第1篇 z小區(qū)物業(yè)管理公約文本
小區(qū)物業(yè)管理公約文本
為加強物業(yè)小區(qū)管理,維護全體業(yè)主、使用人的合法權益,保障物業(yè)的安全與合理使用,創(chuàng)造一個安全、清潔、舒適、優(yōu)雅的生活環(huán)境和秩序,根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《河南省物業(yè)管理條例》以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定,制訂本公約。
第一章總則
第一條:****公司受******公司委托,組建海韻***物業(yè)管理處,對***小區(qū)物業(yè)的公共設施和居住秩序等事項進行管理和服務。
第二條:全體業(yè)主應遵守和履行本公約的規(guī)定,支持配合物業(yè)公司的工作,同時按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等文件規(guī)定的使用要求進行使用。
第二章建設單位的權利和義務
第三條:建設單位的權利:
1、住宅出售后至業(yè)主大會成立前,由建設單位選聘管理單位進行物業(yè)管理;業(yè)主大會成立后,由業(yè)主大會按有關程序和授權選聘管理單位進行物業(yè)管理。物業(yè)公司在獲得建設單位或業(yè)主大會委任后,將被視為全部業(yè)主之集體代理人,全面負責統(tǒng)一管理土地及物業(yè)。
2、建設單位有權按土地或物業(yè)實際需要另行制定適用于該土地及物業(yè)其他部分、地方或單位的附屬公約,有關業(yè)主同意簽署后,須遵守該附屬公約。
3、經(jīng)有關管理部門許可后建設單位有權改換本物業(yè)公共外墻和公共部位的顏色。
4、涉及政府有關法律、法規(guī)(配套、規(guī)劃)政策的調(diào)整,建設單位有義務按政府相關政策進行調(diào)整。
5、建設單位有權將本公約內(nèi)保留給建設單位的權利轉讓給其認為適當?shù)娜嘶蚬尽?/p>
6、建設單位有權在經(jīng)地名辦等機關同意后更改本物業(yè)的名稱或其中任何部分的名稱及編號,無須就因此而引起的任何損失、費用或開支向業(yè)主或其他擁有使用權的人負責或賠償,物業(yè)公司亦不承擔因更改名稱及編號所引的任何損失。但建設單位必須提前一個月通過物業(yè)公司向業(yè)主發(fā)出更改名稱及編號的通知。
7、建設單位可委派代理人行使建設單位在該土地上擁有的任何權利。
第三章物業(yè)公司的權利和義務
第四條:物業(yè)公司的管理職能:
1、維護小區(qū)正常公共秩序,搞好安全及消防工作,配置保安,組織24小時安全巡邏,安排消防訓練和培訓。
2、保護小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境清潔衛(wèi)生,進行小區(qū)共用部位的清潔工作、及時收集清運生活垃圾。
3、負責小區(qū)內(nèi)的共有部位及公共配套設備設施的維修保養(yǎng),確保各種設備設施的正常運行。
4、做好小區(qū)內(nèi)公共綠化的養(yǎng)護和管理工作。
5、對進出小區(qū)各種車輛(包括機動車和非機動車)實行管理。外來機動車除施工車、搬場車及特種車輛外,禁止其他客車或貨車停放本小區(qū);各種車輛實行定點停放,對進入小區(qū)的各種車輛(除值勤的特種車輛外)按物價局有關規(guī)定收取停放費。
6、提請當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門拆除違反公約規(guī)定并勸阻無效的一切設置,拆除及恢復原貌所發(fā)生的費用由被執(zhí)行者承擔。
第五條物業(yè)公司可按照《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》之規(guī)定收取物業(yè)管理費及其他費用。收費標準按市物價局核定標準或日后與業(yè)主委員會協(xié)商確定。
第五條:物業(yè)公司應妥善管理及維修物業(yè)公共范圍的設備設施,提供約定的服務,使物業(yè)保持清潔安全及正常使用。物業(yè)公司在管理及維修物業(yè)時,作為全體業(yè)主的代理人,物業(yè)公司根據(jù)本公約做出的行為及決定,在各方面對所有業(yè)主均有約束力。為此,各業(yè)主特授予物業(yè)公司一切必須的管理及維修權利,包括(但不限于):
1、向各業(yè)主、租客及物業(yè)使用者收取本公約約定的一切費用和款項,按照本公約約定隨時制定管理細則。
2、為物業(yè)購買一切物業(yè)公司認為必需之保險,為物業(yè)安排垃圾收集、清潔、維修及其它公共服務。
3、在必要的情況下經(jīng)預先通知(緊急情況除外),攜帶工具進入物業(yè)任何部位(包括任何單元),以進行在本公約之下維修及管理。
4、對于本公約規(guī)定必須獲得物業(yè)公司同意之事項,物業(yè)公司可對其許可附加條件或收取合理費用。物業(yè)公司為個別業(yè)主提供額外的管理或維修服務可在事先告知的情況下向有關業(yè)主收取額外費用。
5、為執(zhí)行本公約約定,拆除土地及物業(yè)上違法或違反本公約的物體,物業(yè)公司有權經(jīng)有關部門同意后截斷違反本公約之業(yè)主的水、電及其它供應和服務;或把違反本公約的業(yè)主的名字張貼于物業(yè)之告示版上;或采取一切必要的法律或訴訟行動。
6、如因管理及維修物業(yè)所需,物業(yè)公司有權要求相關單元之用戶容許有關人員進入該單元進行有關工作,否則,該相關單元之用戶須承擔因物業(yè)公司無法管理及維修造成第三方蒙受之損失。
第四章業(yè)主的權利和義務
第六條業(yè)主的權利和義務:
1、每位業(yè)主對其擁有的住宅單元有全權處理權,包括依法出售、轉讓、抵押、出租或其它方式處置、變賣。
2、每位業(yè)主對小區(qū)共用部位及公共設施與其他業(yè)主共同享有產(chǎn)權和使用權。
3、自覺遵守《前期物業(yè)管理服務協(xié)議》、《業(yè)主公約》及《業(yè)主手冊》等相關各項規(guī)章制度,共同維護物業(yè)的各項設備及設施;督促其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者配合物業(yè)管理工作,創(chuàng)造良好的工作秩序和生活秩序。
4、按時向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費、停車管理服務費、維修費及其它用于物業(yè)管理之費用。
5、各業(yè)主應對其租客、代理人、訪客、雇員及其他使用者的行為負責。因上述人士的行為而發(fā)生的對物業(yè)及他人損害、損失的,該業(yè)主應承擔因此而產(chǎn)生的連帶責任。
6、業(yè)主應依據(jù)其擁有的房地產(chǎn)管理部門核發(fā)的房產(chǎn)證上記載的房屋用途使用其物業(yè),不得擅自更改房屋用途,否則將承擔相應的法律責任。
7、業(yè)主轉讓/出租其單元住宅物業(yè)任何部分,請于有關買賣/租賃合約簽署之日前將此情況書面告知物業(yè)公司。
在物業(yè)公司收到書面通知前,如業(yè)主之承讓人/承租人發(fā)生違反管理公約的行為(包括但不限于拖欠物業(yè)管理費或其它費用等),業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章房屋使用管理
第七條:業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定使用和維護物業(yè):
1、按照設計用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,需經(jīng)相鄰業(yè)主、使用人同意后,并報有關行政管理部門批準。
2、因維修物業(yè)或者公共利益,業(yè)主、使用人確需臨時占用、挖掘道路、場地的,須向物業(yè)管理企業(yè)提出書面申請,經(jīng)書面同意后方可實施,并在7天內(nèi)恢復原狀;給他人造成損失的,應做相應賠償。
3、業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時,須將本公約作為物業(yè)轉讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)后,當事人須將物業(yè)轉讓或者出租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。
4、物業(yè)在使用中存在安全隱患,已經(jīng)或者即將危及公共利益及他人利益的,責任人應當及時應急維修;責任人不履行或者無法履行應急維修義務,且需進入該物業(yè)內(nèi)部應急維修的,物業(yè)管理企業(yè)可在公安機關或者居委會到場見證下具體實施,維修中發(fā)生的費用由責任人承擔。
5、物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)共用部位、共用設備設施維修養(yǎng)護時,業(yè)主要予以配合;業(yè)主阻撓維修造成物業(yè)損壞或者財產(chǎn)損失的,由其承擔修復或者賠償責任。
6、為確保物業(yè)環(huán)境清潔,不得在物業(yè)公共部位隨地吐痰、亂扔煙蒂果皮雜物;不準隨意張貼,嚴禁亂拋雜物。每個垃圾桶/箱周圍應保持清潔,凡傾倒粘潮或有異味等廢物,須用塑料袋或紙包好。不得從空中向地面拋棄任何垃圾或物品,并承擔因故意或過失向地面墜棄垃圾或物品之責任。
7、愛護花草樹木,不得侵占綠地、毀壞綠化。
8、空調(diào)外機必須按指定位置安裝。
第八條:業(yè)主在上班或房屋空置期間應把水、電、天然氣等開關關好,以防泄漏,避免影響他戶之安全;對衛(wèi)生間、廚房等排水管道應暢通,以免溢水,影響他戶,各業(yè)主需對疏忽引發(fā)之損失負一切責任。
第九條:業(yè)主或用戶必須愛護本物業(yè)內(nèi)的電梯、消防、電訊、綠化、道路等公用設施及附屬設施。
第十條:每戶設置獨立電表,禁止未經(jīng)電力部門及物業(yè)公司批準而私自增大負荷或私拆裝電氣線路和設備。
第十一條:業(yè)主自用電器設備發(fā)生故障,或發(fā)現(xiàn)公用電氣線路發(fā)生故障,應及時向物業(yè)公司或供電部門報修,以防事故擴大,自用設備維修費由業(yè)主自行支付。
第十二條:每戶設獨立電表,未經(jīng)供水部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得在水表之前裝出水管或使水表傳感失靈。
第十三條:每戶設獨立天然氣,未經(jīng)供氣部門及物業(yè)公司同意,業(yè)主不得擅自改變表具位置及表具之前的管道。
第十四條:除非得到物業(yè)公司事先書面同意及經(jīng)有關部門批準并告知物業(yè)公司的,不得在物業(yè)公共部位裝置或樹立招牌、告示、通知、廣告旗幟、海報、
竹竿、天線、鐵籠等物體,不得粉刷或涂漆物業(yè)外墻任何部位,以免影響物業(yè)外觀。
第十五條:業(yè)主或用戶需搬場者,以安全、方便為原則,但不得損壞物業(yè)的設施設備;搬場者無論進出,均應提前三天向物業(yè)公司登記,以便物業(yè)公司作出安排;搬場車輛,應聽從保安的指揮調(diào)度,保證物業(yè)交通暢通。
第十六條:凡是有大件物品要運出小區(qū)者,必須由業(yè)主到物業(yè)公司開具出門單。
第十七條:進出物業(yè)小區(qū)的車輛和車輛停放須遵守車輛進出及停放的管理規(guī)定,除特種車輛外無有效'汽車通告證'的車輛未經(jīng)同意不得進入小區(qū)。
第十八條:除租用車位之業(yè)主外,任何其他人士的車輛未經(jīng)批準不得停放于專用停車泊位。各車位的業(yè)主或使用人只可將車位用作停泊車輛的用途,不得放置貨物或其他物件,每個劃定車位只可停泊一部車。
第十九條:本物業(yè)業(yè)主或用戶有機動車需要在物業(yè)小區(qū)內(nèi)固定停放者,應先向物業(yè)公司填妥業(yè)主聯(lián)絡表,繳納停車管理服務費后由物業(yè)公司核發(fā)車輛通行證。
第二十條:每輛機動車停放在專用停車位,車位業(yè)主應按物價局規(guī)定每月須支付停車管理服務費。凡外來車輛要在物業(yè)區(qū)域臨時停放,視停放時間、車種等情況,收取臨時停車費(執(zhí)行公務的特種車輛除外)。
第二十一條:車輛進出物業(yè)必須聽從保安的指揮,注意安全,車速控制在每小時五公里內(nèi)。
第二十二條:為使物業(yè)保持美觀、整潔、安全并使這能保值增值,各業(yè)主、使用人在物業(yè)使用中,下列行為屬禁止行為:
1、擅自改變物業(yè)的原設計用途,損壞房屋承重結構;
2、違章搭建建筑物,構筑物,擅自占用公共部分堆放雜物;
3、擅自在室外安裝防盜門窗、封閉陽臺、更換外立面門窗及在屋面和露臺上安裝太陽能熱水器等破壞房屋外貌的行為;
4、停放貨車或17座以上客車或隨意停放車輛;擅自改建、占用物業(yè)共用部位;
5、損壞或擅自封閉管理道井檢查口及占用、移裝共用設施設備;
6、在小區(qū)管轄水域內(nèi)戲水;
7、侵占綠地、毀壞綠化;
8、飼養(yǎng)家禽、家畜及無證養(yǎng)狗;
9、亂張貼、亂涂寫、亂倒垃圾雜物;
10、存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,或者存放、鋪設超負荷物品;
11、排放有毒、有害物質(zhì);
12、發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲;
13、法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其它行為。
第六章房屋的裝修和維修
第二十三條:房屋在進行裝修時不得影響物業(yè)結構及整體外觀,
同時裝修公司須向物業(yè)公司申報并提供室內(nèi)裝修圖紙,經(jīng)物業(yè)公司有關管理部門審核后實施。
第二十四條:裝修房應按裝修管理規(guī)定執(zhí)行,做到:
1、填寫'裝修申請表',申請表應寫明裝修內(nèi)容、時間、施工單位名稱及其負責人、施工人員名單,并附上裝修施工圖。
2、業(yè)主偕同裝修單位與物業(yè)公司簽訂'裝修責任書'。
3、裝修申報人應擔保施工人員進入物業(yè)施工的安全,并接受消防、衛(wèi)生等檢查和指導,如有問題須承擔經(jīng)濟和法律責任。
第二十五條:裝修房在裝修時不得改變單元主要結構(如柱、梁、樓板、承重墻及外墻等),不得損壞房屋設施,包括物業(yè)所有上、下管道、電器線路、安全報警裝置等,亦不得隨意拆除和改動。
第二十六條:物業(yè)公司對業(yè)主在裝修施工期間的車輛和人員進出等方面提供方便。但施工人員應向物業(yè)公司辦理物業(yè)臨時出入證(憑身份證),門衛(wèi)憑證放行。未經(jīng)申報批準的裝修業(yè)務,其施工人員不得進入本物業(yè)區(qū)域施工。
第二十七條:施工建筑垃圾必須袋裝后自行搬運到物業(yè)公司指定的建筑垃圾場堆放,不得擅自投入生活垃圾箱或任意堆放,違反規(guī)定者由物業(yè)公司根據(jù)有關規(guī)定進行處理(處罰)。
第二十八條:業(yè)主委托物業(yè)公司維修保養(yǎng)***小區(qū)內(nèi)所有的公共設施、設備,并確保該物業(yè)設備、設施正常使用和安全運行。
第二十九條:前條所述的維修保養(yǎng)的項目范圍包括,但不限于:
1、消防設備;
2、非供電公司維修保養(yǎng)的公用照明及電路;
3、泵房及供水設備、非供水公司維修保養(yǎng)的公用給水管;
4、公用走廊、扶梯、門窗;
5、公用道路及排水設施;
6、景觀及娛樂設施;
7、公共綠化保養(yǎng);
8、垃圾桶;
9、物業(yè)其它共用部位及公建配套設施、設備。
第三十條:本章所述的維修項目所需收取的費用,應根據(jù)本公約第八章之有關約定執(zhí)行;但在房屋保修期內(nèi)的保修項目,按國家有關建筑工程保修規(guī)定執(zhí)行,而不再收取費用。
第三十一條:自房屋交付使用后,在法律規(guī)定的工程質(zhì)量保修期內(nèi)的質(zhì)量問題,由建設單位根據(jù)法律規(guī)定責成施工單位負責解決。如屬因業(yè)主造成的人為損壞或房屋裝修后則由業(yè)主自行負責解決。
第七章消防、安全保衛(wèi)
第三十二條:各業(yè)主須自覺遵守國家法律、法規(guī),自覺遵守戶口登記條例,自覺遵守公共秩序,維護社會秩序和公共安全。各業(yè)主或用戶須按規(guī)定在所屬公安派出所登記并申領有關居住證件,外來人員寄住三日以上的須往派出所登記,離開前申報注銷,超過六個月的,須申報臨時戶口,并一律到物業(yè)公司登記。
第三十三條:消防系統(tǒng)由物業(yè)公司集中管理,未經(jīng)物業(yè)公司同意,業(yè)主不得移動、搬遷、關閉、更換、取消、拆除任何消防器材和設施,更不許破壞消防設施或人為造成消防報警系統(tǒng)錯誤操作,否則,物業(yè)公司將報有關部門,由有關部門按公安消防條例進行處理。
第三十四條:業(yè)主或用戶有義務保證物業(yè)內(nèi)消防設施設備的完好無損,消防水龍頭處禁止停放各種車輛或堆放其他物品。非火災或救火報警聯(lián)系時,不得使用火災報警系統(tǒng);非火災事故時,不得從消防給水設備中給水。
第三十五條:各業(yè)主或用戶應自備簡易滅火器材置于室內(nèi)。嚴禁在物業(yè)內(nèi)隨意亂丟煙蒂、堆放易燃、易爆等危險品。業(yè)主燃放鞭炮必須按政府有關部門規(guī)定,在物業(yè)公司指定區(qū)域燃放,違反規(guī)定者,物業(yè)公司有權要求其自行清理燃放場地,造成損失者需照價賠償并承擔其它相關責任。
第三十六條:各業(yè)主或用戶應確保本人使用之單元及***小區(qū)公共區(qū)域之安全、防火工作,并愿意遵守如下規(guī)定:
1、協(xié)助、配合小區(qū)做好防火、治安防范的各項工作,共同維護小區(qū)安全。
2、負責本單元的防火、治安防范工作,確保安全。
3、遵守《中華人民共各國消防法》、***小區(qū)管理規(guī)定的一切消防條款。
4、遵守***小區(qū)有關治安安全管理規(guī)定。
5、遵守禁止在***小區(qū)內(nèi)任何水域嬉水的規(guī)定。
若因業(yè)主或用戶疏忽所引起之火災或治安全事故,該業(yè)主或用戶須承擔相關法律責任,及對其他因此而受損的業(yè)戶做出賠償。
第三十七條:除非獲得物業(yè)公司事先書面同意,不得在指定位置以外的窗口或墻壁上裝置空調(diào)系統(tǒng),并應盡一切可能降低空調(diào)系統(tǒng)所發(fā)出之聲響,不得有滴水情況。
第三十八條:物業(yè)專業(yè)保安管理由物業(yè)公司負責,為保障物業(yè)的安全和方便業(yè)主,物業(yè)由物業(yè)公司實行嚴格的保安制度,實行24小時值班及巡邏。
第三十九條:前條所述的保安制度是指:
1、業(yè)主汽車憑***小區(qū)及車輛管理系統(tǒng)專用裝置可自由進出本物業(yè)小區(qū)。
2、來訪車輛須在征得被訪業(yè)主或住戶同意、填妥'臨時停車卡'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
3、來訪人員須經(jīng)由業(yè)主或住戶同意方可進入物業(yè)小區(qū)。
4、業(yè)主聘請的家政人員和裝修施工人員等,應事先向物業(yè)公司辦理手續(xù),辦理'臨時出入證'后方可進入物業(yè)小區(qū)。
第四十條:外來摩托車、助動/電動車、自行車應在小區(qū)入口進行登記。
第四十一條:為保證物業(yè)內(nèi)各業(yè)主或用戶的車輛進出方便、暢通、凡進入物業(yè)大門的車輛應聽從門衛(wèi)指揮,并按指定地點、順序停放。如有裝修、搬場或大批物品進出物業(yè),應事先向物業(yè)公司申請批準,確定時間、裝卸地點及行走路線,以保證物業(yè)的正常交通。
第八章管理、維修費用
第四十二條:為便于物業(yè)管理,業(yè)主在簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書的同時應先支付六個月的物業(yè)管理服務費。自下次交費起的前10天,物業(yè)公司按規(guī)定收取下次下半年的物業(yè)管理服務費。
第四十三條:各單元業(yè)主應于簽訂本公約或同意遵守本公約的承諾書前按政府的有關規(guī)定支付維修資金,以支付非經(jīng)常性之管理維修開支,只有在獲得業(yè)主大會書面批準的情況下,物業(yè)公司方可使用該維修資金。當維修資金不足時,物業(yè)公司可經(jīng)業(yè)主大會同意后發(fā)出通知要求各業(yè)主增繳維修資金。各業(yè)主不得以維修資金扣除其在本公約項下應繳的各項費
用。
第四十四條:任何業(yè)主在轉讓其單元住宅后無權索回維修資金或任何預繳之管理費,但維修資金及預繳管理費結余可按規(guī)定的程序轉讓給新業(yè)主的名下。在土地的使用權年期屆滿而不為續(xù)展時,該維修資金及其他物業(yè)的管理盈余或虧損由當時所有業(yè)主按其單位所占面積之比例分攤。
第四十五條:各業(yè)主應按時繳付管理費用維修資金,不論是否辦理進戶手續(xù)及使用與否,各業(yè)主都必須自建設單位(或物業(yè)公司)書面通知辦理入住手續(xù)之日起繳付其單元住宅的物業(yè)管理服務費。
第四十六條:若任何業(yè)主收到繳費通知十五日內(nèi)仍未繳交當期的管理費或增繳之維修資金,該業(yè)主應向物業(yè)公司另外繳付:
1、遲交或欠交款項的滯納金(從有關款項到期之日開始,按每日千分之三,復利計算)。
2、物業(yè)公司為追討款項而發(fā)生的額外行政、法律費用。
第四十七條:各業(yè)主須按時向物業(yè)公司繳付其應付之管理費用,但物業(yè)公司另有規(guī)定的除外。任何業(yè)主如未能于物業(yè)公司規(guī)定最后付款之日起七天內(nèi)付清,則物業(yè)公司有權采取以下行動追索所欠交的管理費用及利息,并收取附加費用:
1、向法院申請索還欠款;
2、向當?shù)胤抗懿块T或其他有關政府部門申請,在欠交的管理費用、利息及索償費用未全部繳清前,該業(yè)主不得轉讓產(chǎn)權;
3、經(jīng)有關部門批準后將有關單位的水、電供應中斷。
第四十八條:物業(yè)公司征收的物業(yè)管理費以物價的備案為依據(jù),如物業(yè)公司征收的管理費未足支付管理及維修物業(yè)之支出,物業(yè)公司可與業(yè)主大會協(xié)商一致后,調(diào)整管理及維修費用。
第四十九條:物業(yè)公司征收的各項費用以市房管局、物價局等政府有關部門最新公布的的收費標準為依據(jù),一旦有新的收費標準公布,公司物業(yè)管理收費標準將根據(jù)有關規(guī)定作相應調(diào)整。
第五十條:業(yè)主大會成立后,在每個財政年度終止后的三個月內(nèi),物業(yè)公司應公布維修資金的使用情況。
第九章其他條款
第五十一條:當任何業(yè)主(以下簡稱'舊業(yè)主')將其擁有的單元產(chǎn)權轉給他人(下稱'新業(yè)主'),舊業(yè)主(或其代理人)應在買賣合同簽署之日前就所有權變更情況以書面形式通知物業(yè)公司,并取得新業(yè)主簽署物業(yè)公司規(guī)定格式之承諾書并交與物業(yè)公司,以確保新業(yè)主承諾遵守本公約的所有約定,并接受其約束,在物業(yè)公司收到上述承諾前,舊業(yè)主仍需遵守本公約的所有約定,并繼續(xù)有責任繳付本公約的約定應繳的一切費用。
第五十二條:物業(yè)公司在物業(yè)適當?shù)姆秶O告示板,以張貼管理規(guī)定及其它本公約約定的通知或布告,通知或布告在告示板上連續(xù)張貼七日后,即構成對所有業(yè)主、其租客、被許可人及代理人有效通知。建設單位及物業(yè)公司還可以其它合法方式向各業(yè)主及上述人士發(fā)出通知。
第五十三條:除非證實因物業(yè)公司雇員或代理人的違法行為、嚴重過失或疏忽所引起,物業(yè)公司及雇員或代理人不需向任何業(yè)主負責由下列事項而引發(fā)之任何損失;公共設備及設施、水、電、天然氣及其它公共服務之損毀、故障或停頓;物業(yè)之火災或水浸、蟲害、偷竊或刑案等;其它不可抗力。
第五十四條:本公約是按中華人民共和國法律、法規(guī)及河南省、鶴壁市政府各項規(guī)定,并參照物業(yè)的實際情況綜合制定的,業(yè)主如有對本公約不理解之處可向物業(yè)公司咨詢。本公司可經(jīng)本物業(yè)全體業(yè)主三分之二以上投票同意修訂,但不得違反有關政策法規(guī)。
第五十五條:各業(yè)主及物業(yè)公司就物業(yè)之業(yè)權、使用、維修及其它方面發(fā)生爭議時,除應盡協(xié)商解決外,適當時業(yè)主大會可協(xié)助調(diào)解。若協(xié)商不成,各方可向有管轄權的人民法院提起訴訟。
第五十六條:業(yè)主如將房屋租賃給他人,必須通知物業(yè)公司。承租者必須遵守本公約及物業(yè)的管理規(guī)定。
第五十七條:以上條款如與國家、地方法律、法規(guī)相抵觸,以國家或地方法律、法規(guī)為準。
第2篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：實際運行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:實際運行期間
(四)實際運行期間的管理服務內(nèi)容與服務標準
1.服務內(nèi)容:
1、綜合服務管理
服務項目序號內(nèi)容服務標準
機構設置1管理處設置(1)小區(qū)內(nèi)設置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計算機、打印機等辦公設施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級以上職稱或大專以上學歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書,持證上崗。
(3)小區(qū)技術作業(yè)人員按照有關規(guī)定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務3服務時間設有服務接待中心,每天24小時有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務合同范圍內(nèi)的公共性事務。
4合同、收費公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務項目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務費標準。
5承接項目承接項目時,對住宅小區(qū)共用部位、共用設施設備及圖紙等資料進行認真查驗,驗收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計劃,質(zhì)量管理、財務管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動化運用計算機并利用物業(yè)管理有關軟件對業(yè)主資料、收費管理、日常辦公等進行管理。
8規(guī)范服務管理服務人員統(tǒng)一著裝、佩戴標志,行為規(guī)范,服務主動、熱情。
9報修、投訴處理(1)公示服務電話,24小時受理住戶的報修和投訴,有效報修處理率100%;急修半小時內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
(2)對業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復處理。
10特約、代辦服務根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務的意見,平時采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對測評結果分析并及時整改。
12小區(qū)業(yè)主活動節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動。
13維修資金對屬于大、中修范圍的共用部位、共用設施設備維修,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出報告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會的決定,組織維修。
14裝修事項告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強裝修過程中的監(jiān)督和管理,對違規(guī)裝修、違章搭建應及時勸阻、制止并報告相關部門。
2、公共區(qū)域秩序維護
服務項目序號內(nèi)容服務標準
人員要求1人員配備公共秩序維護人員身體健康,工作認真負責,定期接受培訓。
2技能訓練公共秩序維護人員接受過安全技能訓練(專項培訓、崗中持續(xù)培訓)的比例為80%以上。訓練有素,掌握基本的安全護衛(wèi)技能。
3技能水平有較強的安全防范能力,能很好地維護公共秩序工作,能正確使用各級消防、物防、技防器械和設備。
4服裝儀容上崗時佩戴統(tǒng)一標志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時雙人執(zhí)勤,次出入口24小時設專人值勤,5-10月立崗時間不少于8小時,并有詳細交接班記錄。
7進出人員管理對進出小區(qū)的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理,對外來人員實行登記管理,阻止小商小販隨便進入小區(qū)。
8車輛疏導對進出小區(qū)的機動車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放;非機動車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對重點區(qū)域、重點部位每4小時至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對可疑人員進行詢問;
(2)看管公共財產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設施,對重點區(qū)域、重點部位實施24小時監(jiān)控。
應急措施11每年應組織不少于1次應急預案演習,對重大突發(fā)事件有應急預案。
3、公共區(qū)域保潔服務
服務項目序號內(nèi)容服務標準
樓內(nèi)公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設置垃圾桶,每天早晚定時清運2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設定垃圾轉運站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應及時勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標識、宣傳欄、信報箱標識、宣傳欄、信報箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對屋面積雪、雜物進行清掃,冰溜子及時清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設施設備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關規(guī)定,對違反者進行勸告,對不聽勸告者報告有關部門進行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護
服務項目序號內(nèi)容服務標準
草坪
1修剪每年對草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補種每年補種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時及時滅治,控制大面積病蟲害發(fā)生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件每年適時施肥1次。
11病蟲害防治防治結合,及時滅治。
花壇
花境12補種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設施設備日常運行、保養(yǎng)、維修
服務項目序號內(nèi)容服務標準
公用部位
1房屋結構每年不少于2次對房屋結構、涉及使用安全的部位進行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時安排專項修理并告知相關業(yè)主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補應保持與原墻面材質(zhì)一致。
4屋面每季度1次對屋面天溝、水落管道進行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復;鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時修復,保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復,保證器械、設施的安全使用。
8安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志,并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施,每月檢查1次,缺損及時補齊,保證標志清晰完整。
共用設施設備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時間5-10月不少于7小時/天;11-4月不少于9小時/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報警功能是否正常。
(6)每年對消防知識進行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對講、周界防越報警、電子巡更、住戶報警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設備三項以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每兩年油漆1次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗1次,水質(zhì)符合國家標準。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護網(wǎng),每年冬季對外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標準。
6、電梯
服務項目服務標準
電梯(1)建立電梯事故應急措施和救援預案。
(2)建立電梯運行檔案,記錄電梯運行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責任,每年進行安全檢測并張貼《安全檢驗合格》標志。
(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運行時間,隨時監(jiān)督電梯運行狀況。
(6)定期對機房、轎箱頂和底坑進行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時處理。
(7)根據(jù)實際情況,配備電梯管理人員,落實每臺電梯的責任人。
(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時不間斷的通訊設備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時內(nèi)到達現(xiàn)場修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時,物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場應急處理。
(10)電梯維護保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務收費標準:
序號項目細目收費標準備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費
安裝普通燈具5元
第3篇 x住宅小區(qū)物業(yè)管理目標
**住宅小區(qū)物業(yè)管理目標
貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思,引進大都市物業(yè)管理理念,通過優(yōu)良的服務將.管理成都市居住區(qū),讓業(yè)主享受政務文化新區(qū)都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大,力促.小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立物管公司品牌。
從服務對象來看,物業(yè)管理有兩大目標:一是滿足作為產(chǎn)權人的客戶實現(xiàn)其所有物業(yè)的保值、增值的需求;二是滿足作為使用人的客戶擁有方便、舒適、優(yōu)美的居住空間的需求?？蛻魧ξ飿I(yè)管理者的工作成果的最終評價,取決于管理者對上述兩個基本需求的滿足程度,而如何保障或提高客戶的滿意度,正是要求企業(yè)的整個經(jīng)營活動要以顧客滿意度為指針,要從客戶的角度而非企業(yè)自身的利益和觀點來分析市場需求,并不斷地最大限度地滿足客戶需求。
從企業(yè)自身來看,物業(yè)管理企業(yè)的目標可以概括為三方面:經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。在市場競爭中,在物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營活動中,客戶的滿意度直接影響客戶對企業(yè)的忠誠度,而客戶忠誠度不僅能保證物業(yè)管理委托關系的長久穩(wěn)定,提高企業(yè)的收費率(經(jīng)濟效益),并能激發(fā)客戶對物業(yè)環(huán)境的自覺維護(環(huán)境效益),還能為企業(yè)創(chuàng)造良好的口碑(社會效益)。這些都有利于企業(yè)將眾多的潛在客戶轉變?yōu)楝F(xiàn)實客戶,通過擴大市場份額和形成規(guī)模效益等手段增強企業(yè)的競爭力,為更好滿足客戶需求創(chuàng)造有利條件。
一、樹立'客戶滿意'的企業(yè)價值觀
現(xiàn)階段,我國物業(yè)管理與發(fā)達國家和地區(qū)的最大差距之一就是觀念的落后,這種差距表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)主要站在自身的立場上制定經(jīng)營管理戰(zhàn)略,提供服務產(chǎn)品,而忽視了客戶的需求和滿足。要賦予傳統(tǒng)意義上的'服務意識'以時代的精神,要求企業(yè)主動地進行換位思考,以'客戶滿意'作為企業(yè)文化的精髓不斷地向員工灌輸,激發(fā)員工實現(xiàn)客戶滿意的積極性和創(chuàng)造性,使'客觀滿意'成為物業(yè)管理企業(yè)一切經(jīng)營活動的出發(fā)點和歸宿。
二、切實提高管理人員的職業(yè)素質(zhì)
員工是企業(yè)的品牌,物業(yè)管理能否實現(xiàn)客戶滿意很大程 度上取決于服務者的素質(zhì)。在物業(yè)管理領域,高素質(zhì)的員工,不僅意昧著高學歷,同時還意昧著較高的政策水平、較強的協(xié)調(diào)能力和良好的職業(yè)道德。提高員工素質(zhì),企業(yè)不僅要實行優(yōu)勝劣汰的用人機制,更要注意建立一套科學、客觀、實用的培訓體系,定期以客戶滿意為標準對員工進行實務技能和職業(yè)素養(yǎng)的訓練,培養(yǎng)員工的'自我管理'能力,使他們面對客戶的不同需求,能夠真正提供全方位的'周到'(眼到、耳到、心到、口到、手到)服務
三、規(guī)范化和個性化服務相結合
滿足群體客戶的普遍要求是日常性管理服務的重點。為了保證日常服務質(zhì)量的高水平和穩(wěn)定性,物業(yè)管理企業(yè)必須將客戶滿意的理念化為各種制度、流程、方法、技術于段并付諸于清潔、維修、綠化、保安等管理實踐。實現(xiàn)制度規(guī)范基礎上的行為規(guī)范,不但有益于樹立服務產(chǎn)品的形象,也同樣提升了企業(yè)的品牌形象。除此之外,企業(yè)還應當關注多樣化客戶的個別需求,適時提供相應的個性化服務(如各種特殊服務項目),這同樣是提高客戶滿意度的有效手段。
四、預防性和補救性服務并重
通過識別客戶需求和評價客戶滿意度,物業(yè)管理企業(yè)不僅應前瞻性預測客戶需求并提前滿足相關需求,還應對可能導致客戶'不滿意'的因素采取預防性措施,有效減少客戶不滿的發(fā)生。例如通過事前簽署各種文件和反復強調(diào)裝修注意事項等方式防止裝修糾紛的發(fā)生;在危及人身安全的地帶設置明顯標識以防萬一等等。另外,由于客觀條件和綜合因素的制約,實際管理工作勢必存在一些客戶不滿意的情況,對此,企業(yè)必須采取及時妥善的補救措施,化解客戶的不滿情緒。重視抱怨和投訴的補救性服務至關重要,任何管理者都要記住以下:一個非常不滿意的顧客可能把不滿告訴至少20個人,而這些人在產(chǎn)生相同需求時幾乎都不會光顧該被批評的企業(yè)。
五、全方位拓寬溝通渠道
國外研究表明,只有二分之一的顧客是因為產(chǎn)品(或服務)的性能和質(zhì)量不滿,其余三分之二顧客的不滿意大都出于溝通不良上?？梢?充分與客戶溝通是提高客戶滿意度的一個重要手段。在物業(yè)管理服務工作中,拓寬與客戶的溝通渠道的方法很多,如召開業(yè)主(或管委會)座談會,進行民意調(diào)查,印發(fā)小區(qū)通訊,組織客戶代表聯(lián)誼會,定期走訪住戶、開展社區(qū)活動等等。在與客戶溝通過程中,管理者應本著尊重優(yōu)先的原則,采取真誠、謙遜的態(tài)度,最大限度地贏得客戶的理解、滿足和支持。
第4篇 國際小區(qū)物業(yè)管理費預算
星河國際小區(qū)物業(yè)管理費預算
1、收入部分:889,612元
1.1管理費收入:464,737元
a、住宅部分:464,737元
住宅建筑面積:152874m2,管理費收費標準:3.8元/m2
152874m2×3.8元/m2×80
第5篇 x小區(qū)物業(yè)管理處經(jīng)理崗位責任
職位:管理處經(jīng)理
工作大綱:統(tǒng)籌整個**小區(qū)日常管理工作,包括:員工監(jiān)管、保安、清潔、維修與保養(yǎng),同時處理投訴問題、管理費訴訟及追討等事宜。
匯報職級:物業(yè)總公司
崗位責任:
1.制訂本部門工作規(guī)劃和物品購置預算,定期向物業(yè)總公司匯報,并出席項目組召集的部門會議。
2.組織編制管理預算、年終結算,交物業(yè)總公司審核。
3.制訂各項管理制度,下達于各級主管與保安主管,組織主持每周工作會議,聽取匯報,布置工作,解決工作難題。
4.定期對小區(qū)的保安、維修、清潔進行監(jiān)察協(xié)調(diào),并與承判商代表定期會議,以檢討及改善**小區(qū)的管理水平。
5.定期提交小區(qū)管理報告。
6.解決客人的投訴,幫助客人解決困難,改善服務質(zhì)量。
7.遇有緊急事故,如水浸、火警等事故,全責處理善后工作,并及時通報物業(yè)總公司辦公室。
8.協(xié)助聯(lián)絡業(yè)主,建立良好關系。
9.負責協(xié)調(diào)、指導部門主任的工作,保證各方面工作的順利進行。
10.負責本部門員工的業(yè)務培訓計劃及實施,提出員工招聘、調(diào)職、晉升等意見。
11.關心員工生活、工作,協(xié)調(diào)員工之間所出現(xiàn)的工作矛盾,增強凝聚力。
12.負責簽署對外簽訂的合同、協(xié)議及報價的審核,簽批有關付款單據(jù)和員工聘用合同。
13.制定**小區(qū)設備使用方法及守則。
14.負責擬任部門主任職稱以上職務人員的面試、錄用、辭退等工作。
15.負責公司重要的公關及重要接待工作。
16.監(jiān)管管理處員工超時工作及編制補薪表。
17.管理處員工制服安排、處理及監(jiān)視。
18.定期檢查所屬部門的固定資產(chǎn),并對有疑問者進行審核。
29.發(fā)揮工作主動性,完成物業(yè)總公司交辦的其它任務。
第6篇 某小區(qū)物業(yè)管理招標文件
**華軒小區(qū)物業(yè)管理招標公告
根據(jù)《廣州市物業(yè)管理招投標辦法》,為適應小區(qū)發(fā)展的需要,現(xiàn)決對**華軒物業(yè)管理實行公開招標。
一、招標單位
**華軒小區(qū)
二、單位地址
廣州市白云區(qū)南湖游樂園旁
三、招標項目情況
**華軒小區(qū)占地面積約15.41萬
第7篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：開發(fā)建設期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務內(nèi)容:開發(fā)建設期間
(一)開發(fā)建設期間物業(yè)管理服務內(nèi)容
1.分析原設計圖紙,提出物業(yè)結構布局功能方面的改進建議
物業(yè)管理公司在物業(yè)管理實踐中最了解物業(yè)布局的結構的合理性。以及物業(yè)的使用、維修和管理,如大門的位置、數(shù)量,管理服務用房、總臺及門衛(wèi)等的設置與標準,車位、道路分布,保安與消防系統(tǒng)的落實,建筑物外面附屬物預留位置、孔洞等等。我公司可提供綜合考慮物業(yè)總體布局的建議,如空地和綠地的分布、開發(fā)與利用,公共活動場所與道路循環(huán),房型功能及內(nèi)外裝修標準等,以提升物業(yè)的價值和整體效果。
2.提供設備設施的設置和服務方面的改進意見與建議
物業(yè)公司可以從使用、管理和維修的角度,為建設單位提供設備設施的設置等方面的改進意見。對建筑材料的選用,設備設施性能特點、使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;使用效果,養(yǎng)護維修、更換成本費用等方面,提供信息與建議。如提供電梯數(shù)量、規(guī)格;空調(diào)制冷量分布、管線走向;通訊設施質(zhì)量等方面的建議,以免日后使用不便或因增加、改進設備而影響其他設施設備的動作。對服務方面的建議包括:從現(xiàn)在的物業(yè)總量、發(fā)展趨勢和消費需求等出發(fā),考慮各類商業(yè)網(wǎng)點和生活娛樂設施的服務內(nèi)容、服務半徑、服務對象,可提供服務設施的配置類別、比例與選址等方面的建議,提升物業(yè)的品位,為發(fā)展商尋求市場開發(fā)的定位點。
3.提供工程質(zhì)量的改進建議
物業(yè)公司在施工階段即派工程技術人員到施工現(xiàn)場,熟悉基礎隱蔽工程,機電設備安裝調(diào)試,管道線路和敷設走向,了解這些日后難以從外觀上察覺的工程施工質(zhì)量。如發(fā)現(xiàn)危體或遺漏項目則可在現(xiàn)場建設單位和施工單位共同磋商。及時提出并落實整改方案,配合設備安裝,現(xiàn)場進行監(jiān)督,確保安裝質(zhì)量,對內(nèi)外裝修方式、布局、用料等從物業(yè)管理的角度提出建議,保證業(yè)主的購房權益,為日后的房屋維修奠定良好基礎。
4.設立物業(yè)管理服務咨詢臺
在項目銷售期間,物業(yè)公司即派工作人員到小區(qū)售樓處,和消費者面對面進行溝通,明確今后物業(yè)管理的收費、服務內(nèi)容、服務標準,解答消費者物業(yè)管理方面的問題,銜接樓盤銷售與物業(yè)管理兩個環(huán)節(jié)的工作。
第8篇 萬科某小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約
萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約(2022)
萬科星園是全體業(yè)主共同的家園,為加強本物業(yè)區(qū)域的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權益,維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共安全、公共環(huán)境和公共秩序,根據(jù)《中華人民共和國物權法》、《物業(yè)管理條例》和北京市的有關規(guī)定,經(jīng)本物業(yè)區(qū)域業(yè)主大會會議表決通過,制訂本管理規(guī)約(以下簡稱本規(guī)約)。本規(guī)約由全體業(yè)主共同訂立并共同遵守。
第一章 總 則
1、物業(yè)基本情況
物業(yè)名稱:北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
物業(yè)類型:北京萬科服務有限公司
坐落位置:北京市朝陽區(qū)仰山路
建筑物總面積:約32萬平米
國有土地使用證明文件政府批文號:京朝國用(2000出)字第0097號
2、本物業(yè)區(qū)域成立業(yè)主大會行使業(yè)主關于物業(yè)管理事項的共同決定權。
3、業(yè)主應遵守物業(yè)管理有關法律法規(guī)和本規(guī)約,執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會做出的決議、決定。配合物業(yè)服務機構的物業(yè)服務活動,遵守本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的相關規(guī)章制度。同時,業(yè)主應保證其共居人、使用人及相關人員遵守本規(guī)約和相關規(guī)定,合理使用物業(yè)。
第二章 物業(yè)使用和維修
4、按規(guī)劃設計用途使用物業(yè)。合理使用共用部位、共用設施設備,自覺維護物業(yè)整潔、美觀,遵守市容環(huán)境管理的相關規(guī)定。不得擅自改變房屋結構、外觀和用途;不得擅自占用共用部位和共用設施設備;不得擅自利用共用部位搭建建筑物、構筑物等?？照{(diào)外掛設備應按指定位置安裝,陽臺外和窗外不得吊掛和晾曬物品,不得擅自張貼或安裝可通過外觀看到、有礙觀瞻的標識牌、廣告牌或標語等。
5、愛護公共環(huán)境。不侵占公共綠地、損壞綠地、園林、小品和其它共用設施設備;不隨意堆放、傾倒或拋棄垃圾、雜物;不在共用部位亂涂亂畫和隨便張貼;垃圾應按指定時間和地點投放,避免遺撒。
6、自覺維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序。不在物業(yè)共用部位或違反規(guī)定在專有部分堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其它有毒有害物質(zhì);不得利用物業(yè)從事危害公共安全和公共利益的活動,以及法律法規(guī)及相關規(guī)定禁止的其它活動;遵守環(huán)境保護的相關規(guī)定。
7、業(yè)主飼養(yǎng)寵物,應當遵守相關管理規(guī)定,實時清理寵物糞便;乘坐電梯的,應當避開乘梯的高峰時間。
8、機動車在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)行駛應避讓行人,嚴禁鳴喇叭;車輛出入應按規(guī)定出示相應證件或登記;機動車應在規(guī)劃的車位停放,嚴禁在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛,不得擅自在車位上安裝設施;停放期間,防盜報警器應使用靜音,發(fā)生噪音應迅速解除。
9、業(yè)主應及時對專有部分以內(nèi)的有可能影響相鄰業(yè)主權益的損壞部位和設施設備進行維修,發(fā)現(xiàn)屬公共維修責任的物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞時,應及時告知物業(yè)服務機構或業(yè)主委員會,并采取必要措施防止損失擴大。
10、對異產(chǎn)毗連的物業(yè)進行維修,各相關業(yè)主應積極協(xié)助、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成人身傷害和財產(chǎn)損失的,阻撓人應承擔法律責任。業(yè)主應配合物業(yè)服務機構和相鄰業(yè)主必要時進入專有部分以內(nèi)進行維修,如因該維修而造成物業(yè)損壞的,應予以修復或適當賠償。
11、人為原因造成物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,責任人應負責修復或賠償。
12、業(yè)主需要進行室內(nèi)裝飾裝修的,應當告知物業(yè)服務機構,并按規(guī)定簽訂裝飾裝修服務協(xié)議。裝飾裝修房屋,應在規(guī)定時間施工,不得擅自拆改承重結構、各種管線和破壞防水層等,不得影響物業(yè)共用部位、共用設施設備的正常使用,因裝飾裝修導致物業(yè)共用部位、共用設施設備損壞的,應當承擔修復及賠償責任。
13、規(guī)劃中為全體業(yè)主共有的露臺,依約定由部分業(yè)主專有使用的,由對該露臺享有專有使用權的業(yè)主承擔維修責任。
第三章 物業(yè)服務費用的交納
14、業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定向物業(yè)服務企業(yè)按時足額交納物業(yè)服務費,因故不能按期交納的,應委托他人按期代交或及時補交。對欠繳物業(yè)服務費用的業(yè)主,業(yè)主委員會應進行催繳或委托物業(yè)服務機構催繳,采取電話、書面和當面等催繳方式,并可采取相應催繳措施。欠費六個月以上或長期拒繳物業(yè)服務費用的,經(jīng)業(yè)主委員會批準,物業(yè)服務機構可在物業(yè)區(qū)域內(nèi)公示欠費情況;逾期仍不納的,物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
15、任何業(yè)主無故欠繳物業(yè)服務費的,則物業(yè)服務企業(yè)有權采取有關措施,并從逾期之日起每日按應交納費用總額的萬分之三征收滯納金。此滯納金計入本年度物業(yè)服務費的其他收入,歸全體業(yè)主所有。
16、業(yè)主如委托物業(yè)服務機構對其專有部分和專有設施設備進行維修、養(yǎng)護等特約性服務,應另行支付費用。
17、業(yè)主應按有關規(guī)定交納和使用專項維修資金,并及時續(xù)籌。
18、業(yè)主在轉讓或出租其擁有的物業(yè)時,應當要求新業(yè)主和承租人承諾遵守本規(guī)約,并于買賣合同或租賃合同簽署之日起7日內(nèi),將房屋轉讓或出租等情況告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務機構。業(yè)主轉讓物業(yè),應當結清物業(yè)服務費用;出租物業(yè),約定由承租人交納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主承擔連帶責任。
第四章 業(yè)主行為準則
19、 與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態(tài)度理性處理鄰里糾紛。
20、業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業(yè)主的合法權益。
21、業(yè)主應遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關系。
22、業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約,將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的,除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外,應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。
23、未依法辦理相關審批手續(xù),不得惡意占用任何共用部位和共用設施設備,損害其他業(yè)主的合法權益。不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
24、不得圈占公共綠地,不在公共綠地種植蔬菜、花草樹木或搭花架等。
25、不得私自使用公共場所、公用水電作任何商業(yè)或私人用途。
26、不在本物業(yè)區(qū)域任何公共地方存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品,家中生活燃氣儲存及使用符合政府燃氣安全使用規(guī)范。
27、愛護本物業(yè)內(nèi)共用部位和共用設施設備,造成損壞應照價賠償。未成年人損壞的,監(jiān)護人承擔賠償責任。
28、控制裝修、音響、娛樂活動等可能產(chǎn)生的噪音,以不干擾鄰居正常生活為度。
29、不在本物業(yè)區(qū)域的垃圾箱(站
)翻揀垃圾;不可晾曬、煎熬產(chǎn)生惡臭、刺激性氣味或嚴重煙塵的物質(zhì)。
30、不從室內(nèi)向外拋擲任何物品,對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落,臺風暴雨來臨前即時加固或收回室內(nèi)。
31、未經(jīng)業(yè)主大會同意,不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分擅自張貼大字報、標語,不在共有部分使用擴音器材(物業(yè)服務及公益性活動需要除外)。
32、不在本物業(yè)區(qū)域內(nèi)違規(guī)飼養(yǎng)動物。附合規(guī)定的飼養(yǎng)者應對動物加以有效約束,不影響他人居家生活和人身安全。
33、物業(yè)專有部分存在安全隱患時,及時維修養(yǎng)護或配合物業(yè)服務企業(yè)及時維修;不及時維修或不予配合,由利害關系人或相關責任人維修,無上述利害關系人或相關責任人或上述利害關系人或相關責任人不維修的,物業(yè)服務企業(yè)可以主動維修養(yǎng)護,費用由利害關系人或相關責任人承擔。
34、發(fā)生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業(yè)服務企業(yè)采取緊急避險措施,并依據(jù)法律法規(guī)承擔相關費用。
35、因維修養(yǎng)護物業(yè)確需進入相關業(yè)主的物業(yè)專有部分時,在物業(yè)服務企業(yè)事先告知的情況下,相關業(yè)主應給予必要的配合。因相關業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護而造成他人或公共財產(chǎn)受到損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。
36、業(yè)主的家庭成員或其他物業(yè)使用人亦應遵守本管理規(guī)約,否則業(yè)主將承擔連帶法律責任。
第五章 物業(yè)管理權利
37、 為維護業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意授予物業(yè)服務企業(yè)以下權利:
a) 根據(jù)法律法規(guī)、本管理規(guī)約以及本物業(yè)區(qū)域的實際需要來制定物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度,經(jīng)業(yè)主委員會批準后執(zhí)行;
b) 以勸阻、書面通知、上報政府主管部門、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本管理規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
c) 向欠費業(yè)主追繳物業(yè)服務費用。
d) 對業(yè)主共有車位,除非業(yè)主大會另有明確決議,物業(yè)服務企業(yè)有權根據(jù)實際情況決定采取固定或非固定車位等車輛停放模式,合理劃分停車區(qū)域。
e) 從室內(nèi)向外拋擲物品是嚴重違反公德和危害公共安全的行為,物業(yè)服務企業(yè)有權勸告、制止;
f) 為保證業(yè)主的大件物資的安全,物業(yè)服務企業(yè)可以對大件物品(指體積超過0.5立方米或重量超過25公斤的物品)的搬出進行登記并向業(yè)主核實。
g) 業(yè)主非因公共利益占用共用部位應征得共有產(chǎn)權業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的同意,否則物業(yè)服務企業(yè)有權清理而無需事先通知。
第六章 違約責任和違約糾紛的解決
38、 業(yè)主應自覺遵守本公約的各項規(guī)定,違反本公約造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人人身傷害或財產(chǎn)損失的應承擔法律責任。
39、對業(yè)主的違約行為,業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和其他業(yè)主可督促其改正,也可委托物業(yè)服務企業(yè)督促其改正。
40、業(yè)主對物業(yè)服務工作的意見和建議,可直接向物業(yè)服務企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決,或提交本小區(qū)業(yè)主大會表決。
41、業(yè)主違反本管理規(guī)約關于物業(yè)的使用、維護和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第七章 其他條款
42、 不遵守本管理規(guī)約和欠費六個月以上的業(yè)主不能被選舉為本小區(qū)業(yè)主委員會委員。
43、對于超過12個月沒有交納物業(yè)服務費的業(yè)主,業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可向房地產(chǎn)行政主管部門申請禁止該業(yè)主轉讓、出租和抵押該欠費的物業(yè)。
44、對個別業(yè)主、使用人違反公約或損害其他業(yè)主、使用人合法權益的行為,由業(yè)主大或業(yè)主委員會授權物業(yè)服務企業(yè)提起訴訟。
45、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行本管理規(guī)約產(chǎn)生的糾紛和爭議,首先可通過協(xié)商或調(diào)解的方式解決,協(xié)商或調(diào)解達不成一致意見的,可選擇以下方式解決爭議:向仲裁機構申請仲裁或提交該物業(yè)建筑區(qū)域所在地的人民法院通過訴訟方式解決。
第八章 附 則
46、 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件相抵觸的條款,則該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
47、萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約經(jīng)本小區(qū)2023年業(yè)主大會審議通過后開始生效。
48、本管理規(guī)約附件一至五:《裝修管理規(guī)定》、《治安、消防、交通管理規(guī)定》、《環(huán)境、衛(wèi)生管理規(guī)定》、《電梯使用管理規(guī)定》、《商鋪管理規(guī)定》以及本物業(yè)其他管理制度是萬科星園小區(qū)物業(yè)管理規(guī)約的有效組成部分,全體業(yè)主承諾遵守。
49、本管理規(guī)約的修訂權屬于本物業(yè)小區(qū)業(yè)主大會。
北京市朝陽區(qū)萬科星園小區(qū)
2023年業(yè)主大會工作委員會
2023年10月15日
第9篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
某小區(qū)物業(yè)管理實施計劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強調(diào)對物業(yè)設施設備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細致完善的個性化服務,樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務為中心、以住(用)戶滿意為目標,做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費工作。
3、堅持'以人為本',抓好員工隊伍的教育和培訓,員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務第一'的思想。在服務中加強管理,寓管理于服務的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實際行動去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運作,建立健全管理制度、崗位責任制及操作規(guī)范;實施誘導式的培訓機制、情感式的激勵機制、自我約束量化評制、目標管理業(yè)績考評制,提高員工的集體榮譽感、自豪感,激勵員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴謹?shù)呐嘤栍媱?訓練管理人員及保安隊伍,使e的員工達至:人員精干、專業(yè)性強、業(yè)務熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務,以致更安心及舒適地享用e提供的各項設施及物業(yè)管理服務;
6、根據(jù)開發(fā)商對e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標準,對小區(qū)的路牌、標識、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進行安裝,使住(用)戶進入小區(qū)方向明確、目標清楚、行有規(guī)范、動有準則,同時也擴大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務,每年更進行清洗外墻作業(yè),務求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導家居清潔及環(huán)保概念,采取適當?shù)拇胧?設置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學化管理方案,實施人車分流在車行入口,設置指導崗;在車行道路上,設置警示牌、減速駁等設施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對小區(qū)的干擾和污染。為停車場提供專業(yè)管理服務,令各業(yè)戶的座架能安全停放于場內(nèi),無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設備的維修及保養(yǎng),令e的各項公共設施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護,令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個人風格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務,如代訂各類報紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請鐘點傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量維修服務等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關各項公共事務的申請手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動,如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動,務求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時優(yōu)質(zhì)客戶服務,務求令各住戶隨時隨地得到親切的酒店式服務。
18、加強裝修管理,嚴格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報制度、裝修施工隊伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機的安裝、施工動火、材料搬運、人員出入等裝修管理規(guī)定落實到位。
③嚴格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實行24小時保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結合,動態(tài)與靜態(tài)管理相結合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場所等進行中央監(jiān)控管理,構成小區(qū)技防網(wǎng)絡。
③定期進行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結合',確保小區(qū)無火災發(fā)生。
④嚴格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴格保安員的選聘、錄用、培訓、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第10篇 某某花城小區(qū)物業(yè)管理模式
某花城小區(qū)物業(yè)管理模式
1、物業(yè)管理方式
(1)運作方式:華東物業(yè)公司在**花城小區(qū)內(nèi)設立物業(yè)管理處,物業(yè)的日常管理如保安、保潔、養(yǎng)護、維修等管理服務交由其全權負責,并保證服務質(zhì)量。
(2)創(chuàng)造品牌優(yōu)勢:建立優(yōu)質(zhì)高效的服務管理體系,以貼心熱忱的服務在業(yè)主中樹立良好的口碑,創(chuàng)建華東物業(yè)的品牌優(yōu)勢,為益本房地產(chǎn)開發(fā)公司后期物業(yè)銷售增加'賣點'。
(3)物業(yè)管理與經(jīng)營互為依托:物業(yè)管理的質(zhì)量對物業(yè)經(jīng)營工作的開展影響深遠。服務的好壞不但影響到后續(xù)管理及物業(yè)費用的收繳,還涉及到益本公司后期房產(chǎn)銷售的業(yè)績。所以物業(yè)管理處應意識到物業(yè)高尚氛圍的營造,同時也是經(jīng)營環(huán)境、投資環(huán)境的創(chuàng)建與維護,只有這樣物業(yè)管理所產(chǎn)生的微利才能良好維持,華東物業(yè)才能生存與繁榮。
(4)管理定位:充分利用并完善**花城的軟、硬件條件各種配套系統(tǒng),有效調(diào)劑物業(yè)資源分配,配置精干專業(yè)的高素質(zhì)管理隊伍,為小區(qū)業(yè)主營造高尚的工作、生活環(huán)境。
2、管理機制
(1)自我約束機制:將華東物業(yè)的管理精神與服務質(zhì)量精神貫徹整個管理過程,在**花城的物業(yè)員工中形成'自覺自律的意識'。
(2)質(zhì)量控制機制
①、運用質(zhì)量保證模式:所有管理運作和服務規(guī)范流程對照遵循國際標準化組織的管理模式建立,實施質(zhì)量管理體系。
②、'說到、做到、持續(xù)有效'是實施高水平物業(yè)管理的一條基本原則。把說到、做到和持續(xù)有效貫徹到一切日常物業(yè)服務管理中。
③、按質(zhì)量管理體系建立日常管理制度,建設小區(qū)業(yè)主檔案,使物業(yè)管理工作正常有序開展,持續(xù)有效運行。物業(yè)管理服務的目標星級服務標準為核心,確保物管服務的高質(zhì)量、高水準、高效率。
(3)外界評定:當規(guī)范制定完畢后,將開展的是外界評定工作(包括物業(yè)主和行業(yè)口碑)。評定工作是為了對物業(yè)服務管理的測量及其效果進行驗證。通過檢查來避免出現(xiàn)不合格服務的傾向,以消除、彌補業(yè)主的不滿意之處。物業(yè)服務管理質(zhì)量的優(yōu)劣最終取決于業(yè)主的感受和他們的評價,所以著重注意以下幾點:
a、對在服務中和服務后的業(yè)主評價給予同樣重視;
b、采取多種形式和方法,引導業(yè)主對服務質(zhì)量做出評價;
c、對業(yè)主的評價進行統(tǒng)計和全面的分析,排除主觀因素的干擾,得出結論;
d、若業(yè)主有不滿意傾向,立即采取糾正措施進行補救,并使業(yè)主能夠感覺到。
根據(jù)注意的事項,可開展以下一些活動得到業(yè)主的評價:
a、定期按比例發(fā)放業(yè)主意見征詢表(涵蓋所有的服務項目);
b、通過設置業(yè)主信箱、公布投訴電話等方法來獲得業(yè)主的評價信息;
c、參加先進小區(qū)創(chuàng)建、評比工作獲得社會好評。
(4)物業(yè)服務管理目標責任制:物業(yè)服務管理能夠做到具體的服務管理項目與管理目標實現(xiàn),與員工的升遷、去留密切掛鉤;同時,具體項目由服務中心經(jīng)理為核心全面負責,將提高管理的效力。
(5)物業(yè)服務管理激勵機制:物業(yè)管理行業(yè)人才流動現(xiàn)象嚴重,同時實踐證明,公司要想保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和企業(yè)文化機制,鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作;通過企業(yè)文化活動的形式,培養(yǎng)集體主義精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。將管理建立在'人性'的基礎上,對知識、對人格、對價值給予高度尊重,也將贏得人才與人心。
①、考核淘汰機制:管理處每年對員工進行全方位考核,對主管以上人員實行述職考核,不合格者調(diào)離崗位或淘汰。
②、工作點負責制:每名員工其工作職責(即工作點)、工作流程、操作規(guī)范及服務標準均依照質(zhì)量體系文件逐一進行書面界定,并有直接業(yè)務上級進行職責范圍內(nèi)的全面監(jiān)控。使每件工作都有具體人員可落實,從而避免工作漏項或無人管,保證事件處理的效率和責任分判。
③、巡視檢查機制:由管理處對各員工進行定期或不定期檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。對重大問題或多次重復出現(xiàn)的問題,由管理層檢討并制定糾正和預防措施。
第11篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權限:
日常物業(yè)管理權;
日常服務的接待處理權;
5.工作任務:
負責協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負責小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務接待;
負責物業(yè)管理費用的收取;
負責物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負責物業(yè)管理處的“小財務”工作(包括小區(qū)三項基金的管理);
負責物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔責任:對物業(yè)管理處的的日常事物性工作負責工作。
7.崗位關系:在物業(yè)管理處主任的直接領導下,完成各項工作工作。
8.崗位條件:
學歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責任心強,具有物業(yè)管理的專門知識及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗
培訓:物業(yè)管理崗位的應知應會技能培訓
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務;
服務周到,耐心細致;
資料管理,準確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務;
處理及時,件件落實;
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應知應會:
工作任務
崗位要求
崗位關系
崗位責任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第12篇 x小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告
花園小區(qū)物業(yè)管理處整改創(chuàng)收報告
本人zz于2023年10月21日應聘到**物業(yè)管理有限公司,被分配到**園物業(yè)管理處,從事物業(yè)管理工作。自2023年10月21日到崗至今有一周有余,現(xiàn)對于物業(yè)小區(qū)基本情況有了一部分的了解和認識。小區(qū)開發(fā)建筑面積共計48473.07平米,其中住宅45066.72平米,底商3406.3平米,應收物業(yè)服務費852077.16元全年,半年426038.58元,但現(xiàn)有3戶未領鑰匙,底商3戶合計少收物業(yè)費10419.75元,也就是說物業(yè)公司半年的收入為415618.83元,物業(yè)公司支出每月電費16000元左右,水費350元左右,員工工資20900元+10%的各項員工福利2090元,辦公費每月500元,衛(wèi)生費1000元,不可預見費用1000元/月,合計每半年支出251040元,收入按85%收費率為353276.00元減8%稅收325013.93元,每半年102236元,利潤率22.77%新城管理處每年凈收入少于200000元,利潤率低于20%,遠遠低于同等水平物業(yè)公司30%-35%的利潤率。綜上所述本人提出以下整改措施和創(chuàng)收方案。
一、整改項目:
1、節(jié)能降耗:
a:現(xiàn)在新城物業(yè)地下車庫需長期使用照明的燈泡120盞,每盞為40w的日光燈管,多為兩個一組,每天24小時,照明用電為每天120kw/h(120度)。整改時用36w高亮節(jié)能燈替代40w日光燈管一組,即80w。這樣整改后能源消耗將減少至每天51.84kw/h(51.84度),每月會減少開支1060.8元(這個節(jié)省還不包括地下車庫進口坡道改成聲光控燈頭的節(jié)能部分)。
b:物業(yè)公司辦公室節(jié)能把一層、二層現(xiàn)有辦公用燈改裝成36w高亮節(jié)能燈,在現(xiàn)有情況下可以節(jié)能60%,把電梯間燈更換成聲光控燈頭,使用25w白熾燈。
c:對現(xiàn)有三棟樓的各單園內(nèi)加裝各單元的樓梯間和電梯運行的電表。根據(jù)是唐價經(jīng)費字【2007】14號文件即《唐山市物業(yè)服務收費管理實施細則》的通知的第十六條規(guī)定。這部分電費應向本單元內(nèi)業(yè)主合理分攤收取。這樣我物業(yè)公司將節(jié)省大量的資金,提高營業(yè)收入,約為每單元1500元,新城小區(qū)應為每月10500元左右。
2、減員增效:
a:在水泵房加裝攝像頭兩個,可裁撤說泵房值班人員,兩人節(jié)約18000元支出(人員工資700元*2人*12月=16800元+1200各種福利=18000元)。原有水泵房的工作通過加裝兩個攝像頭來解決,同時要求保安員對水泵房進行巡檢(不超過2小時一次),工程維修部對設備巡檢每天一次,包括設備加油、配電柜、清掃擦拭等。
b:調(diào)整工程維修部員工值班形式?，F(xiàn)在工程維修部為3人,每人值班24小時,第二天休一天,第三天上白班8小時,再加上每人每月有4天休息日,這樣就造成每月有12天只有一名維修員工在崗,長期大活干不了小活多時干不過來的情況,擬更改成夜間值班給補貼15元-20元,第二天正常上班,這樣既保證了工作的連續(xù)性也可把一些原來干不了的工程快速完成。工程維修部員工3名,主管1名,4人同時倒班,包括中午值班。
c:環(huán)境保潔部現(xiàn)每天工作8小時,每月4天休息日,擬更改為每天工作6小時,每人每月1天休息日,原則上以每次休息半天,分兩次休,但如果家中確有事時也可以休一天。這樣在以后的可以完全發(fā)揮員工的工作積極性,避免泡崗磨時間的事件發(fā)生,而且我個人認為現(xiàn)在保潔隊伍就多一人,應為內(nèi)外保兼顧打掃,哪個樓的內(nèi)保衛(wèi)生就應把相對應的外保任務完成,減員后保潔工資上漲50元,總工資成本下降。但是、否減員請領導決定。
d:客服部前臺值班,現(xiàn)物業(yè)公司中午無人值班和物價局備案不符,而且也有多名業(yè)主對此提出異議,現(xiàn)擬定客服中午值班每班1人,中午值班有兩種方案:⑴是中午值班下午早下班,⑵是中午值班給5元補貼,⑶是中午在有條件時管飯,沒有補貼下午也不早下班。
3、小區(qū)硬件改造:
a:對小區(qū)各樓前加裝自行車泊車位,以便對小區(qū)內(nèi)的非機動車輛(含摩托車),的管理,如按現(xiàn)有情況放在樓道內(nèi)或單元門廳內(nèi)外兩處,既影響小區(qū)的整體形象,又不利于管理,而且如果為此出現(xiàn)意外傷害事件,物業(yè)公司還要有連帶管理責任。
b:小區(qū)北門加裝開關或防護欄,這樣既保證了小區(qū)的安全性,又可以對人員和非機動車輛進行控制,還可節(jié)省3名保安員,每班一名保安員(費用在3000-4000元)。
c:對小區(qū)西門南側鋪設0.5米-0.6米的草坪磚,此工程是北門封閉配套工程,以便人員、車輛都在西門出入(含西門北側抹一個緩坡)。
d:北門的攝像頭更換為紅外線攝像頭,以便夜間管理。
二、小區(qū)創(chuàng)收:
小區(qū)創(chuàng)收是物業(yè)管理運營中不可缺少的一部分,也是物業(yè)公司的主要盈利點,一般的講都是一次投資,20-30年收益,或不需投資就可收益。
1、小區(qū)內(nèi)外停車有多種運營方式,以下針對新城小區(qū)有以下兩種方法(外部車輛):
a:對小區(qū)車輛只收取占地費,不收取管理費。這樣投資雖然較少,但管理效果不好,而且收益也非常少,不利于小區(qū)的長遠發(fā)展和可持續(xù)發(fā)展(60-80元每車每月)。
b:在小區(qū)外商業(yè)北側建立永久式地上停車位,在入口(商業(yè)西側)建立道閘,有專人管理。這樣既解決了前面所說3名保安的去留問題,也可以大大的提高收入(150-180元每車每月),而且投資也在2-3個月就可收回?，F(xiàn)小區(qū)外約可增車位100-300個,按每車每月150元收取,每月收取15000元,投資每個車位在280元左右,總投資35000元。
2、小區(qū)內(nèi)廣告位的設立和招商,因本小區(qū)現(xiàn)有面積比較小,各商家不太有興趣,請總公司在招商時一起考慮,在二期可入住時在分開運營。
以上是本人一點膚淺的建議,請董事長批評指正。
**園物業(yè)管理處經(jīng)理:zz
20**年**月**日
