土地調(diào)研報(bào)告怎么寫

1. 確定研究目標(biāo)：明確土地調(diào)研的目的，例如分析土地利用現(xiàn)狀、評(píng)估土地價(jià)值、探索土地政策影響等。

2. 收集數(shù)據(jù)：搜集相關(guān)土地?cái)?shù)據(jù)，包括土地類型、面積、權(quán)屬、利用狀況、地價(jià)、地理位置、環(huán)境因素等。

3. 實(shí)地考察：進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，記錄土地的實(shí)際情況，觀察周邊環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施。

4. 數(shù)據(jù)分析：對(duì)收集的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，找出土地利用的模式、問(wèn)題和潛在機(jī)會(huì)。

5. 案例研究：選取典型地塊進(jìn)行深入研究，對(duì)比分析不同土地利用方式的影響。

6. 法規(guī)政策分析：了解并分析相關(guān)的土地管理法規(guī)和政策，探討其對(duì)土地利用的影響。

7. 問(wèn)題與建議：識(shí)別土地利用存在的問(wèn)題，提出改進(jìn)措施和建議。

8. 結(jié)論：基于研究結(jié)果，得出關(guān)于土地利用的初步結(jié)論，但不作為正式的總結(jié)。

【開頭怎么寫】

土地是國(guó)家的重要資源，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著基礎(chǔ)性作用。本報(bào)告旨在通過(guò)對(duì)某地區(qū)土地的全面調(diào)研，揭示其利用現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)和潛力，為決策者提供科學(xué)依據(jù)。我們將從土地基本情況、利用模式、政策影響等多個(gè)角度展開研究，以期深入理解土地資源的價(jià)值和管理問(wèn)題。

【結(jié)尾怎么寫】

在對(duì)土地資源的深入調(diào)研后，我們發(fā)現(xiàn)了一些關(guān)鍵問(wèn)題，如土地資源配置的不均衡、利用效率的低下等。針對(duì)這些問(wèn)題，我們提出了針對(duì)性的改進(jìn)建議，包括優(yōu)化土地利用規(guī)劃、加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管、提升土地利用效率等。這些措施有望促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。希望本報(bào)告的研究成果能為相關(guān)部門的決策提供參考，并為未來(lái)的土地管理工作提供啟示。

土地調(diào)研報(bào)告范文

第一篇 土地調(diào)研報(bào)告18100字

土地集約利用是指在兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益的前提下，通過(guò)調(diào)整土地使用目的、增加對(duì)土地的投入，達(dá)到提高土地的利用效率、增加經(jīng)濟(jì)效益、節(jié)約用地目的的一種土地利用方式。隨著海洋經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)越來(lái)越向沿海地區(qū)集中。市地處海島，是沿海地區(qū)一類特殊的區(qū)域單元，土地供需矛盾突出，海洋型經(jīng)濟(jì)傾向明顯。加強(qiáng)對(duì)土地的集約利用，是破解土地資源瓶頸的主要途徑，是建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的重要要素保障。

一、市土地利用現(xiàn)狀

（一）土地資源總量及結(jié)構(gòu)

__年市土地總面積145470公頃，其中農(nóng)用地94597公頃，占總土地面積的65.03%；建設(shè)用地29865公頃，占總土地面積的20.53%；未利用地面積21009公頃，占總土地面積的14.44%。

1、農(nóng)用地現(xiàn)狀

__年市農(nóng)用地94597公頃，其中耕地面積27598.87公頃（40.05萬(wàn)畝），占土地總面積的19.68％，主要分布在本島的平原沿海地區(qū)；園地面積2115.27公頃，占土地總面積的1.51%，主要分布在本島的丘陵平原交接處；林地面積50950.94公頃，占土地總面積的36.33%，在全市各大陸島均有廣泛分布，其中主要集中在本島、岱山島、泗礁島、衢山島的丘陵地帶；其他農(nóng)用地8505.07公頃，占土地總面積的6.06%，以坑塘水面為主。

2、建設(shè)用地現(xiàn)狀

__年市建設(shè)用地29865公頃，其中城鄉(xiāng)建設(shè)用地14605.34公頃，占土地總面積的10.42％；交通水利用地3975.44公頃，占土地總面積2.83%；其他建設(shè)用地5490.46公頃，占土地總面積3.92％。整理文章由

城鄉(xiāng)建設(shè)用地中，城鎮(zhèn)工礦用地8450.55公頃，人均140平方米；農(nóng)居點(diǎn)用地面積6154.79公頃，人均146平方米。交通水利用地中，交通用地2130.47公頃，主要依托本島公路網(wǎng)和各大港口分布；水利設(shè)施用地1844.97公頃，主要為在本島的水庫(kù)。其他建設(shè)用地中，風(fēng)景名勝設(shè)施用地140.23公頃，集中分布在各風(fēng)景名勝區(qū)；特殊用地.64公頃，主要分布在本島沿海地區(qū)；鹽田面積4115.59公頃，各縣區(qū)沿海地區(qū)均有分布。

3、未利用地現(xiàn)狀

__年，市未利用地面積26991.58公頃，占土地總面積的19.24%。其中水域面積769.46公頃，灘涂沼澤08.09公頃，自然保留地13914.02公頃。

（二）海島土地資源的特殊性

1、土地類型多樣，可開發(fā)利用土地分散并且數(shù)量有限。群島由天臺(tái)山、四明山余脈入海而成，全市1390個(gè)島嶼，地貌基本以丘陵為主，平原較為狹窄。從地貌類型統(tǒng)計(jì)看，高丘占9％，低丘占61％，平原僅占30％。市內(nèi)較大的島嶼有較高山峰、丘崗，分層次構(gòu)成以本島為典型的高丘、低丘、平原、灘涂（潮間帶）以及海域地貌的環(huán)狀結(jié)構(gòu)。較小島嶼往往是“一山一島”或“一丘一島”，以低丘地貌為主。群島環(huán)境導(dǎo)致市可開發(fā)利用土地面積分散、狹小，開發(fā)成本高；丘陵面積在全部土地面積中所占的比重最大，導(dǎo)致可開發(fā)利用土地的更加有限，并在一定程度上增加土地開發(fā)利用的難度。整理文章：

2、土地開發(fā)利用模式與大陸迥異。市人多地少、淡水資源短缺、陸地生態(tài)系統(tǒng)脆弱，農(nóng)業(yè)發(fā)展存在著明顯的劣勢(shì)。另一方面，市依海而存，也必將依海而興，其海洋優(yōu)勢(shì)正隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高、消費(fèi)觀的變化而不斷顯現(xiàn)，市土地開發(fā)利用模式與大陸存在顯著差異。市土地開發(fā)利用要轉(zhuǎn)變對(duì)農(nóng)用地的認(rèn)識(shí)，農(nóng)用地存在的意義與大陸有很大差別，從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，市農(nóng)業(yè)產(chǎn)值中90%以上為漁業(yè)產(chǎn)值，耕地主要以提供蔬菜、水果為主，糧食中的大米基本是外調(diào)，而林地主要以生態(tài)功能為主。也就是說(shuō)，發(fā)展現(xiàn)代漁業(yè)應(yīng)當(dāng)成為市農(nóng)業(yè)發(fā)展的主要方向，農(nóng)業(yè)用地面積減少不會(huì)影響市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

3、灘涂資源開發(fā)難度加大，投資成本提高。至__年底，全市共圍成灘涂356處，總面積132.8平方公里。灘涂資源的開發(fā)利用，為我市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、海水養(yǎng)殖、鹽業(yè)生產(chǎn)、城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了土地資源。與此同時(shí)，灘涂圍墾的成本不斷提高。__年至__年，全市圍墾面積37平方公里，完成投資29.58億元，灘涂圍墾成本在5萬(wàn)元每畝左右；從目前正在實(shí)施的灘涂圍墾項(xiàng)目來(lái)看，釣梁圍墾三期、六橫小郭巨圍墾二期工程成本在7萬(wàn)元每畝左右，金塘北部圍墾成本在15萬(wàn)元每畝左右。灘涂圍墾成本大幅提高，以及對(duì)圍填海管理越來(lái)越嚴(yán)格，導(dǎo)致通過(guò)灘涂圍墾來(lái)解決用地需求的路越來(lái)越難走。

（三）土地資源利用存在的問(wèn)題與矛盾

1、土地資源有限，供需矛盾突出。__年，市土地總面積145470公頃，其中耕地面積27598.87公頃，按照戶籍人口96.77萬(wàn)人計(jì)算，人口密度為665人/平方公里，人均土地面積2.25畝，人均耕地面積0.43畝。與浙江省相比，人口密度為全省的148%，人均土地面積約為全省的65%，人均耕地面積約為全省的59%。與全國(guó)相比，人口密度為全國(guó)的495%，人均土地面積為全國(guó)的20%，人均耕地面積為全國(guó)的29%。市目前正處于海洋經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的階段，經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、城市建設(shè)用地需求猛增，人多地少的矛盾嚴(yán)重制約全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的發(fā)展。

2、經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)用地與耕地保護(hù)矛盾較大。市1390個(gè)島嶼基本是由天臺(tái)山、四明山余脈入海而成，各個(gè)島嶼的地形基本上是中央為山、山的四周為平地。按照平原面積為總面積的30%計(jì)算，全市平原面積約為42070公頃，而全市耕地面積為40.05萬(wàn)畝，占平原面積的63%；耕地面積中又有36.43萬(wàn)畝為基本農(nóng)田，約占耕地面積的91%。市發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，建設(shè)現(xiàn)代化臨港工業(yè)體系，必定需要大量開發(fā)岸線資源和土地資源，由于地形原因和歷史原因，大部分項(xiàng)目建設(shè)所需的岸線和土地包含耕地，甚至包含基本農(nóng)田，經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)用地與耕地保護(hù)矛盾突出。

3、海島保護(hù)法實(shí)施后，無(wú)居民小島審批周期拉長(zhǎng)，使用難度加大。市是全國(guó)唯一的以群島立市的城市，全市1390個(gè)島嶼，住人島嶼僅有140個(gè)，無(wú)人島嶼1250個(gè)，占全市島嶼總數(shù)的90%。無(wú)人島嶼雖然比較分散，交通不便，基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，但是蘊(yùn)含著豐富的岸線資源、旅游資源。近年來(lái)市海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，開發(fā)利用無(wú)人島嶼也是推動(dòng)力之一。市要建設(shè)海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，大力發(fā)展的港航產(chǎn)業(yè)、臨港工業(yè)、海洋旅游業(yè)，也有大量的項(xiàng)目需要布局到無(wú)人島嶼上。隨著海島法的頒布實(shí)施，無(wú)人島嶼的開發(fā)利用審批權(quán)上收，審批程序更加復(fù)雜，審批周期拉長(zhǎng)，必然對(duì)開發(fā)利用無(wú)人島嶼發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)帶來(lái)影響。

4、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受水資源短缺制約。市地處海島，與大陸分隔，且島嶼分散，徑流短促，水資源時(shí)空地域分布不均，目前人均水資源擁有量只有700立方米左右，是一個(gè)資源型缺水的地區(qū)。為保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)水資源的需求，市投入大量資金建設(shè)大陸引水一、二期工程和海水淡化項(xiàng)目，淡水生產(chǎn)供應(yīng)成本急劇上升， 大陸引水成本每立方米達(dá)到1.86元，海水淡化成本每立方米6元。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是高耗水行業(yè)，農(nóng)業(yè)灌溉用水占的比例較高，全市農(nóng)田灌溉用水占全市用水量比重的30%左右。根據(jù)農(nóng)業(yè)部門提供的數(shù)據(jù)顯示，水稻種植畝均成本625元，按照大陸引水成本每立方米1.86元計(jì)算，水稻畝均耗水成本高達(dá)1268元，在種植水稻僅耗水成本是水稻平均種植成本的2倍，是國(guó)家水稻收購(gòu)價(jià)格的1.36倍，在種植水稻和發(fā)展農(nóng)業(yè)嚴(yán)重的不經(jīng)濟(jì)和不適宜。高昂的淡水價(jià)格、難以開展規(guī)模農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)相對(duì)較低的產(chǎn)出，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展受到嚴(yán)重制約。

5、土地集約化利用程度不高。一是集約用地觀念不強(qiáng)，政府、企業(yè)、社會(huì)各界集約用地觀念普遍還不強(qiáng)。二是土地資源市場(chǎng)化配置程度不高，土地價(jià)格沒(méi)有真正反映市場(chǎng)價(jià)格。三是土地供應(yīng)管理制度還停留在“重審批輕監(jiān)管”的傳統(tǒng)管理模式，各級(jí)地方政府和國(guó)土資源管理部門在土地管理中，一貫將工作重點(diǎn)放在用地報(bào)批和土地供應(yīng)上，而對(duì)后續(xù)的土地開發(fā)利用過(guò)程的監(jiān)管往往缺位，對(duì)低效利用、閑置土地缺乏有效的處置措施及有效利用的激勵(lì)機(jī)制。

（四）土地集約利用的主要作法與成效

1、科學(xué)有序?qū)嵤┮慌鸀┩繃鷫?xiàng)目，增加可用土地面積，提升土地及岸線價(jià)值。1951年-__年，全市共圍成灘涂356處，圍涂總面積達(dá)132.8平方公里，為人均增加用地0.20畝，現(xiàn)已開發(fā)利用125.4。__年-__年，全市圍墾成陸40處，面積37平方公里。灘涂圍墾項(xiàng)目不僅增加了土地面積，而且大幅度提升了土地及岸線價(jià)值，一大批臨港工業(yè)項(xiàng)目依托圍墾區(qū)域建設(shè)起來(lái)，推動(dòng)全市社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。如釣梁圍墾區(qū)域擴(kuò)展了本島北部的工業(yè)區(qū)塊面積，也充分挖掘出北部深水岸線的價(jià)值；東港圍墾區(qū)域建設(shè)起一座新城；目前正在實(shí)施的小洋山北部圍墾、金塘北部圍墾、小郭巨圍墾，將布局港口物流、臨港工業(yè)、石化工業(yè)等項(xiàng)目。

2、科學(xué)利用岸線資源，合理布局產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，充分發(fā)揮沿海土地價(jià)值。__年9月，市政府常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)了《市港口岸線使用管理暫行辦法》，對(duì)全市范圍內(nèi)港口岸線的規(guī)劃、利用、管理、監(jiān)督等活動(dòng)進(jìn)行了規(guī)范，并成立了市港口岸線資源管理領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)港口岸線開發(fā)管理與項(xiàng)目布局方面的重大事項(xiàng)和問(wèn)題。通過(guò)幾年的實(shí)施，岸線資源得到了充分利用，建設(shè)了一大批船舶修造、港口物流、海洋機(jī)械、臨港石化的大項(xiàng)目，如中遠(yuǎn)六橫修造船基地、歐華造船、和邦化學(xué)、金塘大浦口集裝箱碼頭等項(xiàng)目，極大地促進(jìn)了全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。

3、推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，減少耗水作物種植面積，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。水稻是我市傳統(tǒng)種植品種，耗水量大，遇到干旱年份或者降水時(shí)空不均衡的年份，容易遭受災(zāi)害，產(chǎn)出大幅度下降。為提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)出率，同時(shí)為科學(xué)合理配置水資源，市大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，主要是減少水稻等耗水作物種植面積，同時(shí)大力發(fā)展水果、蔬菜等經(jīng)濟(jì)作物種植，同時(shí)加大對(duì)農(nóng)業(yè)的投入，建設(shè)大棚、滴灌等現(xiàn)代化設(shè)施，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益。

4、加強(qiáng)土地管理，確保土地資源合理有效利用。在土地供應(yīng)上，堅(jiān)持從嚴(yán)從緊的建設(shè)用地供應(yīng)政策，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《限制用地目錄》和《禁止用地目錄》;在具體建設(shè)項(xiàng)目審批中，嚴(yán)格執(zhí)行《浙江省建設(shè)用地控制指標(biāo)》，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目用地實(shí)施嚴(yán)格的定量管理;堅(jiān)持土地資源市場(chǎng)化配置，嚴(yán)格執(zhí)行《劃撥用地目錄》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，正確界定劃撥、協(xié)議、招拍掛供地界限。在土地使用中，建立建設(shè)用地開發(fā)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系，建立違約追究責(zé)任制度。在項(xiàng)目竣工后，建立用地復(fù)核驗(yàn)收制度。

5、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚，增加基礎(chǔ)設(shè)施投入，提高土地使用效益。產(chǎn)業(yè)集聚可以提高公共基礎(chǔ)設(shè)施的共享程度、縮短產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)的空間距離和實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，從而增加產(chǎn)出，提高土地使用效益。近年來(lái)，市通過(guò)科學(xué)規(guī)劃、加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度、出臺(tái)優(yōu)惠扶持政策等手段，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)向開發(fā)區(qū)集聚，向經(jīng)濟(jì)大島集聚，取得明顯成效。如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)__年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值76.21億元、工業(yè)性投入13.48億元、利稅總額3.07億元，每平方公里工業(yè)產(chǎn)值為1.6億元；市六橫島__年社會(huì)總產(chǎn)值131.8億元，每平方公里產(chǎn)出1.1億元。

二、市建設(shè)用地需求測(cè)算與缺口推算

（一）方法一：建設(shè)用地需求回歸測(cè)算

2、預(yù)測(cè)

__年全市地區(qū)生產(chǎn)總值約為600億元，按照海洋綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)gdp目標(biāo)， 實(shí)現(xiàn)gdp約為1100億元，2024年約為1700億元，代入模型，可得__年全市建設(shè)用地28274.5公頃，全市建設(shè)用地34822.5公頃，2024年全市建設(shè)用地42680.1公頃。

（二）方法二：根據(jù)重點(diǎn)項(xiàng)目用地缺口推算

根據(jù)《市土地利用總體規(guī)劃（__-2024）》，__年建設(shè)用地面積24071.23公頃，到2024年為32237.75公頃，期間可使用量為8166.52公頃。而根據(jù)方法一推算，到2024年，全市建設(shè)用地42680.1公頃，比__年新增建設(shè)用地18608.87公頃，建設(shè)用地缺口為10442.35公頃。

根據(jù)《市要求列入省“__”重大建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃建議表（征求意見(jiàn)稿）》，“__”期間，市重大建設(shè)項(xiàng)目新增建設(shè)用地需要6200公頃，其中實(shí)施類項(xiàng)目2236公頃，預(yù)備類項(xiàng)目1013公頃，研究類項(xiàng)目2951公頃。按照《市土地利用總體規(guī)劃（__-2024）》，__年至2024年之間市建設(shè)用地使用量為8166.52公頃，__年至__年已經(jīng)使用了4084公頃，__年至2024年之間建設(shè)用地僅剩4082.52公頃。兩項(xiàng)數(shù)據(jù)相比較，可以得出結(jié)論：規(guī)劃到2024年的建設(shè)用地，到“__”末，光重大建設(shè)項(xiàng)目用地需求就出現(xiàn)缺口2117.48公頃，而重大建設(shè)項(xiàng)目從歷年投資額來(lái)看，只占全市總投資的30%左右，也就是說(shuō)“__”期間占全市總投資70%的非重大建設(shè)項(xiàng)目無(wú)地可用。“__”期間建設(shè)用地已經(jīng)出現(xiàn)較大缺口，“__”更是無(wú)地可用。

三、市土地集約利用的指導(dǎo)思想和基本原則

（一）指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，根據(jù)建設(shè)海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的需要，兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益，通過(guò)開源與節(jié)流相結(jié)合的措施，加強(qiáng)對(duì)土地資源的集約利用，為促進(jìn)市海洋經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速發(fā)展和海洋資源合理開發(fā)利用提供重要的要素保障。

（二）基本原則

1、開源與節(jié)流相結(jié)合的原則。一方面要廣開源路，因地制宜，向海洋要地，向?yàn)┩恳?，向低丘緩坡要地，向無(wú)人海島要地，特別是向農(nóng)業(yè)要建設(shè)用地；另一方面要節(jié)約用地，發(fā)展不占地工業(yè)，大力發(fā)展港口物流業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，加強(qiáng)土地使用各環(huán)節(jié)的管理，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)。

2、開發(fā)與保護(hù)相結(jié)合的原則。一方面要根據(jù)需要開發(fā)利用各種土地資源，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要;另一方面在開發(fā)的同時(shí)，要采取多種措施，進(jìn)行生態(tài)保護(hù)、環(huán)境保護(hù)、土地可持續(xù)利用性保護(hù)。

3、外部和內(nèi)部相結(jié)合的原則。一方面要?jiǎng)?chuàng)造良好的外部環(huán)境，積極向上爭(zhēng)取各項(xiàng)用地優(yōu)惠政策，重點(diǎn)是突破現(xiàn)行用地政策，爭(zhēng)取保障海洋綜合開發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)建設(shè)需要的特殊用地政策；另一方面要加強(qiáng)內(nèi)部潛力挖掘，多途徑節(jié)約用地，合力保障土地要素。

四、市土地集約利用的對(duì)策措施

（一）發(fā)展“海上農(nóng)業(yè)”和“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”。“海上農(nóng)業(yè)”和“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”是市拓展農(nóng)業(yè)發(fā)展空間、提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的重要發(fā)展方向，可以確保在農(nóng)業(yè)用地不斷減少的情況下，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。發(fā)展“海上農(nóng)業(yè)”，一是要穩(wěn)定發(fā)展捕撈業(yè)，在保持捕撈量基本穩(wěn)定的前提下，不斷減少捕撈船只；二是要大力發(fā)展遠(yuǎn)洋漁業(yè)，拓展?jié)O業(yè)作業(yè)空間，打造遠(yuǎn)洋漁業(yè)基地；三是要大力發(fā)展生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)，將有條件的港灣及近海開發(fā)成“藍(lán)色耕地”，發(fā)展深水網(wǎng)箱養(yǎng)殖。發(fā)展“現(xiàn)代農(nóng)業(yè)”，要根據(jù)自然條件和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，劃定若干面積較大、連接成片、基礎(chǔ)設(shè)施較好地區(qū)域?yàn)檗r(nóng)業(yè)發(fā)展區(qū)，編制現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，建設(shè)若干現(xiàn)代農(nóng)業(yè)綜合區(qū)、農(nóng)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、精品農(nóng)業(yè)區(qū)，保障經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展對(duì)蔬菜、水果的需求。不斷加大對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的扶持力度，建立規(guī)范的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

（二）發(fā)展“節(jié)地工業(yè)”。隨著建筑技術(shù)的進(jìn)步和土地資源的日趨緊張，向地下和地上發(fā)展的“節(jié)地工業(yè)”是大勢(shì)所趨，也是提高工業(yè)土地產(chǎn)出率的重要途徑。對(duì)于新建的工業(yè)項(xiàng)目，要鼓勵(lì)引導(dǎo)企業(yè)建設(shè)多層廠房，給予建造兩層及兩層以上廠房的企業(yè)相關(guān)優(yōu)惠政策。對(duì)利用現(xiàn)有廠房、土地或淘汰落后生產(chǎn)能力實(shí)施“零增地”技術(shù)改造和技術(shù)創(chuàng)新項(xiàng)目的，要安排相關(guān)扶持資金。要鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)利用地上、地下空間來(lái)布置非生產(chǎn)性設(shè)施。

（三）培育發(fā)展“海上主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”。市區(qū)域總面積2.22萬(wàn)平方公里，其中海域面積占總面積的94%，發(fā)展空間廣闊。建設(shè)海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)，就是要通過(guò)多年努力，把發(fā)展空間從陸地向海洋拓展?，F(xiàn)階段，要從實(shí)際出發(fā)，大力發(fā)展港航產(chǎn)業(yè)，不斷提高海運(yùn)運(yùn)力和發(fā)展物流貿(mào)易服務(wù)業(yè)，加快港航服務(wù)集聚區(qū)和物流園區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)打造鐵礦砂中轉(zhuǎn)貿(mào)易、煤炭中轉(zhuǎn)加工配送、油品中轉(zhuǎn)貿(mào)易儲(chǔ)存、糧食中轉(zhuǎn)加工配送、化工品中轉(zhuǎn)儲(chǔ)運(yùn)加工、集裝箱中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)攘蠡兀ㄔO(shè)全國(guó)重要的現(xiàn)代化大宗散貨樞紐港和重點(diǎn)物流節(jié)點(diǎn)城市。同時(shí)要大力發(fā)展臨港大宗物資加工產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)布局煤炭、礦砂、石化、糧油、木材、有色金屬等加工項(xiàng)目。

（四）發(fā)展“立體交通”。隨著市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，原有交通設(shè)施已經(jīng)不能滿足經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民生活的需求，一批交通道路正在建設(shè)之中。隨著土地資源的緊張，向空中和向地下拓展、發(fā)展“立體交通”也是勢(shì)在必行的。近期來(lái)看，要實(shí)施好定海區(qū)文化路立交橋、普陀區(qū)東港立交橋項(xiàng)目，一定程度上解決交通擁堵的問(wèn)題。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，建設(shè)更多的立交橋、高架橋，甚至發(fā)展地鐵、輕軌，也是建設(shè)城市“暢通工程”的重要途徑。

（五）向“坡地”要地。選擇一些坡度較緩、環(huán)境優(yōu)美的地段作為山地住宅開發(fā)的重點(diǎn)。逐步推廣“山地住宅”的新概念，以引領(lǐng)開發(fā)商進(jìn)行更為科學(xué)合理的山地住宅建設(shè)。其次，可以將某些工業(yè)項(xiàng)目搬上低丘緩坡，擴(kuò)展用地外延空間。但需要強(qiáng)調(diào)的是，山地住宅和工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)要綜合考慮生態(tài)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、社會(huì)、人文等多方面的因素，實(shí)現(xiàn)科學(xué)有序開發(fā)。

五、推進(jìn)海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)土地集約利用的政策建議

（一）核減耕地保有量，取消基本農(nóng)田保護(hù)面積。市農(nóng)用地來(lái)源主要由兩部分組成，一是各島嶼自然港灣淤積圍墾而形成的小塊平地，經(jīng)捍鹵蓄淡后改造為水田，二是在島嶼山坡上開墾出來(lái)的旱地，包括大躍進(jìn)年代在15度以上坡地開墾的零星農(nóng)地。在1992年全國(guó)土地詳查時(shí)，雖有很多山頂、山坡地塊已經(jīng)退耕還林，但由于當(dāng)時(shí)土地詳查政策的規(guī)定，仍然統(tǒng)計(jì)在耕地總量之內(nèi)。市基本農(nóng)田面積則是以耕地面積為基數(shù)，按照國(guó)家國(guó)土部核定給浙江省的基本農(nóng)田保護(hù)率核定的，沒(méi)有考慮到市陸域面積零星離散、耕地總量少、人口密度高的實(shí)際，耕地面積保有量指標(biāo)偏大，基本農(nóng)田保護(hù)率偏高，保護(hù)率達(dá)到91%。受地形因素影響，市耕地和基本農(nóng)田大多數(shù)劃定在緊靠港口岸線的區(qū)位，致使一些臨港產(chǎn)業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因涉及耕地和基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)而無(wú)法實(shí)施，制約了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。為促進(jìn)海洋綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的建設(shè)，建議核減耕地保有量，取消基本農(nóng)田保護(hù)面積。

（二）增加建設(shè)用地指標(biāo)以及年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。長(zhǎng)期以來(lái)，市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后于長(zhǎng)江三角洲其他地區(qū)，然而近年來(lái)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度卻處于長(zhǎng)三角的領(lǐng)先地位。經(jīng)濟(jì)的后發(fā)性帶來(lái)了新的土地資源開發(fā)利用矛盾。在90年代末期，國(guó)家對(duì)建設(shè)用地的規(guī)?？刂撇粐?yán)，但由于自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較慢，上級(jí)分配的建設(shè)用地尚使用不完。近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的增速，市建設(shè)用地需求量大幅度增加，在國(guó)家嚴(yán)格保護(hù)耕地的政策背景下，進(jìn)一步激化了土地供需矛盾，建設(shè)用地短缺嚴(yán)重制約了市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。因此，根據(jù)建設(shè)海洋經(jīng)濟(jì)綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)的實(shí)際需要，相應(yīng)增加市的建設(shè)用地總量指標(biāo)以及年度建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)。

（三）保證用海指標(biāo)，享受省級(jí)海域使用審批權(quán)限。市土地資源短缺，海域面積寬闊，發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，必定要利用海域。國(guó)家從__年開始對(duì)用海實(shí)行指標(biāo)管理，指標(biāo)下達(dá)到省一級(jí)，計(jì)劃單列市單列。此政策對(duì)市臨港產(chǎn)業(yè)、灘涂圍墾等影響較大。建議將的圍填海計(jì)劃指標(biāo)實(shí)施計(jì)劃單列，由國(guó)家直接下達(dá)計(jì)劃指標(biāo)，并適當(dāng)放寬指標(biāo)限額。同時(shí)海域使用金全額留在當(dāng)?shù)?，支持地方?jīng)濟(jì)建設(shè)，用于海域使用管理和海洋生態(tài)保護(hù)。

（四）圍墾造地全部劃為建設(shè)用地，并且不受用地指標(biāo)限制。灘涂圍墾是充分發(fā)揮市海洋資源優(yōu)勢(shì)、推進(jìn)海洋經(jīng)濟(jì)建設(shè)的重要舉措。但是，灘涂圍墾成陸部分，必須將一定比例劃分為補(bǔ)充耕地，不能全部劃為建設(shè)用地；并且在使用時(shí)也要受用地指標(biāo)限制，圍墾造地的優(yōu)勢(shì)不能得到充分發(fā)揮。由于我市圍墾造地工程建設(shè)難度大往往堤線水深達(dá)到-20米左右，投資成本也比沿海地區(qū)要高出近一倍，建議將圍墾造地部分能夠全部劃分為建設(shè)用地，在使用時(shí)不再受用地指標(biāo)限制。

（五）下放無(wú)居民海島使用審批權(quán)，享受省級(jí)無(wú)居民海島審批權(quán)限。海島保護(hù)法規(guī)定：“從事全國(guó)海島保護(hù)規(guī)劃確定的可利用無(wú)居民海島的開發(fā)利用活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)向省、自治區(qū)、直轄市人民政府海洋主管部門提出申請(qǐng)，并提交項(xiàng)目論證報(bào)告、開發(fā)利用具體方案等申請(qǐng)文件，由海洋主管部門組織有關(guān)部門和專家審查，提出審查意見(jiàn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。無(wú)居民海島的開發(fā)利用涉及利用特殊用途海島，或者確需填海連島以及其他嚴(yán)重改變海島自然地形、地貌的，由國(guó)務(wù)院審批。”照此規(guī)定，無(wú)居民海島的開發(fā)，至少需要省級(jí)審批，給市合理開發(fā)利用無(wú)居民島嶼帶來(lái)了諸多不便。建議上級(jí)授權(quán)委托市政府審批無(wú)居民海島使用，享受省級(jí)無(wú)居民海島審批權(quán)限。

大足縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況的調(diào)研報(bào)告

大足縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況的調(diào)研報(bào)告

當(dāng)前農(nóng)村工作的重點(diǎn)是解決“三農(nóng)”問(wèn)題，其核心是農(nóng)民增收問(wèn)題。農(nóng)民增收問(wèn)題解決的好壞，直接關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。我縣農(nóng)業(yè)人口占全縣總?cè)丝诘?6.33 %，還是一個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的縣，近幾年，通過(guò)認(rèn)真落實(shí)貫徹___、市縣有關(guān)加強(qiáng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村工作的方針政策，鼓勵(lì)和發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，優(yōu)化農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)取得了長(zhǎng)足發(fā)展，但就農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收來(lái)講，出現(xiàn)了土地流轉(zhuǎn)難、農(nóng)民收入的增長(zhǎng)幅度小，增收難度加大等問(wèn)題，農(nóng)民人均純收入年均增長(zhǎng)5%左右，嚴(yán)重制約了全縣經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個(gè)調(diào)研小組，采取以座談會(huì)和實(shí)地走訪相結(jié)合的調(diào)查方法，對(duì)我縣的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收情況進(jìn)行了全面細(xì)致的調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果匯報(bào)如下：

一、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收的現(xiàn)狀

（一）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1、土地流轉(zhuǎn)的基本情況？

我縣現(xiàn)有24個(gè)鎮(zhèn)鄉(xiāng)（街道辦事處）、50個(gè)社區(qū)居委、2063個(gè)村民小組。農(nóng)地67萬(wàn)畝，人均農(nóng)地面積0.84畝，經(jīng)過(guò)幾年的大膽嘗試，土地流轉(zhuǎn)的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉(zhuǎn)的面積有4.07萬(wàn)畝，占農(nóng)地總面積的6.07 %，土地流轉(zhuǎn)方式以轉(zhuǎn)包和出租為主，轉(zhuǎn)讓、互換、土地入股為輔。轉(zhuǎn)包面積有3.2萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)面積的78.6 %;出租面積0.41萬(wàn)

畝，占流轉(zhuǎn)面積的10 %;轉(zhuǎn)讓面積畝，互換2600畝， 土地入股、轉(zhuǎn)讓、互換這三種形式共占流轉(zhuǎn)面積的11.4%。農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)和村組織流轉(zhuǎn)是我縣土地流轉(zhuǎn)的主要做法。土地流轉(zhuǎn)的方向主要有五個(gè):一是流向外來(lái)耕作戶；二是流向?qū)I(yè)承包戶;三是流向農(nóng)業(yè)企業(yè);四是流向一般農(nóng)戶;五是流向其他單位。

2、土地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)？

（1）、堅(jiān)持農(nóng)戶自愿、協(xié)商、有償原則。全縣流轉(zhuǎn)的 萬(wàn)畝農(nóng)地中，農(nóng)戶自愿流轉(zhuǎn)的占98%。

（2）、土地流轉(zhuǎn)收益是農(nóng)民家庭收入的補(bǔ)充。土地進(jìn)行自發(fā)流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶一般是從事第二、三產(chǎn)業(yè)或兼業(yè)，家庭收入以二、三產(chǎn)業(yè)和財(cái)產(chǎn)性收入為主，土地流轉(zhuǎn)收益是家庭收入的補(bǔ)充。

（3）、村社集體組織流轉(zhuǎn)的土地基本形成規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)，土地收益較高。

（4）農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的期限短。

（二）農(nóng)民增收的現(xiàn)狀

全縣現(xiàn)有農(nóng)戶21.82萬(wàn)戶，農(nóng)業(yè)人口79.86萬(wàn)人，農(nóng)村勞力41.92萬(wàn)人。，全縣堅(jiān)持以農(nóng)民增收為目標(biāo)，以農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為主線，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，使農(nóng)業(yè)綜合效益穩(wěn)步提高。全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)民人均純收入2747元，比上年增長(zhǎng)5.1 %。

1、農(nóng)民外出務(wù)工是農(nóng)民收入的重要組成部分和來(lái)源

經(jīng)濟(jì)活躍的龍水鎮(zhèn)等臨街處的農(nóng)民主要靠手工業(yè)，進(jìn)城打工增加家庭收入。而在偏遠(yuǎn)山區(qū)的農(nóng)民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮(zhèn)也近50%的農(nóng)民靠外出打工。

2、國(guó)家政策扶持農(nóng)民增收

推進(jìn)稅費(fèi)改革、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，退耕還林政策給農(nóng)民增收創(chuàng)造了條件。

3、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、引進(jìn)企業(yè)也是農(nóng)民增收的重要途徑

業(yè)主制經(jīng)營(yíng)帶動(dòng)了農(nóng)民增收。農(nóng)民將土地轉(zhuǎn)讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補(bǔ)償，如龍崗明星村、中敖明月村等。

二、土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)民增收中存在的問(wèn)題和阻礙

（一）存在的問(wèn)題

1、土地流轉(zhuǎn)程序不規(guī)范，無(wú)序流轉(zhuǎn)現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)村中多數(shù)是農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)，口頭協(xié)議多，無(wú)具體的合同依據(jù)，長(zhǎng)期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過(guò)政府協(xié)調(diào)引進(jìn)的企業(yè)、業(yè)主大戶等許多也沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的合同文本，違約責(zé)任也不十分具體和明確。

2、修建鄉(xiāng)村公路任務(wù)重。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)鄉(xiāng)村公路既無(wú)資金，又不嚴(yán)格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農(nóng)民增收，還加重了農(nóng)民負(fù)擔(dān)。中敖鎮(zhèn)中塘路屬省道，三百萬(wàn)元的公路款全部轉(zhuǎn)嫁給老百姓，而周邊潼南縣的五桂鎮(zhèn)修同一條公路需投資1400多萬(wàn)元，沒(méi)有要農(nóng)民出一分錢，這樣中敖鎮(zhèn)許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關(guān)系，還影響了農(nóng)業(yè)稅的征收。

3、農(nóng)業(yè)產(chǎn)值、附加值低下，撂荒土地現(xiàn)象嚴(yán)重

農(nóng)民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調(diào)查戶中人均年收入最高達(dá)3566元，最低人均年收入不到20元，因?yàn)檗r(nóng)業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、收益低，農(nóng)民種地積極性不高，這就造成外出務(wù)工農(nóng)民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無(wú)人耕種，在偏遠(yuǎn)山區(qū)尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務(wù)工的近100人，高坪的月臺(tái)村，荒蕪?fù)恋剡_(dá)三分之一。

4、土地流轉(zhuǎn)達(dá)不到預(yù)期效果

部份農(nóng)民素質(zhì)較低，小農(nóng)意識(shí)強(qiáng)，狹隘的自私心對(duì)規(guī)模經(jīng)營(yíng)阻力很大，既不愿意轉(zhuǎn)租給業(yè)主，自己又不積極經(jīng)營(yíng)，使得很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)無(wú)法引進(jìn)企業(yè)。

（二）農(nóng)民增收中的障礙

1、農(nóng)村科技缺乏

農(nóng)村文化服務(wù)體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農(nóng)民自身技能低，技術(shù)欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強(qiáng)。即使外出務(wù)工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動(dòng)強(qiáng)度大，還達(dá)不到預(yù)期的收入。

2、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施滯后

農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施滯后，水灌、電灌設(shè)施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。

三、建議

土地流轉(zhuǎn)是解決農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收、農(nóng)村穩(wěn)定的重要途徑，“土地不搞活，農(nóng)民難致富”，土地流轉(zhuǎn)是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，關(guān)鍵是我們?nèi)绾我龑?dǎo)農(nóng)民將土地流向?qū)I(yè)大戶和農(nóng)業(yè)企業(yè)，使土地形成連片種植和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。為了更好地利用有限的土地資源，發(fā)揮更大的經(jīng)濟(jì)效益，促使農(nóng)民增收，建議如下：

1、規(guī)范和引導(dǎo)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。

加強(qiáng)農(nóng)村基層組織建設(shè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)企業(yè)化經(jīng)營(yíng)，使土地向種養(yǎng)殖能手集中，果園、堰塘、水庫(kù)和四荒地向?qū)I(yè)戶集中，實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)農(nóng)民致富增收。

2、加強(qiáng)農(nóng)民知識(shí)培訓(xùn)，提高農(nóng)民素質(zhì)

農(nóng)民現(xiàn)實(shí)主義嚴(yán)重，抗御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力差，這主要是因?yàn)檗r(nóng)民文化素質(zhì)差，農(nóng)業(yè)科技水平低。建議有關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村技術(shù)的培訓(xùn)，強(qiáng)化農(nóng)業(yè)技術(shù)服務(wù)推廣體系建設(shè)。搞一些符合實(shí)際的短平快項(xiàng)目，拓展農(nóng)民創(chuàng)業(yè)空間，使農(nóng)村由習(xí)慣型、傳統(tǒng)型生產(chǎn)向?qū)I(yè)型、技術(shù)型轉(zhuǎn)變。

3、加大農(nóng)業(yè)投入，改善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和農(nóng)民生產(chǎn)生活條件

政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村公路、電訊、學(xué)校、醫(yī)療、能源等基礎(chǔ)設(shè)施的投入，重點(diǎn)要投到特別需要的鄉(xiāng)村，要扶小扶弱，不要扶優(yōu)扶強(qiáng)。

4、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，增加農(nóng)民收入

減免農(nóng)業(yè)稅，增大對(duì)農(nóng)村的轉(zhuǎn)移支付，減少農(nóng)民對(duì)各種公益事業(yè)的投資。

5、科學(xué)合理組織農(nóng)村富余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移

建立健全專門的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)機(jī)構(gòu)，構(gòu)建互動(dòng)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。加大對(duì)農(nóng)村富余勞動(dòng)力的培訓(xùn)力度，拓寬農(nóng)民外出務(wù)工的途徑，減勉農(nóng)民子女在縣內(nèi)入學(xué)的選校費(fèi)。對(duì)外出務(wù)工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民，享受與外來(lái)投資企業(yè)相同的各種優(yōu)惠政策。

6、提高農(nóng)民組織化程度，是農(nóng)民增收關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

在穩(wěn)定以家庭承包經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)、統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制，積極發(fā)展各種形式的農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，克服小生產(chǎn)與大市場(chǎng)的矛盾。鼓勵(lì)和支持境內(nèi)外投資大戶和農(nóng)民大力興辦龍頭企業(yè)、批發(fā)市場(chǎng)、科技示范園區(qū)、發(fā)展專業(yè)協(xié)會(huì)、運(yùn)銷隊(duì)伍、農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人隊(duì)伍、服務(wù)實(shí)體等農(nóng)村合作經(jīng)濟(jì)組織和市場(chǎng)中介組織，采用統(tǒng)分結(jié)合、股份合作、合同契約、市場(chǎng)中介等多種形式把農(nóng)民和市場(chǎng)連接起來(lái)，把農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與科技的推廣應(yīng)用結(jié)合起來(lái)，給予農(nóng)村專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織的優(yōu)惠政策扶持。

二oo四年三月十一日

某縣土地儲(chǔ)備工作調(diào)研報(bào)告

土地儲(chǔ)備制度作為土地經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)學(xué)科范疇，實(shí)施幾年來(lái)，在規(guī)范調(diào)控土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運(yùn)作機(jī)制中，仍存在著一些不容忽視的問(wèn)題。經(jīng)過(guò)調(diào)研并結(jié)合實(shí)際工作，就__縣土地收購(gòu)儲(chǔ)備工作中存在的一些問(wèn)題作以下粗淺的分析。

一、我縣土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀

__縣土地儲(chǔ)備工作起步于__年，基本上屬于一種“被動(dòng)式”的啟動(dòng)模式。運(yùn)作之初，設(shè)立了__縣土地儲(chǔ)備中心，掛靠縣國(guó)土局辦公。其工作職責(zé)是：受縣政府委托，代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓的工作。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的任務(wù)是將需盤活的土地收回、收購(gòu)、置換及統(tǒng)征后予以儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開發(fā)利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產(chǎn)，有效地配置土地資源。

為規(guī)范業(yè)務(wù)開展，制定了《__縣土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法》，明確了收購(gòu)儲(chǔ)備的土地范圍，即：城鎮(zhèn)規(guī)劃控制區(qū)范圍內(nèi)的無(wú)主地;縣政府統(tǒng)征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地;依法沒(méi)收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地;以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃和土地整理，縣政府指令收購(gòu)、收回的土地;土地使用權(quán)人申請(qǐng)縣土地儲(chǔ)備中心收購(gòu)的土地;其它需要儲(chǔ)備的國(guó)有土地。儲(chǔ)備中心資金運(yùn)作受縣財(cái)政部門和審計(jì)部門的指導(dǎo)和監(jiān)督，實(shí)施土地儲(chǔ)備的資本，由縣財(cái)政撥款或向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資。

運(yùn)作幾年來(lái)，在縣委、縣政府以及相關(guān)部門的通力合作下，土地儲(chǔ)備工作較起步之初有了相當(dāng)大的起色，土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過(guò)一浪，國(guó)土收益連創(chuàng)新高，財(cái)政收入大步攀升，金__年至__年，就完成儲(chǔ)備出讓土地___畝，成交價(jià)款___億元，實(shí)現(xiàn)政府收益___億元。顯示了一個(gè)新生事物誕生后的勃勃生機(jī)。

二、我縣土地儲(chǔ)備工作中存在的問(wèn)題

在肯定成績(jī)的同時(shí)，也應(yīng)該看到，就__縣級(jí)土地儲(chǔ)備工作的總體態(tài)勢(shì)而言，在其運(yùn)作過(guò)程中，也還存在諸多問(wèn)題。表現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

首先，在土地儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府實(shí)際上只注重了對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的回?cái)n，而忽視了對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金投入。__年，國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(通稱15號(hào)文件)。15號(hào)文件明確提出，為增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控能力，有條件的地方政府要對(duì)建設(shè)用地試行收購(gòu)儲(chǔ)備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購(gòu)?fù)恋?，金融機(jī)構(gòu)要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對(duì)建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，明確了土地儲(chǔ)備資金的主要來(lái)源，提出了明確要求，是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)拓展融資渠道的重要政策依據(jù)。但在我縣，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金運(yùn)營(yíng)上，雖然也規(guī)定由縣財(cái)政撥款或向銀行貸款解決，但在實(shí)際運(yùn)作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒(méi)有了融通的資金，在進(jìn)行土地收購(gòu)的時(shí)候，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)就只能采取其唯一的一種收購(gòu)方式----協(xié)議(或合同)收購(gòu)來(lái)運(yùn)作。但這種收購(gòu)方式在運(yùn)作過(guò)程中，由于采用的是“先協(xié)議(或合同)收購(gòu)，后出讓補(bǔ)償”的方式，所以在對(duì)土地進(jìn)行收購(gòu)的時(shí)候，無(wú)形之中就存在不利于土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)成功收購(gòu)和不利于縣級(jí)政府獲取更多的收益。

其次，在土地儲(chǔ)備部門之間的協(xié)調(diào)問(wèn)題上，難以達(dá)成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

土地儲(chǔ)備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調(diào)查情況來(lái)看，目前主要是與城建規(guī)劃及司法部門之間的協(xié)調(diào)對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的影響最大。一是許多縣城建設(shè)規(guī)劃缺乏前瞻性和穩(wěn)定性，給土地儲(chǔ)備無(wú)形中增加了風(fēng)險(xiǎn)，也制約了土地資源的高效利用;二是已進(jìn)入土地儲(chǔ)備程序的土地，因原土地使用權(quán)人債權(quán)債務(wù)等糾紛使司法部門介入處置土地資產(chǎn)，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備已做的前期工作失去效力，甚至出現(xiàn)法院將土地補(bǔ)償費(fèi)代扣、截留等用于償還企業(yè)的債務(wù)等現(xiàn)象，造成原土地使用權(quán)人到期不按時(shí)交付土地，給政府儲(chǔ)備土地造成困難。

第三，在土地儲(chǔ)備的實(shí)際操作中，規(guī)避土地收購(gòu)儲(chǔ)備的行為時(shí)有發(fā)生，致使一些本應(yīng)納入收購(gòu)儲(chǔ)備的土地被紛紛轉(zhuǎn)手，國(guó)土收益大量流失。主要表現(xiàn)在：一是一些工礦企事業(yè)單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或其它原因調(diào)整出的原劃撥的國(guó)有土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后，無(wú)力繼續(xù)開發(fā)，而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，以及應(yīng)依法收回的荒蕪、閑置的國(guó)有土地，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，本應(yīng)納入土地收購(gòu)儲(chǔ)備，但土地使用權(quán)人在不辦理任何土地相關(guān)手續(xù)的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯(lián)營(yíng)聯(lián)建等名義擅自轉(zhuǎn)讓土地或改變土地用途等方式進(jìn)行著私下里的交易，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)大量流失;二是縣城或集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)等一些原有的劃撥性住宅用地，因?qū)嵤┏擎?zhèn)規(guī)劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價(jià)值突顯。于是這些土地使用權(quán)人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無(wú)償取得的住宅用地一躍而改變成為本應(yīng)通過(guò)公開出讓有償方式方能獲得的經(jīng)營(yíng)性用地，在原用地上開門面、設(shè)店鋪，用于商業(yè)、服務(wù)業(yè)等用途，從中掠取因政府投資而帶來(lái)的土地增值收益。

第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區(qū)、周邊基礎(chǔ)設(shè)施較好的“城中村”以及城鄉(xiāng)結(jié)合部、交通沿線這些特殊區(qū)域的集體土地)，影響著土地的收購(gòu)儲(chǔ)備及儲(chǔ)備土地的處置工作。收購(gòu)儲(chǔ)備土地的最終目的是要經(jīng)營(yíng)土地，而經(jīng)營(yíng)土地的目的是要“通過(guò)建立良好的土地市場(chǎng)環(huán)境，盤活存量土地資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地資源的優(yōu)化配置，為城市經(jīng)濟(jì)提供可持續(xù)發(fā)展的資源保證”，“在這個(gè)前提下，使土地資源實(shí)現(xiàn)最大化的資產(chǎn)價(jià)值”。而這些區(qū)域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅(qū)動(dòng)，是一種自由和無(wú)序的用地行為，土地價(jià)格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監(jiān)管的情況下，在與國(guó)有土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位，從而對(duì)國(guó)有土地市場(chǎng)形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經(jīng)營(yíng)土地市場(chǎng)的健康和有序發(fā)展。

三、對(duì)策及建議

針對(duì)問(wèn)題，建議如下：

一是要規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備資本金的運(yùn)營(yíng)。即：在土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金運(yùn)營(yíng)上，政府、財(cái)政及審計(jì)部門不僅要及時(shí)指導(dǎo)和監(jiān)督土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)土地使用權(quán)出讓后國(guó)土收益的及時(shí)回收，更要協(xié)助土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備前期的資金籌措和投放工作。財(cái)政部門應(yīng)將可劃出用于實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金列入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金納入到每年度的財(cái)政預(yù)算體系內(nèi)，并可視土地市場(chǎng)發(fā)育的實(shí)際情況，適當(dāng)增減財(cái)政劃出。這樣一來(lái)，既可以減輕土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款利息高、土地收購(gòu)儲(chǔ)備成本大幅增加的壓力，又可以協(xié)助政府從資金投入市場(chǎng)的額度量方面有效地調(diào)控土地市場(chǎng)的供應(yīng)和需求關(guān)系，或者利用國(guó)家對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可向金融系統(tǒng)進(jìn)行融資的政策依據(jù)，主動(dòng)地與當(dāng)?shù)匦刨J部門聯(lián)系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔(dān)保幫助。

二是要積極拓展并選擇合理的土地收購(gòu)儲(chǔ)備方式。土地儲(chǔ)備庫(kù)建成后，凡是政府儲(chǔ)備土地必須入庫(kù)，以統(tǒng)一管理、統(tǒng)一整理、統(tǒng)一供地。土地的收購(gòu)儲(chǔ)備在具體運(yùn)作上，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，靈活運(yùn)用以下幾種方式：

1、土地征用。近幾年的城市化發(fā)展證明，城市的拓展用地及預(yù)留地主要依靠征用即政府統(tǒng)一征地的方式取得，是土地儲(chǔ)備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續(xù)成為國(guó)有土地后，方可進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲(chǔ)備方式，來(lái)解決“城中村”改造的老大難問(wèn)題。

2、收回方式。按照現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)，以出讓方式取得國(guó)有土地使用權(quán)、期限已滿未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期未經(jīng)批準(zhǔn)的土地，閑置土地，被依法沒(méi)收土地使用權(quán)的土地，以出讓方式取得土地使用權(quán)后無(wú)力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地，可以收回后入庫(kù)。但從實(shí)際工作中看，雖然法律規(guī)定明確，但真正被直接收回土地使用權(quán)的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。

3、直接收購(gòu)。對(duì)近期急于開發(fā)的道路、供水、污水、能源、電力等基礎(chǔ)設(shè)施。用地，以及區(qū)位條件好、升值潛力大、市場(chǎng)需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購(gòu)。

4、預(yù)約收購(gòu)(即協(xié)議收購(gòu)或合同收購(gòu))。對(duì)企業(yè)搬遷地塊、破產(chǎn)企業(yè)變現(xiàn)地塊、污染搬遷地塊、老城區(qū)成片改造地塊等可實(shí)行預(yù)約收購(gòu)。在簽訂收購(gòu)合同后，其土地進(jìn)入土地儲(chǔ)備庫(kù)，供地后，由原土地使用權(quán)人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購(gòu)儲(chǔ)備資金的壓力，又滿足了原土地使用權(quán)人對(duì)土地增值的期望，應(yīng)是著重推行的土地儲(chǔ)備方式，但實(shí)行起來(lái)難度較大。

5、土地置換。對(duì)于企業(yè)、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購(gòu)儲(chǔ)備，用土地儲(chǔ)備庫(kù)中土地?fù)Q取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購(gòu)儲(chǔ)備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。

6、規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。依照城市規(guī)劃，對(duì)道路兩側(cè)等重點(diǎn)區(qū)域中限于人力、財(cái)力暫行不具備直接收購(gòu)儲(chǔ)備的土地，規(guī)劃部門可直接將規(guī)劃紅線劃給土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，進(jìn)行規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。

7、信息儲(chǔ)備。對(duì)按建設(shè)時(shí)序短期內(nèi)不具備開發(fā)條件的地塊，將其地籍信息、利用現(xiàn)狀信息與規(guī)劃信息、地價(jià)信息等輸入土地儲(chǔ)備庫(kù)，條件成熟后再轉(zhuǎn)為其他方式儲(chǔ)備。

三是要做好相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)問(wèn)題。主要是做好城建規(guī)劃與司法部門的協(xié)調(diào)問(wèn)題。城建規(guī)劃部門要嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃法，制定科學(xué)、先進(jìn)、穩(wěn)定的城市規(guī)劃，尤其要著力提高地塊詳細(xì)規(guī)劃的覆蓋率，并向社會(huì)公示，接受社會(huì)監(jiān)督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規(guī)劃才能真正成為土地資源配置和土地資產(chǎn)處置的前導(dǎo)，成為推動(dòng)土地市場(chǎng)良好發(fā)育的動(dòng)力。

土地流轉(zhuǎn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研報(bào)告

土地是農(nóng)業(yè)發(fā)展最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活保障。改革開放以來(lái)，實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制，使農(nóng)村土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)從所有權(quán)中分離出來(lái)，曾極大地促進(jìn)了農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但隨之也產(chǎn)生了一些矛盾與問(wèn)題，近年來(lái)顯得尤為突出。隨著農(nóng)村改革發(fā)展的快速推進(jìn)，在穩(wěn)定家庭承包經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵(lì)土地合理流轉(zhuǎn)，是整合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要素、促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的有效途徑，是促進(jìn)農(nóng)業(yè)專業(yè)化、規(guī)?；?jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)選擇，將有力推動(dòng)我縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程。

一、我縣土地流轉(zhuǎn)基本概況

我縣有農(nóng)業(yè)人口31.87萬(wàn)人，勞動(dòng)力16.73萬(wàn)個(gè)，耕地總資源58.45萬(wàn)畝，二輪延包時(shí)，全縣農(nóng)戶共承包土地48.66萬(wàn)畝。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止__月12月底，全縣登記流轉(zhuǎn)土地面積4180畝，涉及農(nóng)戶1452戶。通過(guò)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)，全縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：

（一）流轉(zhuǎn)方式多樣化

從全縣土地流轉(zhuǎn)情況來(lái)看，轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等多種流轉(zhuǎn)方式并存。

一是轉(zhuǎn)包（含代耕滿一年的），大部分外出務(wù)工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉(zhuǎn)包給轉(zhuǎn)入戶，轉(zhuǎn)包條件和利益關(guān)系雙方達(dá)成口頭協(xié)議，也不經(jīng)過(guò)發(fā)包方，只是一年一定一結(jié)算。具體數(shù)據(jù)暫時(shí)無(wú)法統(tǒng)計(jì)。這種流轉(zhuǎn)期限的不固定性，容易造成轉(zhuǎn)入方的短期行為，對(duì)土地進(jìn)行掠奪式經(jīng)營(yíng)。

二是租賃，采取這種流轉(zhuǎn)方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉(xiāng)青龍嘴村、干壩村，高羅鄉(xiāng)九間店村、埃山村470戶農(nóng)民將736畝土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關(guān)鄉(xiāng)茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優(yōu)質(zhì)茶葉基地200畝。農(nóng)戶每年可從中獲得350-500元／畝的租金收入。采用這種流轉(zhuǎn)方式，讓轉(zhuǎn)出方收入比較穩(wěn)定，但未考慮到價(jià)格因素給收益所帶來(lái)的影響。

三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉(xiāng)酉源蔬菜專業(yè)合作社吸收青龍嘴村100戶農(nóng)戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項(xiàng)，農(nóng)戶每畝可獲得800元純利。這種流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民與企業(yè)（合作社）聯(lián)成利益共同體，農(nóng)民受益較大，但其收益受企業(yè)（合作社）的經(jīng)營(yíng)狀況影響較大，農(nóng)民對(duì)此持觀望態(tài)度。

四是轉(zhuǎn)讓，登記面積274畝。如萬(wàn)寨鄉(xiāng)移民通過(guò)轉(zhuǎn)讓從當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶手中獲得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，從而擁有穩(wěn)定的生活來(lái)源，當(dāng)?shù)剞r(nóng)戶在轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)時(shí)，已經(jīng)有比較穩(wěn)定的非農(nóng)收入，通過(guò)轉(zhuǎn)讓土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)后，又得到了經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償用于擴(kuò)大二三產(chǎn)業(yè)。通過(guò)轉(zhuǎn)讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無(wú)土地耕種的問(wèn)題，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。

（二）經(jīng)營(yíng)模式多元化

我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積總體雖然較小，但蘊(yùn)育出了適合本地實(shí)際情況，符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的一些農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)模式：

一是專業(yè)合作社經(jīng)營(yíng)模式。全縣共有各類農(nóng)村專業(yè)合作社 54個(gè) ，其中種植業(yè)專業(yè)合作社49個(gè)。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村精品柑桔白柚專業(yè)合作社，流轉(zhuǎn)500多畝土地用于規(guī)模經(jīng)營(yíng)。

二是農(nóng)業(yè)公司化經(jīng)營(yíng)模式。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)圍繞建立農(nóng)產(chǎn)品原料基地，采取公司+基地+農(nóng)戶的形式組建有限責(zé)任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉(zhuǎn)土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉(zhuǎn)270畝發(fā)展苗圃基地。

三是專業(yè)大戶經(jīng)營(yíng)模式。全縣種植面積在50畝以上的經(jīng)營(yíng)大戶50多戶，流轉(zhuǎn)面積達(dá)4000多畝（流轉(zhuǎn)面積末完全登記）。如李家河鄉(xiāng)燕子溪村農(nóng)民朱道，流轉(zhuǎn)土地80畝，用于種植柑桔。

（三）發(fā)展效果明顯化

近年來(lái)，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，幾十、幾百畝集中成片流轉(zhuǎn)呈上升趨勢(shì)。農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置和合理利用，提高土地產(chǎn)出率。

從調(diào)查的情況來(lái)看，業(yè)主把土地主要用于發(fā)展果園、蔬菜、藥材和農(nóng)產(chǎn)品深加工原材料生產(chǎn)基地，對(duì)發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展起到了示范作用。如李家河鄉(xiāng)二虎寨村村民譚紹榮，__租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災(zāi)害后仍然采摘白柚兩萬(wàn)多個(gè)，進(jìn)入豐產(chǎn)期后，年均可采摘白柚20萬(wàn)個(gè)，收入可達(dá)30多萬(wàn)元；種植大戶黃禹福，在椿木營(yíng)鄉(xiāng)租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費(fèi)用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動(dòng)周邊農(nóng)戶200多戶，發(fā)展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動(dòng)下，全縣已發(fā)展煙葉 72990 畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材 53280 畝，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化已初顯規(guī)模。

二、我縣農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題

1.思想認(rèn)識(shí)不到位，思想觀念亟待轉(zhuǎn)變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行土地合理流轉(zhuǎn)，對(duì)土地合理流轉(zhuǎn)的重要性和必要性認(rèn)識(shí)不到位。另一方面，許多農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)三者之間的關(guān)系模糊不清，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策了解不多，擔(dān)心因流轉(zhuǎn)而失去承包權(quán)和收益，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，也不愿輕易流轉(zhuǎn)。

2.流轉(zhuǎn)機(jī)制不完善，流轉(zhuǎn)信息不暢通。缺乏中介服務(wù)組織和土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，土地流轉(zhuǎn)的供求信息不能及時(shí)有效溝通，轉(zhuǎn)出方找不到轉(zhuǎn)入方，種植大戶和產(chǎn)業(yè)業(yè)主難以集中成片流轉(zhuǎn)。

3.盲目注重當(dāng)前利益，隨意改變流轉(zhuǎn)土地農(nóng)業(yè)用途。有的借土地流轉(zhuǎn)之名隨意改變土地的農(nóng)業(yè)用途，基本農(nóng)田不能得到有效的保護(hù)；有的流轉(zhuǎn)耕地未能落實(shí)相應(yīng)的復(fù)耕措施，掠奪式經(jīng)營(yíng)方式仍然存在。

4.缺乏相應(yīng)的資金政策配套，土地流轉(zhuǎn)需求動(dòng)力不足。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)投資量大，農(nóng)作物生產(chǎn)周期長(zhǎng)，見(jiàn)效慢，當(dāng)前農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)缺乏相應(yīng)的資金、政策配套，難以調(diào)動(dòng)生產(chǎn)大戶進(jìn)行規(guī)模經(jīng)營(yíng)的積極性，阻礙了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的步伐。

5. 轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力就業(yè)不穩(wěn)定，影響了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。目前，土地對(duì)農(nóng)民兼有生產(chǎn)和社會(huì)保障雙重功能，當(dāng)農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)能力低時(shí)，種地仍然是農(nóng)民謀生的首選之計(jì)。即使進(jìn)行流轉(zhuǎn)，期限也比較短，導(dǎo)致有的轉(zhuǎn)入方采取短期經(jīng)營(yíng)行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規(guī)模化經(jīng)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

三、鼓勵(lì)土地合理流轉(zhuǎn)，發(fā)展我縣農(nóng)村土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的建議

（一）搞好宣傳發(fā)動(dòng)，統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)

認(rèn)真學(xué)習(xí)、宣傳、貫徹黨的__屆三中全會(huì)精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，堅(jiān)持“依法、自愿、有償”原則，加強(qiáng)對(duì)土地流轉(zhuǎn)的正確引導(dǎo)，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變“自給自足”的生產(chǎn)理念，樹立“規(guī)模經(jīng)營(yíng)、共同發(fā)展”的思想；加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)典型事例的宣傳，創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境。

（二）建立服務(wù)體系，規(guī)范流轉(zhuǎn)行為

推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，發(fā)展土地適度規(guī)模，應(yīng)建立“政府搭建平臺(tái)，業(yè)主選準(zhǔn)項(xiàng)目，中介搞好服務(wù)，農(nóng)民共同發(fā)展”的土地流轉(zhuǎn)體系。

1.建立健全組織領(lǐng)導(dǎo)體系。堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)為依托，以業(yè)主為主體，發(fā)展土地流轉(zhuǎn)中介服務(wù)組織，搭建土地流轉(zhuǎn)交易平臺(tái)，做好土地流轉(zhuǎn)政策咨詢、信息發(fā)布、供求登記、土地評(píng)估等服務(wù)工作，為土地流轉(zhuǎn)提供全程服務(wù)。

2.建立健全政策支持體系。制定相應(yīng)的激勵(lì)措施，在資金、技術(shù)、稅收等方面給予優(yōu)惠。一方面，引進(jìn)有實(shí)力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、種植大戶、社會(huì)資本到我縣投資經(jīng)營(yíng)，另一方面，培育本地懂技術(shù)、有管理經(jīng)營(yíng)能力的種植能手承包經(jīng)營(yíng)。如對(duì)連片成塊進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營(yíng)的農(nóng)用地，建議將其優(yōu)先列入土地整理、基本農(nóng)田建設(shè)等項(xiàng)目中去，對(duì)經(jīng)營(yíng)業(yè)主按其經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)扶持等，提高其規(guī)模經(jīng)營(yíng)的積極性，從而推行土地產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；⒓s化經(jīng)營(yíng)，發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。

3.建立健全監(jiān)督管理體系。首先要規(guī)范土地流轉(zhuǎn)合同文本，確保流轉(zhuǎn)雙方利益得到有效保護(hù)，不形成遺留問(wèn)題，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。在現(xiàn)有流轉(zhuǎn)合同的基礎(chǔ)上，建議將土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用以實(shí)物為參照物進(jìn)行折價(jià)，可以避免因物價(jià)上漲或下跌而導(dǎo)致流轉(zhuǎn)雙方利益受損的現(xiàn)象出現(xiàn)；明確土地流轉(zhuǎn)后到期還地于民時(shí)，歸還的方式、面積等，解決土地流轉(zhuǎn)整理后原有土地四至界限被打亂而無(wú)法復(fù)原的問(wèn)題。其次加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)后用途的監(jiān)管。相關(guān)部門要做好協(xié)調(diào)配合，對(duì)流轉(zhuǎn)后擅自改變農(nóng)用地用途的，要堅(jiān)決予以打擊，保護(hù)耕地資源。三是建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實(shí)。

4.建立健全調(diào)解仲裁體系。流轉(zhuǎn)主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質(zhì)具有多元性、糾紛的原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，要求必須有一支業(yè)務(wù)素質(zhì)較高的仲裁人員，構(gòu)建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機(jī)制，以期為化解全縣農(nóng)地流轉(zhuǎn)糾紛提供新的路徑。

5.建立健全社會(huì)保障體系。沒(méi)有土地，農(nóng)民就缺失安全感，而要讓農(nóng)民解除后顧之憂的基礎(chǔ)就是社會(huì)保障。對(duì)自愿進(jìn)城的要在就業(yè)方面提供扶持，加強(qiáng)技能培訓(xùn)，提高就業(yè)能力。對(duì)遷居城鎮(zhèn)，并放棄了承包地、宅基地的農(nóng)民，低收入家庭應(yīng)享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應(yīng)消除城鄉(xiāng)差別，讓農(nóng)民進(jìn)城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫(yī)療、住房、養(yǎng)老，至少能保證農(nóng)民進(jìn)城的基本生活。

（三）發(fā)展合作組織，促進(jìn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)

發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作經(jīng)濟(jì)組織，鼓勵(lì)農(nóng)民以土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、入股，提高農(nóng)民組織化程度。一是催生新型市場(chǎng)主體，推進(jìn)農(nóng)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，發(fā)展規(guī)模經(jīng)營(yíng)。二是農(nóng)民可以通過(guò)土地入股參與分紅得到收益，并讓轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)民成為新生產(chǎn)業(yè)主體的農(nóng)業(yè)工人，獲得土地收益與工資雙重收入。三是可解決其外出務(wù)工時(shí)家中留守老人、留守兒童等社會(huì)問(wèn)題。

（四）推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)，促進(jìn)勞力轉(zhuǎn)移

不斷提高城鎮(zhèn)化水平，使已轉(zhuǎn)移勞力擁有穩(wěn)定的非農(nóng)收入來(lái)源，從而實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，推進(jìn)全縣農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化、集約化經(jīng)營(yíng)。通過(guò)“陽(yáng)光工程”等項(xiàng)目對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)行轉(zhuǎn)移培訓(xùn)，提高農(nóng)村勞動(dòng)力素質(zhì)，增強(qiáng)農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)層次，加速農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移步伐，帶動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，實(shí)現(xiàn)“人走在先，流轉(zhuǎn)在后”的目標(biāo)。

第二篇 關(guān)于土地流轉(zhuǎn)的調(diào)研報(bào)告1900字

浙江省臨海市小芝鎮(zhèn)是“全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)”，是個(gè)以農(nóng)業(yè)為主的農(nóng)業(yè)山區(qū)小鎮(zhèn)。關(guān)于土地流轉(zhuǎn)，浙江已經(jīng)試驗(yàn)過(guò)一段時(shí)間了，針對(duì)這次__屆三中全會(huì)《決定》的精神，本人實(shí)地下村調(diào)查農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)情況。

一、小芝鎮(zhèn)農(nóng)村面臨的形勢(shì)

小芝鎮(zhèn)目前有常住人口3.4萬(wàn)，人均耕地面積僅為0.8畝。小芝鎮(zhèn)地處臨海市東部山區(qū)，四周群山環(huán)繞，是典型的山區(qū)小鎮(zhèn)。在75省道改造好之前，小芝鎮(zhèn)受地形地貌的限制，與外界交流很不方便。長(zhǎng)期受交通、信息、資金投入等因素的影響，我鎮(zhèn)目前的情況是：村集體經(jīng)濟(jì)普遍薄弱，第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)依賴傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式，現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)發(fā)展緩慢。

作為全國(guó)環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)，我鎮(zhèn)將生態(tài)農(nóng)業(yè)，休閑觀光農(nóng)業(yè)以及農(nóng)家樂(lè)建設(shè)作為今后工作重點(diǎn)。

二、目前我鎮(zhèn)存在的土地流轉(zhuǎn)形式

烏巖村是小芝鎮(zhèn)第一行政大村，以此村為例，根據(jù)我的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前存在的土地流轉(zhuǎn)方式有：

1、村集體所有的林地，果園，以投標(biāo)形式劃片承包給經(jīng)營(yíng)能手。經(jīng)營(yíng)能手根據(jù)市場(chǎng)信息來(lái)運(yùn)作 ，達(dá)到一定的規(guī)模后，再將項(xiàng)目上報(bào)有關(guān)部門，爭(zhēng)取資金補(bǔ)助。此類情況大多為種植戶，承包的林地都為種植水果、苗木及中藥材等。我鎮(zhèn)作為省十大新興花卉種植基地，此前的土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到了近6000畝，土地承包合同為23年，如此大面積，長(zhǎng)時(shí)間的土地流轉(zhuǎn)是我市比較特殊的土地流轉(zhuǎn)方式。

2、農(nóng)田承包

許多不從事第一產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民將土地承包給種糧大戶統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，種糧大戶根據(jù)市場(chǎng)信息，搞特色效益農(nóng)業(yè)。我在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前農(nóng)民的種糧積極性并不高，一戶人家基本是種一年糧食，就夠吃兩年，加上化肥，農(nóng)藥成本，種糧的經(jīng)濟(jì)效益并不明顯。而種糧大戶通過(guò)集約經(jīng)營(yíng)，更能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。在我鎮(zhèn)，許多承包的田被用來(lái)種植高產(chǎn)油菜、大棚西瓜以及大棚蔬菜等。

3、土地互換，按面積大小輪流種植。

我鎮(zhèn)面臨著人多地少的嚴(yán)峻局面，人均耕地不足0.8畝。往往是一塊完整的地被分割成好幾塊再分給社員。就我家的情況來(lái)說(shuō)，有一塊不到3分的田夾在一大塊田中間，要是分開種，達(dá)不到多少效益。協(xié)商的結(jié)果是，幾戶逐年輪流種，按照土地的面積大小確定所種的年數(shù)。這種自發(fā)的形式，更加有效的利用有限的資源。

三、目前土地流轉(zhuǎn)存在的幾點(diǎn)問(wèn)題

1、流轉(zhuǎn)土地面積有限、利用率不高。大部分的經(jīng)營(yíng)能手，種糧大戶，他們的行為都是個(gè)體的，離現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)有很大的差距。

2、土地流轉(zhuǎn)缺少長(zhǎng)效持久性，承包戶的抗風(fēng)險(xiǎn)能力有限。我鎮(zhèn)目前租給種糧大戶的田地年均價(jià)為300元/畝，結(jié)合臺(tái)州各地的市場(chǎng)價(jià)，這個(gè)價(jià)格還是偏低的。如遇臺(tái)風(fēng)天氣，種植大棚西瓜的還有虧本的風(fēng)險(xiǎn)，所以種植戶的規(guī)模長(zhǎng)效性受到了影響。

3、經(jīng)營(yíng)方式落后，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)色彩濃厚。土地流轉(zhuǎn)到一定規(guī)模后，許多時(shí)候搞得還是傳統(tǒng)糧食種植。在實(shí)際操作中，種植、打農(nóng)藥、施肥都沒(méi)達(dá)到統(tǒng)一管理的目的，離現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的“綠色標(biāo)準(zhǔn)”還有差距，不能提高品質(zhì)和效益。

四、對(duì)__屆三中全會(huì)《決定》的幾點(diǎn)看法

__屆三中全會(huì)《決定》對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策做了詳細(xì)解說(shuō)，以下是我個(gè)人看法：

土地流轉(zhuǎn)有“一個(gè)允許，三個(gè)不得”原則，充分肯定保證了農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)，是土地的真正主人，是土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中的主體。

土地流轉(zhuǎn)政策雖不等于承認(rèn)土地私有化，但切實(shí)保障了農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)。如果我們基層干部按教條辦事，對(duì)上面政策理解不夠透徹，用以前強(qiáng)行征地的方式開展土地流轉(zhuǎn)工作，是違背《決定》精神的。我們基層干部要把握好在土地流轉(zhuǎn)中的定位，是引導(dǎo)者，不是主導(dǎo)者;是服務(wù)者，不是領(lǐng)導(dǎo)者。以前政府組織的征地經(jīng)常與農(nóng)民發(fā)生沖突，我覺(jué)得地方政府要負(fù)大部分責(zé)任。沒(méi)有尊重土地的主人農(nóng)民，往往損害了農(nóng)民的利益，在土地賠償價(jià)格不規(guī)范，一塊地經(jīng)過(guò)政府一轉(zhuǎn)手，就能賺好幾倍的差價(jià)。

基層政府如果以為__屆三中全會(huì)《決定》支持鼓勵(lì)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)，就可以干預(yù)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)行為，是不恰當(dāng)?shù)?。?yīng)該因勢(shì)利導(dǎo)，適當(dāng)引導(dǎo)，要是時(shí)機(jī)不成熟，或者沒(méi)有更好的項(xiàng)目，也不該刻意勉強(qiáng)。基層政府應(yīng)該做好的是，項(xiàng)目引進(jìn)、市場(chǎng)信息的及時(shí)反饋、對(duì)農(nóng)民的實(shí)用技術(shù)培訓(xùn)等工作。

五、如何有效利用流轉(zhuǎn)土地，發(fā)展涉農(nóng)產(chǎn)業(yè)

XX年，溫總理在《政府工作報(bào)告》中宣告的一定要守住全國(guó)耕地面積不少于18億畝這條紅線的政策。如何貫徹科學(xué)發(fā)展規(guī)，建設(shè)資源節(jié)約型社會(huì)，是現(xiàn)在農(nóng)村建設(shè)中的難點(diǎn)。在“一個(gè)允許，三個(gè)不得”原則下，如何發(fā)展農(nóng)村，如何有效利用流轉(zhuǎn)土地，是亟待解決的問(wèn)題。

小芝鎮(zhèn)發(fā)展農(nóng)家樂(lè)、休閑觀光農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)科技園都是可行的探索。同時(shí)，也要克服現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)建設(shè)過(guò)程中浪費(fèi)土地的現(xiàn)象。在一些成立的農(nóng)業(yè)科技園，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)很完善，但里面確是一個(gè)空殼。如何有效的把每戶零散的土地集中起來(lái)，讓農(nóng)戶加入專業(yè)合作社，增加經(jīng)濟(jì)效益，這在我鎮(zhèn)也是亟待需要解決的問(wèn)題。

總之，如何有效引導(dǎo)農(nóng)民加快土地流轉(zhuǎn)，克服小農(nóng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)，加快新農(nóng)村建設(shè)是個(gè)任重道遠(yuǎn)的工作。

第三篇 土地增值稅核定征收計(jì)稅依據(jù)的調(diào)研思考調(diào)研報(bào)告1900字

據(jù)了解，自國(guó)家稅務(wù)總局20__年初下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》后，兩年多來(lái)，絕大多數(shù)省市能夠嚴(yán)格按照國(guó)家稅務(wù)總局要求進(jìn)行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個(gè)別地區(qū)清算工作幾乎沒(méi)有任何進(jìn)展，其主要原因就是在這個(gè)地區(qū)幾乎所有的房地產(chǎn)企業(yè)均采取“核定征收”的方法來(lái)征收土地增值稅。

核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區(qū)，大多數(shù)把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱“《條例》”）規(guī)定，土地增值稅采取按增值額的超率累進(jìn)稅率征收，最低一檔稅率為30%，計(jì)稅依據(jù)為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來(lái)，增值率高的納稅人就會(huì)因?yàn)楹硕ㄕ魇斩倮U稅款，造成大量稅款流失。

二是改變了計(jì)稅依據(jù)和稅率，土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能喪失。我國(guó)開征土地增值稅的主要目的是：規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益。

它設(shè)置的主要原則是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值收益征稅，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)計(jì)征，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征。著重于調(diào)節(jié)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)高收益，抑制房地產(chǎn)投機(jī)、牟取暴利的行為，保護(hù)從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)商的合法權(quán)益。因此，我國(guó)規(guī)定土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的增值額，稅率是超率累進(jìn)稅率，以實(shí)現(xiàn)土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。但是，在整個(gè)地區(qū)“一刀切”地對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實(shí)上的把計(jì)稅依據(jù)由增值額變?yōu)殇N售額，把超率累進(jìn)稅率變?yōu)榱斯潭ū壤惵?，把不易轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)對(duì)收益環(huán)節(jié)征收的調(diào)節(jié)稅轉(zhuǎn)變?yōu)橐子谵D(zhuǎn)嫁稅負(fù)的流轉(zhuǎn)稅，土地增值稅對(duì)土地增值收益的特殊調(diào)節(jié)功能喪失，它不但不能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而會(huì)助推房?jī)r(jià)上漲。

針對(duì)土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：

一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關(guān)部門對(duì)土地增值稅核定征收問(wèn)題提出指導(dǎo)性意見(jiàn)，明確要求各地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照《稅收征管法》第三十五條的規(guī)定和《條例》第九條及其《細(xì)則》第十三條、十四條規(guī)定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)，不得違規(guī)擴(kuò)大核定征收范圍。對(duì)確實(shí)難以準(zhǔn)確核算收入、成本、費(fèi)用的納稅人，要嚴(yán)格審查，并督促這些企業(yè)盡快建賬建制，積極引導(dǎo)企業(yè)向查賬征收過(guò)渡。對(duì)已實(shí)行核定征收的納稅人，全面檢查，發(fā)現(xiàn)其一旦具備查賬征收條件，要及時(shí)改為查賬征收。

二是采取科學(xué)的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。對(duì)于確實(shí)無(wú)法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規(guī)定的。核定是建立在一定合理因素基礎(chǔ)上的對(duì)應(yīng)征稅款進(jìn)行估算的一種方法，這種核定只是相對(duì)的合理。因而核定的稅款準(zhǔn)確程度只能是相對(duì)的，但是核定稅額不是簡(jiǎn)單的隨意確定，而應(yīng)有合理、合法的依據(jù)。盡管其核定的應(yīng)納稅額不能保證與實(shí)際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對(duì)的合理性。而目前這種針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按查賬方法難以合理準(zhǔn)確地計(jì)算土地增值稅稅額時(shí)，按統(tǒng)一的征收率征收土地增值稅缺乏科學(xué)性和合理性。

對(duì)于無(wú)法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，應(yīng)該首先采取一定的科學(xué)合理的方法來(lái)確定計(jì)稅依據(jù)，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額，而增值額是根據(jù)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額計(jì)算出來(lái)的。因此，只要采取一定的方法核定出轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額，然后按適用稅率計(jì)算應(yīng)納土地增值稅即可。

對(duì)此，《條例》第九條及其《細(xì)則》第十四條已作明確規(guī)定，即在納稅人提供的轉(zhuǎn)讓價(jià)格和扣除項(xiàng)目不實(shí)的情況下，應(yīng)由法定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和扣除項(xiàng)目金額。雖然按評(píng)估價(jià)格計(jì)算土地增值稅，評(píng)估出來(lái)的數(shù)據(jù)和實(shí)際數(shù)據(jù)會(huì)有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實(shí)際應(yīng)納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時(shí)由于通過(guò)評(píng)估得出來(lái)的是收入和扣除項(xiàng)目，由此計(jì)算出增值額，仍可按超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收，土地增值稅的調(diào)節(jié)功能仍然起作用。

三是完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的管理制度。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅的預(yù)征和清算的規(guī)定，并要求房地產(chǎn)企業(yè)必須按期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表及有關(guān)憑證等資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的跟蹤管理和過(guò)程控制，如應(yīng)分戶設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)管理臺(tái)賬，建立地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)，以便于對(duì)土地增值稅納稅情況進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與房地產(chǎn)相關(guān)管理部門的協(xié)調(diào)配合，及時(shí)掌握相關(guān)信息。對(duì)于預(yù)征土地增值稅的，要按照有關(guān)規(guī)定匯算清繳。

第四篇 縣國(guó)土資源局關(guān)于農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)調(diào)研報(bào)告4000字

市調(diào)研組：

省委書記、省人大常委會(huì)主任___在參加信陽(yáng)代表團(tuán)審議時(shí)圍繞貫徹落實(shí)__屆三中全會(huì)精神，提出進(jìn)一步促進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展，重點(diǎn)在糧食、根本在增收、關(guān)鍵在改革、出路在發(fā)展。他強(qiáng)調(diào)，推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改，明確表示支持信陽(yáng)創(chuàng)辦農(nóng)村改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。為認(rèn)真落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，建設(shè)好農(nóng)村改革發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)，根據(jù)黨的__屆三中全會(huì)精神及___書記的重要講話精神，進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村土地管理，抓好節(jié)約集約用地，切實(shí)保護(hù)耕地。經(jīng)過(guò)深入實(shí)際調(diào)研，現(xiàn)將我縣農(nóng)村集體土地現(xiàn)狀、存在的問(wèn)題和下步依法穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)情況報(bào)告如下：

一、我縣農(nóng)村集體土地基礎(chǔ)工作開展情況

（一）農(nóng)村集體土地管理現(xiàn)狀：土地市場(chǎng)是復(fù)雜而敏感的要素市場(chǎng)，必須發(fā)展和規(guī)范并重。公益性與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地的界定、土地的確權(quán)、規(guī)劃的落實(shí)、審批的程序、信息服務(wù)、市場(chǎng)的規(guī)范化建設(shè)、流轉(zhuǎn)收益的合理分配以及農(nóng)村社會(huì)保障機(jī)制的健全等諸多問(wèn)題，都不同程度的影響著農(nóng)村土地管理制度改革的深入推進(jìn)。農(nóng)村集體土地確權(quán)、登記、發(fā)證工作是農(nóng)村土地管理工作的基礎(chǔ)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)（農(nóng)村集體土地所有權(quán)是指以行政村或村民組為單位的集體所有權(quán)）和使用權(quán)發(fā)證涉及面廣，政策性強(qiáng)，技術(shù)要求高，再加上一些歷史原因，致使我縣農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證未全部完成。當(dāng)前，全縣所有行政村農(nóng)村集體土地所有權(quán)登記已經(jīng)結(jié)束，但所有權(quán)發(fā)證率只有20%，集體土地使用權(quán)登記發(fā)證151419宗，發(fā)證率為80%。

（二）存在的問(wèn)題：一是農(nóng)村集體土地所有權(quán)不明晰。土地現(xiàn)狀調(diào)查匯總的地類、權(quán)屬都是以行政村為權(quán)屬單位，實(shí)際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權(quán)屬單位進(jìn)行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協(xié)議，這就給我們集體所有權(quán)屬管理帶來(lái)了很多問(wèn)題，導(dǎo)致發(fā)證進(jìn)展緩慢、權(quán)屬爭(zhēng)議經(jīng)常發(fā)生。二是農(nóng)村集體土地使用權(quán)發(fā)證積極性不高。由于新土地管理法出臺(tái)和農(nóng)民減負(fù)后，農(nóng)村集體土地所有權(quán)發(fā)證的程序更加規(guī)范，而發(fā)證不收費(fèi)用，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村人員工作積極性差，發(fā)證少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)常出現(xiàn)不經(jīng)批準(zhǔn)擅自建農(nóng)宅的情況。三是第二次土地調(diào)查與農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調(diào)查是采用最新的技術(shù)方法和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，這就需要今后的農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證也要按這些規(guī)范去操作。如何銜接兩者之間的工作關(guān)系，是擺在農(nóng)村地籍管理工作面前的一大課題。

（三）建議：一是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化宣傳。農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證是一項(xiàng)社會(huì)工程，要解決好用地和發(fā)展經(jīng)濟(jì)的矛盾，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須提高認(rèn)識(shí)，親自過(guò)問(wèn)，制定切實(shí)可行的管理措施。切實(shí)做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺(jué)遵守土地管理各項(xiàng)法律法律，使農(nóng)村土地權(quán)屬管理法制化，規(guī)范化，做到每宗地權(quán)屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的__屆三中全會(huì)關(guān)于農(nóng)村工作的大政方針，制定符合農(nóng)村實(shí)際的政策，保證農(nóng)村集體土地登記發(fā)證完全到位。以便縣級(jí)土地管理部門有法可依，扭轉(zhuǎn)目前農(nóng)村集體土地權(quán)屬混亂，登記發(fā)證進(jìn)度緩慢或不重視，有它無(wú)它的現(xiàn)象發(fā)生。

二、當(dāng)前我縣農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)基本情況

(一)集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)情況：我縣屬淺山丘地區(qū)，是典型以種植業(yè)為主的農(nóng)業(yè)大縣，農(nóng)業(yè)人口64.6萬(wàn)人，占全縣總?cè)丝诘?0.8%，耕地面積129萬(wàn)畝，人均耕地僅為1.61畝。農(nóng)業(yè)規(guī)模化生產(chǎn)很難形成，目前還處于集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的初始階段。隨著國(guó)家對(duì)農(nóng)業(yè)投入的加大，特別是糧食直補(bǔ)政策的出臺(tái)，農(nóng)民對(duì)種糧積極性有所提高，近幾年，農(nóng)村自發(fā)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、互換等形式，全縣土地流轉(zhuǎn)總面積94173畝，其中農(nóng)戶自發(fā)流轉(zhuǎn)的面積84673畝，涉及農(nóng)戶18762戶；委托流轉(zhuǎn)面積9500畝，涉及農(nóng)戶1526戶。

1、我縣農(nóng)用地流轉(zhuǎn)有以下特點(diǎn)：一是從流轉(zhuǎn)范圍來(lái)看，具有普遍性。二是從流轉(zhuǎn)活動(dòng)的參與過(guò)程看，具有自發(fā)性。整個(gè)土地流轉(zhuǎn)活動(dòng)基本上都是出租人和承租人自發(fā)進(jìn)行的，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)基本處于自發(fā)狀態(tài)。三是從流轉(zhuǎn)方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關(guān)系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶中，有90%以上的農(nóng)戶沒(méi)有簽訂任何形式的合同。四是從流轉(zhuǎn)時(shí)間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來(lái)看，主要是以實(shí)物支付。六是從出租人與承租人之間的關(guān)系來(lái)看，以親戚關(guān)系和同村村民關(guān)系為主。七是租金支付差距不大，多數(shù)為每畝年租金100元以內(nèi)。

2、存在的問(wèn)題：一是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的管理體制、機(jī)構(gòu)不健全；二是沒(méi)有建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。農(nóng)用地流轉(zhuǎn)管理不完善，缺乏信息平臺(tái)，沒(méi)有固定操作模式，土地流轉(zhuǎn)大都是農(nóng)民自發(fā)形成，以致程序不規(guī)范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的速度和規(guī)模。

3、集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優(yōu)化配置，得到更大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。二是集中規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，降低農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本。三是加快農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移，讓部分失地農(nóng)民放心、安心，專心搞第二、三產(chǎn)業(yè)，提高農(nóng)民收入。四是有效遏制土地撂荒現(xiàn)象的發(fā)生；五是有利于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。

（二）集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本情況

近幾年，隨著國(guó)家一系列土地新政的出臺(tái)，加大了對(duì)土地管理的力度。有限的用地指標(biāo)都放在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，農(nóng)宅等非農(nóng)建設(shè)用地因無(wú)指標(biāo)，無(wú)法進(jìn)行正常申報(bào)，無(wú)法形成防疏結(jié)合的管理手段，造成了農(nóng)村宅基地建設(shè)的無(wú)序狀態(tài)，個(gè)別村甚至到了“法不治眾”的地步。

1、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的基本形式為：出租、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)入股等形式。

2、存在的問(wèn)題：一是農(nóng)村規(guī)劃滯后制約了農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地出現(xiàn)混亂的狀況在所難免。二是集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)缺乏相應(yīng)可操作的配套政策。我省XX年出臺(tái)了《河南省農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理若干意見(jiàn)》（豫政辦[XX]77號(hào)），但由于集體建設(shè)用地的來(lái)源缺乏合法依據(jù)（大部分都沒(méi)有集體證），沒(méi)有配套的實(shí)施細(xì)則，土地流轉(zhuǎn)沒(méi)有得到真正規(guī)范。截至目前，我縣沒(méi)有申報(bào)、更沒(méi)有辦理一宗集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)手續(xù)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)只堵不疏，勢(shì)必造成流轉(zhuǎn)的私下交易，缺乏公開、公平、公正，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。三是不完全的市場(chǎng)化，造成部分土地資產(chǎn)收益的流失。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)因缺乏地價(jià)等方面的規(guī)范管理和正確引導(dǎo)，土地所有權(quán)人在進(jìn)行土地交易時(shí)，往往只考慮土地產(chǎn)出及取得土地使用權(quán)時(shí)支付的各項(xiàng)稅費(fèi)成本，很少考慮各級(jí)政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。再加上土地使用權(quán)人壓低地價(jià)，造成了集體土地地價(jià)明顯低于國(guó)有土地。一方面使理應(yīng)歸所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使國(guó)有土地市場(chǎng)的運(yùn)行秩序受到了影響。

3、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的作用：一是有利于土地資源的優(yōu)化配置；二是有利于節(jié)約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護(hù)；三是有利于提高農(nóng)民生產(chǎn)生活水平。四是有利于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，通過(guò)集體土地流轉(zhuǎn)取得土地收益，可以補(bǔ)充鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和公共公益事業(yè)建設(shè)資金的不足，增強(qiáng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)調(diào)控能力，以保證鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

三、農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的意見(jiàn)和建議

1、出臺(tái)《集體土地流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則》。參照國(guó)有建設(shè)用地出讓、轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律、法規(guī)、政策，及早出臺(tái)適應(yīng)新形勢(shì)下集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)實(shí)施細(xì)則，以滿足當(dāng)前流轉(zhuǎn)的需求，有利于提高集體建設(shè)用地的利用率和產(chǎn)出效率，有利于維護(hù)集體土地所有者、使用者的合法權(quán)益。建議從以下幾方面考慮：①集體土地流轉(zhuǎn)實(shí)際是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變；②流轉(zhuǎn)前必須是有合法手續(xù)的集體土地，必須經(jīng)村組集體組織同意，堅(jiān)持依法自愿有償?shù)脑瓌t；③集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)要實(shí)行有償和有限期使用制度；④建立集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。比照國(guó)有土地出讓，根據(jù)實(shí)際情況采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌方式公開流轉(zhuǎn)；⑤制定流轉(zhuǎn)合同文本，流轉(zhuǎn)時(shí)簽訂流轉(zhuǎn)合同；⑥流轉(zhuǎn)的土地收益除小部分用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)外，歸集體土地所有權(quán)人所得，用于農(nóng)民參保及村組公益事業(yè)等；⑦允許集體土地使用權(quán)再次流轉(zhuǎn)。

2、建立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。確認(rèn)農(nóng)業(yè)部門為集體農(nóng)用地（主要是承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）流轉(zhuǎn)的管理部門，完善土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)體系。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為主，成立農(nóng)村集體農(nóng)用地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，依照《農(nóng)村土地承包法》等法律、法規(guī)，負(fù)責(zé)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的政策研究，業(yè)務(wù)指導(dǎo)，糾紛仲裁等工作；確認(rèn)縣國(guó)土資源管理部門為集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的管理部門，主要負(fù)責(zé)非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的政策指導(dǎo)和業(yè)務(wù)辦理。

3、建立土地流轉(zhuǎn)信息服務(wù)平臺(tái)。在集體土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)的指導(dǎo)下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務(wù)，確保土地流轉(zhuǎn)的渠道暢通，規(guī)范管理。

4、加快農(nóng)村集體土地的確權(quán)發(fā)證工作。對(duì)1999年新土地管理法實(shí)施前存量集體建設(shè)用地及時(shí)完善手續(xù)，對(duì)新法實(shí)施后新增的集體建設(shè)用地，結(jié)合土地二次調(diào)查和新一輪規(guī)劃修編，在符合規(guī)劃的前提下，出臺(tái)一定政策予以補(bǔ)辦用地手續(xù)，為土地流轉(zhuǎn)打下基礎(chǔ)。對(duì)不符合規(guī)劃，沒(méi)有合法手續(xù)的集體建設(shè)用地，不得進(jìn)行流轉(zhuǎn)，作為土地整理的對(duì)象。同時(shí)，在新一輪土地規(guī)劃修編時(shí)，要充分考慮農(nóng)村集體建設(shè)用地的規(guī)劃，并建議上級(jí)部門及縣政府，拿出小部分用地指標(biāo)專門配給農(nóng)村建設(shè)。農(nóng)民報(bào)建的合理需求得不到有效滿足，勢(shì)必造成新的違法用地現(xiàn)象的發(fā)生。

5、堅(jiān)持“產(chǎn)權(quán)明晰、用途管制、節(jié)約集約、嚴(yán)格規(guī)范”四項(xiàng)原則，充分尊重農(nóng)民意愿的前提下，穩(wěn)步推進(jìn)集體土地流轉(zhuǎn)。建議創(chuàng)建統(tǒng)一的土地市場(chǎng)和運(yùn)行規(guī)則，構(gòu)建新型集體建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)體系，制定集體土地收益分配關(guān)系，制定集體建設(shè)用地規(guī)模和運(yùn)行方向。一是統(tǒng)籌規(guī)劃，合理安排養(yǎng)殖用地。___是養(yǎng)殖大縣，編制好___畜牧業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確發(fā)展目標(biāo)和方向，提出規(guī)?；笄蒺B(yǎng)殖及其用地的數(shù)量、布局和規(guī)模要求。在當(dāng)前土地規(guī)劃尚未修訂的情況下，國(guó)土部門對(duì)于___規(guī)模化畜禽養(yǎng)殖用地實(shí)行一事一議，搞好用地論證工作，滿足用地需求。如對(duì)___16個(gè)廠區(qū)的養(yǎng)殖用地都以農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)形式提供的用地，落實(shí)了養(yǎng)殖用地的需求，依法保護(hù)了養(yǎng)殖企業(yè)和農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)了養(yǎng)殖業(yè)的健康發(fā)展。二是___是花卉大縣、花卉名縣?？h委、縣政府已成立了花卉辦，擬在312國(guó)道、京九鐵路往南，以集體土地流轉(zhuǎn)的方式建設(shè)萬(wàn)畝花卉精品園，促進(jìn)花卉行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)農(nóng)民增收。

第五篇 土地市場(chǎng)建設(shè)情況調(diào)研報(bào)告4350字

土地是人類社會(huì)生存發(fā)展的基礎(chǔ)，既是重要的資源，也是重要的資產(chǎn)，還是政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的重要杠桿。近年來(lái)，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級(jí)黨委政府對(duì)土地管理工作的不斷加強(qiáng)，我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)獲得了較大發(fā)展，土地資本運(yùn)營(yíng)已成為土地管理工作的重要課題。_____是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)顯得尤為重要。__年下半年實(shí)施縣鄉(xiāng)機(jī)構(gòu)改革，新組建_____縣國(guó)土資源局，在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和上級(jí)業(yè)務(wù)主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務(wù)大局，以提高土地對(duì)可持續(xù)發(fā)展的保障能力為目標(biāo)，堅(jiān)持資源保護(hù)與資產(chǎn)管理并重，建立健全土地收購(gòu)儲(chǔ)備各項(xiàng)制度，加大國(guó)有土地儲(chǔ)備交易工作力度，嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓規(guī)定，土地市場(chǎng)的培育發(fā)展和規(guī)范管理工作取得了一定的成效。

一、 _____土地市場(chǎng)建設(shè)的現(xiàn)狀

近年來(lái)，我國(guó)土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲(chǔ)備交易工作成為經(jīng)營(yíng)城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統(tǒng)一部署，創(chuàng)新工作思路和方法，在改造舊城、開發(fā)新城工作中，為實(shí)現(xiàn)政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，在完善土地儲(chǔ)備交易制度方面結(jié)合縣情做了大量艱苦細(xì)致的工作。

（一）成立機(jī)構(gòu) 建章立制

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的產(chǎn)生是政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)、調(diào)控土地二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結(jié)果。由于我縣城鎮(zhèn)規(guī)模較小，布局分散，城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，城市建設(shè)資金短缺，過(guò)去長(zhǎng)期實(shí)行無(wú)償、無(wú)期限的土地使用制度，大部分存量國(guó)有土地以劃撥方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，非法入市現(xiàn)象嚴(yán)重，應(yīng)征土地出讓金隨意減免現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，造成大量國(guó)有土地資產(chǎn)流失，政府難以發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對(duì)這一情況，為全面貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)發(fā)[__]15號(hào))和國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）等文件精神，依法規(guī)范土地市場(chǎng)，確保政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷。__年8月，我縣成立了土地儲(chǔ)備交易中心，隸屬_____縣國(guó)土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、國(guó)有建設(shè)用地出讓等工作。

確定土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心是接受縣政府委托實(shí)施國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)工作的法定機(jī)構(gòu)，代表縣政府對(duì)城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征收、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理，做到“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”。同時(shí)，結(jié)合我縣實(shí)際，制定出臺(tái)了《_____縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)管理暫行辦法》、《_____縣國(guó)有土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)程序》和《_____縣土地使用權(quán)交易市場(chǎng)管理暫行辦法》等制度，為規(guī)范有序地實(shí)施土地儲(chǔ)備交易提供了保障。

（二）清理整治土地市場(chǎng)，優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境

__年2月20日，國(guó)土資源部召開土地市場(chǎng)秩序電視電話會(huì)議，下發(fā)相關(guān)通知，針對(duì)一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場(chǎng)混亂問(wèn)題，決定在全國(guó)范圍開展土地市場(chǎng)秩序治理整頓。為優(yōu)化土地儲(chǔ)備交易環(huán)境，我縣以進(jìn)一步治理整頓土地市場(chǎng)秩序?yàn)槠鯔C(jī)，抓好土地市場(chǎng)秩序治理整頓，促進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)，進(jìn)一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實(shí)抓好經(jīng)營(yíng)性土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。自__年以來(lái)，我縣就完善土地儲(chǔ)備交易機(jī)制，加大土地市場(chǎng)配置力度，連續(xù)推出了一系列舉措。結(jié)合我縣實(shí)際，下發(fā)了《_____縣人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》，堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓的土地管理“五統(tǒng)一”的原則；根據(jù)土地市場(chǎng)的變化，及時(shí)修改我縣的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)，并就土地儲(chǔ)備范圍、土地儲(chǔ)備工作程序、儲(chǔ)備土地的處置程序等內(nèi)容進(jìn)一步明細(xì)化、規(guī)范化；相繼出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地管理的通告》、《關(guān)于加強(qiáng)土地市場(chǎng)秩序管理、嚴(yán)禁非法買賣土地轉(zhuǎn)讓土地的通告》，堅(jiān)決凍結(jié)縣城區(qū)內(nèi)建設(shè)用地的供應(yīng)和審批，查處非法買賣、轉(zhuǎn)讓土地。一系列文件的出臺(tái)，為搞好土地收購(gòu)儲(chǔ)備和規(guī)范土地市場(chǎng)提供了法律法規(guī)支持。

（三）多形式并舉，廣泛宣傳國(guó)土資源法律法規(guī)

為使國(guó)土資源法律法規(guī)家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來(lái)，我們始終把國(guó)土資源法律法規(guī)、土地國(guó)情、國(guó)策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標(biāo)語(yǔ)、出動(dòng)宣傳車、利用網(wǎng)絡(luò)、廣播電視、舉辦專欄板報(bào)、演講比賽、印發(fā)資料、召開座談會(huì)等貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護(hù)的重要性、必要性和緊迫性。通過(guò)每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動(dòng)，使全縣人民特別是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部充分認(rèn)識(shí)到我縣國(guó)土資源保護(hù)與利用的現(xiàn)狀及所面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，明白土地是不可再生的資源，以此增強(qiáng)土地憂患意識(shí)，全面提高耕地保護(hù)和合理利用土地的自覺(jué)性。這樣，使國(guó)土資源法律法規(guī)更加深入人心，干部、群眾的法律意識(shí)有了明顯提高，也為我縣推進(jìn)土地儲(chǔ)備工交易工作和規(guī)范土地市場(chǎng)營(yíng)造了良好的氛圍。

（四）認(rèn)真履行職責(zé)，實(shí)施土地交易“陽(yáng)光工程”

招拍掛出讓國(guó)有建設(shè)用地是《土地管理法》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（國(guó)土資源部第39號(hào)令）及相關(guān)法律法規(guī)要求的公開土地出讓的方式。法律規(guī)定，經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行“招拍掛”。近年來(lái)，我縣不斷完善經(jīng)營(yíng)性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽(yáng)光工程”。全縣經(jīng)營(yíng)性用地掛牌出讓一律實(shí)行市場(chǎng)化運(yùn)作，堅(jiān)持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過(guò)《中國(guó)土地網(wǎng)》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對(duì)外發(fā)布公告，實(shí)施陽(yáng)光交易。參加競(jìng)買土地者有縣內(nèi)、縣外，州內(nèi)、州外，也有省內(nèi)、省外的投資商、開發(fā)商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，均由縣政府牽頭組織新區(qū)建設(shè)指揮部、國(guó)土資源、建設(shè)、紀(jì)檢監(jiān)察、財(cái)政等部門聯(lián)合舉行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)會(huì)，在媒體上發(fā)布交易結(jié)果，接受社會(huì)監(jiān)督，取得了良好的成效。

土地儲(chǔ)備交易中心成立以來(lái)，嚴(yán)格按照規(guī)定對(duì)國(guó)有土地實(shí)行統(tǒng)一征用、儲(chǔ)備、經(jīng)營(yíng)和管理，依法按程序?qū)θh經(jīng)營(yíng)性用地實(shí)施了招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作，自土地儲(chǔ)備交易成立至今的

5、6年時(shí)間，_____縣土地儲(chǔ)備交易中心在_____縣國(guó)土資源局的領(lǐng)導(dǎo)下，以盤活存量國(guó)有建設(shè)用地、合理流轉(zhuǎn)土地資源為工作出發(fā)點(diǎn)，供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬(wàn)元，為_____縣城新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)提供了必要的資金保障，解決了72個(gè)黨政機(jī)關(guān)及社會(huì)團(tuán)體單位的辦公用地問(wèn)題，為_____縣城特別是縣城新區(qū)的建設(shè)發(fā)揮了積極的作用。

二、 _____土地市場(chǎng)建設(shè)存在的主要問(wèn)題

我縣的土地市場(chǎng)建設(shè)正處于發(fā)育起步階段，經(jīng)過(guò)五年多的培育和規(guī)范，雖然取得了一定的進(jìn)展，但也存在一些問(wèn)題。

一是市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的基礎(chǔ)性作用還未得到充分發(fā)揮，出讓供地、招標(biāo)拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅(qū)動(dòng)，在發(fā)展經(jīng)濟(jì)、企業(yè)改制和招商引資等方面供地操作不夠規(guī)范，低價(jià)出讓、甚至減免出讓金的現(xiàn)象依然存在，影響了市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源作用的充分發(fā)揮。

二是土地市場(chǎng)管理的法律法規(guī)和各項(xiàng)制度有待進(jìn)一步落實(shí)，政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控還有待加強(qiáng)。土地市場(chǎng)發(fā)展的前提是政府控制土地供應(yīng)總量，但社會(huì)上部分人員國(guó)土資源政策、法律意識(shí)淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現(xiàn)象屢禁不止，少數(shù)開發(fā)商與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村違法私自簽訂用地協(xié)議圈占土地搞建設(shè)，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對(duì)土地供應(yīng)宏觀調(diào)控的實(shí)施和耕地保護(hù)。

三是由于我縣是一個(gè)較為貧困落后的山區(qū)縣，年供地量不大，競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，加上收購(gòu)?fù)恋氐馁Y金無(wú)來(lái)源，財(cái)政提供不了專項(xiàng)周轉(zhuǎn)金，銀行貸款困難，造成收儲(chǔ)資金無(wú)著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來(lái)了一定的制約。

四是土地私下交易行為比較突出，少數(shù)單位和個(gè)人為逃避稅費(fèi)，不依法申報(bào)辦理變更手續(xù)，部分企業(yè)、行政事業(yè)單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，造成土地交易市場(chǎng)混亂。

上述問(wèn)題的產(chǎn)生，既有國(guó)土部門內(nèi)部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現(xiàn)在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實(shí)。建設(shè)項(xiàng)目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行選址，在項(xiàng)目用地不符合土地利用總體規(guī)劃時(shí)，往往實(shí)行規(guī)劃跟著項(xiàng)目走，隨意調(diào)整規(guī)劃。多數(shù)情況下，用地單位或個(gè)人忽視城市規(guī)劃，認(rèn)為只要獲得政府批準(zhǔn)的土地，建設(shè)過(guò)程中隨意性較大，不嚴(yán)格執(zhí)行供地過(guò)程中的規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；部門間的相互協(xié)調(diào)不夠，宗地管理無(wú)法實(shí)現(xiàn)，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。二是土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的職能不到位，政府不能集中統(tǒng)一供地，多頭供地現(xiàn)象依然存在，使“一個(gè)渠道進(jìn)水、一個(gè)池子蓄水、一個(gè)龍頭放水”的原則得不到真正的落實(shí)。三是一些單位和個(gè)人對(duì)土地政策、法律法規(guī)意識(shí)不強(qiáng)，違法占地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)過(guò)分強(qiáng)調(diào)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，隨意提供工業(yè)用地，只顧當(dāng)前利益，不顧長(zhǎng)遠(yuǎn)計(jì)劃。為引進(jìn)資金，興辦企業(yè)，一味遷就企業(yè)不合理要求，以犧牲土地和農(nóng)民利益為代價(jià)，不要求企業(yè)主嚴(yán)格地完善依法用地手續(xù)，造成農(nóng)村土地市場(chǎng)混亂。四是缺乏土地儲(chǔ)備資金，從而對(duì)老城區(qū)企業(yè)改制、劃撥用地改變用途等國(guó)有土地管理的難度加大，無(wú)法按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級(jí)要求管理、分配使用，致使在應(yīng)對(duì)上級(jí)檢查時(shí)捉襟見(jiàn)肘。

三、解決_____土地市場(chǎng)建設(shè)問(wèn)題的對(duì)策措施

規(guī)范土地市場(chǎng)就是政府用市場(chǎng)的眼光看待國(guó)有土地，通過(guò)運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制和市場(chǎng)規(guī)律，最大限度地優(yōu)化配置土地資源、資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)土地的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益的行為，它對(duì)于促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展有著至關(guān)重要的作用。針對(duì)上述我縣土地市場(chǎng)建設(shè)存在的問(wèn)題，我們堅(jiān)信在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在縣人大、縣政協(xié)的監(jiān)督指導(dǎo)下，通過(guò)自身的努力一定能逐步加以解決。

一是繼續(xù)深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發(fā)展和規(guī)范土地市場(chǎng)、完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的高度，大力宣傳規(guī)范土地市場(chǎng)、實(shí)施經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作營(yíng)造良好的氛圍。

二是進(jìn)一步健全和完善土地公開供應(yīng)制度。建立土地市場(chǎng)集中統(tǒng)一供應(yīng)制度，國(guó)有土地招標(biāo)、拍賣制度和依法行政工作制度。促進(jìn)土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。

三是要同相關(guān)協(xié)作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問(wèn)題，完成供地前期規(guī)劃、供地后期管理的基礎(chǔ)工作和驗(yàn)收工作；建立統(tǒng)一協(xié)作關(guān)系，共同促進(jìn)和培育規(guī)范的土地市場(chǎng)。

四是要求縣財(cái)政部門提供一定的土地收儲(chǔ)周轉(zhuǎn)金，銀行提供相應(yīng)的貸款，以保障土地收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)工作的正常運(yùn)行。通過(guò)協(xié)調(diào)資金（政府出資或銀行借款等方式），加大盤活存量建設(shè)用地力度，確保土地儲(chǔ)備交易工作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)國(guó)有土地使用權(quán)收儲(chǔ)及出讓管理規(guī)范化、合法化。

五是要加強(qiáng)同紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)的密切配合，進(jìn)一步加大土地違法案件查處力度，查處與土地有關(guān)的違紀(jì)違法案件，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的實(shí)施。

第六篇 集體土地房屋拆遷法律問(wèn)題調(diào)研報(bào)告4100字

集體土地房屋拆遷法律問(wèn)題調(diào)研報(bào)告

近幾年來(lái)，我縣的省市重點(diǎn)工程項(xiàng)目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側(cè)綜合治理、馬氏莊園景區(qū)規(guī)劃建設(shè)等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，共涉及到17個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，124個(gè)村

莊，6133戶家庭，近2萬(wàn)人，農(nóng)村集體土地上房屋拆遷暴露的問(wèn)題越來(lái)越多，由此引起的民間糾紛、群體復(fù)議、集團(tuán)訴訟和群體上訪呈上升趨勢(shì)，嚴(yán)重影響我縣社會(huì)穩(wěn)定，成為當(dāng)前我縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產(chǎn)生的拆遷問(wèn)題涉及多方主體，交織著多種法律關(guān)系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補(bǔ)償事項(xiàng)中，特別是政府法制機(jī)構(gòu)在受理此類行政復(fù)議案件中，在依法保護(hù)房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權(quán)益，監(jiān)督和支持行政機(jī)關(guān)依法行政，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)法律效果、政治效果和社會(huì)效果的契合統(tǒng)一方面遇到了前所未有的困難。目前，對(duì)于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》進(jìn)行規(guī)范，對(duì)征用拆遷農(nóng)村集體土地上房屋這種事關(guān)農(nóng)民安身立命之本的重大事項(xiàng)上，國(guó)家層面上的法律缺失，使得許多地方農(nóng)民的合法權(quán)益受到嚴(yán)重侵犯，激化了社會(huì)矛盾，形成了影響社會(huì)安定的不穩(wěn)定因素。

一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問(wèn)題

1、適用依據(jù)不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償行為不規(guī)范。

現(xiàn)實(shí)中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據(jù)不一，大致上有兩種情況，一是依據(jù)《土地管理法》進(jìn)行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對(duì)待，按照征地程序進(jìn)行，但土地法對(duì)土地上的附著物拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均無(wú)具體規(guī)定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進(jìn)行，理由是集體土地已經(jīng)被征用，土地性質(zhì)已改變?yōu)閲?guó)有土地。這樣出現(xiàn)的問(wèn)題就多種多樣，比如:被征用農(nóng)村集體土地尚未轉(zhuǎn)用，土地上的附著物和青苗未補(bǔ)償，用地單位卻已經(jīng)取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》;被征用農(nóng)村集體土地上的房屋拆遷因達(dá)不成補(bǔ)償安置協(xié)議，用地單位申請(qǐng)《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》實(shí)施房屋拆遷，房屋所有者卻以農(nóng)村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國(guó)有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》為由抵制拆遷。以上問(wèn)題突出反映了被征用農(nóng)村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問(wèn)題。在現(xiàn)實(shí)中許多地方均將被征用農(nóng)村集體土地上房屋拆遷當(dāng)成城市國(guó)有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的程序來(lái)調(diào)整拆遷項(xiàng)目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時(shí)，出現(xiàn)的許多問(wèn)題束手無(wú)策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強(qiáng)行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無(wú)法取信于民。

2、法定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的缺失造成集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償隨意性極大。

我國(guó)《土地管理法》第四十七條第

二、第三款對(duì)耕地征用的補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定并有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但對(duì)因土地征用而引起的農(nóng)民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒(méi)有補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)實(shí)中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》及《細(xì)則》進(jìn)行補(bǔ)償，由于城市國(guó)有土地上的房屋和農(nóng)村集體土地上的房屋在土地所有權(quán)性質(zhì)、所有權(quán)主體、土地管理方式以及拆遷安置對(duì)象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》并不具有直接的參照性，導(dǎo)致在執(zhí)行過(guò)程中，各級(jí)政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)隨意性很大，拆遷程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安林公路兩側(cè)綜合治理房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》、《馬氏莊園規(guī)劃建設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)》。這種隨意性不但造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，也造成了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不合理性，因此也就不可避免地產(chǎn)生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽(yù)，也直接影響了拆遷的進(jìn)程和效率。

3、集體土地房屋拆遷主體不規(guī)范，拆遷中農(nóng)民的陳述權(quán)、申辯權(quán)、知情權(quán)受到影響。

房屋拆遷補(bǔ)償協(xié)議作為一種民事法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)由拆遷人和被拆遷人協(xié)商一致達(dá)成。但是由于我國(guó)《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補(bǔ)償之中，房屋所有權(quán)主體作為被拆遷人不直接參與協(xié)商，對(duì)被拆遷人的房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估亦不通知被拆遷人到場(chǎng)，而是由拆遷人單方指定的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，有關(guān)拆遷補(bǔ)償和安置通常是由用地單位一方說(shuō)了算，加之一些地方政府為了'優(yōu)化'當(dāng)?shù)赝顿Y環(huán)境，加大了行政權(quán)力的介人，被拆遷人無(wú)論是否同意都得拆，剝奪了農(nóng)民作為被拆遷人在整個(gè)拆遷過(guò)程中表達(dá)自己意愿、維護(hù)自己權(quán)益的機(jī)會(huì)，嚴(yán)重侵害了被拆遷人的權(quán)益，更不能體現(xiàn)拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關(guān)系。

4、對(duì)拆遷中農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)不夠。

農(nóng)民通過(guò)宅基地依法取得集體土地的使用權(quán)，農(nóng)民在宅基地上所建的房屋屬農(nóng)民私有財(cái)產(chǎn)是無(wú)可非議的。但在征用農(nóng)村集體土地的現(xiàn)實(shí)中，由于缺乏相應(yīng)的法律規(guī)范對(duì)農(nóng)村集體土地征用補(bǔ)償法律關(guān)系進(jìn)行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，協(xié)議中卻將屬于農(nóng)民私 有財(cái)產(chǎn)的房屋一同處分。這種協(xié)議將私產(chǎn)與公產(chǎn)混為一談，其違法性顯而易見(jiàn)。從法理而論，房屋作為農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，只能由農(nóng)民自己進(jìn)行處分，所以關(guān)于集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償應(yīng)從土地征用補(bǔ)償中分離出來(lái)。

5、房屋所有權(quán)人和第三人合法權(quán)益得不到保障。

集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關(guān)系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補(bǔ)助費(fèi)、過(guò)渡期內(nèi)的臨時(shí)安置費(fèi);拆遷農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股聯(lián)營(yíng)等形式，與其他單位、個(gè)人共同開辦的企業(yè)所有的非居住房屋，涉及的補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題及因拆遷造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失及預(yù)期收益的補(bǔ)償問(wèn)題;對(duì)利用宅基地內(nèi)自建房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并持工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照房屋的拆遷安置問(wèn)題;拆遷正在租賃的農(nóng)房時(shí)涉及的租賃法律關(guān)系等等。其中既涉及房屋所有權(quán)人的權(quán)益，同時(shí)又涉及房屋所有人以外第三人的權(quán)益。由于我國(guó)目前尚無(wú)明確的法律、法規(guī)對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行規(guī)范，相當(dāng)一部分地區(qū)對(duì)上述問(wèn)題比較忽視，在實(shí)際拆遷時(shí)，只將房屋作為集體土地上的附著物進(jìn)行補(bǔ)償，并不細(xì)化區(qū)分農(nóng)村房屋的用途、性質(zhì)及相關(guān)的權(quán)利，嚴(yán)重?fù)p害了房屋所有人和第三人的合法權(quán)益。

二、關(guān)于集體土地上房屋拆遷法律問(wèn)題的一些思考與建議

1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進(jìn)程，建立健全房屋拆遷的法律法規(guī)。

由于至今沒(méi)有一部獨(dú)立且具可操作性的關(guān)于集體土地上房屋拆遷安置補(bǔ)償?shù)膰?guó)家級(jí)'大法'，導(dǎo)致實(shí)踐中無(wú)法可依，或回避了涉及被拆遷人權(quán)益的關(guān)鍵問(wèn)題，或違法強(qiáng)制拆遷后將矛盾上交，其結(jié)果是引發(fā)了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現(xiàn)了惡性事件。目前，集體土地上農(nóng)民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮(zhèn)改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時(shí)引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見(jiàn)的有關(guān)行政法規(guī)、規(guī)章的適用范圍均是關(guān)于國(guó)有土地上的城市房屋拆遷補(bǔ)償之規(guī)定，而對(duì)集體土地上房屋的拆遷補(bǔ)償尚無(wú)規(guī)定，現(xiàn)實(shí)中一直是參照城市房屋拆遷補(bǔ)償辦理。但國(guó)有土地和集體土地在所有權(quán)主體、性質(zhì)及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉(xiāng)居民生活條件的差別，所以說(shuō)參照城市房屋拆遷補(bǔ)償是不妥當(dāng)?shù)?，也不是合理的，致使農(nóng)村集體土地房屋拆遷在現(xiàn)實(shí)申遇到許多難以解決的問(wèn)題。因此，為加快城鄉(xiāng)各項(xiàng)建設(shè)的發(fā)展，規(guī)范征用土地補(bǔ)償行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，盡快制定一部關(guān)于集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償安置法十分必要。

2、明確公權(quán)干預(yù)之法律限制，保護(hù)集體土地上私有房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

在法治社會(huì)，公權(quán)限制干預(yù)私權(quán)是必要的，但必須依法進(jìn)行。在當(dāng)前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導(dǎo)致政府行為缺乏法律制約，行政權(quán)力在千預(yù)私權(quán)中過(guò)大且缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，各級(jí)政府集規(guī)則制定者、參與者與處罰機(jī)關(guān)等多種身份于一身，農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)應(yīng)有的民事權(quán)利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對(duì)拆遷行為加以限制。對(duì)涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權(quán)干預(yù)過(guò)大損害私權(quán)。政府在這種法律關(guān)系中的職責(zé)就是作好土地利用的發(fā)展規(guī)劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。

3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補(bǔ)償原則、標(biāo)準(zhǔn)和程序。

在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定征地補(bǔ)償和房屋拆遷補(bǔ)償?shù)幕驹瓌t。對(duì)集體土地的征用應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分為基于公共利益的土地征用和出于商業(yè)開發(fā)目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、原則和程序也就不同。第二，細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目，制定統(tǒng)一的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)《土地管理法》第四十七條對(duì)土地的征用補(bǔ)償規(guī)定比較明確，相應(yīng)的有具體的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。同理，對(duì)房屋等私產(chǎn)的征用補(bǔ)償也應(yīng)細(xì)化補(bǔ)償項(xiàng)目并確定補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，由各地按照規(guī)定的計(jì)算方法確定具體的補(bǔ)償金額。通過(guò)制定法定的拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，既能防止征用方克扣、壓低征用補(bǔ)償費(fèi)用，損害農(nóng)民利益;也能防止被拆遷方漫天要價(jià)、謊報(bào)和擴(kuò)大面積，非法獲利，加重國(guó)家用地負(fù)擔(dān)的事件發(fā)生。第三，規(guī)定嚴(yán)格的法律程序。政府對(duì)農(nóng)民房屋拆遷必須依照嚴(yán)格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，規(guī)定財(cái)產(chǎn)評(píng)估程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、聽證程序、強(qiáng)制拆遷程序等。第四，賦予農(nóng)民作為被拆遷人時(shí)的救濟(jì)主體資格，使農(nóng)民能夠通過(guò)復(fù)議或訴訟獲得救濟(jì)。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時(shí)，第三人獲得救濟(jì)的程序。

4、明確拆遷中各主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，制定切實(shí)可行的拆遷安置辦法。

集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機(jī)關(guān)、用地單位、被征地集體 (村委會(huì)或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機(jī)關(guān)又包括各級(jí)政府及其土地、建設(shè)、拆遷、規(guī)劃及相關(guān)部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動(dòng)中扮演的角色需要確定、行為需要規(guī)范，特別是各主體的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任需要明確。對(duì)于被拆遷人的安置更為重要，不解決農(nóng)民的安置問(wèn)題，老百姓就無(wú)家可歸。由于農(nóng)村居民的安置首要問(wèn)題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問(wèn)題，如土地利用總體規(guī)劃、村莊建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問(wèn)題相當(dāng)困難，而不解決又不行，現(xiàn)行中只有靠不規(guī)范甚至不符合規(guī)定的操作來(lái)進(jìn)行，這就急需上級(jí)機(jī)關(guān)制定切實(shí)可行的辦法，使下級(jí)有法可依、有章可循，依法辦事。

第七篇 中國(guó)農(nóng)村婦女土地權(quán)利調(diào)研報(bào)告20240字

第一部分：中國(guó)農(nóng)村婦女土地權(quán)利的制度、文化背景

引子

傳統(tǒng)觀念認(rèn)為，男女之間的不平等是歷史、社會(huì)發(fā)展的產(chǎn)物。馬克思主義女權(quán)主義認(rèn)為，婦女所受的剝削和壓迫根源于私有財(cái)產(chǎn)與社會(huì)制度；后期的馬克思主義女權(quán)主義還認(rèn)為，父權(quán)與資本主義社會(huì)結(jié)合從而導(dǎo)致了“女性的具有世界歷史意義的失敗”.依據(jù)這種學(xué)說(shuō)，資本主義的產(chǎn)生和發(fā)展依賴父權(quán)性的勞動(dòng)劃分，而資本主義又強(qiáng)化了父權(quán)的發(fā)展，在這種性質(zhì)的私有制社會(huì)里，工人階級(jí)的男人和婦女固然都受著同樣性質(zhì)的剝削，但兩者所受剝削和壓迫是不同的。男人雖然是工資的奴隸，但在家中是當(dāng)然的“老板”，直接對(duì)婦女（妻子）的勞動(dòng)進(jìn)行控制，因此婦女是工資的奴隸的奴隸。但是，在社會(huì)主義社會(huì)，婦女與男子的權(quán)利在法律上平等而事實(shí)上是不平等的。為什么在公有制為主體、消滅了階級(jí)和剝削制度的今天，婦女仍然不能獲得與男子真正的平等。婦女受歧視的根源究竟是什么？這是不是意味著社會(huì)主義還不能從根本上消除父權(quán)社會(huì)的影響，父權(quán)又是怎樣干擾社會(huì)主義男女平等的成文制度運(yùn)行的？

我們批判了“父權(quán)的資本主義”，絕不應(yīng)該出現(xiàn)一個(gè)“父權(quán)的社會(huì)主義”。社會(huì)主義國(guó)家里，婦女不僅在法律上而且應(yīng)該在事實(shí)上與男子平等。三大空想社會(huì)主義者之一的傅立葉認(rèn)為，婦女地位的歷史演變是考察社會(huì)制度的一個(gè)重要特征。恩格斯贊揚(yáng)傅立葉是第一個(gè)表明“在任何社會(huì)中，婦女的解放程度是衡量普遍解放的天然尺度”[3].傅立葉論證說(shuō)：原始社會(huì)是男女自由的結(jié)合。蒙昧?xí)r期的婦女降到從屬地位。宗法時(shí)期的婦女淪為半奴隸狀態(tài)。野蠻時(shí)期的婦女完全處于被奴役的地位。文明制度下的婚姻制度使婦女淪為商品，處于被侮辱的悲慘境地。只有在未來(lái)社會(huì)婦女才能得到徹底解放。他滿懷憧憬：那時(shí)，家務(wù)勞動(dòng)被各種公共服務(wù)事業(yè)所代替，兒童的養(yǎng)育完全由社會(huì)承擔(dān)，婦女將從繁重的家務(wù)勞動(dòng)中完全解放出來(lái)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中獲得與男子平等的地位，使婚姻關(guān)系真正成為愛(ài)情的基礎(chǔ)。傅立葉去世已經(jīng)165年，他的憧憬并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。不過(guò)他喚醒了人們對(duì)婦女解放的追求和社會(huì)主義社會(huì)男女平等的向往。

1.1法律規(guī)定

婦女土地權(quán)利的成文制度主要來(lái)源于國(guó)家法律和政府政策規(guī)定。從法律而言，盡管公有制的法律框架下，不動(dòng)產(chǎn)是國(guó)家或者集體的，對(duì)于私有產(chǎn)權(quán)的保護(hù)是微弱的。在這樣的制度背景下，婦女的土地權(quán)利更不可能有特別的法律規(guī)定，并被法律給予嚴(yán)格的保護(hù)。但是，國(guó)家憲法賦予勞動(dòng)人民當(dāng)家作主的權(quán)利，賦予婦女與男子平等的權(quán)利，為勞動(dòng)者保護(hù)自己的合法權(quán)益提供了基本保障。更有意義的是：自1970年代末開始農(nóng)村土地制度改革以來(lái)，隨著土地承包期限不斷延長(zhǎng)，承包使用權(quán)的內(nèi)涵不斷擴(kuò)大，農(nóng)戶擁有了對(duì)承包土地的繼承、轉(zhuǎn)讓、入股等部分處置權(quán)，農(nóng)戶土地承包權(quán)逐漸物權(quán)化，農(nóng)戶有了除房產(chǎn)以外的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)；同時(shí)，土地收益分配機(jī)制使農(nóng)戶在“交夠國(guó)家的、留足集體的”之后，積累起家庭自有財(cái)產(chǎn)。農(nóng)戶家庭土地權(quán)利物權(quán)化的發(fā)展趨勢(shì)，以及農(nóng)戶家庭財(cái)產(chǎn)不斷積累，客觀上要求建立勞動(dòng)者個(gè)人產(chǎn)權(quán)保護(hù)的法律制度。這樣的宏觀背景下，逐漸形成了目前我國(guó)勞動(dòng)者個(gè)人產(chǎn)權(quán)保護(hù)的有關(guān)規(guī)定。

1.1.1憲法賦予婦女與男子平等的權(quán)利?！禵_____憲法》第四十八條規(guī)定，“______婦女在政治的、經(jīng)濟(jì)的、文化的、社會(huì)的和家庭的生活等各方面有同男子平等的權(quán)利”。

1.1.3婦女權(quán)益保護(hù)法對(duì)土地權(quán)利作出了明確規(guī)定。《______婦女權(quán)益保護(hù)法》第三十條規(guī)定，“農(nóng)村劃分責(zé)任田、口糧田等，以及批準(zhǔn)宅基地，婦女與男子享有平等的權(quán)利，不得侵害婦女的合法權(quán)利”。“婦女結(jié)婚離婚后，其責(zé)任田、口糧田、宅基地等，應(yīng)當(dāng)受到保障”。這是第一個(gè)對(duì)農(nóng)村婦女土地權(quán)利作出專門規(guī)定的法律條文。除此之外，在繼承法、民法通則等有關(guān)法律中有類似的保護(hù)婦女土地權(quán)利的法律原則。

用政策彌補(bǔ)法律的不足，甚至在許多領(lǐng)域的改革中先有政策，然后經(jīng)過(guò)實(shí)踐檢驗(yàn)和完善，將有效的政策上升為法律，用法律予以固定和強(qiáng)化，這是我國(guó)法律建設(shè)的獨(dú)有特色。隨著我國(guó)農(nóng)村婦女土地問(wèn)題逐漸突出，農(nóng)村婦女土地政策率先發(fā)育、發(fā)展。2001年5月8日，___辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于切實(shí)維護(hù)農(nóng)村婦女土地承包權(quán)益的通知》，第一次比較完整、系統(tǒng)地頒布了農(nóng)村婦女土地權(quán)益保護(hù)的具體政策措施。

分析以上所描述的成文制度，可以肯定農(nóng)村婦女的土地權(quán)利在法律和政策上與男子是完全平等的，甚至在個(gè)別情況下婦女的土地權(quán)利優(yōu)越于男子，這可以從“優(yōu)先解決出嫁女土地承包問(wèn)題”的政策規(guī)定中得到證明。

1.3非成文制度

但是，影響婦女土地權(quán)益實(shí)現(xiàn)的歷史文化、社會(huì)風(fēng)俗和習(xí)俗等非成文制度因素是根深蒂固的，在它的影響下許多成文制度常常變得軟弱無(wú)力。

1.3.1男權(quán)社會(huì)結(jié)構(gòu)強(qiáng)加給婦女依附性性別角色

自從人類告別母系社會(huì)以來(lái)，就逐漸形成了以男性為主導(dǎo)、女性從屬的社會(huì)結(jié)構(gòu)。男性在社會(huì)的、政治和經(jīng)濟(jì)的、家庭生活中始終占主導(dǎo)地位，與之相對(duì)應(yīng)的社會(huì)是希望女性從屬于男性。社會(huì)對(duì)女性的預(yù)期就是“十月懷胎”、“哺育嬰兒”、“操持家務(wù)”、“照顧老人”；好象這都是“天經(jīng)地義的”，是由女性生物性別決定的。因此，當(dāng)一個(gè)嬰兒呱呱墜地，社會(huì)就按照這一模式完成對(duì)他（她）們的社會(huì)化。有專家這樣評(píng)價(jià)：“社會(huì)化的過(guò)程是使男性男性化、使女性女性化的過(guò)程。這個(gè)過(guò)程從孩子降臨到這個(gè)世界上之后就開始了，這是一個(gè)廣義的教育過(guò)程，包括家庭教育、學(xué)前教育、學(xué)校教育、社會(huì)影響、媒介教育等等。這些正規(guī)非正規(guī)、正式非正式的教育將把不同性別的預(yù)期傳遞給男性和女性，并示范著男女的性別角色。一個(gè)經(jīng)典的家庭教育中性別角色社會(huì)化的例子就是父母給男孩子槍而給女孩子布娃娃。如果關(guān)注一下電視廣告，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，男的是醫(yī)生、女的是護(hù)士，爸爸外出工作、媽媽洗衣做飯”[4].這種按照男權(quán)社會(huì)結(jié)構(gòu)示范和要求新一代學(xué)習(xí)自己角色的社會(huì)化過(guò)程，塑造了一代又一代符合社會(huì)“規(guī)范”的男女性別角色。從而使女性在生物性別角色的壓力下實(shí)現(xiàn)了社會(huì)性別角色的轉(zhuǎn)換，不情愿地長(zhǎng)期被局限于家庭事務(wù)，這是婦女經(jīng)濟(jì)邊緣化和社會(huì)依附化的根源。然而需要說(shuō)明的是，這并不是“中國(guó)特色”，而是人類社會(huì)特別是發(fā)展中國(guó)家面臨的共同問(wèn)題。

（1）男“娶進(jìn)”、女“嫁出”。一般而言，婦女結(jié)婚總是到男家落戶和居住，即所謂“從夫居”。婦女婚前跟父母一起生活，結(jié)婚后移居丈夫家庭。男娶“進(jìn)”、女嫁“出”被認(rèn)為是正常的合法的；反之則被認(rèn)為是不正常的、甚至是不合法的，并且在分享村莊集體共有資源和利益時(shí)體現(xiàn)出來(lái)?！皬姆蚓印钡膵D女離開父母同時(shí)往往要離開生育養(yǎng)育她的村莊。因此，婦女所在的村莊和家庭都把她們看成暫時(shí)的成員。一句“姑娘遲早是別人的”俗語(yǔ)道破了“天機(jī)”。這種觀念認(rèn)為，女兒不僅不能對(duì)所在家庭和村莊的發(fā)展及福利作出永久性貢獻(xiàn)，而且還會(huì)將家庭和村莊投入到她們身上的資源轉(zhuǎn)移到夫家和丈夫所在的村莊。在這樣的觀念支配下，婦女在接受父母的關(guān)照和教育等人力資源開發(fā)上的投資大大小于同等條件的男子，這是女性受教育程度普遍偏低的根源。由歧視婦女而降低了婦女受教育的機(jī)會(huì)，反過(guò)來(lái)又以婦女素質(zhì)低下而歧視婦女。

受“從夫居”的牽連，“上門”女婿亦受到歧視。當(dāng)農(nóng)戶家庭只有女兒而無(wú)兒子必須在家招婿，或者農(nóng)家的兒子多而又無(wú)力在家娶媳婦時(shí)，會(huì)出現(xiàn)男到女家落戶居住的情況。這種現(xiàn)象叫“上門”女婿。在傳統(tǒng)的文化觀念中，“上門”做女婿是男子或男子的家庭貧窮或無(wú)能的表現(xiàn)。男子離開了生育養(yǎng)育他們的村莊，也就可能離開了他原有的家族勢(shì)力范圍。這是“上門”女婿“好象要低人一等”的重要原因?，F(xiàn)實(shí)農(nóng)村，有的村莊對(duì)上門女婿不分或少分配土地，理由是婦女本應(yīng)該“嫁”出去的，反而招了女婿上門來(lái)擠占土地資源。不給上門女婿分配土地可以看成是村莊對(duì)違反“從夫居”習(xí)慣的制度性懲罰。

（2）“男主外、女主內(nèi)”。家庭事務(wù)與社會(huì)事務(wù)分離，男女社會(huì)性別角色分工，使男子走向社會(huì)而女子局限在家庭。舊中國(guó)反對(duì)家庭允許婦女參與社會(huì)和政治活動(dòng)，也很少參加田間勞動(dòng)，除非貧困家庭迫于生計(jì)。一項(xiàng)研究顯示，在20世紀(jì)早期，我國(guó)只有24%的婦女在田間勞動(dòng)[5].建國(guó)以后，特別是互助組、合作化、人民公社以后，我國(guó)農(nóng)村家庭的生產(chǎn)功能消失，婦女被從家庭中解放出來(lái)，她們的家務(wù)勞動(dòng)得以減輕，主要工作是參加公社集體勞動(dòng)，并且逐漸成為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的主力軍。盡管過(guò)高的生產(chǎn)勞動(dòng)強(qiáng)度對(duì)農(nóng)村婦女健康造成了一定的損害，但這一時(shí)期，婦女走出家門，參與集體勞動(dòng)、社區(qū)決策、各項(xiàng)政治社會(huì)活動(dòng)，由此極大地提高了婦女的社會(huì)地位和參與經(jīng)濟(jì)、政治、和社會(huì)活動(dòng)的能力，造就出一大批婦女干部。公社運(yùn)動(dòng)和集體生產(chǎn)勞動(dòng)對(duì)于改造男權(quán)社會(huì)結(jié)構(gòu)、提高婦女的社會(huì)地位有著不可忽視的作用，是對(duì)世界婦女解放運(yùn)動(dòng)的卓越貢獻(xiàn)。

1978年的改革給農(nóng)村經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的發(fā)展。農(nóng)戶家庭不僅重新具備了生產(chǎn)功能，而且逐漸成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的微觀主體。但是，任何改革都是要付出成本的。家庭經(jīng)營(yíng)制度在塑造市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)微觀主體的同時(shí)，也重新恢復(fù)了男權(quán)社會(huì)結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)：婦女重新回歸家庭，男性仍然居于主導(dǎo)地位。男子是戶主，是家庭生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和利益分配的決策者，是家庭在社區(qū)中的代表，負(fù)責(zé)家庭的社會(huì)交往，代表全家參與社會(huì)活動(dòng)，以“準(zhǔn)法人代表”的資格活躍于市場(chǎng)；而女子則離開了社區(qū)政治經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)，再次局限在家庭范圍之內(nèi)，既要做“家務(wù)”，包括滿足家庭對(duì)食物、水、燃料等基本生活需求，又要承擔(dān)承包地里的勞動(dòng)。

（3）農(nóng)業(yè)的女性化趨勢(shì)對(duì)婦女的影響。目前“農(nóng)業(yè)的女性化趨勢(shì)”越來(lái)越明顯。農(nóng)業(yè)的女性化的產(chǎn)生是由于男性外出找工作謀求更大的經(jīng)濟(jì)回報(bào)為動(dòng)因的，因此是以追求經(jīng)濟(jì)效益為目的。女性成為“留守大軍”，包攬了家庭承包經(jīng)營(yíng)和家務(wù)等一切勞動(dòng)，既所謂“農(nóng)業(yè)的女性化”?！芭猿蔀檗r(nóng)業(yè)生產(chǎn)的主體對(duì)女性的影響是，婦女不僅像以前一樣承擔(dān)全部家務(wù)和庭院勞動(dòng)，而且承擔(dān)起了全部原來(lái)由男性分擔(dān)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)”[6].更深刻的問(wèn)題是，我國(guó)許多地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是以自己自足和半自己自足為特征的，這就使得婦女增加的田間勞動(dòng)不會(huì)或很少變成現(xiàn)金收入，她們創(chuàng)造的價(jià)值被維持家庭日常生活需要而掩蓋和埋沒(méi)了，從而與外出掙錢的丈夫創(chuàng)造的顯性收益形成巨大反差。由此而生的“男人是家庭頂梁柱”的假象，加大了女性的自卑感和依附性。

（4）婦女的土地權(quán)利來(lái)自于家庭和社區(qū)的雙重干預(yù)。盡管法律和政策規(guī)定了婦女與男子有平等獲得土地的權(quán)利，但在事實(shí)上，婦女在獲得像土地、現(xiàn)金等這些生產(chǎn)資料時(shí)與男性是不平等的。婦女的土地權(quán)利受到來(lái)自社區(qū)和家庭的雙重干預(yù)。在土地集體所有農(nóng)戶家庭承包經(jīng)營(yíng)的制度框架下，家庭獲得承包耕地必然受制于村莊集體，隔幾年調(diào)整一次承包土地的做法，使農(nóng)戶家庭隔幾年就有可能失去部分承包耕地，而在調(diào)整中首先失去土地的是那些待嫁女、出嫁女、離婚和喪偶婦女。第一，村莊在“土地資源稀缺”這一根本限制下，盡可能排斥“非集體成員”擁有土地。因?yàn)?0年不變的長(zhǎng)期限，此期限內(nèi)待嫁閨中的姑娘們都是潛在的非社區(qū)成員，所以，有的村莊以“測(cè)婚測(cè)嫁”為依據(jù)，對(duì)未婚女性不分或者少分土地；有的村莊強(qiáng)行注銷出嫁女、離婚或者喪偶婦女的戶口，從而收回土地。第二，家庭財(cái)產(chǎn)的繼承也受傳統(tǒng)習(xí)俗的影響，子女在法律上有平等繼承父母財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，但社會(huì)習(xí)慣卻只讓男孩繼承、沒(méi)有出嫁女的份，而且絕大多數(shù)出嫁女并不依法主張自己的繼承權(quán)。因此出嫁女、離婚或喪偶婦女的土地權(quán)益也會(huì)在婚姻關(guān)系的變化中“心甘情愿”的放棄。她們中的許多人甘愿在出嫁或離婚后將屬于自己的一份土地留給父兄、前夫或前夫的家庭。極少有通過(guò)法律獲取自己應(yīng)有的土地權(quán)益者，即或有這樣的婦女也很難得到社會(huì)習(xí)慣的支持。

第二部分：中國(guó)西北農(nóng)村婦女土地權(quán)益調(diào)查

2002年4月，我們對(duì)西北農(nóng)村進(jìn)行了綜合調(diào)查，涉及陜西、甘肅、青海三省、5個(gè)地區(qū)、6個(gè)縣、13個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、17個(gè)自治村。

2.1西北農(nóng)村婦女土地權(quán)益現(xiàn)狀

2.1.1婦女享有平等的耕地分配權(quán)

西北地區(qū)的土地資源相對(duì)富足，在第二輪土地承包過(guò)程中較好地貫徹了男女平等的法律原則。調(diào)查樣本中未發(fā)現(xiàn)婦女不分或者少分配耕地的案例。從總體而言，陜西、甘肅、青海三省的農(nóng)村婦女在耕地分配上與男性成員有同等的權(quán)利，在土地發(fā)包這一“起點(diǎn)”上是公平的。因此可以認(rèn)為，西北農(nóng)村在土地初次分配中不存在明顯的性別歧視。

西北農(nóng)村有一條不成文但很通行的規(guī)則：即以農(nóng)民合法戶籍為依據(jù)分配和調(diào)整土地。只要有合法的戶口，無(wú)論男女老幼一律平均分得一份耕地。擁有戶籍就擁有一份耕地，失去戶籍將預(yù)示著失去耕地承包權(quán)。一到調(diào)整期（一般五年調(diào)整一次）新增人口將獲得一份耕地，而這些耕地就是從本村那些因種種原因（出嫁、入學(xué)、入伍、進(jìn)城等過(guò)程中的“農(nóng)轉(zhuǎn)非”、戶口遷出、死亡）而減少人口的家庭收回的土地。

西北農(nóng)村的個(gè)別地區(qū)，在第二輪土地承包時(shí)，對(duì)30年期限中的家庭人口增減進(jìn)行預(yù)測(cè)，然后按預(yù)測(cè)人口分配耕地。在此種情況下，未婚男性成員多的家庭可能預(yù)先獲得了未來(lái)的“媳婦”及其子女的耕地；而未婚女性成員多的家庭，可能預(yù)先扣減了“待嫁女”的耕地。值得思考的是，這種對(duì)婦女歧視性的土地分配方案得到了上下一致的贊許，而且凡是采用人口預(yù)測(cè)辦法分配承包耕地的農(nóng)村社區(qū)，目前土地承包關(guān)系穩(wěn)定，土地調(diào)整的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有那些未采取同類措施的農(nóng)村社區(qū)強(qiáng)烈，人地矛盾和土地糾紛也極少。原因在于大家認(rèn)這個(gè)“理”。這從一個(gè)側(cè)面反映了社會(huì)習(xí)俗的強(qiáng)大力量和作用。

對(duì)違反計(jì)劃生育政策的超生子女、或者非法婚姻關(guān)系的男女雙方及其生育的子女，村莊采取的懲罰性措施也包括土地分配，除了對(duì)“超計(jì)劃生育戶”罰款以外，往往要不分、少分或者收回已經(jīng)分配的承包土地。但是，超計(jì)劃生育戶如果按照規(guī)定交納了“超生子女罰款”，他（她）們可以和其他村民一樣獲得平均的土地分配權(quán)。

（1）結(jié)婚婦女可能首先失去娘家村的耕地承包和利用權(quán)。按照傳統(tǒng)習(xí)慣，婦女結(jié)婚一般要“從夫居”。這意味著出嫁女的戶籍將從娘家遷移到婆家村，而戶籍人口是決定農(nóng)戶家庭承包耕地多寡的最主要根據(jù)。因此，出嫁女面臨一次不可回避的土地權(quán)利流失。西北農(nóng)村比較通行的做法是：①在土地經(jīng)常調(diào)整和變動(dòng)的地方，村莊當(dāng)年底即收回出嫁女的土地，由村集體分配給新增的人口；②定期調(diào)整承包耕地的地方，出嫁女的土地暫不收回，由其家庭繼續(xù)承包和耕種，到3年或5年的調(diào)整期限時(shí)，再由村莊集體收回，另行發(fā)包給新增人口；③在嚴(yán)格執(zhí)行“30年不變”的地方，出嫁女所在村集體雖然不收回其承包耕地，但出嫁女的承包耕地利用權(quán)實(shí)際上已經(jīng)喪失，無(wú)償讓度給自己的父母或弟兄。上述無(wú)論哪種情況，出嫁女的承包耕地都將失去。區(qū)別在于，耕地承包和利用權(quán)是被所在村莊社區(qū)成員、還是被家庭成員分割。

但是，翻閱作者1998年8月在貴州省金沙縣西洛鄉(xiāng)申家街村的調(diào)查筆記，發(fā)現(xiàn)：貴州金沙縣西洛鄉(xiāng)申家街村實(shí)行“增人不增地，減人不減地”的政策。在村集體通過(guò)行政手段調(diào)整土地的職能被迫停止以后、土地市場(chǎng)又未形成之前的特殊背景下，農(nóng)民創(chuàng)造出的將社區(qū)調(diào)整土地的功能下沉到農(nóng)戶的辦法，由此出現(xiàn)了出嫁女可以將承包土地“帶到”娘家的案例（見(jiàn)案例1）。

案例1背景：西洛鄉(xiāng)申家街村屬于原金沙縣平壩區(qū)，1978年第一個(gè)包產(chǎn)到組的村。1980年實(shí)行了包干到戶；從1984年開始，村里簽定了15年承包合同；1997年又把這些土地順延承包了30年。

八組向昌碧介紹：全家三人，大女兒已出嫁，大兒子開診所，小兒子頂了父親的職，丈夫已于5年前去世了）。第一輪土地承包時(shí)，全家分得4人的土地，合計(jì)4.4畝。我丈夫去世，大女兒出嫁，人口雖然減少了，但土地沒(méi)有被調(diào)整。女婿在平壩中學(xué)教書，大女兒出嫁后也去了平壩，但她仍回來(lái)種屬于她的一份地。當(dāng)然，有的家庭女兒出嫁后，其婆家或者在城市，或者土地多，她們不要求帶走土地，土地就留給了后家（即娘家）。村里沒(méi)有機(jī)動(dòng)地，能分的土地都分完了，新增加了人口調(diào)整土地也調(diào)不了，要調(diào)整就可能打架。大家習(xí)慣了，也就沒(méi)有了動(dòng)地的要求。兒子如果娶了媳婦，也不能增加土地，假如又添了孫子，土地實(shí)在不夠，可以去兒媳的后家要點(diǎn)土地。

八組尚夢(mèng)松介紹：本人33歲，全家5口人，兩夫婦、岳母和兩個(gè)孩子。1980年分地時(shí)，戶主是我父親，當(dāng)時(shí)全家6口人，5畝多地。兩兄弟分別于19

8

8、1990年結(jié)婚，1990年全家一分為三家，父母親分家獨(dú)過(guò)，沒(méi)有要土地，由兩兄弟贍養(yǎng)。姐姐出嫁后，“帶”走了屬于她的一份地計(jì)0.8畝；妹妹出嫁在本組，因?yàn)槠偶彝恋剌^多，沒(méi)有要她的土地，留給妹妹的一畝土地由父母耕種；我們兩兄弟各分得1.8畝土地。老大家到現(xiàn)在也只有1.8畝地，嫂子沒(méi)有“帶地”過(guò)來(lái)。我結(jié)婚后，因?yàn)樵兰覜](méi)有兒子，愛(ài)人是獨(dú)女，岳父去世了，岳母隨愛(ài)人一起到了我們家，她“后家”的土地全部“帶”過(guò)來(lái)了。愛(ài)人“后家”在本村6組，離得不太遠(yuǎn)，去那里耕種一份土地很方便。現(xiàn)在我家里有三份土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。我自己的一份，岳家的一份，妹妹的一份也由我代管。

三組盧家介紹：1980年分地時(shí)，老大已成家立業(yè)分家獨(dú)過(guò)，當(dāng)時(shí)分得5個(gè)人的土地計(jì)5畝多。另外4兄弟在1980年時(shí)均未成家立業(yè)，隨父母一起分地，全家連父母共6人，分得9畝土地。后來(lái)分家，按人平均，每人分得1.5畝地。父母親一家分得3畝地；老二1983年結(jié)婚，愛(ài)人的“后家”在平壩鄉(xiāng)的一個(gè)邊遠(yuǎn)山區(qū)，地雖多，但由于距離遠(yuǎn)耕作不便，帶不過(guò)來(lái)。當(dāng)時(shí)組里還有點(diǎn)機(jī)動(dòng)地，村民小組為其補(bǔ)了一份地?，F(xiàn)在，添了三個(gè)孩子，全家五口人“吃”兩個(gè)人的地。老三盧玉方，結(jié)婚分家后組里已無(wú)機(jī)動(dòng)地可調(diào)整，現(xiàn)在全家也是5口人，但只種一個(gè)人的地（1.5畝）。

上述案例給我們的啟迪是，將土地承包使用權(quán)物權(quán)化，并且視作個(gè)人產(chǎn)權(quán)明晰到家庭成員，同時(shí)杜絕村莊用行政手段調(diào)整土地，允許出嫁女“帶走”自己的土地使用產(chǎn)權(quán)。不失為解決農(nóng)村婦女土地權(quán)利的一條思路。

（2）嫁入婆家村的新媳婦可能得不到承包耕地?！鞍磻艏值卦瓌t”賦予了合法婚姻關(guān)系而遷入的新媳婦獲得承包耕地的平等權(quán)利，但由于大部分村莊沒(méi)有足夠的“機(jī)動(dòng)地”可以隨時(shí)用來(lái)補(bǔ)充新增人口的承包耕地，所以，新媳婦以及其他新增人口都只能“排隊(duì)”等待。當(dāng)本村有人遷出戶口，其土地將被收回作為“后備土地資源”，到村莊內(nèi)土地調(diào)整時(shí)，按排隊(duì)的先后順序?qū)⑵浞峙浣o“待地”者。如果新媳婦入戶籍后，村莊一直不調(diào)整土地，這些婦女也一直沒(méi)有屬于自己和子女的承包地。

（3）離婚或者喪偶婦女土地權(quán)利也面臨一次裂變。在通常情況下，離婚婦女的土地權(quán)利變化有兩種可能：①離婚又離村的婦女，因其戶籍的變化，承包土地要被所在村莊集體收回，或者由離異的丈夫家庭繼續(xù)承包和使用；②離婚不離村的婦女，因戶籍未發(fā)生變化，村集體一般不收回離婚婦女的土地，其承包地可能通過(guò)協(xié)商或調(diào)解，從離異的夫家分出來(lái)由離婚婦女承包使用。但是有些特例：在一些地方，土地被看成夫家的財(cái)產(chǎn)，離婚婦女不敢提出要土地的要求，由于怕失去土地而失去生活來(lái)源，所以有些已經(jīng)破碎的婚姻關(guān)系，女方也不敢輕易言離婚；有的村莊因無(wú)土地可用于分配，不接收離婚婦女的戶口。某縣橫水鎮(zhèn)有一離婚婦女，在婆家村不能繼續(xù)生存，戶口轉(zhuǎn)回娘家村，娘家村也不接納，目前已有10年未獲得承包耕地，只能依靠父親的土地養(yǎng)活。

喪偶婦女的土地權(quán)益與離婚婦女的情況大同小異。但由于子女、是否改嫁、與夫家及其家族的“情感”等多種因素的作用而有不同的后果：①喪偶婦女年齡較大，在夫家生活時(shí)間很長(zhǎng)，與婆家及其家族建立了很深的情感，且子女已經(jīng)成年或即將成年。喪偶后，她們?cè)诜蚣壹捌浼易逯械牡匚徊粫?huì)發(fā)生很大變化，土地權(quán)益在這股力量的庇護(hù)下得以保全。②喪偶時(shí)子女尚小，改嫁的意愿和可能性大，原家庭和家族逐漸淡化對(duì)她們的感情，由此，土地可能被村集體收回，也可能被夫家的弟兄之間分割。有的婦女喪偶后不改嫁，戶籍也不遷移，承包的土地能夠繼續(xù)使用。③喪偶婦女平常與婆家及其家族摩擦不斷，甚至?xí)r有糾紛，喪偶后即失去在婆家繼續(xù)生活和居住的支撐條件，土地權(quán)益因失去家族庇護(hù)而流失，甚至原有家庭財(cái)產(chǎn)也可能被家族其他成員剝奪。

2.2婦女土地權(quán)益糾紛

土地集體所有，家庭分戶承包經(jīng)營(yíng)，30年不變的宏觀背景；加上農(nóng)村土地還沒(méi)有條件進(jìn)入市場(chǎng)，如果土地沒(méi)有被災(zāi)害大面積毀壞、也沒(méi)有被大量征用，即使土地在社區(qū)內(nèi)部時(shí)有調(diào)整，但總體而言，農(nóng)戶的土地承包利用關(guān)系是穩(wěn)定的。如果家庭婚姻關(guān)系穩(wěn)定，土地權(quán)益家庭成員共同共有，婦女的土地權(quán)益在家庭庇護(hù)下也是穩(wěn)定而有保障的。一旦社區(qū)集體土地大面積變動(dòng)，或?yàn)?zāi)毀、或征用、或大面積對(duì)外租賃等，農(nóng)戶土地承包關(guān)系必然相應(yīng)發(fā)生變化，此時(shí)婦女土地權(quán)利會(huì)突出地暴露出來(lái)?；橐鲫P(guān)系發(fā)生變化，土地權(quán)益需要明確到每一個(gè)家庭成員時(shí)，婦女的土地權(quán)益也會(huì)充分暴露出來(lái)。在上述兩種情況下，婦女土地權(quán)利常常表現(xiàn)為土地糾紛?？梢哉J(rèn)為現(xiàn)實(shí)的婦女土地權(quán)益糾紛是婦女土地問(wèn)題的集中表現(xiàn)；研究和解決婦女土地權(quán)利糾紛，是研究當(dāng)前婦女土地問(wèn)題的窗口。

2.2.1城市郊區(qū)農(nóng)村婦女土地問(wèn)題比較突出

因?yàn)槌墙嫉貐^(qū)土地資源更為稀缺，而且土地市場(chǎng)相對(duì)發(fā)育，土地利益關(guān)系復(fù)雜，加上土地的商用開發(fā)價(jià)值逐年攀升。因此，城郊農(nóng)村婦女土地權(quán)益最容易被侵害，而且這種侵權(quán)常常被“村規(guī)民約”“合法”化。主要表現(xiàn)有：

（1）收回出嫁女的承包地。有的村莊規(guī)定，出嫁女無(wú)論嫁到何處，戶籍是否遷出，承包耕地一律被村集體收回。某市城北區(qū)寺臺(tái)子村在1984年第一輪土地承包時(shí)就研究決定，“凡1984年以后的出嫁姑娘一律收回分配的承包地，不批給宅基地”。該決定的效力一直延續(xù)到1999年第二輪承包合同簽定，其間有41個(gè)戶口仍在本村的出嫁女的承包土地被收回，由此引發(fā)41名婦女聯(lián)名上訪[7].

（2）“從夫居”的習(xí)俗變成了“村規(guī)民約”。由于計(jì)劃生育推行，獨(dú)子獨(dú)女戶逐漸出現(xiàn)，因此，有的村莊開始接受女子在娘家招女婿，但規(guī)定必須是獨(dú)生女或無(wú)男孩戶。不符合這一條件的未婚女子都要出嫁，并且到夫家居住和落戶，不論你是否愿意到夫家落戶和居住，娘家村一律不分配承包田，她們子女不上戶口、亦不分配土地。未被村莊同意和批準(zhǔn)，婚后在娘家村落戶的不給宅基地。比如：有的村莊規(guī)定，本村婦女娶城市戶口的丈夫，丈夫“理所當(dāng)然”不分土地[8]，妻子如果不符合在娘家村招女婿的“規(guī)定”，出嫁女也要收回承包土地，并且他們的子女也要被劃分成“隨父”還是“隨母”。隨父的子女因父親沒(méi)有合法的村民資格而受牽連——沒(méi)有土地承包權(quán)；隨母的孩子或因母親是合法村民而有土地承包權(quán)，或因母親也不是合法村民而沒(méi)有土地。寺臺(tái)子村一張姓婦女1987年出嫁，丈夫是市第二建筑公司的職工，張和孩子的戶口雖在寺臺(tái)子村，但她屬于應(yīng)該嫁“出”的范疇，她和孩子的承包土地在1989年被村集體收回，靠租別人的地、打工和“擺地?cái)偂鲍@取生活來(lái)源?，F(xiàn)在她丈夫“下崗”。生活更加困難，加上孩子因無(wú)城鎮(zhèn)戶口而要交高價(jià)學(xué)費(fèi)。因此多次上訪[9].

2.2.2土地征用后補(bǔ)償利益分配引發(fā)婦女土地權(quán)益糾紛

這些規(guī)定將出嫁女及其子女、上門女婿等分成等級(jí)給以不同的待遇，打破了集體成員無(wú)差別共同占有集體資產(chǎn)的法律框架和傳統(tǒng)習(xí)慣。引起的震動(dòng)和沖擊是可想而知的。但是，這種有差別地占有集體資產(chǎn)的做法，不是以成員對(duì)村集體的貢獻(xiàn)為依據(jù)，而仍然是建立在對(duì)婦女地位和權(quán)利的歧視上的，是婦女不平等權(quán)益的傳統(tǒng)文化觀念在當(dāng)前村莊的“制度化”反應(yīng)。這再一次說(shuō)明，婦女雖然取得了國(guó)家法律、政策上與男子同等的權(quán)利和地位，而事實(shí)上與男子的權(quán)利不平等是隨處可見(jiàn)的。徹底改變這種狀況需要時(shí)間。

2.3農(nóng)村婦女的其它權(quán)利和地位

本次調(diào)查問(wèn)卷還涉及了婦女其它權(quán)利。我們可以從有限的問(wèn)卷中獲得有價(jià)值的信息。

2.3.1承包地由夫妻共同耕作仍然是西北農(nóng)村的主要形式，但婦女除了繁重的家務(wù)勞動(dòng)以外還承擔(dān)了大量田間勞作。

2.3.2婦女不是家庭的主要決策、當(dāng)家理財(cái)人

為了了解婦女在家庭決策和理財(cái)方面的地位和作用，我們?cè)趩?wèn)卷中設(shè)計(jì)了兩道相關(guān)聯(lián)的問(wèn)答，即“你們家誰(shuí)當(dāng)家做主？”、“誰(shuí)主管家庭的財(cái)務(wù)”？回答結(jié)果：丈夫既當(dāng)家做主和又主管財(cái)務(wù)的占64.7%；丈夫當(dāng)家做主，妻子理財(cái)?shù)恼?7.6%；夫妻共同商量家庭事務(wù)、共同理財(cái)?shù)恼?1.8%.由父母當(dāng)家做主的占5.9%.

這與青海省婦聯(lián)的調(diào)查相互印證。她們調(diào)查全省200戶家庭對(duì)收入的支配情況：收入由丈夫支配的占46.5%，由妻子支配的只占9.5%，由夫妻共同支配的占28%，由父母支配的占8.5%，由子女支配的占7.5%兩套問(wèn)卷都說(shuō)明一個(gè)問(wèn)題：婦女對(duì)家庭生產(chǎn)和家務(wù)勞動(dòng)的付出多而決策和理財(cái)少，付出與權(quán)利形成鮮明的巨大的反差。

婦女的地位低下除了文化和社會(huì)習(xí)慣等因素的作用以外，與她們的經(jīng)濟(jì)收入能力有關(guān)。青海省婦聯(lián)的問(wèn)卷對(duì)婦女收入能力與男性作了對(duì)比調(diào)查，發(fā)現(xiàn)，無(wú)論無(wú)收入、低收入、高收入段，婦女都明現(xiàn)低于男子。值得深思的是，男性農(nóng)民的高收入主要來(lái)源于打工等非農(nóng)收入，而女性農(nóng)民低收入的原因，是她們主要從事了家庭種植、養(yǎng)殖業(yè)勞動(dòng)。城鄉(xiāng)、工農(nóng)業(yè)之間的收入差別，通過(guò)家庭分工反映出來(lái)，而且成為制約農(nóng)村婦女地位的主要根源。

2.3.3婦女的社會(huì)地位

第三部分四川省農(nóng)村婦女土地權(quán)益調(diào)查

2001年10月初，我院執(zhí)行聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署——“農(nóng)村婦女土地權(quán)益”研究項(xiàng)目課題組對(duì)四川省綿陽(yáng)、成都、阿壩等三地（市）州的農(nóng)村婦女土地權(quán)益問(wèn)題進(jìn)行了入戶問(wèn)卷和調(diào)查。這次調(diào)查是試驗(yàn)性的，目的是摸索全面展開本課題的調(diào)研經(jīng)驗(yàn)。

3.1在土地初次分配中不存在明顯的性別歧視

憲法賦予婦女與男子在經(jīng)濟(jì)利益和家庭生活中的平等權(quán)利?！禵_____婦女權(quán)益保障法》第三十條規(guī)定：“農(nóng)村劃分責(zé)任田、口糧田等，以及批準(zhǔn)宅基地，婦女與男子享有平等權(quán)利，不得侵害婦女的合法權(quán)益”。“婦女結(jié)婚、離婚后，其責(zé)任田、口糧田、宅基地等，應(yīng)當(dāng)受到保障”。四川和全國(guó)其他地區(qū)一樣，婦女土地權(quán)益在法律上是平等的。男女平等的法律原則在第二輪土地承包過(guò)程中得到了較好的貫徹，農(nóng)村婦女與男子在土地發(fā)包這一“起點(diǎn)”上是絕對(duì)公平的（見(jiàn)專欄1）。

專欄1男女平等分地的案例

張騰明家：阿壩藏族羌族自治州漩口鎮(zhèn)集中村三組村民委員會(huì)主任，羌族，全家7人，夫婦倆，5個(gè)孩子（四女一男），村里土地男女均分，共得10畝山地（其中包括父親的那份地）。

值得注意的是農(nóng)村婦女平等的土地承包權(quán)并不是一種自覺(jué)的制度安排，它的背后掩藏著“集體成員必須平均占有集體土地”的觀念。無(wú)論男女老幼平均分地是現(xiàn)實(shí)農(nóng)村一個(gè)通行的“法則”?！霸鋈嗽龅?，減人減地”——土地占有關(guān)系隨人口的變化而處在不斷變動(dòng)之中，是四川農(nóng)村維系土地占有關(guān)系的較為普遍的做法。正是這樣的文化和制度背景，造就了四川農(nóng)村婦女與男子土地權(quán)益“起點(diǎn)”公平。

3.2家庭女性成員土地繼承權(quán)

由于土地占有關(guān)系隨著人口的增減而變化，四川農(nóng)民承包土地繼承權(quán)基本沒(méi)有保障。因?yàn)椋閱始奕⒅袘艨谶w移或者注銷，土地都將被集體收回。當(dāng)問(wèn)及“當(dāng)丈夫去世后，其承包地將如何處理？”時(shí)?；卮稹白詣?dòng)歸于妻子”的極少；回答“自動(dòng)歸于已成年兒子”的也很少；大多數(shù)回答是“由村集體收回”。問(wèn)及“當(dāng)父母去世時(shí)，其承包地將如何處理”時(shí)，大多數(shù)人回答仍然是“由集體收回”。座談中我們還發(fā)現(xiàn)：很多人認(rèn)為，由于戶主一般是男性，家庭的財(cái)產(chǎn)包括土地使用權(quán)自然由男性來(lái)繼承。但是，無(wú)論婚嫁和離異，只要婦女不離開本村，土地可仍由其承包經(jīng)營(yíng)。在調(diào)查所及的地區(qū)，能否繼承土地使用權(quán)的最高準(zhǔn)則是戶籍（即“成員權(quán)”）而不是性別。

3.3婚姻變化中婦女土地權(quán)益的安全性

四川農(nóng)村女子婚喪嫁娶的過(guò)程中容易失去土地。我們?cè)谡{(diào)查中了解到，女子嫁人，戶口一般遷離娘家，女方到男方家落下戶口。娘家村的土地就“自然”要收歸集體。至于出嫁女在婆家村能否獲得一份土地，則要視婆家村有無(wú)機(jī)動(dòng)土地，或者是否正好“趕上”了婆家村調(diào)整土地。

“嫁出去的姑娘潑出去的水”，出嫁女很少獲得娘家的財(cái)產(chǎn)，用一份嫁妝“打發(fā)”出嫁女，存在于很多地方的習(xí)俗和傳統(tǒng)觀念中是非常自然的事情。

3.4婦女土地權(quán)利受侵害的原因

3.4.1傳統(tǒng)習(xí)俗的作用?！霸诩覐母?，出嫁從夫，夫死從子”，古老的“三從四德”雖然在法律或制度中已經(jīng)銷聲匿跡，但依然頑固地存在于人們的習(xí)俗和觀念中，最明顯的表現(xiàn)形式就是，完整的家庭中幾乎所有的戶主都是男性。同時(shí)，在財(cái)力有限的情況下，男孩的教育權(quán)利要優(yōu)先于女孩。許多地方農(nóng)村女孩子被看作家庭暫時(shí)的成員，一旦出嫁，將不再享受娘家與土地相關(guān)的權(quán)益，只能依靠丈夫在夫家獲得財(cái)產(chǎn)和繼承權(quán)，使得婦女在夫家事實(shí)上處于依附地位。

3.4.2法律與政策存在的漏洞。我國(guó)憲法規(guī)定婦女在政治、經(jīng)濟(jì)、文化、社會(huì)和家庭各個(gè)方面享有與男子同等的權(quán)利?！痘橐龇ā泛汀独^承法》也對(duì)家庭成員之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系突出強(qiáng)調(diào)了性別平等?！秼D女權(quán)益保護(hù)法》第三十條明確規(guī)定，婦女的地權(quán)在結(jié)婚、離婚后受到保障。但并沒(méi)有規(guī)定這種保障的辦法。法律與政策還缺少社會(huì)性別視角，許多政策從表面上看是中性的，沒(méi)有歧視婦女權(quán)利，但是由于沒(méi)有充分考慮到現(xiàn)實(shí)的社會(huì)性別利益關(guān)系，使政策在實(shí)施過(guò)程中給婦女帶來(lái)不利。比如土地承包責(zé)任制以家庭為單位，卻忽視了婦女的個(gè)體土地權(quán)益。正因?yàn)楝F(xiàn)有的法律規(guī)定不明確，在實(shí)際中土地的分配和再分配都直接取決于村社的決策，而村社依然保留著以男權(quán)為中心的財(cái)產(chǎn)分配習(xí)慣，婦女的土地權(quán)益毫不奇怪會(huì)受到傷害。

3.4.3農(nóng)村男女不平等的分工?！澳兄魍狻⑴鲀?nèi)”的觀念在許多地方依然嚴(yán)重。由分工所決定，男子是生活資料的創(chuàng)造者，自然而然成為家庭的主人。如今，男人在外闖蕩，女人在家留守成為一種“新時(shí)尚”。在座談中我們發(fā)現(xiàn)，未婚年輕女勞動(dòng)力明顯具有較高的流動(dòng)性，外出打工的人數(shù)有很大的比重。但她們結(jié)婚以后就不再外出。許多地方農(nóng)村現(xiàn)在一般都是386199部隊(duì)（即婦女、兒童和老人）駐守。女子的分工已涵蓋了家務(wù)勞動(dòng)、田間農(nóng)業(yè)管理。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)勞動(dòng)力有女性化的傾向。

3.5進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)村婦女土地權(quán)益的建議

3.5.1在新的農(nóng)村土地立法中，應(yīng)將保障婦女土地權(quán)利具體化。具體體現(xiàn)“夫妻在家庭承包經(jīng)營(yíng)中享有的權(quán)益平等”原則。比如可增加“婦女結(jié)婚的，在承包期內(nèi)發(fā)包方不得收回其承包地”，“婦女離婚的，已取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)在承包期內(nèi)依法受到保護(hù)，可以作為家庭財(cái)產(chǎn)處理”。再比如，在土地承包法草案總則中可以增加“農(nóng)村婦女與男子享有平等的土地承包權(quán)利，任何組織和個(gè)人不得侵犯”的規(guī)定。如，規(guī)定“婦女結(jié)婚后，應(yīng)采取適當(dāng)方式確保農(nóng)村出嫁婦女有一份承包土地。在未解決前，娘家所在村應(yīng)保留其承包地，不得強(qiáng)行收回”，上述具體操作程序中均涉及到土地調(diào)整的問(wèn)題，與土地承包期限三十年不變、增人不增地、減人不減地的政策相違背。處理好法的原則性和靈活性往往將處于兩難的境地。

3.5.2法規(guī)、政策的執(zhí)行與改進(jìn)。

（1）立法理念上應(yīng)有突破。建議將個(gè)人權(quán)利從家庭中剝離出來(lái)，從婚姻中剝離出來(lái)。通常情況下女性的權(quán)利被埋沒(méi)在婚姻關(guān)系中。所以，在法律制定中，要正視法律面對(duì)的是性別不平等的社會(huì)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)實(shí)，在制定具體的法律條文時(shí)應(yīng)具有性別敏感性。同時(shí)應(yīng)提供司法救濟(jì)，使無(wú)地的農(nóng)村婦女狀告村民委員會(huì)的案件可以通過(guò)司法途徑得以解決。

（2）繼續(xù)將《婦女權(quán)益保障法》和《土地承包法》（在擬定中）等相關(guān)婦女土地權(quán)益法規(guī)的學(xué)習(xí)宣傳，作為普法學(xué)習(xí)宣傳的重要內(nèi)容，加大宣傳力度。特別注意向農(nóng)村基層干部宣傳，使之在工作中依法行政，在土地及宅基地的分配中自覺(jué)依法維護(hù)婦女權(quán)益。同時(shí)加大執(zhí)法力度和制裁措施。對(duì)違反法律規(guī)定，經(jīng)批評(píng)教育又不改正者，堅(jiān)決給責(zé)任人行政處分。

3.5.3村規(guī)民約不能違背政策法規(guī)。

中辦［2001］9號(hào)文件《關(guān)于切實(shí)維護(hù)農(nóng)村婦女土地承包權(quán)益的通知》、《婦女權(quán)益保護(hù)法》第30條都有明確規(guī)定：農(nóng)村婦女結(jié)婚后本人的責(zé)任田和口糧田應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)；婦女有權(quán)選擇其戶口所在地。一切與法律關(guān)于男女平等原則相違背的村規(guī)民約應(yīng)予廢止。絕不能以“小政策”對(duì)抗國(guó)家法律。

3.5.4大力發(fā)展社會(huì)生產(chǎn)力，為婦女權(quán)益的保護(hù)提供厚實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。積極發(fā)展和壯大農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)，鼓勵(lì)和吸納農(nóng)村婦女從事

二、三產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)，開辟農(nóng)村婦女勞力農(nóng)外就業(yè)渠道，提高婦女的經(jīng)濟(jì)能力，從而提高婦女的政治經(jīng)濟(jì)地位。

第四部分黑龍江婦女土地權(quán)益調(diào)查

2000年8月20日—9月2日，我們?cè)诤邶埥∵M(jìn)行了農(nóng)村土地制度安排現(xiàn)狀的調(diào)查。調(diào)查內(nèi)容涉及到農(nóng)村婦女土地權(quán)利和現(xiàn)狀。

4.1婦女土地權(quán)利的區(qū)域環(huán)境

黑龍江省地處我國(guó)東北，山地平原交叉分布，三江平原，興凱

由于第一輪土地承包突然在全省整齊劃一地展開，并且在很短的時(shí)間內(nèi)完成，準(zhǔn)備不充分，由此遺留了一些問(wèn)題。其中最主要的是實(shí)行“兩田制”或“多田制”（按人均分口糧田，勞均分責(zé)人田，大牲畜分飼料田）。在初始階段上，造成了農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員非均衡分配和占有土地的格局。

第二輪土地承包，黑龍江省認(rèn)真貫徹執(zhí)行中央[1997]16號(hào)文件，即《___辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定和完善農(nóng)村土地承包關(guān)系的通知》精神，到1997年末，全省已有96%的自治村完成了第二輪土地延包工作，剩余4%的自治村及村民小組土地延包工作到1998年末也全部完成。全省為承包農(nóng)戶頒發(fā)土地承包合同及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證書400萬(wàn)份（本），發(fā)證率達(dá)到了100%.

但是，除綏化地區(qū)的8縣（市）以外，全省67個(gè)縣（市）區(qū)在第二輪土地承包中大部分采用了“順延”承包。這樣一來(lái)，第一輪土地承包遺留下來(lái)的問(wèn)題——集體經(jīng)濟(jì)組織成員非均衡分配和占有集體土地的矛盾不僅沒(méi)有緩解，而且因?yàn)榈诙喅邪趯?shí)行而更加突出。當(dāng)年不滿18歲的農(nóng)村人口，第一輪未分配責(zé)任田，現(xiàn)在這部分人都是30歲左右，已成為農(nóng)村主要?jiǎng)趧?dòng)力；第二輪按順延方式承包，他們又未得到責(zé)任田。如果“30年不變”，就意味著其中一部分人在他們的勞動(dòng)年齡（18—60/55歲）階段沒(méi)有資格享受占有和使用集體土地的平等權(quán)利。

4.2婦女土地權(quán)益狀況

在中國(guó)，農(nóng)村婦女的土地權(quán)益問(wèn)題是家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制以后才出現(xiàn)的過(guò)渡性矛盾。在實(shí)行家庭承包制以前，農(nóng)村土地以集體共同占有、共同使用的方式實(shí)現(xiàn)了社區(qū)內(nèi)成員平均地權(quán)的理想。隨著80年代初期家庭聯(lián)產(chǎn)承包制的推行，在土地分配發(fā)包過(guò)程中，婦女與男子享有集體土地權(quán)益出現(xiàn)了差別，差別大小與地方政府的政策和社區(qū)傳統(tǒng)有直接的關(guān)系。隨著土地承包期限的不斷延長(zhǎng)，發(fā)生了婚入、婚出、喪偶、離異婦女土地權(quán)益保障問(wèn)題。這些問(wèn)題將會(huì)隨著農(nóng)村土地使用權(quán)立法的完善得到逐步解決。

4.3婦女土地權(quán)利實(shí)現(xiàn)的障礙

但是，隨著耕地承包期不斷延長(zhǎng)，由第一輪15年不變到第二輪再延長(zhǎng)30年不變，再到“30年以后也沒(méi)有必要再變”。而且這種政策趨向?qū)⒌玫搅⒎ǖ某姓J(rèn)。另外，在土地承包期限延長(zhǎng)的同時(shí)，農(nóng)戶對(duì)承包土地的使用權(quán)內(nèi)涵也不斷拓展，由初期的單純耕作權(quán)拓展到承包農(nóng)戶擁有占有、使用、收益分配和部分處置權(quán)（包括繼承、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、租賃、入股，還將發(fā)展到抵押）。這標(biāo)志著農(nóng)民承包土地使用權(quán)事實(shí)上具有了物權(quán)性質(zhì)，承包土地使用權(quán)已經(jīng)或即將長(zhǎng)期化、物權(quán)化、資本化。在此宏觀背景下，人們對(duì)平均占有和使用集體土地的欲望被空前調(diào)動(dòng)起來(lái)。因此，目前農(nóng)村婦女土地權(quán)利問(wèn)題，已經(jīng)不單純是婦女權(quán)益問(wèn)題，它已涉及到農(nóng)村戶籍制度、集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格、農(nóng)民內(nèi)部的利益分配等一系列深層次問(wèn)題。

4.3.1在第二輪土地承包中實(shí)行大調(diào)整的地區(qū)（比如綏化市），

被界定為集體經(jīng)濟(jì)組織成員的婦女與男子、勞動(dòng)力和非勞動(dòng)力均獲得了平等的土地分配權(quán)利。由于土地分配上的公平以及堅(jiān)持了集中連片的原則，第一輪土地承包中一些矛盾，諸如人均占地不均，土地分割零碎等等都迎刃而解，農(nóng)民“平均土地”的心理得到了極大滿足，有較好的預(yù)期，農(nóng)民普遍認(rèn)可和接受“增人不增地，減人不減地”的政策，以及“30年承包期限內(nèi)不調(diào)整土地”的立法傾向。在這樣的地區(qū)，婦女的土地權(quán)利將不會(huì)在土地占有、使用和流轉(zhuǎn)的過(guò)程中流失?？梢灶A(yù)計(jì)，第二輪土地承包至少30年不變目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)。

4.3.2但是，婦女在獲得村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格上卻仍然存在著不平等待遇。有些地方在界定享有承包田人口的政策中規(guī)定，“享受承包田的人口原則上以1997年11月1日零時(shí)在籍人口為準(zhǔn)，包括婚入（含經(jīng)村同意的男到女家落戶）人口，新出生人口，經(jīng)批準(zhǔn)遷入的人口”。還規(guī)定“婚出到別村的，不論戶口是否遷出，都不再分配承包田，其承包田一律在婚入地分給。婚出到區(qū)外農(nóng)村的，婚入地已延長(zhǎng)承包期的，經(jīng)所在市縣證明，可分給承包田，否則不分給承包田”。很明顯，這些政策規(guī)定中留有傳統(tǒng)的“男娶進(jìn)、女嫁出”婚俗觀念的影響。男到女家落戶被認(rèn)為是不合情理的，因此，要“經(jīng)村同意”，否則沒(méi)有土地分配權(quán)；而婦女出嫁落戶男家被認(rèn)為是天經(jīng)地義的，因此不論你遷不遷出戶口，婚出地一律不分配土地。這種做法限制了婚配婦女作集體成員的資格，違背了《憲法》關(guān)于居住自由的原則，但又確實(shí)是現(xiàn)實(shí)農(nóng)村需要解決的問(wèn)題，其中以城郊型農(nóng)村最為突出。由于城郊型農(nóng)村能夠分享到城市化和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的雙重好處，因此具有強(qiáng)有力的吸引力，婚出婦女不愿遷出戶口，而同時(shí)又有許多進(jìn)不了城的人口拼命擠入城市郊區(qū)，遷入人口增加導(dǎo)致城郊型農(nóng)村人口過(guò)速增長(zhǎng)，這又與城市化發(fā)展建設(shè)用地增加，耕地急劇減少形成鮮明反差。從而加劇了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民內(nèi)部利益分配的矛盾。從這個(gè)意義上說(shuō)，“居住自由”是有條件的。

第五部分，中國(guó)西部農(nóng)村土地制度和婦女權(quán)益

——十二?。▍^(qū)、市）農(nóng)村綜合問(wèn)卷調(diào)查分析

2002年暑假，我院在分別委托四川大學(xué)工商管理學(xué)院、西北農(nóng)林科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，利用學(xué)生暑假對(duì)西部12省（區(qū)、市）農(nóng)村進(jìn)行綜合調(diào)查。此前，我院農(nóng)村所曾經(jīng)在四川、陜西、甘肅、青海等四省進(jìn)行了典型調(diào)查。

5.1“戶籍規(guī)則”使農(nóng)村婦女普遍獲得了平等的承包地初次分配權(quán)

西北地區(qū)在第二輪土地承包過(guò)程中較好地貫徹了男女平等的法律原則。陜西、甘肅、青海、四川等省的典型調(diào)查未發(fā)現(xiàn)婦女不分或者少分配耕地的案例。對(duì)于問(wèn)卷“你村男女是否平等分地？”有94.1%的農(nóng)戶回答“是”，5.4%的農(nóng)戶回答“否”。從農(nóng)戶“你有無(wú)承包土地？”的回答結(jié)果可以知道，西部農(nóng)村有91.6%的婦女獲得了承包土地。可以斷定：西部農(nóng)村婦女在耕地分配上與男性成員有同等的權(quán)利，在土地發(fā)包的“起點(diǎn)”上是公平的，在土地初次分配中不存在明顯的性別歧視。但是這種結(jié)果并不完全是貫徹“男女平等”法律原則的效果。西部農(nóng)村有些地方有一條不成文但很普遍的規(guī)則：即以農(nóng)民合法戶籍為依據(jù)分配和調(diào)整土地。只要有合法的戶口，無(wú)論男女老幼一律平均分得一份耕地。按照“戶籍規(guī)則”，人口多少是決定農(nóng)戶土地多寡的依據(jù)，由此延伸：非合法新增人口（比如超生、非法婚姻的新媳婦）得不到土地；而預(yù)測(cè)的合法新增人口則在個(gè)別地方可以提前分配耕地。比如陜北某縣第二論承包按照預(yù)測(cè)人口分地，未婚男性成員可以預(yù)先獲得“未來(lái)媳婦”及其“未來(lái)子女”的耕地；而未婚女性成員多的家庭，可能預(yù)先扣減“待嫁女”的耕地。需要指出，這種性別歧視性的分地辦法不僅得到地方政策的默許，而且凡是采用這種辦法分配承包耕地的農(nóng)村社區(qū)，目前土地承包關(guān)系穩(wěn)定，土地調(diào)整的要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有那些未采取同類措施的農(nóng)村社區(qū)強(qiáng)烈，人地矛盾和土地糾紛也極少。

另一類典型的案例是鄉(xiāng)村傳統(tǒng)習(xí)慣以“村規(guī)民約”之類合法的形式侵害婦女土地權(quán)利。比如，在城郊型或者較富裕的農(nóng)村，由于區(qū)域收益的差異而導(dǎo)致集體成員膨脹時(shí)，這些村莊即以“女嫁出”、“男娶進(jìn)”的傳統(tǒng)習(xí)俗制定規(guī)則，不分配入贅男子以及子女的土地，同時(shí)強(qiáng)制收回“應(yīng)該出嫁而賴著不走”女子的責(zé)任田。這說(shuō)明，現(xiàn)實(shí)農(nóng)村婦女土地承包初次分配的平等權(quán)，是依賴“戶籍規(guī)則”以及“集體成員必須平均占有集體土地”的觀念而獲得，并非得益于男女平等的“法律原則”。因此，當(dāng)集體成員平均占有土地的要求被絕對(duì)化時(shí)，又必然首先犧牲婦女的合法土地權(quán)益。

5.2婦女土地權(quán)利的真實(shí)性

家庭成員財(cái)產(chǎn)關(guān)系不明晰，婦女土地權(quán)利的歸屬并不完全屬于自己。盡管新的婚姻法要求結(jié)婚夫婦登記財(cái)產(chǎn)，但響應(yīng)則極少?！叭V五?！钡奈幕瘋鹘y(tǒng)與西方社會(huì)家庭財(cái)產(chǎn)明晰到成員個(gè)人的做法有天然的沖突。所以直到今天，中國(guó)家庭成員的財(cái)產(chǎn)關(guān)系并不明晰。土地管理法、承包法，都未強(qiáng)調(diào)將夫妻雙方的名字記入土地經(jīng)營(yíng)權(quán)證書。因此，婦女以戶籍為根據(jù)獲取的土地并沒(méi)有法律上的憑證。婦女的土地權(quán)利首先在名義上歸屬于“戶主”。而戶主主要以家庭男主人為主，占問(wèn)卷總戶數(shù)的92.3%，只有7.2%的受訪農(nóng)戶是家庭主婦。但是我們卻發(fā)現(xiàn)，有39%的受訪婦女承認(rèn)土地在自己的名下（見(jiàn)圖1）。這與婦女對(duì)土地權(quán)利的重視和追求有關(guān)系。

5.3婚姻變化中婦女土地權(quán)益的安全性

女性婚喪嫁娶過(guò)程中戶口遷移或者注銷都將影響其土地權(quán)利。

問(wèn)卷還顯示，土地初次分配以后，有18.3%的已婚婦女土地留給了娘家。這種情況發(fā)生是“30年不變”政策框架下的必然結(jié)果?！?0年不變”意味著娘家村在期限內(nèi)不能收回“出嫁女”的土地，也意味著婆家村沒(méi)有可以供調(diào)整的土地分配給新媳婦。從婦女個(gè)人對(duì)土地占有、利用和收益等具體權(quán)利來(lái)說(shuō)，在這個(gè)過(guò)程中她必然失去土地。為了保障婦女能夠獲得土地，《土地承包法》規(guī)定，“承包期內(nèi)，婦女結(jié)婚，在新居住地未取得承包地的，原發(fā)包方不得收回其承包地”。這樣的規(guī)定可以保證婦女在娘家或婆家獲得一份承包地，但不能保證婦女真正占有、利用土地并獲取收益。

5.3.3喪偶婦女的土地權(quán)利。受訪者對(duì)“丈夫去世后其承包地如何處理”的回答，反映了喪偶婦女土地權(quán)利的流向（見(jiàn)圖3），其中由妻子繼承的占60%，但有20%的喪偶婦女的土地將被集體收回。

5.4婦女對(duì)包括土地使用權(quán)在內(nèi)的財(cái)產(chǎn)繼承權(quán)

得益于《婚姻法》長(zhǎng)期的作用，離異婦女對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)分割的權(quán)利也比出嫁女要有保障（見(jiàn)表3）。離異婦女基本能夠平等分割共同財(cái)產(chǎn)。但是，由于共同財(cái)產(chǎn)的登記制度剛剛開始，加上“白頭偕老”、“天長(zhǎng)地久”等婚姻觀念，沒(méi)有人愿意在結(jié)婚時(shí)就為“將來(lái)離婚”進(jìn)行財(cái)產(chǎn)登記。正因?yàn)楣餐?cái)產(chǎn)的模糊性，導(dǎo)致相當(dāng)多的離異婦女只能帶走自己的嫁妝和帶到婆家的其它財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，按照“過(guò)錯(cuò)追究”的習(xí)慣，提出離婚的一方不得分割共同財(cái)產(chǎn)，以此作為“過(guò)錯(cuò)成本”。

5.5婦女的其它權(quán)利

5.5.2家庭成員對(duì)家庭收入貢獻(xiàn)主要來(lái)源男性。婦女主要承擔(dān)無(wú)收益（家務(wù)）的勞動(dòng)和收益不明顯（糧食生產(chǎn)）的勞動(dòng)（見(jiàn)表5），使包括婦女本人在內(nèi)的受訪對(duì)象都低估了婦女對(duì)家庭收入的貢獻(xiàn)。受訪對(duì)象認(rèn)為，丈夫“打工”“干技術(shù)活”等掙錢多。只有當(dāng)男人“不管家”“生意蝕本”或“女人有固定工資收入時(shí)”，女人們才可能成為家庭經(jīng)濟(jì)的主要?jiǎng)?chuàng)造者。

5.5.3與婦女的勞動(dòng)付出相比較，她們?cè)诩彝Q策中的地位顯得很不對(duì)稱（見(jiàn)圖4）。在家庭決策中，“女人說(shuō)了算”數(shù)的僅有2.2%，而“男人說(shuō)了算”數(shù)的達(dá)到30.4%.但應(yīng)該看到，夫妻的平等權(quán)利在新一代農(nóng)民中越來(lái)越普遍。男女共同決策已經(jīng)發(fā)展成為年輕夫婦的主流趨勢(shì)，“男女共同商量”的家庭已有55.1%.

5.5.4婦女對(duì)家庭財(cái)權(quán)的控制力大大高于家庭決策。受訪者回答“誰(shuí)主管家庭財(cái)務(wù)”，其中“由妻子掌管”占35.5%，“夫妻共同管理”3.5%.“丈夫管理”占44.9%，由“父母”或“子女”管理財(cái)務(wù)分別占15.6%、0.49%（見(jiàn)表6）。

5.5.5婦女的社會(huì)參與機(jī)會(huì)有所提高。但是，應(yīng)該看到，與公社化時(shí)期集體統(tǒng)一勞動(dòng)相比較，婦女的社會(huì)參與率和程度都大大下降了。家庭生產(chǎn)功能的恢復(fù)，把婦女重新由社會(huì)拉回了家庭?，F(xiàn)實(shí)農(nóng)村基本上以男性作為家庭的“法人代表”，在一些地方，社會(huì)參與成為男性的“專利”。只有當(dāng)男人不在家或者不愿意的情況下，女主人才有機(jī)會(huì)代表家庭出席社區(qū)的活動(dòng)（見(jiàn)表7）

5.5.6婦女的政治參與少于社會(huì)其它參與機(jī)會(huì)。在許多農(nóng)村社區(qū)，政治參與更是男性的“專利”。鄉(xiāng)村傳統(tǒng)習(xí)俗對(duì)婦女社會(huì)腳色定位以及屈服于鄉(xiāng)村習(xí)俗，婦女自身的自信心不足，“雙重壓力”使許多婦女主動(dòng)放棄了政治參與的權(quán)利和機(jī)會(huì)（見(jiàn)表8）

問(wèn)卷還顯示，盡管婦女維護(hù)自身合法權(quán)益的意識(shí)和能力還十分弱小，但我們注意到，近來(lái)婦女上訪案件呈上升。婦女回答“村里近幾年有無(wú)婦女上訪案件”的結(jié)果表明，有3.7%的村莊出現(xiàn)過(guò)婦女上訪的案件。從調(diào)查員記錄的這些案件看，相當(dāng)多數(shù)是離異和喪偶婦女的土地糾紛。婦女上訪案例增多原因復(fù)雜，它既表明婦女權(quán)益侵害行為發(fā)生的頻率，又反映基層組織對(duì)民間糾紛調(diào)解功能弱化的趨勢(shì)，同時(shí)也表明婦女維護(hù)自身合法權(quán)益意識(shí)和能力的提高。

第六部分，越南農(nóng)村婦女土地權(quán)利

我院執(zhí)行聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署“婦女土地權(quán)益保護(hù)”研究課題計(jì)劃，于2002年9月30日—10月14日，組團(tuán)赴越南考察“農(nóng)村婦女土地權(quán)利”[10].考察團(tuán)訪問(wèn)了越南中央和國(guó)家的8個(gè)部、委以及有關(guān)研究機(jī)構(gòu)，訪問(wèn)了義安省的7個(gè)廳局，考察了義安省義祿縣義蓮社，走訪了義蓮社第

四、

六、十五村的7家農(nóng)戶。

6.1婦女權(quán)益的法律、政策和村社習(xí)慣

婦女與男子在法律上的平等權(quán)利，在事實(shí)上要大打折扣。越南在歷史上曾經(jīng)有700余年屬于中國(guó)的郡縣，因此文化轉(zhuǎn)傳統(tǒng)上與中國(guó)一脈相承。在義安省義祿縣義蓮社農(nóng)民家庭，我們看到農(nóng)戶的中堂和歌頌祖宗功德的地方，都要貼上諸如“祖宗公德千年盛，子孝孫賢萬(wàn)代榮”之類的中文對(duì)聯(lián)，盡管他們的子孫并不認(rèn)識(shí)這些方塊漢字。這樣的文化傳統(tǒng)所奉行的依然是“男主內(nèi)、女主外”：“男娶進(jìn)、女嫁出”，因此女性在接受教育、繼承祖產(chǎn)、家政決策、社會(huì)參與等方面有“天然”的障礙和弱勢(shì)。盡管法律和政策都規(guī)定婦女與男子有平等的權(quán)利，但婦女的就業(yè)機(jī)會(huì)受到很大限制，婦女的社會(huì)角色就是承擔(dān)家務(wù)，她們從小就要訓(xùn)練操持家務(wù)的本領(lǐng)，更多地承擔(dān)無(wú)收入的家庭勞動(dòng)。

婦女在土地初次分配中的權(quán)利是平等的，姑娘出嫁時(shí)村、社不收回土地，這是法律和政策的效力；但姑娘出嫁到婆家，土地只能留給娘家親人使用，而一般情況下，出嫁女在婆家村很難得到自己一份承包土地，如果婆家村尚有“公益地”則可以短期租借使用。這一方面是受制于土地的不可遷移性，更多則是大家對(duì)傳統(tǒng)習(xí)慣的容忍。離婚和喪偶婦女也常常被排斥土地權(quán)利，盡管法律規(guī)定了她們的與丈夫平等的財(cái)產(chǎn)繼承、分割分享權(quán)的權(quán)利，但在婚姻關(guān)系變化的過(guò)程中，土地權(quán)利最容易受侵害的仍然是婦女。失去土地使用權(quán)，意味婦女增加了對(duì)丈夫的依賴性和在家政決定中的無(wú)足輕重。

傳統(tǒng)習(xí)慣對(duì)法律和政策的貫徹的影響是極其重大的，越南在農(nóng)戶土地使用證書上記錄夫妻雙方姓名的工作進(jìn)展并不快。義安省在世界銀行的幫助下，在農(nóng)村選擇2個(gè)社開展“婦女土地權(quán)利保護(hù)”的試驗(yàn)，其中一項(xiàng)內(nèi)容就是在農(nóng)戶土地使用證書上登記夫妻雙方的姓名（詳見(jiàn)本文第二部分第2小節(jié)）。最近，該省與世界銀行聯(lián)合在試點(diǎn)的兩個(gè)社開展調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：

調(diào)查結(jié)果表明：登記了夫妻雙方姓名的土地使用證書比例很小；農(nóng)村男性戶主仍然是主體，不到萬(wàn)不得已（喪偶、離異、半邊戶等），女性決不“擔(dān)當(dāng)”戶主角色，表明社會(huì)“男主外、女主內(nèi)”的認(rèn)同；有相當(dāng)一部分農(nóng)戶并不認(rèn)為土地使用證書上登記夫妻姓名特別重要。但是值得重視的是，越南農(nóng)民獲得土地使用證書及其利用率都很高，尤其是有超過(guò)72%的土地證書用于抵押。這從一個(gè)側(cè)面反映了土地使用權(quán)的抵押權(quán)獲取，對(duì)于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村以及農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)發(fā)展的極端重要性。

6.2爭(zhēng)取婦女平等的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)

——在勞動(dòng)、就業(yè)方面提高婦女的社會(huì)地位，實(shí)現(xiàn)男女平等；

——?jiǎng)?chuàng)造婦女接受教育的機(jī)會(huì)和環(huán)境，提高她們的認(rèn)知水平；

——從數(shù)量和質(zhì)量?jī)蓚€(gè)方面改善婦女健康狀況；

——提高婦女參政、議政的能力，提高婦女在領(lǐng)導(dǎo)工作中的地位；

——讓婦女更多參加經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)，保障婦女實(shí)現(xiàn)權(quán)利的機(jī)會(huì)；

——提高婦女經(jīng)濟(jì)能力和消費(fèi)水平。

根據(jù)國(guó)家的發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展方案，各部委、各省都要制定具體的行動(dòng)計(jì)劃。

6.2.1提高婦女土地權(quán)利保護(hù)意識(shí)。為了讓婦女更多的了解、掌握和保護(hù)自己合法權(quán)利，勞工、殘疾、社會(huì)事務(wù)部勞工和社會(huì)研究學(xué)院女工研究中心，在聯(lián)合國(guó)開發(fā)計(jì)劃署的資助下，編輯了《婦女權(quán)益50問(wèn)》，這本宣傳資料包括了國(guó)家法律和政策中關(guān)于婦女權(quán)益的規(guī)定，以及越南在婦女發(fā)展問(wèn)題上對(duì)世界組織的承諾?！?0問(wèn)》首先在試點(diǎn)地區(qū)發(fā)行和宣傳，進(jìn)而逐步推廣。

6.3越南婦女權(quán)益保護(hù)法律和政策效果及其評(píng)價(jià)

6.3.

1、越南婦女獲得廣泛的政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)的參與機(jī)會(huì)。在政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)各領(lǐng)域，婦女參與的比例較高。根據(jù)計(jì)劃與投資部發(fā)展戰(zhàn)略研究院人力資源與社會(huì)事務(wù)部主任、越南婦女聯(lián)合會(huì)中央執(zhí)行委員會(huì)委員陳氏圖耶梅博士提供的數(shù)據(jù)，參加政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會(huì)活動(dòng)的婦女占參加這些活動(dòng)總?cè)藬?shù)的48%，其中城市參與活動(dòng)的婦女占46%、農(nóng)村參與社會(huì)活動(dòng)的婦女占49%.統(tǒng)計(jì)結(jié)果是：

——在商業(yè)領(lǐng)域，女性職員和干部所占比例為達(dá)到71%；

——在教育領(lǐng)域，女性干部員工的比例高達(dá)71.6%；

——在醫(yī)藥領(lǐng)域、女性干部和職員的比例為68%；

——輕工業(yè)領(lǐng)域女性的比例為65%；

——旅游業(yè)女性的比例為56%；

——財(cái)政、銀行領(lǐng)域女性比例為56%；

——工業(yè)加工業(yè)領(lǐng)域女性為53.3%；

——公共服務(wù)業(yè)女性為55.5%；

——農(nóng)業(yè)領(lǐng)域女性的比例為52%；

——外交領(lǐng)域女性的比例為33.7%；

——郵電、航空、科研應(yīng)用、文化體育等行業(yè)中的女性比例分別為52%、47%、35%、32.2%；

——在私人企業(yè)中女性勞動(dòng)力占總勞動(dòng)力的比例為67.9%；

——外資企業(yè)中女性占63.5%，

——出口加工區(qū)的女性占67.7%，

這些數(shù)字表明，越南婦女在政治、經(jīng)濟(jì)、文化以及社會(huì)活動(dòng)中參與率很高，達(dá)到了法律規(guī)定男女平等的比例。但是，管理崗位與一般的勞動(dòng)崗位相比較，女性所占比例要小得多。陳女士提供的數(shù)據(jù)是，婦女約占21%，其中國(guó)營(yíng)單位中只有4%的女性，國(guó)營(yíng)以外的企業(yè)中，女性占71%（1985年），到1993年時(shí)增加到80%以上。

6.3.2男女公民獲得了平等受教育的機(jī)會(huì)，但高層次人才隊(duì)伍呈現(xiàn)出較大的性別差異。越南已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了（免費(fèi)）小學(xué)義務(wù)教育，所以在普及教育方面，男女性別幾乎沒(méi)有什么差別；中等教育與中等專業(yè)教育中，女性占45%，大學(xué)中的女性占44%，師范大學(xué)中的女性占68%.在一般性人才隊(duì)伍中女性比例很高。但教授中女性僅占3.5%，副教授、科學(xué)博士、專業(yè)博士、碩士中的女性比例分別為5.8%、4%、20%、30%.為什么在基礎(chǔ)教育中男女性別差異并不明顯，而高層人才結(jié)構(gòu)則明顯男性化？是政策原因，還是男女性別的生理、心理差異的綜合表現(xiàn)？還是女性的傳統(tǒng)社會(huì)角色的限制？這些都是非常值得研究的重要課題。

6.3.4對(duì)婦女政策的反思。

（1）沒(méi)有性別偏見(jiàn)的中性政策，并不能保障婦女在事實(shí)上獲得與男子平等的權(quán)利。比如財(cái)產(chǎn)繼承和分割、土地分配和流轉(zhuǎn)，憲法、法律、政策都毫無(wú)例外地規(guī)定男女有平等的權(quán)利，但是，在傳統(tǒng)習(xí)慣、村社以及家族的戒律中，男子有天然的優(yōu)勢(shì)，而女性總是處于弱者地位，而且被看成一種不可改變的社會(huì)秩序。穩(wěn)定的社會(huì)秩序從各個(gè)方面限制婦女合法權(quán)利的享受。

（2）照顧女性的福利及勞動(dòng)保障政策，有時(shí)反倒成為限制女性的桎梏。女勞動(dòng)者有“三期”照顧、較長(zhǎng)的產(chǎn)假、并且要求同工同酬，這實(shí)際是企業(yè)使用女勞力的擴(kuò)大成本。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，這些成本由國(guó)家財(cái)政支付，尚無(wú)多大矛盾；而在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，企業(yè)從降低成本的角度拒絕招收女勞動(dòng)力，反而極大限制了女性的就業(yè)機(jī)會(huì)。

（3）越南婦女問(wèn)題專家有關(guān)研究證明，婦女比男子提前5年退休，是高層人才、干部隊(duì)伍以及女性收入低于男性的重要原因。因?yàn)榕员饶行蕴崆?年退休，意味做女性比男性早5年就失去了增長(zhǎng)工資和提拔的機(jī)會(huì)。5年中可能比男性的收入低了2級(jí)，相應(yīng)地退休工資社會(huì)保險(xiǎn)等收入都會(huì)降低。而女性的平均壽命卻大于男性，在退休后的漫長(zhǎng)生活中，她們只能無(wú)奈地忍受較低的社會(huì)地位和低經(jīng)濟(jì)收入。如果她們想要獲取同等男性一樣的地位和收入水平，就必須比男性付出更大的努力和有更快的“進(jìn)步”。

本報(bào)告是近兩年來(lái)，中改院農(nóng)村轉(zhuǎn)型發(fā)展研究所的關(guān)于婦女土地問(wèn)題的調(diào)查研究結(jié)果匯總。其中

一、

二、四部分由王景新完成；第三部分由王景新、楊青松共同完成；第五部分由王景新、赫成堯、支曉娟共同完成；第六部分由王景新、李峰華、陳郁文、吳瓊武共同完成。

[4]林志斌李小云：《性別與發(fā)展導(dǎo)論》中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2001年8月第一版，第43—44頁(yè)。

[6]林志斌李小云：《性別與發(fā)展導(dǎo)論》中國(guó)農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社，2001年8月第一版，第35頁(yè)。

[7]青海省婦聯(lián)、西寧市婦聯(lián)的2000年7月的聯(lián)合調(diào)查報(bào)告

[8]理由上，城市戶口不是本村村民，不論你是否就業(yè)，因?yàn)槟銚碛谐鞘袘艨诙鵁o(wú)村莊的戶籍。

[9]青海省婦聯(lián)、西寧市婦聯(lián)的2000年7月的聯(lián)合調(diào)查報(bào)告。

[10]考察團(tuán)以院長(zhǎng)助理王景新教授為團(tuán)長(zhǎng)，由中改院李峰華副教授、陳郁文、吳瓊武等組成。

第八篇 城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)管理調(diào)研報(bào)告950字

按照部黨組的統(tǒng)一部署，我們先后對(duì)天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)問(wèn)題進(jìn)行了深入調(diào)研，同時(shí)委托中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院赴江蘇、浙江兩省進(jìn)行了重點(diǎn)調(diào)研。調(diào)研工作重點(diǎn)圍繞城鄉(xiāng)結(jié)合部土地利用和土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、存在問(wèn)題、原因及對(duì)策進(jìn)行了分析，現(xiàn)將調(diào)研情況匯報(bào)如下：

一、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)現(xiàn)狀與問(wèn)題

城鄉(xiāng)結(jié)合部是土地交易最活躍的地區(qū)之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現(xiàn)在：城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控，各類用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數(shù)量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。

（一）城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹、建設(shè)用地總量失控

（二）各類用地交錯(cuò)、市場(chǎng)交易主體復(fù)雜

（三）土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂

（四）違法用地和違法交易大量存在

二、產(chǎn)生問(wèn)題的原因分析

城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的現(xiàn)狀是長(zhǎng)期以來(lái)城市建設(shè)自發(fā)擴(kuò)展、城鄉(xiāng)結(jié)合部土地產(chǎn)權(quán)不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。

（一）工業(yè)化、城市化帶動(dòng)了城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地快速膨脹，是城鄉(xiāng)結(jié)合部土地市場(chǎng)混亂的外部推動(dòng)力

工業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展，需要相應(yīng)規(guī)模的土地作支撐。城鄉(xiāng)結(jié)合部是受城市發(fā)展和農(nóng)村工業(yè)化、城市化發(fā)展沖擊最大的地區(qū)。隨著城市化和工業(yè)的外移，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)和個(gè)體工商戶的發(fā)展，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、生活場(chǎng)所提出了新的需求。一方面大量的國(guó)有企業(yè)、外資企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)發(fā)展，加大了建設(shè)用地的需求，使城鎮(zhèn)向外擴(kuò)張的速度加快；另一方面也帶動(dòng)了城市第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，進(jìn)一步加劇了建設(shè)用地需求。這些快速增長(zhǎng)的建設(shè)用地需求迅速涌入城鄉(xiāng)結(jié)合部，致使城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)用地需求急劇增加，其用地特征呈現(xiàn)出：農(nóng)業(yè)用地不斷減少和非農(nóng)建設(shè)用地快速增加，土地供應(yīng)總量失控。其最根本的原因是，對(duì)于用地者而言，在城鄉(xiāng)結(jié)合部取得土地和房屋的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城區(qū)，帶動(dòng)了用地需求；而對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶而言，轉(zhuǎn)讓、出租土地、房屋獲取的經(jīng)濟(jì)收益又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)業(yè)收入，在比較利益的驅(qū)動(dòng)下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶往往樂(lè)于把農(nóng)用土地私自轉(zhuǎn)為建設(shè)用地或建房出售、出租，牟取高額回報(bào)。同時(shí)，外來(lái)人口蜂擁而至，價(jià)格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農(nóng)村私宅租賃有愈演愈烈。

第九篇 加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告6000字

加強(qiáng)土地市場(chǎng)建設(shè)調(diào)研報(bào)告

__年5月，國(guó)土資源部要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門，要準(zhǔn)確把握運(yùn)用土地政策參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的力度和時(shí)機(jī)，逐步學(xué)會(huì)運(yùn)用土地政策為宏觀經(jīng)濟(jì)“加油門”、“點(diǎn)剎車”。作為國(guó)土資源管理參與宏觀調(diào)控平臺(tái)的土地市場(chǎng)建設(shè)的培育與規(guī)范，無(wú)疑象一只“無(wú)形之手”，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。只有深刻認(rèn)識(shí)我縣在土地市場(chǎng)建設(shè)發(fā)展中存在的不足，有效運(yùn)用好土地市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”，建立起市場(chǎng)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理，才能發(fā)揮出國(guó)土資源參與宏觀調(diào)控的積極作用。

一、我縣土地市場(chǎng)建設(shè)回眸

我縣地處豫西山區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，城鎮(zhèn)化水平不高。近年來(lái)，為加快城市建設(shè)步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區(qū)，強(qiáng)力開發(fā)北城區(qū)”的基本思路，投入大量資金，對(duì)老城區(qū)道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場(chǎng)基礎(chǔ)性設(shè)施進(jìn)行了大規(guī)模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場(chǎng)、北城區(qū)中心廣場(chǎng)、濱河游園為亮點(diǎn)的“四路兩場(chǎng)一園”的城市新格局。__年，縣政府又投入大量資金進(jìn)行小城鎮(zhèn)建設(shè)，極大改變了鄉(xiāng)鎮(zhèn)面貌，促進(jìn)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的資金投入，增強(qiáng)了城市的服務(wù)功能，城鎮(zhèn)地價(jià)水平明顯增高。這部分升值的地價(jià)本應(yīng)由政府收取，最終回歸社會(huì)用于城市建設(shè)再投入、再升值，但由于土地市場(chǎng)建設(shè)不規(guī)范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個(gè)人正是看到了土地的潛在價(jià)值，在土地使用制度改革中鉆空子，最終成為政府投資土地上的受益者，作為投資者的政府卻沒(méi)有得到應(yīng)得的回報(bào)，造成了國(guó)有土地資產(chǎn)的白白流失。

為了強(qiáng)化政府管地權(quán)威，使政府高度壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》(國(guó)辦發(fā)[__]15號(hào))文件下發(fā)后，宜陽(yáng)縣人民政府及時(shí)下發(fā)了《關(guān)于實(shí)行建設(shè)用地五統(tǒng)一的通知》(宜政文[__]61號(hào))，明確了征地是政府的專有權(quán)利，禁止用地單位與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織自行協(xié)商用地，對(duì)建設(shè)用地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一按項(xiàng)目供地、統(tǒng)一管理。縣政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，制定土地利用年度計(jì)劃和年度規(guī)劃，控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，按照合理配置、有效利用土地現(xiàn)狀的原則，編制建設(shè)用地區(qū)域的詳細(xì)規(guī)劃，確定開發(fā)強(qiáng)度、地塊用途，統(tǒng)籌安排各類建設(shè)用地。建設(shè)單位需要使用農(nóng)村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計(jì)劃實(shí)施統(tǒng)一征用，根據(jù)建設(shè)用地的位置、用途、數(shù)量制定征地方案，每年分批次上報(bào)，經(jīng)批準(zhǔn)后，依照有關(guān)規(guī)定和法定程序，對(duì)被征地單位予以補(bǔ)償，向用地單位供給土地。政府統(tǒng)一征地，實(shí)行一個(gè)渠道進(jìn)水，從源頭上扭轉(zhuǎn)了土地需求決定供給的被動(dòng)局面。此舉嚴(yán)格控制了建設(shè)用地總量，既保護(hù)了耕地，又能保證被征地農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)及時(shí)足額到位，不損害農(nóng)民的利益。而且良好的用地環(huán)境吸引了眾多商家來(lái)宜投資建廠，興辦企業(yè)。先后有洛陽(yáng)龍羽宜電有限公司、洛陽(yáng)恒基鋁業(yè)公司、洛陽(yáng)熱電廠、黃河同力水泥集團(tuán)等企業(yè)落戶我縣，縣國(guó)土局服務(wù)國(guó)家、省、市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及一般建設(shè)用地項(xiàng)目達(dá)15個(gè)，提供土地3000余畝，達(dá)到了政府管理土地“一個(gè)龍頭出水”的目的，為我縣經(jīng)營(yíng)城市土地打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為規(guī)范土地市場(chǎng)秩序，我縣開展了土地隱形市場(chǎng)的清理整頓，縣國(guó)土局在紀(jì)檢委、糾風(fēng)辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對(duì)全縣范圍內(nèi)未經(jīng)批準(zhǔn)擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)或改變用地性質(zhì)的單位和個(gè)人，依法進(jìn)行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗，補(bǔ)繳土地出讓金160余萬(wàn)元，把土地使用權(quán)交易納入了依法管理軌道。與此同時(shí)，縣國(guó)土局積極借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，大力推行土地有償使用制度，在推行經(jīng)營(yíng)性用地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓等方面進(jìn)行了嘗試，努力建設(shè)土地有形市場(chǎng)，但因種種原因，效果并不明顯。

二、我縣土地市場(chǎng)的特點(diǎn)

(一)政府對(duì)土地一級(jí)土地市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了高度壟斷

我縣在對(duì)建設(shè)用地實(shí)行“五統(tǒng)一”管理之后，政府調(diào)控土地一級(jí)市場(chǎng)的能力增加了，“一個(gè)龍頭進(jìn)水，一個(gè)龍頭出水”的格局基本形成?！耙玫卣艺钡恼?，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協(xié)商用地的行為。特別是北城區(qū)建設(shè)的用地秩序得到規(guī)范，區(qū)域發(fā)展所需的建設(shè)用地，嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)規(guī)劃及《北城區(qū)詳細(xì)控制性規(guī)劃》來(lái)調(diào)配，杜絕了違法用地，減少了因用地問(wèn)題而引發(fā)的群眾上訪事件的發(fā)生。

(二)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全

隨著我縣固定資產(chǎn)投資的逐年增高，由此帶動(dòng)了百業(yè)興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場(chǎng)的建設(shè)上，存在許多不足之處，主要表現(xiàn)在：一是政府調(diào)控土地市場(chǎng)的力量薄弱，應(yīng)該由政府掌握和調(diào)控的城鎮(zhèn)建設(shè)用地供應(yīng)量、閑置、存量土地的數(shù)量，沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的掌握和控制在政府手中。二是對(duì)舊城區(qū)存量土地的盤活，以及實(shí)現(xiàn)土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制不健全，沒(méi)有成立以政府為主導(dǎo)的專門的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，對(duì)縣域閑置、低效應(yīng)納入儲(chǔ)備庫(kù)的用地，僅限于“預(yù)儲(chǔ)備”。政府手中的土地和資金不充足，無(wú)法對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行有效的調(diào)控，土地資源的價(jià)值就不能夠充足的顯現(xiàn)。

(三)招拍掛出讓效果不明顯

近年來(lái)，我縣雖然嘗試了對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權(quán)，但由于土地有形市場(chǎng)未建立，各項(xiàng)土地市場(chǎng)機(jī)制不健全，經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛的效果并不明顯。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權(quán)有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價(jià)132.88萬(wàn)元，政府基本無(wú)收益。相對(duì)于其他市縣(區(qū))來(lái)說(shuō)，明顯處于落后狀態(tài)。應(yīng)該在一級(jí)市場(chǎng)出讓的土地及收益，沒(méi)有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場(chǎng)的不穩(wěn)定，開發(fā)商對(duì)地價(jià)的水平、土地成本、土地供應(yīng)量、規(guī)范獲取土地的途徑的認(rèn)知度較低，一方面給不法開發(fā)商造成了可乘之機(jī)，土地隱形交易的現(xiàn)象依然存在;另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場(chǎng)秩序，降低了政府應(yīng)有的威信，還影響到投資商的信心。

三、規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)的意義

(一)有利于政府宏觀調(diào)控

作為政府部門要根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展計(jì)劃和各項(xiàng)專門的規(guī)劃開展建設(shè)活動(dòng)，必須進(jìn)行有效的管理和調(diào)控。土地市場(chǎng)作為基礎(chǔ)環(huán)節(jié)之一，作為社會(huì)的基本資源和財(cái)富的配置場(chǎng)所，必須按照法律和法規(guī)進(jìn)行規(guī)范。規(guī)范和有序的土地市場(chǎng)有利于政府對(duì)土地資源和社會(huì)資源以及經(jīng)濟(jì)建設(shè)的宏觀調(diào)控。特別是宜陽(yáng)縣耕地少，耕地后備資源又較為缺乏，但加快城市建設(shè)步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此，只有規(guī)范土地供應(yīng)渠道，才能夠有效保證全縣的建設(shè)用地需求和糧食生產(chǎn)安全，也才能保證可持續(xù)發(fā)展有較為充足的土地資源。

(二)有利于節(jié)約土地資源，實(shí)現(xiàn)集約利用

對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，在規(guī)范管理的環(huán)境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會(huì)全力以赴地加以利用，絕不會(huì)粗放利用，更不會(huì)讓它長(zhǎng)久閑置。特別是宜陽(yáng)縣正處于城市化、工業(yè)化的進(jìn)程中，耕地的減少伴隨著城市化、工業(yè)化的進(jìn)程是成正比例的，建設(shè)用地的增加是不可避免的。工業(yè)化是消耗自然資源、原材料的過(guò)程，所以建立資源節(jié)約體系是完全必要的。但是，要實(shí)現(xiàn)在集約用地的同時(shí)，保障建設(shè)用地的需求，就必須建立由市場(chǎng)主導(dǎo)配置資源的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地資產(chǎn)的有效調(diào)配和集中統(tǒng)一管理，最終使國(guó)家受益、企業(yè)和個(gè)人投資者受益。

(三)有利于增加財(cái)政收入

相對(duì)于各級(jí)財(cái)政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權(quán)，開創(chuàng)了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間，方城縣拍賣出讓城區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)8.4萬(wàn)平方米，收取土地出讓金2100萬(wàn)元，先后用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發(fā)展新的工商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。而這一切都是在財(cái)政不拿一分錢的情況下實(shí)現(xiàn)的，政府真正嘗到了運(yùn)作市場(chǎng)機(jī)制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財(cái)、聚財(cái)，以財(cái)建城、建市，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展的新路子。

(四)有利于為城鎮(zhèn)建設(shè)籌集資金

我縣的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，政府的財(cái)政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎(chǔ)設(shè)施和市場(chǎng)建設(shè)。在土地市場(chǎng)方面，大面積供應(yīng)熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發(fā)展，那就會(huì)使宜陽(yáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與其他各地的距離越來(lái)越大。所以，增強(qiáng)區(qū)域自身的造血功能，增強(qiáng)自身的發(fā)展能力十分重要。土地資源的潛在價(jià)值，是通過(guò)市場(chǎng)途徑來(lái)體現(xiàn)的，土地市場(chǎng)的正確運(yùn)作能起到至關(guān)重要的作用。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，環(huán)境的優(yōu)化，區(qū)位優(yōu)勢(shì)的逐漸顯現(xiàn)，能夠帶動(dòng)宗地價(jià)格的上漲。同時(shí)，每宗地的投資者，不僅僅投資購(gòu)買了土地使用權(quán)，更為重要的是，他要繼續(xù)投資搞基建、搞經(jīng)營(yíng)，這樣就在獲得土地使用權(quán)后，再投入數(shù)倍于土地出讓金的建設(shè)資金，無(wú)形中又帶動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如濱河公園的綠化及基礎(chǔ)設(shè)施完善后，周邊地區(qū)的地價(jià)明顯高于其他地區(qū)，在其周圍從事飲食、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)的投資者不計(jì)其數(shù)，逐漸形成了一個(gè)新的市場(chǎng)繁榮區(qū)。據(jù)宜陽(yáng)縣城鎮(zhèn)國(guó)有土地資產(chǎn)評(píng)估顯示，我縣現(xiàn)有國(guó)有土地資產(chǎn)總值為33.22億元，如果經(jīng)營(yíng)管理得當(dāng)，就會(huì)為城鎮(zhèn)建設(shè)提供充足的資金。

四、關(guān)于培育和規(guī)范土地市場(chǎng)的建議

規(guī)范的土地市場(chǎng)是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)與成熟的重要標(biāo)志，只有規(guī)范有序的土地市場(chǎng)，才能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，才能使政府部門有效地運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制參與對(duì)土地資源的宏觀調(diào)控。如果土地市場(chǎng)不規(guī)范，市場(chǎng)秩序混亂，土地資產(chǎn)流失，不僅削減了土地對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)，而且影響經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行質(zhì)量，滋生腐敗現(xiàn)象，影響社會(huì)穩(wěn)定。所以，根據(jù)宜陽(yáng)縣土地市場(chǎng)建設(shè)的實(shí)際情況，建議從以下幾方面規(guī)范土地市場(chǎng)建設(shè)：

(一)建立以政府為主導(dǎo)的土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制

建立土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度，是規(guī)范土地儲(chǔ)備運(yùn)行，增強(qiáng)政府調(diào)控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點(diǎn)：

一是成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心。該中心代表政府實(shí)施土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來(lái)，納入土地儲(chǔ)備庫(kù)，統(tǒng)一歸政府調(diào)配。并通過(guò)招拍掛等形式有計(jì)劃的出讓供地，從而盤活土地資產(chǎn)，促進(jìn)土地交易市場(chǎng)規(guī)范、有序健康地發(fā)展。

二是加大對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的資金注入。土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主要問(wèn)題是資金問(wèn)題，要收購(gòu)?fù)恋?，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購(gòu)儲(chǔ)備的主導(dǎo)部門，政府可先支付一部分啟動(dòng)資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然后通過(guò)招標(biāo)、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。

三是加大土地收購(gòu)儲(chǔ)備和開發(fā)力度。土地儲(chǔ)備的目的是調(diào)節(jié)市場(chǎng)供應(yīng)，政府手中只有掌握大量的土地，才能實(shí)現(xiàn)以市場(chǎng)配置土地資源，以供給引導(dǎo)需求。對(duì)土地的收購(gòu)儲(chǔ)備，可以采取以下三種方式：一是實(shí)物儲(chǔ)備。對(duì)國(guó)有企業(yè)改制、舊城改造和新增建設(shè)用地中商品房開發(fā)和經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目建設(shè)的土地，以及政府應(yīng)依法收回、收購(gòu)的土地，實(shí)行實(shí)物儲(chǔ)備，納入土地儲(chǔ)備庫(kù);二是規(guī)劃紅線儲(chǔ)備。按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃以及城市建設(shè)需求，對(duì)劃入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地實(shí)行紅線儲(chǔ)備，嚴(yán)格按規(guī)劃供地。特別是對(duì)城市規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地，嚴(yán)格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲(chǔ)備。對(duì)不急于收購(gòu)儲(chǔ)備或受財(cái)力限制一時(shí)無(wú)力進(jìn)行資金收購(gòu)的地塊，采取信息儲(chǔ)備，待時(shí)機(jī)成熟時(shí)，有計(jì)劃的收回、收購(gòu)、開發(fā)、出讓。

在儲(chǔ)備用地的同時(shí)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心要在縣計(jì)劃、城建、財(cái)政等部門的配合下，加大土地開發(fā)力度，將儲(chǔ)備生地變?yōu)槭斓睾?，有?jì)劃的推向市場(chǎng)。通過(guò)政府部門一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地，強(qiáng)化政府在土地供應(yīng)上的主導(dǎo)地位，明晰城鎮(zhèn)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

(二)大力推行土地使用權(quán)招拍掛出讓制度

土地使用權(quán)招拍掛制度既是地價(jià)水平的“晴雨表”，也是檢驗(yàn)房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)運(yùn)作水平以及實(shí)力與資質(zhì)的試金石，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必將起到優(yōu)勝劣汰的作用。隨著土地市場(chǎng)建設(shè)的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，由市場(chǎng)確定土地價(jià)格，實(shí)行“物競(jìng)天擇”是市場(chǎng)發(fā)展的內(nèi)在要求。要實(shí)現(xiàn)對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地全部實(shí)行有償供應(yīng)，必須把握好四點(diǎn)：

一是堅(jiān)持土地市場(chǎng)的高度統(tǒng)一。對(duì)舊城區(qū)的經(jīng)營(yíng)性用地以及北城區(qū)控制性規(guī)劃范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地必須納入縣政府統(tǒng)一供應(yīng)渠道，實(shí)現(xiàn)一個(gè)“口子”向市場(chǎng)供地。

二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地主要采取掛牌出讓方式，在一定程度上消減了開發(fā)商參與競(jìng)價(jià)的積極性。所以，在經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓方式上，要把握住拍賣出讓方式的優(yōu)勢(shì)，由掛牌報(bào)價(jià)演變?yōu)楝F(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，激發(fā)開發(fā)商的投資積極性。并通過(guò)正確的引導(dǎo)，使開發(fā)商認(rèn)識(shí)到，在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，誰(shuí)率先進(jìn)入市場(chǎng)，誰(shuí)就贏得了主動(dòng)權(quán)，只有通過(guò)招拍掛方式，才能依法取得土地使用權(quán)。同時(shí)，把招拍掛出讓方式逐步引向深入，由商業(yè)用地逐步發(fā)展到工業(yè)和居住用地，對(duì)除法律規(guī)定可以進(jìn)行劃撥供地以外的各類用地，逐步嘗試全面推向市場(chǎng)，增加政府收益。

三是加強(qiáng)地價(jià)管理。對(duì)所有的土地在出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押之前，必須經(jīng)過(guò)地價(jià)評(píng)估交易中心評(píng)估作價(jià);特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地要按照標(biāo)定地價(jià)，確定宗地的，防止出讓價(jià)格過(guò)低。然后，通過(guò)競(jìng)價(jià)方式，提升土地的產(chǎn)出效益。

(三)建立土地有形市場(chǎng)，創(chuàng)造良好的土地市場(chǎng)環(huán)境

一個(gè)地方投資環(huán)境的好壞，關(guān)鍵看這個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境，也要看政府部門是否為用地者營(yíng)造了一個(gè)良好的土地市場(chǎng)環(huán)境。所以，要實(shí)現(xiàn)由市場(chǎng)配置土地資源，由市場(chǎng)選擇土地使用者，由市場(chǎng)決定地價(jià)，就必須建立土地市場(chǎng)交易場(chǎng)所，公開交易信息，增加交易機(jī)會(huì)，降低交易成本，保證交易順暢，接受社會(huì)監(jiān)督。政府只有采用適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的全新定位，才能為經(jīng)營(yíng)土地提供良好的外部環(huán)境。

(四)嚴(yán)格按計(jì)劃、按規(guī)劃供地，控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

要保障土地資產(chǎn)管理和土地市場(chǎng)建設(shè)的健康發(fā)展，只有依法用市場(chǎng)機(jī)制供應(yīng)土地。國(guó)土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確規(guī)定了土地供應(yīng)要公開供地計(jì)劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競(jìng)爭(zhēng)和公開結(jié)果，這是供地必須遵循的原則。所以，在土地供應(yīng)上，必須嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，要按規(guī)劃、按計(jì)劃供地，任何建設(shè)用地必須安排在土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，將耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地必須符合土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。嚴(yán)格界定有償和劃撥范圍，該有償?shù)挠袃敚搫潛艿膭潛?，利用?jīng)濟(jì)的、法律的、行政的手段，引導(dǎo)用地行為從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。同時(shí)，牢固樹立保護(hù)耕地、集約用地的意識(shí)，著眼于存量土地的整理和盤活，重點(diǎn)立足于城鄉(xiāng)結(jié)合部的土地整理、舊城區(qū)的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，也提升了舊城區(qū)的土地價(jià)值量。在北城區(qū)的開發(fā)上，要以戰(zhàn)略的眼光，合理確定北城區(qū)的土地利用結(jié)構(gòu)，要按照土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃供地，防止城市盲目向外擴(kuò)展，做到既有量的控制，又有結(jié)構(gòu)的變化;對(duì)縣域工業(yè)用地，要留有一定空間，根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，注重投資強(qiáng)度，提高產(chǎn)出率。

土地作為城市的資源性資產(chǎn)，這個(gè)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的好壞，直接關(guān)系到城市的建設(shè)和發(fā)展。只有以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，使合理用地、集約、節(jié)約用地變成實(shí)實(shí)在在的行為，在土地市場(chǎng)建設(shè)和發(fā)展中，積極探索，改革創(chuàng)新，著力搭建以人為本，公平競(jìng)爭(zhēng)的用地平臺(tái)，建立更加規(guī)范有序的土地市場(chǎng)秩序，才能走出一條新形勢(shì)下用好土地資源，經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)，服務(wù)縣域經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展的新路來(lái)。

第十篇 關(guān)于土地查封登記工作調(diào)研報(bào)告2500字

隨著市場(chǎng)機(jī)制的不斷完善，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值越來(lái)越被人們重視和利用，為此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記管理部門的管理重點(diǎn)也相應(yīng)地從單純的由產(chǎn)權(quán)人申請(qǐng)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)登記，進(jìn)一步發(fā)展了由各債權(quán)人申請(qǐng)的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權(quán)人防止債務(wù)損失的鎖定媒介，越來(lái)越顯現(xiàn)出其重要的市場(chǎng)保護(hù)作用。

1、做好查封土地登記工作的意義

（1）通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記部門對(duì)查封土地進(jìn)行登記，有利于人民法院執(zhí)行工作的順利進(jìn)行：一方面有助于執(zhí)行部門及時(shí)保全債權(quán)人利益，另一方面有助于不同的執(zhí)行部門對(duì)宗地查封情況進(jìn)行查詢，根據(jù)查詢結(jié)果，決定對(duì)同一宗地是否輪候查封。

（2）根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門登記后才能對(duì)抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內(nèi)不準(zhǔn)改變，土地權(quán)利人任何惡意轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉(zhuǎn)讓登記和抵押登記）。

（3）按照法釋［__］15號(hào)第26條“人民法院的查封、扣押、凍結(jié)沒(méi)有公示的，其效力不得對(duì)抗善意第三人”，《物權(quán)法》不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)該公示的規(guī)定，建立查封登記信息共享，將查封登記結(jié)果公示，避免被執(zhí)行人的惡意行為而產(chǎn)生權(quán)屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購(gòu)買和借貸。

（4）根據(jù)《擔(dān)保法》第37條、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的規(guī)定，被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押。查封登記結(jié)果公示可以為金融部門核定借款人信譽(yù)度、決定是否放貸提供依據(jù)。

2、土地查封登記的法律依據(jù)對(duì)不斷增多的涉案不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的保全、變現(xiàn)和轉(zhuǎn)移問(wèn)題，《最高人民法院、國(guó)土資源部、建設(shè)部關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國(guó)土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問(wèn)題的通知》（法發(fā)[__]5號(hào)），具體規(guī)定了房地產(chǎn)的預(yù)查封登記、查封登記和輪候查封登記。

《國(guó)物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動(dòng)產(chǎn)，只有在不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門登記后才能對(duì)抗第三人。國(guó)土資源部__年40號(hào)令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇，將查封登記明文規(guī)定為一種登記類別，并具體到九項(xiàng)條款就土地查封登記做出明確規(guī)定。查封登記，是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)協(xié)助人民法院動(dòng)用國(guó)家強(qiáng)制力維護(hù)社會(huì)公平正義重要的法律舉措。

3、做好土地查封登記工作的建議

3.1.建立嚴(yán)格的土地查封登記制度

（1）應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》、《土地登記辦法》、法發(fā)[__]5號(hào)、法釋[__]15號(hào)，國(guó)土資源管理部門與人民法院根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際制定切實(shí)可行的工作辦法和程序，便于執(zhí)行和操作。

（2）由于一宗地可能涉及不同地區(qū)或不同級(jí)別的人民法院執(zhí)行部門，鑒于土地的屬地管理，關(guān)于土地查封的情況最終匯集在當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理一個(gè)部門，國(guó)土部門要對(duì)各種查封包括預(yù)查封、輪候查封以及不同執(zhí)行單位的查封進(jìn)行詳細(xì)的登記，便于查詢。

（3）法院執(zhí)行部門應(yīng)嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)法程序，與國(guó)土部門認(rèn)真厘清土地歸屬，相互結(jié)合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執(zhí)行完的案件要及時(shí)續(xù)期，在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)解除查封的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)做出解除查封裁定，并將裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書送達(dá)國(guó)土資源管理部門。

3.2.理清土地權(quán)屬正確查封每一宗土地根據(jù)法發(fā)[__]5號(hào)第五項(xiàng)“人民法院查封時(shí)，土地、房屋權(quán)屬的確認(rèn)以國(guó)土資源、房地產(chǎn)管理部門的登記或者出具的權(quán)屬證明為準(zhǔn)。權(quán)屬證明與權(quán)屬登記不一致的，以權(quán)屬登記為準(zhǔn)。”

（1）土地登記資料是確定查封土地權(quán)屬的首要依據(jù)。收到法院的協(xié)助執(zhí)行通知書時(shí)，國(guó)土部門應(yīng)查閱權(quán)屬登記檔案，核實(shí)被查封的土地是否進(jìn)行過(guò)權(quán)屬登記，如已進(jìn)行登記的，其土地使用權(quán)人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權(quán)人。

（2）國(guó)土部門出具的權(quán)屬證明也是確定查封土地權(quán)屬的重要依據(jù)。沒(méi)有進(jìn)行登記的土地，國(guó)土資源管理部門應(yīng)依據(jù)第二次土地調(diào)查（城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、農(nóng)村土地變更調(diào)查）資料，查清權(quán)屬狀況，并出具權(quán)屬證明。

（3）對(duì)未登記在被執(zhí)行人名下的土地權(quán)屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權(quán)人尚未進(jìn)行登記的），按照法院發(fā)出的預(yù)查封通知書辦理預(yù)查封登記。

（4）國(guó)土部門發(fā)現(xiàn)協(xié)助執(zhí)行通知書記載的土地狀況與權(quán)屬登記不一致，或與國(guó)土部門確定的土地權(quán)屬狀況不一致，無(wú)法查封的，應(yīng)及時(shí)書面告知法院，由其核實(shí)后重新補(bǔ)發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行查封。

（5）對(duì)有其他法院查封在先的，應(yīng)及時(shí)書面告知法院，由其確定是否輪候查封。

3.3.嚴(yán)格規(guī)范土地查封登記工作程序工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個(gè)步驟：首先協(xié)助法院對(duì)土地權(quán)屬狀況進(jìn)行查對(duì)和核準(zhǔn)；其次經(jīng)過(guò)核對(duì)權(quán)屬可以協(xié)助執(zhí)行的，受理協(xié)助通知；接著在相關(guān)檔案管理資料中進(jìn)行記載；最后建立查封土地臺(tái)帳，將查封情況公示。

（1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對(duì)于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進(jìn)行詳細(xì)記載；二是對(duì)于未進(jìn)行登記的土地，應(yīng)該建立查封土地管理臺(tái)帳，利用地籍信息管理信息系統(tǒng)，在屬性管理層中進(jìn)行備案管理；三是無(wú)論登記還是未登記，都應(yīng)該建立統(tǒng)一的管理臺(tái)帳，方便結(jié)果查詢；四是對(duì)協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行專門的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級(jí)主管部門受理協(xié)助的下一級(jí)轄區(qū)范圍內(nèi)宗地的查封，要將查封件及時(shí)轉(zhuǎn)交辦理。

（2）查封登記的動(dòng)態(tài)管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制，查封還分為預(yù)查封、續(xù)查封、輪候查封、解除查封、注銷查封等不同形態(tài)，所以工作中應(yīng)及時(shí)做好檔案的跟蹤管理：對(duì)協(xié)助執(zhí)行通知書上有明確查封期限的按照通知書上的協(xié)助期限、沒(méi)有明確查封期限的以收到協(xié)助執(zhí)行通知書之日起，按照法定的最高查封2年的期限，計(jì)算查封登記期限；對(duì)于到期查封又申請(qǐng)續(xù)期查封的，先辦理續(xù)期查封登記，沒(méi)有續(xù)期的，國(guó)土資源管理部門自動(dòng)注銷查封登記，并有輪候查封的，排列在先的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；查封法院依法解除查封，對(duì)查封的土地使用權(quán)全部處理的，注銷排列在后的輪候查封；查封法院對(duì)查封的土地使用權(quán)部分處理的，對(duì)剩余部分，排列在后的輪候查封自動(dòng)轉(zhuǎn)為查封；人民法院在案件執(zhí)行完畢后，對(duì)未處理的土地使用權(quán)解除查封的，國(guó)土資源管理部門按照解除查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知辦理解除查封登記。

第十一篇 踐行科學(xué)發(fā)展觀創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制調(diào)研報(bào)告5250字

踐行科學(xué)發(fā)展觀創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制調(diào)研報(bào)告

近年來(lái)，我區(qū)堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，積極探索和創(chuàng)建農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)新機(jī)制，本著“積極發(fā)展、因地制宜、探索嘗試、逐步規(guī)范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點(diǎn)，有序推進(jìn)農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，加快了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

目前，全區(qū)耕地流轉(zhuǎn)已達(dá)5.4萬(wàn)畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區(qū)土地流轉(zhuǎn)有出租、轉(zhuǎn)包、互換等多種形式，以出租、轉(zhuǎn)包為主。出租占流轉(zhuǎn)面積的59.1%；轉(zhuǎn)包占流轉(zhuǎn)面積的32.3%；互換等其他方式流轉(zhuǎn)占流轉(zhuǎn)面積的8.6%。耕地流到農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的土地共有4.6萬(wàn)畝，占土地流轉(zhuǎn)總面積的84.6%。流轉(zhuǎn)的土地全部為農(nóng)業(yè)用地，而且基本上用于種植業(yè)，99.8%的流轉(zhuǎn)土地用于發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，用于種植業(yè)的為4.7萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養(yǎng)殖業(yè)的有0.8萬(wàn)畝，占流轉(zhuǎn)量的13.9%，主要以魚、蝦等水產(chǎn)養(yǎng)殖為主。

一、實(shí)踐做法

1、宣傳引導(dǎo)，順勢(shì)推進(jìn)。面對(duì)農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)土地的發(fā)展態(tài)勢(shì)，及時(shí)把握經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展階段、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和經(jīng)濟(jì)全球化的客觀要求，利用科技下鄉(xiāng)、農(nóng)民培訓(xùn)、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農(nóng)村的現(xiàn)行政策，宣講現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，講解效益農(nóng)業(yè)的發(fā)展路徑，引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變思想觀念，認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)的意義和作用，增強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)工作的活力。3月我區(qū)召開春耕備耕暨土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，總結(jié)交流推廣蓮花鎮(zhèn)、橫路鄉(xiāng)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)和做法，研究部署加快推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的政策措施，動(dòng)員全區(qū)各級(jí)進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，強(qiáng)化措施，狠抓落實(shí)，有力地推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)工作。

2、建立機(jī)構(gòu)，完善服務(wù)。首先在蓮花鎮(zhèn)探索建立了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，中心實(shí)行“服務(wù)組織網(wǎng)絡(luò)化、交易形式多樣化、經(jīng)營(yíng)主體多元化”的模式運(yùn)轉(zhuǎn)。服務(wù)中心建立《農(nóng)村土地流出意向登記簿》、《農(nóng)村土地流入意向登記簿》和《農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)臺(tái)賬簿》，并通過(guò)農(nóng)業(yè)信息網(wǎng)和農(nóng)民信箱網(wǎng)站對(duì)外發(fā)布，搭建起土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)平臺(tái)?，F(xiàn)正在建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，為規(guī)范土地流轉(zhuǎn)流程提供必要保障。

3、培育主體，強(qiáng)力帶動(dòng)。我區(qū)通過(guò)深化農(nóng)技推廣責(zé)任體系改革、實(shí)施萬(wàn)名農(nóng)民素質(zhì)工程和農(nóng)業(yè)政策扶持等措施，培育了一批規(guī)模農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體。到現(xiàn)在有區(qū)級(jí)以上農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)91家，農(nóng)民專業(yè)合作社412家（其中工商注冊(cè)的350多家），種養(yǎng)大戶大量涌現(xiàn)，20__年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養(yǎng)生豬50頭以上養(yǎng)殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養(yǎng)禽戶126戶。這些農(nóng)業(yè)企業(yè)和大戶的發(fā)展，直接帶動(dòng)了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)和生態(tài)特色農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

4、創(chuàng)新模式，加大流量。一是探索季節(jié)性流轉(zhuǎn)方式。在鼓勵(lì)流轉(zhuǎn)主體選擇中長(zhǎng)流轉(zhuǎn)的同時(shí)，探索季節(jié)性流轉(zhuǎn)方式，解決季節(jié)性拋荒問(wèn)題。土地流入主體在冬閑季節(jié)，根據(jù)生產(chǎn)需要向農(nóng)戶租用土地，到來(lái)年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉(xiāng)下墅街村將87戶農(nóng)戶的425畝農(nóng)田流轉(zhuǎn)給本村大戶種植蘿卜，租金按土質(zhì)和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農(nóng)戶自己種植水稻。這種流轉(zhuǎn)形式既化解了季節(jié)性拋荒問(wèn)題，又給農(nóng)閑期農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力增加了就業(yè)途徑，還提高了土地產(chǎn)出效率。二是創(chuàng)建“東湖模式”。蓮花鎮(zhèn)東湖村是個(gè)典型的農(nóng)業(yè)村，全村現(xiàn)有農(nóng)戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉(zhuǎn)托管。常年外出務(wù)工和無(wú)勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉(zhuǎn)給東豐糧油給合作社經(jīng)營(yíng)。二是季節(jié)流轉(zhuǎn)托管。上半年社員將承包田流轉(zhuǎn)給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負(fù)。三是全程代理。對(duì)入社農(nóng)戶早稻種植實(shí)行全程管理服務(wù)模式，實(shí)行 “五代理、十統(tǒng)一”服務(wù)。

5、規(guī)范管理，保障權(quán)益。區(qū)里制定了《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)委托流轉(zhuǎn)申請(qǐng)書》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同》樣本，下發(fā)各地參照?qǐng)?zhí)行，到目前，簽訂書面合同的達(dá)4.58萬(wàn)畝，占總流轉(zhuǎn)面積的84.8%。加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和流轉(zhuǎn)款支付方式的引導(dǎo)與監(jiān)管，普遍采用以稻谷計(jì)價(jià)方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。20__年建立了土地承包仲裁委員會(huì)，通過(guò)仲裁機(jī)構(gòu)及時(shí)化解土地承包糾紛和土地流轉(zhuǎn)糾紛，運(yùn)用法律手段，為農(nóng)民提供可靠的權(quán)益保障。

二、初步成效

1、開辟了農(nóng)民增收的良好途徑。承包土地流轉(zhuǎn)后，農(nóng)戶在獲得租金的同時(shí)，還可以從事二三產(chǎn)業(yè)或外出務(wù)工獲得更多的收入。如浙江寶島現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技有限公司從蓮花鎮(zhèn)五坦、澗峰、董家三個(gè)村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價(jià)格（以糧食收購(gòu)指導(dǎo)價(jià)）支付租金，常年雇用當(dāng)?shù)貛资r(nóng)民務(wù)工，按月支付工資。蓮花鎮(zhèn)五坦村總?cè)丝?300多人，土地流轉(zhuǎn)后有400余人放心在外打工，增加非農(nóng)收入。高家鎮(zhèn)大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發(fā)放工資10萬(wàn)多元。

2、增加了農(nóng)業(yè)投入提高了生產(chǎn)效率。土地規(guī)模經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)業(yè)投入主體的多元化，彌補(bǔ)了國(guó)家、農(nóng)戶農(nóng)業(yè)投入的不足。一些有實(shí)力的經(jīng)營(yíng)者立足高起點(diǎn)開發(fā)農(nóng)業(yè)，紛紛投資農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，著力解決交通不便、水電不通等問(wèn)題，改善了生產(chǎn)條件。20__年以來(lái)溫嶺老板和區(qū)林氏精品西瓜專業(yè)合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬(wàn)多元新修機(jī)耕路，水利設(shè)施，不但本身受益，周圍農(nóng)民也受益，彌補(bǔ)了村級(jí)公益事業(yè)經(jīng)費(fèi)的不足。嶺洋、舉村兩鄉(xiāng)動(dòng)員農(nóng)戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業(yè)合作社，建立茶葉、吊瓜生產(chǎn)基地，大大提高了土地的產(chǎn)出率。

3、增強(qiáng)了農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新能力。土地集中連片經(jīng)營(yíng)，為農(nóng)業(yè)科技試驗(yàn)示范創(chuàng)造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術(shù)、新工藝的推廣應(yīng)用，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)品牌建設(shè)。全區(qū)有 75 個(gè)名特優(yōu)農(nóng)產(chǎn)品注冊(cè)商標(biāo)，9個(gè)農(nóng)產(chǎn)品通過(guò)有機(jī)、綠色食品認(rèn)證；20個(gè)農(nóng)產(chǎn)品獲國(guó)家無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品。15個(gè)優(yōu)質(zhì)農(nóng)業(yè)新品種試種示范順利實(shí)施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農(nóng)作物優(yōu)新品種在全區(qū)推廣；測(cè)土配方施肥、重大病蟲無(wú)害化治理技術(shù)、水稻直播栽培、早稻旱育秧無(wú)紡布覆蓋技術(shù)等新技術(shù)廣泛應(yīng)用。

4、提高了糧食綜合生產(chǎn)能力。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，依托糧食合作社，建成了萬(wàn)畝高標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)稻米基地，為國(guó)家提供優(yōu)質(zhì)無(wú)公害商品糧；促進(jìn)了糧食組織化生產(chǎn)，區(qū)金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計(jì)復(fù)種面積17314畝，復(fù)種指數(shù)為225.86%。同時(shí)實(shí)現(xiàn)了糧食生產(chǎn)機(jī)械化。兩家農(nóng)機(jī)合作社和一批農(nóng)機(jī)專業(yè)戶，擁有大型耕作機(jī)38臺(tái)，小型耕作機(jī)300多臺(tái)，農(nóng)田作業(yè)機(jī)收機(jī)割率達(dá)90%，在全市率先初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)機(jī)械化。

5、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展。隨著土地流轉(zhuǎn)的加快，農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社和種養(yǎng)大戶有了更大的創(chuàng)業(yè)平臺(tái)，他們?cè)谶m度規(guī)模經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，有力加快了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。蓮花鎮(zhèn)加速推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)了規(guī)模農(nóng)業(yè)、效益農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)的發(fā)展，形成了基地化、組織化、機(jī)械化、品牌化的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優(yōu)質(zhì)稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團(tuán)有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農(nóng)業(yè)發(fā)展公司在澗峰畈租賃農(nóng)戶土地200多畝，建立了優(yōu)質(zhì)葡萄園。土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和特色產(chǎn)業(yè)的規(guī)模化發(fā)展，帶動(dòng)了一批具有一定地方特色和規(guī)模優(yōu)勢(shì)的“一村一品”專業(yè)村。茭白專業(yè)村、吊瓜專業(yè)村、枇杷專業(yè)村、無(wú)公害蔬菜專業(yè)村、高山蔬菜專業(yè)村、生姜專業(yè)村等“一村一品”專業(yè)村，在全區(qū)各地紛紛涌現(xiàn)。

三、存在問(wèn)題

（一）部分農(nóng)民用地觀念相對(duì)滯后。農(nóng)民戀土觀念較重，對(duì)耕地的依賴性過(guò)強(qiáng)。當(dāng)前，盡管有很多農(nóng)戶棄農(nóng)經(jīng)商、外出打工，但對(duì)土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉(zhuǎn)的擴(kuò)大。

（二）土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)條件有待整合。家庭經(jīng)營(yíng)承包時(shí)，很多地方把同一等級(jí)的地塊，按照總戶數(shù)進(jìn)行了等分，農(nóng)戶地塊小而且分散，若有少數(shù)農(nóng)戶不愿流轉(zhuǎn)，就不能形成連片種養(yǎng)，導(dǎo)致影響其他農(nóng)戶的正常流轉(zhuǎn)，降低了土地流轉(zhuǎn)效率。

（三）土地流轉(zhuǎn)矛盾糾紛逐步增多。近年來(lái)各級(jí)政府出臺(tái)了支農(nóng)相關(guān)優(yōu)惠政策，取消農(nóng)業(yè)稅，給種糧農(nóng)戶直接補(bǔ)貼，再加上市場(chǎng)糧價(jià)上浮因素，有些農(nóng)戶對(duì)流轉(zhuǎn)租金期望增加，引發(fā)了農(nóng)民新一輪的種養(yǎng)熱和承包熱，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉(zhuǎn)出的部分農(nóng)戶現(xiàn)在想要收回耕地使用權(quán)，但轉(zhuǎn)入方不愿意改變合同，從而產(chǎn)生矛盾和糾紛。

（四）土地流轉(zhuǎn)期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉(zhuǎn)期限越長(zhǎng)越好，這樣就能在土地、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施等方面加大投入，以獲得長(zhǎng)期的收益。然而，經(jīng)調(diào)查，我區(qū)土地流轉(zhuǎn)期限在5年以下的，占土地流轉(zhuǎn)總面積的70%以上，流轉(zhuǎn)期限普遍較短。

（五）土地流轉(zhuǎn)操作程序不夠規(guī)范。流轉(zhuǎn)雙方法律意識(shí)比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規(guī)范的情況仍然存在，20__年底，流轉(zhuǎn)耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數(shù)耕地流出戶法律意識(shí)淡薄，看到耕地轉(zhuǎn)入戶經(jīng)營(yíng)效益好，對(duì)原簽訂的合同反悔，對(duì)耕地流轉(zhuǎn)的租金提出過(guò)高要求，從而直接影響耕地流轉(zhuǎn)。

四、推進(jìn)對(duì)策

（一）加大宣傳力度、提升流轉(zhuǎn)引導(dǎo)。以《農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》和《物權(quán)法》等法律法規(guī)為重點(diǎn)，廣泛宣傳土地流轉(zhuǎn)的意義、程序、方法，進(jìn)一步促使農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念，引導(dǎo)農(nóng)民依法、自愿、有償、有序流轉(zhuǎn)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村兩級(jí)必須高度重視耕地流轉(zhuǎn)工作，把推進(jìn)耕地合理流轉(zhuǎn)作為加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵來(lái)抓，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)，耐心細(xì)致地做好農(nóng)戶的思想工作，嚴(yán)格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉(zhuǎn)。

（二）強(qiáng)化農(nóng)業(yè)招商，培育流轉(zhuǎn)主體。一是拓寬招商網(wǎng)絡(luò)渠道，建立招商機(jī)制，制定招商辦法，實(shí)施招商獎(jiǎng)勵(lì)。二是建立項(xiàng)目庫(kù)，整合一批、包裝一批、儲(chǔ)備一批，使進(jìn)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)開發(fā)。三是加大龍頭企業(yè)、專業(yè)合作社、種養(yǎng)大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。

（三）強(qiáng)化服務(wù)職能，健全流轉(zhuǎn)機(jī)制。建立和健全區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村三級(jí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)組織。區(qū)成立土地流轉(zhuǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)全區(qū)有序開展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作；建立區(qū)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心（設(shè)在區(qū)農(nóng)業(yè)局），負(fù)責(zé)流轉(zhuǎn)工作的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和政策、信息咨詢，技術(shù)服務(wù)和考核督查等工作；各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）都要建立健全相應(yīng)的工作班子和土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，負(fù)責(zé)流轉(zhuǎn)信息的收集、發(fā)布，指導(dǎo)合同簽訂，資料歸檔等工作；村級(jí)建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站，負(fù)責(zé)流轉(zhuǎn)信息收集、上報(bào)，幫助做好合同簽訂、建立信息臺(tái)賬，并做好相關(guān)服務(wù)工作。

（四）加強(qiáng)耕地流轉(zhuǎn)管理、切實(shí)維護(hù)農(nóng)民權(quán)益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村可以確定專門的管理組織，加強(qiáng)對(duì)耕地流轉(zhuǎn)的日常管理。農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包地應(yīng)簽訂書面流轉(zhuǎn)協(xié)議，并報(bào)所屬村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村土地承包合同管理機(jī)關(guān)備案。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)期限不得超過(guò)農(nóng)戶家庭承包土地的剩余承包期。進(jìn)一步提高土地流轉(zhuǎn)合同簽訂率，并由相應(yīng)的管理組織做好耕地流轉(zhuǎn)檔案資料的管理。

（五）依法規(guī)范運(yùn)作，探索創(chuàng)新耕地流轉(zhuǎn)機(jī)制。

土地流轉(zhuǎn)，政策性強(qiáng)、涉及面廣，在推進(jìn)過(guò)程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據(jù)，鼓勵(lì)有條件的鄉(xiāng)村在法律、政策的框架下，在體制機(jī)制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎(chǔ)，重點(diǎn)推進(jìn)土地向種植大戶、向有實(shí)力的農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社流轉(zhuǎn)；以增產(chǎn)增效為目的，首先是土地流轉(zhuǎn)后，土地怎么辦？重點(diǎn)要向農(nóng)業(yè)企業(yè)、專業(yè)合作社，向種養(yǎng)大戶集中，才能最大程度實(shí)現(xiàn)增產(chǎn)增效。二是土地流轉(zhuǎn)后，人怎么辦？要流向城鎮(zhèn)，流向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)全民創(chuàng)業(yè)，多渠道就業(yè)。這兩個(gè)問(wèn)題解決了，土地流轉(zhuǎn)就是成功的。

重點(diǎn)在探索建立五項(xiàng)機(jī)制。一是建立服務(wù)機(jī)制。在完善蓮花、橫路兩試點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心建設(shè)同時(shí)，要建立區(qū)、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)體系。在農(nóng)業(yè)部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）分別建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，村建立服務(wù)站，為土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監(jiān)管機(jī)制。及時(shí)掌握農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)動(dòng)態(tài)，加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過(guò)程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉(zhuǎn)規(guī)范有序健康進(jìn)行。三是建立糾紛調(diào)處機(jī)制。要完善我區(qū)農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)建設(shè)，積極探索開展土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛仲裁工作，妥善解決農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）、村也要建立相應(yīng)的農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)處組織，及時(shí)解決土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾糾紛，為土地流轉(zhuǎn)工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。四是探索建立儲(chǔ)備機(jī)制。要探索通過(guò)合作、入股、經(jīng)營(yíng)權(quán)置換等方式，將部分農(nóng)戶的土地實(shí)行集中儲(chǔ)備，定期收集信息，建立農(nóng)村土地供求信息數(shù)據(jù)庫(kù)，以便及時(shí)對(duì)接。五是探索建立評(píng)估機(jī)制。對(duì)農(nóng)村土地開展分等定級(jí)，建立價(jià)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，健全評(píng)估體系。要加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)價(jià)格和流轉(zhuǎn)款支付方式的引導(dǎo)與指導(dǎo)，提倡以每年支付一次租金的方式加以規(guī)范，最大限度降低流轉(zhuǎn)雙方的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。

（六）制定激勵(lì)政策，加大推進(jìn)力度。研究制定《區(qū)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范化管理實(shí)施意見(jiàn)》，建立考核、獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。建立管理服務(wù)工作考核評(píng)價(jià)體系和流轉(zhuǎn)實(shí)績(jī)考核評(píng)價(jià)體系，將專項(xiàng)考核與綜合考核結(jié)合起來(lái)，專項(xiàng)考核結(jié)果與年度目標(biāo)責(zé)任制考核掛鉤。區(qū)財(cái)政每年安排一定的專項(xiàng)資金，對(duì)當(dāng)年新增連片規(guī)模流轉(zhuǎn)土地在100畝以上、流轉(zhuǎn)期限在5年以上的，按實(shí)際流轉(zhuǎn)面積一次性給予資金補(bǔ)助。

第十二篇 我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)真實(shí)情況分析調(diào)研報(bào)告4200字

我市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)真實(shí)情況分析調(diào)研報(bào)告

近年來(lái)，湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)取得了較快的發(fā)展，土地流轉(zhuǎn)也呈現(xiàn)出規(guī)模不斷擴(kuò)大、流轉(zhuǎn)形式多樣、多種組織參與的特點(diǎn)。為了全面掌握全市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作情況，加速推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，湘鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局組織課題組深入全市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處及市直有關(guān)部門單位，對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行了專題調(diào)研。

一、湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及成效

湘鄉(xiāng)市位于湖南省中部，總面積20___方公里，人口91.5萬(wàn)，下轄3鄉(xiāng)15鎮(zhèn)4個(gè)街道辦事處。共有708個(gè)行政村，8040個(gè)村民小組，農(nóng)村土地承包戶223547戶，農(nóng)村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來(lái)，湘鄉(xiāng)市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)工作有了較好較快的發(fā)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積近18.2萬(wàn)畝。其中耕地流轉(zhuǎn)面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農(nóng)戶5.2萬(wàn)戶，占總農(nóng)戶的23.3%。承包方式以轉(zhuǎn)包、租賃、轉(zhuǎn)讓為主。

湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)在土地的合理有效利用，推動(dòng)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)上，發(fā)揮了十分重要的作用。同時(shí)也帶來(lái)了農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展的一些新變化，取得了一定的成效：

1、促進(jìn)了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)村土地的規(guī)模化、集約化經(jīng)營(yíng)。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，把零星的土地從農(nóng)民手中集中連片，進(jìn)行適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，大力發(fā)展規(guī)模特色產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)了土地、資金、技術(shù)、勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)和優(yōu)化組合，實(shí)現(xiàn)了土地資源的充分利用。

2、推動(dòng)了農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的創(chuàng)新。主要是通過(guò)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)和農(nóng)民專業(yè)合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)合同，建立現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。

3、提升了農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力和土地利用率。土地流轉(zhuǎn)促進(jìn)了農(nóng)業(yè)機(jī)械化和農(nóng)田水利基本建設(shè)。

4、促進(jìn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的合理轉(zhuǎn)移。通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，打破了一家一戶封閉式的經(jīng)營(yíng)格局，使土地逐步轉(zhuǎn)向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力，使許多農(nóng)民可以離開土地安心外出務(wù)工經(jīng)商，轉(zhuǎn)向二、三產(chǎn)業(yè)，從而優(yōu)化了農(nóng)村勞動(dòng)力就業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)了農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)。

5、增加了農(nóng)民收入。農(nóng)民通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，既可以獲得流轉(zhuǎn)收入，還可以騰出手來(lái)從事其他工作，有的通過(guò)土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過(guò)就近在流轉(zhuǎn)的生產(chǎn)基地務(wù)工賺取工資收入。

二、當(dāng)前湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中存在的主要問(wèn)題

1、土地流轉(zhuǎn)的行為不規(guī)范。一是土地流轉(zhuǎn)存在隨意性和不穩(wěn)定性。許多流轉(zhuǎn)特別是農(nóng)戶之間的流轉(zhuǎn)都沒(méi)有建立穩(wěn)定的流轉(zhuǎn)關(guān)系，流轉(zhuǎn)期限短。除林地流轉(zhuǎn)期限較長(zhǎng)以外，以轉(zhuǎn)包為主的農(nóng)戶間的耕地流轉(zhuǎn)，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉(zhuǎn)無(wú)合同或合同不規(guī)范。大部分地方土地流轉(zhuǎn)都沒(méi)有合同，特別是水田流轉(zhuǎn)通常用口頭協(xié)議的方式進(jìn)行私下流轉(zhuǎn)，即使有合同，也存在權(quán)利義務(wù)表述不清、利益分配不規(guī)范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關(guān)系混亂，形成土地流轉(zhuǎn)糾紛隱患。

2、鄉(xiāng)村兩級(jí)中介組織和管理服務(wù)機(jī)構(gòu)功能不健全。對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)僅僅停留在一般性的引導(dǎo)管理上，缺乏對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的有效管理和服務(wù)，農(nóng)戶自發(fā)土地流轉(zhuǎn)占相當(dāng)比重。特別是在邊遠(yuǎn)地區(qū)，多數(shù)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)發(fā)生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動(dòng)流轉(zhuǎn)，因無(wú)力耕種，談不上精耕細(xì)作，導(dǎo)致土地質(zhì)量下降。

3、政策宣傳和扶持力度還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。主要是農(nóng)村土地承包政策宣傳教育沒(méi)有跟上來(lái)，農(nóng)民思想認(rèn)識(shí)不足，心存疑慮。部分農(nóng)民怕土地流轉(zhuǎn)會(huì)失去承包權(quán)，影響自己的利益。因此，寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉(zhuǎn)出去。另外，由于湘鄉(xiāng)市就土地流轉(zhuǎn)還沒(méi)有出臺(tái)具體的指導(dǎo)意見(jiàn)和扶持政策，因此，鄉(xiāng)村基層干部沒(méi)有把土地流轉(zhuǎn)工作納入重要議事日程，去正確引導(dǎo)農(nóng)民依法有序流轉(zhuǎn)。

三、當(dāng)前制約湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的主要因素

1、土地分散經(jīng)營(yíng)制約著土地流轉(zhuǎn)。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時(shí)以及后來(lái)的幾次小調(diào)整留下的種種弊端，嚴(yán)重制約著生產(chǎn)力的發(fā)展和產(chǎn)量的提高。湘鄉(xiāng)市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對(duì)分散。這種土地的分散經(jīng)營(yíng)，要轉(zhuǎn)為集中規(guī)模經(jīng)營(yíng)，由于涉及的農(nóng)戶多，農(nóng)戶之間的思想認(rèn)識(shí)不一致，嚴(yán)重制約了土地的有序流轉(zhuǎn)，影響了土地規(guī)模效益的發(fā)揮。

2、農(nóng)民缺乏社會(huì)保障制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)村土地對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，普遍具有社會(huì)保障和就業(yè)兩大功能。這就決定了農(nóng)民把土地作為命根子來(lái)看待，不愿輕易離開土地。他們認(rèn)為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉(xiāng)種田，心里踏實(shí)。同時(shí)，由于目前城鎮(zhèn)化水平較低，吸納農(nóng)民就業(yè)能力不足，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移空間有限，以及農(nóng)民自身知識(shí)技能的儲(chǔ)備不足，進(jìn)城就業(yè)門路窄，無(wú)法在城市獲得穩(wěn)定的職業(yè)和收入，因此，農(nóng)民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉(zhuǎn)所得的收益，沒(méi)有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經(jīng)營(yíng)，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉(zhuǎn)讓出去。另外，近年來(lái)國(guó)家將各種惠農(nóng)補(bǔ)貼直接發(fā)放給承包農(nóng)戶的發(fā)放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。

3、效益價(jià)格低廉制約著土地流轉(zhuǎn)。雖然政策倡導(dǎo)土地要有償流轉(zhuǎn)，但是土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格極低。造成這種現(xiàn)象的原因：一是農(nóng)業(yè)比較效益低。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計(jì)，全國(guó)稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來(lái)由于生產(chǎn)資料價(jià)格大幅上漲，有的甚至成倍增長(zhǎng)，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤(rùn)僅為185.2元，按照復(fù)種指數(shù)2計(jì)算，平均畝利潤(rùn)僅為370.4元。受此影響土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格難以提高，流轉(zhuǎn)農(nóng)戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經(jīng)營(yíng)而不流轉(zhuǎn)。二是土地流轉(zhuǎn)渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規(guī)范統(tǒng)一的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，急于流轉(zhuǎn)土地的農(nóng)民只能低價(jià)或無(wú)償把土地轉(zhuǎn)讓給別人耕種。三是農(nóng)民土地經(jīng)營(yíng)流轉(zhuǎn)價(jià)格意識(shí)淡薄。土地流轉(zhuǎn)價(jià)格不像普通商品價(jià)格那樣容易確定，且目前又沒(méi)有完整的價(jià)格評(píng)估機(jī)制，從而導(dǎo)致農(nóng)民價(jià)格意識(shí)淡薄。四是農(nóng)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)少，帶動(dòng)力不強(qiáng)，使得土地流轉(zhuǎn)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)程度不高。而評(píng)價(jià)土地流轉(zhuǎn)的成效，一個(gè)重要的標(biāo)志就是看農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地后，通過(guò)經(jīng)營(yíng)主體的集約化經(jīng)營(yíng)，土地的產(chǎn)出效益比流轉(zhuǎn)前是不是提高了。有特色有優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，對(duì)形成適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)有明顯的推動(dòng)作用，但從調(diào)查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續(xù)性強(qiáng)的特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的有力支撐，農(nóng)用地需求相對(duì)較少，許多農(nóng)戶面臨著土地向何處流轉(zhuǎn)的困惑。

4、農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大制約著土地流轉(zhuǎn)。農(nóng)業(yè)規(guī)模化經(jīng)營(yíng)一般前期投入資金大，回籠周期長(zhǎng)。加之缺乏配套的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制作保障，自然災(zāi)害、市場(chǎng)波動(dòng)、經(jīng)營(yíng)不善等不確定因素均可導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)效益降低甚至血本無(wú)歸，一旦發(fā)生這類情況就難以保障農(nóng)民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會(huì)穩(wěn)定。另外，水田流轉(zhuǎn)對(duì)于種糧大戶也有些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數(shù)流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)主體對(duì)土地流轉(zhuǎn)表現(xiàn)得很謹(jǐn)慎，不敢輕易接手。

四、推進(jìn)湘鄉(xiāng)市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議

1、加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)政策的宣傳和典型引導(dǎo)。廣泛深入地宣傳農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的政策和法律法規(guī)，使農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)有新的認(rèn)識(shí)，改變一些農(nóng)戶寧可拋荒、不可失地的想法，解決農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)中的思想顧慮。幫農(nóng)民算好賬，進(jìn)行流轉(zhuǎn)疏導(dǎo)。通過(guò)算賬，使一部分農(nóng)民將承包土地通過(guò)流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營(yíng)、集約經(jīng)營(yíng)。加強(qiáng)典型引導(dǎo)。積極引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行探索性示范試點(diǎn)，讓農(nóng)民看到土地流轉(zhuǎn)的好處后，因勢(shì)利導(dǎo)促進(jìn)土地正常流轉(zhuǎn)。因地制宜，分類指導(dǎo)，根據(jù)城郊地區(qū)、交通干線沿線和邊遠(yuǎn)地區(qū)不同的情況，在每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處重點(diǎn)抓好1—2個(gè)村的土地流轉(zhuǎn)工作，特別是在完善土地承包機(jī)制、推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)上要有所突破，為逐步在面上推開探索和積累經(jīng)驗(yàn)。

2、健全鄉(xiāng)村兩級(jí)管理服務(wù)機(jī)制，規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處農(nóng)村經(jīng)營(yíng)管理部門為依托，全面建立鄉(xiāng)級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心和農(nóng)村土地承包糾紛調(diào)解仲裁機(jī)構(gòu)，各行政村都明確村主任為土地流轉(zhuǎn)信息員，有條件的村建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站。積極培育規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)有形市場(chǎng)，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)信息網(wǎng)絡(luò)，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)搭建服務(wù)平臺(tái)，承擔(dān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的指導(dǎo)、業(yè)務(wù)咨詢，以及土地供求登記、信息發(fā)布、項(xiàng)目推介、中介協(xié)調(diào)、合同鑒證、跟蹤服務(wù)和糾紛調(diào)處仲裁等服務(wù)工作。同時(shí)各級(jí)財(cái)政要安排專項(xiàng)資金解決必要的服務(wù)體系建設(shè)資金和工作經(jīng)費(fèi)。村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站或信息員，隨時(shí)收集并向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地流轉(zhuǎn)中心報(bào)送土地流轉(zhuǎn)供求信息，參與流轉(zhuǎn)收益評(píng)估，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方簽訂土地流轉(zhuǎn)合同。通過(guò)市、鄉(xiāng)、村三級(jí)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)的有效結(jié)合，為土地流轉(zhuǎn)提供便捷有效的服務(wù)。

3、建立扶持獎(jiǎng)勵(lì)的優(yōu)惠政策，推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。湘鄉(xiāng)是農(nóng)業(yè)大市，如何推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)，做好“三農(nóng)”文章，政策導(dǎo)向是關(guān)鍵。因此建議盡快出臺(tái)政策，加大財(cái)政獎(jiǎng)扶力度。對(duì)達(dá)到一定規(guī)模的龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，按各地產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，每年安排一定的獎(jiǎng)勵(lì)資金給予扶持和獎(jiǎng)勵(lì)。把扶持壯大龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶和農(nóng)民專業(yè)合作組織，作為促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)重要抓手和有效途徑。同時(shí)還要采取多渠道扶持、多部門發(fā)力的方式，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模化集約化經(jīng)營(yíng)。在項(xiàng)目建設(shè)扶持方面，要把現(xiàn)化農(nóng)業(yè)建設(shè)、移民建設(shè)、退耕還林、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)等項(xiàng)目重點(diǎn)優(yōu)先安排，引導(dǎo)土地有序流轉(zhuǎn)；在金融支持方面，要由農(nóng)發(fā)行、農(nóng)業(yè)銀行、農(nóng)村信用合作社、村鎮(zhèn)銀行等金融機(jī)構(gòu)研究制訂關(guān)于全面推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押貸款的實(shí)施細(xì)則，開展承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押試點(diǎn)和流轉(zhuǎn)收入質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展中的資金投入這一瓶頸問(wèn)題。

4、積極創(chuàng)造良好條件，優(yōu)化土地流轉(zhuǎn)環(huán)境。一是大力提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，帶動(dòng)土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。要制訂現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，突出發(fā)展本地特色產(chǎn)業(yè)。進(jìn)一步加大農(nóng)業(yè)招商引資力度，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的區(qū)域化、專業(yè)化、規(guī)模化和企業(yè)化，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益，以此推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)的適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)。二是大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)，加快農(nóng)村剩余勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。土地流轉(zhuǎn)和土地集約流轉(zhuǎn)將產(chǎn)生更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，如不能有效解決勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移問(wèn)題，勢(shì)必會(huì)影響土地流轉(zhuǎn)和農(nóng)村穩(wěn)定。因此，要通過(guò)多種形式，加大對(duì)農(nóng)民的科技素質(zhì)和就業(yè)技能培訓(xùn)，加大勞務(wù)輸出力度，實(shí)現(xiàn)更多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在外地或本地務(wù)工經(jīng)商。三是加快完善農(nóng)村社會(huì)保障體系。要逐步建立農(nóng)村養(yǎng)老、醫(yī)療、生育、傷殘等保險(xiǎn)，完善社會(huì)救濟(jì)、社會(huì)福利、社會(huì)互助等方面的社會(huì)保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質(zhì)和社會(huì)保障功能，突出其生產(chǎn)發(fā)展和增收致富功能，為土地轉(zhuǎn)出者解決后顧之憂。四是建立農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。積極開展政策性農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)試點(diǎn)，建立健全農(nóng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，以防范產(chǎn)業(yè)發(fā)展不利因素，減少農(nóng)業(yè)受災(zāi)害等原因造成的損失，為經(jīng)營(yíng)者營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。