z項目物業(yè)工程設(shè)備管理規(guī)定

項目物業(yè)工程設(shè)備管理規(guī)定

一、工程設(shè)備管理

1.0目的

為逐步建立**物業(yè)工程設(shè)備規(guī)范化管理,特制定本工程設(shè)備管理規(guī)定。

2.0適用范圍

2.1本管理規(guī)定適用于:**物業(yè)的商業(yè)類及住宅類項目物業(yè)工程設(shè)備總體管理。

2.2由于住宅類項目技術(shù)含量和管理技能要求相對較低,依據(jù)體系適用范圍的可裁剪原則,住宅類物業(yè)工程可按各自項目情況參照設(shè)備臺帳匯總冊的內(nèi)容對表單等進行裁剪。

3.0管理職責(zé)

**物業(yè)工程部員工負責(zé)具體操作,領(lǐng)班以上管理人員負責(zé)操作協(xié)調(diào)管理,工程部主管(物業(yè)項目的工程最高負責(zé)人)負責(zé)總體監(jiān)督管理,對所管工程目標管理的達標負責(zé)。

4.0基礎(chǔ)設(shè)備管理

4.1**物業(yè)工程部在設(shè)備資料和設(shè)備基本完成驗收接管后,工程部主管負責(zé)安排對所接管的公共設(shè)施設(shè)備,按工程設(shè)備臺帳編號管理規(guī)定統(tǒng)一進行設(shè)備編號。

4.2工程檔案資料交接上分類登記,商業(yè)項目填寫《圖紙資料驗收交接匯總表》。

4.2工程部主管負責(zé)對所接管的工程設(shè)備,安排建立和不斷完善《設(shè)備臺帳匯總冊》和《設(shè)備臺帳登記卡》的項目內(nèi)容記錄。

4.4按所制定的設(shè)備運行操作及操作規(guī)程、巡視管理規(guī)定進行工作。

4.5按制定的設(shè)備維護保養(yǎng)制度進行設(shè)備維護保養(yǎng)工作,對外包維保項目按外包合同和相關(guān)工程管理規(guī)范進行監(jiān)管。

5.0特種設(shè)備管理

5.1變配電設(shè)備及其高低壓配電房安全用具、電梯設(shè)備、擦窗機、鍋爐設(shè)備、壓力容器、避雷裝置等國家技監(jiān)部門規(guī)定的特種設(shè)備,按技術(shù)監(jiān)督管理部門規(guī)定的期限及要求進行定期檢測,特種設(shè)備定期安全檢測的合格憑證(如:電梯年檢合格證等)按規(guī)定掛放標示。

5.2特種設(shè)備定期安全檢測的合格憑證,均須按檢測合格憑證在《特種設(shè)備定期檢測一覽表》登記存檔備查。

6.0外包設(shè)備維保監(jiān)督管理

6.1工程設(shè)備維保外包合同/協(xié)議應(yīng)明確約定:維護保養(yǎng)標準和范圍內(nèi)容;報修及時

率、維修合格率、故障的有效控制率;對無法按時修復(fù)設(shè)備的應(yīng)急處置保障措施;

主要零配件更換;外包維護保養(yǎng)計劃及實施評估考核等合同要素條款。

6.2外包設(shè)備的維修和維護保養(yǎng)范圍、內(nèi)容的工作質(zhì)量,工程部主管(物業(yè)項目工程最高負責(zé)人)應(yīng)安排相關(guān)專業(yè)的技工跟進協(xié)調(diào)監(jiān)督過程與結(jié)果。

6.3參與跟進外包設(shè)備的維修、維護保養(yǎng)工作協(xié)調(diào)監(jiān)督管理的員工,除需具備專業(yè)工程知識技能和工程規(guī)范外,還應(yīng)了解熟悉所跟進的工程外包合同/協(xié)議技術(shù)條款和維修維保工作內(nèi)容等。

6.4外包設(shè)備的維修、維護保養(yǎng)工作重點從:外包設(shè)備的安全運行角度,報修的及時率、維修的合格率、故障的有效控制率、維護保養(yǎng)的到位率等綜合方面對外包維保商的工作質(zhì)量進行監(jiān)督管理。

7.0設(shè)備操作規(guī)程管理

7.1設(shè)備操作規(guī)程具有很強操作的專業(yè)針對性、操作的程序性和個案特性,除通用常規(guī)設(shè)備(如:供配電的倒閘操作票、常規(guī)水泵操作規(guī)程等)可采用通用性的操作規(guī)程及操作票。

7.2高壓供配電、各類中央空調(diào)機組、消防系統(tǒng)等主要系統(tǒng)設(shè)備的操作規(guī)程,各物業(yè)項目應(yīng)按設(shè)備操作使用維護說明書,可按供配電倒閘操作操作規(guī)程格式編制相關(guān)的設(shè)備操作規(guī)程,并按操作規(guī)程進行操作。

8.0相關(guān)記錄

8.1設(shè)備資料驗收交接匯總表(適用于商業(yè)類項目)

8.2設(shè)備臺帳匯總冊

8.3設(shè)備登記卡

8.4特種設(shè)備定期檢測一覽表

8.5倒閘操作票

二、設(shè)施設(shè)備資料管理內(nèi)容

1.0物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備交接驗收類檔案資料

1.1物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)平面圖、設(shè)備系統(tǒng)竣工圖紙資料。

1.2物業(yè)設(shè)施設(shè)備的質(zhì)監(jiān)、消防、技防、等政府管理部門的驗收合格文件報告。

1.5物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備操作、維護手冊等技術(shù)資料移交記錄。

1.6物業(yè)公共區(qū)域及公共設(shè)施設(shè)備驗收移交記錄

2.0物業(yè)設(shè)施設(shè)備的檢測類資料

2.1變配電的電氣測試報告

2.2電梯的檢測報告及年檢合格證

2.3生活水箱的定期清洗消毒、水質(zhì)檢測報告。

2.4樓宇避雷系統(tǒng)的定期檢測報告

2.6消防系統(tǒng)設(shè)備試機檢測記錄,煙感、溫感等探頭定期測試記錄。

2.7監(jiān)視和測量裝置校準記錄與特種設(shè)備檢測記錄

3.0設(shè)備類維修保養(yǎng)外包合約/協(xié)議

4.0設(shè)備維修、維護保養(yǎng)計劃與實施類資料

4.1設(shè)備操作運行的工作日志(主要操作、巡視、機房進出等)記錄表單

4.2各類設(shè)施設(shè)備的維修維護保養(yǎng)計劃與實施情況記錄

4.3報修及維修回訪記錄

5.0工程設(shè)備應(yīng)急處理記錄

6.0工程專業(yè)培訓(xùn)與考核記錄

7.0商業(yè)項目ba系統(tǒng)中關(guān)鍵軟件運行程序與數(shù)據(jù)的備份

三、工程資料建檔參考標準要求

工程設(shè)施設(shè)備圖紙及其資料應(yīng)分類建檔,要求有目錄索引有目錄查詢清單,有

柜、有卷、有袋、有文件夾存放,并應(yīng)及時不斷補充完善,做到完整、準確。序號檔案文件資料內(nèi)容文件夾名稱目錄索引建檔要求主管部門建筑結(jié)構(gòu)及設(shè)備竣工圖紙資料按圖紙名稱采用圖紙檔案盒

1物業(yè)工程部

系統(tǒng)竣工圖資料[按系統(tǒng)分類]設(shè)目錄索引按系統(tǒng)分類建檔

質(zhì)檢、消防、技竣工驗收文件按設(shè)備單項黑色a4文件夾

2物業(yè)工程部

防等驗收文件[01]設(shè)目錄索引分類分本建檔

設(shè)施設(shè)備各設(shè)施檢測報告按職能部門黑色a4文件

3物業(yè)工程部

類檢測記錄[02]設(shè)目錄索引夾分類建檔

公共設(shè)施設(shè)設(shè)備移交記錄按設(shè)施設(shè)備黑色a4文件夾

4物業(yè)工程部

備移交記錄[03]名稱設(shè)索引分類分本建檔

設(shè)施設(shè)備操作設(shè)備操作手冊按設(shè)施設(shè)備黑色a4文件夾

5物業(yè)工程部

與維護說明書[04]名稱設(shè)索引分類分本建檔

工程設(shè)備維維保合同協(xié)議按設(shè)備系統(tǒng)黑色a4文件

6物業(yè)工程部

護保養(yǎng)合約[05]設(shè)目錄索引夾分類建檔

工程管理文工程管理文件按設(shè)備系統(tǒng)黑色a4文件

7物業(yè)工程部

件表單匯編[06]設(shè)目錄索引夾分類建檔

公司/部門會議記要按部門日期黑色a4文件夾

8物業(yè)工程部

會議記要[07]設(shè)目錄索引分類分本建檔

工程管理報告包工程管理月報按部門日期黑色a4文件夾

9物業(yè)工程部

含節(jié)能降耗記錄[08]設(shè)目錄索引分類分本建檔

維保計劃與實際維保計劃與實施按設(shè)施設(shè)備黑色a4文件夾

10物業(yè)工程部

執(zhí)行情況記錄[09]設(shè)目錄索引分類分本建檔

工程設(shè)備主要設(shè)備巡視記錄按設(shè)備系統(tǒng)黑色a4文件

11物業(yè)工程部

操作巡視記錄[10]設(shè)目錄索引夾分類建檔

業(yè)戶報修及報修/回訪記錄按日期設(shè)黑色a4文件夾

12物業(yè)工程部

其回訪記錄[11]目錄索引分類分本歸檔

裝修審圖/施工二次裝修管理按區(qū)域單元黑色a4文件

13監(jiān)督檢查記錄[12]設(shè)目錄索引夾分類建檔相關(guān)職能部門

工程管理各工程突發(fā)事件按職能部門黑色a4文件

14物業(yè)工程部

類突發(fā)事件[13]設(shè)目錄索引夾分類建檔

按職能部門黑色a4文件

15其他文件資料其他文件資料物業(yè)工程部

設(shè)目錄索引夾分類建檔

四、設(shè)備編號管理規(guī)定

1、為統(tǒng)一規(guī)范**物業(yè)所管轄的工程設(shè)備編號,特制定本工程設(shè)備編號管理規(guī)定。

2、設(shè)備編號按設(shè)備系統(tǒng)進行分類編號,以設(shè)備機組整體為對象進行編號管理。

3、設(shè)備編號按三組(四二四)編號方式

※※※※--※※--※※※※

設(shè)備順序號

設(shè)備系統(tǒng)代碼

物業(yè)樓盤代碼

如:cssj―fs―0125表示:常熟世紀中心―消防設(shè)備―第125號

4、設(shè)備所屬系統(tǒng)代號(如:el表示電氣設(shè)備)

el:電氣設(shè)備包括:高低壓配電柜、發(fā)電機、避雷裝置等各類電器設(shè)備等。

ac:空調(diào)設(shè)備包括:冷凍機組、熱泵機組、鍋爐、換熱器、水泵風(fēng)機、風(fēng)機盤管、

變風(fēng)量機組、空調(diào)箱、單體空調(diào)機等。

sd:給排水設(shè)備包括:水泵、減壓閥、氣壓罐、水箱、游泳池設(shè)備、熱水器、污水

處理設(shè)備等。

le:電梯設(shè)備包括:升降梯、雜貨梯、自動扶梯、擦窗機、吊籃等。

fs:消防設(shè)備包括:消防報警主機、消防/噴淋泵、消防卷簾、正壓/排煙風(fēng)機等。

sa:保安設(shè)備包括:閉路監(jiān)控設(shè)備、巡更、門禁、防盜報警設(shè)備等。

cb:通訊廣播包括:交換機、音響設(shè)備、放大器、綜合布線、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備等。

oa:辦公設(shè)備包括:辦公電腦、復(fù)印機、傳真機、打印機等。

ba:樓宇自控包括:自控電腦、控制設(shè)備、ddc箱、執(zhí)行機構(gòu)等。

pa:車庫設(shè)備包括:車庫控制電腦、閘機、出入票機等。

tl:工具包括電動工具、測量儀器、專用工具、通用工具。

tv:有線電視與衛(wèi)星電視包括:接收機、錄像機、影碟機、監(jiān)視器等。

qt:其他設(shè)備:以上分類未納入的設(shè)備

5、設(shè)備順序號

按設(shè)備系統(tǒng)按順序編號,如:供配電設(shè)備屬el系統(tǒng),從0001號起逐個編號至最后一臺設(shè)備為止,依此類推。

五、設(shè)備機房安全管理規(guī)定

1.0目的

為保證**物業(yè)工程部所管轄的機房設(shè)備正常安全運作,特制定本設(shè)備機房安全管理規(guī)定。(本管理規(guī)定作為工程部的內(nèi)部上墻管理制度)

2.0適用范圍

本設(shè)備機房安全管理規(guī)定適用于:**物業(yè)工程部所管轄的變/配電房、發(fā)電機房、消防泵房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房、鍋爐房、電話機房、衛(wèi)星電視及管道井等設(shè)備機房的安全管理。

3.0管理職責(zé)

本管理規(guī)定由工程部各專業(yè)工種員工負責(zé)操作執(zhí)行,落實到人,工程部主管負責(zé)監(jiān)督管理。

4.0設(shè)備機房安全環(huán)境管理

4.1設(shè)備機房的安全及環(huán)境管理按:設(shè)備操作、巡視、維修、維保的責(zé)任劃分落實到

人,責(zé)任人應(yīng)定期安排保潔、除塵、油漆和粉刷工作。設(shè)備機房總體應(yīng)保持通風(fēng)、干燥、整潔的環(huán)境。當(dāng)值責(zé)任人有責(zé)任對機房的設(shè)施設(shè)備缺陷提供書面報告。

4.2設(shè)備機房設(shè)施,a.門窗無破損,無人工作時門上鎖;b.天花:無裂痕無起殼、脫殼現(xiàn)象,無滲漏、無蜘網(wǎng);c.墻面、地坪:整潔、無裂痕、無破損;d.照明燈具功能完好。

4.3機房內(nèi)應(yīng)保持整潔無垃圾,無亂堆亂放物品。設(shè)備機房內(nèi)禁止帶入任何食品,特別是變配電房等重要電氣機房。

4.4設(shè)備機房內(nèi)必要的工具/物品應(yīng)設(shè)立標識區(qū)與標識線整齊存放,無關(guān)物品一般不應(yīng)存放機房內(nèi)。

4.5變/配電房應(yīng)保證“四防一通”的電氣規(guī)范要求。機房內(nèi)的建筑孔洞必須封堵完好。變/配電房應(yīng)注意防水高門檻的設(shè)置。水泵及空調(diào)等有水機房內(nèi)應(yīng)注意地漏、排水的設(shè)置,并保持暢通,地坪保持無積水。

4.6按消防安全管理規(guī)定,機房內(nèi)合理配妥消防滅火器材。機房內(nèi)電氣控制箱及熱源燈具周圍必須保證安全距離,除危險品庫外嚴禁存放易燃易爆物品。

5.0機房設(shè)備管理

5.1按工程上墻制度要求懸掛相應(yīng)的上墻制度,按設(shè)備標識規(guī)范配置相應(yīng)的標識,設(shè)備名牌應(yīng)保持完整,有必要的安全運行的開/關(guān)等狀態(tài)標識。各類管道色標應(yīng)符合規(guī)范。

5.2機房設(shè)備外觀應(yīng)保持干凈整潔,設(shè)備功能及運行正常,設(shè)備及其配電箱/柜等應(yīng)保持完好無損。

6.0機房設(shè)備操作、檢修、維保管理

6.1機房設(shè)備及重要設(shè)備的檢修維護保養(yǎng)、動用消防設(shè)施設(shè)備的、涉及系統(tǒng)的、軟件程序變更的等重要操作均實行工作申請單審批制。

6.2機房設(shè)備的操作按相關(guān)設(shè)備操作規(guī)程進行。機房設(shè)備的檢修維護保養(yǎng)按相關(guān)機電設(shè)備維修維護管理規(guī)定執(zhí)行。

6.3因季節(jié)性長期不用的、設(shè)備或管道/管線作斷點維修時,在關(guān)閉設(shè)備電源或管路管閥時,須掛警示標識牌,實行誰掛牌誰摘牌。當(dāng)掛牌人不在時,摘牌人須復(fù)核確認后及時摘牌,及時恢復(fù)該管路閥門、線路開關(guān)的正常狀態(tài)。

6.4凡維修影響業(yè)戶正常使用時,事先通過客服向有關(guān)業(yè)戶發(fā)出通告后方可進行。上述操作過程與工作結(jié)果,各部門當(dāng)值人員均需及時記錄在相關(guān)工作日志中。

7.0設(shè)備機房進/出管理

7.1進/出設(shè)備機房,當(dāng)值人員應(yīng)隨手關(guān)門、人離鎖門。

7.2外部門工作人員及外包維保單位工作人員因工作需要進入設(shè)備機房的,應(yīng)憑工作單操作,當(dāng)值人員須負責(zé)督促并辦理設(shè)備機房進/出登記手續(xù)。

7.3凡外單位人員參觀需要進入設(shè)備機房的,應(yīng)經(jīng)相關(guān)部門主管以上領(lǐng)導(dǎo)同意,并有相關(guān)部門人員陪同,當(dāng)值人員負責(zé)辦理進/出登記手續(xù)。

7.4凡與工作的無關(guān)人員,當(dāng)值人員有責(zé)任禁止其隨意進入,凡發(fā)現(xiàn)有違規(guī)進入的,當(dāng)值人員將承擔(dān)責(zé)任。

8.0相關(guān)記錄

8.1設(shè)備機房操作巡查記錄表

8.2設(shè)備機房外來人員進出登記表

六、消防設(shè)備安全管理規(guī)定

1.目的

為保證消防設(shè)備正常運行,實現(xiàn)消防安全無火災(zāi)的質(zhì)量管理目標,特制訂本管理規(guī)定,本管理規(guī)定作為物業(yè)管理的內(nèi)部上墻管理制度。

2.適用范圍

本管理規(guī)定適用于:消防系統(tǒng)設(shè)備的操作、巡查、檢修、維護保養(yǎng)過程。

3.管理職責(zé)

本管理規(guī)定由工程部各專業(yè)員工和保安部相關(guān)員工負責(zé)操作執(zhí)行,領(lǐng)班負責(zé)抽查監(jiān)管,工程部主管及相關(guān)部門主管負責(zé)監(jiān)督管理。

4.工作職責(zé)

4.1保安部相關(guān)當(dāng)值員工,負責(zé)監(jiān)控中心消防設(shè)備日常操作及轄區(qū)消火栓箱、消防接合器、滅火器材、防火卷簾門等巡查操作管理。

4.2工程部當(dāng)值員工負責(zé)消防機房設(shè)備、消防風(fēng)機消防設(shè)備巡查維護管理。

4.3工程部專業(yè)人員在檢修消防設(shè)備時,若造成消防報警系統(tǒng)、消防風(fēng)系統(tǒng)、防火卷簾、應(yīng)急廣播等設(shè)備全部或部分停止時,必須事先填寫檢修通知單。檢修維護工作應(yīng)在盡可能短的時間內(nèi)完成。

4.5工程部專業(yè)人員負責(zé)檢查消防水系統(tǒng)管網(wǎng)閥門除放水閥常關(guān)閉,其余閥門應(yīng)保證常開(包括消防水泵接合器水閥門),須保證物業(yè)轄區(qū)消防管網(wǎng)中始終有壓力水,消防控制應(yīng)設(shè)置在:“自動”狀態(tài)。

5.相關(guān)記錄

5.1保安部消火栓箱及滅火器巡檢表(保安部)

5.2工程部相關(guān)值班日志

七、倒閘操作規(guī)程

為保證**物業(yè)項目的供電系統(tǒng)設(shè)備正常運行和人身安全,防止憑想象、憑記憶進行變配電設(shè)備的操作,強電專業(yè)員工必須按本《倒閘操作規(guī)程》執(zhí)行操作,強電領(lǐng)班負責(zé)監(jiān)督管理。

1.0倒閘操作前的準備工作

1.1強電專業(yè)員工根據(jù)變配電操作任務(wù),填寫《倒閘操作票》,強電領(lǐng)班負責(zé)審核

作內(nèi)容和倒閘操作順序是否符合規(guī)程,在監(jiān)護人欄簽名確認。

1.2強電專業(yè)員工負責(zé)操作前的現(xiàn)場設(shè)備檢查,強電領(lǐng)班負責(zé)復(fù)查,確保不會帶負荷、不帶接地線的誤操作。

1.3模擬預(yù)演―倒閘操作人與監(jiān)護人應(yīng)事先在模擬屏上根據(jù)倒閘操作順序預(yù)演。

1.4安全措施―在監(jiān)護人的監(jiān)護下,操作人戴好絕緣手套及穿上高壓絕緣靴,帶上安全操作用具。

1.5核對銘牌―監(jiān)護人按操作項目核對操作設(shè)備銘牌是否正確。

2.0倒閘操作步驟

2.1監(jiān)護人記下操作開始時間,發(fā)布允許操作令。

2.2監(jiān)護人根據(jù)《倒閘操作票》操作順序唱票,每項只允許唱讀一次。

2.3倒閘操作人根據(jù)監(jiān)護人唱票內(nèi)容高聲復(fù)票,并按令進行操作。

2.4倒閘操作人每進行一步操作,監(jiān)護人應(yīng)檢查操作人每步操作是否準確,由監(jiān)護

人在《倒閘操作票》上打一次“√”。

2.5倒閘操作完畢后,由監(jiān)護人記下操作結(jié)束時間進行最后復(fù)查,并做好各項操作記錄,向工程部經(jīng)理匯報完成情況。

3.0倒閘操作結(jié)束后的工作

3.1工程部經(jīng)理按排各專業(yè)員工對相關(guān)的系統(tǒng)設(shè)備,如:電梯、自控設(shè)備、給/排水設(shè)備作一次檢查。

3.2在緊急情況下,如:發(fā)生火災(zāi)、水災(zāi)、地震等白然災(zāi)害、人身傷害等突發(fā)事故,可先進行倒閘操作,但事后應(yīng)及時向工程部經(jīng)理匯報和補填《倒閘操作票》。

4.0相關(guān)記錄

倒閘操作票

八、常規(guī)水泵操作規(guī)程

1.0開泵前準備工作

1.1檢查水泵的進/出閥門是否打開。

1.2檢查閥門是否有滴水等異?，F(xiàn)象。

1.3檢查水泵的進出口壓力表讀數(shù)是否正常。

1.4檢查電控柜電源指示燈和電壓是否正常。

1.5檢查蓄水池水位是否正常。

2.0開泵運行

2.1定時巡視檢查每班次不少于2次,并做好記錄。

2.2檢查控制柜電壓、電流是否正常。

2.3檢查有無異常聲響、振動。

2.4檢查水泵電機外殼溫度是否正常。

3.0開泵注意事項

3.1初次開泵或停泵時間較長,開泵前應(yīng)用手,盤動一下聯(lián)軸器。

3.2發(fā)現(xiàn)電流、壓力過大,先停泵,再分析檢查超壓、電流過大的原因,排除故障方可再試開泵。

3.3泵體或電機發(fā)生異常和異味,應(yīng)立即停泵檢修。

3.4泵的填料允許有少量滴水(10-20滴/分鐘),如出現(xiàn)大量滴水,應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整。

3.5泵要輪換開啟運行,基本保持相同的使用頻率。

3.6發(fā)生事故時,應(yīng)沉著冷靜迅速判斷事故原因,做出相應(yīng)處理,及時報告主管領(lǐng)導(dǎo),事故未處理完畢,不得交接班。