第1篇 物業(yè)管理公司員工守則16
物業(yè)管理公司員工守則(十六)
(一)管理人員必須保持服裝整潔,儀表端莊、精神飽滿。
(二)對待住戶、訪客、同事和各階層人士,均應以禮相待,保持彼此間良好關系。
(三)必須嚴格遵守公司輪值時間,按時上下、班(交接班),不得無故遲到、早退。
(四)管理人員不得在當值時間內為個別住戶做職責范圍以外及對私人服務的工作。
(五)管理人員不得參與樓宇買賣或租賃事物,若業(yè)主、住戶提出要求,應請其直接向公司咨詢。
(六)大廈負責人應該執(zhí)行公司之各項指標,并定期召開該大廈各級員工的會議,向公司做定期工作匯報。大廈員工應服從大廈負責人之工作調配及崗位編排。
(七)不準損壞公司信譽和對公司有欺詐及不誠實行為。
(八)不得假借公司名義或利用職權對外做有損公司聲譽或利益之行為。
(九)不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務有關的任何人收受或索取任何形式的禮物、賞錢。
(十)所有公物不得用于私人方面,不得故意疏忽損壞公司財務,對各公物如有損壞,須負責賠償。
(十一)雨雪天氣,各員工必須依時當值,監(jiān)守崗位,并按照公司所頒布之指示進行防風防雨工作。
(十二)必須尊守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。
第2篇 x物業(yè)管理公司人力資源管理指引
1總則
1.1為確保人力資源滿足經(jīng)營業(yè)務發(fā)展需要,各物業(yè)分公司必須重視人力資源管理工作,遵照集團和管理公司的制度規(guī)定,以崗位設置、薪酬體系、績效管理、員工教育培訓為基礎,逐步建立和完善本公司人力資源管理體系。
1.2人力資源管理應堅持公司業(yè)務需要與個人發(fā)展相結合的原則,將恰當?shù)娜嗽谇‘數(shù)臅r間安排在恰當?shù)奈恢?通過考試培訓、激勵、考核等措施,不斷提升員工隊伍的整體素質,充分發(fā)揮人力資源效能。
2人事管理權限
2.1物業(yè)分公司(管理處)職位級別名稱包括:總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、部門經(jīng)理/主任、主管/隊長、班長/組長、員工,共7個職位級別。
2.2物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘面試工作由項目公司提出申請,管理公司、集團人力資源部門和管理公司物業(yè)管理部共同完成。
2.3物業(yè)分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、物業(yè)管理處(園區(qū))主任、保安隊長(主管)的招聘、薪酬、人事任免由項目所在公司申報,經(jīng)管理公司審核,報集團人力資源部審批。
2.4物業(yè)分公司部門經(jīng)理的招聘、薪酬、人事任免,按照集團、管理公司相關規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報項目所在公司和管理公司備案。
2.5物業(yè)分公司部門經(jīng)理以下人員的招聘、薪酬、人事任免,按照集團、管理公司相關規(guī)定,由物業(yè)分公司總經(jīng)理審批,報項目所在公司備案。
2.6物業(yè)分公司財務人員接受項目所在公司財務部的垂直管理,同時對物業(yè)分公司的總經(jīng)理負責。
3人員聘用
3.1基本要求
3.1.1一般情況下,新開發(fā)項目在項目規(guī)劃設計方案確定后,應著手物業(yè)分公司總經(jīng)理的招聘,并在施工圖設計開始前完成。物業(yè)分公司其他管理層成員的招聘時間應納入項目開發(fā)計劃及物業(yè)分公司組建工作計劃。
3.1.2各物業(yè)分公司在確定人員需求時,應明確工作崗位的職責范圍和任職條件,并以《職務說明書》的形式對工作崗位進行全面描述。
3.1.3《職務說明書》應作為各物業(yè)分公司人力資源管理的基礎文件,人員招聘、
考核、培訓、晉升、調動或淘汰,以及申請新增或撤并工作崗位時,均必須將《職務說明書》作為呈報審批的必需附件。
3.2招聘篩選的一般程序
3.2.1初篩及面試初選工作由物業(yè)分公司行政人事部承擔,根據(jù)不同職位標準,經(jīng)一般性詢問和
觀察,了解應聘者是否符合聘用基本條件。同時聯(lián)合相關部門人員對初篩合格的人員進行面試(從人品及專業(yè)等幾個方面進行),填寫《面試評估表》。
3.2.2技術考核在面試合格后需筆試或技術考核的人員,由物業(yè)分公司行政人事部與專業(yè)人士
共同確定考核內容、方法,考核由行政人事部主持,一般采用書面試題和現(xiàn)場操作的考核方法,考核后由考核人給出評定意見。
3.2.3背景審核、調查行政人事部要有針對性地對部門經(jīng)理及其他特殊崗位的候選人員背景資料的真實性進行審核調查。
3.2.4復審復審及主管領導最后約見由行政人事部組織實施。復審應包括與用人部門經(jīng)理、業(yè)務分管領導的面談。
3.2.5體檢由行政人事部組織擬聘用人員到公司指定醫(yī)院進行體檢。
3.3錄用審批
3.3.1經(jīng)上述篩選評估程序后,物業(yè)分公司行政人事部負責組織履行相關審批手續(xù),填寫《新員工聘用批準匯簽單》,報送相關主管領導批準。錄用審批必須按上述第2條人事管理權限的規(guī)定執(zhí)行。
3.3.2經(jīng)審批錄用的招聘人員,由行政人事部門發(fā)出通知,并與其簽訂《新進員工聘用確認書》,明確報到日期、具體待遇及其他相關事宜。
3.4新員工入職
3.4.1在新員工正式報告前,行政人事部應與用人部門共同做好以下準備工作:
a)根據(jù)崗位需要安排工作區(qū)位及配置辦公用品、工作用具;
b)確定新員工入職引導人(由部門負責人或部門負責人指定的、已具備本公司相關崗位工作經(jīng)驗一年以上的人員承擔)。
3.4.2新員工到行政人事部報到時,行政人事部應按以下程序辦理:
a)說明入職注意事項,及相關手續(xù)辦理程序;
b)如有需要時應要求新員工在報到一周內提供《就職擔保書》;
c)發(fā)放、指導填寫《員工自然情況登記》;
d)收集新員工個人登記照片;
e)介紹辦公用品配備標準和申領手續(xù),并約定領用時間;
f)介紹新員工入職引導人。
3.4.3用人部門入職引導人負責幫助新員工熟悉公司情況,介紹本職工作要求,指導申領辦公用品。
a)引領新員工至各部門進行自我介紹;
b)協(xié)助申領辦公用品;
c)介紹崗位工作要求
3.4.4其它事項
a)人事部門在新員工按要求提供個人照片后,1個工作日內做好新員工的工作牌、用餐卡(如有公司食堂)。
b)新員工必須嚴格按照要求填寫表格、提供相關資料原件和復印件,一周內交回人事主管。
c)外地員工報到必須在報到當日,安排好公司宿舍。特殊情況下,經(jīng)總經(jīng)理批準,由公司安排暫住賓館(招待所)。
d)新員工報到后,公司應在次月15日前辦理該員工社會保險事宜。e)新員工報到后15日內,公司必須按規(guī)定與新員工簽署聘用合同。f)新員工報到后30日內,公司應完成正式的新員工入職培訓。
3.5新員工試用
3.5.1所有新進員工均應試用,行政人事部辦理新進員工簽訂勞動合的同時予以明確。新員工試用期一般為三到六個月。
3.5.2試用期間員工待遇按公司相關制度執(zhí)行。
3.6新員工轉正
3.6.1行政人事部在新員工試用期屆滿前5個工作日,將《員工轉正考核表》發(fā)至用人部門,由上級領導負責新員工的轉正考核。
3.6.2上級領導收到《員工轉正考核表》應完成的工作及要求:
a)與本部門其他員工溝通,征詢考核意見;
b)與入職引導人進行溝通,就考核意見基本取得一致;
c)與新員工本人進行面談;
d)填寫《員工轉正考核表》。
3.6.3新員工轉正考核意見以上級領導的意見為主,同時應綜合考慮入職引導人和本部門其他人員意見。如果考核意見存在明顯分歧,應將不同意見記錄在考核表中。
3.6.4就考核表中的每一評估項目,上級領導都應與入職引導人、本部門其他人員(至少1/3),以及新員工本人交換考核意見。
3.6.5被考核員工的上級填好《員工轉正考核表》后,交由人事主管組織公司領導審核確認考核結果:業(yè)務分管領導審核、總經(jīng)理審批。
3.6.6經(jīng)總經(jīng)理審批后,人事主管負責正式辦理該員工轉正或辭退事宜。
a)同意該員工轉正,則按規(guī)定辦理轉正手續(xù);
b)需延長試用期的,則通知員工本人;
c)需辭退的,則按規(guī)定辦理辭退手續(xù)。
3.6.7辦理正式轉正手續(xù)的,由人事主管協(xié)助新員工填寫《員工轉正審批表》,并連同新員工試用期間培訓記錄送呈用人部門經(jīng)理、分管領導、總經(jīng)理簽署審批意見。
3.6.8需延長試用期的,在其本人同意后可繼續(xù)試用,重新試用期滿仍按上述轉正考核程序組織轉正考核,仍不合格的按辭退處理。
4員工離職
4.1各物業(yè)分公司員工離職的情形包括(不限于):
a)辭職:由員工本人提出,按離職程序辦理相關手續(xù)后視為辭職;
b)自動離職:員工未以書面形式向公司提出辭職申請,或申請未經(jīng)批準、未辦理完結離職手續(xù)的視為自動離職。自動離職視其本人放棄在本公司的一切權利,不給予工資結算及經(jīng)濟補償。
c)勸退:公司裁員或認為某員工不適宜本職工作,可勸退。
d)辭退:員工在工作期間嚴重違反公司制度、或符合公司規(guī)定必須即時解雇的,依據(jù)有關規(guī)定處理后再按離職程序辦理相關手續(xù)。
e)除名:如員工觸犯法律,被依法追究刑事責任的給予除名,不給予結算工資
及經(jīng)濟補償。
f)合同期滿終止勞動合同或雙方協(xié)商解除勞動合同。
4.2離職申請與審批
4.2.1公司員工提出的辭職,由員工本人填寫《員工離職申報表》,送交直接上級或行政人事部。其它情況下,由擬離職員工的直接上級填寫《員工離職申報表》。
4.2.2物業(yè)分公司決定勸退、辭退、除名,以及合同期滿不再續(xù)簽或協(xié)商解除勞動合同的,均必須按人事管理權限履行逐級審批手續(xù)。在完成內部審批手續(xù)后,通知擬離職員工,并要求其在《員工離職申報表》上簽字
確認。
4.2.3員工本人提出的辭職申請,由其直接上級負責(或在本部門審批后轉交行政人事部)組織內部審批手續(xù)。
4.2.4員工離職審批權限的特別規(guī)定:
a)物業(yè)分公司一般操作人員(不含專業(yè)技術〈工種〉人員)及辦公文員的離職,經(jīng)用人部門審批,報行政人事部備案,并辦理相關手續(xù);
b)基層主管以上級別人員及專業(yè)技術(工種)人員的離職,最后須報總經(jīng)理或分管副總審批。
4.3離職手續(xù)辦理
4.3.1員工離職申請批準后,員工所在部門應配合行政人事部督促離職員工辦理工作交接手續(xù),并完整填寫《離職工作交接表》。
4.3.2所有離職員工均應根據(jù)辭退員工個人意愿,由公司行政人事部(或分管領導)組織離職面談,并如實填寫《離職面談清單》。
4.3.3與離職員工相關的財務結算(包括離職補償),由財務部按集團、管理公司及本公司財務制度的規(guī)定執(zhí)行。
4.3.4各物業(yè)分公司行政人事部負責收集、整理、歸檔員工離職的相關審批和移交手續(xù)記錄,屬集團、管理公司人事權限范圍的應將相關資料呈報集團人力資源部或管理公司行政人事部。
5工作行為管理
5.1各物業(yè)分公司總經(jīng)理應以身作則,指導、監(jiān)督本公司員工遵循集團和管理公司有關工作行為的規(guī)定,努力維護和改善日常工作秩序。
5.2各物業(yè)分公司應在管理公司《物業(yè)服務行為規(guī)范》的基礎上,結合各專業(yè)服務
的需要制訂有針對性的服務行為規(guī)范。
5.3各物業(yè)分公司行政人事部負責按集團行政管理制度的規(guī)定,做好本公司員工的考勤工作。除國家法定公眾假期,由各物業(yè)分公司正式發(fā)布休假通知外,其它各類請、休假均必須辦理請假審批手續(xù),并確保正常業(yè)務工作不受影響。
5.4請、休假審批權限,以及員工休假權利,各物業(yè)分公司均必須按集團公司《請休假管理規(guī)范》執(zhí)行,外派人員按集團《外派員工探親假管理規(guī)定》執(zhí)行。
6員工關系管理
6.1管理公司鼓勵各物業(yè)分公司在控制成本的原則下,盡可能地開展員工集體活動和員工關懷行動,不斷豐富員工工作和生活,促進員工隊伍的溝通交流和集體認同感。
6.2各物業(yè)分公司應充分重視員工提案的管理工作,鼓勵員工提出合理化建議或意見,并積極、客觀、公正地進行評價和利用。各物業(yè)分公司應制訂本公司員工提案管理制度,對員工提案的收集、評價、實施及獎勵做出明確規(guī)定。
6.3各物業(yè)分公司必須定期開展員工滿意調查活動,以全面了解和評估員工對公司的真實感受,為改進公司內部管理提供機會,同時員工滿意程度也是各級管理人員目標管理責任制的重要內容之一。
6.4針對物業(yè)分公司進行的員工滿意調查由項目所在公司負責組織實施,管理公司物業(yè)管理部予以指導和監(jiān)督,。
6.5各物業(yè)分公司應確?？陀^、公正、平等地對各級員工,根據(jù)個人工作表現(xiàn)做出的獎罰決定必須符合《物業(yè)員工獎罰管理規(guī)定》的要求,真正達到獎優(yōu)罰劣的效果。
7薪酬管理
7.1各物業(yè)分公司員工的薪級設置、核定、調整必須按集團公司《薪酬管理制度》的要求執(zhí)行,根據(jù)人事管理權限履行規(guī)定的審批手續(xù)。
7.2員工薪資必須與工作業(yè)績掛鉤,各物業(yè)分公司總經(jīng)理有權在本公司工資總額的范圍內,根據(jù)員工效果考核結果決定員工浮動工資及年終資金的分配,但必須報項目所在公司審批。
7.3及時足額發(fā)放員工工資是公司誠信的重要體現(xiàn),各物業(yè)分公司必須保證按時足額發(fā)放員工工資。
8人員績效考核
8.1基本要求
8.1.1根據(jù)集團公司績效考核的相關制度規(guī)定,管理公司建立和實施物業(yè)員工個人績效考核體系,確保考核工作的公平、公正、公開,并有利于促進物業(yè)員工個人績效、物業(yè)分公司整體績效的持續(xù)提升。
8.1.2各物業(yè)分公司應參照管理公司規(guī)定的考核標準、程序和要求,建立和健全本公司人員績效考核制度,考核結果與個人工資掛鉤的同時,應著重關注問題改善,加強考核反饋和溝通工作。
9相關文件與記錄
9.1wdwy-wi-mm5101au*物業(yè)服務行為規(guī)范
9.2wdwy-wi-mm5102物業(yè)員工獎罰管理規(guī)定
9.3wdwy-fr-mm5101職務說明書(范本)
9.4wdwy-fr-mm5102面試評估表
9.5wdwy-fr-mm5103新員工聘用批準匯簽表
9.6wdwy-fr-mm5104新進員工聘用確認書
9.7wdwy-fr-mm5105就職擔保書
9.8wdwy-fr-mm5106員工自然情況登記表
9.9wdwy-fr-mm5107員工轉正考核表
9.10wdwy-fr-mm5108員工轉正審批表
9.11wdwy-fr-mm5109員工離職申報表
9.12wdwy-fr-mm5110離職工作交接表
9.13wdwy-fr-mm5111離職面談清單
9.14wdwy-fr-mm5112員工獎勵申請表
9.15wdwy-fr-mm5113員工處罰單
第3篇 助理物業(yè)管理師模擬試題
一單項選擇題:
1、寫字樓商務中心服務保障的前提條件是( )
(a)物業(yè)的保值增值(b)物業(yè)的出租率(c)資金的良性循環(huán) (d)設備的正常使用和保養(yǎng)
2、為了實現(xiàn)商品的擴大再生產(chǎn),()應當實現(xiàn)正常消耗完全得到補償,并可獲取一定利潤的租金。
(a)商品租金 (b)成本租金(c)基礎租金 (d)市場租金
3、市場租金是在商品租金的基礎上,反映物業(yè)()而出現(xiàn)的一種租金。
(a)新舊程度 (b)供求關系(c)償還能力 (d)自身發(fā)展
4、定期租賃大型購物中心或商廈10年以上的承租戶為( )
(a)基礎承租戶 (b)主要承租戶(c)次要承租戶 (d)一般承租戶
5、商業(yè)場所的百分比租金通常以( )為基礎計算
(a)日營業(yè)額 (b)年總營業(yè)額(c)零售商總利潤 (d)商場總利潤
6、民事法律關系的主要特點不包括()
(a)主體法律地位平等 (b)大多由當事人自愿設立
(c)當事人權利義務對等 (d)主體之間有隸屬關系
7、為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護()的合法利益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定《物業(yè)管理條例》
(a)業(yè)主 (b)開發(fā)商(c)物業(yè)管理企業(yè) (d)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)
8、業(yè)主大會應當 ()物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動的合法利益。
(a)代表 (b)維護(c)代表和維護(d)監(jiān)督和指導
9、()應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍,承擔物業(yè)的保修責任。
(a)施工單位 (b)建設單位(c)物業(yè)管理企業(yè)(d)業(yè)主委員會
10、業(yè)主委員會應當與()選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
(a)業(yè)主 (b)業(yè)主委員會(c)業(yè)主大會(d)建設單位
11、物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點,由( )按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務合同中約定。
(a) 業(yè)主 (b) 物業(yè)管理企業(yè) (c) 業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) (d) 物價管理部門
12、已竣工但尚未出售或未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由()交納。
(a) 業(yè)主 (b) 建設單位(c) 施工單位(d) 前期物業(yè)管理企業(yè)
13、專項維修資金屬()所有,專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
(a) 業(yè)主(b) 業(yè)主委員會 (c)物業(yè)管理企業(yè) (d) 房地產(chǎn)行政管理部門
14、違反物業(yè)管理條例的規(guī)定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對()予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
(a) 建設單位 (b) 業(yè)主委員會 (c) 物業(yè)管理企業(yè) (d) 建設單位、物業(yè)管理企業(yè)
15、開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行,開標地點應當為( )的地點。
(a) 招標文件中預先確定(b) 招標人根據(jù)投標人的情況確定
(c) 雙方協(xié)商一致同意(d) 多數(shù)投標人認可的
16、招標人應當在投標有效期截止時限()前確定中標人。投標有效期應當在招標文件中載明。
(a) 3日 (b) 7日 (c) 15日 (d) 30日
17、酬金制是指在預收的()中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
(a) 物業(yè)服務費用(b) 物業(yè)服務成本 (c) 物業(yè)服務資金(d) 物業(yè)服務支出
18、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出中不包括管理服務人員的( )。
(a) 工資(b)獎金 (c) 社會保險 (d) 按規(guī)定提取的福利
19、物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)接管驗收的準備工作中不包括( )
(a) 人員準備(b) 資金準備 (c) 資料準備(d) 進行現(xiàn)場初步勘察
20、無論是新建物業(yè)還是原有物業(yè),經(jīng)檢驗符合要求時,接管單位應在( )內簽發(fā)驗收合格憑證,簽發(fā)接管文件。
(a)7日&
nbsp;(b)10日(c)15日(d)30日
21、新建物業(yè)接管驗收的主要內容不包括()。
(a)裝修(b)電氣 (c)附屬工程及其他 (d)危險和損壞問題處理
22、化糞池應按排污量合理設置,進出水口高差不得小于()厘米。立管與糞池內的連接管道應有足夠坡度,但不應超過兩個彎。
(a)5 (b)10 (c)30 (d)50
23、接管驗收的首要條件是( ),并且附屬設備已完全正常使用,房屋編號已得到認可。
(a)全部施工完畢(b)施工單位已撤出 (c)竣工驗收合格 (d)接管驗收準備就緒
24、根據(jù)《物業(yè)服務收費管理辦法》,如果實行物業(yè)服務費用包干制,物業(yè)服務費用構成,不包括( )。
(a)物業(yè)服務成本(b)法定稅費 (c)物業(yè)管理企業(yè)利潤 (d)公共維修資金
25、由于各住宅小區(qū)的物業(yè)類型不盡相同,具體測算一個特定物業(yè)項目有服務標準時,所列出有費用項目,就考慮物業(yè)有具體類型,除合理測算每項費用外,關鍵是( )。
(a)足額收繳到位(b)不要漏項 (c)不要重復測算 (d)不要漏項也不要重復測算
26、物業(yè)共用部位共用設施設備的日常運行,維護費用不包含( )
(a)公共照明系統(tǒng)的電費(b)電梯費用(c)有線電視線路維護費 (d)不可預見費用
27、物業(yè)管理公共區(qū)域清潔衛(wèi)生費用不包括( )。
(a)人工費(b)廣告宣傳費(c)水池清潔費 (d)化糞池清理費
28、物業(yè)管理是行業(yè)利潤率一般在( )%,具體的利潤率可由雙方根據(jù)物業(yè)的檔次和管理服務要求協(xié)商確定。
(a)5-10(b)8-15(c)15-25(d)25-30
29、收益性物業(yè)服務費的測算,常用( )是業(yè)主為物業(yè)管理企業(yè)定出最低的年租金收入任務和物業(yè)維修養(yǎng)護指標,完成后按租金收入的一定比例支付物業(yè)服務費。
(a)定額法(b)效益法(c)比例法&
nbsp;(d)租金收入法
30、調查方案通常都是公司撥付調查經(jīng)費的必要手續(xù)文件,所以不形成文字的調查方案最好能把( )獨立出來認真編制。
(a)調查計劃(b)經(jīng)費預算(c)有關建議 (d)房屋需求情況
31、所謂房屋租賃市場的調查與分析是指調查人員按照調查方案規(guī)定的目的,方法,時間,范圍,內容,步驟等進行房屋租賃市場( )的過程。
(a)信息資料收集 (b)進行分析工作(c)視步分析與假設(d)信息資料收集并進行分析工作
32、要與客戶溝通的過程中,存在著三個主要要素,即()
(a)說話者------言詞或說話的內容-----聽話者
(b)了解客戶遇到的問題-----迅速與客戶協(xié)調-----幫助客戶解決
(c)了解客戶需求-----調整服務內容-----提高服務質量
(d)信息的傳遞------聽話者接受信息-----對此做出反應
33、與客戶溝通是一門藝術,物業(yè)管理從業(yè)人員應掌握與客戶溝通的技巧是指( )。
(a)保持自然距離-----面帶微笑----細聽訴說----不加評價
(b)了解需求-----迅速協(xié)調----幫其解決----贏得信賴
(c)耐心傾聽-----反饋信息----協(xié)調矛盾----解決疑難
(d)征詢意見-----幫助聯(lián)絡----妥善處理----定期回訪
34、制定客戶關系管理的年度計劃不包括()
(a)客戶狀態(tài)分析(b)客戶檔案建立(c)客戶關系管理主要內容 (d)客戶關系管理實施方式
35、編寫專題活動宣傳資料應以( )為主。
(a)固定節(jié)日活動(b)照片或畫面 (c)室外活動(d)加強情感交流
36、建筑工程結構平面圖不包括( )
(a)基礎平面圖 (b)樓層結構布置平面圖 (c)屋面結構平面圖(d)給排水系統(tǒng)平面圖
37、供暖平面圖主要體現(xiàn)供暖系統(tǒng)的平面布置,不包括( )
(a)管線的定向 (b)管線的材質 (c)管線的尺寸(d)各零部件位置和型號
38、電氣系統(tǒng)圖不是立體圖,主要是( )
(a)說明電源內外線強弱電以及負荷等級 (b)電氣設備的規(guī)格安裝方法
(c)表明線路走向電桿位置.路燈設置以及怎樣入戶 (d)用圖例符號和線路組成的表格式的圖形
39、在結構施工圖常用結構件代號“kb”表示是()
(a)屋面板 (b)樓梯板 (c)空心板(d)墻板
40、房屋的( )是房屋使用管理,養(yǎng)護維修的重要依據(jù)
(a)安全檢查 (b)質量管理 &
nbsp; (c)技術管理(d)行政管理
41、房屋安全檢查,檢查小組檢查現(xiàn)場首先要做到四核對,防止漏查、錯查,其中不正確的做法是()
(a)平面圖與房屋現(xiàn)狀是否相符 (b)圖示房向標號與現(xiàn)場房向標號是否相符
(c)房屋使用人與檔案登記資料是否相符 (d)產(chǎn)權關系是否相符
42、房屋結構基本完好,少量構件有輕微損壞。裝修基本完好,油漆缺乏保養(yǎng),設備良好,經(jīng)一般性維修就能修復的房屋是( )
(a)完好房(b)基本完好房(c)一般損壞房 (d)嚴重損壞房
43、假如房屋的結構部分中非承重墻或樓地面分項完損程度下降一個等級屬一般損壞房標準,裝修或設備部分中有一項完損程度下降一個等級屬嚴重損壞標準,其余3個組成部分(指地基基礎,承重構件屋面)都符合上一個等級標準,該房的完損等級為( )
(a)完好房 (b)基本完好 (c)一般損壞房 (d)嚴重損壞房
44、因下列原因造成事故的房屋所有人應承擔民事或刑事責任( )
(a) 使用人擅自改變房屋結構或使用性質
(b) 行為人由于施工堆物碰撞等行為危及房屋
(c) 因過失把危險房屋鑒定為非危險房屋在有效期限發(fā)生事故
(d) 有險不查或損壞不修
45、要保證房屋的完好率,并盡可能延長其有效使用壽命,取得較大的經(jīng)濟效益,在房屋的管理維修方面就( )
(a)絕不能只修不養(yǎng) (b) 絕不能只養(yǎng)不修 (c)只是小修小補(d) 要經(jīng)常性檢修
46、進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設備的()決定的。
(a) 修理間隔期(b)完好狀態(tài)(c)作用特點規(guī)格與使用條件 (d)正常工作能力
47、熱網(wǎng)設備預檢預修一般在非供暖期進行,為了檢查出需要更換或修理的管段,對熱力管道作嚴密性與強度檢驗,檢驗方法是對管道進行( )
(a)閉水試驗 (b)水壓試驗(c)水濕試驗(d)水壓試驗和水濕試驗
48、鍋爐的大修工作一般安排在( )停運期間進行。
(a)供暖前 (b)供暖后(c)發(fā)生故障后(d)供暖前或供暖后
49、《電梯維修養(yǎng)護年度計劃表》包括的內在下列選項中不正確的是()
(a)維修保養(yǎng)項目及內容
(b)事故搶修工作程序
(c)備品備件計劃及預計費用 (d)具體實施維修保養(yǎng)的時間
50、( )是指設備的所有維護保養(yǎng),正常磨損更換零件,應急搶修,正常小修均由專業(yè)維修保養(yǎng)公司負責。
(a)大包合同 (b)全包合同 (c)中包合同 (d)小包合同
51、《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定的特種設備是指涉及生命安全,危險性較大的設備,在下列選項中不包含( )
(a)鍋爐 (b)電梯 (c)高壓水泵 (d)壓力容器
52、特種設備維修養(yǎng)護管理需要遵循的基本原則,在下列選項中不正確的是( )
(a)安全至上,預防為主 (b)企業(yè)全責,轉嫁風險
(c)權責一致,統(tǒng)一監(jiān)管 (d)綜合治理,嚴格監(jiān)督
53、安全保衛(wèi)工作在物業(yè)服務管理工作中占有很重要的地位,安全管理防治對象主要是( )
(a)預防為主,防治結合 (b)用戶第一,服務至上
(c)做好安全防范工作 (d)人為造成的事故和損失
54、安全管理工作實施,采用何種方式取決于( )。
(a)靈活性和服務意識 (b)物業(yè)管理企業(yè)運作特點
(c)所服務管理物業(yè)區(qū)域特點 (d)物業(yè)管理企業(yè)運作特點和所服務管理物業(yè)區(qū)域特點
55、電子巡更系統(tǒng)是一種( )的電子設備。
(a)代替警員巡邏 (b)記錄犯罪嫌疑人作案
(c)檢查記錄警員巡邏是否到位 (d)發(fā)現(xiàn)監(jiān)控部位異常情況采取適當措施。
56、寫字樓進入車輛主要集中在上班時間,應集中力量統(tǒng)一管理,統(tǒng)一調度,盡量對客戶車輛采取()方式。
(a)固定存放(b)限速緩行(c)按月交納停車費 (d)投保車輛存放
57、按照我國有關部門規(guī)定,新建居住區(qū)綠化用地占建設上用地面積比例不得( )。
(a)高于30%&
nbsp; (b)低于30% (c)低于25% (d)低于人均1平方米
58、物業(yè)管理企業(yè)確定物業(yè)區(qū)域的環(huán)境保潔管理模式不包括( )。
(a)委托式(b)自主式(c)結合式 (d)小時工
59、自1999年8月1日起施行的行業(yè)標準()適用于公共綠地,居住區(qū)綠地,單位附屬綠地,生產(chǎn)綠地,防護綠地,城市風景林地,城市道路綠化等綠化工程及附屬設施的施工及驗收。
(a)《城市綠化條例》 (b)《城市綠化管理辦法》
(c)《城市綠化工程施工及驗收規(guī)范》 (d)《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》
60、在擬訂計劃與實施培訓之前應該做好調查研究工作,調查的內容不包括( )
(a)本企業(yè)的發(fā)展目標和發(fā)展狀況(b)本企業(yè)員工的狀況
(c)本企業(yè)服務對象的狀況(d)本企業(yè)教育培訓資金的狀況
二、多選題
61、商業(yè)場所物業(yè)租賃合同的內容不包括( )
(a)限制承租人在附近重復設店 (b)公用面積維修責任的承擔
(c)公用面積維護費的分攤 (d)停車場的使用
62、大型商廈為了吸引承租人,常常給予承租一定的折讓優(yōu)惠。折讓優(yōu)惠的具體方式有()
(a)向承租人提供裝修補貼 (b)為承租人支付搬家費用
(c)提供一段時間的免租期 (d)補貼一部分經(jīng)營上的虧損
63、簽訂物業(yè)租賃合同時的注意事項有()
(a)按統(tǒng)一規(guī)定填寫(b)不得擅自涂改變更
(c)合同一式兩份,雙方各執(zhí)一份(d)起租日期按合同約定之日確定
64、寫字樓和商業(yè)場所的租金可以按()調整
(a)消費價格指數(shù)(b)零售物價指數(shù)
(c)股票上漲指數(shù)(d)資產(chǎn)評估指數(shù)
65、在學校物業(yè)管理中,安全管理尤為重要,應向學生明確提出安全要求,這些具體要求包括( )。
(a)不準在公寓內使用電爐子 (b)不準在公寓內亂拉各種線路
(c)不準留宿外來人員 (d)不準往窗外扔各種物品
66、投標文件應當包括的內容包括( )
(a)投標函 (b)投標報價 (c)物業(yè)管理方案(d)物業(yè)服務合同
67、物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價,在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置,將()等有關情況進行公示。
(a)服務內容 (b)服務標準 (c)收費項目(d)收費標準
68、實行物業(yè)服務費用包干制的,物業(yè)服務費用的構成包括( )
(a)法定稅費 (b)物業(yè)管理企業(yè)的酬金 (c)物業(yè)服務成本(d)物業(yè)管理企業(yè)和利潤
69、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出中包括物業(yè)管理區(qū)域的( )。
(a)建筑物折舊費 (b)清潔衛(wèi)生費 (c)綠化養(yǎng)護費用(d)秩序維護費用
70、物業(yè)共用部位、共用設施設備的( )費用,應當通過專項維修資金予以列支。
(a)中修 (b)大修 (c)更新(d)改造
71、原物業(yè)接管驗收的主要內容包括()
(a)以危房鑒定標準作檢驗依據(jù) (b)從外觀檢查整體變異狀態(tài)
(c)檢查結構、裝修設備完好程度 (d)檢查使用情況、評估現(xiàn)價建檔
72、提前解聘屬于提前解除合同,將會給雙方的利益帶來較大影響,雙方都有要十分謹慎,當業(yè)主,業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生較大爭議時,應當()。
(a)協(xié)商 (b)調解 (c)仲裁
;(d)裁決
73、《物業(yè)管理條例》第二十九條規(guī)定的資料是建設單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的全部資料,物業(yè)服務合同終止時,物業(yè)管理企業(yè)應按規(guī)定交還給業(yè)主委員會。具體包括以下資料( )。
(a)竣工總平面圖,單體建筑結構設備配套設施地下管網(wǎng)工程竣工圖
(b)設施設備安裝使用維護保養(yǎng)資料
(c)物業(yè)保修,使用說明文件
(d)物業(yè)管理是所必須的其他資料。
74、物業(yè)管理公共區(qū)域秩序維護費用包括()
(a)人工費(b)保安系統(tǒng)設備電費 (c)維修費(d)保安用房及保安人員住房租金
75、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費指物業(yè)管理企業(yè)擁有各類固定資產(chǎn)按照總額每月分攤提取的折舊費,包括()。
(a)交通設備(b)通訊設備 (c)辦公設備(d)所管的物業(yè)
76、解決物業(yè)服務收費難的對策有( )。
(a)完善物業(yè)管理法律(b)制定切實可行的物業(yè)服務收費標準
(c)轉變業(yè)主和使用人的消費觀念(d)嚴格物業(yè)企業(yè)財務管理制度
77、房屋租金由以下因素構成()。
(a)折舊費(b)維修費管理費保險費 (c)利息利潤房產(chǎn)稅 (d)地租
78、客戶關系管理主要內容包括()
(a)客戶檔案建立 (b)了解客戶新的要求
(c)客戶報修、投訴的回訪 (d)定期公報資金使用與管理情況
79、客戶關系管理實施方式可采取以下方式實施()
(a)通訊、海報、公文 (b)總結、制度、合同 (c)投訴熱線接待咨詢 (d)家庭拜訪節(jié)日聚會
80、組織社區(qū)專題活動過程中,特別要做好以下幾方面的工作()
(a)確定活動主題(b)設計專題活動具體內容編寫宣傳資料
(c)做好專題活動開幕式(d)進行專題活動總結
81、房屋裝修 理 的原則是( )
(a)確保房屋完好(b)改善使用功能 (c)提高使用效益(d)努力保值增值
82、房屋附屬設備設施和養(yǎng)護管理制度一
般應包括以下內容( )
(a)確定維修保養(yǎng)類別、內容及要求(b)實施分工責任制
(c)某些設備預防性試驗周期(d)設備操作人應具備證書使用操作要求
83、實行預防性計劃維修保養(yǎng)制度可以()
(a) 扭轉被動局面(b)延長設備修理間隔期 (c)降低修理成本 (d)提高維修質量
84、物業(yè)管理公司通過與中標的專業(yè)化公司簽訂特種設備維修養(yǎng)護委托合同,委托合同一般可劃分為()
(a)全包合同(b)大包合同 (c)中包合同(d)小包合同
85、房屋附屬設備中特種設備安全技術檔案應當包括的內容( )
(a)設計文件制造單位產(chǎn)品合格證,使用說明書等資料 (b)定期檢驗和自行檢查的記錄
(c)日常使用狀況運行故障和事故記錄 (d)設備及其安全附件,安保.測量調控裝置等日常保養(yǎng)記錄
86、違反治安管理行為與犯罪行為的區(qū)別是()
(a)情節(jié)較重和對社會危害大小不同 (b)行為人的動機目的不同
(c)觸犯法律不同 (d)應當受到的處罰不同
87、正當防衛(wèi)包括不法侵害條件和防衛(wèi)條件兩個方面的4個條件是一個有機聯(lián)系整體缺一不可,只有同時俱備,正當防衛(wèi)才能成立。否則,就屬非正當防衛(wèi),必備的條件是()
(a)必須真實存在的不法侵害行為(b)實施侵害中實然終止的不法行為
(c)正當防衛(wèi)必須針對不法侵害者本人(d)正當防衛(wèi)不能超過必要限度
88、高層建筑消防的特點是()
(a)火險因素多 (b)火勢蔓延快(c)救火難度大(d)疏散困難大
89、1988年我國發(fā)布了《關于城市環(huán)境綜合整治定量考核的決定》提出5個方面,20項指標,5個方面是指( )
(a)大氣環(huán)境保護 (b)對物業(yè)水環(huán)境進行監(jiān)測 (c)噪聲控制 (d)固體廢棄物的處置和綠化。
90、物業(yè)環(huán)境保潔管理工作考核標準和辦法對公用衛(wèi)生間要求做到()
(a)無痰漬,煙頭雜物(b)無嚴重臭味,地面無積水,無污漬
(c)便器無明顯污漬
第4篇 物業(yè)管理員試題
1.室內排水管道堵塞,使業(yè)主居住的房間從地漏漫溢外淌,假如你是維修人員,知道怎樣清通嗎
答:室內排水管道堵塞地清除:管道堵塞會造成流水不暢,排泄不通,嚴重地會在地漏、水池、馬桶等處漫溢外淌。根據(jù)具體情況判斷堵塞物的位置,在靠近的檢查口,清掃口,屋頂通氣管等處,采用人工或機械疏通;如無效時,則采用尖鏨剔洞疏通,或采用“開天窗”的辦法,進行大開挖,排除堵塞。
2.排水管道堵塞將給業(yè)主或使用人帶來很多麻煩,如果發(fā)生室外排水管堵塞現(xiàn)象,你知道應該怎樣機型維修嗎
答:室外排水管道的維修:1、管道坡度搞反形成倒返水。維修方法是按原設計圖紙和規(guī)范要求返工重做。2、管道堵塞。維修時用毛竹片進行疏通,再用中間扎有刺鐵絲球的麻繩來回拉刷,同時放水沖淤;如還疏通不了時,在堵塞位置上進行破土開挖,采用局部起管疏通。
3.如果高位水箱及浮球閥出現(xiàn)常見故障,你能找出故障產(chǎn)生原因和維修方法嗎
答:高位水箱及浮球閥的常見故障、產(chǎn)生原因及維修方法:
設備名稱 常見故障 產(chǎn)生原因 維修方法
水箱 滲漏 裂縫 灌注環(huán)氧樹脂
球閥 關不住球閥不出水 膠皮磨損挑桿銹蝕、水眼被堵 換膠皮墊除銹疏眼
4.生活飲用水的質量直接關系到人們的身體健康,對高位水箱進行清洗消毒,你知道是怎樣規(guī)定的嗎
答:高位水箱的清洗消毒:高位水箱由于多種原因導致異物侵入而造成水質污染,每年進行一次水箱清洗工作,每三年進行一次水箱消毒工作。
5.我國消防管理的方針是“預防為主,防消結合”。消防設備保證隨時有效地供水至關重要,物業(yè)管理公司應該怎樣加強對消防設備維修管理哪
答:消防設備維修管理:1、對于室內消防設備與室內供水管道部分的維修相同,室外的管道,應做好冬季防凍保溫工作;2、對于消防栓接圈的封閉及水龍帶,應按有關規(guī)定進行定時檢查、保養(yǎng)及試驗工作,不合格的應及時更換;3、儲水池應存足夠的水量,并隨時補足;離心泵及其電機,定時檢查保養(yǎng)并設置備用水泵。
6.門衛(wèi)是物業(yè)安全的第一衛(wèi)士,在物業(yè)治安管理中具有極其重要的作用,你知道如何做好門衛(wèi)工作嗎
答:門衛(wèi)的工作除治安管理職能外,更重要的是為用戶及客人提供各種服務:1、提供引導服務及簡單咨詢服務。2、幫助用戶及客人有秩序地乘電梯出入。3、當大堂人流過多擁擠時,引導部分客人從消防電梯廳進出。4、客人攜帶較多物品時,為其提供必要的幫助。5、為老弱病殘及需要幫助的用戶提供必要的可行的服務。
7.巡邏是物業(yè)安全的又一保障,必須加強保安巡邏,消除各種不安全因素,請你說出對巡邏范圍和巡邏方式有哪些具體規(guī)定
答:巡邏治安管理:1、巡邏范圍只限定為公共地方,如綠化區(qū)、公共走廊、電梯廳、通道、洗手間等。未經(jīng)許可,不許進入用戶的房間內。2、巡邏方式主要有定時和不定時巡邏、穿制服和著便衣巡邏、白天和夜間巡邏等方式。
8.北京某物業(yè)小區(qū)治安班長王昌兵接到業(yè)主報案:犯罪嫌疑人入室搶劫后留下可疑爆炸物,立即沖上去抱起可疑爆炸物,三分鐘下20樓,假如有一天,你遇到這種情況你會怎樣緊急處理
答:對爆炸及可疑爆炸物品的緊急處理:1、迅速報警,不要輕易動可疑爆炸物,盡可能保護、控制現(xiàn)場,并立即通知公司領導和各部門經(jīng)理人員到場。2、各部門人員到現(xiàn)場后的職責:布置以可疑爆炸物或爆炸物為中心的警界線,控制現(xiàn)場;同時報告公安機關。3、工程部立即關閉可能引起惡性事故的設備,撤走可以移動的貴重物品。4、總經(jīng)理、副總經(jīng)理立即組織臨時指揮部,組織指揮各項工作,統(tǒng)一指令采取撲救,布置善后工作。5、值班經(jīng)理、客務經(jīng)理傳達指揮部的指示,協(xié)調工作,記錄現(xiàn)場處理經(jīng)過,安定客人情緒,疏散客人及貴重物品。6、辦公室做好搶救傷員的準備與急救中心聯(lián)系。要求物業(yè)公司員工沉著、冷靜,聽從指揮,堅守崗位,配合排除險情。
9.我國消防管理的方針“預防為主,防消結合”一旦要發(fā)生火警時你知道應急措施嗎
答:發(fā)生火警時的應急措施:1、打“119”并報告上級;2、組織人員搶救,并查找原因;3、控制火勢;4、組織群眾撤離危險區(qū);5、嚴防壞人趁火打劫;6、協(xié)助有關部門做好善后處理工作。
10.火災起初階段是滅火的最佳時期,你掌握常用的滅火方法嗎
答:滅火通常有四種方法:1、冷卻法;2、窒息法;3、隔離法;4、抑制法。
11.固體廢棄物污染的防治有哪些措施
答:固體廢棄物污染的防治內容和措施:1、全過程管理防治必須貫穿于從產(chǎn)生、排放、收集、輸出、儲存,綜合利用、處理到最終處置的全過程進行管理。2、實行“三化”減量化、資源化、無害化。3、集中防治與分散防治相結合,集中防治是物業(yè)管理公司的職責;分散防治是業(yè)主和使用
人應盡的義務。建設區(qū)域性的地下隱蔽拉機房、生活垃圾壓縮收集站、有機垃圾再生處理機等。
12.噪聲污染妨礙人們的工作,學習和生活,你知道產(chǎn)生噪聲污染的類型嗎并說出物業(yè)環(huán)境噪聲污染的控制方法。
答:噪聲污染的產(chǎn)生:1、車輛交通噪聲;2、建筑施工噪聲;3、社會生活噪聲。噪聲污染的控制:1、禁止在住宅,文教區(qū)設立產(chǎn)生噪聲污染的生產(chǎn)、經(jīng)營項目;2、禁止在夜間規(guī)定不得作業(yè)的時間(一般指晚上10:00-次日晨6:00)內從事施工作業(yè);3、禁止機動車、船在禁止鳴笛區(qū)域內鳴笛;4、從事娛樂性文化娛樂活動。應采取有效措施控制音響。
13.物業(yè)管理企業(yè)保潔機構設置,無論規(guī)模大小都只設一個清潔班,這個說法對嗎
答:不對。設置物業(yè)管理企業(yè)保潔機構:最簡單的是設置一個公共衛(wèi)生清潔班,直接由公衛(wèi)主任或部門經(jīng)理負責。對于一個規(guī)模較大的物業(yè)管理公司而言,其保結部一般分設三個班(組);樓宇清潔服務班(組)、公共區(qū)域清潔班(組)、高空外墻清潔班(組)。
14.請你說出物業(yè)管理公司保潔管理操作要求是什么
答: 保潔管理的操作細則要求可分為每日管理、每周管理和每月管理要求,以便在管理中進行定量、定期檢查考核。
15.保潔管理除了實行生活垃圾分類袋裝化以外,還包括哪些具體措施
答:保潔管理的具體措施:1、實行生活垃圾分類袋裝化;2、進行超前的宣傳教育;3、配備必要的硬件設施。4、經(jīng)濟處罰及典型暴光。
16.物業(yè)管理公司綠化部門只設綠化養(yǎng)護組兼帶管理職責,對嗎你認為應該怎樣設置。
答:設置物業(yè)管理公司綠化管理機構:根據(jù)實際出發(fā),可設專門部門,也可與清潔部門合并,綠化部門一般至少設一個養(yǎng)護組兼帶管理職責,如果需要,也可設花圃組和服務組?；ㄆ越M和服務組均可直接對外經(jīng)營,為公司創(chuàng)收。
17.技術工人是綠化工作中的實際操作者,你了解綠化養(yǎng)護操作與管理的基本方法和要求嗎
答:綠化養(yǎng)護與管理的操作:1、澆水;2、施肥;3、除雜草、松土;4、修剪整形;5、除病蟲;6、樹木等技術管理。
18.居住區(qū)物業(yè)的綠地是普通綠化的重點,是居住小區(qū)中不可缺少的有機組成部分,你知道居住區(qū)綠地種類嗎
答:居住區(qū)綠化的類型:1、小區(qū)級綠地(稱小游園);2、公共綠地(組團綠地);3、宅旁綠地;道路綠地;5、公共建筑專用綠地。
19.你了解綠化養(yǎng)護管理的質量要求嗎請你說出對樹木、樹形、綠籬、花壇和草坪的質量要求。
答:綠化養(yǎng)護管理質量要求:1、樹木無枯枝;2、樹形無傾斜;3、綠籬無缺枝;4、花壇無垃圾;5、草坪無雜草。
20.某居住小區(qū)剛剛建成入住,計劃在“七一”紀念黨的生日,開展文體娛樂活動,他們在制定方案以前,應該調查了解哪些情況
答:要使制訂的文體活動方案切實可行,必須做好調查分析:1、了解管區(qū)內有多少人對文體活動感情興趣。2、掌握管區(qū)內可供開展文體活動的場地和設施。3、掌握管區(qū)能動員出來運動器械及樂器設備。4、資金預算和籌措。
21.某物業(yè)管理公司策劃開展文體娛樂活動,以便物業(yè)管理人員與管區(qū)業(yè)主之間增強了解與溝通,融洽關系,推進合作,你能為他們設計活動項目嗎
答:一、設計一般性活動項目:1。體育項目;2。健身氣功;3。文體活動。二、設計主題性活動項目:1。以節(jié)日為主題的活動;2。以紀念日為主題的活動;3。以重大事件為主題的活動。
22.你所在的物業(yè)管理公司經(jīng)理讓你制定一份在管區(qū)內舉行國慶節(jié)慶?；顒拥姆桨?請問制定文體娛樂活動方案的具體步驟是什么
答:制訂活動方案的步驟:1、人員組織;2、方案構思;3、匯總討論;4、征求意見;5、報領導審批。
23.管理文體娛樂活動,嚴格執(zhí)行規(guī)章制度,你知道物業(yè)管理內部有關規(guī)章制度的種類嗎
答:有關規(guī)章制度的種類:1、《員工守則》;2、場館人員的《崗位職責》;3、《考核獎懲辦法》;4、各種《檢查制度》。
24.開展任何活動都必須制定規(guī)章制度,那么,落實文體規(guī)章制度方法有哪些
第5篇 s物業(yè)管理公司展示語
物業(yè)管理公司展示語
誓言:決不犯同樣的錯誤
管理:嚴格、系統(tǒng)、人性、協(xié)調
服務:主動、熱情、周到、細致
操作:嚴謹、規(guī)范、準確、熟練
箴言:知自己不足之多少
體他人工作之辛勞
懂客戶心中之需要
克自我情緒之煩躁
專業(yè)務知識之深奧
悉與人溝通之巧妙
步勤儉公眾之正道
創(chuàng)企業(yè)個人之榮耀
每日省:工作程序是否規(guī)范
對待客戶是否熱情
處理問題是否及時
聽取意見是否專注
釋疑答問是否清楚
遭遇無禮是否耐心
對外承諾是否兌現(xiàn)
第6篇 全國物業(yè)管理師職業(yè)資格考試模擬題--物業(yè)管理實務
一、單項選擇題(共30題,每題1分。每題備選項中,只有1個最符合題意)
1、物業(yè)服務企業(yè)提供的服務是()。
a.無償?shù)腷.微利的c.有償?shù)暮陀缘膁.保本非盈利的
2.物業(yè)服務企業(yè)成立的標志是取得()
a.企業(yè)名稱預先核準通知書b.營業(yè)執(zhí)照c.物業(yè)服務企業(yè)資質證書d.驗資證明
3.對于三級資質的物業(yè)服務企業(yè)而言,要求物業(yè)管理專業(yè)人員、以及工程等方面的專職管理和技術人員不少于()人。a.5b.10c.20d.30
4.下列項目中,必須通過招投標選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)是()。
a.一個辦公樓b.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)
c.僅有4個投標方的一個新建尚未銷售的大型住宅小區(qū)d.已經(jīng)成立了業(yè)主大會的住宅小區(qū)內的會所
5.下列選項中,不屬于物業(yè)管理方案的關鍵性內容的是()。
a.組織架構與人員配備b.費用測算與成本控制c.管理方式、運作程序及管理措d.物資裝備
6.招標人需要對已經(jīng)發(fā)出去的招標文件進行必要的澄清或者修改的,應當在招標文件要求提交投標文件()日前,以書面形式通知所有的招標文件收受人。a.5b.7c.10d.15
7.在拍賣的過程中,屬于“要約”行為的是()。
a.拍賣方發(fā)布拍賣公告b.拍賣人宣布拍賣某物c.拍賣師擊槌d.競拍方的每次出價
8.業(yè)主公約正式訂立的時間是()。
a.物業(yè)銷售前b.物業(yè)銷售階段c.物業(yè)入住階段d.首次業(yè)主大會召開
9.()是民法、合同法的最基本原則。
a.平等原則b.自由原則c.誠信原則d.公序良俗原則
10.從法律的角度來說,前期物業(yè)服務企業(yè)的起點是()。(《物業(yè)管理條例》)
a.前期物業(yè)管理合同簽訂生效b.竣工驗收c.承接查驗d.負責前期物業(yè)管理的企業(yè)入場
11.前期物業(yè)管理最明顯的特點是()。
a.其特定內容是以后常規(guī)物業(yè)管理的基礎,對常規(guī)物業(yè)管理有著直接和重要的影響
b.在時間上和管理上均是一個過渡時期和過程
c.呈現(xiàn)管理服務的波動和不穩(wěn)定狀態(tài)d.一般呈現(xiàn)出收入少,支出多,收支不平衡和虧損
12.承接查驗實施方案由()制定。
a.物業(yè)服務企業(yè)b.建設單位c.物業(yè)服務企業(yè)或建設單位共同d.物業(yè)服務企業(yè)或建設單位
13.物業(yè)管理承接查驗主要的方式是()。
a.感官查驗b.核對查驗c.使用查驗d.檢測查驗
14.以下各個選項中,屬于物業(yè)管理機構更迭時承接查驗的內容但是不屬于新建物業(yè)承接查驗內容的是()。
a.物業(yè)資料b.共用部位c.各項費用與收支情況d.共用設備設施
15.物業(yè)管理單位實施裝飾裝修管理的依據(jù)是建設部()令《住宅室內裝飾裝修管理規(guī)定》。
a.99號b.121號c.110號d.48號
16.因裝飾裝修活動造成了相鄰住宅的管道堵塞,()應當負責修復和賠償。
a.裝修人b.裝修施工單位c.裝修人或者裝修施工單位d.相鄰住宅的業(yè)主
17.裝飾裝修申報資料由()提供。
a.業(yè)主b.物業(yè)管理單位c.業(yè)主和施工單位d.業(yè)主和物業(yè)單位
18.需要進行中修或局部大修更換部件的房屋是()。
a.基本完好房b.一般損壞房c.嚴重損壞房d.危險房
19.定期維修又叫做()。
a.狀態(tài)檢測下的預防維修b.改善性的預防維修c.計劃性預防維修d.中修
20.對物業(yè)管理而言,應盡量避免()。
a.計劃性預防維修b.狀態(tài)監(jiān)測下的預防維修c.改善性能的預防維修d.事后維修
21.某小區(qū)入夏后發(fā)現(xiàn)蚊子驟然增多,最后合適的治理方法是()。
a.利用誘餌誘殺b.使用相關的器械滅殺
c.查找附近有沒有的積水,然后排干積水并加入藥物d.安裝各種防蚊的紗窗
22.以下選項中,不屬于清潔衛(wèi)生服務內容的是()。
a.建筑物外公共區(qū)域清潔b.垃圾的收集與處理c.花木種植d.管道疏通服務
23.安全防范工作周檢由()負責。
a.安防隊伍的各班班組長b.安防主管及項目領導c.指定人員d.指定的督察人員
24.義務消防隊伍每年應進行()次消防實戰(zhàn)演習。
a.1b.1-2c.2d.3
25.對物業(yè)管理常見的緊急事件,針對同一類型的事件制定的預選方案要在()個以上。
a.兩b.三c.四d.五
26.物業(yè)管理投訴處理的要求不包括()。
a.誰受理,誰跟進,誰回復b.暫時無法解決的,可讓客戶回去等候通知
c.做詳細記錄,并及時總結經(jīng)驗d.盡可能滿足業(yè)主的合理要求
27.在物業(yè)管理使用的各類文書中,()的規(guī)范性最強。
a.行政公文b.事務文書c.制度文書d.禮儀文書
28.企業(yè)因故提出與員工終止勞動合同的一項人事調整活動為()。
a.辭職b.解職c.辭退d.資遣
29.在銷售商品房的時候,購房者應該按照總購房款的()的比例向售房單位交納維修資金。
a.1%-2%b.2%-3%c.3%-4%d.4%-5%
30.全國物業(yè)服務企業(yè)信用檔案建設的原則是()
a.統(tǒng)一規(guī)劃、分級指導、集中申報,信息共享b.統(tǒng)一建設、分步實施、分級管理、信息共享
c.統(tǒng)一建設、強化領導、分級管理、信息共享d.統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設、分步實施、信息共享
二、多項選擇題(共15題,每題2分。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1.物業(yè)管理公司使用的請示屬于()
a.內行文b.外行文c.前行文d.后行文e.上行文
2.下列關于物業(yè)服務企業(yè)資質的說法中,錯誤的是()。
a.資質審批并不是物業(yè)服務企業(yè)設立的一個必須條件
b.新設立的某家物業(yè)服務企業(yè)在申報資質的時候,審批部門可以根據(jù)其所具備的注冊資金、專業(yè)人員條件和所管理的物業(yè)面積給予不同的資質
c.一個物業(yè)服務企業(yè)管理的高層住宅面積為40萬平方米,管理獨立式別墅2萬平方米,單從所管理的物業(yè)面積這一標準來看,它符合二級資質的要求
d.在取得營業(yè)執(zhí)照之后的一個月內,物業(yè)服務企業(yè)應該到相應的主管部門申請資質
e.資質審批一定要在工商注冊登記后才能進行
3.影響物業(yè)服務企業(yè)機構設置的主要因素包括()
a.國家的宏觀政策b.企業(yè)戰(zhàn)略因素c.技術因素d.組織規(guī)模及所處的階段e.企業(yè)的員工素質
4.在物業(yè)服務企業(yè)從事的以下管理內容之中,帶有公共管理性質的有()。
a.向部分業(yè)主提供家政服務b.向部分業(yè)主提供班車接送服務
c.物業(yè)區(qū)域內公共秩序的維護d.市政設施的配合管理e.物業(yè)的裝修管理
5.下列關于公開招標的表述中,正確的是()。
a.公開招標必須發(fā)布招標公告,但發(fā)布的途徑可以不是公共媒介
b.公開招標應當邀請所有符合投標條件的物業(yè)服務企業(yè)參加招標
c.公開招標的評選條件和程序是預先設定的
d.招標公告必須公開,但是招標的程序和中標的結果可以不公開
e.對于公開招標來說,投標人如果少于5個,則該公開招標無效,應當重新組織招標
6.專題培訓包括()。
a.更新觀念的培訓b.專項管理培訓c.外派培訓d.專項技術培訓e.晉升培訓
7.物業(yè)管理方案的實質性內容主要包括()。
a.招標物業(yè)項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序b.管理制度的制訂、檔案的建立與管理
c.早期介入及前期物業(yè)管理服務內容、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述d.費用測算與成本控制e.管理指標
8.物業(yè)服務合同與前期物業(yè)服務合同的區(qū)別表現(xiàn)在()。
a.前期物業(yè)服務合同是建設單位同物業(yè)服務企業(yè)簽訂的,物業(yè)服務合同是業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的
b.前期物業(yè)服務合同是不約定期限合同,物業(yè)服務合同是約定期限合同
c.前期物業(yè)服務合同的期限是不確定的,物業(yè)服務合同的期限是確定
的
d.前期物業(yè)服務合同規(guī)范性較弱,物業(yè)服務合同規(guī)范性較強
e.前期物業(yè)服務合同的期限比較短,物業(yè)服務合同的期限比較長
9.對有爭議的物業(yè)服務合同的解決途徑包括()。
a.友好協(xié)商b.向約定的仲裁委員會仲裁c.向人民法院起訴d.由物業(yè)管理單位解釋e.聽從業(yè)主大會意見
10.物業(yè)服務企業(yè)支付的物業(yè)管理用房的有償使用費,應該計入()
a.管理費用b.營業(yè)成本c.直接材料費d.只有人工費e.遞延資產(chǎn)
11.物業(yè)管理工作移交中的重點和難點包括()。
a.物業(yè)資料的移交b.共用部位的移交c.共用配套設施和機電設備的接管
d.各項費用和資產(chǎn)的移交e.物業(yè)管理運作的銜接
12.在物業(yè)管理機構發(fā)生更迭時的物業(yè)查驗的基本內容包括()。
a.物業(yè)資料情況b.物業(yè)共用部位、共用設施設備及其管理現(xiàn)狀
c.各項費用與收支情況,項目機構經(jīng)濟運行情況d.業(yè)主產(chǎn)權范圍內的物業(yè)使用情況e.業(yè)主的資料情況
13.處理緊急事件的要求包括()
a.企業(yè)應盡可能控制事態(tài)的惡化和蔓延b.在態(tài)度上可適當消極
c.不管事件如何變化,要嚴格遵守原定的預防措施或應對方案
d.避免出現(xiàn)“多頭領導”e.應以不造成新的損失為前提
14.在能源消耗的公式中,屬于浪費掉的能源的是()。
a.wcb.wsbc.wsd.wfe.wb
15.關于公共安全防范管理服務的論述中,正確的是()。
a.在公共安全防范活動中,物業(yè)服務企業(yè)居于主導地位,必要時請政府相關部門協(xié)助
b.在公共安全防范活動中,政府相關部門居于主導地位,物業(yè)服務企業(yè)只是起到協(xié)助作用
c.物業(yè)服務企業(yè)的所提供的安全防范服務在本質上是防范性的,而不是要解決某些具體的安全問題的
d.物業(yè)服務企業(yè)對于小區(qū)內的治安等問題承擔全部責任
e.物業(yè)服務企業(yè)對于小區(qū)的治安所承擔的責任要以物業(yè)服務合同為依據(jù)
三、綜合分析題(共2題,每題20分)。
案例分析題(一)
某小區(qū)為多、高層混合小區(qū),在建設階段a物業(yè)管理公司早期介入了該工程,如果你是該物業(yè)管理公司的高級管理者,請問:
物業(yè)管理早期介入對于開發(fā)商和物業(yè)服務企業(yè)的有利之處(5分)
說明早期介入包括哪些階段(3分)
你應該從哪些方面為建設單位提供建議,方便今后的物業(yè)管理服務(3分)
在前期物業(yè)管理期間,會存在哪些工程質量保修責任(4分)
在保修期內,保修責任是誰你該如何處理(5分)
案例分析題(二)
王軍喜歡養(yǎng)花,經(jīng)常把花盆放置在其外窗臺上。一天,天氣預報稱今日臺風來臨,讓市民做好防臺風準備。王軍因趕時間上班,未將放在窗臺上的花盆搬進屋內。中午臺風來臨,住在同樓的黃佳放學回家,恰好走到王軍家的樓下,被臺風刮落的花盆砸中頭部,當即昏倒在地,物業(yè)管理公司的巡邏保安員見狀,忙把其送往醫(yī)院搶救。經(jīng)醫(yī)院搶救治療痊愈,但花費數(shù)萬元。黃佳父母找到王軍要求其賠償損失,王軍則稱花盆是臺風刮下來的,屬不可抗力,不同意賠償。為此,黃佳的父母向人民法院起訴,要求王軍賠償損失,并以管理不善為由將物業(yè)管理公司告上法庭。試問:
(1)本案可以依法應由誰來承擔賠償責任(2分)
(2)臺風將花盆刮落是否屬于不可抗力為什么(3分)
(3)物業(yè)管理公司依法是否應承擔賠償責任(5分)
(4)如果你是某物業(yè)管理公司的安全管理人員,負責所承擔項目的安全管理工作。請說明安全防范管理服務包括哪些內容治安防范的注意事項。(10分)
參考答案
一、單項選擇題(共30題,每題1分)
1、c2、c3、b4、c5、d6、d7、d8、d9、c10、a
11、a12、a、13b、14c、15c、16、a17、c18、b19、c20、d
21、c22、c23、b24、b25、a26、b27、a28、d29、b30、d
二、多項選擇題(共30題,每題2分)
1、ace2、abd3、bcd4、cde5、bc
6、abd7、bce8、ac9、abc10、ab
11、cde12、abc13、ade14、abcd15、bce
案例分析題(一)參考答案
(1)對于開發(fā)商而言,有優(yōu)化設計、有助于提高工程質量和提高開發(fā)效益
對于物業(yè)服務企業(yè)有助于了解物業(yè)情況,為前期物業(yè)管理作充分準備
(2)物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究階段、規(guī)劃設計階段、建設階段、銷售階段、竣工驗收階段
(3)與建設單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷,及時提出并落實整改方案;配合設備安裝,確保安裝質量;對內外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見;熟悉記錄基礎及隱蔽工程、管線的鋪設情況
(4)物業(yè)工程質量保修分為二部分:一是業(yè)主從建設單位購買的產(chǎn)權專有部分;一是物業(yè)服務企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設施設備部分。
(5)由建設單位承擔。向建設單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設施設備的質量保修,跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設單位提出處理要求;也可以向物業(yè)服務企業(yè)反映,物業(yè)服務企業(yè)負責轉告建設單位。
案例分析題(二)參考答案
1)應該由王軍承擔,根據(jù)民法通則第126條:建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的,它的所有權人或者管理人應當承擔民事責任。
2)不屬于不可抗力,因為這是可以預見且可以避免的,王軍未能盡到足夠的注意義務來防止花盆墜落,其本身是有過錯的。當然如果真的屬于不可抗力的話,則不需要承擔責任。
3)物業(yè)管理公司在本案中不承擔賠償責任,因為陽臺屬于業(yè)主專有部分,花盆是業(yè)主自有物業(yè),物業(yè)公司管理范圍只限于公共部分,對于陽臺上的花盆物業(yè)公司并不是管理人,業(yè)主才是法定的管理人。但是,盡管從法律上,一般來說此類事件物業(yè)公司不需承擔賠償責任,但一個小區(qū)如果發(fā)生這類事件,對物業(yè)公司的聲譽和品牌都是一種極大的損害,因此,物業(yè)公司在平時工作中還是應當采取措施防止此類事件發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)住戶陽臺放了可能發(fā)生墜落危險的物品,應及時勸阻,勸阻無效的應送達整改通知書并要求其簽收。在臺風等惡劣天氣來臨前,應對全體業(yè)主發(fā)通告,要求其檢查有無不安全的擱置物、空調支架牢固不牢固,外墻有沒有脫落可能等,發(fā)現(xiàn)問題應及時落實整改措施。
(4)內容有:出入管理;安防系統(tǒng)的使用、維護和管理;施工現(xiàn)場管理;配合政府開展社區(qū)管理。
注意事項:
遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事,應立即向公安機關報告,并及時上報上級領導,協(xié)助公安機關迅速平息事件,防止事態(tài)擴大。
遇到違法犯罪分子正在進行盜竊等,應立即報警,協(xié)助公安機關制止
管轄范圍內公共區(qū)域有瘋等特殊人員進入,應將其勸離管轄區(qū),或通知其家屬等將其領走
轄區(qū)公共區(qū)域內出現(xiàn)可疑人員,要留心觀察,必要時可禮貌查問
第7篇 成都市物業(yè)管理自然災害中應急預案
第一節(jié) 地震災害應急預案
第三十三條 地震災害是群災之首,它具有突發(fā)性和不可預測性,以及產(chǎn)生嚴重次生災害,對社會也會產(chǎn)生很大影響等特點。地震還可能直接造成建筑物破壞以及山崩、滑坡、泥石流、地裂、地陷等地表的破壞和海嘯。因地震的破壞還可能引起的一系列其它次生災害,包括火災、水災和有毒氣體泄漏,細菌、放射物擴散、瘟疫等對生命財產(chǎn)造成的災害。
第三十四條 地震按照其破壞性可分為:一般破壞性地震、嚴重破壞性地震。
一般破壞性地震,是指造成一定數(shù)量的人員傷亡和經(jīng)濟損失的地震;
嚴重破壞性地震,是指發(fā)生6級及以上的地震或造成嚴重人員傷亡和經(jīng)濟損失的地震。
第三十五條 地震災害的預防注意事項:
(一)危險物品不要放置在高架上,吊燈及吊起來的盛物架,要盡量增強強度,玻璃容器或器皿應放置在盛物架下面;
(二)燃氣爐要牢牢固定,并注意檢查是否漏氣,燃氣開關及燃氣器具開關,不使用時或下班前應確認關閉;
(三)廚房等用火區(qū)或其他易發(fā)生火花的火種附近,不得放置易燃物;
(四)應養(yǎng)成拔掉插頭的習慣,在不使用的電器具(如電視機、電飯煲、電爐、烤箱等)時,應切斷電源;
(五)樓梯及走廊等通道上,不可堆放物品,隨時保障安全通道、出入口的通暢;
(六)隨時關注國家地震預測機構發(fā)布的權威信息,做好防范措施;
(七)注意報警系統(tǒng)、消防設備的保養(yǎng);
第三十六條 地震災害發(fā)生時的緊急措施:
(一)地震災害發(fā)生時,項目負責人或物業(yè)服務負責人應立即趕往建筑區(qū)劃,成立應急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應立即啟動報警裝置,并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內的所有人員地震災害發(fā)生,并告知相關注意事項和緊急自救措施:
1、請大家保持冷靜并盡快熄滅火源;
2、地震時不要隨意跑動,不要使用電梯逃生;
3、應立即用軟物體(如:枕頭、厚衣物、棉被等)護住頭部等身體的重要部位;
4、建筑物內的人員應就近尋找建筑物堅固的部位(如:衛(wèi)生間、承重墻拐角處等)進行躲避;
(三)秩序維護員應立即趕往各出入口、通道,進行通道控制,對人員進行有序疏導,維護公共秩序,按照'只出不進'的原則,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(四)共用部位、共用設施設備維護員應立即關閉水、電、氣等閥門,停止電梯等設備的運行;
(五)地震稍微平息后,控制中心應立即通過廣播通知建筑物內人員馬上撤離。秩序維護員組織建筑物內的人員有序疏散到空曠地帶(如廣場、馬路等地方),不要靠近建筑物、廣告招牌、電線桿等的附近。并逐一排查有無人員滯留建筑物內或被困電梯內。
第三十七條 地震災害發(fā)生后的緊急措施:
(一)地震災害發(fā)生后,物業(yè)服務負責人或項目經(jīng)理應立即召開緊急會議部署抗災救援相關工作;
(二)物業(yè)服務企業(yè)應當立即組織人員對人員傷亡情況和建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,并及時上報所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。發(fā)生嚴重破壞性地震造成嚴重人員傷亡和經(jīng)濟損失的,應立即向相關政府部門提出緊急援助請求;
(三)應立即組織設施設備維護人員對共用部位、共用設施設備進行檢查;對受損的設施設備應立即停止使用;并將共用部位、共用設施設備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(四)應立即設立警戒崗,對建筑物(特別是受損的)進行隔離,在未經(jīng)政府權威部門發(fā)布有關的安全信息前,盡量勸阻任何人試圖返回建筑物內;
(五)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;
(六)發(fā)生嚴重破壞性地震時,應增加設施設備檢查、環(huán)境維護、消殺滅害等工作的頻率,防止次生災害的發(fā)生;
(七)積極安撫業(yè)主、使用人的情緒,密切關注人員的身體狀況,特別是老人、小孩、孕婦、傷殘人士、以及患有心臟病、高血壓者;
(八)嚴重破壞性地震發(fā)生后,通常會出現(xiàn)一系列社會問題,物業(yè)服務企業(yè)應當加強防范。
第三十八條 余震期的緊急措施
(一)通過網(wǎng)絡、電臺、電視等渠道,收集防震避震、自救互救常識和政府發(fā)布的余震預測信息,并及時以書面和廣播形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主;
(二)在條件允許的情況下,指定建筑區(qū)劃內空曠區(qū)域為臨時安置區(qū),搭建避難帳篷,供業(yè)主、使用人及員工使用。在選擇臨時安置區(qū)位置時,應盡量考慮不要占用通道、出入口;
(三)在臨時安置區(qū),設置零時服務點,由秩序維護、客戶服務、環(huán)境維護人員組成,為業(yè)主、使用人提供力所能及的服務,安撫業(yè)主情緒,維護人員集中區(qū)域的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生,以減輕大眾的恐慌;
(四)做好次生災害的防治,建筑區(qū)劃內常見的地震次生災害主要有:
1、有毒氣體、液體泄漏;
2、水電氣供給管路斷裂;
3、傳染病疫情;
4、公共秩序短時間內失控;
5、盜竊、搶劫等事件多發(fā)。
第二節(jié) 氣象災害應急預案
第三十九條 氣象災害,一般包括天氣、氣候災害和氣象次生、衍生災害:
天氣、氣候災害,是指因臺風、暴雨(雪)、雷暴、冰雹、大風、沙塵、龍卷、大(濃)霧、高溫、低溫、凍雨、霜凍、結(積)冰、寒潮、干旱、干熱風、熱浪、洪澇、積澇等因素直接造成的災害。
氣象次生、衍生災害,是指因氣象因素引起的山體滑坡、泥石流、風暴潮、森林火災、酸雨、空氣污染等災害。
第四十條 氣象災害的預防:
(一)應注意定期排除災害天氣時可能帶來的安全隱患,加強對建筑物外立面的監(jiān)控巡查,加固或移除高處可移動物體和懸掛物(如廣告牌、店招等),對高大樹木等進行加固;
(二)提請業(yè)主、使用人注意關好門窗,檢查門窗玻璃、空調外機等是否牢固,不要將花盆等可移動物品放置在陽臺或窗臺上;
(三)夏季等雷雨多發(fā)季節(jié),應加大對屋面、地下車庫等區(qū)域的排水設施的疏通頻率,清除排水溝、排水管、水渠內的垃圾,保證排水暢通;
(四)定期檢查避雷設施,室外供電線路等;
(五)儲備足夠的沙袋、防風膠紙、雨靴、雨衣、照明工具等工具;
(六)通過廣播、電視、網(wǎng)絡等途徑密切關注氣象變化和政府相關部門發(fā)布的預警信息。根據(jù)政府相關部門發(fā)布的氣象災害預警信息
,及時以書面形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人做好防范措施。
第四十一條 雷雨、暴雨災害的應急預案:
(一)雷雨、暴雨災害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應立即趕往建筑區(qū)劃,成立應急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應立即通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內的所有人員,并提請大家關好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下的區(qū)域活動等相關注意事項;
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內地勢低洼的區(qū)域(如:地下停車場等)用沙袋等物資進行加筑處理,防止雨水灌入;
(四)共用部位、共用設施設備維護員應密切監(jiān)視共用部位、共用設施設備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
(五)秩序維護員應加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚,并加強對公共區(qū)域的巡查,排除安全隱患;
(六)雷雨、暴雨災害發(fā)生后,應立即組織設施設備維護人員對共用部位、共用設施設備進行檢查;對受損的設施設備應立即停止使用;并將共用部位、共用設施設備的受損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)立即組織環(huán)境維護人員對積水、沙土、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾進行清理,對排污設施進行疏通;
(八)雷雨、暴雨災害造成洪澇、積澇等的,在積水退去后,應對建筑區(qū)劃各區(qū)域進行消殺滅害,防止疫情發(fā)生;
(九)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,出現(xiàn)較大人員傷亡、財產(chǎn)損失時應立即向相關政府部門求助;
第四十二條 大風、沙塵災害的應急預案:
(一)大風、沙塵災害發(fā)生時,項目負責人或企業(yè)負責人應立即趕往建筑區(qū)劃,成立應急小組,組織搶險救災工作;
(二)控制中心應立即并通過廣播呼叫,告知建筑區(qū)劃內的所有人員,并提請大家關好窗戶,盡量不要在室外活動,不要在靠近建筑物或大樹下等區(qū)域活動等相關注意事項。
(三)組織人員對建筑區(qū)劃內高空懸掛物、可移動物進行拆除或加固,對樹木進行加固;
(四)秩序維護員應加強建筑區(qū)劃的巡查,對存在安全隱患的部位,應立即進行隔離,禁止人員靠近;
(五)共用部位、共用設施設備維護員應密切監(jiān)視共用部位、共用設施設備的使用情況,發(fā)現(xiàn)問題及時處理;
(六)災害發(fā)生后,應立即組織設施設備維護人員對共用部位、共用設施設備進行檢查;對受損的設施設備應立即停止使用;并將共用部位、共用設施設備的震損情況以書面形式告知業(yè)主、使用人;
(七)組織環(huán)境維護員對沙塵、樹枝(葉)、玻璃碎片等垃圾及時進行清理;
(八)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播;組織人員對受聘提供物業(yè)服務的建筑區(qū)劃受災情況進行統(tǒng)計,出現(xiàn)較大人員傷亡、財產(chǎn)損失時應立即向相關政府部門求助;
第四十三條 大(濃)霧災害的應急預案:
(一)發(fā)生大(濃)霧災害時,設施設備維護人員應立即開啟公共區(qū)域照明裝置,增加公共區(qū)域、路面的能見度;
(二)提請業(yè)主、使用人注意出行安全;
(三)加強建筑區(qū)劃內道路的交通疏導,提請車輛慢行,在建筑區(qū)劃出入口,十字路口等區(qū)域增加人員或設立警示、指示標志;
(四)秩序維護員應加強對各出入后、通道口的控制,防止不法之徒乘亂滋事、渾水摸魚;
(五)加強對公共區(qū)域的巡查和公共秩序的維護,排除安全隱患。
第四十四條 高溫、干旱災害的應急預案:
(一)發(fā)生高溫、干旱災害時,應在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防暑降溫;
(二)設施設備維護人員應加強對共用部位、設施設備的檢查,特別是外墻玻璃、瓷磚,供配電系統(tǒng),防止應高溫造成外墻玻璃、瓷磚爆裂脫落而傷人及供配電系統(tǒng)過熱短路起火等次生事故;
三)客戶服務中心貯備必要的防暑降溫藥物,供建筑區(qū)劃內業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)對不耐高溫的共用部位、設施設備采取降溫措施,防止損壞。加強對綠化帶的澆灌養(yǎng)護,防止植物干涸枯死;
(五)高溫天氣利于細菌滋生,應加強對建筑區(qū)劃的消殺工作,防止疾病、疫情傳播;
第四十五條 雨雪冰凍災害的應急預案:
(一)發(fā)生雨雪冰凍災害時,物業(yè)服務企業(yè)應在建筑區(qū)劃內顯著位置張貼溫馨提示,提請業(yè)主、使用人注意防寒抗凍;
(二)設施設備維護人員應加強對共用部位、設施設備的檢查,特別是屋面、給排水管、室外供配電系統(tǒng)等;
(三)客戶服務中心貯備必要的放凍傷藥物,供建筑區(qū)劃內業(yè)主、使用人及公司員工使用;
(四)加強建筑區(qū)劃內道路交通的疏導,提請車輛、行人小心慢行,重點區(qū)域增設崗位或安全警示標志;
(五)對不耐低溫冰凍的共用部位、設施設備采取解凍處理。具體可根據(jù)實際情況采用熱水、蒸汽措施,防止損壞。必要時,相關設施設備可暫停運行使用;
(六)加強建筑物、樹木、室外設施的掃雪除冰工作,防止建筑物、樹木、室外設施因積雪、結冰過重而垮塌等事故;
(七)雨雪冰凍期結束后,應對共用部位、共用設施設備進行仔細檢查和維護,確保其正常運行;
第三節(jié) 生物災害應急預案
第四十六條 建筑區(qū)劃內的生物災害,一般是由于有害生物(如老鼠、蟑螂、白蟻、紅火蟻、蝗蟲、蚊蟲、須舌蠅、粘蟲等)的大面積出現(xiàn)或迅速繁殖,造成人身傷害、建筑物或植物破壞。
第四十七條 因生物災害的預防和處置專業(yè)性較強,建筑區(qū)劃內生物災害的預防和處理應以政府相關機構為主,物業(yè)服務企業(yè)應在政府相關部門的指導下開展工作,并積極配合政府相關部門開展生物災害的的預防和處置工作。
第四十八條 生物災害的預防:
(一)隨時保持建筑區(qū)劃內的環(huán)境衛(wèi)生,定期對陰溝、排污管道、化糞池、垃圾中轉站及其他衛(wèi)生死角進行消殺滅害;
(二)根據(jù)主管部門的要求,加強白蟻防治力度;
(三)在條件允許的情況下,可聘請專業(yè)的生物災害防治機構提供相關防治服務;
(四)加強對建筑區(qū)劃內常見有害生物的滅殺工作,滅害藥品投放注意事項:
1、投放滅害藥品前,應以書面形式告知建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人。提請照看好小孩和寵物;
2、投放回收滅害藥品時,應有記錄,并在投放處貼出明顯的提示,
防止人畜誤食;
3、應及時回收和妥善處理有害生物的遺體。
(四)在夏季或其他悶熱潮濕的氣候條件下,增加消殺頻率,同時加強對建筑區(qū)劃的監(jiān)控,發(fā)現(xiàn)有害生物,立即處理,并上報政府相關機構;
(五)加強生物災害的防治知識宣傳,使建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人對生物災害有一定的了解,從而達到'群防群治'的效果。
第四十九條 生物災害發(fā)生后的緊急措施:
(一)生物災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當立即向政府相關部門報告。項目負責人或企業(yè)負責人應立即組織相關人員,成立應急小組,組織滅害救災工作;
(二)建筑區(qū)劃內局部出現(xiàn)有害生物、發(fā)生生物災害時,應立即對該區(qū)域進行隔離,禁止人員進入,防止災害擴散,并及時通知相關部門處理;
(三)堅持以人為本,把保障業(yè)主、使用人的身體健康和生命財產(chǎn)安全放在首位。已對人身造成傷害的,應立通知政府相關衛(wèi)生防疫醫(yī)療機構,對傷員進行救治;
(四)生物災害已對或可能對建筑物造成破壞的,應立即對建筑物內人員進行疏散,并對疏散人員進行有效隔離,防治疫情擴散;
(五)殺滅有害生物后,應立即在相關機構的指導下對有害生物遺體進行妥善處理,并對環(huán)境進行消殺滅菌處理。
(六)災害發(fā)生后,物業(yè)服務企業(yè)應當與政府相關部門保持密切聯(lián)系,及時收集政府相關部門發(fā)布的權威信息,并及時向建筑區(qū)劃內的業(yè)主、使用人發(fā)布,防止謠言傳播。
第四節(jié) 其他自然災害應急預案
第五十條 自然災害還包括:水旱災害、地質災害等。
第五十一條 其他自然災害應急預案,物業(yè)服務企業(yè)可參照的參照本章第一、二、三節(jié)制定;
第8篇 z物業(yè)管理有限公司企業(yè)文化
服務宗旨:為人民服務
經(jīng)營理念:大眾事業(yè)、大眾參與、大眾成就、大眾分享
質量方針:以客為尊、優(yōu)質服務、以人為本、和諧發(fā)展、博愛包容、務實創(chuàng)新
同仁共勉十條:
團體以和睦為興盛
精進以持恒為準則
健康以慎食為良藥
諍議以寬恕為旨要
長幼以慈愛為敬德
學問以勤習為入門
待人以至誠為基石
處眾以謙恭為有理
凡事以預立而不勞
接物以謹慎為根本
第9篇 注冊物業(yè)管理師物業(yè)管理實務試題
一、單項選擇題:
1.住宅小區(qū)房屋完好率和零修及時率應該分別達到( )。
a.98%, 100%
b.98%, 100%
c.98%, 98%
d.100%, 98%
2.具有優(yōu)越的地理位置和交通環(huán)境,建筑物的物理狀況優(yōu)良,建筑質量達到或超過有關建筑條例或規(guī)范要求,有完善的物業(yè)管理服務,包括24小時的設備維修與保安服務,這樣的條件屬于( )。
a.甲級寫字樓
b.乙級寫字樓
c.丙級寫字樓
d.丁級寫字樓
3.商場要合理布局,精心策劃
b.建筑結構設計單一
c.商務齊全,人員素質雜
d.客流量大
4.工業(yè)物業(yè)空氣污染的防治途徑包括( )。
a.教育住戶和生產(chǎn)單位改變能源結構,減少直接燃燒
b.硬化地面,減少塵土
c.綠化凈化空氣中二氧化硫和機動車尾氣
d.禁止車輛駛入,減少尾氣排放
5.學生公寓的住宿管理,( )不符合規(guī)定。
a.寢室成員辦理住宿登記卡和床頭卡,并將床頭卡按要求掛在指定位置。
b.要求學生按時就寢,如有特殊情況,需要向公寓管理人員請假。
c.學生不準擅自調整寢室,如有需要,應按相關規(guī)定要求進行調整。
d.對學生公寓進出樓的來訪人員驗證登記,推銷商品者登記進入公寓。
6.物業(yè)環(huán)境管理的基本原則是( )的原則。
a.以防為主,防治結合
b.一治為主,防治結合
c.以防為主,一治為輔
d.一治為主,以防為輔
7.防治固體廢棄物的污染,最有效的辦法是杜絕垃圾的( )。
a.形成
b.產(chǎn)生
c.利用
d.處理
8.水體污染防治的主要措施是嚴格控制工業(yè)和生活污水的( )。
a.排放
b.凈化
c.處理
d.利用
9.根據(jù)《城市綠化規(guī)劃建設指標的規(guī)定》,2000年以后人均公共綠地面積在( )平方米以上。
a.4-5
b.4-6
c.4-7
d.5-7
10.物業(yè)管理招標,是指( )或其法定代表的開發(fā)商或業(yè)主委員會,在為其物業(yè)選擇管理者時,通過制訂符合其管理服務要求和標準的招標文件向社會公開,由多家物業(yè)管理企業(yè)競投,從中選擇最佳對象,并與之訂立物業(yè)管理合同的過程。
a.物業(yè)使用人
b.物業(yè)所有權人
c.物業(yè)占有人
d.物業(yè)權利人
11.標價評審主要評審內容不包括( )。
a.標價是否最低
b.投標報價和標底價是否接近
c.標價的構成是否合理可靠,
d.標價是否能滿足管理服務需要
12.( )不屬于房屋租賃關系終止的情況。
a.房屋租賃期限屆滿
b.房屋拆遷
c.房屋承租人死亡
d.房屋出售
13.一種由火災探測器、自動報警器、噴水裝置、供水管網(wǎng)、水泵等組成
,固定在建筑物內的消防供水裝置,其噴水裝置一般在大型建筑、高層建筑、高檔建筑等防火重點部位的上方位置設置。這種裝置為( )。
a.消防栓
b.消防水槍
c.火災探測器
d.自動噴水滅火系統(tǒng)
14.消防設施日常使用管理由專職管理員負責,專職管理員( )檢查消防設施的使用狀況,保持設施整潔、衛(wèi)生、完好。
a.每天
b.每周
c.每半月
d.每月
15.根據(jù)停車場的規(guī)劃,進出停車場管理要嚴格。車輛進入停車場要驗證發(fā)牌、登記。駛離停車場時要( )。
a.驗證
b.收牌
c.收牌登記
d.驗證、收牌
16.( )是質量手冊的基礎,是質量手冊的支持性文件。
a.工作手冊
b.質量手冊
c.程序文件
d.工作規(guī)程文件
17.物業(yè)租賃合同是出租人與承租人就房屋租賃事宜,明確雙方的權利義務和責任的協(xié)議,即( )的契約。
a.以房屋為租賃標的物
b.以房屋為交換對象
c.以房屋使用權為交換對象。
18.物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務對象,主要是( )。房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商,其費用應由開發(fā)商承擔。
a.開發(fā)商
b.業(yè)主
c.建筑商
d.銷售商
19.衛(wèi)生間、廚房內的排污管應分設,出戶管長不宜超過( )米。
a.4
b.5
c.6
d.8
20.浴室內安裝燃氣熱水器必須采用強排式,且其排氣管不得超出外墻( )厘米。
a.5
b.10
c.15
d.20
21.裝修材料須封裝不漏,按物業(yè)管理公司指定地點堆放;裝修材料要及時搬入室內,不得堆放在( )。
a.戶內或陽臺
b.戶門外或公共場所
c.廚房或衛(wèi)生間
d.戶門外或陽臺
22.物業(yè)檔案是指關于物業(yè)項目所有的包括過去和現(xiàn)在的一切活動中所形成的,具有參考價值,應當歸檔保存的各種文字、圖表、聲像等不同形式的( )。
a.施工記錄
b.歷史記錄
c.登記記錄
d.審核記錄
23.嚴重損壞房存有部分( )構件有明顯或嚴重傾斜、開裂、變形或強度不足的現(xiàn)象。
a.結構
b.承重
c.主體
d.輔助
24.清理明渠及沙井沉淀物每( )周 1次。
a.2
b.3
c.4
d.8
25.設施設備維修中修工程更換率為( )左右。
a.10%~20%
b.10%~30%
c.20%~30%
d.30%
26.由于物業(yè)類型與規(guī)模的不同,( )住宅項目本身需要的配套服務內容要求要多得多,所以對物業(yè)管理企業(yè)的管理要求就會更高。
; a.小戶型
b.大戶型
c.經(jīng)濟適用房
d.廉租房
27.根據(jù)《城市居住規(guī)劃設計規(guī)范》規(guī)定,居住區(qū)( )也稱配套公建。
a.市政公用設施
b.行政管理
c.其他八類設施
d.公共服務設施
28.( )是指由物業(yè)管理企業(yè)提供的、與物業(yè)的正常使用和業(yè)主在住宅小區(qū)、寫字樓等物業(yè)中的生活、工作相配套的一系列商業(yè)、教育、衛(wèi)生、娛樂、金融等經(jīng)營服務項目的總和。
a.綜合經(jīng)營服務項目運作
b.綜合經(jīng)營服務項目策劃
c.綜合經(jīng)營服務
d.公共服務
29.全國物業(yè)管理示范項目申報條件規(guī)定,住宅小區(qū)、工業(yè)區(qū)建筑面積為( )萬平方米以上。
a.8
b.10
c.2
d.5
30.質量手冊共分( )章。
a.6
b.7
c.8
d.9
31.在質量體系文件的層次中屬于b層次是( )。
a.質量手冊
b.程序文件
c.工作規(guī)程
d.質量記錄
32.會議接待用熱水瓶應表面清潔光亮,無水跡,水溫控制在( )度以上。
a.60
b.70
c.80
d.90
33.物業(yè)管理企業(yè)接到急修項目報修的,應在( )小時內趕到現(xiàn)場,( )小時內修理。
a.1 12
b.1 24
c.2 12
d.2 24
34.物業(yè)維修項目實行質量保修制度,保修期一般為( )個月。
a.1
b.2
c.3
d.6
35.客戶報修內容屬《維修項目收費標準》中的項目,客戶要求盡快前去維修的,應安排維修人員在接單后( )分鐘內帶齊工具、備件到達維修現(xiàn)場。
a.10
b.15
c.20
d.30
36.編制預案,必須與( )充分溝通,達成共識,以免預案無法落實。
a.主管部門
b.主管領導
c.管轄區(qū)業(yè)主
d.將來的實際操作者
37.重要投訴,接待后()小時內轉呈主管經(jīng)理進行處置程序。
a.1
b.2
c.3
d.5
38.輕微投訴,不超過()天內或在客戶要求的期限內解決。
a.1
b.2
c.3
d.5
39.住宅小區(qū)防治物業(yè)環(huán)境污染的重點工作是( )。
a.商業(yè)垃圾
b.醫(yī)療垃圾
c.裝修垃圾
d.業(yè)主和使用人生活垃圾
; 40.投訴的處理時效。輕微投訴一般在2日內處理完畢,超時需經(jīng)物業(yè)部經(jīng)理批準;重要投訴一般在3日內處置完畢,超時需經(jīng)公司總經(jīng)理批準;重大投訴應當在2日內給投訴的客戶明確答復,解決時間不宜超過10日。
a.2 3 2 10
b.2 3 3 10
c.2 3 2 5
d.2 2 2 10
二.多項選擇題(每小題2分,共20分)
1.建立商場識別系統(tǒng)的作用是( )。
a.引起消費者注意
b.可以使顧客克服記憶困難
c.改善企業(yè)形象
d.是商場樓宇促銷的一項戰(zhàn)略性工程
2.工業(yè)物業(yè)的特點是( )。
a.投資大,投資回收期長
b.非流動性
c.工業(yè)設備的功能不容易過時
d.對周圍環(huán)境容易產(chǎn)生污染
3.垃圾的處理方法有( )。
a.堆放法
b.填埋法
c.焚化法
d.無害化處理
4.住宅小區(qū)綠化的基本任務是( )。
a.開展綠化創(chuàng)收工作
b.推廣綠化養(yǎng)護技術
c.為居民創(chuàng)造優(yōu)美舒適的環(huán)境
d.促進居民的身心健康
5.物業(yè)專項分包的應具備( )前提條件。
a.物業(yè)管理總包單位有相當?shù)墓芾砗蛥f(xié)調能力
b.社會化、專業(yè)化達到一定程度,社會上有一批專業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)公司
c.業(yè)主委員會成立,專業(yè)分包得到業(yè)主委員會的認可
d.中低物業(yè)檔次
6.道路交通管理的內容包括( )。
a.建立機動車通行證制度
b.禁止亂停放車輛,尤其在道路兩旁
c.限制車速
d.根據(jù)轄區(qū)內道路情況確定部分道路為單行道、部分交叉路口禁止左轉灣
7.物業(yè)租賃的租金管理包括( )工作。
a.做好租金的評定工作
b.建立租金底賬
c.按時收取租金
d.堅持?？顚Ｓ?/p>
8.立項決策階段的早期介入項目的市場定位內容主要( )。
a.明確用途功能
b.確立消費檔次
c.篩選目標客戶
d.推出主打房型
e.選擇入市時機
f.消費水平需求
9.物業(yè)檔案整理工作要求做到( )。
a.分類科學,組卷合理,排列有序
b.保管期限準確,裝訂整齊、牢固,案卷封面、脊背、卷內目錄和備考表(異動記錄)填制準確
c.字跡工整,圖樣清晰
d.載體和裝具質地優(yōu)良,便于保管和利用
10.房屋按常用結構分成( )。
a.鋼筋混凝土結構
b.混合結構
c.磚木結構
d.其他結構
11.物業(yè)管理企業(yè)的房屋小修養(yǎng)護工程項目信息,主要是通過( )渠道收集取得的。
a.走訪查房
b.電話
c.隨時報修
d.電子郵件
12.小修
工程的考核指標主要有( )。
a.定額指標
b.服務指標
c.安全指標
d.經(jīng)費指標
13.物業(yè)管理企業(yè)在選擇綜合經(jīng)營項目時應遵守( )原則。
a.日常生活類項目優(yōu)先
b.易損易耗品項目優(yōu)先
c.物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勢特色項目優(yōu)先
d.中介服務項目優(yōu)先
14.客戶服務中心是物業(yè)管理企業(yè)接待客戶咨詢、報修和投訴并進行跟蹤、回訪的一個部門,具有( )等職能。
a.協(xié)調
b.溝通
c.公關
d.服務
15.重大投訴包括( )。
a.公司承諾或合同規(guī)定提供的服務沒有實施或實施效果有明顯差錯,經(jīng)客戶提出而得不到解決的投訴。
b.由于公司責任給客戶成重大經(jīng)濟損失或人身傷害的。
c.有效投訴在一個月內得不到合理解決的投訴。
d.因公司的管理服務工作不位、有過失而引起的投訴。
三.判斷題(每小題1分,共10分)(正確的將“√”、錯誤的“×”填入括號中。)
1.房屋附近種植的喬灌木,可不按綠化規(guī)范中所規(guī)定的喬灌木與建筑和各種管道網(wǎng)的最小距離,只注意不要影響房屋的通風和采光。(×)
2.招標人認為各投標人標價都過高和無法達到招標文件所規(guī)定的服務要求,投標作廢。(√)
3.干粉滅火器適用于撲滅可燃液體、可燃氣體火災和帶電設備等電氣火災,使用范圍較廣泛。但由于干粉滅火劑基本上沒有冷卻作用,滅火后,易發(fā)生燃燒物復燃的情況。所以,滅火后還應采取其他冷卻滅火方法相配合。(√)
4.各種引發(fā)突發(fā)事件的安全隱患有著共同的特點,所以編制突發(fā)事件處理預案可以統(tǒng)一編制,采取相同措施。(×)
5.如果出租人提前收回房屋只要有“必須收回”的理由即可。(×)
6.屬有損壞的房屋,由交接人和接管單位協(xié)商解決,既可約定期限由交接人負責維修,也可采用其他補償形式。(√ )
7.不得改變廚房、衛(wèi)生間、陽臺的使用功能,請勿將生活污水排入雨水管道。(√ )
8.計劃養(yǎng)護任務完成后,再安排報修任務。(×)
9.房屋維修管理是指對已建成的房屋進行小修、中修、大修、翻修以及綜合維修和日常維護保養(yǎng)。(×)
10.修理項目竣工以業(yè)主驗收簽字為準。其中,疏通項目的修理竣工以流水暢通為驗收合格標準,筑漏項目以下一次下雨不漏為驗收合格標準。(√ )
四.簡答題(每小題5分,共10分)
1.綜合經(jīng)營服務項目的策劃書的主要內容有哪些
2.對裝修施工人員管理內容有哪些
五.案例分析題(每小題5分,共10分)
1.花園的陳某與劉某是同一單元樓上樓下的鄰居,一個住6樓,一個住5樓。去年10月21日上午9時許,物業(yè)管理公司開始給這個單元加壓供熱。當時,陳某發(fā)現(xiàn)自己家的暖氣栓(系分戶供暖)未開,就找到物業(yè)人員將他家的供熱栓打開。下午陳某及妻子離開了家,15時許,住在樓下的劉某家人發(fā)現(xiàn)樓上往下淌水,就趕緊上樓找陳某,但發(fā)現(xiàn)其家無人,后找到物業(yè)管理公司將總閥門關閉。但這時,劉某新裝修的房屋地板塊、門框、家具、屋頂及衣物等已受到不同程度的損害。經(jīng)查,是陳某家的暖氣接頭處松動漏水而淹了樓下。由于責任糾纏不清,劉某將物業(yè)管理公司及陳某告上法庭。市法院司法鑒定中心及市物價局價格認證中心對劉某的“損失”鑒定結論為:被水浸物品折合人民幣3576元。請談談你的看法。
第10篇 物業(yè)治安管理手冊
第二章 治安管理
第一節(jié) 治安管理概述
一、治安管理人員崗位職責
1.部門主管的職責
(1)保安部主管應對整個物業(yè)范圍內的安全負有組織領導的具體責任。
(2)根據(jù)國家治安的有關規(guī)定及物業(yè)管理公司的有關管理細則制定保安部門的工作計劃和目標,并督導下級管理人員的工作。
(3)主持部門例會,傳達貫徹經(jīng)理及有關部門的指示,并與廣大保安人員一道分析研究住宅小區(qū)的治安管理問題。
(4)熟悉和掌握住宅小區(qū)內各種保安設施的操作和性能,熟悉住宅小區(qū)內治安狀況,做到心中有數(shù)。
(5)對重大事件、事故親自組織調查、處理。
(6)負責完成經(jīng)理交辦的其他事項。
2.保安班長的職責
(1)對部門主管負責,做好所管轄區(qū)內安全治安工作。
(2)帶領保安班全體人員,根據(jù)制定的崗位責任制,認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。
(3)根據(jù)崗位責任制所規(guī)定的項目和要求,嚴格進行檢查,督促全體保安人員落實崗位責任制。
(4)要有法律知識和法律觀念,熟悉保安業(yè)務,了解物業(yè)管理公司所制定的規(guī)章制度,掌握管區(qū)內治安保衛(wèi)工作的規(guī)律、特點,嚴格管好、做好安全保衛(wèi)工作。
(5)做好部門主管和基層保安人員的協(xié)調工作,及時將保安人員反映的各種信息向上級匯報,為上級領導部門提供建設性的工作建議,同時及時傳達、落實上級的指示精神和工作安排。
(6)認真做好本班人員的考勤工作,詳細如實地記載工作中遇到的問題及處理情況。
(7)以身作則,做好本職工作。
3.保安員的職責
(1)保安員上崗必須身穿制服,配戴裝備,嚴整儀容。糾正違章時先敬禮,必須做到以禮待人。
(2)作風正派,遵紀守法,堅守崗位,提高警惕,發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要堅決設法抓獲。
(3)值班保安人員要認真做好防火、防盜、防搶劫工作,認真檢查設備設施,發(fā)現(xiàn)不安全因素立即查明情況,排除險情,并及時報告主管部門及領導,確保管區(qū)的安全。
(4)執(zhí)勤過程中要勤巡查,要有敏銳的目光,注意發(fā)現(xiàn)可疑的人、事、物,預防案件、事故的發(fā)生,力爭做到萬無一失。
(5)愛護設施設備、公共財物。對崗位內一切設施、財物不得隨便亂用。
(6)嚴格遵守上下班時間及值班紀律,對崗位發(fā)生的各種情況要認真處理,并且做好詳細的書面記錄。
(7)遇到緊急、突發(fā)性重大事情,要及時向主管部門經(jīng)理請示報告。
(8)嚴格執(zhí)行交接班制度,按時、按規(guī)定交接班。
(9)對住宅小區(qū)內的住戶做好公司的規(guī)章制度及治安保衛(wèi)的宣傳工作。
(10)應有禮貌地查詢進入住宅小區(qū)的訪客,并盡可能登記身份證,如有懷疑,應通知有關住戶及有關部門。
(11)詳細記錄各有關部門領導打來的電話,認真完成領導交辦的各項任務。
(12)若發(fā)生案件,應采取下列步驟以協(xié)助破案:
①立即報案并留在現(xiàn)場直至公安人員到達;
②切勿移動或容許他人移動、觸摸現(xiàn)場物品,保留現(xiàn)場證據(jù),方便取證工作;
③禁止任何人在現(xiàn)場走動,并禮貌地勸阻閑人進入現(xiàn)場,以方便公安人員現(xiàn)場調查;
④向公安人員提供有關案件詳情。
二、治安管理基本制度
1.保安人員工作紀律
(1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內部各項規(guī)章制度;
(2)堅守崗位,忠于職守,嚴格執(zhí)行崗位責任制;
(3)上崗堅決做到“五不準”,即不準喝酒,不準聊天,不準容留外來人員,不準擅離工作崗位,不準遲到、早退;
(4)服從管理,聽從安排,廉潔奉公,敢于同違法犯罪分子作斗爭;
(5)愛護各種警械器具裝備,不丟失、損壞
、轉借或隨意攜帶外出;
(6)嚴格執(zhí)行請、銷假制度,有事外出必須請假。
2.保安人員的交接班制度
治安保衛(wèi)交接班非常重要,因為這段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機作案。為了杜絕 這些漏洞,必須強化交接班制度。
(1)接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班,在登記簿上記錄接班時間;
(2)交接班時,交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚;
(3)接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題,應由交班保安人員承擔責任。驗收完畢,交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當班保安人員承擔責任;
(4)所有事項交待清楚后,交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名;
(5)接班人未到,交班人員不得下班。如果接班人員未到,交班人員下班,這期間發(fā)生的問題,兩人共同負責;
3.保安人員工作細則
(1)儀表著裝
①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整,各項配置標志齊全規(guī)范。
②風紀嚴整,不得敞開衣領,翻卷衣袖、褲邊;上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。
③上崗前、下崗后須到指定點更衣;不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響 正常上崗著裝。
④保安人員儀表須潔凈端正,不得留長發(fā)、胡須。
(2)上崗姿態(tài)
①在崗時須精神飽滿,精力集中。
②站崗時保持抬頭、挺胸、收腹、并腿,巡崗時須在站立的基礎上做到步伐穩(wěn)健,雙臂 前后自然擺動,不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。
③兩人巡崗時須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進;兩人以上巡邏或同行時須列縱隊, 保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。
④在崗期間不得吸煙或吃零食,不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。
(3)文明禮貌執(zhí)勤
①對待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方。
②禮貌待人,遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時,在開始前和完成后皆須先敬禮, 把“先生、女士、您好、請問、對不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實際工作中。
③禁止任何粗俗言談、污言穢語。
④回答住戶或來賓提問時應清楚扼要,并使用普通話。
(4)門衛(wèi)崗
①對出入小區(qū)的人員必要時進行查詢,言語文明,并做好登記和引導工作,來訪客人須 出示有效身份證明,填寫來訪人員登記表,說明來訪事由,被訪人姓名、住址、電話等。
②勸阻無關人員及未經(jīng)批準的商販進入小區(qū)。
③負責登記電視監(jiān)控情況。
④負責小區(qū)內郵件的收發(fā)登記管理。
⑤門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關人員不得進入門衛(wèi)崗。
(5)巡邏崗
①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實施巡邏執(zhí)勤。
②巡邏崗執(zhí)勤主要內容包括:小區(qū)內陌生人員查詢,勸阻已進入小區(qū)的無關閑雜人員, 車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關配套設施完好情況,及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患,制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等。
③認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定。
④巡邏情況及時記錄。
4.保安工作人員的獎懲制度
為了鼓勵保安人員認真做好本職工作,杜絕一切不良行為,以責、權、利相結合為原則 ,制定保安人員獎懲制度。
(1)獎勵細則
①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭,成績顯著者;
②積極協(xié)助公安機關抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者;
③積極參加搶險救災,保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)的安全,成績顯著者;
④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實行后效果明顯者;
⑤拾金不昧者;
⑥年終被評為“先進保安班(組)”、“先進保安員”,被評為省、市政府“治安模范標兵”者。
(2)懲罰細則
1)值班時收聽收音機、錄音機,收看電視或進行其他與值班無關的事情。
2)擅離職守,經(jīng)常遲到、早退。
3)酒后執(zhí)勤上崗,并造成一定后果。
4)未按時交接班,或不按有關規(guī)定進行交接班,或交接班不清楚,檢查時相互推卸責任 者。
5)未經(jīng)部門領導批準,私自頂班者。
6)未經(jīng)部門領導同意,擅自帶人留宿者。
7)執(zhí)勤時,衣裝不整,佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守,疏于防范,致使在管轄范圍內發(fā)生 案件或事故,造成極壞影響者。
8)對公司和保安部領導下達的工作任務,未能如期完成,而又沒有正當理由者。
9)扣留物品不登記,不上交;撿拾物品不報告,不上交者。
10)違反保安器材使用規(guī)定,私自隨便轉借和使用。
11)在突發(fā)性事件或緊急情況下,臨陣脫逃或坐視不管者。
12)法制觀念淡薄,參與社會聚眾鬧事、嫖娼、賭博等,與治安工作人員的應有素質極不相稱者。
13)思想不純,見利忘義,監(jiān)守自盜或以權謀私,嚴重損壞公司形象者。
14)工作責任心不強,不服從分配,不執(zhí)行規(guī)章制度,并隨意頂撞領導且屢教不改者。根據(jù)錯誤情節(jié)輕重進行不同的處罰。對于一些性質惡劣者,影響極壞者應辭退或開除;對違反國家有關法律法規(guī)者要追究其刑事責任。
5.電視監(jiān)視崗位職責與日常管理
(1)職責
①24小時嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況,發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象,及時通知值班保安就地處理,并通過對講機向辦公室報告。
②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設備出現(xiàn)故障,要立即通知值班保安加強防范,同時盡快找出原因,及時修理設備,使之正常運轉。
③嚴格執(zhí)行登記制度,凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應認真記錄下來。
(2)要求
為了保證崗位職責的落實,要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到:
①提前做好上崗準備,按時接班。
②做好交接班手續(xù),無遺漏、無差錯,哨位設施無損壞,勤務登記準確及時、內容清楚。
③嚴禁無關人員進入工作場地,不準帶親戚朋友在工作場所聊天。
④上班時精神集中,不準擅離崗位或做與工作無關的事情。
⑤嚴守崗位,保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況,嚴密監(jiān)視,同時通知該區(qū)域的保安和報告上級,密切配合,確保安全。
三、治安管理的內容
根據(jù)公司制定的有關規(guī)定,確定治安管理的內容如下:
1.小區(qū)治安管理內容
(1)住宅小區(qū)開設的經(jīng)營攤點,未經(jīng)管理公司批準,領有經(jīng)營許可證的,治安人員有權禁止其活動。
(2)在住宅小區(qū)內的公共場所晾曬衣物,在公用樓梯間、通道、天臺堆放雜物,飼養(yǎng)雞、鴨等家畜,治安人員應予以制止。
2.小區(qū)治安管理范圍
下列妨害公共安全和社會治安秩序的行為,都屬于治安管理范圍。
(1)使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常的工作和休息。
(2)從樓上往下亂扔雜物。
(3)擅自撬開他人信箱,私自拆開他人郵件、電報信函等。
(4)非法攜帶、存放槍支彈藥;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具。
(5)未經(jīng)批準,私自安裝、使用電網(wǎng)。
(6)非法侵入他人住宅,損毀他人財物。
(7)使用汽槍,在住宅小區(qū)內進行各種射擊活動。
(8)制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭。
(9)利用住宅窩藏各類犯罪分子和嫌疑人員。
(10)利用住宅作據(jù)點,進行盜竊活動。
(11)制造、復制、出售、出租或傳播淫書淫畫、淫穢錄像。
(12
)利用住宅進行嫖娼**活動。
(13)在車輛、行人通行的地方施工;對溝井坎穴不設覆蓋物、標志,或故意損毀、移動覆蓋物或標志。
(14)故意損壞郵筒、公用電話等公共設施;故意損壞路燈、消防栓、公用天線、電梯等配套設備;故意損壞園林綠地、停車場、娛樂場等公共地方。
第二節(jié) 治安保衛(wèi)隊伍的建設
一、治安保衛(wèi)隊員的條件
(一)基本條件
1.退伍軍人(憑退伍證)或身體素質好,具備一定的軍訓基本功。
2.身高1.7米以上。
3.20歲以上,28歲以下(憑身份證)。
4.初中以上文化程度(憑畢業(yè)證)。
5.身體健康(憑市、區(qū)級以上醫(yī)院的體檢表)。
6.思想品德好(當?shù)乜h以上公安機關出具的無犯罪前科的證明材料)。
7.符合計劃生育規(guī)定(憑計劃生育證或未婚證)。
優(yōu)先條件:
1.近年度退伍軍人優(yōu)先
2.黨員優(yōu)先
3.高中以上文化程度優(yōu)先
(二)保安隊伍的基本要求
1.保安隊長思想品德好,軍事素質過硬;具有組織管理能力和一定的表達能力。
2.季度訓練考核,人均分數(shù)在85分以上為達標。
二、治安保衛(wèi)隊員的訓練
為培養(yǎng)一支紀律嚴明、訓練有素、文明執(zhí)勤的保安員隊伍,必須對保安人員進行常規(guī)性的軍事化、正規(guī)化、規(guī)范化的學習和訓練。
(一)上崗前培訓
對新錄用的保安員在上崗前必須進行崗前培訓,培訓內容包括:
1.公司簡介。
2.物業(yè)管理的基本知識,主要學習《物業(yè)管理條例》及其實施細則。
3.企業(yè)內部的管理制度:員工守則,工作紀律,勞動紀律,人事管理規(guī)定。
4.安全防火教育:消防基本知識。
5.iso9000質量體系標準的基礎知識,主要學習質量方針和質量目標。
6.公司《安全管理手冊》中的基本要求。
7.其他有關知識:普法知識,職業(yè)道德教育。
8.軍訓:主要為隊列訓練。
(二)崗位培訓
對在崗的保安員要進行常規(guī)培訓,以便保持、提高其所需掌握的基本知識、技能和方法,培訓內容包括:
1.詳細學習公司制定的《治安工作手冊》內容:即職責權限,規(guī)章制度、規(guī)定,工作程序、規(guī)范、標準。
2.常規(guī)訓練:隊列訓練、擒拿格斗、體能訓練、消防滅火訓練、交通指揮訓練。
3.有關精神文明內容的學習。
(三)培訓安排,見表6-2-1、表6-2-2
三、治安保衛(wèi)隊員的考核
(一)單兵隊列考核標準
1.軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下額微收,兩臂下垂,五指并攏,拇指貼在食指第二關節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。
2.停止間轉法:“兩快一穩(wěn)”,即轉體快,靠腳快,站得穩(wěn)。
3.齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30厘米,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25厘米,步幅75厘米,步速112~116步/分鐘。
4.正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腳,腳掌離地約25厘米,步幅75厘米,步速110~ 115步/分鐘。
5.跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85厘米, 步速170~180步/分鐘。
6.敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽檐接縫處約1~2厘米,取捷徑一步到位。
(二)擒敵應用技術動作
1.基本功:
(1)直打、側打、勾打:出拳以“快、準
、狠”為主,動作與力量結合。
(2)彈踢、側踹、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作。
(3)綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調一致。
2.擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。
(三)軍事體能測試標準
1.百米跑14秒以內。
2.俯臥撐50個以上。
3.爬樓20層樓45秒以內。
四、保安隊員主要職責和權限
(1)保安隊長職責
①主持全隊工作,堅決執(zhí)行管理處主任指令,帶領全隊人員依據(jù)各自職責,認真做好安 全保衛(wèi)工作。
②熟悉治安各崗位職責、任務、工作要求、考核標準,掌握治安區(qū)內的保安工作規(guī)律及 特點,加強重點崗位的安全防范。
③及時做好保安員的崗位培訓、軍事訓練及日?？己斯ぷ?。
④做好保安隊的月工作安排(包括訓練、學習安排),每周召開班務會一次,每半月召開隊務會一次。
⑤經(jīng)常檢查各崗位工作情況,零點之后的夜間查崗每周不少于兩次。
⑥帶領保安隊配合其他管理服務工作,制止、糾正各類違章行為。
⑦負責全隊隊員的內務管理和考勤工作。
⑧處事公道,言行文明,對自己的缺點勇于改正,虛心接受工作建議和意見。
(2)保安隊長權限
①對本管理處物業(yè)有權進行安全監(jiān)督。
②有權檢查各崗位保安員執(zhí)勤情況,對玩忽職守,違紀違章人員有權進行處罰。
③每月對考核不合格的保安人員有權予以處罰。
④對不稱職的保安人員有權提出調離和辭退建議。
⑤有權根據(jù)實際需要,對各崗位保安員進行調整。
(3)保安員的職責和權限
1)有權制止一切違法犯罪行為,在執(zhí)行任務時,對殺人、放火、搶劫、盜竊、強奸等現(xiàn)行違法犯罪分子,有權抓獲并扭送公安機關,但無實施拘留、關押、審訊、沒收財產(chǎn)和罰款的權力。
2)對發(fā)生在所護衛(wèi)區(qū)內刑事案件或治安案件,有權保護現(xiàn)場、保護證據(jù)、維持秩序、提 供情況,但無勘察現(xiàn)場的權力。
3)在防范和打擊犯罪活動時,保安員可以配備和使用非殺傷性防衛(wèi)械具。
4)對違反治安管理條例行為的人,保安員有權勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、裁決等處罰的權力。
5)對違法分子不服制止,甚至行兇、報復,可采取正當防衛(wèi)。
6)對攜帶和運送可疑物品,身帶匕首、三棱刀等管制刀具和自制火藥槍及其他形跡可疑 的人員有權進行盤查、監(jiān)視、報請當?shù)毓矙C關處理,但無權偵察、扣押、搜查。
7)對出入小區(qū)、大廈的可疑人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規(guī)定有權進行驗證、 檢查。
8)按照規(guī)定,有權制止未經(jīng)許可的人員、車輛進入小區(qū)、大廈內。
9)積極配合衛(wèi)生、綠化、維修等其他服務,制止違章行為,防止破壞,不能制止解決的 向總值班室或班長報告(制止違章要先敬禮)。
10)熟悉和愛護小區(qū)(大廈)內配套的公共設施、機電設備、消防器材,并熟練掌握各種滅火器材的使用方法。
廉潔奉公,堅持原則,是非分明,敢于同違法犯罪行為作斗爭。
11)積極協(xié)助公安機關開展各項治安防范活動或行動,努力完成各項治安服務工作。
12)密切聯(lián)系群眾,積極向業(yè)主(住戶)進行治安防范和管理方面的宣傳,協(xié)助業(yè)主( 住戶)做好“四防”工作,落實各項安全防范措施,發(fā)現(xiàn)不安全因素及時向業(yè)主(住戶)報告 ,協(xié)助整改。
第三節(jié) 情 況 處 理
一、常見可疑情況的處理
保安員在站崗或巡邏時,經(jīng)常會碰到一些可疑情況,對可疑情況要根據(jù)其嚴重程度采取相應的措施。下面介紹幾種常見的可疑情況及其處理方法。
①冒煙。了解確切的冒煙口,了解冒煙的原因(著火、電線短路等),并上報處理。
②冒水。了解冒水的確切位置,冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等),及時堵漏并上報處理。
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sp; ③有焦味、硫酸味或其他化學品異味。尋找味源,如因電源短路造成,要及時切斷;如是其他化學品異味,要及時封鎖現(xiàn)場,并通知有關部門處理。
④在大廈通道游蕩(借找人卻說不出被訪者的單位及姓名)的人。密切觀察其舉動,必要時勸其離開。
⑤發(fā)現(xiàn)有人身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵器等工具。詢問、核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,帶回保安值班室處理,或者送當?shù)嘏沙鏊?/p>
⑥在偏僻、隱蔽地方清理皮包或錢包的人。立即設法攔截,詢問驗證,如屬盜竊、搶劫財物的,送交公安機關處理。
⑦自行車、摩托車無牌、無行駛證,有撬損痕跡的,或將沒開鎖的自行車背走或拖走的,當即扣車留人,待查明情況后再放行。
⑧機動車拿不出行駛證,說不出車牌號,沒有停車證的。立即聯(lián)系停車場車管員,暫扣車鑰匙,約束其人,待查明情況后再放行,如情況不明的,送公安機關查處。
⑨遇到保安員即轉身遠離或逃跑的人。設法攔截(用對講機向其他保安員通告)、擒獲,并帶到保安值班室處理,查明原因后根據(jù)情況放人或送公安機關處理。
二、常見的治安、刑事案件處理
1.發(fā)生打架、斗毆的處理方法
①積極果斷勸阻雙方離開現(xiàn)場,緩解矛盾,防止事態(tài)擴大。不要因雙方出手時誤打到自己而介入,同時立即向值班領班報告。
②如事態(tài)嚴重,有違反治安管理行為甚至犯罪傾向的,通知當?shù)毓矙C關前來處理或將行為人扭送公安機關處理。
③提高警惕,防止壞人利用混亂偷竊財物。
④說服圍觀群眾離開,保證所轄范圍內的正常治安秩序。
2.發(fā)生盜竊案件的處理
①發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案,應立即當場抓獲,并報告管理處及公安機關,連同證物送公安機關處理。
②如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的,立即報告管理處及公安機關,同時保護好案發(fā)現(xiàn)場, 重點是犯罪分子經(jīng)過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場痕跡和移動現(xiàn)場的遺留物品。
③對重大案發(fā)現(xiàn)場,可將事主和目擊者反映的情況,向公安機關作詳細報告。
3.發(fā)生兇殺案件的處理
①如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應設法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安員配合,同時, 迅速向上司和公安機關報案,如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治。
②如事后接到報告,則保護案發(fā)現(xiàn)場,禁止無關人員進入,以免破壞現(xiàn)場遺留的痕跡、 物證,影響公安人員勘查現(xiàn)場,收集證物和線索。
③案發(fā)時,前門崗及后門崗要加強戒備,對外出人員、車輛逐一檢查登記。
④登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況,抓緊時機向發(fā)現(xiàn)人和周圍群眾了解案件、事故發(fā)生發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄。
⑤案發(fā)時的現(xiàn)場人員一律不能離開,等待公安人員詢問。
⑥向到現(xiàn)場的公安人員匯報案情,協(xié)助破案。
4.遇到犯罪分子搶劫的處理
①在執(zhí)勤中遇到犯罪分子公開使用暴力進行打、砸、搶、強行奪取他人錢財時,應迅速制止,同時呼叫附近保安和周圍群眾一起制止犯罪,并立即報警。
②如劫匪逃離現(xiàn)場,要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截;如駕車逃跑的,應記下車牌號碼并報警及攔車追堵。
③保護搶劫現(xiàn)場,不要讓群眾進入現(xiàn)場,如現(xiàn)場在交通要道或公共場所人多擁擠的地方,無法將證物留放原處時,要收起交公安機關。
④訪問目擊群眾,收集劫案情況,做好記錄并提供給公安機關。
⑤事主或在場群眾若有受傷的,要立即送醫(yī)院并作報告。
三、爆炸緊急情況處理
1.收到被放置爆炸物品信息時的處理
①得知被放置爆炸物品,或者接到揚言爆炸的恐嚇電話時,要保持鎮(zhèn)靜,認真記錄,同 時以最快速度報告高層管理者,并立即向當?shù)毓矙C關報案。
②由管理處經(jīng)理負責立即成立防爆炸指揮部。增派保安,加強出入口管理,對于陌生或行跡可疑人員嚴加防范,認真查驗證件,檢查攜帶物品。
③立即通知各門崗,檢查車庫是否有遺失包物,并加強巡邏,發(fā)現(xiàn)無主物品不要隨便碰 觸,立即上報,并報公安機關,請求協(xié)助。
④確定確有爆炸物品時,立即疏散人員,同時請求公安機關協(xié)助處理。
2.發(fā)生爆炸事件時
的緊急處理
①值班人員接到發(fā)生爆炸報告后,立即趕到現(xiàn)場,確認后立即向公司最高領導層報告, 同時向公安機關報案,如引起火災即刻報119火警;如有人員傷亡,立即向120急救中心呼救 ,并派人迎候公安、消防、急救部門的車輛、人員,引導其進入現(xiàn)場。
②立即成立臨時指揮部,由物業(yè)管理公司最高當值、工程部、物業(yè)部人員組成。
③工程人員迅速切斷必要電源,保安人員組織疏散爆炸現(xiàn)場附近的客戶,并在距爆炸中心30m處設警戒線,禁止無關人員進入,同時,組織保安及物業(yè)助理在公共區(qū)域巡視,檢查是否還有可疑爆炸物。
④消防監(jiān)控中心高度戒備,監(jiān)視有無火災等可疑情況,各在崗員工也要堅守崗位,密切 注意有無可疑情況。
⑤工程部負責提供樓層平面圖,供公安人員破案時使用。
四、遇到臺風、潮汛時的處理
①接到防風、防汛的通知后,管理處主任進行總動員,并根據(jù)各部門職責做出具體工作布置,積極做好搶險準備工作。
②物業(yè)部要張貼通知于大堂,要求業(yè)主(租戶)關好門窗,做好應急準備工作;在險情到來之前巡查大廈,做好補救措施,盡量消除有害隱患,減低損失程度;檢查高空懸掛物是否牢固,防止墜落;消防監(jiān)控中心及保安員加強警戒,以防其他事件發(fā)生。
③工程部要準備好防汛工具,加強值班力量,保證人力充足;保證地面排水通道暢通; 必要時放下防洪閘。
④每次防風、防汛工作結束后,各部門均要填寫緊急情況處理記錄,并由部門負責人簽字上報存檔。
五、遇到停電、停水時的處理
①接到停電、停水通知后,張貼通知,告知全體用戶,請用戶配合關閉室內各種電器設備(照明除外)。
②準備充足的照明工具,保安員及物業(yè)管理員逐層檢查備用照明的配備情況,保證停電后照明系統(tǒng)正常啟用。
③工程部負責后備電源啟動的具體操作工作。
④物業(yè)部最高當值對各部門的準備工作做統(tǒng)籌安排及最后確認后,通知各部門準備轉電 。
⑤市電轉為備用發(fā)電。正式轉電前,要檢查低壓電房,確認設備及人員準備就緒,在監(jiān)控室查看客戶乘電梯情況,在確認無人乘梯情況下,通知工程部停梯,再通知低壓電房開始轉電,轉電工作完成后,最高當值通知工程部開梯。供電轉入正常后,最高當值仍要在監(jiān)控 室觀察電梯運行情況,在正常進行半小時后方可離開。
⑥備用發(fā)電轉為市電程序同⑤。
⑦保安員加緊巡邏,防止盜竊、火災等事件發(fā)生。同時,在大堂加派人員,加強進入大廈人員的登記工作。
⑧接到停水通知后,工程人員將蓄水池的水注滿。
第四節(jié) 管理規(guī)定規(guī)程
一、保安員巡邏簽到
①簽到箱的安裝。小區(qū)每2000m2安裝1個,大廈每座五層樓安裝1個。簽到箱型號統(tǒng)一,鑰匙統(tǒng)一(盡量能共用),具體位置由管理處確定。
②簽到箱鑰匙的保管。為方便簽到、檢查,物業(yè)管理部、分管房管員或副主任、班長、 治安隊長和一個班次治安巡邏員各配備一把鑰匙;班次輪換時由班長收齊后統(tǒng)一交到下一班的班長。
③保安員在巡邏中,小區(qū)每小時打開簽到箱在簽到卡上簽到一次,大廈90min簽到一次,責任區(qū)內有多少簽到箱,均應簽到,每張簽到卡,不允許同時簽到,每個簽到箱之間間隔時間為20min左右。
④保安隊長在每個巡邏班次時間內檢查不少于一次,每責任區(qū)抽查一次,班長全面檢查不少于兩次,物業(yè)管理部、管理處主任、房管員的夜間查崗必須進行抽查。
⑤簽到人、檢查人均要求在卡上簽名并注明時間,房管員發(fā)現(xiàn)不合格的可直接記錄在卡上,保安隊長作為考核依據(jù)。
⑥凡檢查不合格者記一次不合格。
⑦由保安隊長負責每周到簽到箱收發(fā)簽到卡一次,由保安隊長保管,保存時間1個月。
二、大廈大堂保安工作規(guī)程
1.工作程序
1)工作時間安排:大堂崗保安工作實行24h全天候值班制,三班倒,每班每崗1人工作8 h。值班時間分為早班:8:00~16:00,中班16:00~24:00,晚班:00:00~8:00,早 、中、晚三班每10天依次輪換1次,即每月10、20、30日為倒班日。
2)來人來訪登記:
①對外來人員(業(yè)主或住戶親友,各類訪客,裝修等作業(yè)人員,員工
親友等)一律實行進、出登記。
②必須登記有效證件,特指沒有過期的身份證、暫住證、回鄉(xiāng)證等。
③認真核對證件和持有人是否相符,若不符不予以登記和放行。
④來訪者必須說明所訪問業(yè)主(住戶)的姓名及棟、號等,必要時,須用對講機通話確認后方可登記進入。
⑤當接過來訪客人的證件時,應使用“謝謝”等文明用語。
⑥認真填寫《來訪登記表》,要求字跡清楚,逐項登記。
⑦若遇不登記強行進入大廈的,按有關規(guī)定處理。
⑧當業(yè)主(住戶)帶有親友或訪客時,應有禮貌的請其出示有效證件予以登記并做好必要的解釋工作,以消除業(yè)主(住戶)的不滿情緒。
⑨若遇公司(管理處)領導陪同指導。參觀、學習的社會各界人士來大廈,應立即起立敬禮,以示歡迎,并熱情回答客人的詢問。等客人走了之后,將參觀客人人數(shù)、單位、職務等情況記錄清楚備查。
⑩當外來人員出大廈時,保安員應及時核準訪客,并做好離開時間等登記工作。
2.嚴密監(jiān)視大堂和電梯
①提高警惕,嚴密注視進出大廈的各類人員,特別是外來人員,如有懷疑立即通知巡邏人員和班長,并做好值班記錄。
②發(fā)現(xiàn)電梯關人事件,應立即善言安慰乘客,同時通知電梯工馬上進行搶修,并報告班長及管理處,協(xié)助做好善后工作和值班記錄。
3.服務要求
①對住宅樓大堂崗要求熟悉本大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括:業(yè)主姓名、樓座、家庭成員、相貌特征、經(jīng)常出入大樓的時間等,熟悉大樓情況。
②遵守公司制定的“文明禮貌用語規(guī)范”。
③到當業(yè)主(住戶)出入大堂時,應主動為業(yè)主(住戶)開啟門鎖,點頭微笑以示問候;
④發(fā)現(xiàn)有老、弱、病、殘、雙手拿重物的業(yè)主(住戶)進出大門有困難時,要主動幫助開門或提供必要的協(xié)助。
⑤當有業(yè)主(住戶)搬遷時,應協(xié)助維護進出秩序,指定其使用專用電梯和車輛、物品的停放位置。
三、治安巡邏規(guī)程
1.治安巡邏的基本要求
①巡邏保安員要在巡邏過程中,應多看、多聽,以確保完成巡視工作任務。
②檢查治安、防盜、防火、水浸等情況,發(fā)現(xiàn)問題立即處理,并報告上級領導及有關部門。
③巡查小區(qū)內各個重點部位、治安死角等,發(fā)現(xiàn)有可疑人員應前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品。
④對在小區(qū)內流動擺賣的小販、推銷人員,應勸其離開轄區(qū),屬“三無”人員按要求對其進行處理。
⑤對小區(qū)內的裝修工程進行監(jiān)管,對有礙交通或因超時裝修產(chǎn)生噪音影響他人休息的裝修工程進行管理或制止。
2. 巡邏時間及規(guī)律
(1)時間安排
值班崗保安實行24h值班制(根據(jù)環(huán)境具體安排)
(2)小區(qū)巡邏
①巡邏周期:20min一次,每小時打卡一次,每周將巡邏范圍內所有樓宇的樓道、天臺巡查一遍。
②巡邏規(guī)律:不制定固定路線,但不留“死角”、“偏角”。
(3)大廈巡邏
①巡邏周期:90min巡邏打卡一次。
②巡邏規(guī)律:先從天臺起,自上而下,從每層樓依次巡邏到地下室,最后到室外。
(4)記錄
巡邏保安員將巡邏中發(fā)現(xiàn)或處理的情況認真詳細的記錄在治安巡邏簽到表內,保安班長 將本次的情況收集并記錄在《治安一日情況匯總表》、《值班情況記錄》內,存檔。
四.治安巡邏工作的檢查
①交接班時,交接雙方班長要到各崗位檢查:交接是否認真,手續(xù)是否辦妥,儀容儀表是否符合有關規(guī)定等,發(fā)現(xiàn)問題,及時糾正,并做好記錄。
②每1h巡邏班長到各崗位巡視一次,并不少于兩次檢查巡邏簽到情況,認真填寫《保安工作班檢表》。
③隊長巡視檢查各崗位每班不少于兩次,并填寫《員工考核表》。
④巡查時,發(fā)現(xiàn)有不認真或違紀等情況,要及時糾正,做好記錄并上報。
⑤本班執(zhí)勤中遇到疑難問題時,班長應立即到場,按有關規(guī)定處理,不能解決
時報告隊長或管理處處理。
五、保安員交接班
①按時交接班,接班人員應提前10min到達崗位,接班人員未到達前,當班人員不準離開崗位。
②接班人員要詳細了解上一班的值班情況和接班后應注意的事項。
③交班人員應將當班時發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理情況及注意事項向接班人員交代清楚。
④當班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時處理,不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗處理完畢,接 班人應協(xié)助完成。
⑤接班人員應注意檢查崗位范圍內的物品、設施和器械裝備等,發(fā)現(xiàn)異常情況應立即報 告,必要時雙方簽名作證。
⑥交班人員應負責清理值班場地衛(wèi)生。
六、對講機的配備、使用管理規(guī)定
①對講機每崗1臺,固定編號。
②對講機只用于工作和突發(fā)事件時的聯(lián)系,嚴禁用對講機進行聊天、說笑,不得講一切 與工作無關的事。大廈有外來人員或施工人員進出運貨等,可用對講機通知相關人員留意或監(jiān)督檢查。
③注意愛護對講機,并認真做好對講機的交接工作,以防出現(xiàn)問題時互相推卸責任。
④誰使用誰保管,嚴禁外借,不用時由保安領班對對講機進行保管。不能使用或丟失時 要及時匯報,非因公丟失、損壞的,照價賠償。
⑤由保安領班負責每季度進行一次檢查,并填寫檢查記錄。
七、緊急集合方案
1.目的
緊急集合是處理重大突發(fā)事件所采取的緊急行動,訓練隊員對突發(fā)事件的反應能力,做到鎮(zhèn)靜自如,快速出擊,方法有效。通過方案演練,使每位隊員掌握對付各種突發(fā)事件的程序和方法,能在短時間內到達預定地點。
2.適用范圍
①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)和公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
②受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅。
③緊急集合方案演練。
④其他重大意外情況。
3.方法
①每個管理處保安員宿舍安裝一個報警鈴,治安值班室或消防中心,其他員工宿舍應盡 量安裝報警裝置。
②當電警鈴發(fā)生短促、斷續(xù)響聲時為治安案件報警,各保安隊員必須在90s內到達指定地點待命。
③當電警鈴發(fā)生連續(xù)長響聲時為自然災害等其他情況報警,各保安隊員必須在120s(即鈴響的時間)內到達指定位置待命。
4.信號控制
①在緊急狀態(tài)下管理處所有員工有責任和義務按規(guī)定的信號報警。
②每季度演練一次,在演練中只能由管理處主任控制報警,公司領導每年抽查一次。
5.注意事項
①必須穿制服,可以不戴帽、不扎腰帶、不系領帶,不能穿拖鞋或赤腳。
②各崗位必須留值班員堅守崗位。
③注意聯(lián)絡和匯報,發(fā)生緊急狀況,立即向領導匯報,將情況用對講機告知值班人員。
八、保安應急計劃和措施
1.目的
在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時,以最有效的方法,在最短的時間內控制事態(tài)的發(fā)展,或保證出色完成上級交辦的臨時任務。為增強應變能力和戰(zhàn)斗力,平時每個管理處保安員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。
1.適用范圍
①治安突發(fā)事件,如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主(住戶)或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。
②對受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。
③其他重大意外情況。
2.職責
①對可能發(fā)生的緊急、突發(fā)事件,由管理處負責制定保安應急計劃,報上審批。
②對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由保安隊長臨時確定應急措施,同時向上級匯報。
3.計劃
①計劃。對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由管理處組織制定 應急計劃和預防措施,并安排崗位人員按部署執(zhí)行;
在處理治安突發(fā)事件時,由值班員迅速向派出所報案,保安隊長臨時確定應急方案,安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內各通道、樓 梯口,封鎖出事現(xiàn)場,嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員,直到公安人員到來;制定的應急計劃必須慎重,考慮周詳,在制定自然災害應急措施時,要根據(jù)災情的程度、特性而定。
②實施。在執(zhí)行過程中,發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正,并上報相應審批人認可;對發(fā) 生的每一事件必須進行總結,如是人為原因造成損失,應立即查找原因,認真填寫糾正措施報告,嚴防類似情況的再次發(fā)生;保存事件全過程的有關記錄,存檔3年。重大自然災害的 記錄長期保存。
九、保安工作時限規(guī)定
為了保證保安工作質量,必須規(guī)定工作時限。某企業(yè)保安工作時限規(guī)定見下表:
十、保安員訓練考核標準
1.單兵隊列考核標準
①軍人軍姿:頭要正,頸要直,挺胸收腹,兩眼平視前方,下顎微收,兩臂下垂,五指 并攏,拇指貼在食指第二關節(jié),中指貼在褲縫,精神面貌好。
②停止間轉法:“兩快一穩(wěn)”,即轉體快,靠腳快,站得穩(wěn)。
③齊步與立定:向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間,離身體約30cm,不超過衣縫線,向后擺臂離身體約25cm,步幅75cm,步速112~116步/min。
④正步與立定:繃腳尖,小腿帶動大腿,腳掌離地約25cm,步幅75cm,步速110~115 步/min。
⑤跑步與立定:第一步“躍”出去,運臂時“前不露肘,后不露手”,步幅85cm,步速170~180步/min。
⑥敬禮:手指并攏,手腕與小臂平直,大臂抬到與肩平,手指與帽沿接縫處約1~2cm,取捷徑一步到位。
2.擒敵應用技術動作
1)基本功:
①直打、側打、勾打:出拳以“快、準、狠”為主,動作與力量結合;
②彈踢、側端、勾踢:腿部穩(wěn)而有力,配合兩手動作;
③綜合練習:手與腳的巧妙配合,扭肩送膀,協(xié)調一致。
2)擒敵拳:動作準確、熟練,剛勁有力,干脆利落。
3.軍事體能測試標準
①百米跑14s以內。
②俯臥撐50個以上。
③爬樓20層樓45s以內。
4.消防考核
①消防知識。熟悉撥打火警電話“119”的程序,能分清油火、氣體火、固體物質火,懂得煤氣泄漏的處理方法,熟知小區(qū)(大廈)消防設施的位置。
②消防報警。會打報警電話,使用消防對講機,用報警按鈕報警。
③滅火器的使用。能正確使用1211和二氧化碳滅火器。
④消防水帶使用。會開閥門,能快速正確地接上水槍接合器,攜水帶不越線,1min內完成,懂注意事項。
⑤掌握疏散、救援、警戒要領。
5.車輛指揮
①手臂動作標準。
②兩手有節(jié)奏。
③會識轉向燈。
④姿勢正確。
6.考核
每季度由物業(yè)部組織進行一次全面考核,并填寫考核表,85分為達標,補考兩次不達標者辭退。
第五節(jié) 治安保衛(wèi)工作的檢驗標準
一、守護保安檢驗標準
(一)儀容儀表
1.按規(guī)定著裝,佩戴工作證。
2.精神飽滿,姿態(tài)良好。
3.舉止文明,大方。
4.不袖手,背手,插手,不勾肩搭背。
(二)工作要求
1.能熟練掌握大廈業(yè)主(住戶)的基本情況,包括姓名、特征及經(jīng)常交往的社會關系等。
2.能準確填寫各種表格、記錄。
3.能熟練掌握報警監(jiān)控、對講、電梯等設施、設備的操作程序。
4.善于發(fā)現(xiàn)各種事故隱患和可疑人員,并能及時正確處理各種突發(fā)事件。
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第11篇 物業(yè)管理員工手冊－管理規(guī)則
物業(yè)管理員工手冊:管理規(guī)則
一、人事記錄
員工須將以下變更事項在變更后七天內報告綜合管理部。
1.個人變更事項。
2.地址和電話。
3.婚姻狀況。
4.子女出生。
二、個人儀表
員工上崗服務應保持衣著整潔。男員工不可留長發(fā),長度不能蓋及耳部與衣領,女員工的發(fā)型與化妝要端莊清雅。制服、皮鞋、頭鬢均須保持整潔。
三、員工證
每個在物業(yè)公司工作的員工都要配發(fā)員工證,值班時佩戴員工證上崗。員工證由綜合管理部發(fā)放,并請妥善保管;如果丟失,應立即報綜合管理部補領,并需交工本費。員工在離職時須將員工證及所有物品交回綜合管理部,如果遺失或不交則按價賠償。
四、更衣柜
穿著制服的員工可領用一個更衣柜,但不得隨便與他人調換,不能私自改用其它鎖和私配鑰匙,不準存放貴重物品。要鎖好衣柜,物業(yè)公司對個人丟失的物品不負任何責任。物業(yè)公司有權隨時選派兩名部門經(jīng)理檢查更衣柜,員工離職時須將更衣柜清理干凈及將鑰匙交回綜合管理部。若鑰匙丟失,應立即報綜合管理部補領,并繳付配鑰匙費用(費用將按需調整)。
五、制服
上崗時制服穿著必須整潔。除因公或獲批準外,員工不得在物業(yè)公司范圍以外穿著制服。制服損壞或丟失,按成本價百分之百賠償。員工離職時須將制服交回,否則按丟失辦理。
六、員工出入通道
員工上、下班必須佩戴員工證,按物業(yè)公司指定的員工通道出入,并自覺接受安全管理員的檢查。
七、員工出入管理
1.員工帶進本物業(yè)的重要包裹等物品,應事先在員工通道安全管理員處進行登記。若有本物業(yè)物品或類似本物業(yè)物品帶出,須持有物業(yè)公司的放行條。
2.特殊情況下,物業(yè)公司可下令安全管理員做全面檢查,屆時各地點、書臺、柜臺等都可受到檢查。但至少有兩位獲授權執(zhí)行者在場方可進行。
3.在任何情況下請勿與安全管理員發(fā)生爭執(zhí),如果員工認為受到安全管理員不合理的待遇,請先合作,然后向部門主管報告。
八、嘉賓設施
除因上司指派及因工作關系外,員工在任何時候不得在接待嘉賓的場所逗留。
九、值班時間
員工必須按照本部門的工作時間表工作,不得私自變更,否則以曠工論處。
十、曠工
員工未按公司規(guī)定辦理請銷假手續(xù),無故不來上班的,均被視為曠工。
十一、通告
物業(yè)公司各類有關員工的通告及指示應均貼于布告板上,員工可在布告板上獲悉物業(yè)公司最新的員工政策。未獲授權人士嚴禁擅自在本物業(yè)范圍內張貼任何通告/告示等。
十二、拾遺
凡在本物業(yè)內所拾得的物品,不論價值多少,一律要立即交給綜合管理部處理,并做好登記。
十三、親友探訪及電話使用
請告知親友不要到本物業(yè)內做私人探訪。未得到部門主管同意,不得使用電話與外界聯(lián)系,外來電話不予轉接。
十四、物業(yè)公司財產(chǎn)
員工如蓄意或疏忽,以致?lián)p壞物業(yè)公司的財物或設施,物業(yè)公司可按被毀壞物品價值扣除員工工資作為賠償。如員工犯有偷竊行為,將會被立即開除而不給任何補償,嚴重者移交公安機關處理。
十五、鐘卡記錄
員工上下班必須打鐘卡。打卡后將卡放回原處,不得亂插。如有錯誤應向綜合管理部報告,員工不得互相代打鐘卡;凡違反打鐘卡規(guī)定者,嚴重的將被解雇。
十六、保密
物業(yè)公司的一切機密文件及資料要妥善保管,不得泄露給無權知道的人。
十七、部門內部規(guī)則
除本部分的規(guī)則外,各部門可制訂各自的崗位規(guī)則,經(jīng)總經(jīng)理批準后,交綜合管理部備案,成為該部門員工應遵守的規(guī)則。
第12篇 物管培訓:停車場的物業(yè)管理
隨著商品經(jīng)濟的迅速發(fā)展,車輛的密集行使已成為當今世界的一大景觀,停車管理隨之 被日益提到重要日程。昔日街頭巷尾、路邊草地都可以成為車輛的落腳點,而今,人們對生活環(huán)境和樓宇系統(tǒng)的科學化、規(guī)范化要求越來越高,隨便停車再也不被允許;同時,激烈的 市場競爭也使各房地產(chǎn)商不斷完善自己項目的系統(tǒng)配套。所以,管理高效、安全合理、快捷方便的停車場便應運而生。
一、停車場管理概述
(一)停車場的概念
停車場是指由專人管理,供車輛停放,實行有償服務的場所。由于它是由英語“park” 引譯而來的,所以,許多停車場都以“p”作牌示標志。
從停車場的設立形式和經(jīng)營運作特點看,停車場主要分為專用停車場和附設停車場?，F(xiàn) 今的專用停車場多是對公眾開放的大型、多層的綜合性停車場;附設停車場分為附設在綜合大廈底層、地面和附設在大型住宅小區(qū)內的停車場兩種,主要是為大廈或小區(qū)內業(yè)戶提供停 車方便。
(二)停車場管理的重要性
車輛是人們生活工作必需的交通工具,隨著生活水平的提高,車輛擁有量逐年增加。車 輛停放不當,會大大影響交通秩序、物業(yè)環(huán)境、人身財產(chǎn)安全,因此,停車場的管理極為重要,具體體現(xiàn)在以下幾個方面:
1.有利于維護交通秩序,保障人身、財產(chǎn)安全
搞好停車場的管理,可以避免車輛的亂停亂放,保證良好的交通秩序和停車安全,保證 消防通道的通暢、行人的安全,有效防止車輛被偷、被盜、被毀造成的經(jīng)濟財產(chǎn)損失。
2.是物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)
物業(yè)管理是通過現(xiàn)代化的經(jīng)營管理手段為業(yè)主創(chuàng)造一個便捷、安全、安寧、整潔的居住 或工作環(huán)境。良好的停車場管理可以促進整個物業(yè)的經(jīng)營管理,提高物業(yè)管理的綜合效益。
3.方便業(yè)主、顧客
好的車場管理不僅為業(yè)主、顧客帶來停車便利,同時能為其提供停車安全、清洗等多方 面服務,解除他們的后顧之憂。
4.是市場競爭的重要手段
隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展,服務業(yè)的競爭已發(fā)展到了一些輔助性設施的競爭。從車輛存放方 便、安全出發(fā)來吸引顧客,增加客流量,提高收入,已成為市場競爭的有效手段。
(三)停車場管理存在的問題
房地產(chǎn)的發(fā)展帶動了停車場的發(fā)展,并有蒸蒸日上之勢。但是,由于過去對停車場管理 沒有足夠的認識,對停車收費沒有統(tǒng)一的標準,有關法律法規(guī)不健全,導致很多問題的產(chǎn)生,主要有:
(1)停車收費不規(guī)范,停車場管理秩序混亂。
(2)消費者對停車場缺乏了解,對自己應享有什么權利知之甚少。多數(shù)消費者認為停車費只是場地占用費,而未意識到自己還可享受其他權利。
(3)一些停車場管理環(huán)境差,特別是年久的地下停車場,廢氣排放不通暢、噪聲大,影響使用者的身體健康。
(4)許多大廈、住宅小區(qū),由于前期規(guī)劃不完善,造成停車場位嚴重不足,影響物業(yè)的正常使用。
(5)管理不善,造成停車時碰車、撞車,車輛被盜現(xiàn)象嚴重,產(chǎn)生糾紛多,解決困難。
二、停車場管理的內容和要求
停車場本身是一個完整的系統(tǒng),只有各方面、各個環(huán)節(jié)都管好了,才能保證整個系統(tǒng)的 良好運行,否則,任一環(huán)節(jié)的疏漏都影響整個系統(tǒng)的經(jīng)營運作,造成損失。停車場管理的內容主要有以下幾點:
(一)安全管理
由于停車場停放車輛的流動性強,加之車輛價值昂貴,容易形成安全隱患,所以,做好 安全防范工作十分重要。安全管理主要應抓好以下幾個方面:
1.建立高素質的保安隊伍
高素質的保安人員是搞好車場安全保衛(wèi)工作的根本。為此,在招聘車場保安人員時,要 身體素質、文化素質、思想素質兼顧,并注意做好崗前崗后保安知識的培訓,注重職業(yè)道德、法規(guī)制度教育,嚴格業(yè)務技能的訓練,搞好演習和管理,以真正建立起一支愛崗敬業(yè)、紀 律嚴明、行為文明規(guī)范的高素質的保安隊伍。
2.健全各種安全保衛(wèi)制度
為了使停車場的安全嚴密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的保安制度是安 全的保證。為此,停車場應建立《停車場管理規(guī)定》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事件行動方案》等制度。
3.健全技術防范設施
技術防范設施是治案管理中的硬件,適當配備先進的技術防范器具設施是提高安全管理 水平、管理效率,切實保障停車場安全必不可少的條件。綜合現(xiàn)有停車場管理技術防范設施配備情況,主要有以下一些設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算機安全 管理系統(tǒng),重要部位場所的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng),可視對講系統(tǒng),通信聯(lián)絡系統(tǒng),機械防盜系統(tǒng),公共照明系統(tǒng)和總值班工作系統(tǒng)等。
(二)設施設備管理
由于停車場的使用面積、規(guī)模大小、檔次不同,管理的方式和配備的設施設備也不一樣 。以下介紹兩種典型的管理方式及其有關設施配備。
1.簡單式管理
該種管理方式車輛進出由人員具體操作。一般由人工登記車輛牌號、進出時間、收取費 用。常須設三名工作人員,一人登記收費,其他兩人指揮車輛出入和停放。設施設備相對簡單,一般只簡單配備電控閘桿、電動打卡鐘、照明燈具、指示標牌等。
2.智能化管理
智能化停車管理是當今停車管理的主流,主要是通過停車場智能管理系統(tǒng)來實現(xiàn)。停車 場智能管理系統(tǒng)將計算機、自動控制、磁卡技術有機結合起來,通過電腦管理,實現(xiàn)脫機運行、自動存儲車輛進出記錄、自動核時、扣費、自動維護、語言報價、顯示車牌號碼和車牌 確認、車位檢查、圖形攝像等功能要求,可以有效解決以往停車場管理中費用流失、亂收費、車被盜、泊車率低、管理成本高、服務效率低等各種弊端,具有科學管理、安全可靠、便 捷公正的優(yōu)點。
智能停車管理系統(tǒng)組成及功能:
(1)各類卡片:主要有磁卡、條碼卡、接觸式ic卡以及同等感應讀卡方式的ic卡leg ic卡及帶有微處理器(cpu)的智能卡等類型,現(xiàn)在最流行的是感覺式ic卡。
(2)出入口控制機。是智能卡與系統(tǒng)溝通的橋梁。進出車輛通過智能卡與出入口控制機進行信息交流,從而啟動其他設備作出進出的相應動作。
(3)自動擋車閘。阻止或保證車輛的開出或進入。自動擋車閘一般都能抵御人為抬桿,具有砸車保護、發(fā)熱保護、時間保護等功能。
(4)數(shù)字式車輛地面檢測器。這是收費系統(tǒng)感知車輛進出停車場的“眼睛”,通過它電腦可以獲得可靠信息,從而保證系統(tǒng)安全準確運行。
(5)中文電子顯示屏。一般裝在讀卡機上以漢字形式顯示停車時間、收費金額、卡上金額、卡的有效期等,若系統(tǒng)判斷不予入場或出場,則顯示相關原因信息,直觀明了。
(6)對講系統(tǒng)。每部讀卡機都裝有對講系統(tǒng),以方便工作人員指示、指導用戶使用車場,同時也能方便用戶詢問有關情況。
(7)語音報價功能。語音報價器裝配在讀卡機上,與電子顯示屏配套,以聲音的形式提示,指導用戶科學地使用智能停車場系統(tǒng)。
(8)自動出卡功能。用于臨時泊車者取卡進場,泊車者駕車至讀卡機前,數(shù)字式車輛檢測器自動檢測,架車者按鍵取卡便可進入停車場(卡上已記錄入場信息),離場時將此卡交值 班亭讀卡,電腦會自動核時、收款、收卡。
(9)錄入臨時車牌號,出場核對放行功能。當臨時車輛入場時,管理員可根據(jù)需要,輸入車牌號和車輛類型,電腦可進行自動記錄,并將數(shù)據(jù)寫入ic芯片內儲存,當車輛出場讀 卡時,電腦會自動顯示出原車的卡號和車牌號碼,從而便于進行出場核對,并根據(jù)車輛類型和時間,計算出合理費用。
停車場還可以根據(jù)自身的條件,選購設備其他配套系統(tǒng)。
(1)車位檢測系統(tǒng)。每一個車位有一套檢測器,通過處理器連入系統(tǒng),電子顯示屏會將當前最佳停車位置顯示給泊車者,省卻駕車者在車場找停車單位的苦惱。同時,主控電腦和 每一個入口電腦可以隨時查尋車場中的車位情況,并以直觀圖形反映在電腦顯示器上。若車場內已無空車位,每個入口讀卡就不會受理入場,并顯示“車場滿位”的字樣。
(2)防盜電子栓。對固定車主的泊車位,加設一套高碼位遙控器并行工作,則檢測器同時具有守車功效,車主泊車上碼、取車解碼,防盜電子栓如同一條無形的鐵鏈將車拴住。若 不解碼就取車,報警系統(tǒng)會即時報警,有效地防止車輛被盜。
(3)路障機?？膳c道閘同步使用,有效防止沖閘及盜車、不繳費沖卡等現(xiàn)象。
(4)圖形攝像對比系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要設備有攝像機、閃光燈、抓拍控制系統(tǒng)、圖像處理機。將該系統(tǒng)配備安裝于進出道口,車輛進場讀卡,控制系統(tǒng)工作,攝下有車牌號的圖像, 經(jīng)計算機處理,提取號碼與車主所持卡的信息一并存入系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫。出場讀卡時,攝像系統(tǒng)再次工作,拍攝出場車輛號碼并與進場時信息核對,若無誤則放行,否則不予出場。該攝像 機也可以配置人工監(jiān)視器,監(jiān)視車輛通行。
3.智能停車系統(tǒng)的類型
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bsp;(1)單車道進出系統(tǒng)。該系統(tǒng)中,進出讀卡機分別處理車輛的進出信息,各自控制同一道閘起落。適用于單一車道、少量車輛出入的場所。
(2)分道行使雙車道系統(tǒng)。該系統(tǒng)進出車輛分流,讀卡機分別控制各自的道閘。
(3)分散多車道、中央多車道、中央管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)適用于有多個進口通道和出口通道的大型停車場所。各通道可獨立工作,相互間通過網(wǎng)絡傳送信息到中央管理系統(tǒng),可實時 通信,也可暫停網(wǎng)絡通信,讓終端獨立工作,定時通過網(wǎng)絡采集各終端信息匯總。
(4)無人管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)謝絕臨保車輛入場,對月保車輛,該系統(tǒng)能做到識別、核時、扣款、放行全自動化。
4.智能化停車管理設施系統(tǒng)的運行管理要求
(1)要建立合理的運行制度、運行操作規(guī)定及安全操作規(guī)程,文明運行,規(guī)范服務。
(2)操作和維修人員必須具備較高的專業(yè)知識技能水平。
(三)健全車輛停放管理制度
搞好停車場的管理,除了有良好的硬件條件(場地、設備),還應健全停車管理制度。雙管齊下才能保證車輛停放安全、管理有序,避免不必要的車輛管理、賠償糾紛。常見的車輛 停放管理制度如下:
1.車場保安員崗位責任制
(1)帶車崗保安員職責:①禮貌待人、熱情服務,保持良好的服務形象;②認真執(zhí)行停車場管理規(guī)定,維護車輛良好的停放及行車秩序;③指揮車輛的進出,引導其停放在指定位 置上;④認真檢查車型、車牌號,避免出現(xiàn)差錯;⑤掌握月租、時租等不同車主的車型、車牌號和車主基本情況,提高服務水平;⑥認真檢查停放車輛,發(fā)現(xiàn)漏水、漏油等現(xiàn)象,盡快 設法通知車主,并提供相應的服務;⑦對車輛違章及時制止,并加以糾正;⑧提高警惕,發(fā)現(xiàn)可疑人員立即上報,并密切注意事態(tài)發(fā)展。
2.收費崗保安的崗位職責(主要針對未實行智能化管理停車場的相關崗位)。①認真執(zhí)行車輛停放收費管理制度,堅持原則,不徇私舞弊。②禮貌待人、熱情服務,做到錢票相符、 日清月結。③認真做好財物的保管工作,防止財物被盜。④認真做好交接班工作。⑤協(xié)助帶車保安員維護車場秩序,保證車輛安全。
2.車輛管理規(guī)定
(1)進入停車場的車輛必須服從停車場的統(tǒng)一規(guī)定。
(2)車輛必須按停車場的導向標志和保安員的指引方位行使。不得逆行,不得在人行道、綠化帶上行使,不得高速行使,不得鳴喇叭,進入停車場時限速5公里/小時以下。
(3)月租車停泊固定車位,時租車不得停泊在月租車位,所有車輛的停放不得超出車位劃線范圍,以免阻塞交通,影響隔鄰車位的停放或造成兩車碰撞。
(4)用戶長期停放在停車場的車輛,必須在停車場辦理定位手續(xù),領取停車牌,停在指定位置,并憑牌出入,按月交納停車費。
(5)車主須為車輛購買“車輛綜合保險”,便于車輛丟失時向保險公司索賠,未買“車輛綜合保險”的,車場不予停放保管。
(6)車主將車停放后,應關閉車輛門窗,鎖好車門,勿將貴重物品放在車內。
(7)嚴禁在停車場內吸煙,嚴禁裝載易燃、易爆等物品進場。
(8)保持停車場清潔衛(wèi)生,不得在停車場洗車和修車,不得將車內的垃圾廢物棄置在停車場內。
3.車輛被損的處理規(guī)定
(1)當發(fā)現(xiàn)車輛被碰撞、磨擦造成損壞時,車管員應記下肇事車輛號碼,暫不放其駛出車場,并聯(lián)系值班主管及受損車主與肇事車主共同協(xié)商解決。
(2)如果車輛被損壞而未被當場發(fā)現(xiàn)時,車管員發(fā)現(xiàn)后也要立即通知車主,并報告主管及負責人,共商處理辦法。
4.車輛被盜的處理規(guī)定
(1)車輛在停車場被盜后,由上級主管確認后,立即通知車主,協(xié)同車主向當?shù)毓矙C關報案。
(2)事故發(fā)生后,投保人(車主、停車場)雙方應立即通知保險公司,保管單位要協(xié)助車主向保險公司索賠。
(3)車管員、停車場、車主應配合公安機關和保險公司做好調查處理工作。
5.停車場收費管理
車輛管理收費要根據(jù)各地物價部門核定的標準執(zhí)行。一般來說,停車場收費的標準與當 地經(jīng)濟發(fā)展水平、車場檔次、所處城市區(qū)位密切相關。制定收費標準時應根據(jù)當?shù)卣嘘P規(guī)定、自身情況和周圍停車場的收費情況來確定,并須報物價部門審核備案。在具體實施時 ,應嚴格按標準進行,分清臨時車,固定車,日保、月保、年保車,杜絕亂收費和徇私舞弊的行為。
(五)清潔衛(wèi)生管理
停車場由于車輛集中、車流量大、空余面積小,易臟易亂。因此,停車場的清潔衛(wèi)生管 理不容忽視。要設專職人員,配備相應的衛(wèi)生清潔器具與用品,訂立專職制度、標準、工作程序,嚴格規(guī)定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有定時的清掃清洗之外,還要有巡邏保潔 ,并做好檢查監(jiān)督工作。
(六)消防管理
停車場的消防管理要貫徹“預防為主,防消結合”的方針,立足自防自救,實行嚴格管 理和科學管理。應著重抓好以下工作:
(1)健全消防組織,明確消防責任。
(2)制定消防制度,加強消防意識教育。
(3)完善消防設施,并定期檢查,保證百分之百的完好率。
(4)制訂滅火應急方案,組織消防演習。
三、停車場的租賃
租賃是業(yè)主以租借的方式將商品在某段時間內的使用權讓渡給承租方,按期收取租金的 一種商品交易形式。其交易過程簡單靈活,適用于各種不同的環(huán)境和條件。停車場本身所具備的價值量大、使用期限長,以及不可移動性等特點,注定租賃形式在停車場經(jīng)營中廣泛應 用。租賃是停車場管理的主要業(yè)務之一,它既是現(xiàn)實生活中的必然要求,也是停車場的重要收入來源。因而,租賃便成為停車場重要的經(jīng)濟活動。
停車場的租賃分為整個車場租賃和車位租賃,本節(jié)討論的主要是停車位的租賃。停車位 的租賃又分為臨時出租和月租,臨時出租就是停車場按收費標準結合停放時間收費。下面我們著重介紹一下月租的情況。
(一)停車場租賃的特點
(1)停車場租賃只是轉移停車位的暫時使用權,而不是所有權。承租人擁有的是停車位的占有權和使用權,而停車位的處置權、收益權仍屬于停車場所有。承租人只能按照租賃合 同中的規(guī)定合理使用停車位,并在租賃期滿后,將停車位歸還出租人。
(2)停車場租賃的流通過程與消費過程是同步進行的,即一邊交換,一邊使用。
(3)停車場的租賃是在停車場達到使用年限前,經(jīng)過多次交換轉移使用價值,分期逐步收回停車場的投資和利潤。
(二)停車場租賃的法律問題
1.必須有出租權
只有出租人對停車場享有出租權,才能與人簽訂租賃合同。因停車場與整個物業(yè)是一體 的(單獨的停車樓除外),因此,其也適用《城市房屋租賃管理辦法》。根據(jù)《城市房屋租賃 管理辦法》規(guī)定,以下情況的停車場不允許辦理長時限的租賃:
(1)未取得物業(yè)/停車場所有權證的。
(2)司法機關和行政機關依法裁定,決定查封或者以其他方式限制停車場權利的。
(3)權屬有爭議的。
(4)屬違法建筑的。
(5)不符合安全標準的。
(6)已抵押未經(jīng)抵押權同意的。
(7)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的。
(8)與人共有,未取得共有人同意的。
(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情況。
停車場應本著服務于人的原則經(jīng)營管理,應作長期規(guī)劃,勿因只顧眼前利益而給自己帶 來損失,甚至引起法律糾紛,給整個物業(yè)帶來不利影響。
2.制定完備的書面租賃合同
停車場租賃合同屬于正式合同,合同的形式必須是書面的。停車場租賃合同是指當事人 之間約定的一方將停車場轉移給另一方使用,另一方支付租金的書面意思表達。停車場租賃合同應包括以下條款:
(1)當事人姓名或名稱住所。在租賃合同中應寫明出租人和承租人的姓名或名稱地址。如果出租人或承租人是自然人,則寫姓名;如果是單位,則寫單位的全稱、聯(lián)系電話等。
(2)停車場的位置、面積。座落位置最好標明號碼,同時也有必要標明使用面積。
(3)租賃用途。明確只用于停放車輛,并明確停放車輛的型號(大型、中型、小型)。
(4)租賃期限。合同中應明確具體的承租期限,并約定具體的交停車位的時間,租賃期過后,出租人便有權收回停車位。
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sp;(5)租金。這是合同的重要條款。合同中應明確租金的計算標準、付款方式(用現(xiàn)金或支票等方式)、支付時間、支付地點及每次支付的具體金額。
(6)有關轉租的約定。轉租是指承租人將所租車位再出租給別人。一般情況下,是不允許轉租的,但經(jīng)出租人同意的例外。因此,雙方應就是否可以轉租進行約定。
(7)變更和解除合同的條件。隨著時間和條件的變化,原租賃合同中的部分條款可能需要變更,或者需要解除原租賃合同。因此,租賃合同應明確規(guī)定在什么情況下可以解除合同 ,什么情況下可以變更合同。
(8)違約責任。即約定當事人如果違反合同的約定或不履行合同中規(guī)定的義務,應承擔什么樣的責任。這是一個懲罰條款,目的是督促雙方當事人都如約履行合同。
(9)當事人認為需要約定的其他條款。如糾紛的解決方式、合同的生效時間等。
訂立合同時,不僅各條款要完備,在措辭上也要盡量完善,考慮周全,防止引起誤解, 發(fā)生糾紛。
(三)停車場租用辦理程序及停車卡的使用規(guī)則
停車場為用戶辦理停車位租賃時,首先應驗證承租人的證件或證明,然后與其簽訂車位 租用協(xié)議。在收取車位租金及管理費后,發(fā)停車卡及電子出入卡,并收取電子出入卡按金。
停車場應制定停車卡的使用規(guī)則,并詳細地介紹給用戶。一般停車卡的使用規(guī)則如下:
(1)車輛出入停車場時,要將停車卡放在車輛擋風玻璃左側,電子出入卡隨身攜帶,以便檢查和車輛出入。
(2)用戶如更換車輛,須到停車場辦理停車卡、電子出入卡更換手續(xù)。
(3)若用戶遺失停車卡和電子出入卡,應及時告知停車場,并提供有效證明,然后辦理舊卡停止使用和新卡補辦手續(xù)。
(4)用戶停車卡、電子出入卡禁止外借給其他車輛使用。
(5)為保證車輛的停放安全,減少被盜的機會,停車卡應隨身攜帶。
(四)停車場租賃業(yè)務展開的方法
由于停車場租賃是一項長期的經(jīng)營活動,且辦理停車場租賃業(yè)務的規(guī)模較大,設施設備 、管理等方面相對先進,因此,它需要充足的客源支持。目前,停車場開展租賃業(yè)務主要有以下幾種方法:
(1)實行一條龍服務。這種方法是指運用社會上的配套資源提供服務,除辦理停車業(yè)務外,還為用戶代辦各種交通手續(xù)、證件,代辦年審、檢測等。
(2)與附近的大公司、出租車公司、停車位不足的住宅小區(qū)、大廈聯(lián)系,進行推銷。
