第1篇 某物業(yè)公司財務(wù)管理概述

一、財務(wù)管理的演變

1、財務(wù)管理的概念

(1) 財務(wù)管理是指以企業(yè)資金運(yùn)動全過程為內(nèi)容,對企業(yè)的財務(wù)活動,即資金、成本和利潤所進(jìn)行的計劃、決策、控制、考核、監(jiān)督等管理工作的總稱。

(2) 物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)管理是對物業(yè)管理企業(yè)組織財務(wù)活動、處理與各方面財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟(jì)管理工作。

2、 財務(wù)管理的發(fā)展

(1) 籌資財務(wù)管理階段:

19世紀(jì)末到20世紀(jì)30年代,財務(wù)管理主要是預(yù)計企業(yè)資金的需要量和籌集公司所需要的資金。重點(diǎn)是籌集資金。

(2) 內(nèi)部財務(wù)管理階段:

20世紀(jì)30年代到50年代,財務(wù)管理主要是進(jìn)行有效的內(nèi)部控制,管好用好資金。重點(diǎn)是研究公司資金如何有效地運(yùn)用。

(3) 綜合財務(wù)管理階段:

從20世紀(jì)50年代到現(xiàn)在,財務(wù)管理主要是注重投資財務(wù)管理、協(xié)調(diào)收益分配關(guān)系。重點(diǎn)是研究投資、報酬和企業(yè)價值的評估等問題。

3、財務(wù)管理的趨勢

(1) 財務(wù)管理內(nèi)容復(fù)雜化

(2) 財務(wù)管理范圍國際化

(3) 財務(wù)管理手段現(xiàn)代化

二、財務(wù)管理的環(huán)境

1、財務(wù)管理環(huán)境的概念

財務(wù)管理環(huán)境是指影響公司財務(wù)管理工作的一系列因素的總和。

2、公司內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)境

(1) 企業(yè)形態(tài):指物業(yè)管理企業(yè)在創(chuàng)建之初向政府有關(guān)部門登記時就確定下來的資產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系。

(2) 企業(yè)文化:指物業(yè)管理企業(yè)在長期發(fā)展過程中逐步形成的一種氛圍,它有著豐富而又很實在的內(nèi)容,其精華是體現(xiàn)在深入企業(yè)廣大職工心目中的企業(yè)精神。

(3) 財務(wù)管理能力:指物業(yè)管理企業(yè)聚財、用財和生財?shù)哪芰Α?/p>

(4) 經(jīng)營管理:指物業(yè)管理企業(yè)對物資采購與供應(yīng)、物業(yè)經(jīng)營出租、出售以及維修、養(yǎng)護(hù)等方面的管理。

(5) 組織結(jié)構(gòu):指物業(yè)管理企業(yè)組織、領(lǐng)導(dǎo)財務(wù)管理工作的職能部門的組成情況,它包括各職能部門的設(shè)置及其相互間的財務(wù)管理職責(zé)的分工和組織程序。

(6) 人員素質(zhì):指物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理人員在業(yè)務(wù)上所掌握的財務(wù)管理知識、有關(guān)法律法規(guī)和政策的水平,以及具備財務(wù)管理決策的能力和應(yīng)付企業(yè)內(nèi)外財務(wù)管理環(huán)境變化的能力。

3、公司外部財務(wù)管理環(huán)境

(1) 政治環(huán)境:指社會制度、政治體制、政府的政策傾向和人民群眾的政治要求等。

(2) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境:指國家經(jīng)濟(jì)形勢和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)政策、金融市場狀況等因素,它是影響公司經(jīng)營和財務(wù)管理活動的最主要的因素。

(3) 法律環(huán)境:指影響企業(yè)財務(wù)管理活動的法律、法規(guī)的總和。(企業(yè)組織形式、稅法等)

三、財務(wù)管理的目標(biāo)

財務(wù)管理目標(biāo)就是物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)管理所要達(dá)到的目標(biāo),是評價財務(wù)管理活動是否合理的標(biāo)準(zhǔn)。在物業(yè)財務(wù)管理實踐中,最具有代表性的財務(wù)管理目標(biāo)主要有以下幾種觀點(diǎn):

(1) 利潤最大化:指企業(yè)的利潤額在盡可能短時間內(nèi)達(dá)到最大。這是一般物業(yè)管理企業(yè)較普遍的理財目標(biāo)。其優(yōu)點(diǎn)在于經(jīng)濟(jì)效益容易衡量、財務(wù)數(shù)據(jù)直

觀,在一定程度上反映出企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低。其缺點(diǎn)在于:

a、導(dǎo)致企業(yè)的短期行為,為了片面追求利潤最大化,某些物業(yè)管理公司會放棄一些保養(yǎng)維護(hù)性的成本支出項目,或者在管理過程中,不注重物業(yè)的保值增值目標(biāo)而在服務(wù)內(nèi)容上把費(fèi)用低作為唯一的選擇。

b、沒有反映所獲利潤與投入資本之間的關(guān)系,不利于經(jīng)營成果的橫向和縱向的比較。

(2) 每股利潤最大化:與目標(biāo)(1)相比,其優(yōu)點(diǎn)是把企業(yè)實現(xiàn)的利潤額同投入的資本或股本數(shù)進(jìn)行對比,能夠說明企業(yè)的盈利水平,可以在不同資本規(guī)模的企業(yè)或同一企業(yè)不同時期之間進(jìn)行比較。其缺點(diǎn)與目標(biāo)(1)相同。

(3) 管理層報酬最大化:指企業(yè)管理層的福利和利益最大化。

管理層報酬最大化的缺點(diǎn):并不強(qiáng)調(diào)企業(yè)利潤、股票市場價格,或者其他財務(wù)管理目標(biāo)的最大化。雖然滿足了企業(yè)管理層的欲望,但企業(yè)管理層可能因此而作出錯誤的籌資、投資或利潤分配等方面的決策,從而影響公司的利潤和股東財富的最大化。

(4) 企業(yè)價值最大化:指企業(yè)在考慮資金時間價值和從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的的角度合理經(jīng)營,采用最優(yōu)的財務(wù)管理政策不斷增加公司財富,使企業(yè)價值達(dá)到最大化。企業(yè)價值不是指帳面資產(chǎn)的總價值,而是企業(yè)全部財產(chǎn)的市場價值。其中包括企業(yè)品牌、資信等無形資產(chǎn)。因此,企業(yè)價值最大化的管理目標(biāo)在對企業(yè)價值的評價中,所重視的不是企業(yè)已經(jīng)獲得的利潤水平,而是企業(yè)在市場上的綜合競爭能力和潛在的獲利能力。

優(yōu)點(diǎn):

a、有利于克服企業(yè)在管理上的片面性和短期行為

b、反映了對企業(yè)資產(chǎn)的保值增值的要求

缺點(diǎn):

a、企業(yè)價值不易認(rèn)定。對于上市公司,即期市場上的股價不一定能夠直接揭示企業(yè)的獲利能力;對于非上市公司,其企業(yè)價值的評價由于受評估標(biāo)準(zhǔn)和評估方式的影響不易做到客觀和準(zhǔn)確。

四、財務(wù)管理的環(huán)節(jié)

(1) 財務(wù)預(yù)測――主要任務(wù):測算各項物業(yè)管理方案和經(jīng)營方案的經(jīng)濟(jì)效益,為決策提供可靠的依據(jù);預(yù)計財務(wù)收支的發(fā)展變化情況,以確定管理目標(biāo);測定各項定額和標(biāo)準(zhǔn),為編制財務(wù)計劃、分解各項計劃指標(biāo)服務(wù)。

(2) 財務(wù)決策――管理人員在財務(wù)目標(biāo)的總體要求下,通過專門的方法,分析、評價各種方案的經(jīng)濟(jì)效益,進(jìn)行綜合平衡,從各個備選方案中篩選出最佳方案。

(3) 財務(wù)預(yù)算――是以財務(wù)決策確立的方案和財務(wù)預(yù)測提供的信息為基礎(chǔ),制定主要的計劃指標(biāo)。財務(wù)預(yù)算是財務(wù)預(yù)測和財務(wù)決策的具體化,是控制財務(wù)活動的依據(jù)。

(一) 財務(wù)預(yù)算的編制方法

1、固定預(yù)算

含義:固定預(yù)算是指以過去的實際費(fèi)用支出為基礎(chǔ),考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素可能發(fā)生的變動及其影響,在過去實際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法。

優(yōu)點(diǎn):編制簡單,預(yù)算的編制成本較低;此外,由于固定預(yù)算以過去的費(fèi)用支出為基礎(chǔ),費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。

缺點(diǎn):沒有結(jié)合預(yù)算期的情況,重新對各項費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證,難以實現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化;同時,由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性,因而,也難以調(diào)動各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。

2、零基預(yù)算

含義:零基預(yù)算是指一切從零開始,通過重新考慮費(fèi)用預(yù)算的必要性和各項支出的經(jīng)濟(jì)效益而編制的預(yù)算。

零基預(yù)算的編制程序:

a、由各部門提出預(yù)算期內(nèi)可能發(fā)生的費(fèi)用項目及費(fèi)用額,而不考慮這些費(fèi)用項目以往是否發(fā)生及發(fā)生額是多少;

b、將全部的費(fèi)用項目分為必須保證支出的費(fèi)用項目和費(fèi)用額可以增減變動的費(fèi)用項目兩大類;

c、對各費(fèi)用支出額可以增減變動的費(fèi)用項目進(jìn)行成本效益分析,并按照成本效益率的大小進(jìn)行排序;

d、將預(yù)算期內(nèi)可動用的經(jīng)濟(jì)資源在各費(fèi)用支出項目之間進(jìn)行分配。

優(yōu)點(diǎn):有助于提高管理收費(fèi)的使用效益,改善企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系,從而增強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭能力。

缺點(diǎn):編制預(yù)算的工作量相對較大,各費(fèi)用項目的成本效益率的確定缺乏客觀依據(jù)。

(二)財務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

1、收入預(yù)算:物業(yè)管理企業(yè)的收入來自物業(yè)管理服務(wù)和多種經(jīng)營兩個方面。管理服務(wù)收入是物業(yè)管理企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入,主要分為管理收入(包括公共性服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)和特約服務(wù)三部分)、經(jīng)營收入和大修收入等。

2、營業(yè)成本預(yù)算:營業(yè)成本是物業(yè)管理企業(yè)在從事物業(yè)管理活動中發(fā)生的各項直接支出。營業(yè)成本預(yù)算包括:

(1) 直接人工費(fèi)預(yù)算:企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)管理活動人員的工資、獎金和福利費(fèi)等預(yù)計支出;

(2) 直接材料費(fèi)預(yù)算:物業(yè)管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。

3、管理費(fèi)用預(yù)算:是從事物業(yè)管理活動中所發(fā)生間接費(fèi)用的預(yù)算。包括物業(yè)管理企業(yè)管理人員的工資、獎金及職工福利費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電通訊費(fèi)、租賃費(fèi)、保險費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、保安費(fèi)、低值易耗品攤銷和其他費(fèi)用等。

4、財務(wù)費(fèi)用預(yù)算:是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用的預(yù)算,包括利息支出、匯兌損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)和其他財務(wù)費(fèi)用等。

5、資本預(yù)算:也稱設(shè)備維修更新計劃,是物業(yè)管理企業(yè)為實現(xiàn)物業(yè)的保值和增值,根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀況和管理服務(wù)的需要制定的有關(guān)長期資產(chǎn)(固定資產(chǎn)等)購入和更新改造支出的預(yù)算。

&n

bsp; 6、現(xiàn)金預(yù)算:也稱現(xiàn)金流量表,是反映預(yù)算期內(nèi)貨幣資金的流入、流出以及資金調(diào)度的預(yù)算。

7、預(yù)計損益表:又稱年度利潤計劃,是在經(jīng)營決策(包括財務(wù)決策)基礎(chǔ)上,綜合反映物業(yè)管理企業(yè)預(yù)算期(通常為一年)內(nèi)收入、成本費(fèi)用和凈利潤的預(yù)算。

8、預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表:或稱預(yù)計財務(wù)狀況表,是揭示物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債和股東權(quán)益在預(yù)算期末的水平及其構(gòu)成的預(yù)算。

物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)預(yù)算的編制

(一)財務(wù)預(yù)算的編制程序

1、編制方式:“二下一上式”

一下:首先將財務(wù)規(guī)劃確定的預(yù)計損益表分部門下達(dá),作為各部門編制預(yù)算的控制目標(biāo);

一上:各部門根據(jù)控制目標(biāo)的要求,結(jié)合自身的實際情況,編制出分季度的預(yù)算草案,并上報物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)部門;

二下:財務(wù)部門對各部門的預(yù)算草案進(jìn)行匯總和綜合平衡,編制出正式的財務(wù)預(yù)算,并報物業(yè)管理企業(yè)管理層,然后再由管理層交業(yè)主在奉討論批準(zhǔn)后,正式下達(dá)給各部門執(zhí)行。

2、 財務(wù)預(yù)算的編制程序

(1) 根據(jù)相關(guān)法規(guī)和管理服務(wù)合同的要求,編制資本預(yù)算及年度收入預(yù)算;

(2) 以收入預(yù)算為基礎(chǔ),制訂營業(yè)成本預(yù)算,即直接材料費(fèi)和直接人工費(fèi)預(yù)算;

(3) 依據(jù)收入預(yù)算,編制管理費(fèi)用預(yù)算;

(4) 根據(jù)收入預(yù)算、營業(yè)成本和管理費(fèi)用預(yù)算等,并進(jìn)而結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的收付款政策和資本預(yù)算,編制現(xiàn)金預(yù)算;

(5) 綜合所有各項預(yù)算,編制利潤預(yù)算(預(yù)計損益表)和預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表。

(二)財務(wù)預(yù)算的編制過程

1、收入預(yù)算

2、營業(yè)成本預(yù)算

3、管理費(fèi)用預(yù)算

4、現(xiàn)金預(yù)算

5、預(yù)計損益表

財務(wù)控制――是在財務(wù)管理過程中,利用特定的手段,對企業(yè)財務(wù)活動施加影響或調(diào)節(jié),以便實現(xiàn)預(yù)算指標(biāo)。

財務(wù)控制的目的:

1、落實財務(wù)預(yù)算或財務(wù)計劃;

2、及明糾正偏差;

3、提供決策依據(jù)。

財務(wù)預(yù)算控制的內(nèi)容:

1、將財務(wù)計劃的各項預(yù)算指標(biāo)分配落實到企業(yè)各部門;

2、通過會計核算反映和監(jiān)督企業(yè)各部門有關(guān)指標(biāo)的實際完成情況;

3、定期(按年或月)把實際完成情況同財務(wù)預(yù)算指標(biāo)進(jìn)行對比分析,找出存在的偏差,并分析產(chǎn)生偏差的原因,提出降低成本費(fèi)用的途徑,制定糾偏的有效措施;

4、對責(zé)任部門和責(zé)任人進(jìn)行評價和考核;

5、根據(jù)考核結(jié)果和獎懲辦法進(jìn)行獎勵和處罰;

6、調(diào)整預(yù)算。

財務(wù)控制系統(tǒng)的構(gòu)成要素

1、組織系統(tǒng)

實施財務(wù)預(yù)算控制的基本要求是實行責(zé)任中心制,即在企業(yè)內(nèi)部劃小預(yù)算單位,各預(yù)算單位(企業(yè)內(nèi)部有特定責(zé)任的單位或部門)成為責(zé)任中心,每個責(zé)任中心都有明確的責(zé)任和控制范圍。根據(jù)所負(fù)責(zé)任和控制范圍的不同,責(zé)任中心分為成本中心、費(fèi)用中心、利潤中心和投資中心。

2、信息系統(tǒng)

(1) 內(nèi)部信息:財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù)和實際執(zhí)行結(jié)果的數(shù)據(jù)

(2) 外部信息:市場預(yù)測、市場行情、政策法規(guī)變動等。

3、考核制度

考核的一般做法:根據(jù)財務(wù)預(yù)算數(shù)據(jù),找出實際發(fā)生的結(jié)果與財務(wù)計劃(或財務(wù)預(yù)算)要求之間的差異,分析產(chǎn)生這種差異的原因,落實責(zé)任人,并提出補(bǔ)救辦法,最后形成財務(wù)報告,并作為企業(yè)決策和采取行動的依據(jù)。

4、獎懲制度

獎懲是根據(jù)業(yè)績考核結(jié)果,對業(yè)績突出者給予獎勵,對造成嚴(yán)重?fù)p失的責(zé)任者給予處罰的行為。

財務(wù)控制的步驟

&nbs

p;1)建立財務(wù)預(yù)算控制系統(tǒng)

(1) 建立財務(wù)預(yù)算控制的組織系統(tǒng)

a、專門機(jī)構(gòu)的設(shè)立

b、人員的配置

c、崗位責(zé)任的確立

d、責(zé)任中心、利潤中心與投資中心的建立

(2) 建立財務(wù)預(yù)算控制的信息系統(tǒng)

a、建立各種量化的控制標(biāo)準(zhǔn)(指標(biāo))

b、信息反饋系統(tǒng)

(3) 建立考核制度和獎懲制度

2)檢查監(jiān)督:根據(jù)信息系統(tǒng)確立的標(biāo)準(zhǔn),實行監(jiān)督、檢查,比較實際執(zhí)行結(jié)果與標(biāo)準(zhǔn)之間的差異;

3)分析原因:實際執(zhí)行結(jié)果與財務(wù)預(yù)算的標(biāo)準(zhǔn)之間必然會產(chǎn)生偏差,那么,到底是什么原因產(chǎn)生這些偏差,責(zé)任者是誰,應(yīng)該予以明確;

4)糾正偏差:提出糾正偏差的對策,并組織實施,盡最大努力減少損失;

5)獎懲兌現(xiàn):根據(jù)監(jiān)督檢查結(jié)果,落實責(zé)任,兌現(xiàn)獎懲辦法。

財務(wù)分析

第2篇 某物業(yè)公司財務(wù)部管理范圍

物業(yè)公司財務(wù)部管理范圍

1、財務(wù)部是公司財務(wù)管理、會計核算的職能部門。

2、負(fù)責(zé)公司財務(wù)會計規(guī)章制度、內(nèi)部會計核算制度,內(nèi)部控制制度的制定和實施;

3、負(fù)責(zé)公司年度財務(wù)計劃、財務(wù)預(yù)算、財務(wù)決算的編制;

4、負(fù)責(zé)公司的質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)健康安全有關(guān)預(yù)算項目的審核、批復(fù)及保證資金落實;

5、監(jiān)管公司所有資產(chǎn),對公司所有財務(wù)收支活動進(jìn)行分析,為公司各項經(jīng)營決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)、財務(wù)信息。

第3篇 某物業(yè)公司財務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書

1.0目的

規(guī)范票據(jù)購買、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。

2.0適用范圍

物業(yè)公司出具的所有票據(jù)

3.0管理內(nèi)容

3.1票據(jù)的購買

3.1.1物管公司會計在每月5日時,需查閱《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫存量(10本),則需向稅務(wù)部門或分供方購買。

3.1.2物業(yè)公司會計持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在龍溪地稅所專管員處簽字,確定所購票據(jù)的種類、面值、數(shù)量。

3.1.3稅務(wù)專管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購處購買相應(yīng)票據(jù)。

3.1.4清點(diǎn)所購發(fā)票的數(shù)量、種類、面值是否與申購一致,同時確認(rèn)票據(jù)號碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對方出具的工本費(fèi)發(fā)票支付相應(yīng)的費(fèi)用。

3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購簿》在地稅專管員處登記備案。

3.1.6會計人員將所購票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。

3.2票據(jù)的領(lǐng)用

3.2.1保安班長在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費(fèi)處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.2保潔部洗車人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(10份/本),可到財務(wù)部或管理處收費(fèi)員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.3各管理處收費(fèi)員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時,可到財務(wù)部會計或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。

3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號等。

3.2.5財務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財務(wù)專用章。

3.3票據(jù)的退回

3.3.1保安部班長、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費(fèi)員處,收費(fèi)員核實應(yīng)收的相應(yīng)款項后,收取相應(yīng)費(fèi)用。

3.3.2保安班長、保潔助理將發(fā)票存根交回財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員核實其是否交費(fèi)后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。

3.3.3管理處收費(fèi)員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財務(wù)部會計或出納處,財務(wù)人員對所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無誤后,在《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。

3.4票據(jù)的保存

3.4.1每半年對所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號,并打包封存。

3.4.2存檔時間按照會計制度對票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。

4.0相關(guān)記錄

4.1《票據(jù)購入、領(lǐng)用、退回登記本》

4.2《發(fā)票領(lǐng)購簿》(來自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))

編寫:zz審批:zz

第4篇 物業(yè)公司財務(wù)管理手冊-財務(wù)管理概述

一、總則

1.財務(wù)管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P(guān)系,是物業(yè)管理的首要問題。

2.財務(wù)管理的三方面任務(wù):

(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務(wù)。

(2)認(rèn)真貫徹各項財經(jīng)制度,維護(hù)財經(jīng)紀(jì)律,實行財務(wù)監(jiān)督。

(3)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.配備專職財務(wù)人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)活動記錄工作。

4.做好年度財務(wù)預(yù)算,落實各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

5.做好會計決算和利潤分配報告,加強(qiáng)財務(wù)監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟(jì)效益。

6.遵守各項有關(guān)法律、法令和條例,接受當(dāng)?shù)囟悇?wù)、銀行、工商等部門的監(jiān)督。

7.接受“會計事務(wù)所”對企業(yè)會計賬目的審查。

二、財務(wù)權(quán)限與職責(zé)

1.編制管理公司年度財務(wù)預(yù)算,制定各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo),并報總物業(yè)經(jīng)理審批。

2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運(yùn)用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。

3.加強(qiáng)流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務(wù)部有權(quán)拒付。

4.公司的一切開支應(yīng)由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財務(wù)部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。

5.有權(quán)拒付違反財經(jīng)紀(jì)律和違反財務(wù)規(guī)定的開支。

6.建立完善的管理費(fèi)收費(fèi)系統(tǒng),及時足額收取管理費(fèi)及其他費(fèi)用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費(fèi)用。

7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。

8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。

9.按上級規(guī)定,編制好各種財務(wù)報表,做好財務(wù)工作。

10.對超載財務(wù)權(quán)限,強(qiáng)行核銷不合理開支,打擊報復(fù)財務(wù)人員的行為,財務(wù)部經(jīng)理有權(quán)向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。

三、財務(wù)管理

1.財務(wù)部應(yīng)根據(jù)國家要求,結(jié)合有關(guān)規(guī)定,認(rèn)真進(jìn)行財務(wù)處理與會計核算,及時編報各類財務(wù)報表,做到認(rèn)真、及時、準(zhǔn)確、完整地反映管理公司的財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。

2.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格控制各類費(fèi)用開支,業(yè)務(wù)招待費(fèi)的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務(wù)收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費(fèi)用,并按如下標(biāo)準(zhǔn)提取:全年業(yè)務(wù)收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務(wù)收入額的千分之五;全年業(yè)務(wù)收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務(wù)收入的千分之三。

3.財務(wù)部應(yīng)嚴(yán)格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結(jié),賬賬相符,及時清理未達(dá)賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。

4.嚴(yán)格各種費(fèi)用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費(fèi)用支出。

5.公司發(fā)生的維修費(fèi),數(shù)額在一萬元以下的,可一次進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進(jìn)入費(fèi)用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。