x物業(yè)公司人事規(guī)章制度（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：50

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x物業(yè)公司人事規(guī)章制度

第1篇 x物業(yè)公司人事規(guī)章制度

1.人事記錄

1.1公司聘用的員工入職前應將身份證復印件、勞務證、就業(yè)證(外來人員)、畢業(yè)證復印件、計劃生育證明、(應聘保安部工作的同時提交戶籍所在地公安部門出具的無犯罪記錄的證明。)、個人一寸近照4張及個人體檢表或健康證交辦公室備案。

1.2特定工種必須持有效上崗證,并報辦公室備案。

1.3員工以上資料如有欠缺或虛假,所引致的一切后果由員工自行負責。公司保留追究責任并作出處理的權力。

2.基本儀容儀表規(guī)定

2.1頭發(fā)男性不宜留長發(fā),頭發(fā)長度以保持前不遮眉、側不蓋耳和后不觸衣領為準,應梳理整齊;女性應將長發(fā)束起,頭發(fā)要保持清潔及嚴禁染發(fā)(染黑色除外)

2.2面部無論男女都要注意面部的清潔,男員工不應留胡子,保持牙齒清潔。女員工不宜濃妝艷抹。

2.3制服所有員工必須按公司規(guī)定穿著工作服、佩戴工作牌上班,工作服必須保持整潔、美觀,不得有臟污點。對公司制服要愛護珍惜,妥善保管,洗燙得宜,不能私自更改制服。白色的制服應經(jīng)常更換清洗干凈,特別領頭袖口等。

2.4所有員工不應留長指甲,且須保持整潔。女員工涂指甲宜用淺紅色或透明的指甲油,不得涂上深色系列的指甲油。

3.基本行為舉止規(guī)定

3.1上班應保持以下基本要求:

①形象:儀容端莊,熱情大方。

②談吐:溫文有禮,簡捷明快。

3.2接待業(yè)主/來賓應熱誠、有禮,守時守信,不卑不亢,不做有損國格、公司形象或人格的事。

3.3辦公室工作人員在電話鈴響三聲之內(nèi)應接聽;接打電話,應語調平緩,聲音柔和適度;不得大喊大叫,影響他人工作,也不可無精打采,影響公司形象;使用電話應長話短說,禁止電話聊天。

3.4外出辦事的工作人員,進入辦事機構辦公室前,應先檢查自身儀容儀表,并適度敲門,待主人允許后方可進入,進入后應先使用禮貌用語。

3.5禁止隨地吐痰,亂丟垃圾;辦公場所、倉庫及其他禁煙區(qū)域嚴禁吸煙。

3.6每天工作完畢后,應自覺進行崗位區(qū)域及設備的清潔、保養(yǎng)工作,自覺搞好辦公場所衛(wèi)生工作。

3.7愛護公物,節(jié)約能源,養(yǎng)成人離開前隨手關燈、電風扇、空調、水龍頭等的習慣。

3.8所有員工應自覺維護和發(fā)展公司形象,不得有任何有損公司形象的行為或言辭。

3.9不損人利已,不譏諷挖苦,不窺探他人隱私,不對他人進行人身攻擊,不以工作之外事情議論他人。

3.10嚴禁拉幫結伙,濫用權力。

3.11嚴禁打架斗毆。

3.12嚴禁聚眾賭博。

3.13住宿人員應遵守集體宿舍公約。

4.工作紀律

4.1按時上下班,不遲到,不早退,有事須按規(guī)定辦理請假手續(xù)。當月累計遲到/早退3次(每次以5分鐘之內(nèi)計算)給予口頭警告,3次以上,從第四次開始每次扣工資20元。當月累計6次以上,解除勞動合同,并不作任何補償。

4.2需外出時,應按有關規(guī)定辦理手續(xù)(無論公務還是私事),否則按曠工處理,當月曠工1次者給予記小過處分,并扣發(fā)月工資總額的20%;當月曠工2次者,給予記大過處分,并扣發(fā)月工資總額的50%。連續(xù)曠工3次以上者,給予解聘勞動合同,并不作任何補償。

4.3上班時不得吃東西、聊天、喧嘩、追逐嬉戲、打瞌睡、吃零食、看小說。

4.4不得處理與工作無關的私事。

4.5不得看與工作無關的書籍。

4.6未經(jīng)允許,不得在工作場所自放音樂或聽'隨身聽'。

4.7工作時間禁止私人會客;工作會客應在會客室或指定場所。

4.8工作時間不得喝酒(公務應酬除外,但提倡中午不喝酒)。

4.9離開工作崗位時須防止干擾他人。

4.10必須盡忠職守,服從指揮安排,對上級工作安排有爭議時須以首選服從為前提,但可事后提出意見。

4.11會議途中,尊重主持人或發(fā)言人,不隨意插話、搶話,有事先舉手或以紙條傳遞。

4.12自覺維護工作環(huán)境衛(wèi)生,各種物品擺放整齊。

4.13非指定操作者,不得操作各種設備(含辦公設備,不得利用公司電腦做與工作無關的事)、儀器;指定操作者須依照操作規(guī)程操作,特別注意安全。

4.14下級應尊重上級,上級應關心下級,各種工作報告須依照管理層次逐級呈報,不得越級(特殊/緊急情況除外,但須于事后向直屬主管報備),當個人意見未獲采納前,應嚴格執(zhí)行公司規(guī)定或上級指令,不得因個人意見阻撓組織運作。

4.15工作崗位服從上司安排,執(zhí)行工作任務時不得畏難借故回避或互相推諉,遇臨時緊急任務,雖非工作時間內(nèi),經(jīng)通知后應立即到場處理。

4.16下班前應關好門窗水電,將工作環(huán)境整理整齊清楚。

4.17嚴守公司機密,未經(jīng)總經(jīng)理許可并辦理登記手續(xù),公司檔案文件資料不得讓公司以外人員借閱;不得泄露公司各項計劃、議程、決定等。

4.18不得利用職權貪污、受賄、行賄及其他損害公司利益的事情;不得以公司名譽招搖撞騙;不得以公司關系,從事與公司無關的事務;不得利用公司客戶資源或商情資料或本公司名義銷售非本公司的產(chǎn)品或從事其他買賣。

4.19未經(jīng)公司書面同意,不得兼職或經(jīng)營其他副業(yè),更不得為自己或他人從事與本公司相同或類似的事業(yè)。

4.20工作態(tài)度應端正負責,事先計劃周詳,事中盡責盡力,事后不斷改善,不可陽奉陰違,敷衍搪塞。

4.21愛護企業(yè)的生產(chǎn)、安全、環(huán)保、綠化等公共設施設備,嚴禁損壞或采摘樹木花果。

5.獎勵

每年公司將根據(jù)每一位員工日常工作表現(xiàn)、工作業(yè)績給予一次全面的考核評價,評選出年度優(yōu)秀員,優(yōu)秀員工除可獲'優(yōu)秀員工'稱號外,并獲得一次性現(xiàn)金獎勵。

6.過失處分

以下提及的過失內(nèi)容非盡完備,員工如有過失行為,而未列入以下各類過失中,公司有權決定過失類別,并作出相應的處理。任何公司增補的條款,將自動成為員工行為規(guī)則的一部分。

a、甲類過失

(1)當值時未穿著整潔的制服或未整理。

(2)工作或服務態(tài)度不佳。

(3)不保持工作環(huán)境清潔和設備清潔,造成公共設施污損。

(4)忘記或不適當佩戴工作證。

(5)言語或動作不雅。

(6)不按部門工作規(guī)程要求工作或違反安全守則。

(7)當班時間經(jīng)常閑談。

(8)不愛護環(huán)境衛(wèi)生,隨地吐痰或丟垃圾。

(9)未經(jīng)批準私自休假或調動。

(10)沒有遵守各部門訂立的各崗位守則。

(11)更改個人資料而有知會公司。

(12)拒絕主管的檢查和不參加公司組織的業(yè)務知識培訓。

犯甲類過失者,部門經(jīng)理將會發(fā)出口頭警告;重犯者,書面

警告并扣薪一天;再犯者,即時開除而無需作任何補償。

b、乙類過失

(1)討論或公開個人資料及其收入和薪金。

(2)拒絕執(zhí)行主管正常之工作安排。

(3)故意拖延工作進度。

(4)故意污損公共設備和公物。

(5)使用公司電話作私人用途。

(6)使用辦公設備(如電腦、復印機、傳真機等)做工作以外的用途。

(7)當班時吸煙、喝酒。

(8)無故拒絕加班。

(9)將工卡收藏或亂放置。

(10)一個月遲到超過六十分鐘。

(11)工作時間睡覺。

(12)違反操作規(guī)程,造成較輕微損失。

(13)不愛異公司財產(chǎn),浪費水、電煤氣等資源,破壞公司、宿舍財產(chǎn)。

(14)擅自帶圖紙或資料外出。

(15)拒絕值班警衛(wèi)檢查。

犯乙類過失者,將獲書面警告,扣薪一天;再犯者罰扣薪三天;重犯者即時開除,而無需作任何補償。

c、丙類過失

(1)工作時間中途離開而不通知部門經(jīng)理(擅離職守)

(2)在外作兼職而影響工作。

(3)冒認他人名義以獲得個人利益。

(4)對部門經(jīng)理隱瞞工作上之錯誤,造成意外、損壞、粗劣之工作成果。

(5)在公司內(nèi)拉幫結派或制造同事間不融合氣氛。

(6)不服從部門經(jīng)理工作之調派,斤斤計較,對主管人員斥罵。

(7)未經(jīng)批準,擅自帶外人入公司保密地方。

(8)向外界泄露有關公司競爭及機密的情況或其它公司認為不宜向外界透露的資料。

(9)參與或煽動他人罷工、停工、怠工或離職。

(10)于公司范圍內(nèi)賭博或在外財博,影響惡劣。

(11)在公司打斗、酗酒或危害他人。

(12)酒后回公司工作而對工作造成影響。

(13)有危險性之惡作劇。

(14)擅自張貼及涂改各類通告。

(15)攜帶或擁有違禁物品(如易燃、易爆品、槍枝、毒品等)。

(16)虛假人事資料。

(17)造謠或惡意中傷其他員工或損害公司聲譽。

(18)使用或教唆他人使用公司設備或人力而獲得個人利益。

(19)未經(jīng)公司同意擅自將公司資料上網(wǎng)。

(20)疏忽或違反操作規(guī)程而導致公司嚴重損失。

(21)未經(jīng)公司批準而接受任何商戶、承辦商或公事有關之人士的禮物、金錢、支票、利益。

(22)嚴重失職、營私舞弊、對公司利益造成重大損失。

(23)挪用或盜竊或毀壞公司財物。

(24)未經(jīng)許可集資、募捐等活動。

(25)違反國家刑事條例和其他有關法規(guī)條例。

犯丙類過失者,將被開除而無需作任何補償外,并視乎情節(jié)嚴重而送交公安機關處理或采取其它法律措施,以賠償給公司造成的直接及間接損

第2篇某物業(yè)服務公司員工績效考核管理制度

物業(yè)服務公司員工績效考核管理制度

一、目的

為體現(xiàn)激勵與約束并舉的機制,通過績效考核,獎勤罰懶,獎優(yōu)罰劣,促進員工工作效率,提升各項服務水平,進而提高公司經(jīng)濟效益,增強企業(yè)競爭力,特擬定此制度。

二、適用范圍

1.本管理制度適用于公司總部及外派員工。

2.各子公司參照本管理制度并結合自身情況制定本公司的績效考核管理制度。

三、職責劃分

(一)總經(jīng)理辦公會

1.審核績效考核管理制度的組織實施及最終結果的確定。

2.審定公司的考核方案;

3.員工考核申訴的最終裁決;

4.最終考核結果的審定;

5.部門考核的評定;

6.中層管理人員(部門負責人)年度考核的評定(通過述職會議進行)。

(二)綜合服務部

1.編制和修訂公司績效管理制度。

2.制訂考核方案和考核標準;

3.對考核者進行培訓。

4.組織和監(jiān)督各部門執(zhí)行考核。

5.審核、匯總個人考核結果。

6.受理并組織處理考核投訴。

7.擬訂考核結果的運用方案。

8.歸檔和保管員工考核結果。

(三)各部門/各客服中心

1.本部門考核工作的整體組織實施及監(jiān)督管理;

2.向綜合服務部提供相應的考核數(shù)據(jù);

3.幫助本部門員工制定工作計劃、考核指標和對所屬員工的考核評分;

4.協(xié)調處理本部門員工的考核申訴;

5.負責所屬員工的績效面談,并幫助員工制定改進計劃;

6.部門間的周邊績效評價。

四、權限劃分

被考核

層級

考核主體及權重

主體一

權重

主體二

權重

主體三

權重

副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理

董事長

30%

總經(jīng)理

50%

中層

20%

中層

總經(jīng)理

50%

副總/總助

30%

其他中層

20%

基層

部門負責人

100%

――

五、考核周期

層級

考核周期

高層

年中、年末

中層

季度

基層

月度

六、績效工資基數(shù)

層級考核期績效工資基數(shù)

高層年中基數(shù)=0.5倍月工資;年末基數(shù)=1倍月工資

中層一、二、三季度基數(shù)=0.2倍月工資,四季度基數(shù)=0.6倍月工資

基層月考核基數(shù)=月工資*10%,年底考核基數(shù)=1個月工資

七、績效工資發(fā)放

層級

績效工資發(fā)放額

考核期一

考核期二

考核期三

考核期四

高層

年中基數(shù)*考核系數(shù)

年末基數(shù)*考核系數(shù)

――

中層

一季度基數(shù)*考核系數(shù)

二季度基數(shù)*考核系數(shù)

三季度基數(shù)*考核系數(shù)

四季度基數(shù)*考核系數(shù)

基層

月發(fā)放額=月考核基數(shù)*考核得分對應發(fā)放比例;年底發(fā)放額=年底考核基數(shù)*年平均發(fā)放比例

說明:1、中、高層績效獎金不從月工資中計提;

2、基層員工月績效獎金從月工資總額中按10%比例計提,根據(jù)實際考核得分計發(fā)

八、程序和內(nèi)容

(一)基層員工考核

1.考評內(nèi)容為:工作態(tài)度、工作技能、工作業(yè)績?nèi)矫?見附表一:《員工績效考核表》);

2.三方面權重分布如下:

考核內(nèi)容權重

工作態(tài)度20%

工作技能20%

工作業(yè)績60%

合計100%

3.員工考核工作由綜合服務部組織實施,各部門/客服中心負責人具體配合;

4.員工考核實行強制分布,具體分布如下:

部門人數(shù)

考核等級及人數(shù)分布

優(yōu)

良

中

差

5人(含)以下

≤1人

不限

6-10人

≤1人

5-6人

2-3人

1人

11-20人

≤2人

8-12人

4-5人

1-2人

(二)中層管理人員考核

1.考評緯度為:公司績效、部門績效、周邊績效、個人績效四個緯度;

2.四個緯度權重分布如下:

考核內(nèi)容權重

公司績效10%

部門績效40%

周邊績效20%

個人績效30%

合計100%

3.中層管理人員考核工作由綜合服務部組織實施,項目管理部配合;

4.中層管理人員的前三季度的績效考核成績通過提交季度工作總結,由各考核主體根據(jù)工作總結進行考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數(shù)據(jù)產(chǎn)生。

5.中層管理人員四季度的考核成績通過進行年度工作述職會議考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數(shù)據(jù)產(chǎn)生。

6.中層管理人員作為整體,考核實行強制分布,具體分布如下:

考核等級及比例分布

優(yōu)良中差

總人數(shù)*15%總人數(shù)*55%總人數(shù)*30%總人數(shù)*10%

(三)高層管理人員考核

1.考評緯度為:公司績效、周邊績效、個人績效三個緯度;

2.四個緯度權重分布如下:

考核內(nèi)容權重

公司績效30%

周邊績效20%

個人績效50%

合計100%

3.高層管理人員考核工作由綜合服務部組織實施,項目管理部配合;

4.高層管理人員的年中績效考核成績通過提交半年度工作總結,由各考核主體根據(jù)工作總結進行考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數(shù)據(jù)產(chǎn)生。

5.高層管理人員年末的考核成績通過進行年度工作述職會議考核評分后,由綜合服務部和項目管理部共同匯總數(shù)據(jù)產(chǎn)生。

(四)考核等級、考核得分及績效工資對應發(fā)放比例如下:

考核等級考核得分績效工資發(fā)放比例

優(yōu)90(含)-100分120%

良75(含)-90分100%

中60(含)-75分80%

差60分以下0%

(五)考核成績修正

1.對提交綜合服務部的基層員工的考核成績,綜合服務部及項目管理部有權根據(jù)員工出勤情況、工作檢查情況及員工獎懲記錄對結果提出修正意見,并報分管領導、總經(jīng)理、董事長審批。

2.總經(jīng)理辦公會有權直接對基層員工考核成績進行修正。

(六)考核結果運用

1.基層員工一年中考核成績累計達到五次'優(yōu)'者,自下月開始,工資上調一檔;

2.中層管理人員一年中考核成績累計達到三次'優(yōu)'者,自下月開始,工資上調一檔;

3.高層管理人員兩年中考核成績累計達到兩次'優(yōu)'者,自下月開始,工資上調一檔;

4.基層員工一年中考核成績連續(xù)三次為'差'或一年中累計達到五次'差'者,自下月開始工資降一檔處理,在所處薪檔中位于最低檔者按工資總額降10%處理。(低于北京市最低工資標準按最低工資標準執(zhí)行)。

5.中層管理人員一年中考核成績累計達到兩次'差'者,自下月開始下降一級,工資按降低20%標準套用新級別相應薪檔處理。

6.高層管理人員兩年中考核成績累計達到兩次'差'者,自下月開始下降一級,工資按降低20%標準套用新級別相應薪檔處理。

7.其他評優(yōu)、職務、崗位、培訓等方面的運用。

(七)考核申述

1.被考核人對考核結果持有異議時,實施考核申述。申述人應在知道考核結果后3日內(nèi)填寫《績效考核申述表》交綜合服務部進行申述,否則無效。

2.綜合服務部應在接到申述5個工作日內(nèi)提出處理意見和處理結果并反饋給申述人。

3.申述人如不服綜合服務部意見,可逐級向上申述,不得越級。

4.總經(jīng)理的意見為最終處理意見。

九、附則

1.本制度自2023年4月1日起施行。

2.各子公司可參照本制度制定本公司相關管理辦法,并報總公司審批后執(zhí)行。

3.本制度最終解釋權歸總公司綜合服務部。

十、支持性表單

《員工績效考核表》 mhwy-zh-bd-070

《管理人員績效考核表》mhwy-zh-bd-071

《______部門員工績效考核成績匯總表》 mhwy-zh-bd-072

《員工績效考核結果及應發(fā)績效工資統(tǒng)計表》mhwy-zh-bd-073

《績效考核申述表》mhwy-zh-bd-074

第3篇物業(yè)公司員工宿舍管理制度-9

物業(yè)公司員工宿舍管理制度(9)

為提高員工生活質量,確保員工生活安全,避免浪費,特制定本規(guī)定。

一、宿舍應保持干凈,整潔、禁止堆放垃圾。要求地面無雜物,門窗干凈,被褥、衣物放置整齊,床單、被套常換洗。

二、宿舍衛(wèi)生由該宿舍人員自行輪流打掃,當天值日負責當天宿舍衛(wèi)生,主管班長負責檢查落實,衛(wèi)生不干凈者每次處以5元罰款。

三、宿舍內(nèi)不準吵鬧,大聲喧嘩,不準隨便亂丟垃圾,隨身物品應安放整齊。

四、宿舍人員不得擅自調換房間或公司財產(chǎn)物品。

五、住宿人員如離開宿舍時必須關好門窗,切斷電源(電熱毯、電燈)水源,否則對宿舍班長處以10元的罰款。

六、住宿人員必須按時就寢,除值班人員外一律在晚11:00前就寢,如有特殊原因不能就寢,需報主管領導批準。

七、宿舍內(nèi)節(jié)約用水,用電,不準私接電源。

八、起床時必須整理好被褥,衛(wèi)生間及時沖洗,保持室內(nèi)環(huán)境整潔。

九、宿舍物品實施精細管理,做到件件有人負責看管、維護、清理。住宿人員不得損壞公司財物及公共設施(如:暖氣片、洗臉盆、坐便器、插座、燈具等)。

十、員工應樹立安全意識作好日常防火,防盜工作,貴重物品應注意保管好,若有丟失及時向負責人報告。如有發(fā)現(xiàn)公司員工偷盜他人財物者,公司有權將其除名并追究其法律責任。

十一、注意保持公共區(qū)域衛(wèi)生,衛(wèi)生用品用完后必須放在垃圾桶里,嚴禁丟入廁所的下水道內(nèi),若因此導致廁所堵塞,由當事人負責疏通并承擔其費用。

十二、樹立文明意識,團結意識,住宿員工之間應互相尊重、互相幫助、團結友愛、和睦相處,嚴禁拉幫結派搞個人主義和地方主義,嚴禁罵人,說臟話和打架斗毆等事件發(fā)生。

十三、任何員工未經(jīng)公司許可不得擅自留宿外人,須經(jīng)理同意即可留宿,否則處以30元罰款。

第4篇物業(yè)公司財務會計檔案管理制度

物業(yè)公司財務制度之會計檔案管理

第一條會計檔案管理根據(jù)國家檔案管理的有關規(guī)定,結合具體實際,建立會計檔案管理制度。

第二條財務管理部負責會計檔案的整理、組卷、歸檔工作。平時逐月做好記帳憑證、報表的裝訂工作并加蓋有關人員的印章。按照檔案標準要求,年度終了后,在次年三月以前做好報表、帳簿的立卷、裝訂工作,按報表、帳簿、憑證順序排列,編好案卷號,抄寫案卷目錄一式三份,一份會計部門保存,一份存入檔案箱,一份隨同檔案移交檔案室保管。

第三條會計檔案由財務管理部保存一年后,移交檔案室保管,移交時,雙方在移交清單上簽字,明確責任。

第四條會計人員和檔案管理人員調動工作,必須辦好移接交手續(xù)后才能離職。

第五條會計檔案應做到科學管理,即:存放有序、查找方便、防蛀、防鼠、防霉,防火,確保檔案資料的完整、安全。

第六條非財務人員查閱檔案,須經(jīng)財務部及檔案管理人員同意;財務部人員查閱,須經(jīng)檔案管理人員同意;外單位查閱應憑該單位介紹信,經(jīng)檔案主管部門領導批準方可查閱。查閱檔案應辦理必要的登記手續(xù)。會計檔案不得外借,特殊情況須經(jīng)總經(jīng)理批準可提供復印件。

第七條會計檔案保管到期,由檔案室提出銷毀意見,會同會計部門審查鑒定,編制會計檔案銷毀清冊,由公司總經(jīng)理簽署意見。同時將需永久保存的有關憑證抽出組成永久案卷保管。

第八條銷毀檔案時應由會計機構、檔案機構共同派員監(jiān)銷參加,參加人員應對批準銷毀的會計檔案進行清點、核對,并在銷毀清冊上簽字,并將監(jiān)銷情況報告總經(jīng)理。銷毀清冊列入會計檔案作永久保存。

第5篇物業(yè)管理公司會計管理制度-9

物業(yè)管理公司會計管理制度(九)

第一章會計制度建設

第一條依據(jù)《會計法》、《會計基礎工作規(guī)范》及行業(yè)會計制度等,特建立此企業(yè)會計制度。

企業(yè)會計制度是企業(yè)會計工作的程序和方法的具體規(guī)定,用以指導實際會計工作的開展,使會計工作有據(jù)可循,保證其系統(tǒng)性和連貫性。

會計制度必須按會計制度開展,所有與會計制度不符的做法一律禁止。

會計制度對非普遍性、不重要事項不予以規(guī)定。發(fā)生此類事項時,應按制度實質精神處理。

第二條企業(yè)會計制度的設計,應遵循以下原則:

一、貫徹執(zhí)行《會計法》、《企業(yè)會計準則》、《會計基礎工作規(guī)范》及國家其它有關規(guī)定、企業(yè)有關制度的原則;

二、貫徹統(tǒng)一性與靈活性相結合的原則;

三、貫徹核算與管理相結合,專業(yè)核算與基礎核算相結合,正確與簡便相結合原則;

第三條企業(yè)會計制度應包括以下內(nèi)容:

一、確定會計機構和人員設置、職責分工和崗位責任制;

二、設計會計科目(主要是明細科目)、憑證、帳薄、卡片、報表;

三、確定會計記帳憑證、帳薄組織、記帳方法、記帳程序和編制報表的核算程序;

四、制定成本、費用控制、考核、核算辦法;

五、確定會計要素業(yè)務處理辦法;

六、制定財產(chǎn)清查、會計檔案管理辦法;

七、制定會計電算化的應用與開發(fā)辦法。

第二章會計機構與會計人員

第一條公司根據(jù)《會計法》、《會計基礎工作規(guī)范》,并結合本企業(yè)情況確定會計機構設置,會計人員配備、分工及職責、職業(yè)道德、培訓等;

第二條會計機夠設置要求,同業(yè)務類型和規(guī)模大小相適應,精簡、高效、分工明確;

第三條企業(yè)應根據(jù)業(yè)務類型、規(guī)模及會計工作量大小,會計機構的設置確定會計人員的配備數(shù)量和素質。會計人員素質應符合以下要求:

一、一般會計人員應符合以下要求:

具有必要的會計專業(yè)知識和技能,取得會計證;

高中畢業(yè)以上文化;

熟悉國家有關法規(guī)和集團及企業(yè)有關規(guī)定;

遵守職業(yè)道德;

二、企業(yè)主辦會計除以上要求外,還應符合以下要求:

堅持原則,廉潔奉公,堅決維護萬向集團公司和本公司利益;

具有一定的會計理論知識和實踐經(jīng)驗,大專畢業(yè)以上文化,或取得助理會計師職稱;

能夠草擬本單位會計制度,組織本單位會計工作;

具有一定的現(xiàn)代管理理論知識和技能,取得會計電算化初級證書。

第四條會計人員分工:

一、會計基本崗位包括憑證編制、出納、材料核算、固定資產(chǎn)核算、工資核算、成本核算、銷售核算、往來款核算、總帳、報表、制度設計、稽核;

二、會計與財務、預算合設的,會計崗位還包括以下崗位:資金管理、成本管理、預算管理;

三、財務、會計、預算機構合設的,可按崗位特點和管理要求將與會計崗位結合,確定人員分工;

四、根據(jù)企業(yè)規(guī)模和業(yè)務量大小,可對會計崗位予以進一步明細劃分,確定

專人負責,也可實施一人多崗。實施一人多崗應符合內(nèi)控制度要求。出納與稽核、制證與審核、出納與會計應進行分工。

五、實施會計電算后,應按《會計電算化工作規(guī)范》設置電算主管、電算審查、軟件操作、數(shù)據(jù)分析、電算維護等崗位。電算主管由會計主管擔任,電算審查可由稽核擔任,軟件操作可由制證人員擔任,數(shù)據(jù)分析可由編表和分析人員擔任,電算維護可由計算機人員擔任。

第五條依據(jù)會計法第二十二條規(guī)定和企業(yè)內(nèi)部控制制度的要求,結合企業(yè)會計機構的內(nèi)部組織分工,確定會計人員主要職責。

1、會計負責人(即財務部經(jīng)理)職責:

⑴負責領導本單位的會計(包括財務、預算)工作,組織領導會計(財務、

預算)制度的設計;

⑵參與制訂本單位的經(jīng)營決策;

⑶參與審定對外投資、物資供應、商品銷售、技術組織措施、基建等計劃和經(jīng)濟合同;

⑷組織編制和執(zhí)行財務、成本計劃和資金籌措、投資計劃,并檢查各項計劃的執(zhí)行情況;

⑸組織編制決算報告和財務專題報告;

⑹組織成本費用預測、計劃、控制、核算、分析、考核;

⑺審批授權范圍內(nèi)的財務收支;

⑻監(jiān)督本單位執(zhí)行國家相關法規(guī)及集團、企業(yè)制度情況;

2、主辦會計職責:

⑴具體領導本單位的會計管理工作;

⑵組織設計本單位的會計制度,并負責貫徹執(zhí)行;

⑶參與編制預決算,財務計劃及執(zhí)行情況;

⑷參加生產(chǎn)經(jīng)營管理會議,參與經(jīng)營決策和經(jīng)濟合同、協(xié)議及其它經(jīng)濟文件的

擬定;

⑸監(jiān)督執(zhí)行國家有關法規(guī)及集團、企業(yè)制度;

⑹起草月度、季度、年度財務分析,并組織召開財務分析會議及報告財務狀況和經(jīng)營成果;

⑺編制、上報各項財務報表;

⑻參與編制股東大會、董事會報告。

3、材料會計的職責:

⑴參與設置材料管理與核算辦法,負責材料核算;

⑵參與編制材料采購用款計劃,控制材料采購成本;

⑶參與庫存材料的清查盤點工作;

⑷提交有關材料成本、庫存情況分析;

⑸及時與倉庫核對帳目,保證帳實相符。

4、出納

⑴嚴格遵守公司有關制度處理好現(xiàn)金日常收支工作;

⑵每天需對現(xiàn)金進行盤點,并上報資金收支日報表;

⑶負責做好銀行存款日記帳的登記及銀行對帳工作;

⑷報送銀行存款收回、付出日報表;

⑸積極催收集團內(nèi)部企業(yè)往來款項。

⑹負責對應收款項開具收款收據(jù)。

第六條實施電算化以后,各電算崗位職責按《會計電算化基本規(guī)范》確定。

第七條會計人員不遵守職業(yè)道德,未正確履行會計職責的,應按會計法和集團、公司有關制度承擔責任。

第八條公司應鼓勵會計人員努力提高業(yè)務水平,支持會計人員在不影響正常工作的條件下參加社會和集團舉辦

的會計培訓。在可能的條件下,公司應有計劃輪換會計崗位,培養(yǎng)'多面手'式會計人才。

第三章會計科目、憑證、帳薄、卡片、報表設計

第一條會計科目的制訂:

1、按照服務行業(yè)會計科目設置,一級會計科目的增補,應由集團會計主管部門制定或授權有關單位制定;

2、公司應結合組織形式、管理需要,遵照有關規(guī)定,合理設置明細科目;

3、明細科目的制定應符合以下原則:名稱通俗易懂、易于記憶、具有一定彈性。

按會計要素分類,編制會計科目表;

按內(nèi)部控制、責任制、財務管理、預算管理要求,制定各科目下的明細科目;

對科目進行數(shù)字編碼。

第二條會計憑證設計

1、會計憑證的設計,應能夠如實反映經(jīng)濟業(yè)務的真實情況,體現(xiàn)內(nèi)控制度的要求,簡明實用,節(jié)約成本;

2、原始憑證包括自制和外來原始憑證二種。

1、自制原始憑證應具備如下基本內(nèi)容:

名稱和編號、聯(lián)次;填制日期;接受憑證單位、部門或個人;

經(jīng)濟業(yè)務的內(nèi)容摘要、數(shù)量、金額;填制單位;填制人;經(jīng)手人;驗收人等。

2、記帳憑證主要包括以下幾種:

通用類;收、付、轉類;匯總類;科目匯總表;聯(lián)合憑證;多聯(lián)式日記帳憑證等;

3、記帳憑證應包括如下基本內(nèi)容:

記帳憑證名稱;填制單位名稱,填制日期,編號;經(jīng)濟業(yè)務摘要;

應借、應貸會計科目的名稱和金額;所附原始憑證張數(shù);記帳標記;會計主管、審核、記帳、編制人員簽章;

6、會計憑證從填制到歸檔的傳遞流程應合理設計,以便加強合作,明確責任。憑證傳遞設計方法如下:

①繪制業(yè)務流程圖;

②按內(nèi)控制度和信息傳遞要求合理規(guī)定憑證流轉環(huán)節(jié)和停留時間;

③按管理方式和經(jīng)濟業(yè)務變化適時修訂;

7、會計憑證應合理保管,定期裝訂成冊。原始憑證數(shù)量過多,不便與記帳憑證合訂的,可單獨裝訂,但應在記帳憑證中注明。

第三條會計帳薄的設計:

1、會計帳薄按用途不同可分為序時、分類、備查帳薄三類;按外表形式的不同,分為訂本帳、活頁帳和卡片帳。

2、設計帳薄應符合下列要求:

①適應單位的規(guī)模、特點;

②與會計科目對應;

③適合企業(yè)管理需要;

④符合稅法規(guī)定;

⑤簡明實用,便于查詢、核算、編制報表,節(jié)省人力、物力、財力;

⑥結合會計工具;

⑦全面完整。

3、應合理選擇記帳程序。主要記帳程序包括記帳憑證記帳程序、科目匯總表記帳程序、匯總記帳憑證記帳程序、日記總帳記帳程序。

1、記帳程序的選用應符合以下要求:

①與企業(yè)規(guī)模大小、業(yè)務量多少相適應;

②能及時、完整、系統(tǒng)提供信息;

③簡便易行;

④適合記帳工具;

第十七條會計報表設計

1、公司主要會計報表采用行業(yè)會計制度統(tǒng)一格式。并根據(jù)集團要求按會計科目對應關系填列集團統(tǒng)一格式會計報表;

2、公司可根據(jù)集團和自身管理要求設置內(nèi)部報表。會計報表的設計應符合以下要求:

①符合會計準則,具有真實性、正確性、一貫性、可比性、明晰性等特征;

②報表內(nèi)容、詳細程度同管理層次相適應,能夠起到反映真實情況的作用;

③與帳戶記錄對應,便于填列;

④集中性、專題性與綜合性,便于把握整體趨勢,又能了解變化原因。

第四章會計核算方法與組織

第一條根據(jù)業(yè)務處理流程,企業(yè)會計核算基本程序設置如下:

固定資產(chǎn)┐

成本核算┤

材料會計╂→會計→稽核→┬→出納→制證→審核→登帳→報表→分析

往來款┤主管↑

銷售核算┤ └-----┛

其它--┛

從事三級明細核算的會計人員將核算制成的有關匯總原始憑證及業(yè)務人員提供的自制或外來原始憑證經(jīng)會計主管審核后,由稽核人員對其合規(guī)性、內(nèi)容完整與否、計算準確與否、手續(xù)完備與否進行稽核;需發(fā)生資金收付的,經(jīng)由出納崗位辦理相應手續(xù);據(jù)稽核或出納人員提供的原始憑證,經(jīng)審核后登帳,據(jù)帳薄編制報表,據(jù)報表和帳薄反映情況編寫會計分析。

第二條公司應結合自身特點,引入市場競爭機制,建立全面經(jīng)濟責任制。

公司會計人員應同其它人員一起建立二級核算體系,并承擔核算工作;

二級核算體系的建立方法是劃分責任中心、確定考核辦法、確定不同責任中心銜接辦法、確定二級核算辦法;

第三條責任中心種類主要有成本中心、利潤率中心、投資中心三種。

中心的劃分應與現(xiàn)有機構設置、職責分工基本相符,各中心應能了解、控制責任考核指標的變動;

第四條責任中心的考核主要通過制定考核指標體系、考核機構、考核程序等進行;考核指標體系應與企業(yè)目標一致,同時應考慮不同中心的特點;考核指標主要有計劃、預算實施情況、投資報酬率、剩余現(xiàn)金流量等

第五條公司應確定各責任中心核算辦法,包括帳薄設置、核算程序組織、核算機構和人員設置、責任中心同企業(yè)會計部門工作銜接等;

第六條定期開展財產(chǎn)清查,以保證帳實相符,財力資源完整;

財產(chǎn)清查應由單位負責人領導,會計部門主管,各實物使用、保管部門密切配合進行;

主管部門應查明財產(chǎn)盤盈、盤虧原因。由個人原因盤虧的,應向個人追回;由于制度不健全無法查明的,應由各責任人按比例承擔。

第五章會計政策

第一條為了便于會計核算,依照會計法和會計準則有關規(guī)定,公司根據(jù)集團統(tǒng)一會計政策和行業(yè)會計制度開展會計核算。

第二條主要政策如下:

1、據(jù)公司所屬行業(yè)選用服務行業(yè)會計制度;

2、會計期間為公歷一月一日至十二月三十一日;

3、記帳原則采用權責發(fā)生制,計價以歷史成本為基礎;

4、外幣業(yè)務按當月月初匯率折算,按會計制度規(guī)定核算匯兌損益;外幣報表按時態(tài)法折算,折算到作當期損益;

5、低值易耗品一次性攤銷;

6、存貨選用實際成本法計價;

7、遞延資產(chǎn)、無形資產(chǎn)按實際受益期分攤。開辦費在5年內(nèi)攤銷;

8、短期投資按成本計價;

9、長期投資占被投資單位25%股權以下,不符合合并報表要求的,按成本法核算;占25%以上50%以下的,按權益法核算;50%以上的要編制合并會計報表。

10、固定資產(chǎn)按行業(yè)會計制度規(guī)定計價,折舊年限按國家最低年限;公司購入用于投資的資產(chǎn),作長期投資,不提取折舊;

11、所得稅按應付所得稅法核算;

12、收入實現(xiàn)按行業(yè)會計制度和公司《財務管理制度》確認;

13、利潤分配按《公司法》規(guī)定,在此前提下按公司章程和股東會決議執(zhí)行;

14、壞帳準備按期末應收帳款余額千分之四提取;

15、公司可根據(jù)行業(yè)會計制度規(guī)定比率中檔水平提取各種準備金;

16、各種稅金、費用按稅法及其它規(guī)定收取。

第六章會計電算化工作

第一條會計電算化工作由集團統(tǒng)一規(guī)劃,公司財務部門具體負責。會計電算化工作的開展,應符合國家有關規(guī)定。

第二條根據(jù)會計電算化計劃,會計負責人應當親自組織領導會計電算化工作,單位負責人和其它有關部門應積極為其實施創(chuàng)造條件。

第三條公司應逐步實現(xiàn)基本核算(帳務處理、報表編制、往來款核算等)電算化及其它有關子系統(tǒng)(材料核算、成本核算、商品進銷存、固定資產(chǎn)核算等)電算化;

第四條實施電算化,應制定人員培訓、軟件選購、硬件配置、進程安排具體計劃。

第五條會計電算化的實施應穩(wěn)妥推進,逐步進行,力求成功;

一、會計人員必須經(jīng)過會計電算化普及培訓和軟件專門培訓,會計部門應配置專用計算機和打印機,制定嚴格的上機操作制度,以保證其順利進行;

二、初始化前,相關人員應在軟件安裝人員指導下相互配合,做好科目編碼、帳戶月結、往來戶清單等工作,并對會計人員進行初步分工;

三、手工與電算并行期間,憑證、帳薄、報表應按要求打印裝訂,并做好磁盤備份,以上報財政評審。同時,應歸集實施中遇到的各種問題,聯(lián)系軟件開發(fā)商予以解決,并為二次開發(fā)做好準備。

第七章附則

第一條本制度由公司財務部解釋。

第6篇物業(yè)公司財務管理制度-13

物業(yè)公司財務管理制度(十三)

一、認真貫徹執(zhí)行國家各項財經(jīng)制度和紀律,用新型的財務管理對本公司的經(jīng)濟管理進行全面、準確的核算、反映、監(jiān)督和控制,為提高本公司的經(jīng)濟效益而發(fā)揮以財務管理為龍頭的作用。

二、加強財務管理核算,按期編報會計報表,全面反映公司經(jīng)營活動和資金變化情況,為公司領導提供真實的會計核算資料,使公司領導經(jīng)營決策有可靠的數(shù)字依據(jù)。

三、加強財務管理,認真編制執(zhí)行財務計劃,按時收繳小區(qū)業(yè)主的水、電、暖氣費及物業(yè)管理費,管好財產(chǎn)、管好財務資料,合理使用資金。加強現(xiàn)金管理和支用,及時清理債權債務,精打細算、增收節(jié)支,提高管理經(jīng)濟效益。

四、搞好會計監(jiān)督,嚴格履行公司賦予的工作職權,尊重宣傳和維護國家有關財經(jīng)制度、法令和紀律在本公司的執(zhí)行情況。

五、加強財務工作人員的專業(yè)知識學習,提高業(yè)務水平,要求每位財務人員忠于職守、秉公辦事,按財務制度辦事,杜絕業(yè)務差錯。

六、小區(qū)內(nèi)有關重大經(jīng)濟協(xié)議或有關經(jīng)濟文件擬定要以財務參與和核算為依據(jù),進行準確分析和管理。

七、所有財務現(xiàn)金支出必須有經(jīng)理簽字后,報總公司主管理領導及總經(jīng)理審批。

第7篇某物業(yè)公司福利制度

一、休息日

行政管理人員、文員及其他員工每周工作40小時(不包括用餐時間),規(guī)定有兩天休息日。由于工種性質決定必須實行輪班制的員工的休息日,將根據(jù)國家有關政策及物業(yè)公司的規(guī)定做出相應安排。休息日由部門經(jīng)理預先編排,經(jīng)總經(jīng)理批準后執(zhí)行。

二、年假

l.員工連續(xù)工作滿一年以上的可享受有薪年假。

2.員工應擬定休假計劃,休假需提前七天提出申請,經(jīng)批準后方生效。

3.年假只準當年享受,員工主動放棄休假,物業(yè)公司將不予補償。如果因工作需要而無法休假,可作一定的補償。

三、有薪假期

員工每年可享有國家法定的有薪假期,包括:

1.公歷一月一日元旦1天

2.農(nóng)歷年初一1天

3.農(nóng)歷年初二1天

4.農(nóng)歷年初三1天

5.五月一日勞動節(jié)3天

6.十月一日國慶節(jié)3天

員工若不能在法定假期當日放假,部門主管安排在法定假期之前或之后三十天內(nèi)放假;若因無法安排,物業(yè)公司將按照國家有關勞動條例規(guī)定給予員工發(fā)放當天加班工資。

四、病假

病假必須持有物業(yè)公司指定的市級醫(yī)院出具的病假證明,可享受每年15天的有薪病假。

五、婚假

員工結婚享有五天有薪婚假,符合國家晚婚規(guī)定的(男25周歲,女23周歲)可享有七天婚假?；榧俦仨毺崆皟芍芟虿块T主管申請,報行政部并呈交有關證明文件。

六、事假

事假一天以下者由部門經(jīng)理批準,并報行政部備案,超過三天的需由物業(yè)公司總經(jīng)理批準。請事假期間不發(fā)工資。

七、探親假

家住外地的員工,可按照國家有關規(guī)定享受有薪探親假。如員工要請?zhí)接H假,須事先通知部門經(jīng)理及總經(jīng)理批準后,方可休假。申請手續(xù)須提前七天辦理。

八、請假制度

所有休假(包括有薪假期及補休)除緊急情況外,均須事先申請,填好請假單并獲得授權主管人批準后方可生效,否則以曠工論處。假期結束后無正當理由而不上班的,以曠工論處;情節(jié)嚴重者,將被解雇。

九、產(chǎn)假

在物業(yè)公司工作已超過一年(懷孕期不算在內(nèi))的合同制女職工,可享受90天有薪產(chǎn)假。申請產(chǎn)假必須有市級醫(yī)院的分娩證明。

十、慰唁假期

若員工的直系親屬(指配偶、父母、岳父母、子女)去世,可獲三天全薪慰唁假。而兄弟、姐妹去世,可獲一天全薪慰唁假。

十一、因工受傷或死亡

員工在工作中因工受傷需立即通知部門主管及上報行政部。對傷亡者,按國家勞動保險的有關規(guī)定辦理。

十二、全勤獎

員工每月出滿勤,可獲該月全勤獎。凡享受婚假、產(chǎn)假、病假、事假、年假、慰唁假、探親假者,均不享受該項獎勵。凡每月遲到、早退一次扣10%全勤獎,遲到、早退二次扣20%全勤獎,曠工一天者,當月不享受此項獎勵。

十三、工資發(fā)放

員工每月工資將于每月固定時間以現(xiàn)金形式發(fā)放。

十四、養(yǎng)老保險

公司為合同制員工辦理社會統(tǒng)籌養(yǎng)老保險,保險金額按國家地方政府規(guī)定,由公司與員工雙方共同承擔。

十五、醫(yī)療保險

公司為合同制員工辦理《團體人身保險》及《附加團體意外傷害保險》。

第8篇物業(yè)公司收發(fā)文及檔案管理行政工作制度

物業(yè)公司行政工作制度:收發(fā)文及檔案管理

3收發(fā)文及檔案管理

3.1文件定義

3.1.1本規(guī)定所提的文件是指:證照、合同、函件、圖紙、傳真、以部門/管理處/物管公司名義發(fā)出的電子郵件等文件。

3.1.2公司正式文件不可以電子郵件方式傳遞,即收到和發(fā)出的電子郵件不具有法律效力。

3.2收發(fā)文管理

3.2.1收文

3.2.1.1收到的文件(包括通過前臺之外來文件,以及內(nèi)部各部門/管理處文件(密件除外),由物管公司秘書或各管理處行政人員負責收文登記;另物管公司秘書必須在項目管理中心內(nèi)部網(wǎng)頁進行收文登記。無具體收文部門的文件,由資源部負責收文登記。

3.2.1.2收文登記后,及時報公司總經(jīng)理/管理處主任或授權人簽署意見,再轉交收件人/跟進人處理。無總經(jīng)理/管理處主任簽署意見的文件,可不予處理。

3.2.1.3文件執(zhí)行或處理完畢后,由收件物管公司秘書/管理處行政人員存檔,重要的文件正文(如有)物管公司秘書須定期交到檔案室歸檔。

3.2.1.4管理處行政人員負責每月填寫《收文登記表》。

3.3發(fā)件

3.3.1起草:由需要發(fā)件的部門/管理處起草文件。

3.3.2編號:對外公文由物管公司秘書上公司網(wǎng)登記索取編號。管理處內(nèi)部發(fā)文由管理處行政人員負責統(tǒng)一編號及填寫《發(fā)文登記表》。

3.3.3打印:由發(fā)文部門/管理處負責。

3.3.4校對、簽署

由發(fā)文部門/管理處負責,部門/管理處/物管公司歸檔的文件需有發(fā)件人、管理處主任及物管公司總經(jīng)理的簽名;以管理處名義發(fā)出的電子郵件,則打印后由管理處主任簽名,留作歸檔。

3.3.5申請蓋章

由物管公司秘書負責申請蓋物管公司公章,按項目中心有關圖章的管理規(guī)定執(zhí)行,文件的審批件由項目中心行政及信息管理部負責歸檔。

3.3.6發(fā)出:由發(fā)件部門/管理處負責,并作出發(fā)文、簽收登記。

3.3.7內(nèi)部傳閱

收件人依據(jù)傳閱批示盡快傳閱,不應拖延。傳閱并簽名后的文件,交回歸檔。

3.3.8歸檔

具有保存價值的文件物管公司秘書應及時移交給項目中心資源部檔案室;其他文件由物管公司秘書和各管理處行政人員負責保管和處理,做好文件類別、保存份數(shù)、存放方式和存放地址等情況的登記。

3.3.9管理處行政人員負責每月填寫管理處的《發(fā)文登記表》。

3.4文件保管及處理

3.4.1物管公司秘書及各管理處行政人員負責文件的保管工作。

3.4.2管理處秘書/各管理處行政人員將所有收、發(fā)的文件按不同的類別進行分類,具體類別根據(jù)各自的具體情況制定,做到科學、系統(tǒng)、方便查閱和處理。并需將各自的文件分類的類別規(guī)則,每年一次或有改變時報物管公司資源部備案。

3.4.3文件必須存放在文件柜等安全的地方,不得隨意或雜亂地堆放。

3.4.4定期組織清理文件(每年的6月和12月)。由各管理處指定專人負責,根據(jù)文件的內(nèi)容和重要性,界定文件的存放期限和處理方法,例如:

3.4.4.1對于保管期限已到的文件,集中銷毀,并做好注銷的登記手續(xù),包括文件名稱、文件日期、來文單位/收文單位、文件編號、存放期限、注銷日期、注銷負責人、注銷批準人(管理處主任/物管公司經(jīng)理)等;

3.4.4.2對于保管期限未到、但不是經(jīng)常使用的文件,按類別進行釘裝、打包,集中存放到另外指定的位置上;

3.5檔案管理

3.5.1文件的移交

3.5.1.1對于各部門/管理處在工作中形成的、具有保存價值的文件材料應在規(guī)定期限內(nèi)由物管公司秘書移交至項目管理中心檔案室,具體移交期限如下:

3.5.1.2重要文件如公司/管理處證書、合同、及其他法律文件,應在辦妥后一周內(nèi)由物管公司秘書移交項目管理中心檔案室。

3.5.1.3一般工作性文件,可按工作進度作階段性定期移交。

3.5.1.4文件移交人將符合歸檔條件的文件整理后,填寫申請,交到項目管理中心檔案管理員處,檔案管理員清點無誤后,予以簽名確認。

3.5.2檔案的保管

公司的檔案由資源部指定專人進行保管,一般雇員不得私自保留檔案。資源部根據(jù)公司檔案編號的規(guī)則,將文件進行編號,分類存放。

3.5.3檔案信息的使用

3.5.3.1復印檔案

公司規(guī)定可按暨定的權限進行復印檔案,但必須填寫《檔案復印記錄表》。如所復印的文件屬公司證照類,由物管公司秘書統(tǒng)一向項目中心行政及信息管理部辦理。

3.5.3.2檔案原件的借用

1)原則上公司檔案原件不外借,但因工作需要必須外借的檔案原件(例如辦理公司年審所需資料等),可憑政府部門的通知填寫《檔案原件借用申請表》,交物管公司經(jīng)理簽批后由物管公司秘書向項目中心行政及信息管理部借出。

2)檔案原件外借期一般不得超過一個月。如因工作需要未能及時歸還的,須將其原因和檔案的存放地點知會項目中心檔案管理員,并由檔案管理員作出追蹤。

3)檔案借用人應有高度責任感,保持檔案的整潔和完整,不得涂污及損壞。

3.5.3.3檔案原件的歸還

1)借用人將檔案歸還時,須經(jīng)項目中心檔案管理員檢查所歸還之檔案是否完整,并簽名確認。

2)檔案管理員將《檔案原件借用申請表》復印件退回借用人,證明已歸還檔案,完檔案歸還手續(xù)。

3.5.3.4檔案原件的處理

由物管公司秘書統(tǒng)一交項目中心檔案室存檔。

4月報制度

4.1月報制度:每月25日前,各管理處以規(guī)定書面格式上報該管理處各部門工作情況至物管公司秘書。

4.2香港月報制度:每月28日前,各管理處以規(guī)定書面格式上報該管理處工作狀況至物管公司秘書及項目。

第9篇物業(yè)公司部門成本核算制度2

物業(yè)公司部門成本核算制度(二)

1.0目的:節(jié)約、降低公司物資成本。

2.0適用范圍:公司各部門。

3.0內(nèi)容:

3.1成本計算為每月第一天至當月末最后一天,經(jīng)此統(tǒng)計核算當月的成本支出。

3.2確定正確的核算方法,一經(jīng)確定后,任何部門和個人都無權改變,均須嚴格著章執(zhí)行。

3.3記錄各部門的申領物品時間,計算發(fā)放物品的成本以及數(shù)量和金額。

3.4加強成本核算的基礎工作,切實分清各部門的成本和費用的界限,以準確核算成本率。

4.0程序:

4.1制定標準:準確計算當月實際成本形成數(shù)額。

4.2比較:將實際成本與控制標準相比較并及時反饋比較結果;當比較的結果存在較大差異時應調查原因,提出應采取的成本控制措施或控制標準的意見。

4.3控制:確保實際成本與控制標準的一致性,實現(xiàn)目標成本。

5.0支持性工具:

《部門月度領用物資成本統(tǒng)計表》

編制:審核:批準:日期:

第10篇物業(yè)公司管理制度

為強化公司內(nèi)部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項公司管理制度。

考勤管理制度

第一條請銷假

1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經(jīng)理批準，并在行政部備案。本規(guī)定適用于全體員工。

2.請假手續(xù)以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續(xù),則應電話請假,書面手續(xù)后補。短信請假無效。

3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。

第二條病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續(xù)請病假超過三個工作日者，必須取得醫(yī)院開具的休假證明。

2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經(jīng)批準后方可休假。

3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。

第三條事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請(如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導)，如實說明原因，經(jīng)主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。

2.事假按照日標準工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規(guī)定向主管領導請假，違反規(guī)定者以曠工計罰。

第四條年假

1、根據(jù)《職工帶薪年休假條例》年假天數(shù)的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿2023年的，年休假5天;已滿2023年不滿20年的，年休假10天;已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。

3、當年未休年假者不得累計到第二年(特殊情況除外)。

第五條婚假

1.根據(jù)《婚姻法》的規(guī)定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經(jīng)主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假?；榧贂r間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3 天婚假;符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。

2.結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。

第六條產(chǎn)假

1、根據(jù)《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天(包括產(chǎn)前15天)產(chǎn)假，難產(chǎn)可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加15天，符合晚育年齡的增加30天產(chǎn)假。

2、晚育已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產(chǎn)假延長到135天至180天，由所在單位根據(jù)實際情況具體規(guī)定。 )

3、女員工懷孕三個月以內(nèi)流產(chǎn)的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產(chǎn)的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產(chǎn)的給予90天產(chǎn)假。

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產(chǎn)假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

第七條喪假

1.員工供養(yǎng)的直系親屬(祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女)死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天;員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據(jù)路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經(jīng)辦公室簽字后，報總公司備案。

2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關規(guī)定發(fā)放。

第八條曠工

1.未經(jīng)公司主管領導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。

2.曠工一日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的三倍工資;曠工二日(含累計)者，扣發(fā)當日全部薪金的6倍工資;曠工三日(含累計)者，當月只發(fā)同年北京市最低生活標準工資;曠工超過三日(含累計)者，公司視情況給予處理。

第九條遲到、早退

1、工作時間：根據(jù)《勞動法》的條款規(guī)定,結合本公司的經(jīng)營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五(有特殊情況者可調休)。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領導批準后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。

2、若員工上、下班未辦理相關手續(xù)且沒有證據(jù)證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經(jīng)紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經(jīng)濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經(jīng)理報告。

3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據(jù)總經(jīng)理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經(jīng)理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫存現(xiàn)金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經(jīng)理匯報。

5.遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產(chǎn)負債表。

7.負責公司的各項財產(chǎn)登記、核對工作,保證資產(chǎn)更新的資金來源,保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經(jīng)審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,用權責發(fā)生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計年度相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計年度相關的,應當作為資本性支出(如固定資產(chǎn)的購置)。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設置,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。

6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規(guī)定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫'會計檔案銷毀清冊',經(jīng)總經(jīng)理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。

三.現(xiàn)金管理制度

1.根據(jù)物業(yè)管理公司管理業(yè)務的需要,庫存現(xiàn)金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現(xiàn)金必須在規(guī)定的范圍、限額內(nèi)支出,除特殊情況外,不得在現(xiàn)金收入中直接坐支。

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;

2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;

2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規(guī)定,不得發(fā)出空白支票,為方便工作,經(jīng)總經(jīng)理審批后可發(fā)出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內(nèi)報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內(nèi)。普通支票可以用于支取現(xiàn)金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現(xiàn)金。

3.簽發(fā)支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區(qū)域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標準

1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;

2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2. 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)總經(jīng)理匯報。

3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4. 相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5. 辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7. 投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1. 簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2. 對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3. 經(jīng)常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4. 對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、投訴受理

1. 開通投訴熱線。

2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內(nèi)容。

4. 對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經(jīng)過、投訴對象以及投訴人的聯(lián)系方法,以便及時告訴結果。

5. 應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。

6. 對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經(jīng)過、證明人以及證物、投訴人及聯(lián)系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。

7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規(guī)范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結果通知您

4] 您是否對處理結果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1.安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務。

2.安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。

3.由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4.安保員執(zhí)勤按相關制度和崗位工作規(guī)程完成。

5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6.突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關領導，按規(guī)定程序處理并及時總結。

7.消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8.消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00

中班:18:00- 0:00

夜班:0:00 - 8:00

三、管理規(guī)范

1.嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5.嚴禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準。

6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，用權謀私，侵吞公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。

10.嚴禁參加非法宗教活動，參與**、賭博等。

11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。

12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍、彈、參與吸毒、販毒、私運的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經(jīng)批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴禁私自運用公司財產(chǎn)物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業(yè)部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的賄賂收賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦;當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節(jié)奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步;要遵守交通規(guī)則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態(tài)要因事因人而宜。

5.與人交談，態(tài)度要真誠大方、自然，神態(tài)要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容置疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區(qū)域內(nèi)設立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區(qū)6名;b區(qū)2名;c區(qū)2名;d區(qū)1名;內(nèi)外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛(wèi)生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環(huán)境衛(wèi)生及所負責區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生。

2、景觀廣場、內(nèi)廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區(qū)域，衛(wèi)生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內(nèi)廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據(jù)實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、保潔工作時間：上午7：30～ 11：30

下午14：30～18：30

五、監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據(jù)定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優(yōu)罰劣。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內(nèi)部培訓為主。

2.培訓內(nèi)容包括：職業(yè)道德教育，物業(yè)管理概述，現(xiàn)代物業(yè)管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內(nèi)容。

3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優(yōu)良、業(yè)務素質過硬、敬業(yè)愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。

二、在崗員工循環(huán)培訓

社會在快速發(fā)展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產(chǎn)率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓內(nèi)容。

(1)管理服務目標、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

(2)投訴回訪處理經(jīng)驗總結。

5.培訓方式：

(1)利用內(nèi)部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業(yè)管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義：

1、加強物業(yè)管理處與入駐各單位的聯(lián)系和溝通，讓各單位切身體會物業(yè)公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業(yè)工作。

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

1、辦公室負責行政中心內(nèi)所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內(nèi)容詳細記錄在《物業(yè)調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物業(yè)經(jīng)理，由辦公室及物業(yè)經(jīng)理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協(xié)調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。

8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業(yè)主進行回訪，了解業(yè)主的意見，如業(yè)主不滿意，繼續(xù)改進直至業(yè)主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報物業(yè)經(jīng)理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統(tǒng)計，將業(yè)主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一年度物業(yè)公司的改進提供依據(jù)。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發(fā)放操作規(guī)范

(1)每半年進行一次詳細調查。

(2)發(fā)放對象：行政中心內(nèi)所有單位。

(3)發(fā)放目的：是為及時了解業(yè)主對物業(yè)公司的滿意程度，請各業(yè)主對物業(yè)公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業(yè)公司完善各項服務。

(4)向業(yè)主介紹此次意見調查的重點項目。

(5)確定《調查表》的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進及回訪。

(7)工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業(yè)經(jīng)理首先對《調查表》中業(yè)主對物業(yè)公司的滿意率進行統(tǒng)計，對業(yè)主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業(yè)主的具體意見、建議，上報總公司。

(8)物業(yè)經(jīng)理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發(fā)調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。

(9)會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內(nèi)容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業(yè)經(jīng)理。

(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進行跟進回訪。

(11)對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業(yè)主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業(yè)經(jīng)理，為今后公司完善服務提供依據(jù)。

13、相關責任部門、責任人規(guī)范：

(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經(jīng)理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協(xié)調。

(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內(nèi)容及要求。

(2)監(jiān)督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內(nèi)容及要求進行業(yè)主走訪/回訪，以及業(yè)主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據(jù)。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經(jīng)理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內(nèi)容記錄在《調查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業(yè)主。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發(fā)放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調查統(tǒng)計分析模版，共同進行滿意度調查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負責監(jiān)督、指導本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作計劃的具體執(zhí)行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經(jīng)理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

一、應每日巡視物業(yè)三次以上，熟悉物業(yè)區(qū)域內(nèi)一切設備、設施。如發(fā)現(xiàn)物業(yè)區(qū)域內(nèi)設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業(yè)內(nèi)一切設施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業(yè)區(qū)域內(nèi)的樓梯、停車場、物業(yè)區(qū)域與外圍接點等公共區(qū)域，上午和下午可以分不同內(nèi)容來檢查，每天檢查的內(nèi)容要有側重點。

三、每日檢查物業(yè)范圍的區(qū)域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現(xiàn)等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發(fā)現(xiàn)入駐單位出現(xiàn)門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，及自己在工作中發(fā)現(xiàn)的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。

二、檢查時進行各種聯(lián)動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態(tài)、電壓是否穩(wěn)定。

三、發(fā)現(xiàn)問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業(yè)經(jīng)理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養(yǎng)。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發(fā)現(xiàn)缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養(yǎng)。

九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩(wěn)固，如有松動、缺件應及時修補。

十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

十一、各區(qū)域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養(yǎng)知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經(jīng)常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養(yǎng)。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位置，并進行全面擦拭保養(yǎng)。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

(一)監(jiān)控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司賦予的安全監(jiān)控任務，及時掌握各種監(jiān)控信息，對監(jiān)控過程中發(fā)現(xiàn)的情況及時進行處理和上報。

(二)值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

(四)每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

(二)監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

(三)非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領導同意方可進入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

(五)公司領導及相關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。

第六條產(chǎn)假

4、女員工休假前需要有醫(yī)院證明，經(jīng)主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產(chǎn)假的護理假3天，若妻子屬于晚育(生育時滿24周歲)，則再延長7天。

第七條喪假

2.喪假期間工資的發(fā)放依據(jù)國家有關規(guī)定發(fā)放。

第八條曠工

1.未經(jīng)公司主管領導批準缺勤，或未按規(guī)定時間請假，或違反病、事假規(guī)定，或違反公司制度中其它有關規(guī)定等行為，均視為曠工。

第九條遲到、早退

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節(jié)嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經(jīng)主管領導批準后酌情處理。

第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續(xù)。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。

第十一條加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因(包括工作能力欠缺、工作效率低下)，無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式(調休)兌現(xiàn)。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經(jīng)紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經(jīng)濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經(jīng)理報告。

5.遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產(chǎn)負債表。

7.負責公司的各項財產(chǎn)登記、核對工作,保證資產(chǎn)更新的資金來源,保障資產(chǎn)的更新?lián)Q代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經(jīng)審批的開支一律不得報銷。

二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發(fā)生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

3.會計年度自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

三.現(xiàn)金管理制度

2.現(xiàn)金的使用范圍:

2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;

2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉(xiāng)居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;

2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。

3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現(xiàn)金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現(xiàn)金。

6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續(xù),次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

接待投訴制度

一、管理標準

1. 受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;

2. 有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1. 工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。

2. 工作人員根據(jù)投訴內(nèi)容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業(yè)總經(jīng)理匯報。

3. 針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業(yè)經(jīng)理匯報,由經(jīng)理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4. 相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5. 辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6. 對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。

7. 投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統(tǒng)一管理。

三、投訴規(guī)避

1. 簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2. 對物業(yè)的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3. 經(jīng)常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發(fā)現(xiàn)問題解決問題。

4. 對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、投訴受理

1. 開通投訴熱線。

2. 詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內(nèi)容及聯(lián)系電話。

3. 耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態(tài)度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內(nèi)容。

5. 應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。

7. 投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。

8.規(guī)范用語:

1] 您好!請問我們能為您做些什么

2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。

3] 我們會及時把處理結果通知您

4] 您是否對處理結果感到滿意

5] 您是否還有什么要求

6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1.安保員均持證上崗，熟悉安保業(yè)務。

2.安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監(jiān)控中心至少有一名隊員當值。

3.由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業(yè)技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4.安保員執(zhí)勤按相關制度和崗位工作規(guī)程完成。

5.各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現(xiàn)象。

6.突發(fā)事件發(fā)生后，安保員能保證3分鐘到達現(xiàn)場，并通知隊長及公司相關領導，按規(guī)定程序處理并及時總結。

7.消防系統(tǒng)運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8.消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:00 - 18:00

中班:18:00- 0:00

夜班:0:00 - 8:00

三、管理規(guī)范

1.嚴禁安保員執(zhí)勤著裝不整齊，不按規(guī)定著裝佩帶不全。

2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。

4.嚴禁飲酒執(zhí)勤或在禁煙區(qū)吸煙。

5.嚴禁交接班不清楚，未經(jīng)主管批準。

6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發(fā)事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監(jiān)守自盜，以權謀私，貪污公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規(guī)定或轉借。

10.嚴禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。

11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動。

12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。

14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經(jīng)批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。

16.嚴禁私自運用公司財產(chǎn)物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業(yè)部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態(tài)度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方;嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

保潔員工作制度

一、保潔員分配：

行政中心所轄區(qū)域內(nèi)設立衛(wèi)生保潔員16名：其中行政辦公大樓a區(qū)6名;b區(qū)2名;c區(qū)2名;d區(qū)1名;內(nèi)外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

2、景觀廣場、內(nèi)廣場、各區(qū)通道、車輛出入口、草坪及尚未開發(fā)利用的空地(各保潔員的環(huán)境衛(wèi)生區(qū)域另行安排)。

三、保潔工作要求：

2、道路、草坪、景觀廣場、內(nèi)廣場等環(huán)境衛(wèi)生保持衛(wèi)生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區(qū)域內(nèi)清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據(jù)實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、保潔工作時間：上午7：30～ 11：30

下午14：30～18：30

五、監(jiān)督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內(nèi)入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養(yǎng)和管理;

2、負責監(jiān)督安全用電,隨時檢查用電情況,發(fā)現(xiàn)不符合用電規(guī)定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執(zhí)行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執(zhí)行安全生產(chǎn)操作規(guī)程。節(jié)約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發(fā)現(xiàn)問題及時維修,力避長流水、長明燈的現(xiàn)象發(fā)生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業(yè)思想、態(tài)度和藹、隨叫隨到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛(wèi)生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現(xiàn)重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。

1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內(nèi)部培訓為主。

二、在崗員工循環(huán)培訓

1.通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。

3.上崗循環(huán)培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內(nèi)容。

(2)在實踐工作中業(yè)戶投訴率、違章、違規(guī)的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優(yōu)秀員工，達到優(yōu)化管理的目的。

4.培訓內(nèi)容。

(1)管理服務目標、業(yè)主需求變化、安全管理、物業(yè)管理動態(tài)。

(2)投訴回訪處理經(jīng)驗總結。

5.培訓方式：

(1)利用內(nèi)部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

(2)根據(jù)工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產(chǎn)或半脫產(chǎn)的培訓。

(3)根據(jù)工作需要，由本公司統(tǒng)一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業(yè)管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

(4)組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走(回)訪制度

一、制定走(回)訪制度的意義：

2、使管理處各項工作置身于各單位監(jiān)督中，從而集思廣益，及時總結經(jīng)驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規(guī)范：

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續(xù)支持和合作。

6、將《物業(yè)調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業(yè)經(jīng)理審閱簽字后，報物業(yè)經(jīng)理審閱。

11、工作人員根據(jù)工程維修工作單對業(yè)主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發(fā)放操作規(guī)范

(1)每半年進行一次詳細調查。

(2)發(fā)放對象：行政中心內(nèi)所有單位。

(4)向業(yè)主介紹此次意見調查的重點項目。

(5)確定《調查表》的收取時間。

(6)工作人員在收取時，應查看業(yè)主是否署名，以便于工作的改進及回訪。

(10)辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據(jù)各部門整改措施及時進行跟進回訪。

13、相關責任部門、責任人規(guī)范：

(1)相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經(jīng)理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

(2)不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協(xié)調。

(3)整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業(yè)主滿意。

14、辦公室主管監(jiān)督檢查規(guī)范

(1)根據(jù)物業(yè)總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內(nèi)容及要求。

(3)辦公室主管全面了解掌握業(yè)主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經(jīng)理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據(jù)實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經(jīng)辦公室經(jīng)理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內(nèi)容記錄在《調查表》中。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業(yè)公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發(fā)放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業(yè)辦公室和各部門按照滿意度調查統(tǒng)計分析模版，共同進行滿意度調查統(tǒng)計分析。

7、辦公室及物業(yè)經(jīng)理負責監(jiān)督、指導本項目對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業(yè)主走回訪、業(yè)主滿意度調查工作計劃的具體執(zhí)行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走(回)訪由辦公室經(jīng)理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業(yè)管理員巡視監(jiān)督制度

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告上級主管。

五、巡視物業(yè)公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

七、若巡視過程中，如發(fā)現(xiàn)個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業(yè)遭受嚴重損失。

八、如發(fā)現(xiàn)可疑人員在物業(yè)范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養(yǎng)一次。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養(yǎng)。

七、排煙的檢查、維護和保養(yǎng)。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養(yǎng)。

十一、各區(qū)域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養(yǎng)和清點，要經(jīng)常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

監(jiān)控系統(tǒng)操作制度

為了加強閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)操作室的管理，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常使用和安全運作，充分發(fā)揮其作用，特制定本規(guī)則。

一、監(jiān)控室值班登記制度

(二)值班人員必須嚴格按照規(guī)定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

(三)對監(jiān)控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩(wěn)定。

(四)每天對監(jiān)控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監(jiān)控系統(tǒng)使用管理制度

(一)監(jiān)控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

(二)監(jiān)控人員應愛護和管理好監(jiān)控室的各項裝配和設施，嚴格操作規(guī)程，確保監(jiān)控系統(tǒng)的正常運作。

(三)非工作人員未經(jīng)許可不得進入監(jiān)控室，公司員工和外來人員需到監(jiān)控室查詢情況和觀訪者必須經(jīng)值班領導同意方可進入。

(四)禁止在監(jiān)控室聊天、游戲，按操作規(guī)程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養(yǎng)，保持室內(nèi)衛(wèi)生清潔。

(五)公司領導及相關部門領導需到監(jiān)控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

(六)必須保守秘密，不得在監(jiān)控室以外的場所議論有關錄像的內(nèi)容。

三、發(fā)現(xiàn)案件線索登記存檔制度

(一)監(jiān)控人員每天對錄像進行翻看，發(fā)現(xiàn)有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

(二)監(jiān)控人員對行政區(qū)域內(nèi)打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

(三)對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。

第11篇某物業(yè)管理公司物資管理制度

物業(yè)管理公司物資管理制度

一、物質分類

1.固定資產(chǎn)的定義--單位價值2000元以上或者使用年限超過一年以上的物品。

2.低值易耗品的定義--不屬于固定資產(chǎn),而又價值較高或使用時間較長的物品。

3.辦公用品的定義--辦公使用的消耗性物品。

4.物料用品的定義--進行物業(yè)管理所需使用的消耗性物品。

5.小商品的定義--為銷售給業(yè)戶的目的而購進的商品。

二、物資采購制度

1.各部門凡需新增固定資產(chǎn),低值易耗品或使用各種其它物資,應先行到公司倉庫領用,倉庫無庫存的,可申請購買。

2.部門申購應先將所需增加的物品列入每月編制的預算內(nèi),預算經(jīng)批準后,可正式申請購買。

3.預算外急需使用的物資,經(jīng)總經(jīng)理批準可以先行購買,再補作預算。

4.各種物品的采購主要由行政及行政人事部負責,但對一些急切需用或專業(yè)用品,可由部門經(jīng)理申請,總物業(yè)經(jīng)理批準后由使用部門進行采購。

5.各部門對本部使用的常用物品,應根據(jù)使用情況提出每月的耗用量,倉庫根據(jù)該物品消耗時間的長短定出最低庫存量,在接近最低庫存量時,通知有關部門申購物品。

6.申請購買物品申購部門填寫物品申購單,申購單需詳細列明所需購買物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、用途(或使用的地方)。

7.采購部門審核申購物品的庫存情況和報價,財務管理部審核申購的物資和金額有否符合預算,最后由總經(jīng)理審批。

8.負責采購的人員應隨時了解和掌握公司常用物品的市場價格和供應情況,接到申購單后,向有關供貨商詢價,并在申購單上填報三家以上供貨商的報價。

9.對于常用物品及耗用量大的物品,根據(jù)不同供貨商對不同物品的報價按質優(yōu)價廉的原則選定固定的供貨商。

10.負責采購的部門應要求固定供貨商定期提供近期物品的供貨價和供貨品種,根據(jù)可供貨品種和價格核對申購物品的報價。

11.采購部門應要求供貨商加強配合,根據(jù)供貨商提供的供貨物品和價格清單做好采購計劃,爭取節(jié)省采購所需的時間,為物資使用部門創(chuàng)造效益。

12.對于一時在市場上難以購買和購買程序需占用較長時間的物品,采購部門應將情況通知給使用部門,以使使用部門能及時采取相應措施。

13.采購部門在收到已批準的申購單后,屬于由固定供貨商供應的,應通知固定供貨商送貨上門,并采用定期結算的方式結算貨款。

三、倉庫管理制度

1.對倉管人員的要求

(1)倉管人員應熟悉其所保管物資的基本特性、使用性能、保管知識、規(guī)格用途、存放期限等。

(2)及時、準確地做好記賬工作,如實反映物資的庫存及發(fā)放情況。

(3)經(jīng)常保持倉庫環(huán)境的整潔文明、各種物資存放整齊。

2.驗收進倉制度

(1)所有物資進倉前由采購人員填寫一式四聯(lián)收料單(進庫單),收料單的內(nèi)容包括物資的名稱、規(guī)格、數(shù)量、單價和金額。

(2)倉管人員及申購人對進倉的物資必須驗收其質量是否符合使用的要求。

(3)凡尚未取得發(fā)票而先行進倉的物資,倉管人員及申購人必須核對收料單上所列的品名、規(guī)格、數(shù)量與實收物資及送貨單是否相符。

(4)已取得發(fā)票的物資,還必須對發(fā)票上所列的內(nèi)容進行核對。

(5)收料單一式四聯(lián),完成驗收手續(xù)由倉管人員簽收后,其中:第一聯(lián)倉庫留存,作收貨的記賬依據(jù);第二聯(lián)隨同發(fā)票報銷;第三聯(lián)送財務管理部存查(倉管人員在完成驗收手續(xù)后,每十天匯集后交財務管理部);第四聯(lián)由采購人員(經(jīng)辦人)留存。

3.保管制度

(1)固定資產(chǎn)的管理

①固定資產(chǎn)由使用部門保管; 固定資產(chǎn)如個人使用,個人保管,個人在財務管理部(或行政及行政人事部)辦理領用手續(xù),各部門公共使用的,由部門經(jīng)理指定專人負責,如發(fā)生人為損壞或丟失,需照價賠償。

②固定資產(chǎn)要定期清查盤點,最少每年要進行一次全面的清查,盤點時要對實物逐項點數(shù),填列固定資產(chǎn)盤存表,按類別,品名詳列賬存數(shù)量金額和實存數(shù)量金額,由參加盤點人簽章證明,保管備查,固定資產(chǎn)明細賬和固定資產(chǎn)總賬要按時核對,做到賬賬相符,賬實相符,出現(xiàn)盤盈、盤虧要及時上報。

③固定資產(chǎn)的調出、變賣和因失去使用價值需要報廢時,必須按管理處權限辦理,合法批準手續(xù),其變賣價格由財務管理部與使用部商定,需報廢及清理的固定資產(chǎn)要進行審查與技術鑒定后報總物業(yè)經(jīng)理批準,進行賬務處理,凡屬人為造成固定資產(chǎn)報廢或損壞,必須上報總物業(yè)經(jīng)理處理并追究其個人責任及相應的處罰。

(2)其它物資的管理

①其它物資均先由倉庫驗收,屬各分倉的物品再由各分倉領出分別倉庫進行保管。

②財務管理部要對購進的各項固定資產(chǎn)建賬建卡,根據(jù)稅務局要求和會計核算方法,按月計提折舊費,固定資產(chǎn)折舊提取方法采用直線法。

③所有物品由行政及行政人事部統(tǒng)一按分類編號。

④倉庫按物品編號劃分存放區(qū)域,物品根據(jù)其存放條件及編號,有條理地存放于倉庫內(nèi)。

⑤倉管人員必須經(jīng)常檢查物資存放的情況,發(fā)現(xiàn)物資有變質情況時,應及時進行處理。

⑥各種物資應做到賬實相符,并每月進行一次盤點。

⑦盤點中發(fā)現(xiàn)有盤盈、盤虧及變質等情況應查明原因及時報告主管部門及財務管理部。

⑧情況嚴重時,應及時報告總物業(yè)經(jīng)理。

⑨盤點報告在每月月底前上報財務管理部匯總。

各倉庫應分品種、規(guī)格設賬登記各種物資的收、發(fā)、存情況,每月終了,公司倉庫應與各分類倉庫核對當月的收、發(fā)、存情況,并定期進行賬實核對。各倉庫收發(fā)料截止至每月20日,每月25日前各分倉倉管人員必須報送當月報表至公司倉管人員核對,公司倉管人員和行政部在每月31日前向總物業(yè)經(jīng)理、主管部門及財務管理部報送本月的報表。

每月終了,倉庫向行政及行政人事部按部門提交當月增加物資清單,行政及行政人事部在此基礎上匯總直接購買、報廢、調用等完成當月各部門增減物資清單。清單一式三份,使用部門、行政及行政人事部、財務管理部各一份。

凡屬代保管的物資(含暫不需用或不合用的),需辦理進倉手續(xù),倉管人員應另設賬登記、保管。

(3)物品領用及出庫

①領用各種物資都必須辦理領用手續(xù),各種物資的領用手續(xù)均須由主管領導簽名。

②領用的固定資產(chǎn)或其它非消耗性物資按使用部門登記'物資保管清單',使用部門應每一季度清點一次,并將清點結果列表報行政及行政

人事部;使用部門領用非消耗性物品屬個人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物資按使用人登記'員工物品領用表'。

③員工調離部門或離開公司時,應交回所領用的物品,并將'員工物品領用表'復印一份交行政及行政人事部,各級主管離任或調離公司時,應由上一級主管或管理部門清點其所轄部分的物品。

④工程管理部及其它部門日常使用的工具和消耗性物品向倉庫申領一定數(shù)量,自行設倉保管。

⑤所有物資出庫一律憑使用部門開出的領料單發(fā)貨,領料單應列明出庫物資的編號、品名、規(guī)格、數(shù)量、用途、使用區(qū)域(如樓宇)等,除有領用人員簽名外,還必須有使用部門的主管簽名。若領用的是非消耗物資,應同時填寫'財產(chǎn)保管清單'。

⑥倉管人員發(fā)貨時,要堅持按發(fā)貨程序發(fā)貨:一查庫存量,二先入先出,三當面點清。發(fā)貨時發(fā)貨人應在領料單上簽名并及時登記入賬。

⑦已領用的物資,凡質量、規(guī)格不符合使用,應允許使用部門退貨。使用部門辦理退料銷賬手續(xù):填寫一式三聯(lián)的紅字領料單,倉庫憑紅字領料單作重新入賬的依據(jù)。若退回的是已使用的物資,倉管人員應另設賬登記、保管。

⑧非消耗性的物資(含個人保管的工具、物品、低值易耗品)在倉庫或發(fā)放部門領出后,使用部門應按品名、領用人填寫'員工物品領用表'。因嚴重損壞或因使用期限已滿等而無法繼續(xù)使用、需進行更換的非消耗性物資,領用時必須交舊領新。

⑨領料單一式三聯(lián),其中第一聯(lián)由倉庫作物資發(fā)出后的記賬依據(jù);第二聯(lián)財務管理部存(倉庫發(fā)貨后每十天匯集交財務管理部)。第三聯(lián)由領料部門自存。

四、維修及報廢

1.固定資產(chǎn)、部分低值易耗品需要維修時,由使用部門提出請修單,屬保修的物品聯(lián)系原保修單位進行維修;非保修物品屬辦公用的物品由行政及行政人事部安排維修,其它物品由工程管理部安排維修。

2.固定資產(chǎn)、低值易耗品或非消耗性物品需要報廢時,由使用部門填寫'物品報廢表',屬工程、機電、設備等物品報工程管理部;其它物資報行政及行政人事部。經(jīng)鑒定確系無法使用的,經(jīng)報請總物業(yè)經(jīng)理批準,各部門在收到'物資報廢表'批復三天內(nèi),將報廢物資集中送往公司總倉庫,分別由行政及行政人事部或工程管理部進行處理。

第12篇物業(yè)公司員工離職制度

1.通知

公司與員工雙方均可以書面形提出終止雇傭關系,但雙方必須給予對方通知期限,并按國家有關規(guī)定給予一定的經(jīng)濟賠償金。

1.1試用期間:須提前七天前通知。

1.2試用期滿后:須提前一個月前通知。

2. 手續(xù)2.1 以書面形式向部門經(jīng)理提出辭職申請。

2. 2經(jīng)部門經(jīng)理批準《辭職報告》后,到辦公室領取并填寫《離職審批表》。

2. 3經(jīng)部門經(jīng)理、辦公室主任、總經(jīng)理審批后,列明《物品交接清單》,交部門經(jīng)理批核。

2. 4離職當日,將所有公司物品交回所屬部門(將員工手冊、員工證交還辦公室)(住宿員工需提前辦理退縮手續(xù))。

2. 5由辦公室通知離職員工和財務部結算工資。

2. 6離職員工所用物品,按下列標準在離職工資中扣除:

●工作服以進貨價按三年折舊,未服務夠三年者,按未夠年限比例扣除