大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖（十二篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-29 查看人數(shù)：20

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大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖

第1篇大廈管理處人力資源部概述組織結(jié)構(gòu)圖

一、人力資源部概述

人力資源是大廈最為寶貴的資源。通過合理地開發(fā)人力資源,充分發(fā)揮人的最大潛能,為大廈的經(jīng)營目標(biāo)能夠提供巨大的增值效應(yīng)。

正所謂沒有高素質(zhì)、高效率、高滿意度的員工就沒有高滿意度的顧客和大廈的高效益。人力資源部作為開發(fā)、管理大廈人力資源的職能部門,所處的位置和所擔(dān)負(fù)的責(zé)任都是極為重要的。

人力資源部主要負(fù)責(zé)以下工作:人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動(dòng)關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。

下設(shè)部門:人事部、培訓(xùn)部、質(zhì)檢部、員工宿舍、員工更衣室

二、人力資源部的重要性

人力資源部是大廈中最關(guān)鍵的決策職能部門之一,大廈的經(jīng)營管理離不開人、財(cái)、物、時(shí)間、信息等資源。在諸資源中,唯有人力資源是最為寶貴的。因?yàn)?其它任何資源均由人來開發(fā)利用,而且通過合理地開發(fā)人力資源、充分發(fā)揮人的最大潛能,能夠產(chǎn)生巨大的增值效應(yīng),國會(huì)的最核心內(nèi)容就是要通過最大程度地滿足目標(biāo)客源市場的需求,以實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益和社會(huì)效益的最大化。

三、功能和作用

人力資源部的功能和作用主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,即提供大廈經(jīng)營活動(dòng)中所需的充足的各種人力資源;提高人員素質(zhì)以及合理利用和開發(fā)人力資源;發(fā)揮員工的積極性,挖掘潛能。

1.通過人力資源部的工作,在全店上下均能明確地樹立起現(xiàn)代人才觀念,真正做到了解人、關(guān)心人、尊重人、培養(yǎng)人,合理地選好人、用好人,使得人盡其才、才盡其用。

2.要在大廈內(nèi)部真正按照科學(xué)合理的原則,根據(jù)實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的需要,從最大限度調(diào)動(dòng)人的工作積極性、創(chuàng)造性出發(fā),制定出整套包括選拔、培養(yǎng)、使用、考核和獎(jiǎng)懲在內(nèi)的勞動(dòng)人事制度和分配制度,科學(xué)地定崗定編,使人與事得以最佳結(jié)合。

3.人力資源部的工作特點(diǎn)是既有階段性目標(biāo),又要有貫徹始終、永無止境的追求。因?yàn)樯鐣?huì)的發(fā)展,科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步會(huì)不斷地給人力資源開發(fā)提出新課題,且大廈管理思想、管理體制、管理手段和管理方法的科學(xué)化、現(xiàn)代化本身也要求員工不斷調(diào)整自己的知識(shí)結(jié)構(gòu),提高自己的知識(shí)水平。人力資源部要盡可能為員工表現(xiàn)自己的能力提供機(jī)會(huì),使他們獲得的知識(shí)在實(shí)踐中轉(zhuǎn)化為經(jīng)驗(yàn),上升為理論。

四、基本任務(wù)

人力資源部的基本任務(wù)是遵循國家的勞動(dòng)人事法規(guī)和政策,圍繞大廈的經(jīng)營管理這一中心開展工作,最大限度地利用和開發(fā)人力資源,不斷提高員工的整體素質(zhì),優(yōu)化人才資源,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的最大化。具體有以下內(nèi)容:

1.直接負(fù)責(zé)整個(gè)大廈的人力規(guī)劃、員工招聘、錄用、培訓(xùn)、考核、工資、勞保、福利、調(diào)配、質(zhì)檢、勞動(dòng)關(guān)系協(xié)調(diào)等工作。

2.開展各種有效活動(dòng),密切勞資關(guān)系,協(xié)調(diào)政府、企業(yè)、員工、客人之間的利益,增強(qiáng)員工的向心力、凝聚力。

3.完善工資分配和福利制度,吸引和留住優(yōu)秀人才。

4.負(fù)責(zé)對員工的工作質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督,確保大廈服務(wù)質(zhì)量。

5.負(fù)責(zé)制定《員工手冊》、《勞動(dòng)合同》及大廈的人事規(guī)章制度。

6.負(fù)責(zé)同政府機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、人才交流中心及其他同行建立并保持友好的工作關(guān)系。

7.審核人力資源的財(cái)政預(yù)算和支出,做好各項(xiàng)成本控制工作。

8.負(fù)責(zé)審核大廈年度培訓(xùn)計(jì)劃和月度培訓(xùn)計(jì)劃,建立和完善大廈二級培訓(xùn)體系。

第2篇會(huì)議大廈房屋裝修與改造的管理

行政辦事中心及會(huì)議大廈房屋裝修與改造的管理

房屋二次裝修和改造主要影響到房屋結(jié)構(gòu)、荷載的改變。不合理的裝修和不科學(xué)的施工方法。直接危害到房屋建筑的安全性。同時(shí),盲目選用不合適的裝飾材料,還會(huì)破壞工作生活環(huán)境,危及人體健康。物業(yè)公司在房屋的管理工作中,必須重視對二次裝修和改造的審批、監(jiān)督、追蹤和驗(yàn)收工作,確保房屋使用安全。

行政辦事中心及會(huì)議大廈建筑面積較大,大樓內(nèi)功能多,隨著時(shí)間的推移,必定會(huì)出現(xiàn)室內(nèi)外二次裝的需求。由于各區(qū)域性質(zhì)的不同,對裝修要求各有不同,裝修時(shí)間也不可能統(tǒng)一,同時(shí)不可避免地涉及到動(dòng)火、拉接臨時(shí)電源等特殊要求。為確保大樓建筑結(jié)構(gòu)安全,保證樓宇外觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一,符合消防安全要求,保持大樓安全靜謐的辦公環(huán)境,達(dá)到合理、安全使用物業(yè)的目的,物業(yè)管理公司要結(jié)合甲方裝修要求,嚴(yán)格參照執(zhí)行建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》,按以下的程序?qū)Ψ课菅b修實(shí)施有效管理和控制:

(1)裝修申報(bào)

需裝修的用戶應(yīng)會(huì)同裝修施工單位填寫《裝修申請表》并經(jīng)甲方審批后,向物業(yè)服務(wù)中心遞交甲方的審批意見、施工人員、時(shí)間、期限,使用機(jī)電設(shè)備的容量、裝修施工方案、裝修施工圖紙(平面圖、立面圖、電氣布線圖、所有圖紙加蓋章),提供裝修施工單位資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。經(jīng)審核后,用戶、裝修施工單位、物業(yè)服務(wù)中心三方簽訂裝修管理責(zé)任書。

公共場所的裝修,應(yīng)事先向公安消防機(jī)構(gòu)申報(bào),由用戶向公安消防局防火科領(lǐng)取建筑內(nèi)部裝修防火審核呈報(bào)表,經(jīng)消防機(jī)關(guān)審批后報(bào)物業(yè)服務(wù)中心登記備案,再進(jìn)行裝修申報(bào)手續(xù)。

施工隊(duì)進(jìn)場裝修前。需到物業(yè)服務(wù)中心辦理裝修進(jìn)場手續(xù),遞交有效證件。辦理裝修許可證和施工人員臨時(shí)出入證,領(lǐng)取施工馬夾,憑證出入施工,保安員憑施工人

員穿著的施工馬夾、《施工人員臨時(shí)出入證》及身份證放行。

(2、現(xiàn)場管理

l、物業(yè)服務(wù)中心裝修責(zé)任人員負(fù)責(zé)監(jiān)管每一裝修項(xiàng)目。

2、物業(yè)服務(wù)中心監(jiān)管人員每天進(jìn)入施工現(xiàn)場檢查二次以上,發(fā)現(xiàn)違章施工、違章用電、用火、亂拉亂接臨時(shí)電源等,應(yīng)采取適當(dāng)措施予以制止處理。

3、動(dòng)火作業(yè)按消防管理程序辦理,并由監(jiān)管人員負(fù)責(zé)監(jiān)督。

4、對出入的材料、工具等由經(jīng)查驗(yàn)放行,嚴(yán)格控制易燃材料進(jìn)入大樓,確保行政辦事中心及會(huì)議大廈安全。

5、嚴(yán)禁裝修施工人員進(jìn)入裝修場所以外的辦公區(qū)域,以保證物業(yè)各區(qū)域的安全和安靜。

6、保安員按巡邏時(shí)間,把裝修現(xiàn)場作為一個(gè)重要巡邏點(diǎn)進(jìn)行巡視,并填寫巡視記錄表。

(3)垃圾管理

對產(chǎn)生的裝修垃圾,集中堆放,并嚴(yán)格做到日產(chǎn)日清,絕不允許堆放在消防通道上。也不允許堆放在影響行政辦事中心及會(huì)議大廈形象的任何部位(垃圾清運(yùn)由施工隊(duì)負(fù)責(zé))。

(4)裝修驗(yàn)收

l、裝修工程完工后,物業(yè)服務(wù)中心會(huì)同用戶、施工單位及有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員參與驗(yàn)收。

2、對未能通過消防驗(yàn)收的,物業(yè)服務(wù)中心嚴(yán)格督促其整改,否則將不準(zhǔn)許啟用,以確保行政辦事中心及會(huì)議大廈安全。

3、驗(yàn)收合格后,由施工單位向物業(yè)服務(wù)中心交回發(fā)放的施工馬夾及《施工人員臨時(shí)出入證》。

4、對需延長裝修期、增加裝修范圍的,需報(bào)甲方審批,再報(bào)物業(yè)服務(wù)中心備案后執(zhí)行。

第3篇大廈業(yè)主手冊-裝修管理

大廈《業(yè)主手冊》:裝修管理

為了共同維護(hù)大廈的整體美觀,根據(jù)國家建設(shè)部第110號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定,特制定《**大廈裝修管理規(guī)定》,請業(yè)主對大廈進(jìn)行裝修前細(xì)閱本規(guī)定,并到服務(wù)中心辦理有關(guān)手續(xù)。

一、裝修單位需提供以下有關(guān)資料到物業(yè)管理公司大廈服務(wù)中心辦理裝修報(bào)批手續(xù):

1、裝修施工單位的營業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)證明副本一份,并加蓋公章。

2、全套的裝修施工圖紙;

(1)房屋平面布置圖及天花圖;

(2)室內(nèi)供電系統(tǒng)圖、給排水管網(wǎng)圖(裝修電工、焊工人員需持有效的技工證原件)。

3、裝修施工合同。

二、房屋裝修,業(yè)主需繳交一定的費(fèi)用,詳細(xì)情況請向大廈服務(wù)中心咨詢。

三、辦理裝修手續(xù)及注意事項(xiàng):

1、電力系統(tǒng)、天線系統(tǒng)和防盜對講系統(tǒng)裝修:為確保大廈業(yè)戶生命的安全和各系統(tǒng)操作正常,以及便于**大廈服務(wù)中心將來進(jìn)行維修工程,涉及到專業(yè)性較強(qiáng)、技術(shù)含量較高、構(gòu)造復(fù)雜和容易產(chǎn)生安全因素的項(xiàng)目,如電力、天線、防盜對講系統(tǒng)等工程,不可由業(yè)主所聘用的承建商代辦。該工程必須由服務(wù)中心選定承建商進(jìn)行,但業(yè)主須支付所須費(fèi)用。如:

1)為電力設(shè)備進(jìn)行增建/改裝;

2)就公共天線分布系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行增建/改裝工程,由該系統(tǒng)的分布放大器/分配器至室內(nèi)而設(shè)的電視/超短波收音插口;

3)就防盜對講系統(tǒng)進(jìn)行增建/改裝工程。

2、用電設(shè)備安裝:裝置室內(nèi)電器或其它用電設(shè)備必須十分留意單元的電負(fù)荷量,如果超過負(fù)荷必須向服務(wù)中心申請,取得書面同意后方可繼續(xù)施工。另外,聘請注冊之電器承建商,依照廣州市供電局之《廣州地區(qū)電器設(shè)備安裝規(guī)程》,否則,因影響大廈用電線路、設(shè)備正常運(yùn)作而造成的損失,該單元業(yè)主須負(fù)全部責(zé)任。

3、空調(diào)機(jī)的安裝規(guī)定:為保持樓宇外貌美觀,冷氣機(jī)主機(jī)及窗機(jī)均應(yīng)安裝在原設(shè)計(jì)預(yù)留位置上,切勿鑿穿外墻安裝。如原設(shè)計(jì)無預(yù)留位置,應(yīng)按服務(wù)中心指定的位置上安裝,冷氣機(jī)安裝之位置及規(guī)則可向服務(wù)中心查詢。所有托架或裝置材料必須為不銹鋼制造。如因安裝空調(diào)機(jī)而破壞樓宇外觀,業(yè)主須負(fù)責(zé)按規(guī)定改裝并修復(fù)樓宇外貌,如因安裝空調(diào)機(jī)而導(dǎo)致樓宇任何損壞,業(yè)主必須負(fù)責(zé)所有修理費(fèi)用。

4、排水系統(tǒng)裝修:所有排水系統(tǒng)的改裝工程必須經(jīng)物業(yè)服務(wù)中心指定的承建商負(fù)責(zé)施工,費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé),另付一筆相當(dāng)于工程費(fèi)的5%的管理費(fèi),作為管理處進(jìn)行額外行政工作/有關(guān)工程的監(jiān)督費(fèi)。

5、各業(yè)戶可依照自己的喜好進(jìn)行室內(nèi)裝修,但必須注意在加設(shè)或更改室內(nèi)裝置時(shí)不得影響樓宇結(jié)構(gòu)和樓宇外觀,這些都屬于公共財(cái)產(chǎn)。一般而言,**大廈的外墻絕對不能更改或加建包括窗臺(tái)安裝防盜網(wǎng)、飄蓬等,如內(nèi)墻必須拆除或更改,事先亦必須向服務(wù)中心申請并獲得書面批準(zhǔn)。

6、業(yè)戶在室內(nèi)進(jìn)行任何工程,必須事先確定該項(xiàng)不得抵觸有關(guān)政府部門之法律或條文,若所進(jìn)行的工程不符合有關(guān)法律,用戶需將改變部分恢復(fù)原貌,直至有關(guān)當(dāng)局滿意為止,其所需的一切費(fèi)用由該業(yè)戶支付。

7、各業(yè)戶所聘用的裝修承建商在進(jìn)行裝修工程時(shí),必須向服務(wù)中心領(lǐng)取裝修申請表格填報(bào)所聘用的承建商資料,在服務(wù)中心發(fā)給裝修許可證后承建商才可進(jìn)行裝修工程。裝修進(jìn)行期間,裝修許可證應(yīng)掛在單元門口,特種作業(yè)人員(如:電、焊工等)須持證備查。

8、防盜門及窗花安裝:

為保持樓宇美觀,服務(wù)中心建議各業(yè)戶不必安裝防盜網(wǎng),對要安裝防盜門,請到服務(wù)中心查詢,但門于外墻必須水平,窗花必須安裝在玻璃窗的內(nèi)側(cè),統(tǒng)一款式。

9、裝修工程必須遵守:

1)業(yè)戶須確保各承建商安排指定的負(fù)責(zé)人在現(xiàn)場監(jiān)工并配備通訊工具,以便在工作時(shí)間突發(fā)事故時(shí)與其聯(lián)系。

2)業(yè)戶裝修前需對樓宇的結(jié)構(gòu)、裝置、裝飾等提供足夠之保護(hù)、防御措施,避免在裝修期有任何損毀,如果造成樓宇內(nèi)之設(shè)備有任何損壞或因缺乏維護(hù)、防御措施而導(dǎo)致?lián)p壞,例如:裂痕、污漬等,有關(guān)業(yè)戶需負(fù)擔(dān)一切修復(fù)費(fèi)用。

3)所有材料、余泥及沙石應(yīng)以尼龍或麻包袋搬運(yùn),運(yùn)載材料之貨車應(yīng)取道指定之貨物起卸區(qū),余泥、沙石必須棄置于指定區(qū)域。

4)所有裝修工程只限在本單位內(nèi)進(jìn)行,不得在走廊或其它公共地方進(jìn)行,而且一切工具、材料、余泥、沙石等也必須放在單位內(nèi),不得占用**大廈之公共地方或通道、走廊。為保障其他業(yè)戶的利益,若有任何人受到直接或間接的損害,將由有關(guān)業(yè)戶負(fù)責(zé)及賠償。

5)施工時(shí)盡量提供足夠防御措施,以減少裝修期內(nèi)引致之塵埃、氣味、振動(dòng)及噪音,避免對其他業(yè)戶造成干擾及不便。裝修期間,單元大門必須關(guān)閉,但不能上鎖,以便管理人員檢查。

6)工場內(nèi)必須配備緊急醫(yī)療藥品(如外傷藥品),必須有足夠防火設(shè)備,如滅火筒、防火氈等,以備發(fā)生火警時(shí)緊急應(yīng)用。(裝修范圍內(nèi)每50平方米必須保證至少提供2個(gè)4kg干粉手提滅火器)

7)嚴(yán)禁在消防設(shè)施上取水作其他用途。

8)每日必須清理所有廢料及垃圾,以保持通道暢通、地面清潔及減低火警發(fā)生的可能性。易燃、易爆等危險(xiǎn)品禁止在單元內(nèi)存放超過二十四小時(shí)。

9)施工過程應(yīng)采取適當(dāng)遮蔽措施,以免將混凝土、沙石、瓦礫或其他雜物進(jìn)入廁所或排水渠內(nèi)。

10)裝修工人進(jìn)入大廈必須配戴裝修出入證,經(jīng)登記后方可進(jìn)入大廈。在大廈內(nèi)切實(shí)遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度,如環(huán)境衛(wèi)生、治安管理規(guī)定等,如有違反,秩序維護(hù)人員和管理人員有權(quán)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

11)所有進(jìn)出大廈之裝修工人,只能在指定現(xiàn)場作業(yè),不得在大廈內(nèi)隨意走動(dòng),不得在裝修單元內(nèi)居住、留宿或煮食。

12)裝修工人必須穿著合適的衣服,不得赤腳、穿拖鞋、裸露上半身等出入工作范圍,以防發(fā)生意外或有礙觀瞻。

13)各業(yè)戶進(jìn)行裝修時(shí),必須嚴(yán)格遵守服務(wù)中心制定的《噪音施工管理規(guī)定》:

①正常的施工時(shí)間為周一至周五上午8:00時(shí)至中午12:00時(shí),下午2:00時(shí)至下午6:00時(shí)。

②整個(gè)周末和公共假期,大廈禁止進(jìn)行裝修工程。

③業(yè)戶如需超時(shí)工作或在周末進(jìn)行無噪音裝修,事先須獲得服務(wù)中心的書面批準(zhǔn)。

14)一切未經(jīng)批準(zhǔn)而進(jìn)行的違章建筑物,服務(wù)中心將根據(jù)公約和政府有關(guān)規(guī)定采取一切必要的手段,包括移交政府行政主管部門予以清除,一切費(fèi)用由負(fù)責(zé)人支付。

15)業(yè)主須留意如因改裝室內(nèi)的供水去水部分裝置,如水喉、潔具等造成墻壁或樓板滲水等現(xiàn)象,服務(wù)中心將不予安排任何修繕工程,一切后果由業(yè)主負(fù)責(zé)。

16)業(yè)主須時(shí)時(shí)告誡裝修工人在進(jìn)行鉆天花墻壁或地臺(tái)工程時(shí),應(yīng)特別注意不要鉆穿穿插其間的水管、電線,如因施工原因影響大廈內(nèi)的

用水、用電、電話、天線、防盜系統(tǒng)等設(shè)施的使用功能,事故的責(zé)任者必須負(fù)全部責(zé)任及賠償。

四、裝修延期手續(xù)

1、如裝修需超過申報(bào)工期,必須及時(shí)辦理有關(guān)延期手續(xù),否則,物業(yè)管理公司有權(quán)責(zé)令其停工,并禁止有關(guān)人員進(jìn)出大廈。

2、業(yè)主或其委托人須提前帶齊施工許可證及施工人員出入證到大廈服務(wù)中心辦理裝修延期手續(xù),一戶裝修最長時(shí)間不得超過6個(gè)月,特殊情況須得到物業(yè)公司書面批準(zhǔn)。

五、裝修退場手續(xù)

1、業(yè)主在竣工三日內(nèi)將裝修施工許可證、施工人員出入證、給排水、電器竣工圖交回客戶服務(wù)中心辦理退場手續(xù)。

2、業(yè)主于十四個(gè)工作日后帶齊裝修保證金票據(jù)和裝修工人證按金票據(jù)到客戶服務(wù)中心辦理保證金退還手續(xù)。遺失施工許可證、施工人員出入證均不退還保證金。如有其它違規(guī)行為則視情況扣罰相應(yīng)保證金。

第4篇寫字樓大廈房屋維修管理

寫字樓、大廈房屋維修管理

隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)各類問題,如不早日維修,大廈將會(huì)變成一座危樓,對業(yè)戶的財(cái)產(chǎn)及人身安全受到嚴(yán)重的影響。故此房屋的保養(yǎng)維修成為一項(xiàng)重要的環(huán)節(jié),為業(yè)主的房產(chǎn)得以保值及增值。

進(jìn)行大廈維修前要做好工程招標(biāo),工程設(shè)計(jì)技術(shù)指標(biāo),合同管理,施工控制等工作,而完工后再進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算及維修、技術(shù)資料整理等!

(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項(xiàng).

a.翻修工程:指全部拆除,重新設(shè)計(jì),重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標(biāo)準(zhǔn)的要求.

b.大修工程:指需拆換/改動(dòng)部分主體結(jié)構(gòu),但不需全部拆除的工程,該等費(fèi)用為同類造價(jià)的25%以上.

c.中修工程:指拆換/改動(dòng)少量主體結(jié)構(gòu),保持原來房屋的規(guī)劃和結(jié)構(gòu)的工程,費(fèi)用約為同類造價(jià)的20%以下.

d.小修工程:指日常小損小壞的修復(fù),保持房屋完損等級,進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)工程.

e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進(jìn)行一次性全部修完的工程,為該同類結(jié)構(gòu)的造價(jià)20%以上的費(fèi)用。

(2)寫字樓修繕的標(biāo)準(zhǔn),按房屋不同的結(jié)構(gòu),裝修及設(shè)備條件劃分,以一等房屋為標(biāo)準(zhǔn),內(nèi)容包括:

a.結(jié)構(gòu):包括磚木,混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。

b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。

c.門窗:正規(guī)門窗,有紗門窗或雙層窗。

d.墻面:中級或中級以上的粉飾。

e.設(shè)備:獨(dú)廚有水電、衛(wèi)生設(shè)備、采暖地區(qū)有暖氣。

(3)寫字樓結(jié)構(gòu)的修繕注意事項(xiàng)

a.對混凝土結(jié)構(gòu)變形縫、預(yù)埋件、給排水設(shè)施的使用情況,應(yīng)進(jìn)行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時(shí)處理,及時(shí)制止任意開孔洞。

b.鋼筋混凝土保護(hù)層損壞要及時(shí)補(bǔ)修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環(huán)氧樹脂涂料進(jìn)行防護(hù)。

c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)的維護(hù)工作。

d.對房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計(jì)要求,不得隨意改變用途,超載或?qū)Y(jié)構(gòu)進(jìn)行改造。

(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項(xiàng)

a.屋頂應(yīng)每季進(jìn)行一次全面檢查。

b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時(shí)清除。

c.灰屋面架設(shè)設(shè)施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。

d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補(bǔ)時(shí),應(yīng)采取保護(hù)性措施,防止屋面受損。

(5)寫字樓各管道井的維修注意事項(xiàng)。

a.不得隨意將通風(fēng)道堵封,堵塞及受到破壞。及時(shí)清理油積和灰塵。有裂縫時(shí)及早修補(bǔ)。

b.垃圾道堵塞要及時(shí)疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內(nèi)清潔,防止在垃圾道上鑿洞。

c.垃圾斗、垃圾門應(yīng)每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時(shí)用水泥砂漿修補(bǔ)小洞,防止損壞處漸漸擴(kuò)大。

d.應(yīng)注意對檢修上(門)的保護(hù),對安裝固定件的保護(hù),防止碰撞管井,有損壞應(yīng)及早維修。

(6)房屋修繕施工及環(huán)境保護(hù)注意事項(xiàng):

a.噪音的控制:修繕施工設(shè)備機(jī)械,如鋸床、刨床、粉碎機(jī)等操作時(shí)噪音較大,應(yīng)用箱蓋、消聲罩及風(fēng)管吸尖設(shè)施防止噪音及灰塵飛揚(yáng),或選擇適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)加工!

b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產(chǎn)生,應(yīng)做好防塵擴(kuò)散措施,以油布、草墊或?yàn)⑺确椒p少塵土亂飛或選擇風(fēng)小的天氣施工。

c.垃圾的管理:應(yīng)將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時(shí)安排及時(shí)清除。

d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內(nèi)部垃圾,嚴(yán)禁用水沖洗路面剩余水泥。

e.施工場地周圍的綠化保護(hù):搭建施工腳手架應(yīng)做好保護(hù),防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴(yán)禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時(shí)堆放建筑物料應(yīng)做好保護(hù)措施,防止破壞綠化。

第5篇大廈防火管理程序

一、保安部處理程序

1.0 報(bào)警:

1、發(fā)現(xiàn)火情應(yīng)立即通知

(1)監(jiān)控室

(2)保安領(lǐng)班

2、報(bào)警人應(yīng)報(bào)清著火地點(diǎn)、起火部位、燃燒面積、目前狀況、報(bào)警人姓名等;

2.0 接警:

1、監(jiān)控人員將所報(bào)時(shí)間、內(nèi)容詳細(xì)記錄,并迅速通知:

(1)保安主任、物業(yè)主任、物業(yè)經(jīng)理

(2)工程經(jīng)理、副經(jīng)理

(3)總經(jīng)理

(4)商場辦公室、老大樓保衛(wèi)科

2、上述人員迅速到達(dá)現(xiàn)場,救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組立即成立,到場級別最高者為領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場總指揮;

3、根據(jù)救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組總指揮之意見報(bào)119火警電話;

二、工程部防火處理程序:

1.0水的處理:

(1)指派一名員工在消防泵房按命令啟動(dòng)、關(guān)閉消防泵;

(2)確保消防泵運(yùn)轉(zhuǎn),使消防用水不間斷;

2.0電的處理:

(1)指派電工控制失火部位的電源,該切斷的要果斷要斷;

(2)并設(shè)法解決滅火現(xiàn)場必需的照明;

(3)確保消防用電不間斷;

3.0電梯的處理:

(1)客梯自動(dòng)降至底層關(guān)閉;

(2)消防梯切換為手動(dòng)控制交消防隊(duì)員、保安部使用;

4.0防火卷簾門的處理:點(diǎn)動(dòng)或連動(dòng)關(guān)閉著火區(qū)域之防火卷簾門;

5.0檢查正壓送風(fēng)排煙設(shè)備、空調(diào)裝置和煤氣總閥;

6.0組織人員投入滅火,必要時(shí)向消防隊(duì)員提供建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備的情況;

三、物管部防火處理程序:

1、組織人員投入滅火;

2、搶救、疏散著火層的顧客,并按指令疏散非著火層的顧客到達(dá)指定的安全區(qū)域,準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)撤離人數(shù),安撫顧客情緒;

3、配合檢查是否有顧客尚未撤離,確認(rèn)商場無遺留人員后親上商場并通知保安部;

4、撤離樓面時(shí),協(xié)助保安部關(guān)閉防火門、防火卷簾門;

四、防火救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組職責(zé):

1、決定是否報(bào)119火警電話;

2、調(diào)集力量,布置疏散救護(hù)人員、物資之措施;

3、決定滅火、供水、開啟應(yīng)急廣播的區(qū)域;

4、安排防排煙、停電或繼續(xù)供電、關(guān)閉空調(diào)、新風(fēng)等措施;

5、密切注意商場內(nèi)一切情況,穩(wěn)定顧客情緒;

6、檢查執(zhí)行情況;

7、消防隊(duì)到達(dá)后,及時(shí)向消防隊(duì)之火場總指揮報(bào)告情況,并按其統(tǒng)一布置,帶領(lǐng)員工貫徹執(zhí)行;

五、防火救災(zāi)領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場任務(wù)布置:

a、疏散和救護(hù)

1、劃定安全區(qū):保安領(lǐng)班劃定供疏散人員集合的安全區(qū);

2、疏散:

(1)保安員引導(dǎo)并護(hù)送顧客向安全區(qū)域疏散;

(2)在安全區(qū)域疏散線路上分段安排保安員為顧客指明方向;

(3)安排保安員護(hù)送行動(dòng)不便的人員從消防電梯疏散;

(4)安排保安員查清是否有顧客仍在著火區(qū)域內(nèi);

(5)在安全區(qū)域內(nèi)安排保安員負(fù)責(zé)接待,并安撫顧客情緒;

3、疏散秩序:

(1)第一疏散著火層;

(2)第二疏散著火層以上樓層;

(3)第三疏散著火層以下樓層;

(4)第四從消防通道疏散顧客;

(5)第五從消防電梯疏散行動(dòng)不便和老弱顧客;

b、防火撲救要點(diǎn):

1、在火勢能控制的情況下:用滅火器撲救,但水帶須放到位,以防滅火器撲救力度不夠時(shí),用消防水槍撲救

2、撲救時(shí),首先要控制火勢蔓延,然后才考慮撲滅;

3、力量布置應(yīng)首先考慮在火勢蔓延的方向設(shè)防,然后才考慮在周圍及上層設(shè)防;

4、電氣火災(zāi)須斷電后才可用水槍撲救;

c、防排煙:

(1) 指導(dǎo)顧客和員工學(xué)會(huì)用濕手巾捂住鼻子,盡可能貼近地面行走,必要時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)風(fēng)向、火勢的地形及時(shí)排煙;

(2)視人員疏散情況關(guān)閉部分消防通道防火門、防火卷簾門,以

(3)隔離并阻止火勢蔓延;

d、防火安全警戒:(由保安部落實(shí),必要時(shí)其他部門協(xié)

同實(shí)施)

1、大廈外圍:

(1)派二名保安員分別有六合路二頭負(fù)責(zé)接應(yīng)消防車;

(2)保安員清除外圍路障,疏散一切無關(guān)車輛;

(3)勸導(dǎo)過路行人撤離現(xiàn)場,維護(hù)好大廈外圍秩序;

2、大廈底層出入口:

(1)嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入大廈,指導(dǎo)疏散顧客離開大廈;

(2)看管好疏散出大廈的物資;

(3)保證消防電梯為消防人員專用;

(4)引導(dǎo)消防人員進(jìn)入著火區(qū)域,維持滅火行動(dòng)秩序;

3、著火層:

(1)嚴(yán)禁應(yīng)疏散人員進(jìn)入著火層,,防止乘火打劫、制造混亂;

(2)指導(dǎo)疏散人流向下一層按秩序撤離;

4、水災(zāi)撲滅后:

在火災(zāi)區(qū)域設(shè)立警戒區(qū),保護(hù)好現(xiàn)場,嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入,配合消防部門調(diào)查起火原因;

e、防火應(yīng)急廣播:

1.一旦火災(zāi)發(fā)生,應(yīng)急廣播應(yīng)配合做好指導(dǎo)疏散、安定人心等工作;

2.廣播范圍應(yīng)視火勢情況而定,一般只限于著火層和上下一層;

f、防火設(shè)施保障:

1、機(jī)房值班人員必須堅(jiān)守崗位,聽從領(lǐng)導(dǎo)小組的指令;

2、保證消防用水、消防用電等不間斷;

g、保持通訊暢通:

第6篇大廈物資出入管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

通過對出入大廈的各類物品進(jìn)行適當(dāng)?shù)目刂?確保業(yè)戶財(cái)產(chǎn)和公司財(cái)產(chǎn)不受損失。

2.0范圍

適用于出入大廈的各類物品、設(shè)備、工具等的管理。

3.0職責(zé)

3.1管理處客戶服務(wù)中心負(fù)責(zé)物資出入手續(xù)的辦理。

3.2管理處客戶服務(wù)中心主管負(fù)責(zé)b類物資出入手續(xù)的審批。

3.3管理處客戶服務(wù)中心主任負(fù)責(zé)業(yè)戶遷出的批準(zhǔn)。

3.4管理處主任負(fù)責(zé)c類物資出入手續(xù)的審批。

3.5管理處保安隊(duì)負(fù)責(zé)物資的檢查、核對及放行。

4.0內(nèi)容

4.1 出入物資的分類

4.1.1 a類物資:是指體積小,價(jià)值不高的可隨身攜帶物品,對此可不作控制,準(zhǔn)予放行;

4.1.2b類物資:體積較大、較重,不便個(gè)人攜帶的金額較高的物資,如辦公用品、貴重禮品、工藝品、裝修工機(jī)具、批量裝修材料。

4.1.3c類物資:易燃、易爆、有腐蝕性等的危險(xiǎn)物品和化學(xué)品。

4.2 出入物資的控制

4.2.1進(jìn)出大廈人員隨身攜帶a類物資,門衛(wèi)保安員可不予控制。

4.2.2當(dāng)業(yè)戶或其它人員攜帶b類物資進(jìn)出大廈時(shí),應(yīng)到客戶服務(wù)中心辦理手續(xù)。

a) 申請人到客戶服務(wù)中心領(lǐng)取《物資出入放行單》,填寫相關(guān)資料并加蓋公司公章;

b) 業(yè)戶詳細(xì)填報(bào)其物資后,管理員通知分管其區(qū)域的主管。業(yè)戶搬運(yùn)物品為b類物資,如搬出物資為個(gè)別的家具和電器,并非搬家,且又查明無拖欠管理費(fèi)用的情況,則該區(qū)域主管可簽字同意放行;如搬離物品較多或全部搬家,則需上門查看,并致電業(yè)主,詢問其同意與否。如同意,請收費(fèi)室計(jì)算該戶所有費(fèi)用,將金額報(bào)給業(yè)戶,在結(jié)清后請客戶中心分管領(lǐng)導(dǎo)簽字同意其搬家。如業(yè)主不同意,則請業(yè)戶自行和業(yè)主洽談,暫不辦理放行手續(xù)。

c) 辦理好手續(xù)后,需向業(yè)戶說明:大宗物資在下班后或節(jié)假日方可經(jīng)大堂出入。平時(shí)請走負(fù)2層,而且搬運(yùn)車輛限高為2.2米。

d) 業(yè)戶手續(xù)不全或費(fèi)用未結(jié)清而欲搬出物資,則須耐心向業(yè)戶解釋,請業(yè)戶先結(jié)清費(fèi)用再為其辦理相關(guān)手續(xù)。

f) 大門保安隊(duì)員根據(jù)《物資出入放行單》核查需要放行的物品,無誤時(shí),準(zhǔn)予放行。

4.2.3當(dāng)業(yè)戶或其它人員攜帶c類物資進(jìn)出大廈時(shí),辦理手續(xù)同4.2.2,《物資出入放行單》需請示管理處主任。如管理處主任同意可以進(jìn)入則須保安隊(duì)攜帶滅火器材護(hù)送。

5.0 記錄

《物資出入放行單》

第7篇大廈業(yè)戶搬出物品管理公約

業(yè)戶搬出物品管理公約

為確保業(yè)主(住戶)財(cái)產(chǎn)安全,維護(hù)**正常秩序,居住于**的業(yè)主(住戶)搬出家私及家電等貴重物品時(shí),請您按以下規(guī)定提示到物業(yè)公司辦理搬遷手續(xù)。

1.0您是業(yè)主(住、用戶)搬出家私、電器等大件貴重物品時(shí),請您持本人有效身份證件(或護(hù)照)到物業(yè)管理公司登記,填寫《業(yè)主搬出物品登記表》,由值班人員確認(rèn)您的身份后開據(jù)《搬出物品放行通知單》,請您將《放行通知單》交給大堂接待人員或護(hù)衛(wèi)員,由大堂通知道口放行。

2.0業(yè)主因轉(zhuǎn)賣遷離小區(qū)時(shí),請您持本人有效身份證件(或護(hù)照)到物業(yè)管理公司辦公室交清物業(yè)管理費(fèi)和水、電、暖、空調(diào)等費(fèi)后,辦理遷出手續(xù),物業(yè)公司將開據(jù)《搬出物品放行通知單》,護(hù)衛(wèi)員見單確認(rèn)后放行。

3.0您是業(yè)主的委托代理人要搬出物品時(shí):請您出據(jù)有效身份證件,經(jīng)辦人須持附有業(yè)主身份證以及業(yè)主簽名的委托書到物業(yè)管理公司辦理搬出手續(xù),將物業(yè)公司開據(jù)的《搬出物品放行通知單》交大堂護(hù)衛(wèi)員確認(rèn)后放行。

4.0若您是租、用戶要搬出物品時(shí):須持有效房屋租賃合同或借住手續(xù)并得到業(yè)主許可(業(yè)主同意書或復(fù)印件、傳真件)后,請您到物業(yè)公司財(cái)務(wù)室,繳清各種費(fèi)用。然后由物業(yè)管理公司開據(jù)《搬出物品放行通知單》大堂護(hù)衛(wèi)員確認(rèn)后放行。

5.0道口崗護(hù)衛(wèi)員將根據(jù)《搬出物品放行通知單》決定放行。

6.0為了保證您和全體業(yè)主的安全利益,請您按規(guī)定中的程序去辦理搬出物品手續(xù),請您配合物業(yè)安全管理工作,開據(jù)《搬出物品放行通知單》后再搬出物品。

7.0您在搬遷時(shí)請勿影響鄰里生活;請勿碰損電梯、墻面、地面等小區(qū)設(shè)施、設(shè)備;

8.0您在搬出大型家電時(shí),物業(yè)公司會(huì)為您開啟消防或貨運(yùn)電梯使用,請勿使用客梯。

第8篇 xc大廈空調(diào)運(yùn)行操作管理

大廈空調(diào)運(yùn)行操作管理

空調(diào)換熱站運(yùn)行規(guī)程

**城市廣場大廈由主樓和裙樓構(gòu)成,其空調(diào)采暖系統(tǒng)由高區(qū)換熱站和低區(qū)換熱站為主樓和裙樓提供空調(diào)熱水。

換熱站運(yùn)行程序

換熱站主要設(shè)備的運(yùn)行分別執(zhí)行各自的操作規(guī)程,其運(yùn)行程序見下圖:

正常正常正常加水

檢查膨脹水箱水位←開啟補(bǔ)水泵←軟化水箱水位←軟化水罐

正常

檢查熱水循環(huán)泵,閥門檢查換熱器,分汽缸蒸汽壓力

正常

開啟熱水循環(huán)泵←

開啟換熱器、供汽、出凝結(jié)水閥門

調(diào)整并保持換熱器出水溫度

正常

開啟所用空調(diào)器

空調(diào)換熱站緊急故障處理規(guī)程

換熱站發(fā)生下列緊急情況之一,可停車處理。

一、電機(jī)或水泵等一部份冒煙起火。

二、板式換熱器漏汽,漏水、溫度異常升高。

三、發(fā)生必須停車的人身事故,如人、手或衣服被卷入軸內(nèi)。

四、電機(jī)或水泵聲音異常,發(fā)生強(qiáng)烈震動(dòng)。

五、水泵軸溫迅速上升,并超過允許溫度。

六、發(fā)生單路停電事故。

七、電流波動(dòng)太大。

八、嚴(yán)重抽空,泵內(nèi)由于抽進(jìn)雜物堵塞而引起壓力突然下降

九、發(fā)生必須緊急停車的其它事故,將要損壞設(shè)備而來不及請示報(bào)告時(shí)可緊急停車。

緊急停車處理規(guī)程

一、關(guān)閉事故換熱器供汽閥門和凝結(jié)水閥門。

二、關(guān)閉事故泵進(jìn)出水閥門。

三、切斷電機(jī)電源。

四、按開車程序開啟備用換熱器或備用水泵。

五、處理事故換熱器或水泵。

六、消除影響人身安全的故障。

七、處理造成緊急停車的其它事故。

八、認(rèn)真如實(shí)填寫事故記錄并及時(shí)上報(bào)。

制冷站運(yùn)行程序

┌─────┐┌──────┐

┌──────┐│加藥裝置││孌頻給水泵│

│軟化水罐│└──┬──┘└───┬──┘

└──┬───┘└───┬───┘

│正常│正常、加水

┌──┴─────┐┌────┴──────┐

│軟化水箱水位││冷卻塔水位│

└───┬────┘└────┬──────┘

│正常│正常

┌───┴────┐┌────┴───────┐

│開啟補(bǔ)水泵││冷卻塔風(fēng)機(jī)、電機(jī)、變速箱│

└───┬────┘└────┬───────┘

│補(bǔ)水│正常

┌───┴────┐┌────┴─────┐

│膨脹水箱水位││開啟冷卻塔風(fēng)機(jī)│

└───┬────┘└────┬─────┘

│正常│正常

┌───┴──────┐┌────┴─────┐

│冷凍水系統(tǒng)閥門開啟││開啟冷卻水系統(tǒng)閥門│

└───┬──────┘└────┬─────┘

│正常│正常

┌───┴──────┐┌────┴─────┐

│開啟循環(huán)水泵││開啟冷卻水泵│

└───┬──────┘└────┬─────┘

│正常│正常

┌───┴──────┐┌────┴─────┐

│檢查分、集水器壓力││檢查冷卻塔水溫、壓力│

└───┬──────┘└────┬─────┘

│正常│

┌───┴──────┐│

│開啟所用空調(diào)機(jī)││

└───┬──────┘│

┌──┴───┐

│制冷機(jī)開啟│

└──────┘

空調(diào)系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)參數(shù)

1、空調(diào)房間

┌────┬───────┬───────┬──────┬───┐

││夏季│冬季│新風(fēng)量│噪聲│

│名稱├───┬───┼───┬───┤m3/人.h│db(a)│

││溫度℃│濕度%│溫度℃│溫度%│││

├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤

│商場│26-28│--│16-18│--│9│30-60│

├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤

│寫字間│24-26│〈65│18-20│40│30││

├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤

│健身康樂│26-28│〈65│18-20│40│30││

├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤

│餐廳│24-26│〈65│18-20│--│20││

├────┼───┼───┼───┼───┼──────┼───┤

│廚房│≤30│--│16-18│--│40-60次換氣││

││││││││

└────┴───┴───┴───┴───┴──────┴───┘

2、制冷站

冷凍水送回水溫度7℃/12℃

冷卻水送回水溫度32℃/37℃

3、熱交換站

空調(diào)熱水送回水溫度高區(qū)60℃/50℃

----------低區(qū)85℃/60℃

板式換熱器蒸汽進(jìn)口壓力〈0.4mpa

------------------溫度〈150℃

安全規(guī)程

一、安全第一,保障人身及設(shè)備安全,保證空調(diào)系統(tǒng)正常運(yùn)行。

二、嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備操作規(guī)程,杜絕違章操作。

三、運(yùn)行、維修人員必須進(jìn)行上崗培訓(xùn),培訓(xùn)不合格不準(zhǔn)上崗。試用人員不得

在關(guān)鍵崗位獨(dú)立操作。

四、運(yùn)行、維修人員要懂得電氣安全基本常識(shí),會(huì)使用滅火器具。

五、高空作業(yè)必須系安全帶,必須同時(shí)兩人以上作業(yè)。

六、不得操作帶'病'設(shè)備。不得操作安全防護(hù)措施不合格的設(shè)備。

七、運(yùn)行、維修人員疲勞過度,患病時(shí)不得上崗操作。

八、制冷劑存放運(yùn)輸過程中應(yīng)避免高溫、振動(dòng),充罐排出時(shí)須防止泄漏,造成凍傷,并不得遇明火。

九、各種油器存放、使用必須注意防火,避免污染環(huán)境。

十、蒸汽、冷熱水管道的啟閉都必須緩慢進(jìn)行,防止水錘噪聲及閥件的損壞。

十一、容易出現(xiàn)危險(xiǎn)隱患的設(shè)備,場所應(yīng)有明顯的安全警示標(biāo)志。

第9篇大廈管理公約范本

前言

本公約制定的目的在于通過本公約的實(shí)施,以界定各業(yè)主/用戶對于廣東省廣州市天河區(qū)**路**號(hào)的'**國際廣場'(以下簡稱'該廣場' )及其設(shè)備、服務(wù)設(shè)施的管理、保養(yǎng)及維修訂立規(guī)定,達(dá)到對該廣場的統(tǒng)一管理,以保證該廣場的所有業(yè)主/用戶有效地使用其購置/租用的物業(yè),以及規(guī)定各業(yè)主/用戶對該廣場的管理及公共開支所須負(fù)責(zé)的責(zé)任。

本公約自以下當(dāng)事人簽署后即生效,該廣場的所有業(yè)主和非業(yè)主使用人均受本公約各條文的約束。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。管理公司對本公約的條款享有解釋權(quán)。

特別提示:本公約的簽約單位為

1.廣州市**房地產(chǎn)有限公司(以下簡稱'發(fā)展商')

2.(一般的社會(huì)購買者名稱)(以下簡稱為'業(yè)主')

3.廣州**國際廣場物業(yè)管理有限公司(以下簡稱'管理者')

第一章定義

一、在本公約中,除文意另有所指外:

1.'該土地':指根據(jù)廣州市《國有土地使用權(quán)出讓合同》穗國地出合(1998)419號(hào)文及《國有土地批準(zhǔn)書》穗國土建用字(1998)5**號(hào)文,由廣州市國土局出讓位于天河區(qū)**路以西**院地段約14369平方米的土地使用權(quán)之土地。

2.'土地批文':指有關(guān)的國有土地使用證編號(hào)為'穗府國用**字第特167號(hào)、168號(hào)、169號(hào)'及有關(guān)的文件及修訂。

3.'該廣場':指座落于該土地上的**國際廣場或其任何部分。其中寫字樓、購物商場、酒店公寓、餐廳、康樂設(shè)施、會(huì)議中心、地下車庫,并其總面積約為 195,000平方米。

4.'公共地方' :指在該廣場內(nèi)或該土地內(nèi)由發(fā)展商根據(jù)本公約所指定的公共地方。其中包括各入口大堂及::通道、各扶手梯、直梯、樓梯間、行人道、行車道、衛(wèi)生間、梯臺(tái)、天臺(tái)、綠化區(qū)及休息地方、管理者辦事處及各監(jiān)控室、電表房、鍋爐房、電掣房、泵房、灑水系統(tǒng)泵房、消防及保安設(shè)備控制室、電話機(jī)房、消防泵房、光井、水箱、升降機(jī)房、發(fā)電機(jī)房、空調(diào)機(jī)房及為該土地及該廣場的業(yè)主和用戶及訪客而設(shè)并供其共用的其他地方或范圍,但不包括任何業(yè)主擁有所有權(quán)的地方。

5.'公共服務(wù)設(shè)施':指為該廣場的利益而安裝的設(shè)備、儀器、電機(jī)、裝置、樹木、管道、電纜、電線。但任何只供個(gè)別業(yè)主及租戶使用的設(shè)施不包括在內(nèi)。

6.'裝修手冊':指管理者(如以下所定義)就各業(yè)主在其所屬單元(如以下定義)的裝修、更改、改進(jìn)、加建及裝飾等所作的規(guī)定。

7.'用戶手冊':指管理者為管理該廣場而制訂有關(guān)寫字樓、商場、公寓、車位及有關(guān)設(shè)施的使用守則。

8.'管理費(fèi)用':指管理者因管理及保養(yǎng)該廣場而引起的所有費(fèi)用和開支。

9.'維修基金':指用于維修、替換該廣場公共設(shè)備的款項(xiàng)。

10.'管理者':指被發(fā)展商廣州市**房地產(chǎn)有限公司聘用為管理該廣場的任何個(gè)人或公司。

11.'業(yè)主':指對每個(gè)單元合法擁有或共同擁有所有權(quán)的人士,并包括其日后通過合法程序而成為當(dāng)時(shí)的合法繼承人或當(dāng)時(shí)的轉(zhuǎn)讓(包括但不限于變賣、贈(zèng)與及互易等)人。如果該單元已被合法抵押,則'業(yè)主'就包括該抵押人和受押人(抵押權(quán)人);但以上所述受押人(抵押權(quán)人)只是在受押人(抵押權(quán)人)占有該有關(guān)單元或收取該單元的租金及利益下才算是業(yè)主。

12.'發(fā)展商':指該廣場的發(fā)展商廣州**房地產(chǎn)有限公司。

13.'單元':指在該廣場內(nèi)的寫字樓、商場、酒店公寓、車位或其它部分。

14.'寫字樓':指根據(jù)本公約規(guī)定作為辦公用途的有關(guān)單元。

15.'商場':指根據(jù)本公約規(guī)定作為購物用途的有關(guān)單元。

16.'酒店公寓' :指根據(jù)本公約規(guī)定作為出租居住用途的有關(guān)單元。

17.'車位':指根據(jù)本公約規(guī)定作為停泊車輛用途的地方。

18.'攤分費(fèi)':指由該廣場在大項(xiàng)設(shè)施設(shè)備維修上的需要而作出一次性的支出,并當(dāng)維修基金不足以支付或有關(guān)支出超過維修基金百份之五十之儲(chǔ)備的情況下,管理者向各業(yè)主收取用以支付前述支出的金額。

19.'業(yè)主委員會(huì)' :指各業(yè)主按照本公約不時(shí)召開的業(yè)主大會(huì)上委任或選出的業(yè)主委員會(huì)。(以下簡稱'業(yè)委會(huì)')。

20.'業(yè)主大會(huì)' :指按照本公約第七章舉行的業(yè)主大會(huì)。

第二章業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)

一、業(yè)主的權(quán)利

在各業(yè)主遵守本公約的所有規(guī)則、政府訂立的有關(guān)法規(guī),并按期繳交

有關(guān)費(fèi)用的先決條件下,各業(yè)主將享有下述權(quán)利:

1.業(yè)主依法擁有、使用及享用其名下物業(yè)及全部租金的收益。

2.業(yè)主有權(quán)將其所屬單元,以上行為明確地受本公約限制和保障。

2.1 出售、轉(zhuǎn)讓、抵押按揭

2.2 出租于第三者

2.3 以其他方式處置

2.4 變賣

3.各業(yè)主可依法使用廣場內(nèi)的公共地方、公共服務(wù)設(shè)施,但不得損害他人利益。

4.業(yè)主有權(quán)::參加業(yè)主大會(huì),對廣場內(nèi)的各項(xiàng)管理決策行使投票權(quán),業(yè)主投票權(quán)按其建筑面積每100平方米一票計(jì)算,超出部分按四舍五入處理,不足100平方米的按一票計(jì)算。

5.業(yè)主可根據(jù)本公約條款維護(hù)自身的權(quán)益,可以監(jiān)督廣場管理公司的管理行為或提出合理建議。

二、業(yè)主有以下的義務(wù):

1.在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí),應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策及本公約的規(guī)定,維護(hù)物業(yè)及其他業(yè)主的公共利益。

2.廣場業(yè)主委員會(huì)成立后,執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議和決定。

3.全體業(yè)主和用戶應(yīng)遵守管理公司根據(jù)政府法規(guī)及業(yè)主委員會(huì)決議制定的各項(xiàng)有關(guān)廣場的管理規(guī)章制度,并配合管理公司做好廣場的各項(xiàng)管理工作。

4.按規(guī)定依時(shí)交納其單元應(yīng)繳之物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、水電費(fèi)、維修費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他有關(guān)費(fèi)用。

5.加強(qiáng)安全防范意識(shí),遵守有關(guān)廣場安全防范的規(guī)章制度,自覺做好防火防盜工作。

6.業(yè)主或用戶如需進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守物業(yè)裝修手冊內(nèi)的各種規(guī)定,并填寫申請表,報(bào)管理公司審批,并繳納裝修按金后方可按規(guī)定施工。裝修完工后,由管理公司進(jìn)行查驗(yàn),如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),按金予以退還,否則視違章情況予以扣除::并限期整改;如屬統(tǒng)一清運(yùn)裝修垃圾和余泥的,還應(yīng)同時(shí)交納裝修垃圾、余泥清運(yùn)費(fèi)。如在規(guī)定時(shí)間外使用公共設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補(bǔ)償費(fèi)用。

7.業(yè)主如請管理公司對其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修與維護(hù),應(yīng)支付有關(guān)費(fèi)用。

8.凡房屋建筑附屬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的,按規(guī)定應(yīng)由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修與維護(hù)的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行維修維護(hù);否則,由業(yè)主委員會(huì)委托管理公司采取有關(guān)措施,其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

9.與非業(yè)主在建立使用、維修維護(hù)、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時(shí),應(yīng)告知對方遵守本管理公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任。

10.若公共設(shè)施或其他業(yè)主權(quán)益遭受人為損壞,損壞者須負(fù)責(zé)原樣修復(fù),如造成損失,應(yīng)予賠償。

11.使用本物業(yè)內(nèi)的文化娛樂體育設(shè)施和停車場等公共設(shè)施、公共場所(地)時(shí),應(yīng)按規(guī)定交納有關(guān)費(fèi)用。

12.自覺維護(hù)公共場所的整潔、美觀、暢通及公共設(shè)施的完好。

13.自覺維護(hù)廣場精神文明建設(shè),搞好業(yè)戶關(guān)系,互助友愛,和睦共處,共創(chuàng)文明商業(yè)廣場。

14.在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

14.1擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗等的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

14.2擅自對房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板進(jìn)行鑿、拆、搭、建;

14.3占用或損壞樓梯、通道、屋面、道路、停車場、摩托車/自行車房(棚)等公用設(shè)施及公共場所(地);

14.4損壞、或擅自拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;

14.5在公共場所堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;

14.6在公共場所存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等;

14.7踐踏、占用綠化用地,損壞、涂畫建筑小品;

14.8影響市容觀瞻或本廣場外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

14.9隨意停放車輛;

14.10利用房屋進(jìn)行危害公共利益或其他不道德的行為;

14.11法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

第三章管理

一、一般事項(xiàng):

1.管理公司的責(zé)任在于管理和維護(hù)該廣場的每一部分且受本公約的約束,須遵守和履行本公約中其有關(guān)的責(zé)任及義務(wù)。

2.業(yè)委會(huì)有權(quán)于業(yè)主大會(huì)通過多數(shù)決議案后給予管理公司不少于三個(gè)月的書面通知終止管理合約;管理公司亦可提前三個(gè)月給業(yè)委會(huì)書面通知解除合約。

二、管理公司的權(quán)利及責(zé)任

1.在不抵觸本公約的前提下,管理公司有權(quán)去完成所有有關(guān)廣場管理和維護(hù)的事項(xiàng),具體如下:

1.1 檢查、巡察廣場的公共部分,必要時(shí)包括所有單元的內(nèi)部。

1.2 從事任何必要工作,包括維修養(yǎng)護(hù)、保安、清潔、綠化等,以保持廣場每一個(gè)部分及其設(shè)施、設(shè)備處于良好、清潔、安全的狀態(tài)。

1.3 預(yù)防及制止任何不符合本公約規(guī)定的行為,并追討當(dāng)事人賠償其造成的損失,以維護(hù)全體業(yè)主的公共利益。

1.4 控制該廣場內(nèi)所有車輛停放、行人交通,對亂停泊車輛上鎖或拖離,并向該車主收取拖離及有關(guān)費(fèi)用。

1.5 制止及糾正各業(yè)主違反本公約規(guī)定的行為,

1.5.1在該廣場內(nèi)顯著地方公布違約業(yè)戶的姓名及其違約細(xì)節(jié)。

1.5.2書面通知違約業(yè)戶糾正錯(cuò)誤,并在通知后十四天期滿而該戶主仍未糾正錯(cuò)誤時(shí),采取相應(yīng)的行動(dòng);如屬緊急情況,可不必書面通知。

1.5.3透過民事訴訟向違約業(yè)主追討本公約規(guī)定該業(yè)主須繳付的任何款項(xiàng)及其滯納金。

1.5.1管理公司為保障全體業(yè)戶利益執(zhí)行的其他合法方法。

1.6 按本公約規(guī)定,要求并收取所有廣場業(yè)主應(yīng)付的管理款項(xiàng),支付所有因該廣場管理及維護(hù)而產(chǎn)生的應(yīng)付款項(xiàng)。

1.7 根據(jù)財(cái)務(wù)預(yù)算,本著合理節(jié)約的原則有效控制管理開支,并做好帳目記錄,定期向業(yè)主通報(bào)。

1.8 為該廣場的公共地方(包括公共服務(wù)設(shè)施及廣場整體基建架構(gòu))投保,其投保額及險(xiǎn)種由管理公司根據(jù)該廣場所需而決定。

1.9 向業(yè)主報(bào)告所有因該廣場的管理及維護(hù)工作所引起與政府、公民及有關(guān)個(gè)人的往來事宜。

1.10節(jié)日期間可裝飾該廣場入口及外墻,包括燈光及其他飾物。必要時(shí),管理公司可以組織該廣場內(nèi)的文娛活動(dòng)。

1.11按照本公約的規(guī)定履行管理公司應(yīng)承擔(dān)的管理和維護(hù)之職責(zé)。

2.管理公司根據(jù)本公約做出的行動(dòng)及決定,在各方面對所有業(yè)戶均有約束力。

3.管理公司在下列情況下無需對業(yè)戶負(fù)責(zé):

3.1 為履行本公約所做出的一切合法行為。

3.2 因下列原因造成的服務(wù)中斷:

3.2.1因任何設(shè)施、裝置進(jìn)行必要的保養(yǎng)及維修;

3.2.2臺(tái)風(fēng)、水災(zāi)、火災(zāi)、地震或其他不可抗力的損害、毀滅;

3.2.3無法避免的燃料、材料、水、電或勞力短缺;

3.2.4管理公司所無法控制的其他一切原因。

三、管理公司酬金

1.管理公司酬金是管理公司因履行本公約的職責(zé)而獲取的報(bào)酬。在業(yè)委會(huì)未成立前,該酬金按政府規(guī)定擬定。在業(yè)委會(huì)成立后,管理公司酬金將由物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)商定。

2.該廣場管理中發(fā)生的一切開支無須從管理公司酬金中支付。

四、管理費(fèi)及其他費(fèi)用

1.為確定業(yè)主應(yīng)付的管理費(fèi)用,管理公司應(yīng)在每年十月底前為下一年度準(zhǔn)備一份管理預(yù)算。該預(yù)算應(yīng)顯示::該廣場總體上在管理與維修保護(hù)方面的估計(jì)開支(包括管理公司酬金)和估計(jì)收入。

2.為確定管理預(yù)算,第一會(huì)計(jì)年度應(yīng)由該廣場經(jīng)政府有關(guān)部門檢驗(yàn)合格之日起,至該年的十二月三十一日止。其后的會(huì)計(jì)年度即自每年一月一日始,至該年十二月三十一日止。

3.管理費(fèi)支出包括但不限于下列各項(xiàng):

3.1 管理公司員工開支;

3.2 公共地方及公共設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)費(fèi)支出;

3.3 廣場綠化費(fèi)用支出;

3.4 廣場環(huán)境衛(wèi)生費(fèi)用支出;

3.5 廣場保安及消防裝備費(fèi)用支出;

3.6 行政辦公費(fèi)用支出;

3.7 物業(yè)結(jié)構(gòu)、公共地方、公用設(shè)備、公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)支出;

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sp; 3.8 環(huán)境美化及節(jié)日裝飾費(fèi)用支出;

3.9 稅金支出;

3.10管理公司酬金。

4.無論物業(yè)是否空置、出租或自用,各業(yè)主均應(yīng)按照管理預(yù)算及其單元面積繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)支付管理費(fèi)、水電費(fèi)、公共能源費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。

5.如個(gè)別業(yè)主要求管理公司提供額外的工作和服務(wù),管理公司有權(quán)向該等業(yè)主收取合理的附加費(fèi)用。

6.在業(yè)主委員會(huì)成立前,物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以政府物價(jià)部門批核為準(zhǔn);業(yè)主委員會(huì)成立后,該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)管理公司與業(yè)委會(huì)商定。

7.當(dāng)管理帳出現(xiàn)正常虧損,管理公司將重新修改財(cái)務(wù)預(yù)算,并將調(diào)整后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)物價(jià)部門或業(yè)委會(huì)通過后,確定出每一業(yè)主應(yīng)加付的數(shù)額,管理公司可運(yùn)用該筆每月加收的款項(xiàng)彌補(bǔ)管理帳不足部分;在必要的情況下,該筆款項(xiàng)亦可以一次性總付的方式收取。

8.如有關(guān)會(huì)計(jì)年度出現(xiàn)盈余,則該盈余部分即視為下一會(huì)計(jì)年度的收入。

五、管理費(fèi)用及其滯納金的繳付

1.每一業(yè)主應(yīng)于每月五日以前向管理公司繳付其單元當(dāng)月應(yīng)付的管理費(fèi),管理公司另有規(guī)定的除外。

2.任何業(yè)主如果未能于本公約規(guī)定應(yīng)付的款項(xiàng)到期日起十五天內(nèi)支付其應(yīng)付的款項(xiàng),則管理公司有權(quán)采取下列措施并收取附加費(fèi)用:

2.1 收取未繳付的款項(xiàng)自應(yīng)付之日起至支付日的滯納金(滯納金費(fèi)率按政府有關(guān)規(guī)定計(jì)算)。

2.2 收取手續(xù)費(fèi)作為因違約引起管理公司額外工作的賠償。

3.任何業(yè)主如果在應(yīng)付管理費(fèi)當(dāng)日起兩個(gè)月內(nèi)尚未能繳交管理費(fèi)、水電費(fèi)及其他費(fèi)用且無任何解釋,管理公司有權(quán)采取適當(dāng)措施追討有關(guān)費(fèi)用或依法向人民法院提起訴訟,由此引起的不便或相關(guān)費(fèi)用由該業(yè)主承擔(dān)。

4.所有以滯納金及手續(xù)費(fèi)方式付給管理公司的款項(xiàng),均應(yīng)存入管理帳戶中以支付日常管理開支。

六、維修基金

1.維修基金是指物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時(shí),用于進(jìn)行中修、大修、翻修和更新改造等所需儲(chǔ)存的資金。

2.維修基金的繳交根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

3.維修基金應(yīng)設(shè)立?？顜粲晒芾砉竞蜆I(yè)委會(huì)共同管理,不得挪作他用。

4.物業(yè)共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施維修、更新時(shí),其費(fèi)用從維修基金增值部分中開支;增值部分不足以開支的,由維修基金墊支,墊支部分應(yīng)向業(yè)主收回。

5.維修基金的使用,由管理公司提出年度計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)后實(shí)施。

6.在任何業(yè)主停止擁有或使用該單元時(shí),維修基金將不退還,但如將該單元使用權(quán)變化情況通知管理公司及獲得新業(yè)主所簽署的本公約附錄之承諾書,該維修基金可以免息轉(zhuǎn)移于該單元的新業(yè)主的名下。

第四章該廣場或部分受損不宜使用時(shí)的規(guī)定

一、若該廣場因火災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震、地陷或其他原因而破壞,以致大部分不宜使用時(shí),則管理公司須召開業(yè)主大會(huì),會(huì)上可由出席并投票的業(yè)主百分之七十五(75%)以上多數(shù)票通過決議案。

二、如由于保險(xiǎn)賠償金不足、建筑法規(guī)的改變或任何其他情況,致使修復(fù)或重建該廣場的方案已不可行時(shí),各業(yè)主須將其所擁有所有權(quán)的單元交于管理公司托管,管理公司須立即將其以公開拍賣或轉(zhuǎn)讓變賣,并將變賣所得的凈收益,按各業(yè)主原先持有的單元市值比例確定分配與該等業(yè)主。該項(xiàng)工作由物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)委托有關(guān)主管部門進(jìn)行。

三、因該廣場購買了保險(xiǎn)而取得的一切保險(xiǎn)賠償金須按比例分配予各業(yè)主。在此種情況下,各業(yè)主在本公約所述的一切權(quán)利、特權(quán)、責(zé)任及保證均予撤銷,每名業(yè)主須放棄本公約所載的一切權(quán)利和特權(quán)。

四、若議決修復(fù)該廣場,每名業(yè)主須按其單元應(yīng)繳費(fèi)比例支付修復(fù)該損毀部分所需費(fèi)用,以支付超出該廣場的保險(xiǎn)額賠償金的數(shù)目。

第五章業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)(業(yè)委會(huì))

一、管理公司須于該廣場經(jīng)有關(guān)政府部門綜合驗(yàn)收合格,并已交付使用不超過二十四個(gè)月內(nèi)召開第一次業(yè)主大會(huì),管理公司應(yīng)會(huì)同發(fā)展商及時(shí)召開該廣場的業(yè)主大會(huì),選出業(yè)主委員會(huì)及主席,并可決定業(yè)委會(huì)的職務(wù)、人數(shù)及其他事項(xiàng)等。下列規(guī)定適用于任何業(yè)主大會(huì):

1.管理公司或業(yè)委會(huì)每年須召開不少于一次業(yè)主大會(huì)。管理公司、業(yè)委會(huì)或占該廣場不少于百分之二十的業(yè)主提議可合法召開特別會(huì)議,以便討論或決定任何影響或關(guān)于該土地或廣場的事項(xiàng),或?yàn)槿w業(yè)主的利益就該土地及該廣場的保養(yǎng)及管理向管理公司提供意見。

2.每次召開會(huì)議須至少提前七天發(fā)出書面通知,列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事

項(xiàng)。

3.會(huì)議的法定人數(shù)為占該廣場不少于百分之五十的業(yè)主親自或派代表出席。出席者達(dá)法定人數(shù),會(huì)議方可進(jìn)行。

4.每年第一次會(huì)議中業(yè)委會(huì)主任可自動(dòng)當(dāng)選為該次業(yè)主大會(huì)的主席。

5.主席須確保將出席者及會(huì)議程序記錄存檔。

6.各業(yè)主每戶擁有一份所有權(quán)份額,即有一票。

7.如投票票數(shù)相等,主席可投第二票或決定性的一票。

8.業(yè)主可親自或派代表投票,未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。

8.1 未滿十八歲的業(yè)主須由其法定代理人出席。

8.2 委任代表的文書須由業(yè)主簽署;如業(yè)主乃一法人,則須加蓋公章。

8.3 委派代表的文件須于開會(huì)前一天交予管理公司。

9.于正式召開的會(huì)議上由擁有投票權(quán)的業(yè)主或其代理人過半數(shù)票通過的任何有關(guān)廣場事項(xiàng)的決議案對全體業(yè)主均有約束力,惟:

9.1 開會(huì)通知須指出擬就該事項(xiàng)提出決議案。

9.2 除非全體業(yè)主均親自或派代表出席會(huì)議,否則會(huì)上就其他事項(xiàng)所通過的任何決議案均屬無效。

9.3 抵觸本公約或土地批文的決議案均屬無效。

二、業(yè)委會(huì)的組織、會(huì)議及權(quán)利

1.業(yè)委會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,應(yīng)不少于五名;業(yè)委會(huì)任期為兩年一屆,可以連選連任;業(yè)委會(huì)主任、副主任由業(yè)委會(huì)選舉產(chǎn)生。

2.業(yè)委會(huì)的成員在下述情況將終止其職務(wù):

2.1 有關(guān)成員以書面向業(yè)委會(huì)請辭并獲業(yè)委會(huì)接納。

2.2 有關(guān)成員不再擁有該廣場的任何所有權(quán)。

2.3 有關(guān)成員破產(chǎn)或觸犯刑事法律。

2.4 有關(guān)成員患上身體或精神上的痼疾致使其不能處理日常事務(wù)。

2.5 業(yè)主大會(huì)議決辭退的有關(guān)成員。

3.業(yè)委會(huì)由主任定期召集,召開會(huì)議必須有過半數(shù)委員出席,作出決定須經(jīng)過半數(shù)委員同意。

4.每三個(gè)月::至少應(yīng)召開一次業(yè)委會(huì)會(huì)議以決定該廣場的日常管理事宜,如1/3以上的委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時(shí),可召開特別會(huì)議。

5.每次召開會(huì)議須至少提前七日發(fā)出書面通知給各成員,并列明開會(huì)時(shí)間、地點(diǎn)及討論事項(xiàng)。任何議決事項(xiàng)若事前并未詳列于開會(huì)通知內(nèi)將會(huì)無效。

6.所有問題的決定,均按少數(shù)服從多數(shù)的原則。

7.業(yè)委會(huì)應(yīng)包括以下的職位:

7.1 主任

7.2 副主任

7.3 執(zhí)行秘書

7.4 任何經(jīng)業(yè)主大會(huì)所指定及界定的職位

8.業(yè)委會(huì)須保存所有會(huì)議記錄并包括下述事項(xiàng):

8.1 所有成員職位的委派、辭退或改變;

8.2 所有業(yè)委會(huì)議決事項(xiàng);

8.3 曾出席會(huì)議的成員。

此等會(huì)議記錄須存于一固定并可供其他業(yè)主查閱的地方。

9.業(yè)委會(huì)決議對全體業(yè)主均有約束力,并應(yīng)予以公布。

注:本公約內(nèi)容條款如與政府政策法規(guī)有抵觸,應(yīng)以政府政策法規(guī)為準(zhǔn)。

附錄

關(guān)于**國際廣場管理公約承諾書

致:**國際廣場物業(yè)管理有限公司

為維護(hù)及促進(jìn)廣州**國際廣場的管理,本人/本司現(xiàn)同意遵守與**國際廣場物業(yè)管理有限公司簽署的'**國際廣場管理公約'內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容。

本人/本司亦同意在轉(zhuǎn)讓上述廣場任何部分時(shí),于有關(guān)買賣合約簽署之日起一個(gè)月內(nèi)就使用變化情況以書面通知上述廣場的管理公司,并應(yīng)取得本人/本司的承讓人遵守該管理公約內(nèi)的一切條款及有關(guān)修訂內(nèi)容的承諾協(xié)議。

在管理公司收到本人/本司承讓人的承諾書前,如本人/本司的承讓人有違反管理公約的行為,法律責(zé)任將由本人/本司及承讓人共同承擔(dān)。

廣州**國際廣場

**國際廣場物業(yè)管理有限公司

**樓**號(hào)單位業(yè)主

(業(yè)主 )簽署 (法人代表 )簽署

年月日年月日

第10篇 x大廈花卉管理程序

大廈花卉管理程序:

綠色植物不但美化著大廈的各個(gè)角落,起著活躍環(huán)境、凈化空氣的作用。為了保持良好的形象,現(xiàn)對花卉的管理規(guī)定如下:

(一)專人負(fù)責(zé)管理:

1、巡查時(shí)間:每周二次。

2、巡查內(nèi)容:花卉各項(xiàng)情況;花卉套盆完好情況。

3、統(tǒng)計(jì)上報(bào):花卉情況、套盆情況、換花次數(shù)及數(shù)量、澆花次數(shù)。

(二)監(jiān)督花卉公司工作:

1、換花:保持花卉常綠,根據(jù)花卉情況隨時(shí)更換;換花過程中由花卉專項(xiàng)負(fù)責(zé)人抽查監(jiān)督、記錄,并做好各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作。

2、澆花:原則定為一周兩次,由花卉公司派專人,花卉專項(xiàng)負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)督、記錄、并控制每次澆時(shí)間的間隔。

第11篇大廈管理中心火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案

大廈物業(yè)管理中心火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案

1、目的

使各崗位員工明確發(fā)生火災(zāi)事故后各自的崗位職責(zé)與搶救措施,確保救火搶險(xiǎn)工作進(jìn)行的程序性、及時(shí)性與有效性。

2、適用范圍

適用于管理中心發(fā)生火災(zāi)事故時(shí)的應(yīng)急處理。

3、職責(zé)

3.1管理中心經(jīng)理擔(dān)任火災(zāi)應(yīng)急事故處理的現(xiàn)場總指揮,負(fù)責(zé)向各級部門布置警戒、疏散、滅火工作。

3.2火災(zāi)應(yīng)急事故處理情況下,設(shè)備控制方面運(yùn)行班長接受技術(shù)室的直屬領(lǐng)導(dǎo),負(fù)責(zé)向運(yùn)行值班員下達(dá)設(shè)備操作指令,盡力保證消防設(shè)備電源,確保應(yīng)急照明及消防設(shè)施的運(yùn)作正常。

3.3運(yùn)行值班員在發(fā)生火災(zāi)事故時(shí),負(fù)責(zé)立即按照4.3規(guī)定的程序進(jìn)行操作,及時(shí)完成技術(shù)室、運(yùn)行班長發(fā)出的設(shè)備操作指令,并根據(jù)火情及值班經(jīng)驗(yàn)靈活、果斷處理各種應(yīng)急情況。

3.4大廈維修工負(fù)責(zé)火災(zāi)現(xiàn)場的搶險(xiǎn)、救災(zāi)工作,向安管隊(duì)員說明現(xiàn)場的帶電情況,避免意外事故的發(fā)生。

3.5安管隊(duì)長負(fù)責(zé)應(yīng)急情況下疏散、搶險(xiǎn)、救火的組織工作,及時(shí)完成管理中心經(jīng)理發(fā)出的各種指令,根據(jù)火情及執(zhí)勤經(jīng)驗(yàn)靈活、果斷處理各種應(yīng)急情況。

3.6安管隊(duì)員負(fù)責(zé)現(xiàn)場救護(hù)及滅火搶險(xiǎn)工作,按照管理處及隊(duì)長的指示及時(shí)完成各項(xiàng)應(yīng)急任務(wù)。

3.7管理中心辦公室人員按照管理中心經(jīng)理的指示及時(shí)完成人員與物資的疏導(dǎo)工作,維護(hù)好公共秩序及通訊工作。

4、工作流程

4.1管理中心經(jīng)理工作流程

4.1.1接到火災(zāi)緊急通報(bào)后,管理中心經(jīng)理應(yīng)立即趕到監(jiān)控室擔(dān)任火災(zāi)應(yīng)急處理的現(xiàn)場總指揮。

4.1.2負(fù)責(zé)向市公安消防隊(duì)匯報(bào)火情,及時(shí)調(diào)配人員執(zhí)行消防隊(duì)發(fā)出的各項(xiàng)指令,保證各項(xiàng)搶險(xiǎn)、救災(zāi)工作的及時(shí)開展。

4.1.3按照《yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖》及實(shí)際火情向各班組人員下達(dá)工作指令。

4.1.4組織火情偵察,預(yù)測火勢的發(fā)展趨勢,向公司領(lǐng)導(dǎo)與工行相關(guān)負(fù)責(zé)人員匯報(bào)火情,及時(shí)召集力量。

4.1.5撲滅火災(zāi)后,向公司提交火災(zāi)報(bào)告,分析著火原因,處罰當(dāng)事人,教育群眾。

4.2運(yùn)行班長工作流程

4.2.1接到火災(zāi)緊急通報(bào)后應(yīng)立即趕到監(jiān)控室。

4.2.2根據(jù)《yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖》以及實(shí)際火情對運(yùn)行值班員下達(dá)設(shè)備操作指令。

4.2.3向技術(shù)室匯報(bào)火情,設(shè)法完成技術(shù)室發(fā)出的設(shè)備操作指令,盡力保證消防設(shè)備電源,確保應(yīng)急照明及消防設(shè)施的運(yùn)作正常。

4.2.4及時(shí)完成管理中心經(jīng)理發(fā)出的工作指令。

4.2.5在未與技術(shù)室取得聯(lián)系前,應(yīng)靈活、果斷的向值班員發(fā)出操作指令。

4.3運(yùn)行值班員工作流程

4.3.1接到消防報(bào)警系統(tǒng)顯示火警信號(hào)或接到火情報(bào)告后,立即通知安管隊(duì)員前往火警現(xiàn)場查看,確認(rèn)火情。

4.3.2確認(rèn)火情后兩名運(yùn)行值班員應(yīng)立即分工,一人留守監(jiān)控室負(fù)責(zé)臨時(shí)總指揮,一人負(fù)責(zé)消防、空調(diào)、電梯等機(jī)電設(shè)備的現(xiàn)場操作,操作完畢后應(yīng)留守配電房聽候指揮。

4.3.3留守監(jiān)控室運(yùn)行值班員應(yīng)立即執(zhí)行以下工作。

4.3.3.1向所有管理中心在崗人員通報(bào)火情,在運(yùn)行班長、管理中心經(jīng)理未到達(dá)監(jiān)控室前擔(dān)任臨時(shí)現(xiàn)場總指揮,根據(jù)《yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖》及實(shí)際火情向各在崗人員分配應(yīng)急任務(wù)。

4.3.3.2向管理中心經(jīng)理報(bào)告火情。

4.3.3.3打電話'119'向市消防局報(bào)警。

4.3.3.4在監(jiān)控室啟動(dòng)消防風(fēng)機(jī)、防排煙系統(tǒng),通知晶都水泵站啟動(dòng)消防栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)。

4.3.3.5通知電梯值班員將客梯置于頂層后關(guān)閉電源,并指示電梯值班員留守于一樓消防電梯門前待命。

4.3.3.6利用應(yīng)急廣播、警鈴,按照《yk大廈應(yīng)急疏散預(yù)案》疏散大廈人員。

4.3.3.7保持與各崗位人員的聯(lián)系,了解搶救、疏散、滅火工作的最新進(jìn)展情況,及時(shí)向相關(guān)負(fù)責(zé)人匯報(bào),隨時(shí)向各崗位員工發(fā)出新的工作指令。

4.3.3.8接到公司領(lǐng)導(dǎo)的指令后,應(yīng)立即按照指令執(zhí)行。

4.3.4留守配電房運(yùn)行值班員應(yīng)立即執(zhí)行以下工作。

4.3.4.1置一樓消防電梯廳電梯消防開關(guān)于火警位置。

4.3.4.2關(guān)閉空調(diào)機(jī)組、空調(diào)風(fēng)機(jī),切斷火災(zāi)現(xiàn)場電源,保留應(yīng)急照明電源及消防用電。

4.3.4.3啟動(dòng)應(yīng)急發(fā)電機(jī),使發(fā)電機(jī)處于隨時(shí)可投入使用狀態(tài)。

4.3.4.4按照監(jiān)控室發(fā)出的指令進(jìn)行操作,及時(shí)向監(jiān)控室匯報(bào)配電房的運(yùn)行狀況。

4.3.4.5隨時(shí)向監(jiān)控室匯報(bào)消防設(shè)備及應(yīng)急照明的運(yùn)行情況。

4.3.5火災(zāi)事故處理完畢后,值班員應(yīng)做好火警記錄,并配合有關(guān)部門做好火災(zāi)事故調(diào)查。

4.4安管隊(duì)員工作流程

4.4.1接到火警信號(hào)后或接到火情報(bào)告后,安管隊(duì)員應(yīng)立即到達(dá)現(xiàn)場查看,確認(rèn)火警后,按下報(bào)警開關(guān)或利用消防電話向監(jiān)控室報(bào)告火情。

4.4.2隊(duì)長、領(lǐng)班員及巡邏人員接到火情通報(bào)后立即趕往監(jiān)控室配齊防毒面具,并立即趕往火災(zāi)現(xiàn)場,采用消火栓、噴淋或使用滅火器投入滅火工作,動(dòng)作應(yīng)迅速、及時(shí)。

4.4.3兩名大堂值班員一名負(fù)責(zé)召集休息隊(duì)員趕回公司,趕回人員到達(dá)公司后應(yīng)立即到監(jiān)控室接受指令,另一名大堂值班員在大堂阻止無關(guān)人員進(jìn)入大廈,并指引疏散人員向西門或正門撤離。

4.4.4停車場門崗安管員應(yīng)立即阻止無關(guān)車輛(非消防、公安車輛)進(jìn)入停車場,引導(dǎo)車輛駛離停車場,盡量騰空車位、疏通大門前通道,等待消防、公安車輛的進(jìn)入。

4.4.5停車場巡邏安管員應(yīng)立即封鎖大廈地下車庫入口與正大門,阻止無關(guān)人員的進(jìn)入,疏導(dǎo)大廈人員,維護(hù)好公共秩序。

4.4.6地下室值班安管員應(yīng)阻止無關(guān)人員及車輛的進(jìn)入,監(jiān)守崗位,協(xié)助車輛物品的疏導(dǎo)工作。

4.4.7市消防隊(duì)到達(dá)現(xiàn)場后,停車場安管員應(yīng)立即通知管理中心經(jīng)理或直接帶領(lǐng)消防隊(duì)員進(jìn)入監(jiān)控室了解火情,并協(xié)助隊(duì)員開展各項(xiàng)救火工作。

4.5維修工工作流程

4.5.1大廈所有維修人員接到火情通報(bào)后應(yīng)立即停止一切日常維修工作,立即趕到監(jiān)控室配齊防毒面具后,趕到火災(zāi)現(xiàn)場協(xié)同安管隊(duì)員進(jìn)行火災(zāi)現(xiàn)場的搶救與撲滅工作。

4.6管理中心辦公室人員

4.6.1事故發(fā)生后,管理中心辦公室員工應(yīng)及時(shí)趕到監(jiān)控室接受指令,并負(fù)責(zé)以下工作內(nèi)容。

4.6.2負(fù)責(zé)大廈內(nèi)群眾的疏散、物資的疏導(dǎo)工作。

4.6.3保

障器材供應(yīng),協(xié)助、引導(dǎo)市消防隊(duì)工作。

4.6.4協(xié)助運(yùn)行值班員的通訊聯(lián)系工作。

4.6.5完成管理中心經(jīng)理發(fā)出的臨時(shí)工作指令。

4.7滅火器的選用

4.7.1因電器、電器故障短路引起著火,應(yīng)迅速切斷電源,用1211滅火器或其它阻燃材料進(jìn)行撲救。

4.7.2汽油、柴油等著火,用1211滅火器進(jìn)行撲救。

4.7.3液化石油氣等燃?xì)庵?用干粉滅火器進(jìn)行撲救。

4.8火災(zāi)報(bào)警

4.8.1拿起話筒拔'119'號(hào)鍵,直至聽到對方回話。

4.8.2準(zhǔn)確講清起火單位名稱、所在位置,要詳細(xì)講明單位地址。

4.8.3講清起火部位、燃燒物品、火勢大小、火場面積。

4.8.4講清大廈樓高及起火樓層。

4.8.5講清報(bào)警人的姓名、聯(lián)系電話號(hào)碼,以便隨時(shí)聯(lián)系。

4.8.6如需安排接消防車要講清楚接車地點(diǎn)。

4.9消防水槍、水帶操作規(guī)范

4.9.1打開消火栓門,取出水帶、水槍。

4.9.2檢查水帶及接頭是否良好,如有破損嚴(yán)禁使用。

4.9.3向火場方向鋪設(shè)水帶,避免扭折。

4.9.4將水帶靠近消火栓端與消火栓連接,連接時(shí)將連接扣準(zhǔn)確插入滑槽,按順時(shí)針方向擰緊。

4.9.5將水帶另一端與水槍連接(連接程序與4.9.4相同)。

4.9.6連接完畢至少2人握緊水槍1人打開閥門,對準(zhǔn)火場(勿對人,防止高壓水傷人),緩慢打開消火栓閥門至最大,對準(zhǔn)火場根部進(jìn)行滅火。

4.10人員疏散方案

4.10.1當(dāng)火情無法控制,必須疏散大廈人員時(shí),監(jiān)控值班員應(yīng)通過消防廣播引導(dǎo)人員進(jìn)行疏散,并注意以下疏散要點(diǎn)。

4.10.2逃生時(shí)應(yīng)走消防通道(嚴(yán)禁使用電梯),保持鎮(zhèn)定,以防擁擠造成事故。

4.10.3疏散順序:首先為著火層人員,其次是著火層上一層人員,再次為著火層上二層人員,并依次往上,當(dāng)火災(zāi)層以上受火災(zāi)影響的人員全部疏散后,開始依次疏散火災(zāi)層下一層、下二層人員,依次往下。

4.10.4被困人員出門前先以手觸摸門板及把手,感覺熱燙時(shí)切勿開門,應(yīng)打開窗門揮手或其它方法發(fā)出求救信號(hào),等待消防隊(duì)到達(dá)后利用云梯等登高工具進(jìn)行救護(hù),同時(shí)應(yīng)用濕衣服堵住門縫,防止煙霧進(jìn)入。

4.10.5緊急疏散煙霧較大時(shí),要用濕毛巾、衣物等捂住口,避免被煙氣嗆住導(dǎo)致窒息。

4.10.6濃煙彌漫時(shí)應(yīng)沿著緊急疏散標(biāo)志指示的方向,采用最低姿勢沿墻角前進(jìn)(彎腰或爬行前進(jìn)),由首層向大廈以外跑。

4.11yk大廈火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案圖

第12篇 z大廈物業(yè)管理防火組織

大廈物業(yè)管理防火組織

根據(jù)公安部第61號(hào)令及中華人民共和國消防法有關(guān)規(guī)定,本大廈實(shí)行逐級防火責(zé)任制,由各級部門職員負(fù)責(zé)實(shí)施,并以此制定大廈的防火組織架構(gòu),各部門應(yīng)把預(yù)防火災(zāi)作為日常管理工作的一個(gè)重要部分,使防火工作經(jīng)?；⒅贫然?以確保本大廈內(nèi)人員的生命和財(cái)產(chǎn)安全。

本大廈設(shè)四級防火組織,任命三級防火責(zé)任人及消防安全管理人,成立義務(wù)消防隊(duì)。(具體人員名單以當(dāng)時(shí)在職名冊為準(zhǔn))

一級防火責(zé)任人:總經(jīng)理

二級防火責(zé)任人:由公司副總、各部門經(jīng)理、副經(jīng)理、主管擔(dān)任

三級防火責(zé)任人:各部門班長、副班長擔(dān)任

四級防火責(zé)任人:各在崗員工

消防安全管理人:秩序維護(hù)部經(jīng)理

義務(wù)消防隊(duì)隊(duì)長:秩序維護(hù)部經(jīng)理

各級防火責(zé)任人及安全管理人、義務(wù)消防隊(duì)長職責(zé)

一級防火責(zé)任人職責(zé):( 1人)

總經(jīng)理:z

一.貫徹執(zhí)行消防法規(guī),保障大廈消防安全符合規(guī)定,掌握本大廈的消防安全情況;

二.確定逐級消防安全責(zé)任,批準(zhǔn)實(shí)施消防安全制度及保障消防安全的操作規(guī)程;