第1篇 某物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范細(xì)則
物業(yè)管理人員行為舉止規(guī)范細(xì)則
(一)表情:面對(duì)業(yè)主,我們應(yīng)該露出發(fā)自內(nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離,有利于我們下一步的服務(wù)工作的開(kāi)展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結(jié)合;把業(yè)主當(dāng)親人,內(nèi)心充滿善良和愛(ài)意,眼睛溫柔地注視對(duì)方;第三步:微笑與語(yǔ)言、舉止相結(jié)合;微笑地向業(yè)主問(wèn)好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢(shì):手勢(shì)是最具表現(xiàn)力的'體態(tài)語(yǔ)言'。與業(yè)主溝通時(shí)以富有表現(xiàn)力的手勢(shì)配合語(yǔ)言,可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢(shì)運(yùn)用的要領(lǐng)如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達(dá)外,還應(yīng)配合手勢(shì)的運(yùn)用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關(guān)節(jié)為軸,指向目標(biāo)。切忌用一個(gè)手指指向目標(biāo)。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正確的坐姿,給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、坐姿的要領(lǐng):
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩(wěn):入座時(shí),走到座位前,從左邊進(jìn),從容不迫的慢慢坐下;動(dòng)作要輕而穩(wěn),不要'撲通'猛地坐下或發(fā)出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時(shí),腳部不可上下抖動(dòng),左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說(shuō)話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動(dòng)。(分值:10分)i
(6)嚴(yán)禁趴在工作臺(tái)上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。
1、站姿的要領(lǐng):
(1)不駝背、不弓腰、不許長(zhǎng)短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時(shí)大腿不許抖動(dòng),不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側(cè),或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動(dòng)作,玩弄手機(jī)或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地?fù)u晃。(分值:10分
第2篇 物業(yè)區(qū)安全用電管理規(guī)范
物業(yè)轄區(qū)安全用電管理規(guī)范
1.物業(yè)公司管理范圍任何部位不準(zhǔn)私自搭接臨時(shí)電源線路,需改變用電源線路,必須由工程部電工操作。
2.使用多項(xiàng)電源插座不準(zhǔn)平放在桌面上或地面上,必須釘掛在墻壁上或放在計(jì)算機(jī)操作臺(tái)二層,防止金屬異物落入插孔造成短路引起火災(zāi)。
3.各類電源插座周邊不準(zhǔn)存放易燃、可燃物,使用各類電源插座時(shí)插孔出現(xiàn)被燒痕跡,應(yīng)及時(shí)請(qǐng)電工維修更換,嚴(yán)禁繼續(xù)使用。
4.在多項(xiàng)電源插座上需插接的全部用電設(shè)備耗電量必須與電源插座額定電流相匹配,禁止超負(fù)荷使用。
5.使用多項(xiàng)電源插座時(shí)必須一次性插接在墻壁上 ,嚴(yán)禁將多項(xiàng)電源插座二次插接在上方多項(xiàng)電源插座上。
6.嚴(yán)禁將無(wú)插頭裸線直接插入電源插座上用電。
7.導(dǎo)電電源線嚴(yán)禁從行走地面和門窗縫直接穿過(guò),防止帶電導(dǎo)線破損斷裂,漏電引發(fā)事故。
8.分布在小區(qū)室外的電源閘箱接點(diǎn),必須封閉防水加鎖,防止兒童觸電。
9.嚴(yán)禁在臺(tái)燈下堆放壓蓋紙張或其他可燃物,防止燈泡過(guò)熱或臺(tái)燈質(zhì)量問(wèn)題短路引燃。
10.計(jì)算機(jī)上和周邊禁止堆放雜物、書報(bào)、紙張、煙缸、水杯,操作計(jì)算機(jī)時(shí)不準(zhǔn)吸煙。
11.各種充電器材必須放置在無(wú)可燃物位置,保持干燥通風(fēng),指定專人負(fù)責(zé)經(jīng)常檢查,清除灰塵,保證器材電源及線路無(wú)故障,下班斷電停止使用,禁止超24小時(shí)無(wú)人狀態(tài)繼續(xù)充電。
12.電源開(kāi)關(guān)、插銷、插座、照明燈具,嚴(yán)禁帶病使用,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)故障應(yīng)立即請(qǐng)電工維修。
第3篇 物業(yè)區(qū)室內(nèi)觀葉植物管理操作規(guī)范
物業(yè)區(qū)域室內(nèi)觀葉植物的管理操作規(guī)范
1.外觀管理
⑴當(dāng)崗綠化工每天應(yīng)全面巡查1次,及時(shí)清理盆面及盆底雜物、植株枯枝黃葉等。
⑵對(duì)于枯黃面積達(dá)1/3以上的葉片應(yīng)整片剪除,枯黃面積1/3以下者,應(yīng)用剪刀順著葉形將枯黃部分剪除,注意保留葉形,不可一刀切過(guò)。
⑶要求當(dāng)崗員工每周用清水噴洗1次葉面,噴后應(yīng)注意抹干地面的水,注意不能將墻紙及其他家具淋濕。
⑷每月應(yīng)清1次套缸/盆及花槽底的多余水分及雜物。
2.淋水
⑴工具:花酒壺、手巾。
⑵操作步驟:
①將花酒壺灑水頭去掉,裝上水;
②用手將花酒壺出水管堵住一部分,使之出水合適,將壺嘴對(duì)準(zhǔn)花盆注放適量的水;
③用抹布將滴灑在地下的水抹干。
⑶室內(nèi)花木淋水量根據(jù)花木種類及所處環(huán)境決定,原產(chǎn)于熱帶雨林地區(qū)或放于光線強(qiáng)、空調(diào)出風(fēng)口等位置的花木一般需水量大,應(yīng)經(jīng)淋透1/2盆土為適中一般其他植物以淋透1/3盆土為適中。
3.施肥
⑴室內(nèi)觀葉植物常用n-p-k復(fù)合肥及成品有機(jī)肥、綠光劑。應(yīng)按照不同地點(diǎn)的濕度、光線、植物品種來(lái)決定施肥用量。
⑵觀葉植物進(jìn)入室內(nèi)前應(yīng)先噴1次綠光劑,之后每月噴1次,使用濃度按產(chǎn)品說(shuō)明書配制。
⑶室內(nèi)花木不應(yīng)使用有異味的肥料及尿素等效純氮肥。
⑷室內(nèi)觀葉植物施肥后及時(shí)填寫《綠化施肥登記表》。
4.病蟲害防治
⑴室內(nèi)觀葉植物主要病害及其防治:
①軟腐病。多數(shù)為淋水過(guò)多或細(xì)菌感染,引起可用菌毒清、托布津等防治;
②黑斑病。真菌感染引起,用托布津、菌毒清等防治;
③生旦性黃葉病。多為光線不夠或肥料不夠引起,需拿到室外進(jìn)行復(fù)壯保養(yǎng)。
⑵室內(nèi)觀葉植物主要蟲害及其防治:
①蚜蟲。用萬(wàn)能粉、氯氰菊酯類農(nóng)藥如滅百可等噴勻;
②螨蟲。用尼索朗、速螨酮、三氯殺螨醇等噴殺;
③蚧殼蟲。較難噴殺,一般少量的蟲盡量用手人工抹除,若太多則需拿到室外用速撲殺噴樣。
④蚊蠅。進(jìn)入室內(nèi)之前應(yīng)用萬(wàn)能粉或菊酯類農(nóng)藥先噴殺一次,進(jìn)入室內(nèi)后才發(fā)現(xiàn)的,可用萬(wàn)能粉噴殺,或用樣蚊藥噴于花盆或花槽底薰殺,噴殺蚊藥時(shí)應(yīng)注意不能噴到植物上。
⑶噴藥完畢后應(yīng)填寫《綠化病蟲害防治登記表》。
5.室內(nèi)觀葉植物管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
⑴達(dá)標(biāo)的室內(nèi)觀葉植物應(yīng)達(dá)到以下質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn):
①植株豐滿健壯,葉面干凈光亮;
②無(wú)明顯病斑、蟲口,植株上無(wú)明顯蟲害;
③無(wú)枯黃葉;
④盆面無(wú)雜物,花缸、花槽底無(wú)積水雜物;
⑤植物無(wú)缺水干旱現(xiàn)象。
⑵園林綠化主管應(yīng)每周不定期檢查一次室內(nèi)觀葉植物養(yǎng)護(hù)質(zhì)量,并填寫《綠化工作質(zhì)量檢查表》存檔于園林綠化部半年。
本規(guī)程作為綠化部員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
第4篇 物業(yè)綠化機(jī)具的管理規(guī)范
一、園林綠化機(jī)具的操作
1.非機(jī)械類園林工具的操作
(1)水管車使用操作
①將水管車出不端的母接口與水槍公接口對(duì)接直到聽(tīng)到'嘀嗒'的聲音;
②將水管車入水端的母接口與水槍公接口對(duì)接直到聽(tīng)到'嘀嗒'的聲音;
③打開(kāi)馥郁來(lái)水開(kāi)關(guān),手拿水槍對(duì)準(zhǔn)植物淋灑;
④淋水完畢,先將自來(lái)水開(kāi)關(guān)關(guān)閉,再把水槍拔下,然后將入水口接口拔下;
⑤轉(zhuǎn)搖柄將水管收好,排出水管內(nèi)的水,然后將水管的出、入水口對(duì)接后收車。
(2)高枝剪及高枝鋸的使用
①使用高枝剪、高枝鋸時(shí),修剪桿與人體至少要成30度夾角,以免枝條掉下傷人;
②高枝剪修剪的剪口呈45度傾斜向分枝的外側(cè);
③使用高枝鋸鋸枝條時(shí),應(yīng)先從下向上鋸掉1/5以上,再?gòu)纳贤落?以免枝條斷下撕裂樹皮;
④若枝條太在,用高枝剪修剪困難時(shí),不應(yīng)強(qiáng)行修剪,應(yīng)用高枝鋸修剪;
⑤用完的高枝剪、高枝鋸應(yīng)做好刀口清潔衛(wèi)生后放入倉(cāng)庫(kù)保存好。
2.園林機(jī)器的使用操作
(1)旋刀剪草機(jī)及滾筒剪草機(jī)的操作要求
①檢查機(jī)油、汽沒(méi)是否正常,檢查刀盤等機(jī)器各部位是不是正常,不正常的應(yīng)處理正常后才能使用,并做好用前記錄;
②裝好草袋,依照不同機(jī)器的使用說(shuō)明調(diào)節(jié)機(jī)器剪草高度;
③清除剪草區(qū)域內(nèi)的石塊及雜物,將工作區(qū)域的無(wú)關(guān)人員勸離;
④冷機(jī)起動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,然后將油門加到低檔位,拉動(dòng)起動(dòng)繩起動(dòng)再的開(kāi)風(fēng)門;
⑤加油直到機(jī)器運(yùn)轉(zhuǎn)正常后合上自走離合開(kāi)始剪草;
⑥剪草結(jié)束后,先松開(kāi)離合,再將油門調(diào)至停止檔;
⑦待機(jī)器刀盤完全停止運(yùn)轉(zhuǎn)后,方可清理機(jī)身內(nèi)外草渣,用水將機(jī)器沖洗干凈;
⑧檢查清潔空氣濾清器及機(jī)油;
⑨機(jī)器使用完畢后入倉(cāng)保管,并填寫《機(jī)器使用登記表》。
(2)汽墊剪草機(jī)使用操作要求:
①檢查燃料及機(jī)器各部分是否正常,做好用前記錄;
②按比例(機(jī)油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用油;
③清除剪草區(qū)域雜草雜物,將工作區(qū)域內(nèi)的無(wú)關(guān)人員勸離;
④冷機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,將油門調(diào)至低檔位后拉動(dòng)繩直動(dòng)機(jī)器;
⑤調(diào)好油門開(kāi)始剪草,注意斜坡剪草時(shí)操作人員應(yīng)站在機(jī)器的上方;
⑥剪草完畢后清理現(xiàn)場(chǎng)草渣;
⑦清潔機(jī)械后入倉(cāng)保管,填寫《機(jī)器使用登記表》。
(3)割灌機(jī)的使用操作要求
①檢查機(jī)器燃油量及刀盤、背帶等各部位是否正常,裝好刀、繩;
②按比例(機(jī)油與汽油之比為1:20至1:25)配好備用燃油,穿戴好鞋、褲等保護(hù)裝備;
③清理修剪區(qū)域內(nèi)石塊雜物,將工作區(qū)域內(nèi)無(wú)關(guān)人員勸離,工作點(diǎn)5米內(nèi)不準(zhǔn)有無(wú)關(guān)人員;
④冷機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,將油門調(diào)到低檔位,拉動(dòng)啟動(dòng)繩啟動(dòng)后打開(kāi)風(fēng)門;
⑤背好機(jī)頭,左手緊握扶柄,右手握緊扶桿并用拇指將油門逐漸調(diào)大;
⑥機(jī)器轉(zhuǎn)速正常后,將刀盤稍微向左傾斜由右向左勻速修剪草坪及灌木;
⑦修剪完畢后,將油門調(diào)至最低點(diǎn),待刀盤停止運(yùn)轉(zhuǎn)后將機(jī)器輕放于地上,按停止健停機(jī);
⑧清理草渣及清潔刀盤,填寫《機(jī)器使用登記表》。
(4)綠籬機(jī)的使用操作要求
①檢查機(jī)器燃油量、按比例(機(jī)油與汽油的比例一般為1:20至1:25)配好備用油;
②將機(jī)器放于地上,冷機(jī)啟動(dòng)先關(guān)閉風(fēng)門,將油門調(diào)到小檔,用手指泵三下油,左手握緊后把手,右手拉動(dòng)啟動(dòng)繩起動(dòng),啟動(dòng)后打開(kāi)風(fēng)門;
③右手握緊前把手,左手握緊后把后拿起機(jī)器,用左手拇指調(diào)大油門至剪刀運(yùn)轉(zhuǎn)正常后開(kāi)始修剪;
④修剪時(shí)注意橫平豎直的原則,機(jī)器刀口任何時(shí)候都不能朝向自己身體任何部位;
⑤因用綠籬機(jī)修剪綠籬時(shí)雙手羅易疲勞,操作員工應(yīng)將修剪與的掃剪下的枝葉兩項(xiàng)工作交替進(jìn)行,每15分鐘交換一次;
⑥修剪完畢,先用左手拇指將油門調(diào)至最低直至剪刀停止運(yùn)轉(zhuǎn)后將機(jī)器放于地上,再按下止動(dòng)按鈕停機(jī);
⑦清理檢查機(jī)器后入倉(cāng),填寫《機(jī)器使用登記表》。
(5)高壓噴霧機(jī)的使用操作要求~
①檢查機(jī)器的油量、吸水頭、加壓器、水槍、噴管等是否正常,加足汽油,做好用前記錄;
②噴藥時(shí)戴好口罩、膠手套等保護(hù)用品;
③調(diào)配好肥料或農(nóng)藥,將工作區(qū)域內(nèi)的無(wú)關(guān)人員勸離;
④泠機(jī)啟動(dòng)時(shí)先關(guān)閉風(fēng)門,將開(kāi)關(guān)打向'on',將油門調(diào)好,加壓閥處于低壓檔,關(guān)閉噴槍;
⑤拉啟動(dòng)繩啟動(dòng)后打開(kāi)風(fēng)門,將噴槍拉到噴施點(diǎn),開(kāi)杰出人物噴藥或肥;
⑥噴藥時(shí)注意噴植物的葉前,噴藥或噴肥過(guò)程中有人走過(guò)時(shí)要將槍頭壓低,注意藥?kù)F不能飄到旁邊的植物上;
⑦噴完藥或肥后將開(kāi)關(guān)打向'off'親機(jī),收好高壓管,用清水洗干凈桶內(nèi)殘留的藥或肥,加入少量水再啟動(dòng)機(jī)器抽洗機(jī)器內(nèi)的藥或肥幾分鐘;
⑧抽洗完畢后再關(guān)機(jī),檢查機(jī)器后入倉(cāng),填寫《機(jī)器使用登記表》;
⑨將手、臉洗干凈、漱口,更換衣服。
3.各類園林機(jī)具使用范圍
(1)水管車使用范圍
通常用于庭院植物淋水、洗葉、洗地、花專用花木淋水等。
(2)其他園林小工具使用范圍
①高枝剪:拉繩式高枝剪用于修剪直徑3cm以下訓(xùn)枝,傳動(dòng)式訓(xùn)枝剪用于修剪徑1cm以下高枝或遠(yuǎn)枝;
②高枝鋸用于修剪直徑5~10厘米的高枝;
③大力截枝剪用于修剪直徑2~5厘米的枝條;
④截鋸用于修剪直徑5厘米以上的枝條。
(3)旋刀剪草機(jī)用于修剪二級(jí)以上且坡度不在于是15度的草坪。
(4)滾筒剪草機(jī)用于修剪一級(jí)以上草坪。
(5)氣墊剪草機(jī)用于修剪45度以下坡地草坪或松軟地域的草坪。
(6)軟繩割灌機(jī)用于修剪草邊、坡地草坪及復(fù)雜地域草坪、小灌木;刀盤割灌機(jī)用于修剪山地草坪、灌木。
(7)綠籬機(jī)用于綠籬修剪及群植觀葉灌木的修剪。
(8)高壓噴霧機(jī)用于草坪施液肥或花木草坪噴藥,亦可用于噴除草劑,但噴除草劑后要將機(jī)器徹底清洗干凈并注意周圍花木安全。
4.綠化機(jī)具使用注意事項(xiàng)
(1)所有工具不允許超出其使用范圍去使用。
(2)各類機(jī)器使用前應(yīng)做好機(jī)器各方面的檢查,并做好有關(guān)記錄,使用后要做好檢查及清潔工作,并填寫《機(jī)器使用登記表》。
(3)使用剪草機(jī)前應(yīng)首先徹底清理剪草區(qū)域內(nèi)的不等于愉雜物,并將工作區(qū)域內(nèi)的無(wú)關(guān)人員勸離。
(4)使用割灌機(jī)應(yīng)穿密封鞋襪、長(zhǎng)衣長(zhǎng)褲,剪割方向自右向左,起動(dòng)時(shí)應(yīng)將油門關(guān)到最小,工作時(shí)工作點(diǎn)周圍5米以內(nèi)不準(zhǔn)有其他人員。
(5)使用高壓噴霧機(jī)時(shí)操作人員應(yīng)站在上風(fēng)口,不能逆風(fēng)噴,有人走過(guò)時(shí)應(yīng)壓低槍口或暫時(shí)關(guān)閉噴槍,等人走過(guò)后再開(kāi)槍噴。
(6)用高壓噴霧機(jī)噴除草劑時(shí)應(yīng)全程使用低工壓,并壓低槍口,嚴(yán)防藥?kù)F飄到周圍其他植物上,用完后要求抽洗機(jī)器3次。
(7)噴藥時(shí)應(yīng)注意戴好手套、口罩等保護(hù)物品,噴完后要洗手、臉、漱口并更換衣服,以防中毒。
(8)禁止將手伸入任何剪草機(jī)刀盤區(qū)內(nèi)清除草渣雜物。
(9)草地未干應(yīng)禁止用機(jī)器剪草。
(10)綠籬機(jī)啟動(dòng)時(shí)剪口不能朝向人身體任何部位,油門要調(diào)到最小,不能用綠籬機(jī)修剪直徑1cm以上的枝條。
園林綠化主管不定期抽查員工機(jī)具使用操作的正確性,并將結(jié)果記錄于《綠化管理南量檢查表》內(nèi),存檔園林綠化部1年,作為員工績(jī)效考評(píng)依據(jù)之一。
二、園林綠化機(jī)具的維修保養(yǎng)
1.綠化機(jī)具維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
(1)日常小工具保養(yǎng)
①工具使用后應(yīng)清理干凈;
②各工具的轉(zhuǎn)動(dòng)部位靈活,金屬工具無(wú)生銹現(xiàn)象;
③刀具鋒利,彈簧彈力正常;
④各工具無(wú)殘損、折斷。
(2)汽油機(jī)保養(yǎng)
①油箱密封良好,油路暢愛(ài),混合油與比合理;
②每月檢1次空氣濾清器、火花塞、化油器等部件,保證無(wú)故障;
③機(jī)芯、燃燒室每半年清理1次,各零配件每月檢修1次,保證處于正常狀態(tài)。
(3)電機(jī)檢查:每次使用前檢查1次,保證線路完好,通電后負(fù)荷正常,高壓線圈無(wú)老化現(xiàn)象。
(4)刀具保養(yǎng):切割刀具刃口應(yīng)保持鋒利,無(wú)銹跡,變純刀具及時(shí)打磨,打磨后上潤(rùn)滑油,外形無(wú)缺損。
(5)機(jī)身養(yǎng)護(hù):機(jī)身表面應(yīng)富光澤而機(jī)械破損,生銹處應(yīng)除銹后上漆。
(6)噴淋設(shè)施保養(yǎng)
①噴淋設(shè)備啟動(dòng)正常,嘴無(wú)堵賽現(xiàn)象,水流暢通,噴射角度正常;
②各路開(kāi)關(guān)、管制關(guān)合緊密,沒(méi)有溢水滲漏;
③花罐無(wú)漏水現(xiàn)象;
④水管車水管無(wú)打折、松脫、漏水現(xiàn)象,車輪、車架無(wú)缺損,使用結(jié)應(yīng)將管內(nèi)的水排放干凈。
2.綠化機(jī)具維修保養(yǎng)
(1)維修保養(yǎng)的一般原則
①所有機(jī)械、工具使用前均應(yīng)檢查1次,檢查發(fā)現(xiàn)缺油、螺絲松動(dòng)等小問(wèn)題,應(yīng)自己解決并作好記錄,對(duì)于較大故障沅法自己解決的,報(bào)園林綠化主管;
②所有機(jī)械、工具人倉(cāng)前均應(yīng)做好機(jī)身內(nèi)外清潔衛(wèi)生工作;
③機(jī)器技術(shù)員每年12月20號(hào)前將所有機(jī)器檢查1次,將下一年內(nèi)有可能損壞的部件列表給園林綠化主管,由主管審核預(yù)鳳相關(guān)配件;
④所有機(jī)械、工具均應(yīng)至少每月檢查保養(yǎng)1次,檢查發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,屬于自己解決的小問(wèn)題的則自己解決,問(wèn)題較大或自己解決不了的,報(bào)主管;
⑤園林綠化主管接到員工關(guān)于機(jī)具故障的報(bào)告后,組織相關(guān)技術(shù)員進(jìn)行檢修必要時(shí)請(qǐng)機(jī)電維修部技術(shù)員一起檢修,屬于內(nèi)部可以解決的問(wèn)題自己解決,解決不了的,按照《對(duì)外委托服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》進(jìn)行外委維修;
⑥機(jī)具的維修保養(yǎng)應(yīng)填寫《機(jī)具維修保養(yǎng)登記錄》;
⑦非授權(quán)人員不允許擅自拆裝綠化機(jī)具。
(2)剪草機(jī)的維修保養(yǎng)
①剪草機(jī)使用前應(yīng)充分檢查刀盤、皮帶及其它螺絲是否松動(dòng),油管油箱有無(wú)漏油,響聲是否正常,確保機(jī)器良好方可使用;
②對(duì)變鈍或受損的刀片應(yīng)及時(shí)打磨或更換,其中滾筒剪草機(jī)刀片每工作50小時(shí)應(yīng)用獨(dú)立發(fā)動(dòng)機(jī)反向帶動(dòng),并加入磨刀砂磨刀;
③機(jī)器連續(xù)運(yùn)行90分鐘應(yīng)休息15分鐘;
④機(jī)器每工作50小時(shí)或機(jī)油發(fā)黑時(shí)應(yīng)更換機(jī)油;
⑤機(jī)器使用前應(yīng)將草坪上的石塊雜物徹底清理干凈,以防損壞機(jī)器;
⑥剪草機(jī)的發(fā)動(dòng)機(jī)應(yīng)按汽油機(jī)維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)定期檢修;
⑦機(jī)器鏈條、滾軸等轉(zhuǎn)動(dòng)部位應(yīng)每?jī)蓚€(gè)月加一次潤(rùn)滑油。
(3)割灌機(jī)的維修保養(yǎng)
使用割灌機(jī)前充分檢查機(jī)器的刀盤、各連接點(diǎn)是否正常,確保機(jī)器良好才可使用;
使用前應(yīng)將工作區(qū)域所有石塊雜物清理干凈方可進(jìn)行操作;
工作完畢后應(yīng)將刀片固定座打開(kāi),將里面的劃渣清理干凈;并用干布將齒輪盒及操作桿擦干凈;
進(jìn)行修理、調(diào)整時(shí),應(yīng)關(guān)掉引擎,并將火花賽拔掉后方可進(jìn)行;
欲長(zhǎng)期放置時(shí),應(yīng)充分清潔各部位,金屬部分應(yīng)涂上一層薄潤(rùn)滑油。
(4)綠籬機(jī)維修保養(yǎng)
使用前充分檢查機(jī)器,確保機(jī)器忍受好方可使用確保燃料配制比例正確;
機(jī)頭及鏈條、刀片定期上潤(rùn)滑油;
較長(zhǎng)時(shí)間不使用的,應(yīng)每周啟動(dòng)1次,每次15分鐘;
機(jī)器每連續(xù)使用60分鐘應(yīng)停機(jī)10分鐘;
機(jī)器發(fā)動(dòng)機(jī)按汽油機(jī)維修保養(yǎng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢修;
機(jī)器每工作70個(gè)小時(shí)應(yīng)將剪刀拆下打磨1次或更換刀片。
(5)其它園林機(jī)器的維修保養(yǎng),按其相應(yīng)的維修保養(yǎng)說(shuō)明書進(jìn)行。
第5篇 物業(yè)園林盆景管理規(guī)范
物業(yè)園林綠化盆景管理規(guī)范
1.盆景的選購(gòu)
(1)山水盆景的選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)
①山水布景合理,遠(yuǎn)近景搭配合適,整體觀賞效果好;
②山石連接自然,沒(méi)有明顯人工拼鑿痕跡,山上附生植物生長(zhǎng)良好,比例合適;
③山石連接穩(wěn)固,不易掉下;
④水盆清潔,沒(méi)有長(zhǎng)青苔;
⑤盆景大小與擺放地點(diǎn)相適應(yīng)。
(2)樹樁盆景選購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)
①植株生長(zhǎng)健壯,比例合適,尚有發(fā)展?jié)摿?
②植株無(wú)病蟲害,葉色自然健康;
③植株造型古樸自然,修剪精細(xì),沒(méi)有明顯的人工雕鑿、綁扎痕跡;
④盆景盆與植株相協(xié)調(diào);
⑤盆景大小與擺放地點(diǎn)相適應(yīng)。
2.盆景管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
(1)山水盆景山本清潔,盆水清透,盆內(nèi)沒(méi)有青苔或泥沙等雜物。
(2)山水盆景山石穩(wěn)固不易掉下,山上附生植物生長(zhǎng)健壯,比例合適。
(3)樹樁盆景植株生長(zhǎng)健壯,沒(méi)有明顯的病蟲害,沒(méi)有縮枝現(xiàn)象。
(4)樹樁盆景能按各種不同的村種習(xí)性修剪,形狀保持完好,沒(méi)有5cm長(zhǎng)以上的冗長(zhǎng)枝,沒(méi)有明顯不自然的修剪刀痕。
(5)盆景內(nèi)除裝飾用的小植物及小飾物外,不允許有雜生植物及其他雜物。
(6)盆泥沒(méi)有板結(jié)或因淋水而沖刷流失現(xiàn)象。
(7)養(yǎng)護(hù)過(guò)程中沒(méi)有肥害藥害。
3.盆景淋水
(1)室內(nèi)盆景每天淋1次水,并同時(shí)用小噴壺往樹上噴1次霧。每次淋水量以淋透盆泥的1/2為好,淋完海洋權(quán)將滴于周圍桌面及地上的水霧抹干凈。
(2)室外盆景夏秋季每天上午各淋1次水,淋水時(shí)注意不能用水管直接往盆泥上灑,以防將盆泥沖走。正確方法應(yīng)是將水散開(kāi)往樹身上淋,讓掉下的水淋濕盆泥。冬春季根據(jù)天氣情況每1~2天淋1次水。
4.盆景修剪
(1)修剪時(shí)間
①落葉類樹木一年四季均可做控形修剪,養(yǎng)護(hù)中應(yīng)隨時(shí)剪除病枝、枯枝、細(xì)弱枝及徒長(zhǎng)枝,保持盆景無(wú)機(jī)株造型;
②落葉類樹木的強(qiáng)剪或細(xì)剪應(yīng)在落葉后的休眠期進(jìn)行;
③觀花類樹木修剪應(yīng)在花落后進(jìn)行;
④松柏類樹木修剪應(yīng)在3~5月份進(jìn);
⑤福建茶、榕樹等常綠樹木應(yīng)每月進(jìn)行1次控形輕剪,其重剪或細(xì)剪應(yīng)在天氣較暖時(shí)進(jìn)行。
(2)修剪方式方法
①疏剪。將不合乎造型的枝條從基部剪除,修剪的枝條包括病蟲枝、平行枝、疊生枝、反向枝、對(duì)生枝、直立枝、輪生枝、丫杈枝、交叉枝、下垂枝、徒長(zhǎng)枝等。
②短剪。將枝條根據(jù)造型要求保留一部分,其他的剪短;
③蓄枝截干。每年重剪時(shí)將上年長(zhǎng)出的第二級(jí)枝條保留一二個(gè)枝牙位將其截短;
④抹芽。把萌發(fā)力強(qiáng)的樹木新萌發(fā)出來(lái)的無(wú)用的不定芽等從枝干上抹掉;
⑤摘心。把松柏類新枝頂端的芽頭用手或剪刀除去;
⑥摘葉。易發(fā)葉的盆景樹種如榆樹等在使用前20天左右把老葉全部摘除,使之長(zhǎng)出新葉。
5.盆景施肥
(1)盆景施肥一般用餅肥和復(fù)合肥配合使用。
(2)施肥時(shí)間與用量
①餅肥應(yīng)有盡有上盆或換盆時(shí)施入盆土中,若不換盆則應(yīng)在每年的2月份施用。每盆用量約50克;
②復(fù)合肥應(yīng)用作追肥,在每年的6~8月份施1次,每盆用量約10克,小盆景酌情減量。
(3)施肥注意事項(xiàng)
①施肥應(yīng)經(jīng)充分發(fā)酵腐熟;
②剛上盆的盆景不應(yīng)施追肥;
③施在盆土面上的肥料應(yīng)用盆泥蓋住;
④施放的肥不能太靠近植物根部。
6.盆景病蟲害防治
(1)盆景常見(jiàn)病害及其防治方法
①銹病。注意通風(fēng)和光照,施肥時(shí)氮、磷、鉀比例均衡,發(fā)病時(shí)及時(shí)摘除病葉,用粉銹靈或代森錳鋅噴殺防治;
②白粉病。施肥時(shí)少施氮肥,用甲基托布津、多菌靈或粉銹靈等噴殺防治;
③黑斑病。發(fā)病時(shí)用代森錳鋅或甲基托布津、百菌清噴殺防治;
④炭疽病。用多菌靈或甲基托布津噴殺防治。
(2)盆景常見(jiàn)蟲害及其防治
①蚧殼蟲。用樂(lè)斯本或速撲殺、敵敵畏等噴殺防治,每周1次,連續(xù)噴3~4次;
②蚜蟲。用氯氰菊酯類農(nóng)藥或萬(wàn)能粉等噴殺防治。
③紅蜘蛛。用速螨酮、尼索朗、螨克等噴殺防治;
④食葉害蟲。用樂(lè)斯本、萬(wàn)能粉、氯氰菊酯類農(nóng)藥噴殺;
⑤蛀干害蟲。用牙簽蘸棉球浸透氧化樂(lè)果再插入盆景樹干新鮮的上下蟲口里,反復(fù)多次薰殺蛀干害蟲。
(3)盆景病蟲害的預(yù)防方法及注意事項(xiàng)
①施肥要施已充分發(fā)酵的熟肥,不施生肥;
②盆土使用前要在陽(yáng)光下曬幾天或經(jīng)過(guò)消毒,以消滅病菌、蟲卵及成蟲;
③保持盆景擺放場(chǎng)地及其周圍的清潔;
④加強(qiáng)日常管理,盆景場(chǎng)空氣要流通;
⑤盆景應(yīng)放在花架上,不應(yīng)直接放在地面上;
⑥盆景噴藥要在室外進(jìn)行,不應(yīng)在室內(nèi)噴藥;
⑦不同農(nóng)藥的用藥量及稀釋比例應(yīng)根據(jù)農(nóng)藥包裝上的說(shuō)明配制。
7.盆景翻盆
(1)翻盆年限
①幼樹每年翻1次盆,換成大一號(hào)的盆,時(shí)間最大不超過(guò)2年;
②已成形的樹木盆景兩年翻1次盆;
③老樹3年翻1次盆;
④松柏類樹木3年翻1次盆。
(2)翻盆時(shí)間
①觀花樹木盆景在花后結(jié)合修剪同時(shí)進(jìn)行;
②一般花木在春季尚未萌發(fā)新芽前翻盆;
③如果只是小盆換大盆,不弄破土坨則一年四季都可進(jìn)行。
(3)翻盆方法步驟
①磕盆。將植株連泥整個(gè)從盆中磕出;
②去舊土。把一部分舊土用竹片或竹棍擢散去除;
③剪除枯根、病根、過(guò)密根;
④栽種。將修整好的盆景重新種回新盆中;
⑤回填土。填回新泥將植株固定,并壓實(shí);
⑥淋水。盆土填好后應(yīng)立即澆透水。
8.盆景擺放
(1)盆景運(yùn)輸:盆景由盆景場(chǎng)運(yùn)到室內(nèi)擺放時(shí)應(yīng)注意運(yùn)輸安全,各盆景間枝葉不能相互疊存,以免壓傷枝葉;盆景盆下應(yīng)墊一塊毛巾防震,以免將盆泥或點(diǎn)石震松。
(2)室內(nèi)盆景擺放
①擺放于室內(nèi)的盆景應(yīng)放于合適的幾架上,盆景觀賞面正對(duì)客人,盆景編號(hào)牌放于隱蔽處;
②擺放于室內(nèi)的盆景應(yīng)無(wú)雜草、無(wú)露于盆土表面的以,盆景盆干凈美觀,與盆景相協(xié)調(diào);
③擺放于室內(nèi)的樹木盆景應(yīng)每星期更換出室外養(yǎng)護(hù)至少2星期后才能再擺入室內(nèi)觀賞,每次更換應(yīng)填寫《盆景更換記錄表》;
④擺放于室內(nèi)的山水盆景應(yīng)石塊清潔,盆內(nèi)無(wú)青苔雜物,山石穩(wěn)固不易掉下,山由附生植物長(zhǎng)勢(shì)良好;
⑤室內(nèi)盆景擺放的位置應(yīng)為不妨礙人們活動(dòng)的角落、墻邊或開(kāi)闊的地方。
(3)室外盆景擺放
①擺放于盆景場(chǎng)的盆景應(yīng)根據(jù)盆景的類型及樹種習(xí)性分類擺放,并根據(jù)盆景類型分類編號(hào)登記掛牌,以便于管理;
②懸崖式盆景應(yīng)擺放于高架上,樹形飄往向陽(yáng)處;
③小型盆景應(yīng)放于高層架上,大型盆景應(yīng)放于矮架上;
④所有放于架上的高于40cm以上的盆景均應(yīng)用鐵絲將盆固定以防風(fēng)吹倒;
⑤長(zhǎng)期擺于花園供觀賞的大型盆景可直接將盆景連盆埋入土中。
第6篇 物業(yè)管理行為規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)
(一)表情:
面對(duì)業(yè)主,我們應(yīng)該露出發(fā)自內(nèi)心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業(yè)主之間的距離,有利于我們下一步的服務(wù)工作的開(kāi)展。
1、微笑三部曲:第一步:念“一”,使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結(jié)合;把業(yè)主當(dāng)親人,內(nèi)心充滿善良和愛(ài)意,眼睛溫柔地注視對(duì)方;第三步:微笑與語(yǔ)言、舉止相結(jié)合;微笑地向業(yè)主問(wèn)好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢(shì):
手勢(shì)是最具表現(xiàn)力的“體態(tài)語(yǔ)言”。與業(yè)主溝通時(shí)以富有表現(xiàn)力的手勢(shì)配合語(yǔ)言,可加強(qiáng)表達(dá)效果。手勢(shì)運(yùn)用的要領(lǐng)如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達(dá)外,還應(yīng)配合手勢(shì)的運(yùn)用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關(guān)節(jié)為軸,指向目標(biāo)。切忌用一個(gè)手指指向目標(biāo)。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經(jīng)心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:
正確的坐姿,給業(yè)主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、 坐姿的要領(lǐng):
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內(nèi)收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩(wěn):入座時(shí),走到座位前,從左邊進(jìn),從容不迫的慢慢坐下;動(dòng)作要輕而穩(wěn),不要“撲通”猛地坐下或發(fā)出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時(shí),腳部不可上下抖動(dòng),左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說(shuō)話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發(fā)上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動(dòng)。(分值:10分)i
(6)嚴(yán)禁趴在工作臺(tái)上。(分值:10分):
(四)站姿:
古人曰“立如松”。莊重、平穩(wěn)的站姿給業(yè)主一種可信任感。
1、站姿的要領(lǐng):
(1)不駝背、不弓腰、不許長(zhǎng)短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時(shí)大腿不許抖動(dòng),不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側(cè),或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動(dòng)作,玩弄手機(jī)或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地?fù)u晃。(分值:10分)
第7篇 物業(yè)管理基本知識(shí)規(guī)范
物業(yè)管理基本知識(shí)第1節(jié):物業(yè)
第一節(jié)物業(yè)
一、物業(yè)的含義
“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)property或estate,由香港傳入沿海、內(nèi)地,其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外,特別是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱或同義詞而使用的。
物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn),也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別,它可以根據(jù)區(qū)域空間作相對(duì)分割,整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè),辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱為物業(yè)。
關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵,國(guó)內(nèi)各類著述的提法至少有幾十種,概言之,主要包括以下要素:
(1)已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇;
(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施;
(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。
由此觀之:單體的建筑物、一座孤零零的不具備任何設(shè)施的樓宇,不能稱之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。這里的地產(chǎn),系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。
二、物業(yè)的性質(zhì)
世界上每個(gè)事物都有自己的屬性,物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性,對(duì)于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì),掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律,搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。
(一)物業(yè)的自然屬性
物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì),是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì),它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指:
1.物業(yè)的二元性
物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無(wú)論何種建筑物,其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上,成為土地的附屬物,土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此,在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì),物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體,兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。當(dāng)然,對(duì)于不同的物業(yè),其二元組成的比重有所不同。例如,從總體而言,物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在城市就高于鄉(xiāng)村,在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性,是其他任何商品都不具備的,它決定了物業(yè)必然兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。
2.物業(yè)的有限性
物業(yè)的有限性,從根本上來(lái)講,是由土地的有限性決定的。天然的土地有限,用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大,因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。
3.物業(yè)的差異性和多樣性
物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限,隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人類就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣,在農(nóng)村主要取決于土地的天然尺度和其他自然條件,在城市主要取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同,形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物都是單件產(chǎn)品,它們?cè)陬悇e、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀,以及年代等方面,都存在著某種不同之處。
4.物業(yè)的固定性
物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心,即使人們將地上建筑物與土地相分離,也只是改變物業(yè)用途,不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。
5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性
物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的,具有不可毀滅性,而建筑物則可能滅失或逐漸損耗,直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成,在正常情況下,其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年,可供人們長(zhǎng)期使用。所以,物業(yè)既可以一次性出售,也可以通過(guò)出租的方式零星出售,邊流通邊消費(fèi);其價(jià)值可以一次收回,也可以在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。
6.物業(yè)的配套性
物業(yè)的配套性,是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施,滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要;人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全,其功能發(fā)揮就越充分。
(二)物業(yè)的社會(huì)屬性
物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來(lái)研究:作為一種商品,物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性;從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看,物業(yè)具有法律屬性,即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。
1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性
首先,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的,它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容:物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的,物業(yè)的買賣、租賃、抵押,土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓,都是體現(xiàn)物業(yè)商品性的具體方式;物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)管理都是商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng),必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最基本的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律;物業(yè)的分配與消費(fèi),即便是非盈利性的,也無(wú)不充斥著商品的行為,奉行著“商品―貨幣”的規(guī)則;參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系,本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)摹?/p>
其次,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺,一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺,另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。
再次,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值,這已經(jīng)為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到,物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì),而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看,物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng);但從長(zhǎng)期來(lái)看,它無(wú)疑呈現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。
最后,物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性,也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定的重大問(wèn)題,更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性管理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的,政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在:一是為了維護(hù)土地的社會(huì)主義公有性,合理保護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源,實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo),科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)城市,并與城市的遠(yuǎn)景發(fā)展需要結(jié)合起來(lái),政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī),從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類別等;二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程,涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策,也涉及市容環(huán)境保護(hù)、綠化、治安管理等有關(guān)法規(guī)條例;三是作為物業(yè)本身,其管理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過(guò)程?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》對(duì)物業(yè)管理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理等等都有明文規(guī)定。
2.物業(yè)的法律屬性
物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán),在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán),及其占有土地的使用權(quán)。
與購(gòu)置其他商品不同的是,購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán)),而且,物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單
項(xiàng)權(quán)利,而且是一個(gè)權(quán)利束,擁有多項(xiàng)權(quán)能,如租售、抵押,形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)利體系。在這一權(quán)利體系中,各種權(quán)利可以以不同形式組合,也可以相互分離,單獨(dú)行使、享有。顯然,房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。
三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分
“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用,三者之間有著密切的聯(lián)系。
“房地產(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種解釋:狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋,以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說(shuō),房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形態(tài)的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利,如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。
“不動(dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)realestate或realproperty。在英語(yǔ)中,realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋;realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定,不可移動(dòng),通常又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō),“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于表明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體,而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于表明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一獨(dú)特屬性,但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中,realestate和realproperty可互譯互稱,兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。
從以上的分析可以看出,“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系,然而內(nèi)涵不完全相同,歸納起來(lái),主要區(qū)別有:
(1)稱謂領(lǐng)域不同。就一般情況而言,“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯,“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱謂,而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。
(2)適用范圍不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念),但“物業(yè)”一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司(也稱“物業(yè)公司”);而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或城市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此,從宏觀的角度來(lái)看,一般只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不可以“物業(yè)”代替,“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。
(3)概念外延不同。一般而言,“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建造、銷售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn),然而,它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。所以,兩者有宏觀與微觀之別,有全體與部分之差。
基于上述分析,“物業(yè)”這一概念的定義可界定為:物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備,市政、公用設(shè)施,屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。物業(yè)根據(jù)其用途可分為:住宅、寫字樓、商場(chǎng)、酒店旅館、工業(yè)廠房等等。
第8篇 物業(yè)發(fā)展策劃部管理范圍規(guī)范
物業(yè)發(fā)展策劃部管理范圍
1.完成公司下達(dá)給本部門的拓展任務(wù)指標(biāo);
2.負(fù)責(zé)制定公司的對(duì)外宣傳策略,樹立公司品牌形象;
3.負(fù)責(zé)公司的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研工作,制定公司的市場(chǎng)拓展策略;
4.根據(jù)公司年度《目標(biāo)責(zé)任書》制定部門工作計(jì)劃和工作目標(biāo);
5.負(fù)責(zé)制定和出臺(tái)公司關(guān)于拓展物業(yè)管理項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度;
6.負(fù)責(zé)制定公司標(biāo)書范本,分析招投標(biāo)工作的特點(diǎn),研究招投標(biāo)行為的規(guī)律;
7.負(fù)責(zé)公司業(yè)務(wù)合同的匯總、統(tǒng)計(jì)、分析工作,統(tǒng)計(jì)內(nèi)容包括物業(yè)類型、委托主體、服務(wù)形式、管理面積等方面,確保統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性、統(tǒng)計(jì)分析的科學(xué)性、對(duì)外宣傳口徑的一致性;
8.負(fù)責(zé)物管公司品牌形象宣傳的組織、策劃、落實(shí)工作;
9.協(xié)助制定公司物業(yè)管理規(guī)范,統(tǒng)一企業(yè)文化,統(tǒng)一形象標(biāo)識(shí),統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),統(tǒng)一管理口號(hào);
10.負(fù)責(zé)**物業(yè)管理有限公司網(wǎng)站的建立、更新與再開(kāi)發(fā)。
第9篇 物業(yè)管理公司保安員行為規(guī)范
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(九)
一、目的:保證保安員具有良好的形象,精神風(fēng)貌,言語(yǔ)行為規(guī)范,提高服務(wù)水平,并作為保安員日常工作考核的依據(jù)。
二、適用范圍:全體保安員。
三、職責(zé):1.保安員:應(yīng)遵守下列操作規(guī)程中的《保安工作守則》、《工作態(tài)度》、《服務(wù)態(tài)度》、《服務(wù)用語(yǔ)》、《保安員職業(yè)道德及基本內(nèi)容》、《儀容、儀表要求》、《行為舉止》的要求,在日常工作中要時(shí)時(shí)以此為標(biāo)準(zhǔn)。
2. 當(dāng)班保安班長(zhǎng):負(fù)責(zé)按各標(biāo)準(zhǔn)檢查隊(duì)員的工作態(tài)度、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度、儀容、儀表等的遵守情況。
3. 保安隊(duì)長(zhǎng):負(fù)責(zé)對(duì)全組保安工作的檢查、督促和考評(píng)。
四、相關(guān)文件:
五、操作規(guī)程:
1、保安工作守則
1)遵守國(guó)家政策法令、法規(guī)、遵守杭州市民職業(yè)道德規(guī)范,遵守本公司《員工守則》。
2)向人事部門如實(shí)填寫各類表格,提供有效證件,不得有隱瞞或假造。
3.)按照本公司的要求接受業(yè)務(wù)指導(dǎo)、各類培訓(xùn)及考核。
4)服從領(lǐng)導(dǎo)、聽(tīng)從指揮、團(tuán)結(jié)同事、互幫互助,按時(shí)按質(zhì)完成各項(xiàng)工作任務(wù)。
5)嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律,按質(zhì)量管理體系要求開(kāi)展工作,作業(yè)場(chǎng)所禁止無(wú)關(guān)人員逗留。
6)講究社會(huì)公德和職業(yè)道德,嚴(yán)守公司和業(yè)主機(jī)密,廉潔奉公,維護(hù)集體利益和公司聲譽(yù)。
7)愛(ài)護(hù)公物及公用設(shè)施,自覺(jué)維護(hù)和保持環(huán)境衛(wèi)生。
8)勤儉辦公,節(jié)約用水、用電,杜絕一切浪費(fèi)現(xiàn)象。
9)衣容整潔,精神飽滿、待人熱情,文明用語(yǔ)。
10)關(guān)心公司,主動(dòng)提出合理化建議,發(fā)揚(yáng)公司精神,為公司作貢獻(xiàn)。
2、工作態(tài)度
1)服從領(lǐng)導(dǎo),不折不扣地服從上級(jí)的工作安排及工作調(diào)配。
2)嚴(yán)于職守--堅(jiān)守本職崗位,不得擅自離崗、竄崗或睡崗。
3.)正直誠(chéng)實(shí)--對(duì)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、同事和客戶要以誠(chéng)相待,不得陽(yáng)奉陰違。
4)團(tuán)結(jié)協(xié)作--各部門之間、員工之間要互相配合,同心協(xié)力的解決問(wèn)題。
5)勤勉高效--發(fā)揚(yáng)勤奮踏實(shí)的精神,優(yōu)質(zhì)高效地完成所擔(dān)負(fù)的工作。
3、服務(wù)態(tài)度
1)禮貌--這是員工對(duì)業(yè)主和同事最基本的態(tài)度,在任何時(shí)刻均使用禮貌用語(yǔ),'請(qǐng)'字當(dāng)頭、'謝'不離口。
2)樂(lè)觀--以樂(lè)觀的態(tài)度接待業(yè)主。
3.)友善--'微笑'是體現(xiàn)友善最適當(dāng)?shù)谋磉_(dá)方式,因此應(yīng)以微笑來(lái)迎接業(yè)主及同事。
4)熱情--盡可能為同事、業(yè)主和客戶提供方便,熱情服務(wù)。
5)耐心--對(duì)業(yè)主的要求應(yīng)認(rèn)真、耐心地聆聽(tīng),并盡量在不違背公司規(guī)定的前提下辦理。
6)平等--一視同仁地對(duì)待所有業(yè)主,不應(yīng)有貧富之分,厚此薄彼。
4、儀容、儀表要求
1)上崗時(shí)應(yīng)統(tǒng)一著裝,著黑皮鞋,按照規(guī)定佩帶帽徽、肩章,戴正保安帽,扣好衣領(lǐng)扣,扎好領(lǐng)帶,佩戴上崗證,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋,不得將任何物體夾于腋下。
2)不留長(zhǎng)發(fā),蓄發(fā)不得露于帽檐外,不留長(zhǎng)鬢角、長(zhǎng)指甲,不得染發(fā)、燙發(fā)或紋身,不得佩戴飾物,不戴墨鏡。
3.)坐立時(shí)要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前仰后靠,站立按軍姿標(biāo)準(zhǔn)站立,行進(jìn)時(shí)二人成行,三人成列,步伐統(tǒng)一。
4)不得勾肩搭背、袖手、插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不準(zhǔn)邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、看書報(bào),不準(zhǔn)哼歌曲、吹口哨。
5)保安員執(zhí)勤、操課應(yīng)著裝整齊,坐時(shí)可脫帽,帽放在桌子左上方,帽沿與自己同方向。
6)保安人員互相稱呼,通常稱姓,不得叫綽號(hào)等不文明稱呼。
7)保安員聽(tīng)取上級(jí)講話和回答上級(jí)問(wèn)話時(shí),姿態(tài)要端正。
當(dāng)回答上級(jí)呼喚自己時(shí),應(yīng)立即回答'到',在上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)口述指示后,應(yīng)回答'是'。
8)保安員進(jìn)入領(lǐng)導(dǎo)室內(nèi)前,要喊'報(bào)告',或者敲門,進(jìn)入其他人員室內(nèi)前,也要敲門,經(jīng)允許后方可進(jìn)入。
9)保安人員必須舉止端正,精神振作,姿態(tài)良好,見(jiàn)到領(lǐng)導(dǎo)時(shí)要立正,敬禮,同領(lǐng)導(dǎo)講話時(shí)應(yīng)立姿。
10)保安員應(yīng)自覺(jué)遵守社會(huì)公德,自覺(jué)維護(hù)保安的榮譽(yù),要遵守公共秩序、交通規(guī)則,講究環(huán)境衛(wèi)生,注意個(gè)人衛(wèi)生。
11)保安人員要自覺(jué)接受隊(duì)容風(fēng)紀(jì)檢查。
5、行為舉止
1)用語(yǔ)文明。
在值勤中與人交談時(shí), 態(tài)度要和善,語(yǔ)氣要親切, 言辭要得體,給人以禮貌表示。
保安員值勤文明用語(yǔ)很多,如檢查驗(yàn)證時(shí),應(yīng)說(shuō)'請(qǐng)出示您的證件';
須進(jìn)行登記時(shí)說(shuō)'麻煩您登記一下';
如遇對(duì)方不友好時(shí)說(shuō)'請(qǐng)不要生氣,有話好好說(shuō)';
遇對(duì)方表示感謝時(shí), 應(yīng)說(shuō)'不用謝, 這是我們應(yīng)該做的'等等。
2)坐姿大方。
在值勤中, 坐姿要舒展、自然和大方。
坐時(shí)上體要挺直, 勿彎腰駝背, 不要垂肩、搖腿、蹺腳、晃身子,雙膝應(yīng)并攏,雙手不可隨意扶拉桌、椅,與人交談時(shí),更應(yīng)坐得端正,兩眼平視對(duì)方, 顯得精神飽滿。
3.)站姿端莊。
站立值勤時(shí),應(yīng)收腹、直腰、挺胸,雙肩稍后放平,雙臂自然下垂,保持身體端正,給人一種輕松自然感覺(jué), 體現(xiàn)出保安員的雄姿。
切忌站得東歪西邪,弓背凸肚。
4)行走穩(wěn)健。
行走時(shí),身體要直立, 抬頭挺胸, 平視前方,兩腿有節(jié)奏地交替向前邁進(jìn),步伐應(yīng)自然、穩(wěn)健。
在公共場(chǎng)合行走,要遵守交通規(guī)則;
行人之間要禮讓;
與人交談時(shí)要靠邊站立;
兩人走路時(shí)不要勾肩搭背;
穿制服走路時(shí),不要吃東西、吸煙和將手插在褲兜內(nèi)。
5)談話自然。
保安員無(wú)論在任何場(chǎng)合談話中, 態(tài)度要誠(chéng)懇大方, 親切自然, 語(yǔ)辭平和。
問(wèn)候注意使用禮貌語(yǔ)言。
切忌裝腔作勢(shì),高聲談笑,大呼小叫。
6)舉止應(yīng)大方得體,與人交談時(shí)應(yīng)平視對(duì)方,不要左顧右盼。
7)遇上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)或有客來(lái)訪,門崗應(yīng)敬禮,其他崗位應(yīng)即時(shí)相迎并問(wèn)好,先將來(lái)訪人員入座后,自己方可坐下;
來(lái)客告辭,應(yīng)起身移步相送。
8)注意檢查和保持儀表整潔,但不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物。
9)對(duì)業(yè)主或來(lái)訪人員提出的詢問(wèn)、疑難、要求、意見(jiàn),要耐心傾聽(tīng),在不違背公司規(guī)章制度和保密制度的原則下,盡量說(shuō)明(對(duì)自己無(wú)把握回答的應(yīng)婉轉(zhuǎn)的表示歉意,聯(lián)系相關(guān)人員給予解答,或留下聯(lián)系方式,限時(shí)予以回復(fù))。
6、保安員職業(yè)道德規(guī)范
1)保安人員應(yīng)具備的職業(yè)道德忠于職守、勇于奉獻(xiàn): 保安服務(wù)職業(yè)的特保安要求保安人員在任何時(shí)候、任何情況下都必須忠于職守,嚴(yán)守工作紀(jì)律,對(duì)工作極端負(fù)責(zé),認(rèn)真履行保安人員的義務(wù),在工作中要以國(guó)家利益、人民利益、服務(wù)單位的利益為重,關(guān)鍵時(shí)刻能夠挺身而出,同擾亂社會(huì)秩序,侵害國(guó)家和人民利益的行為進(jìn)行斗爭(zhēng)。
2)熱愛(ài)本職工作,精益求精: 高尚的職業(yè)道德和良好的職業(yè)修養(yǎng)既來(lái)自保安人員對(duì)自身職業(yè)的深刻理解和執(zhí)著熱愛(ài),也來(lái)自于對(duì)專業(yè)知識(shí)的認(rèn)真鉆研和刻苦學(xué)習(xí),它要求保安人員在工作發(fā)揚(yáng)敬業(yè)精神,認(rèn)真學(xué)習(xí)和鉆研業(yè)務(wù),對(duì)工作精益求精。
3.)熱心服務(wù),禮貌待人: 全心全意為人民服務(wù),為用戶服務(wù),是保安服務(wù)業(yè)的宗旨,也是保安服務(wù)業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下能夠贏得信譽(yù),占領(lǐng)市場(chǎng)的主要保證。
4)清政廉潔,奉公守法: 保安人員作為協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)社會(huì)治安的一支輔助力量,應(yīng)具有較強(qiáng)的遵紀(jì)守法意識(shí)和清政廉潔的高尚品質(zhì),要求別人遵守的規(guī)章制度首先自身要嚴(yán)格遵守,不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)的事情,絕不越權(quán)去做,監(jiān)守自盜,以權(quán)謀私、徇私舞弊、貪污受賄等行為是國(guó)家法律所不允許的。
5)遵守社會(huì)公德 :保安人員作為社會(huì)的一個(gè)群體,無(wú)論在工作崗位上,還是在日常社會(huì)活動(dòng)中,都應(yīng)該模范地遵守社會(huì)公德,原因?yàn)樯鐣?huì)公德以職業(yè)道德為基礎(chǔ),職業(yè)道德是社會(huì)公德在各個(gè)職業(yè)領(lǐng)域的延伸。
6)保安人員應(yīng)具備的素質(zhì)高度的警惕性: 警惕性主要要求保安具備高度的責(zé)任感,隨時(shí)警惕不法分子犯罪陰謀,及時(shí)揭露和打擊他們的種種違法行為。
7)高超的策略性: 策略性指保安在對(duì)敵斗爭(zhēng)中能揚(yáng)長(zhǎng)避短,避實(shí)就虛特別是防身時(shí)要充分發(fā)揮自己一方的長(zhǎng)處和優(yōu)勢(shì),隱蔽自己一方的短處和劣勢(shì),從而用較弱的力量戰(zhàn)勝犯罪分子。
8)防衛(wèi)的靈活性: 靈活性指在實(shí)際的格斗中,要求根據(jù)具體情況來(lái)決定使用哪種技術(shù)方法,或者交替使用一種或多種方法在一二招之內(nèi)將對(duì)方制伏。
7、各崗位人員服務(wù)用語(yǔ)規(guī)范
1)對(duì)來(lái)訪人員說(shuō):您好,請(qǐng)問(wèn)您上哪樓哪座'請(qǐng)出示您的證件' 2)當(dāng)被訪人無(wú)人接聽(tīng)時(shí)應(yīng)對(duì)來(lái)訪者說(shuō):'對(duì)不起,您要找的人不在,請(qǐng)稍后與他聯(lián)系,好嗎' 3.)當(dāng)來(lái)訪人員離開(kāi)時(shí)應(yīng)說(shuō)'謝謝您的合作,歡迎您再來(lái)','再見(jiàn)'。
4)對(duì)違章行車者說(shuō)'對(duì)不起,我們這里是單行線,請(qǐng)您按規(guī)定方向行駛''謝謝您合作'
5)對(duì)違章行車應(yīng)說(shuō)'對(duì)不起,消防通道禁止停車,請(qǐng)您將車泊在車位里好嗎'
6)對(duì)車場(chǎng)內(nèi)閑雜人員說(shuō)'您好,為確保您的安全,請(qǐng)您不要在車場(chǎng)玩耍''多謝您的合作'
7)對(duì)車輛出車時(shí)應(yīng)說(shuō)'您好,您的車位使用費(fèi)用 元''這是您的收據(jù),祝您一路順風(fēng)'
8)當(dāng)車輛進(jìn)車時(shí)應(yīng)說(shuō)' 請(qǐng)您將門窗鎖好,貴重物品隨身帶走,不要放在車內(nèi)
8、接聽(tīng)電話
1)所有來(lái)電,在鈴聲響3聲之內(nèi)接聽(tīng)。
2)拿起電話后,先致簡(jiǎn)單問(wèn)候,自報(bào)公司部門,語(yǔ)言親切柔和。
3.)認(rèn)真傾聽(tīng)對(duì)方講話,需要時(shí)應(yīng)詳細(xì)記錄對(duì)方通知或留言的事由、時(shí)間、地點(diǎn)、姓名,并向?qū)Ψ綇?fù)述一遍。
4)通話完畢后,向?qū)Ψ奖硎靖兄x,等對(duì)方放下電話后,再輕放下電話。
5)上班時(shí)間,一般不得打(傳)私人電話,如有急事,通話時(shí)間不得超過(guò)3分鐘。
6)打出電話時(shí),應(yīng)預(yù)先整理好電話內(nèi)容,語(yǔ)言簡(jiǎn)練,明了。
9.服務(wù)規(guī)范:
1)注重禮儀:是對(duì)用戶和同事最基本的態(tài)度。
要面帶笑容,使用敬語(yǔ),'請(qǐng)'字當(dāng)頭,'謝'字不離口,接電話時(shí)先說(shuō)'您好'。
做到用戶第一,熱情有禮。
2)講究效率:提供高效率的服務(wù),關(guān)注工作上的每一個(gè)細(xì)節(jié),急用戶所急,為用戶排憂解難,籍以贏得用戶的滿意及公司聲譽(yù)。
3.)工作責(zé)任:無(wú)論是常規(guī)的服務(wù)還是正常的管理工作,都應(yīng)盡責(zé),一切務(wù)求得到圓滿的效果,給用戶以效率快和服務(wù)佳的良好印象。
4)搞好協(xié)作:是管理的重要因素之一。
各部門之間,員工之間應(yīng)互相配合、真誠(chéng)協(xié)作,不得互相推卸,應(yīng)同心協(xié)力解決疑難,維護(hù)公司的聲譽(yù)。
5)誠(chéng)實(shí)守信:誠(chéng)實(shí)守信是管理人員必須具有的品德。
有事必報(bào),有錯(cuò)必改,不得謊報(bào)虛情,不得文過(guò)飾非、陽(yáng)奉陰違、誣陷他人。
若員工向公司提供個(gè)人資料不準(zhǔn)確,由此造成的個(gè)人權(quán)益受損,概由員工本人負(fù)責(zé)。
公司將追究該員工因此行為而引致公司利益受到損失的責(zé)任。
第10篇 物業(yè)：綠化環(huán)境管理規(guī)范
物業(yè)作業(yè)指導(dǎo)書:綠化環(huán)境管理
1、目的
向業(yè)主提供一個(gè)良好的生活環(huán)境。
2、范圍
適用于所接管項(xiàng)目的綠化管理。
3、職責(zé)
3.1綠化主管負(fù)責(zé)綠化質(zhì)量控制;
3.2綠化班長(zhǎng)負(fù)責(zé)本作業(yè)規(guī)程的組織實(shí)施及監(jiān)督檢查;
3.4綠化人員依照相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行規(guī)范操作。
4、工作程序
4.1綠化環(huán)境的日常管理的分類
4.1.1植物的養(yǎng)護(hù);
4.1.2植物的防護(hù)。
4.2綠化的養(yǎng)護(hù)
4.2.1澆、灌水和排水
4.2.1.1澆、灌水的種類:
a)?；钏?在植物種植初期為保證植物成活所澆的定根水,澆水量應(yīng)以澆透為宜);
b)生長(zhǎng)水(在植物生長(zhǎng)期所澆的水)。
4.2.1.2澆、灌水的次數(shù)和數(shù)量的影響因素
a)植物要求的澆、灌水的次數(shù)因植物的種類年限和土壤狀況不同而異;
b)植物要求的澆、灌水的數(shù)量因植物的大小、氣候、土壤不同而異;
c)植物要求的澆、灌水的次數(shù)和數(shù)量的具體操作按《植物澆、灌水作業(yè)指導(dǎo)書》進(jìn)行操作。
4.2.1.3常用的澆、灌水方法為噴灌法,噴灌法一般分為:
a)自動(dòng)噴灌;
b)人工噴灌。
4.2.1.4澆、灌水的質(zhì)量要求和注意事項(xiàng)
a)澆灌透和均勻;
b)水必須是無(wú)污染的;
c)澆、灌水前必須做到土壤疏松;
d)夏秋季天氣炎熱時(shí)中午不能進(jìn)行澆灌。
4.2.1.5澆灌水的具體操作按《植物澆、灌水作業(yè)指導(dǎo)書》進(jìn)行操作。
4.2.1.6在地勢(shì)低洼處及排水溝阻塞的地方,雨季期間易出現(xiàn)積水現(xiàn)象應(yīng)做好排水工作,排水方法的一般為地表徑流法。
4.2.2施肥
4.2.2.1施肥目的為滿足植物生長(zhǎng),提高土壤的肥力,改善植物的抵抗力。
4.2.2.2肥料的種類
a)有機(jī)肥;
b)無(wú)機(jī)肥。
4.2.2.3(喬木)施肥的方法:
a)環(huán)狀溝施法;
b)放射狀溝施法;
c)穴施法。
4.2.2.4施肥的注意事項(xiàng):
a)有機(jī)肥要充分腐熟發(fā)酵,且濃度宜稀,遵循薄肥勤施原則;化肥必須粉碎成粉狀;
b)施肥后及時(shí)澆灌水;
c)要嚴(yán)格控制濃度最好是陰天或日落后噴施;
d)注意不影響小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生。
4.2.2.5施肥的具體操作應(yīng)按照《施肥作業(yè)指導(dǎo)書》進(jìn)行規(guī)范操作,并填寫《施肥記錄表》。
4.2.3中耕除草(即松土除草)
4.2.3.1中耕在旱季能有保墑的作用,在雨季有增加土壤的透氣的作用;
4.2.3.2除草的原則:除早、除小、除了;
4.2.3.3除草的方法的分類:
a)人工除草;
b)除草劑除草。
4.2.3.4中耕除草的時(shí)間:上半年至初秋以前,宜在晴天或雨后2-3天進(jìn)行;
4.2.3.5中耕除草的要求:
a)中耕除草的深度依據(jù)植物的種類、樹齡和季節(jié)而定,淺根性樹種宜淺,反之宜深,一般為5-10cm;
b)夏季中耕除草宜淺,秋季宜深。
4.2.4園區(qū)植物的修剪
4.2.4.1為了提高園區(qū)植物的觀賞價(jià)值和保持植物的生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)而須定期修剪;
4.2.4.2修剪的功能:
a)培養(yǎng)樹形;
b)調(diào)控樹勢(shì);
c)協(xié)調(diào)比例;
d)改善透光條件;
e)促進(jìn)開(kāi)花結(jié)果。
4.2.4.3修剪的依據(jù):
a)依據(jù)樹種品種特性;
b)依據(jù)樹齡樹勢(shì)現(xiàn)狀;
c)依據(jù)園區(qū)植物的功能要求;
d)依據(jù)樹木與環(huán)境條件的關(guān)系。
4.2.4.4修剪的原則:
a)因枝修剪、隨樹做形;
b)滿足功能、合乎要求;
c)以輕為主、輕重結(jié)合;
d)均衡樹勢(shì)、主從分明;
e)長(zhǎng)短結(jié)合、全面兼顧。
4.2.4.5整形修剪的程序:一觀察、二修剪、三處理。
4.2.4.6修剪時(shí)期
a)休眠修剪:對(duì)落葉樹木,從晚秋至第二年早春,而以落葉后2周至發(fā)芽前的2周為最佳時(shí)段;
b)生長(zhǎng)修剪:一般自芽萌動(dòng)后至落葉前進(jìn)行;
c)注意事項(xiàng):對(duì)細(xì)密枝、干枯枝、重疊枝、交叉枝、徒長(zhǎng)枝、病蟲枝的修剪不受季節(jié)的限制;雨天不宜修剪。
4.2.4.7修剪的方法
a)疏枝法(把無(wú)用的枝條自分生處剪去稱為'疏枝',減少樹冠內(nèi)枝條數(shù)量的修剪方法);
b)短截法(剪去1年生長(zhǎng)枝先端的一部分,保留基部枝端的修剪方法);
c)鋸截大枝法;
d)回縮法(對(duì)2年以上的多年生長(zhǎng)枝進(jìn)行的短截);
e)抹芽法(樹木發(fā)芽后至展葉前,徒長(zhǎng)后適時(shí)將樹干上無(wú)用的芽抹去);
f)除萌法(將樹木主枝基部或大枝傷口附近經(jīng)常長(zhǎng)出的無(wú)用嫩枝剪除);
g)摘心法(對(duì)新梢進(jìn)行輕度短截);
h)扭梢法(對(duì)直立較旺的新梢,在其未木質(zhì)化以前,用手握住枝條基部3cm左右處,輕輕扭轉(zhuǎn)180度,使其皮層與木枝部稍有裂痕,并呈傾斜或水平狀態(tài),倒向空隙處,以緩和生長(zhǎng));
i)屈枝法(在生長(zhǎng)季節(jié),將新梢或新枝彎曲成近于水平或下垂的姿勢(shì),或按造型上的需要折成一定的形狀,然后用棕絲或金屬絲綁扎固定其形狀的技術(shù)措施,稱為'屈枝');
j)刻傷法(在芽或枝的上方或下方將枝條切深達(dá)木質(zhì)部的橫傷,以切斷韌皮部的輸導(dǎo)組織,阻礙養(yǎng)分通過(guò)的技術(shù)措施,稱為'刻傷')。
4.2.4.8草坪的修剪
a)修剪原則:遵循1/3原則[即剪掉
部分不能超過(guò)葉片自然高度(即未剪前的高度)的
1/3];
b)修剪的頻次要求:一般每月1次,生長(zhǎng)旺季每星期1次;
c)修剪后的高度要求:離地5-10厘米;
d)修剪的質(zhì)量要求:修剪后整體效果平整,無(wú)明顯起伏和漏剪,剪口平齊;無(wú)明顯交錯(cuò)痕跡;現(xiàn)場(chǎng)清理干凈,無(wú)遺漏草、雜物。
4.2.4.9修剪的具體操作按《修剪作業(yè)指導(dǎo)書》進(jìn)行操作。
4.3植物的防護(hù)
4.3.1園區(qū)植物病蟲害防治
4.3.1.1病蟲害防治的原則:預(yù)防為主,'治早、治小、治了'為原則。
4.3.1.2園區(qū)植物常見(jiàn)蟲害分類:
a)地下害蟲:地老虎等;
b)食葉蟲害:毛蟲等;
c)吸汁蟲害:蚜蟲等;
d)蛀干蟲害:食心蟲等。
4.3.1.3園區(qū)植物的病害的分類:
a)傳染性病害;
b)非傳染性病害。
4.3.1.4蟲害病害的防治方法:
a)化學(xué)防治法(利用化學(xué)藥劑來(lái)防治病害);
b)生物防治法(根據(jù)自然界生物平衡的原理和微生物之間的相互拮抗作用,用一種或幾種自然存在的或引進(jìn)的拮抗生物來(lái)控制病原物種群的發(fā)展或改變?cè)≡锱c寄主的關(guān)系,從而控制病害的發(fā)生和危害的一種生物防治方法);
c)人工防治法;
d)物理防治法。
4.3.1.5病害蟲害防治的具體操作按《病蟲害防治作業(yè)指導(dǎo)書》進(jìn)行操作,并填寫《病蟲害防治登記表》。
4.3.2園區(qū)植物的保護(hù)
4.3.2.1對(duì)修剪和其他原因發(fā)生的傷害必須加以治療和保護(hù),保護(hù)方法有:
a)傷口治療:用鋒利的小刀把受傷的部分去掉,然后對(duì)傷口進(jìn)行消毒處理,最后用牛糞石灰泥或涂白劑進(jìn)行傷口保護(hù)。
b)支撐保護(hù);
c)圍隔保護(hù);
d)巡視看護(hù);
e)洗塵防污;
f)苗木補(bǔ)栽、草坪補(bǔ)種。
4.4綠化管護(hù)周期原則:
4.4.1綠化管護(hù)要遵循園區(qū)植物的生長(zhǎng)規(guī)律進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理;
4.4.2綠化管護(hù)要結(jié)合氣候天氣等實(shí)際情況進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理;
4.4.3綠化管護(hù)工作的開(kāi)展按每月工作計(jì)劃進(jìn)行。
4.5藥品的管理
4.5.1農(nóng)藥的申報(bào)、審核、購(gòu)買、入庫(kù)、出庫(kù)、領(lǐng)用按《采購(gòu)控制程序》《庫(kù)房管理程序》進(jìn)行操作;
4.5.2農(nóng)藥的配置由綠化班長(zhǎng)或具體實(shí)施人負(fù)責(zé),在配置過(guò)程中受班長(zhǎng)的監(jiān)查;
4.5.3農(nóng)藥的施用全過(guò)程受班長(zhǎng)的監(jiān)查,并填寫《病蟲害防治登記表》。
4.6機(jī)具的管理
4.6.1在機(jī)具的使用過(guò)程中受班長(zhǎng)的督導(dǎo)并按機(jī)具作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行操作,并填寫《機(jī)具使用登記表》。
4.6.2機(jī)具的維保應(yīng)參照機(jī)具說(shuō)明,機(jī)具每使用一次維保一次,另外由部門組織委托廠家每半年維保一次。
4.7常見(jiàn)問(wèn)題的處理
4.7.1巡視或操作出現(xiàn)輕微問(wèn)題,綠化班長(zhǎng)在30分鐘內(nèi)提出方案并組織實(shí)施,并填寫《綠化巡視表》。
4.7.2巡視或操作出現(xiàn)重要問(wèn)題,綠化班長(zhǎng)應(yīng)立即向主管匯報(bào),由主管提出方案并由班長(zhǎng)組織實(shí)施,班長(zhǎng)填寫《綠化巡視表》。
4.7.3巡視或操作出現(xiàn)重大問(wèn)題,主管及時(shí)向管理處主任報(bào)告并提出方案由其實(shí)施,填寫《綠化巡視表》。
4.8服務(wù)規(guī)范
綠化人員應(yīng)嚴(yán)格遵守公司有關(guān)服務(wù)規(guī)范方面的制度及《員工手冊(cè)》;
4.9巡視檢查
4.9.1主管每日不少于1次對(duì)園區(qū)綠化的情況進(jìn)行檢查,并填寫《綠化巡視表》。
4.9.2檢查的內(nèi)容
a)操作規(guī)范;
b)園區(qū)綠化狀況;
c)服務(wù)禮儀。
4.9.3綠化班長(zhǎng)每天不少于兩次對(duì)園區(qū)綠化進(jìn)行巡視,并填寫《綠化巡視表》。
4.9.4資料的整理:相關(guān)的記錄每月由綠化班長(zhǎng)收集,主管整理并存放于檔案柜中。
4.9.5本作業(yè)規(guī)程及相關(guān)作業(yè)指導(dǎo)書作為綠化人員的績(jī)效考核的依據(jù)之一。
5、相關(guān)文件
《員工手冊(cè)》
《采購(gòu)控制程序》
《庫(kù)房管理程序》
6、相關(guān)記錄
zz/bg7.5.1-lh-01《機(jī)具使用登記表》
zz/bg7.5.1-lh-02《病蟲害防治登記表》
zz/bg7.5.1-lh-03《施肥記錄表》
zz/bg7.5.1-lh-04《綠化巡視表》
附加說(shuō)明:
本文件起草人:
本文件修改人:
本文件審核人:
第11篇 物業(yè)保安員儀容儀表管理規(guī)范6
物業(yè)保安員儀容儀表管理規(guī)范(六)
為使保安員上崗時(shí)保持良好的形象,特對(duì)保安員儀容、儀表作如下規(guī)定:
1.上崗時(shí)應(yīng)統(tǒng)一著裝,佩戴工作證,系好領(lǐng)帶,不得披衣、敞懷、挽袖、卷褲腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋,不得將任何物體夾于腋下。
2.不留長(zhǎng)發(fā),蓄發(fā)不得露于帽檐外,不留長(zhǎng)鬢角、長(zhǎng)指甲,不得染發(fā)、燙發(fā)或紋身,不得佩戴飾物,不戴眼鏡。
3.坐立時(shí)要抬頭挺胸,不得彎腰駝背,不得東倒西歪,前俯后仰,站立按軍姿標(biāo)準(zhǔn)站立,行進(jìn)時(shí)二人成行,三人成列,步伐統(tǒng)一。
4.不得勾肩搭背、袖手、雙手插腰或?qū)⑹植迦胍麓?不準(zhǔn)邊執(zhí)勤邊吸煙、吃零食、看書報(bào),不準(zhǔn)哼歌曲、吹口哨。
5.不得隨地吐痰,亂丟雜物。
6.注意個(gè)人衛(wèi)生。
第12篇 物業(yè)區(qū)園林綠化水生植物栽培管理規(guī)范
1.華南地區(qū)常用水生植物
⑴荷花。多年生挺水植物。
⑵睡蓮。多年生挺水植物。
⑶鳳眼蓮。多年生浮水植物。
⑷金魚藻。多年生沉水植物。
2.水生植物管理質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)
⑴挺水及浮水植物應(yīng)成片生長(zhǎng)于水池的相對(duì)固定位置,不應(yīng)分散零落生長(zhǎng)。
⑵成片的水生植物中不應(yīng)有雜生植物或其它垃圾雜物。
⑶對(duì)于枯黃的水生植物枝葉應(yīng)及時(shí)清除。
⑷睡蓮及荷花類的挺水植物應(yīng)用盆種好后再沉入水池內(nèi)。
⑸水生植物不應(yīng)生長(zhǎng)泛濫,應(yīng)留有觀賞魚活動(dòng)及人們觀賞的空間。
⑹水生植物應(yīng)生長(zhǎng)良好,無(wú)明顯病蟲害。
⑺缸栽荷花及睡蓮類應(yīng)每1-2年重新栽1次。
⑻水生植物的施肥及病蟲害防治應(yīng)以不污染水池水質(zhì)為原則。
3.水生植物的種植
⑴睡蓮及荷花的種植。結(jié)合公司實(shí)際情況,睡蓮及荷花的種植應(yīng)在每年清明節(jié)前后采用分株法繁殖。
①挑選生長(zhǎng)健壯的根莖,每隔約10厘米(荷花2-3節(jié))切成一段做種莖,每段應(yīng)帶頂芽和保留尾節(jié);
②選口徑60-80厘米、深30-35厘米的荷花缸,缸底施入基肥,再加入塘泥至缸深2/3處;
③將根莖沿缸內(nèi)周邊栽入,使首尾相連,頂芽略向缸中央;
④灌水深至5厘米,放于陽(yáng)光充足處,待泥土?xí)裰笼斄?再加水曬;
⑤當(dāng)種莖新葉長(zhǎng)高達(dá)25厘米高以后,將荷花連盆移入水池指定位置放好。
⑵鳳眼蓮的種植。春天將母侏叢分離或?qū)⒛钢暌干⊙繋Ц邢?投入水中即可。
(3)金魚藻的種植。將金魚藻分成幾叢栽于池底以后即可自播繁殖。
4、水生植物的日常養(yǎng)護(hù)
(1)當(dāng)值綠化工每天應(yīng)巡查1次水生植物,及時(shí)清除在殘枝葉及雜物。
(2)對(duì)于因病蟲等原因面造成整盆死亡的應(yīng)將其空盆撒出。
(3)水生植物的施肥應(yīng)在種植時(shí)或移入水池前10天進(jìn)行,施以不應(yīng)污染水也水質(zhì)。
(4)養(yǎng)有觀賞魚的水也不允許噴對(duì)魚類有害的農(nóng)藥,這類水也的水生植物有嚴(yán)重病蟲害時(shí)應(yīng)撒出后再噴藥處理。
5、水生植物的科季管理
(1)對(duì)于因不耐寒而干枯的水生植物,應(yīng)在其冬季枯黃后將其泥上部分清除。
(2)對(duì)于多年生耐賽水生植應(yīng)在每年2月底新芽長(zhǎng)出前將泥上部分剪除。
(3)盆栽水生植物可在冬季連盆拿出水面,并在開(kāi)春前補(bǔ)施1次基肥,待其新葉長(zhǎng)出后再移入水中。
園林綠化主管應(yīng)每月檢查1次水生植物管理情況,作為員工績(jī)效考評(píng)的依據(jù)之一。
