梯運行狀態(tài),有效地縮短乘客候梯時間。

實現(xiàn)水泵的高效經濟運行

在很多情況下,水泵提供的流量、壓力與實際需要的流量、壓力不同,不是偏大就是偏小,造成水電的浪費。水泵運行效率的高低除了與其自身的技術性能有關外,關鍵在于運行工位點是否合理。采用微機控制變頻恒壓節(jié)對水泵進行控制能保證水泵的工位點保持在高效區(qū),實現(xiàn)水泵的高效經濟運行。因此,充分利用變頻控制技術,對功率較大、運行時間長的水泵進行技術改造,加強水泵的日常管理,對節(jié)能效果影響很大。

在運行中,當單臺水泵全速運行不能保證供水壓力時,系統(tǒng)將變頻運行的泵轉為工頻運行,變頻器起動另一臺水泵變頻運行;當多臺水泵并聯(lián)運行水壓偏高時,系統(tǒng)能自動切除一臺工頻運行的水泵;當單臺變頻水泵運行且運行頻率達到下限頻率時,系統(tǒng)自動轉入小泵運行狀態(tài),自動將變頻泵切除,并在管網水壓達到下限設定時自動將變頻泵重新投入運行。系統(tǒng)的恒壓和小泵運行狀態(tài),根據(jù)管網水壓的變化自動轉換。

做好水處理工作

(1)降低污垢對換熱設備的影響

空調系統(tǒng)存在大量的換熱設備,傳熱性能是影響高效運行的關鍵因素。循環(huán)水系統(tǒng)中的污垢是惡化傳熱性能的首要因素,定期投放水處理藥劑,進行除垢、阻垢處理,能提高傳熱性能。如在空調設備運行階段每月取冷卻水樣和每季取冷凍水樣進行水質檢測,然后依據(jù)檢測結果向水系統(tǒng)中投加藥劑;每周定期排污一次,以免系統(tǒng)中的礦物鹽成倍增加,給水垢的形成創(chuàng)造條件。

(2)清除和防止銹蝕

由于冷媒溶液對傳熱管有腐蝕性,將引起傳熱管外壁產生污垢,導致制冷量衰減,應定期對冷卻/冷凍水用化學清洗劑進行除銹,另外還要進行預膜處理,使管壁形成一層均勻致密的抗腐蝕保護膜。

為了延長設備的使用壽命,降低能耗,在接管物業(yè)后,立即對空調系統(tǒng)清洗除污、除銹,再進行預膜處理(膜層極薄,對導熱系數(shù)無影響),以減輕腐蝕程度。據(jù)統(tǒng)計,空調設備水系統(tǒng)使用中進行預膜處理與不做預膜處理對設備使用壽命(年)的影響如表所示:

空調設備水系統(tǒng)進行預膜處理對設備使用壽命影響對照表

設備

處理使用

方式壽命

供水管

揚水泵

制冷機組

冷卻塔

風機盤管/風柜

運行中作預膜處理

18

11

11.2

11.9

8.0

未進行預膜處理

12.6

9

5

6

4.0

由于采用無機酸、有機酸等傳統(tǒng)水處理法會增加換熱器及管道的腐蝕性和避免二次結垢,在空調水處理時,我們采用高分子多元聚合物復合水處理法,既保證水處理效果,又減低對換熱器和管道的腐蝕。

節(jié)約用水

××市是淡水資源比較缺乏的地區(qū),減少水資源的消耗意義重大。除大力提倡節(jié)約用水,防止供水設備及管路滲水、漏水外,推廣應用性能卓越的節(jié)水器具與設備,是實現(xiàn)節(jié)約用水的重要措施和途徑。采用先進的節(jié)水設備,雖然會增加設備初期的資金投入,但從長遠考慮,可以減少不必要的浪費。既可以降低用水成本,又可以節(jié)省電力資源。

在本物業(yè)大廈中,我們將采用下列手段實現(xiàn)節(jié)約用水:

珍惜水資源,大力倡導節(jié)約用水的觀念。

②物業(yè)管理處水電及保安人員時常巡視,發(fā)現(xiàn)有跑、冒、滴、漏的供水設備及時組織人員予以修復,維修時先切斷水源,以免造成浪費。

③限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制,避免水池溢水造成水資源浪費。在大、小便器水箱中根據(jù)需要設定合適的水位,可收到一定程度的節(jié)水效果。

④推廣使用停水自閉水龍頭,避免因供水系統(tǒng)壓力不足或不穩(wěn)定引起管路'停水'等假象,造成用戶未適時關上水龍頭,在管路供水恢復正常時造成水浪費。

⑤使用延時自閉水閥。在大便器和小便器沖洗系統(tǒng)中采用延時自閉水閥,根據(jù)需要調節(jié)延時關閉的時間,用較少的水量就可達到滿意的沖洗效果。如果采用感應式延時自閉水閥,更可收到節(jié)水和衛(wèi)生的雙重效果。

⑥合理布置安裝減壓閥和使用節(jié)水水龍頭。減壓閥是將管路較高的水壓減至閥后管路所需的壓力水平,保證供水系統(tǒng)中各用水管獲得適當?shù)乃畨汉土髁俊S捎谒穆┦屎屠速M程度幾乎同供水系統(tǒng)的水壓成正比,用戶存在一定程度的無意識浪費水的現(xiàn)象,減壓閥具有改善系統(tǒng)運行工況和潛在節(jié)水作用。使用節(jié)水水龍頭,也可以減少因水龍頭流量過大時用戶無意識浪費水的水量。

提高供配電系統(tǒng)的節(jié)能效果

(1)供冷系統(tǒng)設備是主要的耗能設備,可在供冷高峰期和供冷淡季應區(qū)別對待,根據(jù)需要投入不同容量的變壓器,降低變壓器基本費用,減少變壓器的耗能量。

(2)根據(jù)實際用電負荷的變化調整變壓器的投入數(shù)量,保持運行中的變壓器單臺負荷率在80%左右,以提高變壓器的運行效率,實現(xiàn)調荷節(jié)電。

(3)配電系統(tǒng)中發(fā)揮無功負荷的補償作用,通過電容補償柜的投入和切換,將功率因數(shù)保持在0.95以上,以減少無功損耗,達到節(jié)能效果。

(4)室外燈光工程的燈具功率很大,在日后使用過程中,耗電量將非常大,采用優(yōu)質高效的節(jié)能燈具,加強該系統(tǒng)啟停時間的控制,以對其實行有效控制和管理,可以實現(xiàn)顯著的節(jié)能效果。

第2篇 大廈物業(yè)設備管理方案

(1)提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應急處理方案。

量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為廣場號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

廣場號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。

1廣場號樓項目(---)機電設備設施特點廣場號樓項目(---)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:

1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。

1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。

1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。

1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。

2機電設備設施管理的重點和難點1廣場號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。

2廣場號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

3機電設備管理的原則和目標3.1機電設備管理的原則3.

1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。

3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。

'三好'即用好、修好和管理好設備;

'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;

'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。

以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。

3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。

制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。

3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。

3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。

3. 2機電設備管理的目標通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。

4加強與有關部門協(xié)調,做好重大會議、活動的設備管理針對廣場號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

4.1維修人員全部到位,分工負責。

4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。

4.3備足備品備件,以被急用。

4.4加強與有關部門的協(xié)調,提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

5機電設備管理維修保養(yǎng)方式

5.1日常維護保養(yǎng)。

操作維修人員根據(jù)日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。

操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

5.2一級保養(yǎng)。

維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。

5.3二級保養(yǎng)。

維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。

5.4中修。

對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。

5.5大修。

對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

6實行機電設備的動態(tài)管理

6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。

6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。

6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。

6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。

6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與廣場號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。

第3篇 大廈物業(yè)設備管理方案-1

大廈物業(yè)設備管理方案(1)

提要:

設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。

制定各系統(tǒng)的應急處理方案。

量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為**廣場**號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大會議、活動,早準備、早落實,加強值班和巡視,確保萬無一失。

**廣場**號樓項目(---)是綜合性強的現(xiàn)代化物業(yè),其機電設備設施系統(tǒng)較為復雜,運行時間長,而且各系統(tǒng)大量運用現(xiàn)代高新技術,自動化程度高。作為政府公益性物業(yè),其設備運行安全正常是保證整個物業(yè)正常運作的基本條件。所以,機電設備的管理顯得尤為重要。

1**廣場**號樓項目(---)機電設備設施特點

**廣場**號樓項目(---)的機電設備設施系統(tǒng)主要由供配電系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、保安監(jiān)控系統(tǒng)及銀行專用設備設施等組成,整個機電設備系統(tǒng)的特點主要體現(xiàn)在:

1.1裝機種類復雜,涉及專業(yè)面廣,設備先進,進口設備多,現(xiàn)代高新技術被廣泛應用于機電設備中,對設備管理與維修人員素質要求高。

1.2機電設備性能先進,設備運行管理與維修難度大。

1.3設備數(shù)量多,分布區(qū)域廣,停機影響大。

1.4機電設備容量大,運行時間長,運行費用高,節(jié)能降耗是本物業(yè)高效運作與管理的重要方面。

2機電設備設施管理的重點和難點

1**廣場**號樓項目(---)機電設備裝機容量大、技術含量高,屬智能型物業(yè),管理的技術難度相對較大。

2**廣場**號樓項目(---)是商業(yè)性物業(yè),各區(qū)域能耗時間不同,這給機電設備的運行管理提出了更高的要求,如何控制不同設備的運行時間,節(jié)能降耗,盡量降低運行成本,是機電設備管理工作的重點和難點。

3機電設備管理的原則和目標

3.1機電設備管理的原則

3.1.1預防為主,堅持日常保養(yǎng)與計劃性維修保養(yǎng)并重,使設備時刻處于良好狀態(tài)。

3.1.2對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。

3.1.3實行操作人員維護與專業(yè)人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養(yǎng)為主,同時要求專業(yè)維修人員對出現(xiàn)的問題及時維修處理。

3.1.4完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養(yǎng)規(guī)程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。

3.1.5修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。

3.1.6規(guī)范供配電設備設施運行與維修保養(yǎng)管理工作,確保供配電設備設施正常運行。

3.1.7推行科技型物業(yè)管理模式,采用科學的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在設備備件儲備、技術支援服務等方面實現(xiàn)冗余,以備設備出現(xiàn)故障時能迅速處理。

3.2機電設備管理的目標

通過經常性養(yǎng)護與及時性維修,使設備設施時刻處于最佳的運行狀態(tài),延長設備設施使用壽命,提高物業(yè)的運作效益,確保機電設備完好率99%以上,設備設施零修、急修及時率100%。

4加強與有關部門協(xié)調,做好重大會議、活動的設備管理

針對**廣場**號樓項目(---)機電設備特點及重要性,遇重大會議、活動,須做好以下工作,確保會議、活動的順利進行。

4.1維修人員全部到位,分工負責。

4.2預先檢查各系統(tǒng)的運行情況,對會議、活動中涉及的設備設施重點檢查,確保安全、正常運行。

4.3備足備品備件,以被急用。

4.4加強與有關部門的協(xié)調,提前通知下列部門:

①與供電部門聯(lián)系,將工作聯(lián)系函件親自送與供電部門,強調會議或活動的重要性,并與屬同一供電線路上的外部單位協(xié)調,避免會議或活動期間進行電力負荷試驗,盡量停止對其供電線路的改造工作,同時提前做好供電線路的檢查工作,確保萬無一失。

②與自來水公司聯(lián)系并派發(fā)工作聯(lián)系函,指出會議或活動期間避免進行管道維修等不利于供水的活動。

5機電設備管理維修保養(yǎng)方式

5.1日常維護保養(yǎng)。操作維修人員根據(jù)日常管理經驗,用聽、聞、看、摸等方式,利用檢測儀器、儀表對設備的關鍵部位進行重點檢查,發(fā)現(xiàn)故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班至少巡視兩次,維修人員每周至少檢查一次。

5.2一級保養(yǎng)。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整,每季進行一次。

5.3二級保養(yǎng)。維修人員對設備進行全面清理,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件,每半年進行一次。

5.4中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,每年進行一次。

5.5大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件,每三年進行一次。

6實行機電設備的動態(tài)管理

6.1設立24小時值班維修服務電話,隨時滿足各種維修服務需要。

6.2利用先進的監(jiān)控設備,推行例行巡視抄表檢查制度,對設備運行狀態(tài)實行動態(tài)技術監(jiān)控。

6.3工程部除實行日常巡查、設備的例行保養(yǎng)工作外,每個維修工要求配備移動電話等通訊工具,在24小時內隨叫隨到,以便于開展應急搶修工作,實行動態(tài)管理。

6.4積極實現(xiàn)與公司技術委員會在技術指導和質量監(jiān)督、信息反饋等方面的相互支持和動態(tài)協(xié)作。

6.5建立方便、暢通的溝通渠道,積極主動與**廣場**號樓項目(---)相關部門溝通,提前了解有關活動、會議、展覽的安排時間,充分做好各項準備工作。

6.6組建一支由專業(yè)技術人員組成的應急維修隊伍,制定應急程序和方案,并備齊各種應急物品,經常進行各種應急演練。

第4篇 大廈物業(yè)設備管理方案-2

大廈物業(yè)設備管理方案(2)

7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施

7.1供配電系統(tǒng)

7.1.1管理要點及措施:

7.1.2效果:

(1)保證24小時正常運行。

(2)設備完好率99%以上。

(3)投訴處理率100%。

7.1.3記錄:

(1)供配電抄表記錄;

(2)供配電運行值班記錄;

(3)供配電系統(tǒng)巡視維護表;

(4)供配電系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)接地電阻測試記錄表。

7.1.4其它:

(1)入住之初,協(xié)助**廣場**號樓項目(---),與供電部門協(xié)商落實**廣場**號樓項目(---)用電戶類別。

(2)在冬夏季,隨著用電量的變化,落實部分變壓器報停事宜。

7.2給排

7.2效果:

(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計劃。

(2)建立給排水設備維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行,設備和管道系統(tǒng)狀況良好,遇有事故,維修人員及時到場搶修,供水系統(tǒng)功能正常,排水系統(tǒng)通暢。

(3)限水、停水能預先通知用戶。

(4)按規(guī)定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環(huán)境整潔,有封閉措施;二次供水衛(wèi)生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發(fā)生。

(5)設備完好率99%以上。

(6)投訴處理率為100%。

7.3記錄:

(1)給水系統(tǒng)巡視維護表;

(2)給水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)排水系統(tǒng)巡視維護表;

(4)排水系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(5)水池、水箱清洗記錄表;

(6)水池、水箱藥品投放記錄表;

(7)供水系統(tǒng)月測試記錄表。

7.3消防系統(tǒng)

本系統(tǒng)主要有火災自動報警系統(tǒng)(fas)、消防水系統(tǒng)(含消火栓水系統(tǒng)、噴淋水系統(tǒng)等)、防排煙系統(tǒng)、氣體消防系統(tǒng)等。

7.3.1管理要點與措施:

7.3.2效果:

(1)消防控制及消防系統(tǒng)設施配備齊全,完好無損,隨時可啟用。

(2)落實區(qū)域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規(guī)的宣傳教育,保證火災發(fā)生率為'0'。

(3)制定突發(fā)性火災等應急方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。

(4)無火災及其它安全隱患。

7.3.3記錄:

(1)消防報警系統(tǒng)巡視維護表;

(2)消防報警系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(3)值班記錄;

(4)氣體消防系統(tǒng)巡視維護表;

(5)氣體消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)表;

(6)消防演習記錄。

7.4空調系統(tǒng)

7.4.1管理要點及措施:

7.4.2效果:

(1)配備專業(yè)人員,維修和運行人員持證上崗。

(2)建立規(guī)范完善的空調運行制度和維修保養(yǎng)制度并嚴格執(zhí)行。

(3)空調系統(tǒng)安全、正常,保持狀況良好。設備及環(huán)境整潔,無異常噪聲及滴漏水現(xiàn)象。

(4)定期清洗風機盤管,確保新風的暢通,預防病毒在轄區(qū)內的傳播。

(5)有準確完整的空調系統(tǒng)檔案資料,各項運行記錄和維修保養(yǎng)記錄齊全,并歸檔保存。

(6)制定切實可行節(jié)能運行制度,有明顯節(jié)能降耗成果。

(7)系統(tǒng)設備完好率在99%以上。

7.4.3記錄:

(1)冷水機組運行記錄表。

(2)空調系統(tǒng)巡視維護表;

(3)空調系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

7.5電梯系統(tǒng)

7.5.1管理要點及措施。

7.5.2效果:

(1)電梯由專業(yè)隊伍維修保養(yǎng),電梯維修、保養(yǎng)人員均持證上崗,電梯各種年審證件齊全。

(2)嚴密的安全運行和維修保養(yǎng)規(guī)章制度得到落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(3)電梯運行狀態(tài)良好,安全設施齊全有效,轎廂及機房整潔,通風、照明及其他附屬設施完好。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。

7.5.3記錄:

(1)電梯系統(tǒng)巡視維護表;

(2)電梯系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

7.6智能化樓宇自控系統(tǒng)

7.7.2效果:

(1)建立健全的維修保養(yǎng)規(guī)章制度并嚴格落實,各種維護保養(yǎng)、巡視檢查記錄統(tǒng)一歸檔管理,資料完整。

(2)監(jiān)控和紅外線設備運行狀態(tài)良好,攝像效果清晰,紅外報警器能正常報警。

(4)出現(xiàn)運行故障后,維修人員在五分鐘內到達現(xiàn)場搶修。

7.7.3記錄:

(1)保安監(jiān)控系統(tǒng)巡視維護表;

(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)維修保養(yǎng)表。

物業(yè)設備管理方案范本(四篇)

提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。制定各系統(tǒng)的應急處理方案。量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行成本。重大
推薦度:
點擊下載文檔文檔為doc格式

推薦專題

相關物業(yè)設備信息

  • 大廈物業(yè)設備管理方案-2(3篇范文)
  • 大廈物業(yè)設備管理方案-2(3篇范文)81人關注

    大廈物業(yè)設備管理方案(2)7各系統(tǒng)設備設施的管理要點及措施7.1供配電系統(tǒng)7.1.1管理要點及措施:7.1.2效果:(1)保證24小時正常運行。(2)設備完好率99%以上。(3)投訴 ...[更多]

  • 物業(yè)設備管理方案范本(4篇范文)
  • 物業(yè)設備管理方案范本(4篇范文)78人關注

    提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。制定各系統(tǒng)的應急處理方案。量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行 ...[更多]

  • 大廈物業(yè)設備管理方案-1(3篇范文)
  • 大廈物業(yè)設備管理方案-1(3篇范文)51人關注

    大廈物業(yè)設備管理方案(1)提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。制定各系統(tǒng)的應急處理方案。量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為**廣場**號 ...[更多]

  • 大廈物業(yè)設備管理方案(3篇范文)
  • 大廈物業(yè)設備管理方案(3篇范文)48人關注

    (1)提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。制定各系統(tǒng)的應急處理方案。量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為廣場號樓項目(---)節(jié)約運行成本 ...[更多]

  • 物業(yè)設備管理方案范本(四篇)
  • 物業(yè)設備管理方案范本(四篇)14人關注

    提要:設備管理做到'三好'、'四會'、'五定'。制定各系統(tǒng)的應急處理方案。量身訂做一套經濟運行方案,提高運行效率,節(jié)能降耗,為××廣場××號樓項目(---)節(jié)約運行 ...[更多]