商業(yè)大廈管理成本測算管理費標準
商業(yè)大廈管理成本測算和管理費標準
1 物業(yè)管理費標準及傭金標準
根據(jù)**物業(yè)管理邀標文件提供的有關資料,通過項目實地考察和專業(yè)測算,**對本項目物業(yè)管理費標準確定為寫字樓和酒店人民幣2.80元/平方米月,商業(yè)裙樓人民幣3.00元/平方米月,每月合計人民幣18.82萬元。全年合計人民幣2283萬元(不包含能源費和房屋設備維護基金),管理處按照管理成本的10%提取傭金。
2 對物業(yè)管理處財務管理的認識
2.1 **一貫將'錢盡其用'作為物業(yè)管理中財務運作的控制原則,通過精確預算、嚴格執(zhí)行、杜絕浪費,力爭使業(yè)主所花的每一分錢都物有所值,以同樣的價錢提供更高檔的服務。
2.2 物業(yè)管理專業(yè)中財務管理應具有營銷財務的概念,即注重財務管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財務管理有效地推動物業(yè)管理工作的進行。
2.3 物業(yè)管理公司的重要特征之一就是具有物業(yè)管理財務預算和執(zhí)行能力。實行成本控制的前提是專業(yè)的物業(yè)管理預算。
2.4 成本控制原則不能以降低服務質(zhì)量和用戶滿意度作為代價,用戶滿意永遠是最高原則。
3 管理處控制成本主要措施
3.1 合理安排維修基金的使用,保證**物業(yè)維修、改造工程良性運作。
3.2 通過精確的計算和合理的安排,制定有效的節(jié)能措施,降低物業(yè)運行公共能源費用,減少**的運行開支。
3.3**有著豐富的設備保養(yǎng)經(jīng)驗,能自行組織力量實施設備的維護及大、中修改造,減少外包項目,有效降低了設備保養(yǎng)費用及運行費用。
3.4 加強員工培訓,發(fā)揮員工'一專多能'的作用,合理安排崗位,盡量減少人員。
3.5 采用成本倒算原則,制定切實可行的物業(yè)管理年度預算。在執(zhí)行預算過程中實行成本否決制,即預算中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當授權、數(shù)據(jù)評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在物業(yè)管理全員、全要素、全過程中。
4 **物業(yè)管理有關費用測算
4.1 **管理費收入預測表(表1)
4.2 **管理費支出預測表(表2)
4.3 **管理費支出明細預測表(表3)
4.4 **管理處物資裝備表(表4)
4.5 **管理處固定資產(chǎn)、辦公用品裝備表(表5)
4.6 前期介入支出預測表(表6)
4.7 測算說明
a. 預算按建設部關于公共性服務收費費用構成范圍的有關規(guī)定及**招標文件指定服務項目測算(不包含能源費及房屋設備維護基金);
b. 預算參照**管理之相近辦公樓費用標準及z的有關規(guī)定、市場價測算;
c. 前期費用投入人民幣18.48萬作為開辦費,在管理費中分五年攤銷;物資裝備費用人民幣12.59萬元,固定資產(chǎn)投入人民幣11.56萬元由**投入,在管理費中分五年攤銷;
d. 管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目;特約性服務見《特約性服務收費標準》;
e. **在第一年處于設備維保期,預計設備保養(yǎng)費可比正常期有所減少,以上測算均以第一年度的開支為標準,正常年度的管理費標準可根據(jù)甲方要求與實際情況進行調(diào)整;
f. 按正常年度管理費開支測算,如果管理費收支有盈余,盈余部分將轉(zhuǎn)入下一年度作為儲備金;
g. 本預算未涉及項目由雙方協(xié)議商定。
**管理費收入測算表1(單位:萬元)
項目面積收費標準月收入年收入
寫字樓45,09572.80元/月/平方米12.63151.52
商業(yè)裙樓16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70
停車場11,494.00室內(nèi)車位214個,室外車位20個,室內(nèi)60元/月,室外50元/月1.3816.61
合計72,617.4318.822283
**管理費支出預測表表2(單位:萬元)
序號項目計算依據(jù)月支出年支出
一工資福利53人,7人深圳公司派駐6.8181.73
二辦公費1.5718.79
三設施設備運行維保費3.7344.71
四環(huán)境管理費清潔、綠化、消殺3.0036.00
五固定資產(chǎn)折舊總額241500元,分五年攤銷0.404.83
六開辦費攤銷總額184800元,分五年攤銷0.313.70
七不可預見費(2%)以上六項總和的2%0.323.80
八管理者酬金(10%)以上七項總和的10%1.6119.36
九法定稅費(6%)收入的6%1.0512.65
合計18.82256
**管理費支出明細預測表表3(單位:萬元)
序號項目計算依據(jù)月支出年支出
一工資福利6.9683.50
1主任1人,工資標準4000元/月0.404.80
2副主任1人,工資標準3000元/月0.303.60
3部長4人,工資標準2000元/月0.809.60
4助理、工程師3人,工資標準1500元/月0.4540
5文員9人,工資標準1000元/月0.9010.80
6技術人員15人,工資標準700元/月1.0512.60
7安管員20人,工資標準500元/月1.0012.00
8福利費按月工資總額的14%0.698.23
9社會保險(養(yǎng)老,醫(yī)療,失業(yè),工傷),員工補貼按月工資總額的25%1.2314.70
二辦公費1.5718.79
1市內(nèi)交通補助、差旅費3000元/月0.303.60
2通迅費電話費8×150元/月、通迅補貼1000元/月、網(wǎng)絡費按400元/月計0.263.12
3書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料,500元/月,印刷費1000元/月0.151.80
4辦公用
品、低耗品1500元/月0.151.80
5辦公設備維護500元/月0.050.60
6服裝費管理人員每人1000元/年,維修人員600元/年,保安人員500元/年0.303.55
7業(yè)務招待費綜合測算1500元/月0.151.80
8辦公水電費每月用電1500元,每月用水500元0.202.40
9公眾責任險投保金額1000000元,費率1.2‰,全年1200元0.010.12
三設施設備運行維保費3.7344.71
1供配電系統(tǒng)保養(yǎng)維護材料費等共40000元/年0.334.00
2公共照明系統(tǒng)保養(yǎng)含節(jié)能燈、泛光燈及廣場燈更換等28000元/年0.232.80
3冷熱給排水系統(tǒng)保養(yǎng)冷熱給排水設施運行維護0.334.00
4消防安全及安全管理費0.384.61
(1)消防設施保養(yǎng)包括消防主機系統(tǒng)維護,管道、自動報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、聯(lián)動系統(tǒng)的保養(yǎng),按照0.5元/平方米年0.303.63
(2)器械及設施更換保安器械及停車場標識等設施的保養(yǎng)、更換0.050.60
(3)對講機管理費每部40元/月0.030.38
5智能化系統(tǒng)0.678.00
(1)信息智能化系統(tǒng)語音、數(shù)據(jù)線路保養(yǎng),衛(wèi)星電視接收系統(tǒng),大樓樓宇自控系統(tǒng)0.334.00
(2)安防智能化系統(tǒng)監(jiān)控系統(tǒng),報警系統(tǒng),巡更系統(tǒng)0.081.00
(3)物業(yè)管理智能化系統(tǒng)計費系統(tǒng),停車場管理系統(tǒng)0.253.00
6空調(diào)系統(tǒng)保養(yǎng)含空調(diào)主機維護及水質(zhì)處理0.4760
7電梯維護,年審按500元/臺月,年審核1000元/部年1.2314.70
8水池清洗、水質(zhì)檢測費清洗1500元/次,檢測500元/次,每年兩次0.030.40
9自行車棚摩托車棚維護保養(yǎng)含停車架刷漆保養(yǎng)等估算2400元/年0.020.24
10公共設施零星維護圍墻,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系統(tǒng)等日常零星維護綜合測算300元/月0.030.36
四環(huán)境管理費3.0036.00
1綠化(外包)包含人員、材料0.708.40
2清潔材料費(外包)包含人員、材料1.8021.60
3消殺費(外包)包含人員、材料0.151.80
4化糞池清理疏通費清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00
5外墻清潔費按每年一次,0.8元/
