第1篇 財務管理就業(yè)導師推薦信
20**就業(yè)導師推薦信范本
尊敬的領導：
您好!首先感謝您在百忙之中抽出時間來閱讀我學生**的推薦信!這對一個即將邁出校門的學子而言，將是一份莫大的鼓勵。
**同學是****大學發(fā)展學院財務管理專業(yè)的一名應屆畢業(yè)生。他是一個來自農(nóng)村的學生，農(nóng)村的歷煉使他體會到許多難以想象的艱苦，同時使他的性格穩(wěn)重，做事踏實，我相信這對他以后的人生發(fā)展有莫大的影響。
大學期間，該生特別注重專業(yè)知識的積累，有務實的專業(yè)基礎，并且努力培養(yǎng)自己獨立自主的能力和積極向上的心態(tài)，由此他先后獲得專業(yè)二等獎學金，專業(yè)三等獎學金，校級優(yōu)秀團員，院級優(yōu)秀團員;并先后通過了省會計電算化考試，會計從業(yè)資格證考試;另外還考取了駕駛證等。他的專長是熟悉會計政策與法規(guī)，并且能夠熟練運用，熟悉工業(yè)企業(yè)會計(成本會計)，管理會計，中級財務會計等，并能很好運用。
社會主義現(xiàn)代化建設需要的是具有綜合素質(zhì)的管理人才，因此他在學好專業(yè)知識的同時，主攻英語和計算機，在英語方面，該生加強培養(yǎng)自己的聽、說、讀、寫能力;在計算機方面，從基礎知識入手，進一步掌握了OFFICE的各項功能，同時還自學了INTERNET的基本知識，能夠靈活加以運用。為了使自己所學的專業(yè)知識能夠融會貫通，該同學還研讀了MBA有關的案例教材，如戰(zhàn)略管理，公司管理，財務管理，資本運營等，并將其運用到自己的實習工作中。
在認真學習的同時，**同學還積極參加學校組織的各項活動，并鼓勵同學參與，為他們出謀劃策;在日常生活中，他能夠緊密團結同學，他相信集體的力量是強大的，只有大家擰成一股繩，才能把各項工作做好。四年中他一直擔任學習班長，寢室長，課程設計組組長，畢業(yè)生組秘書等職務，這些都鍛煉了他的辦事能力，組織協(xié)調(diào)能力，溝通能力。
相信您的信任和該生的能力將為未來帶來共同的機遇和成功。本人愿意推薦**同學到貴單位工作，同時，我也相信他能勝任以后的工作崗位，建議貴單位給予任用的機會!
推薦人：
第2篇 加強企業(yè)財務管理中資金管理
淺析如何加強企業(yè)財務管理中資金管理
加強資金管理才是企業(yè)財務管理的硬道理,企業(yè)只有加強資金管理,嚴格遵守財務紀律,才能保證企業(yè)健康長久地經(jīng)營下去,資金的周轉(zhuǎn)順暢了,經(jīng)濟效益也有有所提高,才會有更大規(guī)模的資金投入生產(chǎn)。本文對企業(yè)資金管理中存在的問題提出相關對策。
一、資金管理在企業(yè)中的作用
1、資金管理在企業(yè)中的作用巨大,資金管理和控制能提高資金的使用效益嗎在資金管理之前,企業(yè)要制定資金的使用合理規(guī)劃,制定資金的規(guī)劃才能把資金的存量控制在相應的范圍里面,這樣做的好處是避免過多或過少的持有資金,不管資金過多還是過少都會給企業(yè)帶來負面影響。所以說我們有必要創(chuàng)造一條優(yōu)化資金管理的道路,以最完美的方式運用資金,以取得最理想的收益。
2、加強資金管理是規(guī)范企業(yè)經(jīng)濟行為,促進其健康發(fā)展的需要。目前,一些企業(yè)由于資金管理不當造成其經(jīng)濟效益下滑,生產(chǎn)經(jīng)營效率低下以及較為嚴重損失的情況。加強資金管理和控制能有效防止財務人員發(fā)生貪污、舞弊以及資金挪用等行為。因為企業(yè)加強資金管理就必需要制定嚴格的內(nèi)部控制制度,有完善的制度約束工作人員,保證資金的使用流程正規(guī)化,合法化,也防止舞弊發(fā)生的有效手段。其次,加強資金管理能有效的擴大資金規(guī)模。眼下資產(chǎn)管理存在兩在問題,資產(chǎn)的閑置浪費是首要問題,其次是資產(chǎn)的重復分散,尚未形成統(tǒng)一的規(guī)模。加強資金管理可以加快資產(chǎn)的積聚,迅速擴大生產(chǎn)規(guī)模,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。
二、企業(yè)財務資金管理中存在的問題
近年來,隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展,加強資金管理已被越來越多的管理人士所重視,企業(yè)內(nèi)部資金管理中存在的問題也越來越嚴重,資金的控制不嚴造成財務風險也顯露出來。
1、管理者需加強資金管理意識。目前企業(yè)的管理者已經(jīng)意識到了資金管理在企業(yè)中的重要程度,但有些管理者在管理方面還是有所欠缺,缺少資金時間價值觀念和現(xiàn)金流量觀,缺乏詳細的資金使用計劃和財務分析方法。同時,一些企業(yè)管理者由于管理意識不強,尚未建立良好的內(nèi)部會計控制制度,即使在設立了內(nèi)部控制制度的企業(yè),也由于意識不強、執(zhí)行力度不夠達不到應用的效果。
2、財務資金管理信息不準確。目前由于企業(yè)受利益方面的影響,導致企業(yè)間出現(xiàn)了信息失真的狀況,企業(yè)管理部門之間溝通不暢,甚至不愿為其它部門提供相關信息,企業(yè)的高層決策者對管理部門提供的信息的真實性存在質(zhì)疑,嚴重影響其對重大事項的決策。更有甚者,企業(yè)各層面都出現(xiàn)了提供虛假信息、截留信息的情況,使得會計核算和會計報表缺乏真實性,無法真實有效地了解子公司的實際經(jīng)營情況。據(jù)有關資料顯示,全國百分之八十以上的企業(yè)都出現(xiàn)了會計信息不真實、不準確的情況。會計信息的不準確嚴重影響了企業(yè)管理層對重大事項的決策,導致決策結果不當影響企業(yè)的收益或造成損失,同時對政府宏觀管理和社會監(jiān)督也造成一定的影響。
3、監(jiān)控不力,事前監(jiān)督和事中監(jiān)督形同虛設。目前一些企業(yè)盡管制定了監(jiān)督制度也設置了一些監(jiān)督職能,卻因監(jiān)督者對財務資金的運作情況掌握不夠全面,很難起到積極有效的作用。部分企業(yè)在重大投資決策時對影響決策結果的因素考慮不周,存在著大量的個人主觀觀點以致事前、事中監(jiān)督形同虛設,事后控制審計也是走個形式,缺乏可行的考核方法。由于管理失控,企業(yè)成員不按規(guī)定行使其應具備的職責,導致企業(yè)資金不能良好的運作,影響企業(yè)健康發(fā)展。
4、資金分散,使用效率低下。目前企業(yè)在資金使用過程中存在著一些不可避免的矛盾,主要矛盾是資金集中管理與內(nèi)部分層次管理機構分散占用的狀況較為明顯。由于子公司普遍存在多頭用戶的現(xiàn)象,一些集團旗下各子公司設立多個賬戶使得企業(yè)資金管理嚴重失控。其次有些企業(yè)存在盲目投資的情況,在投資時缺乏多方面的慎重考慮,造成極大的損失,使得資金緊張的狀況得不到緩解反而更難周轉(zhuǎn)。
三、加強與完善資金管理的對策
1、加強資金管理,要嚴格財經(jīng)紀律。財務管理是以資金管理為核心,企業(yè)應加強資金預算編制,加強對資金運行情況的真實性進行分析,對預算外的資金支出要嚴格把關。加強對企業(yè)債權債務及時的清理與追回。同時要強化監(jiān)督約束機制,保證生產(chǎn)經(jīng)營資金能夠正常周轉(zhuǎn)運行。要嚴格按制度進行發(fā)票的管理,要嚴格審核不符合要求的發(fā)票,杜絕白條入帳。因此,資金管理一定要嚴格遵守財經(jīng)紀律,只有多管齊下,才能真正搞好。
2、加強財務監(jiān)督與控制。企業(yè)應根據(jù)本企業(yè)的實際情況,強化事前、事中的及時監(jiān)督、事后的及時控制,有效地運行統(tǒng)一的財務管理軟件,并完善企業(yè)內(nèi)部審計制度,使其能真正發(fā)揮其應有的作用。企業(yè)內(nèi)部審計制度是資金管理的重要組成部分,它負責對企業(yè)資金管理的考核和有效監(jiān)督。目前我國內(nèi)審力度還需加強,要建立高層的內(nèi)部審計制度,調(diào)節(jié)人員的組織結構,加強對自身素質(zhì)的培養(yǎng),并保證內(nèi)部審計監(jiān)督考核制度的有效實行。
3、實施資金的集中管理,提高資金使用效能。將企業(yè)貨幣資金由分散管理改為集中管理,首先,應成立企業(yè)內(nèi)部資金結算中心統(tǒng)一在銀行開戶,并撤銷企業(yè)所屬各單位在外部銀行的開戶,實行統(tǒng)一管理。結算中心要全面、及時、準確地掌握各單位貨幣資金的動態(tài)收支狀況,對閑散資金合理的安排使用,加速資金的周轉(zhuǎn),有效的利用。其次,要明確現(xiàn)金流量在資金管理中的核心地位,把現(xiàn)金流量作為控制重點,加強對現(xiàn)金流量的分析預測,強化對于公司現(xiàn)金流量的監(jiān)控。
4、建立健全資金收支預算管理體系。預算作為一種控制機制和制度化的程序,是完善資金集中管理的有效模式,一個健全的企業(yè)預算制度實際上是企業(yè)完善的法人治理結構的體現(xiàn),預算制度的的完善并有效實行可以保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動能夠正常的進行,保證企業(yè)健康穩(wěn)步的發(fā)展。同時它也為企業(yè)監(jiān)督、控制、審計、考核的過程中提供了相關規(guī)范化的依據(jù)。企業(yè)應建立健全全面預算管理機制,將預算管理制度的作用發(fā)揮到生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)中去,把企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中的資金收支納入嚴格的預算管理程序之中。同時,使資金在預算和結算方面更加的快速、準確,從而使資金的集中管理成為可行。
參考文獻:
[1]冷毅. 資金管理――現(xiàn)代企業(yè)財務管理的核心[j]. 會計之友(下旬刊),2006,(5).
[2]張春波. 加強企業(yè)財務資金管理探微[j]. 山東省農(nóng)業(yè)管理干部學院學報,2006,(5).
第3篇 投資公司財務管理操作規(guī)程
永興縣城市建設經(jīng)營投資有限責任公司財務管理操作規(guī)程
為適應公司發(fā)展的需要，進一步規(guī)范公司財務的收支管理，本著厲行節(jié)約的原則，確保資金使用合理，特制定本財務管理規(guī)程。
一、財務審核
財務審核人員應著重審核費用開支的真實性、合法合理性，對于不合理開支予以剔除，對于弄虛作假的票據(jù)予以截留并及時向領導匯報，其次審核票據(jù)的規(guī)范性和完整性，對于不完整、不規(guī)范的票據(jù)予以拒付退回。
二、資金支付管理
1、發(fā)票報賬時間以開出時間為準，原則上最遲不超過60天。
2、報賬發(fā)票的粘貼應按面額從小到大排列，票據(jù)上應備注經(jīng)手人及相關事由，未備注的不予報賬。
3、各部室業(yè)務招待原則上在食堂進行，由指定人員簽單，部室負責人在發(fā)票上簽字確認。指定人員以外的簽單一律不予報賬。
4、所有原始憑證需有經(jīng)辦人、部室負責人、分管部室副總簽字，報賬手續(xù)不全的財務不予辦理付款。
5、公司的對外簽單開支，由財務室初審后，開具稅務發(fā)票或其他有效支付憑證，經(jīng)分管財務副總審核，報總經(jīng)理審批。
6、支付項目前期費用時，支付憑證應具備發(fā)票、項目前期費用支付申請表（附表1）、合同協(xié)議及委托書（支付到合同簽署人以外的收款人時）。項目前期費用支付申請表由相關部室承辦，審批流程為：相關部室初審、工程部審定、相關部室分管領導審核、財務核定、總經(jīng)理審批。
7、支付土方工程及其他工程款時，應同時具備發(fā)票、工程項目支付申請表（附表2）、合同協(xié)議及委托書（支付到合同簽署人以外的收款人時）。在審計結果未出之前，工程款支付額度不得超過已完成工程量的70%。工程項目支付申請表由項目部承辦，審批流程為：項目部初審、工程部審定、項目部分管領導審核、財務核定、總經(jīng)理審批。
8、支付土地征用、報批、拆遷、青苗補償、附屬物及其它與征地拆遷相關款項時，支付憑證應具備發(fā)票或領款單、土地征用及報批支付申請表（附表3）、合同協(xié)議及委托書（支付到合同簽署人以外的收款人時）。土地征用及報批支付申請表由資產(chǎn)經(jīng)營部承辦，審批流程為：項目部初審、資產(chǎn)經(jīng)營部審定、資產(chǎn)經(jīng)營部分管領導審核、財務核定、總經(jīng)理審批。
報批繳費憑審批完畢的支付申請表支付資金，正式票據(jù)由資產(chǎn)經(jīng)營部收集補辦支付手續(xù)。
征拆工作經(jīng)費必須在完成征地、青苗及拆遷等補償后才予辦理支付。
三、出差費用管理
1、因公出差需預支出差費用的，應填寫借款申請單，并有主管財務副總和總經(jīng)理的審批。
2、出差結束后，15個工作日之內(nèi)，憑核準的出差審批單及報賬手續(xù)齊全的發(fā)票到財務辦理費用報銷手續(xù)。
3、借款要及時清還，公務結束后15日內(nèi)到財務部結清還款，無正當理由過期不結清者，扣發(fā)借款人工資，直至扣清為止。
四、付款流程
經(jīng)手人簽字并注明事由→部室負責人核實簽字→分管部室副總確認簽字→分管財務副總審核簽字→總經(jīng)理審批→財務部根據(jù)審批后的原始憑證付款（如需辦理資金支付申請表的還需附帶支付申請表）。
五、對外合同、協(xié)議簽訂
凡屬公司與外單位簽訂的各項合同、協(xié)議，必須安排一名財務人員參與，以便對合同、協(xié)議相關財務內(nèi)容的監(jiān)控。合同簽訂后，須遞交一套完整的資料、工程合同書及預算書到財務部存檔，財務部按合同調(diào)度資金。
六、辦公用品、業(yè)務費用管理
1、煙酒茶葉等特殊招待用品統(tǒng)一由公司辦公室、財務部購買，交辦公室統(tǒng)一管理，各部室、項目部需要時到公司辦公室造冊登記領取。特殊情況報總經(jīng)理同意后，可酌情處理。月終，辦公室將登記領取的票據(jù)匯總，交財務做賬。
2、辦公用品需批量采購的應由公司辦公室、財務部購買，交辦公室統(tǒng)一管理。月終，辦公室將登記領取的票據(jù)匯總，交財務做賬。
3、各部室業(yè)務費及其他費用管理：除食堂用餐及辦公室統(tǒng)一購買的煙酒、茶葉、辦公用品外，特殊情況需發(fā)生的業(yè)務招待必須事前向分管副總申請批準，經(jīng)批準后方可進行。
七、固定資產(chǎn)管理
1、財務部、辦公室每年定期對公司的固定資產(chǎn)進行清點，原則上是誰使用誰保管，如遇丟失應追究使用人責任。
2、固定資產(chǎn)的合理損耗及報廢應提出相關的申請報告，按有關規(guī)定審批后進行維修或報廢。
3、因工作需要添置固定資產(chǎn)的，由使用部室申報，經(jīng)辦公室及財務部審核后，報總經(jīng)理批準。
八、原有制度與本規(guī)程不一致的，以本規(guī)程為準。
附表1：項目前期費用支付申請表
時間：*年*月*日
項目名稱
合同編號
承建單位
收款單位
開戶行
銀行賬號
合同金額
累計支
付金額
本次申
請金額
本次實際
支付金額
款項用途：
相關部室初審意見：
經(jīng)辦人：
部室長：
工程部審定意見：
相關部室分管領導意見：
財務審核意見：
項目會計：
分管財務副總：
公司總經(jīng)理審批意見：
注：可研、規(guī)劃編制、咨詢等項目前期費用支出的支付填報此表。
附表2：工程項目支付申請表
時間：*年*月*日
項目名稱
合同編號
承建單位
收款單位
開戶行
銀行賬號
合同金額
累計支
付金額
本次申
請金額
本次實際
支付金額
款項用途：
項目部初審意見：
經(jīng)辦人：
項目部部長：
工程部審定意見：
項目部分管領導意見：
財務審核意見：
項目會計：
分管財務副總：
公司總經(jīng)理審批意見：
注：工程設計、勘探、監(jiān)理、建設等項目支出的支付填報此表。
附表3：
土地征用及報批支付申請表
時間：*年*月*日
項目名稱
合同編號
收款單位
征地面積
付款性質(zhì)
開戶行
銀行賬號
合同金額
累計支
付金額
本次申
請金額
本次實際
支付金額
項目部初審意見：
經(jīng)辦人：
項目部部長：
資產(chǎn)經(jīng)營部審定意見：
資產(chǎn)經(jīng)營部分管領導意見：
財務審核意見：
項目會計：
分管財務副總：
公司總經(jīng)理審批意見：
注：土地征用、報批、青苗補償、拆遷、附屬物及其它與征地拆遷相關的項目支出的支付填報此表。
第4篇 物管培訓:物業(yè)管理財務分析
任何管理工作都涉及分析現(xiàn)在、預測并規(guī)劃未來,物業(yè)管理公司理財亦不例外。物業(yè)管理公司財務分析是了解其經(jīng)營成果和財務狀況的重要途徑,同時也為預測和規(guī)劃未來提供了基礎。因而,物業(yè)管理公司的財務分析與效益評價是其財務管理活動的重要組成部分。
一、財務分析概述
財務分析的過程是對財務會計信息進行加工利用的過程。信息的使用者不同,其財務分析的目的、重點和運用的方法就不相同。在探討財務分析的具體方法之前,有必要了解財務分析的目的、要求和類型等。
(一)財務分析的目的
物業(yè)管理財務分析是以物業(yè)管理公司的財務報表等相關資料為基礎,運用特定方法,對物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行研究、評價和預測,從而為物業(yè)管理公司管理層和外部相關利益團體的經(jīng)濟決策提供決策信息的一種管理活動。
盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關重要,然而,只有物業(yè)管理公司進行的財務分析較全面、深入。外部各利益團體由于經(jīng)濟決策的具體目的不同,財務信息的需求不大一樣,因而其財務分析的目的各有不同。如債權人重點分析物業(yè)管理公司的償債能力,投資者偏重了解物業(yè)管理公司的獲利能力,而業(yè)主則側重評估物業(yè)管理公司的管理服務素質(zhì)和質(zhì)量等。物業(yè)管理公司管理層受投資者委托,全權負責物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理,其財務分析不僅要包括物業(yè)管理公司償債能力、獲利能力及其發(fā)展趨勢分析,還涉及對管理效率等能力的評價。此外,外部各利益團體的財務分析以物業(yè)管理公司提供的財務報表為基礎,為了滿足信息需求者的不同信息需求,按照我國會計準則及有關法規(guī)編制的財務報告僅提供各方共同需要的信息。物業(yè)管理公司進行財務分析時,除利用財務報表中反映的資料外,尚可借助于日常核算和經(jīng)營資料進行更深入的分析?？梢?盡管財務分析對物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體(包括業(yè)主)都至關重要,但由于他們在物業(yè)管理公司有著不同的經(jīng)濟利益,從而導致財務分析的具體目的和方法也有一定的差別。由此看來,財務分析的具體目的可歸納為:
1.評價公司的財務狀況
就公司管理層、業(yè)主和債權人而言,分析公司的財務狀況,可以了解公司在一定時日資產(chǎn)的水平、構成狀況及其流動性,負債的水平、構成狀況及其與資產(chǎn)的比例關系,從而對公司的經(jīng)營風險和償債能力作出正確的判斷。
2.評估公司的管理效率
管理效率的高低,是公司管理能力的集中反映。由于大多數(shù)負債一經(jīng)確定,就具有相對的固定性,同時,公司的生產(chǎn)經(jīng)營過程就是運用資產(chǎn)賺取收益的過程,負債融資僅是公司為增加所控制的經(jīng)濟資源而作出的經(jīng)濟決策,因此,管理效率的高低主要表現(xiàn)在資產(chǎn)的管理效率上。分析公司的資產(chǎn)管理效率,有助于評價公司的資金營運狀況、經(jīng)營管理水平乃至公司的整體素質(zhì)。
3.評價公司的獲利能力
物業(yè)管理公司的經(jīng)營目標有多種,盡管其基本業(yè)務――物業(yè)管理服務是一種盈利不多的業(yè)務,但毋庸置疑,作為一經(jīng)營性組織,盈利是其主要經(jīng)營目的之一。盈利的多少或獲利能力的高低,不僅對物業(yè)管理公司的投資者和管理層本身至關重要,而且對債權人,特別是長期債權人也十分重要;因為公司償付長期債務能力的強弱,在很大程度上取決于公司的獲利能力。此外,在充分履行物業(yè)管理服務合約的前提下,獲利能力的信息對業(yè)主也有一定價值,它至少反映了公司經(jīng)營素質(zhì)、特別是管理素質(zhì)的高低。
綜上所述,財務分析的一般目的在于,通過對公司的財務狀況和經(jīng)營成果進行分析、評價,為物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體的相關經(jīng)濟決策提供依據(jù)。
(二)財務分析的要求
財務分析所提供的信息恰當與否,對經(jīng)濟決策的正確性有著十分重要的影響,因此,進行財務分析時需謹慎從事,并按以下要求進行:
1.分析依據(jù)的公允性和充分性
由于財務報表是財務分析的基本依據(jù),財務報表是否公允,直接影響著財務分析結論的正確性。判斷公司財務報表是否公允的標準為:①在報表的所有重要項目上,財務報表揭示的信息是否可靠、公允;②會計處理方法,包括會計核算方法和報表編制方法,是否前后期一致。如會計處理方法前后期發(fā)生變動,宜在財務分析之前進行必要的調(diào)整,以消除其對分析結論可能產(chǎn)生的影響。
進行財務分析,除利用公司財務報表反映的財務信息外,還需收集其他相關資料,主要包括物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展狀況、國家制訂的有關物業(yè)管理行業(yè)的法律法規(guī)和政策、公司在本行業(yè)中的地位、本行業(yè)中大多數(shù)公司的財務狀況和經(jīng)營成果等,所有這些信息都是進行物業(yè)管理財務分析所必需的。
2.分析方法的恰當性和綜合性
財務分析方法的選擇,取決于財務分析的目的?，F(xiàn)實中,財務分析的具體目的不盡相同,財務分析的方法也必然會有所差別。依據(jù)分析目的恰當?shù)剡x擇分析方法,是形成正確分析結論的前提之一。例如,
業(yè)主最關心物業(yè)管理公司的管理素質(zhì),分析時應選擇相應的方法,側重評估公司管理效率和經(jīng)營管理水平的高低;公司管理層為提高經(jīng)濟效益,十分關注經(jīng)營管理中存在的問題,其選擇的分析方法常常會涉及對償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的評價。與此同時,值得注意的是每一種分析方法都有一定的局限性,因此,為提高分析結論的正確性,就一分析目的而言,有時要綜合運用多種不同的分析方法。
3.分析判斷的準確性
財務分析過程,是一去偽存真、去蕪取菁、由表及里的分析判斷過程。在判斷影響公司財務狀況、經(jīng)營成果的因素時,應進行深入的調(diào)查研究,重點區(qū)分主次因素及其影響,不被表象所迷惑,從而形成客觀、可靠的分析結論。
(三)財務分析的種類
物業(yè)管理公司的財務分析多種多樣,按不同的標志可作不同的分類。
1.按分析對象分類
按照分析對象的不同,可分為資產(chǎn)負債表分析、損益表分析和現(xiàn)金流量表分析三種。
(1)資產(chǎn)負債表分析,是指基于資產(chǎn)負債表而進行的財務分析。資產(chǎn)負債表反映了公司在特定時點的財務狀況,是公司的經(jīng)營管理活動結果的集中體現(xiàn)。通過分析公司的資產(chǎn)負債表,能夠揭示出公司償還短期債務的能力,公司經(jīng)營穩(wěn)健與否或經(jīng)營風險的大小,以及公司經(jīng)營管理總體水平的高低等。
(2)損益表分析,是指以損益表為對象進行的財務分析。損益表反映了公司在一定時期內(nèi)的經(jīng)營成果,解釋了公司財務狀況發(fā)生變動的主要原因。分析損益表,可直接了解公司的盈利狀況和獲利能力,并通過收入、成本費用的分析,較為具體地把握公司獲利能力高低的原因。就業(yè)主而言,它有助于分析公司管理收費的合理性及其使用效益。
(3)現(xiàn)金流量表分析,是以現(xiàn)金流量表為基礎進行的財務分析。現(xiàn)金流量表揭示了公司在某一特定會計年度源于經(jīng)營活動、投資活動和籌資活動的現(xiàn)金流入流出信息,反映了公司現(xiàn)金狀況變動的原因和結果。對現(xiàn)金流量表進行分析,有助于評價公司獲取現(xiàn)金及其等價物的能力,了解公司償債能力及公司未來經(jīng)營業(yè)績可能發(fā)生變化的方向,從而加深對公司財務狀況的認識。
值得注意的是:現(xiàn)實中,純粹的資產(chǎn)負債表、損益表或現(xiàn)金流量表分析不多。評價公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理水平時,通常需同時以資產(chǎn)負債表、損益表和現(xiàn)金流量表為對象進行財務分析。
2.按分析方法分類
按分析方法的不同,可分為橫向分析、縱向分析和綜合分析三類。
(1)橫向分析,又稱比較分析,是將同期財務報表中的兩個或多個項目進行比較,以反映它們之間的相互關系所處狀況的分析方法,它包括比率分析和構成分析兩種。
(2)縱向分析,又稱趨勢分析,是通過對物業(yè)管理公司連續(xù)數(shù)期(年)的財務報表或財務比率進行對比,借以反映物業(yè)管理公司財務狀況變動趨勢的分析方法,它又具體分為指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種。
(3)財務分析過程中,分析人員除重視比較分析和趨勢分析外,還十分重視綜合分析。盡管比較分析和趨勢分析可分別揭示出物業(yè)管理公司經(jīng)營狀況及其變化動態(tài)的信息,但為了能更清晰地描繪出物業(yè)管理公司經(jīng)營的總體狀況,并指明物業(yè)管理公司改善管理的努力方向,需將比較分析和趨勢分析揭示的信息進行綜合判斷,即綜合分析。常用的綜合分析方法之一是“杜邦體系”。
物業(yè)管理公司進行財務分析,研究、評價物業(yè)管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果,必須以物業(yè)管理公司的財務報表為基礎。財務報表是物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等的集中反映。目前,依據(jù)我國頒布實施的會計制度和公司法,物業(yè)管理公司提供的財務報表主要包括資產(chǎn)負債表、損益表、現(xiàn)金流量表和其他附表以及財務情況說明書。其中,進行財務分析主要運用資產(chǎn)負債表和損益表兩大基本報表。
二、橫向財務分析
現(xiàn)實財務分析中,橫向財務分析是運用最多的分析方法,主要包括比率分析和構成分析兩種分析方法。這兩種分析方法有助于從不同的側面揭示物業(yè)管理公司的償債能力、獲利能力和經(jīng)營管理效率等方面的信息。
(一)比率分析
比率分析是財務分析中常用的分析方法,其分析過程就是計算和解釋財務比率的過程。財務比率繁多,涉及到物業(yè)管理公司經(jīng)營管理的各個方面,我們將其分為流動性比率、管理效率比率、獲利能力比率及債務比率四類(1995年,財政部公布了一套不同于國際慣例的評價指標體系,包括10個指標:收入利潤率=利潤總額÷產(chǎn)品營業(yè)凈額;總資產(chǎn)報酬率=〔利潤+利息支出〕÷平均資產(chǎn)總額;資本收益率=凈利潤÷實收資本;資產(chǎn)負債比率=負債總額÷資產(chǎn)總額;流動比率〔或速動比率〕;應收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)凈額÷應收賬款平均余額;存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷平均存貨成本;資本保值增值率=期末所有者權益總額÷期初所有者權益總額;社會貢獻率=企業(yè)社會貢獻總額÷平均資產(chǎn)總額;社會積
累率=納稅總額÷企業(yè)社會貢獻總額)。
1.流動性比率
在正常經(jīng)營條件下,物業(yè)管理公司的流動負債需以其流動資產(chǎn)所產(chǎn)生的貨幣資金來償付。流動性比率亦稱變現(xiàn)能力比率,是用來反映償還短期債務能力的指標。該類指標主要有流動比率、速動比率。
(1)流動比率。流動比率是物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)總額除以流動負債總額的比值,其計算公式為:
流動比率=流動資產(chǎn)÷流動負債
從表2-3-1求得天龍物業(yè)管理公司的流動比率為:2491÷946=2.63(1998年),2542÷950=2.68(1999年)。一般認為,該比率越高,表明公司的短期償債能力越強,短期負債得到償還的保障越大;但比率過高,則意味著物業(yè)管理公司在流動資產(chǎn)上投資過多,從而可能影響公司的獲利能力。因此,該比率大約為2比較合適。以上計算結果表明:天龍物業(yè)管理公司1998年、1999年的短期償債能力均很強,且1999年又進一步升高。有經(jīng)驗的分析人員都知道,該比率的恰當水平會因行業(yè)和企業(yè)具體情況的不同而不同。
(2)速動比率(酸性測試比率)。速動比率指速動資產(chǎn)和流動負債總額之比,計算公式為:
速動比率=速動資產(chǎn)÷流動負債
公式中,速動資產(chǎn)指扣除存貨后的流動資產(chǎn),包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款等項目。
在評價短期償債能力上,流動比率存在一定的局限性。流動資產(chǎn)中,各項目的變現(xiàn)能力有所差別,除貨幣資金外,短期投資、應收票據(jù)和應收賬款均比存貨的流動性高。存貨須通過銷售(使用)和收款后,才能轉(zhuǎn)換為貨幣資金。如果存貨由于質(zhì)量、價格等原因而無法使用,其流動性會大打折扣。因此,在反映物業(yè)管理公司短期償債能力上,速動比率比流動比率更具有意義。
天龍物業(yè)管理公司的速動比率為:1487÷946=1.57(1998年),1370÷950=1.44(1999年)。習慣上,速動比率以1為宜。由計算結果可知,天龍物業(yè)管理公司兩年的短期償債能力都較強,1999年更趨向合理。盡管還應結合行業(yè)和物業(yè)管理公司的具體情況作進一步分析,但速動比率數(shù)字顯示,天龍物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)的管理很可能存在問題。
2.管理效率比率
管理效率比率又稱運營效率比率,是用于衡量物業(yè)管理公司在資產(chǎn)管理上的效率和水平的財務指標,主要有應收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率以及總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。其中,前兩個指標反映了物業(yè)管理公司流動資產(chǎn)經(jīng)營管理水平的高低,直接影響著物業(yè)管理公司的短期償債能力。
(1)應收賬款周轉(zhuǎn)率。應收賬款周轉(zhuǎn)速度反映了應收賬款轉(zhuǎn)化為貨幣資金速度的快慢,它通常以一定時期內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù)或周轉(zhuǎn)一次所用天數(shù)表示。應收賬款周轉(zhuǎn)率表明了物業(yè)管理公司應收賬款一年內(nèi)的周轉(zhuǎn)次數(shù),應收賬款平均收現(xiàn)期則是反映周轉(zhuǎn)天數(shù)的財務比率。
應收賬款周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷應收賬款
應收賬款平均收現(xiàn)期=應收賬款÷(營業(yè)收入/360)=360÷應收賬款周轉(zhuǎn)率
從表2-3-1、表2-3-2可得出:1998年應收賬款周轉(zhuǎn)率為:2795÷515=5.43(次),平均收現(xiàn)期為:515÷(2795/360)=66.3(天),1999年應收賬款周轉(zhuǎn)率為:3117÷543=5.74(次),平均收現(xiàn)期為:543÷(3117/360)=62.7(天)。由此可以看出,天龍物業(yè)管理公司1999年應收賬款的管理水平有明顯提高;其速動比率的趨向合理,部分地同應收賬款周轉(zhuǎn)速度提高有關。一般而言,各物業(yè)管理公司通常會結合自身狀況和行業(yè)習慣制定應收賬款政策(即處理應收賬款的程序,包括給予一定的寬限期,逾期后去函催收、派人上門催收和采取強硬措施收款如訴諸法律等),所以難以定出對各物業(yè)管理公司都適宜的周轉(zhuǎn)次數(shù)和占用天數(shù)。對這一比率分析時,應重點同物業(yè)管理公司的應收賬款政策、歷史最好水平及行業(yè)的平均值進行比較。
(2)存貨周轉(zhuǎn)率。存貨周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)是衡量存貨周轉(zhuǎn)速度或流動性的財務指標,反映了物業(yè)管理公司存貨管理效率的高低。計算公式分別為:
存貨周轉(zhuǎn)率=營業(yè)成本÷存貨
存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)=存貨÷(營業(yè)成本/360)
利用表9.1、表9.2中資料可知:1998年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2140÷1004=2.13(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1004÷(2140/360)=168.9(天),1999年天龍物業(yè)管理公司的存貨周轉(zhuǎn)率為:2426÷1172=2.07(次),周轉(zhuǎn)天數(shù)為:1172÷(2426/360)=173.9(天),1999年存貨的周轉(zhuǎn)速度明顯降低?？梢?天龍物業(yè)管理公司流動比率偏高的原因,很大程度上同存貨周轉(zhuǎn)速度過慢有關。同樣,分析存貨管理效率時,應結合其具體情況,通過與其歷史最好水平、同行業(yè)平均值的比較,作出理性的判斷。
(3)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率衡量的是固
定資產(chǎn)的利用效率,計算公式為:
固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷固定資產(chǎn)凈值
以天龍物業(yè)管理公司為例,1998年固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷885=3.16(次),1999年為:3117÷1029=3.03(次)。1999年固定資產(chǎn)利用效率略有下降,其原因很可能同當年購置的固定資產(chǎn)投入服務的時間較遲有關。
(4)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是資產(chǎn)總額與營業(yè)收入的比值,計算公式為:
總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=營業(yè)收入÷資產(chǎn)總額
利用表2-3-1、表2-3-2中資料可計算出:1998年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為:2795÷3612=0.77(次),1999年為:3117÷3998=0.78(次)。要判斷這一指標是否合理,需同歷史最好水平和行業(yè)平均水平進行比較。近兩年,一些物業(yè)管理公司運用其資產(chǎn)獲取的營業(yè)收入低于資產(chǎn)數(shù)額,部分原因在于正在建設中的固定資產(chǎn)數(shù)額較大,但這些用于擴大服務能力的在建項目完工后,將有助于未來總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度的提高?？梢?評價時還應充分考慮各物業(yè)管理公司自身的具體情況和特點。
3.獲利能力比率
近年來,無論是物業(yè)管理公司的外部利益團體還是管理層,都越來越重視獲利能力。投資者投資的目的是財產(chǎn)增值,實現(xiàn)這一目的的程度同其所投資的物業(yè)管理公司的獲利能力高低密切相關。長期債權人的權益能否得到保障,除受物業(yè)管理公司短期償債能力的影響外,從深層而言,取決于債務人的長期獲利能力。物業(yè)管理公司管理層也十分重視這一能力,股東評價其受托代理責任的履行情況時,獲利能力是最主要的指標。此外,業(yè)主們也同樣關心這一能力,因為在正確處理盈利和服務關系的前提下,物業(yè)管理公司的獲利能力高低,很大程度上反映了服務質(zhì)量的好壞。獲利能力指標包括收入(銷售)利潤率、資產(chǎn)報酬率、權益報酬率等。
(1)營業(yè)毛利率。營業(yè)毛利率是毛利占營業(yè)收入的百分比,計算方法如下:
營業(yè)毛利率=(營業(yè)收入-營業(yè)成本)÷營業(yè)收入=毛利÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的毛利率為:(2795-2140)÷2795=23.4%,1999年毛利率為:(3117-2426)÷3117=22.2%,比1998年下降了1.2個百分點。這說明1999年的營業(yè)成本有所提高,其原因要作具體分析,可能是物業(yè)管理公司材料成本、人工成本的提高或人工效率的降低等因素造成的。
(2)收入(銷售)利潤率。收入(銷售)利潤率是凈利潤和營業(yè)收入之比。一般認為,該比率是反映獲利能力的基本指標,它表明了一元營業(yè)收入中可用于形成稅后利潤的比重。在公司主營業(yè)務――物業(yè)管理突出的前提下,收入利潤率和營業(yè)毛利率結合在一起,可從整體上把握其經(jīng)營狀況。
收入利潤率=凈利潤÷營業(yè)收入
從表2-3-2求得:1998年天龍物業(yè)管理公司的收入利潤率為:456÷2795=16.31%,1999年為:488÷3117=15.66%,比1998年低了0.65個百分點。假定行業(yè)平均水平為14%,則天龍物業(yè)管理公司的營業(yè)獲利能力明顯較強。從計算結果知,營業(yè)毛利率和收入利潤率揭示的信息相同――1999年的獲利能力有所下降,其原因在于營業(yè)成本的增長速度大于成本費用的下降速度(有關分析見構成分析部分)。造成天龍物業(yè)管理公司營業(yè)成本上漲的原因需結合物業(yè)管理公司的具體情況進行分析。
(3)資產(chǎn)報酬率。資產(chǎn)報酬率又稱投資報酬率(roi),是物業(yè)管理公司凈利潤和資產(chǎn)總額之比,表明了資產(chǎn)的綜合利用效果。
資產(chǎn)報酬率=凈利潤÷資產(chǎn)總額
從表2-3-1、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的資產(chǎn)報酬率為:456÷3612=12.62%,1999年為:488÷3998=12.21%。資產(chǎn)報酬率等于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率乘以收入利潤率,它體現(xiàn)的資產(chǎn)利用效果更全面。計算結果表明:1999年,由于收入利潤率的降低,該比率略有下降。
(4)權益報酬率。權益報酬率或凈值報酬率,是凈利潤與所有者權益之比,其中,所有者權益是總資產(chǎn)扣除負債后的剩余權益。
權益報酬率=凈利潤÷所有者權益=凈利潤÷(總資產(chǎn)-負債)
從表2-3-1表、表2-3-2中可求出,1998年天龍物業(yè)管理公司的權益報酬率為:456÷2222=20.52%,1999年為:488÷2604=18.74%。該比率1999年下跌明顯,其原因有待進一步確定(有關分析見杜邦體系部分)。
4.債務比率
債務比率利用負債與資產(chǎn)、權益之間的關系,反映物業(yè)管理公司償付長期債務能力的高低以及物業(yè)管理公司財務風險的大小。對此,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體都十分關心。一般認為,這類比率主要包括:資產(chǎn)負債比率、負債權益比率和利息保障倍數(shù)等指標。
(1)資產(chǎn)負
債比率。資產(chǎn)負債比率是負債占總資產(chǎn)的百分比,直接體現(xiàn)出物業(yè)管理公司的資產(chǎn)依賴負債融通的比重,反映了物業(yè)管理公司的財務風險。此外,由于債權人的利益依靠總資產(chǎn)來保障,這一比率也反映出債權人利益的保障程度。
資產(chǎn)負債比率=負債總額÷資產(chǎn)總額
據(jù)表2-3-1中資料可知:1998年該物業(yè)管理公司的資產(chǎn)負債比率為:1390÷3612=38.48%,1999年為:1394÷3998=34.87%,負債融資的比重有所降低。
評價資產(chǎn)負債比率時,以行業(yè)平均水平作為判斷標準很重要。比重過高,投資者面臨的財務風險就會很高,債權人的利益得到償付的可能性就大大降低,物業(yè)管理公司的資金成本也會大幅升高,如我國國有企業(yè)的資產(chǎn)負債比率在70%~80%之間,這是造成國有企業(yè)效益不佳、銀行不良資產(chǎn)過多的重要原因;比率過低,物業(yè)管理公司的資金成本不一定就低,投資者難以享有負債經(jīng)營的利益。國際上,一般認為該比率為50%比較合適。由此看來,天龍物業(yè)管理公司的負債比重較低,經(jīng)營比較保守。
(2)負債權益比率。負債權益比率是負債總額與所有者權益總額相比較而求得的比值。該比率主要用于衡量所有者權益為債權人提供的保障程度,比值越小,債權人的利益越有保障。
負債權益比率=負債總額÷所有者權益總額
從表2-3-1求得:1998年該公司的負債權益比率為:1390÷2222=62.56%,1999年為:1394÷2604=53.53%。一般認為,負債權益比率以100%為宜。這一比率同資產(chǎn)負債比率反映的信息相同。
(3)利息保障倍數(shù)。利息保障倍數(shù)是營業(yè)利潤與利息費用的比率,用于反映物業(yè)管理公司支付債務利息的能力,計算方法為:
利息保障倍數(shù)=息稅前利潤÷利息費用=(利潤總額+利息費用)÷利息費用
經(jīng)計算可知:1998年該公司的利息保障倍數(shù)為:587÷50=11.74(倍);1999年為:620÷46=13.48(倍)。由于利潤總額的增大,天龍物業(yè)管理公司支付利息的能力大幅提高。這一比率的最低標準為1倍,恰當?shù)母断⒛芰λ綉Y合行業(yè)平均值和物業(yè)管理公司的最佳歷史水平而定。
5.比率分析的基準
為了反映物業(yè)管理公司的償債能力和獲利能力,物業(yè)管理公司管理層和外部各利益團體的分析人員需計算許多比率,并按照一定標準對計算結果進行縱向和橫向判斷,從而取得決策所需信息。在縱向判斷過程中,常用的評價判斷標準或基準是物業(yè)管理公司自身的歷史最好水平,而橫向判斷主要運用行業(yè)平均水平及行業(yè)先進水平這兩個基準。
就縱向判斷而言,無論物業(yè)管理公司管理層還是外部各利益團體,都易于取得制定該標準所需要的資料,進而判斷特定比率是否有所改善或惡化,并總結出有助于改善經(jīng)營管理的經(jīng)驗教訓。
比率分析的主要優(yōu)點在于消除了物業(yè)管理公司間由于規(guī)模不同造成的不可比性,便于進行同行業(yè)間的比較分析――橫向分析。在橫向分析過程中,物業(yè)管理公司應結合自身的經(jīng)營業(yè)績選擇評價基準。盡管最常用的基準是行業(yè)平均值,但績優(yōu)物業(yè)管理公司適宜以行業(yè)先進水平為基準。因為行業(yè)平均值是高比率和低比率的簡單平均,以其為基準不利于績優(yōu)物業(yè)管理公司提高經(jīng)營管理水平。
目前,我國尚未有專門機構或報刊定期公布分行業(yè)的平均財務比率,增加了橫向分析的難度。據(jù)《中國證券報》披露,財政部計劃定期公布分行業(yè)的財務比率標準,各項準備工作已在進行之中。
6.比率分析的局限性
比率分析方法簡明扼要、通俗易懂,為財務分析人士廣泛使用。但是,在實際運用中值得注意的問題是:
(1)會計政策和程序的可比性。按照我國會計準則和會計制度的規(guī)定,部分事項的會計處理多種方法并存,如存貨的計價方法等,物業(yè)管理公司可結合自身的實際情況進行選擇。盡管要求同一物業(yè)管理公司的會計處理盡可能保持前后期的一致性,但同行業(yè)的不同物業(yè)管理公司可能會選擇不同的處理方法,造成行業(yè)內(nèi)不同物業(yè)管理公司的會計報表在一定程度上不可比,使物業(yè)管理公司間財務比率的對比分析難度增大。
(2)分析的綜合性。每一個財務比率分別從一個角度提供著物業(yè)管理公司的財務信息,但單一的財務比率意義并不大,難以進行客觀的評價。例如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高,一方面意味著資產(chǎn)利用效率好,另一方面,也可能表明物業(yè)管理公司無力購置資產(chǎn)、資產(chǎn)偏低。此外,某一比率的不利方面可能為另一比率的有利方面所抵銷。分析中應將各種比率反映的信息進行綜合,才能作出正確的判斷。
(3)經(jīng)營方式的影響。不同物業(yè)管理公司的經(jīng)營方式各不相同,如有些物業(yè)管理公司自己購置固定資產(chǎn),而另一些物業(yè)管理公司則租賃取得;即使是同一物業(yè)管理公司,在不同時期也可能會采用不同的經(jīng)營方式。會計報表反映的是資金運動的過程和結果,必然會體現(xiàn)出這種差異,從而也會給比率分析帶來不可比性。
(4)多元化的經(jīng)營戰(zhàn)略。目前,越來越多的物業(yè)管理公司進行跨行業(yè)
的多種或多元化經(jīng)營,有些物業(yè)管理公司的經(jīng)營甚至涉及多個行業(yè),而且這一趨勢正在進一步增強。在多元化經(jīng)營下,除非物業(yè)管理公司的主營業(yè)務突出,如天龍物業(yè)管理公司是一個以物業(yè)管理為主營業(yè)務的物業(yè)管理集團公司,經(jīng)營領域涉及室內(nèi)裝潢、零售等多個行業(yè),否則,比率分析時無法確定物業(yè)管理公司所屬的行業(yè),難以進行橫向比較。當然,在多元化物業(yè)管理公司內(nèi),各部門的經(jīng)營相對單一,管理層可按各部門所屬行業(yè)進行分析,但外部各利益團體很難取得分部門的財務報表,其分析的難度可想而知。
(5)季節(jié)性經(jīng)營的影響。在多元化經(jīng)營方式下,就帶有季節(jié)性的業(yè)務而言,月份和季度的比率分析通常難以說明問題。某些財務比率在淡季可能較低,而在旺季又會較高,難以通過對比分析判斷其變化情況。此時,理性的方法是采用全年平均數(shù),將季節(jié)性波動的影響降低至最小程度。
(6)會計數(shù)據(jù)的歷史性。比率分析中運用的會計資料是歷史數(shù)據(jù),是按照歷史成本原則編制的,未考慮通貨膨脹的影響,因此,以其為基礎計算的財務比率僅對預測未來有一定的參考價值,不能代表未來;如果物業(yè)管理公司的經(jīng)營外部環(huán)境發(fā)生重大變化,會計信息的歷史性會誤導分析的方向。
此外,比較分析中還應注意行業(yè)基準的選擇問題(前面已作分析),績優(yōu)物業(yè)管理公司不宜用行業(yè)平均值作為判斷的基礎。
(二)構成分析
構成分析又稱百分比財務報表分析,是以報表的特定項目為基礎,將絕對數(shù)財務報表轉(zhuǎn)化為相對數(shù)(構成百分比)財務報表,通過分析各項目在不同時期的百分比變化,借以揭示物業(yè)管理公司的資產(chǎn)、資金結構變化狀況的一種比較分析方法。其中,百分比資產(chǎn)負債表一般以資產(chǎn)總額為基礎(即100%),百分比損益表常以營業(yè)收入為基礎。
某一項目所占百分比=(該項目金額÷資產(chǎn)總額或營業(yè)收入)×100%
表2-3-3、表2-3-4分別為天龍物業(yè)管理公司的百分比資產(chǎn)負債表和百分比損益表。實際工作中,需用多年的報表加以綜合分析。為方便起見,在此只用兩年的報表來說明。
由于構成分析側重于揭示財務狀況變動的原因,在實際運用時,應以比率分析為主、構成分析為輔,兩種分析相互補充。此外,構成分析不僅可用于同一物業(yè)管理公司不同時期的財務狀況的比較,還可用于分析物業(yè)管理公司之間或與同行業(yè)平均數(shù)之間的差異及其原因。
構成分析中,重點應放在比重較大、波動較大的項目以及影響重要財務比率的相關項目上。例如比率分析中的收入利潤率,從表2-3-4知,營業(yè)成本的比重升高了1.26個百分點,這是造成1999年收入利潤率降低0.65個百分點的根本原因。
表2-3-3中,流動資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重過高,達60%以上,這就導致了高流動比率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度過慢;應收賬款的比重降低(0.46個百分點),解釋了應收賬款周轉(zhuǎn)速度加快的原因;短期借款減少5.2個百分點,實收資本增加3.3個百分點,兩者是造成資產(chǎn)負債比率降低3.6個百分點的主要因素等。
從表2-3-4看,1999年天龍物業(yè)管理公司獲利能力的變動原因在于:營業(yè)成本上升了1.26個百分點,而同期期間費用降低了0.48個百分點。因此,盡管營業(yè)成本的變動不大,但它是造成收入利潤率下降的惟一因素,值得特別予以關注,并進一步具體分析其升高的原因。
三、縱向分析與綜合分析
盡管橫向財務分析很有價值,但它僅能提供某一時期物業(yè)管理的財務信息。為了解動態(tài)狀況,有必要進行縱向分析?？v向分析又稱趨勢分析,主要有指數(shù)分析和比率趨勢分析兩種方法。縱向分析和橫向財務分析的結合,即綜合分析實現(xiàn)了兩者優(yōu)勢的互補,是物業(yè)管理財務分析中不可或缺的方法。
(一)指數(shù)分析
指數(shù)分析又稱定基百分比報表分析,是以基期財務報表中的各項目為基礎,揭示各報告期財務報表中各項目與基期報表中同一項目之間比例關系的一種縱向財務分析方法。
某一項目指數(shù)=(報告期金額÷基期金額)×100%
表2-3-5、表2-3-6分別表示天龍物業(yè)管理公司的指數(shù)資產(chǎn)負債表和指數(shù)損益表。分析時,重點應放在波動幅度較大的項目、波動不大但很重要的項目上。對于異常波動項目,如其絕對數(shù)較小時可不視為分析的重點。例如表2-3-5中,遞延資產(chǎn)增長高達133.33%,其絕對數(shù)僅增加4萬元。
如表2-3-5所示,從資產(chǎn)方看,存貨1999年比1998年升高了16.73%;在建工程升高了99.58%。從負債方看,短期借款的減幅突出,達21.94%;盈余公積的升幅也達26.56%。如表2-3-6所示,營業(yè)費用和財務費用分別降低了約8%,從而使期間費用下降,這就進一步解釋了為何收入利潤率的降幅低于營業(yè)成本的升幅?？梢?指數(shù)分析與構成分析提供了大體相同的信息。
值得注意的是:指數(shù)分析和構成分析的側重點不同,構成分析側重于反映物業(yè)管理公司資產(chǎn)、資金結構的短
期變化,指數(shù)分析的側重點在于反映物業(yè)管理公司財務報表中各項目的長期變動趨勢,但指數(shù)分析對構成分析揭示的信息也有明確的反映?？傊?指數(shù)分析和構成分析能揭示比率分析無法提供的信息,特別是較長時期內(nèi)物業(yè)管理公司資金的籌措和運用信息。三種分析方法結合起來,有助于較全面揭示物業(yè)管理公司的整體信息。
四、比率趨勢分析
比率趨勢分析,即將物業(yè)管理公司若干年的財務比率依時間先后順序予以排列,并作出比較,以加深對物業(yè)管理公司財務狀況及其變動趨勢的了解。值得注意的是,比率分析不同于比率趨勢分析,比率分析只能判定物業(yè)管理公司目前的財務狀況是好是壞,而比率趨勢分析有助于外界和管理層判斷目前的財務狀況是暫時的還是持續(xù)的。表2-3-7列出了近5年間天龍物業(yè)管理公司的財務比率。
從表2-3-7可以看出:①流動性比率方面。1995~1999年間,天龍物業(yè)管理公司的兩大比率都過高,其中,流動比率較穩(wěn)定,速動比率有降低趨勢,物業(yè)管理公司的短期償債能力較強。②管理效率比率方面。盡管存貨周轉(zhuǎn)速度逐步下降,但由于應收賬款周轉(zhuǎn)速度不斷加快,固定資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度有回升趨勢,因而,總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度波動不大。③獲利能力比率方面。營業(yè)毛利率明顯下滑,收入利潤率向下波動,資產(chǎn)報酬率趨向穩(wěn)定,權益報酬率起伏較大?？傮w而言,天龍物業(yè)管理公司的獲利能力略有降低。④債務比率方面。物業(yè)管理公司的負債比率有升高傾向,但仍維持在較低水平,物業(yè)管理公司的長期償債能力并未受到影響?？梢?天龍物業(yè)管理公司的總體財務狀況惡化趨勢不明顯,基本上保持了穩(wěn)定。
五、綜合分析:杜邦財務分析體系
物業(yè)管理公司財務分析中,僅僅觀察財務報表無法洞察物業(yè)管理公司財務狀況的全貌,同時僅觀察單一的財務比率,也難以了解物業(yè)管理公司財務狀況的全面情況。為此,需要把各種財務比率結合起來,其方法就是杜邦財務分析體系。作為一種綜合分析方法,杜邦財務分析體系為物業(yè)管理公司改善內(nèi)部經(jīng)營管理提供了有益的分析框架。
杜邦財務分析體系是借助于幾個主要財務比率之間存在的既定關系,評判物業(yè)管理公司償債能力和獲利能力的高低及其原因的一種綜合分析方法。由于美國杜邦(dupont)公司的財務經(jīng)理最先提出并運用了這一方法,故稱為杜邦財務分析法。圖2-3-2稱為杜邦體系圖。其中,主要財務比率之間的關系為
權益報酬率18.74%=資產(chǎn)報酬率12.21%×權益乘數(shù)1.535
資產(chǎn)報酬率12.21%=總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.78×收入利潤率15.66%
其中,
權益乘數(shù)=資產(chǎn)總額÷所有者權益=1÷(1-資產(chǎn)負債比率)=1÷(1-34.87%)=1.535
權益報酬率是一個高度綜合性指標,投資者對其極為重視。從杜邦圖中可以看出,該比率是資產(chǎn)報酬率、收入利潤率和資產(chǎn)負債比率三大比率的綜合體。這一關系解釋了三大比率如何相互影響,并進而吸納其他財務比率共同決定權益報酬率的高低,同時,也為物業(yè)管理公司管理層指明了改善權益報酬率的途徑(若在該圖中加入同行業(yè)平均值,其價值會更大)。例如,經(jīng)與同行業(yè)比較,天龍物業(yè)管理公司管理層借助于杜邦圖發(fā)現(xiàn):權益報酬率低是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度慢造成的,但物業(yè)管理公司的應收賬款周轉(zhuǎn)率高于同行業(yè)水平,固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度與同行業(yè)相當,問題在于物業(yè)管理公司存貨過多,影響了資產(chǎn)的總體周轉(zhuǎn)速度。因此,天龍物業(yè)管理公司可采取的策略主要有:①加強存貨管理,減少存貨積壓,實現(xiàn)資產(chǎn)加速周轉(zhuǎn)。②在存貨周轉(zhuǎn)近期難有較大改善的前提下,通過降低營業(yè)成本,實現(xiàn)收入利潤率的攀升。③舉債經(jīng)營,提高資產(chǎn)負債比率,利用權益乘數(shù)的倍增作用,改善權益報酬率等。實際工作中,天龍物業(yè)管理公司應結合自身的具體情況,選擇其中一個策略加以運用或綜合運用多個策略。
六、物業(yè)管理的效益評價
在當前整個國民經(jīng)濟從速度型向效益型轉(zhuǎn)變的大環(huán)境下,物業(yè)管理公司如何結合自身實際情況,合理利用有限資源,為物業(yè)業(yè)主和使用人提供優(yōu)質(zhì)、高效、低耗、適宜的服務,提高資源的使用效益,這是物業(yè)管理公司財務管理工作中亟需解決的重大實踐問題。為此,物業(yè)管理公司必須重視提高效益和開展效益評價工作。
(一)效益評價及意義
物業(yè)管理公司的效益評價是指用各種評價方法對公司的要素投入和產(chǎn)出效果進行比較分析,并給出評價結論的管理活動。物業(yè)管理公司進行效益評價具有重要的意義。
(1)物業(yè)管理公司是獨立的法人經(jīng)濟實體,以盈利為目的,其經(jīng)營活動是以創(chuàng)造更多的經(jīng)濟效益為導向的,因此,評價公司經(jīng)濟效益的好壞就顯得十分重要。
(2)物業(yè)管理公司是以從事物業(yè)管理為主的公司,作為獨立經(jīng)濟實體,它以盈利為目的,但是,公司所從事的物業(yè)管理活動又具有其特殊性,即物業(yè)管理是城市管理的重要內(nèi)容之一,同時,物業(yè)管理為業(yè)主和使用權人服務。因此,物業(yè)管理工作的好壞,直接影響到市容市貌和城市居民的工作和生活。良好的物業(yè)管理,能夠創(chuàng)
造優(yōu)美的市容市貌,為城市居民創(chuàng)造一個安全、舒適、祥和、高雅的工作環(huán)境和生活環(huán)境。從這個意義上說,物業(yè)管理公司所從事的物業(yè)管理活動牽涉到千家萬戶的居住環(huán)境、工作環(huán)境與生活質(zhì)量。所以,對服務質(zhì)量的評價也非常重要和非常必要。
(3)隨著社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展,物業(yè)管理公司之間的競爭必然加劇,因此,物業(yè)管理公司要求生存,謀發(fā)展,就必須采取發(fā)展外延與改造內(nèi)涵相結合的方針,通過深化改革,完善管理,提高現(xiàn)有資源使用的效益,減少資源使用中配置不合理、利用效益低和嚴重浪費的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司只有加強效益評價工作,提高財務管理水平,實現(xiàn)資源的最佳組合和最優(yōu)利用,才能在市場競爭中立于不敗之地。
(4)物業(yè)管理公司的經(jīng)濟效益是指用最少的資源消耗,提供更多、有效、優(yōu)質(zhì)、適合業(yè)主需要的物業(yè)管理服務,是投入和產(chǎn)出的比例關系。過去,大多數(shù)物業(yè)管理公司都未開展效益評價工作,因而對自身的效益水平如何,哪些方面效益高,哪些方面效益低,哪些工作應達到什么水準的效益等問題難以說清。為了適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的需要,物業(yè)管理公司必須進一步強化財務管理職能,積極開展效益評價工作。只有這樣才能真實反映和客觀評價物業(yè)管理公司各部門資源配置的合理程度和各類業(yè)務經(jīng)濟活動的效益優(yōu)劣,從而根據(jù)評價過程和結果的分析、論證,找出效益高的運行機制、管理經(jīng)驗和效益低的問題及原因,建立和形成日趨合理的經(jīng)營機制和管理模式,為制定財務計劃、經(jīng)營決策和指導工作提供科學依據(jù)。因此,開展效益評價工作是提高資源使用綜合效益,強化財務管理的基礎。
(二)效益評價工作的開展
1.應將效益評價工作提到公司的重要議事日程上
效益評價工作涉及全公司的方方面面,關系公司發(fā)展的全局,做好效益評價工作的關鍵是公司領導的重視。因此,物業(yè)管理公司的領導要統(tǒng)一思想,提高認識,高度重視,不僅要深刻理解效益評價工作的作用及意義,而且要了解效益評價工作的基本內(nèi)容,并作為自己的重要職責提到議事日程卜。公司應有一位總經(jīng)理分管此項工作,定期研究重大問題,組織協(xié)調(diào)有關部門的工作。
2.調(diào)配力量,落實人員
物業(yè)管理公司的財務管理部門應是開展效益評價的工作機構,應在財務管理部門內(nèi)指定專人專職負責開展和協(xié)調(diào)效益評價工作。效益評價工作比較復雜,涉及面廣,技術性強,需要公司各部門的通力協(xié)作和密切配合。因此,為保證此項工作的落實,公司應為財務管理部門調(diào)配得力、精干的人員,專職從事效益評價工作,公司其他部門也應大力支持和密切配合,并為開展效益評價工作提供多方面的必要條件。
3.選擇評價領域
物業(yè)管理公司發(fā)展中涉及資源使用效益方面的問題很多。目前,根據(jù)市場競爭和深化改革中迫切需要解決的問題,效益評價應從以下四個方面開展相關工作:
(1)機構設置、資源配置、設施功能與利用、資金籌措方式、總體管理與部門間橫向聯(lián)系等問題;
(2)項目評價、投資效益、技術裝備合理性、設備配置與使用效益,以及其他重大投資決策的可行性研究、論證等;
(3)公司各部門、機構的效益評價;
(4)物業(yè)管理綜合效益評價。
(三)開展效益評價工作應注意的幾個問題
1.評價指標的確立
開展效益評價工作憑借的重要手段是科學、客觀的反映效益水平的評價指標體系。但建立評價指標體系難度很大,需要多方面的研究、探討,需要一定的時間和繁瑣的篩選過程。在未確立規(guī)范化評價指標體系前,財務管理部門可先優(yōu)選數(shù)個指標,如反映工作效率、服務質(zhì)量、投入與產(chǎn)出比等方面的指標開展評價工作。
通過探討、比較,初步確立公司效益評價指標體系。物業(yè)管理公司常用的物業(yè)管理效益評價指標主要有綜合效益指標和服務質(zhì)量指標兩類:
(1)綜合效益指標
①人均利潤。它是反映公司人均創(chuàng)利水平的指標。用公式表示為:
人均利潤=凈利潤÷職工總數(shù)
②權益報酬率。它是衡量所有者權益獲利水平高低的指標。權益報酬率越高,則說明公司運用資金的效果越好。權益報酬率可用下式來計算:
權益報酬率=(凈利潤÷所有者權益總額)×100%
③成本費用利潤率。它是反映公司所花代價的水平的指標。成本費用利潤率越高,說明花同樣代價所獲得的利潤越高。其計算公式為:
成本費用利潤率=(凈利潤÷成本費用總額)×100%
④營業(yè)收入利潤率。它反映了公司所創(chuàng)造的利潤與經(jīng)營收入的比例關系。營業(yè)收入利潤率越高,則表明相同營業(yè)收入所創(chuàng)造的利潤越多。計算公式如下:
&n
bsp; 營業(yè)收入利潤率=(凈利潤÷營業(yè)收入總額)×100%
⑤資產(chǎn)報酬率。它是反映公司利用資產(chǎn)創(chuàng)利效果的指標。資產(chǎn)報酬率越高,說明公司的資產(chǎn)利用效果好。計算公式如下:
資產(chǎn)報酬率=(凈利潤÷資產(chǎn)總額)×100%
⑥每股利潤,又稱每股收益。它是衡量股份公司普通股創(chuàng)利多少的指標,可用以下公式來計算:
普通股每股利潤=(凈利潤-優(yōu)先股股利)÷普通股流通股數(shù)
⑦股利報酬率。它是普通股每股股利與每股市場價格的比率,反映股票投資在股利方面所獲得的報酬。其計算公式為:
股利報酬率=每股股利÷每股市價
⑧市盈率,又稱價格盈余率或價格與收益比率,是普通股每股市價與每股利潤之比,可用公式表示:
市盈率=普通股每股市場價格÷普通股每股利潤
(2)服務質(zhì)量指標
物業(yè)管理公司的服務質(zhì)量指標通常難以確定和量化。現(xiàn)實中常用的指標有:
①物業(yè)完好率。它是衡量物業(yè)管理好壞的一個重要指標,具體又可分為房屋完好率、附屬設備完好率和配套設施完好率。完好率越高,則說明物業(yè)維修、保養(yǎng)越好。
②維修及時率。它是反映房屋、附屬設備及配套設施維修效率的指標,維修及時率越高,則說明公司的服務效率越高。
③維修合格率。這是反映維修質(zhì)量的指標,維修合格率越高,則說明公司服務質(zhì)量高。
④火災事故率、刑事發(fā)案率、交通事故率。這是反映保安質(zhì)量好壞的指標?；馂氖鹿事省⑿淌掳l(fā)案率、交通事故率越低,則說明保安工作做得越好;反之,保安工作做得不好。
⑤物業(yè)保值增值率。它也是反映物業(yè)管理好壞的綜合性指標。其計算公式如下:
物業(yè)保值增值率=(期末物業(yè)總價值÷期初物業(yè)總價值)×100%
⑥環(huán)境綠化率與綠化完好率。環(huán)境綠化率(人均環(huán)境綠化面積與標準人均綠化面積之比率)和綠化完好率越高,則說明公司的綠化與養(yǎng)護工作做得越好。
⑦衛(wèi)生保潔程度。這是反映環(huán)境衛(wèi)生工作做得好壞的指標。保潔程度越高,反映衛(wèi)生保潔工作做得越好。
⑧物業(yè)檔案資料完備率。它是反映對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理好壞的指標。檔案資料齊備,管理有序,容易查找,則說明對物業(yè)產(chǎn)權產(chǎn)籍管理得越好。
⑨環(huán)境綜合效益指標。這是綜合反映環(huán)境效益高低的指標。物業(yè)的整體完好、整潔、美觀,無違章亂搭、亂建、亂設攤子、亂設廣告牌、亂貼、亂畫,無違反規(guī)定養(yǎng)家禽、家畜及寵物,車輛停放有序,路面完好、暢通,無三廢污染源和噪音污染源等,則環(huán)境綜合效益好;反之,環(huán)境綜合效益就差。
⑩居民滿意率。居民是物業(yè)管理的直接受益者,居民滿意率的高低也是衡量物業(yè)管理質(zhì)量好壞的一個重要指標。一般地,居民滿意率通過居民的調(diào)查和居民的反饋信息求得。居民滿意率是一個綜合性的動態(tài)指標。隨著居民生活水平的提高,衡量居民滿意程度的標準也在提高,因而居民滿意率會發(fā)生變化。
在評價過程中,財務管理部門要逐步摸索出本公司各評價指標的平均值,并進而研究最佳值,以便據(jù)此對公司各部門進行比較,使其向平均值或最佳值方向努力,逐步提高其物業(yè)管理水平。
2.評價手段的運用
根據(jù)物業(yè)管理活動的實施進程,物業(yè)管理公司可進行定期或不定期的效益評價,并通過與其他同類型的物業(yè)管理公司進行橫向比較,找出實際效益水平上的優(yōu)劣差異,以加強管理,提高經(jīng)濟效益。公司各部門也可進行定期或不定期的自我評價,通過自身動態(tài)變化的縱向比較,以及公司所做的橫向比較,發(fā)現(xiàn)問題,總結經(jīng)驗,及時調(diào)整對策,強化管理力度。
公司進行效益評價可采用的評價方法有很多,歸結起來有兩大類,即定性評價方法和定量評價方法。定性評價方法是對公司的經(jīng)濟效益進行定性描述,而定量評價方法則是用定量指標和數(shù)學模型進行效益評價的方法。一般地,進行效益評價時,應把定性方法和定量方法結合起來進行綜合分析。
3.評價工作的實施步驟
第5篇 飯店財務管理系統(tǒng)設計
飯店財務管理系統(tǒng)設計
酒店財務管理的根本目標是確保實現(xiàn)利潤最大化,確保資產(chǎn)保值與增值,確保所有者權益不受侵犯。酒店財務機構必須建立健全內(nèi)部財務管理制度,做好財務管理工作,真實反映企業(yè)財務狀況,依法上繳各項稅、費。
(一) 、建立一套財務決策分析系統(tǒng)
飯店的經(jīng)營決策(房價定位、餐飲成本率、八大費用指標、gop盈利目標等制定),它牽涉到飯店的經(jīng)營管理能力和水平。財務部門應對各項決策方案的可行性進行經(jīng)濟分析,選擇最優(yōu)方案,供飯店總經(jīng)理作出經(jīng)營決策,保證經(jīng)營目標的實現(xiàn),提高決策經(jīng)濟效益。
(二) 、建立一套金蝶會計核算、pms前臺操作系統(tǒng)
財務核算軟件建議用金蝶k3;西軟pms前臺操作系統(tǒng)、其他interney系統(tǒng)等需要與業(yè)主溝通商量,要注意系統(tǒng)相互銜接。并在制定相應p&p后,進行數(shù)據(jù)初始化。
(三) 、建立一套資金調(diào)度管理系統(tǒng)
財務部門設總出納,積極籌集資金,有計劃的調(diào)度資金,認真做好流動資金的統(tǒng)籌安排和平?調(diào)節(jié),加速流動資金周轉(zhuǎn),以保證完成流動資金定額和流動資金計劃。如儲備資金歸口采購供應部門管理,在用餐具歸口餐飲部門管理,在用棉織歸口洗衣房管理等。、從資金的數(shù)量上得時間上保證飯店經(jīng)營業(yè)務的合現(xiàn)需要,經(jīng)常分析資金在經(jīng)營服務各個環(huán)節(jié)各個階段上的占用情況,找出呆滯、積壓和浪費等不合理的占用因素,加速資金周轉(zhuǎn),提高資金的利用效果;嚴格按照國家規(guī)定的成本開支范圍和費用開支標準,正確計算成本費用;及時上繳稅金。
(四) 、建立一套酒店內(nèi)部財務控制系統(tǒng)
1、管理制度建設
2、會計報表編制
3、貨幣資金
4、應收預付
5、采購與付款
6、存貨
7、固定資產(chǎn)
8、銷售和收款
9、成本費用
10、流動負債
11、工程項目管理
12、重要事項
(五) 、建立一套收入、成本、費用預算指標的歸口分級管理系統(tǒng)
1、開業(yè)期間各部門物品采購預算
2、開業(yè)期間各部門費用開支預算
開業(yè)典禮費用預算
培訓費用預算
人工成本預算
其他預算
3、09年經(jīng)營預算
建立一套收入成本費用指標的歸口分級管理系統(tǒng),收入指標由銷售部負責管理,成本率指標由總廚師長負責管理,工資總額由勞資部門管理,客房賓客用品消耗由客房部門負責管理,動力用電、空調(diào)用電和煤(煤氣)由工程部門管理等等,建立健全飯店收入成本費用管理制度保證該系統(tǒng)的正常運行。
(六) 、建立一套固定資產(chǎn)的歸口分級管理系統(tǒng)
建立在套固定資產(chǎn)的歸口分級管理系統(tǒng),把固定資產(chǎn)日常管理的權限與責任落實到有關部門和使用單位,如將機器設備歸口給工程部門管理,客房家具、電器歸口給客房部門管理,餐廳桌椅歸口給餐飲部門管理等,并在此基礎上,按照固定資產(chǎn)的使用地點,由各門負責進一步落實到班組各個人,協(xié)助各歸口分管部門做好固定資產(chǎn)的各項基礎工作,組織財產(chǎn)清查,正確核定固定資金的需要量,組織固定資金的核算和分析。
(七) 、建立一套物資供應管理系統(tǒng)
建立一套適合本飯店和市場情況庫存模型,既要保證飯店經(jīng)營所需要的材料物資按時供應,以避免增加庫存費用和積壓流動資金。
(八) 、建立一套信用控制管理系統(tǒng)
按照**酒店管理公司模式
(九) 、建立一套稅收籌劃管理系統(tǒng)
稅收籌劃是納稅人在法律許可的范圍內(nèi),根據(jù)政府的稅收政策導向,通過經(jīng)營活動的事先籌劃或安排進行納稅方案的優(yōu)化選擇,以盡可能地減輕稅收負擔,獲得“節(jié)稅”的稅收利益的合法行為。
1、凡稅法規(guī)定可列支的費用、損失及扣除項目應充分列扣;
2、是適當縮短以后年度必須分攤的費用的期限;
3、是以公允的會計方法增加損失或費用;
4、是改變支出方式以增加列支損失和費用;
5、是增加或避免漏列可列支扣除項目;
6、充分計列原則所減輕的主要是企業(yè)所得稅;
7、利用各種稅收優(yōu)惠政策和減免規(guī)定進行稅收籌劃。
第6篇 酒店財務管理系統(tǒng)規(guī)劃
酒店一切經(jīng)營活動的目的都是為著盈利。一個企業(yè)離開了盈利,它就無法生存下去。財務部在酒店的經(jīng)活動中負責收集、記錄、分類、總括、分析貨幣交易以及由此而得出的結果和結論,向管理者提供經(jīng)營資料,供總經(jīng)理進行經(jīng)營決策。
財會部在酒店的經(jīng)營中起著財務和計劃管理、會計核算管理、資金管理、外匯管理、固定資產(chǎn)管理、家具用具設備管理、物料用品管理、費用管理、成本管理、利潤管理、合同管理和商品、原料和物料的采購管理、倉庫物資管理的重要作用。通過財務部門進行上述有效管理,能使酒店的經(jīng)營活動獲得更大的經(jīng)濟效益,從而促進企業(yè)不斷向前發(fā)展。
第一節(jié)酒店財務管理范疇
一、會議核算管理
1、會計核算原則
(1)遵守中華人民共和國的法律法規(guī)、條例及政策的有關規(guī)定和批準的協(xié)議、合同。
(2)會計年度采用歷年制。即自公歷每年1月1日起至12月31日止為一個會計制度。
(3)采用借貸復式記賬法記賬。
(4)根據(jù)權責發(fā)生制的原則記賬。即凡是本期已經(jīng)實現(xiàn)的收益和已經(jīng)使用的費用,不論款項是否收付,都應作為本期的收益與費用入賬。凡不屬于本期的收益與費用,即使款項已在本期收付,都不應作為本期的收益與費用處理。
(5)一切會計憑證、賬薄、報表等各種會計記錄,都必須根據(jù)實際發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務進行登記,做到手續(xù)齊備,內(nèi)容完整,準確及時。
(6)記賬用的貨幣單位為人民幣。憑證、賬簿、報表均用中文書記。
(7)一切收入與費用的計算,必須互相配合,必須在同一時期內(nèi)登記入賬,不應脫節(jié),不應提前或推后。
(8)劃清資本出去與收益支出的界限,不能互相混淆。
(9)有關會計處理方法,前后各期必須一致,不得任意改變,如有改變,須經(jīng)批準。
(10)建立內(nèi)部稽核制度,對款項的支付,財產(chǎn)物資的收發(fā)保管,債權債務的發(fā)生與清算各項經(jīng)濟業(yè)務,都要有明確的經(jīng)濟責任,有合法的憑證,并經(jīng)授權人員審核簽證。
2、會計科目
(1)資產(chǎn)類
①現(xiàn)金
每項現(xiàn)金分人民幣和外匯兩類。
核算酒店庫存現(xiàn)金,找數(shù)備用金和零用金備用金。
設置“現(xiàn)金日記賬”,根據(jù)收付憑證,按照業(yè)務發(fā)生順序,逐日登記。
②銀行存款
核算酒店存入銀行的各種存款。
“根據(jù)人民幣、外幣(主要折為美元)等不同貨幣存入不同銀行,分別設置“銀行存款日記賬”,根據(jù)收、付憑證日逐筆登記,結出余數(shù)。
采用人民幣為記賬單位,對美元或其他外幣存款,在登記外幣金額的同時,按當日銀行匯率折合人民幣登記。
③應收賬款
核算酒店商業(yè)大樓、公寓住宅大樓、餐館、商場及其附屬項目的營業(yè)收入中對方的欠款。
分旅行社、公司、單位、客賬、信用卡、租戶、街賬等不同類項,按團體或個人設分戶賬。
設立專人負責催收賬款,對不能收回的賬款必須查明原因追究責任,并取得有關證明。報財務總監(jiān)和總經(jīng)理批準,轉(zhuǎn)為壞賬損失。
④其他應收款
核算應收賬款不包括的其他應收款,包括按金,應付保險賠償?shù)取?/p>
按不同貨幣和債務人每月編制明細表進行核算。
⑤待攤費用
核算已經(jīng)發(fā)生,但應由本期和以后時期分別負擔的各項費用,如持攤保險費等。
對支付金額較少,不超過人民幣多少(由酒店定)以下的費用,不入本科目。
每項待攤費用一般在12個月內(nèi)分攤完畢。
⑥存貨
核算餐廳制作食品用的原材料、油味料、半成品、煙、酒、飲品等庫存商品和存入倉庫暫未領用的物料、用品及為包裝銷售食品而儲備的各種包裝容器。
各咎存貨按不同類別倉庫設專人管理,按品名設明細賬登記,定期盤點。
⑦其他流動資產(chǎn)及按金
不屬于以上六個科目的流動資產(chǎn)屬于本科目核算。
根據(jù)不同類型或項目,每月編制明細表進行核算。
⑧固定資產(chǎn)
核算所有固定資產(chǎn)的原價。
所謂固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上,或單價在人民幣多少(由酒店定)以上的房屋、建筑物、機器設備、運輸設備和其他設備。
第一批購入的營業(yè)性設備,如布草、瓷器玻璃器皿、金銀器等,雖在人民幣多少(由酒店定)以下,也屬于固定資產(chǎn)。
第7篇 z美容院財務管理
一個美容院為加強財務工作,做好財務管理,提高經(jīng)濟效益等,都要制定出完整的財務管理制度。以下是相關美容院財務管理的范本,僅供參考。
一、總則
(1)為加強美容院的財務工作,發(fā)揮財務工作的美容院經(jīng)營管理和提高經(jīng)濟效益中的作用,特制定本規(guī)定。
(2)美容院財務管理人員的職能:
1、建立健全財務管理的各種規(guī)章制度,編制財務計劃,加強經(jīng)營核算管理,反映、分析財務計劃的執(zhí)行情況,檢查監(jiān)督財務紀律。
2、積極為經(jīng)營管理服務,促進美容院取得較好的經(jīng)濟效益。按照經(jīng)濟核算原則,定期檢查,分析美容院財務、成本和利潤執(zhí)行情況,挖掘增收節(jié)支潛力,考核資金使用效果,及時向總經(jīng)理提出合理化建議,當好美容院參謀。
3、進行成本費用預測、計劃、控制、核算、分析和考核,督促本美容院有關部門降低消耗,節(jié)約費用、提高經(jīng)濟效益。
4、合理分配美容院收入,及時完成需要上交的稅收及管理費用。
5、配合財政、稅務、銀行等部門,檢查財務工作,主動提供有關資料,如實反映情況。
6、完成美容院交給的其他工作。
二、財務工作管理。
(1)會計年底自1月1日起至12月31日止。
(2)會計憑證、會計帳簿、會計報表和其他會計資料必須真實、準確、完整,并符合會計制度的規(guī)定。
(3)財務工作人員辦理會計事項必須填制或取得原始憑證,并根據(jù)審核的原始憑證編制記帳憑證。有關人員都必須在記帳憑證上簽字。
(4)財務工作人員對本美容院實行會計監(jiān)督。財務工作人員對與事實不合的原始憑證,不予受理;對記載不準確、不完整的原始憑證,予以退回,要求更正、補充。
(5)財務工作人員應當會同主管進行財務盤點,保證帳簿記帳記錄與實物、款項相符。
(6)財務工作人員發(fā)現(xiàn)帳簿記錄與實物、款項不符時,應及時向主管進行書面報告,并請求查明原因,做出處理。財務工作人員對上述事項無權自行做出處理。
(7)財務工作人員應根據(jù)帳簿記錄每月編制會計報表上報主管。
(8)財務工作人員調(diào)動工作或者離職,必須與接管人員辦清交接手續(xù)。財務工作人員辦理交接手續(xù)時,由主管監(jiān)交。
三、財務收支管理制度
(1)生產(chǎn)性開支:在滿足美容院提供美容院服務的正常需要,又要庫存合理的前提下,產(chǎn)品采購人員根據(jù)“請購單”和主管審批的用款計劃,購買產(chǎn)品,一般情況下采用貨到驗收付款的方式。
(2)嚴格控制非生產(chǎn)性開支。
(3)固定資產(chǎn)購置。
各員工無權自行購買相關產(chǎn)品。需要時,需有關人員提出申請,主管審批后由產(chǎn)品采購人員統(tǒng)一購買。
(1)差旅費的開支:由于工作需要經(jīng)批準到外地開會、學習及授課的,根據(jù)本美容院差旅開支的有關規(guī)定,出差回來后一周內(nèi)憑據(jù)主管簽名核實后報財務管理人員報銷。
(2)財產(chǎn)保險、廣告費用、上交稅金、水電費、電話費等費用的支付,由主管審批,財務管理人員辦理。
(3)勞動工資的支付。按照勞動合同的有關規(guī)定,應按期發(fā)放員工的工資。
三、現(xiàn)金和支票管理制度
(1)美容院可以在下列范圍內(nèi)使用現(xiàn)金:
①職員工資、津貼、獎金;
②個人勞務報酬;
③出差人員必須攜帶的差旅費;
④結算起點以下的零星支出(結算起點由主管確定);
⑤主管批準的其他開支。
(2)財務人員支付個人款項,超過使用現(xiàn)金限額的部分,應當以支票支付;確需全額支付現(xiàn)金的,店長批準后支付現(xiàn)金。
(3)美容院固定資產(chǎn)、辦公用品、老保、福利及其他工作用品必須采取轉(zhuǎn)帳結算方式,不得使用現(xiàn)金。
(4)財務人員支付現(xiàn)金,可以從美容院庫存現(xiàn)金限額中支付或從銀行存款中提取,不得從現(xiàn)金收入中直接支付(即坐支)。
(5)財務人員從銀行提取現(xiàn)金,應當填寫“現(xiàn)金領用單”,并寫明用途和金額,由店長批準后提取。
(6)財務工作人員要進行往來業(yè)務的現(xiàn)金提送,數(shù)額巨大時,應加派人員辦理。
(7)每日營業(yè)終了,除酌留一部分沖為次日營業(yè)開始時必要的支付支付資金外,所有款項應盡量送存銀行。
(8)美容院職員因工作需要借用現(xiàn)金,需填寫“借款單”,經(jīng)財務工作人員審核;交主管批準簽字后方可借用。超過退款期限即轉(zhuǎn)應收款,在當月工資中扣還。
(9)憑發(fā)票、工資單、差旅費及美容院認可的有效報銷或領款憑證,填制記帳憑證,經(jīng)手人簽字,財務工作人員審核金額數(shù)量無誤,主管批準后支付現(xiàn)金。
(10)工資由財務工作人員依據(jù)每月提供的核發(fā)工資資料代理編制職員薪資表,交主管審核和簽字,財務人員按時提款,當月發(fā)放工資,填制記帳憑證,進行財務處理。
(11)無論何種匯款,財務工作人員都需審核“匯款通知單”和有關憑證,分別由經(jīng)手人、主管簽字。
(12)財務工作人員應當建立健全現(xiàn)金帳目,逐筆記載現(xiàn)金支付。帳目應當月結,每日結算,帳款相符。
(13)支票由財務管理人員專人保管。支票使用時需有“支票領用單”,經(jīng)店長批準簽字,然后將支票按金額填上,加蓋印章,填寫日期、用途、登記號碼,領用人在支票領用簿上簽字備查。
(14)支票付款后憑支票存根、發(fā)票由經(jīng)手人簽字、財務管理人員核對、店長審批。填寫金額無誤,完成后交財務管理人員。財務管理人員統(tǒng)一編制憑證號,按規(guī)定登記銀行帳號。
(15)凡與美容院業(yè)務有關款項的支票,不分金額大小由主管審批簽字。
四、會計檔案管理制度
(1)凡是本美容院的會計憑證、會計帳簿、會計文件和其他有保存價值的資料,均應歸檔。
(2)每日的銷售項目及銷售數(shù)量還有現(xiàn)金帳至少要保留半年以上。薪水單、作廢的支票、每月及每年總帳之報表至少要保留7年。服務記錄與盤點清單也應妥善保存。有系統(tǒng)的盤點制度可避免進貨過多和避免供應短缺;年底時可做計算凈利的根據(jù)。
(3)會計憑證應按月、按編號順序每月裝訂成冊,標明月份、季度、年起止時間、號數(shù)、單據(jù)張數(shù),由財務工作人員簽名蓋章、歸檔保存,歸檔前應加以裝訂。
(4)會計報表應分月、季、年報,按時歸檔,并分類填制目錄。
(5)會計檔案不得攜帶外出,凡查閱、復制、摘錄會計檔案,需經(jīng)主管批準。
五、財務盤點制度
1、盤點范圍
(1)化妝品:用于顧客的臉部,使用一次其產(chǎn)品價值即變成營業(yè)收入者(無形消費商品的營業(yè)收入),屬于每日需盤點的對象,如洗面奶、化妝水、潤膚乳等。
(2)固定資產(chǎn):一次購入即可長期使用,只須每年盤點一次的物品,如空調(diào)、美容儀器、床鋪、凳椅等。
(3)消耗品:輔助美容服務,不需盤點,如辦公用紙、筆、紗布、棉花、衛(wèi)生紙等。
(4)現(xiàn)金、票據(jù)、租賃契約等。
2、盤點方式
(1)年中、年終盤點。
(2)月末盤點。
(3)不定期抽點。
3、盤點注意事項
(1)財務管理人員擬定判定計劃表,主管批準后,簽發(fā)通知,期限辦理盤點工作。
(2)盤點應盡量采用精確的計算器,避免用主管的目測方法,每項項目數(shù)量確定后,再繼續(xù)進行下一項,盤點后不得更改。
(3)現(xiàn)金、存款等項目,除年中、年終盤點外,店長至少每月抽查一次。
(4)現(xiàn)金、存款等項目盤點,應于盤點當日下班未行收支前或當日下午結帳后辦理。
(5)存貨盤點,以當月最末的一天及翌月1日進行為原則。
(6)盤點物品時,實際盤點數(shù)均應詳細記錄于“盤點統(tǒng)計表”。
(7)盤點完畢后,財務管理人員應對盤點情況進行匯總,編制“盤點盈虧報告表”,核算盤點盈虧金額。
六、財務分析細則
1、財務分析
每日、每月進行經(jīng)營結算,并定期進行成本、盈虧核算,以了解美容院的經(jīng)營情況。
(1)計算準確的損益平衡點,美容院每個月的營業(yè)額要達到或超過損益平衡點,以助美容院制定有效的拓展銷售計劃及控制成本。
(2)計算損益平衡點要從成本和當?shù)厣倘Φ南M營業(yè)額兩方面來考慮,如:根據(jù)成本算出美容院每月營業(yè)額要20萬元才能持平,但如果美容院當?shù)厣倘Ω緵]有20萬元的消費能力,則要想辦法降低成本,如換租金較便宜的店面,使損益平衡點的營業(yè)額接近實際消費力,否則只有坐等虧損。
下面以一年營業(yè)情況為例進行分析(見表7-1)。
表7-1美容院開店成本開店成本金額開店費及押金100000裝修費60000儀器費24000一年進貨費56000一年其他費用(薪水、房租、廣告等)60000合計300000
投資報酬:300000元×8.5%(基本的投資報酬率,參考銀行定存利率)=25500元。因此,每年至少要有25500元的凈利才不會虧本,即平均每個月要有2121元的凈利。加上每個月的成本即為每個月的損益平衡點。
2、預測毛利率建立毛利率預算計劃管理,對美容院實行計劃控制,對影響效益大的產(chǎn)品的毛利率進行重點考核。
3、美容院可參到的財務管理公式
(1)回收期=開店資金/每月營業(yè)凈利
如果開店資金30萬元,每月營業(yè)凈利5.6萬元,則回收期為300000/56000=5.583,即約6個月才能收回成本。
(2)方效=每月經(jīng)營額/店面方數(shù)
勞動效率=每月經(jīng)營額/員工人數(shù)
如果每個月營業(yè)額5.6萬元,店面坪數(shù)30平方米,則其方效為56000/30=1866,即平均每平方米要達到1866元的營業(yè)額,才符合經(jīng)濟效益。
算出美容院的方效大小和勞動效率,并和經(jīng)營成功的同一類型美容院做比較,作為擴大和縮小店面的參考,避免花高租金卻不能發(fā)揮最大空間效益的情況發(fā)生,參考員工的工作效率,看是否有需要提高員工工作效率和增減員工。
第8篇 物業(yè)公司財務管理手冊-財務管理概述
一、總則
1.財務管理是物業(yè)管理的重要部分,正確處理好管理與理財?shù)年P系,是物業(yè)管理的首要問題。
2.財務管理的三方面任務:
(1)有計劃、合理地安排資金,為管理公司經(jīng)營管理服務。
(2)認真貫徹各項財經(jīng)制度,維護財經(jīng)紀律,實行財務監(jiān)督。
(3)加強經(jīng)濟核算,增收節(jié)支,提高經(jīng)濟效益。
3.配備專職財務人員,開戶建賬,建立一套完整的切實可行的會計核算制度,做好管理公司的經(jīng)濟活動記錄工作。
4.做好年度財務預算,落實各項經(jīng)濟指標。
5.做好會計決算和利潤分配報告,加強財務監(jiān)督,改善經(jīng)營管理,提高經(jīng)濟效益。
6.遵守各項有關法律、法令和條例,接受當?shù)囟悇?、銀行、工商等部門的監(jiān)督。
7.接受“會計事務所”對企業(yè)會計賬目的審查。
二、財務權限與職責
1.編制管理公司年度財務預算,制定各項經(jīng)濟指標,并報總物業(yè)經(jīng)理審批。
2.監(jiān)督管理公司的資金來源與運用情況,檢查各項制度執(zhí)行情況。
3.加強流動資金的管理,制定各部門的流動資金額,超出額度的財務部有權拒付。
4.公司的一切開支應由經(jīng)手人做出計劃報其部門主管經(jīng)理簽字,且經(jīng)財務部經(jīng)理審核無誤報總物業(yè)經(jīng)理審批后方可報銷。
5.有權拒付違反財經(jīng)紀律和違反財務規(guī)定的開支。
6.建立完善的管理費收費系統(tǒng),及時足額收取管理費及其他費用,按發(fā)展商的要求必要時協(xié)助發(fā)展商向客戶收取其他費用。
7.建立固定資產(chǎn)登記制度,防止固定資產(chǎn)流失。
8.建立完善的會計資料檔案管理系統(tǒng),保證會計資料的完整。
9.按上級規(guī)定,編制好各種財務報表,做好財務工作。
10.對超載財務權限,強行核銷不合理開支,打擊報復財務人員的行為,財務部經(jīng)理有權向總物業(yè)經(jīng)理及上級部門報告申述。
三、財務管理
1.財務部應根據(jù)國家要求,結合有關規(guī)定,認真進行財務處理與會計核算,及時編報各類財務報表,做到認真、及時、準確、完整地反映管理公司的財務狀況和經(jīng)營成果。
2.財務部應嚴格控制各類費用開支,業(yè)務招待費的提取按國家規(guī)定,可以在業(yè)務收入限額內(nèi)據(jù)實列入管理費用,并按如下標準提取:全年業(yè)務收入額在人民幣1500 萬元以下的,不超過年業(yè)務收入額的千分之五;全年業(yè)務收入在人民幣 1500~5000 萬元的部分,不得超過業(yè)務收入的千分之三。
3.財務部應嚴格內(nèi)部管理制度,建立健全現(xiàn)金及各種存款的管理,做到日清月結,賬賬相符,及時清理未達賬項,每周編報一次資金日報表,以便管理公司及時掌握資金使用情況,合理使用資金。
4.嚴格各種費用管理,杜絕假發(fā)票,空白條,杜絕不合理、不合法的費用支出。
5.公司發(fā)生的維修費,數(shù)額在一萬元以下的,可一次進入當期費用,超過一萬元的可采用分期攤銷的辦法,分期進入費用。低值易耗品的攤銷方法采用“五五攤銷法”。
第9篇 物管培訓:物業(yè)管理公司財務管理概述
一、物業(yè)管理公司財務管理目標
物業(yè)管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內(nèi)財務管理目標。它是根據(jù)物業(yè)管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業(yè)管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業(yè)經(jīng)濟效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經(jīng)濟效益為目標
經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果大于服務經(jīng)營的消耗,要求物業(yè)管理公司占用和消耗盡可能少的資產(chǎn),為社會和業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務,獲得更多的利潤。
2.實現(xiàn)財富最大化目標
財富最大化是指公司通過合理經(jīng)營,使本企業(yè)的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創(chuàng)辦企業(yè)的目的,是衡量企業(yè)財務行為和財務決策是否合理的標準。物業(yè)管理公司也有一個不斷發(fā)展、逐漸壯大的過程,因此,實現(xiàn)財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。
3.完成國家有關規(guī)定
國家及行政主管部門對企業(yè)(公司)都有一定的要求、一定的規(guī)定,比如總產(chǎn)值、人均產(chǎn)值服務經(jīng)營效益等,實現(xiàn)這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業(yè)的效益。
二、物業(yè)管理公司財務管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經(jīng)濟的建立與發(fā)展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發(fā)展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業(yè)管理公司的工作和發(fā)展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發(fā)展。作為物業(yè)公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規(guī)律、供求規(guī)律、市場競爭和現(xiàn)代企業(yè)制度等市場經(jīng)濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經(jīng)濟效益觀念
經(jīng)濟效益是指公司在經(jīng)濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質(zhì)的消耗,生產(chǎn)出更多符合社會需求的產(chǎn)品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經(jīng)濟效益是經(jīng)濟工作的出發(fā)點,也是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的根本要求。要提高經(jīng)濟效益,首先要樹立經(jīng)濟效益觀念,明確建立以提高經(jīng)濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經(jīng)濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經(jīng)濟效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業(yè)管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉(zhuǎn)移資本;除依法轉(zhuǎn)讓外,不得以任何方式抽走資本。在經(jīng)營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據(jù),將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風險觀念
公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經(jīng)營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。
三、物業(yè)管理公司財務計劃的內(nèi)容
財務計劃是物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監(jiān)督、財務分析的主要依據(jù),其目的是確立企業(yè)經(jīng)營管理目標,使物業(yè)經(jīng)營管理活動按計劃協(xié)調(diào)進行,提高經(jīng)濟效益。物業(yè)管理公司財務計劃的內(nèi)容主要有:
1.各項收入的預算與籌集
物業(yè)管理公司主要資金來源是物業(yè)管理服務費收入、門面房的租金以及其他經(jīng)營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。
2.各項成本、費用的測算與分析
各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監(jiān)督的依據(jù),應分門別類地測算出各項物業(yè)管理服務的成本與費用,在企業(yè)內(nèi)部實行經(jīng)濟責任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規(guī)定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質(zhì)已決定了必須?？顚Ｓ?同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內(nèi)容。
4.公司凈經(jīng)營收益的預測和留用利潤的安排使用
公司的經(jīng)營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現(xiàn)金流分析,其稅前現(xiàn)金流在交納所得稅后得到的稅后現(xiàn)金流,即為公司的凈經(jīng)營收入,也就是企業(yè)利潤,財務計劃應預測企業(yè)的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調(diào)整,確保經(jīng)營收益的最大化。
四、機構設置
物業(yè)管理公司的財務部與其他行業(yè)的財務部門大致相同,但其工作的內(nèi)容和方法具有本行業(yè)的特點。根據(jù)每一個物業(yè)管理公司所管轄小區(qū)的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內(nèi)容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內(nèi)容的多少來決定,因此根據(jù)財務管理的特點,物業(yè)管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。
五、財務部工作人員崗位職責
1.財務部經(jīng)理
(1)向總經(jīng)理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經(jīng)理的助手。
(2)組織財務部門的政治學習、法律法規(guī)學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統(tǒng)計報表,并寫出分析報告,送總經(jīng)理審閱。
(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉(zhuǎn)。
(5)合理有效地經(jīng)營好公司的金融資產(chǎn),為公司創(chuàng)造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。
(7)組織擬定物業(yè)管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經(jīng)理、業(yè)主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。
(9)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。
(10)完成總經(jīng)理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經(jīng)理負責,具體做好財務的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經(jīng)理審核;
(4)負責檢查、審核各經(jīng)營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經(jīng)理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現(xiàn)金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實相符;
(6)根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)的特點和需要,組織各營業(yè)部門及下屬機構業(yè)務培訓,提高整體的業(yè)務水平和服務水準;
(7)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經(jīng)理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。
(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現(xiàn)金。
(3)及時辦理各種轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。
(5)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
4.統(tǒng)計員
(1)對部門經(jīng)理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;
(2)及時統(tǒng)計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數(shù)據(jù)應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現(xiàn)差錯;
(4)完成經(jīng)理交辦的其他事項。
5收費員
;物業(yè)管理公司所管轄的業(yè)主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:
(1)對部門經(jīng)理負責,遵守公司制定的財務人員管理規(guī)則,做好本職工作。
(2)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳。
(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現(xiàn)金入庫,并統(tǒng)計好交費情況。
(4)樹立“業(yè)主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業(yè)主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持。
第10篇 小區(qū)財務管理物業(yè)管理經(jīng)費收支測算
第一部分 財務管理
財務管理是物業(yè)管理正常運營的'生命線'。我們將嚴格執(zhí)行國家及省市有關物業(yè)管理的財務管理規(guī)定,依法建帳,依法管理,確保物業(yè)管理資金的良性運作。
一、財務管理模式(附圖七)
二、建立規(guī)范、透明的財務體系
1、根據(jù)'zz小區(qū)'的實際情況,制度切實可行的財務管理制度,并嚴格執(zhí)行。
2、和益行物業(yè)總公司對zz小區(qū)管理處的財務工作定期進行檢查,并每年對管理處財務帳目進行一次審計。
3、管理處每半年向廣大業(yè)主公布一次收支帳目,接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。
4、管理處于每年初制定當年的物業(yè)管理費預算報告,并提交物業(yè)管理委員會審批,經(jīng)批準后實施。
三、管理服務費及代收代繳的收取
1、我們將在管理處設置專職收款員,負責物業(yè)管理服務費及各項代收代繳費用的收取。對于部分在上班時間交費有困難的業(yè)主,我們將采取節(jié)假日照常辦公、預約上門服務的形式,方便業(yè)主交費,提高費用收繳率。
2、在費用收取方式上,我們初期采用人工收費,且以收現(xiàn)金為主。兩年內(nèi)逐步采用電腦劃帳和委托銀行收款的方式,盡量減少現(xiàn)金的收取,提高收款工作效率。
3、對于極少數(shù)欠交管理服務費用的住戶,我們將采用電話催交、發(fā)催款通知單的形式進行催交,必要情況下管理處經(jīng)理、主任進行上門拜訪或在小區(qū)公告欄中予以公布,敦促其交費。對于拒不交納的住戶,我們將采取法律手段作為催繳方式,以確保全體業(yè)主的利益。
第二部分 日常物業(yè)管理經(jīng)費測算
一、物業(yè)資金的籌措與使用
管理資金是物業(yè)管理正常有效運作的基礎和必要條件,為此我們把物業(yè)管理經(jīng)費收支的管理作為管理處工作的又一重要內(nèi)容,確保zz小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費收支實現(xiàn)良性循環(huán)。在物業(yè)管理經(jīng)費收支上,我們將'取之于民,用之于民'作為物業(yè)管理收支的基本原則。收入方面,堅決按招標書確定的參考價格及煙臺市建委、發(fā)改委等政府部門的定價標準執(zhí)行;政府部門沒有規(guī)定及招標書沒有提供參考價格的其他服務項目收費標準,堅持略低于市場平均價格執(zhí)行或雙方協(xié)議價。支出方面,以服從業(yè)主利益為前提,堅持'事前預算,事后核算,量入為出,合理使用'的資金管理原則,并采取必要的增收節(jié)支措施,在降低物業(yè)管理成本、提高服務質(zhì)量的同時,確保資金的合理使用,實現(xiàn)物業(yè)管理在較低收費條件下的高效運營。
二、日常物業(yè)管理經(jīng)費收支測算匯總
(一)物業(yè)管理經(jīng)費測算依據(jù)及說明
1、煙臺市政府相關物業(yè)管理法規(guī)及收費辦法(煙臺市物業(yè)服務收費管理辦法);
2、《招標書》提供的原始數(shù)據(jù)和有關規(guī)定;
3、經(jīng)我公司實地調(diào)研及樓宇管理需要以及物業(yè)管理工作所積累的測算經(jīng)驗;
4、稅費按管理處總收入的5.5%計算;
5、管理處員工工資待遇、物業(yè)管理人員配置和物資裝備計劃;
6、zz小區(qū)與物業(yè)管理收支相關的市場行情。
7、本公司對管理先期購置各種設備、用具所需的費用先行墊支,以后逐年折舊收回。
(二)zz小區(qū)日常物業(yè)管理資金流程圖(附圖八)
第三部分 維修基金的管理使用計劃
維修基金的管理
1、對維修基金以房屋本體每棟為單位進行專帳管理,并設立專用帳號存儲本物業(yè)的維修基金。
2、管理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用計劃和預算,提交管委會審議通過后執(zhí)行。
3、管理處需使用維修基金時,應出具詳細使用方案和預算,并報管委會審批。
4、當每棟房屋的維修基金不夠支出時,經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后,由該棟房屋的全體業(yè)主按實際發(fā)生額分攤。
5、維修基金的收支帳目接受和益行公司和業(yè)主監(jiān)督并每半年公布一次,年度使用情況接受管委會及其委托的會計師事務所審計。
第11篇 酒店財務管理描述
酒店財務管理描述
*酒店財務管理的功能
酒店的財務部門是酒店總經(jīng)理對整個酒店經(jīng)營管理工作起著“管家”作用的職能部門,負擔酒店資金總核算,監(jiān)督和指導業(yè)務部門進行資金運用和管理,增加營業(yè)收入,節(jié)約費用開支,維護酒店的經(jīng)濟利益和經(jīng)濟效益的重大任務職責。
*酒店財務管理的任務
酒店財務管理的工作任務如下:
1.記錄、分析酒店的日常經(jīng)營活動、資金運作動態(tài),營業(yè)收入和費用開支的基本資料,定期向酒店總經(jīng)理和董事會報告。
2.根據(jù)酒店總經(jīng)理和董事會的工作指令,結合酒店的自身情況,對財務收支進行綜合平衡,組織酒店各部門編制酒店的月。季和年度的營業(yè)計劃與財務計劃。
3.定期對酒店財務計劃與營業(yè)計劃進行分析,做出書面分析報告呈交總經(jīng)理。
4.執(zhí)行和完善酒店的財務管理工作,具體包括:
(1)負責對全酒店的各項財產(chǎn)登記,核對和抽查、調(diào)撥、并按照有關規(guī)定分攤舊費用,保證資產(chǎn)的資金來源,不斷對酒店的設施進行更新?lián)Q代;
(2)管理和控制酒店的各種資金,做好資金收支計劃,平?工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金額制度,對應收賬款按協(xié)議時間進行催收,做好金額回收工作;
(3)負責全酒店的資金運用組織和調(diào)度工作,及時做好掌握外匯匯率的變動,定期將資金的變動情況向總經(jīng)理匯報;
(4)按照權責發(fā)生制度及時完成收支核算,及時做好財務記載,正確核算酒店的經(jīng)營技成本,費用,利潤,按時準確編輯會計報表,做出酒店的財務分析;
(5)及時清算酒店和債權,做到清楚明白。
5.嚴格執(zhí)行國家的各種財務制度,完善酒店的財務管理制度,嚴格遵守財經(jīng)紀律,檢查督足財務人員遵章守法,共同做好財務工作,。
*酒店財務管理的工作目標
酒店財務管理的工作目標主要包括:
1.保證酒店的帳目明晰與正確;
2.建立完整而詳細的酒店財務檔案;
3.建立完善的酒店財務監(jiān)察制度,杜絕財務混亂,維護酒店的經(jīng)濟利益。
第12篇 集團企業(yè)財務管理主管崗位職權
集團公司財務管理主管崗位職權
崗位使命
負責集團公司的財務分析、預算等財務管理工作,以支持集團公司重大決策和經(jīng)營管理。
主要崗位職責
負責擬定、修改、完善集團公司財務分析、財務預算等財務管理制度等相關文件;
負責組織編制集團公司的財務預算,監(jiān)督審核集團公司和二級單位預算執(zhí)行情況,協(xié)助規(guī)劃發(fā)展部對成員企業(yè)、直屬單位進行經(jīng)營績效管理;
負責組織集團公司成本核算,并提出成本管理建議;
負責組織進行集團公司財務分析,為集團公司重大財務決策提供依據(jù);
負責建立健全對子公司的財務分析制度,指導子公司進行財務分析工作,對財務分析中暴露的問題進行專題調(diào)研和檢查,并將有關結論和意見向集團領導進行報告;
負責組織實施集團公司的價格、收費工作;
負責組織集團公司對外投資的財務可行性研究和財務收益分析。
主要管理權限
對集團公司的財務管理制度有建議權;
對集團公司的財務分析和財務預算有主要建議權;
對集團本部及各成員企業(yè)上報的財務分析有審核權;
對集團本部及各成員企業(yè)上報的財務預算有審核權;
在財務分析、預算管理工作范圍內(nèi),有權要求相關人員給予配合。
