第1篇 經營管理科科長崗位責任制
第一條在礦長的領導下，全面負責經營管理科的工作，做好全礦的經營管理工作。
第二條 負責組織編制、修定人事管理制度。
第三條 負責組織編制、修定勞動工資管理制度。
第四條 負責組織編制、修定物資管理制度。
第五條 負責組織編制、修定綜合考核管理制度。
第六條 負責組織制定人員招聘、解聘計劃
第七條 負責組織制定人力資源配置計劃
第八條 負責同公司及相關單位進行工作協調
第九條 負責各種資料的審批。
第十條 負責協調、解決員工關心的熱點、難點問題。
第十一條 負責組織本科室員工進行業(yè)務學習
第2篇 商業(yè)物業(yè)經營管理
商業(yè)物業(yè)的經營管理
商業(yè)物業(yè)是為人民生活和社會生產提供購物的活動場所。
商業(yè)物業(yè)管理具有的特點包括:服務對象的雙重性,即租戶和進出的購物人員;使用時間相對固定,一般商業(yè)物業(yè)的時間都有個具體的營業(yè)時間,而且這時間是不輕易改變的;人員活動的集中和雜亂,來自不同地方的人員聚集一塊,并且各層次的人員不等;人流、物流同時進出,在進出的過程中即有人員也同樣有貨物一同;建筑空間大,建筑物內空間以貨架擺設為多,很少間隔物。
按建筑規(guī)模來分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、市級購物中心。建筑規(guī)模在3萬-10萬平方米之間,服務人口在30萬以上,年營業(yè)額在5億元以上。
2、地區(qū)級購物商場。建筑規(guī)模1萬-3萬平方米,服務人口在10萬之間,年營業(yè)額在1億-5億元之間。
3、居住區(qū)商場。建筑規(guī)模在0.3萬-1萬之間,服務人口在1萬-5萬之間,年營業(yè)額在3000萬-1億元之間。
按產權性質分,商業(yè)物業(yè)可分為三類:
1、臨時轉移產權型。即開發(fā)商把物業(yè)的產權以一定年限的形式出售給投資者,到期后,開發(fā)商退還投資款,收回物業(yè)。
2、統一產權型。以出租的形式經營物業(yè),產權統一,招租、管理等也統一,便于管理,經營效果比較好。
3、分散產權型。把物業(yè)產權出售給多個業(yè)主,,形成多人共有產權,缺乏管理的統一,無法樹立整體運營的形象,經營效果不理想。
按建筑結構分類為:敞開型;封閉型。
按建筑功能分類為:綜合型;商住兩用型。
商業(yè)物業(yè)管理的內容
1、營銷管理
(1)市場推廣。做好宣傳工作,通過廣告宣傳活動,樹立良好的商業(yè)企業(yè)形象,擴大商業(yè)物業(yè)的知名度和影響力,為企業(yè)的市場經營打下基礎。
(2)選配承租商。只有保證50%以上的出租面積是由實力雄厚的企業(yè)承租,才能使物業(yè)管理企業(yè)生存下去,不斷的發(fā)掘、選配新的租戶。
(3)確定合理租金。租金應在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎租金的基礎上,根據物業(yè)所在地理位置、規(guī)模、設備配置、服務水準和商品類型、規(guī)格、數量、質量與價格等方面的差異進行分類,作為定價的調劑因素,以便合理確定每處、每層、每間房屋的租金。同時還要根據市場情況、租戶的租賃經營期限、租戶的經濟實力和信譽水平、租戶租賃物業(yè)面積的大小等,對這些基礎租金予以適當調整。
2、日常管理
(1)對租戶的管理。建立租戶檔案,收存租賃合同文本復印件,詳細了解租戶的信息,與租戶建立良好的關系,及時溝通,對租戶的要求盡量給予及時的答復。
(2)安全保衛(wèi)工作。做好門前警衛(wèi),注意車輛與行人的安全;協助阻止可疑分子逃出;注意職工專用通道的安全檢查;加強值班和巡邏,并著便衣暗中巡視,晚上盤點完后鎖好門窗,嚴格檢查清場。啟封時,按預定路線從上到下,從里到外逐層啟封并做好記錄。
(3)消防工作。對消防龍頭、滅火器、消防通道定期檢查和不定期抽查,確保專項設備的專項使用,貫徹'預防為主,防消結合'的方針。提高承租戶及業(yè)主的危機意識,制定各種安全規(guī)章制度。
(4)服務性設備的管理。電梯(客運、貨運、自動扶梯)的安全性堅持檢查,發(fā)現問題及時報修,對水電系統、衛(wèi)生設備要做好日常檢查工作,避免在使用過程中發(fā)生問題。
(5)交通組織管理。在現有條件下管理好交通,以有效地引導和留住顧客,為商場的業(yè)主帶來更多的商機和利潤。
(6)清潔衛(wèi)生管理。做好商場內部的環(huán)境清掃,停車場、廣場、衛(wèi)生死角的清潔。
(7)綠化美化管理。通過盆景、綠地、花草、雕塑、噴泉等形式修飾商場內外,給顧客和員工一個溫馨、舒適、優(yōu)美的購物和工作環(huán)境。商場的綠化美化管理不僅直接影響著管理者管理水平的定級,而且直接塑造著顧客心中的商場形象,影響著顧客對商場的信譽和層次的判斷。
(8)停車場的管理。有效的疏導和管理車輛的進出和停放,盡可能的避免車輛的損壞和丟失。
商業(yè)物業(yè)管理的要求
(1)保持良好的商業(yè)特色和一貫的管理形象。商場管理突出一貫形象,使顧客熟悉、認知、印入腦海,并潛移默化地產生聯想,通過具體對象、特征部分的認可,逐步強化認識,達到接受目的。當商業(yè)市場進入印象時代后,消費者認可的是店牌、品牌,同樣的商品在不同的商場會有不同的價值,會給企業(yè)帶來不同的效益。
(2)營造良好的商業(yè)服務環(huán)境。商場環(huán)境是否優(yōu)美、清潔,綠化情況如何等,不僅直接影響著顧客的購物欲望和在商場逗留的時間,進而也影響到商場的營業(yè)利潤,而且會給顧客和員工留下深刻的印象,從而影響商場在社會的形象和商業(yè)競爭力。商場環(huán)境的好壞也影響顧客的環(huán)境意識。
(3)提供高標準的保安服務。大型商場營業(yè)面積大,商品多,價值大,人群的層次、素質和來源較復雜,管理起來困難,治安保衛(wèi)工作十分艱巨,所以需要提供高標準的治安服務。
(4)高度重視消防管理。商業(yè)物業(yè)建造費用高,內部設施完善,裝飾豪華,流動資金和各類高檔消費品儲存較多,一旦發(fā)生火災比一般建筑物的直接損失要高,還會在國內外造成不良的社會政治影響。
第3篇 萬象城市場經營管理模式
華潤萬象城市場經營管理模式
第一條 經營理念:365天引領都市潮流
第二條 企業(yè)宗旨:與客戶共創(chuàng)價值
第三條 品牌定位:品牌萬象城時尚之都
第四條 管理理念:品牌管理創(chuàng)造品牌效益
第五條 組織架構:垂直化管理架構
1、總經辦
(1)總經理一名,負責商場事務的全面管理;
(2)常務副總經理一名,負責商場日常事務管理,總經理不在時,代理行使總經理職權;
(3)總經理助理一名,協助總經理管理商場日常事務;
2、行政部
(1)辦公室主任一名,負責商場辦公事務管理和各部門的協調工作;
(2)辦公室秘書一名,配合辦公室主任處理各項辦公事務;
(3)行政主管一名,配合辦公室主任,負責商場員工制度和考勤管理;
(4)辦公室文員兩名,負責辦公室文檔管理、文字處理和具體辦公事務;
3、人事部
(1)人事部主任一名,負責商場人事管理、培訓和協調工作;
(2)培訓講師兩名,專職商場各部門人員培訓;
(3)營業(yè)助理兩名,配合人事主任處理人員招聘、考核、培訓、上崗等工作;
4、財務部
(1)財務主管一名,負責商場財務管理;
(2)會計一名,負責商場帳務工作;
(3)統計一名,負責商場銷售報表審核和統計工作;
(4)出納一名,負責商場帳務結算;
5、市場部
(1)市場總監(jiān)一名,負責商場管理、行銷和廣告策劃;
(2)策劃一名,負責市場行銷策劃和文案創(chuàng)作;
(3)市調一名,負責市場調查和分析;
(4)價格巡查一名,負責本商場和其他商場的價格巡查;
(5)美工兩名,負責商場包裝、設計和美工
第4篇 物管師物業(yè)經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業(yè)經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業(yè)經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業(yè)管理,要求從傳統的物業(yè)運行管理服務,向策略性的物業(yè)資產價值管理方向拓展
b物業(yè)經營管理活動既包括了以保證物業(yè)正常使用的運行操作管理,也包括了將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業(yè)經營不是一個特定的專業(yè)領域,而是由物業(yè)管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經營管理全部內容的是()。
a居住物業(yè)b收益性物業(yè)c大型非房產物業(yè)d非房產物業(yè)
3、下列選項中,物業(yè)管理是其物業(yè)經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業(yè)再生產也能正常運行
8、下列關于物業(yè)價格的說法,不正確的是()。
a物業(yè)價格是獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價
b物業(yè)價格是和平地獲得他人的物業(yè)所出的代價
c物業(yè)價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業(yè)作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業(yè)價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統的因素。
a社會環(huán)境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態(tài)協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區(qū)域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規(guī)劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規(guī)劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況,分析未來相關市場區(qū)域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業(yè)管理的中短期計劃通常是以物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業(yè)租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規(guī)定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業(yè)管理企業(yè)實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統應用水平b可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略c智能化小區(qū)d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續(xù)租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業(yè)成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業(yè)成本c財務費用d人員費用
24、物業(yè)管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監(jiān)督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業(yè)服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業(yè)管理企業(yè)b建設單位和業(yè)主委員會
c業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)d以上提到的三方一起
26、物業(yè)管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業(yè)主樹立正確的物業(yè)管理觀念,提高自治能力
b推動物業(yè)管理企業(yè)不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發(fā)生不利事件或損失是不確定的,可能發(fā)生也可能不發(fā)生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發(fā)生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業(yè)管理企業(yè)為了持續(xù)從事物業(yè)管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業(yè)管理企業(yè)將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業(yè)管理、經營、服務中去的過程
c物業(yè)管理企業(yè)在籌資和開展物業(yè)管理、經營、服務過程中,所發(fā)生的各種成本費用
d物業(yè)管理企業(yè)所取得的各種收入,如物業(yè)管理報酬、開展物業(yè)經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業(yè)管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業(yè)管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業(yè)管理企業(yè)作為具體評價對象
b以物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力、資產運營水平和后續(xù)發(fā)展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區(qū)甚至全國各行業(yè)的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業(yè)管理企業(yè)公正、客觀的評價的結果
31、物業(yè)管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業(yè)所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業(yè)經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業(yè)經濟指標b服務滿意度c物業(yè)品牌化d以上都是
35、零售商業(yè)物業(yè)在選址和規(guī)劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業(yè)物業(yè)的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業(yè)的物業(yè)資產是指()。
a企業(yè)為了生產和持續(xù)發(fā)展而擁有的房地產
b企業(yè)為了生產而擁有或租用的房地產
c企業(yè)為了生產和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產
d企業(yè)維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續(xù)發(fā)展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業(yè)經營管理,是指為了滿足業(yè)主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業(yè)主提供綜合性管理服務。1
a物業(yè)管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業(yè)管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業(yè)納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮(zhèn)土地使用和房產稅c企業(yè)所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業(yè)價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優(yōu)質高價,劣質低價d都是受區(qū)位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業(yè)應是估價對象物業(yè)的類似物業(yè)
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發(fā)展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規(guī)模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續(xù)性合同
9、在營業(yè)成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業(yè)管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業(yè)建設單位在開發(fā)所訂立的合同 207
b前期物業(yè)服務合同與物業(yè)服務合同
c業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動有關的合同
d物業(yè)管理企業(yè)與專營公司訂立的有關物業(yè)管理活動的專項服務合同
e后期物業(yè)管理合同
12、物業(yè)服務合同具有()特征。212
a物業(yè)服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業(yè)服務合同是有償合同c物業(yè)服務合同具有過渡性
d物業(yè)服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業(yè)服務合同是勞務合同
13、企業(yè)財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業(yè)的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業(yè)的特點,主要表現在()。302
a所處區(qū)位好,規(guī)模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)管理e保持產權的完整性是寫字樓物業(yè)保值的關鍵
15、零售商業(yè)物業(yè)的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業(yè)維護e運行管理
16、物業(yè)管理企業(yè)運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規(guī)范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業(yè)管理企業(yè)類型的有()。
a管理型物業(yè)管理企業(yè)b托管型物業(yè)管理企業(yè)c專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
d非專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)e綜合型物業(yè)管理企業(yè)
18、下列對物業(yè)價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業(yè)價格受區(qū)位的影響很大b物業(yè)價格實質上是物業(yè)權益的價格
c物業(yè)價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業(yè)價格形成的時間較短e物業(yè)價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業(yè)估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業(yè)的發(fā)展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環(huán)境、自然環(huán)境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業(yè)管理善進行監(jiān)督建議的權利
c有監(jiān)督承租人按照合同規(guī)定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國家房管政策和物業(yè)管理公約、管理規(guī)定的權利
22、客戶關系管理對企事業(yè)的作用有()。
a能夠改善企業(yè)形象,提升企業(yè)生產力
b能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源,優(yōu)化業(yè)務流程
c能夠提高企業(yè)、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業(yè)銷售收入e能夠改善企業(yè)服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規(guī)定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業(yè)的贊助、捐贈支出
c物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進行癲狂裝修發(fā)生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業(yè)價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業(yè)分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業(yè)管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發(fā)零售商業(yè)項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業(yè)物業(yè)資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業(yè)資產b買賣物業(yè)資產 c剝離物業(yè)資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業(yè)物業(yè)資產管理的內容包括()。
a編制企業(yè)物業(yè)資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第5篇 成功牙科診所的經營管理要素
成功牙科診所的經營管理要素
口腔醫(yī)療的專業(yè)特點決定了社區(qū)化、小型化診所是國際口腔醫(yī)療的基本模式,也是中國口腔醫(yī)療發(fā)展的大趨勢。分級醫(yī)療及功能分化是我國口腔醫(yī)療發(fā)展的另一趨勢。學習和借鑒國外口腔診所管理的成功經驗將促進我國口腔診所成長和發(fā)展。
美國權威的口腔診所管理專家指出:成功的牙科診所必須具備以下六個要素:
1. 良好的管理系統:包括醫(yī)生、助手及輔助人員的適當配比;優(yōu)化的診療流程;準確的病人約定;協調的整體工作;以及客觀、準確的統計評估管理系統;
2. 舒適便利的環(huán)境:創(chuàng)造家庭化的環(huán)境,實現人性化的服務,以消除患者的恐懼心理,增加安全感,培養(yǎng)親近感,并調節(jié)醫(yī)務人員的情緒,也便利醫(yī)護工作;
3. 團隊精神:診所的醫(yī)護人員必須具備積極向上的精神風貌、熱忱周到的服務態(tài)度、團結友愛的人際關系、配合默契的工作氛圍、忠誠執(zhí)著的敬業(yè)精神和至精至善的醫(yī)療作風;
4. 技術更新:高標準的醫(yī)療質量是診所生存、發(fā)展的基礎,而先進的診療技術是醫(yī)療質量的保證,因此技術更新是診所長遠發(fā)展的必然之路,也是吸引患者的主要途徑;
5. 高效:高效率的工作就是要用最少的時間、最少的花費獲得最大的收入;產出效率是評價診所成功與否的主要指標,其中最重要的指標是個人產出率、單椅位產出率及投入產出比;
6. 交流與合作;于當地牙醫(yī)間的學術交流可以提高業(yè)務水平;經營合作可形成行業(yè)規(guī)范;維護權益;市場合作可擴大市場;通過參與和資助當地社區(qū)的公益活動也可以擴大診所影響,建立品牌形象。
現代化口腔診所有'六化'標準就是家庭化環(huán)境、人性化服務、規(guī)范化操作、標準化收費、科學化管理、市場化經營。建好口腔診所有一個'一、二、三、四'要點:'一個目的'就是要創(chuàng)造效益;'二個方面'就是醫(yī)療質量,服務質量;'三項理念'是指無痛治療,無交叉感染,無近、遠期礙害;'四條措施':建立病人聯系卡、效益核算卡、質量保障卡、繼續(xù)教育卡。認真做到這'一、二、三、四',診所將立于不敗之地、長興不衰。醫(yī)療質量是診所發(fā)展中永恒的主題,它是患者關注的焦點和社會聲譽的基礎,也是降低醫(yī)療風險的最重要環(huán)節(jié)。做好醫(yī)務人員的遴選和規(guī)范化技術培訓,建立完善的規(guī)章制度是控制醫(yī)療質量的關鍵。
成本核算是齒科診所管理的重要內容,在美國牙醫(yī)診所的成本項目一般包括:醫(yī)生員工工資(15~22%)、技工制作費(7~10%)、材料等消耗品(4~6%)、房屋租金(5~6%)、前臺(2%)、維修(1%)、保險(1~2%)、財務管理(5%)、市場(1~2%)、雜支(2~3%)等,合計約占收入的39~58%。成本所占比例與診所的規(guī)模和管理水平有密切關系,降低成本使之保持在最合理狀態(tài)是診所管理的重要課題。
大部分口腔醫(yī)療其實都屬于生活需要的部分,可算作是一項特殊的消費,因而也需要推銷。推銷則離不開了解患者實際(病情、經濟),良好的交流和獲得患者信任等要素。迪斯尼的成功啟示是:1、為你的事業(yè)創(chuàng)造一個令人矚目的夢想2、讓他人相信你的夢3、要與眾不同4、知道你顧客的需求5、超出你顧客的期望值6、給你的顧客一個值得記憶的經歷。還有一個推銷的3a原則,既有支付能力(affordability)、有效有益的結果(availability)、親和力(affinity)。實施這一原則必須注意傾聽患者的需求,關注患者的狀態(tài)和問題,真誠的關愛他們,給他們最好的幫助。具體到如何進行'推銷'則涉及許多技巧,如不要要求患者對治療方案等問題做選擇,比較好的辦法是給出最佳的方案和建議,盡可能讓患者知情(如治療的利弊等),并且不要輕易指責患者的錯誤。提高'產量'是營銷高效獲利的重要保證,指定科學合理的治療計劃;讓患者在最舒適的環(huán)境下接受治療;用準確的預約以保持治療的連續(xù)性和時效性,以及熟練高效的操作技術都可以很好的促進診所的高產出。
如何保護診所首先要嚴格遵守相關的規(guī)章制度及規(guī)范(包括診療指南及技術操作規(guī)范等);努力提高醫(yī)護人員的診療護理技術;嚴格履行告知義務;規(guī)范病例書寫及保留完整的醫(yī)療資料;建立處理和防范醫(yī)療糾紛的預案;杜絕非法行醫(yī)及超范圍行醫(yī);依法正確處理醫(yī)療糾紛。
診所就診環(huán)境是患者的第一印象,從市場促銷的角度來講,診所的整體布局、氣氛、情調和品位在吸引患者和增加與患者親和力方面有重要作用。診室的設置應該滿足多功能需要、舒適適用、使用方便、簡單便于清潔,按使用頻率排列器材及物品,留有余地,避免影響病人情緒的設置。
口腔醫(yī)療的'三無'理念即無痛治療、無交叉感染、無近/遠期礙害,是'以病人為中心'思想在口腔醫(yī)療活動中具體體現,應成為我國口腔醫(yī)療的基本規(guī)范、普及、實現這一理念則應是我國廣大義務工作者的努力目標。
長期以來,傳統口腔治療方式給患者帶來強烈的恐懼感,已成為阻礙患者就診的重要原因。治療無痛本身就是患者在口腔治療中的基本精神需求。無痛治療理念的提出改變了傳統的治療觀念,體現了對患者的尊重和關愛,創(chuàng)造了舒適愉悅的治療條件,并且實踐了'以人為本'的醫(yī)療思想。因此以現代麻醉及治療技術為依托的無痛治療被視作是口腔治療的基本條件。
目前我國愛滋病患者超過百萬,乙肝患者超過億,而口腔治療可能成為血液、體液傳播性疾病的重要傳播途徑,因此斷絕經口腔治療的傳播途徑也是對口腔醫(yī)療的基本要求,無交叉感染是牙科治療中保護患者和醫(yī)生安全的重要措施quot;個人專用'則是防止交叉感染的有效途徑,如'六個一':即每位患者專用一套手機、一副(多副)手套、一套治療彎盤、一套隔離罩、一套小器械、一杯消毒液,可以有效防止交叉感染;一些公用物品也應采用嚴格的'一人一消毒'的方式實現'個人專用'。另外對傳染病患者還應采取以下強化措施:防護面罩、護目鏡、全身隔離衣、雙人四手操作、治療后椅位、設備的徹底消毒等。而強化醫(yī)護人員預防觀念、責任感和職業(yè)道德是實現'無交叉感染'的關鍵。
無近、遠期礙害意為不因治療造成不必要的口腔軟、硬組織損傷,不因治療給患者帶來口頜系統的遠期損害,即強調治療的少創(chuàng)性、時效性和安全性。不正確的治療可能造成的口腔組織的損傷或近期與遠期效果的矛盾,甚至損害患者的近、遠期利益。要防止近、遠期礙害就要求醫(yī)務人員具有廣博的知識基礎、規(guī)范的技術教育、嚴謹的作風教育、良好的醫(yī)德教育等是真正實現無近、遠期礙害的基礎和保證。
隨著口腔診所的迅速發(fā)展,競爭將是必由之路,應在競爭中求生存,在競爭中發(fā)展。公平競爭才是診所立于不敗的正道,惡性的低價位競爭既損害行業(yè)也損害自己。
第6篇 永安物業(yè)管理公司經營理念內容
永安物業(yè)管理公司經營理念:
中等收費、高標準服務:公司承諾在整個行業(yè)中保持中等收費標準,絕不低價的惡性競爭,也不追求高標準收費,保持合理的收費標準;把更多的實惠讓給客戶,讓客戶物有所值;為客戶提供高標準的服務,讓客戶滿意是我們的追求。
以質量立足市場:以高標準質量服務立足市場,并不斷的超越市場服務,使九洲物業(yè)獲得市場的認同。
以品牌延續(xù)市場:要做就要做好,要做就要做精,并樹立良好的市場口碑和“一諾千金”的社會信譽。
企業(yè)管理理念:
用人理念:人盡其材,職以能分。
市場理念:市場就是我們的立足點,沒有市場,其他一切都無從談起。
品位理念:品牌是客戶用心托起來的。
崗位理念:
對自己工作目標要求的高低與自己對企業(yè)的忠誠度成正比。
“想干與不想干”是“德”的問題;“會干與不會干”是“才”的問題;“能干與不能干”是“創(chuàng)新”的問題。
面對業(yè)主的一線員工表現如何,決定了企業(yè)在市場中的成敗。
服務理念:
親情服務:物業(yè)管理不是無所不能,但要竭盡所能;
到位服務:想業(yè)主未想之前,做業(yè)主未做之前;
細微服務:物業(yè)管理無小事;
員工座右銘:
將小事做成精品。
將細節(jié)做到極至。
將投訴做成驚喜。
時刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引導,員工無目標。
投入業(yè)主的需求,才產出業(yè)。
第7篇 x房地產經營管理部功能描述
房地產經營管理部功能描述
1、負責公司戰(zhàn)略研究工作
負責競爭對手經營模式、資源狀況、未來行業(yè)發(fā)展趨勢的研究;
制定可持續(xù)發(fā)展的公司經營戰(zhàn)略規(guī)劃;
管理提升及咨詢方案實施配合工作;
2、負責公司經營調控工作
擬定年度經營計劃和投資計劃, 并分解落實;
采集公司本部、控股、參股公司及開發(fā)項目的經營數據,動態(tài)分析監(jiān)控;
分析經營變化,必要時提出經營預警報告或計劃動態(tài)調整變更的建議方案;
負責定期提供公司整體經營情況分析報告;
3、負責公司資本運營工作
進行境內外資本市場研究、資本經營手段及公司改制上市模式研究;
協助制定并實施資產轉讓、收購、上市等資產重組方案與合作伙伴的尋找、引進;
公司控股、參股公司擔保、抵押、內部貸款借款、債券發(fā)行等方案的設計和實施;
協助選擇并配合相關會計師、律師、資產評估師、券商展開工作;
4、負責控股、參股公司決策支持與日常管理工作
跟蹤業(yè)務領域的市場動態(tài),對其經營計劃及投資方案提供輔助決策支持;
協助制定控股參股公司的年度經營計劃,并監(jiān)控計劃完成情況;
提出控股參股公司的增資、合并、分立、托管、出讓、解散的建議,協調實施;
輔助控股參股公司董事會完善的法人治理結構;
5、負責公司投資發(fā)展--開發(fā)項目投資
論證關于項目投資的初步方案并向董事會提交項目投資收益研究報告;
負責組織開發(fā)項目完成后的投資分析工作,并負責投資收益部分的測算工作;
參加項目投資合資、合作談判,協調配合有關中介機構開展項目投資專業(yè)支持工作;
6、負責公司投資發(fā)展--其他新增投資
負責投資、合作的項目的資料收集、整理、分析、評估工作;
協助董事會投資委員會的投資論證工作,向董事會提交投資項目可行性研究報告;
7、董事會事務
輔助董事會秘書進行會議議案征詢、會議文件的準備、組織、會議紀要整理工作;
參與并服務于董事會專業(yè)委員會,做好與董事、監(jiān)事的意見溝通工作以及會務工作;
協助董事會秘書與董事、監(jiān)事定期進行日常聯絡;
第8篇 新注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經營管理概述模擬試題
第一章 物業(yè)經營管理概述
【考點1】物業(yè)經營管理的性質和管理對象
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
1.物業(yè)經營管理強調為業(yè)主提供( )服務,滿足其物業(yè)投資收益或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營業(yè)務發(fā)展目標的需求。
a.物業(yè)管理
b.設施管理
c.價值管理
d.投資管理
【答案】 c
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理的內涵。物業(yè)經營管理又稱物業(yè)資產管理,是以收益性物業(yè)為對象,為業(yè)主提供貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務,所以主要提供價值管理服務。 a、 b、
d三個選項太片面,沒有突出物業(yè)經營管理綜合性管理服務的性質。故本題選 c,有關內容可參見教材第1頁。
2.某寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范要求,建筑物有功能陳舊因素影響,有自然磨損存在,該寫字樓最可能屬于( )寫字樓。
a.甲級
b.乙級
c.丙級
d.二級
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理活動的管理對象。專業(yè)人員主要依據物業(yè)所處的位置、樓宇設計裝修狀況和收益能力對其進行分類,通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物實物狀況優(yōu)良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業(yè)管理服務;乙級寫字樓具有良好的地理位置,建筑物實物狀況良好,建筑質量達到有關建筑條例或規(guī)范的要求,但建筑物的功能不是最先進的,有自然磨損,收益能力低于新落成的同類建筑物;丙級寫字樓已使用的年限較長,建筑物在某些方面不能滿足新的建筑條例或規(guī)范的要求,且存在較明顯的實物磨損和功能折舊。因本題所述條件符合乙級寫字樓的分類標準。故本題選
b.,有關內容可參見教材第2~3頁。
3.在一個大型城市中,某零售商業(yè)物業(yè)建筑面積為12萬平方米,內設置大面積百貨和超市大賣場,里面擁有大量不同行業(yè)的各類專賣店、家居家電、兒童及青年游樂設施、文化廣場及餐飲,有效商業(yè)服務半徑達200公里。則該零售商業(yè)物業(yè)的類型最可能是( )。
a.區(qū)域購物中心
b.市級購物中心
c.地區(qū)購物中心
d.居住區(qū)商場
【答案】a
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理活動的管理對象。零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據其建筑規(guī)模、經營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的范圍三個方面。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心;市級購物中心的建筑規(guī)模一般在3萬平方米以上,其商業(yè)輻射區(qū)域可覆蓋整個城市;地區(qū)購物商場建筑規(guī)模一般為1―3萬平方米,服務區(qū)域以城市中的某一部分為主;居住區(qū)商場商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主。故本題選 a,有關內容可參見教材第3~4頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
4.下面選項中屬于甲級寫字樓特征的有( )。
a.優(yōu)越的地理位置
b.建筑物實物狀況良好
c.有自然磨損存在
d.有完善的物業(yè)管理服務
e.收益能力與新建成的寫字樓相當
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是寫字樓的特征。甲級寫字樓一般具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物物理狀況優(yōu)良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范的要求,其收益能力與新建寫字樓相當,有完善的物業(yè)管理服務。有關乙級、丙級寫字樓的特征詳見第2題的解析。
5.區(qū)域購物中心的特征包括( )。
a.建筑規(guī)模一般在1萬平方米以上
b.業(yè)態(tài)業(yè)種復合度高
c.有效商業(yè)服務半徑可達200公里
d.商業(yè)服務區(qū)域以城市中的某一部分為主
e.服務人口1萬人左右
【答案】b. c
【解析】本題考查的是商業(yè)物業(yè)的特征。一般區(qū)域購物中心的建筑面積在10萬平方米以上,是規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體,包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。有關零售商業(yè)物業(yè)的具體內容詳見第3題的解析。
6.物業(yè)經營管理活動除了包括以保證物業(yè)正常適用的運行操作管理,還包括將物業(yè)作為一種收益性資產所進行的( )、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動。
a.資本投資決策
b.市場營銷
c.物業(yè)管理
d.租賃管理
e.成本控制
【答案】a. b. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理的內涵。物業(yè)經營管理除了包含物業(yè)管理,主要服務還體現在價值管理服務方面。本題前一句表述的內容為物業(yè)經營管理除了包含物業(yè)管理工作,還需要進行哪些方面的管理活動,主要是價值服務管理方面的內容,包括資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業(yè)價值和經營績效評估等經營活動。故本題選a. b. d. e.,有關內容可參見教材第1頁。
7.物業(yè)經營管理活動的管理對象主要包括( )等。
a.寫字樓
b.零售商業(yè)物業(yè)
c.居民自有住宅
d.工業(yè)物業(yè)
e.酒店和休閑娛樂設施
【答案】a. b. d. e.
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理活動的管理對象。物業(yè)經營管理活動的管理對象通常為收益性物業(yè)。寫字樓是為商務、辦公活動提供空間的建筑,主要由作為辦公空間的辦公室部分和共用部分構成,包括企業(yè)自用寫字樓、出租寫字樓和自用出租復合型寫字樓三種類型;零售商業(yè)物業(yè)包括區(qū)域購物中心、市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務性商店、特色商店等類型;工業(yè)物業(yè)包括工業(yè)廠房、倉儲用房、高新技術產業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等;酒店和休閑娛樂設施包括酒店、休閑度假中心、康體中心、賽馬場、高爾夫球場等。需要特殊說明的是,居住物業(yè)中的出租型別墅或公寓也屬于收益性物業(yè)。所以 a、b、d、e選項所述物業(yè)類型均符合收益性物業(yè)的要求,故本題選 a、 b、 d、 e,有關內容可參見教材第2~6頁。
【考點2】物業(yè)經營管理的目標
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
8.物業(yè)經營管理服務的目標是在( )的基礎上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿Α?/p>
a.延長物業(yè)經濟壽命周期
b.維持物業(yè)正常使用
c.維持該物業(yè)的物業(yè)管理
d.實現物業(yè)各期凈收益最大化
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理的目標。物業(yè)經營管理的目標是從業(yè)主的角度出發(fā),在物業(yè)經濟壽命的全壽命周期內,持續(xù)滿足租戶正常空間使用需求,在實現物業(yè)各期凈收益最大化的基礎上,保持和提高物業(yè)的市場價值及未來發(fā)展?jié)摿?。a、 b、 c選項中的內容也是物業(yè)經營管理所應達到的內容要求,但不是物業(yè)經營管理的最終目標。故本題選 d,有關內容可參見教材第6頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
9.圖1―1所示為某房地產投資信托的組織結構。從圖中可以看出,該集團承擔的物業(yè)經營管理工作同時覆蓋了( )的管理工作。
a.物業(yè)保險管理
b.資產管理
c.物業(yè)管理
d.房地產組合投資管理
e.基金管理
【答案】b. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理活動的目標。由圖1―1可以看出,××信托全資控股××信托基金管理公司和×××零售管理公司。其中××信托基金管理公司負責基金管理和資產管理,×××零售管理公司主要負責三處商業(yè)物業(yè)的物業(yè)管理工作,收取物業(yè)費。圖中所描述的關系并不能得出 a、d兩項的結論。故本題選 b、 c、 e,有關內容可參見教材第7頁。
【考點3】物業(yè)經營管理企業(yè)
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
10.某物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托對物業(yè)經營管理績效承擔綜合責任,履行策略性物業(yè)管理的職能,該企業(yè)設置若干專業(yè)化分公司,履行物業(yè)運行過程中專業(yè)物業(yè)管理的職能。則該物業(yè)管理企業(yè)屬于( )。
a.管
理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
d.投資型物業(yè)管理企業(yè)
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理企業(yè)的分類。物業(yè)管理企業(yè)劃分為管理型、專業(yè)型和綜合型三類。管理型物業(yè)管理企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè),對物業(yè)經營管理績效承擔綜合責任,在物業(yè)經營管理活動中處于總包的位置;專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)通常以專業(yè)分包的形式獲得業(yè)務,是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè);綜合型物業(yè)管理企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運營能力管理的企業(yè),既設置管理層,又設置專業(yè)化分公司。故本題選c,有關內容可參見教材第8~9頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
11.物業(yè)經營管理企業(yè)中,能為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務的企業(yè)一般有()。
a.管理型物業(yè)管理企業(yè)
b.專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)
c.投資型物業(yè)管理企業(yè)
d.綜合型物業(yè)管理企業(yè)
e.所有物業(yè)管理公司
【答案】a. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理企業(yè)的職能。一般具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)可以為業(yè)主提供物業(yè)管理顧問、咨詢服務等工作。管理型、綜合型物業(yè)管理企業(yè)具有物業(yè)策略管理能力,可以為業(yè)主提供物業(yè)顧問、咨詢服務;而專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)主要負責物業(yè)管理業(yè)務的運營。故本題選a、d,有關內容可參見教材第89頁。
【考點4】物業(yè)經營管理的層次
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
12.在物業(yè)經營管理活動中,物業(yè)管理和設施管理的主要作用是( )。
a.在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標
b.為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現金流
c.詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略
d.在物業(yè)類型或地域分布上分散投資,減少整體風險
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理三個層次的主要作用。物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主,是定位在現場操作層面的管理,對于收益性物業(yè),其主要作用是為租戶提供及時的服務和保證物業(yè)的持續(xù)收入和現金流;資產管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理的主要作用是在物業(yè)類型或地域分布上努力地分散投資,以減少投資組合的整體風險。故本題選b,有關內容可參見教材第10~11頁。
13.物業(yè)經營管理活動中,通過對人和工作的協調,以為某一機構創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境為主要功能的管理活動是( )。
a物業(yè)管理
b.設施管理
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
【答案】b
【解析】本題考查的是設施管理的主要功能。物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進行日常的維護與維修,并向入住的客戶或業(yè)主提供服務,以保障物業(yè)始終處在正常的運行狀態(tài);設施管理的主要功能是通過對人和工作的協調,為某一機構(企業(yè)或事業(yè)單位)創(chuàng)造一個良好的生產、辦公環(huán)境。房地產資產管理負責管理物業(yè)管理企業(yè)和設施管理公司,指導它們?yōu)槲飿I(yè)發(fā)展制定戰(zhàn)略計劃;房地產組合投資管理的功能是理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標。故本題選b,有關內容可參見教材第9―10頁。
14.在物業(yè)經營管理企業(yè)中,負責審定某物業(yè)的投資計劃,并考察資本開支能否有效提高物業(yè)價值,來決定是否批準該投資計劃的企業(yè)是( )。
a.物業(yè)管理公司
b.房地產資產管理公司
c.房地產組合投資管理公司
d.設施設備管理公司
【答案】b
【解析】本題考查的是房地產資產管理公司的主要職能。物業(yè)管理和設施管理公司主要負責物業(yè)現場操作層面的正常運營;資產管理公司比物業(yè)管理公司具有更廣闊的視角,資產管理公司作為物業(yè)投資者或業(yè)主的代表,管理物業(yè),管理企業(yè),通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標;房地產組合投資管理公司以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略。題干描述的內容符合資產管理公司的職責。故本題選b,有關內容可參見教材第1 1頁。
&nb
sp; 15.在物業(yè)經營管理活動中,理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標,評價資產管理公司的表現,為物業(yè)業(yè)主提供最大化目標管理資產計劃,這些特征屬于( )的內容。
a.物業(yè)管理
b.設施管理
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
【答案】d
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理活動三個層次的特征。房地產組合投資管理包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標,評價資產管理公司的表現;審批資產管理公司為維修物業(yè)資產結構安全、功能先進,保持其市場競爭地位而提出的更新改造計劃,以經風險調整后的組合投資回報最大化為目標來管理資產,以及在合適的時機購置和處置物業(yè)資產。故本題選d,有關內容可參見教材第10頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
16.物業(yè)經營管理通常將其分為( )三個層次。
a.物業(yè)管理或設施管理
b.房地產資產管理
c.房地產基金管理
d.企業(yè)保險管理
e.房地產組合投資管理
【答案】a.b.e
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理的層次。物業(yè)經營管理通常分為物業(yè)管理或設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理三個層次。其中,物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主,房地產資產管理和房地產組合投資管理以策略型管理為主。故本題選a、b、e,有關內容可參見教材第9―10頁。
17.物業(yè)經營管理三個層次工作中,屬于物業(yè)管理主要職責的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.保持與租戶的聯系并收租
c.控制運營成本及保存財務報告記錄
d.資本性支出計劃
e.物業(yè)維護及安全管理
【答案】b.c.d.e
【解析】本題考查的是物業(yè)管理的主要職責。物業(yè)管理主要定位于現場操作層面,主要職責是保持與租戶的聯系、收租、控制運營成本、財務報告和記錄的保存、物業(yè)維護、資本性支出計劃、危機管理、安全管理、公共關系管理等。a選項內容屬于資產管理的主要職責,故本題選b、c、d、e,有關內容可參見教材第11頁。
18.物業(yè)經營管理三個層次工作中,屬于資產管理主要職責的有( )等。
a.制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃
b.資本性支出計劃及公共關系
c.監(jiān)控物業(yè)績效
d.負責投資組合的績效
e.管理和評價物業(yè)管理企業(yè)
【答案】a. c. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理中資產管理的主要職責。資產管理通過物業(yè)管理的工作來實施自己的戰(zhàn)略計劃,并在資產持有期間努力滿足投資者的投資回報目標。資產管理的主要職責是制定物業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略計劃,持有、出售分析,物業(yè)更新改造等主要開支決策,監(jiān)控物業(yè)績效,管理和評價物業(yè)管理企業(yè),協助物業(yè)管理的租戶關系工作,定期進行資產的投資分析和運營狀況分析等。b選項內容屬于物業(yè)管理的職責,d選項內容屬于組合投資管理的職責,故本題選a、c、e。有關內容可參見教材第11頁。
19.物業(yè)經營管理三個層次工作中,屬于組合投資管理主要職責的有( )等。
a.制定并執(zhí)行組合投資策略
b.設計和協調物業(yè)資產的資本結構
c.定期進行資產的投資分析和運營狀況分析
d.負責策略資產的配置和衍生工具的應用
e.監(jiān)控物業(yè)績效及物業(yè)的持有、出售分析
【答案】a. b. d
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理中組合投資管理的主要職責。組合投資管理以投資者的目標和風險回報參數特征為基礎,詳細制定和執(zhí)行一個投資組合戰(zhàn)略,主要職責是制定投資組合目標與投資準則,制定并執(zhí)行組合投資戰(zhàn)略,設計和調整物業(yè)資產的資本結構,負責策略資產的配置和衍生工具的應用,監(jiān)督購置、處置、資產管理和再投資決策,負責投資組合績效,客戶報告與現金管理等。c、e選項內容均屬于資產管理的職責。故本題選a、b、d,有關內容可參見教材第11頁。
【考點5】物業(yè)經營管理的工作內容
單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)
>20.在物業(yè)經營管理的戰(zhàn)略性工作中,影響投資決策的關鍵因素是( )。
①投資回收期②預期收益③還貸能力④風險水平
a.①④
b.②③
c.②④
d.①③
【答案】c
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理中的戰(zhàn)略性工作內容。戰(zhàn)略性工作包括確定戰(zhàn)略、確定標準、構建信息基礎、決策分析、進行資產組合等。近年來制定決策的過程越來越復雜,而相比于其他因素來說,影響投資決策的兩個關鍵因素是預期收益和風險水平。故本題選c,有關內容可參見教材第12~13頁。
21.在物業(yè)經營管理的常規(guī)工作現金流和成本管理中,不屬于物業(yè)服務支出的是( )。
a.日常維修費用
b.物業(yè)管理企業(yè)財產保險費用
c.管理人員的工資
d.法定稅費
【答案】b
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理的常規(guī)工作內容。物業(yè)服務支出的幾個重要方面包括日常維修費用、計提維修準備金、設施維護費用、保險費、法律和財務費用、工作成本和地方性稅收等。物業(yè)管理企業(yè)的財產保險費用屬于企業(yè)內部支出,不屬于物業(yè)服務支出。故本題選d,有關內容可參見教材第15頁。
多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)
22.下列關于物業(yè)經營管理的常規(guī)工作,表述正確的有( )。
a.現金流和成本管理是物業(yè)經營管理常規(guī)工作的重要組成
b.日常維修和維護的開支由物業(yè)的租戶承擔
c.物業(yè)出租的成本負擔應全部轉移給租戶
d.應由物業(yè)管理企業(yè)的專門人員對設施設備進行管理維護
e.如若希望發(fā)生事故造成的損失得到賠償,業(yè)主應事先與保險公司簽訂合約
【答案】a. d. e
【解析】本題考查的是物業(yè)經營管理的常規(guī)工作內容。物業(yè)經營管理的常規(guī)工作是為了維持物業(yè)正常使用和保證其保值、升值,并進行資產管理,主要包括現金流和成本管理、日常維修和維護、未來維修和維護、設備設施管理和物業(yè)保險管理5個部分。日常維修和維護的開支來源,需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,可能會由租戶承擔,也可能會由業(yè)主承擔,這取決于雙方的商談結果,所以b選項表述錯誤。對于物業(yè)出租的成本,業(yè)主會希望讓租
戶在租金之外承擔盡可能多的費用,這不僅可以降低各種管理成本,還可以降低各種風險和不確定性帶來的意外成本,但是,把所有成本負擔都轉移給租戶,在一些情況下既不現實,也不明智。比如,在租戶可能對物業(yè)的某一部分不滿意時,這時為了留住租戶,業(yè)主就不得不降低條件,允許租戶承擔較低的維修責任,而自己負擔大部分。所以c選項表述錯誤。故本題選a、d、e,有關內容可參見教材第14~18頁。
23.關于物業(yè)經營管理中的服務費,下列說法中正確的有( )。
a.服務費用實際是由業(yè)主支付
b.服務費用實際是由租戶支付
c.包括供暖、排污、電梯等公共服務設施
d.包括針對整體物業(yè)的保險或維修
e.計算時不用考慮會計和審計等專業(yè)服務成本
【答案】b. c. d
【解析】本題考查的是現金流和成本管理的內容。服務費覆蓋的內容本質上應當由業(yè)主承擔,但實際上是由租戶支付的。在一個物業(yè)里面,這部分費用不僅包括供暖、排污、電梯、樓梯等公共服務設施,還包括針對整體物業(yè)的保險或者維修費用。每個租戶在計算服務費的時候,還必須考慮到會計和審計等專業(yè)服務成本,這些費用一般是按照租戶繳納的服務費的一定比例來計算的。故本題選。b、c、d,有關內容可參見教材第16―17頁。
24.關于物業(yè)經營管理活動中對物業(yè)的維修與維護,下列說法中正確的有( )。
a.通常業(yè)主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶
b.目前大多數出租活動業(yè)主承擔各種維修成本
c.一般寫字樓物業(yè)是由業(yè)主與租戶共同負責物業(yè)未來的維修和維護
d.維修計劃應該從短期和長期兩個方面考慮
e.日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式
【答案】a. d. e
【
解析】本題考查的是日常和未來物業(yè)維修和維護的相關知識。日常維修和維護的開支來源需要租約各方通過溝通來確定具體履行方式,業(yè)主會尋找能夠全部承擔各種維修成本的租戶,這也是目前大多數出租活動處理這個問題的方式,所以b選項錯誤。對于機構投資者投資的工廠、倉庫和寫字樓物業(yè),如何處理物業(yè)出租已經有了約定的習慣,即一般是由租戶負責物業(yè)未來的維修和維護,所以c選項錯誤。維修計劃應該是全面且系統的,應從短期和長期兩個方面考慮。故本題選擇a、d、e,有關內容可參見教材第17~18頁。
25.案例分析題:在一宗已開發(fā)的物業(yè)甲旁邊有一小塊土地,該土地適合進行開發(fā)建設,但是由于該地塊排水系統出現問題,致使該塊土地無法進行實際的開發(fā)運作。作為物業(yè)甲的物業(yè)經營管理企業(yè),對于該塊土地,正確的做法是( )。
a.防止他人利用某些權利或者名義對自己的土地所有權造成侵害
b.在土地上搭建物業(yè)甲的附屬停車場,確保土地不被別人占有
c.檢查土地的欄護情況,確保臨近的土地使用者沒有侵占其土地
d.對土地進行等級評定和保險
e.不定期查看土地,確保沒有負面因素作用在土地上
【答案】 a.c. d. e
第9篇 某某商城經營管理建議
某商城經營管理建議
目錄
1.前言:
2.組織管理架構圖
3.關于組織架購的說明
4.經營各部門職能及崗位設置和崗位責任
5.**業(yè)主經營公約
6.**經營管理制度(附)
*建議公司聘請專業(yè)的商場管理顧問公司作本項目的經營管理顧問單位,一方面能夠切實確保**的經營管理的有序進行,另一方面也是本項目的一個極具競爭力的賣點和優(yōu)勢,能夠極大促進本案的銷售和招商。對商城的直接管理可采用兩種方案:
1、由開發(fā)商注冊成立ha市**有限公司,聘請經營管理顧問單位進行管理。
2、由商城物業(yè)管理公司下設市場推廣部來管理。
以上兩種方案由開放商整體經營戰(zhàn)略因素決定。
**是店中店模式,由專業(yè)的市場策劃機構做以全程商業(yè)推廣策劃,在形象推廣方面導入ci戰(zhàn)略,在經營上導入cs戰(zhàn)略,并由專業(yè)的從業(yè)人員組建的市場推廣部門將成為經營公司的核心機構。**全年度將有計劃地組織統一的市場營銷推廣活動,高密度的媒體廣告推廣和各類大型公關、節(jié)日性活動,有效地帶動每個店鋪的銷售增長,而且規(guī)模性的整體廣告使得每個店鋪所攤的廣告成本和促銷收益比值達到最小。同時**聘請國際物業(yè)管理公司做物業(yè)管理顧問,向業(yè)主提供全面、專業(yè)、周到的人性化服務。為確保**規(guī)范、良性的運營,名符其實地將先進的管理理念導入當地零售行業(yè),成為ha市的樣本項目。引入全新的管理理念,作到統一管理,自主經營,規(guī)范管理、靈活經營相結合,分權和集權相統一、管理與服務相統一。根據具體管理方案也可采用自主經營,服從統一監(jiān)督。特制訂**管理制度,旨在通過保障產權所有者權利、規(guī)范業(yè)主經營行為、提高**整體的商業(yè)競爭力。
**管理組織架構:
關于架構的有關說明:
1、**管理委員會的組成及基本職能
組建:由ha市工商局、國稅局、地稅局、消費者協會、質量檢測委員會、公安局聯合組建。
基本職能:對于**的整體運營和市場管理進行直接領導和監(jiān)督,代表政府管理**的運營,是**內的最高、權利和糾紛裁決機構。有權監(jiān)督審核**的管理制度和營運工作
2、**有限公司的組建和基本職責:
組建:由上級管理部門核準成立**有限公司,委派對**進行全程經營管理。
基本職責:
1)制訂整體和階段市場經營戰(zhàn)略目標和執(zhí)行策略并負責貫徹執(zhí)行。
2)具有cis導入和推廣的職責,具體在于規(guī)范和執(zhí)行'十大統一':
統一營業(yè)員服飾、統一營業(yè)員管理制度、統一服務培訓、統一產品質量監(jiān)控、統一的廣告推廣、統一的物業(yè)服務、統一的信息服務、統一的門面裝飾格調。統一的經營理念、統一的服務標準。
3)cs(顧客滿意)戰(zhàn)略具有倡導和監(jiān)控的職責。
4)逐步建立并完善mis系統。
5)直接向業(yè)主負責,對**的各單元店鋪執(zhí)行統一有效的管理與服務,維護業(yè)主的合法權利。
6)嚴謹、公證地執(zhí)行**的經營管理制度。
7)監(jiān)控物業(yè)管理公司的工作。
3、**業(yè)主委員會的組成及基本職責:
組成:在業(yè)主代表中推選產生,5-8名常委、一名首席常委
基本職責:
1)向**有限公司提出有關**經營和管理的合理化建議
2)對**物業(yè)管理公司的工作進行監(jiān)督和評估建議并有權提出更換物業(yè)管理公司。
3)有權代表業(yè)主向管理委員會提出和**經營管理系統和物業(yè)管理公司之間的糾紛解決要求。
2、關于收費的列項及建議:
**管委會的收費標準(定額營業(yè)稅另計)
物業(yè)管理公司的收費標準
市場推廣的統一收費標準
建議以上收費按清單列支,并合并統一收取。
3、關于收銀系統的建議:
自主收銀(統一收據),統一開票,統一收據樣式,統一的信譽卡片。
經營各部門職能及崗位設置和崗位責任
一、營運計劃部:
部門職能:階段性項目整體營業(yè)目標和計劃的擬訂,并督促執(zhí)行。
協調各部門之間的工作。
對各商鋪的經營管理與引導
對營業(yè)員紀律的管理
直接面向業(yè)主的經營管理管理制度的執(zhí)行監(jiān)控和獎懲處理。
對各店鋪經營狀況的掌控(資料登記)
協調各店鋪之間和店鋪與項目經營各部門的關系
公關活動、促削方案的擬訂和實施,通知業(yè)主相關安排和通告促銷費用清單。
投訴站管理
二、市場部職能:`
部門職能:了解宏觀環(huán)境、政府的政策、企事業(yè)單位的消費情況,分析零售商業(yè)的走勢。
本地零售市場定期的調研、分析商業(yè)格局的變化。
收集商業(yè)情報,競爭對手的動態(tài),并作出針對性的推廣策略
了解最新的項目管理模式和促銷公關手段,對項目的管理提出合理化建議
對于顧客的調研,了解顧客的構成、消費習慣、購買意向等方面的調研
建立**顧客滿意度監(jiān)控體系。提出培育顧客忠誠的建議。
挖掘潛在的顧客群體,提出相應建議
配合營運部完成促銷方案擬訂。
三、廣告部:
部門職能:pop室管理、樓體的大型廣告牌的承租制作與管理維護
內部店面pop和店面形象的管理
內部公共空間廣告燈箱及海報管理、
內部共享空間推廣活動場地的管理、外部項目門前場地大型推廣活動的管理
廣播室管理
促銷公關活動的推廣執(zhí)行(包括媒體執(zhí)行、現場道具、各類演藝活動組織等)
ci系統的推廣執(zhí)行
四、培訓部:
部門職能: 營業(yè)人員的崗前培訓
了解新的服務規(guī)范與行為理念,定期舉行在崗人員的再培訓
制訂培訓計劃、制訂課堂培訓內容。
與商業(yè)方面的學者專家保持良好的合作關系。
對每期學員考核評定,對于可以上崗者發(fā)給資格證書,并推薦到適合的鋪位上崗。
五、財務部:
部門職能:統一管理各收銀臺的收銀,開票工作。
每三天與經營者結算。
經營公司財
務報表編制和分析報告
發(fā)票管理
統一收取各種規(guī)費(工商管理費、稅務、物業(yè)、推廣等)
項目運營的各種費用支出的審核
現金管理
稅金申報、交納。
項目運營費用公開
項目定期營業(yè)額的估算和分析。
六、信息管理部,逐步健全mis系統。
七、行政部:
部門職能:項目經營公司和物業(yè)公司日常行政、辦公管理(包括辦公性支出如電話費等)
對項目經營管理員工的行為規(guī)范管理監(jiān)督
后勤、職工福利生活的管理、各類職工活動的組織。
經營系統人事、檔案管理、辦公備品管理。
崗位職責設定:以上各部門本著節(jié)約開支、精兵簡政的原則設置崗位,營運部、設部門經理、副經理各一名,職員在開業(yè)后至少設2人,其他各部門設部門經理一人,不設副經理。市場部、廣告部、財務部職員開業(yè)后至少要兩個人以上。信息部和行政部、培訓部可以只有一名職員或由經理兼任。
崗位職責:
部門經理:對上級主管領導直接負責,定期參加會議、匯報工作、提出建議。
制訂本部門的工作流程、工作計劃、部門內的分工
管理本部門的工作和日常業(yè)務
監(jiān)督和完善本部門職員的工作、維護好內部的人際關系。
定期工作總結和工作計劃的提交
部門副經理:直接對部門經理負責,協助完成相關管理工作
其他同部門經理。
職員:向部門經理、副經理負責,在完成好部門內的分工所要求的工作基礎上,協助其他部門的工作。
協助本部門其他員工工作。
認真完成個人工作總結。
對本部門的工作狀況和建議有權向部門領導提出,非一般情況可以直接向總經理匯報。
**業(yè)主公約(草案)(后附)
**經營管理制度
目錄:
總則
進場管理制度
經營商品質量管理
門市形象、店內外環(huán)境管理制度
營業(yè)、推廣管理制度
人事、培訓管理
服務營銷管理制度
營業(yè)人員行為規(guī)范
獎懲制度
第10篇 商戶經營管理公約-2
商戶經營管理公約樣本(二)
為保障商城健康發(fā)展,長期繁榮,鼓勵和保護公平競爭,保護商戶和消費者的合法權益,特制定本公約:
一、商戶在本商城內開展經營活動必須遵守國家的有關法律法規(guī),遵守市工商、稅務的有關規(guī)定及本商城的各項規(guī)章制度,自覺服從商城管理人員的管理,維護商城的管理秩序。如有違反,本商城管理公司有權采取相應的措施,予以嚴肅處理,直至終止協議;
二、商戶需嚴格按照商城規(guī)定的營業(yè)時間,統一開閉市,不準自行推遲營業(yè)時間或提前結束營業(yè)時間。未經批準,在非營業(yè)時間禁止出入商鋪,經勸諭無效,由保安實行封閉管理;
三、商戶要誠信經營,做到資質合格、證照合法齊全,并將相關證照擺放于商鋪顯眼處。
四、商戶所經營的商品要來源合法,貨真價實,嚴禁摻雜使假、缺斤短兩。嚴禁欺行霸市,強買騙賣,哄抬物價。嚴禁經營易燃易爆及危險品(取得特種行業(yè)批準的除外)。嚴禁擺放、出售不符合衛(wèi)生標準或環(huán)境污染控制標準或內容不健康或國家禁止流通的商品;
五、要禮貌經營,文明經商,禁止污言穢語謾罵、毆打消費者,否則由經營管理公司嚴肅處理,造成后果的移送公安部門處理。
六、商戶與消費者發(fā)生糾紛要耐心細致解決,不得推諉塞責;
七、禁止采取詆毀他人等不正當手段進行銷售;
八、商戶要注意自身形象,不說粗話、衣冠整潔,商戶之間不鬧糾紛。
九、公共場所注意形象,禁止打牌、飲酒等不良行為,不得在商城內大聲放音響、喧嘩、吵鬧、追逐等,經勸告不聽者,保安人員將會采取適當的方式進行制止;
十、商城每日營業(yè)結束清場后,不要在商鋪內及寫字間存放及保管現金、金銀手飾、有價證券等貴重物品,違者如有丟失,自負一切責任;商城內商戶不得留宿于商鋪,否則管理公司有權對違約商戶作出處罰,由此引起的相關責任由違約商戶負責。
十一、未經經營管理公司批準,商戶不得改變商鋪的用途,未經工商部門批準,商戶不得改變經營范圍、類別或品種,更不得擅自停業(yè),歇業(yè)或將商鋪長期閑置,否則經營管理公司有權按規(guī)定作相應處罰;
十二、商戶承諾嚴格信守本公約及《商城物業(yè)管理規(guī)定細則》。
十三、商城商戶應簽訂商戶承諾書。
zz商城經營管理公司:(蓋章)
商戶:
第11篇 廣西某商場經營管理內容
1.商場管理項目
商場管理項目主要劃分為以下部分:
(1)組織開業(yè)
--制定商場銷售及招商計劃
--組織招商工作
--組織部分銷售工作
--制定商場開業(yè)時間以及商場開業(yè)時商鋪所占百分比
--組織開業(yè)
(2)租務管理
--不斷篩選客戶,調整商場的客戶成分
--商鋪的交收
--租務管理
--召開租戶會議
--組織商會
--催收租金和管理費
(3)市場推廣
--組織展銷會
--組織促銷會
--組織商場活動
--商場推廣宣傳(如雜志,畫報,宣傳單等)
(4)公共關系
--處理好政府各級管理機構的關系,包括:供水、供電、市政、園林、衛(wèi)生、街道等。
--與公安、消防保持良好的緊密聯系。
--與傳媒保持良好關系和聯系,包括電臺、報刊、電視臺等。
--與政府各級管理機關保持良好關系,獲得各級政府的支持。
(5)物業(yè)管理
--保持商場的清潔,綠化,達到高標準的質量水平。
--負責商場的秩序,安全和消防,做好'四防'工作。
--負責商場的營業(yè)管理,執(zhí)行商場管理規(guī)定,保持商場的高標準形象。
--聘請法律顧問,打擊假冒偽劣商品,加強商場商品的誠信度,提高商場的美譽度。
--保養(yǎng)維護商場的設備設施,確保商場的硬件運作正常。
--提供商場的咨詢和服務工作,解決和處理商戶的困難和投訴。
2.商場管理流程(略)
3.服務收費及標準
(1)商場的服務收費和內容,包括但不限于以下:
--商場管理費(包括商場的清潔、綠化、保安、日常管理、工程保養(yǎng)、消防等物業(yè)管理費未包含公共用分攤水、電費及空調費)。
--*商場市場推廣費(包括組織商場市場推廣的廣告宣傳費,促銷活動費等)。
--裝修管理費(包括經營者,租戶對商場內部裝修的圖紙審批,裝修過程的監(jiān)控與管理,以及工程驗收等行政管理費用)。
--裝修押金(一定數量的金額,用以保證商場經營者,租戶在商鋪內的裝修工程不影響和破塊公共設施,公共環(huán)境等)。
--*裝修垃圾清理費 (用以支付裝修期間的裝修垃圾和淤泥清理費用)。
--商場租金(按照商場租賃合同,向租戶收取的每月商場租金)。
--租賃傭金(代售代租的中介傭金)。
(2) 服務收費標準
--商場管理費:
已定:堤下鋪2元/平方米/月;自建鋪5元/平方米/月(按建筑面積計算,未包含公共分攤在內)
--商場市場推廣費:
--裝修管理費:
--裝修押金:
按每單元------元收取,裝修工程驗收合格后無息退還。
--裝修垃圾清理費:
--商場租金:
按發(fā)展商租賃合同計收。
--租賃傭金:
按行業(yè)慣例收取,具體視實際情況定。
4.公司對員工工作的考核和檢定
為了保證服務質量和確保商場的服務標準,公司應定期對員工工作進行考核和檢定。根據過往的經驗,員工考核和檢定可定位半年一次,員工考核內容包括但不限于以下:
(1)個人素質方面:
--工作態(tài)度
--儀容儀表
--工作紀律
--禮貌服務
--合作精神
--出勤率
(2)個人工作績效:
--工作評估
--工作經驗
--工作理論
--工作實操
--獎罰記錄
(3)企業(yè)文化方面:
--公司的概況
--公司架構
--員工手冊
&
nbsp;--公司質量方針和管理目標
公司應貫徹iso9000的質量體系,并定期按iso9000標準對公司各部門工作進行檢定。
5.員工培訓計劃
不斷地進行員工培訓,才能有一支高素質的員工隊伍。
員工培訓計劃包括但不限于以下方面:
(1)個人素質的提高
--個人儀容儀表
--禮貌禮節(jié)
--服務意識
--合作精神,團隊意識
(2)工作技能的提高
--工作崗位的應知應會
--處理投訴的技巧
--意外和緊急情況的處理程序
--專業(yè)知識的培訓
(4)人際關系的認識
(5)質量管理體系(iso9000)的認識
第12篇 酒店委托經營管理合同
本合同雙方為：
1、____________(以下簡稱“酒店業(yè)主”)，是根據中華人民共和國法律成立的法定企業(yè)，法定地址為中華人民共和國___市___路___號。
2、____________(以下簡稱“管理公司”)，是根據法律注冊及存在的公司，法定地址：______。
鑒于：
雙方同意訂立合同如下：
第1條
定義
經雙方接受后，下列之各措辭，用于本合同以及所有有關之附加或更改文件時，有以下之定義。
1.1酒店--應解釋為建筑物之所在地，而其建筑物包括家私、裝置設置及營業(yè)設備，其細則詳列在后，酒店又應解釋為依據本合同而產生之營業(yè)運作。
1.2工程地址--應解釋為大約有___平方米之工地，位于____市___路___號及___部分房屋，如附表(一)之地圖所示，在其上將會建成“酒店以及所有主動或被動之附屬建筑物”。
1.3建筑物--應解釋為所有在性質上或指定上視為地產物業(yè)的樓房及設施，以及包括所有為該等樓房及設施所設之設備，例如：熱力系統、空調系統，所有水管類裝置和電器設備，戶外及戶內之標志，升降機等等。
1.4家私，裝置和設備或簡稱F.F.E--應解釋為所有家私、裝置、辦公室設備、裝飾(無論固定或可移動、包括地毯和墻身裝修)，廚房、酒吧、洗燙設備、電話設備、浴室水設備、物料運送設備，貨物車和所有其它酒店業(yè)設備和物資(指使用年限一年以上，單位價值超過人民幣八百元的企業(yè)固定資產)。
1.5營業(yè)設備或簡稱O.E--應解釋為一般用于酒店營業(yè)運作之小件，例如：銀器、被單、臺布等物、陶器皿，小型廚房用具和制服，包括使用年限在一年以內，單件價值人民幣八百元以下的低值易耗品購置，具體劃分標準按酒店統一會計制度及中外合資會計法規(guī)定處理。
1.6統一制度--應解釋為管理公司集團所采用之最新一期由美國酒店和酒店業(yè)公會所出版之“酒店統一會計制度”。此統一制度不得違反中華人民共和國財政部頒發(fā)的“中外合資經營企業(yè)會計制度”和其他規(guī)定。
1.7會計年度--應解釋為由一月一日開始至十二月三十一日止之十二個月期間，第一會計年度應由開業(yè)第一天開始至同年之十二月三十一日止。
1.8獨立公共會計師--應解釋為按中華人民共和國法律規(guī)定在中國注冊的中國注冊會計師。
1.9總收入--應解釋為營業(yè)收入減去工商統一稅后之營業(yè)收入。任何直接或間接發(fā)生于“酒店”經營之全部收入，包括所有房間總銷售、寫字樓公寓收入、食物或飲料銷售、洗衣、電話、電報和電傳的收入，服務費等其他酒店操作及其設備使用費及租賃費等等。也包括商場營業(yè)收入或商場出租收入及業(yè)主對外投資收入，固定資產收入，存款利息，各種賠償收入除7.1(D)或(E)條外，其他按7.3條處理和在顧客帳單上所加的任何小帳以及用人民幣代替外幣結算時，所產生的差額。
1.10營業(yè)毛利或簡釋G.O.P--營業(yè)毛利應解釋為每一會計年度(或其一部分)之總收入額與酒店營業(yè)支出之差額。
1.11營業(yè)支出--應依據統一制度，包括下列項目
(A)薪俸，費用和工資，以及其他常規(guī)的或時有的，為酒店營業(yè)員工派發(fā)之其它款項，包括總經理，以及任何員工福利和糧款費用，起居住所、交通、員工膳食、其它雜項福利，因上述薪俸之有關法令或法規(guī)而產生之應付款項或稅項。
(B)為酒店而消耗的食品和飲料成本，和一般情況下為收益而發(fā)生之成本。
(C)依據當地經驗，經董事會批準的實際發(fā)生的呆帳。
(D)因酒店營業(yè)有關雇用之獨立公共會計師以及用酒店之需要而聘請的法律顧問費用。
(E)第8.2條所指定付于管理公司之基本管理費。
(F)第7.1條所指定付于管理公司之基本管理費。
(G)所有因正常酒店管理所需之營業(yè)設備，購入和更換之開支，包括1.5所列開支條。
(H)所有廣告、業(yè)務推廣和公共關系開支。
(I)第5.3.3條所指定由管理公司集團提供之廣告和業(yè)務推廣支出內之酒店應承擔的份額。
(J)因酒店消耗而發(fā)生的熱力、水、電、煤氣、電話和任何其它公用設施費用支出。
(K)付于推銷代理及信用卡公司之傭金、費用及開支和預定費用。
(L)為維持酒店之良好操作狀況而產生之修葺、保養(yǎng)及更換費用，除第6.1條和第6.2條屬業(yè)主責任范圍的費用外，均列入營業(yè)支出。
(M)一般情況下由酒店或由管理公司在酒店所產生之
之營業(yè)費用。
(N)為酒店營業(yè)任何直接稅項、關稅、牌照費的繳付，但不包括第1.12條注明的費用。
1.12獨立費用--下列項目應解釋為“獨立費用”，不應包括在“營業(yè)支出”之內。
(A)酒店裝飾、固定附屬裝置和設備的折舊。
(B)本酒店的資本和房地產稅項。
(C)本酒店土地使用費。
(D)開業(yè)前支出的攤銷。
(E)第6.1條重置儲備金的開支。
(F)由業(yè)主委任的審計師、律師和其他專業(yè)顧問費和任何特別費用。
(G)獎勵性管理費。
(H)本酒店業(yè)主所得稅，固定資產稅和利得稅。
1.13開房率--應解釋為酒店實際出租了的客房數除以酒店可供出租的客房數(不包括從香港地區(qū)及外國聘請來的人員的宿舍)的百分比。
1.14不可抗力--下述情況均構成不可抗力之事件。
(A)戰(zhàn)爭、侵略、反叛、革命、暴動及內戰(zhàn)。
(B)政府以統治者身份所作出的措施、政府條例和命令。
(C)地震或任何因自然力量發(fā)生而被影響及不可合理預測或抗拒的事故。
(D)勞工糾紛。
(E)其他非管理公司可合理控制的而嚴重地影響管理公司經營酒店的能力的事故。
第2條
酒店計劃、建筑及設備
2.1工程地址財產所有權
將建酒店之工地圖列于本合同的附錄(一)。
2.2酒店規(guī)模
酒店將擁有下列：
……套房間及有關配套設備，在中國政策許可范圍內，包括但不限于：
……中西餐廳
……酒吧(廊)……咖啡座
……多用途禮堂
……歌舞廳
……運動/健康設備
……商店
2.3建筑進行程序
為進行酒店的建筑、布置、配備及裝飾，酒店業(yè)主將對自行聘請及保留所有
有關及需要的建筑師、承包商、室內設計師及其它專家和顧問的費用負責。酒店業(yè)主應于六十天內給與管理公司一份酒店設計、建筑及配備總時間計劃，而由管理公司提出意見。
2.4酒店驗收
管理公司將協助酒店業(yè)主在酒店建筑設備安裝及完成時之接收程序，酒店業(yè)主答應在一段合理時間內執(zhí)行所有必要措施彌補管理公司向其提出之合理建議。
第3條
酒店開業(yè)前事項
3.1酒店開業(yè)前管理公司所提供的服務
在“酒店”開業(yè)之前，管理公司或管理公司集團受業(yè)主之委托，從事下列活動：
……設立開業(yè)前之預算案，呈交酒店業(yè)主批準后執(zhí)行。
……確立酒店之總體組織和計劃開業(yè)前之各項活動。
……為酒店設立管理控制和會計制度。
……按照中華人民共和國適用法規(guī)，挑選和招募來自各階層之酒店員工，需要時，履行培訓計劃。
……協助組織和成立酒店內之各不同部門。
……承擔分析各項應保項目，和協商保險計劃，在中國保險公司投保。
……采購開業(yè)所需的物品。
……制訂并執(zhí)行酒店之市場營銷策略。
……承擔廣告和公共關系計劃(確定宣傳媒介，擬定宣傳材料，傳送文件予旅行社，以及介入管理公司集團的廣告和公開宣傳等)。
……承擔業(yè)務推廣和訂房運作。
……組織開業(yè)典禮。
酒店業(yè)主應以本身費用開支使管理公司有適合之辦公地方充分完成其在此段之責任。
管理公司應聯同酒店業(yè)主采取必要措施，獲得因酒店供應、管理和經營而需要之牌照和準許證。
3.2酒店開業(yè)前之預算
(A)開業(yè)前預算表應如以下第3.5條之規(guī)定由管理公司于不遲于開業(yè)前六個月呈交酒店業(yè)主批準。
(B)預算應包含所有開業(yè)前活動之成本和支出。
(C)其應再包含：
……開業(yè)前酒店總經理、營業(yè)經理和按人員編制在開業(yè)前委派給酒店的所需人員的工資。
……招募和培訓酒店委任員工成本包括有需要時在本集團內其它酒店之培訓費用。
……開業(yè)前廣告和業(yè)務推廣之成本。
……開幕典禮之成本。
……一切關于所有需要之經營和行政成本，包括領取所有需要之執(zhí)照和準許證成本、律師和顧問費用。
……酒店部分開業(yè)時，部分經營所需之資金。
酒店業(yè)主應依據下列時間表存放包含本預表之資金于8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運用。
酒店業(yè)主應依據下列時間表存放包含本預算表之資金于第8.1條所述的銀行帳戶，和使管理公司得以運用。
……百分之伍拾(50%)開業(yè)前九個月。
……百分之伍拾(50%)開業(yè)前六個月。
非管理公司可控制而發(fā)生：(a)開業(yè)延誤酒店業(yè)主應將根據因延遲而修訂之預算表所需增加之資金，存入上述提及之帳戶，使管理公司得以運用。
由開業(yè)日起壹百貳拾(120)天內，管理公司應送與酒店業(yè)主一份說明所有發(fā)生于開業(yè)前之開支和交回過渡之款項于酒店業(yè)主，該份記錄將以會計記錄為基礎，酒店業(yè)主或其代表人將有權在酒店辦事處視察及稽核全部帳簿。
如本合同于開業(yè)日前因酒店業(yè)主原因終止，酒店業(yè)主應賠償管理公司于開業(yè)前服務所招致的合理損失，(b)酒店業(yè)主應負責向管理公司賠償。
3.3流動資金及開業(yè)所需的物品
酒店業(yè)主應在本合同的有效期內提供足夠之作業(yè)流動資金，使酒店保證得以無間斷和有效的運作。
特別提出的是，酒店業(yè)主同意在開業(yè)前六個月提供予管理公司足夠資金，以
采購足夠應付初步所需物品(食品、食料和其他消費品)酒店開業(yè)后不超過六十天，管理公司應呈交一份確實支出表予酒店業(yè)主。
3.4部分開業(yè)時間
由雙方同意，酒店將有一段部分開業(yè)期，由酒店確實完成和獲得入伙紙后以供第一個付款客人入住享用酒店設施，至酒店開業(yè)日前立即終止，開業(yè)日明確列在第3.5條。
部分開業(yè)期間于經營期內的營業(yè)支出，應列入開業(yè)前預算內。
3.5酒店開業(yè)日
開業(yè)日應經雙方同意后決定，并應在：
(A)家私、裝置和設備已實質上裝配完畢以后。
(B)已取得酒店經營所需之執(zhí)照和許可證以后。
(C)雙方認為該酒店已能在完整的營業(yè)基礎上提供豪華服務予客人以后。
酒店之開業(yè)將不會解除酒店業(yè)主遵守本合同條款的責任，特別是參照第2.4條有關更正酒店建筑及設備之任何缺點或不足。
酒店開業(yè)日，預計為__年__月__日。
第4條
技術顧問服務
4.1專業(yè)技術及經驗
管理公司應以其專門經驗以及專業(yè)技術提供現代化的酒店設計及部署工作，并適當地指導酒店業(yè)主及其代理人。
4.2技術顧問概要
(A)酒店設備
(Ⅰ)管理公司將協助酒店業(yè)主選擇及訂立酒店里應有的各種設備，諸如客房的種類與數量，以及餐飲、宴會、會議廳的形式，酒店后勤等區(qū)域。
(Ⅱ)管理公司將預備一份設備計劃，推薦及詳細說明各設備的主要特征。
(Ⅲ)酒店業(yè)主將需提供包括以下幾點的最終設計圖及詳細規(guī)格給“管理公司”。
(1)最終施工圖及詳細規(guī)格，必須具備可用以呈報有關政府機構所需的資料，(適用于呈報及申請有關建筑許可證、規(guī)劃、消防局準證、旅游局準證等等)招標、施工用途之有關文件。
(2)規(guī)范客房的詳圖。
(3)燈光與園藝布置詳圖。
(4)最終設備的布置圖與詳細規(guī)格。
(5)適用于市場地銷和廣告宣傳有關客房，各餐飲設備及公共場所的圖片或模型照片。
管理公司將會檢討最終設計圖及詳細規(guī)格，并給予必要的建議，以便設計達到要求。
(B)室內設計與裝修
(Ⅰ)管理公司將會給予酒店業(yè)主就室內設計和針對客房、走廊、公共場所、餐飲設施、宴會廳、會議廳功能上的布局提供意見，以及技術上的建議。
(Ⅱ)酒店業(yè)主將會提供包括以下幾點的最終設計給管理公司。
(1)客房、家私和附屬裝置性質的客房布局圖。
(2)側面與天花板示意圖。
(3)燈光圖。
(4)將要采用所有材料的樣本和詳細規(guī)格，包括地毯的樣本，墻與天花的處理以及家私和附屬裝置的材料。
(5)特別設計家私、燈光配件及零件的詳細圖則。
(6)選定物件的相片。
(7)模范客房的圖紙與詳細規(guī)格。
(8)制服的美術設計、美術稿。
管理公司將會檢討最終設計，并給予必要的建議，以便設計達到要求。
(C)酒店后勤的供給、營業(yè)設備、營業(yè)所需的供應，管理公司將會：
(Ⅰ)預備一份完整的貨單，包括營業(yè)設備以及后勤的供給(這份貨單
應包含物品、數量、詳細規(guī)格等等)，若酒店業(yè)主另有要求，也必須提供一家或多家供應商的地址。
(Ⅱ)籌備初步財政預算，以便采購初期所有的營業(yè)設備，后勤和營業(yè)所需的供應。
(Ⅲ)為以上(I)項所列的物品，做好最終財政預算。
(Ⅳ)因通貨膨脹因素，財政預算應經常地加以檢討與調查。
4.3報酬
(A)上述技術顧問及酒店開業(yè)后的服務(參見第3.1條、4.1條及4.2條)所引起的經費，包括其人員的薪俸、旅差費、食宿、辦公費等，由酒店業(yè)主支付。
(B)津貼、報銷費用：在酒店業(yè)主的要求下，管理公司將委派專家，針對項目的某一階段來提供專門的意見，指導或其他方面的服務，酒店業(yè)主應承擔這些專家的津貼及所引起的費用，包括了來回機票、住宿酒店費、交通費等等。
4.4付款方式
(A)酒店業(yè)主對4.3(A)項費用的支出，應與提供服務者另行協商。
(B)津貼、報銷費用，每個月管理公司會提出清單給酒店業(yè)主，酒店業(yè)主須于30日之內付清。
第5條
管理公司的責任
5.1管理公司的服務
在本合同有效期內，管理公司應遵守中華人民共和國法律，代表酒店業(yè)主執(zhí)行所有在酒店管理及市場推廣范圍內之一切任務，管理公司只許用酒店作為以管理公司集團酒店時下高效能管理為標準的酒店經營，管理公司除與國際經營行業(yè)正常有關或因標準改變而產生的輔助及附加活動外將不能在酒店內從事其它活動。
5.2商號、商標、服務稱號及服務標志酒店根據中國法律程序注冊使用名為“××酒店”。
在合同有效期內，管理公司許可酒店業(yè)主在酒店公共宣傳以及有關酒店經營有關之使用___商號、服務稱號、服務標志及商標。所有“酒店”經營的一般用具應注明___之服務標志以便確認酒店為管理公司集團成員之一。合同期滿或解約后，酒店將繼續(xù)使用___商號，至于服務稱號，服務標志及商標則在解約時另行協商。
5.3廣告
5.3.1集團廣告，推廣及公共關系
管理公司將會由合同批準之日起準備酒店之所有公開宣傳、廣告、公共關系及努力促銷本酒店業(yè)務節(jié)目和運動。
5.3.2酒店間之相互廣告及宣傳
管理公司集團之酒店將會向它們之顧客推薦酒店業(yè)主之酒店，同樣酒店亦應向其顧客推薦集團之其他酒店。
5.3.3集團廣告和業(yè)務推進之分攤
酒店應共同負擔管理公司集團為屬下酒店之共同利益而推行如本段敘述之廣
告及業(yè)務推進活動，其應承擔款項相等于酒店每月總收入百分之一。管理公司將按月收取該款項，該款項將于計算營業(yè)毛利時當作營業(yè)支出處理(由管理公司自行完稅)管理公司應提供給與酒店業(yè)主所有已進行廣告及業(yè)務推進活動的證明資料。
5.4在酒店層面的協助
管理公司將會輔助酒店之業(yè)務推廣工作，以令酒店達到履行集團之業(yè)務推廣政策，酒店層面的營業(yè)推廣，應在酒店所在地的市場和其它管理公司認為適當市場進行。
管理公司將定出每年之營業(yè)推廣計劃，并將其呈與酒店業(yè)主審查，此外，管理公司還將提供一切必要的輔助及指引，特別有關以下：
……確定酒店營業(yè)政策。
……決定每年及長遠之有關住客率、收入、顧客對象等等之目標。
……定出及發(fā)布所有酒店價目(客房、餐廳、酒吧、會議設施等等)。
……確定特別的營業(yè)條件。
……定出賒銷信用方針。
……設立對各方不同顧客之營業(yè)方式及程序。
……分析經營業(yè)績和常設控制系統。
管理公司將在酒店層面進行適當廣告及業(yè)務推廣事務，包括：
……確定酒店廣告及業(yè)務推廣政策。
……按管理公司之標準樣本，準備廣告文件及小冊。
……派發(fā)這些文件給集團酒店，管理公司各營業(yè)代理辦事處。
當酒店進行專門地區(qū)業(yè)務推廣活動時，管理公司將會為其安排負責該專門地區(qū)之營業(yè)辦事處加以協助。
酒店將會被納入于管理公司所參加之商業(yè)陳列及展覽會，所有參加直接費用由酒店自行承擔，管理公司須事前作出預算，經酒店業(yè)主同意時方執(zhí)行該項計劃。
5.5管理
5.5.1日常業(yè)務管理
管理公司要接受董事會的常設機構--監(jiān)審委的監(jiān)督。監(jiān)督原則只是對涉及酒店的依法經營，和大的經濟開支(指人民幣十萬元以上，含十萬元);酒店的副總經理、副財務總監(jiān)、副人事主任及正保安經理的招聘和解聘等，要事先征得監(jiān)審委的同意，監(jiān)審委的具體條例參看附件二。
第13篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經營成本的測算
景苑小區(qū)物業(yè)管理經營成本的測算
管理服務報價及費用構成
一、物業(yè)管理費報價:
1、依據《物業(yè)服務收費管理辦法》及連云港物業(yè)市場情況,制定物業(yè)管理公共服務收費標準。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商業(yè)用房2.00元/m2
((3))空置房按相關規(guī)定由開發(fā)商全價支付物業(yè)管理公共服務費
2、停車服務費
地上車位 : 70元/位.月
地下車位:110元/位.月
3、公眾代辦性服務
二次供水水費代收代繳,按照行業(yè)相關規(guī)定;公攤水電費,按實際用量分攤到戶;代辦性服務免費
4、特約服務費
(1)保潔家政服務,鐘點工按照10元/時收取。
(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計價格收取費用。
其余服務項目按用戶與物業(yè)公司協商價收取。
二、年物業(yè)管理費用支出構成
1、人員費用(包括工資福利、各種保險、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):
管理處主任:1500元/人×1*12=16800元
安全護衛(wèi)隊長:1300元/人×1*12=15600 元
行政財務:1200元/人×1人*12=14400元
安全護衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元
設備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
維修工:700元/人×1人*12=33600元
保潔員:700×2人*12=50400元
綠化工:700×1人*12=33600元
合計:368400元
2、行政辦公費用(包括辦公用品、電話費、培訓費及水電費等及稅金):1200元*12月=15600元
3、安全護衛(wèi)費用(包括安全護衛(wèi)員裝備費、器材維修費告示及稅金):1100元*12月=13200元
4、公共設施維護費用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護欄維護及稅金):800元*12月=9600元
6、設備設施維護保養(yǎng)費用(包括設備的保養(yǎng)維護、年檢、照明燈具的更換及利潤、稅金):1100元*12月=13200元
合計:51600元
總合計420000元
總收入420960元-總支出420000元=960元
第14篇 老城火鍋改善經營管理報告
老城門火鍋改善經營管理報告
在總公司王總及董事會的領導下,率領酒店全體員工完成總公司制定的各項經營、管理指標,共同提高酒店的服務質量、管理水平和經濟效益。確立酒店的經營計劃發(fā)展規(guī)劃及經營方針,制定酒店的經營管理目標,并指揮實施。
一,老城門火鍋自試營業(yè)業(yè)以來,受諸方面因素影響,經營情況不容樂觀,制定20**年度發(fā)展規(guī)劃及經營方針即是圍繞著改善經營狀況進行的,20**年后半年基本確定酒店以中高檔餐、烤鴨、火鍋三大營業(yè)點為重點,加強營銷,細化服務,提高出品,從而提高酒店整體盈利能力為酒店基本經營方針。為推動銷售,帶動消費,我在經營方面主要采取以下措施保證經營持續(xù)增長:
1、對用餐客人增設了午餐8.8折,晚餐送餐圈的優(yōu)惠活動,并開始以積分形式激勵客戶.以后的銷售辦法略.
2、針對本年度后期的各類宴席制訂營銷方案。
3、把餐廳定位成中高檔餐廳,細化服務,加強出品。
4, 在出品方面加強出菜速度,菜品標準化[要適合當地人口味],程序化,立即制訂標準食譜卡,量化管理.
5、酒店前期經營未達目標,主要原因為火鍋收入定位與計劃相距過遠。我建議將烤鴨系列改為中高檔定位,這意味著我們擺脫現在的束縛,輕裝上陣,扭虧目標指日可待。
6、指導制定策劃中西方節(jié)日活動,實現創(chuàng)收高峰。
二、主持制定和完善酒店各項規(guī)章制度,建立健全內部組織系統,協調各部門關系,建立內部合理而有效的運行機制。為使酒店的日常運作逐步納入到工作有計劃、有指導、有跟蹤、有總結的管理系統中去,有效地將計劃性工作和應急性工作密切結合起來,建立明確的工作目標,要求各部門建立計劃性的工作制度,通過每月總結、計劃,對各項工作有計劃、有落實,按計劃步驟予以實施。建立每月工作匯報制度,通過對工作的完成情況,對各部門負責人予以考評。酒店成立之初,各項制度未健全完善,制度的完善及各項工作程序的確立需在長期大量的實踐中方能逐步完成。因此,制度的建立也是一項長期復雜的工作。
在目標考核方面,一方面按照已出臺的考核實施辦法進行考核,另一方面每月每季度召開上月/季度工作總結會,針對制定的工作計劃,總結實際實施進度,提出需解決的問題,使各項工作落實到人,也以此作為對各部考核的依據。
三、研究并掌握市場的變化和發(fā)展情況,制定市場拓展及價格體系,適時提出階段性工作重點,并指揮實施。市場的變化與酒店的發(fā)展息息相關,正是基于此緊扣市場脈博,及時提出各階段工作重點:
11月
a:在總公司批準開烤鴨系列下,迅速開展籌備籌建工作,建冷庫及烤鴨房.制訂招聘計劃,10日前在華商報打廣告招聘.在人員的招聘上,為確保各項工作高效進行,節(jié)約控制人力成本,我采取分步有序,逐步到位的辦法進行人員的招聘。對于職位缺口較大的部門,采取多種的招聘方法來盡快補足,除了人才市場招聘、勞動力市場招聘外,還通過網上發(fā)布招聘信息,請勞動職業(yè)介紹所幫忙發(fā)布信息和推薦人員,通過勞動局關系和同行協助尋找和推薦酒店所需的人才等方式.
b:迅速制訂員工abc級工資制度,勞保方案.獎勵措施,結合酒店特點搭建組織架構,制定人員工資標準體系。
c:與各類供貨商聯系增加新品種.
d:完善硬件設施,找一家設計公司制作店內店外pop宣傳. 媒體宣傳.
e:完善酒店部門崗位職責修訂,起草酒店各部門工作程序,開展烤鴨系列營業(yè)籌備工作,完善對包間的布置。
f:續(xù)聘優(yōu)秀營銷人員,組織營銷人員進行鉆石卡、優(yōu)惠卡的銷售,策劃各類節(jié)日活動。
j:重組餐廳人員編制,調整餐廳組織架構。確立人員編制、架構,分步有序進行人員招聘,保證人員儲備.
h:加強人員培訓.為了能夠跟上酒店進行烤鴨系列正式營業(yè)時新入店員工的培訓,本人著手開展培訓課,對所有已入店員工進行系統的培訓,培訓內容涉及:酒店軟件和硬件的介紹、酒店的儀容儀表規(guī)范、禮貌禮儀的重要性、酒店英文、個人素養(yǎng)、職業(yè)道德、消防安全知識及全員銷售技巧等,不僅從全方位加強員工對酒店的認識和拓展知識面,也大大提高員工的工作積極性。
12月
a:制定2008年商務散客、協議單位、簽單單位、旅行社價格及合約版本。
b:制定餐廳的工作流程及獎罰制度。制定**會員卡章程。
c:策劃節(jié)日活動及推廣工作,加強財務管理,制定倉庫管理制度,實行財務與服務中心分開管理。
e:狠抓營銷工作,落實酒店營銷計劃,做好營銷任務分配。
f: 為節(jié)能降耗,制定秋冬季節(jié)中央空調開放時間。
明年1月
a:做好元旦黃金周的接待工作,及時調整菜價,提高營業(yè)收入。
b:對酒店進行全面布置與策劃,基本達到預期效果。
c:根據季度轉變調整火鍋區(qū),烤鴨區(qū)優(yōu)惠政策,減少贈送,完善烤鴨區(qū)的服務功能。
四、負責中層以上管理人員的培養(yǎng)和使用,督導酒店的培訓工作。酒店中層管理人員為酒店的中堅力量,培養(yǎng)酒店自己的優(yōu)秀人才,需要一個和諧的工作環(huán)境和對優(yōu)秀人才能力的肯定,人格的尊重。目前我采用用人的原則為量才適用,讓賢者居上,能者居中,智者居側,充分發(fā)揮人才的主觀能動性,本著對下屬負責的態(tài)度,加強監(jiān)督,加強約束,加強管理。培訓工作對于酒店適應環(huán)境的變化、滿足市場競爭的需要、滿足員工自身發(fā)展的需要以及提升酒店的效益都具有十分重要的意義。通過培訓可以提高員工的技能和綜合素質,從而提高其工作質量和效率,減少失誤,降低成本,提高客戶滿意度;員工更高層次地理解和掌握所從事的工作,增強工作信心。酒店初步建立統一的培訓體系,人力資源部加強對基礎培訓師的能力指導訓練,集中組織“培訓技能實踐課程”和一些基礎的管理知識和專業(yè)知識課程。加大培訓考試的力度,為將來實行各崗位轉正、調職、晉升等考核打下基礎。
五、發(fā)動廣大員工群策群力,搞好民主管理工作;關心員工生活,不斷改善員工的工作、生活條件。
1、設立總經理信箱,建立起員工與總經理溝通的渠道.并逐漸建立一條快捷有效的員工與總經理溝通的渠道。 2、根據已有條件盡可能開展員工文化活動,分部門組織員工活動、召開員工茶話會等,增強企業(yè)凝聚力。每月召開員工生日會,以大家庭的形式為當月生日員工慶賀,給予誠心的祝福,增強員工的歸屬感。
3、定期編制出版酒店內刊《員工之窗》,按月更新員工宣傳櫥窗,建立酒店與員工溝通的橋梁。
六、規(guī)范管理,完成建章立制,實現辦公電子化制定一套比較完整的管理制度、崗位責任制以及操作流程。全面完成酒店的標準成本菜單核算。全面清查酒店資產,建立一套完整的資產實物臺帳及制度,保證酒店資產的安全。完成財務后臺電腦軟件的初始化工作,保證電腦建帳使
用的穩(wěn)定性。
七、確立市場定位,加強營銷推廣,開展市場調查,提高酒店知名度,隨著開發(fā)區(qū)的建設,各企業(yè)逐步完善與增多,并陸續(xù)有品牌企業(yè)進駐。根據本酒店情況,確定酒店的市場定位為中高檔酒店,客源定位為大中型企業(yè)、政要客人、本地公司及小區(qū)住戶等層次與消費能力高的群體。為做到“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”酒店組織營銷人員開展對周邊區(qū)域的市場調查、上門拜訪與洽談溝通,對本區(qū)域內高級寫字樓及各家國際旅行社與網絡訂餐中心商談合作。
第15篇 注冊物業(yè)管理師-物業(yè)經營管理試題
物業(yè)經營管理試題及參考答案
1、(b)是房地產投資信托基金和機構投資者進行商業(yè)房地產投資的主要物質載體。
a.居住物業(yè)
b.收益性物業(yè)
c.公共物業(yè)
d.所有物業(yè)
2、別墅(villa)是指在風景區(qū)或在郊外建造的供休養(yǎng)的住所。下列概念中,只有(c)具有別墅類產品的獨有性。
a.空中別墅
b.疊拼別墅
c.獨棟別墅
d.雙拼別墅
3、物業(yè)經營管理常規(guī)工作內容包括租賃管理、現金流量管理、成本管理、維護和維修計劃管理、(a)、設施設備管理和物業(yè)保險管理。
a.日常維護和維修
b.確定管理標準
c.資產管理
d.構建信息基礎
4、物業(yè)經營管理是(acde)等活動不斷拓展、交叉和融合的結果,是貫穿于物業(yè)整個壽命周期的綜合性管理服務。
a.物業(yè)管理
b.房地產開發(fā)
c.房地產資產管理
d.房地產組合投資管理
5、房地產區(qū)別與其他投資品最重要的特性是(d)
a.政策影響性
b.專業(yè)管理依賴性
c.相互影響性
d.位置固定性或不可移動性
6、房地產投資企業(yè)通過資本市場融資時,房地產債券或股票的投資者,也就分享了房地產投資的部分收益,成為(d)
a.mbs投資者
b.reits投資者
c.房地產直接投資者
d.房地產間接投資者
7、下列關于系統風險和個別風險的表述,正確的有(be)。
a.系統風險是指市場供求風險
b.較之個別風險,系統風險不易判斷和控制
c.或然損失風險屬于個別風險
d.周期風險屬于個別風險
e.持有期風險屬于個別風險
8、房地產投資的風險主要體現在(abcd)。
a.投入資金的安全性
b.期望收益的可靠性
c.投資項目的變現性
d.資產管理的復雜性
e.投資項目的復雜性
9、從(a)中扣除( )后就可得到物業(yè)的凈運營收益,簡稱凈收益。
a.有效毛收入 運營費用
b.潛在毛租金收入 運營費用
c.有效毛收入 空置和收租損失
d.潛在毛租金收入 空置和收租損失
10、(c)是指當不考慮現金流折現時,項目以凈收益低償全部投資所需的時間。
a.全部投資回收期
b.動態(tài)投資回收期
c.靜態(tài)投資回收期
d.投資回收終止期
11、收益性物業(yè)的運營費用包括(de)等。
a.空置和收租損失
b.抵押貸款還本付息
c.房產稅和所得稅
d.為租客提供服務的費用
12、下列屬于設備有形磨損的是(ad)。
a.封存的設備因自然力產生的磨損
b.設備生產成本降低導致設備市場價格降低,從而引發(fā)的原來購買的設備貶值
c.技術進步因素的影響,社會上出現了新型設備,從而使原有設備在技術上顯得陳舊、落后
d.設備在運轉過程中,在外力作用下產生的實體磨損、變形和損壞
13、(a)是將估價對象與在估價時點的近期發(fā)生過交易的類似物業(yè)進行比較,對這些類似物業(yè)的成交價格作適當的處理,以求取估價對象客觀合理價格或價值的方法。
a.市場法
b.成本法
c.收益法
d.趨勢法
14、物業(yè)價格構成中包括了(ad)
a.土地取得成本
b.開發(fā)成本
c.投資利息
d.物業(yè)折舊
e.開發(fā)利潤
15、運用市場法估價時,建立價格可比基礎包括如下(ace)方面的工作。
a.統一付款方式
b.統一采用人民幣
c.統一貨幣單位
d.統一采用平方米
e.統一采用單價
16、一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、(b)、資金和運行機制等因素構成的一個系統。
a.內容
b.價格
c.管理機制
d.環(huán)境
17、不屬于需求分析具體內容的是(c)。
a.人口和家庭分析
b.就業(yè)分析
c.競爭對手分析
d.收入分析
18、商品住宅需求的影響因素主要有(abde)。
a.收入的變化
b.政府的稅收政策
c.國際市場住宅價格
d.對未來的預期
e.政府的住房政策
19、建筑物管理計劃的內容,包括如下(abd)。
a.建筑物維護的標準
b.建筑物管理策略
c.租金方案
d.物業(yè)檢查計劃
e.財務收支計劃
20、按房屋所有權的性質劃分,物業(yè)租賃可分為(c)。
a.居住用房租賃和非居住用房租賃
b.定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃
c.公房租賃和私房租賃
d.國內租賃和涉外租賃
21、物業(yè)租賃管理模式中,(c)模式業(yè)主不負責物業(yè)的租賃。
a.包租轉租和委托管理
b.出租代理和委托管理
c.包租轉租和出租代理
d.包租轉租、委托管理和出租代理
22、關于自動延期租賃的表述,正確的有(abde)。
a.除非租約一方提出要中止合約,否則將自動續(xù)約
b.租約按周、月、年的周期延續(xù),中止通知應與周期對應
c.租賃關系在雙方中的一方死去時終止
d.又稱周期性租賃
e.該形式的租賃行為不因租約一方的死亡而失效
23、租賃方案與策略涉及的主要工作內容有(abcd)。
a.確定可出租面積和租賃方式
b.編制租賃經營預算
c.定位目標市場
d.確定租金方案
e.明確廣告策略
24、下列哪項不
是物業(yè)管理成本營業(yè)成本中包括的費用(d)。
a.直接人工費
b.間接費用
c.直接材料費
d.管理費用
25、某物業(yè)管理企業(yè),共有保安25人,保安人員人身保險費100元/人月,房租費60元/人月,保安系統費100元/人元,保安用房30元/人月,該物業(yè)管理企業(yè)的保安費的月總支出為(a)元。
a.7250
b.290
c.3480
d.5000
26、成本控制的原則有(abde)。
a.全面控制原則
b.講求經濟效益原則
c.常規(guī)管理原則
d.責權利相結合原則
e.例外管理原則
27、成本預算編制的基本要求有(ace)。
a.成本預算必須同其他預算相協調
b.成本預算要以成本計劃為基礎
c.成本預算應有相應的技術經濟措施保證
d.成本預算要全面權衡,提高員工工作效率
e.成本預算既要符合實際,又要適當留有余地
28、不屬于前期物業(yè)服務合同特征的是(d)
a.由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂
b.前期物業(yè)服務合同具有過渡性
c.前期物業(yè)服務合同是要式合同
d.前期物業(yè)服務合同期限的確定性
29、對雇員在保單有效期內,從事保單所載明的與投保人業(yè)務有關工作時,由于意外或疏忽,造成(c)人身傷亡或財產損失,依法應由被保險人賠付的金額,保險人負責賠償。
a.投保人
b.被保險人
c.第三者
d.雇員
30、風險管理的整個過程可以由(abde)步驟組成。
a.風險識別
b.風險評估
c.風險處理
d.風險控制
e.風險調整
31、屬于物業(yè)建設單位在開發(fā)過程中所訂立的合同是(abd)。
a.建設施工合同
b.售房合同
c.收益性物業(yè)的租賃合同
d.水電供應合同
e.專項維修工程承包合同
32、不屬于物業(yè)管理報告構成內容的是( b)。
a.工作總結
b.滿意度調查
c.財務報告
d.未來工作計劃
33、(d)更能揭示企業(yè)市場認可的價值,因此應該成為企業(yè)較為合理的財務管理總體目標。
a.利潤最大化
b.資本利潤率最大化
c.每股利潤最大化
d.企業(yè)價值最大化
34、物業(yè)管理績效評價以(abce)等四個方面的內容作為評價重點。
a.物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力
b.資產運營水平
c.償債能力
d.物業(yè)管理企業(yè)
e.后續(xù)發(fā)展能力
35、企業(yè)績效評價的計分方法分為(abce )。
a.基本指標計分方法
b.修正指標計分方法
c.評議指標計分方法
&n
bsp; d.偏差指標計分方法
e.定量和定性相結合計分方法
36、屬于寫字樓物業(yè)管理風險特點是(c)。
a.全員性
b.全期性
c.確定性
d.動態(tài)性
37、在確定租金時,一般應根據(de)確定一個基礎租金。
a.當地房地產市場狀況
b.物業(yè)發(fā)展定位
c.承租人的接受能力
d.業(yè)主希望達到的投資收益率目標
e.其可接受的最低租金水平
38、寫字樓租戶選擇要考慮的主要因素有(bde)。
a.租戶組合與位置分配
b.租戶的商業(yè)信譽和財務狀況
c.物業(yè)的周邊環(huán)境
d.所需面積大小
e.需要提供的物業(yè)管理服務
39、租戶和業(yè)主之間可能要協商一個( d )作為計算百分比租金的基礎。
a.凈租金
b.盈虧平衡點
c.基礎租金
d.人為平衡點
40、零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類別有:(abcd)和產權與管理權相分離風險。
a.管理模式風險
b.管理范圍不確定風險
c.墊款風險
d.突發(fā)事件風險
e.投資風險
41、( a )是指設備或系統從誕生至報廢的整個期間所需要的費用總和。
a.生命周期成本
b.生命周期資產
c.經濟周期成本
