第1篇 房屋維修管理制度范例
房屋維修管理制度
1.0 本公司的房屋維修計劃及維修手續(xù)依照本規(guī)程執(zhí)行。
2.0 本規(guī)程中的維修是指辦公樓及公司其他建筑物的增設、改造和更新。
3.0 維修工作的責任人為行政辦主任及物業(yè)管理公司經(jīng)理。
4.0 責任人負責制訂所屬財產(chǎn)等的維修計劃,依據(jù)維修計劃和預算,組織施維修業(yè)務。
5.0 辦公室協(xié)助責任人,組織、協(xié)調(diào)維修工作。
6.0 財務部協(xié)助責任人,編制綜合維修預算,檢查執(zhí)行預算與實際維修費用是否一致。
7.0 維修計劃的確立
7.1 責任人在進行維修前,應向辦公室提交維修計劃。
7.2 辦公室確認有必要后,并請示公司主管后,作出具體的指示。
7.3 辦公室從技術的角度對維修計劃的內(nèi)容進行審查,提出投資計劃,交財務部經(jīng)理審查。
7.4 財務部經(jīng)理依據(jù)該計劃,編制資金計劃。
7.5 4000元千設備投資計劃和資金計劃的由副總經(jīng)理審批,超過4000元由總經(jīng)理裁定,超過1萬元的維修項目,須交董事會審議。
8.0 維修的實施
8.1 對核準的維修項目,責任人和相關部門組織討論具體的維修工程方案,并制訂出詳細的實施計劃,提交給辦公室主任和財務部經(jīng)理后,組織實施。
8.2 緊急性的維修工程,不需要辦理上列手續(xù),直接由責任人與辦公室主任協(xié)商后,組織實施。
8.3 當責任人制訂的詳細實施計劃的內(nèi)容、期限和預算,與預算投資計劃有顯著差別時,應按第8.1所列程序,修訂投資計劃。
9.0 維修的監(jiān)督與審查
9.1 維修實施后,如維修內(nèi)容、期限、預算等需要作重要變更,或需追加預算時,經(jīng)責任人與辦公室主任協(xié)商后,提交工程變更或追加預算申請。
9.2 辦公室主任應從技術角度對上述申請作出審查,編制設備計劃修正案,提交財務部經(jīng)理審查。
9.3 維修計劃和資金計劃的修正案超過4000元,由總經(jīng)理裁決,超過1萬元,由董事會審議。
10.0 責任人應及時向辦公室主任、財務部經(jīng)理報告維修進展和預算執(zhí)行情況。
11.0 公司員工住宅和集體宿舍的維修規(guī)程,另行制訂。
12.0 本規(guī)程的實施細則則負責維修計劃實施管理的公司主管和財務主管制訂。
13.0 本規(guī)程自××年××月××日起實施。
第2篇 房屋磚砌體結(jié)構防治維修制度
磚砌體由磚塊和砂漿砌合而成。建筑物中墻、柱、腰線、窗臺、煙囪、臺階等也常用磚砌筑成。磚塊分類按國家標準分成普通磚和空心磚兩大類,砂漿則是由膠凝材料(水泥、石灰膏、粘土等)和填充材料(砂、礦渣)混合攪拌而成。常用的砂漿有水泥和黃砂混合組成的水泥砂漿,水泥、石灰膏、砂子組成的混合砂漿,粘土或石灰膏、砂子組成的粘土或石灰砂漿等。砌墻中一般采用水泥砂漿和混合砂漿,粘土砂漿用于荷載不大的墻體或臨時房屋中。磚砌體破壞突出表現(xiàn)在耐久性破壞和砌體裂縫的產(chǎn)生上。
一、磚砌體耐久性破壞的維修
(一)磚砌體耐久性破壞的主要原因
1.凍解循環(huán)造成磚砌體破壞。其損壞一般由表面開始,首先形成抹灰層脫落,砌體表面出現(xiàn)麻點、起皮、酥堿、剝落等。隨著凍解次數(shù)的增加,砌體酥堿、剝落深度增加,造成砌體內(nèi)部材料變質(zhì),嚴重時減弱了磚墻的厚度,進而損壞到砌體的整體強度。
2.風化和浸漬造成損壞。風化是由于砌體材料的溶解質(zhì)(如石灰等)溶了水,水蒸發(fā)后,溶解物結(jié)晶而形成沉積風化物。風化物不斷堆積浸漬砌體,從而導致砌體膨脹破壞。
3.化學腐蝕造成損壞。對磚砌體有害的腐蝕介質(zhì)存在于水中,易侵蝕磚基礎砂漿,若基礎防潮層處理得不好,地下水中的腐蝕性介質(zhì)通過砌體的毛細管作用進入墻體,腐蝕墻體。磚砌體結(jié)構的酥松,出現(xiàn)酥堿、剝落等腐蝕現(xiàn)象,影響砌體強度、外觀上甚至在底層房屋的地面上部墻體泛潮,造成抹灰層酥松,霉變。
(二)磚砌體耐久性破壞的防治
防止砌體結(jié)構耐久性的破壞,對建筑物正常、安全使用和延長建筑物使用年限具有重要意義。因此首先要搞好砌體的維護和管理,防止砌體受潮和受腐蝕,應做好下列幾項工作。
(1)消除或最低限度地減少侵蝕介質(zhì)和環(huán)境腐蝕的影響。
(2)提高砌體耐蝕能力。
(3)對熱工性能不足的外墻、檐口等部位采取加厚墻體或其他保溫措施,以消除內(nèi)墻面,頂棚的“結(jié)露”“掛霜”等現(xiàn)象。
(4)對濕度較大的或經(jīng)常關閉的小房間應加強對防水層、排水設施的維護、防止水的侵蝕。
(5)及時維修失效的防水層,養(yǎng)護好已有的防水層。
(6)保持室外場地平整和排水坡度,防止建筑物周圍積水。
(7)禁止墻上任意開洞,或直接無組織的排放污水、蒸氣等,以防侵蝕墻體。
(8)對已風化,侵蝕在墻上的結(jié)晶物,應用鋼絲刷子刷除,防止繼續(xù)腐蝕墻體。
(9)經(jīng)常維修屋面保持屋面排水系統(tǒng)正常工作,做到屋面不滲漏。
(10)對于已經(jīng)維修后的磚砌體,應針對破壞的因素,采取有效措施,防止砌體再次發(fā)生腐蝕。
二、砌體裂縫的維修
(一)砌體裂縫的主要原因
1.設計上的失誤。
(1)砌體強度不能滿足砌體承載能力的要求;
(2)砌體的連接節(jié)點構造不合理;
(3)砌體的穩(wěn)定性不足;
(4)整體性的加強措施不夠,墻段聯(lián)結(jié)差,傳遞與擴散荷載的能力差;
(5)荷載傳遞的布置不夠均衡,節(jié)點構造不夠合理等。
2.施工質(zhì)量差。
(1)砌體的垂直度、平整度、砌體中的灰漿飽滿度差等,造成砌體強度達不到設計要求;
(2)違反操作規(guī)程施工;
(3)施工中使用的磚與砂漿不符合設計規(guī)定的強度等。
3.使用上的不合理。
(1)改變建筑物用途,超過原設計的荷載標準;
(2)改建時缺乏全面考慮、論證,亂拆、亂改;
(3)地基嚴重下沉,基礎變形位移,墻體受力狀況改變;
(4)由于受動力、地震等荷載的損壞,致使砌體不能合理傳遞和支承等。
(二)砌體裂縫的維護修理
修理工作一般應在結(jié)構不均勻沉降已經(jīng)穩(wěn)定、裂縫不再發(fā)展時進行,但必要時應做好臨時加固工作后再進行維修。
1.維護修理。
(1)填縫。填縫補強是砌體裂縫處理最簡單的一種方法。操作時應先將縫隙處理干凈,灑水濕潤后用1:3或1:2.5水泥砂漿用工具填抹嚴實,填縫后對耐久性可起到一定作用。而對砌體的整體性、強度等方面所起的作用不大。
(2)噴漿。采用
噴漿代替抹填來處理裂縫及因受腐蝕而酥堿的砌體,具有更高的強度,在抗?jié)B性和整體性方面特別是裂縫的處理效果更好。
(3)壓力灌漿。通常使用1~3個大氣壓灌漿,一般分成2個階段,第一階段使用較低壓力和較低稠度先把孔隙填塞。第二階段使用較高壓力及較高稠度再灌滿縫隙,但2個階段之間不要間歇,以免漿液凝固而導致堵塞。最終達到重新膠結(jié)成整體,恢復砌體強度、耐久性及抗?jié)B目的。
(4)抹灰。抹灰可用作裂縫處理,也可用于砌體表面酥堿等缺陷、防水、防滲的處理措施。在抹灰前應清除或剔除墻面松散部分,用水沖洗干凈后再做抹灰工作。
2.加固修理。當砌體強度不足時,一般先做好地基加固然后再行維修。
局部拆砌為砌體嚴重破壞時常用的一種恢復性維修措施。當砌體局部損壞其截面削弱1/5以上,或出現(xiàn)嚴重傾斜、墻面弓突等損壞現(xiàn)象,使墻體失去穩(wěn)定性、減弱承載能力時,一般采用此法處理。
拆砌時必須加強安全工作,做好卸荷、支撐、穩(wěn)定其他墻體的技術措施,并應事先計劃好拆砌范圍。
第3篇 小區(qū)房屋本體維修管理制度-6
小區(qū)房屋本體維修管理制度6
1.目的:保障房屋本體的正常使用和安全,完善房屋本體使用功能功能。
2.范圍:適用于**家園管理處
3.方法和控制過程
3.1根據(jù)實際情況制定合理的房屋維修計劃,因房制宜,對房屋本體修繕所需的資源進行合理配置,滿足顧客使用和質(zhì)量要求。
3.2每月定期檢查、巡視,發(fā)現(xiàn)問題及時修繕、維修、保養(yǎng),保持房屋本體正常使功能。
3.3修繕標準應與物業(yè)原有建筑風格和標準相適應。
3.4掌握房屋本體建筑完好情況,根據(jù)建筑設計用途定期對房屋本體質(zhì)量進行評估,根據(jù)完好情況進行管理,保證房屋本體使用正常。
3.5制訂和執(zhí)行修繕原則、指標、計劃,審核修繕方案及工程預決算,有計劃對房屋本體進行維護。
3.6嚴格按規(guī)范要求進行質(zhì)量驗收,做好施工過程的管理和監(jiān)督。建立完善崗位責任制、構配件檢驗制及技術檔案制度,完善工程項目質(zhì)量體系。
4.房屋本體修繕的分類
4.1修繕工程分為小修、中修、大修、翻修、和綜合維修工程五類。
4.1.1小修:保持房屋本體原完損等級為目的的預防性養(yǎng)護工程,一般指補漏防水、上下水管道修補、疏通、內(nèi)外墻、地面抹灰修補等
4.1.2中修:房屋本體小量部位損壞、不符合建筑結(jié)構要求,須局部
維修的工程,一般包括:墻體屋面局部拆除、清洗、粉刷、修補或部位重做面層、樓地面、樓梯等的維修、門窗油漆等。
4.1.3大修:主體結(jié)構部位嚴重損壞、有危險必須進行大型維修的工程,一般包括:對共用設施的拆除改裝,如上下水管道、供電線路及對主體專項加固的工程。
4.1.4翻新:指拆除重建。
4.1.5綜合維修:指大中小維修工程一次性進行的綜合性工程。
第4篇 中醫(yī)院水電管道木器房屋維修制度
中醫(yī)院水、電、管道、木器、房屋維修制度
1、在總務科長的領導下,負責全院電源、線路、水、木、房屋的維修工作。
2、必須堅守工作崗位,嚴格執(zhí)行安全操作規(guī)程,節(jié)約使用器械,防止浪費,做到服從分配,主動熱情,堅持三下(下收、下送、下修)做好醫(yī)院后勤工作,為醫(yī)院一線服務。
3、負責做好全院、水、電、暖、家具、門窗、管道、木器、房屋、墻壁、路面、機械的檢查裝配維修工作。
4、負責搞好院內(nèi)綠化、衛(wèi)生、氧氣供應,用水的供應。
5、密切配合醫(yī)療、教學、科研,定期深入科室和宿舍巡回檢查,發(fā)現(xiàn)原因,及時維修,保證質(zhì)量,對違章用電、水、材料要及時反映,按照醫(yī)院有關制度嚴肅處理。
6、愛護醫(yī)院內(nèi)設施,修舊利廢,勤儉節(jié)約。
第5篇 x園房屋維修保養(yǎng)制度
荔園房屋維修保養(yǎng)制度
為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著“實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶”的精神,特制訂本規(guī)定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯(lián)系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發(fā)生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2.用戶房屋自入伙起一年內(nèi)發(fā)生的房屋質(zhì)量問題,均屬于建筑施工質(zhì)量保修期保修內(nèi)容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發(fā)生重大的質(zhì)量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領導,聯(lián)系發(fā)展商,由發(fā)展商找施工隊保修,所發(fā)生的有關費用在施工質(zhì)量保證金中攤銷。
3.用戶入伙滿一年后發(fā)生的質(zhì)量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發(fā)生的問題,由用戶自行負責。
4.如用戶需要進行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修后由業(yè)主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5.如用戶提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6.凡樓宇內(nèi)、外公共部位發(fā)生的維修,由管理處負責完成,維修所發(fā)生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
第6篇 物業(yè)項目房屋本體維修基金管理制度
物業(yè)項目房屋本體維修基金管理制度
一、嚴格執(zhí)行常州市房管局、常州市財政局常房發(fā)[2001]7號和常財基[2001]1號以及常房發(fā)[2001]9號等有關文件規(guī)定,做好房屋本體維修基金(以下簡稱本體基金)的代收代交和續(xù)籌管理工作。
二、公司各項目管理處/服務中心在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時,必須嚴格按照規(guī)定(每平方米建筑面積35元)向業(yè)主足額收取本體基金,并開具本體基金專用發(fā)票;未交清本體基金的業(yè)主一律不得交房。
三、項目管理處/服務中心向業(yè)主收取的本體基金,無論總額多少,都必須于五個工作日內(nèi)如數(shù)交到公司財務部。
四、公司財務部在匯總各項目管理處/服務中心收取的本體基金后,應嚴格按照市房管局《關于加強房屋本體維修基金代收代交管理的通知》規(guī)定,于每月10號前將本公司上月代收的本體基金解繳市物業(yè)管理中心。
五、當維修基金余額不足應歸集基金總額的30% 時,公司各項目管理處/服務中心應積極配合所在區(qū)房管局和業(yè)主委員會及時進行續(xù)籌。
六、本體基金的使用應按照市人民政府常政發(fā)[2002]28號以及市房管局常房發(fā)[2003]83號文件規(guī)定。在接受業(yè)主委委托的前提下,制訂維修工程預算書,向市基金中心申請用款,與有資質(zhì)房屋修繕單位簽訂維修工程合同,實施維修工程,并參與工程驗收。
第7篇 房屋租賃維修服務管理制度
資產(chǎn)管理部工作手冊文件
――房屋租賃維修服務管理制度
一、目的:
規(guī)范住戶報修及公共設施設備報修處理工作,保證維修工作及時、有效、有序的開展。
二、適用范圍:
適用于x物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的各種接報修工作的處理。
三、職責:
1.客服專員負責報修信息的記錄與傳遞、結(jié)果確認、信息盤點上報、有償維修收費、報修回訪工作;
2.片區(qū)經(jīng)理負責日常巡檢的報修工作及具體報修工作的組織、檢查與協(xié)調(diào);
3.資產(chǎn)管理部負責《有償維修服務收費價格一覽表》的編制與呈批工作;
4.維修技工按公司服務標準負責維修服務的具體實施工作;
四、工作程序:
1.租戶報修信息受理:
1)報修信息來源--租戶報修、員工報修、其他人員報修;
2)報修記錄--客服專員在5分鐘內(nèi)記錄報修內(nèi)容(包括:租戶名稱、地址、聯(lián)系電話、報修的具體內(nèi)容、發(fā)生部位、預約維修時間、報修信息記錄人等),填寫在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》中,并在《報修記錄表》上登記。
3)信息傳遞--表單填寫完畢后,客服專員及時向所屬服務站維修技工派單并在《報修記錄表》上做好登記;
2.報修處理:
1)維修類別--不收取費用的公共維修類、收取費用的有償維修類。
2)有償維修界定--戶內(nèi)燈具、開關、插座、門鎖、龍頭花灑、軟管等在租戶承租入住前檢查狀況是完好的,入住后出現(xiàn)損壞的屬有償維修服務;家私電器(床、柜、桌、椅、熱水器、空調(diào)等)自然老化的不屬有償維修服務(人為原因損壞的除外),空調(diào)加冰種在入住1個以內(nèi)的不屬有償維修服務(已入住超過1個月以上的按入住時間每個月公司承擔10%有償維修服務費標準計算);
3)維修實施--維修技工領取《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》后,攜帶相應工具及材料,按照約定上門維修時間提前5分鐘到達現(xiàn)場;未約定維修時間的,緊急維修情況的(停水、停電等影租戶正常生活及其它存在危險隱患的情形)10分鐘內(nèi)到場處理,非緊急維修情況的按片區(qū)經(jīng)理要求兩天內(nèi)完成維修處理。
4)報修問題處理結(jié)果--維修完成后片區(qū)經(jīng)理/住戶檢驗維修結(jié)果并在《公共設施設備維修單》/《有償服務維修單》上簽字確認,維修技工于當天下班半小時前將單據(jù)交客服專員登記及存檔。
5)有償維修費用--有償維修費用由客服專員專責收取并出具財務部發(fā)放的專用收據(jù),每周星期一由客服專員核對費用后繳納至財務部。
6)客服專員每月3日前統(tǒng)計上月有償維修數(shù)據(jù),填寫《有償維修匯總表》,呈交行政管理部。
3.維修回訪驗證及跟蹤:
1)客服專員根據(jù)返單內(nèi)容按《客戶關系維護工作制度》中規(guī)定的相關回訪事項進行回訪,并將回訪中不合格項進行再次跟蹤處理。維修回訪必須'一事一回訪',回訪形式可采取電話、微信、面談等方式。
2)客服專員須每日查看、審核《報修記錄表》的記錄、處理過程;對超過兩日未處理、因費用或其他責任問題不能明確處理時間及責任人的報修項目,移交片區(qū)經(jīng)理跟進處理。
五、相關記錄(表單):
1.zc-qr-030《報修記錄表》
2.zc-qr-009《公共設施設備維修單》
3.zc-qr-010《有償服務維修單》
4.zc-qr-031《有償維修匯總表》
六、支持文件
1.《有償維修服務收費價格一覽表》
2.《客戶關系維護工作制度》
3.《維修服務工作標準》
第8篇 房屋維修養(yǎng)護指標及標準制度
維修養(yǎng)護指標及標準
一、房屋修繕標準
1、主體工程。主要指屋架、梁、柱、墻、樓面、基礎等主要承重構部件的維修,要求牢固、安全、不留隱患。
2、木門窗及裝修工程。門窗應開關靈活,不松動,不透風;木裝修應牢固、平整、美觀,接縫嚴密。
3、樓地面工程。樓地面工程的維修應牢固、安全、平整、不起砂、拼縫嚴密不閃動,不空鼓開裂,地坪無倒泛水現(xiàn)象。
4、屋面工程。屋面必須確保安全,不滲漏,排水暢通。
5、抹灰工程。抹灰應接縫平整,不開列,不起殼,不起泡,不松動,不剝落。
6、油漆粉飾工程。要求不起殼,不剝落,色澤均勻,盡可能與原色保持一致。
7、水、電、衛(wèi)、等設備工程。應保持完好,保證運行安全,正常使用;要定期檢查,嚴格按照有關規(guī)定定期保養(yǎng);水箱要定期清洗。
8、金屬構件。應保持牢固、安全、不銹蝕,損壞嚴重的應更換,無保留價值的應拆除。
9、其他工作。對屬于物業(yè)管理范圍的庭院、院墻大門,院落內(nèi)道路、溝渠下水道、窨井損壞或堵塞的,應修復或疏通。
房屋的日常養(yǎng)護內(nèi)容
1、日常養(yǎng)護
(1)屋面筑漏(補漏)、修補屋面等。
(2)共用鋼、木門窗的整修、配玻璃、油漆等。
(3)水衛(wèi)、電氣、暖氣等設備的故障排除及零部件的修換等。
(4)下水道的疏通,修補明溝、散水、落水等。
(5)房屋檢查發(fā)現(xiàn)的危險構件的臨時加固、維修等。
2、計劃養(yǎng)護
(1)訂立科學的大、中、小修3級修繕制度,以保證房屋的正常使用,延長其整體的使用壽命。
(2)要做好季節(jié)性的預防保養(yǎng)工作。例如,防臺風、防汛、防梅雨、防凍、防治白蟻等。
房屋維修養(yǎng)護的考核標準
1、定額指標。小修養(yǎng)護工人的勞動效率要100%達到或超過人工定額;材料消耗要不超過或低于材料消耗定額。
2、經(jīng)費指標。房屋共用部位共用設施設備單項維修養(yǎng)護費用超過1000元的,由管理處制定維修計劃,報dnmc審批后劃撥專項資金實施。
3、服務指標
房屋及配套設施完好率98%
房屋零修、急修及時率99%
維修工程質(zhì)量合格率95%
維修質(zhì)量回訪率60%
道路、車場完好率95%
公共設施設備完好率99%
大型及重要機電設備系統(tǒng)完好率99%
有效投訴率2‰
有效投訴處理率100%
管理人員專業(yè)培訓合格率100%
管理服務滿意率95%
4、安全指標
(1)事故發(fā)生率應符合國家的有關要求;
(2)嚴格遵守操作規(guī)程,不違章上崗和操作;
(3)注意工具、用具的安全檢查,及時修復或更換有不安全因素的工具、用具;
(4)按施工規(guī)定選用結(jié)構部件的材料。
第9篇 工程部綜合維修房屋管理制度
工程部綜合維修房屋管理制度
1.1.職責
工程部維修領班對各類維修情況進行檢查,對維保過程進行跟蹤指導。
2.2.內(nèi)容
2.1做好房屋接管工作,各種手續(xù)資料齊備,各種驗收單與協(xié)議等文件保存好。
2.2為了延長大樓的使用壽命,認真執(zhí)行各項維修保養(yǎng)計劃,使各種設施設備達到正常使用標準。
2.3定期對房屋設施設備進行巡視檢查,發(fā)現(xiàn)事故隱患及時排除,從而保證設施設備正常使用。
2.4二裝施工中對施工圖紙嚴格審驗,對房間改造等項目要嚴格把關,確保主體結(jié)構不被破壞。
2.5樹立安全第一的思想,二裝施工中對動火嚴格控制,動火必須有動火證方可施工。
2.6裝修竣工驗收必須有電檢、消檢驗收合格報告。
2.7在巡查中發(fā)現(xiàn)重大事故隱患,要及時上報上級領導,并采取相應措施,防止重大事故的發(fā)生。
第10篇 房屋土建維修運作程序制度
1.目的
規(guī)范房屋土建維修運作工作。
2.適用范圍
房屋土建維修。
3.程序要點
3.1 標識管理
3.1.1 各類標識牌、板、圖、圍欄、屏風等(除道路交通標志)由品質(zhì)管理部和行政人事部按《標識和可追溯性控制程序》進行設計管理。
3.1.2小區(qū)道路交通標志由承包小區(qū)停車場道路交通設施工程的供方按國家有關標準制作、安裝。
3.1.3 小區(qū)入伙后,由管理處負責將小區(qū)引導牌、宣傳牌、樓層牌、消防疏散圖、辦公室及設備房房間標牌、設備標牌等按公司有關標準安裝到位。
3.1.4 管理處辦公室應按公司統(tǒng)一形象進行裝修。
3.1.5 土建施工維修作業(yè)時,可能對業(yè)主造成危險的,應用帶有警示的圍欄、屏風進行圍護。
3.1.6 庫存的材料、備件等應標識,有用件與報廢件應分開放置,防止誤用。
3.2 使用管理:
3.2.1 建筑、設施使用管理
a.管理處應根據(jù)本物業(yè)的自身特點,編制房屋公共部分、公共設施及室外道路、場地的管理辦法,并向業(yè)主公布。裝修期間加強對裝修戶的控制,由業(yè)主造成的損壞,應按價賠償或修復。
b.車場要加強巡視(監(jiān)視),因駕駛、保養(yǎng)不當,造成交通設施損壞、道路場地的污染,應由責任人負責處理。
c.兒童樂園的設施應保證完好,應提醒業(yè)主不要讓幼兒單獨玩耍造成意外傷害。雨天,路滑的地面應設標識牌,防止業(yè)主意外滑倒。
d.外墻立面廣告、屋面發(fā)射天線等小區(qū)資源應統(tǒng)一管理、經(jīng)營。
3.3 維修管理:
3.3.1 維修責任劃分。
a. 新建房屋在保修期內(nèi)。
新建房屋,::自每棟房屋竣工驗收之日起,在規(guī)定的保修期內(nèi),由施工單位負責房屋的質(zhì)量保修。竣工驗收與業(yè)主進入的時間差,由建設單位負責。
2000年1月30日國務院279號令發(fā)布的《建設工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定建設工程的最低保修期限為:
a)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結(jié)構工程,為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限。
b)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻的防滲漏,為5年。
c)供熱與供冷系統(tǒng),為2個采暖期、供冷期。
d)電氣管線、給排水管道、設備安裝,為2年。
e)其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。
f)建設工程的保修期,自竣工驗收合格之日起計算。
3.3.2 保修期滿后
物業(yè)公司承擔房屋建筑共同部位、共用設施設備、物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政公用設施和附屬建筑及附屬配套服務設施的修繕責任。
業(yè)主承擔物業(yè)內(nèi)自用部位和自用設備的修繕責任。
3.3.3 其他情況
凡屬使用不當或人為造成房屋損壞的,由其行為人負責修復或給予賠償。
3.3.2 保修期內(nèi)管理辦法
a. 保修期的計算應以法規(guī)及發(fā)展商與建筑施工單位、安裝單位、設備供貨單位的合同保修期限為準。保修期內(nèi),事務助理在《保修及外委小修工程維修單》填寫維修內(nèi)容,由施工單位負責各分項工程的質(zhì)量保修。工程竣工日若距物業(yè)接管日過長,導致接管驗收時保修期已滿者,竣工驗收與接管驗收的時間差,由發(fā)展商負責質(zhì)量保修,保修期順延。
b. 保修期結(jié)束,保修單位結(jié)算保修金時,管理處應在結(jié)算申請書上如實填寫使用方意見,并報公司品質(zhì)管理部審核蓋章。保修單位不履行保修義務,管理處有權拒絕簽字。
3.3.3土建維修
a.計劃
每年初,管理處工程部按公司規(guī)定制定公共建筑設施維修計劃,填寫《公共建筑設施保養(yǎng)計劃》,報管理處負責人審核,經(jīng)公司品質(zhì)管理部批準后組織實施。
日常零星養(yǎng)護,主要通過每日巡查及當值安管員巡查、維修人員巡查、業(yè)主報告等渠道收集。在每日巡查時應注意所巡查范圍內(nèi)的公共設施狀態(tài)。如發(fā)現(xiàn)設施損壞故障,應及時向管理處服務中心匯報,由服務中心填寫《公共設施維修單》并交與維修人員,如應外委則填寫《保修及外委小修工程維修單》。
新建、改建公共設施及管理用房由管理處提出需求,公司品質(zhì)管理部審核,公司總經(jīng)理批準。
土建中修、大修計劃由品質(zhì)管理部制定,總經(jīng)理審查并確定方案。
b.實施
管理處委托的供方維修人員應按國家標準、規(guī)范、物業(yè)公司有關要求,按制定計劃的時間對房屋共有部分的門窗、屋面、樓面和地面、裝飾裝修部分及道路場地等進行養(yǎng)護、修理,并在《公共建筑設施保養(yǎng)記錄》上填寫維修養(yǎng)護內(nèi)容。
零修項目,應及時在《公共設施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上填寫維修內(nèi)容,并委派人員修復處理,零修項目不得超過三天。不能及時修復處理的應報告管理處負責人,并說明原因,由負責人按實際情況進行處理或向公司品質(zhì)管理部報告。
有償維修,
事務助理在《用戶維修服務單》上記錄受理時間,并根據(jù)情況與客戶預約,填寫預約時間按時派維修人員上門維修,維修人員應在預約時間內(nèi)上門維修,維修結(jié)束后由客戶簽名確認。
土建中修、大修,公共設施、管理用房的建造工程,由品質(zhì)管理部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續(xù),并由品質(zhì)管理部組織有關人員(相關管理處技術人員、品質(zhì)管理部工程師或聘請的專家)進行工程施工監(jiān)督。
c.檢查
計劃養(yǎng)護項目施工完畢后,由管理處負責人組織檢查,并簽署檢查意見。
零星項目完工后,由相關人員進行檢查并在《公共設施維修單》或《保修及外委小修工程維修單》上簽署檢查意見。
土建中修、大修,公共設施、管理用房的建造工程,由管理處現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由品質(zhì)管理部組織驗收。驗收合格,填寫《工程竣工驗收證明》,由施工單位、管理處、品質(zhì)管理部在單上簽字蓋章。不合格則由施工單位整改,進行復驗。復驗合格辦理《工程竣工驗收證明》,未辦理《工程竣工驗收證明》者不予結(jié)算工程款。
公司品質(zhì)管理部每月組織一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問題記錄并通知相關單位。
d.處理
各種檢查中發(fā)現(xiàn)的不合格項,應限時進行返工、返修。常見的問題上報公司進行預防、糾正。
3.4 備件材料管理:工程材料
3.4.1 根據(jù)樓宇正常運作或維修需要購置材料按《物品采購控制程序》執(zhí)行。
3.4.2 工程材料入庫建帳應符合財務及房屋管理的要求。
3.4.3 管理處應合理控制材料庫存,減少資金占用。
3.5 技術資料管理
3.5.1 國家、行業(yè)現(xiàn)行規(guī)范標準
品質(zhì)管理部應通過因特網(wǎng)、書店、報紙等途徑,收集、整理國家行業(yè)發(fā)布的新規(guī)范標準及老標準廢止的情況,及時刷新索引,標識出標準規(guī)范的有效性。
3.5.2 工程(物業(yè))竣工資料
根據(jù)《物業(yè)管理條例》,發(fā)展商應向物業(yè)公司移交一套完整的竣工資料?？⒐べY料的接管按《接管入伙控制程序》中的有關要求辦理。
竣工資料為全體業(yè)主的財產(chǎn),應保證其完好無損。合同期滿退出管理時,應將資料交業(yè)主管委會。資料的借閱按《文件控制程序》執(zhí)行。
3.6 組織對供方的控制
3.6.1 供方分類
i類提供零星工程維修的施工方。
ii類提供房屋、公共設施大中修、更新改造工程承包商。
零星維修屬于土建小修工程,土建中修、大修的分類參見本手冊的名詞、術語解釋。
3.6.2 新供方評價
零星維修及日常養(yǎng)護應外委由管理處按《服務接受控制程序》初審內(nèi)容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。
當發(fā)生土建維修保養(yǎng)、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、貴重工程材料采購等項目,應由品質(zhì)管理部組織公開招標或議標。品質(zhì)管理部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內(nèi)容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經(jīng)理審批通過后,列入合格供方名單。
3.6.3 供方選擇
由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質(zhì)管理部審核,品質(zhì)管理部審核后確定一家報總經(jīng)理批準并辦理合同會簽手續(xù),具體按《服務接受控制程序》執(zhí)行。
中修、大修更新改造等工程由品質(zhì)管理部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經(jīng)理決策,確定中標單位。
3.6.4 供方的評價
土建供方應每年至少進行一次評審。土建小修工程的供方由管理處進行評價,品質(zhì)管理部審核,評審結(jié)果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方監(jiān)控評價表》進行評價。未發(fā)生的條款,不評分,最后計算得分率(即折算到百分制)。得分率85%為合格。合格供方經(jīng)總經(jīng)理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評審結(jié)果為不合格的供方,經(jīng)總經(jīng)理簽字后,將從合格供方名單上去掉。
3.6.5 供方檔案
品質(zhì)管理部應建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內(nèi)容包括:評審記錄、資質(zhì)證書或營業(yè)執(zhí)照復印件及合格供方名單。管理處建立土建小修工程的合格供方檔案,保存所有土建合格供方的檔案備查。
3.6.6工程質(zhì)量監(jiān)督及驗收
對i類供方的日常檢查、監(jiān)督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修,予以確認,對照物業(yè)公司標準,檢查維修質(zhì)量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認(簽字)不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司品質(zhì)管理部每月對物業(yè)狀況進行一次檢查,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,::在《月檢情況記錄表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監(jiān)督其整改。
>大中修、更新改造工程由公司品質(zhì)管理部派有關工程師進行現(xiàn)場監(jiān)督。工程竣工后,由供方(包括發(fā)展商)、管理處、品質(zhì)管理部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求。對工程量進行實測實量。對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質(zhì)量等級。按實際需要及有關規(guī)范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷按議
定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證明》簽字蓋章。
3.7 管理績效評定:房屋完好率,維修及時率,維修合格率
3.7.1 房屋完好率
房屋完好率是指:完好房屋的建筑面積加上基本完好房屋建筑面積之和,占總的房屋建筑面積和百分比。即:
房屋完好率=(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積/總的房屋建筑面積)×100%
每年年底,由品質(zhì)管理部組織管理處按國家《房屋完損等級評定標準》進行復核評定,計算出每個物業(yè)的完好率。房屋經(jīng)過大、中修竣工驗收后,應重新評定調(diào)整房屋完好率(但是零星小修后的房屋不能調(diào)整房屋完好率)。正在大修中的房屋可暫按大修前的房屋評定,但竣工后應重新評定。新接管的新建房屋,同樣應評定完好率。
3.7.2 維修及時率
維修及時率=(用戶維修服務及時維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修及時率,填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。當接到用戶維修預約,在規(guī)定時間內(nèi)上門視為及時(允許有15分鐘的偏差時間),否則,視為不及時。
3.7.3 維修合格率
維修合格率=(用戶維修服務合格維修宗數(shù)/用戶維修服務總宗數(shù))×100%
每月管理處匯總統(tǒng)計《用戶維修服務單》計算維修合格率,填寫《維修回訪統(tǒng)計表》。同一宗維修項目在3天內(nèi)沒有進行返修,該宗維修服務視為合格。
4.相關文件與記錄:
qp25《標識和可追溯性控制程序》
《建設工程質(zhì)量管理條例》
《房屋完損等級評定標準》
《物業(yè)管理條例》
qp16《服務接受控制程序》
qp01《文件控制程序》
qp19《接管入伙控制程序》
qp15《物品采購控制程序》
qr-027 《合格供方名單》
qr-056 《月檢情況記錄表》
qr-fg-001 《公共建筑設施保養(yǎng)計劃》
qr-fg-002 《公共建筑設施保養(yǎng)記錄》
qr-fg-010 《保修及外委小修工程維修單》
qr-fg-011 《工程竣工驗收證明》
qr-fg-012 《工程結(jié)算協(xié)議書》
qr-fg-013 《供方初審記錄》
qr-fg-014 《土建供方監(jiān)控評價表》
qr-fg-025 《用戶維修服務單》
第11篇 管理處房屋維修回訪制度
管理處房屋維修的回訪制度
為了管理及維護好業(yè)主的房屋,及時了解客戶的需求,對維修質(zhì)量及服務態(tài)度有更客觀地評價,及時找到差距及不足,以便改進維修工作,不斷提高管理及服務水平,為客戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務。特制定房屋(含水電)維修回訪制度如下:
1、各管理處指定專職管理人員負責對客戶戶內(nèi)的維修情況進行回訪。
2、對公共部位一般不要求做回訪,但對于房屋大的缺陷(如屋面漏水、外墻開裂等)經(jīng)維修后,應隨時觀察效果,由工程主管(或維修班長)定期仔細檢查,并在周巡查表中作專項記錄。
3、對客戶室內(nèi)的維修,管理員每周對上周的派工單進行回訪;日派工單10張以下的,100%回訪;日派工單超過10張的,每日隨機抽取10張回訪并作記錄?；卦L可以采用上門回訪,也可以采用電話回訪、對講回訪,采用電話回訪時,一定要注明客戶的回訪電話。
4、服務中心或其他服務人員收到客戶對維修后仍存在缺陷的再次投訴時,應填寫投訪來訪記錄,并應立即報告管理處辦公室,辦公室應在24小時內(nèi)安排特殊回訪與返修。
第12篇 物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度-12
物業(yè)小區(qū)房屋本體維修基金管理制度12
**家園房屋本體維修基金屬業(yè)主的共有資產(chǎn),為加強**家園房屋本體維修基金(以下簡稱“本體基金”)的管理,保障物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的合法權益,有效利用本體基金維護房屋本體共用部位及設施(以下簡稱“共用部位”),保障房屋安全使用。根據(jù)《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》、深物價[1998]136號《關于住宅(房屋)本體維修基金問題的通知》及有關規(guī)定,特制定以下本小區(qū)本體基金的管理制度。
一、**家園管理處是負責業(yè)主房屋本體基金的收繳及管理部門,負責具體實施共用部位的維修養(yǎng)護。
二、管理處必須配備專業(yè)財務人員,對小區(qū)房屋本體基金進行準確核算,并按每個單位登記專帳,設立專用帳號存儲本小區(qū)的本體基金。每三個月將本體基金的收支情況在《管理報告》中公布一次,接受有關部門和業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
三、管理處應于每年12月31日前提出下年度使用本體基金的計劃及預算,提交業(yè)委會審議通過。
四、管理處動用本體基金必須履行規(guī)定的程序和手續(xù),其中:日常維護和零星小修金額在1000元以下的,由管理處負責人和本棟樓長共同簽證后支付,并作為本體基金支出記帳憑證;用于中修以上維護工程或維修金額1001元以上的,須經(jīng)本棟占60%以上業(yè)主同意后方可使用,并出具“施工項目清單”,由業(yè)委會主任或該棟樓長(或20%以上業(yè)主)、管理處負責人簽字,作為本體基金支出記帳憑證。
本體基金確實不夠支出時,經(jīng)占60%以上的業(yè)主同意,可由該棟的業(yè)主分攤。
五、如業(yè)委會或該棟50%以上業(yè)主不同意使用本體基金用于中修以上維護工程,管理處認為有充足理由使用,或該項目實施涉及特區(qū)城市管理、房屋管理、園林綠化管理等有關規(guī)定的,可經(jīng)福田區(qū)住宅管理部門核準。
六、管理處使用本體基金實施對房屋本體共用部位維修養(yǎng)護時,按支出額執(zhí)行相應的費用定額標準。
七、本體基金的主管部門是市住宅主管部門,接受福田區(qū)住宅管理部門對本小區(qū)的本體基金的使用和管理進行具體指導和監(jiān)督。
八、本制度參照《深圳市房屋本體維修基金管理規(guī)定》及有關文件制定。
