第1篇 某物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)項(xiàng)目管理處費(fèi)用收取作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
規(guī)范服務(wù)收費(fèi),確保各項(xiàng)收費(fèi)的合理和用戶滿意。
2.0適用范圍
管理處為業(yè)主提供的有償服務(wù)收費(fèi)和管理費(fèi)、水費(fèi)及其它費(fèi)用的收取。
3.0職責(zé)
3.1收費(fèi)員負(fù)責(zé)辦理各項(xiàng)費(fèi)用核算、收取工作。
3.2管理處主任助理負(fù)責(zé)費(fèi)用催繳工作。
3.3管理處主任對費(fèi)用收取各項(xiàng)工作進(jìn)行監(jiān)督與指導(dǎo)。
4.0工作程序
4.1各項(xiàng)費(fèi)用產(chǎn)生的記錄、依據(jù)
4.1.1管理費(fèi)收取根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》規(guī)定執(zhí)行。
4.1.2業(yè)主購買桶裝飲用水由送水隊(duì)員填寫《業(yè)主送水清單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.3業(yè)主使用會所設(shè)施時(shí),由監(jiān)控中心隊(duì)員填寫《會所娛樂單》,注明娛樂項(xiàng)目、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.4為業(yè)主提供的室內(nèi)清潔服務(wù)由清潔人員填寫《清潔服務(wù)單》,注明單元、時(shí)間、費(fèi)用金額,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.5為業(yè)主提供的維修服務(wù),由維修人員填寫《維修單》,注明維修項(xiàng)目、時(shí)間、材料清單、材料費(fèi)用、人工費(fèi)用,由業(yè)主簽字確認(rèn)。
4.1.6為業(yè)主提供的私家花園綠化養(yǎng)護(hù)、泳池養(yǎng)護(hù),根據(jù)養(yǎng)護(hù)協(xié)議按月收取費(fèi)用。
4.1.7維修人員每月底抄寫業(yè)主水表行度,統(tǒng)計(jì)用量,由收費(fèi)員核算水費(fèi)。
4.2核算、打印《收費(fèi)通知單》
4.2.1每月初由收費(fèi)員根據(jù)4.1各項(xiàng)費(fèi)用單據(jù)核算各單元應(yīng)繳費(fèi)用。
4.2.2每月5日打印《收費(fèi)通知單》,核算無誤后由護(hù)管隊(duì)送發(fā)至各單元。
4.3費(fèi)用收取
4.3.1每月10日進(jìn)行第一次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。
4.3.2收費(fèi)員核算《未繳費(fèi)單元清單》,由管理處主任助理聯(lián)系未繳費(fèi)單元,通知業(yè)主及時(shí)繳納費(fèi)用。
4.3.3每月20日后進(jìn)行第二次銀行托收,根據(jù)托收成功的金額給各單元填開票據(jù)。
4.3.4每月底核算《欠費(fèi)清單》,由管理處主任助理向欠費(fèi)單元發(fā)放《費(fèi)用催繳通知單》。
4.4收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
4.4.1管理費(fèi):別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。
水費(fèi)排水費(fèi)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
自來水價(jià)格增值稅加壓費(fèi)合計(jì)
25 m3以內(nèi)1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水費(fèi)、排水費(fèi):水費(fèi)采用三級式收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),排水費(fèi)為0.5元/m3。
4.4.3會所娛樂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
消費(fèi)項(xiàng)目消費(fèi)時(shí)段收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/小時(shí))備注
打網(wǎng)球9:00~17:0030不開燈
17:00~24:0050開燈
麻將9:00~17:0020
17:00~24:0025
乒乓球9:00~17:0010
17:00~24:0025
桌球9:00~17:0020
17:00~24:0030
游泳101.20米以上人員
51.20米以下人員
4.4.4桶裝飲用水:礦物質(zhì)水:18元/桶,純凈水:16元/桶。
4.4.5室內(nèi)清潔費(fèi):15元/人/小時(shí)(清潔人員自備毛巾、桶)。
4.4.6私家花園綠化養(yǎng)護(hù):以與業(yè)主簽訂的協(xié)議為準(zhǔn),零星作業(yè)時(shí)20元/人/小時(shí),提供剪草機(jī)為5元/小時(shí)。
4.4.7維修收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號項(xiàng)目規(guī)格工時(shí)
(分鐘)材料費(fèi)人工費(fèi)
1鋪設(shè)電話線明鋪1.00元/米2.00元/米
2鋪設(shè)catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米
3更換電話插座10自備10.00元/只
4更換電視信號插座30
5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支
6換日光燈20w飛利浦20.00元/支
7換環(huán)形燈管22w、32w國產(chǎn)1530.00元/支
8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支
9換啟輝器飛利浦105.00元/支
10換空氣開關(guān)30自備10.00元/只
11換漏電開關(guān)30
12換鎮(zhèn)流器40
13更換排氣扇3010~30元/臺
14更換玻璃門、窗滑輪4025.00元/個(gè)20~40元/扇
15清洗排風(fēng)扇6020~50元/次
16清洗抽煙機(jī)12050~100元/次
17清洗空調(diào)過濾網(wǎng)4010元/臺
18安裝玻璃自備5~50元/次
19安裝洗衣機(jī)7010~60元臺
20安裝抽油煙機(jī)10025~50元/臺
21掛畫、鏡框、對聯(lián)155~10元/幅
22安裝空調(diào)窗式自備250~400元/臺
23分體350~500元/臺
24安裝音響等家用電器12010~100元/次
25安裝燈具、門鈴及檢修60自備10~20元/個(gè)
26安裝窗簾6010~50元/次
27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次
28安裝熱水器強(qiáng)排式9060~100元/臺
29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺
30分體空調(diào)加雪種r2212080元/kg100元/臺
31清洗翅片100
32更換壓縮機(jī)≤5匹180自備250元/臺
33拆空調(diào)≤5匹60100~300元/臺
34拆熱水器、抽油煙機(jī)6010~50元/臺
35檢修電路自備
50~200元/次
36修理防盜門5025~35元/扇
37修理家具配件3010~10
0元/次
38修理、更換水龍頭單閥1010元/次
39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個(gè)
40更換門鎖、信報(bào)箱鎖等1010~50元/次
41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次
43疏通座廁40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不開檢查口40~80
46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49滲水處理10~50元/次
50修理、更換水表40自備20~100元/次
51調(diào)節(jié)、調(diào)試家電免費(fèi)
52可視對講檢修服務(wù)240
53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次
注:
1、上表所列維修工時(shí)為一般情況下的維修時(shí)間,特殊情況下視維修量而定;
2、收費(fèi)低于5元時(shí),按5元收費(fèi);上表未列出的維修項(xiàng)目,按工時(shí)收費(fèi)。以30分鐘/次計(jì)價(jià),每30分鐘收費(fèi)25元/人。
5.0記錄表格
《收費(fèi)通知單》
《業(yè)主用水統(tǒng)計(jì)表》
《業(yè)主送水清單》
《會所娛樂單》
《清潔服務(wù)單》
第2篇 物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序15
物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序(十五)
1.0目的
本程序明確了對公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運(yùn)行。
2.0適用范圍
適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng)、造型景點(diǎn)、單車棚、公共照明、路燈等)。
3.0職責(zé)
3.1管理處負(fù)責(zé)由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門維修的市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常維護(hù)管理。
3.2管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施問題的外部協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施的策劃。
3.3工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;小區(qū)公用設(shè)施方案制定及小區(qū)公用設(shè)施供應(yīng)商的委托評審工作。
3.4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按合同的規(guī)定向供應(yīng)商支付規(guī)定的費(fèi)用。
4.0實(shí)施程序
4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理
4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時(shí),管理處應(yīng)要求其出具書面申請及施工圖,在簽署初步意見后報(bào)工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運(yùn)行的情況下對圖紙進(jìn)行審批。
4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見收取押金,對施工進(jìn)行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴?fù)。
4.1.3工程部在其施工、驗(yàn)收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補(bǔ)充在相應(yīng)的資料中。
4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應(yīng)每日不少于兩次巡視檢查,以實(shí)行對市政公用設(shè)施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在公用設(shè)施巡檢記錄表上做出記錄并及時(shí)通知市政有關(guān)業(yè)務(wù)部門迅速處理。
4.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理
4.2.1管理部負(fù)責(zé)對小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行策劃,工程部制定方案并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,竣工后將資料整理歸檔。
4.2.2工程部負(fù)責(zé)按《建筑物維護(hù)管理程序》的規(guī)定對小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行發(fā)包和評審,并將情況通知管理處。
4.2.3管理處負(fù)責(zé)各自小區(qū)公用設(shè)施的日常維修,無法完成的維修改造工程報(bào)工程部安排。
4.2.4管理處負(fù)責(zé)對供應(yīng)商按合同要求進(jìn)行監(jiān)管,并配合工程部對供應(yīng)商進(jìn)行評審。
4.3故障狀態(tài)的處理
4.3.1小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,影響較大時(shí)應(yīng)及時(shí)向管理部報(bào)告,同時(shí)將結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。
4.3.2各管理處負(fù)責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障,并通知供應(yīng)商,將處理結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。
4.3.3如供應(yīng)商不能按合同要求及時(shí)進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將情況上報(bào)工程部,由工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。
4.3.4如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務(wù)。
4.3.5公用設(shè)施日常巡檢的時(shí)間為每周一次;但在臺風(fēng)暴雨前后必須加強(qiáng)巡檢,以防故障發(fā)生。
5.0相關(guān)文件與記錄
zz008-01公用設(shè)施巡檢記錄表
zz008-02小區(qū)臨時(shí)開挖申請表
zz010-01供應(yīng)商資格評定表
zz010-02合格供應(yīng)商清單
第3篇 物業(yè)項(xiàng)目倉庫管理程序
物業(yè)管理有限公司程序
--倉庫管理程序
1.目的
對倉庫物資的儲存、保管、進(jìn)、出庫進(jìn)行有效的控制。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責(zé)
3.1 房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)對公司各部門倉庫管理工作的監(jiān)督。
3.2部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對本部門倉庫管理工作的監(jiān)督檢查。
3.3倉管員負(fù)責(zé)按規(guī)定對倉庫進(jìn)行管理。
3.4部門出納/行政管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督倉管員的盤點(diǎn)與記帳工作。
3.5財(cái)務(wù)管理部協(xié)助審定調(diào)劑物資的價(jià)格。
4.方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應(yīng)懸掛本部門《倉庫管理規(guī)定》,其規(guī)定中應(yīng)包括如下內(nèi)容:
a.物資區(qū)域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領(lǐng)借用、盤點(diǎn)等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報(bào)廢物資、饋贈(zèng)物資、危險(xiǎn)品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據(jù)實(shí)際操作需要制訂流程或規(guī)定。
4.1.2各部門應(yīng)根據(jù)物資的種類、用途等特點(diǎn)以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實(shí)行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險(xiǎn)品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應(yīng)做好標(biāo)識,標(biāo)識應(yīng)統(tǒng)一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。包裝盒、包裝箱上的標(biāo)識應(yīng)朝外。
4.1.4倉庫內(nèi)的消防設(shè)施應(yīng)功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個(gè)滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應(yīng)設(shè)立最低庫存量,以保證能及時(shí)掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標(biāo)識,除責(zé)任人外其他人未經(jīng)許可不得動(dòng)用。
4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險(xiǎn)品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經(jīng)檢驗(yàn)合格的物資進(jìn)行核實(shí)后,填寫《進(jìn)倉單》(辦公文具、資產(chǎn)及職能部門零星采購的物資除外),由相關(guān)人員簽字確認(rèn)后,按指定位置入庫,出納員憑《進(jìn)倉單》連同發(fā)票一同報(bào)銷,入庫的所有物資都必須及時(shí)登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現(xiàn)場使用,事后由采購員攜帶發(fā)票到倉庫填寫《進(jìn)倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3對于已領(lǐng)出庫未使用必須返回倉庫的可單獨(dú)計(jì)價(jià)的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}物資價(jià)值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時(shí),倉管員必須填《進(jìn)倉單》,由返倉人員在《進(jìn)倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認(rèn),經(jīng)倉管員驗(yàn)收入庫后及時(shí)登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1物資的出庫必須憑《物資領(lǐng)(借)用單》,項(xiàng)目清楚,手續(xù)齊全。
4.3.2物資要按照'先進(jìn)先出'的原則發(fā)放。對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,由倉管員銷帳。剩余物資必須存放在剩余物資存放點(diǎn),剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3急用物資領(lǐng)用人員必須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,對物資質(zhì)量情況作檢驗(yàn)記錄,隨后補(bǔ)辦審批手續(xù),由倉管員帳面銷帳。
4.3.4《物資領(lǐng)(借)用單》由物資使用人填寫,相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人審批;部門經(jīng)理須對整個(gè)物資領(lǐng)用合理性情況進(jìn)行監(jiān)督。
4.3.4 建立員工個(gè)人領(lǐng)用物資檔案,對所有需要?dú)w還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調(diào)動(dòng)、離職時(shí)由倉管員負(fù)責(zé)收回清點(diǎn),填寫歸還日期后驗(yàn)收入庫。如有損壞或丟失倉管員應(yīng)在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關(guān)規(guī)定予以賠償。
4.4 物資盤點(diǎn)
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進(jìn)行盤點(diǎn),并填寫《倉庫物資盤點(diǎn)表》,報(bào)部門經(jīng)理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點(diǎn),以確保盤點(diǎn)的有效性、準(zhǔn)確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1對于各類饋贈(zèng)品、回收物品、邊角料、萬科地產(chǎn)留下來的物資等,由部門根據(jù)實(shí)際情況按物資類別進(jìn)行入庫,倉管員及時(shí)登記入帳。
4.5.2暫時(shí)不能處理的物資按待處理物資管理辦法進(jìn)行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1對不能及時(shí)處理的物資、需報(bào)廢的物資,應(yīng)統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權(quán)限報(bào)批處理。
4.6.2對于2000元以下的物資,部門經(jīng)理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內(nèi)部調(diào)劑、報(bào)廢等處理。
4.6.3對2000元以上(含2000元)的物資須報(bào)總經(jīng)理或授權(quán)人審批處理。
4.7對于需調(diào)劑的物資或資產(chǎn),報(bào)部門經(jīng)理審核后,以郵件形式發(fā)送房產(chǎn)后勤管理部。
4.8房產(chǎn)后勤管理部與財(cái)務(wù)管理部視情況進(jìn)行核實(shí)及價(jià)格審定,并由房產(chǎn)后勤管理部掛于物資供需網(wǎng)站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網(wǎng)站上查閱,確無可調(diào)配的物資時(shí),方可另行采購,否則財(cái)務(wù)管理部有權(quán)拒絕報(bào)銷。
5.支持性文件
**wy7.5.1-a08 《危險(xiǎn)品管理程序》
6.質(zhì)量記錄表格
**wy7.5.5-z01-f1《進(jìn)倉單》
**wy7.5.5-z01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》
**wy7.5.5-z01-f3《倉庫物資盤點(diǎn)表》
**wy7.5.5-z01-f4《待處理物資登記表》
**wy6.2-z01-01-f6 《交接手續(xù)完善表》
**wy6.2-z01-03-f5 《離職手續(xù)表》
第4篇 某物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)項(xiàng)目二次裝修管理作業(yè)指導(dǎo)書
1.0目的
通過人員巡查,對房屋裝修實(shí)行依法管理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工存在的問題,維護(hù)房屋的整體結(jié)構(gòu)及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產(chǎn)生環(huán)境公害和危及人身安全的隱患存在。
2.0適用范圍
適用于**居業(yè)主的裝修管理及現(xiàn)場巡查管理。
3.0職責(zé)
3.1管理處主任助理負(fù)責(zé)辦理業(yè)主(用戶)裝修申請的審批,并對裝修過程進(jìn)行巡查監(jiān)管及裝修驗(yàn)收工作。
3.2管理處收費(fèi)員核收裝修應(yīng)繳費(fèi)用。
3.3管理處維修人員負(fù)責(zé)對裝修線路、用電設(shè)備進(jìn)行檢查、監(jiān)督。
3.4護(hù)管隊(duì)負(fù)責(zé)裝修過程的巡查、監(jiān)督。
4.0作業(yè)用具
安全帽、絕緣鞋、水靴、測電筆、手電筒等器具。
5.0作業(yè)準(zhǔn)備
管理處準(zhǔn)備《裝修申請表》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請表》、《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規(guī)定》等表格和資料。
6.0作業(yè)內(nèi)容
6.1裝修申請手續(xù)辦理。
6.1.1由業(yè)主(用戶)準(zhǔn)備以下a-f項(xiàng)資料,交管理處審核。
a、入伙通知書/購房合同/租房合同;
b、裝修設(shè)計(jì)方案/設(shè)計(jì)圖紙;
c、裝修施工單位營業(yè)執(zhí)照;
d、施工人員身份證及相關(guān)資料;
e、代理裝修證明及代理人身份證;
f、其它相關(guān)資料、文件。
6.1.2管理處主任助理對業(yè)主備齊的資料及《裝修申請審批表》的內(nèi)容進(jìn)行審批,留存有關(guān)資料或復(fù)印件。
6.1.3向業(yè)主發(fā)放《裝修管理規(guī)定及注意事項(xiàng)》,指導(dǎo)業(yè)主填寫《裝修申請表》。
6.1.4告知業(yè)主和施工單位,在裝修過程中,管理處對裝修質(zhì)量、涉及健康與安全、環(huán)境保護(hù)的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責(zé)任書》、《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》。
6.1.5管理處主任助理核算業(yè)主裝修各項(xiàng)應(yīng)繳費(fèi)用,指引業(yè)主到收費(fèi)室繳納相關(guān)費(fèi)用。如業(yè)主未繳清費(fèi)用,管理處則不允許進(jìn)入現(xiàn)場施工(經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)特批除外)。
6.1.6施工單位負(fù)責(zé)人填寫《裝修人員出入申請表》,向管理處提供施工人員身份證復(fù)印件及相關(guān)資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。
6.2二次裝修現(xiàn)場管理
6.2.1治安、消防管理
6.2.1.1護(hù)管隊(duì)巡邏人員負(fù)責(zé)對二裝現(xiàn)場治安、消防、環(huán)境保護(hù)、安全文明施工等檢查管理工作。如發(fā)現(xiàn)有違規(guī)行為,應(yīng)立即予以制止或要求其即時(shí)整改。若未及時(shí)整改,應(yīng)向領(lǐng)班、管理處主任助理匯報(bào),由管理處主任助理依據(jù)《治安、消防責(zé)任書》中的相關(guān)條款發(fā)函并處理。
6.2.1.2工程如需動(dòng)明火作業(yè),施工單位動(dòng)火作業(yè)人員應(yīng)持有效操作證到管理處填寫《施工臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請表》,并在動(dòng)火現(xiàn)場配備1~2瓶滅火器。在動(dòng)火人員妥善處理動(dòng)火現(xiàn)場后,管理處可發(fā)放《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》,并隨時(shí)關(guān)注現(xiàn)場情況。
6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進(jìn)出及堆放控制
6.2.2.1施工人員持管理處辦發(fā)的本人有效《施工人員出入證》進(jìn)入小區(qū)施工。
6.2.2.2施工單位需要加班時(shí),應(yīng)到管理處填寫《裝修加班申請表》,經(jīng)管理處主任審批后通知護(hù)管隊(duì),由護(hù)管班長按表放行施工和定時(shí)清場。
6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設(shè)備等物品的出入應(yīng)填寫《物資出入放行單》,經(jīng)業(yè)主簽字確認(rèn)后,交管理處主任審核批準(zhǔn),門崗隊(duì)員根據(jù)實(shí)際物品的種類進(jìn)行控制。
6.2.2維修人員檢查內(nèi)容:
6.2.2.1墻外人行道地表應(yīng)無沉降、損壞現(xiàn)象;
6.2.2.2施工人員進(jìn)入工地要戴安全帽及其它防護(hù)用品;
6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設(shè)施,須經(jīng)管理處同意,接駁供電、供氣設(shè)施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;
6.2.2.4裝修施工用電應(yīng)提前七天向管理處申報(bào),并說明電器、工具的種類、負(fù)荷、使用時(shí)間,并提供特種作業(yè)人員的操作證;
6.2.2.5施工期間的臨時(shí)線路要按《廣東省臨時(shí)線路架接標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行,不許亂接亂拉,必須配備臨時(shí)配電盤。
6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區(qū)公共消防器材、移動(dòng)消防設(shè)施;嚴(yán)禁工地長流水,造成水資源浪費(fèi)。
6.2.2.7工地?zé)缸鳂I(yè)要先向管理處申請,辦理《動(dòng)火作業(yè)票》,確保線路符合安全規(guī)定,周圍無易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹木等。審批后由持證作業(yè)人員進(jìn)行動(dòng)火作業(yè)。
6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應(yīng)在藍(lán)色區(qū)域。
6.2.2.9一旦發(fā)生上述各項(xiàng)問題之一者,要立即進(jìn)行停工整改,經(jīng)確認(rèn)無誤并由管理處同意后方可施工。
6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對裝修工程進(jìn)行驗(yàn)收,確定無違章現(xiàn)象。
6.4裝修工程驗(yàn)收完畢,管理處主任助理督促施工隊(duì)交回《臨時(shí)出入卡》,《裝修許可證》,此時(shí)辦理退回押金手續(xù)。如存在不符合審批要求現(xiàn)象應(yīng)立即指出限期整改,并根據(jù)情節(jié)填寫《違規(guī)裝修處罰通知單》給予相應(yīng)處罰。
7.0作業(yè)要求:
7.1噪音控制:
7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進(jìn)行,周末所有施工時(shí)間段不準(zhǔn)有任何噪音施工。
7.1.2 所有施工噪音音量不準(zhǔn)超出50分貝。
7.1.3 所有超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)分貝的施工必須向管理處提出書面申請,經(jīng)管理處征詢?nèi)w業(yè)主后方可執(zhí)行。
7.1.4 施工噪音的監(jiān)測由品保部負(fù)責(zé)。
7.2 粉塵控制
7.2.1 所有的袋裝水泥不準(zhǔn)進(jìn)入小區(qū),如果有涉及到水泥澆筑施工時(shí),必須調(diào)配后方可進(jìn)入小區(qū)。
7.2.2 直接在塵土上施工時(shí)必須潑灑少量水,防止塵土飛揚(yáng)。
7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護(hù)措施,以防止噪音、粉塵擴(kuò)散。
7.3 安全作業(yè)措施
7.3.1 所有施工單元必須有注冊資質(zhì),并留存復(fù)印件。
7.3.2 所有施工作業(yè)管理處有權(quán)進(jìn)行安全檢查,對漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時(shí)制止并限
期整改。
7.3.3 對消防設(shè)施、設(shè)備配備情況要及時(shí)檢查。
7.4 環(huán)境污染控制
7.4.1 嚴(yán)禁漏水、漏油車輛進(jìn)入小區(qū)。
7.4.2 在施工現(xiàn)場不允許焚燒雜物、垃圾等物品。
8.0 相關(guān)文件及記錄
《**居住宅裝修管理規(guī)定》
《裝修申請表》
《房屋裝修承諾書》
《裝修承造商施工保證書》
《承諾書(施工事故及第三者責(zé)任)》
《裝修許可證》
《裝修登記表》
《施工人員出入申請表》
《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)申請表》
《臨時(shí)動(dòng)火作業(yè)票》
第5篇 物業(yè)項(xiàng)目物資采買管理程序
述職報(bào)告――16
附件11
物業(yè)項(xiàng)目物資采買的管理程序
一、計(jì)劃內(nèi)物資采買的管理程序:
1.項(xiàng)目物資的采買工作需按月向公司申報(bào)采買計(jì)劃,由物業(yè)總經(jīng)理審批。
2.項(xiàng)目日常消耗用品要填寫消耗用品情況調(diào)查表,每月一張調(diào)查表,申報(bào)下一個(gè)月的采買用品時(shí)一并向公司提交調(diào)查表。
3.對于所以計(jì)劃內(nèi)需要采買的物品由公司采買部門到市場上尋價(jià)、尋質(zhì),貨比五家后統(tǒng)一采買,對于每個(gè)月用量比較大的物品,由公司采買部門、財(cái)務(wù)部門、和相關(guān)的專業(yè)部門聯(lián)合進(jìn)行招標(biāo),選定一家長期供應(yīng)商。
4.在公司指定的供應(yīng)商向各項(xiàng)目供貨期間,項(xiàng)目負(fù)責(zé)對供應(yīng)商的供貨質(zhì)量監(jiān)督,及時(shí)向公司反映對指定供貨商的各種意見。
二、計(jì)劃外物品采買的管理程序:
1.允許在計(jì)劃外采買的物品
1)工程維修的緊急用品。
2)為解決業(yè)主實(shí)際問題需要緊急采買的特殊用品。
3)對計(jì)劃遺漏的辦公用品,如果不是必須緊急使用應(yīng)該等下月計(jì)劃再采買,必須緊急使用的物品有項(xiàng)目經(jīng)理在權(quán)限范圍內(nèi)把控。
2.每月各項(xiàng)目有500元的緊急物品自行采買的權(quán)限,(其中工程維修主管可以有200元權(quán)限)但對于緊急采買的物品事后必須填寫緊急采買物品的報(bào)告單,說明緊急采買的原因,在每月向公司提交采買申請時(shí)要同時(shí)提交當(dāng)月緊急采買物品的報(bào)告單由物業(yè)總經(jīng)理審查。
第6篇 物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序作業(yè)指導(dǎo)文件
物業(yè)項(xiàng)目指揮監(jiān)控中心管理程序
1.目的
規(guī)范指揮監(jiān)控中心的工作,明確指揮監(jiān)控中心的職責(zé)。
2.范圍
適用于公司各業(yè)務(wù)部門(沒有指揮監(jiān)控中心的管理處,由部門經(jīng)理指定人員或崗位執(zhí)行指揮監(jiān)控中心的功能)。
3.職責(zé)
3.1管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、檢查指揮監(jiān)控中心的工作。
3.2指揮監(jiān)控中心主管負(fù)責(zé)具體計(jì)劃、組織、落實(shí)、實(shí)施指揮監(jiān)控中心的工作。
4.方法和過程控制
4.1指揮監(jiān)控中心的內(nèi)部管理
4.1.1要求指揮監(jiān)控中心值班人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識或本管理處消防設(shè)備操作的培訓(xùn),且考核合格,具備處理緊急事件的能力。
4.1.2在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員必須經(jīng)過相關(guān)消防知識的培訓(xùn),由部門經(jīng)理指定的人員擔(dān)任,代班時(shí)間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時(shí)間及代班期間的重要事項(xiàng)。指揮監(jiān)控中心須保存經(jīng)部門經(jīng)理確認(rèn)的可在指揮監(jiān)控中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3指揮監(jiān)控中心是整個(gè)小區(qū)(大廈)的控制樞紐,負(fù)責(zé)對接到的信息進(jìn)行綜合處理,及時(shí)調(diào)度、安排相關(guān)人員執(zhí)行。
4.1.4運(yùn)用各類通訊設(shè)施及時(shí)通知相關(guān)人員處理有關(guān)事宜并保證公司的正常工作聯(lián)系。
4.1.5受理顧客投訴,及時(shí)調(diào)配人員處理并做好記錄,同時(shí)向管理處匯報(bào),及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。
4.1.6指揮監(jiān)控中心人員必須熟悉小區(qū)(大廈)各類管理人員的職責(zé)范圍及特長,熟悉小區(qū)(大廈)環(huán)境、樓宇結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、器材布置及其控制范圍。
4.1.7通過監(jiān)視器密切監(jiān)視出入小區(qū)(大廈)的人員,發(fā)現(xiàn)可疑人員或異常情況及時(shí)通知就近護(hù)管員監(jiān)視和處理,及時(shí)跟蹤處理結(jié)果。
4.1.8監(jiān)督護(hù)管員嚴(yán)格履行物資搬運(yùn)放行手續(xù)。
4.1.9指揮監(jiān)控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護(hù)管員及時(shí)聯(lián)系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達(dá)處理方案,必要時(shí)通知上級領(lǐng)導(dǎo)或向社會機(jī)構(gòu)求援,事后及時(shí)做好詳細(xì)記錄。
4.1.11任何時(shí)間,指揮監(jiān)控中心值班人員不得讓無關(guān)人員在指揮監(jiān)控中心逗留。作好住戶資料及公司質(zhì)量記錄的保密工作。
4.2指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話、資料和消防設(shè)備
4.2.1指揮監(jiān)控中心必備的常用聯(lián)系電話:管理處住戶的聯(lián)系電話名單、供水、供電、供氣、轄區(qū)派出所、周邊醫(yī)院及政府相關(guān)職能部門的聯(lián)系電話,管理處重要設(shè)備廠家或保養(yǎng)單位的聯(lián)系電話,公司內(nèi)部聯(lián)系電話,常用緊急電話等。
4.2.2指揮監(jiān)控中心須保存有關(guān)資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》、《鄭州市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》、業(yè)主公約、停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),有線電視、水、電、煤氣、電話收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),市有關(guān)出租房屋管理規(guī)定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。
4.3對鑰匙的管理(沒有指揮監(jiān)控中心的部門由管理處管理)
4.3.1本款所稱鑰匙是指設(shè)備房、消防通道門、管理處等場所以及空置房的鑰匙,由部門經(jīng)理指定專人(一般為指揮監(jiān)控中心主管)對鑰匙加以標(biāo)識,并進(jìn)行分類保管。
4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統(tǒng)一放在本部門管理處或指揮監(jiān)控中心特制的鑰匙柜內(nèi),多余鑰匙統(tǒng)一放在備用鑰匙柜內(nèi),由指揮監(jiān)控中心值班人員監(jiān)督鑰匙的領(lǐng)用、歸還,領(lǐng)用鑰匙必須當(dāng)天歸還,并予以記錄。
4.3.3員工因工作需要長期領(lǐng)用的鑰匙,須由部門經(jīng)理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。
4.3.4任何人未經(jīng)部門經(jīng)理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時(shí),須填寫《鑰匙配制申請表》,報(bào)部門經(jīng)理同意后方可配制。
4.3.5鑰匙領(lǐng)用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉(zhuǎn)借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應(yīng)清點(diǎn)鑰匙數(shù)量,發(fā)現(xiàn)忘交還現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)追回,如有異常,應(yīng)在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報(bào)告部門經(jīng)理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān),部門經(jīng)理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。
4.3.7中心主管應(yīng)列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動(dòng)情況及時(shí)進(jìn)行記錄。
4.4對錄象帶的管理
4.4.1管理處經(jīng)理必須對錄象帶所錄內(nèi)容進(jìn)行控制,錄制重點(diǎn)部位(車場、出入口等)的內(nèi)容。
4.4.2指揮監(jiān)控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機(jī)的使用時(shí)間超過五年(以每天用24小時(shí)計(jì)),錄象帶(每月錄一次)的使用時(shí)間超過一年,必須更換。
4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時(shí)間標(biāo)識,每個(gè)管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個(gè)月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。
4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經(jīng)管理處經(jīng)理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內(nèi)予以歸還。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1任何員工在小區(qū)(大廈)內(nèi)撿到任何物品都必須及時(shí)交指揮監(jiān)控中心值班人員。
4.5.2當(dāng)值人員在接收撿到的物品時(shí),必須將所拾物品進(jìn)行詳細(xì)記錄,并交管理處經(jīng)理確認(rèn)是一般物品還是貴重物品。
4.5.3一般物品交指揮監(jiān)控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4管理處及時(shí)張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5貴重物品保留一年無人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理上報(bào)公司另行處理;一般物品保留三個(gè)月無人認(rèn)領(lǐng)時(shí),由部門經(jīng)理做出處理決定并報(bào)公司備案。
4.5.6顧客認(rèn)領(lǐng)失物時(shí),須說明失物的內(nèi)容、失物地點(diǎn)和出示其它有效證明后方能簽字認(rèn)領(lǐng)。
4.6顧客投訴(建議)回訪制度
4.6.1每一位員工都有責(zé)任收集并匯報(bào)來自客戶對小區(qū)(大廈)管理的看法、建議或意見。
4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導(dǎo)客戶按合理途徑向公司投訴的責(zé)任。
4.6.3當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí),受理者必須如實(shí)記錄或提出回避。
4.6.4受理投訴必須態(tài)度誠懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責(zé)任。
4.6.5認(rèn)真做好客戶投訴記錄,及時(shí)轉(zhuǎn)交相關(guān)部門處理,并嚴(yán)格為客戶保密。
4.6.6凡因市政設(shè)施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所
引起的客戶投訴,應(yīng)努力做好解釋工作,積極同市政有關(guān)部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時(shí)做好回訪工作,決不允許推托了事。
4.6.7凡屬內(nèi)部原因造成停水/電/氣、維修不及時(shí)等引起的客戶投訴,必須認(rèn)真查出原因及責(zé)任人,及時(shí)處理并做好回訪工作。采取相應(yīng)措施杜絕類似事件再次發(fā)生,并及時(shí)向客戶通報(bào)。
4.6.8被投訴服務(wù)質(zhì)量差的當(dāng)事人及相關(guān)人員,經(jīng)核實(shí)后必須誠懇地向客戶道歉,嚴(yán)重者作通報(bào)批評,有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)回訪,以了解改進(jìn)后客戶的反映。
5.質(zhì)量記錄和表格
《物資搬運(yùn)放行條》
《拾遺物品登記表》》
《指揮監(jiān)控中心交接班記錄表》
《值班記錄表》
《鑰匙配制申請表》
《鑰匙使用登記表》
《備用鑰匙清單》
第7篇 某物業(yè)項(xiàng)目護(hù)管員崗位管理程序
物業(yè)項(xiàng)目護(hù)管員崗位管理程序
1.目的
建立一支訓(xùn)練有素的安全防范專業(yè)隊(duì)伍,明確護(hù)管員各崗位職責(zé),負(fù)責(zé)所轄區(qū)域的安全保衛(wèi)和消防工作,確保轄區(qū)的安全及良好秩序。
2.范圍
適用于公司各管理處對護(hù)管員的管理。
3.安全管理工作內(nèi)容
3.1治安管理:登記訪客(適用于封閉式小區(qū)、大廈),控制無關(guān)人員進(jìn)入所轄區(qū)域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險(xiǎn)品進(jìn)入所轄區(qū)域;協(xié)助公安執(zhí)法部門查處案件,查禁違法行為。
3.2停車場及交通管理:對車輛進(jìn)行管理,防止轄區(qū)內(nèi)停放的車輛遭受破壞、盜竊及未經(jīng)許可停泊;調(diào)節(jié)、疏導(dǎo)人、車流量,防止所轄區(qū)域秩序混亂和交通堵塞。
3.3消防安全及衛(wèi)生管理:巡查小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備、消防器材的完好情況,協(xié)助保持小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生。
3.4突發(fā)事件及違章處理:隨時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理、控制突發(fā)事件現(xiàn)場,防止事態(tài)惡化;按規(guī)定程序查處違章行為。
4.方法和過程控制
4.1安全主管
4.1.1負(fù)責(zé)布署安全保衛(wèi)工作,督導(dǎo)檢查本部門的工作落實(shí)情況,發(fā)現(xiàn)安全問題,及時(shí)向經(jīng)理匯報(bào)。
4.1.2負(fù)責(zé)組織督查、班長及護(hù)管員的在職培訓(xùn)和業(yè)務(wù)軍體技能訓(xùn)練,提高本部門員工的綜合素質(zhì),每周定時(shí)召開安全研討會或工作例會。
4.1.3督導(dǎo)檢查轄區(qū)內(nèi)安全、消防設(shè)施的使用情況,定期組織消防知識培訓(xùn),定期或不定期的組織消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)和綜合演練,不斷提高護(hù)管員的防火意識和滅火作戰(zhàn)技能。
4.1.4負(fù)責(zé)小區(qū)(大廈)護(hù)管員巡邏路線及崗位設(shè)置的制訂,并根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整改變巡邏路線、方式和方法,經(jīng)常組織各種突發(fā)事件處理的演練,每季度至少進(jìn)行一次緊急集合,不斷提高護(hù)管員的職業(yè)敏感度和處事應(yīng)變能力。
4.1.5配合有關(guān)部門處理轄區(qū)內(nèi)各類違法違章行為、突發(fā)事件,調(diào)解業(yè)主、住戶間的糾紛,配合公安等執(zhí)法部門做好轄區(qū)內(nèi)的治安消防管理工作。
4.1.6根據(jù)工作需要,不定期帶領(lǐng)督查就轄區(qū)內(nèi)的安全工作對住戶進(jìn)行回訪,聽取住戶對安全工作的意見和建議,借以改進(jìn)工作方法。
4.1.7組織本部門員工開展業(yè)余文化活動(dòng),加強(qiáng)班組之間的協(xié)調(diào)配合,合理調(diào)配人力資源。
4.1.8每周檢查本部門員工的管理情況,及時(shí)處理違紀(jì)行為,并通知督查記錄在《員工違紀(jì)處理記錄表》中。
4.1.9負(fù)責(zé)本部門員工的月度考評工作,并將考評情況及時(shí)通知被考評人,以便其改進(jìn)不足之處。對于本部門員工的錄用、轉(zhuǎn)正、升職、嘉獎(jiǎng)等具有審核建議權(quán)。
4.2安全督查
4.2.1協(xié)助安全主管做好日常管理和培養(yǎng)業(yè)務(wù)骨干的工作,參與制定各項(xiàng)安全管理制度。
4.2.2督促檢查安全管理工作的實(shí)施與落實(shí)情況,負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理并及時(shí)了解本部門員工的思想動(dòng)態(tài),遇疑難問題及時(shí)向主管匯報(bào)。
4.2.3具體負(fù)責(zé)班長、護(hù)管員的業(yè)務(wù)知識、軍體技能培訓(xùn)及不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)召開班組會通報(bào)并進(jìn)行整改。
4.2.4每天檢查各班在崗工作狀況、各項(xiàng)管理制度、質(zhì)量記錄、安全防范措施落實(shí)情況等,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并向主管匯報(bào),將有關(guān)情況記錄在《護(hù)管員交接班記錄表》和《員工違紀(jì)記錄表》上。
4.2.5協(xié)助主管根據(jù)工作需要調(diào)整工作流程并確定臨時(shí)巡邏路線及崗
位設(shè)置。
4.2.6配合公安執(zhí)法部門查處轄區(qū)內(nèi)的各類違法、違章行為,做好轄區(qū)內(nèi)的治安、消防管理工作。
4.2.7定期對轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)備、器材和自動(dòng)監(jiān)控設(shè)施進(jìn)行測試、檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)解決。
4.2.8每日檢查護(hù)管員的內(nèi)務(wù)管理,及時(shí)處理違紀(jì)行為并做好相關(guān)紀(jì)錄。
4.2.9負(fù)責(zé)班長、護(hù)管員的月度考評工作,將考評情況及時(shí)通知被考評人,對班長、護(hù)管員的錄用、轉(zhuǎn)正、嘉獎(jiǎng)、懲處以書面形式呈主管審核。
4.3檢查員(班長)
4.3.1對本班各崗位工作負(fù)責(zé),每日須檢查各崗履行職責(zé)情況,主要包括:考勤紀(jì)律、崗位衛(wèi)生、物品擺放、質(zhì)量記錄、裝備佩帶、操作規(guī)程、精神面貌、服務(wù)禮儀等,并在《護(hù)管員交接班記錄表》上予以記錄。
4.3.2熟悉掌握小區(qū)(大廈)的整體狀況,妥善處理各種突發(fā)事件,超過權(quán)限的及時(shí)向督查或主管匯報(bào),并向指揮監(jiān)控中心匯報(bào)進(jìn)展情況。
4.3.3負(fù)責(zé)各崗位記錄表格、停車卡及憑證的領(lǐng)用發(fā)放,相關(guān)質(zhì)量記錄的收集檢查,并裝訂成冊及時(shí)上繳部門。對于收取的各類費(fèi)用必須及時(shí)按規(guī)定上繳部門,經(jīng)核實(shí)后統(tǒng)一上繳管理處。
4.3.4監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)各類公共設(shè)施及其標(biāo)識和消防設(shè)施的完好情況,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)與指揮監(jiān)控中心聯(lián)系維修事宜。
4.3.5負(fù)責(zé)本班護(hù)管員的崗前培訓(xùn)和內(nèi)務(wù)管理工作。
4.3.6及時(shí)收集、整理顧客的意見和建議,統(tǒng)一上報(bào)管理處。
4.3.7關(guān)心了解班員的思想和生活動(dòng)態(tài),充分調(diào)動(dòng)班員的積極性和主觀能動(dòng)性,對于班組出現(xiàn)的疑難問題及時(shí)向上級匯報(bào)。
4.3.8及時(shí)協(xié)調(diào)班組與其它部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.3.9實(shí)行'班前點(diǎn)名、班后點(diǎn)評'制度,監(jiān)督本班人員做好交接班工作,對本班護(hù)管員的工作狀況具有初步考核權(quán)。
4.4巡查崗
4.4.1按照巡邏路線、巡查點(diǎn)進(jìn)行巡查,靈活機(jī)智,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)記錄、報(bào)告,對可疑人員及時(shí)進(jìn)行盤查清理。
4.4.2對所轄區(qū)域單車、摩托車的不規(guī)則擺放進(jìn)行整理,對道路泊車、停車秩序進(jìn)行監(jiān)管,檢查車廂內(nèi)存放物資,發(fā)現(xiàn)可疑情況或安全漏洞應(yīng)及時(shí)作出處理和報(bào)告。
4.4.3按程序要求對裝修戶進(jìn)行過程監(jiān)督,對施工人員違章作業(yè)要及時(shí)制止并向班長或指揮監(jiān)控中心報(bào)告,并聯(lián)系裝修管理員到現(xiàn)場處理。
4.4.4熟悉管轄范圍內(nèi)各種設(shè)施的位置,注意公用設(shè)施、綠地等情況,
發(fā)現(xiàn)違章或受破壞,及時(shí)處理并向指揮監(jiān)控中心報(bào)告。
4.4.5監(jiān)管轄區(qū)范圍內(nèi)公共衛(wèi)生情況,發(fā)現(xiàn)不合格之處,及時(shí)通知相關(guān)人員進(jìn)行處理。
4.4.6檢查各路口消防通道是否暢通,消防設(shè)備器材是否完好無損,安全疏散標(biāo)識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.4.7制止顧客、外來人員或管理處員工的違章行為。
4.4.8維護(hù)商業(yè)區(qū)域的公共秩序。
4.4.9將巡查中發(fā)現(xiàn)的問題和異常事件記錄在《護(hù)管員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認(rèn)。
4.4.10發(fā)現(xiàn)形跡可疑人員,必須及時(shí)通知指揮監(jiān)控中心并密切監(jiān)視、跟蹤,如其有違法、
犯罪活動(dòng)要設(shè)法抓獲,并及時(shí)報(bào)告上級處理。
4.4.11發(fā)現(xiàn)火情,按照相關(guān)程序執(zhí)行。
4.4.12巡查中如遇到外來人員參觀,應(yīng)觀察其是否有管理處人員陪同,如沒有管理員陪同,應(yīng)禮貌的上前詢問,并向指揮監(jiān)控中心匯報(bào)。
4.4.13負(fù)責(zé)檢查在崗人員的工作情況并記錄。
4.5車場崗
4.5.1保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進(jìn)出、按位停放。
4.5.2對進(jìn)入車場的車輛進(jìn)行外表檢查,填寫《停車場車輛情況登記表》,對未關(guān)車門或車窗者及時(shí)知會車主,發(fā)現(xiàn)可疑情況或不安全因素應(yīng)及時(shí)作出處理和報(bào)告,并做好記錄。
4.5.3愛護(hù)警用設(shè)備,隨時(shí)保持治安崗?fù)ぜ爸車h(huán)境的整體衛(wèi)生、設(shè)施、標(biāo)識完好無損。
4.5.4配合其他崗位工作,做好交接班手續(xù)。
4.6車輛出入口崗
4.6.1嚴(yán)格執(zhí)行小區(qū)停車場管理規(guī)定,實(shí)行《車輛進(jìn)出憑證》或《停車卡》收發(fā)制度,一車一卡,認(rèn)卡、認(rèn)人方予放行。如換車、換人需車主陪同或親筆委托并經(jīng)登記相關(guān)資料后方可放行。
4.6.2正確引導(dǎo)車輛停放在指定區(qū)域,保持車場崗?fù)ぜ捌洵h(huán)境衛(wèi)生、停車場的標(biāo)識完好,制止非機(jī)動(dòng)車輛或閑雜人員進(jìn)入車場。
4.6.3對于大型車輛因公進(jìn)入小區(qū),如抽糞車等,須征得管理處同意后方可放入,并及時(shí)通知相關(guān)崗位,指揮車輛在指定區(qū)域活動(dòng)或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進(jìn)入。
4.6.4對搬運(yùn)物資的車輛,經(jīng)與指揮監(jiān)控中心核實(shí)后,憑管理處簽署的物資搬運(yùn)放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應(yīng)核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.6.5根據(jù)市政府對停車場的管理規(guī)定,按標(biāo)準(zhǔn)對臨時(shí)停放的車輛進(jìn)行收費(fèi)并開票據(jù)。
4.6.6負(fù)責(zé)崗?fù)χv機(jī)、充電器、軍大衣、雨衣、雨鞋的擺放整齊及衛(wèi)生工作,妥善保管好相關(guān)票據(jù)及質(zhì)量記錄,愛惜使用警用器材。
4.6.7嚴(yán)禁貪污、挪用停車費(fèi),對區(qū)域內(nèi)的違章違紀(jì)現(xiàn)象及時(shí)制止、上報(bào)或處理。
4.6.8認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
4.6.9對距本崗位的遠(yuǎn)處即可確認(rèn)能予以放行的車輛,應(yīng)提前啟動(dòng)道閘(對進(jìn)入車輛應(yīng)在啟動(dòng)道閘后立即進(jìn)行車輛登記并在車輛到達(dá)車場道閘處5秒內(nèi)完成登記手續(xù))并放行,減少顧客因停車、交(取)票啟步而造成的不便。
4.7人行出入口崗
4.7.1注意儀態(tài)儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.7.2認(rèn)真做好來訪人員登記工作,加強(qiáng)對外來人員的管理及追查。
4.7.3核查進(jìn)入小區(qū)(大廈)的施工人員持有的《出入卡》,經(jīng)檢查后按指定通道放行。
4.7.4檢查進(jìn)入轄區(qū)人員所攜帶的物品是否安全,對危險(xiǎn)品、易燃品、液化氣瓶(有管道煤氣的轄區(qū))等要嚴(yán)禁其帶入,并及時(shí)向上級報(bào)告。
4.7.5發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象要及時(shí)通知有關(guān)人員處理,制止無關(guān)人員在區(qū)域逗留。做好物資放行的把關(guān)工作。
4.7.6正確使用各類設(shè)施、設(shè)備。
4.7.7注意收集顧客的意見和建議,及時(shí)向控制中心匯報(bào)并做好相關(guān)記錄。
4.8出入口崗
4.8.1檢查本部門員工和外來施工人員配帶有效證件的情況,發(fā)現(xiàn)不符者,及時(shí)處理和報(bào)告。
4.8.2嚴(yán)禁危險(xiǎn)品進(jìn)入小區(qū)。
4.8.3對搬出小區(qū)(大廈)的物資進(jìn)行核查,嚴(yán)格按照《物資搬運(yùn)放行條》的內(nèi)容進(jìn)行操作,手續(xù)齊全后方可予以放行。
4.8.4保持通道暢通,發(fā)現(xiàn)有閑雜人員或亂發(fā)傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時(shí)通知其他崗位引起注意。
4.8.5做好外來人員的登記工作,妥善保管其有效證件,嚴(yán)禁無關(guān)人員出入小區(qū)(大廈)。
4.8.6協(xié)助配合其他崗位工作并認(rèn)真完成交接班手續(xù)。
5.質(zhì)量記錄和表格
《護(hù)管員交接班記錄表》
《護(hù)管員巡查記錄表》
《護(hù)管員違紀(jì)記錄表》
《出入卡》
《物資搬運(yùn)放行條》
《來訪人員情況登記表》
《公司進(jìn)出人員登計(jì)表》
《停車場車輛情況登記表》
《車輛進(jìn)出憑證丟失記錄表》
《車輛進(jìn)出憑證》
《消防演習(xí)情況記錄表》
《緊急集合情況記錄表》
第8篇 物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理年度物業(yè)管理責(zé)任書
物業(yè)公司項(xiàng)目總經(jīng)理年度物業(yè)管理責(zé)任書(參考文本)
為確保物業(yè)分公司責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表_物業(yè)管理公司與項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書。
第一條基本狀況
項(xiàng)目
1數(shù)值
2占地面積
總建筑面積
住宅建筑面積
商業(yè)建筑面積
地下室面積
其他面積
3容積率
4住宅類型
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用
住宅
商業(yè)
5停車位
地面
地下
停車服務(wù)費(fèi)
地面
地下
6綠地面積
綠地率
7其他
8備注
第二條經(jīng)營目標(biāo)
一、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
項(xiàng)目一:
1、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%
2、租金收繳率不低于%。
3、其中各個(gè)分期開發(fā)項(xiàng)目的本年度經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(收入、支出、利潤、虧損)
4、管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):項(xiàng)目二:項(xiàng)目三:二、安全目標(biāo)
不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;注:重大安全責(zé)任事故是指:因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。
三、管理指標(biāo):
1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運(yùn)作;
2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;
3、配合地產(chǎn)公司銷售工作
4、其他需要設(shè)定的目標(biāo)四、質(zhì)量目標(biāo)
1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達(dá)到%以上,
第三條管理權(quán)限及義務(wù)
一、責(zé)任人權(quán)力
1、人事管理權(quán):
(1)對物業(yè)管理公司經(jīng)理級及經(jīng)理級以下員工(不含財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);
(2)對物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):
日常經(jīng)營管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購買)的支出決定
權(quán)。
3、獎(jiǎng)金分配權(quán):
(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對各部門工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配;
(2)按與下屬各部門經(jīng)理簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任書》的責(zé)任目標(biāo)完成情況對責(zé)任人實(shí)施獎(jiǎng)金分配,但應(yīng)報(bào)項(xiàng)目公司行政部備案。
二、項(xiàng)目所在公司權(quán)力
1、人事管理權(quán):對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)經(jīng)理的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),對其運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。
3、考核權(quán):
(1)對物業(yè)管理公司運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);
(2)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理績效考評權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。三、物業(yè)分公司總經(jīng)理義務(wù)
1、接受項(xiàng)目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);
2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);
3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進(jìn)行工作匯報(bào);
4、自覺接受上級公司的監(jiān)控、考評、檢查;
5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級公司義務(wù)
1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標(biāo)考評
一、項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)公司資金的運(yùn)作和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。
二、項(xiàng)目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。
三、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績效考評。
考評標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目所在公司(或管理公司)績效考評相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日
常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書。
第五條獎(jiǎng)懲條款
一、獎(jiǎng)勵(lì)措施
1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項(xiàng)目所在公司的獎(jiǎng)金分配方案對員工發(fā)放獎(jiǎng)金。
2、如果超過目標(biāo)利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎(jiǎng)勵(lì)金:
二、懲罰措施
1、如果本責(zé)任書所列的三類責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目所屬物業(yè)管理管理公司整個(gè)獎(jiǎng)金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個(gè)人應(yīng)得獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;
2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
第六條目標(biāo)的調(diào)整
一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書失效,遺留問題由項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;
二、責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按物業(yè)管理制度中目標(biāo)管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條其他
一、本目標(biāo)管理責(zé)任書一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項(xiàng)目所在公司存檔壹份,物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。
二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會協(xié)商解決,
補(bǔ)充條款與責(zé)任書具有同等效力。三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。四、若責(zé)任書簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書所規(guī)定事項(xiàng),
并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。五、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員對相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書有最終解釋權(quán)。
六、本目標(biāo)管理責(zé)任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理:物業(yè)公司總經(jīng)理:
日期:日期:
第9篇 某物業(yè)項(xiàng)目管理處主任崗位說明書
物業(yè)項(xiàng)目管理處主任崗位說明書
崗位名稱:管理處主任年齡:25-45歲
崗位條件
基本條件理想條件
文化程度大專文化程度本科以上學(xué)歷,中級以上職業(yè)技術(shù)資格
資歷三年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)從事相似工作二年以上
個(gè)人素質(zhì)責(zé)任心強(qiáng),管理、組織、溝通與協(xié)調(diào)能力較強(qiáng),持有物業(yè)管理部門經(jīng)理上崗證。有豐富的物業(yè)管理、工程管理工作的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),文字處理能力強(qiáng)。精通一門外語
健康情況良好,能正常工作精力充沛,能適應(yīng)超時(shí)工作
崗位職責(zé)
1、對管理處日常事務(wù)工作有決策權(quán)和指導(dǎo)權(quán),領(lǐng)導(dǎo)員工完成公司下達(dá)的責(zé)任目標(biāo);
2、執(zhí)行國家、地方政府有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)文件及行業(yè)管理要求,協(xié)調(diào)好與政府相關(guān)職能部門的公共關(guān)系;
3、執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度,負(fù)責(zé)管理處工作計(jì)劃制定并上報(bào)公司核準(zhǔn)。按照物業(yè)管理委托合同的要求開展工作;
4、以身作則,關(guān)心員工,獎(jiǎng)罰分明,提高自身素質(zhì)和修養(yǎng),使管理處具有高度凝聚力,最大限度地發(fā)揮和調(diào)動(dòng)全體員工的工作熱情和責(zé)任感
5、負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的裝修審批,違章和投訴的處理工作;
6、對管理處所管小區(qū)的整體服務(wù)質(zhì)量情況負(fù)責(zé);
7、對管理處所屬小區(qū)的財(cái)務(wù)情況有監(jiān)督職責(zé);
8、對管理處部門主管級員工使用有人事建議權(quán),對主管以下員工使用有人事決策權(quán);
9、完成總經(jīng)理交辦的其它工作。
領(lǐng)導(dǎo)職責(zé)
對管理處工作負(fù)領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任
工作關(guān)系
直接上級總經(jīng)理直接下級客服部主管、工程部主管、安保隊(duì)長
權(quán)力范圍對管理處所屬各部門員工的考核、依據(jù)制度進(jìn)行獎(jiǎng)懲
第10篇 某物業(yè)項(xiàng)目全委托管理指引內(nèi)容
物業(yè)項(xiàng)目全委托管理指引內(nèi)容
科瑞面向房地產(chǎn)開發(fā)商承接物業(yè)的全委托管理,即按與開發(fā)商商定的管理方案,實(shí)行酬金制或承包制的專業(yè)化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開發(fā)商商定的管理預(yù)算,確定科瑞的每月酬金數(shù)額,所有管理收支按照預(yù)算實(shí)施,不足部分由開發(fā)商補(bǔ)貼,贏余部分充實(shí)管理費(fèi)用或返回開發(fā)商。承包制就是按預(yù)示方案由科瑞在經(jīng)濟(jì)上自主運(yùn)作,自負(fù)盈虧。
全委托管理的服務(wù)內(nèi)容:
1. 積極前期介入,從物業(yè)管理角度,提供、協(xié)助開發(fā)商進(jìn)行優(yōu)化小區(qū)規(guī)劃配套及有關(guān)設(shè)備選型、智能化服務(wù)集成管理;
2. 房屋本體使用的管理及維護(hù);
3. 公共(有)設(shè)施、設(shè)備的使用管理和維護(hù);
4. 環(huán)境質(zhì)量管理;
5. 消防及安全防衛(wèi);
6. 紅線內(nèi)車輛及車場的服務(wù)管理;
7. 積極有效的公關(guān)關(guān)系和親和的社區(qū)文化建設(shè);
8. 物業(yè)及小區(qū)的檔案、資料的管理;
9. 便民特色服務(wù)的設(shè)計(jì)及管理;
10. 物業(yè)收益性的經(jīng)營、管理服務(wù);
11. 法律法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。
項(xiàng)目管理服務(wù)
1.建立物業(yè)管理處
2.項(xiàng)目交接驗(yàn)收
3.入伙和裝修管理
4.客戶服務(wù):處理投訴、24 小時(shí)熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調(diào)查組織社區(qū)活動(dòng)
5.保安服務(wù):24 小時(shí)門崗、巡邏、監(jiān)控服務(wù);消防安全、車輛交通管理、停車場(庫)管理、應(yīng)急預(yù)案
6.保潔服務(wù):公共環(huán)境清潔、外墻清洗、共用設(shè)施設(shè)備清潔、垃圾清運(yùn)、消毒殺蟲服務(wù)
7.綠化養(yǎng)護(hù):公共綠地養(yǎng)護(hù)、四季鮮花擺放、室內(nèi)擺花
8.工程服務(wù):公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理、24小時(shí)便民維修服務(wù)、制訂維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、智能化設(shè)備運(yùn)行管理、選擇公共設(shè)施設(shè)備維保承包商
9.人事財(cái)務(wù)管理:管理人員培訓(xùn)、制定人員考核制度、簽訂勞動(dòng)合同、維修資金管理、物業(yè)管理費(fèi)收繳、年度管理預(yù)算、收支損益報(bào)告
項(xiàng)目延伸服務(wù)
1.叫車、租車服務(wù)
2.報(bào)刊雜志訂閱
3.公用事業(yè)費(fèi)代繳
4.業(yè)主室內(nèi)清潔服務(wù)
5.業(yè)主室內(nèi)維修服務(wù)
6.業(yè)主庭院綠化設(shè)計(jì)養(yǎng)護(hù)
7.商務(wù)中心
8.房屋租賃中介
9.其它特約代理代辦服務(wù)
第11篇 物業(yè)管理手冊之物業(yè)項(xiàng)目承接
物業(yè)管理手冊:物業(yè)項(xiàng)目承接
1總則
1.1本手冊規(guī)定的物業(yè)項(xiàng)目承接主要是針對管理公司新開發(fā)項(xiàng)目以外的新物業(yè)項(xiàng)目承接,以及與物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會簽訂(續(xù)簽)物業(yè)服務(wù)合同的過程。
1.2物業(yè)項(xiàng)目承接過程必須按管理公司規(guī)定的原則、程序和要求進(jìn)行,有選擇地參與外部物業(yè)小區(qū)的投標(biāo)和洽談,維持ee品牌的優(yōu)質(zhì)形象。
1.3各物業(yè)分公司在開展物業(yè)項(xiàng)目承接工作中應(yīng)充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關(guān)職責(zé)界定
2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)具體操作與業(yè)主委員會簽訂或續(xù)簽物業(yè)管理服務(wù)合同,以及對外項(xiàng)目承接工作。
2.2項(xiàng)目所在公司負(fù)責(zé)審核所屬物業(yè)分公司的對外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
2.3管理公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)物業(yè)分公司對外承接項(xiàng)目意向、物業(yè)投標(biāo)書、(前期)物業(yè)服務(wù)合同,以及合同續(xù)簽時(shí)的物業(yè)管理方案。
3對外物業(yè)項(xiàng)目承接
3.1基本規(guī)定
3.1.1管理公司不限制各地物業(yè)分公司在有條件的情況對外承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目,但在具體操作前必須將對外承接項(xiàng)目的工作意向報(bào)經(jīng)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn),批準(zhǔn)后方可進(jìn)行下一步的洽談或報(bào)名參與投標(biāo)。
3.1.2各地物業(yè)分公司對外承接項(xiàng)目應(yīng)遵循國家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定,通過投標(biāo)方式承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。
3.2物業(yè)服務(wù)招標(biāo)信息
3.2.1物業(yè)分公司接獲并核實(shí)物業(yè)管理招標(biāo)信息后,應(yīng)迅速組織人員從開發(fā)商或托管單位獲得招標(biāo)文件或相關(guān)資料,報(bào)本公司總經(jīng)理審查。需要購買招標(biāo)文件的及繳納投標(biāo)押金的,必須先報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。
3.2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織相關(guān)人員對收集的初步信息進(jìn)行分析,決定是否
參加投標(biāo)。
3.2.4當(dāng)決定參加投標(biāo)時(shí),物業(yè)分公司組織人員依據(jù)相關(guān)資料編制投標(biāo)計(jì)劃書,經(jīng)本公司總經(jīng)理審核簽署后,報(bào)項(xiàng)目地產(chǎn)公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)。投標(biāo)計(jì)劃書內(nèi)容包括成本估算額、投標(biāo)方案、投標(biāo)時(shí)間等。
3.3投標(biāo)申請
3.3.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)后,物業(yè)分公司編制并向招標(biāo)單位報(bào)送投標(biāo)申請。
3.3.2投標(biāo)申請的內(nèi)容應(yīng)包括:公司營業(yè)執(zhí)照、專業(yè)人員配置、招標(biāo)和投標(biāo)方案。品質(zhì)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)部門配合接受招標(biāo)單位的資質(zhì)審查。
3.4投標(biāo)工作小組
3.4.1物業(yè)分公司通過招標(biāo)單位的資格審查,成為投標(biāo)單位后,物業(yè)分公司總經(jīng)理組織相關(guān)部門的專業(yè)人員參加投標(biāo)工作小組,完成物業(yè)項(xiàng)目調(diào)查、招標(biāo)文件分析、投標(biāo)文件編制及評審、參加開標(biāo)及中標(biāo)后的合同談判等工作。
3.4.2投標(biāo)工作小組成員的任務(wù)分工、工作輸出成果及時(shí)間進(jìn)度等必須形成書面的投標(biāo)工作計(jì)劃。
3.4.3物業(yè)分公司品質(zhì)部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理及相關(guān)必需的專業(yè)技術(shù)人員應(yīng)為投標(biāo)小組成員,全過程參與投標(biāo)工作。
3.5投標(biāo)文件編制
3.5.1物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織投標(biāo)小組成員詳細(xì)研讀招標(biāo)文件,對招標(biāo)文件的每一條款要求達(dá)成一致理解,并就需要澄清的事項(xiàng)列出問題清單及解決途徑,在投標(biāo)小組內(nèi)分配工作任務(wù),這些任務(wù)包括(不限于):
a)就招標(biāo)文件中的問題與招標(biāo)單位進(jìn)行溝通、澄清;
b)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場踏勘,了解物業(yè)項(xiàng)目及周邊區(qū)域情況;
c)開發(fā)商(或物業(yè)小區(qū))過往與物業(yè)公司的合作表現(xiàn);
d)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)法規(guī)及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時(shí),開展相關(guān)市場及競爭對手調(diào)查等。
3.5.2上述各項(xiàng)工作完成后均必須形成書報(bào)告,詳細(xì)陳述收集信息內(nèi)容、來源、可
信程度,以分析結(jié)論和建議。
3.5.3投標(biāo)工作小組應(yīng)根據(jù)招標(biāo)書的格式要求逐項(xiàng)考慮,編制相應(yīng)的投標(biāo)書。編制時(shí)主要考慮以下方面的要求:
a)標(biāo)書的形式;
b)投標(biāo)書表述的內(nèi)容應(yīng)符合招標(biāo)書的情況;
c)適度的報(bào)價(jià);
d)投標(biāo)書所附的證據(jù)資料。
3.5.4投標(biāo)書一般應(yīng)包括以下內(nèi)容:
a)投標(biāo)函;
b)投標(biāo)報(bào)價(jià);
c)物業(yè)管理方案;
d)招標(biāo)文件要求的其他材料。
3.5.5在招標(biāo)單位沒有具體規(guī)定物業(yè)管理方案、成本測算要求時(shí),物業(yè)分公司應(yīng)按
《物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)》,以及《開辦費(fèi)用測算指引》、《日常運(yùn)作成本測算指引》的規(guī)定執(zhí)行。
3.6投標(biāo)文件的評審與批準(zhǔn)
3.6.1投標(biāo)文件完成后,物業(yè)分公司總經(jīng)理應(yīng)組織投標(biāo)小組成員對投標(biāo)文件進(jìn)行評審,評審結(jié)果應(yīng)形成書面記錄,并由參加人員聯(lián)名簽署。
3.6.2投標(biāo)文件的評審應(yīng)參照本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定內(nèi)容進(jìn)行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標(biāo)書格式是否滿足招標(biāo)文件的要求;
b)招標(biāo)文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標(biāo)文件中清晰體現(xiàn);
c)物業(yè)管理方案是否有針對性,能否體現(xiàn)招標(biāo)文件要求的特色,以及au*物業(yè)的品牌形象;
d)招標(biāo)文件涉及的服務(wù)要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導(dǎo)致分歧的表達(dá);
f)成本測算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業(yè)分公司內(nèi)部投標(biāo)文件評審?fù)ㄟ^后,應(yīng)將投標(biāo)文件及評審記錄一并報(bào)項(xiàng)目
所在公司審核、管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)。
3.7投標(biāo)書的報(bào)送及評標(biāo)
3.7.1經(jīng)管理公司經(jīng)營委員會批準(zhǔn)后的投標(biāo)文件,物業(yè)分公司投標(biāo)小組負(fù)責(zé)裝訂、密封并加蓋單位印章和總經(jīng)理印鑒,并按招標(biāo)規(guī)定的時(shí)間報(bào)送招標(biāo)單位參加開標(biāo)。
3.7.2物業(yè)分公司總經(jīng)理或指定專人代表公司參加招標(biāo)單位的開標(biāo)過程。根據(jù)招標(biāo)單位要求,公司的投標(biāo)代表對投標(biāo)文件的解釋和澄清必須在投標(biāo)承諾范圍內(nèi),對任何改變服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),以及可能引起服務(wù)成本增加的事項(xiàng),都必須重新按上述規(guī)定的程序進(jìn)行評審和報(bào)批。
3.8中標(biāo)及合同簽訂
3.8.1物業(yè)分公司收到招標(biāo)單位中標(biāo)通知后,應(yīng)按本手冊第6.3節(jié)《合同管理》的規(guī)定與招標(biāo)單位進(jìn)行合同文件的起草和談判,招標(biāo)文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標(biāo)文件中的承諾執(zhí)行。
3.8.2任何超出投標(biāo)文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業(yè)分公司總經(jīng)理在正式簽訂合
同前報(bào)項(xiàng)目所在公司、管理公司經(jīng)營委員會再次審批。
3.8.3所有參加投標(biāo)的項(xiàng)目,如未能中標(biāo)或未能最終簽訂(前期)物業(yè)服務(wù)合同的,物業(yè)分公司應(yīng)向項(xiàng)目所在公司、管理公司物業(yè)管理部提交書面報(bào)告,詳細(xì)分析未中標(biāo)或未簽訂合同的原因,總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
3.8.4投標(biāo)過程中形成的相關(guān)文件和記錄由行政人事部統(tǒng)一存檔保管,包括:投標(biāo)計(jì)劃書、招標(biāo)文件、相關(guān)調(diào)查分析報(bào)告、投標(biāo)文件及其評審記錄等。
4業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)合同的簽訂(續(xù)簽)
4.1各物業(yè)分公司在物業(yè)服務(wù)合同(或與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同)期滿前,應(yīng)組織本公司相關(guān)職能部門做好物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽工作。在合同期滿前三個(gè)月應(yīng)開展合同續(xù)簽工作,并在合同期滿前一個(gè)月完成物業(yè)服務(wù)合同的續(xù)簽。
4.2物業(yè)分公司在與業(yè)主委員會就物業(yè)服務(wù)合同續(xù)簽的洽談過程,應(yīng)完成以下工作:
a)總結(jié)分析上一合同期內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作,對(前期)物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行情況進(jìn)行評估;
b)針對性開展業(yè)主(住戶)調(diào)查,分析業(yè)主(住戶)滿意程序,收集業(yè)主(住戶)
意見和要求;
c)必要時(shí),開展針對性的競爭對手及周邊地區(qū)物業(yè)服務(wù)市場調(diào)查;
d)針對業(yè)主委員會要求改進(jìn)的方面,以及本公司認(rèn)為在后續(xù)服務(wù)中有能力改進(jìn)的方面進(jìn)行策劃,提出初步改進(jìn)方案。
4.3針對顧客需求及行業(yè)市場的變化,物業(yè)分公司應(yīng)在提出切實(shí)可行物業(yè)管理方案,在經(jīng)濟(jì)原則下滿足顧客需求變化,適應(yīng)行業(yè)市場競爭和發(fā)展。
4.4各地物業(yè)分公司在向業(yè)主委員會正式做出承諾,提交書面的物業(yè)管理方案或其它形式的物業(yè)服務(wù)策劃文案前,應(yīng)報(bào)項(xiàng)目所在公司審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。
4.5物業(yè)分公司與業(yè)主委員會正式簽訂物業(yè)服務(wù)合同前必須按本手冊第6.3節(jié)的規(guī)定執(zhí)行,履行相應(yīng)的合同評審和批準(zhǔn)手續(xù)。
5相關(guān)文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業(yè)管理方案編制要點(diǎn)
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費(fèi)用測算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運(yùn)作成本測算指引
5.4投標(biāo)計(jì)劃書
5.5投標(biāo)項(xiàng)目調(diào)查分析報(bào)告
5.6投標(biāo)書
5.7物業(yè)管理方案
第12篇 物業(yè)項(xiàng)目倉庫管理程序格式怎樣的
物業(yè)管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進(jìn)、出庫進(jìn)行有效的控制。
2. 范圍適用于公司各部門。
3. 職責(zé)3.1 房產(chǎn)后勤管理部負(fù)責(zé)對公司各部門倉庫管理工作的監(jiān)督。
3. 2部門經(jīng)理負(fù)責(zé)對本部門倉庫管理工作的監(jiān)督檢查。
3. 3倉管員負(fù)責(zé)按規(guī)定對倉庫進(jìn)行管理。
3. 4部門出納/行政管理人員負(fù)責(zé)監(jiān)督倉管員的盤點(diǎn)與記帳工作。
3. 5財(cái)務(wù)管理部協(xié)助審定調(diào)劑物資的價(jià)格。
4. 方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應(yīng)懸掛本部門《倉庫管理規(guī)定》,其規(guī)定中應(yīng)包括如下內(nèi)容:a.物資區(qū)域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領(lǐng)借用、盤點(diǎn)等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報(bào)廢物資、饋贈(zèng)物資、危險(xiǎn)品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據(jù)實(shí)際操作需要制訂流程或規(guī)定。
4.1.2各部門應(yīng)根據(jù)物資的種類、用途等特點(diǎn)以及易揮發(fā)、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實(shí)行分區(qū)管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險(xiǎn)品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區(qū)域劃分等應(yīng)做好標(biāo)識,標(biāo)識應(yīng)統(tǒng)
一、規(guī)范、清晰,并張貼在顯眼位置。
包裝盒、包裝箱上的標(biāo)識應(yīng)朝外。
4.1.4倉庫內(nèi)的消防設(shè)施應(yīng)功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個(gè)滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應(yīng)設(shè)立最低庫存量,以保證能及時(shí)掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標(biāo)識,除責(zé)任人外其他人未經(jīng)許可不得動(dòng)用。
4.1.7存放有爆炸或揮發(fā)性危險(xiǎn)品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經(jīng)檢驗(yàn)合格的物資進(jìn)行核實(shí)后,填寫《進(jìn)倉單》(辦公文具、資產(chǎn)及職能部門零星采購的物資除外),由相關(guān)人員簽字確認(rèn)后,按指定位置入庫,出納員憑《進(jìn)倉單》連同發(fā)票一同報(bào)銷,入庫的所有物資都必須及時(shí)登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現(xiàn)場使用,事后由采購員攜帶發(fā)票到倉庫填寫《進(jìn)倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3 對于已領(lǐng)出庫未使用必須返回倉庫的可單獨(dú)計(jì)價(jià)的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘?shù)纫约胺祩}物資價(jià)值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時(shí),倉管員必須填《進(jìn)倉單》,由返倉人員在《進(jìn)倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認(rèn),經(jīng)倉管員驗(yàn)收入庫后及時(shí)登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(lǐng)(借)用單》,項(xiàng)目清楚,手續(xù)齊全。
4.3.2 物資要按照'先進(jìn)先出'的原則發(fā)放。
對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,由倉管員銷帳。
剩余物資必須存放在剩余物資存放點(diǎn),剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3 急用物資領(lǐng)用人員必須填寫《物資領(lǐng)(借)用單》,對物資質(zhì)量情況作檢驗(yàn)記錄,隨后補(bǔ)辦審批手續(xù),由倉管員帳面銷帳。
4.3.4 《物資領(lǐng)(借)用單》由物資使用人填寫,相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人審批;
部門經(jīng)理須對整個(gè)物資領(lǐng)用合理性情況進(jìn)行監(jiān)督。
4.3.4 建立員工個(gè)人領(lǐng)用物資檔案,對所有需要?dú)w還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調(diào)動(dòng)、離職時(shí)由倉管員負(fù)責(zé)收回清點(diǎn),填寫歸還日期后驗(yàn)收入庫。
如有損壞或丟失倉管員應(yīng)在《交接手續(xù)完善表》或《離職手續(xù)表》上注明并按相關(guān)規(guī)定予以賠償。
4.4 物資盤點(diǎn)
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進(jìn)行盤點(diǎn),并填寫《倉庫物資盤點(diǎn)表》,報(bào)部門經(jīng)理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點(diǎn),以確保盤點(diǎn)的有效性、準(zhǔn)確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1 對于各類饋贈(zèng)品、回收物品、邊角料、萬科地產(chǎn)留下來的物資等,由部門根據(jù)實(shí)際情況按物資類別進(jìn)行入庫,倉管員及時(shí)登記入帳。
4.5.2 暫時(shí)不能處理的物資按待處理物資管理辦法進(jìn)行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1 對不能及時(shí)處理的物資、需報(bào)廢的物資,應(yīng)統(tǒng)一放置于待處理物資隔離區(qū),由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權(quán)限報(bào)批處理。
4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經(jīng)理根據(jù)待處理物資的情況可做出變賣、內(nèi)部調(diào)劑、報(bào)廢等處理。
4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報(bào)總經(jīng)理或授權(quán)人審批處理。
4.7對于需調(diào)劑的物資或資產(chǎn),報(bào)部門經(jīng)理審核后,以郵件形式發(fā)送房產(chǎn)后勤管理部。
4.8房產(chǎn)后勤管理部與財(cái)務(wù)管理部視情況進(jìn)行核實(shí)及價(jià)格審定,并由房產(chǎn)后勤管理部掛于物資供需網(wǎng)站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網(wǎng)站上查閱,確無可調(diào)配的物資時(shí),方可另行采購,否則財(cái)務(wù)管理部有權(quán)拒絕報(bào)銷。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危險(xiǎn)品管理程序》6.質(zhì)量記錄表格wy7.
5.5-01-f1《進(jìn)倉單》wy7.
5.5-01-f2《物資領(lǐng)(借)用單》wy7.
5.5-01-f3《倉庫物資盤點(diǎn)表》wy7.
5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手續(xù)完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《離職手續(xù)表》
第13篇 某物業(yè)項(xiàng)目裝修管理培訓(xùn)課件
物業(yè)項(xiàng)目裝修管理培訓(xùn)課件
一、裝修管理的意義
隨著物業(yè)業(yè)主的相繼進(jìn)駐,物業(yè)管理企業(yè)的日常管理重點(diǎn)將轉(zhuǎn)移到裝修管理中來,如果說業(yè)主辦理進(jìn)駐手續(xù)是跟物業(yè)企業(yè)第一次打交道,那么裝修管理將是業(yè)主逐步認(rèn)識到物業(yè)管理企業(yè)的管理模式、管理理念、管理人員素質(zhì)等具體信息,從而認(rèn)識、了解、認(rèn)可物業(yè)企業(yè)的管理與服務(wù)。同時(shí)也是物業(yè)管理人員了解業(yè)主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時(shí)機(jī)。
在業(yè)主裝修的過程中,將會產(chǎn)生一系列的問題,例如:違規(guī)裝修、環(huán)境衛(wèi)生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業(yè)主關(guān)系的處理等等。如何讓這些問題少發(fā)生或者不發(fā)生,就是考驗(yàn)我們工作能力的時(shí)候。
為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業(yè)知識。例如:房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業(yè)主的將不只是對物業(yè)管理人員的敬佩,更多的是對物業(yè)企業(yè)服務(wù)的認(rèn)可。
二、裝修管理的流程
業(yè)主在整個(gè)裝修過程中按照時(shí)間先后大致可分為三個(gè)階段:裝修手續(xù)辦理、裝修過程、裝修驗(yàn)收等階段。下面就每個(gè)裝修階段的不同特點(diǎn)加以分析。
1、裝修手續(xù)辦理
每個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的裝修手續(xù)辦理可能有所不同,一般的裝修手續(xù)辦理需要以下手續(xù):、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協(xié)議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達(dá)《裝修管理規(guī)定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續(xù)。
在業(yè)主辦理裝修手續(xù)和審核裝修圖紙的時(shí)候,要充分了解業(yè)主的真實(shí)裝修意圖,解答業(yè)主的相關(guān)問題。例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內(nèi)承重梁柱、改動(dòng)室內(nèi)門窗位置、移動(dòng)水電線路、移動(dòng)弱電線路(可視對講、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進(jìn)戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網(wǎng)、在頂層搭建構(gòu)筑物、改變室內(nèi)樓梯位置和樣式、改變空調(diào)安裝位置等等。解答了業(yè)主的這些疑問,就等于告知業(yè)主,那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,同時(shí)夸大改動(dòng)后可能給業(yè)主帶來的后果與麻煩,讓業(yè)主無形中形成如果這樣做將產(chǎn)生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業(yè)主辦理好裝修手續(xù)后就要開始進(jìn)場裝修,根據(jù)裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板瓷片鋪設(shè)、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業(yè)主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進(jìn)行,也可能交叉進(jìn)行,物業(yè)管理人員可根據(jù)現(xiàn)場情況靈活掌握。
業(yè)主的裝修過程將是物業(yè)企業(yè)裝修管理中的重中之重,要求我們的物業(yè)管理人員發(fā)揚(yáng)不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理,不能處理的及時(shí)上報(bào),并記錄在巡查記錄上,做到有據(jù)可查,有字(業(yè)主簽字)可認(rèn)。同時(shí)盡可能詳細(xì)記錄業(yè)主的裝修進(jìn)程,包括業(yè)主的水電改動(dòng)情況。當(dāng)業(yè)主入住后,如果裝修工程發(fā)生問題,而物業(yè)企業(yè)能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時(shí)也會讓業(yè)主感受到我們的細(xì)心、周到的服務(wù),貫徹了公司的服務(wù)宗旨。
3、裝修驗(yàn)收
當(dāng)施工單位施工完畢,業(yè)主提出裝修驗(yàn)收需求時(shí),物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)和業(yè)主、施工單位負(fù)責(zé)人一起對業(yè)主已經(jīng)裝修完成的房屋進(jìn)行驗(yàn)收。驗(yàn)收的主要任務(wù)是記錄和確認(rèn)業(yè)主在裝修過程中的違規(guī)行為,劃分相應(yīng)責(zé)任。裝修驗(yàn)收過程中如果發(fā)現(xiàn)容然存在相關(guān)問題,一定要讓業(yè)主、施工負(fù)責(zé)人簽字認(rèn)可,盡量減少物業(yè)企業(yè)在以后的工作中所擔(dān)的責(zé)任和維修工作量。
通過對業(yè)主裝修工程的驗(yàn)收,可以替業(yè)主挑裝修施工單位的毛病,讓業(yè)主真實(shí)感受到我們?yōu)樗氲?進(jìn)一步增進(jìn)感情,同時(shí)可以從側(cè)面了解相關(guān)施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經(jīng)驗(yàn)。
三、裝修施工過程的管理
前面講過,一般情況下業(yè)主的裝修流程為:裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續(xù)→材料、工人進(jìn)場→水、電線路改造→結(jié)構(gòu)改動(dòng)→鋪設(shè)地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛(wèi)生→入住。當(dāng)然這個(gè)流程并不是一成不變的,有時(shí)相關(guān)工作可能同時(shí)交叉進(jìn)行。在大多數(shù)業(yè)主的裝修過程中,上下水管線的改造最快,也就是2-3天的時(shí)間,長一點(diǎn)的大約7天左右,鋪設(shè)地板和瓷片的工期大約在5天左右,木工根據(jù)業(yè)主的需要有很大的變數(shù),但一般來講,木工占總工期的時(shí)間最長,強(qiáng)、弱電線路的改造往往跟隨木工的進(jìn)程而定,墻壁處理一般在10天左右。
分解業(yè)主的裝修流程和大致時(shí)間,目的就是找出容易發(fā)生違規(guī)裝修的階段和時(shí)間段,以便我們在相應(yīng)的階段和時(shí)間段加大巡查力度,及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理違規(guī)裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準(zhǔn)備工作
當(dāng)業(yè)主辦理好裝修手續(xù)以后,我們建議業(yè)主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開始裝修,影響了您的生活,請您諒解!”。好話說到前面,一旦將來有些噪音影響,衛(wèi)生影響,相鄰業(yè)主也不好意思投訴,這一點(diǎn)尤其是大多數(shù)業(yè)主已經(jīng)入住的小區(qū)更加重要。可能有的業(yè)主不愿意做,我們可以告訴業(yè)主,如果有業(yè)主投訴他家產(chǎn)生裝修噪音、衛(wèi)生污染,我們將嚴(yán)加管理,相信他會做的。
2、材料、工人進(jìn)場時(shí)的管理
在業(yè)主材料、工人進(jìn)場時(shí),需要安全部門崗的密切配合,如果發(fā)現(xiàn)有異常的裝修材料進(jìn)場,一定要問清楚:具體房號、材料用途,及時(shí)和業(yè)主溝通,了解材料的真實(shí)用途,對于違規(guī)裝修用材料阻擋在小區(qū)門崗之外。所謂異常的裝修材料包括:大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進(jìn)場預(yù)示著業(yè)主將大興土木,在房間內(nèi)砌墻、在頂層復(fù)式露臺上搭建構(gòu)筑物。因?yàn)榉块g的地板的承受重量是進(jìn)過嚴(yán)格計(jì)算后設(shè)定的,隨意增加地板的荷重,將會給整個(gè)房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構(gòu)筑物都是違反《物業(yè)管理?xiàng)l例》和小區(qū)《業(yè)主公約》的行為,這些行為我們都要嚴(yán)加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業(yè)主裝修工程的正是開始,同時(shí)也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數(shù)業(yè)主為了居住美觀,都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下,外表好看了,但隱患增大了。
大多數(shù)的水管材質(zhì)是ppr熱融管,相對來講,容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業(yè)主要求施工單位用加壓泵打壓,然后封閉4個(gè)小時(shí)以上,觀察壓力表的讀數(shù)變化情況,壓力表在±0.2個(gè)壓力下變動(dòng)為正常,否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全,是極端不科學(xué)的。壓力表和打壓泵是正規(guī)裝修公司必備工具,不能聽信施工工人的言詞,他可能是偷懶。
業(yè)主在衛(wèi)生間施工上水管道時(shí),建議業(yè)主將所有冷熱水管鋪設(shè)在離地面30
第14篇 物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序
物業(yè)項(xiàng)目公用設(shè)施管理程序(十五)
1.0目的本程序明確了對公用設(shè)施管理的職責(zé),方法和要求,以保證公用設(shè)施安全可靠的運(yùn)行。
2. 0適用范圍適用于公司目前所承接的物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施(煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng))及小區(qū)公用設(shè)施(電視閉路監(jiān)視系統(tǒng)、環(huán)境導(dǎo)視系統(tǒng)、造型景點(diǎn)、單車棚、公共照明、路燈等)。
3. 0職責(zé)3.1管理處負(fù)責(zé)由小區(qū)內(nèi)專業(yè)部門維修的市政公用設(shè)施的監(jiān)管及小區(qū)公用設(shè)施的日常維護(hù)管理。
3. 2管理部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施問題的外部協(xié)調(diào),負(fù)責(zé)小區(qū)公用設(shè)施的策劃。
3. 3工程部負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;
小區(qū)公用設(shè)施方案制定及小區(qū)公用設(shè)施供應(yīng)商的委托評審工作。
3. 4財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)按合同的規(guī)定向供應(yīng)商支付規(guī)定的費(fèi)用。
4.0實(shí)施程序
4.1小區(qū)內(nèi)市政公用設(shè)施的日常監(jiān)理
4.1.1市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工時(shí),管理處應(yīng)要求其出具書面申請及施工圖,在簽署初步意見后報(bào)工程部,工程部在不影響小區(qū)內(nèi)其它設(shè)施正常運(yùn)行的情況下對圖紙進(jìn)行審批。
4.1.2管理處根據(jù)工程部的意見收取押金,對施工進(jìn)行監(jiān)管,以保證小區(qū)的正常生活秩序及施工后的正?；謴?fù)。
4.1.3工程部在其施工、驗(yàn)收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補(bǔ)充在相應(yīng)的資料中。
4.1.4市政施工單位在小區(qū)內(nèi)施工期間,管理處應(yīng)每日不少于兩次巡視檢查,以實(shí)行對市政公用設(shè)施的監(jiān)管,如發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在公用設(shè)施巡檢記錄表上做出記錄并及時(shí)通知市政有關(guān)業(yè)務(wù)部門迅速處理。
4.2小區(qū)公用設(shè)施的日常監(jiān)理
4.2.1 管理部負(fù)責(zé)對小區(qū)公用設(shè)施進(jìn)行策劃,工程部制定方案并上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo),經(jīng)批準(zhǔn)后組織實(shí)施,竣工后將資料整理歸檔。
4.2.2 工程部負(fù)責(zé)按《建筑物維護(hù)管理程序》的規(guī)定對小區(qū)公用設(shè)施的維修、保養(yǎng)進(jìn)行發(fā)包和評審,并將情況通知管理處。
4.2.3 管理處負(fù)責(zé)各自小區(qū)公用設(shè)施的日常維修,無法完成的維修改造工程報(bào)工程部安排。
4.2.4 管理處負(fù)責(zé)對供應(yīng)商按合同要求進(jìn)行監(jiān)管,并配合工程部對供應(yīng)商進(jìn)行評審。
4.3故障狀態(tài)的處理
4.3.1 小區(qū)市政公用設(shè)施的故障由管理處直接向市政業(yè)務(wù)主管單位聯(lián)系報(bào)修,影響較大時(shí)應(yīng)及時(shí)向管理部報(bào)告,同時(shí)將結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。
4.3.2 各管理處負(fù)責(zé)受理小區(qū)公用設(shè)施故障,并通知供應(yīng)商,將處理結(jié)果記錄在公用設(shè)施巡檢記錄表上。
4.3.3 如供應(yīng)商不能按合同要求及時(shí)進(jìn)行維修的,管理處應(yīng)將情況上報(bào)工程部,由工程部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理。
4.3.4 如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務(wù)。
4.3.5 公用設(shè)施日常巡檢的時(shí)間為每周一次;
但在臺風(fēng)暴雨前后必須加強(qiáng)巡檢,以防故障發(fā)生。
5.0相關(guān)文件與記錄008-01公用設(shè)施巡檢記錄表008-02小區(qū)臨時(shí)開挖申請表010-01供應(yīng)商資格評定表010-02合格供應(yīng)商清單
第15篇 物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理整體分期物業(yè)管理責(zé)任書
物業(yè)項(xiàng)目總經(jīng)理整體(分期)物業(yè)管理責(zé)任書
為確保項(xiàng)目所屬物業(yè)公司責(zé)任目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn),經(jīng)項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)管理公司總經(jīng)理共同協(xié)商,確定了年度工作責(zé)任目標(biāo),并由物業(yè)管理公司總經(jīng)理代表__物業(yè)管理公司與項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理簽訂本責(zé)任書。
第一條項(xiàng)目物業(yè)基本狀況
項(xiàng)目數(shù)值
1占地面積
2總建筑面積住宅建筑面積商業(yè)建筑面積
地下室面積其他面積
3容積率
4住宅類型
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用住宅商業(yè)
5停車位地面地下
停車服務(wù)費(fèi)地面地下
6綠地面積綠地率
7其他
8備注
一、經(jīng)濟(jì)目標(biāo)
第二條責(zé)任目標(biāo)
1、責(zé)任期內(nèi)管理費(fèi)總收繳率不低于%
2、整個(gè)項(xiàng)目在經(jīng)營期內(nèi)物業(yè)管理成本不超過:萬元,其中開辦費(fèi)------;為發(fā)展商提供服務(wù)成本的測算:------經(jīng)營期收支盈虧------(收入----支出----)
4、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):;停車服務(wù)費(fèi):元/個(gè).月
二、安全目標(biāo)不發(fā)生重大安全責(zé)任事故;
注:重大安全責(zé)任事故是指:
因失職或玩忽職守引發(fā)的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的公司重要財(cái)產(chǎn)報(bào)廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的火災(zāi)事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的水浸事故;因失職或玩忽職守引發(fā)的惡性治安事件。
三、管理指標(biāo):
1、在責(zé)任期內(nèi)導(dǎo)入(維系)iso9001質(zhì)量體系、iso14001環(huán)境體系運(yùn)作;
2、責(zé)任期內(nèi)達(dá)到(保持)級優(yōu)秀物業(yè)管理(生態(tài)示范)小區(qū)(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;
3、配合地產(chǎn)公司銷售工作
4、其他需要設(shè)定的目標(biāo)
四、質(zhì)量目標(biāo)
1、業(yè)主(用戶)綜合滿意度調(diào)查的滿意率達(dá)到%以上,
第三條管理權(quán)限及義務(wù)
一、物業(yè)公司總經(jīng)理權(quán)力
1、人事管理權(quán):
(1)對物業(yè)管理公司經(jīng)理級及經(jīng)理級以下員工(不含財(cái)務(wù)人員)的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán);
(2)對物業(yè)管理公司副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、管理處主任、人員任免、調(diào)配、解聘和獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):
日常經(jīng)營管理資金元以內(nèi)(不含固定資產(chǎn)的購買)的支出決定權(quán)。
3、獎(jiǎng)金分配權(quán):
(1)在物業(yè)公司核定的工資總額內(nèi)有權(quán)對各部門工資與獎(jiǎng)金額度進(jìn)行調(diào)整與分配;
(2)按與下屬各部門經(jīng)理簽訂的《目標(biāo)管理責(zé)任書》的責(zé)任目標(biāo)完成情況對責(zé)任人實(shí)施獎(jiǎng)金分配,但應(yīng)報(bào)項(xiàng)目公司備案。
二、項(xiàng)目所在公司權(quán)力
1、人事管理權(quán):對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的任免、調(diào)配、解聘、獎(jiǎng)罰的建議權(quán)。對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)經(jīng)理的獎(jiǎng)罰權(quán)、任免權(quán)、解聘權(quán)和調(diào)配權(quán)。
2、財(cái)務(wù)管理權(quán):對物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo),對其運(yùn)作狀況的審計(jì)權(quán)、監(jiān)控權(quán)。
3、考核權(quán):
(1)對物業(yè)管理公司運(yùn)作狀況的督導(dǎo)、檢查權(quán);
(2)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績效考評權(quán)、獎(jiǎng)罰權(quán)。三、物業(yè)管理公司總經(jīng)理義務(wù)
1、接受項(xiàng)目所在公司的行政領(lǐng)導(dǎo)和管理公司物業(yè)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo);
2、確保責(zé)任目標(biāo)的逐步實(shí)現(xiàn);
3、向地產(chǎn)公司和物業(yè)管理部進(jìn)行工作匯報(bào);
4、自覺接受上級公司的監(jiān)控、考評、檢查;
5、保證物業(yè)公司各個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程的貫徹執(zhí)行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養(yǎng)人才。四、上級公司義務(wù)
1、及時(shí)提供合適的業(yè)務(wù)支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標(biāo)考評
一、項(xiàng)目所在公司財(cái)務(wù)部定期(不定期)監(jiān)控、審計(jì)、檢查物業(yè)公司資金的
運(yùn)作和其他財(cái)務(wù)工作。檢查標(biāo)準(zhǔn)、辦法依據(jù)行業(yè)法規(guī)和集團(tuán)公司的財(cái)務(wù)規(guī)定;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。
二、項(xiàng)目所在公司定期(不定期)監(jiān)控、檢查所屬物業(yè)管理公司成本控制工作;檢查結(jié)果作為績效考評的依據(jù)之一。
三、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會負(fù)責(zé)對物業(yè)管理公司總經(jīng)理的績效考評?？荚u標(biāo)準(zhǔn)辦法依據(jù)項(xiàng)目所在公司(或管理公司)績效考評相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程、制度,日常工作檢查情況和本目標(biāo)管理責(zé)任書。
第五條獎(jiǎng)懲條款
一、獎(jiǎng)勵(lì)措施
1、如果責(zé)任目標(biāo)完成,則物業(yè)公司總經(jīng)理可按項(xiàng)目所在公司的獎(jiǎng)金分配方案對員工發(fā)放獎(jiǎng)金。
2、超額獎(jiǎng)勵(lì):如果超過目標(biāo)利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎(jiǎng)勵(lì)金:
二、懲罰措施
1、如果本責(zé)任書所列的三類責(zé)任目標(biāo)不能全部完成,則每不能完成其中一項(xiàng)指標(biāo),扣減項(xiàng)目所屬物業(yè)管理管理公司整個(gè)獎(jiǎng)金總額的5%,物業(yè)總經(jīng)理個(gè)人應(yīng)得獎(jiǎng)金的10%,直至扣除全部獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰;
2、責(zé)任期內(nèi)發(fā)生重大安全責(zé)任事故,上級公司將追究總經(jīng)理及相應(yīng)責(zé)任人責(zé)
任,視情節(jié)扣罰一定比例的獎(jiǎng)金,并承擔(dān)相應(yīng)的行政處罰。
第六條目標(biāo)的調(diào)整
一、若發(fā)生不可抗力致使責(zé)任目標(biāo)無法完成,則本目標(biāo)管理責(zé)任書失效,遺留問題由項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會與物業(yè)公司總經(jīng)理共同協(xié)商處理;
二、責(zé)任目標(biāo)的調(diào)整按《目標(biāo)管理責(zé)任制》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條其他
一、本目標(biāo)管理責(zé)任書一式肆份,管理公司物業(yè)管理部備案壹份,項(xiàng)目所在公司存檔壹份,所屬物業(yè)管理公司存檔壹份,物業(yè)公司總經(jīng)理壹份。
二、未盡事宜由物業(yè)公司總經(jīng)理同項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員會協(xié)商解決,補(bǔ)充條款與責(zé)任書具有同等效力。
三、在責(zé)任期內(nèi)物業(yè)公司總經(jīng)理違反公司其它制度按相關(guān)規(guī)定處理。
四、若責(zé)任書簽署人發(fā)生變動(dòng),繼任者有責(zé)任繼續(xù)履行責(zé)任書所規(guī)定事項(xiàng),
并承擔(dān)相關(guān)責(zé)權(quán)。
五、項(xiàng)目所在公司經(jīng)營管理委員對相應(yīng)目標(biāo)管理責(zé)任書有最終解釋權(quán)。
六、本目標(biāo)管理責(zé)任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理:所屬物業(yè)管理公司總經(jīng)理:
日期:日期:
