大廈管理部任務(wù)崗位設(shè)置（十二篇）

發(fā)布時間：2024-11-29 查看人數(shù)：34

大廈管理部任務(wù)崗位設(shè)置

第1篇大廈管理部任務(wù)崗位設(shè)置

大廈管理部任務(wù)和崗位設(shè)置

一、任務(wù)

管理部是管理公司中負責監(jiān)管大廈公共地方的清潔、綠化、公用設(shè)施,接待用戶投訴,代辦郵政服務(wù),協(xié)助大廈安全保衛(wèi)、消防等工作的職能部門。管理部的工作宗旨是保證'安全、整潔、方便、文明、舒適、典雅'的現(xiàn)代商務(wù)環(huán)境。它是服務(wù)中心對客服務(wù)項目的具體執(zhí)行及延伸拓展。管理部主要職責如下:

1.負責監(jiān)管大廈清潔承判商的日常清潔工作,保證其所有操作符合清潔質(zhì)量標準,確保環(huán)境整潔。

2.監(jiān)察大廈共用設(shè)施的運行狀況,落實開源節(jié)流措施。

3.負責同用戶的溝通工作,接待用戶投訴,受理用戶的服務(wù)要求。

4.提供郵政服務(wù)。為用戶分發(fā)投遞郵件和征訂報刊。

5.監(jiān)管大廈綠化承判商的綠化養(yǎng)護,確保大廈的綠化布置合理、整潔美觀。

6.控制貨物出入,維護大廈用戶的財產(chǎn)安全。

7.監(jiān)管大廈用戶的室內(nèi)裝修。

8.配合保安部做好突發(fā)事件及特殊天氣的應(yīng)急處理。

二、崗位設(shè)置

管理部經(jīng)理

早班主任/中班主任/替班主任

文員/信報管理員/巡樓管理員/接待管理員/總機接線員

第2篇大廈清潔管理作業(yè)指導書

1.0目的

確保zz廣場公共區(qū)域衛(wèi)生清潔達到國家級行業(yè)要求的標準。

2.0范圍

zz廣場大廈內(nèi)部及外圍所有公共區(qū)域的清潔工作的檢查監(jiān)督。

3.0職責

對zz廣場公共區(qū)域所有清潔工作的檢查監(jiān)督指導,確保所管轄的區(qū)域內(nèi)進行清潔作業(yè)時的安全。

4.0作業(yè)用具

洗地機、拋光機、吸水器、水管、吸塵器、p坊(清掃車)、水刮、玻璃刮、塵推架、自在掃把、延長棍、延長線、高壓沖水機、洗衣機、口罩、手套。

5.0作業(yè)準備

5.1作業(yè)人員穿戴整齊、整潔、注意形象;

5.2作業(yè)區(qū)域、洗地、打臘、拋光、應(yīng)設(shè)護欄、警示牌、安全標志;

5.3在作業(yè)區(qū)域應(yīng)注意周邊的人、物、設(shè)備及其它物品安全;

5.4藥劑準備

5.4.1檢查清潔藥品是否過期,盛裝藥品的器具有沒有滴漏;

5.4.2對各種所需要的藥水都標明商標、藥劑名稱,

5.4.3對每個員工使用藥劑進行操作培訓。

5.4.4天那水由專人封存定點保管,用完后放回原處。

5.4.5根據(jù)作業(yè)需要穿戴相關(guān)的防護用品,手套、口罩、防滑鞋、雨鞋、工作服。

5.4.6工作需要相關(guān)藥劑時,到班長或負責人處領(lǐng)用;

5.4.7一般藥水工作人員應(yīng)戴好膠手套;

5.4.8濃酸作業(yè)時應(yīng)穿好膠鞋、戴好膠手套和口罩;

5.4.9檢查作業(yè)工具是否符合安全要求。

6.0工作內(nèi)容

6.1清潔工作檢查內(nèi)容

檢查項目檢查內(nèi)容/要求檢查頻次填寫表格

分包商員工分包商員工的儀容、服裝、工卡、出勤記錄。日檢發(fā)現(xiàn)問題記錄在《環(huán)境日常檢查記錄表》

玻璃玻璃面上明亮、無污跡,水珠。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

不銹鋼1)亞光材料:表面無污跡、無灰塵。

2)拋光材料:表面光亮、無痕跡,可影象。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

地面磚目視干凈、無污漬、有光澤、可反映通道照明燈輪廊。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

墻面磚目視干凈無污漬,清洗后用紙巾擦拭磚面60公分后紙貼不被明顯污染。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

涂料墻面整潔、無塵土、無痕跡。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

大理石地面目視地面有光澤、無痕跡,可映出照明燈燈管之輪廊。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

大理石墻面有光澤、無痕跡、無灰塵、可影象。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

仿石地磚磚面凹進部位無沙土沉淀,無積水、無油漬、無痰漬。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

水泥地面光潔、無積水、無油漬、無痰漬。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

地毯無污漬、無斑點、無明顯污漬。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

洗手間地、墻面見前項目,其他便器潔凈無污垢、無銹漬,室內(nèi)無臭味、異味。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

停車場地、墻面見前項目,通道無堆積,裸管線無蛛網(wǎng)、塵土,地面無積水。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

路燈、招牌目視牌面清晰,無明顯污染。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

地下室污水井井內(nèi)積水不過半,水面漂浮物無結(jié)塊。周檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

檢查項目檢查內(nèi)容/要求檢查頻次填寫表格

燈具目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

玻璃幕墻表面上無明顯的污跡。完工檢查《環(huán)境日常檢查記錄表》

扶手目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

垃圾周轉(zhuǎn)站垃圾桶擺放整齊美觀,桶外無垃圾粘附物,裝修垃圾無散裝,地面沖洗清潔、無積水,站區(qū)范圍無異味、積水。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

天面地、墻面見前項目,通道無堆積,裸管線無蛛網(wǎng)、塵土,地面無積水,地面上2米幕墻及女兒墻清潔。周檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

綠化區(qū)域內(nèi)無雜物、石塊。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

消防設(shè)施目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

衛(wèi)生設(shè)施目視光潔明亮、無塵土。日檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

廣場小品廣場小品無污物,輪廊清晰、逼真。周檢《環(huán)境日常檢查記錄表》

6.2注意事項

6.2.1清潔工作注意避客,特別在電梯、樓梯、洗手間等相對窄小的區(qū)域,盡量在客流量稀少的情況下進行清潔。

6.2.2臺風前注意天面、外圍廣場地漏排水是否通暢。

6.2.3地下室、天面清潔注意防漏水。

6.2.4在作業(yè)時注意裸露的電線、破碎玻璃,濕手不要觸摸任何電器。

6.2.5不要進入不熟悉的黑暗地帶,以免發(fā)生意外;

6.2.6不要把工具橫在過道上,擦拭高處的物品,要使用梯子,控制高空作業(yè)或可能危及施工人員及第三者安全的作業(yè)。

6.2.7完工后,要及時關(guān)閉在作業(yè)時打開的門窗等。

6.2.8清潔作業(yè)過程中用洗地機、刀片之類或高空作業(yè)時,必須放置警示牌,操作前檢查工具是否損壞、檢查接電是否良好,如有損壞或漏電現(xiàn)象禁止使用;高空操作時需有專人扶梯子或守護;用刀片作業(yè)時應(yīng)注意安全,做好相應(yīng)的防范措施,避免事故的發(fā)生。

6.3藥劑作業(yè)安全:

6.3.1洗手間便池用潔廁靈時:作業(yè)人員應(yīng)在作業(yè)區(qū)域內(nèi)先擺放'清潔中'指示牌,作業(yè)者戴好橡膠手套,進行藥水清洗作業(yè),清洗完用清水多次沖洗,拖干地面。

6.3.2地面需用強酸藥水作業(yè)時:作業(yè)人員應(yīng)在作業(yè)區(qū)域內(nèi)先擺放'清潔中'和'停用'指示牌或用圍欄圍住,以防車子等經(jīng)過時燒壞車子表面,濃酸作業(yè)時應(yīng)穿好膠鞋、戴好膠手套和口罩;進行藥水清洗作業(yè),清洗完用清水多次沖洗,拖干地面。

6.4藥劑廢棄物處理:

對使用完畢的藥劑空瓶,用清水洗靜,廢水排入污水溝,空瓶用垃圾袋裝好封閉后運往垃圾站。

6.5檢查范圍

6.5.1清潔檢查范圍

6.5.2a座塔樓包括防火門、消防樓梯、天花、墻面、地面地毯、回廊通道、燈具燈飾、指示牌、垃圾桶、玻璃類、不銹鋼類、管道、消防栓、電梯廳墻面、電梯廳地面。

6.5.3b座塔樓包括天花、墻面、地面、燈具、燈飾、玻璃幕墻、門類、消防樓梯、管道、消防栓、消防電梯、

電梯廳、煙灰缸及垃圾桶、不銹鋼設(shè)施、指示燈。

6.5.4外圍包括地面、臺階面、花池、綠化帶、路燈、射燈、水池、雕塑、旗桿臺、護攔、井蓋、玻璃、垃圾桶、停車設(shè)施。

6.5.5地下室包括水泥地面、石灰墻面、車場管道、門、消防樓梯、樓梯扶手、燈飾、燈具、清潔設(shè)施、消防電梯廳、車場標示牌、天花、保安隊值班室、洗手間墻面、洗手間天花、洗手間設(shè)施、管理處辦公室、垃圾中轉(zhuǎn)站。

6.5.6裙樓包括天花、燈飾、墻面、石材地面、門類、消防樓梯、消防電梯廳、客用電梯廳、護攔、浮雕、扶手電梯、消防栓設(shè)施、洗手間、游泳池、球場、停車設(shè)施、標牌指示。

6.5.7中心大堂包括大理石地面、大理石墻面、大理石柱面、玻璃、玻璃門、指示標示牌、清潔設(shè)施、扶手梯、咖啡廳地毯、咖啡廳地面、咖啡廳墻面、咖啡廳柱面、咖啡廳臺面、咖啡廳水池、花盆、燈飾、燈具、掛毯、浮雕、消防設(shè)施門。

6.5.8a座大堂包括大理石地面、大理石墻面、大理石柱面、玻璃、玻璃門、通道天花、清潔設(shè)施、手扶電梯、電梯廳地、電梯廳墻面、轎箱門按鈕、廳天花、燈飾、燈具、指示牌、消防門、宣傳欄、電梯轎箱。

6.5.9b座大堂包括大理石地面、大理石墻面、電梯轎箱、客梯廳地面、客梯廳墻面、客梯廳天花、廳燈具燈飾、轎箱門、按鈕、玻璃、玻璃門、指示牌、清潔設(shè)施、通道天花、燈飾、燈具、消防門、消防設(shè)施、宣傳欄。

6.5.10洗手間包括洗手間地面、洗手間墻面、洗手間隔板、洗手間門、洗手間天花、燈飾、燈具、清潔設(shè)施、小便池、便池、洗手間排風口、地面地漏、洗手盤排水、洗手池、洗手池臺面、洗手池鏡、洗手池盤、便池排水。

7.0異常情況處理

7.1遇到水管漏水時的處理:遇到大廈水管漏水時,清潔工應(yīng)帶齊工具,第一時間內(nèi)對

大廈內(nèi)地面上的積水進行清理,避免水流到電梯機房、強、弱電豎井。

7.2遇到暴雨天氣時,清潔工要緊急對大廈所有的下水口進行檢查,如有堵塞處要及時疏通,避免大廈內(nèi)積水影響到各種設(shè)施設(shè)備的正常使用;做好大廈公共區(qū)域地面和各進出口的雨水清理,以免有人因地面濕滑而受傷。

7.3遇到臺風天氣時,清潔工要在管理處的指揮下做好防臺風的緊急準備工作,對大廈所有的下水道口進行檢查,及時疏通堵塞處,避免大廈內(nèi)積水影響到各種設(shè)施設(shè)備的正常使用。

8.0清潔工作評價標準

8.1每天在時間帶內(nèi)三處(包括三處)以下視為合格不作扣款處理,四至六處視為一般不合格項扣除承包費伍拾元正,六以上視為嚴重不合格扣除承包費壹佰元正。

8.2每周超過三天六處以上嚴重不合格扣款合同金額的1%。

8.3每月出現(xiàn)累計五次嚴重不合格,由雙方協(xié)調(diào)解除合約。

9.0垃圾清運供方評價標準

9.1按照垃圾清運驗收表和垃圾清運合同如在月內(nèi)未清運出現(xiàn)一次以上,未徹底清運出現(xiàn)二次以上,清運時間推遲三次以上為不合格供方。月評審時取消供方資格,反之可繼續(xù)留用。

9.2按照月評價的結(jié)論,如在半年內(nèi)未清運出現(xiàn)三次以上,示徹底清運出現(xiàn)四次以上,清運時間推遲五次以上為不合格供方,半年評價時取消供方資格,反之可繼續(xù)留用。

10.0記錄

《環(huán)境日常檢查記錄表》

《zz廣場清潔檢查標準及扣款細則》

第3篇大廈業(yè)主手冊-交通秩序停車場管理

大廈《業(yè)主手冊》:交通秩序與停車場管理

一、本大廈內(nèi)的所有機動車位及非機動車位僅為大廈的業(yè)戶提供服務(wù),來訪車輛只提供臨時停放。

二、凡進入大廈的汽車、摩托車、單車應(yīng)停放在指定位置,不得隨意放在路邊、綠化地、樓梯通道等公共地方。

三、本大廈為業(yè)戶提供固定車位,租用車位和訪客車位及自行車、摩托車車位的服務(wù)。固定車位是指業(yè)主已購車位,每月按規(guī)定交納一定的車場管理費;租用車位指大廈業(yè)主、租戶在物業(yè)公司辦理了租用手續(xù)的室內(nèi)(外)有償車位;訪客車位指為外來車輛在大廈提供作短時停泊的計費車位(不含警車、消防車、救護車、工程搶險、政府部門公干的車輛);自行車、摩托車車位指為業(yè)主提供統(tǒng)一停放自行車、摩托車的車位。車位停放費用按政府指導價收費。

四、本大廈及室內(nèi)停車場出入口均實行管理系統(tǒng),所有機動車輛進出大廈大門口時,須讀卡出入。嚴禁車輛有沖閘行為,對于沖閘行為,管理人員將視為破壞公共設(shè)施和盜車嫌疑,交送有關(guān)部門處理。

五、本大廈及室內(nèi)各種車位均實行一位一車一卡制,敬請各車主妥善保管ic卡。并請按照車位線及附近的標識牌、警示牌的提示規(guī)范停放車輛,不得違章泊車。

六、車主泊車時,請務(wù)必鎖好車輛,關(guān)好車門、車窗和啟動防盜系統(tǒng),切勿遺留貴重物品在車內(nèi),并仔細檢查車輛,如有異常情況請及時通知秩序維護員,以免發(fā)生物品及車輛丟失現(xiàn)象。

七、進入大廈的車輛限速行駛,最高時速不得超過10公里/小時,禁鳴喇叭;嚴禁在大廈內(nèi)試車、橫沖直撞,且不得在大廈內(nèi)進行清洗、維修車輛和補充油料,對于滴漏機油或沾帶泥土的車必須清洗干凈方可進入停車場。

八、愛護大廈公共區(qū)域及公用設(shè)備、設(shè)施;嚴禁將載有易燃、易爆、劇毒或有污染物品的車輛停放在大廈內(nèi)。

九、出租車接送本大廈客戶時可以在大廈指定區(qū)域內(nèi)停泊,司機不得下車在大廈內(nèi)逗留,若出租車司機屬來訪者必須辦理來訪手續(xù)方可泊車。

十、禁止兒童在大廈內(nèi)所有停車場區(qū)域玩耍,以防不測。

第4篇商業(yè)大廈物業(yè)管理人員配備培訓與管理

1 管理人員的配備

**整體管理方案確定之后,管理團隊的配備和素質(zhì)就是決定性的因素。**擬安排高級項目經(jīng)理擔任大廈管理處主任,前期介入期間另委派公司管理、技術(shù)骨干組成前期工作小組赴現(xiàn)場配合。在正式接管后,形成主任目標管理責任制為基礎(chǔ)的,物業(yè)、經(jīng)營、質(zhì)量、工程、財務(wù)等專業(yè)人員密切配合的管理團隊。

1.1 管理處人員配置

管理處擬配備各類人員53人。

注:清潔綠化擬單項分包給專業(yè)公司,故人員未計入。

圖1 管理處人員配置

1.2 各部門人員素質(zhì)要求

崗位編制與素質(zhì)要求表1

部門編制崗位素質(zhì)要求

管理處

2人正、副主任2人本科,四年從業(yè)經(jīng)驗,物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證,有效強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力。

客戶服務(wù)中心4人部長1人大專以上,三年工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。

助理1人大專以上,三年工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉各部門運作流程,組織、協(xié)調(diào)、溝通能力強。

綜合部

6人部長1人本科,六年行政管理經(jīng)驗,中級職稱,物業(yè)管理個業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強的組織、協(xié)調(diào)和決策能力,電腦熟練,寫作、協(xié)調(diào)能力強,有良好服務(wù)意識,英語熟練。

財務(wù)1人本科,會計師職稱,三年財務(wù)管理經(jīng)驗,持有會計上崗證,熟練會計電算化操作,業(yè)務(wù)能力強,英語四級。

文秘1人大專,一年經(jīng)驗,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強。

后勤2人本科,二年采購工作經(jīng)驗,持物業(yè)管理上崗證,電腦熟練,業(yè)務(wù)能力強。

工程部18人部長1人本科,黨員,五年經(jīng)驗,中級職稱,持物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,有較強組織、協(xié)調(diào)和決策能力

工程師2人本科,中級以上職稱,五年經(jīng)驗,持物業(yè)管理上崗證,可獨立完成項目規(guī)劃、設(shè)計、改造、維修、技術(shù)指導等工作,一門以上外語熟練。

運行班10人中技,二年經(jīng)驗,相關(guān)專業(yè)上崗證,動手能力強,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,熟悉iso9000體系

維護班5人中技,三年經(jīng)驗,相關(guān)專業(yè)上崗證,專業(yè)素質(zhì)高,身體素質(zhì)好,能吃苦耐勞,動手及協(xié)調(diào)能力強

管理部23人部長1人本科,五年經(jīng)驗,中級職稱,物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理上崗證,熟悉iso9000質(zhì)量體系,有較強組織、協(xié)調(diào)和決策能力,英語四級。

物業(yè)助理2人大專,三年經(jīng)驗,持iso9000內(nèi)審員證,熟悉iso9000質(zhì)量體生活費,電腦熟練,分析、協(xié)調(diào)、組織、公關(guān)能力強,有良好服務(wù)意識,英語熟練。

安全管理20人高中,18~23歲,身高1.75米以上,體重55~70公斤 ,身體健康,品德優(yōu)良,思想作風過硬,相貌端正,工人責任心強。

合計53人

2 管理人員的培訓

持續(xù)有效的員工培訓是人力資源開發(fā)最重要的基礎(chǔ)工作,是企業(yè)保持競爭力的重要手段。管理處大多數(shù)的管理障礙,可以通過有效培訓加以改善?；鶎訂T工在某些工作上的不足,特別是服務(wù)觀念上的差距,也可以通過培訓得到解決。員工培訓是企業(yè)管理升級的重要環(huán)節(jié)。

**高度重視員工培訓工作,把員工培訓作為人力資源開發(fā)的基礎(chǔ)工作,每年安排周密的員工培訓、考核計劃、公司董事長王兵、總經(jīng)理迮建人均為建設(shè)部深圳物業(yè)管理進修學院主講教授。

2.1 培訓體系

圖2 **培訓體系

2.1.1 體系描述:

a. 貫徹員工培訓原因,堅持培訓體系不漏項,切實達到培訓效果;

b. 在管理處管理骨干中,安排有培訓經(jīng)驗的專業(yè)人員負責培訓工作;

c. 通過培訓制度和運作機制的確定,使員工培訓成為管理處整體工作的必備環(huán)節(jié),避免流于形式;

d. 注重課程開發(fā)和教材選定,解決培訓深度和特色問題;

c. 加強流程中的培訓績效評估和培訓需求分析兩個薄弱環(huán)節(jié)。

2.2 培訓原因:因需施教、培考結(jié)合、觀念在先、注重實效。

2.3 培訓目標:品德優(yōu)良、觀念到位、勝任崗位

2.4培訓內(nèi)容:

2.4.1 觀念培訓(針對全體人員)

服務(wù)觀念、競爭觀念、質(zhì)量觀念、創(chuàng)新觀念、效率觀念、成本觀念、安全觀念以及**企業(yè)文化體系。

2.4.2 管理培訓(針對各級骨干)

員工激勵、客戶溝通技巧、法律法規(guī)、成本核算、計算機應(yīng)用、質(zhì)量體系、環(huán)境美學、突發(fā)事件處理、管理理論。

2.4.3 崗位技術(shù)培訓(針對操作層)

基本技能、物業(yè)管理基本概念和主要內(nèi)容、設(shè)備維護和使用、客戶管理、辦公自動化管理、消防及治安管理、房地產(chǎn)基礎(chǔ)。

2.4.4 基礎(chǔ)培訓(針對新入職員工)

行為規(guī)范、物業(yè)管理概論、員工守則、職業(yè)道德教育、管理制度、崗位職責、企業(yè)管理目標等。

2.5 年度培訓計劃

**擬將首年度員工培訓分為兩個階段,第一階段入駐前期培訓,采用集中、封閉、強化培訓,重點為基礎(chǔ)培訓和觀念培訓,配合兩輪培訓考核;第二階段為入駐后培訓,采用定期、實操、教練式培訓,激發(fā)潛能,啟導信心,配合業(yè)務(wù)考核與業(yè)績評估,鞏固培訓效果。;

**物業(yè)管理處員工培訓年度課時要求為:人均受訓130課時以上,保安員受訓260課時以上。

年度培訓計劃表表2

培訓類別培訓內(nèi)容培訓對象培訓方式學時

基礎(chǔ)培訓管轄物業(yè)基本情況、管理重點新員工授課4

**概況、理念、組織機構(gòu)新員工講座4

管理制度及行為規(guī)范新員工授課4

崗位職責全體員工自學4

現(xiàn)場勘察相關(guān)人員研討32

服務(wù)觀念及溝通技巧新員工授課、示范4

物業(yè)管理法規(guī)及條例新員工授課、自學10

突發(fā)事件處理新員工授課、示范4

消防治安教育新員工錄相3

培訓類別培訓內(nèi)容培訓對象培訓方式學時

系統(tǒng)培訓iso9000質(zhì)量體系全體員工外培、講課10

物業(yè)管理概論全體員工授課30

管理費收支概算管理人員研討3

成本控制全體員工講座4

房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理全體員工研討4

計算機應(yīng)用全體員工授課、實操20

專業(yè)培訓高層樓宇主要設(shè)備管理相關(guān)人員授課8

應(yīng)急事件處理相關(guān)人員授課10

給排水系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20

供電系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20

空調(diào)系統(tǒng)運行、保養(yǎng)及裝修相關(guān)人員實操、外培20

樓宇設(shè)備自動化系統(tǒng)相關(guān)人員實操、外培20

樓宇綜合布線系統(tǒng)相關(guān)人員授課20

電梯運行與保養(yǎng)及維修相關(guān)人員授課20

房屋維修管理相關(guān)人員授課6

保安員專業(yè)技能保安員授課、演練10

消防設(shè)備、設(shè)施管理相關(guān)人員授課20

資質(zhì)培訓物業(yè)管理崗位培訓(取得證書)管理人員外送培訓

2.6 培訓方式

2.7 培訓效果:通過業(yè)務(wù)考核和業(yè)績評估檢驗培訓效果

培訓前安排測試,了解員工基礎(chǔ)和培訓需求,培訓中考核鞏固培訓效果,培訓后通過結(jié)業(yè)考核確保勝任崗位,并對員工工作為績進行跟蹤評估。

3 管理人員的管理

3.1 嚴格要求,規(guī)范管理,選好人,培育人

把好進人關(guān),選擇熱愛物業(yè)管理、重事業(yè)、能吃苦的人員,不符合行業(yè)要求或基本素質(zhì)不夠的,堅決不進。在公司里,經(jīng)營和管理骨干是人才,為推進公司整體運作而在平凡崗位上踏實工作的員工也是人才。物業(yè)管理首先要管好人,其次才能管好事。做事先做人,正人先正已。重學歷而不唯學歷,德才兼?zhèn)湟紫瓤吹?倡導敬業(yè)、服務(wù)、創(chuàng)新的企業(yè)精神,對員工的行為規(guī)范、儀表儀容在《員工手冊》中作出了明確的規(guī)定,并通過量化考核辦法,不斷強調(diào)員工的進取心、創(chuàng)造性,注重積極協(xié)調(diào)和主動投入的工作態(tài)度。

注重員工培訓的連續(xù)性和有效性。公司要求員工深刻理解在職教育和終身教育的重要內(nèi)涵,明確培訓需求,主動'充電'。公司還要求物業(yè)管理主任人從上任之日起,就要注意培養(yǎng)自己的接班人,在這種培養(yǎng)過程中,推進了工作,增強了團隊實力,同時也提高了自己。堅持物業(yè)管理骨干自行培養(yǎng)為主、對外招聘為輔,按比例7:3的原則運作。我們提出關(guān)心員工、培養(yǎng)員工重于創(chuàng)造利潤的觀念,其含義在于提高內(nèi)部員工滿意率,建立一支訓練有素、能征善戰(zhàn)的優(yōu)秀團隊,實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標。

3.2 競爭上崗,優(yōu)勝劣汰,用好人,激勵人

員工隊伍綜合素質(zhì)中最重要的是觀念到位,服務(wù)觀念、客戶滿意、危機意識、創(chuàng)造性管理等尤為重要。物業(yè)管理行業(yè),只有不斷學習,及時變革,才能爭取主動,贏得勝利。有效管理的關(guān)鍵在于員工全體的參與,因而我們在量化管理、成本管理和計算機應(yīng)用各個領(lǐng)域,注意引導員工廣泛參與,群策群力,實現(xiàn)各項管理目標。

堅持各級領(lǐng)導崗位在公司內(nèi)部公開招聘,競爭上崗,并實行年度聘任制,形成職位能上能下、待遇能高能低的用人機制,盤活人力資源。通過綜合考評,實行員工隊伍每年10%換崗、首數(shù)5%提薪和末數(shù)5%淘汰制,依法管理,以理服人,確保高水準、全方位的物業(yè)管理服務(wù)。

3.3 以企業(yè)文化感召人、留住人

第5篇某大廈業(yè)戶二次裝修管理程序

大廈業(yè)戶二次裝修管理程序

1.接收申請

在業(yè)戶收樓入伙程序中客服助理向業(yè)戶征求有無二次裝修要求,并介紹有關(guān)大廈二次裝修的管理規(guī)定。

1.1客服助理陪同業(yè)戶裝修負責人到工程部,完成二次裝修業(yè)戶移交工作(要求:物業(yè)公司辦理一切二次裝修手續(xù)的必須是業(yè)戶裝修負責人)。

1.2業(yè)戶裝修負責人必須向物業(yè)公司交付具有本企業(yè)法人簽字的委托書及承諾書。

1.3業(yè)戶委托的施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理公司必須向物業(yè)公司提交公司營業(yè)執(zhí)照副本復印件(加蓋公章),資質(zhì)證明的原件以及公司為現(xiàn)場負責人出具的委托書。由物業(yè)工程部查驗合格后,并復印留存相關(guān)文件在工程部,方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。(施工單位必須具備二級以上資質(zhì))

1.4業(yè)戶裝修負責人向工程部領(lǐng)取圖紙(建筑平面、設(shè)備布置圖等),并由各專業(yè)工程師向業(yè)戶裝修負責人、設(shè)計單位做技術(shù)交底(主要內(nèi)容是不允許更改的項目及部位或特殊要求),以便業(yè)戶及設(shè)計單位了解大廈結(jié)構(gòu)及要求。

1.5在裝修工作開始前,業(yè)戶裝修負責人必須協(xié)同裝修公司現(xiàn)場負責人、設(shè)計單位、監(jiān)理單位出席物業(yè)安排之會議,以確保業(yè)戶清楚以下物業(yè)公司之要求。

主要內(nèi)容:

保險(人身保險、財產(chǎn)保險、公共責任險等)

《二次裝修管理規(guī)定》的內(nèi)容

工人操作守則(物業(yè)公司要求)

臨時水電使用方法及要求(填寫單據(jù)并報批)、

材料的運輸(時間及路線)

施工時間(允許施工時間及特殊要求)

垃圾清運方法(時間及路線)

物業(yè)管理公司與客戶及施工單位負責人的聯(lián)系方法

提供大廈消防、空調(diào)、給排水改造指定施工單位的聯(lián)系方法。

裝修手冊重要條款說明

裝修公司應(yīng)繳付一切應(yīng)交付的費用(裝修押金、審圖費、制證費、垃圾費、水電押金、滅火器租用費等)

物業(yè)管理公司的其他要求

簽署相關(guān)協(xié)議(委托書、承諾書、施工安全協(xié)議書等)

1.6業(yè)戶裝修負責人在工程部領(lǐng)取相關(guān)裝修申請表格,認真填寫清楚隨圖紙一并交至物業(yè)公司。

1.7設(shè)計單位根據(jù)物業(yè)公司要求做設(shè)計施工方案。(按二裝手冊第四部分所要求的格式)。

1.8質(zhì)量記錄

《二次裝修工程申請/委托書》ed-tb-0309-201

《業(yè)戶單元二次裝修審批表》ed-tb-0309-202

2.施工單位報批進場過程

2.1報批

2.1.1業(yè)戶向物業(yè)公司遞交圖紙,經(jīng)工程部初審(不超過2天),如無重大問題則要求業(yè)戶同時將施工方案報政府消防部門審批。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。

2.1.2業(yè)戶裝修負責人將設(shè)計單位的設(shè)計方案送消防局報批審驗。

合格--將審批意見及圖紙報物業(yè)工程部審批。

未合格--更改設(shè)計方案,重新報批審驗直至合格為止。

2.1.3物業(yè)工程部將在圖紙初審后7個工作日內(nèi)以書面形式通知業(yè)戶及設(shè)計單位此設(shè)計的審核結(jié)果。

2.1.4消防局審批合格后,業(yè)戶裝修負責人將消防局的審批意見連同圖紙一同交物業(yè)工程部做核實審批。業(yè)戶及設(shè)計單位應(yīng)根據(jù)物業(yè)的審核結(jié)果改進該設(shè)計方案直至滿足物業(yè)公司要求。(物業(yè)公司審批意見最終以消防局意見為基礎(chǔ)).

2.2質(zhì)量記錄

《臨時施工用電申請表》ed-tb-0309-315

《業(yè)戶二次裝修施工許可證》ed-tb-0309-203

3.繳費及進場手續(xù)

3.1繳費進場手續(xù)

項目所在部門

1.交付各種保險單據(jù)復印件物業(yè)工程部

2.交付裝修各項押金(即裝修押金、臨時水電押金、施工出入證押金、滅火器租用押金)物業(yè)財務(wù)部

3.交付審圖費、垃圾清運費物業(yè)財務(wù)部

4.簽署施工消防安全協(xié)議書物業(yè)保安部

5.交付施工人員證件復印件及照片辦理出入證物業(yè)保安部

6.辦理施工許可證物業(yè)保安部

3.2施工單位如需運輸材料時,必須提前一日填寫運輸申請表并由保安部負責人簽字同意。

3.3質(zhì)量記錄

《二次裝修隱檢申請/審核表》ed-tb-0309-204

3.施工管理

4.1施工單位如需使用臨電時,必須提前兩日填寫申請單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負責人簽字同意。

4.2施工單位如需加班時,必須提前一日填寫加班申請表并由客戶服務(wù)部及保安部負責人簽字同意。

4.3施工單位如需項目施工時(如:斷閘接電、戶外施工等有影響其它客戶及物業(yè)管理之項目)必須提前二日填寫特別行為申請表。

4.4施工單位在封頂、封墻、地面面層等施工項目時,必須提前二日填寫隱蔽工程驗收申請審核表。

4.5在整個裝修過程中,施工單位必須嚴格遵守施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度。物業(yè)公司有權(quán)對此工程進行監(jiān)督檢查。

4.6在物業(yè)檢查過程中,如發(fā)現(xiàn)施工單位有違反施工操作規(guī)范及物業(yè)公司的各項規(guī)章制度時,物業(yè)有權(quán)對其下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》,直至問題解決。

4.7如施工單位在接到下發(fā)《二次裝修施工整改處罰通知單》及后,未在限期內(nèi)進行改正或恢復的,物業(yè)公司對其下發(fā)《二次裝修停止施工通知單》,直至問題解決。

4.8施工單位在改正、恢復后,必須報物業(yè)公司對其進行檢查,合格并由施工單位交付罰金后。由檢查負責人簽字同意,方可恢復正常施工。

4.9《二次裝修施工整改處罰通知單》可由專業(yè)負責人上報總工程師同意后簽發(fā)。

4.10《二次裝修停止施工通知單》由專業(yè)負責人上報總工程師同意后,由總經(jīng)理簽發(fā)。

4。11質(zhì)量記錄

《二次裝修施工整改/處罰通知單》ed-tb-0309-205

《二次裝修巡查表》ed-tb-0309-206

《二次裝修加班申請/審核表》ed-tb-0309-207

《二次裝修特別行為申請/審核表》ed-tb-0309-208

5.竣工審核

施工單位在施工徹底結(jié)束后,填寫竣工審核申請表,預約驗收時間一周內(nèi)。(二裝手冊附錄十)

5.1首先由總承包商自檢合格后,由本公司負責人簽字。

5.2經(jīng)業(yè)戶、監(jiān)理公司驗收合格后,由本公司負責

人簽署意見。

5.3由業(yè)戶組織施工單位(總包)、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對此工程進行聯(lián)合驗收。(特殊工程還需先請消防局驗收,由物業(yè)公司根據(jù)工程實際情況確定)。

5.4驗收合格后由業(yè)戶提前三日填寫業(yè)戶入住申請表。并由物業(yè)公司各部門簽署意見。同意后可正式入住。

5.5驗收未合格由施工單位按物業(yè)公司要求進行改進后再報驗,直至驗收合格為止。

6.退費:

6.1竣工審核合格后,由物業(yè)工程部簽發(fā)'驗收合格通知書'。施工單位憑此通知書做退還押金申請,憑二裝工程結(jié)算單辦理款項繳納及清退

6.2物業(yè)財務(wù)部在扣除相應(yīng)款項及罰金后14個工作日后無息退還85%押金,剩余15%做為質(zhì)量押金,一年后若未發(fā)生影響大廈的問題則無息返還。

6.3質(zhì)量記錄

《裝修押金退還申請表》ed-tb-0309-209

7.工程結(jié)束

7.1物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請,其它具體要求請參見《二次裝修手冊》。

7.2質(zhì)量記錄

第6篇辦公大廈綠化管理手冊

辦公大廈管理手冊:綠化管理

a. 場內(nèi)外綠化管理規(guī)定

1] 人人都有義務(wù)維護場外植物/綠地及場內(nèi)盆栽植物。

2] 不準攀折植物及在植物上扎拉。

3] 不準損壞綠地及花木保護設(shè)施。

4] 不準人為踐踏綠地和車輛跨越。

5] 不準在綠化地帶堆放雜物。

6] 不準在綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告招牌。

7] 當人為造成花木、綠地及保護設(shè)施損壞的,按政府有關(guān)規(guī)定進行罰款處理。

b.場內(nèi)部盆栽植物的管理

1] 施肥:根據(jù)花卉植物的不同生長發(fā)育時期的特殊要求,追施化學肥料,并保證在大廈內(nèi)無異味的散發(fā)。

2] 換盆:根據(jù)花苗的大小和生長速度快慢選擇相應(yīng)的花盆、套缸,由花木公司執(zhí)行。

3] 澆水:根據(jù)植物的特點,每日或隔日澆水。原則是:水溫與室溫要接近,澆水一定要澆透,盆土應(yīng)經(jīng)常保持濕潤,不要過干、過濕,也不要時干、時濕。

4] 采光:根據(jù)花卉耐陰喜陽程度和生長習性,經(jīng)常性將一些喜陽花卉移到陽光充足的方。

c.場外部草坪植物的管理

1] 澆水量:根據(jù)不同的季節(jié)、氣候,以及草皮生長期、植物品種決定澆水時間(上、中、晚)和澆水量。

2] 施肥:根據(jù)土質(zhì)、植物生長期、植物品種和培植需要,決定施肥種類及用量大小。

3] 清除雜草及松土:根據(jù)季節(jié)、草坪生長狀況對所轄草坪內(nèi)的雜草進行清除并對土地進行相應(yīng)的松土以利草皮的生長和規(guī)范。

4] 修枝整形:根據(jù)植物的形狀,以利觀賞為目的,依植物品種及生長情況等因素進行修剪整形,但此一項目通常在冬季進行。

5] 除蟲:根據(jù)病蟲害發(fā)生規(guī)律初實施綜合治理,通常在病蟲率高時,施以藥劑殺死病蟲,以確保植物良好生長。

6] 禁止事項:禁止踏入草坪并在樹臺枝上吊拉、折枝、懸掛物件,嚴禁鐵線緊箍樹干,影響樹木生長,嚴禁任何公民在草坪內(nèi)以體育鍛煉為形式損傷植物。

7] 防止損壞:加強宣傳教育及保安巡視,樹立告示牌,防止人為的毀壞,作到預防在先。

8] 定期洗塵:由于草坪緊靠道路,人與車輛流動多塵土飛揚,會影響樹木生長和美化效果,故養(yǎng)護人員應(yīng)定期對草坪及樹木、用水噴淋清洗。

d.場內(nèi)外綠化管理應(yīng)達標準

1] 物盆內(nèi)無煙灰、煙頭、雜物、葉面、枝干;無浮灰,保持葉色翠綠。

2] 各類植物無枯萎、凋謝現(xiàn)象。

3] 盆缸清擦干凈、無污、無漬。

4] 草坪修剪整齊,無高低不平現(xiàn)象。

5] 枝葉修剪齊整,無雜亂現(xiàn)象。

6] 草坪干凈無紙屑、雜物、清洗干凈。

7] 各類植物無病蟲害。

8] 嚴格管理草坪禁止人為踏壞,影響美觀。

第7篇商務(wù)大廈會務(wù)管理程序

商務(wù)大廈會務(wù)管理程序

1會議服務(wù)工作內(nèi)容;

1、會議服務(wù)工作2、vip服務(wù)工作部分;3、總臺服務(wù)工作。

1.1會議服務(wù)工作部分的三個步驟:

一、會前準備。二、會議服務(wù)。三、會后清潔工作。

1.2vip服務(wù)工作部分的三個步驟:

一、準備工作。二、服務(wù)工作。三、收尾清潔工作。

1.3咨詢臺服務(wù)工作部分的三個步驟:

一、開檔工作。二、服務(wù)工作。三、收尾工作。

2會議服務(wù)工作部分

1會前準備

1、務(wù)員要掌握當天所有會議時間、會議地點、會議要求、會場布置、會議參加人數(shù)等會議細則。

2、服務(wù)員在會議預定時間1小時前到崗,并復查會議室內(nèi)的衛(wèi)生及會議室布置是否符合要求。會議桌面的物品鋪設(shè),地面清潔程度,衣帽服務(wù)設(shè)備,工作臺的布置等都是檢查的內(nèi)容。

a、會議桌穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無灰塵、無污跡。

b、桌布及圍裙清潔平整無污跡。

c、椅子穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無灰塵、無污跡。

d、地面無破損、無污跡、無異味。

e、衣帽車清潔無灰塵,衣架擺放整齊一致。

f、工作臺擺放位置合理。

g、物品鋪設(shè)整齊完全符合會議要求。

3、檢查會議室的設(shè)備、燈光等情況,如有問題應(yīng)及時匯報并由咨詢臺服務(wù)人員通知工程部進行修理。

a、會場溫度以保持22攝氏度-24攝氏度為宜。

b、會議要求使用的設(shè)備到位,并擺放合理。話筒線、電線等無妨礙客人行動,否則立即聯(lián)系工程部加以解決。

c、會場內(nèi)燈光按會議要求開啟,無損壞、無閃跳,如有問題應(yīng)及時向領(lǐng)班匯報,并填寫工程維修單送工程部,由工程部加以解決。

4、檢查鋪臺及物品準備是否規(guī)范。

2會議服務(wù)

1、會議開始前30分鐘服務(wù)員應(yīng)站立于會議室門前迎候客人?？腿诉M入會議室時,服務(wù)員應(yīng)面帶微笑并主動打招呼和拉門,指引客人入場。會議服務(wù)要求:態(tài)度好、效率高、服務(wù)周到規(guī)范化。當客人陸續(xù)到達會場后,服務(wù)員開始服務(wù)。

a、倒水時服務(wù)員站立于客人的右后側(cè)。將水杯放于桌上,用右手為客人倒水,若需要拿取杯子,則應(yīng)捏于杯子的底部。水的量應(yīng)保持與杯口有1-1.5cm的距離。

b、在為客人倒熱茶時,服務(wù)員應(yīng)左手提熱水瓶,站立于客人的右

后方,向所要服務(wù)的客人進行示意后,輕拿起杯子在客人身后倒水。

c、如有毛巾服務(wù),應(yīng)注意將熱(冷)毛巾置于毛巾籃中,用托盤從客人的右方送上,放于客人右側(cè)的桌面上。

d、服務(wù)員要主動提供衣帽服務(wù)。

2、會議進行時,服務(wù)員應(yīng)站立在門外,面朝客人進入會場的方向。以解決會議期間會議室發(fā)生的突發(fā)問題。要求:服務(wù)員要采用標準的站立姿勢,面帶微笑并主動向過往的客人及酒店工作人員主動問好。

3、特別注意要主動了解客人的需求。

4、在會議過程中,每隔15分鐘左右,服務(wù)員進入會議室為客人倒水、調(diào)換煙缸。

5、在客人會間休息期間,應(yīng)主動為客人打開會議室的門。

6、午間休會,須進行會場整理工作。

7、撤換會場中已經(jīng)使用過的礦水、水杯等。

8、換或添加紙、筆。

9、換會場中的毛巾。

10、不得隨意亂動客人物品。

11、在結(jié)束整理工作后,為客人鎖上會議室的門,等待會議客人到達時再開門。

12、通常情況下,客人采用自助形式,服務(wù)人員要主動清潔桌面,使用托盤收取咖啡杯等器皿。

13、議結(jié)束時,為客人打開會議室的門。

14、客人仍在本酒店用餐的,服務(wù)員應(yīng)主動熱情地指引方向。

15、發(fā)現(xiàn)客人有遺忘的物件應(yīng)及時上交于協(xié)調(diào)員。

3會后工作

1、去所有臟杯子和礦水瓶等物品,將需進行清洗的器皿交由會議后勤組處理。

2、檢查臺布、臺裙,發(fā)現(xiàn)有污跡,要及時更換。

3、通知會議后勤組拆除臺型。

4、通知清潔部的pa組進行會場清潔工作。

5、及時檢查會場硬件設(shè)施是否完好,如有問題,向協(xié)調(diào)員匯報。

6、配合物保員做好物品的領(lǐng)用,歸還,外借以及物品盤點工作。

3總臺服務(wù)工作部分

1、開檔工作

1.1早上8:30到崗

1.2要做好開門、開燈工作。

a、同時開啟會議室的兩扇門,無會議的會議室不需開。

b、參觀所有會議室只需開啟筒燈。

1.3行區(qū)域的衛(wèi)生工作。

總服務(wù)臺的衛(wèi)生清潔。

a、服務(wù)臺穩(wěn)固、完好、無變形、無破損、無燙痕、無脫落、無灰塵、無污跡。

b、櫥門內(nèi)與抽屜內(nèi)整齊無不需要的物品,無垃圾灰塵。

c、桌面無污跡,無多余及枯萎的插花。

d、檢查總服務(wù)臺對面的沙發(fā)、茶幾、和周圍墻面的清潔;檢查公共電話亭的清潔;檢查公共場所地毯的清潔程度。發(fā)現(xiàn)問題用《內(nèi)部工作流轉(zhuǎn)單》及時通知物業(yè)pa進行整理。

2、服務(wù)工作

1將對外開放參觀的會議室打開,并檢查清潔衛(wèi)生工作。

2在工作期間時刻注意公共區(qū)域內(nèi)雜物并及清理,保持會議區(qū)域的清潔。

3檢查走道燈和會議室內(nèi)設(shè)備及燈的損壞情況,如有損壞,應(yīng)報工程部維修。

4總臺服務(wù)人員服務(wù)期間,要保持標準的站姿。

5見到客人及物業(yè)工作人員要主動微笑并問好。

6客人進行詢問時要耐心講解,決不可向客人說'不',需協(xié)調(diào)的各項事宜可向領(lǐng)班匯報。接聽電話時要用規(guī)范語言。要求:接聽快、態(tài)度好、業(yè)務(wù)熟、準確無差錯。

7因工作需要要離開總臺,須將臺卡翻至'請稍候',需離開10分種以上必須向協(xié)調(diào)員或當班主管請示。

8負責在總臺上放置會議中心宣傳資料架并負責領(lǐng)放資料。

9用餐時間由協(xié)調(diào)員具體安排。

3、收尾工作

3.1下班之前服務(wù)人員應(yīng)將所有會議室的燈、門關(guān)閉。

3.2收電話和鑰匙,發(fā)現(xiàn)地毯有污跡通知物業(yè)部pa組在夜間清洗。

第8篇 x大廈花卉管理程序

大廈花卉管理程序:

綠色植物不但美化著大廈的各個角落,起著活躍環(huán)境、凈化空氣的作用。為了保持良好的形象,現(xiàn)對花卉的管理規(guī)定如下:

(一)專人負責管理:

1、巡查時間:每周二次。

2、巡查內(nèi)容:花卉各項情況;花卉套盆完好情況。

3、統(tǒng)計上報:花卉情況、套盆情況、換花次數(shù)及數(shù)量、澆花次數(shù)。

(二)監(jiān)督花卉公司工作:

1、換花:保持花卉常綠,根據(jù)花卉情況隨時更換;換花過程中由花卉專項負責人抽查監(jiān)督、記錄,并做好各項協(xié)調(diào)工作。

2、澆花:原則定為一周兩次,由花卉公司派專人,花卉專項負責人進行監(jiān)督、記錄、并控制每次澆時間的間隔。

第9篇寫字樓大廈房屋維修管理

寫字樓、大廈房屋維修管理

隨著寫字樓/大廈的使用年期增加,大廈的結(jié)構(gòu)會出現(xiàn)各類問題,如不早日維修,大廈將會變成一座危樓,對業(yè)戶的財產(chǎn)及人身安全受到嚴重的影響。故此房屋的保養(yǎng)維修成為一項重要的環(huán)節(jié),為業(yè)主的房產(chǎn)得以保值及增值。

進行大廈維修前要做好工程招標,工程設(shè)計技術(shù)指標,合同管理,施工控制等工作,而完工后再進行工程竣工驗收、工程結(jié)算及維修、技術(shù)資料整理等!

(1)寫字樓修繕按照房屋完損情況分為a.翻修b.大修c.中修d.小修e.綜合維修五項.

a.翻修工程:指全部拆除,重新設(shè)計,重新建造的工程.翻修后的房屋必須符合完好房屋標準的要求.

b.大修工程:指需拆換/改動部分主體結(jié)構(gòu),但不需全部拆除的工程,該等費用為同類造價的25%以上.

c.中修工程:指拆換/改動少量主體結(jié)構(gòu),保持原來房屋的規(guī)劃和結(jié)構(gòu)的工程,費用約為同類造價的20%以下.

d.小修工程:指日常小損小壞的修復,保持房屋完損等級,進行日常的養(yǎng)護工程.

e.綜合維修:指成片多棟(大廈)的大、中、小修,進行一次性全部修完的工程,為該同類結(jié)構(gòu)的造價20%以上的費用。

(2)寫字樓修繕的標準,按房屋不同的結(jié)構(gòu),裝修及設(shè)備條件劃分,以一等房屋為標準,內(nèi)容包括:

a.結(jié)構(gòu):包括磚木,混合和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),其中承重墻柱不得用空心磚、半磚、亂磚、亂石等。

b.樓地面:不得用有普通水泥或三合土面層者。

c.門窗:正規(guī)門窗,有紗門窗或雙層窗。

d.墻面:中級或中級以上的粉飾。

e.設(shè)備:獨廚有水電、衛(wèi)生設(shè)備、采暖地區(qū)有暖氣。

(3)寫字樓結(jié)構(gòu)的修繕注意事項

a.對混凝土結(jié)構(gòu)變形縫、預埋件、給排水設(shè)施的使用情況,應(yīng)進行定期檢查,有腐蝕、滲漏、開裂等情況要及時處理,及時制止任意開孔洞。

b.鋼筋混凝土保護層損壞要及時補修,以防止鋼筋銹蝕,以瀝青漆、環(huán)氧樹脂涂料進行防護。

c.做好對屋面隔墊層、保溫層、室外給排水設(shè)施及地基基礎(chǔ)的維護工作。

d.對房屋的使用應(yīng)滿足設(shè)計要求,不得隨意改變用途,超載或?qū)Y(jié)構(gòu)進行改造。

(4)對屋面漏、滲水的修繕注意事項

a.屋頂應(yīng)每季進行一次全面檢查。

b.清除落水口的積灰、草根、雜物、使雨水管道通暢,清除天溝雜物,泛水部分青草及時清除。

c.灰屋面架設(shè)設(shè)施/天線等,保證不影響屋面排水及防水層完整,防止受破壞。

d.不允許屋面堆放雜物,搭建加建房屋。局部修補時,應(yīng)采取保護性措施,防止屋面受損。

(5)寫字樓各管道井的維修注意事項。

a.不得隨意將通風道堵封,堵塞及受到破壞。及時清理油積和灰塵。有裂縫時及早修補。

b.垃圾道堵塞要及時疏通,由底層向上逐層疏通。保持垃圾道內(nèi)清潔,防止在垃圾道上鑿洞。

c.垃圾斗、垃圾門應(yīng)每2年重新油漆一遍,以防鋼板銹蝕,減少使用壽命,及時用水泥砂漿修補小洞,防止損壞處漸漸擴大。

d.應(yīng)注意對檢修上(門)的保護,對安裝固定件的保護,防止碰撞管井,有損壞應(yīng)及早維修。

(6)房屋修繕施工及環(huán)境保護注意事項:

a.噪音的控制:修繕施工設(shè)備機械,如鋸床、刨床、粉碎機等操作時噪音較大,應(yīng)用箱蓋、消聲罩及風管吸尖設(shè)施防止噪音及灰塵飛揚,或選擇適當?shù)攸c加工!

b.建筑灰塵的控制:因清拆引致建筑灰塵大量產(chǎn)生,應(yīng)做好防塵擴散措施,以油布、草墊或灑水等方法減少塵土亂飛或選擇風小的天氣施工。

c.垃圾的管理:應(yīng)將建筑垃圾集中堆放,超過一定量時安排及時清除。

d.防止建筑管道及下水道堵塞,定期檢查,清除內(nèi)部垃圾,嚴禁用水沖洗路面剩余水泥。

e.施工場地周圍的綠化保護:搭建施工腳手架應(yīng)做好保護,防止灰塵、垃圾弄污綠化草地。嚴禁在綠化地帶隨意焚燒建筑垃圾。臨時堆放建筑物料應(yīng)做好保護措施,防止破壞綠化。

第10篇 x大廈管理中心日常管理內(nèi)容

正熙大廈管理中心日常管理內(nèi)容

管理中心概況

正熙大廈管理中心共有員工65人,其中管理人員17人,工程維修15人,保安33人,持證上崗率達100%。大廈的保潔及綠化工作分別外包于專業(yè)的成都**商業(yè)清潔有限公司及**植物公司。20**年5月項目管理中心成立了創(chuàng)市優(yōu)領(lǐng)導小組,明確職責及創(chuàng)優(yōu)工作計劃,開始創(chuàng)優(yōu)準備工作。

一、目標明確,思路清晰

(一)立足項目實際,日常管理目標明確。

為適應(yīng)物業(yè)管理市場的發(fā)展需要,有效超越、突破提高整體管理服務(wù)水平,讓業(yè)戶真正滿意,管理中心從接管正熙大廈開始就以業(yè)戶滿意為管理目標,立足項目特點,制定下列目標,并按照目標開展了各項日常工作。

(二)項目創(chuàng)優(yōu),全面提升項目服務(wù)品質(zhì)。

為推動項目物業(yè)管理工作的快速健康發(fā)展,提升服務(wù)品質(zhì)。公司高度重視創(chuàng)優(yōu)工作,把正熙大廈創(chuàng)建成'成都市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈',并爭創(chuàng)'四川省物業(yè)管理優(yōu)秀大廈'作為我管理中心的管理目標。為此,公司將創(chuàng)優(yōu)工作作為專項工作來抓,把創(chuàng)優(yōu)考評標準落實到每一工作節(jié)點、每一工作崗位上,同時項目管理中心還結(jié)合創(chuàng)優(yōu)考評標準從檔案資料整理,房屋本體、公用設(shè)施設(shè)備維護管理,消防管理、培訓、教育,保潔綠化管理等方面進行規(guī)范,保證創(chuàng)優(yōu)工作的順利開展。

二、推行精細化管理,保證日常服務(wù)質(zhì)量并持續(xù)改進

(一)客戶服務(wù)-----我們認為,要很好落實客戶服務(wù)工作,也就是要堅決貫徹執(zhí)行公司的核心理念,

注重工作中的每一個細節(jié),通過精細化的服務(wù)使客戶滿意。為此,我們首先應(yīng)充分理解和識別客戶需求,設(shè)立了24小時管理服務(wù)熱線,由專人負責客戶需求、投訴和

建議的受理,接聽電話時按標準語言、禮貌用語來應(yīng)答,以客戶服務(wù)部為窗口隨時隨地了解客戶對物業(yè)管理服務(wù)工作提出的意見和建議,為公司和客戶之間的溝通搭建了一個快捷、方便的平臺,從而增進了管理中心與客戶之間的溝通與交流。

在商務(wù)服務(wù)工作中,我們根據(jù)大廈的業(yè)態(tài)特性,在大堂設(shè)立了商務(wù)中心,為大廈客戶提供便利的商務(wù)服務(wù)。目前,管理中心開展了(1)打字、復印、裝訂及傳真;(2)郵政快遞服務(wù);(3)廢品處理服務(wù);(4)代訂報刊服務(wù);(5)飲用水配送服務(wù);(6)室內(nèi)插花及花卉養(yǎng)護服務(wù);(7)植物租用服務(wù);(8)室內(nèi)有償維修服務(wù);(9)室內(nèi)常規(guī)清潔服務(wù);(10)酒店、客房、旅游預訂服務(wù);(11)代訂票務(wù)服務(wù);(12)代訂午餐服務(wù)等多項便民服務(wù)措施,極大地方便了廣大業(yè)戶,得到了廣大業(yè)戶的認可和好評。

(二)設(shè)施設(shè)備管理-----設(shè)施設(shè)備的正常運行是物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的保障。正熙大廈管理中心制定了崗位責任制、設(shè)施設(shè)備安全運行、定期巡回檢查、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,建立了設(shè)施設(shè)備總賬和臺帳,所有設(shè)備都明確了責任人,并制定了設(shè)備標牌,所有人員均持證上崗。

在日常管理中,正熙大廈管理中心重點開展了以下兩方面的工作:

(1)對于國家強制性外包維修養(yǎng)護的設(shè)備,通過多方調(diào)查了解引進了專業(yè)的維保公司,并適時對維保單位的工作進行了監(jiān)督。

(2)對于項目自行維護的設(shè)備、設(shè)施嚴格按照工程管理部工作運行手冊進行管理,同時制定了相應(yīng)的應(yīng)急措施。

這樣有效避免了在物業(yè)管理過程由于部分項目外包而出現(xiàn)管理失控的情況,由于人員到位、管理措施得力,到目前為止所有設(shè)施設(shè)備運行正常,未出現(xiàn)任何事故。

(三)治安消防管理----大廈實行半封閉式管理,并配置監(jiān)控系統(tǒng)現(xiàn)代化智能設(shè)備,在管理中管理中心充分運用了這些設(shè)備,采用了多層安全防范網(wǎng)絡(luò)。

1、各出入崗實行崗位管理制度,有效的防范、控制措施,24小時巡邏制度。

2、在大廈的安全管理中,

建立消防責任制,管理中心相關(guān)單位均簽訂了消防責任書,并定期進行消防檢查,為了提高全員安全防范意識,除學習消防知識、消防法規(guī)外,還組織員工進行消防實戰(zhàn)演習,做到預防為主,培訓先行。

3、管理中心還與轄區(qū)派出所即相鄰單位建立'治消友好合作戰(zhàn)線',實現(xiàn)群防群治。由于措施得力,正熙自接管至今從未發(fā)生重大治安消防事件。

(四)環(huán)境維護管理-----環(huán)境衛(wèi)生是物業(yè)的門面,其好壞直接關(guān)系到物業(yè)的整體想象。

在保潔管理中,管理中心把保潔工作外包給知名的專業(yè)保潔公司,并要求保潔公司做到'定人、定崗、定區(qū)域、定質(zhì)量、定責任'對保潔區(qū)域進行了明確劃分,核定了工作量,明確了每個工作區(qū)域的責任人,針對每一區(qū)域制定了保潔質(zhì)量標準,安排專人不間斷檢查,發(fā)現(xiàn)不足點立即糾正,并給予責任人相應(yīng)處罰。同時,還對垃圾筒、衛(wèi)生間等進行定期消殺,并請專業(yè)滅鼠單位定期進行滅鼠。通過這些有力的管理措施,保證了公共區(qū)域的整潔。

綠化雖然已外包專業(yè)綠化公司進行租擺及維護,但管理中心高度重視,除在綠化維保合同中對維保公司的行為進行約定外,還由管理中心安排專人負責綠化外包監(jiān)管工作,對綠化苗木及租擺植物進行定期修剪及調(diào)整,每日對所有綠化進行了覆蓋檢查,發(fā)現(xiàn)問題及時要求維護單位整改。

(五)效益管理----優(yōu)質(zhì)服務(wù)得到了業(yè)主的認可和良好的回報,嚴格按物業(yè)管理財務(wù)制度的要求,每半年公布一次物業(yè)管理費用收支情況,接受全體業(yè)主的監(jiān)督。

第11篇某大廈項目物業(yè)管理要點

大廈項目物業(yè)管理要點

運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略,確保物業(yè)的保值與升值。

人性化的管理方針鋪架為業(yè)戶溝通的橋梁,增進了解與信任,以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽。

結(jié)合所轄的物業(yè)建筑特點,導入切合實際的管理理念,以高效率的管理降低成本,轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)思想觀念,全心全意為業(yè)戶服務(wù)。

為實現(xiàn)以上設(shè)想,擬采用'一種模式、兩項承諾、三個重點、四項措施'的管理方針。

一、一種模式

針對所轄物業(yè)的特點制定出具有創(chuàng)造性的物業(yè)管理模式。物業(yè)顧問由本行業(yè)富有實際管理和操作經(jīng)驗的高層管理人員擔任,在管理工作中將根據(jù)本物業(yè)的實際特點采用有效的模式,并創(chuàng)造'管理由您評定,分分秒秒印證,點點滴滴做起,永遠讓您滿意'的模式效應(yīng),力求更好地滿足業(yè)戶的需求。

建議采用的管理體制是:企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。

管理思想是:安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管理精品。

追求目標是:社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益。

二、二項承諾

1.在一年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過'市優(yōu)秀物業(yè)管理大廈'的評比。

2.在兩年內(nèi)協(xié)助本物業(yè)通過'省優(yōu)秀物業(yè)管理大廈'的評比。

三、三個重點

1.完善服務(wù)、誠信待人

物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè),為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作中,充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標,奉行'以人為本,業(yè)戶至上'的原則和務(wù)實周到的工作理念,為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服務(wù),并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中,與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以周、月、季走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求,在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的居住(工作)環(huán)境。

2.環(huán)境管理責任到人

大廈的環(huán)境管理極為重要,如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好、舒適的居住(工作)環(huán)境,是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們保潔工作責任到人,督導檢查、培訓落實到位,才能充分發(fā)揮每個人的才能,認真地去做好每天的工作,積極宣傳環(huán)保意識,使大廈的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳狀態(tài),為大廈所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景。

3.安全、消防真抓實干

為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全,我們主張以切合實際的人員防范為主,以本物業(yè)先進的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念,建立一支強有力、多用途的管理復合式人才隊伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做到齊抓共管,使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的管理中,建議派專人全天值班,負責所轄物業(yè)的安全管理工作,嚴格管理,防止易燃、易爆等危險品進入大廈,制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序,如發(fā)生特殊事件時力爭將損失降至最小程度。

四、四項措施

1.根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關(guān)條件,在對其加以完善的基礎(chǔ)上,將之運用到**物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行為、制度、道德方面加以分析,科學制定、引導、宣傳、倡議等較為文明典雅的管理指引。

2.制定出詳盡的執(zhí)行手冊,使員工翻開手冊即可操作。如《管理規(guī)章制度及操作規(guī)程》、《員工手冊》等,使每一位員工了解工作規(guī)程,熟悉管理程序,達到規(guī)范、自我、服務(wù)業(yè)戶的目的。

3.我們時刻有著多方面的準備,永不間歇地實現(xiàn)物業(yè)管理項目的創(chuàng)新,不斷提出中肯意見,全力做好與前期施工管理單位的銜接工作。

4.我們將不間斷地充實管理隊伍。采用'培訓-上崗-再培訓-再上崗'的輪回培訓制度,不斷提高員工的工作技能與素質(zhì)。

第12篇辦公大廈信件收發(fā)管理管理手冊

辦公大廈管理手冊:信件收發(fā)管理

1普通信件投送規(guī)定

a.規(guī)定適用于工作在**國際中心內(nèi)客戶信件的日常投送;

b.由政府郵政部門投送到**國際中心的信件一律由前臺人員接收;

c.任何投遞給客戶的信件,任何人不得私自拆看、私藏或銷毀;

d.收到的信件由每日信件發(fā)送人員負責信件的分揀及投送;

e.分揀人員應(yīng)先仔細核對收件人的公司名稱及單元號,再檢查該名客戶是否對郵件有特殊的要求(如放前臺等);在信件上用鉛筆標注清楚單元號;應(yīng)再檢查一遍信封上的公司名稱及單元號與當前在該單元的名稱相符,之后再按客戶的單元進行投送;

f.如有單元號,但公司名稱標注不清楚,可通過檢查客戶檔案來確認,如仍不能確認,可以通過電話方式與客戶聯(lián)系,或通過其他相關(guān)部門進行確認,如市場租賃部人員等;

g.如已確認不是投送到**國際中心內(nèi)客戶的信件,可在信件上貼上退信條并標注'退'字,加蓋**國際中心郵件'收發(fā)章'后,在第二天交還郵局送信人員;

h.能夠確認為已退租客戶的信件,如果原客戶留有聯(lián)系方式,可以通過電話通知原客戶到**國際中心取信,如無任何聯(lián)系方式,可按本規(guī)定第'g'條做退信處理;

i.長期在**國際中心的客戶要退租時,應(yīng)主動詢問客戶離開后的信件該如何投遞,通常情況下,可請客戶留下聯(lián)系電話,當有客戶信件時,以電話方式通知客戶或客戶的委托人來前臺取信。

2郵件、報刊管理規(guī)定

為規(guī)范郵件管理,確保大廈用戶郵件數(shù)正常派發(fā),制定如下規(guī)定:

a.客戶要求訂購報刊時,需到郵電部門辦理預訂報刊手續(xù)。

b.客戶憑《訂閱收據(jù)》的復印件到物業(yè)管理處客戶服務(wù)部辦理備案手續(xù),由客服員在《報刊訂閱登記表》中登記報刊名稱、公司名稱、份數(shù)等。

c.管理處設(shè)掛號郵件簽收登記簿及掛號郵件退件登記簿。

d.投遞員每天把郵件、報刊送到大廈收發(fā)臺(保安部前臺),對投遞員送來的掛號信、匯票、包裹單、電報等特殊郵件,投遞員會在郵電部門的簽收單上加蓋有'東玖大廈收發(fā)章'。郵件交接各環(huán)節(jié)中,交接雙方必須辦理交接手續(xù),派發(fā)郵件時應(yīng)要求用戶簽章,以便日后有據(jù)可查。

e.對平信和國內(nèi)報刊的發(fā)放,客服人員必須根據(jù)用戶提供的資料,及時準確地發(fā)放到客戶辦公處。

f.凡有業(yè)戶投訴丟失掛號郵件,經(jīng)查核掛號郵件收發(fā)登記薄追究郵件下落,由最后簽名的管理人員負責。

g.對掛號信、匯票、郵包、電報等特殊郵件,客服員須先把這些郵件收件日期、郵件號碼、郵件性質(zhì)、收件公司等填寫到《掛號信/包裹單等記錄表》上,然后攜單及記錄表及時準確送達致接收人同時由該接收人在《掛號信/包裹單等記錄表》上簽收。

h.對已遷出本大廈的業(yè)戶,管理處提供1個月的平郵轉(zhuǎn)投服務(wù),遷離后的郵件由客服部單獨管理,每周通知業(yè)戶回大廈領(lǐng)取。凡屬無業(yè)戶認收的掛號郵件做為盲信退回郵局,客服員登記確認后,粘貼改退批條,交給保安部,由保安部于次日退還郵遞員簽收。

i.缺失或遲到的報刊處理:發(fā)現(xiàn)報刊未按時送到或不是訂閱的報刊時,客服部負責與郵局聯(lián)系,敦促盡快補送。

j.發(fā)現(xiàn)郵局送來的郵件有破損時,應(yīng)在登記薄上做好記錄,并有當值主管簽字確認,客服部將'此郵件受到時已破損'封條粘貼在破損部位后,再派發(fā)到業(yè)戶手中。

3郵件快件、掛號信、包裹及包裹單的投送規(guī)定

a.程序適用于工作在**國際中心內(nèi)公司郵政快件、掛號信、包裹及包裹單、匯款單的日常投送;

b.接收到的快件由前臺人員負責,通常情況下,該人員負責日常信件的分揀及投送;

c.掛號信、快件、包裹及包裹單、匯款單均為緊急物件,要在聯(lián)系到客戶的第一時間內(nèi)送出;并請客戶簽收。

d.快件到達后,應(yīng)由信件收發(fā)員迅速確認該快件的收件人是否為**國際中心內(nèi)的客戶,當確認為**國際中心內(nèi)的客戶后,方可接收,否則由送件人員收回;

e.所有由政府郵政部門投送到**國際中心的郵政快件(僅限于ems)、匯款單、包裹單一律由前臺