第1篇 某小區(qū)管理處人員培訓(xùn)計(jì)劃
小區(qū)管理處人員培訓(xùn)計(jì)劃
培訓(xùn)作為公司內(nèi)部管理運(yùn)作的重要內(nèi)容之一,通過專業(yè)化的培訓(xùn),可以為公司培養(yǎng)一批高素質(zhì)的管理人才。
1、培訓(xùn)計(jì)劃
序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對(duì)象授課人
1小區(qū)管理模式及標(biāo)準(zhǔn)全體人員
2小區(qū)管理規(guī)章制度全體人員
3小區(qū)房屋驗(yàn)收移交程序全體人員
4小區(qū)治安保衛(wèi)工作程序保安員
5小區(qū)清潔衛(wèi)生工作程序清潔員
6小區(qū)住戶裝修管理辦法全體人員
7工作技巧及服務(wù)語(yǔ)言全體人員
8消防職責(zé)及滅火程序全體人員
2、培訓(xùn)方式
(1)自行辦班培訓(xùn):舉辦物業(yè)管理相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)班,提高員工專業(yè)知識(shí)水平;
(2)外送培訓(xùn)。主要是選派骨干人員參加行業(yè)主管部門組織的各項(xiàng)專業(yè)技能培訓(xùn);
(3)專題研討會(huì):組織管理人員就日常管理工作中發(fā)生的典型安例舉行專題研討,總結(jié)探討較好的管理途徑。
(4)崗位輪訓(xùn):主要通過不同崗位管理人員的雙向交流,培養(yǎng)一專多能,提高綜合管理水平。
3、培訓(xùn)類型
(1)新員工培訓(xùn)
a)公司概況
b)小區(qū)管理目標(biāo)、規(guī)章制度、工作職責(zé)等
c)服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)
d)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)、崗位基本技能
(2)基層作業(yè)人員培訓(xùn)
a)改善人際關(guān)系培訓(xùn),包括員工之間,員工與業(yè)主、住戶之間關(guān)系協(xié)調(diào)
b)新知識(shí)、新觀念與新技術(shù)的培訓(xùn),以不斷提高員工管理服務(wù)水平
c)晉級(jí)前培訓(xùn),通過培訓(xùn)增強(qiáng)擬晉升人員信心與適應(yīng)力。
(3)管理人員培訓(xùn)
a)物業(yè)管理工作程序的熟悉及了解
b)定期提交工作報(bào)告或改善管理工作建議
c)對(duì)一些能力較高的、有發(fā)展?jié)摿Φ娜?適當(dāng)調(diào)動(dòng)工作,使其能在最短時(shí)間內(nèi)學(xué)習(xí)多種工作經(jīng)驗(yàn)和技能。
五、人員管理
1、公司實(shí)行首問追究制和末位淘汰制,首問追究制:首位接受業(yè)主、住戶投訴來(lái)訪、來(lái)電、來(lái)函的投訴、求助、問詢的人員,如不當(dāng)即給予滿意答復(fù)或有效的答復(fù),公司將追究其責(zé)任。末位淘汰制:全年受業(yè)主投訴最多的1-5名員工,公司將其辭退,真誠(chéng)維護(hù)業(yè)主權(quán)益。
為了充分調(diào)動(dòng)員工的工作積極性、主動(dòng)性、加強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性,提高員工的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí),開展勞動(dòng)競(jìng)賽,促進(jìn)工作,特制定員工工作考核及獎(jiǎng)懲制度。
2、考核種類:考核分月考核和年度考核,月考核由各部門負(fù)責(zé)人進(jìn)行評(píng)比打分,年度考核由主任與管理處各部門負(fù)責(zé)人組織考核小組進(jìn)行評(píng)比打分,日常的記錄、檢查由各班組負(fù)責(zé)人進(jìn)行記錄。
3、考核頻度:考核每月進(jìn)行一次,年度總評(píng)一次。
4、考核標(biāo)準(zhǔn):考核內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)詳見考核表。
5、獎(jiǎng)懲:
每季度月考核平均分在9分以上為達(dá)標(biāo),可領(lǐng)取當(dāng)季度全額獎(jiǎng)金;8-8.9分為基本達(dá)標(biāo),可領(lǐng)取當(dāng)季度獎(jiǎng)金的90%,7-7.9分可領(lǐng)取當(dāng)季度獎(jiǎng)金的80%,6-6.9分可領(lǐng)取當(dāng)季度獎(jiǎng)金50%,6分以下取消當(dāng)季度獎(jiǎng)金。
年度扣分累計(jì)在10分以下者,可領(lǐng)取全額年終獎(jiǎng),扣分在10-18分之間的可領(lǐng)取90%的年終獎(jiǎng),扣分在18-26分之間可領(lǐng)取70%的年終獎(jiǎng),扣分在26-36之間可領(lǐng)取50%的年終獎(jiǎng),36分以上者取消年終獎(jiǎng)。
連續(xù)三個(gè)月考核在9.5分以上者,季度獎(jiǎng)可上浮10%。
連續(xù)二個(gè)月考核在6分以下者辭退或給予行政處分。
年度考核評(píng)為先進(jìn)工作者,年終獎(jiǎng)可上浮10%,工資上浮一級(jí)。
五、適用范圍,管理處全體員工。
第2篇 物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約示范文本征求意見稿
第一章總則
第一條為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《 條例》、《業(yè)主大會(huì) 》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章業(yè)主的共有權(quán)
第三條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱: 金碧御水山莊
座落位置: 花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)山前旅游大道**山莊
物業(yè)類型: 商住小區(qū)
面積: 636,264.80平方米
建筑物區(qū)域四至:
東至芙蓉嶂風(fēng)景旅游度假區(qū)
西至六花崗水庫(kù)
南至山前旅游大道
北至王子山森林
第四條根據(jù)有關(guān)法律 和物業(yè)買賣 ,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、 設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章物業(yè)使用原則
第五條為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利;
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章 ;
(二)以批評(píng)、規(guī)勸、公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條業(yè)主應(yīng)按 用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān) 主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
裝飾裝修 時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章物業(yè)的 養(yǎng)護(hù)
第十九條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納 。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
> 相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第五章違約責(zé)任
第二十五條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章附則
第二十七條本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
物業(yè)小區(qū)
第3篇 嘉園住宅小區(qū)管理規(guī)約草案
盛世嘉園住宅小區(qū)管理規(guī)約(草案)
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全和合理使用,根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院、浙江省、杭州市物業(yè)管理等有關(guān)規(guī)定,制訂本規(guī)約,
第二條 本規(guī)約經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后,對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均具有約束力。
第二章 物業(yè)基本情況
第三條 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱:盛世嘉園
坐落位置:浙江省杭州市**西路**號(hào)
物業(yè)類型:住宅小區(qū)
第四條 物業(yè)管理區(qū)域四至:
東至余杭區(qū)閑林鎮(zhèn)荊山村
南至杭禹路
西至余杭區(qū)閑林鎮(zhèn)荊山村
北至天目山西路
第三章 建筑物及其附屬設(shè)施的使用、維修和養(yǎng)護(hù)
第五條 業(yè)主、物業(yè)使用人在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)、規(guī)章、政策的規(guī)定,不得影響他人的正常使用。妨礙他人正常使用物業(yè)的應(yīng)及時(shí)改正,造成他人損失或影響物業(yè)使用的,應(yīng)承擔(dān)修復(fù)或賠償責(zé)任。
第六條業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)安全防范意識(shí),自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度,配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好防火防盜工作,維護(hù)家庭人身財(cái)產(chǎn)安全和本物業(yè)的使用安全。
第七條為防止水、氣泄漏或火災(zāi)及發(fā)生上述災(zāi)害獲得及時(shí)有效的處理,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)主動(dòng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)留家庭主要成員的緊急聯(lián)系電話。
發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況下,如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)的突發(fā)事件,必須及時(shí)進(jìn)入物業(yè)專有部分但無(wú)法通知相關(guān)業(yè)主的,物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向相鄰業(yè)主說(shuō)明情況,并在第三方(如所在地居委會(huì)或派出所或業(yè)主委員會(huì))的監(jiān)督下,進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分,事后應(yīng)及時(shí)通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作。業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)上述災(zāi)害發(fā)生時(shí)采取的緊急避險(xiǎn)措施。
第八條 房屋裝修時(shí),禁止下列行為:
1 、擅自在房屋屋頂加層建房或搭棚;
2 、擅自改房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格),設(shè)計(jì)用途,功能和布局等;
3 、在房屋承重墻、梁、柱(含構(gòu)造柱)、板進(jìn)行拆改,開挖門洞;
4 、在樓面上鑿槽安裝各類管道,包括在樓面上鑿孔、打洞、砌墻或超標(biāo)準(zhǔn)荷載;
5 、在懸挑樓梯的承重墻上挖壁打洞;
6 、在懸挑陽(yáng)臺(tái)拖梁部位的墻體上挖洞;
7 、拆改房屋共用設(shè)施設(shè)備;
8 、封閉侵占房屋共用部位;
9、衛(wèi)生間、廚房間移位、擴(kuò)大或者增設(shè)。
第九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋時(shí),應(yīng)自覺遵守《杭州市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》、《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》等有關(guān)規(guī)定,開工前應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記備案,并接受建設(shè)行政主管部門的監(jiān)督。
業(yè)主、物業(yè)使用人和建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》,并將此協(xié)議內(nèi)容告知自行委托的裝飾裝修施工企業(yè),并要求施工企業(yè)遵守本規(guī)約的相關(guān)內(nèi)容,同時(shí)要積極配合建設(shè)行政主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督,不得拒絕和阻礙。
第十條 業(yè)主、物業(yè)使用人和建設(shè)單位對(duì)住宅房屋裝修需進(jìn)行下列行為之一的,應(yīng)當(dāng)在裝修前向市建設(shè)行政主管部門進(jìn)行備案:
(一)拆改、變動(dòng)非承重結(jié)構(gòu);
(二)增砌墻體、增加房屋使用荷載;
(三)開鑿非承重墻體、擴(kuò)大或移動(dòng)門窗尺寸、位置。
第十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督檢查,及時(shí)糾正違規(guī)裝修行為。
第十二條 非住宅房屋進(jìn)行裝飾裝修的,業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)有關(guān)規(guī)定向市建設(shè)行政主管部門辦理建筑工程施工許可或備案手續(xù)。
第十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝修房屋有需要搭建建筑物、構(gòu)筑物,或改變建筑物外立面、改變房屋使用性質(zhì)等行為的,應(yīng)當(dāng)依法征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害人同意后,報(bào)規(guī)劃部門或其他行政主管部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
第十四條 在建筑物及其附屬設(shè)施使用中,不得有下列行為:
1、擅自占用或損壞樓梯、通道、走廊、屋面、平臺(tái)、停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車庫(kù)等公用設(shè)施及場(chǎng)地;停車場(chǎng)(庫(kù))、自行車庫(kù)不按規(guī)劃性質(zhì)使用,挪作他用;
2、擅自拆除、截?cái)?、改變、連接、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施;
3、影響物業(yè)整體環(huán)境或市容觀瞻的亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;
4、踐踏、占用、擅自改變、破壞綠化用地(將綠地擅自改為私家花園或菜地);損壞涂劃園林建筑小品。在樹上刻劃、拉繩(鐵絲)晾曬衣服等;
5、違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危險(xiǎn)物質(zhì)等;
6、隨意堆放建筑裝潢垃圾、雜物、亂丟棄垃圾、高空拋物;
7、未經(jīng)有關(guān)部門同意設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)、店鋪跨門營(yíng)業(yè);
8 、進(jìn)行危害公共利益、侵害他人合法權(quán)益或其它不道德行為;
9、按照國(guó)家、浙江省、杭州市對(duì)群租房管理的規(guī)定,及時(shí)了解使用人的居住人口,禁止出現(xiàn)群租情況,影響他人生活和安全。
9、法律、法規(guī)、規(guī)章及政府規(guī)定禁止的其它行為。
第十五條 發(fā)現(xiàn)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備需維修的,業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè),以便派人及時(shí)進(jìn)行修復(fù),在實(shí)施維修作業(yè)時(shí),相關(guān)業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)配合維修人員做好維修工作,使維修工作正常進(jìn)行。
第十六條業(yè)主、使用人使用電梯時(shí),應(yīng)遵守電梯使用管理規(guī)定。
第十七條業(yè)主、使用人車輛行駛和停放,應(yīng)遵守以下規(guī)定:
1、5噸以上貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)品的車輛禁止進(jìn)入小區(qū);
2、機(jī)動(dòng)車輛在小區(qū)內(nèi)行駛,時(shí)速不得超過10公里,禁止鳴號(hào)、試車和練車;
3、機(jī)動(dòng)車輛應(yīng)按規(guī)定的車位停放,禁止在消防通道、消防井蓋、綠化等場(chǎng)地停放;
4、按規(guī)定繳納停車費(fèi)用;
5、不得擅自在公共停車位上安裝任何
設(shè)置;車輛停放期間,防盜報(bào)警器應(yīng)使用靜音,防止發(fā)生噪音,影響他人生活和休息;
6、主干道路面設(shè)置停車位后主干道實(shí)行單向行駛。
第十八條飼養(yǎng)寵物時(shí),應(yīng)遵守有關(guān)寵物飼養(yǎng)管理規(guī)定。
第十九條 業(yè)主應(yīng)自覺按規(guī)定繳納應(yīng)付的各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用約定由承租人交納的,從其約定,業(yè)主應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。轉(zhuǎn)讓物業(yè)的,業(yè)主應(yīng)自覺與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第二十條 業(yè)主如委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位、自用設(shè)施和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù),應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。
第二十一條 自覺按規(guī)定或業(yè)主大會(huì)決定繳納(續(xù)繳)專項(xiàng)維修資金。
第二十二條業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。
第二十三條 因物業(yè)維修或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人的同意,并依法辦理相關(guān)手續(xù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的,應(yīng)當(dāng)征求直接利害關(guān)系人的意見,征得業(yè)主委員會(huì)同意,事先在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告,并依法辦理相關(guān)手續(xù)。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地、綠地及其他共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,應(yīng)當(dāng)采取措施保障通行安全,并及時(shí)恢復(fù)原狀。
第二十四條業(yè)主利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置廣告或進(jìn)行其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的,應(yīng)當(dāng)征得有關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意,并按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得的收益,按下列第(三)種方式處理:
(一)納入物業(yè)服務(wù)費(fèi);
(二)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(三)用于小區(qū)水箱、水泵、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等共有部分的維修和養(yǎng)護(hù)。
第二十五條 建筑物及其附屬設(shè)施的維護(hù)費(fèi)用分?jǐn)?按照以下方式約定:
按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
第二十六條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,全體業(yè)主同意在物業(yè)管理活動(dòng)中授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)以下權(quán)利:
1、根據(jù)本規(guī)約配合業(yè)主委員會(huì)擬定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
2、以批評(píng)、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為;
3、對(duì)屬全體業(yè)主所有的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng),按規(guī)定管理所得收益,每半年公布一次收支情況;
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備,全體業(yè)主同意移交給相關(guān)專業(yè)單位。
第四章 違約責(zé)任和違約糾紛的解決
第二十八條 業(yè)主、使用人應(yīng)自覺遵守本管理規(guī)約,違反本管理規(guī)約造成其他業(yè)主、使用人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失的應(yīng)負(fù)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
對(duì)業(yè)主的違約行為,業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或其他業(yè)主有權(quán)督促其改正,也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)督促其改正。
第二十九條 業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作有意見或建議的,可直接向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出,也可向業(yè)主委員會(huì)提出。遇有涉及公共利益的爭(zhēng)議應(yīng)通過業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決,或提交業(yè)主大會(huì)表決。
第三十條業(yè)主、使用人違反管理規(guī)約,妨礙物業(yè)正常使用、造成物業(yè)損壞或?qū)е氯w業(yè)主共同利益受損的,負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。其他業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本管理規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第三十一條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。
第五章 附則
第三十二條 全體業(yè)主需加強(qiáng)精神文明建設(shè)、弘揚(yáng)社會(huì)主義道德風(fēng)尚,互助友愛,和睦相處,積極參加社區(qū)組織的各項(xiàng)活動(dòng),共同創(chuàng)造良好的工作和生活環(huán)境。
第三十三條 本管理規(guī)約如有與法律、法規(guī)、規(guī)章文件相抵觸的條款,該條款無(wú)效,但不影響其他條款的有效性。
第4篇 z小區(qū)設(shè)備管理計(jì)劃
小區(qū)設(shè)備管理計(jì)劃
設(shè)備管理與安全管理一樣是小區(qū)管理工作的重中之重,由管理處工程維修部負(fù)責(zé),我們將著重以下方面:
接管驗(yàn)收時(shí)嚴(yán)格把關(guān):清單全、資料(設(shè)計(jì)圖紙、隨機(jī)資料、合格證等)全、核對(duì)準(zhǔn)確、運(yùn)行正常、培訓(xùn)到位、保修到位
任用合格的管理技術(shù)人員,并責(zé)任到人,日常檢查維護(hù)到位,監(jiān)督到位
外包項(xiàng)目(如電梯維護(hù))要選擇合格的服務(wù)供應(yīng)商并監(jiān)管到位
重視安全作業(yè):高壓變配電檢查維護(hù)、電梯維修、燃?xì)夤艿缆狻⑺厍逑吹?/p>
季節(jié)性緊急情況保護(hù)措施落實(shí)到位:臺(tái)風(fēng)、雷電、水浸
一切操作、維護(hù)保養(yǎng)按設(shè)備使用說(shuō)明書或公司體系文件規(guī)定執(zhí)行
一.介入期設(shè)備管理
為避免設(shè)計(jì)和施工造成不利于以后物業(yè)管理的情況出現(xiàn),管理處可派兩名經(jīng)驗(yàn)豐富、責(zé)任心強(qiáng)的管理骨干參與前期規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工過程提合理化建議(見前期介入)。
二.設(shè)備的驗(yàn)收和接管
按移交設(shè)備清單、規(guī)格型號(hào)、容量、設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收,對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量,安裝位置及竣工圖進(jìn)行逐項(xiàng)驗(yàn)收,驗(yàn)收過程主要注意以下幾點(diǎn):
1、設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合;
2、主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合;
3、設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能,應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合;
4、驗(yàn)收完畢,應(yīng)填寫驗(yàn)收和移交記錄,報(bào)告并歸檔。
三.內(nèi)部管理控制
1、設(shè)備管理人員
實(shí)行設(shè)施設(shè)備和樓棟分管責(zé)任制,明確分工,責(zé)任到人;建立設(shè)備臺(tái)帳,掌握、記錄運(yùn)動(dòng)情況;明確責(zé)任人的崗位職責(zé)(見下表):
名 稱負(fù) 責(zé) 人主要工作職責(zé)
專業(yè)設(shè)備維修主管對(duì)設(shè)備的保養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督及指導(dǎo),根據(jù)設(shè)備臺(tái)帳編制有關(guān)維修計(jì)劃
專業(yè)保養(yǎng)專業(yè)維修公司智能化高的設(shè)備,由專業(yè)公司制定維修保養(yǎng)
家居設(shè)備保養(yǎng)維修技工負(fù)責(zé)家庭設(shè)備的維護(hù),建立家庭設(shè)備檔案,制定保養(yǎng)計(jì)劃
2、設(shè)備基礎(chǔ)資料管理
(1)設(shè)備原始資料檔案管理
將設(shè)備的原始資料歸檔,資料內(nèi)容包括:驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說(shuō)明,遺留問題處理協(xié)議和會(huì)議記要等。另外要制作設(shè)施設(shè)備卡,記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料。
(2)重要設(shè)備維修資料檔案管理
維修單管理:每次維修填寫的維修單、每月統(tǒng)計(jì)一次,每季度裝訂一次,每年裝訂一次,由管理處資料員保管以備存查。
技術(shù)革新資料:設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備革新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料,由工程維修部匯總存查。
四.設(shè)備的運(yùn)行和維護(hù)管理
設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容時(shí)建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求(標(biāo)準(zhǔn))及文明安全運(yùn)行的管理,并建立定期檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。其中設(shè)備安全管理,除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和對(duì)操作人員、維修人員的安全管理,安全作業(yè)的訓(xùn)練外,還要建立安全責(zé)任制和結(jié)合事例對(duì)業(yè)主進(jìn)行安全教育,向業(yè)主宣傳一些危險(xiǎn)設(shè)備(如電梯)的安全使用知識(shí)。
1、供配電設(shè)備、給排水設(shè)備、柴油發(fā)電機(jī)、消防設(shè)備及電梯運(yùn)行管理。
對(duì)設(shè)備運(yùn)行的管理直接關(guān)系到業(yè)主的正常生活,加強(qiáng)設(shè)備及配套設(shè)施的運(yùn)行管理,建立合理的運(yùn)行機(jī)制,保證小區(qū)管理的正常開展,以下時(shí)各種設(shè)備巡視監(jiān)控、停電緊急處理、交接班制度、數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備房管理制度和措施:
供配電設(shè)備給排水設(shè)備發(fā)電機(jī)設(shè)備消防設(shè)備中央空調(diào)電梯驕箱及
電梯機(jī)房
巡視監(jiān)控每天進(jìn)行一次巡查每天進(jìn)行一次巡查每15天運(yùn)行30分鐘,及定時(shí)抽查每15天進(jìn)行一次全面巡查,及定其抽查每30天進(jìn)行全面巡查保養(yǎng)每月巡查一次,每15天保養(yǎng)
停電處理或監(jiān)控范圍市電停電,馬上撥打咨詢電話,弄清情況后才決定是否開備用發(fā)電機(jī)供電。到重新正常供水部15分鐘對(duì)于手動(dòng)操作發(fā)電機(jī)在停'市電'時(shí),15分鐘內(nèi)開啟動(dòng)發(fā)電機(jī)開始供電:在來(lái)'市電'時(shí),應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機(jī)消防主機(jī)、煙感探頭、溫感探頭、滅火器、消火栓保持設(shè)備完好到發(fā)電機(jī)開始供電時(shí)電梯正常運(yùn)行不超過5分鐘。停電期間做好安全保護(hù)
交接班制度設(shè)備運(yùn)行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班,下一班繼續(xù)跟蹤處理設(shè)備運(yùn)行未解決問題全面詳細(xì)移交下一班,下一班繼續(xù)跟蹤處理管理員應(yīng)根據(jù)負(fù)荷變化,適當(dāng)調(diào)整油門大小,使其功率得到充分的利用對(duì)設(shè)備器村記錄的完好交接根據(jù)每月檢查情況對(duì)下一班提出要求設(shè)備運(yùn)行及未解決問題全面詳細(xì)移交下一班,下一班繼續(xù)跟蹤處理
數(shù)據(jù)記錄當(dāng)值班變配電室值班電工將供配電設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及狀況清晰完整、規(guī)范地記錄在'設(shè)備巡查記錄表'內(nèi)水泵房管理員將給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行數(shù)據(jù)及運(yùn)行狀況完整、規(guī)范地記錄在'設(shè)備巡查記錄表'內(nèi)將柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行情況規(guī)范、詳細(xì)、清晰地記錄于'柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄表'內(nèi)資料保存與審核當(dāng)班人員及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地記錄在'設(shè)備巡查記錄表'內(nèi)對(duì)于電梯的運(yùn)行情況,當(dāng)值人員及時(shí)、完整、規(guī)范、清晰地記錄在'設(shè)備巡查記錄表'內(nèi)
設(shè)備房管理人員出入清潔衛(wèi)生、機(jī)房安全、通風(fēng)溫濕度、鑰匙管理人員出入、清潔衛(wèi)生、水泵房安全、通風(fēng)良好、鑰匙管理定期清潔發(fā)電機(jī)房威懾功能,保持良好通風(fēng),鑰匙管理人員出入清潔溫聲、設(shè)備器材完好,室內(nèi)保持24小時(shí)監(jiān)控對(duì)空調(diào)設(shè)備及配套器材實(shí)行定期清潔,以確保設(shè)備正常運(yùn)行對(duì)電梯機(jī)房每清掃,定時(shí)檢查設(shè)備上漏油,及時(shí)維修
2、二次供水(該項(xiàng)目是否采用二次供水系統(tǒng))
工程維修部依據(jù)供水合同或政策規(guī)定,協(xié)助自來(lái)水公司,保證供水設(shè)施的正常運(yùn)行和保養(yǎng),一旦發(fā)生故障,立刻通知自來(lái)水公司。當(dāng)發(fā)生正常停水時(shí)及時(shí)通知用戶,做好水箱蓄水,保證應(yīng)急供水和消防儲(chǔ)備用水。日常做好排水設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)。每月做好公共水費(fèi)的核算并報(bào)財(cái)務(wù)。
為確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范操作,管理處規(guī)定維修主管必須每月檢查小區(qū)內(nèi)每個(gè)水池,對(duì)檢查情況進(jìn)行記錄;水泵房管理員應(yīng)持有衛(wèi)生防站簽發(fā)的健康證;每年請(qǐng)專業(yè)公司對(duì)所有水池進(jìn)行清洗兩次以上確保水質(zhì)合格。
5、智能化設(shè)備管理
前期介入:選派人員,熟悉系統(tǒng),了解安裝過程,參與調(diào)試。
接管驗(yàn)收:有清單,資料全,設(shè)備全,運(yùn)行正常,培訓(xùn)合格。
裝修期管理:住戶室內(nèi)的子系統(tǒng)不許裝修工擅自改動(dòng),需改動(dòng)的,報(bào)管理處,由原安裝單位實(shí)施,工程維修部參與;教會(huì)住戶正確使用。
日常管理:按使用說(shuō)明書操作、維護(hù)保養(yǎng)。
第5篇 北城小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
北城春色小區(qū)物業(yè)管理近期目標(biāo)和遠(yuǎn)期規(guī)劃
1、'北城春色小區(qū)'的管理目標(biāo)
'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理實(shí)行公司的品牌模式一一酒店式物業(yè)管理。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)確定為接管一年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),并加入誠(chéng)信物業(yè)的倡議活動(dòng),二年內(nèi)達(dá)到寧波市'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn),三年內(nèi)達(dá)到全國(guó)'物業(yè)管理示范小區(qū)'標(biāo)準(zhǔn)。
2、近期管理目標(biāo)(1-3年)
(1)第一年,重點(diǎn)抓好裝修階段的管理,使小區(qū)設(shè)施、設(shè)備保護(hù)完好,運(yùn)行正常,小區(qū)的建筑風(fēng)格不被破壞。
具體措施包括:做好前期宣傳和資料發(fā)放工作,加強(qiáng)與業(yè)主溝通,動(dòng)態(tài)巡檢,發(fā)現(xiàn)違章行為,及時(shí)制止。同時(shí)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)逐步推出運(yùn)行,設(shè)立'北城春色小區(qū)'網(wǎng)上服務(wù)平臺(tái)。協(xié)助成立業(yè)主委員會(huì)。聽取開發(fā)商和業(yè)主對(duì)管理服務(wù)的意見和建議,不斷改進(jìn),使 '北城春色小區(qū)'推出的酒店式物業(yè)管理得到業(yè)主的認(rèn)可,小區(qū)管理水平達(dá)到'市級(jí)優(yōu)秀',參加誠(chéng)信物業(yè)活動(dòng),并通過多種物業(yè)延伸服務(wù),增加收入,達(dá)到盈虧基本平衡。
(2)第2-3年,在鞏固和提高第一年管理成果、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,結(jié)合創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)、社區(qū)文明創(chuàng)建等開展各種社區(qū)活動(dòng),利用網(wǎng)站論壇開設(shè)'小區(qū)管理大家談'專欄等多種方法,逐步增強(qiáng)業(yè)主參與管理意識(shí)。充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用,使業(yè)主參與到物業(yè)管理中來(lái)在經(jīng)營(yíng)管理上,奉行'業(yè)主滿意第一'的服務(wù)理念,在管理服務(wù)中去發(fā)現(xiàn)、挖掘業(yè)主的需求,以滿足業(yè)主需要為核心和經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向,全方位提升服務(wù)質(zhì)量,使小區(qū)管理逐步從持平走向盈利,同時(shí)讓業(yè)主感受到與日俱增的溫馨服務(wù)。第三年小區(qū)管理水平達(dá)到'全國(guó)示范'標(biāo)準(zhǔn)。
3、遠(yuǎn)期規(guī)劃
(1)按照'統(tǒng)一管理,綜合服務(wù)'的原則,在管理服務(wù)中動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作質(zhì)量,不斷引入新的理念,強(qiáng)調(diào)員工的培訓(xùn),不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)。盡量減緩物業(yè)的折舊率、大自然的侵蝕、人為破壞和不當(dāng)使用物業(yè)造成的損失。
(2)一方面充分利用北城春色小區(qū)的現(xiàn)有資源,另一方面不斷引入高新科技,增加物業(yè)的附加值,保障投資者的利益,為物業(yè)保值、增值打下基礎(chǔ)。
3、通過全體業(yè)主和物業(yè)公司齊抓共管,形成'北城春色小區(qū)'的物業(yè)管理特色,使小區(qū)在空間的利用方式、程度、結(jié)構(gòu)、功能等方面與自然生態(tài)系統(tǒng)相適應(yīng),創(chuàng)造一個(gè)安全、舒適、倍受尊重的居住環(huán)境。使業(yè)主實(shí)實(shí)在在體驗(yàn)到優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理所帶來(lái)的物業(yè)保值、增值。
第6篇 小區(qū)治安管理作業(yè)指導(dǎo)書
e物業(yè)管理有限公司作業(yè)指導(dǎo)書
文件名稱:治安管理
1 目的
建立健全安全防范體系,合理、有效、預(yù)見性的維護(hù)小區(qū)正常秩序。
2 范圍
適用于保安隊(duì)對(duì)小區(qū)治安安全的有效控制。
3 職責(zé)
3.1管理處主任負(fù)責(zé)治安事件的指揮處理及安全控制,盡量減少損失;
3.2保安隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)治安事件預(yù)案的制定和培訓(xùn),并監(jiān)督、調(diào)配和實(shí)施;
3.3保安隊(duì)員負(fù)責(zé)治安事件的匯報(bào)、處理。
4 工作程序
4.1治安管理定義及要求
治安管理是指物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及人為突發(fā)事故而對(duì)所管物業(yè)進(jìn)行的一系列管理活動(dòng)。治安管理防治的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失,其目的是避免所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財(cái)物受損失,人身受傷害,維護(hù)正常的工作、生活秩序。
4.2物業(yè)管理中治安管理的內(nèi)容
4.2.1貫徹執(zhí)行警方關(guān)于安全保衛(wèi)工作的方針、政策和有關(guān)條例,建立健全各項(xiàng)安全保衛(wèi)制度;
4.2.2負(fù)責(zé)維護(hù)小區(qū)內(nèi)部治安秩序,預(yù)防和查處治安事故,協(xié)助警方偵破有關(guān)違法犯罪案件,搞好安全保衛(wèi)工作;
4.2.3每天不定時(shí)巡視小區(qū)安全,并做好記錄;
4.2.4下列妨害公共安全和社會(huì)治安秩序的行為,都屬治安管理之列;
4.2.4.1使用音量過大或發(fā)出噪音的器材,影響他人正常工作和休息;
4.2.4.2高空扔物;
4.2.4.3未經(jīng)允許在小區(qū)內(nèi)的公共場(chǎng)所晾衣物,在公共通道堆放雜物以及飼養(yǎng)各種家禽;
4.2.4.4擅自撬開他人信箱,隱匿、毀棄或私自開拆他人郵件、電報(bào)、信函等;
4.2.4.5非法攜帶、存放槍支彈藥;非法儲(chǔ)存、使用易燃、易爆、劇毒、放射性等危害物品;非法制造、販賣、攜帶匕首、彈簧刀等管制刀具;
4.2.4.6使用氣槍在小區(qū)內(nèi)進(jìn)行射擊活動(dòng);
4.2.4.7未經(jīng)批準(zhǔn),擅自安裝、使用電網(wǎng)或改裝、破壞正常供電的電網(wǎng);
4.2.4.8非法侵入他人住宅,損毀他人財(cái)物;
4.2.4.9制造、銷售各種賭具或利用住宅聚賭;
4.2.4.10利用住宅窩藏各類犯罪分子或嫌疑犯等不法人員;
4.2.4.11利用住宅為盜竊分子提供方便;
4.2.4.12制造、出售、出租、復(fù)制或傳播淫穢書畫、淫穢錄像、物品等;
4.2.4.13故意損壞路燈、電梯、消防栓、電表、水表、公用線路、明暗溝、化糞池等配套設(shè)施;
4.2.4.14故意損壞園林綠地、停車場(chǎng)、娛樂場(chǎng)等公共場(chǎng)所;
4.2.4.15利用住宅進(jìn)行嫖宿賣淫活動(dòng)。
4.3 常見治安、刑事案件的處理措施
4.3.1打架斗毆的處理
4.3.1.1勸阻斗毆雙方離開現(xiàn)場(chǎng),緩解矛盾。如勢(shì)態(tài)嚴(yán)重,違反治安管理行為甚至犯
罪傾向,迅速撥打報(bào)警電話'110'或?qū)⑿袨槿伺に途教幚?并保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng);
4.3.1.2提高警惕,防止壞人利用混亂偷拿財(cái)物;
4.3.1.3說(shuō)服圍觀群眾離開,保證目標(biāo)區(qū)內(nèi)的正常治安秩序;
4.3.1.4禁止保安人員參與其中進(jìn)行斗毆,制止時(shí)注意保護(hù)自己的人身安全;
4.3.1.5協(xié)助警方勘察現(xiàn)場(chǎng),收繳各類打斗兇器,辨認(rèn)為首分子;
4.3.1.6事后向上級(jí)做出書面匯報(bào);
4.3.2 發(fā)生盜竊的處理
4.3.2.1若發(fā)現(xiàn)盜竊分子正在作案,應(yīng)立即當(dāng)場(chǎng)抓獲,報(bào)告警方,連同證物送警方處理;
4.3.2.2如果是盜竊案發(fā)生后才發(fā)現(xiàn)的,應(yīng)立即報(bào)告管理處及警方,同時(shí)保護(hù)好案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),重點(diǎn)是保護(hù)好犯罪分子經(jīng)過的通道、爬越的窗戶、打開的箱柜、抽屜等,不能擅自讓人觸摸現(xiàn)場(chǎng)痕跡和移動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的遺留物品;
4.3.2.3對(duì)重大案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),可將事主和目擊者反映的情況,向警方作出詳細(xì)報(bào)告;
4.3.2.4對(duì)可疑作案人員,可采取暗中監(jiān)視或設(shè)法約束,并報(bào)告或移交警方處理;
4.3.2.5事后向上級(jí)做出書面匯報(bào)
4.3.2.6事故的新聞發(fā)布權(quán),由公司指定專人發(fā)布。
4.3.3 發(fā)生兇殺案件的處理
4.3.3.1如發(fā)現(xiàn)歹徒正在作案的,應(yīng)設(shè)法制服、阻攔歹徒,并召集各崗位保安人員配合。同時(shí),迅速向上級(jí)和警方報(bào)案。如有傷員迅速送附近醫(yī)院救治;
4.3.3.2如事后接到報(bào)告,則應(yīng)保護(hù)案發(fā)現(xiàn)場(chǎng),禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入,以免破壞現(xiàn)場(chǎng)遺留的
痕跡、物證,影響警方勘察現(xiàn)場(chǎng)和收集證物、線索;
4.3.3.3案發(fā)時(shí),大門崗要加強(qiáng)戒備,對(duì)外出人員、車輛逐一檢查登記;
4.3.3.4登記發(fā)現(xiàn)人和事主的情況,及時(shí)向發(fā)現(xiàn)者和周圍群眾了解案件發(fā)生、發(fā)現(xiàn)經(jīng)過,并做好記錄;
4.3.3.5案發(fā)時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)人員一律不能離開,等待警方詢問;
4.3.3.6向到現(xiàn)場(chǎng)的警方匯報(bào)案情,協(xié)助破案;
4.3.3.7事后向上級(jí)做出書面匯報(bào);
4.3.3.8就事故的新聞發(fā)布權(quán),由公司指定專人發(fā)布。
4.3.4 發(fā)生犯罪分子搶劫的處理
'犯罪分子搶劫',是指公開使用暴力、脅迫或其他手段如打、砸、搶,強(qiáng)行奪取他人錢財(cái)或毀壞公共財(cái)物的犯罪行為。
4.3.4.1迅速制止犯罪。當(dāng)群眾呼喊搶劫或呼救時(shí),應(yīng)協(xié)助警方抓獲劫匪;如果沒有警方在場(chǎng),應(yīng)呼叫附近保安人員和群眾制止,抓獲犯罪分子并立即報(bào)警;
4.3.4.2如劫匪逃離現(xiàn)場(chǎng),要向目擊者問清劫匪的人數(shù)、衣著顏色和逃走的方向,并立即組織群眾堵截和報(bào)警;如駕車逃跑者,應(yīng)記下車牌號(hào)碼并報(bào)警及攔車堵截;
4.3.4.3保護(hù)搶劫現(xiàn)場(chǎng),劫匪留下的兇器、作案工具等不要用手觸摸,不要讓群眾進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)。如現(xiàn)場(chǎng)在交通要道或公共場(chǎng)所人多擁擠的地方,無(wú)法將證物留放原處時(shí),應(yīng)收起交警方;
4.3.4.4警方未勘查現(xiàn)場(chǎng)或現(xiàn)場(chǎng)勘察未完畢,當(dāng)班的執(zhí)勤保安人員不能離開現(xiàn)場(chǎng);
4.3.4.5事主或在場(chǎng)群眾如有受傷的,要立即送醫(yī)院或向120呼救;
4.3.4.6事后向上級(jí)做出書面匯報(bào);
4.3.4.7就事故的新聞發(fā)布權(quán),由公司指定專人發(fā)布。
4.3.5 收到被放置爆炸物品信息時(shí)的處理
4.3.5.1得知被放置爆炸物品,或接到揚(yáng)言爆炸的恐嚇電話時(shí),要保持鎮(zhèn)靜,認(rèn)真記錄,
同時(shí)盡量拖時(shí)間(確定爆炸物品準(zhǔn)確地點(diǎn)),以最快速度報(bào)告公司領(lǐng)導(dǎo)和保安隊(duì)長(zhǎng),并立即向警方報(bào)案;
4.3.5.2保安隊(duì)長(zhǎng)應(yīng)協(xié)助公司領(lǐng)導(dǎo)立即成立防爆炸指揮部。增派保安人員,加強(qiáng)出入口管理,對(duì)于陌生或形跡可疑人員嚴(yán)加防范,認(rèn)真查驗(yàn)證件,檢查攜帶物品;
4.3.5.3立即通知車庫(kù)崗和巡邏崗,檢查車庫(kù)或公共區(qū)域是否有遺物。發(fā)現(xiàn)無(wú)主物品不得隨便碰觸,應(yīng)立即報(bào)警方并予協(xié)助,同時(shí)報(bào)告別防爆炸指揮部;
4.3.5.4確有爆炸物品時(shí),應(yīng)立即疏散人員的并設(shè)立警戒區(qū),不準(zhǔn)未被授權(quán)者進(jìn)入該警戒范圍,同時(shí)報(bào)警方;
4.3.5.5發(fā)現(xiàn)可疑物品時(shí),應(yīng)保持冷靜并立即關(guān)閉對(duì)講機(jī)、手機(jī)和傳呼機(jī),防止遙控爆炸;
4.3.5.6避免使用對(duì)講機(jī)直接通報(bào)此次事故(盡量避免提及'炸彈'的字眼),以免造成不必要的恐慌;
4.3.5.7如可疑物放置在電梯內(nèi),應(yīng)將該部電梯停在空置房樓層,關(guān)閉電源并且將該處范圍進(jìn)行隔離;
4.3.5.8事后向上級(jí)做出書面匯報(bào);
4.3.5.9事故的新聞發(fā)布權(quán),由公司指定專人發(fā)布。
4.3.5.10為預(yù)防爆炸事件的發(fā)生,保安人員必須特別小心,尤其是須留意下列各地點(diǎn)是否有可疑物體:
1小區(qū)草坪死角;
2 電梯以及電梯前廳;
3公共衛(wèi)生間;
4消防通道;
5垃圾箱;
6花盆;
7堆放垃圾的地方。
4.3.6 接獲恐嚇電話時(shí)處理
如接獲任何恐嚇電話,應(yīng)保持鎮(zhèn)定,與對(duì)方詳談,留意電話背景、動(dòng)機(jī)以及有何要求。如對(duì)方已收線,不要把電話掛斷(待警方尋找電話來(lái)源),并以最快速度通知值班隊(duì)長(zhǎng)。
4.3.7 發(fā)生偷車事件的處理
偷車者慣偷的方法主要是直接進(jìn)入停車場(chǎng)偷取汽車,或用偷來(lái)的汽車駛?cè)胪＼噲?chǎng),然后再偷另一輛車,或?qū)⒐芾砣藛T扣留恫嚇或捆縛,然后偷取車輛。當(dāng)發(fā)生偷車事件時(shí),應(yīng)采取如下措施:
4.3.7.1立即報(bào)告上級(jí)并報(bào)警;
4.3.7.2記下被偷車牌號(hào)、顏色及品種;
4.3.7.4記下偷車人數(shù)、相貌、服飾以及是否持有兇器,記住汽車行駛方向;
4.3.7.3切勿攔截汽車;
4.3.7.5等候警方到達(dá),向其報(bào)告有關(guān)情況,并記下主管警官姓名、警銜、警號(hào)及報(bào)案編號(hào),以備后查;
4.3.7.6事后向上級(jí)做出書面匯報(bào);
4.3.7.7事故的新聞發(fā)布權(quán),由公司指定專人發(fā)布。
4.3.8停車場(chǎng)發(fā)生被劫事件的處理
如果是車主、司機(jī)、乘客以及車上的財(cái)物被劫,保安人員應(yīng)以最快的速度報(bào)警并通知上級(jí),同時(shí)記住匪徒的容貌、人數(shù)、有無(wú)武器和汽車接應(yīng),以及接應(yīng)車輛牌照號(hào)碼以及逃走方向。保安人員應(yīng)采取如下措施:
4.3.8.1通知上級(jí)并報(bào)警;
4.3.8.2注意避免接觸任何物品;
4.3.8.3查看現(xiàn)場(chǎng)是否仍有匪徒;
4.3.8.4照顧受傷者,并及時(shí)送傷員到醫(yī)院救治;
4.3.8.5事后向上級(jí)做出書面匯報(bào);
4.3.8.6就事故的新聞發(fā)布權(quán),由公司指定專人發(fā)布。
4.4 常見的可疑情況及處理措施
4.4.1 在住宅區(qū)內(nèi)游蕩或借口找人卻說(shuō)不出被訪人姓名和詳細(xì)住址,或接二連三敲住戶家門,或一個(gè)個(gè)樓道按住戶電子門。
處理措施:密切注意其舉止,必要時(shí)可采取監(jiān)視、盤問以及勸其離開等方式。
4.4.2 發(fā)現(xiàn)身上帶有管制刀具、鉗子、螺絲刀、鐵棒等工具。
處理措施:核查其攜帶工具的用途,如用途不明的,約束起來(lái)并送所在轄區(qū)派出所。
4.4.3 攜帶物品繁多(如電視、音響等貴重物品),又無(wú)任何證明。
處理措施:暫時(shí)將人、物扣留,待其出具可靠證明后放行。如無(wú)法出具任何證明,即送交派出所。
4.4.4 在偏僻、隱蔽處清理皮包或錢包。
處理措施:立即設(shè)法攔截,詢問驗(yàn)證,如屬盜竊、搶劫財(cái)物的,送交警方處理。
4.4.5自行車、摩托車無(wú)牌、無(wú)行駛證、無(wú)鋼印、有撬損痕跡或?qū)⑽撮_鎖的自行車背走或提走。
處理措施:暫扣留人、車,待查明后放行,反之,送警方查處。
4.4.6 機(jī)動(dòng)車拿不出行駛證,說(shuō)不出車牌號(hào),沒有停車證。
處理措施:暫扣人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
4.4.7 遇到保安人員即轉(zhuǎn)身遠(yuǎn)離或逃跑的人。
處理措施:設(shè)法阻截,用對(duì)講機(jī)通知有關(guān)的大門崗、巡邏崗執(zhí)勤人員協(xié)助將其擒獲。
4.4.8 低價(jià)出售物品,與實(shí)際價(jià)值相差較大。
處理措施:暫時(shí)扣留人、物,待查明后放行,反之,送警方查處。
4.4.9長(zhǎng)時(shí)間一個(gè)人獨(dú)處不離開。
處理措施:詢問是否需要幫助,若非業(yè)主勸其離開,如有作案嫌疑要詳細(xì)盤查。
4.4.10 發(fā)現(xiàn)天臺(tái)隔熱層、消防栓箱內(nèi)或自行車棚內(nèi)等隱蔽地方藏有刀具、鉗子、鐵棒等工具。
處理措施:不動(dòng)隱蔽的工具,采取伏擊的方法,監(jiān)視嫌疑人的行動(dòng),如發(fā)現(xiàn)作案,則將其擒獲并扭送警方處理。
4出現(xiàn)事故或故障時(shí)的處理措施
4.1 電梯困人時(shí)的處理措施
4.1.1保安人員一旦發(fā)現(xiàn)有乘客被困在電梯內(nèi),如有閉路電視,則需把鏡頭移至困人的電梯以觀察電梯內(nèi)的活動(dòng)情況。同時(shí)指派保安人員到電梯門外以保持聯(lián)絡(luò);
4.1.2用力拍打轎箱門,讓客人知曉有人正在關(guān)注、營(yíng)救他;
4.1.3立即通知工程維修人員前來(lái)解救被困者以及修理該電梯;
4.1.4密切注意被困者中是否有小孩、老人、孕婦、病人,以及是否可能發(fā)生人多供氧不足情況。必要時(shí)撥打110請(qǐng)求幫助。
4.1.5被困人員救出后,如發(fā)現(xiàn)傷員或不適者,將其送往醫(yī)院救治。
4.1.6事后向上級(jí)做出書面匯報(bào)。內(nèi)容應(yīng)包括事件從開始到結(jié)束的時(shí)間、被困者救出的時(shí)間、相關(guān)工作人員到達(dá)和離去的時(shí)間、事件的詳細(xì)情形、傷員或不適者送往何家醫(yī)院、參與處理的消防車、警車、救護(hù)車號(hào)碼等。
4.2觸電時(shí)的處理措施
一旦發(fā)現(xiàn)有人觸電,保安人員應(yīng)馬上趕到現(xiàn)場(chǎng),關(guān)閉電源,并及時(shí)通知維
修人員。注意在未關(guān)閉電源之前切不可用人體接觸觸電人,以防自己觸電。要用絕緣的東西把線頭或人拉開,并立即進(jìn)行人工急救,同時(shí)通知醫(yī)院馬上派醫(yī)生搶救或?qū)麊T送醫(yī)院急救。
4.3夜間突然停電時(shí)的處理措施
一旦發(fā)生夜間突然停電,全體保安人員應(yīng)保持鎮(zhèn)定。其中,大門崗執(zhí)勤人員應(yīng)特別注意防止可疑人員乘機(jī)進(jìn)出大門;巡邏崗執(zhí)勤人員在獲得增援之前應(yīng)充分運(yùn)用照明器材加強(qiáng)重點(diǎn)部位的巡視并用對(duì)講機(jī)與主管保持較平時(shí)更為密切的聯(lián)絡(luò);車庫(kù)崗執(zhí)勤人員應(yīng)想方設(shè)法改善車庫(kù)照明條件,防止各種人身傷害和車輛碰撞事故。執(zhí)勤主管應(yīng)適當(dāng)加強(qiáng)巡視,并為車管人員配備足夠的照明器材。另外,應(yīng)立即致電供電局查詢,若屬供電系統(tǒng)有問
題,應(yīng)立即通知維修人員搶修,并立即將停電原因、時(shí)間告之咨詢的業(yè)主,派出保安人員立即查看電梯是否有人被困。電力恢復(fù)后,應(yīng)通知維修人員到現(xiàn)場(chǎng)檢查受影響之公共電器、
設(shè)施是否已恢復(fù)正常操作,確保各項(xiàng)設(shè)備已恢復(fù)正常。
4.4 發(fā)生瓦斯、易燃?xì)怏w泄漏時(shí)的處理措施
4.4.1當(dāng)收到易燃?xì)怏w泄漏報(bào)告,或在執(zhí)勤中聞到異味、聽到異響時(shí),保安人員應(yīng)立即通知值班隊(duì)長(zhǎng) ,并盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)查看。如氣體泄漏情況屬實(shí),則應(yīng)向消防隊(duì)或警方報(bào)警;
4.4.2抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,要謹(jǐn)慎行事,敲門進(jìn)入后,不可開燈、風(fēng)扇以及任何電器開關(guān)。必須立即打開所有門窗,關(guān)閉煤氣或石油氣閥。嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)使用明火或吸煙;
4.4.3疏散現(xiàn)場(chǎng)人員及圍觀人員;
4.4.4如發(fā)現(xiàn)有受傷或不適者,應(yīng)小心妥善處理,等待救護(hù)人員及警務(wù)人員抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng);
4.4.5將詳細(xì)情況記錄下來(lái),向隊(duì)長(zhǎng)做出書面匯報(bào)。
4.5 發(fā)生爆管及漏水時(shí)的處理措施
4.5.1保安人員在日常巡邏時(shí),應(yīng)留意下水道、排水管道是否有淤泥、雜物或塑料袋,并向值班隊(duì)長(zhǎng) 匯報(bào)。
4.5.2如發(fā)現(xiàn)有爆管及漏水現(xiàn)象,必須立即現(xiàn)場(chǎng)查看。抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后,應(yīng)檢查漏水的確切位置,并在力所能及的情況下,立即設(shè)法制止漏水,如關(guān)上水閥等。不能制止時(shí),應(yīng)立即向值班隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào),并通知維修人員維修,通知保潔人員清理積水。在有關(guān)人員到達(dá)前須盡量控制現(xiàn)場(chǎng),防止漏水范圍擴(kuò)散,并疏散圍觀群眾,保持道路暢通。
4.6 其他緊急情況下的處理措施
4.6.1醉酒滋事或精神病人闖入目標(biāo)區(qū)域的處理措施。
4.6.1.1進(jìn)行勸阻或阻攔,讓其離開保安目標(biāo)區(qū)域;
4.6.1.2及時(shí)通知醉酒者和精神病人的家屬或工作單位,由其領(lǐng)回,或采取控制和監(jiān)護(hù)措施。如有危害保衛(wèi)目標(biāo)或危害社會(huì)安全的行為時(shí),可將其強(qiáng)制送到警方部門處理。
4.6.2遇到不執(zhí)行規(guī)定,不聽勸阻的人的處理措施。
對(duì)拒不執(zhí)行有關(guān)規(guī)定者,要立即規(guī)勸。對(duì)不聽勸阻者,應(yīng)查清姓名單位,如實(shí)記錄并向上級(jí)匯報(bào)。發(fā)生糾紛時(shí),要沉著冷靜,以理服人,對(duì)特別蠻橫無(wú)理者或故意搗亂者,可視情節(jié)報(bào)告警方依法處理。
4.6.3發(fā)生自然災(zāi)害時(shí)的處理措施。
4.6.3.1如事先接到預(yù)報(bào),全體保安人員應(yīng)在值班隊(duì)長(zhǎng)的指揮下,認(rèn)真檢查各項(xiàng)安全措施的落實(shí)情況,反復(fù)向業(yè)主宣講注意事項(xiàng),消除不安情緒。保安人員巡邏的頻率應(yīng)增加,并
注意配備足夠的照明與治安器材、器械,同時(shí)加強(qiáng)目標(biāo)警戒,以防止不法分子乘亂作案。如有必要,應(yīng)協(xié)助政府做好人員疏散工作。災(zāi)害發(fā)生后,應(yīng)將傷病員迅速送往醫(yī)院救治,
并組織力量檢查和消除小區(qū)內(nèi)的安全隱患。
4.6.3.2如遇突發(fā)自然災(zāi)害,全體執(zhí)勤能力尚存的保安人員應(yīng)服從現(xiàn)場(chǎng)職級(jí)最高的主管的統(tǒng)一指揮。設(shè)法與有關(guān)部門(如警方、醫(yī)院等)盡快取得聯(lián)系,以求得其幫助。在救援人員來(lái)到之前,應(yīng)注意關(guān)閉總電閘,總氣閘。保安人員應(yīng)設(shè)法安撫受災(zāi)群眾,并組織群眾開展自救,如搶救傷員、尋找幸存者、撲滅明火、防止騷亂、組織露宿等。同時(shí),應(yīng)盡量收集并合理分配食品、藥品、燃料、衣物、飲用水、通訊工具等,做到長(zhǎng)期堅(jiān)持的精神和物質(zhì)準(zhǔn)備。
4.6.4 意外受傷的處理
4.6.4.1觀察傷者情況以及傷勢(shì),盡可能幫助減輕傷者痛楚,切忌阻延救傷工作及施救;
4.6.4.2如傷者傷勢(shì)輕微及有少量出血,保安人員可協(xié)助急救或包扎傷口;
4.6.4.3如傷口大量出血,保安人員應(yīng)用棉布等醫(yī)用品制止傷口繼續(xù)流血,并立即通知醫(yī)院急救;
4.6.4.4如傷者傷勢(shì)嚴(yán)重,則切忌移動(dòng)傷者,避免造成傷勢(shì)擴(kuò)大,應(yīng)立即通知醫(yī)院急救;
4.6.4.5如傷者仍然清醒,應(yīng)以關(guān)懷的語(yǔ)調(diào)安慰傷者,如有可能,可詢問傷者之姓名、地址等有關(guān)資料轉(zhuǎn)告?zhèn)哂H屬,在場(chǎng)保安人員應(yīng)陪同傷者至救護(hù)車或其他同事到現(xiàn)場(chǎng)接替為止,事后以書面形式向上級(jí)報(bào)告事件經(jīng)過。
4.6.5 *或暴動(dòng)的處理
4.6.5.1無(wú)論因勞資糾紛或政治性發(fā)生*事件,保安人員必須特別小心,如有跡象顯示可能發(fā)生時(shí),需立即通知值班隊(duì)長(zhǎng);
4.6.5.2對(duì)*者不可回答任何問題或發(fā)表意見,保持沉默,以免影響對(duì)方情緒,一切決策由有關(guān)負(fù)責(zé)人決定;
4.6.5.3密切注視*者可能的行動(dòng),例如張貼標(biāo)語(yǔ)、投石塊、縱火、破壞設(shè)備設(shè)施或使用暴力等,未經(jīng)特別指示,決不可輕舉妄動(dòng),控制事態(tài)時(shí)最好是以警方為宜;
4.6.5.4如遇夜間發(fā)生,應(yīng)將外圍燈光全部打開,以利于觀察;
4.6.5.5處理此類事件,保安人員不宜與*者爭(zhēng)論或使用武力。
5相關(guān)文件
《治安處罰條例》
6 質(zhì)量記錄
緊急事件處理記錄表
車位租賃協(xié)議
第7篇 ss小區(qū)機(jī)動(dòng)車位管理規(guī)約執(zhí)行版
花園小區(qū)機(jī)動(dòng)車位管理規(guī)約(執(zhí)行版)
為規(guī)范本小區(qū)區(qū)域內(nèi)機(jī)動(dòng)停車位分配、使用和收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益,依法行使業(yè)主管理權(quán),根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》和相關(guān)規(guī)定制定本規(guī)則。
第一條 (停車位定義)
本條例中的停車位指:/區(qū)花園村**小區(qū)土地證區(qū)域內(nèi)的停車位。
第二條 (停車位的歸屬)
停車位屬于全體業(yè)主共有,業(yè)主享有停車位的使用權(quán),停車位應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主需求。
業(yè)主出售房屋時(shí)不得附帶出售停車位使用權(quán),業(yè)主房屋出售后原獲得的停車位使用權(quán)自動(dòng)取消。
業(yè)主房屋出租,其已獲得的停車位可供租客使用。
業(yè)主無(wú)權(quán)私下轉(zhuǎn)讓停車位使用權(quán)。
第三條 (停車位管理權(quán))
業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主行使停車位管理權(quán),物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使日常管理工作。
第四條 (停車收入)
停車收入屬于全體業(yè)主公共收益。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向業(yè)主公開其停車費(fèi)收入賬目。
第五條(車輛登記)
業(yè)主應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供車輛相關(guān)信息,填寫停車位登記表,獲得停車證。業(yè)主更換車輛或出租房屋時(shí)應(yīng)及時(shí)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更相關(guān)信息。
第六條 (停車位分配方案)
原業(yè)主出售房屋后空出的停車位,應(yīng)遵循公開、公正、公平、合理原則分配給其他業(yè)主使用。
(一)停車位申請(qǐng)
業(yè)主需要停車位,應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請(qǐng),填寫停車位申請(qǐng)表,且符合下述條件:
1)在本小區(qū)無(wú)停車位。
2)業(yè)主家庭已擁有自有產(chǎn)權(quán)車量(行駛證上的姓名必須為業(yè)主或其家庭共同居住成員)。
3)按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)。
4)遵守本小區(qū)管理規(guī)約和相關(guān)國(guó)家管理法規(guī)。
(二)停車位使用權(quán)分配方法
1)車位使用權(quán)采用競(jìng)拍方式分配,出價(jià)高者中標(biāo)。
2)開拍前3周公示參與競(jìng)拍業(yè)主信息。
3)每次競(jìng)拍1個(gè)車位。
4)由2個(gè)及以上業(yè)主參與競(jìng)拍。
5)競(jìng)拍結(jié)果公示2周。
6)競(jìng)拍所得款為業(yè)主公共收益,由業(yè)主委員會(huì)收取,用于物業(yè)維修支出,業(yè)主出售房屋時(shí)競(jìng)拍款不予退還,業(yè)主委員會(huì)將出具獲得停車位使用權(quán)證明。
7)競(jìng)拍所得車位為固定車位。
8)競(jìng)拍所得車位同樣適用于本規(guī)約第二條之約束。
9)停車位收費(fèi)按照第十一條第一款執(zhí)行。
(三)臨時(shí)空余車位分配辦法
1)尚未競(jìng)拍的臨時(shí)空余車位優(yōu)先提供業(yè)主使用。
2)按停車位申請(qǐng)先后,臨時(shí)提供業(yè)主使用,發(fā)放臨時(shí)停車證,按第十一條第二款收費(fèi)。
3)競(jìng)拍后該車位重新分配。
4)如該停車位長(zhǎng)達(dá)半年沒有人申請(qǐng)競(jìng)拍,車位使用權(quán)將歸該唯一申請(qǐng)人使用,為臨時(shí)停車位,按第十一條第一款收費(fèi)。
第七條(錯(cuò)時(shí)停車)
為了增加業(yè)主公共收益,貼補(bǔ)物業(yè)管理成本上漲,在不影響業(yè)主停車前提下,利用小區(qū)周一至周五工作時(shí)間段小區(qū)停車位空閑的實(shí)際情況,允許周邊公司車輛錯(cuò)時(shí)停放。錯(cuò)時(shí)停放車輛需和物業(yè)管理企業(yè)簽訂不小于2月的停車合同并在業(yè)委會(huì)備案,按第十一條第七款收費(fèi)。
第八條(停車證)
停車證為車輛允許在小區(qū)停放的唯一合法憑證,由業(yè)主委員會(huì)制作,物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)放。
停車證包含以下信息:
1)車輛牌照號(hào)。
2)停車位編號(hào)。
3)發(fā)證章。
4)有效期等信息。
停車證類型:
1)業(yè)主停車證為綠色背景。
2)非業(yè)主臨時(shí)車位停車證為紅色背景。
停車證應(yīng)放置在車前窗醒目位置。
第九條(停車管理)
車輛進(jìn)出小區(qū)和停車時(shí),保安人員認(rèn)“證”對(duì)車,停放在指定車位,停車證與車牌號(hào)不符者,保安人員有權(quán)禁止該車輛停放。
外來(lái)車輛停放時(shí)必須接受保安人員引導(dǎo),不得隨意停放。
第十條(收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn))
本標(biāo)準(zhǔn)適用于7座及以下小型客車。
1)業(yè)主第一個(gè)停車位:150元/月。
2)業(yè)主第二個(gè)及以上停車位:240元/月。
3)業(yè)主訪客臨時(shí)停車(1小時(shí)至8小時(shí)):8.00元/輛,小于1小時(shí)不收費(fèi)。
4)業(yè)主訪客臨時(shí)停車過夜或(8小時(shí)至24小時(shí)):15.00元/輛。
5)非業(yè)主外來(lái)臨時(shí)停車(8小時(shí)內(nèi)):10.00元/輛。
6)非業(yè)主外來(lái)臨時(shí)停車過夜或(8小時(shí)至24小時(shí)):20.00元/輛。
7)非業(yè)主包月停車位:350元/月。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取訂車費(fèi)時(shí)應(yīng)出具稅務(wù)發(fā)票。
收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定、國(guó)家政策調(diào)整等情況,由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行調(diào)整并公告全體業(yè)主。
第十一條(空閑車位)
對(duì)于業(yè)主已取得使用權(quán)的車位暫時(shí)不使用的情況,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)業(yè)主同意后可保留其使用權(quán),暫停收取停車費(fèi),該車位分配給其他業(yè)主使用,原業(yè)主提出恢復(fù)停車后該車位使用權(quán)在一月內(nèi)歸還。
第十二條(處罰)
1)違反本規(guī)約無(wú)證免費(fèi)停放車輛或未將停車費(fèi)收入納入公共收益,查實(shí)后每次對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)罰款500元且補(bǔ)交該停車費(fèi),費(fèi)用從補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)企業(yè)費(fèi)用中扣除。
2)業(yè)主提供虛假信息獲取停車位經(jīng)查實(shí)將公示并沒收停車位,已支付的競(jìng)拍費(fèi)用不予退還。
第十三條(解釋權(quán))
本條例解釋權(quán)在業(yè)主委員會(huì)。
第十四條(執(zhí)行)
本條例經(jīng)2022-12-7業(yè)主大會(huì)投票通過,自2023年1月1日起執(zhí)行。
第8篇 某物業(yè)小區(qū)停車場(chǎng)管理作業(yè)指導(dǎo)書
物業(yè)小區(qū)停車場(chǎng)管理作業(yè)指導(dǎo)書
目的:規(guī)范**家園停車場(chǎng)的管理,維護(hù)停車場(chǎng)車輛行駛與停放秩序,停車場(chǎng)的管理工作更順暢的開展,確保停車場(chǎng)安全無(wú)意外事故的發(fā)生,結(jié)合本停車場(chǎng)的特性,特制定此作業(yè)指導(dǎo)書。
一、職責(zé)
部門經(jīng)理負(fù)責(zé)停車場(chǎng)全面管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作;
安全主辦負(fù)責(zé)制定停車場(chǎng)管理制度和作業(yè)指導(dǎo)書,停車場(chǎng)檢查、安全員的培訓(xùn)工作;
安全班長(zhǎng)負(fù)責(zé)停車場(chǎng)管理工作的具體實(shí)施工作;
停車場(chǎng)安全員負(fù)責(zé)車輛檢查、指揮調(diào)度的管理工作;
二|、方法和過程控制
2.1停車場(chǎng)屬于**家園私家停車場(chǎng),原則上外來(lái)車輛不得停放。租用、售用僅限于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主。
2.2**家園私家停車場(chǎng)車輛限高2米以下,
2.3業(yè)主可根據(jù)需要向管理處申請(qǐng)租用固定車位,經(jīng)管理處經(jīng)理審批后,雙方簽訂《停車場(chǎng)車位租用協(xié)議書》,并辦理《車輛停放服務(wù)卡》(注:此停車卡只能作為繳費(fèi)的憑證)、智能ic卡。
2.4停車場(chǎng)購(gòu)買車位的業(yè)主需與管理處簽定,《車輛停放服務(wù)協(xié)議書》(注:此停車卡只能作為繳費(fèi)的憑證)、智能ic卡。
2.5停車場(chǎng)實(shí)行智能化系統(tǒng)管理,已購(gòu)已租車位、已售車位車輛進(jìn)出車庫(kù)車主自行刷卡進(jìn)出。
三、停車場(chǎng)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
3.2**家園地下智能化車庫(kù)月租費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣250元,與當(dāng)月管理費(fèi)一起收繳。
3.2已購(gòu)車位車輛收取管理服務(wù)費(fèi)月收費(fèi)標(biāo)人民幣60元。
3.3未租位車輛,來(lái)訪車輛臨時(shí)停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按停車場(chǎng)管理收費(fèi)每次停放造過半小時(shí)(含半小時(shí))收費(fèi)人民幣5元,超過3小時(shí)收費(fèi)人民幣10元。
四、停車場(chǎng)入場(chǎng)管理
4.1業(yè)主租位車輛進(jìn)入車庫(kù),安全管理員應(yīng)面向來(lái)車呈正姿勢(shì)敬禮,示意車主自行刷卡入車庫(kù)。按私家車位停放整齊。
4.2外來(lái)看樓、訪客車輛進(jìn)入車場(chǎng)、安全管理員應(yīng)面向來(lái)車呈立正姿勢(shì),示意車輛減速并停車。并迅速填寫《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》存根和票據(jù),記錄車牌號(hào)、駛?cè)霑r(shí)間、簽名。
4.3當(dāng)車輛駛近后,走近距車輛駕駛室窗口適當(dāng)距離呈立正姿勢(shì)并敬禮,迅速將填好的《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》遞交給車主,并示意點(diǎn)頭問好。
4.4當(dāng)車主接過《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》后,示意車輛駛?cè)胪＼噲?chǎng)內(nèi)。
4.5搬運(yùn)貨車可以進(jìn)入停車場(chǎng)需經(jīng)管理處許可,并安排專人監(jiān)督出入場(chǎng),不能進(jìn)入停車場(chǎng)內(nèi)貨車應(yīng)按順序停放在車庫(kù)進(jìn)出口處。
五、車輛停放管理
5.1車輛入場(chǎng)后減速慢行、限時(shí)速5公里,車輛停放在私家車位上,按車頭向外、按車位中央停放整齊。
5.2外來(lái)車輛需在安全員引導(dǎo)下停放未租未售車位,嚴(yán)禁占位、停錯(cuò)位。
5.3車場(chǎng)安全員負(fù)責(zé)對(duì)停車場(chǎng)車輛外觀檢查,并在《停車場(chǎng)車輛情況登記表》上詳細(xì)記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)上報(bào)。
六、車輛出場(chǎng)管理
6.1車輛出場(chǎng)已租已售車位車主自行刷卡出場(chǎng),車場(chǎng)出口安全員敬禮示意減速,并收回《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》,手續(xù)完善后打開路障,示意車輛駛離停車場(chǎng)。
6.2外來(lái)車輛出場(chǎng),車場(chǎng)出口安全員敬禮,示意車輛停止并收回《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》迅速核對(duì)車輛車牌號(hào)、駛?cè)霑r(shí)間、經(jīng)手人簽名。按停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi),先開出相應(yīng)發(fā)票方可收取費(fèi)用,手續(xù)完善后打開路障、道閘,示意車輛駛離停車場(chǎng)。
6.3對(duì)丟失《車輛臨時(shí)停放服務(wù)憑證》的車輛,應(yīng)要求其出示行駛證、身份證、駕駛證等有效證件,進(jìn)行人、車、證的核實(shí),并在《車輛駛出異常情況臨登記表》上記錄,經(jīng)車主簽名或取得聯(lián)系證實(shí)后方可放行,如有異常情況應(yīng)立即報(bào)告班長(zhǎng)或上級(jí)到場(chǎng)處理。
6.4車輛駛出車場(chǎng)后,車場(chǎng)管理安全員應(yīng)及時(shí)在《停車場(chǎng)車輛情況登記表》上填寫駛出時(shí)間值班者。
第9篇 某物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約范本
物業(yè)小區(qū)管理規(guī)約(示范文本)
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)本小區(qū)物業(yè)的管理,維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益,維護(hù)公共環(huán)境和秩序,保障物業(yè)的安全與合理使用,根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)約。
第二條 本規(guī)約由業(yè)主大會(huì)通過,全體業(yè)主和物業(yè)使用人須自覺遵守。
第二章 業(yè)主的共有權(quán)
第三條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)物業(yè)的基本情況
物業(yè)名稱:
座落位置:
物業(yè)類型:
建筑面積:
建筑物區(qū)域四至:
第四條 根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)買賣合同,業(yè)主享有以下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的共有權(quán):
(一)住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、走廊通道、樓梯間等;
(二)住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi),建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等;
(三)其他依據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)。
第三章 物業(yè)使用原則
第五條 為維護(hù)業(yè)主的共同利益,經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意,授予物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中行使以下權(quán)利:
(一)根據(jù)本規(guī)約制定物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(二)以批評(píng)、規(guī)勸、::公告、法律訴訟等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反本規(guī)約和規(guī)章制度的行為。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取()方式。業(yè)主應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)正常開展的基礎(chǔ),涉及全體業(yè)主的共同利益,業(yè)主應(yīng)積極履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的義務(wù)。
第七條 業(yè)主對(duì)物業(yè)的專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利,但不得妨礙其他業(yè)主正常使用物業(yè)。
第八條 業(yè)主應(yīng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定,按照有利于物業(yè)使用、安全、整潔、公平、合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供熱、供氣、排水、通行、通風(fēng)、采光、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面妥善處理與相鄰業(yè)主的關(guān)系。
第九條 業(yè)主應(yīng)按規(guī)劃用途使用物業(yè)。因特殊情況需要改變物業(yè)規(guī)劃用途的,業(yè)主應(yīng)在征得相關(guān)業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)同意后,報(bào)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn),并告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第十條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的,應(yīng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì),并交納1000元裝修押金給物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)。裝修押金在裝修完工后,經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)派專業(yè)人員檢查合格后退還。
業(yè)主應(yīng)按有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定從事裝飾裝修行為,遵守裝飾裝修的注意事項(xiàng),不得從事裝飾裝修的禁止行為。
第十一條 業(yè)主應(yīng)按設(shè)計(jì)預(yù)留的位置安裝空調(diào),未預(yù)留設(shè)計(jì)位置的,應(yīng)按物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定的位置安裝,并按要求做好噪音及冷凝水的處理。
第十二條 業(yè)主應(yīng)在指定地點(diǎn)放置裝飾裝修材料及裝修垃圾,不得擅自占用物業(yè)共用部位和公共場(chǎng)所。
裝飾裝修施工時(shí)間為早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他時(shí)間不得施工。
第十三條 因裝飾裝修房屋影響物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用以及侵害相鄰業(yè)主合法權(quán)益的,業(yè)主應(yīng)及時(shí)恢復(fù)原狀并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
第十四條 業(yè)主應(yīng)按有關(guān)規(guī)定合理使用水、電、氣等共用設(shè)施設(shè)備,不得擅自拆改。
第十五條 業(yè)主及物業(yè)使用人使用電梯、扶梯,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)電梯、扶梯的使用管理規(guī)定。
第十六條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)行駛和停放車輛,應(yīng)遵守本物業(yè)小區(qū)的車輛行駛和停車規(guī)則。
第十七條 本物業(yè)小區(qū)內(nèi)禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu),破壞房屋外貌,擅自改變房屋使用性質(zhì);
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分;
(四)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施;
(五)未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意及有關(guān)政府部門批準(zhǔn),擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路;
(六)踐踏、占用綠地,損毀樹木、園林;
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;
(八)排放有毒、::有害物質(zhì);
(九)亂拋垃圾,高空拋物;
(十)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲;
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主規(guī)約禁止的其他行為。
第十八條 業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)小區(qū)內(nèi)飼養(yǎng)動(dòng)物不得違反有關(guān)規(guī)定,并應(yīng)遵守以下約定:
(一)不得在公共場(chǎng)所大小便 ;
(二)進(jìn)入公共場(chǎng)所要使用繩索牽好,以防傷及他人;
(三)
不得因喧叫妨礙他人休息。
第四章 物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)
第十九條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于全體業(yè)主所有,專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造,不得挪作他用。維修資金使用須經(jīng)相關(guān)聯(lián)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意方可使用。
第二十條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時(shí),應(yīng)當(dāng)將業(yè)主規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)告知受讓人或承租人,并自物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起五日內(nèi),將物業(yè)轉(zhuǎn)讓或者出租情況告知業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)應(yīng)提供繳納維修資金的相關(guān)證明。
第二十一條 業(yè)主對(duì)物業(yè)專有部分的維修養(yǎng)護(hù)行為不得妨礙其他業(yè)主的合法權(quán)益。
第二十二條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)確需進(jìn)入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分時(shí),業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)事先告知相關(guān)業(yè)主,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀,相關(guān)業(yè)主應(yīng)給予必要的配合。
相關(guān)業(yè)主阻撓維修養(yǎng)護(hù)的進(jìn)行造成物業(yè)損壞及其他損失的,應(yīng)負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)賠償責(zé)任。
第二十三條 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)或者公共利益,業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的,應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主委員會(huì)或物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意,并在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀。
第二十四條 物業(yè)存在安全隱患,危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益時(shí),責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取措施消除隱患。
第五章 違約責(zé)任
第二十五條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于物業(yè)的使用、維護(hù)和管理的約定,妨礙物業(yè)正常使用或造成物業(yè)損害及其他損失的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第二十六條 業(yè)主違反本規(guī)約關(guān)于業(yè)主共同利益的約定,導(dǎo)致全體業(yè)主的共同利益受損的,其他業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依據(jù)本規(guī)約向人民法院提起訴訟。
第六章 附則
第二十七條 本規(guī)約所稱物業(yè)的專有部分,是指由業(yè)主獨(dú)立使用并具有排他性的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
本規(guī)約所稱物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備,是指業(yè)主建筑物區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的,屬于多個(gè)或全體業(yè)主共同所有或使用的房屋、空間、場(chǎng)地及相關(guān)設(shè)施設(shè)備。
第二十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時(shí),應(yīng)提前書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè),并要求物業(yè)繼受人簽署本規(guī)約承諾書或承租人在租賃合同中承諾遵守本規(guī)約。
第10篇 小區(qū)配套休閑場(chǎng)物業(yè)管理模式
小區(qū)配套休閑場(chǎng)管理模式
**物業(yè)根據(jù)對(duì)山體公園定位及客戶群體的分析,以體現(xiàn)**客戶尊貴身份為服務(wù)點(diǎn);提出了半開放式花園會(huì)所管理模式。
針對(duì)山體公園的位置及所服務(wù)項(xiàng)目難以做到全封閉式管理,同時(shí)又為了突出**客戶的尊貴身份,(**客戶根據(jù)身份證明到管理處辦理貴賓卡)**物業(yè)決定對(duì)山體公園實(shí)施半開放式管理,既全面開放區(qū)別服務(wù);全面開放即到公園游樂的客戶群體不做限制,**客戶或外來(lái)人員均可到公園游樂,但部分服務(wù)項(xiàng)目采取收費(fèi)使用制;區(qū)別服務(wù)既對(duì)于**的客戶所有服務(wù)項(xiàng)目免收取服務(wù)費(fèi),外來(lái)客戶根據(jù)活動(dòng)項(xiàng)目收取一定的服務(wù)費(fèi)用;
項(xiàng)目開放模式開放時(shí)間收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
籃球場(chǎng)封閉式10:00---18:00免費(fèi)
羽毛球場(chǎng)開放式10:00---18:00免費(fèi)
網(wǎng)球場(chǎng)封閉式10:00---18:0010元/小時(shí)
(**客戶免費(fèi))
門球開放式10:00---18:00免費(fèi)
備注:以上開放時(shí)間根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整;
第11篇 x居小區(qū)物業(yè)管理總體設(shè)想
桂花居小區(qū)物業(yè)管理總體設(shè)想
1、總體設(shè)計(jì)方案闡述:建業(yè)桂花居以'綠色家園'為指導(dǎo)思想,以'桂花居'為立意進(jìn)行設(shè)計(jì)的多層住宅區(qū),通過對(duì)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境及規(guī)劃的精心設(shè)計(jì)和布局,營(yíng)造出一種回歸田園、生態(tài)健康的居住環(huán)境。建業(yè)物業(yè)愿以高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù),使小區(qū)業(yè)主物業(yè)保值、增值。
2、樓盤定位和客戶需求分析:建業(yè)桂花居位于安陽(yáng)市高新技術(shù)開發(fā)區(qū),緊鄰安陽(yáng)師院、安陽(yáng)大學(xué)和安陽(yáng)五中,周邊文化氛圍非常濃厚,地理位置非常優(yōu)越,未來(lái)幾年將會(huì)成為開發(fā)區(qū)的理想居住生活區(qū)。
結(jié)合小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì),小區(qū)以疊加別墅和多層住宅為主,結(jié)合安陽(yáng)城市發(fā)展的優(yōu)勢(shì)和我們公司國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)的優(yōu)勢(shì),我們的總體方案是為桂花居業(yè)主提供高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。
3、對(duì)整體物業(yè)管理特點(diǎn)的分析:整潔、舒適、安全、便捷和專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù),是高檔住宅生活區(qū)業(yè)主的核心需求。我們公司國(guó)家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)的專業(yè)物業(yè)服務(wù),必將滿足小區(qū)業(yè)主不斷增長(zhǎng)的生活需求。
4、建業(yè)物業(yè)的團(tuán)隊(duì)價(jià)值觀:
4.1有追求卓越的激情,并且痛恨官僚作風(fēng)--追求與眾不同
4.2把質(zhì)量視為生命線--獎(jiǎng)懲嚴(yán)明的制度
4.3保持整潔的形象,在所有的人面前都保持自信--員工能力的培訓(xùn)
4.4有一個(gè)清晰、簡(jiǎn)明、符合實(shí)際的前景,并且所有的管理者都參與執(zhí)行--構(gòu)筑河南全省范圍內(nèi)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)
4.5運(yùn)用巨大的能力和才干去激發(fā)別人--管理層以身作則
4.6設(shè)立勇于進(jìn)取的目標(biāo),清楚責(zé)任和義務(wù)所在--晉升和降級(jí)管道暢通
4.7將變化視為機(jī)遇,而不是威脅--機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存
4.8營(yíng)銷意識(shí)、學(xué)習(xí)意識(shí)和憂患意識(shí)--建立學(xué)習(xí)型組織,搭建本地最好的服務(wù)公司團(tuán)隊(duì)。
我們相信,運(yùn)用建業(yè)物業(yè)勇于創(chuàng)新和實(shí)驗(yàn)的服務(wù)團(tuán)隊(duì),不斷提高員工的價(jià)值觀,建業(yè)桂花居這座富于創(chuàng)新的城市建筑作品才能傳達(dá)出令人難忘的居住文化。
5、服務(wù)定位:'讓業(yè)主天天滿意'是我們不變的承諾,'為業(yè)主提供安全、清潔、優(yōu)美、舒適、方便的居住環(huán)境'是我們永恒的追求。為此,我們將通過系統(tǒng)的專業(yè)培訓(xùn),強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)員工對(duì)業(yè)主服務(wù)的意識(shí),做到以'服務(wù)第一,客戶至上'為宗旨,提供方便、快捷、文明的無(wú)干擾服務(wù)。采取'公司支持+現(xiàn)場(chǎng)管理'的工作方式投入嚴(yán)格的質(zhì)量控制手段,保證項(xiàng)目的服務(wù)質(zhì)量符合要求。
6、服務(wù)目標(biāo):
6.1總體目標(biāo):在物業(yè)管理合同期內(nèi),把小區(qū)管理成'安全、文明、優(yōu)美、舒適'的示范小區(qū),在小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后,所有建筑物及配套設(shè)備設(shè)施完善,全部正式竣工驗(yàn)收并交付使用后的一年內(nèi),達(dá)到'安陽(yáng)市物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)',兩年內(nèi)達(dá)到'河南省物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)'。
6.2分項(xiàng)目標(biāo):
6.2.1房屋及公共配套設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)98%以上,其中大型設(shè)備完好率99%以上,中小型設(shè)備完好率95%以上,消防水系統(tǒng)設(shè)備完好率達(dá)100%,其它消防器材完好率達(dá)98%,公共照明完好率95%以上;
6.2.2衛(wèi)生合格率達(dá)98%,環(huán)境綠化完好率95%;
6.2.324小時(shí)電話報(bào)修服務(wù),房屋零修、急修及時(shí)率100%;維修質(zhì)量合格率達(dá)到100%;
6.2.4管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率100%;
6.2.5業(yè)主對(duì)物業(yè)管理滿意率95%以上,年有效投訴率不超過0.2%,投訴處理率100%;
6.2.6維修服務(wù)回訪率達(dá)85%;
6.2.7管理區(qū)域內(nèi)車輛停放有序,交通秩序良好;
6.2.8做好消防設(shè)施、設(shè)備的檢修保養(yǎng),保證隨時(shí)啟用;
6.2.9有效投訴處理和回訪率達(dá)100%。
以上目標(biāo)及服務(wù)承諾的實(shí)現(xiàn)有賴于對(duì)員工進(jìn)行系統(tǒng)的培訓(xùn),主要是加強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)、成本意識(shí)、創(chuàng)新意識(shí)和服從意識(shí),改善以往物業(yè)管理中出現(xiàn)的重管理、輕服務(wù)的現(xiàn)象。同時(shí),加強(qiáng)員工的專業(yè)技能培訓(xùn),以達(dá)到良好的服務(wù)效果。
6.3管理體系和完善的監(jiān)督體系的建立:
6.3.1管理體系的建立:從前期介入開始在物業(yè)管理處推行iso9001質(zhì)量管理體系,在一年內(nèi)建立并運(yùn)行較為完善的體系。
6.3.2加強(qiáng)員工隊(duì)伍的培訓(xùn):為確保管理早日走上正軌,實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo),公司將嚴(yán)格按照iso9001質(zhì)量管理體系文件的要求,科學(xué)系統(tǒng)地對(duì)物業(yè)管理處所有管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn),員工上崗前培訓(xùn)率達(dá)到100%,全員年培訓(xùn)率達(dá)到100%,合格率達(dá)到100%。新員工未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)成績(jī)不合格者,不予錄用,其它培訓(xùn)成績(jī)不合格的按公司有關(guān)文件處理。
6.3.3安全防范:采用人防、技防和宣傳相結(jié)合的原則,確保本物業(yè)時(shí)時(shí)處于安全狀態(tài)。具體措施如下:
根據(jù)具體情況,設(shè)門崗、巡邏崗及車輛管理人員,所有公共秩序管理員均實(shí)行24小時(shí)值班制。
公共秩序管理員嚴(yán)格執(zhí)行iso9001質(zhì)量管理體系文件有關(guān)指導(dǎo)書規(guī)定,從儀容儀表、禮貌用語(yǔ)、值勤情況實(shí)施全方位管理。
堅(jiān)持各班班長(zhǎng)、公共秩序管理員主管及物業(yè)管理處主任逐級(jí)檢查及抽查制度,并根據(jù)檢查情況分別給予罰款、警告直至解聘處理。
加強(qiáng)區(qū)域內(nèi)流動(dòng)人員及外來(lái)人員的管理和防范,建立流動(dòng)人員檔案,并定期核查。
建立安全責(zé)任制,并明確責(zé)任人。
6.3.4加強(qiáng)回訪工作和與業(yè)主及使用人之間的聯(lián)系,開展豐富多彩的宣傳活動(dòng)和文化活動(dòng)。
6.3.5作好各種公共關(guān)系協(xié)調(diào)工作:協(xié)調(diào)好與室供電、供水、供氣、公安及行政主管部門的公共關(guān)系業(yè)務(wù),隨時(shí)掌握政府有關(guān)部門的政策,法規(guī)信息,以便管理。
6.3.6在日常管理服務(wù)中,建立完善的監(jiān)督機(jī)制,做到員工自檢、班長(zhǎng)巡檢、主管及管理處主任抽檢的監(jiān)督機(jī)制,做到層層有監(jiān)督,樣樣有落實(shí),以確保服務(wù)質(zhì)量。
6.4尊重客戶,以客戶為關(guān)注焦點(diǎn):衡量企業(yè)成功與否的最重要的標(biāo)準(zhǔn),就是我們客戶的滿意度。尊重客戶,理解客戶、與客戶良好地溝通,視客戶為我們永遠(yuǎn)的朋友,將客戶的投訴視為我們的禮物。
我們倡導(dǎo)99%客戶滿意度等于零的服務(wù)宗旨。
提供超出客戶期望的服務(wù),建業(yè)物業(yè)品牌的附加值因公司員工優(yōu)秀的表現(xiàn)而日益增加。
20**年,集團(tuán)定位為'服務(wù)升級(jí)年',建業(yè)人'全程、全員、全心'為業(yè)主打造'尊貴、健康、和諧、成長(zhǎng)、開放'的生活方式。
6.4.1尊貴生活方式:引領(lǐng)尊貴生活方式,讓居住者在服務(wù)的每一細(xì)節(jié)中都感受到來(lái)自建業(yè)社區(qū)的自信、上進(jìn)、自由、悠閑,營(yíng)造出一種優(yōu)越、博大的社區(qū)氛圍。
6.4.2健康生活方式:'倡導(dǎo)富養(yǎng)運(yùn)動(dòng),讓健康與財(cái)富同行'。旨在創(chuàng)造和諧健康的生活環(huán)境,
培養(yǎng)積極養(yǎng)生觀念,建立多元健康服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)體系,將健康文化滲透到居民生活的方方面面。
6.4.3和諧生活方式:'增進(jìn)鄰里感情,構(gòu)建和諧社區(qū)'。建立文明高尚的社區(qū)行為準(zhǔn)則,培養(yǎng)和睦的家庭關(guān)系,增強(qiáng)業(yè)主的歸屬感、親情感、溫馨感,全力打造一個(gè)充滿活力和創(chuàng)造力、團(tuán)結(jié)互助、融洽和諧 的社區(qū)環(huán)境。
6.4.4成長(zhǎng)生活方式:'深思熟慮,細(xì)節(jié)打動(dòng)消費(fèi)者'。旨在思考長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及消費(fèi)者綜合需求,建立一個(gè)學(xué)校、家庭、社會(huì)緊密結(jié)合,將社區(qū)建設(shè)成為充滿智慧、人文、思想的高素質(zhì)社區(qū)。
第12篇 x城小區(qū)物業(yè)管理模式
新城小區(qū)物業(yè)管理模式
一、管理模式
物業(yè)管理有限公司將秉承“為業(yè)主節(jié)約每一分,讓業(yè)主滿意多一分”的管理理念,依托多年管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn),完善的iso9002質(zhì)量管理體系;根據(jù)**新城海岸的顧客定位,樓宇設(shè)備、設(shè)施的自動(dòng)化程度,以及**新城海岸所處的地理環(huán)境,我們擬采用“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式。
二、物業(yè)公司組織架構(gòu)
組織架構(gòu)描述:
1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能,采用經(jīng)理負(fù)責(zé)制,簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書,實(shí)行獨(dú)立核算。
2、各崗位所需人力資源配置實(shí)行物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇,以保證建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。
3、內(nèi)部采用直線職能制,盡量減少管理環(huán)節(jié),提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
4、副經(jīng)理的主要職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù),監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量,為經(jīng)理反饋各類管理信息,提供決策依據(jù)。
5、客戶主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶物業(yè)管理服務(wù)中心的運(yùn)作,建立物業(yè)公司與業(yè)主、住戶之間的服務(wù)平臺(tái)。
6、客戶助理的職責(zé)是直接受理業(yè)主、住戶的需求信息迅速、準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位,下設(shè)收費(fèi)員及客戶助理。
7、設(shè)備主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)大廈各種設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)、保養(yǎng)、維修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。
8、行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)管理處各分包方的考核和監(jiān)督、辦公室事務(wù)、后勤和社區(qū)文化建設(shè)。
注:人員配置見第四部分。虛框內(nèi)配置人員為配合銷售期而短期配置。
三、創(chuàng)建有效的服務(wù)價(jià)值鏈
圍繞“以客戶為中心,服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向”的經(jīng)營(yíng)管理模式,我們將全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略;采取有效的管理策略提升物業(yè)管理公司的服務(wù)價(jià)值,建立一支高效的、既能為業(yè)主、住戶提供優(yōu)良的服務(wù),又能向周邊展示物業(yè)管理公司風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。
四、外部溝通導(dǎo)向圖
外部溝通導(dǎo)向圖說(shuō)明:
1、在業(yè)主委員會(huì)成立之前,地產(chǎn)自屬物業(yè)公司成為物業(yè)管理人,并與業(yè)主簽訂物業(yè)管理合同。
2、物業(yè)管理公司,設(shè)立負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。
3、在業(yè)務(wù)上接受市住宅辦及旅順區(qū)建設(shè)局、街道辦事處等政府主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。
4、在小區(qū)入住后達(dá)到法規(guī)規(guī)定的條件時(shí),按法規(guī)規(guī)定成立業(yè)主委員會(huì)。
5、物業(yè)管理公司會(huì)在原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善、擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系,以確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
