第1篇 物業(yè)財(cái)務(wù)管理部職能范本

物業(yè)財(cái)務(wù)管理部職能

(1)協(xié)調(diào)與銀行、稅務(wù)以及其他主管財(cái)務(wù)政府部門(mén)的關(guān)系。

(2)建立財(cái)務(wù)管理體系,做好管理公司的經(jīng)濟(jì)核算工作。

(3)征收管理費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)、加時(shí)空調(diào)費(fèi)等其他管理費(fèi)用。

(4)征收和支付管理公司各類(lèi)合同費(fèi)用。

(5)制作財(cái)務(wù)報(bào)表、資金平衡表及固定資產(chǎn)損耗表及其他各種財(cái)務(wù)報(bào)表。

(6)按員工工資表發(fā)放員工工資。

(7)小量現(xiàn)金的支出和日常采購(gòu)、入庫(kù)工作。

(8)負(fù)責(zé)物業(yè)管理部轉(zhuǎn)發(fā)的業(yè)主投訴的處理,及滿足業(yè)主其他有關(guān)的服務(wù)要求。

(9)總經(jīng)理指派的其他工作。

第2篇 某寫(xiě)字樓物業(yè)財(cái)務(wù)管理

一、物業(yè)管理的收費(fèi)項(xiàng)目

(一)物業(yè)管理費(fèi)

物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取。

(二)代收代繳項(xiàng)目

1、電費(fèi)

2、水費(fèi)

3、有線電視管理費(fèi)

4、通訊費(fèi)

(三)多種經(jīng)營(yíng)收費(fèi)

1、停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)

2、租售代理收費(fèi)

3、家政服務(wù)收費(fèi)

4、其他特約服務(wù)收費(fèi)

5、其他多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費(fèi)

(四)其他收費(fèi)項(xiàng)目

1、罰款費(fèi)用:包括收取的管理費(fèi)滯納金等;

1、各種押金:租房押金、施工押金、出入證押金;

2、出租租金:是指物業(yè)管理企業(yè)自有房產(chǎn)出租的收入;

3、大修改造資金:由物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計(jì)劃,報(bào)業(yè)主委員會(huì)審核同意后,按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。

二、管理費(fèi)的核定

(一)制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則

1.收支相抵,略有節(jié)余

2.準(zhǔn)確測(cè)算的原則(是制訂收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的重要基礎(chǔ))

3.前瞻性及相對(duì)穩(wěn)定性原則

(二)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算

1.資料準(zhǔn)備

2.收費(fèi)項(xiàng)目分解與歸集

3.標(biāo)準(zhǔn)試算

(三)物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成

1.管理服務(wù)人員的工資及福利,包括工資、津貼、福利、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等;

2.辦公費(fèi)用,包括交通、場(chǎng)地、辦公用品、接待費(fèi)等的支出;

3.公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)作、維修、保養(yǎng)費(fèi)用,包括物業(yè)所有附屬設(shè)備、設(shè)施的定期維護(hù)、保養(yǎng)及維修開(kāi)支;

4.清潔綠化費(fèi),包括公共區(qū)域的清潔、除四害、垃圾清運(yùn)、綠化擺設(shè)及養(yǎng)護(hù)等的費(fèi)用;

5.保安費(fèi)用,包括消防演習(xí)、保安人員人身保險(xiǎn)、服務(wù)費(fèi)、保安系統(tǒng)設(shè)備、器械等的配置及日常維修費(fèi)、向當(dāng)?shù)嘏沙鏊U納的治安聯(lián)防費(fèi)等;

6.公共水電支出;

7.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用;

8.節(jié)日裝飾費(fèi),如重大節(jié)日的場(chǎng)地布置等的支出;

9.聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人士費(fèi)用,如聘請(qǐng)律師、會(huì)計(jì)師等的支出;

10.經(jīng)理人酬金;

11.法定稅費(fèi)。

(四)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整

影響管理費(fèi)變化的主要因素有:

1.物價(jià)上漲引起的水電費(fèi)、人工費(fèi)、材料費(fèi)等支出的增加;

2.外匯匯率變化引起的管理費(fèi)收支的變化;

3.外包設(shè)備及服務(wù)項(xiàng)目承包費(fèi)考慮到物價(jià)指數(shù)也在合同中規(guī)定了逐年上升的比率。

管理費(fèi)的調(diào)整一般采取“增加法”,即在原來(lái)預(yù)算的基礎(chǔ)上,將增加的項(xiàng)目和金額加上去,再按使用功能、使用性質(zhì)和面積分?jǐn)?加上原來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)即為調(diào)整后的標(biāo)準(zhǔn)。

三、費(fèi)用的繳納

(一) 物業(yè)管理企業(yè)要事先制訂好

費(fèi)用繳納的辦法,讓用戶做到心中有數(shù)。同時(shí),還應(yīng)設(shè)立滯納金與違約處理?xiàng)l款,要注意鼓勵(lì)用戶養(yǎng)成良好的交費(fèi)習(xí)慣。

(二) 物業(yè)管理企業(yè)在催收過(guò)程中,不應(yīng)盲目派單或派完催款單就完事,而應(yīng)該與未繳費(fèi)業(yè)主或客戶取得聯(lián)系,了解業(yè)主或客戶的情況,具體問(wèn)題具體分析。

四、管理收益

(一) 在代理型的管理模式下,物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主或客戶提供服務(wù)的過(guò)程中,其物業(yè)管理收支是按實(shí)列支的,對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是沒(méi)有利潤(rùn)的;而物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)實(shí)體,必須有一個(gè)合理的利潤(rùn)率,否則其經(jīng)營(yíng)將失去動(dòng)力。管理企業(yè)與開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)商定的一個(gè)按管理企業(yè)管理費(fèi)收入/支出的一定比例,提成給管理企業(yè)作為企業(yè)利潤(rùn)的資金,即為經(jīng)理人酬金

(或稱(chēng)管理者酬金)。

管理酬金的支付:按定額利潤(rùn)百分比取酬金:定額利潤(rùn)率一般在10%~15%左右,通常根據(jù)物業(yè)的檔次、智能程度及管理的力度等具體情況商定。

第3篇 某物業(yè)財(cái)務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

物業(yè)管理分公司質(zhì)量體系文件

物業(yè)財(cái)務(wù)部票據(jù)管理作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

1.0目的

規(guī)范票據(jù)購(gòu)買(mǎi)、領(lǐng)用、退回、存檔手續(xù),確保票據(jù)的安全和完整。

2.0適用范圍

物業(yè)公司出具的所有票據(jù)

3.0管理內(nèi)容

3.1票據(jù)的購(gòu)買(mǎi)

3.1.1物管公司會(huì)計(jì)在每月5日時(shí),需查閱《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》上各項(xiàng)票據(jù)的留存數(shù)量,若低于最低庫(kù)存量(10本),則需向稅務(wù)部門(mén)或分供方購(gòu)買(mǎi)。

3.1.2物業(yè)公司會(huì)計(jì)持《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》在龍溪地稅所專(zhuān)管員處簽字,確定所購(gòu)票據(jù)的種類(lèi)、面值、數(shù)量。

3.1.3稅務(wù)專(zhuān)管員的簽字手續(xù)完成后,持《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》到龍溪地稅征收所發(fā)票領(lǐng)購(gòu)處購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)票據(jù)。

3.1.4清點(diǎn)所購(gòu)發(fā)票的數(shù)量、種類(lèi)、面值是否與申購(gòu)一致,同時(shí)確認(rèn)票據(jù)號(hào)碼,相符后,在地稅征收所的票據(jù)申購(gòu)本上確認(rèn)簽字,并根據(jù)對(duì)方出具的工本費(fèi)發(fā)票支付相應(yīng)的費(fèi)用。

3.1.5持《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》在地稅專(zhuān)管員處登記備案。

3.1.6會(huì)計(jì)人員將所購(gòu)票據(jù)按順序在物業(yè)管理公司的《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》上登記。

3.2票據(jù)的領(lǐng)用

3.2.1保安班長(zhǎng)在領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.2保潔部洗車(chē)人員領(lǐng)用的票據(jù)低于最低限額時(shí)(10份/本),可到財(cái)務(wù)部或管理處收費(fèi)員處領(lǐng)取相應(yīng)面值的票據(jù)。

3.2.3各管理處收費(fèi)員在收據(jù)或綜合發(fā)票低于最低限額時(shí),可到財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處領(lǐng)取相應(yīng)票據(jù)。

3.2.4領(lǐng)用票據(jù)人員在《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》上簽字,確認(rèn)領(lǐng)用票據(jù)的面值、金額、發(fā)票編號(hào)等。

3.2.5財(cái)務(wù)人員在領(lǐng)用的票據(jù)上加蓋財(cái)務(wù)專(zhuān)用章。

3.3票據(jù)的退回

3.3.1保安部班長(zhǎng)、保潔助理將已用完的票據(jù)存根交至各管理處收費(fèi)員處,收費(fèi)員核實(shí)應(yīng)收的相應(yīng)款項(xiàng)后,收取相應(yīng)費(fèi)用。

3.3.2保安班長(zhǎng)、保潔助理將發(fā)票存根交回財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員核實(shí)其是否交費(fèi)后,在《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》確認(rèn)簽字。

3.3.3管理處收費(fèi)員將收據(jù)或發(fā)票存根交至財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)或出納處,財(cái)務(wù)人員對(duì)所交的票據(jù)存根進(jìn)行核查,是否有未撕的票據(jù)記帳聯(lián)及作廢票據(jù)的情況,確認(rèn)無(wú)誤后,在《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本回登記本》簽字。

3.4票據(jù)的保存

3.4.1每半年對(duì)所有票據(jù)存根進(jìn)行一次歸檔,注明所歸檔票據(jù)的編號(hào),并打包封存。

3.4.2存檔時(shí)間按照會(huì)計(jì)制度對(duì)票據(jù)管理存檔期執(zhí)行。

4.0相關(guān)記錄

4.1《票據(jù)購(gòu)入、領(lǐng)用、退回登記本》

4.2《發(fā)票領(lǐng)購(gòu)簿》(來(lái)自稅務(wù)機(jī)關(guān),以其提供為準(zhǔn))

編寫(xiě):張雪梅 審批:郝紅兵

第4篇 物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題-第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理

物業(yè)管理師物業(yè)管理實(shí)務(wù)試題匯編之第十一章物業(yè)財(cái)務(wù)管理

一、單項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中只有1個(gè)符合題意)

1.商品房銷(xiāo)售時(shí),專(zhuān)項(xiàng)維修資金的繳納比例是()。

a購(gòu)房款的1%一2%

b購(gòu)房款的2%~3%

c,購(gòu)房款的3%~4%

d購(gòu)房款的4%~5%

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金有關(guān)規(guī)定的掌握程度。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號(hào))的規(guī)定,在銷(xiāo)售商品房時(shí),購(gòu)房

者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2%~3%的比例向售房單位繳交維修資金。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

2.在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí),代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤辦理賬戶轉(zhuǎn)移后續(xù)后,自雙方簽字蓋章之日起()。

a 10日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案

b 15日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案

c 20日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案

d 30日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。在物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生更迭時(shí),代管的維修資金賬目經(jīng)業(yè)主大會(huì)審核無(wú)誤后,應(yīng)當(dāng)辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

3.在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余的維修資金()。

a結(jié)余部分退還

b結(jié)余部分不予退還

c結(jié)余部分退還新產(chǎn)權(quán)人補(bǔ)繳

d結(jié)余部分不予退還隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。在業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時(shí),結(jié)余維修資金不予退還,隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。故本題選d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

4.因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金()。

a按賬面余額按戶數(shù)退還業(yè)主

b按繳納數(shù)額扣除發(fā)生數(shù)額按面積退還業(yè)主

c按賬面余額按面積退還業(yè)主

d按賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳納比例退還業(yè)主

【答案】d

【解析】本題考查的是考生對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理的掌握程度。因房屋拆遷或者其他原因造成住房滅失的,維修資金代管單位應(yīng)當(dāng)將維修資金賬面余額按業(yè)主個(gè)人繳交比例退還給業(yè)主。故本題選d。有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

5.物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時(shí)按年末應(yīng)收取賬款余額的()計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用。

au.r2u/0一u.1j’j/0

bo.3%~0.4%

c 0.3%~0.5%

do.4%~0.5%

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)可于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第169~170頁(yè)。

6.關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理,說(shuō)法不正確的是()。

a分為獨(dú)立核算和非獨(dú)立核算兩種形式

b物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理是指在一個(gè)獨(dú)立行駛管理權(quán)的基層物業(yè)管理單位內(nèi),獨(dú)立核算的財(cái)務(wù)主體所進(jìn)行的以物業(yè)服務(wù)費(fèi)為主要對(duì)象的費(fèi)用計(jì)劃、編輯、控制、使用及管理和分析的財(cái)務(wù)活動(dòng)

c酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作

d物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理既具有一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理的形式、手段、方法的基本形態(tài),又具有與一般會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)管理和一般會(huì)計(jì)要素不同的特性

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理的掌握程度。選項(xiàng)c“酬金制條件下業(yè)主有權(quán)利直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作’’應(yīng)為‘‘酬金制條件下業(yè)主有通過(guò)業(yè)主大會(huì)及其機(jī)構(gòu)監(jiān)督物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)管理的權(quán)利,但又不能直接干預(yù)物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)工作”。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第170“ 171貞。

7.酬金制的物業(yè)服務(wù)費(fèi)計(jì)提基數(shù)為()。

a預(yù)收服務(wù)資金

b實(shí)收服務(wù)資金

c預(yù)收服務(wù)資金和其他收入

d實(shí)收服務(wù)資金和其他收入

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的掌握程度。物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制應(yīng)以預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金為計(jì)提基數(shù)。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第172頁(yè)。

8.酬金制的年末結(jié)余資金歸屬()。

a全體業(yè)主

b物業(yè)管理企業(yè)按比例提取后,剩余部分歸全體業(yè)主

c用于業(yè)主委員會(huì)經(jīng)費(fèi)

d計(jì)人物業(yè)管理的利潤(rùn)

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的掌握程度。酬金制下,物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金,扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結(jié)余的資金為全體業(yè)主所有。故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第172頁(yè)。

9.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的是()。

a無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

b物業(yè)管理收人

c物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入

d物業(yè)大修收人

【答案】a

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和物業(yè)大修收入。選項(xiàng)a“無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”屬于其他業(yè)務(wù)收入。

故本題選a,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168~169頁(yè)。

10.以下不屬于物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成的是:

a營(yíng)業(yè)利潤(rùn)

b投資凈收益

c營(yíng)業(yè)稅及附加

d補(bǔ)貼收入

【答案】c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)利潤(rùn)的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)構(gòu)成包括營(yíng)業(yè)利潤(rùn)、投資凈收益、營(yíng)業(yè)外收支凈額以及補(bǔ)貼收入。選項(xiàng)c“營(yíng)業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第170頁(yè)。

11.以下不屬于物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)的是()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

b營(yíng)業(yè)稅及附加

c物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用

d辦公費(fèi)用

【答案】b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。選項(xiàng)b“營(yíng)業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第173~174頁(yè)。

二、多項(xiàng)選擇題(備選項(xiàng)中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意)

1.物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括()。

a成本和費(fèi)用管理b利潤(rùn)管理c專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理d稅金管理

e營(yíng)業(yè)收入管理

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)的財(cái)務(wù)管理包括營(yíng)業(yè)收入管理、成本和費(fèi)用管理、利潤(rùn)管理以及專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168頁(yè)。

2.主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入包括()。

a物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人b物業(yè)大修收入c人戶維修收入d特約服務(wù)收入

e物業(yè)管理收入

【答案】a b e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)收入的掌握程度。物業(yè)管理企業(yè)主營(yíng)收入包括:物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收人和物業(yè)大修收入。故本題選a、b、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168~169貞。

3.物業(yè)服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成包括()。

a物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)

b辦公費(fèi)用

c物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用

d物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大中修費(fèi)用

e物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成的掌握程度。物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括:①管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;②物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;④物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;⑥辦公費(fèi)用;⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;⑧物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。選項(xiàng)b“營(yíng)業(yè)稅及附加”屬于物業(yè)管理企業(yè)稅費(fèi)。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第173~174頁(yè)“物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成”的內(nèi)容。

4.公房銷(xiāo)售時(shí),繳納維修資金的提取比例是()。

a多層住宅不低于售房款的20%

b多層住宅不低于售房款的25%

c多層住宅不低于售房款的30%

d高層住宅不低于售房款的25%

e高層住宅不低于售房款的30%

【答案】a e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的掌握程度。按照建設(shè)部、財(cái)政部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建住房【1998】213號(hào))的規(guī)定,在出售公房時(shí),售房單位按照一定比例從售房款中提取,原則上多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%,該部分專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。故本題選a、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第176頁(yè)。

5.下列屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的是()。

a房屋出租收入

b會(huì)所收入

c廢品回收收入

d房屋中介代理收入

e材料物質(zhì)銷(xiāo)售收入

【答案】a b

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的掌握程度。物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入是指物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的房屋建筑物和共用設(shè)施取得的收人,如房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施所取得的收入。選項(xiàng)c“廢品回收收入”、選項(xiàng)d“房屋中介代理收入”和選項(xiàng)e“材料物質(zhì)銷(xiāo)售收入”都屬于“其他業(yè)務(wù)收入”。故本題選a、b,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第168~169頁(yè)。

6.企業(yè)發(fā)生壞賬損失時(shí),如何進(jìn)行處理()。

a企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金

b收回已核銷(xiāo)的壞賬增加壞賬準(zhǔn)備金

c不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計(jì)入管理費(fèi)用

d收回已核銷(xiāo)的壞賬,增加管理費(fèi)用

e收回已核銷(xiāo)的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備金

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用的管理的掌握程度。企業(yè)發(fā)生壞賬損失時(shí),要:企業(yè)發(fā)生的壞賬損失,沖減壞賬準(zhǔn)備金;收回已核銷(xiāo)的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金;不計(jì)提取壞賬準(zhǔn)備金的物業(yè)管理企業(yè),其所發(fā)生的壞賬損失,計(jì)入管理費(fèi)用;收回已核銷(xiāo)的壞賬,沖減管理費(fèi)用。選項(xiàng)d“收回已核銷(xiāo)的壞賬,增加管理費(fèi)用”應(yīng)為“收回已核銷(xiāo)的壞賬,沖減管理費(fèi)用”;選項(xiàng)e“收回已核銷(xiāo)的壞賬,減少壞賬準(zhǔn)備”應(yīng)為“收回已核銷(xiāo)的壞賬,增加壞賬準(zhǔn)備金”。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第170頁(yè)。

7.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮的因素有()。

a區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)

b根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算物業(yè)服務(wù)成本

c固定資產(chǎn)的折舊

d做到收支平衡略有結(jié)余

e物業(yè)管理人員素質(zhì)

【答案】a b c d

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制的掌握程度。應(yīng)考慮的因素有:①物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià);②物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本;③物業(yè)管理企業(yè)為該項(xiàng)目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)管理項(xiàng)目機(jī)構(gòu)用物業(yè)服務(wù)費(fèi)購(gòu)置的固定資產(chǎn)折舊,這兩部分折舊均應(yīng)納入到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算中;④物業(yè)管理屬微利性的服務(wù)行業(yè),物業(yè)服務(wù)的測(cè)算和物業(yè)管理的運(yùn)作應(yīng)收支平衡、略有結(jié)余,在確保物業(yè)正常運(yùn)行維護(hù)和管理的前提下,獲取合理的利潤(rùn),使物業(yè)管理企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。故本題選a、b、c、d,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第173頁(yè)。

8.物業(yè)服務(wù)費(fèi)的編制依據(jù)有()。

a管理計(jì)劃

b實(shí)施計(jì)劃

c物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃

d物業(yè)管理人員素質(zhì)

e收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收費(fèi)的管理面積

【答案】a b c e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)編制依據(jù)的掌握程度。收入的編制方式通常是依據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和可收費(fèi)的管理面積;支出的編制依據(jù)包括管理計(jì)劃及實(shí)施計(jì)劃所需物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)正常維修和養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。故本題選a、b、c、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第174頁(yè)。

9.確定物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)有()。

a詳細(xì)b全面c測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確d平時(shí)注意收集數(shù)據(jù)e多用估值

【答案】a b c

【解析】本題考查的是考生對(duì)確定服務(wù)費(fèi)成本構(gòu)成的注意事項(xiàng)的掌握程度。注意事項(xiàng)有:一是要求詳細(xì),把具體消耗或支出費(fèi)用分解得越具體,才越真實(shí);二是全面,不要漏項(xiàng);三是測(cè)算依據(jù)準(zhǔn)確,不用或少用估值。故本題選a、b、c,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第174貞。

10.以下關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的成本費(fèi)用和稅費(fèi)的說(shuō)法,正確的()。

a物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)業(yè)成本包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等

b物業(yè)管理的稅金和費(fèi)用包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加,收益環(huán)節(jié)的所得稅等

c物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%一5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用

d物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃(煤)氣費(fèi)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金、房租等行為,不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,但對(duì)

從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅e實(shí)行一級(jí)成本核算的物業(yè)管理企業(yè),可不設(shè)間接費(fèi)用,有關(guān)支出直接計(jì)人管理費(fèi)用

【答案】a b d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理企業(yè)成本費(fèi)用和稅費(fèi)的掌握程度。選項(xiàng)c“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的3%~5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)入管理費(fèi)用”應(yīng)為“物業(yè)管理企業(yè)可以于年度終了時(shí),按照年末應(yīng)收取賬款余額的0.3%~0.5%計(jì)提壞賬準(zhǔn)備金,計(jì)人管理費(fèi)用”。故本題選a、b、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第169~170頁(yè)。

11.以下關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的說(shuō)法,不正確的是()。

a包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式

b酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中技約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來(lái)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)

c采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金

d采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)

e無(wú)論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目都是的會(huì)計(jì)主體

【答案】c d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的掌握程度。選項(xiàng)c“采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金”應(yīng)為“采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項(xiàng)目的物業(yè)管理酬金”;選項(xiàng)d“采取酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”應(yīng)為“采取包干制的物業(yè)管理項(xiàng)目,物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)”;選項(xiàng)e“無(wú)論是在酬金制還是包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目都會(huì)計(jì)主體”應(yīng)為“在酬金制下,物業(yè)管理項(xiàng)目是獨(dú)立的會(huì)計(jì)主體;在包干制下,物業(yè)管理項(xiàng)目的會(huì)計(jì)主體是物業(yè)管理企業(yè)”。故本題選c、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第171―173頁(yè)。

12.以下關(guān)于專(zhuān)項(xiàng)維修資金的說(shuō)法,正確的是()。

a專(zhuān)項(xiàng)維修資金由業(yè)主或物業(yè)使用人交納,專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造

b專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于開(kāi)發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)

c在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金

d專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ),專(zhuān)款專(zhuān)用,不得用于任何投資

e業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施

【答案】a d e

【解析】本題考查的是考生對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)維修資金的掌握程度。選項(xiàng)b“專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于開(kāi)發(fā)商所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”應(yīng)為“專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有,物業(yè)管理單位的管理和使用屬于代管性質(zhì)”;選項(xiàng)c“在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由物業(yè)管理企業(yè)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”應(yīng)為“在大、中修和更新改造費(fèi)用不足時(shí),由業(yè)主大會(huì)決定向全體業(yè)主續(xù)籌資金”。故本題選a、d、e,有關(guān)內(nèi)容可參見(jiàn)教材第175~176頁(yè)。

三、案例題

1.請(qǐng)寫(xiě)出物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成,并對(duì)其中的“物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用”的子項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)說(shuō)明(至少5項(xiàng)以上內(nèi)容)。

【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本(支出)構(gòu)成:

①管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

> ②物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

④物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

⑥辦公費(fèi)用;

⑦物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

⑧物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公共責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

⑨經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

(2)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用含有:

①公共建筑及道路土建零修費(fèi);

②給排水設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;

③電氣系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)費(fèi);

④消防設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用;

⑤電氣系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)等。

2.說(shuō)明業(yè)主大會(huì)成立前、后維修資金的使用審批程序。

【答案】在業(yè)主大會(huì)成立前,專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用由售房單位委托管理單位提出使用計(jì)劃,經(jīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)審核后劃撥。在業(yè)主大會(huì)成立后,維修資金的使用由物業(yè)管理企業(yè)提出年度使用計(jì)劃,經(jīng)業(yè)主大會(huì)審定后實(shí)施。

3.如果你是某物業(yè)公司的物業(yè)管理人員,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的內(nèi)容構(gòu)成

【答案】(1)管理服務(wù)人員工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;

(2)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;

(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化保養(yǎng);

(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

(8)物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

(9)經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。

4.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)管理包干制和酬金制的概念

【答案】包干制:指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。

酬金制:指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物來(lái)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出,結(jié)余或不足由業(yè)主享有或承擔(dān)。

5.如果你是某物業(yè)公司的管理人員,公司委派你開(kāi)展物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制工作,請(qǐng)說(shuō)明物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)考慮哪些因素

【答案】(1)物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算編制應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn),并考慮其實(shí)行的是政府指導(dǎo)價(jià)還是市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

(2)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的測(cè)算編制應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的項(xiàng)目、內(nèi)容和要求,科學(xué)測(cè)算確定物業(yè)服務(wù)成本。