某某房地產項目拓展風險管理制度

某房地產總部項目拓展風險管理制度

目的:

規(guī)范公司項目拓展工作,預防并規(guī)避項目拓展過程中產生的風險,為保證項目后期順利開發(fā)建設,達到既定經營目標提供保障。

范圍:范圍:適用范圍:制度執(zhí)行單位發(fā)布范圍:制度發(fā)放單位(宋體小四兩端對齊)名詞解釋:名詞解釋:項目拓展是為獲得必要的土地儲備支撐公司戰(zhàn)略發(fā)展,本風險制度控制過程為從取得信息到項目合作簽約;

競爭者主要指公司在拓展項目過程中遇到其它的競爭企業(yè);信息處理是指公司獲取項目信息,對信息確認、核實、調查的過程;后評價是指在成功拓展某個項目后,對本項目拓展過程作業(yè)操作、工作人員能力表現(xiàn)等進行評估。

職責:

發(fā)展中心

負責制定與修正項目拓展風險控制制度;負責在公司內部對項目拓展風險控制制度做出解釋;負責對項目拓展風險做出預警與識別;負責項目拓展工作執(zhí)行、推進、指導、監(jiān)督、核查、評價等工作;負責對項目公司項目拓展部門提供必要技術支持與協(xié)作。項目拓展部門負責按公司規(guī)定與規(guī)范完成項目拓展過程的相關作業(yè);接受總部發(fā)展中心指導、監(jiān)督、核查,及時修正不符合公司規(guī)定、規(guī)范的作業(yè)。

管理中心

接收項目拓展過程重要文件,進行備案與管理;配合發(fā)展中心發(fā)展中心進行項目拓展后評價;

建立完善公司監(jiān)督、檢舉制度與機制。

法律部規(guī)范項目拓展過程中的法律文本;建立完善法律合約審批、核查制度。

財務部

配合項目拓展工作過程中融資計劃與方案制定;配合項目拓展過程中對合作方企業(yè)財務審查。

作業(yè)內容:

外部環(huán)境風險防范

發(fā)展中心每季度完成房地產宏觀政策分析報告;

項目責任人要針對項目涉及房地產國家政策及地方實施細則、行業(yè)管制情況等前期工作進行調查分析;作為項目分析材料組成部分;

合約擬定中,將與合作方約定前期工作責任與分工,寫入合作協(xié)議或相關法律合約;

融資風險防范

項目責任人對當期地方資本市場融資方法、融資條件、融資成本進行調查分析

項目責任人根據(jù)調查結合公司財務計劃制定融資方案及預案,做為提交決策委員會議文件組成部門之一;

市場風險防范

發(fā)展中心市場研究部門每季度編寫戰(zhàn)略重點城市市場報告,作投資潛力評估;

項目所在地為非戰(zhàn)略重點城市,項目工作小組人員應在項目所在城市考查7天以上,并完成城市及區(qū)域市場投資潛力分析報告。

競爭風險防范

項目責任人組織調查競爭手企業(yè)背景、合作條件、與合作方管理者“利害”關系;

項目責任人提交競爭方案或意見,做為談判策略重要依據(jù)。

內部管理風險防范信息處理風險防范項目備案信息必須包含如下方面:合作者信息、土地性質與用途、技術經濟指標(如無,以地籍材料為準)、合作條件、以取得前期手續(xù)及權證等;

項目責任人應在拓展項目立項前,核實前期手續(xù)文件及權證發(fā)布日期、發(fā)布機關,確定其時效性、有效性,如有過期,應根據(jù)最新法規(guī)核定其申請延期、更新等合法性,在報告材料中注明核實人、核實日期;

項目責任人應在拓展項目立項前,通過公開信息渠道或相關機構核實項目相關信息,確保項目住處準確性、真實性,在報告材料中注明核實人、核實日期;

項目責任人在進行項目考察時,要對項目用地的建設限制條件、施工條件、干擾因素等方面做完整清楚記錄,要求注明規(guī)劃特殊要求與規(guī)范、圖象與視頻等說明資料齊全;

項目小組須盡職調查如下內容,由項目負責人組織完成,并提交《項目盡職調查報告》;

項目調查主要包括:場地鄰里關系、前期工作可行、區(qū)域規(guī)劃動態(tài)等;

合作方企業(yè)調查主要包括:財務、法律、主體受權等方面。

作業(yè)風險防范

嚴格按照《土地儲備工作制度》完成初選、立項、決策程序,依照項目評價體系,進行評估與決策。如有特殊情況,可通過董事會決議,方可簡化;

設立部門內部信息庫使用權限,明確項目責任人,內部研討及傳遞由專人登記管理,確保數(shù)據(jù)使用安全;

項目責任人應嚴格按照項目工作計劃時間表,明確內部傳遞、研討、審批時限要求,明確責任部門、責任人,如有變更由總經理辦公會議審議通過;

參與項目的工作人員應嚴格執(zhí)行《談判工作制度》、《中介管理制度》、《項目評價制度》等制度與參照作業(yè)指導說明,完成相關工作。

廉正風險防范

公司內部或外部人員可向公司相關管理部門檢舉項目拓展過程中公司工作人員的欺詐行為,經調查屬實,參照公司規(guī)定處罰;

嚴格按照《項目談判工作制度》規(guī)定,重要談判必須由公司兩個或兩個以上工作人員共同參與。

決策風險防范

項目責任人要保證決策項目材料準確、完整;

發(fā)展中心指定或決策委員會委派專人,對相關決策項目分析報告進行核查或抽查,若發(fā)現(xiàn)有相關內容與事實嚴重不符,責其改正;

項目責任人在項目決策前七天向參與決策領導提交可研報告,并對決策委員進行問題答疑;

所有參與決策人員在項目決策前,應對呈報項目資料深入了解;

決策委員代表應在項目決策前,進行項目實地考查,并完成與合作方的初期談判。

合約風險防范

法律文本要求規(guī)范化,法律文書的擬定應嚴格執(zhí)行公司法律文本規(guī)范,如有特殊情況需要變動、更改,需要向公司法律部門批準許可;

內部審查與外部咨詢相結合,按照公司規(guī)定完成法律文書編寫后,根據(jù)公司規(guī)定完成內部審批,向公司法律顧問單位進行法律咨詢,書面咨詢意見與合約共同備案。

控制后評價拓展項目簽署合作合約后,由發(fā)展中心對簽約項目拓展過程工作進行評價,對參與人員工作表現(xiàn)進行評價,并編寫《項目拓展工作評價報告》;

評價結果報送管理中心,作為修正工作方法及流程的依據(jù),作為獎勵激勵的依據(jù)。

獎懲條例:

獎懲依據(jù)根據(jù)《項目拓展工作評價報告》對項目拓展過程中作業(yè)完成的時間節(jié)點、數(shù)量、質量、工作人員表現(xiàn)等方面評價,對參與項目拓展過程工作人員給出綜合得分。

獎懲標準根據(jù)《土地儲備獎勵制度》結合參與項目拓展工作人員綜合評價得分進行獎勵;

項目拓展過程中出現(xiàn)廉政問題,通過監(jiān)督、檢舉發(fā)現(xiàn),由管理中心按照公司規(guī)定處罰;

項目拓展過程中出現(xiàn)重大失職、特殊貢獻,由發(fā)展中心向總經理辦公會提出獎懲報告,經批準執(zhí)行。

獎懲執(zhí)行參照《土地儲備獎勵制度》及公司其它相關規(guī)定執(zhí)行。

注意事項無