第1篇 經(jīng)營(yíng)管理科科長(zhǎng)崗位責(zé)任制
第一條在礦長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理科的工作，做好全礦的經(jīng)營(yíng)管理工作。
第二條 負(fù)責(zé)組織編制、修定人事管理制度。
第三條 負(fù)責(zé)組織編制、修定勞動(dòng)工資管理制度。
第四條 負(fù)責(zé)組織編制、修定物資管理制度。
第五條 負(fù)責(zé)組織編制、修定綜合考核管理制度。
第六條 負(fù)責(zé)組織制定人員招聘、解聘計(jì)劃
第七條 負(fù)責(zé)組織制定人力資源配置計(jì)劃
第八條 負(fù)責(zé)同公司及相關(guān)單位進(jìn)行工作協(xié)調(diào)
第九條 負(fù)責(zé)各種資料的審批。
第十條 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)、解決員工關(guān)心的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。
第十一條 負(fù)責(zé)組織本科室員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)
第2篇 物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)管理程序
物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)管理程序
1、目的
本程序明確規(guī)定了本公司與客戶簽定租賃合同和退伙的有關(guān)事宜,以保證滿足客戶的需求。
2、使用范圍
本程序適用于經(jīng)營(yíng)部關(guān)于物業(yè)租賃合同的簽定和退房。
3、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)要素
gb/t19002-iso90024.3 合同評(píng)審
4、相關(guān)文件
4.1cpm-op-006物業(yè)的供電管理
4.2cpm-op-007物業(yè)的供水管理
4.3cpm-op-009物業(yè)的消防管理
4.4cpm-op-017物業(yè)管理費(fèi)用的收取
4.5cpm-op-038物業(yè)裝修管理
5、職責(zé)
5.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)與客戶聯(lián)系,并組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行合同評(píng)審活動(dòng)。
5.2經(jīng)營(yíng)部與客戶簽定租賃合同,并協(xié)調(diào)客戶與其它部門(mén)的關(guān)系。
5.3消防治安部負(fù)責(zé)消防審批及處理消防事項(xiàng)。
5.4物業(yè)管理部及管理處負(fù)責(zé)房產(chǎn)交接及日常服務(wù)。
5.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)各項(xiàng)費(fèi)用的收取和退還押金。
6、實(shí)施程序
6.1房產(chǎn)租賃需求信息的接受
6.1.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)房產(chǎn)租賃需求信息的接受,分兩種方式處理需求信息。
6.1.2客戶來(lái)電咨詢房產(chǎn)情況,由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負(fù)責(zé)接聽(tīng)并向客戶介紹情況,對(duì)需預(yù)租房產(chǎn)的客戶將情況登記在客戶情況登記表中,及時(shí)跟蹤。
6.1.3客戶上門(mén)咨詢房產(chǎn)情況,由房產(chǎn)管理員或經(jīng)理負(fù)責(zé)解答客戶需了解的房產(chǎn)情況,對(duì)認(rèn)為有必要的客戶進(jìn)行登記并跟蹤處理。
6.2住宅房產(chǎn)的租賃
6.2.1經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)向客戶介紹公司情況、房產(chǎn)使用條件、租賃價(jià)格。
6.2.2經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)了解客戶情況,及其具體內(nèi)容證明材料,材料包括:營(yíng)業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關(guān)材料。
6.2.3其它實(shí)施程序參照6.1維修安裝服務(wù)。各管理處負(fù)責(zé)帶客戶實(shí)地看房,并解答客戶提出的有關(guān)管理要求。
6.2.4根據(jù)客戶提出的租賃要求,經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)核實(shí)本公司是否具備能力報(bào)經(jīng)理批準(zhǔn)。
6.2.5經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)與客戶簽訂正式租賃合同,并開(kāi)具收費(fèi)通知單。
6.2.6財(cái)務(wù)部根據(jù)經(jīng)營(yíng)部開(kāi)具的收費(fèi)通知單計(jì)收費(fèi)用。
6.3住宅房產(chǎn)的入伙
6.3.1客戶在租賃合同簽定后,經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)開(kāi)具租房交接單。
6.3.2管理處根據(jù)經(jīng)營(yíng)部開(kāi)具的租房交接單逐項(xiàng)進(jìn)行交接。
6.3.3管理處各項(xiàng)交接完畢后,管理處負(fù)責(zé)人與客戶分別在房屋租賃通知單上簽字。(各管理處應(yīng)根據(jù)具體管理要求,向客戶明確租房管理規(guī)定)
6.3.4管理處交付房屋鑰匙給客戶,收取鑰匙押金并把客戶信息登記輸入電腦,同時(shí)為客戶辦理住宿卡。
6.3.5對(duì)需裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。
6.4商業(yè)辦公和工業(yè)房產(chǎn)的租賃
6.4.1經(jīng)營(yíng)部認(rèn)真向客戶介紹公司情況、房產(chǎn)使用條件、租賃價(jià)格。
6.4.2經(jīng)營(yíng)部向客戶了解其情況,并請(qǐng)其出示具體證明材料,具體材料包括:營(yíng)業(yè)執(zhí)照,身份證明等有關(guān)材料。
6.4.3經(jīng)營(yíng)部會(huì)同管理處帶客戶實(shí)地看房,解答客戶提出的有關(guān)管理要求,并記錄在客戶情況登記表中。
6.4.4經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)解答客戶提出的租賃要求,并商談大致意向。
6.4.5經(jīng)營(yíng)部如認(rèn)為必要,負(fù)責(zé)組織機(jī)電工程部、消防治安部、物業(yè) 管理部進(jìn)行合同評(píng)審,并作記錄,同時(shí)將評(píng)審記錄報(bào)總經(jīng)理、總工程師批準(zhǔn)。
6.4.6經(jīng)營(yíng)部將各部門(mén)提出的問(wèn)題以書(shū)面形式通知客戶,雙方協(xié)商確定后,經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)與客戶簽訂正式租賃合同。
6.4.7財(cái)務(wù)部根據(jù)經(jīng)營(yíng)部開(kāi)具的收費(fèi)通知單計(jì)收費(fèi)用并辦理有關(guān)交接手續(xù)。
6.4.8管理處根據(jù)經(jīng)營(yíng)部開(kāi)具的房屋租賃通知單辦理入伙手續(xù)。
6.5商業(yè)客戶的入伙
6.5.1管理處按上述6.3.2、6.3.3、6.3.4辦理有關(guān)手續(xù)。
6.5.2對(duì)需求裝修的客戶,按程序文件cpm-op-038執(zhí)行。
6.5.3客戶需租用電話時(shí),由經(jīng)營(yíng)部與客戶簽訂電話使用協(xié)議,并開(kāi)具押金收費(fèi)通知單由財(cái)務(wù)部收取押金。經(jīng)理部負(fù)責(zé)辦理電話的開(kāi)通、過(guò)戶、移機(jī)等手續(xù)。
6.6合同修改
6.6.1當(dāng)公司由于特殊情況需要更改合同時(shí),經(jīng)營(yíng)部應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式告知客戶,并達(dá)成一致意見(jiàn),得到客戶書(shū)面確認(rèn)。
6.6.2當(dāng)客戶提出修改時(shí),經(jīng)營(yíng)部應(yīng)及時(shí)組織相關(guān)部門(mén)評(píng)審,以保證公司能力滿足顧客提出的更改,并以書(shū)面形式對(duì)客戶提出的修改進(jìn)行確認(rèn)。
6.6.3合同的更改應(yīng)及時(shí)以書(shū)面形式傳遞到各相關(guān)部門(mén)。
6.7房產(chǎn)的退伙交接
6.7.1客戶提出退房申請(qǐng),經(jīng)營(yíng)部在退房客戶情況登記表進(jìn)行登記。
6.7.2管理處負(fù)責(zé)房產(chǎn)驗(yàn)收交接
6.7.2.1管理處在客戶搬遷清理完畢后,按房屋交接單逐項(xiàng)驗(yàn)收,損壞的項(xiàng)目及時(shí)與客戶提出修復(fù)事宜或費(fèi)用補(bǔ)償。進(jìn)行費(fèi)用補(bǔ)償時(shí),管理處應(yīng)收取費(fèi)用并開(kāi)具相應(yīng)的單據(jù)。
6.7.2.2在較大型的商業(yè)客戶和工業(yè)客戶退房時(shí),由經(jīng)營(yíng)部組織機(jī)電工程部、消防治安部、物業(yè)管理部或沙河管理部聯(lián)合驗(yàn)收,并將驗(yàn)收結(jié)果匯總至管理處,并將驗(yàn)收過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題和處理意見(jiàn)記錄在房產(chǎn)退房交接單備注欄中。
6.7.2.3租用電話的客戶退房時(shí),管理處除負(fù)責(zé)2.1項(xiàng)外,還應(yīng)檢查租賃的電話線路是否可用,并通知經(jīng)營(yíng)部。
6.7.2.4經(jīng)理部負(fù)責(zé)客戶的長(zhǎng)話登記信息及長(zhǎng)話費(fèi)用清單或結(jié)止費(fèi)用多少將信息反饋給經(jīng)營(yíng)部。
6.7.3管理處各項(xiàng)驗(yàn)收無(wú)誤后,管理處驗(yàn)收人與客戶分別在房屋交接單簽字,管理處應(yīng)復(fù)寫(xiě)一份存檔并通知經(jīng)營(yíng)部房屋驗(yàn)收完畢。
6.7.4經(jīng)營(yíng)部負(fù)責(zé)計(jì)算客戶的房屋交接單上的結(jié)止水電費(fèi)、押金、租金并開(kāi)具通知單與發(fā)票,通知財(cái)務(wù)部辦理費(fèi)用的結(jié)算。
6.7.5財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)客戶的結(jié)止水電費(fèi)、押金、租金的收取與退還。
7記錄
7.1租賃合同
7.2客戶情況登記表
7.3房產(chǎn)租賃通知單
7.4合同評(píng)審記錄
7.5房產(chǎn)退房交接單
7.6退房客戶情況登記表
第3篇 購(gòu)物廣場(chǎng)商戶經(jīng)營(yíng)管理
購(gòu)物中心商戶經(jīng)營(yíng)管理
一、經(jīng)營(yíng)渠道管理
1、目的:通過(guò)對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)渠道了解,掌握商戶的經(jīng)營(yíng)實(shí)力與競(jìng)爭(zhēng)能力,以確保商戶在商場(chǎng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
2、適應(yīng)范圍:在營(yíng)的商戶及潛在需求商戶
3、工作要求:
1)商戶經(jīng)營(yíng)商品代理屬性的了解:
①經(jīng)銷(xiāo)商
②專(zhuān)賣(mài)店
③代理商
④總代理
⑤廠商直營(yíng)商
2)商戶經(jīng)營(yíng)商品開(kāi)店的屬性了解
①、進(jìn)入百貨商場(chǎng)
②、開(kāi)專(zhuān)賣(mài)店
③、開(kāi)直營(yíng)店
3)商戶經(jīng)營(yíng)的商品開(kāi)店規(guī)模了解
①、50
第4篇 藥店經(jīng)營(yíng)管理技巧
藥店經(jīng)營(yíng)管理技巧
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,藥店行業(yè)也迅速發(fā)展。國(guó)內(nèi)的醫(yī)藥行業(yè)如果想與國(guó)際接軌的話,應(yīng)該在哪方面有所變動(dòng)呢在經(jīng)營(yíng)管理的技巧上應(yīng)該有哪些呢
技巧一:創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)
進(jìn)入21世紀(jì),科學(xué)管理,創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)是加強(qiáng)店管理的新要求,也是提高藥店管理水平的標(biāo)準(zhǔn)。
經(jīng)營(yíng)管理者要提高自身綜合素質(zhì),努力學(xué)習(xí)不實(shí)踐,在實(shí)踐中使科學(xué)思維得到提煉和升華。創(chuàng)新推動(dòng)藥店經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)步取之不竭的動(dòng)力和源泉。如今,藥店經(jīng)營(yíng)管理處處存在著創(chuàng)新機(jī)遇,藥店經(jīng)營(yíng)管理不能墨守成規(guī),若如此,管理就會(huì)走入死胡同。
技巧二:管理細(xì)化
體制、管理藝術(shù)性和社會(huì)支持等都是提高經(jīng)營(yíng)管理的重要方面。從事經(jīng)營(yíng)管理的人員應(yīng)引起重視,全面把握,不能放松:
首先,獲得gsp認(rèn)證是實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)管理升級(jí)的保證。
gsp是醫(yī)藥經(jīng)營(yíng)企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范,是國(guó)家規(guī)定醫(yī)藥經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須達(dá)到的相關(guān)要求和標(biāo)準(zhǔn)。藥店從進(jìn)貨、質(zhì)檢、柜臺(tái)展示、藥品擺放、價(jià)格管理、財(cái)務(wù)核算、顧客服務(wù)、藥品銷(xiāo)售等具備進(jìn)、銷(xiāo)、存等一套經(jīng)營(yíng)管理程序,這一套經(jīng)營(yíng)管理程序須有完善的管理制度。只有完善的管理體制才能確保藥店管理上水平、上檔次。
其次,管理的藝術(shù)性是提高管理水平的重要手段。
經(jīng)營(yíng)管理是講究藝術(shù)性的,不是盲目和照本宣科。21世紀(jì)充滿競(jìng)爭(zhēng)和挑戰(zhàn),加強(qiáng)藥店管理更注重藝術(shù)性,藥店不再是靠降價(jià)獲利,而是靠過(guò)硬的管理。管理又是依靠管理者的管理藝術(shù),按照管理的法則,充分調(diào)動(dòng)全體員工的積極性和創(chuàng)造性,促進(jìn)經(jīng)營(yíng)。
再次,爭(zhēng)取社會(huì)支持是藥店發(fā)展的必要保障。
藥店雖小但與社會(huì)聯(lián)系密切,藥監(jiān)、工商、城管、衛(wèi)生等多方面都與之有關(guān)系。加強(qiáng)與外界的溝通與合作是藥店發(fā)展的重要條件,否則難以存在下去。因此積極爭(zhēng)取社會(huì)各方面的支持,創(chuàng)造良好的外部環(huán)境,對(duì)藥店發(fā)展有著極為重要的意義。
技巧三:質(zhì)量為上
衡量一個(gè)藥店管理水平的高低,藥品質(zhì)量的好與壞是重要標(biāo)準(zhǔn)。加強(qiáng)藥品質(zhì)量管理要嚴(yán)格按照gsp管理要求進(jìn)行。健全的管理制度是從進(jìn)貨到銷(xiāo)售一條龍管理。對(duì)存在的質(zhì)量問(wèn)題,要引起足夠重視,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即整改,杜絕有質(zhì)量問(wèn)題的商品銷(xiāo)售。
技巧四:高新技術(shù)
本世紀(jì)是知識(shí)、技術(shù)的時(shí)代。醫(yī)藥零售經(jīng)營(yíng)正向規(guī)范化、現(xiàn)代化、連鎖化發(fā)展,高新技術(shù)的應(yīng)用,使管理方式和手段日新月異,對(duì)推動(dòng)藥店管理進(jìn)步有重要作用。醫(yī)藥管理軟件的開(kāi)發(fā)對(duì)加強(qiáng)連鎖經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)化管理、現(xiàn)代化管理發(fā)揮著積極作用?，F(xiàn)代技術(shù)成為連鎖經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)程管理、網(wǎng)上購(gòu)物不可或缺的管理手段。藥店管理必須與現(xiàn)代技術(shù)相結(jié)合,否則將會(huì)落后于時(shí)代。
第5篇 老城火鍋改善經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告
老城門(mén)火鍋改善經(jīng)營(yíng)管理報(bào)告
在總公司王總及董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下,率領(lǐng)酒店全體員工完成總公司制定的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)、管理指標(biāo),共同提高酒店的服務(wù)質(zhì)量、管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。確立酒店的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)方針,制定酒店的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo),并指揮實(shí)施。
一,老城門(mén)火鍋?zhàn)栽嚑I(yíng)業(yè)業(yè)以來(lái),受諸方面因素影響,經(jīng)營(yíng)情況不容樂(lè)觀,制定20**年度發(fā)展規(guī)劃及經(jīng)營(yíng)方針即是圍繞著改善經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行的,20**年后半年基本確定酒店以中高檔餐、烤鴨、火鍋三大營(yíng)業(yè)點(diǎn)為重點(diǎn),加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo),細(xì)化服務(wù),提高出品,從而提高酒店整體盈利能力為酒店基本經(jīng)營(yíng)方針。為推動(dòng)銷(xiāo)售,帶動(dòng)消費(fèi),我在經(jīng)營(yíng)方面主要采取以下措施保證經(jīng)營(yíng)持續(xù)增長(zhǎng):
1、對(duì)用餐客人增設(shè)了午餐8.8折,晚餐送餐圈的優(yōu)惠活動(dòng),并開(kāi)始以積分形式激勵(lì)客戶.以后的銷(xiāo)售辦法略.
2、針對(duì)本年度后期的各類(lèi)宴席制訂營(yíng)銷(xiāo)方案。
3、把餐廳定位成中高檔餐廳,細(xì)化服務(wù),加強(qiáng)出品。
4, 在出品方面加強(qiáng)出菜速度,菜品標(biāo)準(zhǔn)化[要適合當(dāng)?shù)厝丝谖禲,程序化,立即制訂標(biāo)準(zhǔn)食譜卡,量化管理.
5、酒店前期經(jīng)營(yíng)未達(dá)目標(biāo),主要原因?yàn)榛疱伿杖攵ㄎ慌c計(jì)劃相距過(guò)遠(yuǎn)。我建議將烤鴨系列改為中高檔定位,這意味著我們擺脫現(xiàn)在的束縛,輕裝上陣,扭虧目標(biāo)指日可待。
6、指導(dǎo)制定策劃中西方節(jié)日活動(dòng),實(shí)現(xiàn)創(chuàng)收高峰。
二、主持制定和完善酒店各項(xiàng)規(guī)章制度,建立健全內(nèi)部組織系統(tǒng),協(xié)調(diào)各部門(mén)關(guān)系,建立內(nèi)部合理而有效的運(yùn)行機(jī)制。為使酒店的日常運(yùn)作逐步納入到工作有計(jì)劃、有指導(dǎo)、有跟蹤、有總結(jié)的管理系統(tǒng)中去,有效地將計(jì)劃性工作和應(yīng)急性工作密切結(jié)合起來(lái),建立明確的工作目標(biāo),要求各部門(mén)建立計(jì)劃性的工作制度,通過(guò)每月總結(jié)、計(jì)劃,對(duì)各項(xiàng)工作有計(jì)劃、有落實(shí),按計(jì)劃步驟予以實(shí)施。建立每月工作匯報(bào)制度,通過(guò)對(duì)工作的完成情況,對(duì)各部門(mén)負(fù)責(zé)人予以考評(píng)。酒店成立之初,各項(xiàng)制度未健全完善,制度的完善及各項(xiàng)工作程序的確立需在長(zhǎng)期大量的實(shí)踐中方能逐步完成。因此,制度的建立也是一項(xiàng)長(zhǎng)期復(fù)雜的工作。
在目標(biāo)考核方面,一方面按照已出臺(tái)的考核實(shí)施辦法進(jìn)行考核,另一方面每月每季度召開(kāi)上月/季度工作總結(jié)會(huì),針對(duì)制定的工作計(jì)劃,總結(jié)實(shí)際實(shí)施進(jìn)度,提出需解決的問(wèn)題,使各項(xiàng)工作落實(shí)到人,也以此作為對(duì)各部考核的依據(jù)。
三、研究并掌握市場(chǎng)的變化和發(fā)展情況,制定市場(chǎng)拓展及價(jià)格體系,適時(shí)提出階段性工作重點(diǎn),并指揮實(shí)施。市場(chǎng)的變化與酒店的發(fā)展息息相關(guān),正是基于此緊扣市場(chǎng)脈博,及時(shí)提出各階段工作重點(diǎn):
11月
a:在總公司批準(zhǔn)開(kāi)烤鴨系列下,迅速開(kāi)展籌備籌建工作,建冷庫(kù)及烤鴨房.制訂招聘計(jì)劃,10日前在華商報(bào)打廣告招聘.在人員的招聘上,為確保各項(xiàng)工作高效進(jìn)行,節(jié)約控制人力成本,我采取分步有序,逐步到位的辦法進(jìn)行人員的招聘。對(duì)于職位缺口較大的部門(mén),采取多種的招聘方法來(lái)盡快補(bǔ)足,除了人才市場(chǎng)招聘、勞動(dòng)力市場(chǎng)招聘外,還通過(guò)網(wǎng)上發(fā)布招聘信息,請(qǐng)勞動(dòng)職業(yè)介紹所幫忙發(fā)布信息和推薦人員,通過(guò)勞動(dòng)局關(guān)系和同行協(xié)助尋找和推薦酒店所需的人才等方式.
b:迅速制訂員工abc級(jí)工資制度,勞保方案.獎(jiǎng)勵(lì)措施,結(jié)合酒店特點(diǎn)搭建組織架構(gòu),制定人員工資標(biāo)準(zhǔn)體系。
c:與各類(lèi)供貨商聯(lián)系增加新品種.
d:完善硬件設(shè)施,找一家設(shè)計(jì)公司制作店內(nèi)店外pop宣傳. 媒體宣傳.
e:完善酒店部門(mén)崗位職責(zé)修訂,起草酒店各部門(mén)工作程序,開(kāi)展烤鴨系列營(yíng)業(yè)籌備工作,完善對(duì)包間的布置。
f:續(xù)聘優(yōu)秀營(yíng)銷(xiāo)人員,組織營(yíng)銷(xiāo)人員進(jìn)行鉆石卡、優(yōu)惠卡的銷(xiāo)售,策劃各類(lèi)節(jié)日活動(dòng)。
j:重組餐廳人員編制,調(diào)整餐廳組織架構(gòu)。確立人員編制、架構(gòu),分步有序進(jìn)行人員招聘,保證人員儲(chǔ)備.
h:加強(qiáng)人員培訓(xùn).為了能夠跟上酒店進(jìn)行烤鴨系列正式營(yíng)業(yè)時(shí)新入店員工的培訓(xùn),本人著手開(kāi)展培訓(xùn)課,對(duì)所有已入店員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),培訓(xùn)內(nèi)容涉及:酒店軟件和硬件的介紹、酒店的儀容儀表規(guī)范、禮貌禮儀的重要性、酒店英文、個(gè)人素養(yǎng)、職業(yè)道德、消防安全知識(shí)及全員銷(xiāo)售技巧等,不僅從全方位加強(qiáng)員工對(duì)酒店的認(rèn)識(shí)和拓展知識(shí)面,也大大提高員工的工作積極性。
12月
a:制定2008年商務(wù)散客、協(xié)議單位、簽單單位、旅行社價(jià)格及合約版本。
b:制定餐廳的工作流程及獎(jiǎng)罰制度。制定**會(huì)員卡章程。
c:策劃節(jié)日活動(dòng)及推廣工作,加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理,制定倉(cāng)庫(kù)管理制度,實(shí)行財(cái)務(wù)與服務(wù)中心分開(kāi)管理。
e:狠抓營(yíng)銷(xiāo)工作,落實(shí)酒店?duì)I銷(xiāo)計(jì)劃,做好營(yíng)銷(xiāo)任務(wù)分配。
f: 為節(jié)能降耗,制定秋冬季節(jié)中央空調(diào)開(kāi)放時(shí)間。
明年1月
a:做好元旦黃金周的接待工作,及時(shí)調(diào)整菜價(jià),提高營(yíng)業(yè)收入。
b:對(duì)酒店進(jìn)行全面布置與策劃,基本達(dá)到預(yù)期效果。
c:根據(jù)季度轉(zhuǎn)變調(diào)整火鍋區(qū),烤鴨區(qū)優(yōu)惠政策,減少贈(zèng)送,完善烤鴨區(qū)的服務(wù)功能。
四、負(fù)責(zé)中層以上管理人員的培養(yǎng)和使用,督導(dǎo)酒店的培訓(xùn)工作。酒店中層管理人員為酒店的中堅(jiān)力量,培養(yǎng)酒店自己的優(yōu)秀人才,需要一個(gè)和諧的工作環(huán)境和對(duì)優(yōu)秀人才能力的肯定,人格的尊重。目前我采用用人的原則為量才適用,讓賢者居上,能者居中,智者居側(cè),充分發(fā)揮人才的主觀能動(dòng)性,本著對(duì)下屬負(fù)責(zé)的態(tài)度,加強(qiáng)監(jiān)督,加強(qiáng)約束,加強(qiáng)管理。培訓(xùn)工作對(duì)于酒店適應(yīng)環(huán)境的變化、滿足市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的需要、滿足員工自身發(fā)展的需要以及提升酒店的效益都具有十分重要的意義。通過(guò)培訓(xùn)可以提高員工的技能和綜合素質(zhì),從而提高其工作質(zhì)量和效率,減少失誤,降低成本,提高客戶滿意度;員工更高層次地理解和掌握所從事的工作,增強(qiáng)工作信心。酒店初步建立統(tǒng)一的培訓(xùn)體系,人力資源部加強(qiáng)對(duì)基礎(chǔ)培訓(xùn)師的能力指導(dǎo)訓(xùn)練,集中組織“培訓(xùn)技能實(shí)踐課程”和一些基礎(chǔ)的管理知識(shí)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)課程。加大培訓(xùn)考試的力度,為將來(lái)實(shí)行各崗位轉(zhuǎn)正、調(diào)職、晉升等考核打下基礎(chǔ)。
五、發(fā)動(dòng)廣大員工群策群力,搞好民主管理工作;關(guān)心員工生活,不斷改善員工的工作、生活條件。
1、設(shè)立總經(jīng)理信箱,建立起員工與總經(jīng)理溝通的渠道.并逐漸建立一條快捷有效的員工與總經(jīng)理溝通的渠道。 2、根據(jù)已有條件盡可能開(kāi)展員工文化活動(dòng),分部門(mén)組織員工活動(dòng)、召開(kāi)員工茶話會(huì)等,增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。每月召開(kāi)員工生日會(huì),以大家庭的形式為當(dāng)月生日員工慶賀,給予誠(chéng)心的祝福,增強(qiáng)員工的歸屬感。
3、定期編制出版酒店內(nèi)刊《員工之窗》,按月更新員工宣傳櫥窗,建立酒店與員工溝通的橋梁。
六、規(guī)范管理,完成建章立制,實(shí)現(xiàn)辦公電子化制定一套比較完整的管理制度、崗位責(zé)任制以及操作流程。全面完成酒店的標(biāo)準(zhǔn)成本菜單核算。全面清查酒店資產(chǎn),建立一套完整的資產(chǎn)實(shí)物臺(tái)帳及制度,保證酒店資產(chǎn)的安全。完成財(cái)務(wù)后臺(tái)電腦軟件的初始化工作,保證電腦建帳使
用的穩(wěn)定性。
七、確立市場(chǎng)定位,加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)推廣,開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)查,提高酒店知名度,隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的建設(shè),各企業(yè)逐步完善與增多,并陸續(xù)有品牌企業(yè)進(jìn)駐。根據(jù)本酒店情況,確定酒店的市場(chǎng)定位為中高檔酒店,客源定位為大中型企業(yè)、政要客人、本地公司及小區(qū)住戶等層次與消費(fèi)能力高的群體。為做到“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”酒店組織營(yíng)銷(xiāo)人員開(kāi)展對(duì)周邊區(qū)域的市場(chǎng)調(diào)查、上門(mén)拜訪與洽談溝通,對(duì)本區(qū)域內(nèi)高級(jí)寫(xiě)字樓及各家國(guó)際旅行社與網(wǎng)絡(luò)訂餐中心商談合作。
第6篇 試論建筑施工企業(yè)如何加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理
隨著改革開(kāi)放的不斷深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步規(guī)范和不斷完善，環(huán)境的不斷變化和競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，建筑施工企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。施工企業(yè)如何能在強(qiáng)手如林、競(jìng)爭(zhēng)激烈的社會(huì)中生存。那就要看施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)者和施工項(xiàng)目管理者的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng)不強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性認(rèn)識(shí)足不足。有的施工組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)方案等文件中有一些風(fēng)險(xiǎn)控制措施，但僅限于一些工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全等方面，缺乏系統(tǒng)性。因此，加強(qiáng)施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)提高施工企業(yè)抵御經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，促使施工企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中穩(wěn)步、健康發(fā)展具有十分重要的意義。
1 施工企業(yè)常見(jiàn)的幾種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
施工企業(yè)與其他行業(yè)相比，具有周期性長(zhǎng)、規(guī)模大、投資多、產(chǎn)品多樣性和流動(dòng)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了其風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式不同于其他行業(yè)，而且其存在方式也貫穿于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程。施工企業(yè)常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要有投標(biāo)報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、合同履約風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、物資漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、結(jié)算訴訟風(fēng)險(xiǎn)等幾種。
1.1 投標(biāo)報(bào)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)
施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)主要是承攬任務(wù)、參與工程項(xiàng)目的投標(biāo)。在目前建筑市場(chǎng)“僧多肉少”、競(jìng)爭(zhēng)不規(guī)范的情況下，往往迫使建筑施工企業(yè)必須低價(jià)中標(biāo)，而低價(jià)中標(biāo)中蘊(yùn)含著很大的施工風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)在投標(biāo)成本和投標(biāo)回報(bào)上，以及標(biāo)價(jià)盈利空間的不確定性上。
1.2 合同履約風(fēng)險(xiǎn)
施工企業(yè)與工程發(fā)包方簽訂的合同因類(lèi)型選擇不同、合同條款遺漏、責(zé)任義務(wù)不清、簽證索賠不明確等原因，形成項(xiàng)目施工中的合同履約風(fēng)險(xiǎn)，主要體現(xiàn)在合同實(shí)施中的不確定性。
1.3 現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
施工工藝是否合理、技術(shù)方案是否可行、采用的新技術(shù)是否已成熟掌握，工期、質(zhì)量、安全、成本控制的施工措施是否得當(dāng)，這些構(gòu)成了項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。
1.4 物資供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)
物資漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)由于工程項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，時(shí)間長(zhǎng)，投資數(shù)額大，建筑材料受市場(chǎng)需求和宏觀經(jīng)濟(jì)變化的影響。
2 如何加強(qiáng)施工企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的管理
身處風(fēng)險(xiǎn)叢林的施工企業(yè)，如何有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理減少風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的各種損失，是確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)健康安全發(fā)展的重要保證。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)要切實(shí)樹(shù)立強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和危機(jī)防范意識(shí)，在順境中要居安思危、未雨綢繆，在逆境中要居險(xiǎn)思變、運(yùn)籌帷幄，做到風(fēng)險(xiǎn)分析要超前、風(fēng)險(xiǎn)決策要慎重、風(fēng)險(xiǎn)防范要科學(xué)。對(duì)施工企業(yè)存在的主要風(fēng)險(xiǎn)，我們通過(guò)以下措施來(lái)加強(qiáng)管理。
2.1 搞好基礎(chǔ)工作，理性分析決策，防范經(jīng)營(yíng)投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)。
施工企業(yè)應(yīng)認(rèn)真做好前期調(diào)研，全方位、多渠道地掌握工程發(fā)包方及其項(xiàng)目的有關(guān)資金、立項(xiàng)、審批、招標(biāo)等情況，遠(yuǎn)離可能造成相當(dāng)大的損失或應(yīng)用其他對(duì)策的代價(jià)昂貴，得不償失的工程項(xiàng)目，同時(shí)要做好政策研究，吃透國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)政策，避免工程項(xiàng)目受政策風(fēng)險(xiǎn)的波及與影響。取得招標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)深入研究和分析，正確理解招標(biāo)文件，吃透發(fā)包商意圖及要求。全面分析投標(biāo)人須知，詳細(xì)審查圖紙，復(fù)核工程量，分析合同文本，研究招標(biāo)策略，在投標(biāo)承諾前做到心中有數(shù)，留有余地，提出兌現(xiàn)承諾的應(yīng)對(duì)辦法。
2.2 嚴(yán)防合同履約風(fēng)險(xiǎn)建立合同評(píng)審制度，完善企業(yè)合同管理。
嚴(yán)格合同評(píng)審、靈活談判技巧、防范合同履約風(fēng)險(xiǎn)。首先合同簽訂前，必須熟悉和掌握國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，做好招標(biāo)文件和合同評(píng)審，認(rèn)真研讀條款，分析合同文本，盡力排除風(fēng)險(xiǎn)因素。然后通過(guò)靈活多變的合同談判方式，對(duì)條款進(jìn)行拾遺補(bǔ)缺，特別是對(duì)付款方式和索賠進(jìn)行約定，以防止商業(yè)陷阱。在談判中要沉著應(yīng)對(duì)、處處設(shè)防，做到心中有數(shù)、取舍有度，安全走出合同談判的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)。最后以合同為武器，當(dāng)工程進(jìn)度款被拖欠或工程竣工后結(jié)算久拖不決時(shí)，要充分運(yùn)用《合同法》及時(shí)向發(fā)包商發(fā)出書(shū)面催告通知，依法采取工程留置權(quán)，并爭(zhēng)取首先提出優(yōu)先受償?shù)闹鲝?，防止工程交工或交出后被?dòng)起訴。
2.3追求過(guò)程精品，強(qiáng)化項(xiàng)目管理，防范現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
在生產(chǎn)組織和現(xiàn)場(chǎng)管理過(guò)程中，企業(yè)管理水平的高低直接反映抵御風(fēng)險(xiǎn)能力的大小。把工程項(xiàng)目作為企業(yè)效益的源頭，作為管理的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。項(xiàng)目部要把質(zhì)量、安全、工期責(zé)任指標(biāo)分解落實(shí)到每個(gè)人，大力開(kāi)展標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)，堅(jiān)持動(dòng)態(tài)管理、節(jié)點(diǎn)考核，以一次成優(yōu)確保全面創(chuàng)優(yōu)，從而有效規(guī)避對(duì)業(yè)主承諾的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);再者，要選準(zhǔn)適合企業(yè)實(shí)際的核心技術(shù)作為培育對(duì)象，使之發(fā)揮持續(xù)推動(dòng)企業(yè)技術(shù)進(jìn)步、提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的作用。最后，要把項(xiàng)目管理效益最大化作為成本控制的目標(biāo)，強(qiáng)化檢查控制，消滅虧損項(xiàng)目，避免低價(jià)中標(biāo)帶來(lái)的效益風(fēng)險(xiǎn)。
2.4 強(qiáng)化采購(gòu)招標(biāo)，嚴(yán)格采購(gòu)管理，防范物資采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。
要想防范物資采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，一是要建立合格供應(yīng)商名單，依法簽訂供貨合同。二是實(shí)行陽(yáng)光采購(gòu)，進(jìn)行內(nèi)部公開(kāi)招標(biāo)，貨比三家，在保證質(zhì)量的同時(shí)，確保降低材料采購(gòu)成本。三是對(duì)發(fā)包商指定的供貨商要依法收取合理的工程配合費(fèi)，明確付款方式，堅(jiān)決制止發(fā)包商直接向分包方付款的現(xiàn)象，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;對(duì)于大宗材料，一定要在合同中約定按市場(chǎng)價(jià)取費(fèi)，爭(zhēng)取發(fā)包商簽認(rèn)。
總之，經(jīng)營(yíng)與風(fēng)險(xiǎn)是相伴相生的，同時(shí)，高風(fēng)險(xiǎn)又是與高利潤(rùn)緊密聯(lián)系的。面對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中形形色色的風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，施工企業(yè)要緊緊把握主動(dòng)權(quán)，從完善內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理機(jī)制入手，努力協(xié)調(diào)好自身與市場(chǎng)、社會(huì)和環(huán)境的復(fù)雜關(guān)系，才能保證企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)白熱化的風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)中，實(shí)現(xiàn)安全、健康和穩(wěn)步的發(fā)展。
第7篇 商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃建議
商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)劃建議
(一)商場(chǎng)內(nèi)多角度區(qū)位配置原則基本原則是將店面,開(kāi)設(shè)于步行交通量最大的動(dòng)線上。并使該動(dòng)線集中于某些通路,并形成回路。為讓消費(fèi)者建立方向感與整體場(chǎng)所感,主要通道應(yīng)經(jīng)過(guò)中心地區(qū)。
1、目的性吸引人潮屬于目的性專(zhuān)門(mén)商品與服務(wù)商店,均會(huì)吸引消費(fèi)者前來(lái)。將其人潮導(dǎo)引到其他商店,會(huì)增加人潮分享的營(yíng)業(yè)額。
2、主力商店吸引人潮將主力品牌店放置在中心位置或是端點(diǎn),使其成為相互對(duì)應(yīng)的吸引點(diǎn)。主要有以下四種組合,詳見(jiàn)下表, 需完成大型批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)務(wù)手冊(cè)。 因此,我們認(rèn)為四核心配置會(huì)較好的適應(yīng)天匯城的布場(chǎng)需求,特別是四個(gè)角落的布局,一定要具有國(guó)外品牌的帶動(dòng)性才會(huì)使整個(gè)場(chǎng)更有核心價(jià)值。例如:韓、臺(tái)、香港、日本等特色區(qū),就非常符合四個(gè)核心的配置,使整個(gè)場(chǎng)客流能形成有效的穿梭,達(dá)到間間都是臨街旺鋪。
3、入口避開(kāi)批發(fā)市場(chǎng)人流采購(gòu)動(dòng)線服務(wù)的出入口應(yīng)設(shè)在建筑物邊緣,并與采購(gòu)者的動(dòng)線避開(kāi),天匯城的兩邊與中間主出入口規(guī)劃完全符合批發(fā)市場(chǎng)人流動(dòng)線。
4、同類(lèi)商品規(guī)劃比較同類(lèi)商品設(shè)置一處,以利顧客比較選擇。我們當(dāng)前應(yīng)該盡快完成經(jīng)營(yíng)商品的種類(lèi),并進(jìn)一步細(xì)分。
5、營(yíng)業(yè)時(shí)間集中一致?tīng)I(yíng)業(yè)時(shí)間需作明確的規(guī)定,方便管理與發(fā)揮聚集效果。例如,對(duì)營(yíng)業(yè)時(shí)間作明細(xì),便于統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,同時(shí)還應(yīng)該規(guī)定出入貨時(shí)間,把人車(chē)分流,人貨分流統(tǒng)籌起來(lái)。
6、動(dòng)線交匯休息點(diǎn)便利店鋪,餐飲等服務(wù)性的商鋪,可分布設(shè)置于人行動(dòng)線的交匯點(diǎn)上。
7、目的型可獨(dú)立設(shè)置餐飲、銀行、物流公司等目的型店,可獨(dú)立設(shè)置,由停車(chē)場(chǎng)直接到達(dá)。
8、細(xì)部動(dòng)線規(guī)劃注意人行步道的配置,入口、公車(chē)站、樓梯、電梯及電扶梯等的細(xì)節(jié)規(guī)劃。
另外若以商店類(lèi)別可將其配置原則說(shuō)明如下:
1、服務(wù)性商店如便利商店、自助郵局等,為了使24小時(shí)服務(wù),可考慮設(shè)雙門(mén)。一般消費(fèi)者比較會(huì)自動(dòng)找上門(mén),所以位置可以較不顯眼、店面較小,租金較便宜。
2、餐廳非常重要的店,將其散置于批發(fā)市場(chǎng),并位于主要區(qū)域內(nèi),占所有面積5%。
3、相關(guān)機(jī)構(gòu)如管理處、行業(yè)協(xié)會(huì)、培訓(xùn)室、咨詢中心及工商稅務(wù)等機(jī)構(gòu)盡可能設(shè)置在地下三層,便于形成人流的分流,增加穿梭,聚集人氣。
4、其他如路邊咖啡座、自動(dòng)販賣(mài)機(jī)、寄物柜、電話等,均要設(shè)置。
(二)租賃合約管理批發(fā)市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng),假如以一件事情來(lái)完全表達(dá),那可以用“契約管理”來(lái)代表。因?yàn)橄M(fèi)者所得到的購(gòu)物滿足,都是批發(fā)市場(chǎng)與承租商用租賃合約所完成。批發(fā)市場(chǎng)提供硬體環(huán)境,商品由承租商販?zhǔn)邸Ｕw規(guī)劃階段的理想目標(biāo),需要透過(guò)租賃招商的努力將批發(fā)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)興建階段,轉(zhuǎn)變?yōu)榕阆嘟Y(jié)合的經(jīng)營(yíng)實(shí)際運(yùn)作階段。此種轉(zhuǎn)換過(guò)程的成功與否,嚴(yán)重影響經(jīng)營(yíng)績(jī)效。企劃開(kāi)發(fā)階段所實(shí)施的調(diào)查、分析與研究判斷,此時(shí)都會(huì)受到最嚴(yán)厲的驗(yàn)證。即使商圈潛在消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)已清楚掌控,品牌批零組合也充分配合精心設(shè)計(jì)的策略定位,但是招商與租賃合約管理不善,最后結(jié)局必定乏善可陳。
批發(fā)市場(chǎng)實(shí)際的租賃特殊狀況一定不少,下面僅以了解的批發(fā)市場(chǎng)談及相關(guān)課題,擇要提出如下:
1、設(shè)立距離限制為限制批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)商,在離批發(fā)市場(chǎng)一定距離內(nèi)不可以另外設(shè)立分店,其效果即不競(jìng)爭(zhēng)條款中規(guī)定,防止承租商分散,影響整個(gè)品牌經(jīng)營(yíng)管理。但是另一方面,主力品牌商店也會(huì)要求業(yè)主在同一批發(fā)市場(chǎng)中,不得再有與其相同性質(zhì)商品的代理或冒牌商家進(jìn)駐,以保障其專(zhuān)賣(mài)權(quán),避免顧客排擠或是市場(chǎng)排擠的結(jié)果。不過(guò)批發(fā)市場(chǎng)本身必須思考自我定位問(wèn)題,否則主力品牌商店的利益并不等于批發(fā)市場(chǎng)的利益。整體商品的選擇性因而受到負(fù)面影響,批發(fā)市場(chǎng)可能就得不償失。
2、使用條款在批發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)域,使用條款系限制商店所能販賣(mài)的商品種類(lèi)與項(xiàng)目。其重要性如下:(1)控制可以管制批發(fā)市場(chǎng)中商品販?zhǔn)鄯N類(lèi),保障成功承租業(yè)者,不受他人仿冒的侵害。(2)分租保護(hù)進(jìn)一步限制分租人,需限定在與原承租商店議定的批售范圍。(3)限定商品比例限制主要品牌與次要品牌的比例。批發(fā)市場(chǎng)已經(jīng)規(guī)劃完成的商店組合,是基于當(dāng)初與承租商店議定的商品范圍。當(dāng)開(kāi)幕后,承租商任意變換或模仿他人的商品經(jīng)售,均將破壞原來(lái)的商品組合。批發(fā)市場(chǎng)整體的形象與傳遞價(jià)值均將改變與失控,此種狀況將導(dǎo)致嚴(yán)重后果,在合約正式協(xié)議時(shí)應(yīng)慎重議定。
3、營(yíng)業(yè)表現(xiàn)要求系批發(fā)市場(chǎng)與承租商店約定一定期限內(nèi)達(dá)到預(yù)定營(yíng)業(yè)額,作為下列事件處理的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn):(1)續(xù)約(renewal)承租商營(yíng)業(yè)額需達(dá)到一定的銷(xiāo)額售及品牌信用度,才具續(xù)約資格。(2)取消合約(canceling after year/perfomance)為雙方條款,在一定日期后無(wú)法達(dá)到所預(yù)期的營(yíng)業(yè)額,且影響承租商聲譽(yù),均可依約提出。(3)增加基本租金(increaseing minimum rent)當(dāng)承租商店在預(yù)期時(shí)間內(nèi),如遇國(guó)家利率調(diào)整,本場(chǎng)有權(quán)要求增加租金額度。(4)重新裝修(remodeling requirement)經(jīng)過(guò)一定年限的經(jīng)營(yíng)后,批發(fā)市場(chǎng)要求承租商店依約范圍重新裝修。
4、營(yíng)業(yè)時(shí)間批發(fā)市場(chǎng)整體的營(yíng)業(yè)時(shí)間需持續(xù)且一致,否則將使顧客忠誠(chéng)度受到傷害。營(yíng)業(yè)時(shí)間是不容妥協(xié)的租約條款。
5、遷移條款系賦予批發(fā)市場(chǎng)將承租商店,由批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)一處移至另一處的權(quán)利。通常遷移后的位置雙方都要接受。
6、市場(chǎng)行銷(xiāo)基金為了整體批發(fā)市場(chǎng)建立行銷(xiāo)機(jī)制,以承租戶分?jǐn)偝闪⒒鸬姆绞?委托專(zhuān)業(yè)行銷(xiāo)人員全權(quán)運(yùn)作,由批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管委會(huì)決議,對(duì)整個(gè)天匯城項(xiàng)目推廣負(fù)責(zé)。 7、轉(zhuǎn)租和分租(assignment and subletting)轉(zhuǎn)租系將原有與批發(fā)市場(chǎng)的權(quán)利義務(wù),完全轉(zhuǎn)給新的承租戶。新的承租戶對(duì)業(yè)主負(fù)全責(zé),但原承租戶亦負(fù)履行的連帶義務(wù)。分租行為不牽涉到業(yè)主,僅與原承租人有關(guān)。一般租賃合約中,均注明不得轉(zhuǎn)租與分租,除非業(yè)主同意。
(三)租賃模式在前期策劃就應(yīng)確定經(jīng)營(yíng)租賃策略,
1、只租不售這種方式不牽涉產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓,將數(shù)層甚至項(xiàng)目整體租賃給商業(yè)經(jīng)營(yíng)商。對(duì)于資金實(shí)力比較雄厚,看好物業(yè)的升值的開(kāi)發(fā)商往往這樣執(zhí)行。其優(yōu)點(diǎn)在于:整租給一家具備成功經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司,便于經(jīng)營(yíng)定位和統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理,商業(yè)經(jīng)營(yíng)易于成功,物業(yè)租金逐年遞增,形成穩(wěn)定的利潤(rùn)源泉,而且可將物業(yè)抵押融資,等待增值。但經(jīng)營(yíng)方進(jìn)行商業(yè)選址時(shí)選擇面廣,談判實(shí)力強(qiáng),開(kāi)發(fā)商租金菲薄,初期資金壓力較大。
2、零租+整租這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場(chǎng)。操作方法往往是:將每一層劃分為一部分歸大承租商經(jīng)營(yíng),確保項(xiàng)目盈利。然后再對(duì)(部分好點(diǎn)的鋪位)未出租的經(jīng)營(yíng)招商,帶動(dòng)整個(gè)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。其優(yōu)點(diǎn): a、短期內(nèi)回收大量資金; b、實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng),盤(pán)活商場(chǎng),有利于商場(chǎng)升值,讓客戶感受升值空間; c、將經(jīng)營(yíng)權(quán)交給真正有經(jīng)營(yíng)實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng),縮短市場(chǎng)培育期。 其風(fēng)險(xiǎn)在于: a、合同期不可能
第8篇 淺談經(jīng)營(yíng)意識(shí)在項(xiàng)目管理中的重要性
俗話說(shuō)“要能干活更要會(huì)算賬”，在社會(huì)日新月異發(fā)展的今天，只管干好活就能順順利利掙到錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。要說(shuō)“一個(gè)項(xiàng)目干下來(lái)會(huì)虧本”的話，大家可能不相信；要說(shuō)“一個(gè)項(xiàng)目大家辛辛苦苦干下來(lái)一分錢(qián)沒(méi)有”的話，大家更會(huì)覺(jué)得是天方夜譚。其實(shí)在項(xiàng)目管理過(guò)程中，這種事情還真的存在！個(gè)人認(rèn)為我們應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目管理中經(jīng)營(yíng)意識(shí)，凡事先算算，權(quán)衡對(duì)比成本和收益，只有這樣才能有效管控成本，指導(dǎo)項(xiàng)目更好地開(kāi)展。
什么是“經(jīng)營(yíng)意識(shí)”？
經(jīng)營(yíng)意識(shí)就是在干活的時(shí)候我們要知道以下幾個(gè)問(wèn)題：對(duì)上這個(gè)活要干哪幾個(gè)工序（超出規(guī)定工序的怎么變更）？業(yè)主怎么給我們計(jì)量、簽證、結(jié)算？最后能給我們多少錢(qián)；對(duì)下分包隊(duì)各干哪幾個(gè)工序（工序銜接）？我們?cè)撛趺唇o分包隊(duì)計(jì)量、簽認(rèn)、結(jié)算（哪些能計(jì)量、簽認(rèn)、結(jié)算，哪些不能計(jì)量、簽認(rèn)、結(jié)算）？我們要給分包隊(duì)多少錢(qián)（分包隊(duì)要花多少成本）？最后我們對(duì)比是掙錢(qián)了還是虧本了？
這些是一個(gè)項(xiàng)目管理人員應(yīng)該具備的基本意識(shí)，只不過(guò)限于有些項(xiàng)目面廣線長(zhǎng)分工細(xì)，所以導(dǎo)致大家從一開(kāi)始工作都只從事這套流程中的某個(gè)環(huán)節(jié)，久而久之他的潛意識(shí)里就會(huì)認(rèn)為這個(gè)環(huán)節(jié)就是他的全部工作。另一方面這種項(xiàng)目管理層次過(guò)多，管理范圍過(guò)大，信息傳遞難度加大，這就導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)的溝通協(xié)調(diào)難免有不及時(shí)、不對(duì)稱(chēng)的時(shí)候；要是遇到推諉扯皮風(fēng)氣大興的時(shí)候，那更是項(xiàng)目管理中的不幸。其實(shí)還在大家 “各自為政”的時(shí)候，很多項(xiàng)目早已開(kāi)始實(shí)行“全面項(xiàng)目管理”方式了：除了專(zhuān)門(mén)的經(jīng)營(yíng)、技術(shù)管理人員，現(xiàn)場(chǎng)的管理人員要把自己管理區(qū)域的生產(chǎn)、安全、質(zhì)量、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)等全面管理起來(lái)，業(yè)主、監(jiān)理、分包都是一個(gè)人對(duì)接……
面對(duì)各種不利的主客觀條件，我們更應(yīng)該要有經(jīng)營(yíng)意識(shí)。即便我們暫時(shí)無(wú)法做到“各個(gè)環(huán)節(jié)一人抓”，但要是在項(xiàng)目管理過(guò)程中我們有了這個(gè)意識(shí)，至少不會(huì)稀里糊涂地干活吧。
如何培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)意識(shí)？
摒棄“經(jīng)營(yíng)工作都是經(jīng)營(yíng)部門(mén)的事”的態(tài)度。狹義的經(jīng)營(yíng)管理就是經(jīng)營(yíng)部門(mén)的工作職責(zé)，它從項(xiàng)目中標(biāo)的那一刻起，囊括了對(duì)上結(jié)算、對(duì)下分包、前期策劃、成本分析等工作。廣義的經(jīng)營(yíng)管理涉及到項(xiàng)目管理的方方面面，細(xì)到一個(gè)活要怎么干才能減控成本增加收益……且不說(shuō)我們的管理水平能否做到全方位的經(jīng)營(yíng)管理，單單是對(duì)上對(duì)下簽認(rèn)計(jì)量結(jié)算、成本分析等基礎(chǔ)經(jīng)營(yíng)工作也需要各個(gè)職能部門(mén)的全力配合。有人認(rèn)為只需要把他自己部門(mén)的事情搞好，簽證協(xié)調(diào)工作跟他沒(méi)關(guān)系；也有人認(rèn)為現(xiàn)場(chǎng)工作面雖然是他管理，但施工事實(shí)他不清楚的，不予確認(rèn)……就像項(xiàng)目管理一樣，大家既要嚴(yán)守自己的崗位，把自己工作范圍內(nèi)的事情做好；也要站在整個(gè)項(xiàng)目的高度，主動(dòng)發(fā)現(xiàn)并協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。需要主抓的主動(dòng)負(fù)責(zé)，需要協(xié)調(diào)的積極配合。只有一層層的覆蓋項(xiàng)目管理，才能消除盲區(qū)，查補(bǔ)漏洞，畢竟任何事情都不是靠一個(gè)人或者一個(gè)部門(mén)就能完成的。
多研究對(duì)上合同、分包合同，界定工序，區(qū)分邊界條件。從經(jīng)營(yíng)技術(shù)到生產(chǎn)安全，從后方部門(mén)到前方隊(duì)廠，都要認(rèn)真研究對(duì)上對(duì)下合同文件，合同文件是我們項(xiàng)目施工建設(shè)的根源。就像你在干一件事情就必須先搞清楚為什么要干這件事，怎么干這件事一樣，要求都沒(méi)搞清楚就一頓亂干，那你永遠(yuǎn)都是稀里糊涂的。認(rèn)為合同條款、邊界條件合同部門(mén)搞清楚就行跟他沒(méi)關(guān)系的人不在少數(shù)，其實(shí)現(xiàn)場(chǎng)管理的時(shí)候他不知道哪些材料應(yīng)該分包隊(duì)自己負(fù)責(zé)，哪些材料是統(tǒng)供的；他也不知道哪些工序應(yīng)該單獨(dú)計(jì)量簽認(rèn)，哪些工序又含在主工序項(xiàng)目里面不該單獨(dú)計(jì)量簽認(rèn)。所以說(shuō)特別是現(xiàn)在項(xiàng)目面大線長(zhǎng)，工序繁多，對(duì)上對(duì)下工序又不一致的情況下，現(xiàn)場(chǎng)管理人員一定要搞清楚對(duì)上對(duì)下工序的差異，區(qū)分邊界條件！
主動(dòng)求變，引導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)向著有利方面發(fā)展。前面我們說(shuō)到了干一件事情要先搞清楚為什么干這件事，怎么干這件事，這里要說(shuō)的是怎么更好地干這件事。項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中我們要問(wèn)問(wèn)自己，從經(jīng)營(yíng)成本的角度，怎么做是最合理的？設(shè)計(jì)階段如此，生產(chǎn)組織時(shí)期亦然。一方面項(xiàng)目管理是生產(chǎn)、安全、技術(shù)、質(zhì)量、經(jīng)營(yíng)成本等各個(gè)方面相互博弈又相互融合的過(guò)程，項(xiàng)目決策的最優(yōu)方案都是可以從這幾方面的平衡點(diǎn)來(lái)尋找的。不能只考慮生產(chǎn)安全質(zhì)量，不顧成本；當(dāng)然也不能為了節(jié)約成本罔顧進(jìn)度質(zhì)量。另一方面很多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)或者實(shí)施階段，我們都是可以從成本角度來(lái)校正一下它的最優(yōu)方案的。比如一些臨時(shí)設(shè)施，當(dāng)從技術(shù)安全質(zhì)量角度發(fā)現(xiàn)鋼結(jié)構(gòu)和混凝土結(jié)構(gòu)都能滿足要求時(shí)，那是不是應(yīng)該再?gòu)某杀窘嵌瓤纯茨姆N更合理（混凝土結(jié)構(gòu)建設(shè)成本高、拆除成本高；鋼結(jié)構(gòu)建設(shè)成本高、拆除成本低、能攤銷(xiāo)……）；再比如很多項(xiàng)目當(dāng)幾種方案設(shè)計(jì)都能滿足要求時(shí)，是不是應(yīng)該從經(jīng)營(yíng)角度對(duì)比下哪種成本更低、利潤(rùn)更高？
服務(wù)分包，必須認(rèn)識(shí)到我們與分包隊(duì)是一榮俱榮、一損俱損的關(guān)系。首先必須糾正大家“分包單位盈利還是虧損跟我們沒(méi)關(guān)系”的觀點(diǎn)，事實(shí)證明分包隊(duì)只要是虧損了，他們都會(huì)從我們的合同、管理各個(gè)方面尋找突破口要求索賠。不論最終我們考慮與否，這個(gè)過(guò)程都會(huì)讓我們產(chǎn)生大量的直接、間接成本。很多人認(rèn)為分包隊(duì)退場(chǎng)時(shí)找我們扯皮我們不理就行了，其實(shí)這樣只會(huì)激化矛盾，造成間接影響；又有人認(rèn)為過(guò)程中只要規(guī)避我們自己的管理責(zé)任，讓分包隊(duì)找不到突破口就行了，其實(shí)這種想法更天真，因?yàn)橥麄兊墓芾肀任覀兏?xì)致，他們記錄的過(guò)程中我們的責(zé)任不僅有，而且很多，只是很多時(shí)候過(guò)程中他沒(méi)提出來(lái)。從最近處理的分包隊(duì)退場(chǎng)糾紛來(lái)看，他們?cè)V求最多的就是協(xié)調(diào)配合問(wèn)題，他們認(rèn)為主要是由于我們的管理協(xié)調(diào)問(wèn)題導(dǎo)致他們不能順利施工從而增加成本。比如供料問(wèn)題、機(jī)械配合問(wèn)題、停電問(wèn)題、文明施工問(wèn)題、工序驗(yàn)收銜接問(wèn)題以及各種各樣的協(xié)調(diào)配合問(wèn)題?？催^(guò)這樣一個(gè)事例：某項(xiàng)工作分包隊(duì)計(jì)劃3天完成，考慮到現(xiàn)場(chǎng)情況分包隊(duì)提出務(wù)必要求發(fā)包方協(xié)調(diào)到位，如果協(xié)調(diào)不好拖到4-5天完成，那么他們就會(huì)虧損。發(fā)包方保證這3天一定好好配合。實(shí)際施工過(guò)程中分包隊(duì)抱怨發(fā)包方協(xié)調(diào)不好，比如某次通過(guò)一個(gè)崗?fù)r(shí)沒(méi)有證件被保安攔下，他們向發(fā)包方的管轄單位、生產(chǎn)單位、車(chē)輛管理單位一一求助，卻沒(méi)有一個(gè)管理人員來(lái)幫他們協(xié)調(diào)通行；比如某部位由于占面無(wú)法施工，他們要求協(xié)調(diào)讓面遲遲沒(méi)有回復(fù)，最終實(shí)在等待不了退場(chǎng)了也沒(méi)有協(xié)調(diào)下來(lái)……后來(lái)又有一項(xiàng)工作需要他們進(jìn)場(chǎng)完成，分包隊(duì)伍回復(fù)發(fā)包方，項(xiàng)目單價(jià)不低，但是后面的工作他們不做了，因?yàn)榘l(fā)包方協(xié)調(diào)的問(wèn)題可能導(dǎo)致最后虧本。
現(xiàn)場(chǎng)管理要效益成本與生產(chǎn)進(jìn)度一起考慮，突破常規(guī)思維，摒棄增加成本無(wú)益收益的生產(chǎn)方式。分包隊(duì)跟我們索賠的時(shí)候往往都會(huì)用他們所有成本減去結(jié)算收入得出虧損金額，且不說(shuō)這種方式合不合理，但我們對(duì)業(yè)主的變更索賠只能?chē)?yán)格依據(jù)合同條款，所以過(guò)程中那些效率低下增加成本的、組織協(xié)調(diào)不合理增加成本的、不嚴(yán)格執(zhí)行合同增加成本的、決策失誤增加成本的都沒(méi)人給我們買(mǎi)單。項(xiàng)目決策制定和生產(chǎn)組織過(guò)程中，我們要打破常規(guī)思維，梳理經(jīng)驗(yàn)做法，凡事都要考慮生產(chǎn)成本因素，確保經(jīng)營(yíng)成本和生產(chǎn)進(jìn)度兩條線齊頭并進(jìn)。
注重人性管理，充分調(diào)動(dòng)人員的積極性。企業(yè)最重要的資源是人力資源，特別是那些有一定管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的人員更是我們企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。特別是現(xiàn)在打造“管理型企業(yè)”的時(shí)候，更要從人出發(fā)，以人為核心，關(guān)心員工需要，肯定員工對(duì)企業(yè)的價(jià)值。馬斯洛需求層次理論上說(shuō)，人最基本的需求是生理需求，最高的是尊重和自我實(shí)現(xiàn)需求。也就是說(shuō)大家在這里干活，不僅要拿到工資解決溫飽，還要得到他人和集體的尊重，實(shí)現(xiàn)自己的價(jià)值。因此企業(yè)在制定制度發(fā)布指令時(shí)，應(yīng)該多用積極主動(dòng)的方式激勵(lì)大家，而不要出現(xiàn)太多的“嚴(yán)禁”、“罰款”、“必須”等消極的強(qiáng)制性的內(nèi)容。個(gè)人認(rèn)為人性管理與成本控制是辯證統(tǒng)一的關(guān)系，我們可以找到雙方的平衡點(diǎn)。做好了人性管理，無(wú)形中就增強(qiáng)了員工的責(zé)任心，也提高了員工的工作效率。無(wú)論是生產(chǎn)指揮、安全質(zhì)量管理、簽證管理，還是技術(shù)方案、經(jīng)營(yíng)結(jié)算人員，只要他的工作責(zé)任心和積極的態(tài)度在現(xiàn)有基礎(chǔ)上多一點(diǎn)提高，那么在他的工作范圍內(nèi)，由此縮減的成本以及創(chuàng)造的效益將遠(yuǎn)比你在他身上的花費(fèi)多。反之，人性管理工作沒(méi)做好，員工帶著情緒干活，即使是一個(gè)前方指揮生產(chǎn)、簽認(rèn)的管理人員，一天下來(lái)又有可能造成多大的浪費(fèi)和損失。如果大家的積極性一再被打擊，歸屬感凝聚力也所剩無(wú)幾，這時(shí)候他要是還能主動(dòng)把工作做好，那他也是憑著自己強(qiáng)大的個(gè)人信念支撐著，但是這樣的人又有多少呢？
提高管理效率、信息傳遞效率，成本損失的情況及時(shí)遏制，增加效益的做法發(fā)揚(yáng)光大。前面提到“項(xiàng)目管理層次過(guò)多，管理范圍過(guò)大，信息傳遞難度加大，這就導(dǎo)致各個(gè)環(huán)節(jié)的溝通協(xié)調(diào)難免有不及時(shí)、不對(duì)稱(chēng)的時(shí)候”。其實(shí)很多時(shí)候反思下來(lái)我們都會(huì)發(fā)現(xiàn)，上級(jí)管理者發(fā)現(xiàn)了問(wèn)題，他的整改指令卻很難完全實(shí)施下去；一線人員發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，他的信息又很難及時(shí)完整地傳遞到上級(jí)管理者那里去。個(gè)人認(rèn)為行之有效的信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，不僅靠完善合適的管理制度，也需要被激勵(lì)過(guò)的積極主動(dòng)的人員全面參與建立。有時(shí)候大家覺(jué)得會(huì)議太多，歸根結(jié)底還是指令貫徹不下去、問(wèn)題解決不了了才開(kāi)的。如果被激勵(lì)后的個(gè)人積極主動(dòng)，他的好想法能積極采納實(shí)現(xiàn)，自我價(jià)值能夠?qū)崿F(xiàn)；同時(shí)項(xiàng)目管理者又及時(shí)肯定好的做法和個(gè)人，及時(shí)遏制不好的做法和個(gè)人，讓大家都在公平的環(huán)境下競(jìng)爭(zhēng)，那么整個(gè)項(xiàng)目肯定是高效運(yùn)轉(zhuǎn)的。
第9篇 酒店委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議書(shū)
酒店委托管理協(xié)議
委托方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）
被委托方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）
為了提升酒店的管理水平和服務(wù)質(zhì)量使酒店贏得良好的社會(huì)聲譽(yù)和經(jīng)濟(jì)效益，（以下簡(jiǎn)稱(chēng)委托方），特委托__________，（以下簡(jiǎn)稱(chēng)管理公司）全權(quán)經(jīng)營(yíng)管理酒店。雙方依據(jù)平等互利的原則，經(jīng)過(guò)友好協(xié)商，特訂立本合同。
第一條
酒店
本合同用的“酒店”一詞指位于，內(nèi)容包括：客房、值班室、布草房（雜物間）、陽(yáng)臺(tái)、院子50%面積和酒店建筑所在地的空地、綠地等；
（1）__________間客房；
（2）__________間標(biāo)間；
（3）________大床房50%院子面積和酒店建筑所在地的空地、綠地等，全部占地約________平方米
（4）提供后勤服務(wù)的綜合房間及住宿房間等。
（5）酒店經(jīng)營(yíng)所需的供水、電力、電腦網(wǎng)絡(luò)及其wifi等能源以及排水、消防等附屬設(shè)施及衛(wèi)生設(shè)備等設(shè)備；
（6）全部“家具、裝置及營(yíng)運(yùn)物品”。
第二條
經(jīng)營(yíng)總收入
在本合同中這是指經(jīng)營(yíng)酒店及其設(shè)備所得的客房、娛樂(lè)設(shè)施、場(chǎng)地出租、電話、電傳、傳真、洗衣、出租汽車(chē)及其他各項(xiàng)服務(wù)獲得的全部收入的總和。
第三條
經(jīng)營(yíng)毛利
本合同中的“經(jīng)營(yíng)毛利”是指總收入減去酒店經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用后的余額。除本合同另有規(guī)定外，酒店經(jīng)營(yíng)成本和費(fèi)用不包括以下內(nèi)容：
（1）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和投資性質(zhì)的費(fèi)用攤銷(xiāo)及更新基金；
（2）貸款利息（流動(dòng)資金貸款利息除外）；
（3）所得稅、房產(chǎn)稅及其他附加稅；
（4）土地使用稅；
（5）國(guó)家匯率調(diào)整造成的匯兌損失；
（6）委托方董事會(huì)特別要求所進(jìn)行的、非酒店日常經(jīng)營(yíng)管理所需的會(huì)計(jì)、審計(jì)、律師等費(fèi)用；
（7）投資方成員在酒店的掛賬及投資方的內(nèi)部會(huì)議等掛賬；
（8）經(jīng)投資方同意購(gòu)置的固定資產(chǎn)和零星工程完善項(xiàng)目；
（9）投資方單方面要求的接待、廣告、贊助性開(kāi)支以及未得到管理方同意而實(shí)際由投資方獲益和開(kāi)支的各項(xiàng)費(fèi)用。
（10）其他非酒店經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的費(fèi)用
第四條
本協(xié)議自*年*月*日至*年*月*日
第五條
總經(jīng)理
酒店總經(jīng)理或副總經(jīng)理人選經(jīng)管理公司與委托方充分協(xié)商后由管理公司任免。
總經(jīng)理是管理公司在酒店的總代表。總經(jīng)理對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理事務(wù)有指揮權(quán)和決定權(quán)，對(duì)酒店經(jīng)營(yíng)管理全面負(fù)責(zé)并對(duì)管理公司負(fù)責(zé)。
總經(jīng)理是酒店法人的委托代表?？偨?jīng)理如有營(yíng)私舞弊行為，需經(jīng)證實(shí)后，委托方有權(quán)要求管理公司進(jìn)行撤換。副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理工作。
第六條
人事安排
1、管理公司將根據(jù)酒店的實(shí)際狀況提出人事、組織機(jī)構(gòu)設(shè)置方案，根據(jù)上述方案計(jì)劃安排酒店員工工作。
2、酒店各級(jí)員工的聘任、獎(jiǎng)懲、調(diào)動(dòng)和安置均由總經(jīng)理按國(guó)家有關(guān)規(guī)定決定和處理。
3、管理公司派往酒店工作的職工均受酒店雇傭，其住宿、交通（包括市內(nèi)交通）均由酒店負(fù)責(zé)；工資、獎(jiǎng)金、休假、醫(yī)療等享受酒店員工同等待遇。
第七條
酒店的管理工作
管理公司及其代表在管理酒店期間，負(fù)責(zé)貫徹、執(zhí)行國(guó)家的各項(xiàng)方針、政策和規(guī)定。
管理公司除了酒店的日常經(jīng)營(yíng)管理工作外，其主要工作有：
（1）乙方負(fù)責(zé)招聘具備酒店從業(yè)素質(zhì)的員工，開(kāi)展員工上崗前的業(yè)務(wù)知識(shí)、技能的培訓(xùn)。
（2）賓館裝修期間提出專(zhuān)業(yè)的整改意見(jiàn)和建議。
（3）負(fù)責(zé)為賓館建立相應(yīng)的管理體系和服務(wù)體系，按照星級(jí)賓館的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施全面質(zhì)量管理。
（4）建立實(shí)施各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，并制定相應(yīng)跟業(yè)績(jī)掛鉤的績(jī)效管理機(jī)制。
（5）負(fù)責(zé)為賓館的經(jīng)營(yíng)拓展客源市場(chǎng)，建立酒店自身銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并利用乙方現(xiàn)有的酒店網(wǎng)絡(luò)，積極使用電子商務(wù)，積極促銷(xiāo)酒店旅游市場(chǎng)。
（6）乙方將派出專(zhuān)業(yè)人員整合本地資源，設(shè)計(jì)酒店的整體CIS形象識(shí)別系統(tǒng)，以統(tǒng)一、整體的品牌形象崛起于本地區(qū)。
（7）通過(guò)深入的調(diào)查研究和理論分析，向甲方股東提交酒店的年度預(yù)算、年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃以及酒店最佳的產(chǎn)品組合內(nèi)容和遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃。
（8）乙方竭盡全力完善、維護(hù)好酒店的硬件設(shè)施，使之能良性循環(huán)，確保酒店常新、環(huán)境完美、不斷完善和配套。
（9）按照酒店的設(shè)備、設(shè)施條件，提供先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理方法和服務(wù)水平；
（10）全面負(fù)責(zé)酒店的公共關(guān)系事務(wù)和市場(chǎng)推銷(xiāo)；
（11）深化員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)工作；
（12）負(fù)責(zé)監(jiān)督和考核總經(jīng)理的工作業(yè)績(jī)；
（13）每一會(huì)計(jì)年度前30天向委托方提交酒店的年度經(jīng)營(yíng)方案及財(cái)務(wù)預(yù)算；
（14）每一個(gè)月的后15天內(nèi)向委托方提交反映該月酒店經(jīng)營(yíng)情況的財(cái)務(wù)報(bào)表；
（15）每一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束1個(gè)月內(nèi)，向委托方提交酒店財(cái)務(wù)報(bào)告，說(shuō)明本年度決算情況和經(jīng)營(yíng)成果；
（16）根據(jù)市場(chǎng)變化情況和經(jīng)營(yíng)需要，調(diào)整和修改酒店各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（17）負(fù)責(zé)酒店的日常維修和保養(yǎng)；
（18）為保障酒店的權(quán)益，代表委托方和管理公司進(jìn)行法律訴訟；
第八條
管理公司收取的管理費(fèi)按總收入的百分之三至百分之五收取。超出預(yù)算指標(biāo)的部分按百分之五以上提取管理費(fèi)。
第九條
管理費(fèi)每月支付一次，其計(jì)算方法是按當(dāng)月總收入乘以上費(fèi)率，于次月15日前匯入管理公司指定的賬戶。
第十條
委托方董事會(huì)的責(zé)任：
1、及時(shí)辦妥酒店經(jīng)營(yíng)所必須的全部營(yíng)業(yè)許可證和營(yíng)業(yè)執(zhí)照；
2、提供酒店經(jīng)營(yíng)所必須的定額流動(dòng)資金。
3、按時(shí)審批酒店年度經(jīng)營(yíng)方案、年度財(cái)務(wù)預(yù)算與決算；
4、審查批準(zhǔn)酒店擴(kuò)建、改建計(jì)劃；
5、協(xié)調(diào)好基建與經(jīng)營(yíng)存在的各種事宜，安排落實(shí)賓館經(jīng)營(yíng)必需的水、電、氣等基礎(chǔ)設(shè)施，保證消防安全設(shè)施的齊備，因設(shè)施未齊全、設(shè)備未完備以及因證照不齊等原因而引發(fā)的行政罰款費(fèi)用不進(jìn)入酒店費(fèi)用。
6、委托方須協(xié)調(diào)好當(dāng)?shù)卣南鄳?yīng)關(guān)系，當(dāng)?shù)卣鰳?biāo)準(zhǔn)之外的收費(fèi)由委托方承擔(dān)。
7、其他必須由委托方?jīng)Q定的有關(guān)事宜。
第十一條
管理公司責(zé)任
1、通過(guò)各種途徑，努力提高酒店客房的出租率，增加經(jīng)濟(jì)效益；
2、選派合格人選到酒店任職；
3、按時(shí)提交酒店年度經(jīng)營(yíng)方案和財(cái)務(wù)預(yù)算與決算；
4、不斷引進(jìn)先進(jìn)適用的經(jīng)營(yíng)方法和管理經(jīng)驗(yàn)，使酒店的管理不低于國(guó)內(nèi)同類(lèi)酒店的管理水平，并盡快培養(yǎng)干部和員工，進(jìn)入酒店管理各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)層；
5、負(fù)責(zé)編制和健全酒店的各項(xiàng)規(guī)章制度；
6、利用集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，在管理公司所屬酒店內(nèi)安排酒店員工的培訓(xùn)和實(shí)踐；
7、其他必須由管理公司辦理的一切有關(guān)事宜。
第十二條
酒店每年留有一定數(shù)額的更新基金，用作酒店設(shè)備的更新、添置等。每年更新基金的額度計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：
第一年至第三年，不少于總收入的百分之三；
第四年起，不少于總收入的百分之五；
更新基金可以一年一次提用，也可以分月提用。
更新添置項(xiàng)目所需資金在經(jīng)營(yíng)成本列支。
第十三條
管理公司認(rèn)為需要時(shí)，有權(quán)根據(jù)實(shí)際情況用更新基金更換、添置酒店的設(shè)備、陳設(shè)和家具等。每年度更新基金如未用完留有余額，可轉(zhuǎn)入下一個(gè)會(huì)計(jì)年度，與下一年度的更新基金合并提用。
第十四條
本合同期滿或提前終止時(shí)，管理公司須將更新基金的余額如數(shù)歸還委托方。
第十五條
酒店的一切債權(quán)、債務(wù)屬委托方。
第十六條
在本合同有效期內(nèi)，酒店的全部產(chǎn)權(quán)屬委托方所有，管理公司不得以任何方式出售或抵押。
第十七條
管理公司有權(quán)根據(jù)本合同規(guī)定使用調(diào)配酒店財(cái)產(chǎn)。
第十八條
委托方在處置酒店財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以不影響本合同的履行為原則。否則，應(yīng)征得管理公司同意。
第十九條
酒店按照國(guó)家的有關(guān)法律和稅收條例的規(guī)定繳納各項(xiàng)稅金。
第二十條
甲方派駐股東代表聽(tīng)取酒店重大管理制度、用工薪酬分配制度、財(cái)務(wù)預(yù)決算方案及其它重大事項(xiàng)的決策。審議酒店年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，擬定酒店內(nèi)部管理機(jī)構(gòu)設(shè)置等事項(xiàng)。
第二十一條
建立完善年度財(cái)務(wù)審計(jì)制度、日常經(jīng)營(yíng)支出由總經(jīng)理簽字。超過(guò)10萬(wàn)元以上的固定資產(chǎn)添置、重大合同需經(jīng)甲方派出的股東代表同意方可簽署。
第二十二條
乙方不得以酒店的名義對(duì)外簽署財(cái)產(chǎn)擔(dān)保合同及財(cái)產(chǎn)擔(dān)保文件。
第二十三條
甲方有權(quán)了解和知曉乙方所實(shí)施的全部管理工作，并提出意見(jiàn)和建議，主要從營(yíng)業(yè)收入和綜合毛利、利潤(rùn)等方面對(duì)乙方的管理進(jìn)行考核，使經(jīng)營(yíng)和資產(chǎn)本身得到良性發(fā)展和保值、增值。
第二十四條
在合同有效期內(nèi)，雙方中的任何一方如不履行本合同規(guī)定的條款，視為違約。另一方有權(quán)根據(jù)違約程度要求違約方賠償經(jīng)濟(jì)損失。
第二十五條
由于一方的過(guò)失，造成本合同不能履行或不能完全履行時(shí)，由過(guò)失的一方承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十六條
如甲、乙雙方遇不可抗拒的自然、社會(huì)因素，致使本合同無(wú)法按正常履行時(shí)，本合同即告終止，甲、乙方雙方不承擔(dān)任何違約責(zé)任。
第二十七條
如因自然因素及市政維修、道路改建、治安整頓等嚴(yán)重且較長(zhǎng)時(shí)間影響酒店正常經(jīng)營(yíng)的，甲方應(yīng)對(duì)乙方管理目標(biāo)要予以酌情扣減。
第二十八條
凡因執(zhí)行本合同所發(fā)生的一切爭(zhēng)議，雙方應(yīng)通過(guò)友好協(xié)商解決。如協(xié)商不能解決，雙方均可向各公司所在地人民法院起訴。
第二十九條
本合同如有未盡事宜，經(jīng)雙方同意后，可以用書(shū)面形式進(jìn)行補(bǔ)充與修改。合同修改文件與合同具有同等法律效力。
第三十條
本合同經(jīng)雙方授權(quán)代表簽署并加蓋公章后，立即生效。
第三十一條
本合同共四份，雙方各執(zhí)兩份，具同等法律效力。
第三十二條
附加
（1）委托方
1、業(yè)主方收取毛利潤(rùn)的51%
2、管理方的身份證復(fù)印件
（2）管理方
1、管理方有權(quán)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中變更對(duì)酒店的經(jīng)營(yíng)方式
甲方：
乙方：
時(shí)間：*年*月*日
時(shí)間：*年*月*日
第10篇 年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案
2023年物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)管理押密試題及答案
一、單項(xiàng)選擇題
1.城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要組成部分是(a)。
a.市場(chǎng)價(jià)商品住宅
b.經(jīng)濟(jì)適用住房
c.公共住宅
d.廉租房
2.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析首先要分析的是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的(a)。
a.宏觀因素
b.市場(chǎng)供求
c.相關(guān)因素
d.價(jià)格因素
3.物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主的溝通模式和頻率取決于(d)。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的質(zhì)量
b.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求
c.物業(yè)的現(xiàn)狀
d.業(yè)主的態(tài)度
4.下列物業(yè)租賃方式中,會(huì)因租約對(duì)方中的一方死亡時(shí)自動(dòng)中止的是(d)租賃。
a.周期性
b.私房
c.定期
d.意愿
5.房屋租賃登記備案的一般程序不包括(c)。
a.申請(qǐng)
b.審查
c.批準(zhǔn)
d.頒證
6.零售商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)管理是否成功,有多方面的影響因素。下列不屬于其影響因素的是(c)。
a.正確的經(jīng)營(yíng)管理策略
b.有針對(duì)性的管理方案設(shè)計(jì)
c.詳細(xì)的管理計(jì)劃
d.精確的費(fèi)用測(cè)算
7.投資商成功開(kāi)發(fā)零售商業(yè)項(xiàng)目后,對(duì)項(xiàng)目的處置方式不包括(b)。
a.全部出售套現(xiàn)
b.將產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與他人
c.將大部分產(chǎn)權(quán)出售,成為小股東
d.完全擁有產(chǎn)權(quán),或直接出售一小部分產(chǎn)權(quán),自己仍維持大股東的身份
8.物業(yè)管理成本的類(lèi)型中,(a)成本是指在會(huì)計(jì)期間開(kāi)始前,對(duì)所承擔(dān)的實(shí)際物業(yè)管理工作預(yù)估的成本,目的在于預(yù)測(cè)實(shí)際成本以供定價(jià)參考。
a.估計(jì)
b.可緩
c.邊際
d.可免
9.在人工費(fèi)的估算中,福利費(fèi)包括福利基金、工會(huì)基金和教育經(jīng)費(fèi)三項(xiàng),其中福利基金應(yīng)按工資總額的(d)計(jì)算。
a.3%
b.2%
c.1.5%
d.14%
10.概率預(yù)算的編制方法不包括(c)。
a.確定預(yù)算編制所涉及的每一變量
b.對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總,求取成本期望值
c.確定每一變量的變化范圍及聯(lián)合概率
d.計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率
11.物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本的控制一般由五個(gè)步驟組成,首先要(a)。
a.明確控制范圍
b.執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn)
c.分析相關(guān)差異
d.糾正成本偏差
12.在前期物業(yè)管理階段,(d)擁有物業(yè),是物業(yè)的第一業(yè)主。
a.設(shè)計(jì)單位
b.施工單位
c.業(yè)主
d.建設(shè)單位
13.針對(duì)不同的零售商業(yè)物業(yè),物業(yè)服務(wù)企業(yè)需要不同的經(jīng)營(yíng)策略。就中高檔項(xiàng)目而言,經(jīng)營(yíng)策略不包括(a)。
a.設(shè)置完善的機(jī)構(gòu)
b.樹(shù)立品牌形象,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)
c.與開(kāi)發(fā)商建立密切聯(lián)系,考慮長(zhǎng)線戰(zhàn)略聯(lián)盟
d.必要的經(jīng)濟(jì)回報(bào)
14.無(wú)論是物業(yè)服務(wù)企業(yè)還是零售商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目,都要成立消防安全組織,其最高管理機(jī)構(gòu)是(b)。
a.物業(yè)服務(wù)企業(yè)
b.安全委員會(huì)
c.業(yè)主委員會(huì)
d.環(huán)境與發(fā)展委員會(huì)
15.組合投資管理工作的步驟中,(c)是按照一定的標(biāo)準(zhǔn),采用科學(xué)的方法來(lái)檢查和評(píng)定投資組合管理者對(duì)職責(zé)的履行程度和工作成績(jī)。
a.制訂投資方針和政策
b.投資組合的調(diào)整
c.投資組合績(jī)效評(píng)估
d.構(gòu)建投資組合
16.質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識(shí)并要面向市場(chǎng)。一般來(lái)說(shuō),人們都偏向使用內(nèi)部服務(wù),但如果內(nèi)部服務(wù)的成本高出市場(chǎng)的(b)以上,或不能得到相應(yīng)的服務(wù),這種偏向就會(huì)消失。
a.8%
b.10%
c.12%
d.15%
17.不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因中,造成不良資產(chǎn)生成的直接原因是(c)。
a.經(jīng)濟(jì)周期變化
b.房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮
c.經(jīng)營(yíng)貨幣資金的銀行管理體制的嚴(yán)重缺陷
d.銀行貨幣資金運(yùn)作的中斷
1.物業(yè)管理成本按照與決策的關(guān)系劃分,可將成本分為(cde)成本等。
a.固定
b.變動(dòng)
c.邊際
d.差異
e.機(jī)會(huì)
2.成本的控制常常運(yùn)用不同的機(jī)制,據(jù)此可將成本的控制分為(abd)控制。
a.反饋性
b.防護(hù)性
c.事前
d.前饋性
e.事中
3.風(fēng)險(xiǎn)管理的整個(gè)過(guò)程可以分成(acde)四個(gè)步驟。
a.風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別
b.風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)
c.風(fēng)險(xiǎn)控制
d.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
e.風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整
4.財(cái)務(wù)報(bào)告會(huì)計(jì)報(bào)表部分中,企業(yè)在會(huì)計(jì)期末編制的主要會(huì)計(jì)報(bào)表有(abce)。
a.資產(chǎn)負(fù)債表
b.不需對(duì)外報(bào)送的成本報(bào)表
c.利潤(rùn)表
d.資產(chǎn)減值準(zhǔn)備明細(xì)表
e.現(xiàn)金流量表
5.利潤(rùn)總額是指企業(yè)實(shí)現(xiàn)的全部利潤(rùn),包括企業(yè)的(bcde)等內(nèi)容。
a.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
b.所得稅
c.營(yíng)業(yè)外收支凈額
d.投資收益
e.當(dāng)年?duì)I業(yè)利潤(rùn)
第11篇 年度某某餐飲酒店經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃書(shū)
20**年度某餐飲酒店經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃書(shū)
現(xiàn)今階段,**酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,消費(fèi)者也變的越來(lái)越成熟,這就對(duì)我們飯店經(jīng)營(yíng)提出了更高的要求。在20**年來(lái)臨之際,我計(jì)劃對(duì)我們**大酒店經(jīng)營(yíng)管理作出一系列的調(diào)整,吸引消費(fèi)者到我們店消費(fèi),提高我店經(jīng)營(yíng)效益。
一、市場(chǎng)環(huán)境分析
我店經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題:
1、目標(biāo)顧客群定位不太準(zhǔn)確,過(guò)于狹窄。主要特征是等顧客上門(mén),依靠政府部門(mén)為主顧客群,缺乏開(kāi)展民間消費(fèi)群體。沒(méi)有充分體現(xiàn)出本店的特色,定位偏高,另外部分酒店服務(wù)質(zhì)量還存在一定問(wèn)題,影響了消費(fèi)者到酒店消費(fèi)的信心。去年的經(jīng)營(yíng)狀況不佳,我們應(yīng)當(dāng)反思,目標(biāo)市場(chǎng)定位。應(yīng)當(dāng)充分挖掘自身的優(yōu)越性,拓寬市場(chǎng),合理鞏固已現(xiàn)有企業(yè)單位消費(fèi)體,進(jìn)行改關(guān)拉籠。完善其消費(fèi)者檔案。我店所在的是一個(gè)消費(fèi)水平較低的**城,居民大部分是普通消費(fèi)者,而我店是以經(jīng)營(yíng)*菜以海鮮為主,山貨及本地菜系偏少,多數(shù)居民的收入長(zhǎng)期是不能接受。但我們店的硬件水平和服務(wù)是本地區(qū)最好,因此要分檔接收各層次的消費(fèi),要體現(xiàn)“華而不貴、真正實(shí)惠”的經(jīng)營(yíng)理念。同時(shí),旅游團(tuán)隊(duì)接待方面還有待開(kāi)發(fā)與加強(qiáng)。
2、新聞宣傳力度不夠,沒(méi)能讓*城人民了解我店,也沒(méi)能在**地區(qū)充分宣傳。建議用投入較少的資金進(jìn)行企業(yè)文化宣傳或企業(yè)人脈的宣傳,其次要求對(duì)外圍省級(jí)或*級(jí)主干道設(shè)立廣告牌。
3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析:我店周?chē)鷽](méi)有與我店類(lèi)似檔次酒店,只有不少的小餐館或旅館,雖然其在經(jīng)營(yíng)能力上不具備與我們競(jìng)爭(zhēng)的實(shí)力,但其以低檔案物美價(jià)廉較吸引部分消費(fèi)群。周邊有部分較為高檔次酒店,主要分布在旅游區(qū),對(duì)我們有影響是政府部門(mén)接待,因此本年度要引起重視,在服務(wù)質(zhì)量或其它方面進(jìn)行爭(zhēng)取。做好會(huì)議接待市場(chǎng)破突口。要做到休閑觀光在景區(qū)、商務(wù)會(huì)談、吃住在“**”經(jīng)營(yíng)策略。
二、目標(biāo)市場(chǎng)分析
目標(biāo)市場(chǎng)即最有希望的消費(fèi)者組合群體。
目標(biāo)市場(chǎng)的明確既可以避免影響力的浪費(fèi),也可以使廣告有其針對(duì)性。沒(méi)有目標(biāo)市場(chǎng)的廣告無(wú)異于“盲人騎瞎馬”。
目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)具備以下特點(diǎn):
既是對(duì)酒店產(chǎn)品有興趣、有支付能力消費(fèi)者,也是酒店能力所及的消費(fèi)者群。酒店應(yīng)該盡可能明確地確定目標(biāo)市場(chǎng),對(duì)目標(biāo)顧客做詳盡的分析,以更好地利用這些信息所代表的機(jī)會(huì),以便使顧客更加滿意,最終增加銷(xiāo)售額。(黃金顧客檔案效益)。顧客資源已經(jīng)成為飯店利潤(rùn)的源泉,而且現(xiàn)有顧客消費(fèi)行為可預(yù)測(cè),服務(wù)成本也要相應(yīng)隨淡旺季而變,不能按照百分百編制,要讓80人員創(chuàng)造100工作,還余20人員是純利潤(rùn)。同時(shí)要維護(hù)顧客忠誠(chéng)度,這是最好免費(fèi)口碑宣傳,也使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手無(wú)法爭(zhēng)這部分市場(chǎng)份額。
因此,融匯顧客關(guān)系營(yíng)銷(xiāo),維系顧客忠誠(chéng)可以給飯店帶來(lái)如下益處:文秘114版權(quán)所有
1、從現(xiàn)在顧客中獲取更多顧客份額
忠誠(chéng)的顧客愿意更多地購(gòu)買(mǎi)飯店的產(chǎn)品和服務(wù),忠誠(chéng)顧客的消費(fèi),其支出是隨意消費(fèi)者支出的兩到四倍,而且隨著忠誠(chéng)顧客年齡的增長(zhǎng),經(jīng)濟(jì)收入的提高或顧客單位本身業(yè)務(wù)的增長(zhǎng),其需求量也將進(jìn)一步增長(zhǎng)。(如:謝師宴市場(chǎng)的開(kāi)拓與鞏固)。
2、減少銷(xiāo)售成本
新的顧客群體需要大量的費(fèi)用。如各種廣告及其公關(guān)費(fèi)用。顧客對(duì)飯店的產(chǎn)品或服務(wù)越來(lái)越熟悉,飯店也十分清楚顧客的特殊需求,所需的關(guān)系維護(hù)費(fèi)用就變得十分有限了,我們要做是進(jìn)行合理的日常拜訪與溝通,(2006年?duì)I銷(xiāo)手段之一)。
3、贏得口碑宣傳
具有較高滿意度和忠誠(chéng)度的老顧客的建議往往具有決定作用,他們的有力推薦往往比各種形式的廣告更為奏效。這樣,飯店既節(jié)省了吸引新顧客的銷(xiāo)售成本又增加了銷(xiāo)售收入,從而飯店利潤(rùn)又有了提高。根據(jù)目前我們**人民消費(fèi)心理,還欠缺穩(wěn)定。跟“新”、跟“風(fēng)”的消費(fèi)心態(tài)?？诒瞧鸬捷^大的催化劑。(口碑操作也是市場(chǎng)運(yùn)作手段)。
4、員工忠誠(chéng)的提高
加大力度培養(yǎng)新生力量同時(shí)鞏固員工流失,這是顧客關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)的間接效果,員工滿意度的提高導(dǎo)致飯店服務(wù)質(zhì)量的提高,使之顧客的滿意提高,形成一個(gè)良性循環(huán)。(2006年要求引進(jìn)部分在校實(shí)踐生來(lái)補(bǔ)充人力資源)。
三、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總策略
“百姓的高檔酒店”-商務(wù)會(huì)議為日?；A(chǔ)接待(因目前非我店莫屬),擴(kuò)大百姓市場(chǎng)的收容爭(zhēng)取。我們?cè)谖幕线M(jìn)行定位,力爭(zhēng)婚宴、壽宴、謝師宴及節(jié)日宣傳上炒作,以引起“轟動(dòng)”。對(duì)于每年中秋節(jié)月餅,圣誕自助歌舞晚宴還有待全面拓展。
四、2006年行動(dòng)計(jì)劃和執(zhí)行方案
(一)銷(xiāo)售方法和策略
1、改變經(jīng)營(yíng)的菜系。我們以經(jīng)營(yíng)*菜和海鮮為主,本年度我們要獨(dú)創(chuàng)本店特色山菜及本地菜為輔。根據(jù)不同區(qū)域或消費(fèi)提供口味菜系,建議引進(jìn)部分粵菜,可以在各菜系中擇其“精華”,把其代表菜選入菜譜。
2、根據(jù)季節(jié)淡旺季制定菜肴滑動(dòng)價(jià)。
3、重新
簽發(fā)顧客協(xié)議,進(jìn)行有原則“選擇”。
4、推出房間“周末特價(jià)”。
5、面向附近居民提供婚宴、壽宴服務(wù),成立酒席公關(guān)小組。
6、明確各年、節(jié)開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)。
(二)管理方法的改革
創(chuàng)收是根基,是酒店的生存之本;創(chuàng)收是酒店管理的重中之重。
1、轉(zhuǎn)變觀念,打好創(chuàng)
收思想基礎(chǔ)
實(shí)抓成本,不影響酒店運(yùn)作的情況下為酒店增收“隱形收入”控制好可控成本,如:采購(gòu)成本(采取不同時(shí)期估價(jià))。水、電、燃料成本(細(xì)化分析進(jìn)行有效節(jié)能),人力成本按淡旺季編制[(3―7)月份擬訂135人,(8―10)月份擬訂140人,(11、12、1、2)月份擬訂165人],其利潤(rùn)占酒店總利的1/4之多。
“管理”表面上與盈利無(wú)關(guān)。但從本質(zhì)上看,管理是創(chuàng)收的基礎(chǔ)和前提。沒(méi)有好的管理就沒(méi)有效益?！皼](méi)有不合格的員工,只有不合格的‘管理者’”,便是這個(gè)道理。
2、“以人為本”,找到創(chuàng)收盈利之源
人,是創(chuàng)收最根本、最活躍的因素。“人本思想”,是創(chuàng)收的保證。讓員工的“心”留在店里面,留在崗位上。把內(nèi)藏的工作熱情轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)服務(wù)的行動(dòng)和活力。
3、疏通營(yíng)銷(xiāo)渠道,狠抓營(yíng)業(yè)利潤(rùn)
根據(jù)分析2005年度營(yíng)業(yè),擬訂預(yù)算2006年?duì)I業(yè)指標(biāo)
要求抓專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍,并同時(shí)倡導(dǎo)全員促銷(xiāo),增強(qiáng)團(tuán)隊(duì)意識(shí),使全店上下個(gè)個(gè)都宣傳酒店,推銷(xiāo)酒店產(chǎn)品。
4、優(yōu)質(zhì)服務(wù),實(shí)現(xiàn)客我共贏
(1)優(yōu)質(zhì)服務(wù),是酒店的本份
定好標(biāo)準(zhǔn),規(guī)范技能操作,嚴(yán)抓培訓(xùn)。標(biāo)準(zhǔn),是行動(dòng)的準(zhǔn)則、指南。明確了標(biāo)準(zhǔn),才能規(guī)范為顧客提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。優(yōu)質(zhì)服務(wù)的惟一標(biāo)準(zhǔn),即顧客滿意,也只有通過(guò)培訓(xùn)才實(shí)現(xiàn)最終顧客滿意要求。
(2)抓好落實(shí)
這是我們管理者的“通病”,經(jīng)常還是停留在找“借口”弊病問(wèn)題。一定要貫徹“辦法總比問(wèn)題多”管理心態(tài)。抓好落實(shí),每件事情都落處有聲。
(3)抓好檢查
在酒店、部門(mén)、班組三級(jí)組織中,自下而上地提高檢查力度,不走過(guò)場(chǎng)其做到“創(chuàng)收有獎(jiǎng)、損利受罰”。
第12篇 x苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算
景苑小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)成本的測(cè)算
管理服務(wù)報(bào)價(jià)及費(fèi)用構(gòu)成
一、物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià):
1、依據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》及連云港物業(yè)市場(chǎng)情況,制定物業(yè)管理公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
(1)住 宅:0.50元/m2
(2)商業(yè)用房2.00元/m2
((3))空置房按相關(guān)規(guī)定由開(kāi)發(fā)商全價(jià)支付物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)
2、停車(chē)服務(wù)費(fèi)
地上車(chē)位 : 70元/位.月
地下車(chē)位:110元/位.月
3、公眾代辦性服務(wù)
二次供水水費(fèi)代收代繳,按照行業(yè)相關(guān)規(guī)定;公攤水電費(fèi),按實(shí)際用量分?jǐn)偟綉?代辦性服務(wù)免費(fèi)
4、特約服務(wù)費(fèi)
(1)保潔家政服務(wù),鐘點(diǎn)工按照10元/時(shí)收取。
(2)房屋維修按用工、材料成本核算的最終合計(jì)價(jià)格收取費(fèi)用。
其余服務(wù)項(xiàng)目按用戶與物業(yè)公司協(xié)商價(jià)收取。
二、年物業(yè)管理費(fèi)用支出構(gòu)成
1、人員費(fèi)用(包括工資福利、各種保險(xiǎn)、管理傭金、按法定稅率交納的稅金):
管理處主任:1500元/人×1*12=16800元
安全護(hù)衛(wèi)隊(duì)長(zhǎng):1300元/人×1*12=15600 元
行政財(cái)務(wù):1200元/人×1人*12=14400元
安全護(hù)衛(wèi)員:800元/人×5人*12=153600元
設(shè)備管修主管:1200元/人×1人*12=14400元
維修工:700元/人×1人*12=33600元
保潔員:700×2人*12=50400元
綠化工:700×1人*12=33600元
合計(jì):368400元
2、行政辦公費(fèi)用(包括辦公用品、電話費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)及水電費(fèi)等及稅金):1200元*12月=15600元
3、安全護(hù)衛(wèi)費(fèi)用(包括安全護(hù)衛(wèi)員裝備費(fèi)、器材維修費(fèi)告示及稅金):1100元*12月=13200元
4、公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)用(包括房屋維修、化糞池清掏、水箱清洗、院落護(hù)欄維護(hù)及稅金):800元*12月=9600元
6、設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用(包括設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、年檢、照明燈具的更換及利潤(rùn)、稅金):1100元*12月=13200元
合計(jì):51600元
總合計(jì)420000元
總收入420960元-總支出420000元=960元
