第1篇 小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)構(gòu)成測(cè)算
一、居住小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源
居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房 屋及其設(shè)備、專用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。為了規(guī)范居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù) 收費(fèi)行為,維護(hù)正常收費(fèi)秩序,促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)健康發(fā)展,國家計(jì)委、建設(shè)部1996年2月9 日聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱“暫行辦法”)。為了 貫徹“暫行辦法”各地根據(jù)自己的具體情況先后制定了《實(shí)施細(xì)則》和具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)是住宅商品化的產(chǎn)物,是對(duì)以往單純靠政府撥款、單位補(bǔ)貼的被 動(dòng)居面的重大改革。在目前我國廣大居民的收入水平相對(duì)較低,還不能承受較高的費(fèi)用,特別是我國長(zhǎng)期實(shí)行住宅福利制度,一些居民對(duì)收取多項(xiàng)的管理費(fèi)用,心理準(zhǔn)備不足。因此, 居住小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi),是一個(gè)政策性很強(qiáng),又十分復(fù)雜的問題。一方面,它關(guān)系到住房改革深入發(fā)展的問題,另方面,又涉及到廣大居民的經(jīng)濟(jì)利益問題。因此,制定合理的收費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn),確保穩(wěn)定的資金來原,是居住小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必須作好又十分棘手的問題。
要解決住室小區(qū)的管理經(jīng)費(fèi)問題,需要建立多渠道、多層次的籌集物業(yè)管理費(fèi)機(jī)制。物 業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來源主要有:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi);
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金;
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入;
4.依靠政府的政策和一定資金的扶持;
5.開發(fā)單位給予一定的支持。
現(xiàn)簡(jiǎn)單分述為下:
1.定期收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn),物業(yè)管理企業(yè)可以定期向住宅小區(qū)內(nèi)的單位和居民收取一定數(shù)量的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及 其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌集中,物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)是物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的穩(wěn)定的主要來源。
2.小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金。小區(qū)維修養(yǎng)護(hù)專項(xiàng)基金(以下簡(jiǎn)稱維修基金)是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。這些費(fèi)用一旦需要支出,數(shù)額巨大,單靠日 常管理收費(fèi)無法負(fù)擔(dān)。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地對(duì)這項(xiàng)基金的名稱和繳納方法不盡一致,但都明確住宅小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理應(yīng)設(shè)立專項(xiàng)維修基金。
維修基金是通過建立雙向籌集的渠道來收取的,分以下兩種情況:
(1)公有住房出售后維修基金的收取
公有住房出售后,維修基金由售房單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①由售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上,多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指在業(yè)主購房時(shí)一次性收取一定數(shù)額的維修 基金,其具體標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣_定。如北京市規(guī)定,1997年公有住房出售后維修基金的交納 標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積42元每平方米。分次籌集是指業(yè)主按月、按季或按年分次交納一定數(shù)額的維 修基金。
(2)商品房出售后維修基金的收取
商品房出售后,維修基金由開發(fā)建設(shè)單位和業(yè)主(購房人)雙向籌集。
①在房屋銷售階段,建設(shè)單位可按住宅的綜合造價(jià)提取一定比例維修基金(納入住宅成本)。如有的城市規(guī)定,多層住宅提取2%,高層住宅提取3%。
②由業(yè)主一次性或分次籌集。一次性籌集是指業(yè)主購房后,在辦理簽約、入戶手續(xù)時(shí)一 次性繳納維修基金。其具體標(biāo)準(zhǔn)為購房款的1%或建筑成本價(jià)的1.5%每平方米提取。分次籌 集是指事先將維修基金計(jì)入物業(yè)管理費(fèi),然后逐月從收取的物業(yè)管理費(fèi)中按一定比例(如15 %)提取并歸集到維修基金中去。
不管是公有住房出售后,還是商品房出售后,如遇某些重大原因,維修基金不敷使用時(shí) ,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)研究決定,還可臨時(shí)向業(yè)主籌集。
(3)維修基金的使用與管理
維修基金必須專款專用,只能用于物業(yè)共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備的更新與大、中修。 因此,必須加強(qiáng)對(duì)維修基金使用的管理。
維修基金歸全體業(yè)主所有,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn),委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際操作使用。在業(yè) 主委員會(huì)未成立前,可由政府主管部門負(fù)責(zé)管理。維修基金收繳后,應(yīng)專戶存入指定銀行,在需要使用時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)提出使用計(jì)劃與預(yù)算,報(bào)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn);在使用過程中, 接受業(yè)主
委員會(huì)和銀行的監(jiān)督檢查。需要注意的是,一般不宜由物業(yè)管理企業(yè)直接掌管這項(xiàng)基金,因?yàn)檫@筆基金是永久存在的,而物業(yè)管理企業(yè)只是受業(yè)主委員會(huì)委托在一定時(shí)間內(nèi)管 理該物業(yè)。為了防止物業(yè)管理企業(yè)的短期行為,或是因解聘該企業(yè)而影響這項(xiàng)基金的安全,必須由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)該基金的使用,做到專款專用,防止挪作他用。
維修基金的突出特點(diǎn)就是它數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用,因此應(yīng)在保證安全的基礎(chǔ)上,爭(zhēng) 取產(chǎn)生最大的增值收益,如購買國庫券、債券等。產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修,一方面也可彌補(bǔ)日常管理費(fèi)用的不足。
3.一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)的收入。在不向政府要錢,不增加居民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)情況下,物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)自身的情況,積極開辦多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體,開展多種經(jīng)營(yíng),創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益,以業(yè) 養(yǎng)業(yè),補(bǔ)充小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)不足。如組建工程隊(duì),完善住宅小區(qū)配套建設(shè),建小區(qū)圍墻、自行車棚、車庫、鋪設(shè)甬路,建停車場(chǎng)等。組建裝修隊(duì)對(duì)新樓統(tǒng)一管理,統(tǒng)一裝修,開辦商 店、餐飲、健身房、美容美發(fā)廳等。這些經(jīng)濟(jì)實(shí)體既為小區(qū)內(nèi)住用人服務(wù),也向社會(huì)承接業(yè)務(wù),用多種經(jīng)營(yíng)取得的部分利潤(rùn),彌補(bǔ)管理經(jīng)費(fèi)的不足,實(shí)現(xiàn)以業(yè)養(yǎng)業(yè)的目的。
物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn),從性質(zhì)上講屬于物業(yè)管理企業(yè)的收入和經(jīng)營(yíng) 利潤(rùn)。同時(shí),其收入和利潤(rùn)事先也無法準(zhǔn)確的測(cè)算和預(yù)計(jì)。因此,這種收入和利潤(rùn)并不屬于物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)穩(wěn)定的來源。這里之所以將物業(yè)管理企業(yè)開展多種經(jīng)營(yíng)的部分利潤(rùn)(注意,只 是部分利潤(rùn))也做為物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的來源之一,主要是考慮目前我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制尚不完善,從推動(dòng)物業(yè)管理的運(yùn)作和人民群眾經(jīng)濟(jì)承受能力的實(shí)際出發(fā),而提出的在一定時(shí)期內(nèi)帶有 較強(qiáng)過渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持?？紤]到目前我國的實(shí)際情況,廣大居民的收入水平和低租金的住房政策,小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)完全由住戶負(fù)擔(dān),尚有較大困難。因此,為推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展 和住房制度的改革,政府還在多方面對(duì)物業(yè)管理給予大力扶持。
目前,政府對(duì)物業(yè)管理的扶持主要體現(xiàn)在制定相關(guān)的政策和給予一定的資金支持,包括 :
1.制定住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方法和標(biāo)準(zhǔn),加強(qiáng)對(duì)收費(fèi)的管理。
2.規(guī)定對(duì)房改住房的電梯、高壓水泵房、供暖鍋爐房等共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)和更新等費(fèi)用仍由使用人所在單位支付,以減輕使用人的負(fù)擔(dān)。
3.規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)可享受國家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策,在開展多種經(jīng)營(yíng)中可適當(dāng)減免部分稅金等。
4.劃撥一定的城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理,以減輕小區(qū)日常管理費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。如北京市規(guī)定,小區(qū)內(nèi)道路寬度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施,由市政工程管理部門負(fù)責(zé)維護(hù)、管理;對(duì)小區(qū)內(nèi)供電、供熱、供氣等市政設(shè)施也做了相應(yīng)的規(guī)定,由市政各相應(yīng)部門承擔(dān)一定的維護(hù)、管理責(zé)任和費(fèi) 用。
5.開發(fā)建設(shè)單位給予一定的支持。開發(fā)建設(shè)單位的支持主要體現(xiàn)在以優(yōu)惠的方式提供一定數(shù)量的管理用戶和經(jīng)營(yíng)性配套商業(yè)用戶。有以下2種優(yōu)惠方式:
按成本價(jià)出售。如有的城市規(guī)定,開發(fā)建設(shè)單位將規(guī)劃建設(shè)的專業(yè)管理用戶和小區(qū)住宅 總建筑面積的0.5%~1%作為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房,按建筑成本價(jià)出售。物業(yè)管理企業(yè)利用商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 用房開展方便住宅小區(qū)內(nèi)居民生活的各項(xiàng)服務(wù),由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,經(jīng)營(yíng)收入用于小區(qū)物業(yè)管理。
6.以成本租金租用。這是指對(duì)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房采取不全出售的辦法,物業(yè)管理企業(yè)以成本租金租用,再以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)租出,其租金差額部分用于小區(qū)物業(yè)管理。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善,以及人民群眾收入水平的逐步提高,政府的扶持和開 發(fā)建設(shè)單位的支持將逐漸減小力度,但在現(xiàn)階段,這還是十分必要的。即使在完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下,由于住宅帶有社會(huì)保障性的特點(diǎn),對(duì)中低收入者居住的普通住宅政府仍要給予一 定的扶持;而開發(fā)建設(shè)單位為了自身的聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益,對(duì)所建造的住宅日后的物業(yè)管理也會(huì)給予必要的支持。
二、居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)原則
《暫行辦法》特別對(duì)收費(fèi)原則作出以下規(guī)定:物業(yè)管理單位開展正當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) 應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應(yīng)的原則。同時(shí)抽出,國家鼓勵(lì)物業(yè)管理收費(fèi)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點(diǎn)等情況,分別實(shí)行政府一定價(jià)、政府指導(dǎo) 價(jià)和經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。
1.實(shí)行政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)。為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、 電話費(fèi)等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費(fèi),實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。
其中對(duì)普通住宅提供的公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)實(shí)行政府定價(jià)。如北京市規(guī)定對(duì)水、電、房 租、煤氣、衛(wèi)生5費(fèi)統(tǒng)收服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每戶1元。對(duì)高級(jí)公寓、別墅區(qū)等高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū) 提供的公眾代辦性服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。
實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的 服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況,向物價(jià)部門申報(bào),由物價(jià)部門征求物業(yè)管理行
政主管部門意見后,以獨(dú)立小區(qū)為單位核定。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理企業(yè)可在政府指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定幅度 內(nèi)確定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
2.實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個(gè)別需求提供的特約服務(wù),除政府物價(jià)部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)者外,服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。特約服務(wù)包括房屋裝修、家電修 理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護(hù)病人、接送子女上學(xué)等。
實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)或產(chǎn)權(quán)人代 表、使用人代表協(xié)商議定,并應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門備案。
特約服務(wù)是應(yīng)某些住戶的特殊需要而開設(shè)的。特約服務(wù)費(fèi)用的收取應(yīng)該按“誰受益,誰 付錢”的原則。其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較鎬,各地情況不一,服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也不一樣,難以統(tǒng)一。
三、居住小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成與測(cè)算方法
(一)居住小區(qū)公共性收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成
“暫行辦法”第八條對(duì)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成,作了如下的規(guī)定:
1.管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);
2.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);
3.綠化管理費(fèi);
4.清潔衛(wèi)生費(fèi);
5.保安費(fèi);
6.辦公費(fèi);
7.物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。
8.法定稅費(fèi);
其中第2項(xiàng)至第6項(xiàng)費(fèi)用支出是指除工資及福利費(fèi)以外的物質(zhì)損耗補(bǔ)償和其它費(fèi)用開支。
物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的利潤(rùn)率暫由各省、自治區(qū)、直轄市政府物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí) 際情況確定。
此外,對(duì)實(shí)行物業(yè)保險(xiǎn)的住宅小區(qū),還應(yīng)包括投保財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)(如火險(xiǎn)、災(zāi)害險(xiǎn)等)及各種責(zé)任保險(xiǎn)的支出。
(二)居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算原則
居住小區(qū)公共性服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)的檔次、居民收入的水平以及各地的物價(jià)不同,其 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)“暫行辦法”要求各地物價(jià)、物業(yè)管行政主管部門要密切配合,共同做好“暫行辦法”的實(shí)施工作。
第2篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn),完善的iso9002質(zhì)量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動(dòng)化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構(gòu)
組織架構(gòu)描述:
1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能,采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書,實(shí)行獨(dú)立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實(shí)行物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經(jīng)理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù),監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量,為經(jīng)理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運(yùn)作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務(wù)平臺(tái)。
6、客戶助理的職責(zé)是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位,下設(shè)收費(fèi)員及客戶助理。
7、設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。
8、行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。
注:人員配置見第四部分。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式,我們將全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示物業(yè)管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
四、外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說明:
1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前,地產(chǎn)自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設(shè)立負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務(wù)上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
4、在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí),按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。
5、物業(yè)管理公司會(huì)在原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
第3篇 z小區(qū)物業(yè)工程管理部職能
小區(qū)物業(yè)工程管理部職能和職責(zé)
部門名稱:物業(yè)工程呢個(gè)管理部
直接上級(jí):分管副總經(jīng)理
下屬部門:強(qiáng)電技工科、弱電技工科、水暖技工科、倉儲(chǔ)科
部門性質(zhì):維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施、設(shè)備以及器材等。
管理職能:負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)工程設(shè)施進(jìn)行專職管理,并負(fù)責(zé)配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與監(jiān)控,對(duì)鎖承擔(dān)的工作負(fù)責(zé)。
部門職能
1.對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)工程管理部門經(jīng)理負(fù)責(zé),并完成部門經(jīng)理交辦的各項(xiàng)任務(wù)。
2.遵守國家有關(guān)配套設(shè)施設(shè)備管理運(yùn)行等方面的法規(guī)、規(guī)范以及安全規(guī)程。
3.對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)強(qiáng)電設(shè)備、弱點(diǎn)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)、管理、保修、保養(yǎng)等。
4.每周負(fù)責(zé)對(duì)住宅小區(qū)所掌握的主控機(jī)房、中央監(jiān)控室等設(shè)備進(jìn)行檢查。
5.對(duì)配套設(shè)施、設(shè)備的技術(shù)資料、售后服務(wù)支持,做成檔案保管。
6.每月負(fù)責(zé)住宅小區(qū)內(nèi)住戶的住宅用電計(jì)量的抄錄、匯總上報(bào)收費(fèi)組,然后再向供電單位上報(bào)電量,繳納電費(fèi)。
7.負(fù)責(zé)制定住宅小區(qū)內(nèi)工程設(shè)施管理的各項(xiàng)規(guī)章制度。
8.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施的安全教育工作以及物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)。
9.負(fù)責(zé)盡可能降低能源消耗,節(jié)約管理成本,盡可能達(dá)到節(jié)能環(huán)保小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)。
10.負(fù)責(zé)向上級(jí)管理層提交物業(yè)工程管理部門的設(shè)備維修計(jì)劃,維修工具、材料采購計(jì)劃等。
11.對(duì)住宅小區(qū)重要地點(diǎn)做好雨季防汛、風(fēng)沙暴防范工作,保證消防設(shè)備系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性運(yùn)行。
12.負(fù)責(zé)住宅小區(qū)工程設(shè)施、設(shè)備改造、設(shè)備大修等情況的落實(shí)。
13.積極配合住宅小區(qū)物業(yè)管理其他部門的工作。
第4篇 x國際小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
星河國際小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)
1.總體目標(biāo):
1.1一年內(nèi)使星河國際達(dá)到市級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),市安全文明小區(qū);二年內(nèi)達(dá)到省級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到國家級(jí)示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。
1.2各項(xiàng)工作規(guī)程符合物業(yè)管理iso9001:2000體系和iso14001體系標(biāo)準(zhǔn)。
2.具體管理目標(biāo):
-房屋完好率100%;
-房屋零修及時(shí)率100%;
-維修工程質(zhì)量合格率100%;
-設(shè)備保養(yǎng)率100%;
-設(shè)備完好率98%以上,大型及重要機(jī)電設(shè)備100%;
-用戶滿意率95%以上;
-零修急修及時(shí)率100%,返修率不高于1%,有回訪記錄;
-清潔保潔率99%以上;
-綠化完好率98%以上;
-管理范圍的照明完好率98%以上;
-管理責(zé)任造成的刑事案件和火災(zāi)事故
第5篇 中國小區(qū)物業(yè)管理達(dá)標(biāo)與考評(píng)
為了貫徹建設(shè)部頒布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》,提高城市居住小區(qū)的整體管理 水平,推進(jìn)居住小區(qū)物業(yè)管理,建設(shè)部于1995年3月11日的建房[1995]120號(hào)文件發(fā)布了《 全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。這一達(dá)標(biāo)、考評(píng)工作,對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)管理體制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。為進(jìn)一步提高全國城市物業(yè)管理整體水 平,根據(jù)建房[1995]120號(hào)文件部署,1996年4月1日,建設(shè)部頒布《關(guān)于全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)辦法的通知》。具體辦法如下:
一、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的條件
小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))實(shí)施物業(yè)管理達(dá)1年以上,已獲得“省(自治區(qū)、直轄市)級(jí)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),并經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市)主管部門按照我部19 95年頒發(fā)的《全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》和本通知附件《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū) (大廈、工業(yè)區(qū))達(dá)標(biāo)評(píng)分細(xì)則》的要求進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)總分達(dá)90分以上的,方可向建設(shè)部申報(bào) 參加“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”年度達(dá)標(biāo)考評(píng)活動(dòng)。
二、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的申報(bào)
各地申報(bào)時(shí),小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))管理單位要認(rèn)真填寫《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))申報(bào)表》,由省(自治區(qū)、直轄市)主管部門負(fù)責(zé)人簽署預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)意見并加 蓋公章,于每年7月30日前申報(bào)到建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司。
中央各部門在京單位所屬的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的申報(bào)參評(píng)工作,分別按隸屬關(guān)系由國務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、中直機(jī)關(guān)事務(wù)管理局、解放軍總后營(yíng)房部會(huì)同北京市主管部門共同組 成考評(píng)小組進(jìn)行預(yù)評(píng)預(yù)驗(yàn)后報(bào)建設(shè)部。
三、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的組織與實(shí)施
從今年起,達(dá)標(biāo)工作在建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)下,以所在省市組織2~3名專業(yè)人員為主,我司委派 1~2名人員組成建設(shè)部考評(píng)小組進(jìn)行考評(píng)驗(yàn)收,考評(píng)達(dá)標(biāo)工作每年8月份開始。
四、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)的考評(píng)與驗(yàn)收
經(jīng)建設(shè)部考評(píng)組考評(píng)驗(yàn)收后,總分達(dá)到90分的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào),總分達(dá)到95分以上的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))授予“ 全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào);頒發(fā)標(biāo)記牌和獎(jiǎng)狀,建設(shè)部并在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候召開表彰大會(huì)。
五、小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))物業(yè)管理達(dá)標(biāo)后的檢查
各地應(yīng)按照《標(biāo)準(zhǔn)》和《評(píng)分細(xì)則》的要求做好對(duì)已獲得“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅 小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號(hào)的小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))的復(fù)查工作。對(duì)已獲獎(jiǎng)的小區(qū)(大廈、工 業(yè)區(qū)),如管理水平下降,群眾有意見,經(jīng)省市主管部門檢查,達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的,報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn),取消其光榮稱號(hào)。建設(shè)也將對(duì)其進(jìn)行不定期的檢查。
第6篇 某某小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃
某小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施計(jì)劃
1、全面推行酒店式物業(yè)管理模式,一方面強(qiáng)調(diào)對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修管理,另一方面為業(yè)戶提供細(xì)致完善的個(gè)性化服務(wù),樹立e高尚商住小區(qū)的物業(yè)形象。
2、依法管理、按章辦事,在原有的一整套規(guī)章制度和管理基礎(chǔ)上,有更多更新的創(chuàng)新,以人為本、以管理服務(wù)為中心、以住(用)戶滿意為目標(biāo),做到業(yè)戶理解--接受--支持我們的管理及收費(fèi)工作。
3、堅(jiān)持'以人為本',抓好員工隊(duì)伍的教育和培訓(xùn),員工持證上崗,牢固樹立'業(yè)主至上,服務(wù)第一'的思想。在服務(wù)中加強(qiáng)管理,寓管理于服務(wù)的中,做到以情感人、以理服人、以自己的實(shí)際行動(dòng)去教育業(yè)戶。
4、按照iso9002質(zhì)量體系規(guī)范運(yùn)作,建立健全管理制度、崗位責(zé)任制及操作規(guī)范;實(shí)施誘導(dǎo)式的培訓(xùn)機(jī)制、情感式的激勵(lì)機(jī)制、自我約束量化評(píng)制、目標(biāo)管理業(yè)績(jī)考評(píng)制,提高員工的集體榮譽(yù)感、自豪感,激勵(lì)員工愛崗敬業(yè),體現(xiàn)人生價(jià)值和成就感。
5、以專業(yè)及嚴(yán)謹(jǐn)?shù)呐嘤?xùn)計(jì)劃,訓(xùn)練管理人員及保安隊(duì)伍,使e的員工達(dá)至:人員精干、專業(yè)性強(qiáng)、業(yè)務(wù)熟練、素質(zhì)較高、彬彬有禮。以令各業(yè)戶能享受到高水平的物業(yè)管理服務(wù),以致更安心及舒適地享用e提供的各項(xiàng)設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù);
6、根據(jù)開發(fā)商對(duì)e物業(yè)形象的定位,按照全國物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn),對(duì)小區(qū)的路牌、標(biāo)識(shí)、警示牌、宣傳欄、廣告欄等統(tǒng)一制作cis系統(tǒng)進(jìn)行安裝,使住(用)戶進(jìn)入小區(qū)方向明確、目標(biāo)清楚、行有規(guī)范、動(dòng)有準(zhǔn)則,同時(shí)也擴(kuò)大e物業(yè)管理的知名度。
7、提供公共區(qū)域的清潔服務(wù),每年更進(jìn)行清洗外墻作業(yè),務(wù)求令e保持其豪華瑰麗及清新的形象;
8、倡導(dǎo)家居清潔及環(huán)保概念,采取適當(dāng)?shù)拇胧?設(shè)置垃圾分類箱,向業(yè)戶發(fā)放垃圾分類袋,將可回收垃圾、不可回收垃圾分類放置處理,減少垃圾二次污染。
9、從人、環(huán)境和諧的角度出發(fā),采用多種形式,積極進(jìn)行環(huán)保的宣傳教育,創(chuàng)造新型的環(huán)保社區(qū)。
10、采用車輛交通科學(xué)化管理方案,實(shí)施人車分流在車行入口,設(shè)置指導(dǎo)崗;在車行道路上,設(shè)置警示牌、減速駁等設(shè)施,最大限度地減少汽車噪音、廢氣對(duì)小區(qū)的干擾和污染。為停車場(chǎng)提供專業(yè)管理服務(wù),令各業(yè)戶的座架能安全停放于場(chǎng)內(nèi),無后顧的憂。
11、提供物業(yè)公共設(shè)備的維修及保養(yǎng),令e的各項(xiàng)公共設(shè)施能更有效發(fā)揮其功能;
12、提供公共區(qū)域的綠化養(yǎng)護(hù),令e具有園林特色,居于其中,更能表現(xiàn)其個(gè)人風(fēng)格及品味;
13、提供優(yōu)悠家居服務(wù),如代訂各類報(bào)紙雜志、代訂牛奶、代寄速遞、代請(qǐng)鐘點(diǎn)傭工及業(yè)戶室內(nèi)的小量維修服務(wù)等,從而令各業(yè)戶于一日忙碌工作后,無需為日常生活鎖事而煩憂,有更多私人空間,享受優(yōu)悠生活樂趣;
14、協(xié)助各業(yè)戶有關(guān)各項(xiàng)公共事務(wù)的申請(qǐng)手續(xù),如水、電、煤氣、電話及有線電視等,省卻業(yè)主不必要的麻煩;
15、籌辦各類慶祝聯(lián)誼及社區(qū)活動(dòng),如安排節(jié)日裝飾布置及舉辦各類文娛康樂活動(dòng),務(wù)求增添節(jié)日氣氛及豐富住戶余暇生活;
16、創(chuàng)辦《盛和園》等內(nèi)部通訊刊物,以加強(qiáng)管理處及住戶間的溝通及交流;
17、開創(chuàng)全天候的二十四小時(shí)優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù),務(wù)求令各住戶隨時(shí)隨地得到親切的酒店式服務(wù)。
18、加強(qiáng)裝修管理,嚴(yán)格按照裝修管理規(guī)定,規(guī)范住(用)戶二次裝修。
①住(用)戶裝修申報(bào)制度、裝修施工隊(duì)伍登記制、管理處審批制。
②保證安全網(wǎng)、空調(diào)機(jī)的安裝、施工動(dòng)火、材料搬運(yùn)、人員出入等裝修管理規(guī)定落實(shí)到位。
③嚴(yán)格裝修施工的巡查、監(jiān)管,落實(shí)管理員、工程人員、保安員三重多頻次的巡查,切實(shí)杜絕違章裝修。
19、治安保衛(wèi)消防
①實(shí)行24小時(shí)保安制度,采取人防與技防、晝與夜緊密結(jié)合,動(dòng)態(tài)與靜態(tài)管理相結(jié)合的措施,控制治安案件發(fā)案率。入住期,以人防為主;正常期,以技防為主。
②采用先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控防范系統(tǒng),對(duì)小區(qū)的梯口、通道、電梯、公共場(chǎng)所等進(jìn)行中央監(jiān)控管理,構(gòu)成小區(qū)技防網(wǎng)絡(luò)。
③定期進(jìn)行消防演練及消防宣傳,做到'以防為主、防消結(jié)合',確保小區(qū)無火災(zāi)發(fā)生。
④嚴(yán)格保安值班、交接班、巡邏工作規(guī)程,實(shí)行保安員軍事化管理。
⑤保安員是保一方平安的關(guān)鍵,是住用戶滿意的主要因素,嚴(yán)格保安員的選聘、錄用、培訓(xùn)、考核,從退伍軍警中招收合格人才,保證保安員思想過硬、軍事過硬。
第7篇 某某小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容：實(shí)際運(yùn)行期間
某小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容:實(shí)際運(yùn)行期間
(四)實(shí)際運(yùn)行期間的管理服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
1.服務(wù)內(nèi)容:
1、綜合服務(wù)管理
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
機(jī)構(gòu)設(shè)置1管理處設(shè)置(1)小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處。(2)配置辦公家具、電話、計(jì)算機(jī)、打印機(jī)等辦公設(shè)施及辦公用品。
2人員要求(1)分公司經(jīng)理有中級(jí)以上職稱或大專以上學(xué)歷,有3年以上的物業(yè)管理工作經(jīng)歷或有1年以上項(xiàng)目經(jīng)理任職經(jīng)歷。(2)分公司經(jīng)理和管理人員有從業(yè)資格證書,持證上崗。
(3)小區(qū)技術(shù)作業(yè)人員按照有關(guān)規(guī)定取得崗位證書,持證上崗。
日常管理
與服務(wù)3服務(wù)時(shí)間設(shè)有服務(wù)接待中心,每天24小時(shí)有管理人員接待住戶,處理物業(yè)管理服務(wù)合同范圍內(nèi)的公共性事務(wù)。
4合同、收費(fèi)公示規(guī)范簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同,并按照合同約定公布物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5承接項(xiàng)目承接項(xiàng)目時(shí),對(duì)住宅小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及圖紙等資料進(jìn)行認(rèn)真查驗(yàn),驗(yàn)收手續(xù)齊全。
6管理制度有完善的物業(yè)管理方案和物業(yè)管理年度工作計(jì)劃,質(zhì)量管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理等制度健全,物業(yè)管理檔案資料齊全、裝訂規(guī)范、保管完善。
7辦公自動(dòng)化運(yùn)用計(jì)算機(jī)并利用物業(yè)管理有關(guān)軟件對(duì)業(yè)主資料、收費(fèi)管理、日常辦公等進(jìn)行管理。
8規(guī)范服務(wù)管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝、佩戴標(biāo)志,行為規(guī)范,服務(wù)主動(dòng)、熱情。
9報(bào)修、投訴處理(1)公示服務(wù)電話,24小時(shí)受理住戶的報(bào)修和投訴,有效報(bào)修處理率100%;急修半小時(shí)內(nèi)、其它報(bào)修按雙方約定時(shí)間到達(dá)現(xiàn)場(chǎng),有完整的報(bào)修、維修和回訪記錄。
(2)對(duì)業(yè)主或使用人的投訴在2天內(nèi)答復(fù)處理。
10特約、代辦服務(wù)根據(jù)業(yè)主需求,提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)的,公示服務(wù)項(xiàng)目與收費(fèi)價(jià)目。
11滿意度調(diào)查每年至少1次征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的意見,平時(shí)采取多種形式與業(yè)主或使用人溝通,溝通面不低于小區(qū)住戶的75%,對(duì)測(cè)評(píng)結(jié)果分析并及時(shí)整改。
12小區(qū)業(yè)主活動(dòng)節(jié)假日有專題布置,每年組織1次以上的小區(qū)業(yè)主活動(dòng)。
13維修資金對(duì)屬于大、中修范圍的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修,及時(shí)編制維修計(jì)劃和住房專項(xiàng)維修資金使用計(jì)劃,向業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)提出報(bào)告與
建議,根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定,組織維修。
14裝修事項(xiàng)告知業(yè)主或使用人裝修須知,加強(qiáng)裝修過程中的監(jiān)督和管理,對(duì)違規(guī)裝修、違章搭建應(yīng)及時(shí)勸阻、制止并報(bào)告相關(guān)部門。
2、公共區(qū)域秩序維護(hù)
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
人員要求1人員配備公共秩序維護(hù)人員身體健康,工作認(rèn)真負(fù)責(zé),定期接受培訓(xùn)。
2技能訓(xùn)練公共秩序維護(hù)人員接受過安全技能訓(xùn)練(專項(xiàng)培訓(xùn)、崗中持續(xù)培訓(xùn))的比例為80%以上。訓(xùn)練有素,掌握基本的安全護(hù)衛(wèi)技能。
3技能水平有較強(qiáng)的安全防范能力,能很好地維護(hù)公共秩序工作,能正確使用各級(jí)消防、物防、技防器械和設(shè)備。
4服裝儀容上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志,穿戴統(tǒng)一服裝,儀容儀表規(guī)范整齊,上崗時(shí)精神飽滿,姿態(tài)良好。
5器械配備配備對(duì)講裝置等必要用具。
門崗6出入口值勤小區(qū)主出入口24小時(shí)雙人執(zhí)勤,次出入口24小時(shí)設(shè)專人值勤,5-10月立崗時(shí)間不少于8小時(shí),并有詳細(xì)交接班記錄。
7進(jìn)出人員管理對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理,對(duì)外來人員實(shí)行登記管理,阻止小商小販隨便進(jìn)入小區(qū)。
8車輛疏導(dǎo)對(duì)進(jìn)出小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行管理,引導(dǎo)車輛有序通行、停放;非機(jī)動(dòng)車輛停放整齊。
巡邏崗9巡邏要求(1)對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每4小時(shí)至少巡查1次并做好巡查記錄,巡邏過程中對(duì)可疑人員進(jìn)行詢問;
(2)看管公共財(cái)產(chǎn),包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的地表井蓋、雨篦子、小品、花、草、樹木等。
監(jiān)控崗10監(jiān)控要求配有安全監(jiān)控設(shè)施,對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位實(shí)施24小時(shí)監(jiān)控。
應(yīng)急措施11每年應(yīng)組織不少于1次應(yīng)急預(yù)案演習(xí),對(duì)重大突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案。
3、公共區(qū)域保潔服務(wù)
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
樓內(nèi)公共區(qū)域 樓外公共區(qū)域
1生活垃圾收集
(1)高層按層,多層按單元設(shè)置垃圾桶,每天早晚定時(shí)清運(yùn)2次。
(2)垃圾袋裝;保持垃圾桶清潔,無異味。
(3)設(shè)定垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站,生活垃圾日產(chǎn)日清。
2通道及樓梯臺(tái)階(1)地面每天清掃1次,每2天拖洗保潔1次。單元門廳每天清掃2次,每周拖洗3次。
(2)樓梯間墻面每月除塵1次。
(3)大堂、門廳的大理石、花崗石地面每年保養(yǎng)1次。
(4)樓梯間無亂貼亂畫,發(fā)現(xiàn)業(yè)主擅自占用現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻、制止。
3樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)、開關(guān)每周擦1次,保持干凈。
4門、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目視潔凈。
5天花板、公共燈具每月除塵1次,天花板、燈蓋、燈罩、燈座保持干凈。
6電梯及
電梯廳(1)地面每天清掃2次,每3天拖洗1次,電梯內(nèi)墻面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸塵1次。
(2)每月對(duì)電梯門壁打臘上光1次。
(3)轎箱頂部每月清潔1次。
7標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱標(biāo)識(shí)、宣傳欄、信報(bào)箱每2周清潔1次。
8道路地面(1)每天清掃保潔1次。
(2)主要道路小雪1天清掃完畢,大雪3天清掃完畢;其他道路場(chǎng)地小雪2天清掃完畢,大雪4天清掃完畢。
9屋面每年4、10月對(duì)屋面積雪、雜物進(jìn)行清掃,冰溜子及時(shí)清除。
10綠地綠地每天撿拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清運(yùn)2次,每周擦洗1次;垃圾無漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周圍地面無垃圾、無污跡、無異味。
12消滅鼠害
蚊蠅(1)每月對(duì)窨井、明溝、垃圾箱等噴灑藥水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月滅鼠1次,其余每季滅鼠1次。
13庭院燈
門前燈每月擦1次。
14設(shè)施設(shè)備
用房每周清掃3次
15休閑娛樂
健身設(shè)施5-10月每2天清潔1次(擦拭表
面灰塵、清掃垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16寵物飼養(yǎng)寵物符合有關(guān)規(guī)定,對(duì)違反者進(jìn)行勸告,對(duì)不聽勸告者報(bào)告有關(guān)部門進(jìn)行處理。
4、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
草坪
1修剪每年對(duì)草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2補(bǔ)種每年補(bǔ)種1次。
3清雜草每年普除雜草3次以上,雜草面積不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本無積水。
5施肥每年施肥1次。
6病蟲害防治發(fā)生病蟲害時(shí)及時(shí)滅治,控制大面積病蟲害發(fā)生。
樹木7存活率存活率95%以上,生長(zhǎng)良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蘺、球修剪每年不少于3次,做到表面圓整,基本無脫節(jié);喬木每年修剪1次以上。
9清雜草每年適時(shí)清除雜草2次以上。
10施肥按植物品種、生長(zhǎng)狀況、土壤條件每年適時(shí)施肥1次。
11病蟲害防治防治結(jié)合,及時(shí)滅治。
花壇
花境12補(bǔ)種缺枝倒伏不超過15%。
13修剪、施肥及時(shí)清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾,每年施肥1次。
14病蟲害防治適時(shí)做好病蟲害防治工作。
5、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、保養(yǎng)、維修
服務(wù)項(xiàng)目序號(hào)內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
公用部位
1房屋結(jié)構(gòu)每年不少于2次對(duì)房屋結(jié)構(gòu)、涉及使用安全的部位進(jìn)行檢查并有記錄,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)安排專項(xiàng)修理并告知相關(guān)業(yè)主、使用人。
2門窗每周1次巡視樓內(nèi)公共部位門窗,保持玻璃、門窗配件完好,開閉正常。
3樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無明顯剝落,墻面修補(bǔ)應(yīng)保持與原墻面材質(zhì)一致。
4屋面每季度1次對(duì)屋面天溝、水落管道進(jìn)行清掃、疏通,保持室內(nèi)公共排水管道暢通。每半年檢查1次屋面防水層,發(fā)現(xiàn)破損的,及時(shí)修理。
5圍墻、圍欄每月1次巡查圍墻,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù);鐵圍欄表面無明顯銹蝕,保持完好。
6道路、場(chǎng)地等每周1次巡查道路、路面、路邊石、井蓋等,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù),保持路面基本平整無積水,路邊石平直無缺損。
7休閑、娛樂、健身設(shè)施每周1次以上巡查,發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù),保證器械、設(shè)施的安全使用。
8安全標(biāo)志對(duì)危險(xiǎn)隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)志,并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施,每月檢查1次,缺損及時(shí)補(bǔ)齊,保證標(biāo)志清晰完整。
共用設(shè)施設(shè)備
1公共照明系統(tǒng)(1)樓道燈、庭院燈完好。
(2)庭院燈照明時(shí)間5-10月不少于7小時(shí)/天;11-4月不少于9小時(shí)/天。
(3)變電亭、公共電氣柜、供電線路等每月巡查2次。
(4)停電提前通知業(yè)主或使用人。
2消防系統(tǒng)(1)消防泵、消火栓每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(2)配備煙感、噴淋系統(tǒng)的,每季度檢查1次,每年保養(yǎng)1次。
(3)滅火器每半年檢查1次,滅火器每年更換1次。
(4)消防水帶完好,消防管網(wǎng)壓力每年檢查2次。
(5)配備消防監(jiān)控系統(tǒng)的,每天檢查火警功能、報(bào)警功能是否正常。
(6)每年對(duì)消防知識(shí)進(jìn)行1次宣傳。
3安全防范
系統(tǒng)(1)安全防范系統(tǒng)配置完善(有可視對(duì)講、周界防越報(bào)警、電子巡更、住戶報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、電梯集中監(jiān)視系統(tǒng)、門鎖智能卡等設(shè)備三項(xiàng)以上)。
(2)系統(tǒng)每月檢查1次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。
4排水系統(tǒng)(1)每月巡查1次排污泵,每半年保養(yǎng)1次。
(2)污水處理系統(tǒng)每年全面保養(yǎng)1次。
(3)排水管線每半年檢查1次。
(4)化糞池每年清掏2次。
5二次加壓供水(1)總體供水設(shè)施每季度檢查1次。
(2)泵、管道每?jī)赡暧推?次。
(3)水泵和飲用水水池(箱):水泵每半年保養(yǎng)1次,飲用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水質(zhì)化驗(yàn)1次,水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
(4)水泵房封閉管理,水箱蓄水池蓋板加鎖,溢流管口安裝金屬防護(hù)網(wǎng),每年冬季對(duì)外露水管包扎、防凍。
(5)高層房屋減壓閥調(diào)壓每季度1次測(cè)壓并做好記錄。
6防雷系統(tǒng)防雷裝置每年檢查1次,保證其性能符合國家標(biāo)準(zhǔn)。
6、電梯
服務(wù)項(xiàng)目服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)
電梯(1)建立電梯事故應(yīng)急措施和救援預(yù)案。
(2)建立電梯運(yùn)行檔案,記錄電梯運(yùn)行情況和維修保養(yǎng)工作內(nèi)容。
(3)與專業(yè)維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同,明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任,每年進(jìn)行安全檢測(cè)并張貼《安全檢驗(yàn)合格》標(biāo)志。
(4)保證電梯完好,轎箱內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好,轎箱整潔。
(5)確定合理的電梯運(yùn)行時(shí)間,隨時(shí)監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況。
(6)定期對(duì)機(jī)房、轎箱頂和底坑進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。
(7)根據(jù)實(shí)際情況,配備電梯管理人員,落實(shí)每臺(tái)電梯的責(zé)任人。
(8)配置必備的專業(yè)救助工具及24小時(shí)不間斷的通訊設(shè)備。
(9)遇電梯發(fā)生一般故障的,專業(yè)維修人員2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)修理,發(fā)生電梯困人或其它重大事件時(shí),物業(yè)管理人員5分鐘之內(nèi)到場(chǎng)應(yīng)急處理。
(10)電梯維護(hù)保養(yǎng)提前1天通知業(yè)主或使用人,盡可能減少對(duì)業(yè)主或使用人正常生活的影響。
7)有償便民服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn):
序號(hào)項(xiàng)目細(xì)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備注
1電更換單頭燈泡、起輝器免費(fèi)
安裝普通燈具5元
第8篇 小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書-5
小區(qū)物業(yè)管理員崗位說明書(5)
1、崗位名稱:管理員
2、崗位系列:管理
3、崗位概述:**物業(yè)有限公司**小區(qū)物業(yè)管理處的管理工作。
4、崗位權(quán)限:
日常物業(yè)管理權(quán);
日常服務(wù)的接待處理權(quán);
5.工作任務(wù):
負(fù)責(zé)協(xié)助物業(yè)管理處主任的工作;
負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主或使用人的業(yè)務(wù)接待;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)用的收取;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處檔案資料的管理;
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的“小財(cái)務(wù)”工作(包括小區(qū)三項(xiàng)基金的管理);
負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的內(nèi)勤工作。
6.承擔(dān)責(zé)任:對(duì)物業(yè)管理處的的日常事物性工作負(fù)責(zé)工作。
7.崗位關(guān)系:在物業(yè)管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下,完成各項(xiàng)工作工作。
8.崗位條件:
學(xué)歷:初中以上,具有物業(yè)管理崗位管理證書;
能力:責(zé)任心強(qiáng),具有物業(yè)管理的專門知識(shí)及技能;一定的組織、協(xié)調(diào)、管理能力;一定的物業(yè)管理法律法規(guī)知識(shí)。
身體:身體健康
閱歷:二年以上物業(yè)管理的工作經(jīng)驗(yàn)
培訓(xùn):物業(yè)管理崗位的應(yīng)知應(yīng)會(huì)技能培訓(xùn)
8.崗位要求:
文明禮貌,用語規(guī)范;
服裝整潔,掛牌服務(wù);
服務(wù)周到,耐心細(xì)致;
資料管理,準(zhǔn)確完整;
工作敬業(yè)、熟悉業(yè)務(wù);
處理及時(shí),件件落實(shí);
善于協(xié)調(diào),工作有序。
9、應(yīng)知應(yīng)會(huì):
工作任務(wù)
崗位要求
崗位關(guān)系
崗位責(zé)任
崗位考核
10.附件
規(guī)范用語:
電話:**物業(yè),請(qǐng)講!
接待:先生/小姐、老師/同志,早/中/下午好!
幫助:請(qǐng)問有什么事是否需要幫助
離開:先生/小姐、老師/同志,再見!
第9篇 x園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
御佳園小區(qū)物業(yè)管理設(shè)想
1、管理服務(wù)整體設(shè)想
**物業(yè)公司經(jīng)過近十年的實(shí)踐摸索,不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展,形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進(jìn)的管理模式,并轉(zhuǎn)化成公司獨(dú)特的管理優(yōu)勢(shì)。對(duì)于福建龍巖這樣高檔、優(yōu)美的個(gè)性化健康豪宅小區(qū),我公司必將把各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)全部運(yùn)用到實(shí)際工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物業(yè)的品牌濃縮在龍巖御佳園的管理與服務(wù)之中。
1.1在御佳園物管中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
作為國內(nèi)通過iso9001認(rèn)證的物業(yè)管理知名企業(yè),將通過實(shí)際的運(yùn)作,結(jié)合市場(chǎng)的需要將在御佳園實(shí)際管理過程中全面導(dǎo)入iso9000國際質(zhì)量體系。
1.2在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念,將iso14001環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)用到日常管理中。
體現(xiàn)福建龍巖倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的居住環(huán)境。作為通過iso14001認(rèn)證的物業(yè)管理企業(yè),將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧,通過回歸自然的氛圍,培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識(shí),從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣,使御佳園成為 '綠色家園'。
1.3全面推行酒店式物業(yè)管理,寓管理于全面、細(xì)致的服務(wù)之中。
在公司多個(gè)項(xiàng)目成功實(shí)施的酒店式物管經(jīng)驗(yàn),并將由我司策劃部、質(zhì)量部會(huì)同龍巖分公司提供全天候、全方位、全過程的酒店式服務(wù),對(duì)建筑物、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、綠化清潔實(shí)行嚴(yán)格的管理,對(duì)業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù),提供全面的酒店式物業(yè)管理星級(jí)服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間,不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系,而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。
1.4全面推行智能化物業(yè)管理。
我司下屬工程部曾給深圳數(shù)個(gè)知名樓盤擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計(jì),對(duì)施工、維修、保養(yǎng)工作,有其豐富的經(jīng)驗(yàn)將用于御佳園設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng),對(duì)小區(qū)智能化管理系統(tǒng)進(jìn)行全面、專業(yè)性的維護(hù)與管理,以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點(diǎn)。
1.5公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實(shí)際需求提供' 個(gè)性化'服務(wù)。
加大服務(wù)深度及廣度,在管理上分公司營(yíng)造的特定氛圍之下,使在御佳園生活的人們處處感受到舒適、便利,創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境,真正使業(yè)主體會(huì)到'御佳園天下勝景 **情誠健康人生'的快樂 。
1.6分開管理方式
根據(jù)小區(qū)自然環(huán)境優(yōu)勢(shì),小區(qū)將全部實(shí)行封閉式管理,加強(qiáng)人防與技放防相結(jié)合;強(qiáng)化技防,降低管理成本,提升服務(wù)質(zhì)量。
1.7創(chuàng)優(yōu)
條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀住宅小區(qū),第二年創(chuàng)省優(yōu),第三年創(chuàng)國優(yōu)。
2、具體服務(wù)方式、內(nèi)容及辦法詳見:(略)
第10篇 小區(qū)物業(yè)管理處防火崗位責(zé)任制
**管理處管理制度
小區(qū)管理處防火崗位責(zé)任制
1.目的
為了預(yù)防火災(zāi)事故,保護(hù)業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)的安全,維護(hù)公共安全。
2.范圍
適用于**管理處。
3.方法和過程控制
3.1防火工作貫徹'預(yù)防為主,防消結(jié)合'的方針,堅(jiān)持管理處義務(wù)消防隊(duì)與群眾相結(jié)合的原則,實(shí)行防火安全責(zé)任制。
3.2管理處經(jīng)理是防火工作第一責(zé)任人,應(yīng)將消防工作納入管理處經(jīng)營(yíng)和發(fā)展計(jì)劃,保證各項(xiàng)防火工作正常進(jìn)行。
3.3管理處任何人都有維護(hù)消防安全、保護(hù)防火設(shè)施、預(yù)防火災(zāi)、報(bào)告火警的義務(wù),任何人都有參加滅火工作的義務(wù)。
3.4消防設(shè)備責(zé)任人須定期對(duì)co2 滅火系統(tǒng)、消防栓、消防水源開關(guān)、消防工具、滅火器等消防設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查試驗(yàn),使之始終保持良好狀態(tài)。
3.5各現(xiàn)場(chǎng)安全崗位須維護(hù)交通秩序,檢查并保持消防通道暢通。
3.6滅火工作由消防指揮中心負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo),由各執(zhí)行作戰(zhàn)小組負(fù)責(zé)實(shí)施。消防指揮中心對(duì)各小組的消防工作實(shí)施監(jiān)督管理,安排實(shí)施具體工作,負(fù)責(zé)接收和報(bào)告警情,并在滅火過程中負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和指揮工作。
3.7消防設(shè)備組平時(shí)對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行檢測(cè)和維修,在接到消防指揮中心火警時(shí),先停市電,停電梯,改用應(yīng)急電源,并啟動(dòng)消防加壓泵,配合滅火人員使用消防設(shè)備;
3.8消防疏散組要熟悉消防通道,火警時(shí)負(fù)責(zé)指揮安排人員安全撤離火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)。
3.9消防滅火組對(duì)各類消防設(shè)備的性能、作用、構(gòu)造應(yīng)熟練掌握,接到報(bào)警后應(yīng)迅速攜帶滅火器材和裝備趕赴現(xiàn)場(chǎng)控制火勢(shì)或滅火。
3.10后勤組應(yīng)了解附近主要的交通要道,接到消防指揮中心命令后應(yīng)全力支持滅火組和救護(hù)組,必要時(shí)接應(yīng)、引導(dǎo)消防車輛到達(dá)滅火現(xiàn)場(chǎng)。
3.11消防救護(hù)組應(yīng)熟練掌握必要的急救常識(shí),能夠正確使用消防輔助器材,在火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)做到有傷者先救人后救物的搶救方式,同時(shí)應(yīng)控制火災(zāi)當(dāng)事人家屬的情緒。
3.12消防現(xiàn)場(chǎng)治安組由當(dāng)值安全員直接負(fù)責(zé),防止犯罪分子趁火打動(dòng),同時(shí)維持現(xiàn)場(chǎng)秩序,便于滅火救護(hù)的正常進(jìn)行。
3.13管理處經(jīng)常組織防火宣傳教育,提高業(yè)主的防火意識(shí)。
3.14管理處應(yīng)每月至少組織一次員工參加消防常識(shí)學(xué)習(xí),或外聘專業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn),借以提高消防意識(shí)及專業(yè)技能。
3.15管理處應(yīng)建立考核激勵(lì)機(jī)制,對(duì)在防火工作中有突出貢獻(xiàn)或者成績(jī)顯著的個(gè)人給予獎(jiǎng)勵(lì)。
第11篇 某小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
小區(qū)物業(yè)管理意見征詢
一、如果為保持小區(qū)建筑外觀的美觀統(tǒng)一,不允許安裝以下物體,對(duì)此您做何看法(同意就請(qǐng)?jiān)?□'上劃'√',否則請(qǐng)?zhí)岢鰠⒖家庖?
1、小區(qū)內(nèi)不允許安裝外置式防盜網(wǎng)、拉閘等,只能按統(tǒng)一式樣安裝內(nèi)置式的。
□贊同
□其他意見或建議:
2、小區(qū)內(nèi)不允許安裝戶外型熱水器,包括各式太陽能熱水器,或需破墻安裝排煙裝置于戶外的燃?xì)鉄崴鞯取?/p>
□贊同
□其他意見或建議:
3、不允許以任何形式改動(dòng)或封閉陽臺(tái)、露臺(tái)、層頂花園。
□贊同
□其他意見或建議:
4、晾衣架、空調(diào)外機(jī)需要安裝于統(tǒng)一指定的位置。
□贊同
□其他意見或建議:
如果為保障小區(qū)業(yè)主的安全,對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉式管理,即采取'業(yè)主憑證'出入,訪客需得到業(yè)主同意方可入內(nèi),臨時(shí)人員需辦理
二、《臨時(shí)出入證》接受管理等措施,對(duì)此您有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
三、按照政府有關(guān)規(guī)定以及為保障小區(qū)環(huán)境安靜整潔,如果禁止在小區(qū)內(nèi)畜養(yǎng)任何大型寵物,你有何意見。
□贊同
□其他意見或建議:
第12篇 某某小區(qū)物業(yè)管理思路
某小區(qū)物業(yè)管理思路
'為業(yè)戶服務(wù),使物業(yè)增值
'zz'項(xiàng)目從概算設(shè)計(jì)、選址、可行性研究、立項(xiàng)報(bào)批、資金籌集、拆遷、建安完成,到市場(chǎng)營(yíng)銷,其目的是最大限度地追求社會(huì)效應(yīng)和利潤(rùn)最大化。優(yōu)秀物業(yè)公司,不僅能對(duì)物業(yè)善加愛護(hù),使其'青春永駐',而且一流的物業(yè)加上優(yōu)質(zhì)的服務(wù)形成組合,使樓宇形象潛移默化地進(jìn)入市場(chǎng),扎根在消費(fèi)者心中,形成物業(yè)本體以外的價(jià)值--無形資產(chǎn)。
將有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)構(gòu)成的物業(yè)增值,為業(yè)主帶來更大利潤(rùn),是我們的首要目標(biāo)。
'創(chuàng)造安、快、暖、便、潔的時(shí)間與空間環(huán)境
物業(yè)管理服務(wù)是有償出售智力和勞務(wù)的服務(wù)性行業(yè),管理服務(wù)是一種特殊商品,其核心是服務(wù),物業(yè)管理=時(shí)間+空間+服務(wù)。
所謂'時(shí)間',就是一年365天,每天每時(shí)都要保潔物業(yè)的正常運(yùn)行;所謂'空間',就是使業(yè)主花錢買下的物業(yè)在規(guī)定的時(shí)間段里,保持良好的空間環(huán)境。如何保證'時(shí)間'和'空間'的優(yōu)化,靠得是周到細(xì)致的服務(wù)。
'時(shí)間'和'空間'的完美結(jié)合,是我們追求的目標(biāo)。
'求生存、求形象、求效益
物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)通過輸出自己的智力和勞務(wù)來獲取相應(yīng)的報(bào)酬,從而確立自己的定位以及樹立適當(dāng)?shù)钠放?不同的管理服務(wù)水準(zhǔn),將獲得不同的社會(huì)評(píng)價(jià)和報(bào)酬。只有當(dāng)所提供的管理服務(wù)被認(rèn)可了甚至被推崇了,企業(yè)的形象也隨之完美了,這時(shí),生存和效益的問題也就解決了,自身也發(fā)展了。
企業(yè)自身的發(fā)展是我們的奮斗目標(biāo)。
