住宅區(qū)內配套商鋪運營物業(yè)管理設想

住宅區(qū)內的配套商鋪運營及物業(yè)管理設想

(一)商鋪運營

商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行'統(tǒng)一管理、分散經營'是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。

'統(tǒng)一管理',要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統(tǒng)一管理,沒有統(tǒng)一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。

'分散經營',是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所,商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營,只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

1.商鋪的統(tǒng)一管理的理念在于'統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務監(jiān)督、統(tǒng)一物管'

為了達到'統(tǒng)一管理,分散經營'的管理模式,在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

1.1'統(tǒng)一招商管理'要求對招商的品牌審核管理和有完善的租約管理。

'品牌審核管理'指:招商對象需經品牌審核后才能進入。審核包括對廠商和產品的審核,須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書(適用于批發(fā)代理商)、品牌代理委托書(適用于專賣代理商)、稅務登記證、法人授權委托書等。

'完善的租約管理'指:簽定租約、合同關鍵條款必須進入。租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等,還有其他比較關鍵的租約條款管理,比如:承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制,例如:

①本項目擬定位于旅游紀念品市場。如果商場定位發(fā)生變化,須經商鋪所有業(yè)主的認可(業(yè)主委員會(商會)成立之前,經開發(fā)商認可)

②承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統(tǒng)一管理;

③為整個商鋪促銷各單個經營戶需承擔的義務;

④承租人對停車場的使用,確定有償還是無償,有無限制;

⑤投保范圍事宜;

⑥是否統(tǒng)一收銀、事后結算等

另外營業(yè)時間的確定也要經統(tǒng)一表決或經開發(fā)商認可;

1.2'統(tǒng)一的營銷管理'有助于維護和提高經營者的共同利益。

由于目前商業(yè)競爭激烈,打折降價的促銷競爭手段比較流行,以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃,所謂'大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過'。

組織策劃相關的促銷活動,所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算,經業(yè)主同意后,對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統(tǒng)一收銀管理,就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。

1.3'統(tǒng)一的服務監(jiān)督'有助于經營者間的協(xié)調和合作。

商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會,指導、協(xié)調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動,保證商鋪的高效運轉。常見的方式有:

①指導項目:店鋪布置指導、促銷活動安排;

②協(xié)調項目:協(xié)調經營者之間的緊張關系,增進經營者之間合作;

③服務項目:行政事務管理;

④監(jiān)督項目:維護商鋪的紀律、信譽,協(xié)助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。

2、商鋪的'統(tǒng)一管理'理念下的物業(yè)管理與服務內容包括:

1.商鋪業(yè)戶服務管理

2.商鋪裝修服務管理

3.商鋪設備、設施維保服務管理

4.商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

5.商鋪保安服務管理

6.商鋪保潔服務管理

7.商鋪綠化服務管理

8.商鋪經營服務管理

9.商鋪廣告管理

10.商鋪保險管理

11.商鋪業(yè)戶服務管理

3、本項目商鋪物業(yè)管理機構設置和人員配備

商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職,沒有閑人,業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。

對本項目商業(yè)部分擬在'zz第一城物業(yè)管理中心'下設'商業(yè)物業(yè)管理點一',對人員和部門作如下配置:

1.業(yè)戶服務部

設主管一人,可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名,分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量,通常每班保持1人便可。

2.維保服務部

設主管一人,全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行,使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

3.保安服務部

設主管一人,全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。

4.保潔綠化部

設主管一人,全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

5.經營服務部

設主管或兼職主管一人,全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經營活動,促進商鋪經營銷售和物業(yè)管理工作。

4、本項目商鋪物業(yè)管理分項細化方案

1、業(yè)戶服務部的工作職能。有兩部分工作職能,一是業(yè)戶服務,二是內部管理。

1.1接待與聯(lián)系

接待與聯(lián)系是業(yè)戶服務的重要內容之一,是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣,包括傾聽建議和意見,接受投訴,安排維修和回訪,收取管理費與內外聯(lián)系等。

1.2糾紛、投訴接待

顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說,所有投訴、處理結果都要有記錄,作為年終表彰與履行'管理公約'業(yè)績考核依據之一;

1.3報修接待

商鋪鋪位的照明或其他設施出問題,對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修,應迅速做記錄,填寫《維修任務單》,即時派維修工到現(xiàn)場搶修;

1.4走訪回訪

接待員的走訪內容包括三方面:

一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議;

二是對報修后的維修結果進行回訪;

三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進,曉之以理,動之以情,用實際行動去感化業(yè)戶,讓他們明白:我們所做的一切,都是為了商鋪的自身形象,我們的目標是一致的。

1.5內外聯(lián)系

商場內部聯(lián)系:

商鋪的內部聯(lián)系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等;向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何,必將影響到收繳率的好壞。

商場的外部聯(lián)系:

商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯(lián)系,如處理不好這些關系,會使商鋪的經營活動很被動。處理得好,往往事半功倍。

1.6、商鋪裝修服務管理

裝修管理應包含在業(yè)戶管理中,因管理難度較大,故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括:審核裝修申請、簽訂'裝修管理協(xié)議',現(xiàn)場監(jiān)督管理等。

1.61商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租,出租后,由承租商依據經營要求,提出裝修申請;也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修,裝修管理應做好以下幾個方面:

建立周全、詳細、便于操作的管理制度;

專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督;

選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修;

對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理。

1.62商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點

二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》;業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的,應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定;禁止擅自更改水、電管線及負荷用電;裝修完畢后,物業(yè)管理處根據裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協(xié)議,對工程進行竣工驗收,如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設計圖及裝修協(xié)議某些條款的,應視情節(jié)輕重作不同的處理;為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位,裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定,通常分以下幾種情況:

凡涉及電力設備(由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等)進行增建、改裝的;為該層的消防設備(包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等)進行增建或改造的

;為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的,以及電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線分布系統(tǒng)等進行增建或改裝的,都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。

凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔,水管、排水道、電力裝置,通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方,也可由物業(yè)管理處選定施工方。

業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙,應包括:清楚顯示樓層內部間隔的平面圖;樓層平面圖的正視圖、切面圖(附鋪面、商號招牌的細節(jié));排水系統(tǒng)的分布圖(附由關細節(jié));電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖(附有敷設電線資料及負荷量);照明設備位置圖;假天花的平面,切面圖;及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié);裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等

1.63裝修現(xiàn)場監(jiān)督管理

在施工過程中,物業(yè)管理處應派專人在現(xiàn)場進行管理。管理的內容主要包括3方面:

對施工人員的管理,以及對工程是否按圖施工、按'裝修協(xié)議'要求和對裝潢現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生(裝潢垃圾)進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜,大多是臨時工,施工方對他們可能也缺乏有效的控制;裝修施工與整個樓宇的建筑不同,他通常局限于一個單元或一個樓層內施工,而其他層面則照常營業(yè),如對施工人員無有效管理,勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工,有否違反已簽訂的'裝修管理協(xié)議'上的條款,有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等,如有違反規(guī)定要及時聯(lián)系,發(fā)出'整改通知單'等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施,則由業(yè)戶負責將其修復,直至商鋪方滿意為止。當然,也可由物業(yè)管理處修理,但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄,作為竣工驗收時的證據或參考。等等

2、維保服務部

2.1商鋪設備、設施維保服務管理

商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高,維修要求嚴,其內容同辦公樓相似,但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施,設備上,因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類,設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯,自動扶梯等易出故障的設施設備,保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。

商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證,因為一旦停電,漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素,對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工,日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統(tǒng)、自動扶梯的運行狀況,一有異常情況及時安排維修,確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。

商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似,在此省略。

2.2、商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理

2.21商鋪修繕的計劃、資金管理。

為了確保商鋪建筑物的完好,應制訂完整的修繕制度,編制每年的修繕計劃,安排年度修繕投資,經管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批(大中修要落實資金),檢查修繕結果。

2.22工程性質的確定。

依據商鋪建筑物的損壞程度,將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞,或有局部倒塌的危險;部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝,如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求,通常是經營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此,工期安排和開工前的籌備工作非常重要;

中修工程是指建筑物部分損壞,在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件,保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層,加固部分鋼筋混凝土梁柱,外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部,商鋪發(fā)生突法事件,保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大,注意保護現(xiàn)場,及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調,在發(fā)生惡性事件緊急疏散圍觀顧客時等等

3、保安服務部

3.1監(jiān)控中心管理

監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統(tǒng)對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視,尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。

如發(fā)現(xiàn)可疑人員或突法事件、惡性事件的發(fā)生,監(jiān)控人員應及時錄象,寸作查證。

另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭,防止車輛被竊,萬一遭竊,錄象將提供證據、線索,有利破案等等。

這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。

3.2消防管理

商鋪消防工作的重要性不言而喻,商鋪內人流大,樓梯、通道(尤其是放火樓梯、通道)相對面積較小,這給火災時的人員疏散帶來很大困難;

商品多(且大多是易燃品),火種容易迅速燃燒;面積廣,因無防火墻阻隔,烈火蔓延極快;如商廈火災,高樓內的豎井多,煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米,瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性,商鋪都安裝有先進的火災探測裝置(煙感探測器和溫感探測器)和自動滅火裝置(噴淋裝置)。這些裝置直接與火災自動報警系統(tǒng)聯(lián)網。只要易各地方出現(xiàn)火情,煙霧和溫度各達到一定的限度,這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器,進行有效監(jiān)控與預防。

制定切合本商鋪實際的消防管理制度(包括幾套火災應急處理方案);商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚;消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到'統(tǒng)一指揮,分區(qū)管理,層層負責,責任明確,防患未然',切實貫徹'預防為主,防消結合'的消防方針。

發(fā)現(xiàn)監(jiān)控屏幕有火災報警號時,立即用對講機通知就近的保安人員赴現(xiàn)場核查與處置;如確為火警,按應急方案實施,報告保安部主管組織撲救,重點是商鋪內人員的疏散,保障人身安全,事故后作好調查分析報告并備案。

發(fā)現(xiàn)故障警報,應迅速消除警鈴使之還原,并立即通知維保部,協(xié)助維保部盡快排除故障,并作好詳細記錄。

定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查,確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查,防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現(xiàn)象。

在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習,使人人都會使用消防器具,掌握火災逃生知識,不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等

4、商鋪保潔服務管理

商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。

外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等;

內部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所,以及業(yè)戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。

搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍,為業(yè)戶提供一各理想的經營環(huán)境,為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。

4.1商鋪保潔管理方法

要做好商鋪的保潔服務管理,首先要確定做什么,即什么地方需要保潔,然后定出清潔的標準,根據這些標準、要求再定出保潔的頻率(次數),還要再加上檢查手段,如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等,制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》,內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等,制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》,這個'規(guī)程'指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做,是保潔工崗前崗中的培訓教材,其要點有:地面清潔、打蠟;墻角線清潔;墻面除塵;大理石清潔、打蠟;不銹鋼面清潔;衛(wèi)生間清潔;玻璃幕墻清潔;窗戶清潔;地毯清洗干凈等。

4.2商鋪保潔管理的重點

商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出,給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖;定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境;

商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等,由于顧客觸摸頻率較高,留下的手印帶給人視覺上的不舒服,應定時清潔以消除不潔現(xiàn)象;

商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味,也是清潔工作的重點;

商鋪外的銅牌,因暴露在室外,風吹雨淋會使銅牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商鋪的形象。

商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置,及時清理;

雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器,盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳,同時注意清潔衛(wèi)生。

對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視,但放置鼠藥時,要充分考慮兒童的安全,要放在摸不到的地方;為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作;

在商鋪的營業(yè)時間內,保潔工不能使用長柄拖把,更不能使用濕拖把拖地,以免造成顧客滑倒傷害事故;

在雨雪天,商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌;

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對一切能利用的再生垃圾(包裝紙、箱)要回收處理。等等。

5、商鋪綠化服務管理

綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡,營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好,能使周圍得環(huán)境得到改善,又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員,依據季節(jié)、氣候,地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求,制定詳細的管理細則,指導養(yǎng)護人員實行。

5.1商鋪綠地管理

商鋪外圍的綠地,在基建時就已定型,商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統(tǒng)一協(xié)調,水平綠化和垂直綠化要相得益彰。

為保證草坪生長良好,勸阻顧客、游客進入草坪;

保持綠地環(huán)境整潔;及時清除死株、病株,缺株要補檀:定期對花木修剪整形;

發(fā)現(xiàn)病蟲害要進行捕捉或噴藥,藥物防治要注意安全,并掛警示標識;

草坪要經常除雜草:定期軋剪,每季度施肥一次,施后澆水或雨后施撒;

臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作,風后清除花木折斷的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等

5.2商鋪室內綠化管理

花卉擺放前要有設計圖,造型變更要有小樣圖,與商鋪總體設計風格相協(xié)調;

花卉上掛名稱牌,簡介花卉學名、俗稱、習性,宣傳養(yǎng)花的常識,爭取業(yè)戶和顧客的配合,共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境,同時又陶冶情操,增加商鋪的文化氛圍;

花卉搬運時,注意保護花卉株形不受損傷,不散落盆泥,注意場地整潔;

商鋪人流量較大,因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查,及時修剪,清除黃葉,枯萎的花卉立即更換:由于各點擺放位置的光照度不一,花卉就要定期相互調劑、更換位置;等等

5.3檢查督導

部門主管對保沽、綠化,服務各組工作時時進行巡視,發(fā)現(xiàn)問題記錄在案,并追究各組長責任:管理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查,發(fā)現(xiàn)問題立即督促主管部門整改,每月累積數次,對主管進行處罰。

6、商鋪經營服務管理

商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中,往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理,廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司,以配合其商鋪的經營管理.作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯(lián)系起來。

6.1租賃管理

出租方式的管理主要是在租金商定時要考慮多方面因素,如商品經營的范圍及類別;附近商鋪樓宇的空置率;承租戶的經營特色;商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式,一種先規(guī)定一個固定的月租金(根據面積),然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。

一種是按面積定出最低租金,然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。

6.1.1競標租賃的注意事項:

嚴格審定投標者的資格,主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經驗、經營業(yè)績,資信狀況及經營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等;

投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面,尤其是租金的計算方式及規(guī)定,預付競標租金的保證方式,有關撤回投標的規(guī)定,以及中標后延時簽約的賠償,應作更為周全和深人的考慮。

6.1.2協(xié)議租金出租的注意事項:

在和業(yè)戶簽訂租賃協(xié)議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗,資金狀況,以及目前所經營店鋪的數目,業(yè)績情況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等;

承租人的經營性質,經營范圍,所經營的商品檔次和質量.是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動,從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。

6.1.3租金條款

租金制定的參考因素:

要參考周邊社區(qū)人口數目,流動人口的數目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣,交通是否便捷等情況:

要參考商品經營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等:

要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經營狀況等。

租金的組成要素:

租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險,貸款資金利息、投資回報率等。

水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤,物業(yè)管理費等。

大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等

7、商鋪廣告管理和統(tǒng)一策劃

7.1廣告統(tǒng)一管理

業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象,追求經濟利益,必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外,最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅,張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象,在支持商業(yè)宣傳策劃的同時,必須加強商鋪的廣告宣傳管理。商鋪的整體布局設計是很重要的,而各鋪位上的宣傳廣告(包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等)要和商鋪整體設計相協(xié)調,這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經過物業(yè)管理處審核,以做到管理有序,不會破壞商鋪的整體設計格調。

7.2廣告策劃

樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的,由商戶提出設計要求或制作,必須由物業(yè)管理公司統(tǒng)一安裝在合理位置;廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務,就是要設法把顧客吸引進來,把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動,如綜合表演、納涼晚會、模特表演,攝影展,商品使用演示等.

節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置,既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛,提高了商鋪的文化氛圈,又擴大了商鋪的知名度,吸引大批消費者來購物助興。

協(xié)調好社會關系,與政府及其他組織機構保持聯(lián)絡,參與社會公益活動如捐助失學兒童等,會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。

8、服務項目開發(fā)

物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目,擴大服務領域.如:開辦商鋪兒童樂園,讓兒童能盡興地玩耍,父母能放心地購物:

開辦商務中心,為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務:

開辦為顧客提供休憩,飲茶、品味小吃的場地:舉辦卡拉o、節(jié)日慶祝,年終聯(lián)歡等文娛活動,活躍業(yè)戶的文化生活:

辦好商鋪內部食堂.為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊,為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務:

開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店,鮮花店、禮品店、電腦屋等

為顧客,業(yè)戶提供全方位的服務,使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等…

9、商鋪保險管理

商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中,均有可能發(fā)生意外的事故(包括火災),對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害;在保潔操作中,也有可能保潔工未按'規(guī)程'操作,用了濕拖造成顧客滑倒摔傷;或雨天地滑,顧客在商鋪進門處滑跤跌傷;這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失,商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施:

工程或服務的公眾責任險、財產險(火險);物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種,在考慮保險額度時,可以根據事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。

還有一種是財產險,是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的,物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方(大業(yè)戶)和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。

(二)本項目涉及商業(yè)街、酒店外圍廣場公共場所物業(yè)管理方案

為維護商業(yè)廣場、商業(yè)街、酒店門前廣場等公共場所的治安防范,泊車,人流、車流疏導,綠化、景觀、市容的整潔有序,在'商業(yè)物業(yè)管理點一'下轄的保安一部、保潔一部必須同時擔負起針對商場、酒店外圍,即廣場部位的保安、保潔、門前綠化工作,擬由這兩個部門內專門挑選形象較好和工作細心的保安、保潔人員負責。

具體配置:商城廣場部位保潔設2人,保安設外圍巡邏兼市容糾察兼停車指引3人,內部巡邏2人;酒店廣場部位設保潔2人,外圍巡邏兼泊車指引4人,如有需要,酒店內部的工程維修和動力保障可交由物業(yè)公司代管。則酒店工程部需配備4人,24小時值班。

(三)'商業(yè)物業(yè)管理點一'總體人員配置表:

總計:32人

(四)'商業(yè)物業(yè)管理點一'物業(yè)管理支出明細

(一)員工薪金:計30500元/月

1、酒店、商業(yè)區(qū)管理處主任1人

1500元/月人×1人=1500元/月

2、各部主管4人

1300元/月人×4人=5200元/月

3、保安隊,保安員12人

(1)外保兼泊車員(6人):

950元/月人×6人=5700元/月

(2)內保隊員(6人):

900元/月人×6人=5400元/月

4、保潔綠化部(7人):

700元/月人×6人=4200元/月

5、維保服務部,維修工2人

1100元/月人×2人=2200元/月

6、業(yè)戶服務部,接待員4人

1000元/月人×4人=4000元/月

7、經營服務部,設計員1人,文員1人

設計員1300元/月人×1人=1300元/月

文員1000元/月人×1人=1000元/月

(二)員工福利計12121元/月

1、社會保險金:

(生育0.8%工傷0.5%醫(yī)療8%失業(yè)2%養(yǎng)老20%)

工資總額×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月

2、年終獎及加班費計2666元/月

按每人1000元/人/年計,1000元/人×32人=32000元/年。

(三)辦公事業(yè)費=800元/月

1、管理處辦公用水電費

400元/月×12個月/年=4800元/年

2、辦公電話費(含業(yè)主服務熱線)

200元/月部×2部=400元/月

(四)管理行政費用=600元/月

1、辦公用品及印刷:300元/月

2、辦公行政(加檔案費、交通費等):200元/月

3、招聘費、培訓費:100元/月

(五)設備維修及保養(yǎng)費=4319元/月

1、公共照明、附屬設備、設施維護更新費用(各類管道、閥門、龍頭等配件)

年度維護費:51823